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关键词：问题；对策；房地产管理
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
我国由于国情比较特殊，导致房地产发展问题不单单是纯粹的经济问题，还导致房地产行业承担了无法推脱的社会责任。因此，房地产行业持续稳定发展对我国民生大事而言至关重要。目前，我国房地产行业依然存在很严重的问题，我国也加强了房地产宏观经济管理力度，我国房地产宏观经济管理力度也比任何时期都强，然而却没有太显著的成效。
一、我国房地产管理过程中存在的问题
（一）、目标模糊不清，政策缺乏连续稳定性
近期，我国多次制定的房地产市场管理目标都是尽可能快速地使房地产市场供求关系达到平衡，尽可能抑制房价的快速增涨，实现每一户居民都拥有属于自己的房子。然而由于对我国当前所处的社会经济发展初级阶段认识不到位，导致我国房地产行业管理中仍存在一些问题上的认识和长期规划不是很清晰的问题，甚至对房地产管理存在错误的认识和比较片面的认识，导致制定的政策目标根本无法在短期内实施。
与此同时，我国制定的房地产市场管理目标含糊，十分的不清晰，短期的政策手段和中长期规划思路应该是不一样的，两者有时甚至是背道而驰的。我国制定的房地产市场管理政策缺乏合理性和不连续性，导致了房地产行业随着政策浮动摇摆，严重影响了房地产行业的正常运作，而政策中存在的一些问题也给一些投资者带来了一些机会，投资者大量投资房地产，严重影响了市场秩序。例如经济适用房政策和住房产业政策等都是我国房地产经济管理思路和目标不清晰的典型代表。
（二）、机制不完善，管理流于形式
在很多年前，我国就开始了房地产经济管理，房地产行业是我国政府经济管理的主要目标。尤其是近期，政府对房地产行业的管理十分重视，可谓是重中之重。在很短的时间内，政府就推行了很多政策，但是都没有太大的效果。大多数政策都只是单纯地流于形式，根本就没有加强执行制度，导致大多数政策都只是走走过场，就消声遗迹。还有一些政府推行的政策，本身就存在争议，没有太强的操作性，难以实施。我国房地产行业相关的经济管理政策大多都是选用了自上而下的模式进行实施，中央政府和地方政府管理、监督等职能并没有明确划分和定位，最终致使我国房地产行业相关政策的推行都是中央政府与地方政府的非合作博弈。
现阶段，我国房地产行业正在高速发展，房地产行业具有低成本、高收入的特点，是地方政府经济的主要来源，地方政府受利益驱使，就会抬高房价，地方政府与房地产开发商相互合作，内部之间的交易就会十分便捷，频频发生，致使宏观经济调控失去控制力，打乱了房地产市场的平衡。很明显，如果房地产行业中现象没有真正的打破，就会导致我国我国房地产经济管理越来越难，国家宏观政策根本无法执行，只是单纯地走走过场，流于形式，难以发挥应有的效果，何谈加强我国房地产经济管理一说。除此之外，金融、土地和地方政府等各个环节如果有一方没有正常运行，或是脱离运行轨道，就会致使房地产市场经济管理流于形式。
（三）、相关法律法规体系的不健全
对全球地产市场发展历史和经验进行相应的分析，不难看出房地产相关法律法规的完善是保证房地产行业正常运作的基本，十分重要。在我国，房地产仍处于高速发展的开始时期，房地产的相关法律法规仍不是十分完善，需要加强。房地产市场管理应该是一个全面系统的完整体系，完整体系应该包含初期的研发工作、管理制度的建立以及后期交易后管理制度的建立，然而我国当前并没有一个可以全面管理房地产市场的完整房地产市场管理体系。显然，我国房地产市场现有法律法规根本无法满足我国现今房地产行业飞速发展的现状，导致房地长行业中的漏洞越来越多。除此之外，我国当前还是大多凭借政府对房地产行业及市场进行相应的管理，大多数文件仍是以国务院或者是以国家部委办的名义进行颁布推行的，致使法律法规缺失了普遍性、适用性和严肃性。就算是在一定程度上已经初步建立了房地产市场管理的法律法规，但是这些法律法规也未必符合我国房地产行业的当前情况，最终导致房地产行业挂上了有法不依，执法不严的恶名，使房地产市场陷入了严重的恶性循环中，又由于房地产市场管理的法律法规没有很到位的推行，致使法律法规的有效性大大降低。
二、根据房地产管理中存在问题采取的相应解决方法
（一）、制定长期发展规划，指导短期实践
