时间：2024-05-15 16:25:42
序论：在您撰写房产纳税评估时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
纳税评估是一项国际通行的税收征管制度，作为税收征管改革中的新生事物，在我国尚处于起步和探索阶段。纳税评估做为税源监控的一项具体措施，在现代税收征管过程中，发挥的作用越来越大。在提高征管质量，优化新征管模式方面展现出了独特的优势。而房地产行业也是税收征管和纳税评估工作中极为重要的行业之一，本为以房地产开发行业为例，对纳税评估工作如何开展做以探讨。
一、房地产行业纳税评估数据基础
1、建立纳税评估模型
基本原理：按税种设定，根据需要确定重点评估项目，通过评估软件内设的公式，输入房地产开发面积、销售价格等相关信息，由评估模型科学地分析测算各项指标是否合格，初步断定该企业是否存在涉税问题。
注意事项：要选准企业的关键环节和因素；要本着简要、科学、精确的原则。尽可能采用直线线性方程模型，可以避免制作过程中的繁琐化倾向；要注意行业特点，收入、成本、费用配比关系，成本、费用的合理分摊。
2、纳税评估指标体系
根据房地产开发企业的的行业特点，确定如下特性指标。
A：收入指标分析
(1)按照开发项目缴纳的税收分析开发企业销售额
开发产品的销售额=该项目缴纳的契税额÷契税征收率
=该项目缴纳的营业税额÷营业税征收率
说明：查找并发现已售产品可能存在未及时结转或隐瞒销售收入问题。
(2)按照开发企业“现金流量表”的现金流量分析当期预售收人
预售收人流人量=经营性资金流入量－销售收入资金流入量一收到的税费返还
说明：查找并发现可能存在视同销售未申报纳税、未按规定核算预售收入和未及时结转完工产品销售收入，以及通过往来科目隐瞒上述三项收入。
(3)按照成本结转额分析销售收入
销售收入=销售成本结转额×(1+销售利润率+营业税率)
说明：查找并发现可能存在结转销售成本与销售收入不匹配，隐瞒收入；本公式中销售利润率可为本地区行业或被评估企业的销售利润率。
B：开发产品成本分析
(1)按照销售收入分析销售成本
实际结转的销售成本=销售收入÷平均销售价格×单位建设成本
说明：查找并发现可能存在收入与成本结转不匹配，多结转成本。
(2)按照项目销售利润率分析销售成本
销售成本=销售收入÷(1+销售利润率+营业税率)
说明：查找并发现可能存在未按规定结转成本；本公式中销售利润率可为本地区行业或被评估企业的销售利润率。
C：开发产品的期间费用分析
单项费用率=单项费用÷期间费用×100％
财务费用率管理费用率销售费用率
说明：查找并发现可能存在开发产品的财务费用未按规定资本化，进入当期费用直接税前扣除问题；管理费用、销售费用为按规定税前扣除。各单项指标可参照本地区房地产行业平均水平进行分析。
二、开展房地产行业纳税评估
(一)评估的重点及难点――预售收入和成本核算
房地产企业存在问题最多的税种是营业税、企业所得税和土地增值税。如预售房预售定金未纳税、设多个销售点、结转滞后导致纳税不及时等等。
1、预售回款不及时申报，往来帐上做文章。
开发商在取得定金和预售款后不及时申报税款仍是税收征管的“老大难”。由于房地产大多数是采取“期房滚动开发模式”，当预售形成大规模回款之后，开发商可以将预售款的一部分打人各类公司的账户，其科目为“服务费”或“其他应付款”。由于预收款多以现金形式取得，开发商将其计人“应付帐款”，做为还款(与其它关联企业)其它往来款。缓报销售进度，为应计未计或少计收入做掩护，为开发项目的汇算拖延找借口。
2、混淆成本对象，人为加大成本费用，降低利润。
由于房地产行业实行滚动式开发、连续性作业，具有开发工期长、时间跨度大、成本核算难的特点，企业在费用核算时混淆成本对象，有意在各成本对象之间进行调节，减少本期利润，进行虚假申报。
综上所述，要求我们在对该行业进行评估时，紧扣工期结算成本和企业预售收人两个重点，从审核当期费用、完工进度、成本对象等难点人手，划清各个核算年度的成本与收入，准确核算应缴纳税额。防止企业混淆成本对象，缓报工程进度，借机偷逃税收。
(二)实施房地产行业纳税评估具体步骤
1、利用评估模型，人机分析、筛选，确定纳税评估对象
2、通过房地产行业纳税评估的指标预警值和人工案头分析分析，确定评估疑点
3、针对疑点，进行具体纳税评估，采用“谈检结合”、“评查结合”两种方式。
一、评估数据来源
1、综合征管系统中的基础数据。包括基本信息、申报的销售数量、销售收入、应纳税额、各类核定、认定、审批类文书等。
2、相关部门的第三方数据。在采用投入产出和能耗推算等方法进行评估时应注意收集水、电管理部门等外部单位数据用以核对企业申报信息的真实性和准确性。
