时间：2024-03-01 14:53:41
序论：在您撰写宏观调控的方法时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
中图分类号：D922.29 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）09-000-01
宏观调控是为了适应市场经济改革而出现的一种国家经济行为，宏观调控法也是随着宏观调控这种行为而应运而生的。宏观调控法是经济法中的一个重要的组成部分，是经济法中不可或缺的一种部门法律。宏观调控法制约着宏观调控的行为，宏观调控的行为是受宏观调控法制约和规范的。宏观调控法是国家实行宏观调控行为的一种重要的规范，为国家的经济改革和经济调控做出了重要的贡献，和国家的经济发展史息息相关，密不可分的。现代国家经济方面的一个重要职能就是宏观调控，宏观调控法受市场因素、政府因素以及其他一些因素的影响，有着其自身的理论前提和实施方法，文章就这两方面来研究，具有极其重要的积极作用。
一、宏观调控法的理论前提
（一）市场方面。市场是社会资源的主要配置者。各种资源按照市场价格信号反映的供求比例流向最有利的部门和地区；企业是资源配置的利益主体通过市场竞争实现各项资源要素的最佳组合。其次市场是国家对社会经济实行间接管理的中介、手段和直接作用对象。除此之外，市场对企业的生产经营活动具有直接导向作用。但是市场也存在着其自身的局限性，市场具有盲目性、滞后性和自发性，需要国家运用宏观调控来弥补市场的不足，这就为宏观调控法提供了一定的市场理论前提。市场的自发性会导致市场的效率低下以及市场资源的严重浪费，市场的盲目性和之后性，导致市场经济的信息不畅通，造成市场经济的不平衡。因而需要国家的宏观调控。宏观调控法就是建立在市场在某些时候失灵的基础之上的，反过来讲，市场失灵就是宏观调控法的一个方面的理论前提。国家运用各种宏观调控手段，直接调节市场商品供求总量及其结构的平衡关系，通过市场发出信号，间接引导和调节企业的生产经营方向，从而实现对社会经济活动全面、有效的控制。。
（二）政府方面。国家实施宏观调控的主要目的是为了弥补市场局限性的不足，来调整因市场调节不力而造成的资源浪费、效率低下等现象，但是国家实施宏观调控并不是面面俱到，也不能够完全做到万无一失。近几年来，会出现这样的一种情况，政府所制定出的宏观调控政策，有时候却起不到缓解市场调节弊端的情况，反而在一定的程度上加剧市场调节的局限性，起到一定的反作用。这就是国家的宏观调控政策在有些时候，并不一定就可以完全避免市场调节的局限性，完全弥补市场调节的弊端情况。这种现象说明国家实行宏观调控政策并不一定在任何情况下都奏效，国家的干预政策并不一定在任何情况下都是有效果的。所以，很有必要把宏观调控纳入到法律的范围之内，让国家的宏观调控行为走上法律的正确轨道，同时发挥更大的积极地作用。制定出宏观调控法，使得政府的宏观调控行为变得有法可依，避免了许多的偏差和错误。这是宏观调控法的有一个重要的理论前提，它与政府实行的宏观调控行为是紧密联系，密不可分的。同时，从另一个角度来讲，宏观调控法作为一种法律，它是依托于一定的社会真实情况的，并不是凭空捏造的，是客观存在的一部经济法之一。
二、宏观调控法实施的方法
（一）宏观调控实施的最主要的主体就是政府。政府在实施宏观调控法的这一过程当中不仅要履行政府的经济职能，同时也要履行相应的义务，做到义务和权利的结合与统一。政府的这种行为就是法律上所要求的权利与义务相一致的原则。宏观调控法是基于各种理论前提上存在的一部经济法之一，政府在履行宏观调控法的过程当中不仅要享有一定的权利，同时也要承担在宏观调控过程中所出现的一些情况的责任，在市场调节的基础上，遵循宏观调控法对经济进行宏观调控，切不可盲目地、过度地实施宏观调控。这样，国家才能够在法律的基础之上对经济进行宏观调控。
（二）宏观调控法实施的另一种方法就是注重公平的原则。政府在实施宏观调控法的过程当中不能够损害宏观调控主体的切身利益，要注重公平，从法律的角度出发，来保护宏观调控被控主体的直接利益和合法权利。同时这也是经济法的要求。这样才能够促进宏观调控法的顺利进行。才能够实现宏观调控的主体和宏观调控的被控主体之间的协调与平衡，来进一步促进现代国家经济的发展。
三、结语
文章从两个方面来研究宏观调控法的理论前提和方法分析，分别探究了宏观调控法的市场因素、政府因素以及法律因素，还有从权利与义务等方面探究宏观调控法实施的方法，具有极其深刻的现实意义和实践意义。宏观调控作为现代国家市场经济的一种重要的职能，引起了各个国家的重视和研究。如何更好更有效地实行宏观调控是现代国家最为关注的问题，同时也是现代国家市场经济改革中的一项重要的举措。宏观调控在近几年来已经成为现代国家市场经济中研究的一项重要的课题，所以，在一定的程度上，国家实施宏观调控需要法律来逐步规范，这就产生了宏观调控法。宏观调控法在理论方面有一定的理论前提，为国家经济的宏观调控服务，同时，宏观调控法也是现代国家在法律方面探讨的重要的课题。时代在不断地发生变化，市场经济也不是一成不变的，宏观调控法也要随着时代的发展而发展，从而来更好地为现代国家的市场经济来服务。
参考文献：
[1]张建伟.变法模式与政治稳定性――中国经验及其法律经济学含义[A]＼＼冯玉军，主编.中国法经济学应用研究[C]，法律出版社，2006，14（重庆大学法学院・靳文辉）.
[2]杨紫煊，等.关于制定中华人民共和国宏观调控法的议案[A]＼＼杨紫煊，主编.经济法研究（第二卷）[C]，北京：北京大学出版社，2001，1-2.