现如今，我国正处于体制改革不断深入的重要时刻，经济结构与发展方向也处于调整状态，“转型”和“发展”是我国未来经济发展主方向和目标。想要解决人们的居住条件，了解房地产行业的可持续性发展是至关重要的，房地产行业的可持续性发展在某种意义上促进了我国经济的增长。在我国仍处于社会主义初级阶段的背景下，了解并掌握房地产经济管理的整体思路，在追逐短期利益的同时也应该制定长远的发展目标，实现房地产行业的可持续性发展，满足我国日益增长的城乡居民居住需求以及城镇化建设的需要，从而确保我国经济的稳定和有利发展。以全面了解、研究我国房地产业的发展趋势为基础，并制定中长期房地产行业的发展计划，只有这样才能使房地产行业长期稳定的可持续发展。与此同时，根据房地产行业的实际情况将宏观经济管理目标划分为短期和中期目标进行实施，有利于了解关系复杂多变的房地产市场，并根据相应的房地产市场提出对应的解决措施。例如，在我国人多地寡的现状下，结合短期房地产经济管理进行分析就会发现，应该重点划分房地产市场的功能并清晰界定房地产市场。对于那些有能力购房的居民，政府应该大力保护这些居民的权益；对于受经济利益趋势，炒房的投资商，政府应该大力限制和打压，增收税收及罚款。
（二）、建立健全管理机制，保障管理工作切实落实到位
现如今，我国的房地产市场仍有很多深层问题没有得到合理的解决，有时完全凭借行政命令调控根本无法有力的解决。对房地产管理体制进行适当的改革可以有效地解决我国房地产市场所存在的问题以及不良现象。要勇于面对房地产市场中的问题，充分发挥市场自身调节功能，适时进行干预，从而建立起一个合理且有效的运行管理机制，以确保房地产行业的可持续发展。
（三）、完善相关法律法规体系
房地产相关法律法规体系的建立和完善是一个循序渐进的过程，目前，想要使我国的房地产市场正常运作，房地产相关法律法规体系的建立和完善是必不可少的，建立和完善房地产相关法律法规体系后，还需要建立一个符合中国国情的房地产法律体系，使房地产市场运作更加规范，管理起来也更加的合理合法。第一步，对政府的经济管理职能制定相应法律来制约，以确保政府无法过多地干预房地产市场秩序，充分发挥房地产市场自身调节功能。第二步，凭借相应的房地产法律法规全面地保障我国房地产宏观调控体系的建立并且实施。第三步，逐步完善《建筑法》、《土地管理法》和《城市房地产管理法》，并适时适量颁布一些法律法规执行规定，从而利于《房地产法》的颁布，将房地产从开发到最终的售后全部纳入到正规的法律管理体系中，最终使我国的房地产市场更加规范、合理。
总结：
综上所述，想要加强我国房地产行业的管理，就需要根据我国的国情，对我国房地产管理中所存在的问题进行分析和总结，再根据这些所存在的问题，制定出长远的管理计划，并完善房地产管理机制与相关的法律法规体系，以确保房地产行业的可持续发展。
参考文献:
关键词：房地产；登记审核；管理制度
中图分类号：F239 文献标识码：A
收录日期：2014年8月21日
自改革开放以来，我国经济发展速度逐渐提升，在众多行业中，能够为经济发展带来最大推动力的，非房地产业莫属。为了保证房地产业平稳健康发展，国家陆续出台了一系列相关政策制度，对房地产业进行管理。然而，由于相关法律法规、规章制度等不够完善，使得我国房地产业发展中还存在一些问题，尤其是房地产登记审核管理制度存在一些漏洞，其对房地产发展的阻碍作用已经愈加明显，如何加强房地产登记审核管理制度，是亟待解决的重大问题。
一、我国房地产登记审核管理制度概述
（一）房地产登记制度相关概念。房地产登记，也就是人们通常所说的不动产登记，它指的是当事人向国家房地产相关的机关单位提出登记申请，而国家法定机关再依据现有的相关法律制度对房产、地产等产权信息进行审核、汇总，统计房地产客体信息，从而对房地产信息及所有人进行权力赋予和界定的一项制度。房地产登记制度所发挥作用的强弱，直接受相关法律法规、相关部门的执行力度等因素的影响。同时，房地产登记制度管理是否执行到位，也直接关系到该行业未来的发展趋势。
（二）房地产登记相关制度管理程序。房地产具有不可移动的性质，且拥有权、使用权的期限都相对较长，在其权利归属的划分中，难免会因产权交接等原因产生一些权利不明的问题。为了能够更好地解决因产权归属带来的纠纷，房地产登记相关制度必须要不断完善。目前，我国与房地产相关的法律法规对房地产登记制度作出了基本规定，在房地产登记具体事宜中，还要受到地区、当地政府机关、经济市场发展的各因素的约束。因此，房地产登记必须在符合法律规定的条件下，由权力机关进行切实的实施，才能发挥其产权界定、公示、管理等功能。我国现行的房地产登记模式为：由房地产行政管理部门担任登记机关，实行房地产权强制登记制度。
