时间：2022-02-18 08:53:45
序论：在您撰写维修管理时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
中图分类号：K915文献标识码： A
引言
为了满足当下工作的需要，展开房屋维修管理模块的优化是必要的，从而提升其房屋维修的整体效益，满足人们的居住需要。这需要实现其内部各个环节的协调，进行房屋维修管理人员的自身工作行为的优化，从而保证房屋维修管理工作的正常开展，实现其维修效益的提升。
一、房屋维修的概念
在日常工作场景中，影响房屋正常使用的因素是非常多的，比如自然因素、人为因素等，都影响了房屋的正常维护，这就需要进行房屋查勘鉴定模块的开展，实现房屋的完好性控制，这是房屋维修管理的基础工作模块。通过对房屋的查勘鉴定以有利于房屋维修模块的正常开展。在房屋查勘鉴定过程中，相关的单位要按照国家的相关法规，进行房屋结构及其装备的检查，要按照日常的装修标准展开测试及其验算优化，保证其完好无损性。在房屋查勘鉴定过程中，通过对房屋维修设计模块及其维修方案的分析，为下序房屋维修计划的开展，做好准备。
二、房屋维修管理的特点
1、经常性
房屋维修是一项经常性的工作，由于房屋使用期限长，在使用中由于自然或人为的因素影响，会导致房屋、设备的损坏或使用功能的减弱，而且由于房屋所处的地理位置、环境和用途的差异，同一结构房屋使用功能减弱的速度和损坏的程度也是不均衡的，因此，房屋维修是大量的经常性的工作。
2、房屋的维修量比较大,并且分布零散
在房屋维修过程中,涉及各种类型的单位、多种形式的住宅,项目繁多且杂乱;分布零散指的是房屋的固定性和损坏程度不尽相同,这从某种程度上固定了维修场地以及维修队伍的数量,他们都是依据房屋维修的地段或者位置改变而改变,因此具有流动性强的特点。
3、具有较强的技术性
房屋维修的在技术方面有着较高的要求，在进行房屋维修时，由于不能改变建筑物原有的风格，这和建设同类型的新工程相比起来，有着更高的难度，也就是说技术要求会更高。房屋维修有着独特的设计、施工技术以及操作技能等方面的要求，针对不同的房屋会采用不同的维修标准，因此说房屋维修是一项技术含量较高的工作。
三、现代城市房屋维修管理A内容
1、房屋的鉴定工作
为了掌握房屋的使用情况和完损状况，根据房屋的用途和完好情况进行管理，在确保用户居民安全的基础上，尽可能的提高房屋的使用价值并合理的延长房屋的使用寿命，房屋管理单位也必须做好房屋勘察工作，定期的对房屋进行检查，鉴定工程的可使用性等情况。
2、材料管理
房屋维修施工工程与普通施工工程相比，其施工材料类型、数量较少，但因其施工特殊性，对其施工材料供应要求也相对较高。其一，在施工材料采购方面，要严格按照施工方案要求，对材料型号、规格、数量及材质进行有效明确，并保证采购材料质量，避免房屋维修工程质量受到严重影响，导致房屋维修失败。其二，依据房屋维修施工工程实际情况与施工进度要求，做好施工材料入场安排，通过抽样检查的方式进行对入场材料验收，并将验收结果上报至工程业主、设计单位及现场施工人员，将材料放置到指定保存场地，同时将施工材料分类堆放，做好相关记录。其三，做好材料发放登记与管理工作，严格依据房屋维修施工进度，凭单发放材料，并对发放材料进行追踪管理，防止材料浪费或丢失。材料管理人员应定期对材料库存数量进行有效清点、分类堆放，并做好相关的防护措施，以减少材料损耗率。
3、房屋维修工作要按照“安全、经济、合理、实用”的四个方面实施
