时间：2024-03-11 16:11:00
序论：在您撰写房地产税务筹划税时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
对于房地产行业而言，属于我国重要产业。通过房地产行业不断发展，能够充分带动经济。基于此，税收筹划具体实施阶段，力求充分考虑国民经济实际，发展水平方面来说，才能实现彼此相适应。近年来，我国出台若干政策，宏观予以有效调控。房地产公司角度来说，要想实现自身行业发展，经济利润提升，筹划工作需要充分落实，只有这样，竞争力方面，才能得到不断增强，才能真正提高自身经济效益。
一、房地产税务筹划概述
关于税务筹划，对于房地产企业来说，财务能够得到优化，实现良好管理。对于企业纳税人来说，规范指导作用，降低税务支出，公司各项财务目标，能够得到充分实现。对于房地产公司，实际开展税务筹划环节，组成部分较多，比如说，避税如何开展，怎样实现节税。对于房地产企业，要想实现自身持续发展，需要充分做好税收筹划工作。通过开展税收筹划，缴纳税务意识方面，能够得到有效提高。与此同时，通过较为科学合理税务筹划，经济效益方面来说，能够实现不断增长。企业核心价值方面来说，能够得到充分凸显。经营管理模式角度而言，通过较为科学有效税务筹划，能够实现明显改善。从我国产业结构方面来说，得到优化升级，投资方向方面，实现更加合理。
二、房地产税务筹划现状
（一）专业性不足问题
税收筹划人员来说，普遍存在素质不高问题。房地产企业角度而言，难以实现较为良好税收筹划。税收筹划人员难以真正做到专业，能力方面，普遍需要不断提高。与此同时，税务筹划人员具体工作环节，税务规定存在不熟悉问题。这也就容易造成税收筹划难以真正实现良好开展，经常容易出现脱离实际状况。
（二）内容界定难以清晰
对于房地产企业来说，税务筹划实际阶段，筹划核心难以真正掌握。更有甚者，税收筹划概念难以清晰，偷税或者进行漏税，成为违法行为，社会难以实现和谐，税收筹划需和法律政策方面实现有效吻合。对于房地产公司，利益固然重要，但是需要避免不择手段。措施实施环节，税负高低尽管非常重要，但是同时应该考虑违规行为。比方说，企业所得税较为关键，税收筹划要想有效开展，需要严格控制所得税。然而，对于房地产企业，普遍容易予以忽视。从利润降低方面予以考虑，实质上，公司利润方面来说，反而得到一定程度降低。
（三）风险意识不强
对于房地产企业来说，要想真正实现较为良好税收筹划，筹划风险需要力求严格控制。税收筹划活动实施阶段，受到外部不良因素作用，实际收益难以达到目标，和预想收益之间对比，普遍存在一定出入。通常来说，内部各项事务管理方面存在风险，经营方面存在一定风险，同时税收政策方面存在一定风险。然而，税收筹划环节，普遍存在风险意识不足问题，重视程度不够，风险一旦出现，规避风险难以落实。
三、房地产税收筹划方法
（一）养成风险意识，加强风险预警
对于税收筹划来说，属于房地产企业较为重要工作，通过开展合理有效税收筹划，企业能够充分预测各项事务开展。然而，风险性问题不容忽视。尤其面对目前市场经济，经济形势方面，普遍得到，始终处于不断变化之中。法律政策方面，普遍处于不断完善阶段。房地产企业角度来说，风险普遍存在。基于此，风险意识方面，需要予以充分树立。风险预警工作等方面，需要充分贯彻落实。与此同时，风险监督机制方面，也应力求实现科学有效建立。
（二）税收筹划人员方面，不断提高综合素质
通过开展合理有效税收筹划，对于房地产企业来说，能够实现较为良好财务管理。税收筹划人员方面，需要具备良好专业技能，同时具备一定综合素质。企业人才招聘环节，专业技能方面，应该不断加强重视。专业技能培训应该充分到位，企业人员应注重加强这方面定期安排。只有这样，员工才能真正进步，税务筹划水平方面，才能得到有效提高。此外，职业道德同样较为关键，需要不断加强员工这方面培养。理财理念同样不容忽视，因而应引导其依法纳税，同时能够做到合法节税。
（三）关于税收筹划，应与时俱进
目前处于21世纪，信息呈现爆炸增长。房地产企业来说，需要充分关注当前经济形势，掌握当前出现变化。对于国家政策，需要充分了解存在何种变动。只有这样，税务筹划工作实施阶段，才能对其予以时刻调整。风险方面问题，才能得到充分减少。关于税收筹划，工作具体实施阶段，需要充分保障具备一定灵活性，税收筹划人员需要充分具备敏锐触觉，同时具备长远目光。只有这样，市场一旦发生重大变化，反应才能及时，税收筹划方案方面，才能得到充分及时调整。对于税务筹划风险，才能真正实现有效降低，从而充分促进企业不断发展，企业收益等方面，才能充分实现有效扩大。
四、结语
本文着重探讨税收筹划实施阶段，对于房地产公司来说，存在何种实际问题，同时阐述一定解决措施。对于房地产行业而言，属于我国重要产业。通过房地产行业不断发展，各个行业来说，能够充分带动经济。只有实现良好税收筹划，房地产企业才能充分保持旺盛活力，作为基础行业，房地产公司来说，才能真正实现提高自身效益，税务成本方面，也能得到充分节约。关键竞争力方面，也能得到不断提升。参考文献：
[1]穆北歌.房地产企业在税务筹划上的现状及防范[J].财经界，2014（29）：267-279.