二、我国房地产登记审核管理制度存在的问题
（一）房地产相关法律存在缺陷。房地产行业发展迅猛，市场对于房地产秩序的要求也越来越急迫，我国《物权法》的建立，在一定程度上有效地解决了房地产权的问题。然而，随着房地产行业越做越大，现有的法律已经不能够完全满足房地产市场经济发展的需求。房地产登记相关法律多数是作为其他法律的附带内容，却并未形成一个完善的、系统的法律体系，这就导致了房地产相关立法滞后，法律执行效率低下。并且，现有的法律产权很多都是针对多年前的计划经济而制定，市场对于经济发展的作用未能在法律中体现出来，而如今，房地产市场交易又是一项重要的经济手段，法律与市场脱离，那么房地产的所有权、使用权、权利转让等问题越来越多，由此而产生的矛盾和纠纷也越来越严重。于当事人来说，合法权益受到了侵害；于市场经济发展来说，这是一大进步的障碍；于国家来说，这是关系到民生民计、社会安定的大问题。
（二）房地产登记制度不够完善。房地产登记制度存在的最明显的问题就是与房地产相关法律法规难以达到统一。在我国社会经济由计划经济体制向市场经济体制过渡的大背景下，房地产能够如此迅速地发展起来，是一件伟大的事情。然而，正是由于经济体制的变化，导致了房地产登记制度的建立难以跟得上经济发展的脚步。现如今，房地产登记制度中，国家权力机关的干预过多，甚至出现了国家干涉阻碍房地产市场发展的情况。房地产登记中某些事项，如房地产行政主管部门可以全权代表政府对房产的所有权及延伸出的典权、抵押权等进行审核登记。这种登记审核管理制度可以有效地保护房产权利所有人的合法权益，但不能否认，这样的制度也严重地影响了国家机关对房地产行政管理职能的发挥。现有房地产登记审核管理制度的弊端越来越明显，近期，房地产市场持续低迷，不能忽略制度上所带来的负面影响。为了能够让房地产市场尽快恢复，完善的房地产登记审核管理制度必不可少。
三、加强房地产登记审核管理制度的方案
（一）建立健全房地产相关法律法规。目前，我国实行中国特色的社会主义市场经济体制，无论是经济发展的道路，还是相关法律的建立，既要考虑到国家政府机关职能的发挥，又要考虑市场经济发展的规律。两者并重，才能让法律更为符合我国经济发展的要求，维护相关人员的合法权益。以健全的法律法规为依据的房地产登记审核管理制度的建立和完善，可以有效地发挥国家对房地产市场的宏观调控作用，同时也不会影响市场对房地产行业的调整。通过对房地产相关法律法规的建设，进一步明确房地产登记的权利、责任，规范登记操作过程。如此一来，房地产产权登记一旦完成，便可立即产生法律效用。避免因为房地产归属权认识不清、内容登记不详等损害相关人员的权利和利益。现如今，我国《物权法》已明确规定，统一的登记办法、统一的登记范围、统一的登记机关等条件下所进行的不动产统一登记，才能够得到国家机关的认可。房地产登记相关法律的程序性内容已经相对完善，但由于具有繁多复杂、较为琐碎等特征，就要求其必须有相关的配套法律共同执行，确定房地产登记的类型等相关事宜，保证法律的执行能够发挥到其应有的作用。
（二）根据已有法律，进一步完善房地产权整合。所谓房地产，既包括房屋，也包括土地，二者虽有区别，但在房地产登记审核管理中，更有着密不可分的联系。在房地产开发和交易中，土地的拥有权和使用权主要是以房屋的权利归属来体现。在房地产事业的实际运行过程中，房屋和土地基本是保持一致的步调。世界上许多国家对于土地和房屋权利的管理都是将二者归结到一起，进行统一的管理，也就是说，房地产权实际上是一种权利。在以前的中国，土地权和房屋权是分立的。近年来，两种权利的分开造成了种种问题，开发建设的房屋出售给购房者之后，购房者只持有房产证，而没有地产证。这就造成了房地产权利分开，容易出现权利不明等情况。正是由于这个原因，我国在《物权法》中规定了不动产登记，在《不动产登记暂行条例（征求意见稿）》中将地权与房权整合到一起，实现了不动产登记整合。然而，由于这一制度的实施时间有限，在登记审核管理方面还未能做到尽善尽美。造成了如今虽然有法律与制度的支持，但在实际操作中总是问题不断的情况。因此，必须进一步对房地产登记审核管理制度进行完善，根据目前房地产状况进行相应的调整，让政策与制度在实际的执行中能够发挥更大的作用。