安全，就是通过维修，使房屋不倒、不塌、不漏，达到主体结构牢固，保证业主或使用人的住用安全。这是房屋维修的首要原则。经济，就是加强成本管理、资金管理和维修定额管理，把钱花在“刀刃上”，合理安排开支，节约和合理使用人力、物力、财力，做到少花钱、多修房。合理，就是维修计划和方案制定要合理，切实结合房屋病害情况，按照有关规定与标准进行维修，不扩大维修范围。实用，就是从实际出发，因地制宜、因房制宜地进行维修，以适应业主和使用人在使用功能与质量上的要求。
4、对房屋维修计划的管理
房屋的维修计划主要包括房屋维修施工计划和房屋维修辅助计划，房屋维修施工计划作为房屋维修计划的核心，其它计划的编制都是依据其进行的。在房屋维修计划中包括了在计划期内需要维修房屋的所有情况；而房屋维修辅助计划主要包括维修施工力量计划、材料和维修机具供应计划、维修技术支持计划、资金使用计划以及成本利润计划等。房屋管理单位应根据房屋的实际情况将切实可行的维修方案确定出来，对维修资金进行合理的分配，有计划的组织维修，对确定的维修方案进行审核并做好工程预算和决算。
四、房屋维修的内容
1、砖砌体结构的维修
第一，在最大限度上减少环境腐蚀以及侵蚀介质给砌体所带来的影响；第二，如果外墙的热工性能不好，应采取有效的保温措施；第三，应设法提高砌体的抗腐蚀能力；第四，对于湿度比较大的房间应该对防水层及排水设施采取一定的措施加以维护，以避免水的侵蚀；第五，对已有的防水层进行养护，对失效的防水层进行维修；第六，为防止建筑物四周出现积水现象应确保室外场地是平整的同时应具有一定的排水坡度；第七，为了防止污水和蒸汽等侵蚀墙体，不能在墙上随意开洞，并排放污水蒸汽；第八，为了防止侵蚀在墙体上的结晶持续腐蚀墙体，应及时将其清除干净；第九，对屋面的排水系统定时进行检查，如果出现异常应及时进行维修以保证其正常工作。
2、楼房地面工程的维修
楼地面是房屋的主要水平承重构件，他们将自重和使用荷载传墙、柱及基础上，对墙身起到水平支撑作用，并有分隔空间等作用。
3、门窗的维修
对于房屋来说，门和窗户是我们最经常接触的地方，不管门窗是人为原因还是外界的作用，一经发现都应该及时的修理，在修理的过程中，要根据门窗的材质，进行维修。
4、钢筋混凝土结构以及裂缝的维修
钢筋混凝土中的钢筋和混凝土这两种材料的物理力学性能是完全不同的，其中钢筋的主要功能是承受拉力，而混凝土的主要功能是抗压力，二者共同满足工程结构的受力要要求。一旦二者中任意一个出现了问题，都应及时采取有效的措施进行维修，日常应加强对其的保养，以保证工程结构的受力安全；钢筋混凝土结构由于受到多方面的影响，难免会出现裂缝，一旦出现裂缝，应及时找到原因并采取有效的措施进行处理。
五、进一步推动房屋维修管理的发展
1、明确房屋维修的本质
城市房屋维修就是尽可能恢复房屋的原貌或对房屋进行再创作,对原来做好的样本改造和恢复,因此维修者不但拥有一定创造能力还要确切掌握原来房屋的结构、样式,对房屋维修工作的特殊性有充分的了解、认识，只有通过这种方式才能精巧地把自己的想法和需要维修的房屋联系在一起。
2、可以适当借鉴国外的先进管理水平及技术
尽管我国的维修体系还没有建立起来,但可以借鉴国外维修理论,并对其中适合在国内使用的编制进维修发展计划里,并结合近期、中期和长期的研宄,组织好理论的研宄力量,安排学术理论的学习,重点研宄新的维修课题,从而保证理论发展的可行性。凝聚力量研究亟待解决维修的理论问题,例如在维修业基本型与职能,维修的市场预测等评估方法,房屋的寿命、维修范围的相关标准,测评的方法和原理,现代建筑的维修技术,房屋施工组织管理等。
结束语
在城市现代化日趋完善的今天,城市住户对房屋的要求渐渐增高,实时进行城市房屋的维修,不仅可以延伸其生命周期,还可以取得相应的经济效益。
参考文献
[1]单晓辉.房屋维修工程项目管理探讨[J].民营科技，2012，3（02）：54-56.