[2]赵晓莉，赵德彦.利用税务筹划促进房地产行业经济发展的探究[J].山西建筑，2014（13）：257-258.
[3]尹传勇.房地产税务筹划现状及对策分析[J].现代经济（现代物业中旬刊），2013（6）：28-29.
关键词：房地产税务筹划；税种税务筹划；股利税务筹划
中图分类号：F812 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）11-0-01
房地产业作为当前新兴的经济增长点，在国民经济中的地位日益重要。住房消费市场的增长，促使房地产市场日趋活跃。从2002年起，房地产业连续7年被国家税务总局列为当年度税收专项检查对象，可见国家对房地产业的关注，也反映了房地产企业的涉税风险增大。房地产项目投资大，周期长，涉及到许多税种，如果经过科学合理的税务筹划，就可以为房地产企业节省资金，减轻企业负担，促进促进税收制度的完善和企业的进一步发展。
一、房地产企业税务筹划的必要性
1.房地产企业税收负担重
当前房地产企业涉及的税种有12个，包括除了企业所得税按33％计征、营业税按5％计征等一般行业适用的税种外，还有房地产企业特殊适用的税种——土地增值税，土地增值税的税率最高达60％。这些税种占我国全部税种的41％，如果将这些税种综合计算，房地产企业的税负在10％以上。由此可见，当前房地产企业税收负担偏重，有效的税务筹划能帮助减轻税收负担。
2.房地产企业依法纳税意识淡薄
房地产企业依法纳税意识淡薄，已在一段时期内给房地产企业造成负面影响。将新型的纳税意识、纳税模式引进企业各项经营决策，以期改善目前的状况。进行税务筹划可谓对症下药。
3.房地产企业长远发展的需要
在市场经济条件下，企业经营活动的目标是追求企业价值最大化，降低税收成本是一项有效措施。税务筹划既不违反税法，又能获得“额外”收益，有助于房地产企业实现价值最大化目标。
二、纳税筹划的基本内容
通常，纳税筹划包括以下三项内容：
1.避税筹划
避税筹划，是指纳税人利用税法规定的漏洞、缺陷和不足，采用不违法的手段，在纳税前采取符合税法条文规定的方法规避或减轻税收负担的行为。避税不符合国家的立法精神，但不违法，与纳税人违反法律规定的偷税、逃税有着本质的区别，国家用不断完善税法、堵塞漏洞等反避税措施加以控制。
2.节税筹划
节税筹划，是指在符合立法精神的前提下，充分利用税法中的起征点、减免税等一系列优惠政策以及特定条款等，借助一定的方法和实现技术，通过对经营活动、筹资活动、投资活动的安排，实现延期缴纳税款、少缴税款甚至不缴税款的目的的行为。
3.税务风险防范
税务风险防范，是指在充分理解税法规定和要求的前提下，正确进行纳税申报。及时、足额进行税款缴纳，不产生任何滞纳金与罚款支出，使公司不因涉税风险而付出成本。
三、我国房地产主要税种税务筹划
1.营业税筹划。营业税税率为5％。我们可以从利用税率不同和价外费两个方面对营业税进行筹划。
利用税率不同筹划。目前税法规定销售不动产征收5％的营业税，而房屋装修征收3％的税率，二者显然存在税率差，我们可以从税率差异上入手进行筹划，为企业节约一部分税金。房地产公司可另外成立装修公司与顾客签订装修合同，将装修费由装修公司收取，这样这一部分装修费不用再征收营业税。
利用价外费用的筹划。营业税的计税依据是营业额，如果企业将代收的价外费用包含在营业税额内，就会增加缴税金额。房地产开发企业在销售房屋的同时，往往需要代收燃（煤）气费、水电初装费、维修基金等各种配套设施费。如果这些代收应付款项，不是作为“其他应付款”，而是作为房屋的销售收入处理，将会大大增加企业营业税的征收。所以房地产开发企业可以专门成立物业公司，将这部分价外费用转由物业公司收取，那么其代收款项就不属于税法规定的“价外费用”，就不用征收营业税。
2.土地增值税筹划。所谓土地增值税是对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。房地产开发企业可以采取代客户进行房地产的开发的方式进行开发，开发完成后向客户收取代建收入。这样就既不涉及土地使用权转移也不涉及建筑物出售，房地产企业的收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。还可以利用优惠政策来进行税务筹划。我国《土地增值税暂行条例》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。如果没有分开核算或不能准确核算的，其建造普通住宅可享受的土地增值税优惠（条例第八条第一款）将不能享受。按照该条例规定，房地产企业可以把普通标准住宅和其他房产分开核算，对建造普通标准住宅单独进行核算，从而使普通标准住宅的增值率控制在20％以内，以获得免税待遇。
3.企业所得税筹划。我国税法对公司型企业和个人独资企业、合伙企业实行不同的纳税规定，公司型企业的净利润必须先缴纳企业所得税，税后利润分配给股东时，投资者还要交纳个人所得税，而个人独资企业和合伙企业则不需要交纳企业所得税，适用5％～35％的超额累进税率的个人所得税。由于两者税负的不同，房地产企业可以通过企业类型的选择为企业节省一部分税金。另外，在设立分支机构方面，也应有税务筹划。如果设立分支机构为子公司，那么子公司为独立法人，应被视为纳税人，通常需要承担全面的纳税义务。如果设立分支机构为分公司，分公司在其所在区域不被视为纳税人，只需承担有限的纳税义务，分公司发生的利润与亏损要与总公司合并计算，即通常所称的“合并报表”。所以，在经营期间，若分公司有亏损情况，其亏损可以抵冲总公司的利润，减轻税收负担。
参考文献：
[1]财政部注册会计师考试委员会办公室.税法[M].北京：经济科学出版社，2010.