[3]桑本谦.无政府状态下的合作与秩序[A]＼＼冯玉军，主编.中国法经济学应用研究[C]，北京：法律出版社，2006：170.
[4]冯玉军.北京市禁放法法规的社会―经济分析[A]＼＼冯玉军，主编.中国法经济学应用研究[C]，北京：法律出版社，2006：559，560.
2011年实施稳健的货币政策后，地方法人金融机构更加注重信贷结构的优化，根据实体经济的需求均衡适度放款，将信贷资金投向实体经济并充分体现“有扶有控”的要求，充分发挥了信贷资金的有效性。截止2011年6月底，辖内地方法人金融机构向侯马商贸流通行业发放新增贷款7425万元，同比增加2290万元；向“三农”发放新增贷款5541万元，同比增加2690万元；向中小企业发放新增贷款7935万元，同比增加1240万元。
二、增强了地方法人金融机构成本核算意识，促进农村信用社寻求新的利润增长点
实施稳健的货币政策，使地方法人金融机构信贷投放更加合理，追求利润最大化的意识更加突出，改变了以往单一的以存贷款业务为主的经营方式，加入了全国银行间债券市场，开立了乙类债券托管账户，成为了乙类成员；尝试理财产品业务的推出，业务经营更加多样化。截止2011年6月底，辖内农村信用社在共办理债券业务55笔，累计发生金额458449万元，收益143万元。此外，在下半年还积极准备推出理财产品，实现赢利模式多元化，目前农村信用社寻求新的利润增长点的意识正在逐步增强。
三、执行差别准备金动态调整政策，缓解了地方法人信贷资金紧张的压力
自2011年6月20日起，上调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点后，辖内农村信用社执行15.5%的存款准备金率，收回地方法人流动性资金58395万元，通过实施差别存款准备金动态调整政策后，经人行太原中支认可，获批下调1个百分点的政策优惠，现执行14.5%的存款准备金率，在银根普遍收紧的态势下，争取到3768万元的宝贵资金。在一定程度上缓解了信贷资金紧张的压力。
四、紧缩性调控造成农信社筹集资金成本的上升
一方面是央行连续的加息，基准存款利率上升，资金成本明显上升。据统计分析，2011年1-6月，侯马市农村信用社一年期存款利率为3.5%，同比上升1.25个百分点。另一方面是由于融资环境趋紧，民间借贷趋于活跃，不仅民间的闲散资金从事民间借贷，甚至部分居民提取存款进行民间借贷，导致吸收存款难度加大。据对侯马市5户企业抽样调查显示：截至2011年6月底，民间融资同期增加215万元，增长7.56%。
五、紧缩性调控导致农信社盈利能力受到制约
从紧的货币政策重点调控银行业金融机构的信贷扩张能力，作为近几年快速发展的农村信用社，影响尤为明显。对于以存贷利差为主要收入来源的农村信用社来说，从紧的货币政策带来的必然是盈利能力下降。据有关部门估计，侯马市农村信用社2011年将比上年减少利息收入2000万元，下降11.1%。
六、紧缩性调控带来农村信用社对中小企业的信贷支持能力的降低
侯马市农村信用社以农业和中小企业为主要客户，由于农业的弱质性，主要的利润靠对中小企业的信贷支持。从紧货币政策的实施，在保证农业信贷支持的前提下，只能压缩减少对中小企业的授信，导致对中小企业的信贷服务不能如期提供，从而导致部分中小企业客户流失。截至6月末，全市农村信用联社向中小企业贷款较同期少投放5000万元，流失客户50余户。
1、我国房地产市场调控政策回顾
2003年8月国务院发出《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，指出房地产业已经成为国民经济的支柱产业；强调完善供应政策，调整供应结构；发展住房信贷，强化管理服务；加强市场监管，整顿市场秩序。
2004年4月，国务院发出《国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》和《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，房地产行业被列为“投资过热”行业之一，房地产开发项目资本金比例由20%及以上提高到35%及以上；严格建设用地审批管理，收紧土地“闸门”，以期遏制投资过快增长和房价过快上涨的势头。
2005年5月国务院办公厅转发住建部等部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》的通知（“国八条”），加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。时隔一年，2006年5月国务院办公厅再次转发住建部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的通知（“国六条”），提出90/70比例；调整住房转让环节营业税，进一步抑制投机和投资性购房需求；有区别地适度调整住房消费信贷政策。
2008年我国受世界金融危机影响，为尽早摆脱金融危机对我国经济的影响，12月份国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出鼓励普通商品住房消费；支持房地产开发企业积极应对市场变化。
2010年1季度至今，为抑制房价过快上涨势头，中央出台了差别化信贷政策以及包括限购、限贷、行政问责在内的行政性调控措施，对购房需求特别是投资投机性需求实行严控。2010年1月国务院办公厅发出《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“家庭二套房贷”政策），强调合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求，提出“家庭二套房贷”首付款比例不低于40%，相比2007年9月的“二套房贷”政策更加趋紧。