（三）完善房地产登记损害赔偿制度。房地产登记审核管理相关部门要积极承担起应有的责任，以专业的手段进行高效率的管理。房地产登记审核过程中，一旦出现纰漏，将会给当事人带来极大的经济、名誉上的损失。而房地产登记损失的造成可能是由于房地产交易的某一方参与者的不法行为与房地产登记部门的错误等多种原因共同造成的。那么，如何对利益受到损失的当事人进行赔偿，这是一个难题。就目前的房地产行业发展形势来看，错误登记的赔偿应当选择这样一种方式：当核实当事人利益确实受到了损失，并且房地产登记部门的错误是原因之一（或是全部责任）后，应当先由国家行政机关赔偿全部损失，并根据相关法律法规追究其他涉事单位、个人的责任，使其付出相应的赔偿，同时国家行政机关应当在法院的判决下，确定好应当赔偿的份额。另外，当事人也应当积极寻找合理的途径来索取赔偿，维护自己的合法权益。
我国房地产市场的发展需要合理而完善的管理制度作为支撑。加强房地产登记审核管理制度，是推动我国房地产行业发展的重要一步，随着法律和制度的建立和完善，房地产市场必然会走上更快的发展之路。
主要参考文献：
目前,我国的房地产行业市场法律法规的建立水平完全落后于发达国家,也不能满足我国告诉发展的房地产行业现状,导致房地产行业的整体市场法律制度被架空,不能适应市场的实际需求,失去了对房地产市场的约束力。除此之外,我国政府主要采取行政手段进行房地产行业的管控,法律细节规章本身就不完善,而且存在很多执法不严,有法不依的现象,导致法律效应在房地产行业的市场管理中大打折扣。
完善经济管理机制要较强房地产行业的经济管理能力,首先要增强爱那个房地产市场自身的调节能力,市场自身调节能力的增强,有助于有序健康的市场次序的建立,有利于市场规则和要求的形成,有助于市场自身的灵活反映和及时调整,这样的微观调整比国家行政手段的宏观调整更加机敏,快速,效果也更好,方便自身时时的调整和控制。因此,市场应当形成自身完善的经济管理机制,形成行业默认的统一标准和操作要求,这时房地产市场要走向更远自身所必备的要求。除此之外,加大政府的监督力度也是很重要的,中央政府和地方政府相结合,对市场自身调节行为进行有效的监督和指导,对于违背市场规律和市场要求的行为进行支出和纠正,帮助市场经济管理机制更好的完善和执行。明确目标,制定长远稳定政策对于房地产行业稳定持续的发展,明确目标,制定长远稳定的政策是非常重要的,要根据我国的实际经济情况和我国的社会主义性质制定科学合理的长远政策。政策的制定要符合我国的基本民情和不断增长的城市住房要求和城镇化进程的实际发展情况。
保证我国国民生活有保障,经济水平稳定增长,良性循环的基础上,房地产产业的稳步有序发展的总体思想和行为目标作为房地产政策的指导思想,出台房地产行业中长期发展规划的相关政策。对于房地产市场要惊醒引导和调节,让其走上正规的轨道,避免房地产行业长期处于有政策的时候尚能有序发展,没有政策的时候完全混乱的现象。
健全相关法律法规体系健全房地产市场的相关法律法规体系,是对房地产行业市场进行有效监督和约束的重要手段。房地产运营和房地产经济管理有法可依,可以稳定市场经济次序,保证房地产行业避免虚空增长,避免了经济犯罪,还可以有效避免利益驱使而造成的违法乱纪的房地产开发行为。应当完善和细化土地、房产和建筑的相关法则,建立系统化流程的法律体系。运用法律的严肃性匡正房地产行业的违法犯规行为,严格完善的法律体系,避免开发商走法律漏洞,运用法律手段全面规范房地产市场操作流程,肃清歪风邪气,创造良好的市场环境,促进房地产经济管理能力的综合提高。
我国房地产行业经济管理能力有待进一步加强,在经济管理能力加强的过程中,要完善经济管理机制,明确目标,制定长远政策,并健全房地产行业相关法律法规,实行内外兼治,加上法律的约束和监督,全面实现我国房地产行业经济管理能力的加强。
旅游房地产；发展现状；解决措施
[中图分类号]F293.3[文献标识码]A[文章编号]1009-9646（2011）08-0088-02
随着我国社会经济不断进步，居民消费观念和消费模式改变，旅游业迅速发展壮大，与房地产业结合形成新型的旅游房地产业，受到专家学者广泛关注。因此，有必要深入分析研究旅游房地产业在我国的发展现状与相应对策，为国家规范其发展、企业与公众对其理性投资提供科学依据。
一、旅游房地产涵义与类型
1.旅游房地产的涵义
旅游房地产是以旅游资源为核心的房地产差异化经营模式，是以其所在区域的旅游功能开发为依托，并期望获得物业的增值，最终用于销售的房地产项目[1]。一般研究对象为与旅游业紧密相关的房地产业。
2.旅游房地产的类型