关键词：房地产；税务筹划；风险控制
1引言
我国社会主义市场经济不断发展，经济实力的增强，人们对于房屋的需求量增加，房地产现已进入了一个新的阶段。税务筹划已处于现代企业管理工作中的重要位置，是财务管理工作的重要内容，对房地产企业的发展有着至关重要的作用。但房价出现了爆炸性和持续时间长的增长，税务筹划也存在着较大风险。因此，优化资源配置进行税务筹划，拉低行业风险，才是稳控房价的重要途径。
2找出房地产面临的税务筹划风险
2.1国家政策风险
房地产行业的持续发热，很大程度上依赖着政府政策支持。在我国社会主义市场经济下，房地产行业为我国国民经济消费水平有着重要作用，推动着经济的发展。而房价的居高不下使得房地产企业处在整个市场体系的风口浪尖。此时虽然政府会根据国民经济状况随时对房地产行业进行调整，但是房地产行业容易造成对税务政策不理解的现象，从而导致违反法律的相关规定。
2.2房地产行业运营风险
房地产企业是房地产行业的重要组成成分，整个行业的发展前景与社会经济生产活动有着密切关联，如果房地产企业在运营过程中未重视税务筹划的投入，税务筹划政策不合理，就容易让企业在经济发展上陷入困境，甚至导致严重经济危机。员工是企业经营的动力，没有员工就没有企业生存的动力。员工情况，包括个人素质差异、员工流动性等情况，都是可能导致企业运营风险的重要因素。
2.3法律风险
我国房地产事业取得不断进展，关于房地产事业税收筹划的法律法规却未得到同步发展和健全，在房地产税务问题上，房地产事业的税务筹划工作人员和政府税务机关的税务人员产生了较大的分歧，这些都是由于政府缺乏完善的税务筹划体制机制对房地产事业进行监督和管理。再者我国大部分企业对税收筹划未能全面理解甚至出现偏差，在进行实际操作的时候容易钻法律法规的空子，出现偷税漏税的行为，从而在房地产领域产生违法犯罪的风险。
3分析税务筹划风险产生的原因
首先国家对于房地产行业的税收政策变动大。我国税收政策随着市场经济发展在不断调整优化，房地产行业税收政策也在变动中。我国颁布的关于房地产税收的法律法规仍不够完善，缺乏良好的税务筹划环境。其次，缺乏完善的税务筹划制度。政府并未颁布完善的相关税务筹划制度，致使对房地产行业税务筹划方面的监管力度不够，房地产企业容易在税收筹划上出现误差。然后，没有深刻了解税务筹划在房地产行业的作用。税务筹划是受多方面因素影响的，市场以及国家宏观调控政策都对其有些极大影响，因此房地产行业过度依赖税务筹划是不可取的。最后，税务筹划工作人员未树立良好的风险意识。税务筹划需要相关工作人员根据该行业发展进度以及政府的税务政策来做出相应的税务筹划，减轻企业税务负担。但影响房地产行业发展的因素复杂、变动大，存在着较大风险。
4加强对房地产税务筹划的风险控制的措施
4.1国家对房地产税务实行科学筹划，防范风险
在法治社会前提下，房地产行业必须在法律法规的条框下运行，遵守法律法规，房地产企业有关部门应当准确了解国家和政府关于房地产行业税收的政策和法律规定，税务筹划工作人员也应当根据法律政策来进行税务筹划，明确房地产行业应当缴纳的税务及其基本市场发展要求。国家必须做好科学的筹划，来防范房地产税务风险，深入了解国家和政府的法规和政策，使得房地产企业的经营与国家法律政策相联系，让房地产行业在遵守法律的前提下尽可能地节省产业成本，防范发展风险。
4.2建立健全税务筹划制度
国家通过税务筹划制度来对房地产行业进行监督管理，从而建立集中高效的税务筹划管理制度。这种制度有利于税务机关开展政府相关工作，房地产企业的税务筹划工作人员的工作也能在税务制度的监督下有效完成，让政府与房地产行业在市场经济背景下处于优势地位。
4.3正确认识房地产税务筹划的作用
税务筹划工作能够降低房地产的运营风险的同时，也存在着一定的局限性。税务筹划需要根据房地产行业所收集到的数据，与房地产实际运营状况相结合，做出切合实际的税务筹划举措。但在市场经济不断变化发展中，房地产的数据信息和实际运营情况也在不断更新变化，因此需要正确认识税务筹划的作用，不过分依赖，也要注意及时掌握相关信息。
4.4房地产行业工作人员要树立风险意识
房地产企业对税务筹划方面的专业人才需求大，这也要求相关人员具备较高的专业知识能力和素质。房地产行业受国家政策、其他行业和公民等因素影响，因其因素变化复杂，要求税务筹划工作人员树立风险意识，要有较强的适应能力，高度的责任意识，同时企业应当采取措施提高税务筹划工作人员的风险意识和素质。
5结语
综上所述，税务筹划是房地产行业发展的重要举措，如何加强房地产税务筹划的风险控制则是房地产行业发展的重要课题。在激烈的市场经济竞争下，房地产企业利用税务筹划风险控制措施，防范风险，推动房地产行业持续健康发展。
作者:余德梅 单位:海口中上财经顾问股份有限公司
参考文献
