时间：2024-03-12 14:49:53
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关键词:房地产泡沫 表现危害
中图分类号：F293 文献标识码：A
中国房产市场自94年房产改制后，制度上使得配给制失效，转向市场化购买，特别是2003年中央将房地产作为国民经济支柱产业以来，房地产市场市场彻底被激活，大量的需求使得房价节节攀升，房价更是成为人们关注的焦点，虽然随后政府不断出台一系列的调控政策，仍遏制不住房价快速上涨的势头。房地产经济泡沫在我国慢慢积累，形势不容乐观。
房地产经济泡沫的表现。
（1）政策调控失控。据统计，十年来关于房产调控政策达43次。然而这43次调控政策竟对房价的上涨没起任何作用，广州2003年一手楼均价3888元/平方米，2012年14044元/平方米，涨幅261%；北京 2003年一手楼均价4456元/平方米，2012年20700元/平方米，涨幅365%；上海 2003年一手楼均价5118元/平方米， 2012年22595元/平方米， 涨幅341%；深圳 2003年一手楼均价5680元/平方米，2012年18900元/平方米，涨幅233%。
（2）房价与收入不匹配。国际上通用的房价收入比计算方式，是以住宅套价的中值除以家庭年收入的中值，合理的房价收入比取值为3-6。按此衡量，全国大部分城市的房价收入比都超过6倍，其中部分城市的比率甚至超过了20，特别是北京、上海、广州等地超过30。房价收入比过高作为我国楼市存在泡沫的一个依据理由是，房价最终要靠居民的支付能力来支撑，中国房地产市场不可能违背世界上其他国家通行法则。关于居民的隐性收入，很多城市在统计数据的处理当中已经考虑到了，而工资则是我国居民最主要的收入。如果考虑到我国居民收入巨大的两极分化，目前的高房价更加使得普通居民不堪重负。当然，伴随着我国经济的快速增长，居民收入也在增长，但不能用未来可能的高收入来解释现在的高房价。经过几十年的发展，我国居民特别是上海、北京等大城市居民的收入会和发达国家差不多，那时出现高房价是合理的；但目前的高房价严重脱离目前居民的低收入，就是一种泡沫现象。
（3）房地产贷款超常规增长。今年1到9 月份，全国商品房销售金额5.4 万亿元，同比增长33.9%。房地产开发企业到位资金8.78 万亿元，同比增长28.7%。其中，国内贷款同比增长32.3%，个人按揭贷款增长45.8%，增速继续回落4.5 个百分点。今年前三季度主要金融机构累计新增个人住房贷款累计12492 亿元，占累计新增人民币贷款的17.2%。在当前贷款规模较为紧张的环境下，房地产贷款的超常规增长，反映了房地产经济的过热现象。
（4）商品房空置率居高不下。2012年北京市公安局人口管理总队的数据显示，北京已基本建成全市房屋标准地址数据库。据悉，该数据库共采集录入的房间量为1320.5万条，其中381.2万套空置，以此计算，北京空置房比例高达28.9%。
（5）房地产经济在国民经济中的占比过高。房地产价格不断上涨对GDP起到了明显的拉动作用，由房价上升带动了地产股的上升，地产股占股票总市值的10%,股票总市值约占GDP的80%,则房价对GDP影响在8%左右。地方政府也过度的依靠房地产经济，依靠出售土地和房产税作为地方收入的主要来源。
二、房地产泡沫的危害性。
（1）房地产光泡沫导致经济萧条。房地产市场“输出效应”的出现，不禁让人回想起20年前日本的状况。1985年到1990年，日本经过了5年的房价的疯狂上涨。到1991年左右，日本国内炒房人赚足钱之后，就开始向海外扩张。加上当时日元的升值，他们就到美国买房子，这甚至让美国人惊呼，日本人准备买下整个美国。但最后的结果众所周知，日本房地产泡沫破灭，经济经历了长期的萧条。
（2）房地产泡沫经济危害正常金融秩序。民间借贷危机、中小企业资金链断裂、高利贷崩盘……背后既与实业投资不景气、企业经营难以为继无法偿还借贷有关，也与当前融资极度困难有关，更与楼市繁荣带来的资金脱实向虚有关。可以说，房地产泡沫继续吹大，将意味着有更多社会资金从其他产业集聚到楼市，房价繁荣的背后，是越来越多的产业空心化危机，是越来越多的实业资金变身为投机“热钱”的过程。虽然房价涨了，地价也涨了，土地财政似乎有了保障；而且，房价涨了，房地产投资增加了，地方政府稳增长似乎也大可高枕无忧。但这些短暂的增长和短暂的收入，最后都将会以更长久的地方财政危机和经济减速为代价。没有实业支撑的经济终究是脆弱的、不可持续的。房地产泡沫继续吹大的更大危害在于，它将银行的房地产贷款置于高风险之中，银行贷款的不良率或将埋下超预期反弹的隐患。一旦经济不景气造成房地产金融泡沫破裂，银行信贷将首先面临大量坏账损失。而银行是金融的核心，银行出现问题，必然危害金融秩序的正常运行，，整个社会经济都会遭受严重影响，收入减少，失业增加，经济将会陷入衰退或萧条。2006年美国房地产泡沫破灭，2007年引发美国次贷危机，2008年终于点燃了美国金融危机，并迅速蔓延全球。三年后，欧洲债务危机爆发且演变成慢性经济病，目前仍在“重症监护室”观察。