2010年4月国务院发出《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，进一步提高“家庭二套房贷”首付款比例至50%，并对外埠居民购房进行限制。2010年9月暂停第三套及以上购房贷款，并严格施行问责制。
2011年1月国务院召开会议，确定了八项政策措施（“新国八条”政策），再次提高“家庭二套房贷”首付款比例至60%，并从严制定和执行住房限购措施。7月，国务院常务会议要求必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，促进房价合理回归。
2013年3月，国务院再次重申五项政策措施（“国五条”政策），进一步明确了坚持调控方向不动摇、调控力度不放松的决心。
通过政策面不难看出，国家在调控过程中注重经济性、政策性调整，重经济手段而忽视法律规范，过分关注于解决表层显性问题，从整体上看，房地产市场宏观调控的深层次和法律性问题尚未得到解决。本文试从法律视角来分析和探讨房地产市场的宏观调控问题。
2、房地产宏观调控存在的主要问题
房地产市场的宏观调控是国家采用行政、法律、经济手段从宏观上对房地产市场进行指导、监督、调节，以保证其供需平衡，弥补市场经济的缺陷，保证房地产市场稳定运作。宏观调控措施以经济性手段（税率、利率、汇率）为主，以行政性手段与法律手段为补充，法律手段应该作为经济手段与行政手段的基础。在宏观调节的手段中，法律手段是不可或缺的，这要求宏观调控要有法可依，依法调控。这样才能使宏观调控实际有效，房地产市场健康稳定的发展。
我国房地产调控历经10年。房地产宏观调控在短期内成效凸显，各项指标在调控后有不同程度的减速增长或回落。但根据历次宏观调控的经验，这些政策一般很难长期持续发挥作用。这说明我国房地产市场尚未进入健康发展的快车道，房地产市场中一些棘手问题并未得到彻底的解决。
通过分析宏观调控政策所采取的具体措施及效果，发现宏观调控存在以下问题和不足。
2.1 宏观调控法律规范体系不完善
我国房地产宏观调控缺乏一套完善的制度保障。从调控措施可以看出，国家对房地产市场进行调控大都以下发文件、通知等形式进行，立法层级较低、高度不足，缺乏完整的法律框架和结构。在没有法律强制力的保障下，大部分文件无法自上而下顺利执行，无法起到积极良好的执行效果。试图用行政权威而不是法律制度，用部门通知而不是法律来调控房地产市场。由于房地产市场具有地域性、差别性的特点，简单依靠有关部门发文调控房地产市场的做法日益显得与时不符。
2.2 宏观调控主体不明确，调控权配置上产生诸多矛盾
调控主体包括建设部、发展和改革委员会、财政部、国土资部、人民银行、税务总局、银监会、和各级人民政府等，显得权力分散，责任不明。由于我国并没有完善的宏观调控法律体系，导致我们在调控权的配置上产生了诸多的矛盾，其中最重要的是对中央与地方之间的调控权的配置缺乏必要的法律保障，从而形成了“上有政策、下有对策”的中央与地方的博弈模式以及中央政府各部门之间各自为政、争夺部门利益的局面，进而影响宏观调控的效果。
2.3 金融调控存在的法律问题
2004 年以来中央银行制定了密集的金融调控政策。房地产金融调控措施多次采取了提高贷款利率的措施，但贷款利率的提高不仅抑制了房地产开发商的投资热情，还进一步加重了普通居民的购房负担。央行的几次房贷款利率频繁变动影响了居民正常购房的利益。运用以货币政策为主的各种金融手段调控房地产市场投资至为关键。而货币政策的运用应依据当时房地产市场本身的状况和和条件而定，不易在短时间内几次进行调整。货币政策的实施主要是中央银行通过货币政策工具来实现的，而这必须有相应金融法律来规定。运用金融法律规范调控房地产市场，有利于合理控制流入房地产市场的资金总量，拓宽融资渠道，确保房地产市场信贷资金安全。
2.4 政府土地调控存在的法律问题
政府运用土地政策调控房地产市场，在清理整顿开发区、遏制部分行业过度投资和重复建设、提高土地集约利用水平以及防止房地产投资过热和稳定住房价格等方面取得了阶段性的成效。然而，政府在运用土地政策调控房地产市场中存在一些问题。
由于我国实行的是条块分割的管理体制，在房地产土地调控领域，中央政府出台的各项土地调控政策有时会难以达到预期的目标与效果。宏观调控各项措施互相分解，在有些领域甚至出现了自相矛盾的现象，最终导致这些政策逐渐失去效用，部门之间的博弈和地方政府的态度使房地产政策难以落到实处。管理房地产市场的责任是由多个部门共同承担的。在房地产领域，这种管理体制的弊端在于：从中央到地方对城市土地开发经营管理不统一，从而造成机构重叠、推诿扯皮、职责不清、效率低下诸问题，导致中央各职能部门并没有很好地发挥协调作用，直接损害了房地产宏观调控的稳定性和工作的高效率。
3、完善房地产宏观调控法律建议对策
3.1 制定《宏观调控法》，使宏观调控有法可依
鉴于目前国家在宏观调控领域中授权、决策、执行、监督的混乱与冲突，以及相关调控主体法律责任的缺失所带来的宏观调控失效的问题，有必要在不断加强和完善宏观调控体系研究和借鉴他国的先进经验的基础上，制定一部规制国家全部宏观调控行为的统一的宏观调控法。促使立法决策和行政执行、国家监督在操作过程中形成一个动态的回环，提高公共权力运作过程的透明度，使宏观调控真正有法可依。
3.2 完善与房地产相关的税收法律制度，发挥税法的宏观调控功能
税收是一种良好的市场调控方法，被称为经济的“自动稳定器”，在调控房价中的作用不可小视。在房地产市场领域，税收调节功能表现为在房地产开发、转让、管理等环节中，通过各种相关税收开征、停征、减免等各项措施来达到对特定时期特殊情况下的房地产市场调控的目的。政府通过利用税收优惠，高税率等多种途径对房地产市场产生影响，并对不法房地产商的投机行为予以打击，对低收入购房者予以优惠或补贴，从而平衡房地产市场的供求矛盾，尽量避免房地产泡沫带来的不利影响。