1.1医院对于CT设备管理方法存在漏洞
在现在各大医院中，CT设备的管理存在着很多的问题。尤其，本身有的医院规模大，人员多，又很多人会逃避责任，学会偷懒。所以，对于医院设备管理方法存在着很多的问题。其次，就是医院人员对于CT管理这方面缺少高科技的人才，有很多的人对于这方面不了解，有时候善意的'维修'只会越帮越忙。还有就是一些人员在对于CT维修及管理方面存在着误区，认为'不需要天天检查，维修那么昂贵，它不会随便都会坏的"等等。更有的人缺少对于其关注，都不知道它什么时候坏了。
1.2医院忽视对CT设备维修
在现在的大、中、小的医院中，对于CT的设备的维修是很不被重视的。尤其，现在的CT设备有很多人对于它的设备的原理，性能，以及特点等都不是很了解的。再者，CT设备在中国的使用也不是很长久，所以一些人认为这些仪器是很难维护和修理的以及对于它维修的价格昂贵，从而在心理上对于CT维修及管理产生了恐惧感。
1.3国家对于CT不重视
由于现在的医院对于CT管理是不重视的，以至于国家对于CT维修及管理的制度也是不完善的。尤其，现在科学发展的那么的快，关于CT机器是可以经过修改其中的一点点零件就是把它在疾病上治疗和疾病上的短层图像变得更加的清晰以及提高它对于疾病的治疗的精确度。但是，国家对于这方面的并没重视。尤其国家对于CT维修及管理没有及时的对于其做积极的宣传，使得大多数人对于CT维修及管理不了解，没有正确的认识等等。
2浅谈CT维修及管理策略方案
2.1医院在CT设备管理要找对方法
目前在各大医院中，对于医院在CT设备管理要找对方法。第一，就是要在人员对于CT维修及管理方面要加强，尤其在CT设备管理中，首先医院里的人员的自主性是非常重要的，我们要制定一个合理的管理制度和正确的方案来约束工作人员在CT维修及管理的工作。第二，我们要在医院对于CT维修及管理策略方面要组织工作人员每周上一节课，告诉他们在医院机器的一些简单内容，使他们对于机器方面有正确的认识和了解。第三，则是我们医院要多招收高科技机器维修和管理的人才，只有这样，我们才可以使得医院的仪器更加长久的使用，同时也可以更好的提高CT在治疗疾病的效率以及正确率等等。
2.2医院要重视CT设备的维修
就目前来说，医院要最重要的就是要重视CT设备的维修。一般来说对于CT设备的维修、维护都是由使用者和操作者以及临床工程师共同完成的。所以，首先医院要对这方面要多加关注以及培养高科技人才素质对TC维修和管理。再者，医院对于CT本身的器材也要按时找相应的人来负责，查看和维修。只有这样才可以让医院的仪器寿命更加的长，同时也可以使它在疾病方面的精确度有所提高。最后，医院也要跟着时代的脚步，对于医院器材来说，我们应该更要重视，因为它保护人民的健康。我们对于CT维修及管理要拥有发展的眼光，尤其我们要重视国外关于CT维修以及管理的先进方法以及其发展方向。
2.3国家对于CT要重视
对于CT维修及管理策方面，国家要制定一些相对应的管理方式对于TC管理制度，首先国家要制定正确的规章制度，因为保护医院仪器人人有责。第一，国家要加强宣传医院如何要完善对TC的制度和为什么要医院要完善对TC制度以及医院要完善对TC制度的目标又是什么等等。这些都是需要国家首先要安排一个调查表，从中可以知道医院要如何完善TC制度。第二，国家要从小事情开始来规定医院如何完善对于TC制度。像是，平时工作人员不光要定期检查CT维修及管理，还要对于要完善TC的制度有所明确的正确的了解和了解，一定要让医院的工作人员养成勤劳的习惯，对于工作不能懒散，不能忽视工作，要培养员工的责任心。第三，要加强平时对于医院的领导的监督，同时我们本身也要加强对于CT维修及管理策方面以身作则，对于医院的仪器也要加以重视和保护。国家也要通过新闻报道以及媒体娱乐方面对于CT维修及管理策方面进行各方面的宣传。
3结语
关键词 PDCA循环法 流水线 维修 管理
中图分类号：TU201.2 文献标识码：A
PDCA循环法是一种行之有效且经过大量实践证明了的很好的质量管理方法。那么，这个质量管理方法在维修中能不能用、具不具备适用性，是本文探讨的主要问题。