关键词：房地产；税务筹划；风险控制
1引言
我国社会主义市场经济不断发展，经济实力的增强，人们对于房屋的需求量增加，房地产现已进入了一个新的阶段。税务筹划已处于现代企业管理工作中的重要位置，是财务管理工作的重要内容，对房地产企业的发展有着至关重要的作用。但房价出现了爆炸性和持续时间长的增长，税务筹划也存在着较大风险。因此，优化资源配置进行税务筹划，拉低行业风险，才是稳控房价的重要途径。
2找出房地产面临的税务筹划风险
2.1国家政策风险。房地产行业的持续发热，很大程度上依赖着政府政策支持。在我国社会主义市场经济下，房地产行业为我国国民经济消费水平有着重要作用，推动着经济的发展。而房价的居高不下使得房地产企业处在整个市场体系的风口浪尖。此时虽然政府会根据国民经济状况随时对房地产行业进行调整，但是房地产行业容易造成对税务政策不理解的现象，从而导致违反法律的相关规定。2.2房地产行业运营风险。房地产企业是房地产行业的重要组成成分，整个行业的发展前景与社会经济生产活动有着密切关联，如果房地产企业在运营过程中未重视税务筹划的投入，税务筹划政策不合理，就容易让企业在经济发展上陷入困境，甚至导致严重经济危机。员工是企业经营的动力，没有员工就没有企业生存的动力。员工情况，包括个人素质差异、员工流动性等情况，都是可能导致企业运营风险的重要因素。2.3法律风险。我国房地产事业取得不断进展，关于房地产事业税收筹划的法律法规却未得到同步发展和健全，在房地产税务问题上，房地产事业的税务筹划工作人员和政府税务机关的税务人员产生了较大的分歧，这些都是由于政府缺乏完善的税务筹划体制机制对房地产事业进行监督和管理。再者我国大部分企业对税收筹划未能全面理解甚至出现偏差，在进行实际操作的时候容易钻法律法规的空子，出现偷税漏税的行为，从而在房地产领域产生违法犯罪的风险。
3分析税务筹划风险产生的原因
首先国家对于房地产行业的税收政策变动大。我国税收政策随着市场经济发展在不断调整优化，房地产行业税收政策也在变动中。我国颁布的关于房地产税收的法律法规仍不够完善，缺乏良好的税务筹划环境。其次，缺乏完善的税务筹划制度。政府并未颁布完善的相关税务筹划制度，致使对房地产行业税务筹划方面的监管力度不够，房地产企业容易在税收筹划上出现误差。然后，没有深刻了解税务筹划在房地产行业的作用。税务筹划是受多方面因素影响的，市场以及国家宏观调控政策都对其有些极大影响，因此房地产行业过度依赖税务筹划是不可取的。最后，税务筹划工作人员未树立良好的风险意识。税务筹划需要相关工作人员根据该行业发展进度以及政府的税务政策来做出相应的税务筹划，减轻企业税务负担。但影响房地产行业发展的因素复杂、变动大，存在着较大风险。
4加强对房地产税务筹划的风险控制的措施
4.1国家对房地产税务实行科学筹划，防范风险。在法治社会前提下，房地产行业必须在法律法规的条框下运行，遵守法律法规，房地产企业有关部门应当准确了解国家和政府关于房地产行业税收的政策和法律规定，税务筹划工作人员也应当根据法律政策来进行税务筹划，明确房地产行业应当缴纳的税务及其基本市场发展要求。国家必须做好科学的筹划，来防范房地产税务风险，深入了解国家和政府的法规和政策，使得房地产企业的经营与国家法律政策相联系，让房地产行业在遵守法律的前提下尽可能地节省产业成本，防范发展风险。4.2建立健全税务筹划制度。国家通过税务筹划制度来对房地产行业进行监督管理，从而建立集中高效的税务筹划管理制度。这种制度有利于税务机关开展政府相关工作，房地产企业的税务筹划工作人员的工作也能在税务制度的监督下有效完成，让政府与房地产行业在市场经济背景下处于优势地位。4.3正确认识房地产税务筹划的作用。税务筹划工作能够降低房地产的运营风险的同时，也存在着一定的局限性。税务筹划需要根据房地产行业所收集到的数据，与房地产实际运营状况相结合，做出切合实际的税务筹划举措。但在市场经济不断变化发展中，房地产的数据信息和实际运营情况也在不断更新变化，因此需要正确认识税务筹划的作用，不过分依赖，也要注意及时掌握相关信息。4.4房地产行业工作人员要树立风险意识。房地产企业对税务筹划方面的专业人才需求大，这也要求相关人员具备较高的专业知识能力和素质。房地产行业受国家政策、其他行业和公民等因素影响，因其因素变化复杂，要求税务筹划工作人员树立风险意识，要有较强的适应能力，高度的责任意识，同时企业应当采取措施提高税务筹划工作人员的风险意识和素质。
5结语
综上所述，税务筹划是房地产行业发展的重要举措，如何加强房地产税务筹划的风险控制则是房地产行业发展的重要课题。在激烈的市场经济竞争下，房地产企业利用税务筹划风险控制措施，防范风险，推动房地产行业持续健康发展。
作者:余德梅 单位:海口中上财经顾问股份有限公司
参考文献
关键词：房地产 税务筹划 风险