（3）房地产泡沫会导致经济结构和社会结构的失衡。过度的房地产投资和投机，会使社会上的相当大部分的资金涌向房地产业，令社会上大量的现金流集中于第二产业，使得第二产业的生产总值在GDP中比重加大，而第一、三产业却因为资金投入不足，在GDP中占有的比重降低，也就是说三大产业占国民生产总值的比例失衡。众所周知，在经济比较发达的国家，第三产业所占比重通常是最高的，是关系国计民生的支柱产业，第三产业的蓬勃发展是国际经济增长的有力保证。但在中国，第三产业所占比重本已较低，而现在第二产业因为房地产的带动，比重进一步加大，使得第三产业比重进一步压缩，这样失衡的产业结构是不利于经济可持续发展的。例如上世纪80年代90年度泡沫经济时期日本大企业的高额利润许多来源于土地投机和股票投机带来的营业外收益，结果放松了对本企业的经营和管理，造成企业素质的普遍下降。特别是电子产品类的企业创新，日本逐步的被韩国和中国赶超。
（4）进一步扩大贫富差距，并会引发社会问题。在房地产投资和投机日益盛行的大背景下，有能力买房满足住房需求之余，还有余力进行房地产投资或投机的人可以通过获取房屋交易中的溢价变得越来越富有；而一些没有能力购买房屋或是购房后没有多余资金进行房屋投资和投机的人，因为不能借助房屋的增值而获取额外资金，而且物价越来越高他们会变得越来越贫困，贫富差距的扩大会加剧社会矛盾和冲突之外。同时，房地产泡沫破灭后会带来严重的社会问题，以香港为例，1997年房地产泡沫破灭后，以举报个案计算的犯罪率开始攀升，由1997年的每10万人有1,038宗，增加至2004年的1,299宗，增幅高达25.14％，直至2005年才开始同落。
（5）房地产经济泡沫也是腐败滋生的土壤。房地产泡沫带来的土地转让费用节节攀升，而政府做为土地转让的主要来源，是房地产商人重点行贿对象。近年来揪出的一些腐败案件，大都与房地产密切相关。一般来说管土地的官员富得最厉害。官员与开发商的勾结，主要是利益上的联系，即官员利用权力为开发商行便利，而开发商也相应的给出经济上的回报。例如河南省郑州市原副市长兼郑东新区管委会主任王庆海在土地出让和规划审批等方面为他人谋取利益，其涉案金额高达近2000万元。四川省成都市原政协副主席周学文利用职务便利，在土地出让、拆迁安置等方面为请托人谋取利益，收受贿赂折合人民币2200余万元。广东省江门市原市委常委、常务副市长林崇中利用职务便利，多次主持召开会议，向某商人低价出让土地，从中收受港币65万元，造成土地收益流失高达9404万元。
关键词：微泡沫钻井液；防漏能力；发泡剂和稳泡剂；钻井液性能数据
中图分类号：TE254 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2011）31-0067-02
一、地质概况
海坨子地区位于松辽盆地南部中央坳陷海坨子构造，主力开发层为扶余油层，含油性主要受储层岩性、物性控制，形成岩性油藏和断层-岩性油藏，泉四段储层有效厚度内平均孔隙度11.7%，平均渗透率0.64×10-3μm2，属于低孔、超低渗储层。海坨子地区青山口组和泉头组地层裂缝发育，多为垂直裂缝和网状裂缝，钻井过程中易引发钻井液漏失，给施工带来很大困难。
二、微泡沫钻井液体系确定及性能评价
（一）发泡剂和稳泡剂优选
根据室内试验优选得出，稳泡剂BZ-MBSF和发泡剂BZ-MBF与海坨子地区井浆配伍性好，降低钻井液密度的同时，可保持钻井液体系良好的流变性能、良好的稳定井壁能力。因此，优选稳泡剂BZ-MBSF和发泡剂BZ-MBF作为海坨子地区微泡沫钻井液体系配方的发泡材料。
（二）微泡沫钻井液体系配方确定
根据室内试验评价，最终确定出了适合现场应用的发泡剂和稳泡剂合理加量，最终确定出了微泡沫钻井液体系的配方：4%土+0.5%纯碱+1.5%铵盐+0.3%聚丙烯酸钾KPA+1%KFH+0.5-1%KCL+1%YK-H+2%HQ-1+ 0.3%～0.6%发泡剂BZ-MBF+0.3%～0.6%稳泡剂BZ-M
BSF。
（三）微泡沫钻井液体系发泡效果评价
随着发泡剂和稳泡剂加量的增大，井浆密度逐渐降低，粘度、切力逐渐增大，失水量和pH值基本无
变化。
（四）泡沫稳定性评价
微泡微观结构为“一核二层三膜”；外观像粘附着长短不一、疏密不等绒毛球；以层膜间作用力强弱为标准，将微泡分为蓄集能量且结构基本不变的气囊和控制流变特性而动态变化的绒毛。
独特的微泡微观结构，保证了微泡以点接触，不会发生聚并；在静置状态，在微泡外部粘附的绒毛会发生接触，提高体系的粘度，保证钻井液体系的稳定。
与常规泡沫钻井液相比，有以下几点优势：
1．稳定时间，常规泡沫钻井液稳定时间有限，高强度微泡钻井液稳定时间在48h以上且可调。
2．微泡强度，常规泡沫钻井液体系耐压强度有限，且压缩性强，高强度微泡钻井液可耐压超过30 MPa。
3．抗温性能，常规泡沫钻井液一般不抗高温，高强度微泡钻井液耐温性可达到150℃。
（五）微泡沫钻井液PVT试验