PDCA循环法是从企业生产以及流水线作业的现代工业生产方式中出现并发展起来的，通过对大批量的同一生产零部件进行统计、分析、研究，来获得第一手资料数据，提供质量管理的可靠信息，在生产程序中制定生产计划、生产计划实施、产品质量检查、生产工作总结四个阶段的基础上建立质量环，并对质量环中的每个环节使用相应的控制工具进行控制和分析，以达到对生产过程进行质量控制的目标。所以PDCA循环法的运用有两大条件：第一，重复生产的特点，这是运用PDCA原理建立质量环的基础，同时也是PDCA循环在某一领域应用的先决条件；第二，大批量生产的特点，这是为了在以数理统计为基础的控制工具的应用中，能够采集到大量有效的样本数据，提高样本数据采集的真实度，从而达到对管理目标观察、分析的真实性，为解决质量管理中出现的问题和困难提供真实数据。
相较于工业生产过程，维修过程与工业生产的流水线有着相似的重复特点，维修是通过维修任务量的展开，对同一工艺流程的重复，其技术条件有统一的定量要求，同一工艺流程的重复性，可以依据PDCA的原理建立质量环，维修过程的这种重复特点符合PDCA循环法运用的先决条件，所以在维修中运用PDCA循环法进行质量管理的可行性是存在的；维修中不存在大批量同一规格零部件生产的情况，但是有对同一工艺流程的技术条件的定量要求，也可以对其采集数据，进行观察分析，维修根据维修级别及维修任务量的不同，可供采集的数据样本或大或小，对于可供采集的数据样本较大的，可直接使用控制工具进行观察分析，对于可供采集的数据样本较小的，可以采取延长数据样本取样时间的方法，扩大数据样本，然后适当选取控制工具进行观察分析。
维修质量管理与流水线式生产制造质量管理还有一个不同点，在于管理所追求的目标不尽相同。流水线式生产制造最终允许残次品、不合格品的出现，流水线式生产制造质量管理，所追求的是合格率和质量管理水平的持续提高；而维修由于其本身的任务性特点，所承修的与使用单位存在一对一的对应关系，修竣的最终要交付使用单位的，也就是说，维修过程最终是不允许不合格品出现的，所以，必须将维修质量管理的重点放在维修过程中，对维修过程加强质量控制，持续提高维修过程中的质量管理水平，以达到维修合格率100%这个质量管理目标。由此可以看出：流水线式生产制造过程是在全年生产中循环提高质量管理水平；而维修质量管理则是将在每个修理对象维修中提高质量控制水平和全年业务工作中循环提高质量管理水平相结合，两者相辅相成、相互促进、共同提高。
根据以上分析，维修工艺过程符合PDCA循环运用的条件和要求，是可以应用PDCA循环进行质量管理的。由于工业生产过程中是对单一零件的生产，生产过程简单，对PDCA理论的应用层次也比较简单；维修过程涉及多部件、多结构层次，技术种类也很多，对PDCA理论的应用不能像生产过程PDCA的简单运用，为了能对维修过程科学、合理的运用PDCA进行质量管理，将维修对象有机拆分和结构简化，在维修特点的基础上，在不同层次、不同工序分别建立质量环，从而达到运用PDCA对维修进行质量管理的目的。
质量管理的思想来源于产品质量形成需求，维修过程同样是产品的再制造过程，维修后产品的质量与产品制造相似，是通过维修活动再次形成的。维修质量管理与质量管理相同，其管理和控制过程遵循同样的方法、过程和思想，在具体的要求和实现措施上更加具有目的性。将PDCA循环法运用于维修质量控制具有很多优点：
（1）PDCA循环法应用于维修过程质量控制，通过管理方法的学习、应用及严格执行，将会全面提高修理单位各级人员的维修质量意识、质量观念和质量管理概念，在质量管理方面，提高各级人员的素质。
（2）PDCA循环法应用于装备维修质量控制涉入的管理界面更加广泛、全面。在PDCA循环的质量管理模式和方法中，原来单一的、流水线式的维修工作流程变成了不同管理层次、划分不同管理阶段，不同质量要求、不同生产次序以及对各级工作人员不同要求的相互关联、相互影响、紧密相扣的管理环。
（3）运用PDCA循环法对维修进行全程的质量管理和控制，将会大大提高一次维修合格率和维修工艺准确程度，最大程度地减少返工情况的发生，这将大大缩短维修周期，对于减少器材消耗、提高工时效率也具有积极的作用，对提高部队维修的工作效率，增进维修的综合效益有重要作用。
关键词：房屋；维修；管理体系
中图分类号：TU746.3 文献标识码:A
自从人类有意识的为自己争取较好的生活状况之时，就有了“衣食住行”的说法，可以看出“住”是人们在长期的生活中最必不可少的条件之一，也是在长期的日常生活中人们最注重的衡量生存条件的标准之一。按照此言， “房屋”作为“住”的具体内容，就成了人们十分关注的话题，也是必须关注的话题，而建筑房屋和房屋的修葺及其维修更是成为了在经济社会里的很多问题的交集。