我国房地产税收体系的构建以及税种的设置欠缺税收公平方面的考虑。“重流通、轻保有”的税负结构，转让环节的诸多税收等等这些因素，给中低收入者购买住房设置了人为的障碍，导致房地产价格持续上涨，买不起住房的弱势群体继续扩张，两极分化日益严重的恶性循环。
针对房地产投机行为，在西方国家普遍征收物业税，物业税增加了房屋保有者经济负担，可以对遏制投机行为真正发挥作用。这得我们借鉴和采纳，应尽快开征物业税。
3.3 加大对房地产市场投机行为打击力度
在当前房地产市场秩序混乱的背景下，加强执法、司法方面的各项工作就显得尤为重要。这就要求行政执法、司法部门要加大力度，提高效率，严格执法，违法必究。加大对违法开发商的整治力度，对捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息、扰乱市场秩序等违法违规行为的查处力度。
3.4 建立专门机构对各主体进行协调
房地产业牵涉面广，多部门多方参与管理使得与房地产政策相适应的有关行业配套措施显得并不是很协调，或者说实施起来难度较大，甚至是不能及时出台， 显然这样的局面会在很大程度上影响政策的有效实施。由于房地产具有极强的属地性，各个地区有着自己独特的特征，因此，建议设立专门机构，统筹协调有关部委的行政行为。这样能够加强执政能力，有利于政策的有效实施。
3.5 加强政府职能的定位
除了协调中央政府和地方政府在房地产市场宏观调控中各自的功能定位外，总体上明确政府在房地产宏观调控中的角色定位很重要。面对相对混乱的房地产市场，政府应更好的定位其具体职责，维护房地产市场竞争秩序的公平以及保护弱势群众的利益。
在房地产宏观调控方面，国家宏观调控应该把更多的精力放在对市场的引导和促进上面，尽量做到资源的最优配置，发挥资源的最大价值。政府最核心的职能应该是对房地产市场经济竞争法律秩序加以维护和完善。
3.6 建立和完善房地产宏观调控的法律责任机制
各个宏观调控主体对房地产进行宏观调控，这是国家赋予他们的权力，当然也是其义务所在。在近几年我国房地产市场的宏观调控中，中央政府曾屡次下令要求各个地方政府抑制投资过热的势头但却收不到什么效果，归根结底在于没有法律责任的约束。房地产市场宏观调控措施缺少了法律性的保证，那必然是短视的饮鸩止渴。在房地产市场宏观调控中更多的倾注法律性元素，才能更长久更公平的解决现有的问题，这也是依法治国的必然要求。
参考文献：
[1]刘宇星.房地产市场宏观调控法律问题研究[D]江西财经大学2009.12.
关键词：房地产；宏观调控；可持续发展
中图分类号：F29文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）01-0033-01
1 房地产经济宏观调控的必要性
政府对房地产经济的宏观调控就是指以政府为主体,通过经济、法律、并辅之以计划与行政的手段和机制,对整个房地产行业和房地产经济运行所进行的宏观调节和控制,以发挥房地产经济在国民经济中应有的作用,保证其健康可持续的发展。
1.1 房地产资源优化配置的需要
市场经济体制的基本要求是社会资源以市场配置为基础,但市场配置资源有其自发性和盲目性等缺陷。为弥补市场失灵,保证其健康运行,政府必须对市场经济进行干预和调控。中国房地产经济作为市场经济中的一个子系统,其资源配置在充分发挥市场机制调节作用的基础上,同样要受到政府的调节和控制,以保证房地产业健康发展。土地和房屋是重要的社会资源,特别是作为房地产基础的土地是一种不可再生的稀缺资源,它的合理配置直接关系到国民经济的可持续发展,所以各国对房地产经济的控制和干预相对较强。
1.2 加强房地产业在国民经济中的重要地位和作用的需要
房地产业在国民经济中的重要地位和作用决定了必须对它实施政府宏观调控。房地产同国民经济的其他产业的关联度大,是基础性、先导性产业,房地产业的发展状况,直接影响这些相关产业的发展。随着房地产业创造的产值在国民生产总值中所占比重的增长,房地产经营收入日益成为政府财政收入的重要组成部分,所以房地产业成为国民经济的重要支柱产业。
1.3 保证我国房地产经济可持续发展的需要
我国房地产经济处于起步阶段,其发展的幼稚性也要求对它实施政府宏观调控。这种幼稚性主要表现在如下几方面:（1）发展不稳定；（2）地区间发展不平衡。（3）竞争无序,市场运行不规范;（4）房地产价格秩序混乱,价格体系尚未理顺;（5）作为市场主体的房地产企业生产经营活动缺乏经验,操作不规范;（6）房地产供给结构不合理,需求增长过快。
2 房地产宏观调控的相关举措
国家两会的召开和宏观调控的深入，使人们进一步认识到我国政府希望看到的是房地产业的稳步、健康和持续发展。政府宏观调控的目的并不简单的是为了打压房价和整顿市场，而是为了稳定房地产商品的市场价格，理顺房地产消费和加强住房保障，使房地产业进入理性发展的轨道，满足广大消费者的基本住房要求。因此，在2007年这个房地产宏观调控政策落实和执行年中，我国政府和相关部门又推出一系列的配套政策和相关举措，使我国这一轮的宏观调控政策得以真正落到实处。
2.1 严控高档住宅用地和别墅用地
针对今年仍然存在的房地产项目土地出让审批和开发环节出现的诸多问题，国土资源部等八部委继联合下发《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》后，日前又共同组织召开全国电视电话会议，正式开始安排布置我国房地产市场秩序专项整治工作。针对各地不规范的土地出让制度，房地产开发企业取得土地后不按出让合同规定开发利用土地，擅自更改土地使用条件，违反国家用地政策搞别墅类房地产开发等问题进行全面检查。此次国土资源部等八部委的专项检查中的重点是禁止别墅类房地产开发和严控高档公寓、低密度、大套型等高档住宅用地。我国2007 年土地利用计划中农用地转用和耕地占用指标仍然将保持在去年的水平上，而在指标分配上，将适当压缩工业用地，增加民生用地。政府在此次联合检查中，将加大闲置土地处置力度，其依法没收的土地，要首先用于保障性住房的建设，继续加大土地审批后的监管力度，严格落实土地出让合同中有关竣工时间和建设标准条款的管理，加快已供土地的建设速度，以促进房源的增加。