旅游房地产主要具有商业和居住两种性质。目前比较主流的分法是将旅游房地产按照所有权与使用权分为以下几种类型：一是分时度假，即客户支付一定费用即可享受一定时段的使用权，但不具有所有权；二是产权酒店，即将酒店按单位分别出售给投资人，投资人具有所有权，可委托酒店管理公司或分时度假网络进行管理，用于营业，获取一定投资回报，同时投资人享有一定时间的免费入住权利；三是主题社区和景观住宅，主要是将旅游休闲设施与住宅两大块拼凑在一起，区别在于前者不出卖产权及使用权给个人，后者实际是商品住宅，可以购买完全产权。
二、我国旅游房地产的发展现状
近年来随着我国经济快速发展，人们的生活水平逐渐提高，且国家出台一系列政策扶持旅游业发展，同时民众对生活质量的追求也推动了旅游业发展。因此，与旅游紧密相关的房地产也在我国迅速发展壮大，成为社会热点。我国的旅游房地产业具有以下几个鲜明特点：
1.发展迅速，但经验不足
旅游业的快速发展，使市场对旅游房地产的需求逐渐扩大，需求决定供给，因此众多房地产开发商纷纷投资其中，使旅游房地产业发展迅速，成为新兴的热门产业。
但是，作为新兴产业，没有丰富的经验作为指导，在发展过程中不可避免的的出现许多问题。例如旅游房地产对于住房结构的设计与传统住房设计相比具有明显差异性，旅游房地产的设计应该更适应旅游顾客的需求；旅游地产的市场营销也应打破常规，将旅游应用于营销中，从而吸引以旅游、投资为目的的消费者；由于旅游房地产的顾客流动性大等特点，该种房地产的后期物业管理也不同于传统物业管理。这些都会对旅游房地产业发展造成不良影响。
2.国家机构、企业相关部门管理不完善
目前国家对于旅游房地产业这一新兴的行业未予以足够重视，因此未设计相关机构来维持该产业的正常运行。当某一项目出现问题时，各部门例如旅游部门与房地产部门之间会以“踢皮球”的方式互相推卸责任，使问题得不到有效解决。
开发旅游房地产的企业同样由于经验不足，管理不够完善，出现众多问题。不仅资源的不到有效利用，人才得不到有效发展，甚至会影响到社会的和谐稳定，造成不容忽视的后果，从而影响旅游房地产业及其相关产业链的发展。
3.相关法律法规不健全
我国关于旅游业与房地产业的法律法规目前比较完善，而将二者结合在一起形成的房地产业的法律法规并不完善。例如，对于产权酒店型的旅游房地产，与国家明确规定的房地产企业不得采取范本销售或变相范本销售方式销售商品房[2]的法律相违背，这就否定了旅游房地产业中产权酒店类型的存在。由于法律法规不健全，不仅无法确保旅游房地产的消费者权益，出现问题后，国家无法根据明确的法律法规做出合理解释与处理，结果必然是同时损害了多方的利益。
三、针对我国旅游房地产业发展现状的解决措施
我国旅游房地产业的发展速度快、范围广、力度大，但也存在诸多问题，只有及时发现问题并针对问题采取切实可行的策略，才能不断提高产业发展，使其走上规范之路。针对我国房地产业发展现状及存在的以上几点问题，提出如下对策：
1.审视问题，总结经验教训
企业在发展旅游房地产的同时，应该将出现的问题分析总结，从而完善旅游房地产业。从社会的可持续发展上，应该在发展过程中注意资源的节约集约利用；从质量上，应加大对旅游房地产的建筑质量、物业管理质量等方面的改善，从人力资源方面，应该注重培养开发、设计、影响旅游房地产方面的专业人才。同时，在开发旅游房地产的同时，还应该注意对旅游业的保护，例如在自然风景区中，应该注意不破坏自然生态环境；在历史文化保护区中，应该注意开发与使用过程中对文物古迹的保护等。
2.规范机构设置、加强行业管理
针对国家，应设置与旅游房地产业相关的机构和部门来管理相关事务，并对人员配置进行严格要求，选择具有行业素养的专业人才进行管理。针对企业，应加大旅游房地产的开发、营销等部门的管理力度使整个行业能够健康有序的发展，使我国的旅游房地产业走上规范化进程。
3.健全法律，加大执法力度
针对目前我国对于旅游房地产业的相关法律法规不健全、出现许多问题难以解决、企业和个人的权益都无法得到合法保障的现状，国家应该出台关于相关法律来切实解决这些问题。根据我国发展的实际情况，结合其他法律法规，尽快健全有关旅游房地产的法律法规，不仅要对行政管理部门做出规定，还要对企业行为与个人行为做出保障与约束。随着问题的不断出现，应该不断更新法律法规，以适应旅游房地产业在我国的发展需要，规范行业秩序，保护企业和个人的权利。
综上所述，面对我国旅游房地产业的现状，正面看待出现的问题，并找到对策来积极应对，一定会使我国的旅游房地产业健康发展。
[1]黄亮,李刚.旅游房地产概念解析及相关问题探讨[J].生产力研究,2011(1).
