时间：2024-03-30 10:24:40
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关键词：信用证 附条件的付款 买卖合同
一、引言
信用证实践中，卖方面临着无法获得货款的风险。一类是受益人（基础买卖合同中的卖方）的自身过错而遭拒付，一类是非受益人的过错未获货款。若非受益人的过错，银行在受益人提示合格单据后仍无理拒付，受益人应根据信用证及UCP600向银行主张权利。否则，银行有权拒付。
银行拒付必然对基础买卖合同中买卖双方的权利义务产生影响。卖方因银行拒付未获货款，是否有权要求买方基于基础合同支付货款？买方又是否有权拒绝付款？卖方提交不符单据是否构成根本违约？买方又是否有权解除合同？这些法律问题涉及的不是纯粹的信用证法律关系或纯粹的买卖合同法律关系。
二、信用证合法拒付的理论分析
UCP600确立了信用证的独立性原则，但该条所规定的信用证独立于买卖合同并不意味着买卖双方完全不受信用证的约束和影响。信用证独立于买卖合同，但买卖合同并不独立于信用证。银行以单证不符为由拒收卖方提交的单据，亦构成了买方在买卖合同项下拒收单据。
（一）信用证的效力
银行因不符单据拒付，使卖方在买卖合同下未能获得货款，从合同角度看，关系到买方在基础买卖合同项下的付款义务；从信用证角度看，系信用证本身的效力问题。
英国的Denning大法官对信用证的效力指出了三种看法：信用证是绝对的付款；信用证是附条件的付款；信用证根本不是付款，只是付款的一种方式。Denning法官最后的结论是“以信用证为支付方式的买卖合同中，信用证不是绝对的付款，除非卖方这样约定；它是一种附条件的付款，在操作上类似汇票或支票；它不仅是一种付款方式”。即信用证是一种付款，是一种“附条件的付款”，“条件”是指银行有能力支付。
支持“有条件付款”的理由有银行中间人角色说，第一性支付工具说，附加担保说等。我国大部分学者也支持此种观点。左晓东认为，若受益人本身没有责任，无疑应是有条件付款。肖伟认为，从合同法的理论上讲，以信用证付款是一种债务的替代履行，而不是债务的转移，所以，当替代履行债务人履行不能时，自然应由原债务人继续履行。
支持绝对付款说的理由有二。首先，信用证不应如汇票一样是有条件的付款。其次，若对信用证中的“凭证付款”进行严格解释，应认定买方依约开立信用证就不再负付款义务。支持该学说的理由过于牵强，且明显对卖方不公平，已被否定。认为信用证本身仅仅是一种付款的选择，显然站不住脚。
根据美国UCC第2-325条和第3-507条，如果卖方因其提交的单据不符而遭拒付，则不能再要求买方付款。
综上，信用证是一种附条件付款，不是绝对的付款，也不是根本不是付款。从合同角度看，以信用证为支付方式的买卖合同中，除非银行未履行提示相符单据后的付款义务，买方在履行其开立信用证义务后即完成了付款义务。
（二）卖方提交单据行为的性质分析
信用证是单据交易。当卖方向银行提示单据请求兑付或议付信用证项下货款时，提示单据就意味着卖方已经履行交付货物的义务，并正履行其交付与货物有关的单据的义务以及转移货物所有权的义务。卖方向银行交付单据的行为不仅涉及到信用证的履行，也是对基础买卖合同的履行。但以信用证为支付方式的买卖合同中，对卖方履行交付单据的义务的要求更加严格。因为信用证是以银行信用代替买方的商业信用。
三、国内外司法实践分析
（一）以英国为主的国外司法实践
英国1966年Soproma案中，法院判决，信用证只是附条件的付款。若银行已经付款给卖方，则买方不再付款；若银行未履行其付款义务，则卖方可再要求买方付款，因为条件未满足；若卖方不能获得货款是因为其提交不符单据，则买方将不再给付货款。因此，买方履行开证义务就视为履行付款义务，卖方的要求无效。但有一个例外，除非合同有明确或默示的相反规定，付款银行应有财力支付货款，若银行破产，则买方的付款责任不能解除。1977年ED and F Man Ltd.案中，银行在付款前破产，则卖方向买方要求买方支付货款。法院准许了原告的请求，虽然买方已付款赎单。这个例外的法律依据并不清楚，不管其根据如何，这个例外能使信用证短路。[2]1986年Shansher Jute Mills Ltd.判例中，买卖双方未从交易中得到任何利益，法院同样判决银行有权拒收不符单据和拒绝付款，认为没有或不能提供正确单据的卖方，无权要求从未收到此项单据的买方偿付货款，尽管一般信用证下的支付是有条件的。