3、企业的相关账簿、凭证，生产经营的工艺流程，财务核算特点，成本费用核算方式等，以利于更为准确地找到评估切入点。
4、管理员日管工作中收集的相关信息。
二、评估方法
1、单位用水量、用汽量推算。
每瓶啤酒90%以上的成份是水，水在啤酒生产过程中起着极为重要的作用，其耗用主要集中在酿造车间和罐装车间（瓶酒车间），二者用水比例基本在1：1，根据成本计算单测算，酿造车间用水单耗2.60吨/千升, 罐装车间（瓶酒车间）用水单耗2.70吨/千升;啤酒生产销售加权平均用水单耗5.6851吨/千升。评估中我们既可以从水资源管理部门取得企业实际用水数据，也可以通过企业取得的相关发票记载的数据进行评估分析。
评估模型
评估期产品产量=评估期水耗用量/单位产品水耗用量
应税产品销售数量=期初库存数量+评估期产品产量-期末库存数量
问题值=测算应税产品销售数量-实际申报销售数量
另外，由于啤酒生产的糊化过程中需要大量蒸汽，企业
一般要向热电公司购买，数量、金额也很大，因此，也可以通过用汽量按上述模型进行评估分析。
2、产品单耗定额分析
啤酒生产过程中消耗的主要材料包括进口麦芽、地产麦芽、小麦芽、大米等粮食，根据测算，以11度啤酒为例，每千升产品上述粮食单耗定额大约为154公斤，根据单耗定额可以大致计算出产量，但由于还需按一定比例折算为8度、10度等不同产品，因此可能会产生较大误差。
评估模型
评估期产品产量=评估期材料耗用量/单位产品材料耗用量
应税产品销售数量=期初库存数量+评估期产品产量-期末库存数量
问题值=测算应税产品销售数量-实际申报销售数量
3、投入产出推算
评估模型
评估期产品产量=评估期原材料投入数量*投入产出率
应税产品销售数量=期初库存数量+评估期产品产量-期末库存数量
问题值=测算应税产品销售数量-实际申报销售数量
由于啤酒生产企业目前已经向大型化、集约化方向发展，每个啤酒生产企业基本形成了高、中、低档酒相互结合的产品结构，品种少则几个，多的达到几十个，不同品种使用的原料又会有所区别，在采用投入产出法进行评估分析时，应注意啤酒生产的中间过程，即酿造车间生产的半成品（清酒液）经罐装车间装瓶后成为产成品。一个啤酒生产企业产品品种可能有几十个，但酒液可能只有几种，因此只要正确区分不同酒液所用原料，分别计算投入产出率推算出不同酒液的产量，再根据期初、期末库存等数据就可以测算出应税产品的销售数量。
以13.5度啤酒为例,大麦浸出率为78.8%,麦汁合理损耗率2%,即100公斤大麦芽可以获得麦汁78.8*98/=77.224公斤,可以生产啤酒77.224/0.135=572.03公斤。
4、能耗推算
电力的消耗基本上贯穿于啤酒生产的每道工序，因此，以电力为基础指标的能耗推算法可以作为啤酒生产企业纳税评估的一种重要方法。以20__年6月为例，__啤酒（__）有限公司生产用电951012千瓦时，产量12795千升，单位电耗74.33千瓦时,经测算，该公司千升酒的平均电耗为70.87千瓦时。
评估模型
评估期产品产量=评估期能（电）耗量/单位产品能耗定额
应税产品销售数量=期初库存数量+评估期产品产量-期末库存数量
问题值=测算应税产品销售数量-实际申报销售数量
5、其他
饮料(酒)类产品共有的瓶、箱、盖等包装物也可以作为评估的参考指标。但从目前啤酒生产企业来看，通过上述指标进行纳税评估比较困难，主要是由于绝大部分啤酒的瓶、箱是以押金形式周转使用的，包装物的管理对于啤酒生产企业本身就是一个管理上的难点，再考虑到毁损、押金期限等问题，很可能会给评估工作造成事倍功半的效果。
三、其他应注意的问题
1、由于啤酒属于生活消费品，评估中应注意企业是否将自产产品无偿赠送给其他单位和个人，作为福利发放给本企业员工，如果存在上述行为，是否按规定提取增值税、消费税。
一、房地产企业所得税纳税评估中存在的问题
1.相关的税收法律不够规范，纳税评估依据不足
税收法律不够规范主要表现为以下三点：一是房地产纳税评估的法律依据不足。目前我国在纳税评估上还存在很多法律盲区，虽然出台了一些关于纳税评估的法律法规，但对于房地产所得税的纳税评估并没有明确的规定，致使纳税评估的一些环节缺乏充足的法律依据。二是对相关规定执行的力度不够，并没有按照预售收入计算企业的所得税，导致房地产企业所得税大量流失。三是对房地产企业成本扣除标准方面的规定不够明确，企业在实际的操作中随意性较大，致使偷税漏税、延迟纳税的情况时有发生。
2.评估人员的综合素质偏低，纳税评估工作的效率低下