【关键词】房地产；经济管理；问题；对策
1 前言
近几年，随着经济和社会的快速发展，带动了我国房地产行业迅速发展起来，已经成为了国民经济产业体系的重要成分。房地产行业的快速发展，逐渐的改善了人们的居住条件，从而提高了生活水平，同时，也带动了相关产业的发展，增加了地方财政收入，对国民经济的发展和建设和谐社会产生了积极影响。但是，在不断发展壮大的过程中，却出现了很多问题。房地产发展问题引起了全社会的高度关注。
2 房地产经济管理中的问题
2.1对目标认识模糊，缺乏相关政策
近些年，为了实现房地产市场供需平衡，政府有效控制房价的快速上涨，保证居者有其屋。一方面，由于缺少对社会经济发展的认识，导致对房地产经济管理上存在的问题和长远的发展计划认识模糊，甚至出现片面和错误的认识。再加上，对目标认识模糊，使得短期的政策和长期的规划思路完全不统一，更严重的出现相违背的现象。缺乏科学、合理的政策，导致房地产行业跟随政策的改变而出现波动，扰乱了房地产市场的正常发展，而且相关政策的不完善给投资者创造了可乘之机，扰乱了市场正常发展的秩序。另一方面，政府对房地产经济管理处于被动的状态，只注重事物管理，然而却缺少长期的规划，对事后的调控较多。
2.2缺乏完善的机制，只是形式上的管理
对房地产的经济管理已经有了一段时间，现如今，已经成为了政府管理的重点。尤其是在近几年来，政府加大了对房地产的管理力度，出台了很多相关的政策。但是，都没有收到良好的效果，大多数政策只是流于形式，管理不到位。其中有些政策在实施的过程中，可操作性不强，出现很多问题，各项政策的实施远远跟不上政策的制定。有关房地产经济管理的措施大多数都是采用自上而下的形式加以落实，各级政府监督、管理、调控等工作还没有加以明确规定。现如今，房地产行业正处在快速发展的阶段，而且房地产行业具有高收益和低成本的特点，使得房地产成为地方财政收入的主要来源。如果不能从根本上打破房地产官商结合的现象，那么房地产经济管理将会很难管理，对于国家出台的宏观政策也只是形式上的管理，很难发挥有效的作用。
2.3缺乏健全的法律法规
从全世界各个国家房地产市场的发展状况来看，确保房地产市场正常运行的必要条件就是要有完善的法律法规。然而，在我国国内，房地产行业正处在飞速发展的阶段，房地产行业缺少健全的法律法规。一方面，房地产市场的管理应该具备从开发、建设、管理的完整体系，然而现如今我国还没有一个完善的管理房地产市场的法律。事实表明，我国房地产法律法规的建设根本不能满足当前房地产飞速发展的需求，出现了很多法律真空现象。另一方面，目前对房地产的经济管理主要凭借行政权威，大多数相关文件的颁布都是以国务院的名义颁布的，相关法律缺乏严肃性、普遍性。尽管在某些领域已经建立了相关法律法规，但是具体的实施要求并不完善，导致土地市场有章不循、执法不严，如果长时间进行下去，必然会形成恶性循环。并且如果现有的各项法律法规没有真正落实，那么将会直接降低法律的效力。
3解决房地产经济管理问题的相关对策
3.1制定合理的发展计划，指导短期实践
在充分了解我国的特殊基本国情的基础上，要更加明确房地产经济管理的整个思路，发挥短期效应的作用，并且还要制定合理的发展计划，从而进一步满足人们的住房需求，促进经济社会和谐、稳定的发展。对我国房地产的发展情况作详细的调查，根据市场的调查结果，合理的制定中长期的发展计划，而且，这也是保证房地产健康、稳定发展的途径，从而有效避免出现“涨则紧，跌则松”的状态。
3.2建立并完善各项管理机制
现如今，房地产市场在经济管理方面存在很多问题，只凭借简单的行政命令很难把问题解决。由此看来，只有从根本上改善房地产管理体制才能有效解决当前房地产市场不和谐的局面。结合当地房地产市场的实际情况，因地制宜，建立并完善各项管理制度，从而有效的避免一切做法产生消极的影响。对于腐败和官商结合的不法行为政府要给予严厉的打击，与此同时，还要在社会上大力宣传典型的负面例子，警示人们，从而营造良好的房地产氛围，保证房地产行业持续稳定的发展下去。
3.3进一步完善相关的法律法规
目前，为了保证房地产市场的正常、有序的进行下去，必须要完善相关的法律法规，建立有中国特色的房地产法律法规。利用法律来制约当地政府的经济管理作用，从而有效的避免了政府过多的干预给房地产市场的正常运行带来消极的影响。也可以把开发管理、建设管理、后期管理等都纳入法律法规，提高相关法律法规的严肃性，保证房地产市场管理有法可依。
【关键词】房地产；经济管理；问题；对策
1、前言
随着我国房地产企业逐渐加快市场化发展的脚步，房地产企业在国民经济中发挥中非常重要的作用[1]。房地产企业往市场化发展不但能够促进居民生活水平有效提高，对人们居住环境还能够起到的改善的作用。同时，房地产企业逐渐往市场化方面发展还能够使国家财政收入有所增加，对国家经济快速发展启到带动的作用。