（二）我国国内的司法实践
1998年最高人民法院审理的江阴外贸公司案中，一审江苏省高院认为，信用证条款属于当事人可选择的付款方式，单证间存在瑕疵时，当事人应重新约定付款方式，不影响货物交接义务的履行。后买方向最高院提起上诉。最高院认为：即使信用证确实存在不符点，也只构成拒付信用证款的理由，并不构成买方拒收货物和最终拒付货款的理由。本案合同买方已提取货物，却未付款。最终最高院维持一审判决，判决买方败诉。
此案代表我国司法界看法，对国内司法实践产生较大影响，如2008年浙江省高级人民法院审理的“大洋实业公司与舟山渔业公司买卖纠纷案”中，法院认为，信用证条款属于一种付款方式,信用证不符点的存在,只构成拒付信用证款项的理由,不构成买方拒收货物进而拒付货款的理由。在其他一些案件中，法院同样认为“信用证仅为付款的一种方式，而非绝对的付款方式”。
1998最高院的案件判决理由中的一些观点仍颇具争议。首先，法院对信用证的独立性和买卖合同的非独立性存在混淆；其次，关于信用证的效力，信用证不能认为仅是一种支付方式。再次，法院对卖方交付单据的行为的性质存在误解，并混淆了买方在以信用证为支付方式的买卖合同中的付款义务和买方实际控制货物后的付款责任。
四、信用证合法拒付对买卖合同法律关系的影响
根据契约自由原则，若买卖双方约定信用证下银行的付款绝对等同于买方的付款的，当银行因单据不符而拒付时，也意味着买方拒收单据和拒付货款，卖方不能要求买方付款。若约定不绝对等同于买方的付款，买方必须按照合同约定支付货款。但此时，卖方没有履行基础合同中提交单据的义务，构成违约。违约的程度如何，则另当别论。
实践中无约定情况下，根据信用证是附条件的付款，银行因不符单据有权拒付，而卖方亦无权再要求买方付款。信用证一经合法开立，就意味着买方完成其基础合同下的付款义务。但对卖方而言，是否构成违约？违约的程度如何？买方是否有权解除合同？当买方实际控制货物时，卖方又是否有权要求买方付款？
（一）卖方合同违约和买方的合同解除权
卖方向银行提示不符单据而遭银行拒付，也使买方未能及时获得单据提货，实则违反了基础合同项下提交单据义务和交货义务，构成违约。
至于违约程度如何，在银行的信用证业务中无法进行，依严格相符原则，单据中即使是极其微小的瑕疵也会被银行认定为不符点而拒付。因此，需要依据合同法来判断。根据CISG第25条规定的根本违约要件，若卖方提交的单据存在重大瑕疵，导致买方不能实现其依据合同有权期待得到的东西，则宜认定卖方构成根本性违约，买方可解除合同，并要求承担违约责任。否则，不是根本性违约，原合同仍有效，买方仍要付款受货。原约定的信用证支付方式不能实现了，只能另行协商约定。卖方也应承担相应的违约责任。但卖方单据不符对买方造成的后果要个案分析，买方是否具有合同解除权也不能一概而论。
（二）买方实际控制货物的情形
如果一方面银行合理拒付，另一方面买方提取信用证下的货物，使卖方丧失了货物的控制权，而卖方又未从银行处获得货款，这时，卖方是否有权要求买方付款？显然，这纯粹是买卖合同或其他性质的纠纷。如果买方一直占有货物，则应认为其接受了买卖合同下的货物，买方必须依约定向卖方付款，不能再主张解除合同，这也可从不当得利的角度理解。澳大利亚Saffron案的判决也支持此种情形下卖方的货款请求权。
参考文献：
合同是现代企业之间进行经济往来不可或缺的一种形式，能否对合同进行科学、健全的管理，在很大程度上体现出一家企业的经营理念和管理水平。从目前煤炭企业的合同管理情况来看，大多数企业在内部成立了相应的合同管理机构或粗门，对于合同管理职责有着较为明确的划分，但是在实际工作，对于买卖合同引发的质量纠纷仍然应该高度重视。