2.2 土地增值税将采用清算后多退少补的方法
土地增值税是我国宏观调控体现杠杆作用的重要税种，我国《土地增值税暂行条例实施细则》明确规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征增值税，待该项目全部竣工，办理结算后再进行清算，多退少补。国家税务总局和各级地方税务机关将在年内进一步做好土地增值税的清算工作，确保土地增值税条例及其细则的贯彻落实。我国房地产开发企业开发及转让的特点决定了对其征收土地增值税必须采取先预征后清算的征算方式，这类似于企业所得税按季或按月预征，按年度汇算清缴。只是土地增值税清算工作受房地产开发周期的影响，不能按年度进行，要等到项目完工并实现销售以后再进行。对房地产开发企业的土地增值税实行先预征再清算，最终的税款将采用多退少补的方法，这实际上也是该税种开征以后明确规定的，只是由于各种主客观原因使我国一直以来没有严格照章办事和令行禁止。今年2 月起实施的《关于房地产开发土地增值税清算管理有关问题的通知》为规范和做好土地增值税清算工作，特别是针对土地增值税清算中的一些具体问题和操作难点，在征管方面作出了一些新的规定，从而简化了清算办法，使土地增值税的征收更加科学和合理。通知明确各省级税务机关可依据通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法。
2.3 彻底清查我国房地产市场中存在的违法行为
建设部日前公布的2007 年建设部稽查工作要点中明确表明：今年下半年将集中开展房地产市场秩序的专项整治工作，在房产市场领域，突出对房地产企业恶意炒作、哄抬房价、违规销售、中介机构违法操作等违法违规行为的专项稽查。在加强稽查工作的同时，要严肃查处违法违规行为。其中，在房地产市场领域将突出对各种违法违规行为进行稽查。而建筑市场领域也将对各种违法违规行为突击稽查。集中开展房地产市场秩序的专项整治工作，全面清理、排查房地产领域涉及的有关部门及其相关工作人员的违法违规行为。与行政监察机关、检察机关配合，集中查办房地产领域的违法违规和权钱交易等行为，建立健全我国房地产业健康、有序发展的长效机制。
2.4 推动住宅产业化, 大力推广节能和绿色建筑
节能建筑是指按节能设计标准进行设计和建造、使其在使用过程中降低能耗的建筑; 绿色建筑是指为人们提供健康、舒适、安全的居住、工作和活动的空间, 同时在建筑全生命周期中实现高效率地利用资源( 能源、土地、水资源、材料)、最低限度地影响环境的建筑物。
2.5 完善房地产法律制度
运用以法律手段为主的政策配置, 建立法制化、规范化的房地产业运行环境, 是转轨时期促进中国房地产业持续增长、实现房地产经济稳定运行的重要任务和有效途径。具有强制性、规范性、稳定性等特点的法律手段, 主要是通过规范房地产市场主体行为、市场竞争行为和政府管理行为等方式, 在协调各方利益的基础上, 从而创造房地产业的法制化环境, 引导房地产业健康发展。
参考文献
［1］洪开荣. 房地产经济学(第一版)［M］.武汉：武汉大学出版社,2006.
关键词：宏观调控；房地产；经济发展；管理
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）09-0016-02
最近，不论是国内各级政府部门的公务员、经济界的专家学者，还是普通百姓，人们议论最多的莫过于当前国内的房地产市场。由于房价日趋上升且居高不下，事关国计民生，国家及社会都对此非常重视，相继出台了宏观宏观调控政策，加强对房地产市场的干预与调控，促进社会和谐、稳定发展。
1、国家采取宏观调控政策干预房地产企业发展的必然性
1.1 楼市价格日趋上升，政府必然会采取宏观调控政策
楼市不断升温，房价不断拉升，与广大工薪阶层消费者的收入比例不协调，由此产生了诸多的社会问题，加大了贫富差距。这些现象与中央政府所提倡的“和谐社会”的宗旨并不相符，为稳定社会安定团结，增加中低收入者的购买力，势必要拿地产开刀。但是，为什么中央政府要对国内房地产市场进行调控，问题在于实际的房价上涨得已相当离谱了。政府出手的目的是为了规范行业发展，净化市场，来扶持实力企业，稳定税收来源。但是这种调整是长期的规范，而非短时间的行为，行业的发展需要这些规范，这些规范会使一些企业在竞争过程中死亡，也会使一些抓住机会的企业发展壮大，从而掌握更大的市场空间。
1.2 中央与地方政府的博弈，必然会采取宏观调控政策
地方政府为了税收、土地经营款的收入问题，鼓励地产发展，提倡房价增长，让地方政府在整个国民经济行为中占领比例越大，城市建设发展速度越快，政绩也就越明显；中央提出“和谐社会”的，理念，全国一盘棋，自然不能任由地产任意发展，调控是势在必行的。
2、宏观调控下房地产经济发展与管理的相关建议
2.1 基于宏观调控，房地产企业首先应明确企业的发展战略目标
企业在宏观调控前后，要对自身行为进行规范，虽然目前市场风险偏大，也就要求企业在进行投资时更加理性、科学化，同时由于调控的原因，使企业自我超越也成为一种被动的发展，整个行业不仅是大鱼吃小鱼，更是快鱼吃慢鱼的局面。应该把宏观调控看成一种挑战，同时更是机遇。
企业在宏观调控前后，要对自身行为进行规范，虽然目前市场风险偏大，也就要求企业在进行投资时更加理性、科学化，同时由于调控的原因，使企业自我超越也成为一种被动的发展，整个行业不仅是大鱼吃小鱼，更是快鱼吃慢鱼的局面。应该把宏观调控看成一种挑战，同时更是机遇。“苦练内功，积极创新，提升自身品牌的竞争力，成为当务之急”。