1．在高温高压条件下，可循环微泡依然存在，在任意温度下可循环微泡工作液体系的密度随压力的增加而增加，同一压力条件下可循环微泡工作液的密度随温度的升高而减小。
2．在任意温度下可循环微泡完井液体系的密度随压力的增加而增加，同一压力下可循环微泡钻井液的密度随温度的升高而减小，说明了可循环微泡射孔液在高温和高压情况下，依然保持微泡体系。
三、现场应用
2011年，在吉林油田海坨子地区开展微泡沫钻井液技术现场应用试验。海115-4-4井从1560m成功将钻井液密度降至1.15g/cm3；海115-4-2井从1846m将钻井液改型为微泡沫钻井液体系，成功将钻井液密度降至1.13g/cm3，完钻井深2215m。两口井均未出现钻井液漏失，井壁稳定，达到了微泡沫钻井液技术现场防漏堵漏的目的。
（一）钻井液现场维护措施
1．按配方加量保证降失水剂、防塌剂有效含量。控制好钻井液的流变性、抑制性和降失水能力，将药品用药品箱均匀加入到钻井液中。
2．每天做一套全套性能，作为处理钻井液的理论依据。
3．全井处理剂加入钻井液中的指导思想是漏斗直接打干粉1/2，剩余1/2配成胶液，保证钻井液性能稳定前提下不影响震动筛、泥浆泵、井下MWD仪器的正常工作。
4．保证固控设备使用效率，筛布60目，使用效率100%，除砂器和离心机使用效率达到随用即开，有效控制钻井液密度及钻井液中固相含量。
5．钻井液发泡后，严密检测钻井液密度变化情况，及时补充钻井液中稳泡剂和发泡剂加量，保证钻井液密度稳定。
（二）现场应用效果
1．海115-4-2井发泡前出现渗漏，钻井液改型为微泡沫钻井液后，钻井液密度成功降至1.13g/cm3，渗漏终止，保证了现场正常施工。
2．海坨子两口试验井在使用微泡沫钻井液施工过程中，井壁稳定，测井顺利，井径规则。体现了微泡沫钻井液良好的防塌能力。
3．微泡沫钻井液施工过程中排量稳定，为34L/s，泵压11MPa，不影响上水，不影响测斜。
四、结论
1．微泡沫钻井液技术可有效降低钻井液密度，该钻井液体系具有很好的防漏能力和维持井壁稳定
【关键词】泡沫经济；泡沫经济的机理；房地产泡沫；实体经济；虚拟经济
一、什么是泡沫经济
泡沫经济是指虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。[1]
自1636年人类历史上最早的有据可查的泡沫经济──荷兰郁金香泡沫开始，人类历史上发生过许多次的泡沫经济，较早的有1719年法国的密西西比泡沫，1720年英国的南海泡沫。进入20世纪后也有很多，如美国八十年代的货币危机及2000年的新经济泡沫；日本七十年代的“迷你泡沫”和八十年代末九十年代初的“大泡沫”，特别是2007年开始爆发的由美国次贷危机。
就拿最早的荷兰郁金香泡沫来说。1630年，一个新奇品种的培育使这朵花变成了身份和地位的象征。富人和王室们对于它的追求不计成本，这种郁金香的价格暴涨。有的郁金香球茎可以和一座豪宅等价。在1634年以后，郁金香市场上的需求量直线上升。1636年10月之后，几乎所有的郁金香球茎都在涨价，仅在一个月之内，平均涨幅达到18倍以上。这时郁金香事件就造成了经济的虚假繁荣，仅在第二年的春天，泡沫破灭了。郁金香市场一片混乱，它的拥有者不顾一切的抛售，有几种郁金香降价后的价格仅是它最高点时的0.005%。当一朵花回到了它正常的价值，它的主人的生活想必也在同时颠倒了吧。如此便导致了社会的震荡。
二、泡沫经济形成机理分析
泡沫经济的形成，有两个重要原因：
第一个原因是宏观环境宽松，有炒作的资金来源。国家对银根放得比较松，经济发展速度比较快，社会经济表面上逞现一片繁荣，给泡沫经济提供了炒作的资金来源。一些手中获有资金的企业和个人首先想到的是把这些资金投到有保值增值潜力的资源上，这就是泡沫经济成长的社会基础。日本从1955-1985年，完成了经济起飞，进入了发达国家行列，成为世界第二经济大国。手中有了钱的日本企业和居民信奉“土地神话”，日本是一个岛国，山地多，平原少。土地成为日本的稀缺资源。随着经济的发展，工业和城市占地不断增加，地价特别是城市房地产价格具有不断上升的趋势。然而，日本认为地价只会上升，以至把房地产投资作为一种资产保值和增值的方式。他们开始制造土地泡沫，从80年代后半期开始，日本地价飞涨，投机者以升值了的土地作抵押，造成房地产价格的进一步上升。日本的银行业是“土地神话”的忠实信奉者。
进入90年代，“土地神话”同泡沫经济一起破灭，以土地为抵押的贷款项目便成了难以消化的不良债权。
第二个原因是社会对泡沫经济的形成和发展缺乏约束机制。从历次泡沫经济的发展过程看，社会对泡沫经济的形成和发展过程缺乏一个有效的约束机制。对泡沫经济的形成和发展进行约束，关键是对促进经济泡沫成长的各种投机活动进行监督和控制，但社会还缺乏这种监控的手段。这种投机活动发生在投机当事人之间，是两两交易活动，没有一个中介机构能去监控它。作为投机过程中的最关键的一步――货款支付活动，更没有一个监控机制。虽然货款支付活动一般要通过银行进行，但银行只是收付中介，对付款的内容无力约束，起不了监控投机活动作用。政府是外在的，不可能置身于企业之间的交易活动之中。而且，政府还常常容易被投机交易所形成的经济繁荣假象一时迷惑，觉察不到背后隐藏的投机活动，一直到问题积累到相当程度才得到发现。