【关键词】
买卖合同；质量纠纷；防范
0 引言
煤炭是我国重要的基础性能源，具有很高的战略性地位，在国民经济的发展中也一直占有着举足轻重的地位。可以说，煤炭企业发展的兴衰成败，将直接影响我国社会主义市场经济建设能否顺利推进。从煤炭企业对合同的日常管理工作来看，由于整体煤炭市场的流通秩序还较为混乱，广大煤炭企业对于买卖合同管理的重要性认识不够深刻。因此煤炭企业对于煤炭买卖合同的管理也较为粗放，缺少细致、深入的系统理论研究，在实际经营中，一些跟买卖合同相关的深层次问题也逐渐暴露出来，尤其是一些涉及到质量纠纷的问题，不仅给煤炭企业的经济效益带来了一定影响，而且如果处理不当，还会对煤炭企业的声誉带来负面效应。随着我国社会经济活跃程度的不断提高，煤炭企业在市场竞争中也采取种种措施，促进自身的发展，合同数量和规模都逐步上升，由此带来的合同纠纷也层出不穷，其中，与客户之间关于买卖合同质量纠纷是一种较为常见的纠纷类型。目前一些煤炭企业经营者已经逐渐意识到，需要在订立合同的同时加强对质量纠纷的防范。在买卖合同中，有一些诸如质量要求、技术标准、检验期间等内容，专业性较强，内容繁复，技术含量高，由此带来的风险因素也就更多。鉴于此，本文希望就煤炭企业买卖合同中可能涉及到质量纠纷的因素进行分析，通过对合同标的物质量、技术、检验等方面的严格要求，在合同签订、履行的各个环节采取有效措施，力争减少买卖合同中质量纠纷的发生。
1 买卖合同质量纠纷的防范措施
1.1 建立健全合同管理制度，重视对产品质量的认定和把关
煤炭企业的买卖合同管理是一项系统性强、综合性高的工作，区别于以往仅仅对合同要约、承诺、签订等环节的单一控制，目前的买卖合同管理已经朝着全过程、全方位的科学化管理模式迈进。在以往的合同管理工作中，煤炭企业的相关负责人对合同法不够熟悉，真个管理体系中也缺少对合同管理的考虑，合同法律意识淡薄，更谈不上对发生纠纷后的应对和解决措施。鉴于此，要想提高煤炭企业的合同管理水平，从根本上减少质量纠纷的发生频率，一是要在企业内部强化合同法律意识，建立健全合同管理相关规章制度。二是要进一步熟悉《合同法》、《中华人民共和国产品质量法》等相关法律法规。具体来说，首先，规范的合同管理制度至少应该囊括合同签订、履行、纠纷处理、考核等制度。通过相关制度的建立和完善，使得企业的合同管理做到权责明确、层次清晰、程序规范，切实做到对合同管理的事前防范、事中控制和事后应变。其次，在对相关法律的学习中，一定要明确产品质量这一概念的内涵和外延，在签订合同的过程中，对产品标准和质量必须进一步明确，以便在发生质量纠纷的时候，能够列举出免责证据，减少合同的质量风险。
1.2 对合同标的物的质量标准进行更细致的事前约定
煤炭企业的产品大多数都通过铁路进行运输，实际运输数量同订货量之间存在着较大的差异，在运输过程中也时常出现混杂、被盗等情况，对标的物的品质带来了一定影响，给质量纠纷的发生埋下了隐患。为了解决这一问题，改变过去运输出现问题都由煤炭企业承担的局面，煤炭企业需要根据《合同法》的精神，在运输前通铁路部门签订《煤炭运输合同》，对在运输过程中可能出现的问题进行细致地规定，以此维护煤炭企业买卖合同的严肃性、公正性，切实保障煤炭企业以及相关用户的切身利益。鉴于此，煤炭企业的履行合同义务之前，一定要严格遵循相关标准，对合同标的物的质量进行仔细把关。首先，对于合同中标的物质量标准的制定，在不违反相关法律法规的规定下，可以与合同当事人共同对标的物的质量标准进行约定，以此作为判断合同标的物交付时的检验标准。其次，如果双方对于买卖合同中标的物的质量约定不明确的，根据我国《合同法》中的相关规定，可以进行协议补充，如果协议难以达成的，也可以按照买卖合同或者是行业交易习惯进行确定。
1.3 完善买卖合同中就标的物的检验方法及时间