纳税评估工作是一项比较复杂的系统工程，涉及的范围较广，专业性较强，相应的对纳税评估人员的素质要求也较高，不仅要求评估人员具有专业的纳税评估知识，还要求具备相关的财务知识、法律知识等。但实际的情况却是纳税评估人员的知识结构单一，综合素质根本无法满足相关的要求，导致纳税评估工作的质量较差。
3.缺乏健全的纳税评估指标体系，无法进行全面的信息采集
全面的数据和信息是开展纳税评估工作的基础。因此，具有健全的纳税评估指标体系非常重要。但是在实际的纳税评估工作中，并没有形成统一而健全的纳税评估体系，导致纳税评估工作的可信度较低。
4.部门之间的协调能力较差，纳税评估的流程不够通畅
在实际的纳税评估工作中，各个相关部门之间缺乏应有的沟通和交流，各个部门之间信息共享的程度非常低，致使整个纳税评估的流程不畅，主要表现在以下三个方面：一是税务部门内部个部门之间的配合不够协调，各个岗位的职责不够明确。二是国税和地税之间没有建立完善的协作机制。三是税务部门和其它的职能部门联系不够密切，进而导致纳税评估的流程不畅。
二、优化房地产企业所得税纳税评估工作的建议
1.进一步规范纳税评估的有关法律，使纳税评估工作有法可依
首先，相关部门要根据纳税评估工作的实际情况，进一步规范纳税评估的有关法律，填补法律空白，使纳税评估工作的各个环节都有法可依。其次，全面推行预售收入预征所得税制度，禁止出现不申报预收款纳税的现象。最后，制定严格的房地产企业成本扣除的标准，对营利性和非营利性的产权进行明确。
2.提高纳税评估人员的素质，建立高素质的纳税评估团队
首先，税务部门要加强对纳税评估人员的培训。税务部门要定期或不定期的对相关工作人员进行专业知识的培训，提高纳税评估人员的专业技能。其次，加强对纳税评估人员的考核，形成良好的竞争上岗的机制，促使评估人员主动学习相关知识，提高自己的综合素质。最后，税务部门可以在评估人员内部建立学习型组织，加强评估人员之间的沟通和交流，促进评估人员共同进步，进而建立起一支高素质的纳税评估团队。
3.建立完善的纳税评估指标体系，是数据信息的采集工作更加规范
首先，要做好房地产企业所得税纳税评估指标相关数据的采集工作，为开展纳税评估工作打下良好的基础。其次，根据纳税评估的总体思路，设计出合理的评估指标。在设计评估指标时要对企业做好三个方面的评估：一是对建筑企业总体经营状况的评估。二是做好对建筑企业各类要素的评估。三是在前两者评估的基础上，深入发现纳税评估工作中存在的问题，并制定相应的解决方案。
4.进一步完善部门之间的协调配合机制，规范纳税评估的流程
首先，增强有关部门内部的协调配合的能力。这主要是指税务机关上下级之间以及内部各个有关部门之间的协调配合，她要求各个部门公开各自收集的资料，实现内部信息的共享。其次，积极推行一体化的管理，加强国地税之间的联系。采用这种管理方式，可以充分发挥出地税部门在房地产所得税征管方面积累的丰富经验，从而提高所得税征管的水平。最后，加强与其它职能部门的沟通和交流。这主要是指税收部门应该主动的与财政、房管等部门进行沟通和交流，从而实现信息的共享。
一、中国房产税制
中国房产税是以房屋为征税对象，区分房屋用途以房产余值或租金收入作为计税依据，以房产产权所有人为纳税人征收的一种财产税。中国现行房产税以1986年10月1日开始施行的《中华人民共和国房产税暂行条例》为依据，由地方税务局负责征收。《中华人民共和国房产税暂行条例》对房产税的征收对象、纳税人、计税依据、税率等内容做出了详细规定:征税对象方面，房产税仅对城市、县城、建制镇和工矿区的房产征收，也即是说，对于坐落于城市、县城、建制镇和工矿区外的房产免征房产税。纳税人方面，通常情况下房产税的纳税人为房产所有权人;产权出典的，以承典人为纳税义务人;产权有争议的，以实际使用人为纳税义务人。计税依据方面，区分房产用途确定房产税税基。房产自用的，以房产余值为计税依据，房产余值为房产原值一次性扣除10%～30%后的余值，房产原值是指产权所有人购入房产时房产的价值;房产出租的，以租金收入为计税依据。税率方面，房产税按年征收，自用房产和出租房产适用税率分别为1．2%和12%，对个人纳税人将其住房对外出租继续用作住房的，取得的租金收入暂减按4%征收。［1］对税务机关征收房产税有异议的，纳税人可以在法定行政复议期限内向税务行政复议机关申请行政复议，也可以向人民法院提起税务行政诉讼。但是，纳税争议案件，如对房产税的征税对象、税率有争议，当事人未经复议不得提出行政诉讼［2］。
二、美国房地产税制