2.2 基于宏观调控，房地产企业应明确经济发展与管理的思路
2.2.1 规范企业管理，提高企业决策能力
对于企业内部管理更要科学化，针对于企业内部的情况，整理出一套适合企业发展的管理模式，对于目前阶段的房产企业，是一个势在必行的话题。企业决策者不仅要对整个行业的发展有清醒而深刻的认识，同时更要对自己的企业内部管理有更高远的看法与思路。挖掘企业内部生产力，对于其他成熟的行业来讲，已经是老生常谈，而对于地产企业来说，可能还比较少有企业进行。制定出企业发展的各个时期的目标，完善内部定位，把整个企业磨合成一块钢板，以来适应来自市场、政策等方面的风险。随着行业的规范，竞争的加大，提高企业决策系数，对于企业发展是长足而有相当好处。
2.2.2 注重人力资源的管理，增加企业竞争力
人力资源是企业获得持久竞争优势的来源，制度是提升企业基于人力资源管理的核心竞争优势的保证。3P即人、流程、产品是构成组织的最基本的三个要素，它是组织生存与发展的根本。随着组织的业务和规模不断的扩大，人的管理（包括人力资源及绩效管理）及流程管理作为最基础的管理基石将决定着组织是否能够得以持续发展。人力资源管理不仅是把专业人员请进企业，更多的是用好专业人员，用通俗的话来说就是“招进来、留得住、用得好”，用感情留人、用待遇留人、用事业留人。
2.2.3 打造企业文化，建立核心价值观
房地产是高风险的行业，资金投入大、运作周期长、市场变化快，即使是优秀企业，稍有不慎也会一败涂地。如何让企业在竞争中脱颖而出并保持持续发展，成为新世纪房地产企业正在苦苦思考的难题。而且，在中国加入WTO后，房地产企业不仅面临着消费主体、供求关系、消费者需求等方面的不断变化，而且还面临着国外企业涌入国内市场而产生的竞争。要想从根本上解决这些问题，一个主要思路就是以市场为导向，树立新的战略观念，培育房地产企业的核心竞争力。
2.2.4 整合社会有效资源
有效资源包括社会资源，既社会资源与自身资源，社会资源包括政府资源、各个管理部门资源、金融单位、以及新闻媒体和各个专业合作公司；自身资源是指企业内部的品牌、资金、人力以及管理能力。
2.3 基于宏观调控政策，企业经济发展应贴近市场、符合需求
企业在开发项目时要因时因地，找准项目投资的切入点，从项目前期策划、工程施工、市场营销等方面，根据市场的实际情况，走差异化发展的道路，所做的项目求精不求大，做出自己的特色，树立自己的品牌。首先，必须重视市场调研，利用项目可行性报告，合理评估地块各种情况及资金备需情况。其次，规划科学合理、符合市场需求，并保证产品适度领先。最后，准确定位产品，包装合理，入市机遇准确，价格策略合理，营销思路大胆无误。
其中，“个性化”的楼盘可以表现在很多方面。比如，楼盘的外观造型上要体现城乡地区的文化差异，要风格各异。“个性化”的开发来源于创新，其实质是“以人为本”的服务意识，要设身处地为消费者着想，才能设计开发出有“个性”的住宅产品。本人认为，应坚持以中低收入人群为服务对象，户型上应以小户型为主、多户型并存，并保持这种开发理念的一贯性。
2.4 房地产企业应注重建立企业本身的品牌
房地产品牌的特质，往往使开发企业无法复制，企业产品脱颖而出。房地产品牌代表了有特色的房地产产品，代表着拥有这一品牌的房地产企业的6独特居住理念。根据行业发展趋势，把地产品牌概括为一下三个方面：企业品牌、老板品牌、产品品牌。作为地产企业来讲，不仅仅是要提供实体的配套、物业的管理，更要把项目的资源，作为一种互补的连动。同时要把企业的服务变成艺术，变成文化，以艺术和文化的方式里营造小区的氛围。
在将住宅商品房推向市场的过程中，会存在品牌等方面的问题。因此，房地产企业在项目实施过程中需要注重小区生态环境建设。建立配套工程齐全、售后服务信誉好、工程质量优质的品牌项目。房地产企业在发展过程中需要具备超前的眼光，及早掌握城市规划的基本方向，房地产行业发展需要和国家的战略方针紧密结合在一起，从而能够创造出更多的精品房源，为整个社会经济发展奠定重要的基础。
2.5 基于宏观调控，房地产企业应重点发展规模化、低成本的经营管理模式
针对开发周期长、资金流量大、流程多的房地产企业来说，需要拥有严格的成本管理制度，制定科学合理的管理方法和管理程序，特别注重规模经济发展对降低企业成本的重要影响。因此房地产企业在发展过程中需要准确掌握国家宏观调控政策，在市场推广的过程中需要发挥规模发展的优势。从而能够促使房地产保持一个比较低的成本销售，企业能够获取客观的目标利润，同时还能促使房地产行业健康稳定发展。
(一)住房价格宏观调控采取的措施
近年来政府为调控住房价格相继了一系列宏观调控政策，采取了诸如增加居住用地有效供应、增加住房供应、建设保障房等多种措施。其中，既有尊重市场机制和利用价值规律的措施，如增加居住用地有效供应、增加住房供应等;又有行政强制性干预的措施，如实施政府指导价、实施限购令等。从各项政策的社会影响来看，政府指导价、限购令和税收调节尤其引人关注。其一，政府指导价不是由政府制定商品房交易价格，而是由各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市按照保持住房价格基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。其二，限购令是2010年4月30日北京市出台的国十条实施细则中明确提出的:自本通知之日起，暂定同一购房家庭只能在本市购买一套商品住房。上海、深圳等50多个城市也相继实施了限购令，但这些限购令宽窄不一，且仅是权宜之策。其三，税收调节是指以税收的杠杆作用调节和引导社会经济运行，其作用也有局限性，主要受到诸如调整领域、调整方法、课征深度、价值规律、投资环境等因素的影响。