一、房屋维修管理问题有几多？
从目前我们的生活周围还是放眼全国都难发现我国的房屋维修管理还处在一个未发展、低水平、低层次的阶段。不论是管理界、物业界还是业主们都无法准确的对房屋的维修管理进行定位，这是因为对于房屋维修管理缺乏足够的认识，暂时无法识别房屋维修管理身后的潜在意义，致使重视程度不够。浪费了大量的人力、物力和财力还未制定出一套较为完善的房屋的维修管理体系。
当然房屋维修管理的发展缓慢不仅仅是因为人们的认识不够深刻这个原因之外，还与房屋自身的特性有着密切的关系，房屋一旦被建造成功了就就具有较强的稳定性、不可改变性，这是一个浩大的工程，人们没有时间、精力、甚至财力去支持这样的私人修复，更重要的是房屋维修它是一个专业的工作，对于人们来说根本不可能完全的了解自己所住的房子的间架结构，组成结构，没有专业的知识，是阻碍私人修复的根本原因。那么对于公共修复呢？为什么还是那么之滞后呢？因为房屋在人们的使用过程中因墙壁掉灰、屋顶出现的小裂缝等造成房屋的直接使之倒塌不能使用的现象很少，所以维修管理部门有意识的淡薄了这样的维修。
因为这样的因素很容易导致人们在某些方面忽视了对房屋的日常的维修管理和对后期的老、就房屋的改造。现实生活里生，我们身边存很多新房屋因为没有及时的对于小问题小的损坏的修复以至于出现了新房屋屋顶出现掉皮、掉渣乃至枪墙壁的裂缝严重的影响了房屋的美观及其使用价值，也有众多的老房屋缺少了我们平时对它们的呵护和修缮，折损了它们的使用寿命。损失了大量的时间及其精力，这在某一程度上严重影响了人们对于房屋的使用时候的价值观念及其理解。
以民用房屋为例，民用房屋是人们最基本的起居保障，人们的生活的各个方面活动基本都是以自己的房屋作为活动的场所的，例如家庭聚会。朋友串门等等。这些看起来与房屋修缮没有任何关系的人类活动其实反而提醒我们房屋的维修是需要我们重视的，它是保障人们的日常生活正常进行得后盾，是管理者与修复者在平凡的工作中最因该引起关注的“亮点”也是对于新的产业――房屋维修的考验，这个考验并非轰轰烈烈而是在平淡的生活中考验他们的发现问题的能力与看待问题是否有长远的眼光。
二、房屋维修管理内容
近年来管理界指出，房屋维修管理的主体是物业管理公司，业主们即城市居民、农村居民以及相关的公共管理部门这种个人或者集体代表的委托对于房屋的维修，这就使得房屋维修管理与房屋维修成为了一个整体，一个系统.。这个管理系统的内容的确定则是则是对房屋维修的最大的支撑和依据。因此，房屋维修的管理内容应该包括：
（一）为房屋的量身定做的鉴定系统，它要求房屋在脱离房地产开发商与建筑公司以后就应进行对其的寿命、基础、使用注意的项目进行标注，对一座房屋的使用可以建立“日志”即房子的使用日期、出现问题的时间、部位等进行详尽的登记，使得以后的房屋维修可以对症下药。房屋的维修是为了让房屋合理的延长它的使用寿命，所以物业部门必须做好房屋勘探“日志”，它可以分为定期查勘鉴定、季节性查勘鉴定及工程查勘鉴定等。
（二）房屋维修必须要有一套周密的维修计划才能更加好的进行房屋维修的管理工作、指导工作。在房屋维修这一工程展开之前，应由提前成立的工程勘探队提交详细的修复计划，因为勘探队的勘探结果就是为了房屋维修的整个工作的前提，修复计划应该包括维修目标、方向、标准,、修复材料、经费预算、施工监督等等顺利地推进维修工作，得到较为满意的实施结果。
（三）房屋维修质量管理是维修房屋的出发点也是最终的落脚点，保证质量是房屋维修管理的重要目标之一。房屋维修管理者应该在平时的要求中将“质量”作为工作的取胜法宝和依据，建立房屋维修后期工程质量鉴定考核系统，使得房屋维系体系处于一个强化的量化系统，同时房屋维修者在工作过程中应该秉承严谨、谨慎、尽心尽力的工作理念，将这种“良心”工作做到自我心安，做到无可挑剔。之所以是这样的要求恰恰是因为维修自身的特殊性所决定的，维修不是在白纸上绘画理想蓝图而是在原有的房屋的基础上进行的改造，是“戴着镣铐跳舞”，这比创造更难，所以要求的是在工作中应以“创造性”的维修为主，尽量达到最优值。维修的目的是让原有的房屋存在的不合理性消失，让业主们更加的满意。