目前，美国是世界上房地产税制比较完善的国家，其房地产税制的理论依据有公需说、义务说以及交换说，表明其征收房地产税是为了满足社会公共需要，纳税人享受了公共服务，所以需要向国家缴纳房产税。正是在这三大理论的支撑下，美国房地产税制逐步形成并不断完善。美国房地产税的征税对象不仅包含房产，还包含与房产相连的土地。与此对应，美国房产税的计税依据既包含房产的价值，又包含土地的价值。对于房产和土地价值的估计，地方政府在评估时主要采用三种方法:市场价值法、成本法、收入法。在美国，不是使用这三种方法中的某一种来进行价值评估，而是用不同的方法对不同类型的房产估值。对于有频繁交易的房产，采用市场价值法，即以公平市场上交易双方都愿意接受的价格作为评估价;对于新建房产或有特殊用途的房产，采用成本法，即以重新购建该房产的成本价为评估价;对于类似商场、购物中心等能够创造收入的商业性房产，则用收入乘以一个能够反映房产价值的比例来评估房产价值。不论采用哪种办法评估房产价值，每年都需重新估计，并以新的评估价计算当年应纳税额。为了减轻评估工作量，美国对于纳税年度内产权没有发生变化的房地产采用简易评估办法，即确定一个评估价值增长率，重新评估价值可以按上一年房地产评估价值和增长率确定;对纳税年度内产权发生变化的房地产才进行详细的重新评估［3］。特别有意思的是，美国房产税税率不是一个确定的税率，不仅每个地区税率有可能不同，同一个地区不同年度税率也有可能出现很大的差异。这是因为美国房产税税率是用每年地方财政需要乘以房产税贡献比例后，除以本地房产评估价值计算得来，所以不是一个固定的税率。在制定房产税制度时，美国各地方政府通常会制定一个完整的税务日历，日历中会标明房产状态确定日、评估日、纳税期间、复议日、纳税截止日等内容，便于纳税人了解房产税的计算方法与征收程序，并自觉履行纳税义务。美国在强调纳税人纳税义务的同时，还特别强调纳税人的权利，并将其体现在税务日历中，比如，若纳税人对地方政府确定的房产评估价值有异议，可以在缴纳房产税前提出，也可以在缴纳房产税后、截止日前向法院提出税费返还的申诉［4］。
三、中国房产税与美国房地产税比较
(一)征税对象中美两国均对房产税征税对象做出了明确规定。不同的是，中国房产税仅对房产征收，对土地征收的是城镇土地使用税，房地分离;美国则将房产和土地作为一个整体，一并评估并征收房地产税。
(二)税基中国房产税税基的确定需要区分房产的用途:自用房产以房产余值为税基;出租房产以租金收入为税基。美国房地产税以房产与地产的评估价值作为税基。
(三)税率中美两国对房产征税均采用比例税率，但确定方式不一样。中国税率法定并保持不变。美国房地产税税率的确定取决于当年地方政府预算收入中需要房地产税所做贡献及当年当地房地产评估价值，两者之商即为当年税率。由于每年地方政府预算收入及房地产评估价值均可能发生变化，所以美国房地产税税率每年都可能不同。
(四)对地方贡献程度不论是美国还是中国，房产税均属于地方税种，其征税收入将增加地方财政收入。中国房产税占地方政府收入不足4%，美国房地产税占地方政府收入可高达30%以上，可见美国房地产税对地方财政所做贡献较大，其税负与中国相比较重。较重的房地产税负使得纳税人在满足家庭基本生活需要的基础上减少对闲置房产的投资，有利于房地产市场资源的合理分配。可见，完善中国房产税制不仅有利于提高中国地方政府财政收入，还有利于改变中国房产资源分布不合理的现状。四、中国房产税改革试点中国现行的《中华人民共和国房产税暂行条例》是以1986年的国情为基础制定的，而1986年以来国情发生了重大变化，尤其是在近几年房地产市场得到充分发展的背景下，如何改革房产税成为完善税制改革探讨的一个热点。2010年5月27日，国务院批转国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》。《通知》指出:同意发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》。《意见》中明确指出逐步推进房产税改革。2011年1月，房产税改革试点工作在上海和重庆两市展开。上海和重庆根据各自实际情况，针对部分个人住宅，制定了不同的房产税征收试点办法。上海对个人住宅试点征收房产税的依据为《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》。该《办法》中规定了试点范围、征收对象、纳税人、计税依据、税率、税收减免等内容。重庆依据《房产税改革试点暂行办法》对个人住宅试点征收房产税，该《办法》明确了试点范围、征收对象、纳税人、计税依据、税率、税收减免等内容。上海和重庆两市对部分个人住房征收房产税，是在扩大征收范围基础上进行的试点。房产税试点实践为我们下一步改革房产税制提供了计税依据和税率两方面的经验。试点政策打破了传统房产税制对计税依据、税率方面的限制，在保障居民基本生活需求的基础上，对个人闲置住房征收房产税。两市在征收房产税时都采用了以房产评估价作为计税依据的方法，由于现在评估方法等问题尚未解决，两市目前采用市场价作为评估价。在税率的确定上，上海设置了两档税率，重庆设置了三档，对于房产价值高的，适用较高档次的税率，对于房产价值较低的，适用较低档次的税率。