从实际情况来看，有很多买卖合同质量纠纷的发生，是由于合同双方对合同标的物的检验方法及时间未能达成一致。在买卖合同的质量纠纷中，仲裁机构首先关注的往往不是合同标的物是否真正存在瑕疵，而是关注买受人是否在有效时间内向出卖人发出合同标的物存在质量问题的通知。如果在审理过程中，查明买受人未能在合理期限或者是合同约定期限内向出卖方提出合同标的物存在瑕疵的问题，那么从法律意义上来说买受人就已经接受了标的物。鉴于此，煤炭企业在签订买卖合同的过程中，一定要重视对检验方法及时间的规定，买受人需要在规定时间内完成检验义务，这是其必须负担的一项重要义务。具体来说，对合同标的物的检验方法，最好能在事前由合同双方共同商讨确定，并且在合同中进行明确的约定。对合同标的物的检验时间，一般是在合同标的物交付给买受人时进行，通常可供选择的检验环节包括：出厂验货、装运验货、卸货验货等等。完整的检验时间包括验货开始的时间和验货延续的时间两个方面。可以说，如果能够在合同标的物检验方法和时间上做出明确的约定，将有助于减少质量纠纷发生的可能性。
2 结语
总的来说，不论处于哪个行业的企业，在纷繁的市场竞争中，都有可能在合同签订与履行过程中面对各种各样的纠纷。广大煤炭企业应该对各种风险因素进行综合分析，在合同签订和履行过程中对可能产生质量纠纷的条款进行修订，采取有效措施规避合同质量纠纷的出现。如果由于某些情况导致质量纠纷发生，也应该正确看待，通过完善的资料保管和相关合同条款作为证据，做到心中有底，从而在法律层面掌握主动权。
【参考文献】
[1]林健民.合规管理与合同管理[J].中国石油企业，2013（6）
出卖人（以下简称“甲方”）__________
认购人（以下简称“乙方”）__________
根据相关法律、法规规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方认购甲方商品房相关事宜达成如下协议：
一、认购标的的基本情况
乙方所认购的商品房为甲方开发的位于_____市_____区_______________（以下简称商品房）该商品房的建筑面积为_____平方米。以上面积均以房地局测绘中心最终测绘面积为准。
二、认购标的的价款
该商品房按照建筑面积计价，单价为人民币__________元/平方米，房款计人民币__________元（大写：_______________）
三、认购款
乙方于本认购书签订之日，一次性向甲方支付认购款计人民币______________________元（大写：_______________）该商铺属一次性付清款项，出卖人和买受人无任何争议。且在签订本协议时表示甲方已收到该款项。
甲方在取得预售许可证后，应立即通知乙方。乙方在接到甲方的签约通知次日起_____日内，到销售现场与甲方协商商品房买卖合同的相关条款，协商一致并签署《商品房买卖合同》。
甲方应在取得预售许可证____日内通知到乙方，因甲方取得预售许可证后未在规定时间内通知到乙方，因此产生的不利于乙方的后果均由甲方承担。
甲、乙双方在上述约定的期限内协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自约定的期限届满次日起超过_____日的，本认购书自行解除。甲方应当在本认购书解除次日起_____日内将已收取的认购款返还给乙方，并承担相关法律责任及乙方的一切经济损失。
甲乙双方协商一致签订《商品房买卖合同》的，乙方已交纳的认购款抵作该商品房的购房款，无须再补购房款。
四、其他约定
在签订正式的《商品房买卖合同》时，变更认购人的，甲方应积极配合。
买受人已一次清购房款，甲方不得将此房进行调换，同样甲方不得将此房另出售给其他人，否则将作为违约处理。
五、附则
本认购书未尽事宜，经甲、乙双方协商一致可签订补充协议，补充协议与本认购书具有同等法律效力。
本认购书经甲、乙双方签字或盖章后生效。双方签订的《商品房买卖合同》生效后本认购书自行终止。本认购书一式二份，甲、乙双方各执一份，均具有同等法律效力；
甲方（公章）_______________________
乙方（公章）____________________
授权代表：________________________