（四）房屋维修管理是一个专业很强的管理队伍对于房屋维修的各个方面进行强有力的管理，也是将房屋维修涉及到的人力、物力、财力进行合理的平分配协调的过程，这是管理者房屋维修过程这个区域的全力监督，是将分散的维修改变成一个整体操作的专业队伍的过程。在房屋维修施过程中还有各个重要的就是与业主们的沟通与联系这是对于业主们的最大尊重也是检验房屋维修过程中工作的成果的“软件”。而对这些要素的协调与管理是展示管理能力的试卷，也是关系到维修工作能否顺利实施的保障。
三、推进房屋维修管理的脚步
房屋维修管理是在新的时展中应运而生的，它是物业界的一个新的产业，要想这个新的产业迅速的发展并成长就必须认清它的本质、它的现实意义的大小、发展方向及其需求。
要推进房屋维修管理的进程进必须认清楚房屋维修的本质，房屋维修具有特殊性，它是对于房屋的恢复原貌或者再创在，是在已经做好的样本上进行的改造或者修复，这就要求维修者不仅具有创造的能力更需要准确把握原有房屋的结构、风格，充分地认识房屋维修的工作的特殊性，只有这样才能巧妙的将自己的思维嫁接与需要维修的房屋之上。
其次，房屋维修是一个不仅仅是一个操作过程更是一个管理系列，它具有操作性与思维性的二者统一的特点。必须认识到房屋维修应该是家常便饭，对于房屋就应该像我们自己的身体一样，若有小的毛病就应该及时修复，以防造成更加严重的后果。因为房屋自身的各种特点的集合使之成为冷落的对象，是因为房屋修复的工程过于的庞杂，房屋的修复面积大、时间长、零星分散、耗资大这也是长期性的体现。
房屋的维修过程就是一个协调与管理的过程，对于管理界的又一个挑战，对于的物业界新的机遇，随着社会经济的发展人们观念的转变，推进房屋维修的工作会越来越顺利地开展，也只有推进房屋维修管理才能更好地推进房屋维修工作的顺利实施，同时推进房屋维修工作也是解决目前我国住房紧张的一大办法，所以推进房屋修复工作是一项新的产业发展的必然趋势。
参考文献
关键词：EAM维修成本
中图分类号：F406 文献标识码： A 文章编号：
地铁是一个资产高度密集的企业，设备先进，自动化程度高，仅在南京地铁一条线，就有十几万种设备，而且很多设备价格昂贵，对维修保养要求较高。从整个运营成本来看，维修成本和资产管理所占的比例非常高。为此，南京地铁自2006年底引入EAM系统，以维修管理推动成本管理，实现公司创建经济型地铁的战略目标。
EAM是以资产、设备台帐为基础，以工单的提交、执行、报告为主线，按照故障处理、计划检修、预防性维修、定期试验几种可能模式，以提高维修效率、降低总体维护成本为目标，将采购管理、库存管理、人力资源管理集成在一个数据充分共享的信息系统中，同时实现信息集成和规范化管理。
资产、设备管理：
资产、设备台帐是EAM实现系统功能的基础，基础的好坏直接影响以后工作的质量。南京地铁在引入EAM的初期，就根据运营实际确定了各作准作业流程，并根据标准流程将设施设备、设备位置、故障体系、安全体系、员工信息、工种划分、材料工具等基础信息导入系统。
考虑到南京地铁有8个生产中心18个专业，各专业的设备管理现状也不尽相同：有分布在各个站的设备，如高压供电、通风空调等；也有检修中心按照单列管理的电客车；更有接触网、轨道等线性设备，设备种类众多、形式多样。我们在EAM系统中，根据各专业设备的不同性质，按照设备特点建立了不同的设备台帐。
1、对于分布在各个站的设备，如高压供电、通风空调等，这类设备有明显的地域特性，有特有的位置信息，而且在实际生产管理中，也是按照各自得地域分片进行集中维护的。比如高压供电，建立设备台帐时就是以所为单位，在制定预防性维护计划时，也是以所为单位进行，因此在EAM系统中，对这类设备，我们采用结合系统设备的位置信息，将系统设备放入不同的区域包，再在区域包中根据设备特性划分不同的子系统的方式（如上图所示）。
2、对于检修中心按照单列管理的电客车，由于日常生产中不论设备管理还是预防性维护计划的制定实施，就是单列次进行的，所以在EAM系统中，我们延用了惯有的管理方式，将系统设备放入不同的车次，再在每列车中根据设备特点划分子系统。
3、对于接触网和轨道类在全线均匀分布的线性设备，是EAM系统设备管理的重点、难点，因为这类设备在整个南京地铁一号线21.72公里范围内，都是均匀分布的，而且都属于轨行区设备，对维护保养的要求很高，而检修计划又因为轨行区资源的紧张得不到保证，这就造成这类设备要经常维护，每次维护的时间有很紧，只能维护某个点的某类设备。比如接触网，是地铁正常运营的基础，受外界影响干扰大，要求2个月内就要全线检查一次，但是每次作业的时间的有限，导致了接触网每次作业只能分段分类进行。对这类设备，在EAM系统中，我们采用分区段的形式将系统进行划分设备包，将所有设备放入各自得区段包中（如下图所示）。