五、完善中国房产税制的思考
中国房产税制正处于改革的过程中，我们应在借鉴国外房产税税制的基础上，总结上海和重庆两市试点经验，不断对房产税制进行改革完善。需要注意的是，由于中国国情与美国等发达国家不同，房地产市场状况特殊，在改革时不能照搬照抄，而应在明确房产税制改革目的的基础上，制定适应中国国情的新房产税制。房产税制改革应兼顾调节房地产市场和增加地方财政收入。
(一)拓宽征税范围目前，除房产税试点区域外，中国房产税主要是针对城市、县城、建制镇和工矿区的非住宅房产征收，对个人住宅用房产免征房产税。结合房地产市场来考察，房地产市场飞速发展，房产价值不断上升，不少投机者囤积房产，通过赚取买卖差价获得丰厚收益。这导致了房地产市场上资源分配不均的现象，一部分人拥有多套住宅类房产，且大部分处于闲置状态，而一部分人却无力负担高房价。原房产税制对个人住宅类房产免税是为了刺激个人买房，而现在房产税应该以调节房地产市场资源配置为己任，在满足居民基本生活需要的前提下，将住宅类房产纳入征税范围。这不仅有利于增加地方财政收入，还有利于消除房地产市场上的资源配置不均的现象。目前，中国对房产和土地分别征收房产税和土地使用税，而房产和土地在物理上是不可分的，在评估房产价值时不能离开土地，评估土地价值时也不能离开地上建筑物。所以，笔者认为改革中国房产税制可以借鉴美国的经验，将房产和地产一并作为征税对象。这样一方面减少了税种，使房产税和城镇土地使用税合并;另一方面征税对象既涵盖了房产又涵盖了土地，将两个税种合并仍然保证了对房产和土地征税，保证了地方税收收入，实现“少税种、宽税基”［5］。
(二)改革计税依据中国现行房产税计税依据分别为房产折余价值和房产的租金收入，设置这两种计税依据不符合税收的公平原则。比如，同一地段的房屋，房屋购置时间不同，房屋原值不同，负担的房产税也不同;房产用途不同，房产税税负也不相同。借鉴美国房产税制在计税依据方面的政策及总结上海和重庆两市房产税改革试点经验，可以采用房屋的评估价作为计税依据，对住宅和非住宅征收房产税［6］。这样能够比较准确地反映产权所有者的经济实力，体现税收量能负担原则，实现税收公平。同时能够对房产投机者进行警示，闲置房产持有越多，价值越高，房产税税负越重，有利于刺激投机者，使其将多余房产投放市场，实现资源优化配置。另外，采用评估价作为计税依据，可将房价与地方政府收入、纳税人负担相联系。在经济繁荣时，征收房产税有利于提高地方政府收入，完善地方公共设施建设;在经济衰退时，房产的计税基础下降，纳税人房产税税负降低。可见，以评估价作为房产税计税依据对地方政府和纳税人来讲，可接受度都是比较高的。采用评估价作为计税依据，就必须确定评估机构。为了保证评估价值公平，地方政府可以委托中介机构进行房地产评估，并在税务行政复议中增加对房产评估值复议相关的内容。当纳税人对其房产的评估价有异议，且有证据证明评估价不准确时，可申请重新评估。
关键词：房产税征管；现状；改革
中图分类号： 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2017）007-0-01
当前，随着我国房价的不断上涨，政府出台了不少政策以调控房价。其中，房产税征管的改革在调节市场供需，促进房地产健康发展等当面均发挥了十分重要的作用，本文即针对我国房产税征管的改革问题展开具体论述。
一、我国房产税的发展及其征管现状分析
1.我国房产税的发展
我国房产税的发展过程可以划分为四个阶段，具体如下所示：（1）建国后，我国政府于1951年颁布了《城市房地产税暂行条例》，其标志着我国开始正式征收房产税；（2）1973年，因为简化税制的缘故，政府将对企业进行征收的房产税也并入到了工商税计征；（3）改革开放后，我国于1984年展开第二步利改税以及工商税制的改革，把城市房地产税分为了两个部分，一是房产税；二是城镇土地使用税；（4）1986年我国颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，自此我国正式进入了房产税全面开征阶段[1]。
2.我国房产税征管现状
当前，我国房产税征管中还存在着不少问题亟待解决，具体如下所示：
（1）房产税征政策存在不明晰之处，纳税主体难以确定