授权代表：______________________
证件号码：_________________________
证件号码：_______________________
联系电话：_________________________
联系电话：_______________________
_____年_____月_____日
出卖人（以下简称“甲方”）：__________
认购人（以下简称“乙方”）：__________
根据相关法律、法规规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方认购甲方商品房相关事宜达成如下协议：
一、认购标的的基本情况
乙方所认购的商品房为甲方开发的位于_____市_____区_______________（以下简称商品房）。该商品房的建筑面积为_____平方米。以上面积均以房地局测绘中心最终测绘面积为准。
二、认购标的的价款
该商品房按照建筑面积计价，单价为人民币__________元/平方米，房款计人民币__________元（大写：_______________）。
三、认购款
乙方于本认购书签订之日，一次性向甲方支付认购款计人民币______________________元（大写：_______________）。该商铺属一次性付清款项，出卖人和买受人无任何争议。且在签订本协议时表示甲方已收到该款项。
甲方在取得预售许可证后，应立即通知乙方。乙方在接到甲方的签约通知次日起_____日内，到销售现场与甲方协商商品房买卖合同的相关条款，协商一致并签署《商品房买卖合同》。
甲方应在取得预售许可证____日内通知到乙方，因甲方取得预售许可证后未在规定时间内通知到乙方，因此产生的不利于乙方的后果均由甲方承担。
甲、乙双方在上述约定的期限内协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自约定的期限届满次日起超过_____日的，本认购书自行解除。甲方应当在本认购书解除次日起_____日内将已收取的认购款返还给乙方，并承担相关法律责任及乙方的一切经济损失。
甲乙双方协商一致签订《商品房买卖合同》的，乙方已交纳的认购款抵作该商品房的购房款，无须再补购房款。
四、其他约定
在签订正式的《商品房买卖合同》时，变更认购人的，甲方应积极配合。
买受人已一次清购房款，甲方不得将此房进行调换，同样甲方不得将此房另出售给其他人，否则将作为违约处理。
五、附则
本认购书未尽事宜，经甲、乙双方协商一致可签订补充协议，补充协议与本认购书具有同等法律效力。
本认购书经甲、乙双方签字或盖章后生效。双方签订的《商品房买卖合同》生效后本认购书自行终止。本认购书一式二份，甲、乙双方各执一份，均具有同等法律效力；
甲方(公章)：_______________________ 乙方(公章)：____________________
授权代表：________________________授权代表：______________________
证件号码：_________________________证件号码：_______________________
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出卖人(以下简称甲方)：__________
认购人(以下简称乙方)：__________
根据相关法律、法规规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方认购甲方商品房相关事宜达成如下协议：
一、认购标的的基本情况
乙方所认购的商品房为甲方开发的位于_____市_____区_______________(以下简称商品房)。该商品房的建筑面积为_____平方米。以上面积均以房地局测绘中心最终测绘面积为准。
二、认购标的的价款