工单管理
工单管理系统是EAM系统一个核心模块，它是将消耗和采购连接起来的一个桥梁。 工单管理系统要求：无论是普通的状态报告，还是紧急抢修，或者计划性的维护，其所有信息都应该保证完整的记录在工单中，包括检修的内容、所需的工具、计划的工作时间，实际发生的工时，安全措施，还有物料消耗等等。
由上图可以看出，工单管理是实现以维修管理推动成本管理的核心：通过制定维修工单，确定设备的维修策略、维修频度，规范维修管理；通过工单记载的维修对象、维修工时、维修工具、维修消耗物料，统计每次具体维修的维修成本，从而带动企业财务管理，实现公司战略。
工单的生成可以是预防性维护计划触发，也可以是临时的缺陷报告触发。在实际应用过程中，我们遇到的最大困难是轨行区资源紧张造成的计划不确定性，比如接触网专业，他们的设备都在轨行区，公司为了有效利用轨行区资源，在收到各专业上报的预防性计划后，会根据实际需要进行平衡，也就是说接触网专业报了检修计划后经常有不批或调整的情况出现，导致接触网的预防性维护计划在EAM系统里无法有效的触发成实际工单。应对这种局面，我们采用了父子工单的方式，既在预防性维护计划中做一个接触网的大工单，计划检修时间定为从1号一直到月底，接触网专业在实际使用中，根据批复后的实际情况在父工单下生成子工单，月底统计维修对象、维修工时、维修工具、维修消耗物料时，以子工单的实际记录为准，如下图所示：
工单生成以后，执行人必须严格按照工单作业，并如实填写工单，以达到记录真实设备数量、工时和材料消耗的目的，如下图一、图二所示。
图一 作业内容记录
图二 材料消耗记录
统计分析报表
有了工单记录的真实数据积累，EAM系统就可以最终实现推动成本管理的目的了。EAM系统能根据用户要求，输出各类统计报表，甚至多种图形表现故障情况、维修成本变化，将维修的各种因素集成为一个整体，那么就能够将成本消耗和成本消耗的原因对应起来，找出维修当中对消耗成本的影响重大的因素，保留合理的，剔除没有必要的，来指导检修工作，有效控制成本。
合理的成本分析能指导维修资金的合理分配，合理的分配将带动设备的整体性能的增加，从而减少事故，也就减少了维修，降低了维修成本。所以，在地铁这种资产密集型企业实施好、应用好EAM系统，就能提升维修管理，推动成本管理，进而影响企业发展战略。
参考文献：
[1]李葆文.《全面规范化生产维护系列丛书》.机械工业出版社.2005.
英文名称：Plant Maintenance Engineering
主管单位：中国科学技术协会
主办单位：中国机械工程学会
出版周期：月刊
出版地址：北京市
语
种：中文
开
本：大16开
国际刊号：1001-0599
国内刊号：11-2503/F
邮发代号：2-395
发行范围：国内外统一发行
创刊时间：1980
期刊收录：
核心期刊：
期刊荣誉：
联系方式
期刊简介
《设备管理与维修》（月刊）创刊于1980年，系中国科学技术协会主管、中国机械工程学会和北京卓众出版有限公司主办的设备与维修工程分会会刊，是跨行业并直接为企业设备管理、维修、改造和节能、环保服务的综合性信息型技术刊物。
一、专项资金的概念和性质
专项资金是由业主或非业主使用人交纳的，为了保障物业在使用一定时间后，所需的特定维修、更新及房屋发生紧急情况时应急的资金。在物业管理活动中，为了维护全体业主的共同利益，保证物业始终处于正常的和完好的状态，除了在物业管理费中满足物业的日常维护和小修活动外，业主或非业主使用人平时定期交纳小量的费用，集中储备起来，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后特定情况下的中修、大修、更新、改造以及出现特殊或紧急情况时的支出。专项资金的建立可以避免在上述情况出现时，集中大量的出资给业主带来的负担。同时，也可以在出现上述情况时，能够得以及时处理，使业主和非业主使用人能够工作、生活在一个良好的环境当中。这也是物业管理追求良好和长效管理的重要因素和必要条件。