三、中国的房地产泡沫
中国经济发展最容易产生泡沫经济的经济部门是房地产和证券市场。这两年的证券市场，不会有太多的资金流入。而房地产的资金流入十分严重，是最有可能形成泡沫的地方。那么我们来分析下当前我国房地产业的发展状况：
1、投资快速增长
前几年，中国房地产的投资比重日益上升：
2、供应结构失调
高档住房、大户型住房、商业用房供应过量，中低价位、中小户型住房供应不足。杭州销售商品房，单价3000元/平米以下3.7%，3000-4500元/平米38.7%。南京苏州市商品住宅户均面积130平米。宁夏全区2003年在建商品住宅，90平米以上户型占69.4%，空置住宅中此类户型占80.9%。住宅与非住宅比例不合理，福建空置商品房中非住宅用房2/3；济南市空置房中高档住宅和写字楼占80%。
3、空置率居高不下
空置率＝（新建商品房的空置面积＋存量房的空置面积）/房屋总量100%，国际通行标准是10%。空置反映需求强度，影响未来走势判断，空置率居高不下时，市场价格稳定甚至反升，伴随投资膨胀，说明市场运行酝酿着越来越大的泡沫。
4、价格持续上升
1998-2003年我国商品房价格涨幅为3.29%、-0.11%、2.88%、2.76%、5.7%，5%。2004年，全国商品房平均销售价格每平米2759元，上涨12.5%。住宅上涨11.5%，沈阳、南京、重庆居前三位，分别为19.2%、17.7%、15.6%。2007年1月至4月又上升12%。
5、收入房价比超出警戒线
住宅价格中位数与居民家庭收入中位之比（收入房价比）合理水平为3:1到6:1。我国大部分城市平均房价与平均收入之比是8:1到15:1。上海、广州等房价收入比维持在8:1左右。北京市房价收入比为11:1。城市中高等收入阶层依靠自己的收入仍旧买不起住宅，分期付款负担沉重，还款意愿建立在良好收入预期上，一旦收入下降，就会产生系统性的贷款风险。[2]
四、泡沫经济的危害及其化解
泡沫经济一旦形成，对经济发展的危害是很大的。
①泡沫经济影响国民经济的平衡运行，破坏国民经济的结构和比例。泡沫经济是由虚假的高盈利预期的投机带动起来的，它并不是实际经济增长的结果。它的产生和形成使国民经济的总量虚假增长、结构扭曲。②泡沫经济总是会破灭的，价格总要回归价值。一旦泡沫破灭，在泡沫形成过程中发生的债权债务关系就难以理顺，形成信用危机，这将给国民经济的运行带来相当大的冲击和危害。以日本为例，泡沫经济崩溃后的第一大难题就是出现了金融机构大量的不良债权。经过五六年的消化，日本的银行至今还有30万亿日元的不良债权，这就像一额定时炸弹，威胁着金融系统的安全。③泡沫经济破坏金融系统运作，导致全面金融危机泡沫经济中投机活动盛行，银行作为金融活动的枢纽，必然处在旋涡的中心。股票和房地产投机使得人们对资金的需求量陡然增加，产生利率上扬的压力。[3]
那么下面我们来介绍一下化解的方法：
1.遏制热钱流入
（1）遏制热钱的原因
因此长远来看，“热钱”流入中国具有长期性、复杂性和客观性，而大量资本流入或将引发系统性风险必须引起注意。
（2）抵抗热钱的方法
①全面通胀，让物价全面上涨，但老百姓承受不起；②提高准备金率，但这招对中国股市影响有限；③另外寻找一个分洪、泄洪之地，比如让房地产市场再度亢奋，但市民们受不了；④加快人民币升值的步伐，一步快速到位，宣布几年之内不升值了，但外贸企业就会因此大量破产，失业问题无法解决；⑤对我国证券市场进行扩容。采取的措施包括鼓励已上市优质国有企业整理上市及公开增发，或者加速红筹股的回归，还包括允许外资企业发行A股等。[4]
2.将房地产中的资金转出到实体经济
近年来，中国实体经济经营环境逐渐恶化，紧缩性货币政策所带来的效应凸显，加上人民币升值，原材料上涨，国际油价高企，劳动力成本上升，信贷成本提高等因素，实体经济陷入四面楚歌的境地。在实体经济盈利可能性越来越小的情况下，投资开始萎缩，甚至像海尔这样优秀的企业，也因为家电赢利小，开始转向房地产业，拿出大量的资金去开发商业地产。表面上看是海尔的战略转型，实际上是实体经济不盈利所致。温州已经成名的大企业正泰集团和华峰集团也开始转向投资领域。实体经济亏损面扩大，很多中小企业将退出实体经济。所以国家应该向实体经济注入资金，救活实体经济，使实体经济有利可图，资金就会向实体经济回流。
五、总结
我们主要从泡沫经济的定义开始分析，再到泡沫经济的两罚形成机理的分析，结合中国的具体国情，如中国的金融市场现状、房地产等经济状况，对其与泡沫经济的定义和机理进行核对，笔者认为，中国经济中已经存在了大量的泡沫，应该正确认识泡沫的危害，及政府有必要采取措施对其进行化解，尽快调整好中国的经济，使中国的经济又好又快地发展。
参考文献
[1]辞海[M].1999.
[2]包宗华.房地产先导产业与泡沫经济[M].中国财政经济出版社,1994.
[3]徐滇庆,于宗先,王金利.泡沫经济与金融危机[M].中国人民大学出版社,2000.