该商品房按照建筑面积计价，单价为人民币__________元/平方米，房款计人民币__________元(大写：_______________)。
三、认购款
乙方于本认购书签订之日，一次性向甲方支付认购款计人民币______________________元(大写：_______________)。该商铺属一次性付清款项，出卖人和买受人无任何争议。且在签订本协议时表示甲方已收到该款项。
甲方在取得预售许可证后，应立即通知乙方。乙方在接到甲方的签约通知次日起_____日内，到销售现场与甲方协商商品房买卖合同的相关条款，协商一致并签署《商品房买卖合同》。
甲方应在取得预售许可证____日内通知到乙方，因甲方取得预售许可证后未在规定时间内通知到乙方，因此产生的不利于乙方的后果均由甲方承担。
甲、乙双方在上述约定的期限内协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自约定的期限届满次日起超过_____日的，本认购书自行解除。甲方应当在本认购书解除次日起_____日内将已收取的认购款返还给乙方，并承担相关法律责任及乙方的一切经济损失。
甲乙双方协商一致签订《商品房买卖合同》的，乙方已交纳的认购款抵作该商品房的购房款，无须再补购房款。
四、其他约定
在签订正式的《商品房买卖合同》时，变更认购人的，甲方应积极配合。
买受人已一次清购房款，甲方不得将此房进行调换，同样甲方不得将此房另出售给其他人，否则将作为违约处理。
五、附则
本认购书未尽事宜，经甲、乙双方协商一致可签订补充协议，补充协议与本认购书具有同等法律效力。
本认购书经甲、乙双方签字或盖章后生效。双方签订的《商品房买卖合同》生效后本认购书自行终止。本认购书一式二份，甲、乙双方各执一份，均具有同等法律效力;
甲方(公章)：_______________________ 乙方(公章)：____________________
授权代表：________________________授权代表：______________________
证件号码：_________________________证件号码：_______________________
[关键词]：房屋买卖合同 纠纷 解决方式
我国农村房地产市场十分活跃，农民往往将其在宅基地上建造的房屋卖给了他人，而这些购买者中有很多是外地人甚至是城镇非农业户口居民。这些被已出卖的房屋在被拆迁时，高额的拆迁补偿与原先低廉的出卖价格刺激、促使了众多出卖者以这种买卖合同无效为由，至法院要求返还房屋，是发生此类案件的主要原因。因此，在适用法律认定农村房屋买卖合同效力时应考虑个案情况做出不同处理：
一、慎重对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力的认定
我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但如前文所述，法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此，法官就不应、也无权在法律未禁止房屋转让的情况下，凭主观认识去用禁止农村宅基地使用权转让的规定来否定农村房屋买卖合同的效力和妨害农村村民对自己房屋所有权的行使。因此对这类农村房屋买卖合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，应依法认定为有效合同。
二、对农村本集体经济组织成员与城镇居民房屋买卖合同应当认定有效