当前，我国房地产行业处于风口浪尖，如何将利润空间加大，提升企业的竞争力，保持房地产企业持续健康发展，成为房地产企业财务管理工作的重心。税收筹划是在房地产企业不违反国家财务税收政策前提下，以提升企业利润为目的进行的税收谋划，但是在税收谋划过程中会出现各种风险，企业需要通过一系列措施对这些风险进行有效的控制和防范。
一、房地产企业的税收筹划风险
当前我国房地产企业所面临的税务筹划风险主要有：
（一）法律风险
我国的房地产企业税收筹划相关法律制度目前还不是很完善，针对同一个问题，房地产企业的税务筹划者和国家税务机关会有不同的理解和看法，因为没有完善的法律制度进行约束和限制，就会导致房地产企业在税务筹划过程中可能出现一些涉税纠纷甚至于违法行为。还有一些企业对法律没有深刻的认识，导致出现一些超越法律或者在法律边缘游走的现状发生，这些都会对房地产企业的税务筹划产生不利的影响。
（二）政策风险
随着我国房地产行业的发展，房地产在我国国民经济中地位越来越重要，但是目前我国市场经济发展并不成熟，房地产行业相关的法律制度还不尽完善，相关的规范性文件很少，这就很容易造成房地产企业税务筹划中形成巨大的风险。
（三）财务风险
房地产行业和资金有着密切的联系，每一个环节都需要对资金进行合理的掌控。我国房地产行业的建设资金大多是贷款融资的，资金越大，税务筹划的空间就会扩大，在创造高额的经济收益的同时，面临的财务风险也越大。
（四）行业风险
我国房地产行业的发展，使得很多企业看到房地产行业的发展前景，纷纷转向房地产投资，但是房地产行业和很多行业都密切关联，与货币政策、利率政策、经济增长、居民收入等诸多方面也是息息相关的，容易受这些因素影响产生连锁效应，“牵一发而动全身”，如果没有进行合理的规划，就会带来巨大的风险。
二、我国当前房地产税收环境
我国社会主义市场经济不断发展和完善，各种法律体系在不断的完善中，税收法律体系也不例外。通过法律制度的完善，建立完善的税务法律体系，为房地产企业的税务筹划提供法律依据，促进房地产企业合法进行相关工作。从目前的房地产行业发展来讲，税务法规建立了较完整的体系，法律执行也慢慢的规范，这些都有利于房地产企业依法进行各项工作。
改革开放后，我国和世界上很多国家都建立了经济贸易往来，经济发展已日趋国际化，使得税收工作也呈现国际化。我国当前的税收环境呈现出国内经济主体和国外经济主体共同竞争的收税局势，对税务发展提出更高的要求。而房地产行业最为显著的一个特点就是周期长、投资大，同时会计核算和税收政策在许多口径上的差异，以及税收中各税种针对同一计税项目确认的差异，造成了税收计算工作的难度，税收过程的复杂性加大，涉及到多个税种，这些税种是否可以进行合理的规划，关系着房地产企业的持续健康发展。
三、如何有效控制房地产税务筹划风险
对企业税收进行合理的规划，就是将房地产企业的经营风险减小。房地产行业因为规模相对较大，所以只有高水准的财务管理活动，才能帮助房地产企业长远发展，而税收筹划作为企业财务管理工作中的一项工作，显然是重中之重。为了对房地产企业税务筹划风险进行有效的控制，可以从以下几个方面进行。
（一）重视专业人才的使用
税收工作具有很强的专业性，对人才有很高的要求，房地产企业需要重视专业性人才的培养及任用，定期组织学习财税知识，加强与同行交流，持续提高税务筹划人员的工作水平。
（二）借鉴专业的建议
在进行重大决策时，房地产企业的决策者可以向一些专家进行咨询，借鉴专业的建议或者意见。将专家的建议和房地产企业的实际情况结合在一起，可以有效的对企业税务筹划风险进行控制。
（三）开展税收筹划工作
在房地产企业进行重大的经济业务决策时，应及时将税务筹划工作跟进，企业税务机构人员应与其他相关部门充分交流、深入讨论，在完成讨论后，设计出合理的税收方案，同时需要加强税收方案中经济收益和风险的评估，对企业经济业务进行深入的了解。然后将税务方案递交给企业决策者，相关部门根据税收方案进行实施。房地产企业在经济活动实施过程中，也要对经济收益和风险进行实时评估，并进行跟踪记录，在评估的过程中要保持客观性。事后应总结评价，做成资料以备后期参考使用。
（四）加强风险意识
房地产企业必须充分的认识到其存在的风险，密切关注国家相关政策，做好风险防范措施，从而增强房地产企业的税收筹划能力。及时的掌握房地产行业的最新市场动态，从实际出发，适时地对企业的税收筹划方案进行调整。
四、结束语
综上所述，我国房地产行业的发展，在国民经济中占有重要的地位，但是房地产行业税务筹划存在很多方面的风险，为了有效的对房地产企业税务筹划风险进行控制，就要充分的认识企业风险，密切关注国家宏观调控政策，加强对税收政策的学习，提高企业财务管理水平，合理制定税务筹划方案，使得企业在较少的运营成本下，实现高经济收益和低风险，最终保证企业持续健康发展。