(二)住房价格宏观调控措施的法律依据
上述住房价格调控政策所涉措施非常广泛，但却并没有提及这些政策措施的法律依据，是大政府背景下行政权过分膨胀的典型表现，需要防止在住房价格宏观调控的幌子下越权和滥权，防止损害社会公共利益和私人利益。因此，有必要从依法行政的角度重新审视住房价格宏观调控的法律依据。首先，关于增加居住用地有效供应问题，相应的法律依据主要包括《土地管理法》,《物权法》,《城乡规划法》。其次，关于税收调节，国家出台的宏观调控政策表述为:继续实施差别化的住房税收政策、发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用等，税收调节的法律依据包括《立法法》,《税收征收管理法》。再次，关于政府指导价，其法律依据主要为《价格法》。但所出台的政策又具有很强的原则性，其本身并不具备直接适用的条件，而必须通过地方性细则加以落实。这样一来，这些政策又成了地方政府宏观调控的依据，在层层落实的过程中产生了把法律束之高阁的后果，无法发挥法律在宏观调控中的应有作用。
二、住房价格宏观调控限制条件解析
(一)住房价格宏观调控政策自身存在的问题
这主要表现在政策出台过于频繁，同时前后政策之间重复率过高两个方面。下面对宏观调控政策中影响住房价格的几个关键性措施加以对比。通过同项对比可以看出住房价格宏观调控政策整体上存在的问题:第一，国家宏观调控政策的出台时间比较密集，而这些政策又几乎都面对同样的问题如何抑制住房价格涨势?说明政策的出台缺乏应有的调研和深思熟虑，政策的有效性在实践中没能得到应有的体现。第二，通过前后政策之间的同项比较可以看出，政策的关键性措施基本相同，很少在后继政策中有创新性表现。这也是政策频出而效果不佳的原因所在。
(二)缺乏配套制度保障的关键性措施
政府宏观调控过程中的保障房建设、限购令、信贷调节和税收调节等关键性措施，因为缺少配套制度的保障，均没有产生预期的效果，并面临初衷失守问题。首先，由于保障房的分配方案缺少社会征信和听证程序，经常在政府内部被私相授受。据悉，2012年全国查处保障房违纪违法问题340件，有382人受到责任追究。主管官员监守自盗严重削弱了保障房的宏观调控作用。其次，限购令试图通过限制购买量来抑制住房价格，然而限购令很难对刚性需求产生影响;同时，在炒房客己经有了大量囤积的情况下，限购令更难在短期内见到成效。因此，限购令作用空间有限。再次，信贷调节，试图通过限制银行贷款来抑制购买力，是一种违背市场规律的做法，而且违背社会公平。因此，信贷调节的功能也在逐步弱化。最后，税收调节无论对于开发商而言还是对于购房者而言，都是增加购房成本的措施，并产生抑制买方市场的效果。
三、住房价格宏观调控所引发的争议
(一)保障房之争
保障房之争主要围绕四个问题展开:一是分配公平问题。保障房是低收入无房者的安居工程，是一项惠及穷人的社会政策。然而由于其建设规划和分配方案都是政府关起门来搞，所以经常被管理者私相授受，很多保障房实际上落进了富人的腰包。住房和城乡建设部部长姜伟新也表示保障性住房分配管理是件难事。其中管理者监守自盗仍属监管工作的重点。二是质量问题。由于保障房属于惠民安居工程，利润空间小，开发商往往以偷工减料的方式从中渔利，加之政府主管部门疏于监管，从而产生了大量的豆腐渣工程。三是资金来源问题。尽管财政部一再强调:保障性住房资金来源有保证，但在保障房建设中，建设资金的筹措和建设用地拆迁到位，是两个突出的难点，却是不争的事实。
(二)限购令之争
限购令颁布实施后引发了广泛的社会争议，争议主要围绕两个问题展开:一是限购令对住房价格涨跌的影响;二是限购令存废的问题。就前者而言，不管开发商、专家、学者争论的多么激烈，实际情况却是住房价格继续上涨:根据国家统计局的最新数据显示，2013年9月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的有2个，持平的有3个，上涨的有65个;除温州外，其它69个城市同比均上涨，北上广深涨幅甚至超过20%。说明限购令并没有使住房价格下跌，只是涨幅受到了控制。就后者而言，由于限购令是一把双刃剑:一方面限购令可以有效打击投机购房，在稳定住房价格方面发挥了一定作用;另一发面，它的存在违背了市场经济发展规律，在控制住房价格过快增长方面治标不治本。
(三)税收调节之争
税收调节政策自应用之日起便引发了广泛的争议:政府以调控住房价格为名开征或加征住房交易税，然而许多学者却认为税收与住房价格无关，许多开发商甚至提出了税收推高住房价格的观点。的确，在土地财政的背景下，税收调节实际上产生了增加财政收入的效果是不争的事实，但也进一步增加了有刚性购房需求群体的购房成本。
四、住房价格有效调控的基本要求
(一)程序合法
依法治国的要义在于权力制约和人权保障，如果权力得不到有效制约，人权保障也就是一句空话。政府在住房价格调控政策制定和实施过程中均存在滥权问题。从政策出台的程序来看，既没有征求社会意见，也没有举行听证程序，因而也就没有得到广泛的社会理解和支持，在一片质疑声中面临着失信的窘境。从政策的内容来看，按照《立法法》的规定，税收基本制度属于全国大常委会职权范畴，政府无权决定税收的开征或加征。而在住房价格宏观调控政策中，政府直接决定了税收调节政策，明显属于越权行为。从政策落实情况来看，增加土地供应应当依照宪法、土地法等法律进行，而实际情况却经常是开发商在被征土地上动武，政府则睁一只眼闭一只眼，甚至直接实施强制拆迁。这明显置宪法、土地法和物权法等法律于不顾。因此，应当在宏观调控中格外注意政策合法化问题，防止滥权所造成的以身坏法的后果。
(二)目的正当