【关键词】泡沫经济；成因；防范
20世纪90年代初期，日本经济泡沫破灭，日本经济受到严重打击，这之后的十余年间日本经济出现了严重的衰退，被称为“失去的十年”。近年来，我国经济在国际金融危机冲击下，逐渐减慢了快速发展的势头，出现了某些泡沫经济的特征，因此，研究泡沫经济，寻找防范措施具有现实意义。
一、泡沫与泡沫经济
（1）泡沫及经济泡沫。“泡沫”原意是由不溶性气体分散在液体或熔融固体中所形成的分散物系，也即聚在一起的许多小泡。其引申意思是比喻某一事物表面上繁荣、兴旺而实际上存在着虚浮不实的成分，较多的用于经济领域，即经济泡沫。所谓经济泡沫指的是由于局部的虚假的投机需求使资产的市场价格脱离资产内在价值的部分。它实质是与经济基础条件相背离的资产价格膨胀。
“泡沫”一词是人们对经济经过一段时间的迅速繁荣，然后又急剧下滑，最后像肥皂泡一样破灭这一兴衰过程的生动描绘。历史上，荷兰的“郁金香狂热”就是典型的事例，当时，郁金香的价格飞涨，无数的荷兰人为之疯狂，争相购买，期望其价格继续上涨，但“泡沫”突然破灭了，人们争相抛售，价格大跌，许多人损失惨重。
（2）泡沫经济。泡沫经济是指一个经济中的一种或一系列资产出现了比较严重的价格泡沫，并且泡沫资产总量已经占到宏观经济总量的相当大的比重，而且泡沫资产还和经济的各个部门发生了直接或间接性的联系，并且一旦泡沫破裂，将给经济的运行带来困境，或者引发金融危机，或者引发经济危机。具有这样特征的国民经济，称之为泡沫经济。 前述的20世纪90年代的日本经济就是典型的泡沫经济。
二、泡沫经济的成因分析
泡沫经济的成因是多方面的，但其本质的成因是国家经济本身存在某些局部泡沫，在内外环境因素作用下膨胀，金融当局又没有及时采取正确的货币政策加以干预，从而导致大范围的泡沫出现，形成泡沫经济。下面是一些具体的、造成泡沫的因素：
（1）采取市场经济，这是泡沫经济产生的前提。历史上的泡沫事件都是由于对未来预期的偏颇，形成过度投机导致的。在计划经济时期，投机是受到抑制的经济活动，过度投机无法存在。在市场经济时期，投机才是被允许的。正常的、适度的投机活动不仅可以增加市场的流动性，而且可以起到价格发现的功能，提供资源配置效率。然而，过度投机行为会加大价格的波动，造成大量的泡沫，从而形成泡沫经济。
（2）资金的投机需求是产生泡沫经济的必要条件。居民储蓄中，除了少部分用实物和货币直接储藏外，多数用于直接或间接投资，以使得资金增值。在投资过程中，人们自觉或不自觉的参与到投机活动中，以获得更大的资金增值。随着投机资本的增加，投资机会越来越少，迫使人们的资金更多的选择投机，造成投机资本扩大。投机资本的扩大，不仅使得实现预期效益可能性增加，而且使得价格上涨具有持续性，最终导致规模、幅度和范围更大的资产泡沫出现，形成泡沫经济。
（3）国际游资是泡沫经济发展的推手。20世纪70年代以来，随着技术进步、金融工具创新，以及金融管制的放松，金融市场出现国际化趋势，为各国的投机资本在国际间流动提供了渠道，从而形成规模巨大的国际游资，称为“热钱”。国际游资的流动就是寻找盈利机会，一旦某国由于盈利预期导致某种资产价格上升，就会带来大量的国际游资流入，推动价格进一步上涨、飙升，形成投机性价格泡沫。当价格出现某些下跌预期时，国际投机资本又会主动买空，导致泡沫的迅速破灭，形成金融危机。
（4）经济环境变化、经济规范失衡是泡沫经济出现的内因。经济环境总是处于不停的变动中，这种变动就可能造成价格由原来的均衡变为不均衡，一旦高估了这种影响，就可能出现价格泡沫。20世纪90年代，我国海南省的房地产泡沫就是典型事例。当时，随着海南建省，创办大经济特区，对经济环境变化给海南房地产价格带来了巨大的上涨预期，大量的投机资本涌入，使得海南房地产价格在短期内猛烈上升，形成巨大的房地产投机泡沫。
（5）居民的群体行为也是泡沫经济出现的重要因素。群体行为就是人们有意识或无意识的行为模仿，在经济领域就是“追涨”或“集体杀跌”。
综上所述，所谓泡沫经济是指由虚假需求形成的局部经济泡沫通过一定的传导机制使社会有效需求得到过度刺激而形成的虚假繁荣现象。在这一过程中，既有一国的内部因素，也有外部因素影响，使得其社会资产的价格脱离价值的放大，形成泡沫经济。
三、防范泡沫经济的对策
一切泡沫都逃脱不了破裂的命运。2007年当全世界都认为美国的房子价格只有往上一条路，次贷危机爆发，泡沫破灭，房价开始跳水，一直到现在美国依然在衰退边缘挣扎。当前，中国也存在过高的资产预期，以及过度延伸的信贷供应。这个泡沫是有意识地自行破裂，还是无意识地突然暴力破裂，将决定中国经济是否硬着陆的命运。我认为防范泡沫经济的对策主要有：
（1）建立金融预警体系。面对巨大的未知风险，一个较好的对策是建立预警系统，预知风险的发生，提早防范。因此，建立应对金融危机乃至泡沫经济危机的金融预警体系就十分必要了。建立这一体系一方面是防范和化解自身金融风险，降低损失的需要，另一方面也是防止和降低国外金融危机传染和冲击的需要。
（2）加强金融监管，加强国际间金融监管合作。通常认为近几次泡沫经济都是由于国际金融监管的放松所致，因此加强金融监管，加强国际间金融监管的合作必然是防范泡沫经济的重要对策。一方面，加强金融监管，减少金融的对外开放度将有力的阻止国际游资在我国金融市场随意出入，降低和防止国际游资对我国经济的巨大冲击。另一方面，在经济全球化的今天，我们又不能“闭关锁国”，而应积极面对，通过加强国际间的金融监管合作应对国际游资的冲击，防止金融危机的传染。
（3）改进货币政策的运用。一般认为错误的货币政策是导致经济泡沫放大的重要因素，因此，改进货币政策的运用，减少其对泡沫的助推作用显得十分重要。在全球性经济衰退的今天，我们既要通过加大货币投放，通过投资拉动我国经济的发展，又要十分注意货币投放的时机和数量，防止造成新的经济泡沫或者说成为泡沫经济的助推剂。
（4）对外贸易和金融联系的适度多元化。美国次贷危机以来的经验表明，我们不能过分依赖少数经济强国来发展对外贸易，尤其是在金融领域。我们需要推进对外贸易和金融联系的适度多元化来适当的分散风险，要积极推进货币结算的双边化和多元化，减少金融危机传染的危害。当前发生的中日“危机”可能引发的贸易战，也要求我们增加对外贸易和金融联系的多元化，减小风险。
（5）增加政策信息透明度，引导居民投资。由于我国存在比较明显的“群体行为”和巨大的居民储蓄，因此，增加政府政策信息的透明度，积极引导居民投资也是我们防范泡沫经济的重要举措。
泡沫终究要破裂，泡沫的破裂又会给经济带来惨痛的冲击。明智的举措应该是有规划地允许泡沫领域泡沫的破裂，同时刺激其它经济领域，从而保持整体经济的较好发展。当前的欧债危机化解是如此，潜在的我国经济危机的化解也应是如此。
关键词：我国房地产经济 泡沫 对策
房地产经济泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买主——随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的内在价值，由此导致房地产泡沫的形成[1]。