理由是：其一，合同法将合同无效的标准限制在违反法律、行政法规。而判决认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据是《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，该通知的发文机关是国务院办公厅，而非国务院，故此文件不是行政法规，不能作为认定合同无效的依据。其二，土地管理法规定的土地的使用权不得用于非农建设其立法本意旨在维持农业用地的数量，保证农民的生存之本和粮食供应，而宅基地本来就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少，故将该条适用于宅基地是不妥的，作为认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据也违反立法本意。其三，从法律保护所有权的基本精神来看，限制农民买卖房屋并非是对农民利益的维护，而是对农民权利的侵犯。众所周知，所有权的占有、使用、收益、处分四个权能中，最核心的权能是处分权，处分权是所有权的标志。如果将农村房屋的处分权予以限制，这与我国保护农民利益的国策完全背道而驰。另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同订立的自由，合同内容的自由以及合同对象的自由，限制农民向城市居民出卖住房，也与合同自由的基本精神相悖。
三、对于买卖的农村房屋被拆迁的，拆迁补偿费的分配要兼顾村集体和买受人的利益，应具体情况具体对待
我国《土地管理法》规定，土地分为国家所有和集体所有两种，农村房屋坐落在集体土地之上，在我们要保护买卖合同当事人利益的时候不能侵害土地所有者村集体的合法权益。农村房屋被拆迁时的拆迁补偿费主要分为两部分：地上房屋部分，按重置价格补偿；土地使用权部分，按区位价进行补偿。
（1）地上房屋部分补偿款应当归买受人享有。因为房屋是买受人通过等价、有偿以买卖的方式取得的，买受人对该房屋享有所有权，当然包括收益权能。在房屋被拆迁时，房屋部分的拆迁补偿属于房屋部分的价值转化，理应由买受人享有。
（2）土地使用权部分的区位价补偿应分为如下情况进行补偿。如果买受人的户口已迁入村集体，且已经申请到了该宅基地使用权的，应补偿给买受人。因为在这种情况下意味着村集体已同意将该块宅基地无偿划拨给买受人使用，这种安置补偿性质的费用应当归将失去安身住所的买受人享有。
如果买受人的户口未迁入村集体或虽已迁入但无法申请到土地使用权的，该部分补偿款应归村集体。
前面已经阐述，买受人购买的仅是地上的建筑物而不包括宅基地，在出卖人出卖房屋后虽然宅基地的使用主体变更成了买受人，但此时买受人享有的宅基地的使用权是以房屋存在为前提的，若房屋灭失或被拆迁，买受人将失去继续享有宅基地的使用权的基础。在买受人没有支付宅基地的使用权对价和村集体未将该块宅基地划拨给买受人使用的情况下，宅基地的使用权部分的拆迁补偿理应归土地所有者享有。
四、要坚持尊重历史，照顾现实原则
农村私有房屋交易是在城乡流动加大、居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的，对此缺少监管是造成这种现状的制度诱因，而土地市场价格的持续上扬、房屋拆迁补偿等是引起此类案件的主要原因。审理此类案件实事求是地看待上述背景，要考虑到目前城乡界限仍未完全打破，农村集体经济组织仍有一定的封闭性，农村土地属于集体所有，目前法律、政策限制集体土地流转是一种现实。
五、综合权衡买卖双方的利益
首先要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响以及各方的过错责任大小，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；再是返还、腾退房屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间。
关于农村房屋买卖合同的效力问题，尽管相关法律尚不健全，缺少明文规定，但是，从立法精神出发，综合分析相关法律规定，我们可以确定以下的处理原则：以有效认定为原则，无效认定为例外；在1999年前的农村房屋买卖合同一般均应作有效认定。这一原则既严格遵守了基本的法理、遵循了立法本意和立法趋势，同时还综合考虑到了相关政策规章的特殊性及此类矛盾纠纷发生的原因力。
参考文献：
[1]张涛.农村房屋买卖合同效力认定.正义网，2009.02.