我国税法中的相关规定指出：房产税的纳税人是其产权的所有人或是承典人，而城镇土地使用税的纳税人是其使用权的所有人或是单位。若是产权的所有人或是承典人不在房屋所在地，城镇土地使用权的所有人或是单位存在纠纷，则应是代管人、实际使用人或是单位进行纳税。但是在实际征管过程中，因为“所在地”这一概念未能够清晰界定，导致纳税人之间存在扯皮的题，税务机关难以确定纳税主体。
（2）税务机关计税依据确定难度大
当前，我国计税依据主要分为两类：一是根据房产计税余值；二是根据按租金收入计征税额。其中，在第一种计税方式中，极易因为一些避税行为，导致房产原值计价出现失误。例如：一些企业的房产借着设备的形式计入资产，从而减少房产原值，实现避税；一些企业通过不将房屋记账、无条件提供给股东使用的形式，拒绝缴纳房产税。在第二种计税方式中，因为税源十分分散、隐蔽性强，因此征管的难度也极大。
（3）相关部门协税护税积极性小
房产税的征管范围十分广，工作量也大，因此若是仅仅依靠地税单位进行税源监管，难免会存在不到位或是遗漏之处。从我国当前房产税征管情况来看，“以地控税、以税节地”这一工作依旧处于一个摸索的状态之下，部分地方因为缺少完善的部门协作与信息共享机制导致地税单位很难及时获得相应的房屋、土地登记、变动资料，导致房产税的征管工作开展难度大大增加。
二、我国房产税征管的改革对策分析
1.完善税基评估机制
（1）完善评估主体的界定。立足于我国当前国情，建议设立准政府性质的专属房地产税税基评估机构，一方面其属于事业单位，另一方面其又能够独立于税务部门，确保其评估工作更加公正。（2）做好房地产税批量评估。随着信息技术的不断发展，建议利用计算机、GIS、GPS为房屋价值进行批量评估、实时跟踪以及动态的分析，完善计算机辅助批量评估系统；若是在进行房地产税评估时出现纠纷，建立采取单宗评估的方法重新进行评估，以增强准确性。
2.改进税收征管方式
（1）构建以自主申报为主的税收征管方式。在“两税”征管中，纳税人需进行自主申报，在房地产税改革后，应沿袭该种方式，以培养自主纳税意识。在进行为法人组织所有的房产税征管时，主要采取的是现行征管的方式，也就是按年计算、分期缴纳，由地方政府确定设计的纳税期限；在进行为个人所有的房产税征管时，主要采取的是自主申报的方式，通提交申报表、相应的减免税材料，办理纳税。（2）通过其他辅助征管方式进行补充。由于当前我国个人自主纳税意识有所欠缺，加上一些监管机制不到位，相关部门应构建房屋产权证年检制度，对于欠缴房地产税的个人或是组织，采取限制或是冻结产权证书的惩处方法。此外，可辅以委托代征、代扣代缴以及代收代缴等方式，规范税收征管流程，加强征管管理。
3.建立社会综合治税网络体系
针对我国地税部门长期以来“孤军奋战”的现象，必须加强各部门的配合，通过信息共享、部门协作，实现房地产税的高效、成功征管。（1）构建全国统一的房地产信息管理平台。该平台应通过全国联网的方式，动态掌握各个地区的房价、房屋交易以及住房供求等信息，并且能够直接查询到每一个人或是家庭的房产信息。当前，我国部分省市已经建立了区域性的房地产信息管理平台，但是需要进一步完善其信息的共享制度。（2）科学确定纳税人。在进行纳税人的确定时，除了要参考纳税人自主申报信息，还需通过多种方式自主收集相应的纳税信息。一方面，可通过国土部门以及房管部门，获得相应的存量、新增房产信息；另一方面，也可通过民政、公安部门，验证纳税人家庭成员关系，以确定相应的房产税优惠政策。（3）采取成熟的税源管理方式，通过“以地控税、以税节地”加强房地产税管理，并抓好合不动产登记制度的落实机会，在电子地籍图上叠加相应的应税房产信息，以达到房产与土地税源一体化管理的目的[2]。（4）在进行税款征收时，具体应强化以下几个方面的工作：一是税务机关必须实现做好纳税人银行账户信息的采集工作；二是税务机关应和相关部门通力合作，构建房地产税联合控管机制。三是通过构建纳税人信用联动体系的方式，不断提高纳税人的自主纳税意识，对于欠缴房地产税的个人或是组织，可由媒体相应的欠税公告，并将其纳入个人征信系统，以督促其及时进行相应税款的缴纳。
三、结语
综上所述，我国当前房地产税的征管过程中还存在不少问题，例如：纳税主体难以确定、税务机关计税依据确定难度大、相关部门协税护税积极性小等等，对此必须加强房地产税的征管改革，通过完善税基评估机制、改进税收征管方式、建立社会综合治税网络体系、完善税收法治保障框架，增强房产税征管系统的权威性与科学性。
参考文献：
[1]杨继瑞.房产税征管系统完善与现实把握：源自渝沪试点[J].改革，2011：47-52.