2、房地产企业经济管理面临的问题
2.1没有清晰的管理目标，连续性政策相对缺乏
最近几年，相关部门仅是对调整房地产供应与需求的工作上给予重视，使房地产的供应数量以及房价的增长速度得到有效的控制。但是，相关部门在房地产市场管理的工作中没有足够的连续性政策进行规划，造成没有清晰的管理目标。一方面，政府对房地产企业进行管理的目标主要是为了市场需求得到有效抑制，但政府相关部门无法从根本上对房地产面临的问题进行全面认识，无法构建经济管理制度全面管理房地产企业。另一方面，政府制定的长期政策以及短期政策没有相同的控制目标，造成房地产企业实际的经济管理成效有所降低。房地产企业经济管理政策在缺乏合理性、连续性的情况下，则会导致房地产市场出现漏洞，在很大程度上影响房地产企业的快速发展。例如，我国房地产企业在执行国五条、房产税收、经济适用房等政策时，经济管理工作均出现没有清晰的目标，缺乏连续性等问题。
2.2没有完善的法规体系以及法律体系
现今，房地产企业的发展阶段仍然属于初级范围，没有构建健全的法规、法律等体系。房地产企业经济管理工作虽然已经在后期管理、交易、建设、开发等过程中全面贯穿，但任然缺少在房地产发展整体过程中全面贯穿的制度。另外，由于房地产发展有着落后的法规、法律建设，常常发生流于表面的情况。对房地产经济管理工作产生约束的相关法律法规在适用性、稳定性、严肃性等方面无法满足需求。政府相关部门在房地产企业某些工作中虽然已经构建的相关法规、法律，但在实施细则、管理条例方面仍然存在着一定的问题，造成房地产经济管理工作中常发生没有严格执法、有法不依、政令无法实施等情况。
3、完善房地产行业经济管理的相关对策
3.1对房地产投资总额进行确定
房地产项目完成之前应该对可行性报告进行全面研究，可行性报告获得批准后，则通过房地产项目经理对相关内容进行全面落实以及实施，将可行性研究报告作为实施的前提条件，通过企业全面考虑项目的可行性后确定投资资金。另外，完成投资金额的估算工作后，通过分析估算的实际情况，将资金流量表确定，相关负责人应该根据企业运转、具体发展的情况对投资资金进行确定，从根本上防止由于错误的投资导致企业损失大量的资金。
3.2严格控制房地产开发的成本
开发成本的控制在房地产经济管理工作中占据着非常重要的位置，其不但与企业发展获得的经济效益有着较大的关系，且对使用房地产的价值有着极大的联系。通常情况下，在对项目开发投资资金进行确定时，要想使经济效益得到实现，则应该采取针对性的措施控制开发的成本。由于支出的业务费用的弹性相对来说较大，对报账无法真正掌握，控制成本方面有着一定的难度。因此，应该通过以下几个方面对开发成本进行控制：（1）增强房地产项目负责人的成本控制意识，使开支得到有效的节约；（2）通过制定制度的方式，使漏洞得到全面堵塞；（3）通过分析房地产项目开发的实际情况，构建针对性的控制成本制度，房地产项目施工中真正落实相关制度。
3.3构建完善的经济管理制度
房地产市场混乱的情况能够通过经济管理体制改革来实现，加大政府重视经济管理作用的力度，使房地产市场中经济管理的作用得到有效提高[2]。一方面，政府相关部门应该将市场调节的作用全面发挥，通过分析房地产实际的情况，合理的调整房地产市场，这样的做法不但能使调节房地产的作用得以发挥，对房地产市场还能够有效的控制，给房地产稳定、健康的发展趋势提供保障。另一方面，政府相关部门应该分析房地产市场发展的具体需求，通过调控政策调整的方式，给房地产经济管理全面发挥自身的效果提供保障。相关部门还应该采取措施改革财税制度，使土地政策增长得到抑制，从根本上促进房地产宏观实施经济管理的效果得到提高。
3.4完善房地产法规法律制度
对房地产企业的法律法规进行全面完善，能够有效的约束以及监督房地产企业的发展。房地产经济管理以及发展运营应该严格执行相关法律法规的要求，不仅能够使市场经济发展秩序得到稳定，给房地产产业虚空增长提高保障，防止出现经济犯罪的情况。另外还应该对建筑、房产、土地等相关法则进行细化以及健全，确保构建的法律体系能够满足系统化流程的需求。对房地产经济管理法律体系进行健全，防止开发商利用法律漏洞，对房地产企业的发展有所限制。同时，还应该通过法律措施使房地产企业操作市场的流程得到有效规范，为房地产市场的快速发展营造良好的环境，给整体提高房地产经济管理能力提供保障。
4、结束语
总而言之，房地产企业要想获得更加快速的发展，需要全面重视经济管理工作，一方面，对经济管理制度进行健全，使经济管理目标得到明显，构建长期发展政策；另一方面，完善房地产经济管理相关法律法规，对经济管理工作实施内外兼治，确保经济管理在法律的监督以及约束下，加快房地产企业的快速发展。
参考文献
[1]黄仕斌.探讨房地产经济运行存在的问题及对策[J].现代经济信息，2011，4（04）：688-689.