参考文献：
[1]曹光敏.如何有效控制房地产企业的税收筹划风险[J].中国乡镇企业会计，2013；5：114-116
[2]刘贞香.房地产企业税务筹划风险的有效控制[J].经济视野，013；23：186-187
房地产企业需要交纳的税收种类较多，主要有土地增值税、营业税、房产税、契税、耕地占用税、城建税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税、教育费附加、地方教育附加、车船税等。其中占比较大的主要是营业税、契税、土地增值税、城镇土地使用税以及所得税。在此次调控中，变化最大的当属土地增值税和房产税，下文以土地增值税和房产税为例详细说明房地产开发企业应该如何进行税务筹划。（一）土地增值税的节税关键点我国土地增值税于1994年开征，但由于预征率较低和减免政策较多等原因，一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。土地增值税是此轮调控中重点强调的税收政策。土地增值税计算公式是：应纳土地增值税=增值额×税率=（转让房地产的收入-扣除项目）×税率，因此土地增值税节税关键点在于减少转让房地产转让收入、增加可扣除项目和降低税率。1.利用临界点合理确定销售价格。土地增值税税率实行四级超级累进税率，税率根据增值率确定。如果房地产企业售价过低，影响企业的销售收入，如果定价过高，增加企业的税收负担。特别是因为土地增值税采用四级超级累进税率，当售价位于临界点附近时，售价很小幅度的提高可能会导致纳税额的大幅度提高，同样，售价很小幅度的降低可能会给企业带来巨大的节税效应。因此，企业应当在充分考虑成本利润的基础上，合理确定销售价格，尽量使销售价格略低于临界点，只有这样才能保证企业获得最大的节税优惠。2.剥离附加销售收入或分散销售收入。房地产企业在销售房地产时可能会有大量的附加销售收入，如房地产的装饰、装潢和家具家电等。企业在有附加销售收入时，应当分别签订房屋建造合同和装饰装修合同，尽量降低企业销售收入，降低增值率和税率。或者企业可以设立专门的销售公司，将增值额一分为二分阶段计算，降低税率。而且在使用这种销售方式时，企业可以利用广告费、宣传费、公关费用等项目，增加企业的可扣除项目，规避对房地产开发企业扣除项目的限制。而且此时，房地产开发企业是不用重复缴纳营业税的。3.增加扣除项目。增加扣除项目一方面可以减少应纳税额，另一方面可以降低增值率即降低税率，当增值率低于20%时，还可以享受免税优惠。企业在进行扣除时往往有多种扣除方式可供选择，例如凡能够按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的贷款利息，扣除方式就有两种可供选择，按利息加上取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的5%以内，或者按取得土地使用权所支付的金额加房地产开发成本的10%以内进行开发费用的扣除。房地产企业是资本密集型行业和高杠杆经营行业，大部分企业都有大量贷款，企业应当合理选择扣除方式以最大化节税效应和企业利润。（二）房产税的节税关键点我国房产税征收较晚，为配合房地产调控政策，2010年7月22日，在财政部举行的地方税改革研讨会上，确定房产税试点将于2012年开始推行。鉴于全国推行难度较大，从个别城市试点开始。我国房产税征收办法为：自用、经营用房地产按照房地产余值扣减扣除比例后按1.2%征收房产税，出租用房地产按照其租金收入的12%缴纳房产税。因此，企业房产税的筹划关键点在于分解租金收入、变从租计征为从价计征，以适用1.2%的较低税率。1.分解租金附加收入。当企业出租房地产时，应当将租金收入进行分解，减少应纳税所得额。尽量把水电费、物业管理费等附加收入进行分解剥离，以尽量减少应纳税所得的。企业可以单独设立相应的物业管理公司，专门从事水电费、物业管理费的征收工作，从而降低租金收入，达到减税的目的。2.把房屋出租变为房屋承包。房地产进行出租不仅需要交纳房产税，和需要交纳营业税，税率较高，税负较重。企业可以将出租的房地产转变为税负较轻的房地产承包。企业将房地产作为一项资产承包出去，企业定期向承包人收取一定的管理费，费用标准可参考租金标准，这样企业既可以获得相应的收入，又可以获得节税优惠。3.把出租房屋变为投资用房屋。房地产企业将房屋进行出租，除了缴纳房产税、营业税，还有城市维护建设税及附加及企业所得税。如果企业以房地产直接入股进行联营，共担风险，企业只需直接缴纳企业所得税即可。因此，可以将出租业务转为投资业务降低税负。总之，房地产企业可以通过缩小课税基础、尽可能使各项成本费用最大化、适用较低税率、延缓纳税期限、合理归属所得年度、适用优惠政策等方式，按照合法性、时机性、前瞻性、协调性、目的性原则，综合运用各种方式进行纳税筹划。