关键词：房产税 比较 建议
房地产业在过去的几年里蓬勃发展，房价也成为人们每日必谈的话题。面对日益上扬的房价，人们的购房压力越来越大，呼吁政府采取措施抑制过高房价的呼声也越来越高。“安居”才能“乐业”，解决了人民“居”的问题，人民才能兢兢业业地工作，为国家，为自己。房产税改革试点是政府响应群众呼声所采取的措施之一。
针对个人住房房产税改革试点于2011年1月28日在上海和重庆两地展开。
比较上海和重庆两地的政策，很容易看出以下几点不同：
（一）是否对存量房征税，是上海和重庆两地政策的一个明显差异。上海强调对增量房产征税，而对存量不征。重庆既对增量房征收房产税，也对存量房征收房产税。
（二）在对外地居民征收房产税时，上海提出非本市居民家庭在本市新购住房须纳税，重庆提出仅对新购的第二套（含第二套）以上的普通住房征税。相比而言，在对外地居民的政策上，重庆政策相对来说较上海宽松和公平。就同一个非上海和重庆居民来讲，若他在重庆买一套房且为他第一套房，他就不用负担这套房的房产税；若是他在上海买一套房，同样这也是他的第一套房，他就需要就这套房缴纳房产税。就不同的非上海居民甲、乙两人，甲于2011年1月28日之前在上海购房，而乙于2011年1月28日后在上海购房，甲不需承担个人住房的房产税纳税义务，而乙必须承担个人住房房产税的纳税义务，对乙来说，这是不公平的。
（三）上海、重庆两地对免税面积的规定也有所不同。重庆对一套应税住房扣除免税面积，上海按照人均60平方米扣除。实际纳税时，重庆的纳税人负担的税负比上海的纳税人要高。经调查发现，群众更为支持按照人均面积确定免税面积的做法。
根据国家统计局统计的2011年1月至2012年1月的七十个大中城市住宅销售价格指数显示，重庆房价调整效果比上海的要明显。重庆的个人房产税改革政策显得更为严厉，当然房价的调整还与国家限购政策有关。限购作为国家调控房价的一项措施，它所起到的效果是不可否认的。我们可以预见，一旦限购取消，房地产市场的反弹似乎是必然的。为了保持房地产市场已经取得的成果，推广和完善房产税就势在必行。我们不能笼统的说重庆模式和上海模式哪个更好，只能在两个城市房产税试点的基础上，总结经验，提出房产税改革的意见和建议：
（一）不仅对新购的住房征收房产税，对存量房也征收房产税。上海模式与重庆模式一个很大的不同就是上海仅对新购房征收房产税，而重庆对增量和存量房都征收房产税。重庆对增量和存量均征税，不会出现存量没有房产税负担而增量必须负担房产税的情况，显得更为公平。而且对存量征税有利于鼓励多套房产的所有者将多余的房产投入市场，增加房地产市场的供应量，调节市场供求关系，以到达国家通过房产税调控房价的目标。
（二）在详细准确了解纳税人拥有的房产信息的基础上，确定应纳入房产税征税的房产。对纳税人家庭生活用房免税，而对投资性的房产征税。这就要求不仅仅是省内相关各部门信息互通，还要求全国信息共享。这就可以避免在重庆模式下，同一个纳税人先在别省购房，再于重庆取得一套房产而不用缴纳房产税的情况。也可以避免纳税人因在上海第一次购房，并且该房是纳税人的唯一住房，而需要缴纳房产税出现的不公平现象。
（三）确定个人住房免税面积时，采用人均免税面积的办法。重庆模式下纳税人负担明显高于上海模式，在急于调整房地产市场，调控房价的前提下，效果比较明显。但是从长期来说，考虑到群众利益与要求，上海采用人均免税面积的办法就显得更为合理。
（四）尽早确定房产的评估价值，将其作为房产税的计税依据。鉴于目前房价的起伏波动，交易价格的确定存在一定难度。随着价格涨落，房产税的计税依据不稳定，要么纳税人会认为自己利益受损，要么国家利益会遭到损害。若纳税人缴纳税款时，市场价格大于交易价格，则国家损失会一部分税收；若是纳税人缴纳税款时，市场价格小于交易价格，则纳税人会认为自己多交了税款。所以，将评估价格作为计税依据显得更为合理。这里所指的评估价值是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格，不是由税务机关进行评估的。在土地增值税中提到了由评估机构确定评估价格，房产的评估价值也可由同一个评估机构进行评估，这不仅可以提前将评估值作为计税依据，也避免了重复设立机构造成的资源浪费。
参考文献：
[1]郭强,夏波.有关房产税改革的几点建议[J].财经界,2011(11)
[2]徐颖.沪渝两地房产税试点方案比较及对今后房产税改革的提示[J].特区经济,2011(8)
[3]陈铭.浅议房产税的征收[J].改革与开放,2011(5)
[4]陈杰.房产税试点初评与房产税改革深化的意义[J].探索与争鸣,2011(5)
[5]重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法,2011
【关键词】新时期；房产税；改革原则；改革路径
随着新时期里市场经济的高速发展，房地产业成为重要的国民经济支柱，相关的房地产税收也成为重要的财政收入来源。但中国的房产税目前还和发达国家存在较大差距，阻碍着房地产业的稳定健康发展，影响政府快速增加财政收入，急需加强房产税改革。