关键词：房地产企业；涉税账务；问题；对策
1引言
自从1990年代开始我国的城镇化进程不断加速，在这个过程当中我国的房地产企业也逐渐开始发展起来。在我国现阶段的经济结构当中房地产企业是政府最重要的税收来源。因此，加强对房地产企业涉税账务相关问题进行分析与研究具有一定的必要性。基于此种情况，在本文对相关问题进行了分析与研究。
2现阶段我国房地产企业涉税账务中存在的问题分析
2.1不按时申报纳税，欠税数量也相对较大
首先，自从1990年代之后，我国的房地产逐渐开始发展起来，尤其是在2003年之后，房地产开始进入迅猛发展的阶段，在此之后我的房地产企业数量开始逐渐增多，房地产市场的供给逐渐开始向消费者倾斜，同时从市场供求来看，也出现了明显的供大于求的现象。2016年我国正式提出了房地产去库存的目标。在这样的背景之下，现阶段我国大部分房地产企业都面临着较大的压力。其次，现阶段我国政府也逐渐开始采用宏观调控的方式加强对房地产企业的调控，在政策方面房地产企业也面临着较大的问题，这就必然导致房地产企业在资金方面所面临的压力被进一步扩大，许多企业在通过预售获得预收款时并不会按照相关规定申报纳税，同时在预付工程款时也不仅主动索要建安发票并缴纳建安税。最后，还有部分房地产企业存在恶意欠税的现象，最终导致欠税数量越来越大。
2.2财务核算制度不完善，税收存在大量流失的现象
从我国房地产企业的发展历程来看，大部分房地产企业都是以粗放式的增长方式出现的，同时这种粗放式的运行模式也已经根植到房地产企业的企业本源当中。这就必然导致房地产企业在管理中往往是以简单粗暴的方式进行管理，这对于财务管理来说存在较大的影响。
2.3小税种漏征
大部分房地产开发企业耗时都相对较长，在这个过程当中往往会产生多种多样的税收。根据笔者的调查研究发现，从工程立项开始到预售以及工程竣工交付我国大多数地区所需要缴纳的税费大约有30多种，但是在这其中大部分税收都相对较少，例如印花税、消费税等都属于小税种的范畴当中。由于部分房地产企业财务人员对于小税种的重视程度不足或者税收部门工作人员在对企业税收进行审计时责任意识不足，最终导致许多小税种存在明显漏征的现象。
3加强房地产企业涉税账务问题的对策研究
3.1完善相关法律法规建设
虽然现阶段部分房地产企业在涉税管理方面存在着较大的问题，但是导致这一问题的原因并不仅在于管理要素。部分房地产企业也存在着故意为之的原因，即刻意地通过财务混乱来进行偷税漏税。基于此种情况，当前阶段必须要进一步完善与房地产企业税务管理有关的法律法规建设，具体来说主要需要从以下几个方面入手：（1）对现阶段已有的法律法规进行梳理与完善，对其中可能存在的漏洞进行分析，确保房地产企业必须要按照相关法律法规中的规定完善自身涉税账务申报工作。（2）制定房地产税收专业法律法规。现阶段房地产涉税管理并没有专门的法律法规，因此在适用性方面还相对较为薄弱。基于此种情况，必须要针对房地产产业制定对应的法律法规，约束房地产企业涉税管理。（3）建立惩罚制度。针对部分房地产企业存在明显恶意偷税漏税的现象需要通过法律法规建立惩罚制度。
3.2加强财务核算管理
针对当前阶段房地产企业在财务核算管理方面所存在的缺陷，需要从以下两个方面入手，进一步完善房地产企业财务核算管理：（1）强化征管手段，提高税收征管水平。要建立健全专业管理。房地产税收征管是一项涉及面广、专业性强的多法律、多环节的综合性税收工作，建立一个专门的征收机构，加强充实这支专业队伍力量，有利于房地产业税收征管工作的完善；充分利用房地产一体化软件，强化项目管理。对房地产税收征管从买地、报建、规划、施工、销售、结算、交税等环节实行全方位、全过程的监控，建立完备的管理档案，有效堵塞征管漏洞。（2）加强部门联动，夯实协税护税网络。税务机关要加强与土地管理、房产管理、规划设计等部门的协作，建立信息定期传递制度，把握土地使用权的取得、项目审批、预售及销售、产权登记、二手房交易五个关键环节，及时全面掌握房地产开发企业的涉税资料，建立房地产税收电子信息交流平台，实行全程动态跟踪管理。健全协税护税的控管网络，严密监控房地产行业税收的税源动态，最大限度地掌握有关涉税资料，利用部门协作力量加强对房地产企业的管理。
3.3加强对小税种的关注力度
针对现阶段房地产企业在小税种征收方面存在明显漏征的现象，必须要进一步加大对小税种的关注力度，完善税收管理规范化，具体主要需要从以下两个方面入手：（1）加强工作队伍建设，即强化税务工作人员以及房地产企业财务管理人员的小税种征收意识，促进小税种征收的完善。（2）制定针对消小税种的罚款制度，对未按时缴纳小税种的房地产企业给予必要的罚款，促进小税种的缴纳。
4结语
综上所述，现阶段房地产企业是我国的支柱产业，只有进一步加强对房地产企业涉税账务问题的研究才能进一步促进房地产企业以及我国经济的发展。基于此种情况，在本文当中笔结合自己的经验对相关问题进行了分析，希望能对广大同行有所启发。
参考文献
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