1.泡沫经济与房地产经济的关系
1.1泡沫经济
所谓泡沫经济是指虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀，日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长以及金融证券、房地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，从而导致社会震荡甚至经济崩溃。其实质有三个方面：
1）泡沫经济主要是虚拟资本的过度增长；
2）地价飞涨暴跌；
3）泡沫经济寓于金融投机。
1.2泡沫经济与房地产业
房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身绝不是泡沫经济。但是，就其发展而言，房地产业也含有经济泡沫的成分。如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在是有客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济；另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，同时存在着消极成分[2]。
2.房地产经济泡沫的产生原因和危害性
房地产商品具有一定的特殊性，在一定的时间之中会出现供求不均衡的现象，最终使交易成本不断降低，为经济泡沫的产生提供了基础，因此，房地产行业本身很容易产生经济泡沫。
房地产行业经济泡沫的危害主要表现在以下几个方面。首先，没有对社会资源进行合理的优化配置，产生了经济结构的失衡。在房地产经济泡沫产生之前，房地产的价格不断上升，使投资回报率在短期内迅速升高，对长期投资的行为造成了很大的误导，很多社会资源盲目的进入房地产行业，在基础设置建设、服务产业和生产性产业之中，没有足够的资金进行投入，阻碍了其它产业的发展，导致了经济结构的失衡。第二，房地产经济泡沫会对金融系统造成破坏，产生了金融危机。由于在泡沫经济时期，很容易造成投机活动，提高了市场的预期回报率，许多银行将贷款放入到房地产行业之中，扭曲了资金的投入标准，没有履行监督功能，降低了整个银行体系的防御功能，给金融机构造成了很多的坏账和呆账，最终会导致大量房地产企业的破产，使银行系统失灵，面临着巨大的经济危机。
3.控制房地产经济泡沫的对策
3.1严格审批开发项目规划
中国将经历一定时期集中的、大规模的新城开发和旧城再开发，这是一个彻底改善城市形象、重塑城市景观的大好机会。也是防止房地产经济泡沫的一条有效途径。房地产开发是应该突出项目的个性和特色的，但更要强调统一规划与整体协调，使新开发的楼盘能与周围的环境融为一体，不断完善城市景观。必须及时制定和完善城市的片区开发景观规划，并排除权力干扰，切实付诸实施。
3.2调整房地产业市场结构
从整体上来看，我国房地产市场目前处于一种垄断竞争的市场格局，因此，要制定合理的产业政策，降低发展商的退出壁垒，实施大规模的企业购并和资产重组，不断提高房地产业的市场集中度和产业竞争力。要降低上市公司从事房地产开发的进入壁垒，增强发展商的资本实力；要充分利用资本市场，通过收购、兼并，推进房地产企业的资产重组和企业扩张；要通过多种途径促进本土企业扩张，尽快提高市场集中度；要推进房地产企业改制，实行产权结构多元化；要在资本规模、技术实力、操作经验、开发规模等方面提高房地产业的市场准入的条件，延迟销售许可证的发放时间，征收土地闲置税和房地产空置税，促使无实力的项目公司退出市场，有效控制房地产经济泡沫的产生。
3.3精心打造房地产精品
我国众多大城市房地产开发和市场销售的状况短期内被市场认同、价格上涨、销售火暴的项目较多，但真正经得起时间考验、中长期不被市场淘汰、能够保值增值的项目不多，大量的楼盘缺乏历史文化价值和升值空间，甚至有的项目清盘以后，价格便开始大幅下跌，发展商赚了大钱而买房者却陷了进去，对先前购房的投资者产生极大的打击。要真正防止房地产经济泡沫，就应该树立“双赢”的理念引导房地产开发，以为业主创造价值、为社会创造财富、为后代创造文化的高度责任感，精心打造物业，贡献房地产精品，适应城市现代化发展的要求。
3.4建立土地产权制度
必须在土地产权制度改革和土地市场培育上取得突破，全面盘活土地资产，建立健全土地批租市场，促进划拨土地使用权进入市场；通过立法，明确存量不动产划拨土地使用权的使用期限，逐步提高存量不动产划拨土地使用权的年租金，使之与批租土地的年地租成本相当；放宽划拨土地使用权进入市场的条件，原则上不限制划拨土地使用权的转让、入股、出租、抵押等，但上述权利的行使不得超过规定的土地使用期限，同时要承担缴纳地租的义务；对于新增的经营性土地使用权主要通过土地批租市场，实行土地出让，并以土地拍卖、公开投标、挂牌交易方式取代协议方式；培育土地二级市场，促进土地产权的有效配置；不断开拓土地等不动产金融业务，运用金融机制促进土地产权流动。
3.5改革房地产市场管理体制
房地产经济泡沫与经济增长的趋势和经济波动紧密相关。要适应市场经济体制发展的趋势和房地产业发展的要求，建立健全房地产市场管理体制，实行房地产市场的有效调控，防范房地产市场的风险；要建立地政、房政统一管理体制，土地资源、资产双重管理职能，实行房地产的价值化管理。要加强城市规划管理和土地供应计划管理，通过有效控制土地投放量，合理调节房地产市场的走势；要运用房地产价格管制、房地产金融机制、房地产税收杠杆等，对房地产市场实行宏观调控。
总之，房地产商品具有一定的特殊性，在一定的时间之中会出现供求不均衡的现象，最终使交易成本不断降低，为经济泡沫的产生提供了基础，因此，房地产行业本身很容易产生经济泡沫。
参考文献：
要弄清房地产业与泡沫经济的关系，首先要搞清泡沫经济的涵义。
什么叫泡沫经济？《辞海》（1999年版）中有一个较为准确的解释。该书写道：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”
从这个定义中，我们可以得出以下几点结论：
(1)泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。
(2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。
(3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。
(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。
二、经济泡沫的利与弊
在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。
一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。
另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。
三、房地产业与泡沫经济的关系