对住房价格宏观调控政策提出这样的限制主要出于两点考虑:第一点，政府是高住房价格的受益者。有分析指出，土地垄断价格过高增加了住房建设成本，土地出让收入成为政府财政收入的主要来源，被称之为土地财政。这可以从1999年-2008年期间，及其以后的土地财政收入对比中得到证实。国土资源部2010年2月公开的数据显示，1999年2008年十年间，全国土地出让收入累计5. 3万亿元，其中多数为2004年土地出让实行招拍挂以来所获得。第二点，政府在住房价格宏观调控中充当了裁判员的角色，这也是其把住房价格调控政策定位在打压买方市场的根本原因。运动员和裁判员的双重身份是住房价格宏观调控乏力的主要原因，由此应该强调宏观调控政策目的的正当性。
摘 要 房地产业是我国的支柱产业,房地产具有很高的产业关联度,在其发展过程中具有“两面性”,其不利的方面对于房地产业的可持续发展起到严重的阻碍作用,因此,认清问题的所在并从政府相关部门宏观调控的角度提出解决问题的方法具有非常重要的意义。
关键词 房地产业 可持续发展 宏观调控
一、引言
房地产业在我国国民经济中占有非常重要的地位和作用,“成也房地产,败也房地产”。一方面,房地产业是我国的支柱产业,房地产在国民经济中所占比重较大,房地产具有很高的产业关联度,能有效带动相关联的上游与下游产业群的发展,在长时期内持续稳定健康发展的房地产业,对国民经济的带动作用非常重要。另一方面,房地产业自身的粗放发展,又有可能对社会经济带来严重的危害。房地产业粗放型的“重复建设”,不仅耗费了大量的资源,而且加剧了环境的污染;高房价与低收入使得很多居民的住房条件没能得到改善和提高,加剧了社会矛盾。
二、可持续发展与房地产业的可持续发展
在当今的各个产业发展过程中,如何实现自身的可持续发展也成为业界讨论的焦点。对于房地产业来说,学者们从不同的视角提出了各自不同的观点,文章认同这样一种观点,其认为,房地产业可持续发展包括两个方面的含义:一是指房地产业的发展既要满足当代人对各种房地产品的要求,又要满足子孙后代未来发展的需要。其中包括土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场的完善及人居环境的改善等;二是既要保持产业自身不断增长,又要与社会以及国民经济其他产业协调发展,主要包括社会的公平性;资源开发利用的可持续性;产业发展的协调性等等。
三、我国房地产业发展过程中的不可持续性及存在问题
(一)资源的不可持续
资源的不可持续性问题主要是土地资源的不可持续。根据相关资料统计,我国以占全世界7%的土地,养活了占全世界22%的人口。在仅有的土地资源中,其中尚有大部分是没有办法开发的地域,可供开发的土地资源更加稀缺。而且存在资源的浪费与流失。据统计,由于建设占用、生态退耕、农业结构调整和自然灾害损毁,至二00五年十月底,中国耕地面积已减少为十八点三一亿亩,人均耕地下降为一点四亩。近十年,失地农民达到四千多万。
(二)生态环境的不可持续
近年来,我国一些地方政府对房地产高速增长目标的过分追求,忽视了这些条件,许多开发单位在工程建设项目中,片面追求经济效益,致使建筑密度过高,容积率过高,缺少绿色空间,一些房地产开发建设忽视对生态环境的保护。结果这种房地产开发中的短期行为,造成了大量资源浪费与环境污染,违背了经济、社会、环境可持续发展的客观规律。
(三)高房价高空置率的不可持续
根据国研网行业数据的资料显示,近几年来,全国主要的大中型城市房价基本都超常规上涨,且房屋销售价格指数呈逐年上升之势,大部分城市超过了城镇居民人均可支配收入的增长水平。1998年至2004年城镇居民人均可支配收入年均增长8.6%,但许多城市商品房年均增长达到了两位数。这样的增长速度给居民购房带来很大压力,导致空置商品房面积增加。截至2006年3月底,全国商品房空置面积为1.23亿,同比增长23.8%。按照国际通行惯例,空置率在5% -10%之间为合理区;空置率在10% -20%之间为空置危险区;空置率在20%以上为商品房严重积压区。中国的空置商品房现已接近20%,如此高的空置率再加上居高不下的房产价格,尤其是住宅价格上涨偏快,已经远超过普通居民的承受能力。
四、实现我国房地产业的可持续发展的宏观调控应对策略
1.加大国家宏观调控力度,科学规划、实施土地用途管制,提高土地资源的利用效率。一是实施用途管制,加大保护耕地力度,制止农用地向非农用地转化。二是科学利用土地资源,实现耕地总量动态平衡。
2.重视环境保护,维护生态平衡。首先,在房地产开发选址应尽量少占或不占耕地、生态林地,不影响风景名胜、人文景观。多在荒地、废弃地上进行建设开发。其次,应建立规范的房地产建筑质量保障制度,通过消费市场约束机制,抵制劣质、有毒材料、部件的使用。第三,大力推进房地产建筑节能工作,采取有效的节能技术与管理措施,加大节能材料的使用。第四,提高绿化质量和城市园林水平。
3.调整住房供应结构,规范市场秩序,实现供需平衡。政府首先该做好定位,对应该由政府来建立的中低收人居民住房保障体系,应加快步伐尽早建立,以减轻商品房市场的涨价压力;同时,政府还应加强对中、高档商品房市场监管,杜绝开发商挤占普通品房及廉租房土地的不法现象。此外,政府应进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用,严格执行住房开发、销售有关政策,完善住房转让环节税收政策。
五、结论
房地产业是具有高关联度的产业,房地产业可持续发展对整个社会经济的持续健康稳定发展具有十分重要的意义,房地产业的可持续发展应该同时兼顾房地产业与资源、环境、社会和国民经济的关系。
参考文献:
[1]董藩,丁宏.房地产业的可持续发展和宏观调控.新疆大学学报.2007.9.
[2]杨秀娟.简论房地产业可持续发展存在的问题及对策.时代经贸.2007.9.
[3]徐双飞.论房地产开发的可持续发展.现代商贸工业.2009.9.