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）从六月一日开始施行了。就其内容而言，打算购买商品房的人毫无疑问在许多方面又踏实了许多。无论是对商品房买卖合同效力的不轻易否定，还是把商品房销售广告纳入合同内容，也无论是在房屋质量和面积误差的处理问题上，还是对商品房买卖合同解除条件和担保贷款合同解除条件的明确方面，可以说都突现了该《解释》对商品房买受人合法权益的倾向性保护，尤其是关于五种情形适用惩罚性赔偿责任的内容，通过增加商品房出卖人的惩罚性责任，无疑能够使守约买受人的合法权益得到更充分的保障。正如最高人民法院副院长在接受记者采访时所言：“《解释》的起草和制订，始终体现了在对双方当事人平等保护的前提下，注重对买受人这些处于弱势地位群体的合法权益的保护，体现了以人为本的精神。”笔者相信，《解释》的公布和实施，对统一商品房买卖合同纠纷案件审理中的法律适用，保护守约买受人的合法权益以及制裁有违诚实信用的违法经营行为具有十分重要的现实意义。
但是，作为最高人民法院的司法解释，其突破制定法对商品房买卖合同那种普遍一般的规范，又不免使笔者产生了一些疑虑，甚至是担心，而且其中的一些突破已在经意与不经意间，给商品房买受人埋下了新的隐患。
按照最高人民法院1997年6月23日并于同年7月1日施行的《关于司法解释工作的若干规定》第九条规定：“对于如何应用某一法律或者对某一类案件、某一类问题如何适用法律所作的规定，采用‘解释’的形式。”由此可见，解释是有前提的，即相关法律和相关法律规定的存在。而之所以法律或法律规定需要解释，一是因为法律调整的对象在司法层面是具体的，法律规定的效力要落实到具体的人和事上；二是法律的发展要求它必须不断适应现实生活和人们认识的发展变化，法律规定不能成为疆死的教条；三是因为法律和法律规定的缺漏本身是难以避免的，司法还需要通过解释从法律的原则甚至立法精神出发，在法律适用上进行拾遗补缺。如公布实施的这一 《解释》，尽管其首先列出了民法通则、合同法、城市房地产管理法、担保法等相关法律，但从条文体现的许多重要内容看，却已然脱离了解释上述相关法律和其中具体法律规定的范畴，而成为最高人民法院结合民事审判实践对上述相关法律或法律规定的“修改”，具有了立法性质。如《解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 ”这一内容就具有“修改”的意味，对出卖人完全独立的后一个行为与前一个行为不加区分，使买受人因无效合同而可以行使的权利主张成为不可能。这条解释使得买受人对于商品房预售许可证明这一出卖人的适格要件变得难以把握，出卖人也尽可以不办理商品房预售许可证明，混一天是一天，只要不打官司，也就没有谁来确认商品房预售合同的效力，如此给商品房预售管理带来混乱也就并非杞人忧天。又如《解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”这里显然已把标志所有权转移的房屋产权登记排除在了交付成立要件之外，取而代之以“转移占有”，而这被上述最高院领导明确表述为“交钥匙”。甚至连“书面交房通知”这样的拟制交付也被确认了效力，由此将《民法通则》第七十二条规定和《合同法》第一百三十三条规定的除外情形彻底忽略不计。如此伤至法律筋骨的“解释”，真不知最高法人民法院凭何下得了手。
规范市场经济是一个持续、渐进的过程，不能任意地打破交易人的预期。之所以市场经济的健康发展依赖于社会的法治化程度，就在于法律能给交易人以最稳定的预期，如果法律可以不按法定的程序去更改和变化，那么属于市场经济规律的那条“生物链”就会被打乱，焦虑和紧张感会使交易充满了不信任，从发展的眼光看这都是十分有害的。在一定程度上讲，类似最高人民法院这样的司法解释已远非裁判权的附属，而已在“中国特色”的语境中“被单列为一种权力，一种通过解释形成具有普遍法律效力的一般解释性规定的权力”（张志铭〈法律解释操作分析〉P238）。但这样一种可以打破交易人基于法律所预期的权力在合理性、正当性甚至合法性的道路上到底能够走多远？这个问题或许值得我们认真深入地去进行思索。在我们欣慰于最高人民法院这一《解释》给商品房买受人带来更多的安全感的时候，我们确有必要认真地考虑一下法律自身的安全，切不可因目的之追寻而迷失在眼前的快意之中，从而忽略法律成长中那些更接近本质的观照。