在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：
1、房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。
首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券（包括股票、债券）仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。
其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。
再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次”。
2、房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。
应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：
(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。
(2)房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。
(3)房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。
(4)房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。
可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。
3、房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。
四、辩证地看待当前上海的房地产市场形势
当前的房地产市场形势究竟处于什么状态，是否已达到泡沫经济程度？这不是凭印象可以判别的，而是必须按照实际数据科学地进行评价。
衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为，首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次，要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准，才能进行正确判别。
以上述基本标准来衡量，当前上海房地产市场，适应全市国民经济快速增长的要求，主流是处于持续发展的繁荣阶段。其主要标志是：
(1)房地产市场的供给和需求基本平衡，求略大于供，呈现出供求两旺的态势。据上海市房地产交易中心、上海市统计局的2002年1～6月房地产市场信息数据汇总资料，已登记的商品房预售面积1230.14万平方米，与上年同期相比增长49.9%，批准的预售面积（1138.86万平方米）与实际预售面积之比为1∶1.08，实际预售面积略大于批准预售面积。已登记的商品房销售面积为1195万平方米，同比增长19.5%，大大超过商品房竣工面积（468.51万平方米）。不少优质楼盘，出现少有的排队购房现象。前几年累积的空置房逐步消化，大幅减少。住宅市场旺盛的需求，拉动着上海房地产市场出现繁荣的局面。
(2)存量房交易大幅增长，向着房地产市场主体的方向发展。2002年1～6月，已登记的存量房买卖面积达到811.23万平方米，同上年同期相比增长31%。日渐接近增量房交易，部分区内存量房产交易量已超过增量房交易量。预示着上海的房地产市场逐步成熟。
(3)房地产开发投资更趋理性化，市场基础扎实。与20世纪90年代初那种不顾市场需求、盲目开发的情况不同，如今的房地产开发商普遍比较重视市场调研和目标市场定位，使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础上，可以说属于市场需求拉动型投资扩张。2002年1～6月的上海房地产开发投资额达到355.36亿元，与上年同期相比，增长45.3%，预计全年将超过700亿元，这对拉动投资需求，平衡供求，抑制房价过快上涨是有益的。
(4)商品房价格稳中有升，基本合理。2001年上海的房价上升了8%左右，2002年上半年上涨了5.8%。从其成因来分析，主要有三个因素：一是楼盘品质提高、环境改善，成本推进型上升：二是居民收入提高，消费结构转换形成的需求收入弹性促进型上升；三是商品房阶段性、暂时性供不应求的需求拉动型上升。2001年上海居民的可支配收入增长9.9%，而房价的增幅仍低于收入增长幅度。从长期发展趋势看，房价稳中有升是符合市场经济和经济发展的客观规律的，也是合理的，它恰恰是房地产业景气的重要标志之一。
通常人们喜欢用“冷”和“热”来形容房地产市场状态，这种通俗的说法容易引起误解，是不科学的。正确的提法应当用繁荣还是衰退，即景气度来表示。当前的上海房地产市场处于正常发展的佳境状态，如果从房地产经济周期角度看，则是繁荣阶段的高峰期，笔者预测还会延续二三年时间。那种把房地产市场的繁荣扣上“泡沫经济”的帽子是站不住脚的。
当然，也应当看到当前的上海房地产市场存在一些值得注意的问题，出现了一些泡沫过多的现象。主要表现在：
(1)房地产开发投资增幅过猛，隐含着再次出现供给过剩的危险。从现在开始就应适当控制土地供应量和房地产开发投资规模。
(2)商品房开发结构过于向高档房倾斜，中低档住宅开发不足。要积极引导开发商多建中价位住宅，避免结构失调。
要弄清房地产业与泡沫经济的关系，首先要搞清泡沫经济的涵义。
什么叫泡沫经济？《辞海》（1999年版）中有一个较为准确的解释。该书写道：“泡沫经济：虚拟资本过度增长与相关交易持续膨胀日益脱离实物资本的增长和实业部门的成长，金融证券、地产价格飞涨，投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机，造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭，导致社会震荡，甚至经济崩溃。”
从这个定义中，我们可以得出以下几点结论：
(1)泡沫经济主要是指虚拟资本过度增长而言的。所谓虚拟资本，是指以有价证券的形式存在，并能给持有者带来一定收入的资本，如企业股票或国家发行的债券等。虚拟资本有相当大的经济泡沫，虚拟资本的过度增长和相关交易持续膨胀，与实际资本脱离越来越远，形成泡沫经济，最终股票价格暴跌，导致泡沫破灭，造成社会经济震荡。
(2)地价飞涨，也是泡沫经济的一种表现。如果地价飞涨，脱离土地实际价值越来越远，便会形成泡沫经济，一旦泡沫破灭，地价暴跌，给社会经济带来巨大危害。
(3)泡沫经济寓于金融投机。正常情况下，资金的运动应当反映实体资本和实业部门的运动状况。只要金融存在，金融投机就必然存在。但如果金融投机交易过度膨胀，同实体资本和实业部门的成长脱离越来越远，便会造成社会经济的虚假繁荣，形成泡沫经济。