房地产企业纳税筹划应该注意的几个问题
（一）设立专门的纳税筹划部门相对于其他行业来说，房地产企业税负负担较重，这一事实被以往的暴利所掩盖。告别暴利时代后，在国家越来越倾向于使用税收手段取代行政命令的方式进行宏观调控的情况下，房地产企业必须从细处入手，重视税务筹划在企业经营中的重要性。为此，企业应当设立专门的税务筹划部门或者税务筹划岗位，聘请专业的税务人员，为企业进行系统的税务筹划。（二）全程全方位的进行纳税筹划房地产开发企业应当在设立、项目建设开发、商品销售的整个过程中进行税收筹划。在企业设立过程中，可以充分利用税收的地域差别，选择公司设立地点和设立形式。在项目开发阶段，合理选择合同签订方式、建房方式并尽可能增加扣除项目。在商品销售阶段，合理定价、以出租取代销售等方式降低税收负担。总之，房地产开发企业税收筹划应当是贯彻在企业设立、生产、销售的整个过程中，进行全方位全程的税务筹划。（三）时刻关注政策法规的变化目前，我国的税收法律制度尚且不完善，国家各个部门不断出台关于税收的文件和政策。特别是在当前，房地产市场调控频繁。房地产企业发展与国家宏观经济政策息息相关，税收政策是国家宏观调控的重要手段之一。房地产企业应该时刻关注国家政策法律法规特别是税法政策的变化，合理合法的利用国家税收政策以达到减轻税负的目的。
关键词：税收筹划误区；税收筹划方式；房地产公司
中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-0-02
目前随着房地产行业的快速发展，与之相配套的法律法规也日趋完善。由于税收法规对房地产行业的调整力度加大，越来越多的房地产企业更加注重纳税筹划。然而，近年来不断出台新的税收法规，规范房地产行业的纳税行为，使许多原合法的纳税筹划方案不再合法，形成纳税筹划的误区。因此，笔者在此认真剖析此类误区，寻找纳税筹划的新亮点。
一、房地产企业税收筹划误区现状
误区一：通过投资或联营方式，规避土地增值税。
过去，大多数房地产企业采用设立项目公司等方式经营，以房地产进行投资、联营来达到规避土地增值税的目的。其政策依据是《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第一条的规定，“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。”许多税务师事务所在为房地产企业做税收筹划时，通常运用这一政策制定规避土地增值税的筹划方案。
然而，财政部和国家税务总局为了堵塞这一漏洞，出台了反避税条款。在2006年3月颁布了《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第五条明确规定，“对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行了投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的通知》（财税[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定”。即房地产开发企业以房地产进行投资或联营也要缴纳相应的土地增值税。这一筹划误区应引起房地产企业的足够重视，从而防范新的税收风险。
误区二：利用借款费用资本化，进行加计扣除，从而减少土地增值额。
根据《房地产开发经营企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）关于企业的利息支出应按以下规定进行处理：“企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配。”而最新颁布的企业会计准则第17号—借款费用（财会[2006]3号）第四条规定，“企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本”。因此，许多房地产开发企业将符合资本化条件的借款费用计入开发成本，这是合乎规定的。
然而在计算土地增值税时，许多房地产公司把此项借款费用作为加计扣除的基数，不仅加计扣除了开发成本的20%，在计算房地产开发费用时还作为5%的计算基数给予扣除，使项目土地增值额大大减少，导致土地增值税支出降低。这种做法存在较大的税收风险。
在这一点上，税收筹划的亮点在于所发生的能够扣除的借款费用是否超过税法规定可以扣除的开发成本的5%。如果超过5%，则企业应提供金融机构的贷款证明，否则，应不提供金融机构的相关证明更为有利。
误区三：预售购房款挂在往来账面。