专项资金是物业管理财务管理中的一项重要内容，其费用性质同物业管理费一样，是由业主交纳，由物业管理单位或政府主管部门设立专门账户管理，经业主大会批准，最后由物业管理单位使用的专门费用。所以，专项资金的使用者权益属于全体业主，物业管理单位对它的管理和使用属于代管性质。同时，它的使用范围也是在物业管理费的使用范围之内，而且更具体、更专指，这就更决定了它的专项性质。
根据上述性质，专项资金本应是物业管理费成本中的一个构成因素，在管理操作中将其纳入物业管理费中，由物业管理单位在会计操作中进行提留，设立专账或开立银行专户，其管理使用简便易行。但根据我国实际情况，现行国家政策和各地政府在实施办法中都将专项资金从物业管理费中分离出来，并设定了严格的使用和管理办法，这主要出于两方面的原因，一是由于首次设立专项资金时的资金来源渠道和途径比较复杂，各地的规定也不尽相同，如果直接并入物业管理费中会给多渠道筹集专项资金带来障碍。二是由于国内的物业管理从总体上讲尚处于起步阶段，很多物业管理单位的管理行为和管理费的使用管理还很不规范，同时目前国内的物业管理费水平还普遍较低，有的还难于保证日常运作，如果直接将专项资金并入物业管理费中，可能会给专项资金的专项和规范使用带来不安全因素，甚至会造成挪用、乱用的情况，使物业和业主的最终利益受到侵害。
二．设立专项资金的目的和作用
设立专项资金的主要目的是为了应付在物业管理活动中比较巨大的非日常性开支和非预见性开支，尤其是为维持和保证物业共用部分的正常运作、正常使用功能而进行的大型修缮改良性的开支。这种修缮改良就是我们通常在物业管理活动中所讲的中修、大修和更新改造。由于计提固定资产折旧费的目的也是用于固定资产的中修、大修和更新改造，因此，专项资金的作用实际上就是物业本体和共用部分固定资产的折旧补偿。
众所周知，物业在建成之后，必然会受到自然的和使用的损耗。随着时间的增加，自然环境如风力、重力、震动、大气、水、雷电等对建筑物在一定程度上存有的自然侵蚀、老化、陈旧、残损。如果没有建立专项资金，就不可能合理、有效地安排物业的修理和保养计划，必然会加速物业的自然侵损，以致会由于维修保养不及时使物业进入或过早进入衰败过程，从而加速物业的老化程度，缩短了物业的使用寿命，甚至会酿成伤害事故。相反，建立起专项资金，就可以有效、合理妥善地安排物业的修缮改良，物业就可以得到有效的维修养护，使物业处于良好的状态，充分发挥物业的正常使用功能，并且可能延长物业的使用寿命，改善和提高物业的使用功能，还可以提高物业的档次和对现代化城市发展的适应性，进而推动物业的保值和升值，使物业所有权人获得有效地经济价值，最大限度地提高投资回报率。
三．专项资金的来源
(一)法规规定的费用
1．有关地方规定，公房出售时，售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房20％，高层住宅不低于售房款的30％，该部份专项资金属售房单位所有。
2．有的地方规定，业主购买商品
房时按购房款的2％(也有3％或5％)的比例向售房单位交纳专项资金。售房单位代为收取的专项资金属全体业主共同所有，不得计入住房销售收入。
3．也有的地方规定，开发建设单位在售房款中按2％的比例划拨公用设施专用基金，并可计入开发成本。
4．还有规定除以某种方式先建立一部分专项资金外，业主在日常交纳物业管理费的同时，另外交纳规定数额的专项资金，作为专项资金续筹的主要方式。
(二)物业管理费结转的费用
物业管理费在运行中会有完成成本开支后的结余，如果有连续几年或者年度出现较大数额的结余时，除可在管理预算中调整外，也可经业主大会同意设定一定比例纳入专项资金，但由于管理费的结余的原因有多种，其结余部分的再分配亦应根据多退少补原则进行适当安排。
(三)业主大会中决定分摊的费用
根据住宅维护保养的需要，在大、中修和更新改造费用不足时，由业主大会决定向全体业主收取的、保证物业的正常使用的分摊资金。
(四)业主共有物业的收益
物业区域内的共用部分，通常有些可以用来经营，获得收益，这部分物业的产权属全体业主共有，这些物业可采用灵活多样的方式，由物业管理单位经营，比如对小型超市等商业用房，以及物业区域内的由开发商或有关部门认定的属业益的广告牌等商业设施的收益。可将收入的一部分并入专项资金。此项收入并入专项资金必须以首先满足补充物业管理费的不足和当前的使用为前提。
(五)社会捐赠或政府拨款的费用
由社会各界捐赠或政府根据某种情况拨付的，专项用于某项或某类物业维护保养、本体修缮、美化和装点设施维护的费用。
四，专项资金的管理