一、新时期加强房产税改革的原则
1.坚持税收公平
税收公平指的是国家在税款征收环节应使纳税人的负担能力适应其税收负担，它不仅是基本的现代税收原则，还是各国在税制制定环节遵循的标准。税收公平一般包括两项原则，即能力、受益，前者是指税收负担要按照纳税人的实际负担能力进行分配，后者是指公民应按照从政府获得多少公共服务产品来决定纳多少税。由于掌握越多房产的纳税人往往有越强的负担能力，且从政府获得的公共服务就越多，所以房产税改革也要结合能力与受益的原则进行综合纳税，并兼顾公平，在征收房产税时向纳税人的存房量倾斜。
2.坚持税收效率
税收效率指的是税收应推动经济发展中经济增长模式的转变，并节约资源，降低征收成本，提高房产税行政效率。税收效率原则主要包括三点：一是行政效率原则，要求政府降低征收房产税的成本，优化配置征管资源，优化税制结构，提高房产税的行政效率；二是经济效率原则，即政府在选择房产税征收方式时务必要考虑征收成本及方式的合理性，预防税收分配对经济造成过多消极影响；三是税收生态原则，即在分配税收资源时要考虑生态文明，立足对征管资源的合理分配加强房产税改革，保证政府的税收政策对生态环境的保护、资源的节约等有利。
3.坚持税收财政
税收财政指的是政府在征税时不但要确保收入充裕，还要保证取之有度。税基宽、税源稳、税源足是房产税的显著特征，是地方主要的财政收入，能满足地方财政支出。通过加强房产税改革，有助于缓解、解决当下的地方财政危机。
二、新时期加强房产税改革的路径
1.健全房产登记制度
登记房产权属能明确房产归属，使房产所有人的权利得到保护，方便系统管理产权，尽可能把纳税人纳入房产税征税体系。同时，征收房产税时涉及起征点、减免税收，这两者均需要通过房产登记制度的健全予以支持。目前，房产产权登记环节面临信息分散、未及时更新、虚假登记等问题，所以为顺利推进房产税改革，应健全房产登记制度。一是改变当下分级分块登记、多部门登记的现状，通过技术手段促使税务部门、房地产管理部门等相互配合，形成房产产权的统一信息系统，详细记录建筑面积、房产区位、所有情况、折旧情况等。依托该系统，税务机关要加强和房地产管理部门的信息沟通，方便征收房产税。二是在接收房产权属申请方面，登记部门要严格审查信息，避免通过虚假登记信息偷逃税款。三是建立个人申报制度，在变动房产产权时，所有人须及时申报，更新既有信息，保证房产评估准确、及时。不过为确保顺利开征房产税，可将房产评估工作细分为两个阶段：一是委托中介机构开展房产评估工作，并由房产管理部门监督中介机构的评估情况；二是房产管理部门要培养或招聘专业的评估人才，建立一支房产评估队伍，接手房产价值评估，并重视分离征收与评估，增强房产价值评估的准确性、效率性。
2.优化税收征收程序
法律的终极标准是实质公平，而形式公平则是实质公平的基础条件，是达到实质公平的最佳途径。从税法领域来说，执行税收的程序和实质公平有直接关联，关系纳税义务人、征税权利人的直接利益，所以优化征收房产税的程序对加强房产税改革而言尤为关键。一是进一步明确征收部门职责，同时明确执法部门在违规违法情况下需承担的法律责任，如果涉及犯罪，则要依据刑法进行处罚。二是保持征收过程的透明度，告知纳税义务人法律规则、税收法律规则。在改革房产税的过程中，一些人对房产税的理解还不够，所以在征收环节要做好相关的解释说明工作，争取群众的支持。三是提高相关机构工作人员的综合素质水平。现行公务员制度日益趋于年轻化、专业化，这对实施各项制度都是有利的。在加强房产税改革的过程中，机关人员难免遭遇困难，所以应站在专业角度及群众心态上进行解释，促进实施房产税改革。
3.不断强化税收征管
对于房产税而言，由于征收管理力度不足，大大削弱实施房产税的有效性，亟待强化。一是健全房产税征缴制度，选择税务机关上门收缴，或由中介机构代收代缴，或由纳税人通过电话、银行、网络等转账方式自行申报缴纳等方式。二是完善建立申诉、争议处理机制，切实维护房产税纳税人享有的合法权益，确保税务机关依法行政。三是严格实行惩罚措施，对于没有按时缴纳税款的纳税人，税务机关要依法收取一定的滞纳金；如果纳税人依旧选择不缴纳，税务机关则要依法对其提起法律诉讼；如果情节严重，法院可判决业主破产，重组其资产、债券；如果纳税人的确暂时面临着支付困境，也可向税务机关提出申请，在短期内延迟缴纳房产税。四是健全社会信用体系，限制转让未足额缴纳税款的房产，把纳税诚信视作个人信用的重要内容之一，如果未按期缴纳房产税，将影响其银行贷款等社会信用行为，从而把纳税信誉制度纳入社会信用体系，跨行业建立全面的监督制约机制，增加税收违法行为的经济成本、社会成本。
三、结语
加强房产税改革是新时期一项艰巨的、系统的工程，无法一步到位。在今后的工作中需进一步明确房产税改革原则，坚持探索更有效的房产税改革路径，将房产税变成地方主要的财政收入来源，从而解决城市发展进程中的土地财政问题，激励地方政府向服务型转变，为房地产业的可持续发展提供强有力的支撑。
参考文献：