将预售购房款挂为往来账，个别企业还采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上，或不按规定给购房人开具发票，而以收款收据代替，隐瞒收入，造成不申报纳税，延缴、偷逃营业税及附加、土地增值税和企业所得税。
误区四：不按照合同约定的时间确认收入
以各种理由诸如末清算、未决算或者是商品房销售没有全部完毕等原因拖延缴纳企业所得税。还有些企业则是不按合同约定时间确认收入，以各种理由拖缴纳企业所得税。
误区五：随意调整税款申报数额
有些房地产开发企业由于资金紧张，在年度内随意调整税款的申报数额，通常做法是年初、年中减少申报数额，年末全部缴清。有些房地产开发商由于资金紧张，有意侵占国家财政资金，在年度内随意调整税款申报数额，甚至少报税款或逃避纳税。
误区六：钻政策“空予”，不及时清算土地增值税。
开发项目应在全部竣工结算销售后清算土地增值税，而部分开发商采用工程迟迟不结算等手段，结果导致无法进行整个项目的结算，影响了土地增值税的及时足额入库。
误区七：以虚列成本，致使企业亏损不缴纳企业所得税。从售楼款中抵减手续费，将销售商手续费支出直接从售楼款收入中抵减，而从商处收取的楼款净增额为计税营业额，以此少缴营业税；更名费等收入不入账等等。
二、房地产税收筹划解决方式
近几年国家税务总局加大税收征收管理，新的房地产税收政策不断完善，企业对税收政策不熟悉、理解不透，纳税观念淡薄，片面追逐自身利益，采用筹划方案不当形成企业税收风险，笔者就此从以下几点来谈谈自身体会。
1.税收政策是税收筹划的主要基础，税收筹划应随税法的变化而调整。这就要求企业财务人员要读透房地产相关税收相关政策，熟悉新法规，掌握税收政策变化细节，适时做出相应筹划调节，努力做到房地产税收筹划的涉税零风险。对此，企业财务人员要承担其应有的责任，企业负责人也要有税收风险意识。
2.房地产税收筹划的目标要符合企业长期发展战略。
“国六条”、“国八条”等相关房地产调控政策的出台，意味着我们现在一定要仔细把握行业政策，特别是企业财务负责人要研读政策把握房地产行业政策导向，适时拓宽产业链，寻找新的利润增长给老板提供决策力。
3.税收筹划要做到事前筹划，事中控制，事后总结。如果是集团公司的话，要把筹划放在整个集团的层面进行税收筹划，将各公司、各业务部门参与筹划工作中，做到项目开工前预计出准确的成本数据及销售收入数据，财务部门建立各项税种测算模板，利用相关数据计算出准确的预计税收数据，以此反复调整筹划方案以实现税收筹划目标。销售、策划、工程、成控、采购等相关部门按照计划执行，在执行过程中根据具体情况做出实时调整，财务部门及时跟进，以保证筹划目标的实现。
4.利用临界点进行纳税筹划。纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。起征点的规定决定存在着纳税筹划的空间。如何做到应缴土地增值税最少，所获利润最佳是开发商应当认真考虑的问题。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应，我们可以对此进行纳税筹划。如果房地产企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20%这个临界点上，一是可以通过适当控制出售价格，还可采用精装房方式控制价格和开发成本，可使计算土地增值额时按增加成本金额放大扣除近1.3倍，从而降低增值率，来免缴和少缴纳土地增值税。
5.合作建房筹划法。如一方企业是非房地产开发企业，持有一块土地，另一方企业是房地产开发企业，可通过双方合作建房的方式，分得建成房产后再转让，对土地增值税的节税是非常显著的。
6.遵循成本收益原则。进行房地产税收筹划是为了获得整体经济利益，而不是某一环节的税收利益，各税种之间是相互联系、相互依存的，某一税种的应纳税额减少可能导致其他税种税额的增加。因此企业在进行税收筹划时要进行成本收益分析，以判断经济上是否可行。
7.从节税空间大的税种入手。在进行房地产税收筹划之前要先分析哪些税种具有税收筹划价值，应选择税收优惠多，税负伸缩弹性大的税种作为切入点。
三、结语
房地产税收筹划的方法多种多样，房地产企业财务人员要在熟读相关法规基础上筹划节税方案，充分关注税收风险，避免税收筹划误区，为企业节约税收成本，创造利润最大化。
参考文献：
[1]《中华人民共和国企业所得税法》及实施条例（中华人民共和国主席令第63号、国务院令第512号）.
[2]《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则（国务院令[1993]第138、财法字[1995]第6号）.
[3]《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）.