(4)泡沫经济与经济泡沫既有区别，又有一定联系。经济泡沫是市场中普遍存在的一种经济现象。所谓经济泡沫是指经济成长过程中出现的一些非实体经济因素，如金融证券、债券、地价和金融投机交易等，只要控制在适度的范围中，对活跃市场经济有利。只有当经济泡沫过多，过度膨胀，严重脱离实体资本和实业发展需要的时候，才会演变成虚假繁荣的泡沫经济。可见，泡沫经济是个贬义词，而经济泡沫则是个中性范畴。所以，不能把经济泡沫与泡沫经济简单地划等号，既要承认经济泡沫存在的客观必然性，又要防止经济泡沫过度膨胀演变成泡沫经济。
二、经济泡沫的利与弊
在现代市场经济中，经济泡沫之所以会长期存在，是有它的客观原因的，主要是由其作用的二重性所决定的。
一方面，经济泡沫的存在有利于资本集中，促进竞争，活跃市场，繁荣经济。
另一方面，也应清醒地看到，经济泡沫中的不实因素和投机因素，又存在着消极成分。
三、房地产业与泡沫经济的关系
在搞清了泡沫经济的涵义以及泡沫的利与弊之后，我们可以回过头来研究房地产业与泡沫经济的关系这个主题了。研究的结果是：
1、房地产业本质上是实体经济和实业部门，其本身决不是泡沫经济。
首先从房地产的属性来看，房地产是不动产，房地产商品兼有生活资料和生产资料双重属性，是以实物形态存在的实实在在的实体产品，同金融证券（包括股票、债券）仅仅是收益权利证书相比，根本不同，它本身并不是泡沫经济。
其次，房地产业部门是实业部门。它同金融证券等虚拟资本也是根本不同的，谈不上泡沫经济。
再次，房地产业在整个国民经济体系中属于先导性、基础性产业，处于主导产业地位，起到十分重要的作用。在发达国家内生产总值中，房地产增加值一般要占到10%左右。房地产业以其产业关联度强、带动系数大的特点，成为促进国民经济增长的支柱产业。事实已经证明，现阶段我国房地产业的兴旺发达，是我国经济繁荣的标志之一，并不像有些人所说的那样所谓虚假繁荣的“泡沫经济的第二次”。
2、房地产业也含有某些经济泡沫成分，如果任其膨胀，也存在着发展成为泡沫经济的危险性。
应当承认，房地产业成长过程中，确实存在着一些经济泡沫，主要表现在：
(1)地产价格泡沫。如前所述，土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达4000万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。
(2)房屋空置泡沫。在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10%以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。
(3)房地产投资泡沫。一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。
(4)房价虚涨泡沫。房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。
可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。但绝不能把房地产业等同于泡沫经济。
3、房地产经济泡沫的存在有利有弊，关键在于控制在适度的范围内，避免出现泡沫经济，导致大起大落的波动和震荡。适度的经济泡沫，例如土地价格微幅上扬、房价稳中有升、房地产开发投资高于社会固定资产投资增长率和商品房供给略大于市场需求等等，对活跃经济，促进竞争，推动房地产发展和国民经济增长是有利的。同整个国民经济一样，没有一点泡沫房地产业是不能繁荣的。而如果泡沫过多，过于膨胀，造成虚假繁荣则是不利的。关键在于要控制这些经济泡沫过度膨胀，不致形成为泡沫经济，带来严重危害。
四、辩证地看待当前上海的房地产市场形势
当前的房地产市场形势究竟处于什么状态，是否已达到泡沫经济程度？这不是凭印象可以判别的，而是必须按照实际数据科学地进行评价。
衡量房地产市场形势必须树立一些基本标准。笔者认为，首先要看房地产业的发展与宏观经济状况的适应度；其次要看商品房供给与需求的均衡态；再次，要看商品房价格的波动状况及其走势。只有抓住了这些基本标准，才能进行正确判别。
以上述基本标准来衡量，当前上海房地产市场，适应全市国民经济快速增长的要求，主流是处于持续发展的繁荣阶段。其主要标志是：
(1)房地产市场的供给和需求基本平衡，求略大于供，呈现出供求两旺的态势。据上海市房地产交易中心、上海市统计局的2002年1～6月房地产市场信息数据汇总资料，已登记的商品房预售面积1230.14万平方米，与上年同期相比增长49.9%，批准的预售面积（1138.86万平方米）与实际预售面积之比为1∶1.08，实际预售面积略大于批准预售面积。已登记的商品房销售面积为1195万平方米，同比增长19.5%，大大超过商品房竣工面积（468.51万平方米）。不少优质楼盘，出现少有的排队购房现象。前几年累积的空置房逐步消化，大幅减少。住宅市场旺盛的需求，拉动着上海房地产市场出现繁荣的局面。
(2)存量房交易大幅增长，向着房地产市场主体的方向发展。2002年1～6月，已登记的存量房买卖面积达到811.23万平方米，同上年同期相比增长31%。日渐接近增量房交易，部分区内存量房产交易量已超过增量房交易量。预示着上海的房地产市场逐步成熟。
(3)房地产开发投资更趋理性化，市场基础扎实。与20世纪90年代初那种不顾市场需求、盲目开发的情况不同，如今的房地产开发商普遍比较重视市场调研和目标市场定位，使房地产投资开发牢固地建立在市场需求的基础上，可以说属于市场需求拉动型投资扩张。2002年1～6月的上海房地产开发投资额达到355.36亿元，与上年同期相比，增长45.3%，预计全年将超过700亿元，这对拉动投资需求，平衡供求，抑制房价过快上涨是有益的。
(4)商品房价格稳中有升，基本合理。2001年上海的房价上升了8%左右，2002年上半年上涨了5.8%。从其成因来分析，主要有三个因素：一是楼盘品质提高、环境改善，成本推进型上升：二是居民收入提高，消费结构转换形成的需求收入弹性促进型上升；三是商品房阶段性、暂时性供不应求的需求拉动型上升。2001年上海居民的可支配收入增长9.9%，而房价的增幅仍低于收入增长幅度。从长期发展趋势看，房价稳中有升是符合市场经济和经济发展的客观规律的，也是合理的，它恰恰是房地产业景气的重要标志之一。
通常人们喜欢用“冷”和“热”来形容房地产市场状态，这种通俗的说法容易引起误解，是不科学的。正确的提法应当用繁荣还是衰退，即景气度来表示。当前的上海房地产市场处于正常发展的佳境状态，如果从房地产经济周期角度看，则是繁荣阶段的高峰期，笔者预测还会延续二三年时间。那种把房地产市场的繁荣扣上“泡沫经济”的帽子是站不住脚的。
当然，也应当看到当前的上海房地产市场存在一些值得注意的问题，出现了一些泡沫过多的现象。主要表现在：
(1)房地产开发投资增幅过猛，隐含着再次出现供给过剩的危险。从现在开始就应适当控制土地供应量和房地产开发投资规模。
(2)商品房开发结构过于向高档房倾斜，中低档住宅开发不足。要积极引导开发商多建中价位住宅，避免结构失调。
