时间：2024-02-04 16:55:15
序论：在您撰写房地产开发前期市场调研时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
两年以上工作经验 |男| 27岁（1986年1月11日）
居住地：上海
电 话：139********（手机）
E-mail：
最近工作 [ 1年7个月]
公 司：XX房地产有限公司
行 业：房地产开发
职 位：营销副总
最高学历
学 历：本科
专 业：房地产经营管理
学 校：重庆大学
自我评价
本人具备多年房地产从业经验，负责房地产市场调研、市场咨询及产品定位等方面的前期工作，因此对于国内房地产市场有很强的分析洞察能力，对于项目前期定位有着独到的见解；为人责任心强，诚实守信、善于与人沟通，具备较强的综合能力，具有全盘考虑处理问题的素养和良好的职业判断力。
求职意向
到岗时间： 一周之内
工作性质： 全职
希望行业： 房地产开发
目标地点： 上海
期望月薪： 面议/月
目标职能： 营销总监
工作经验
2012/1—至今：XX房地产有限公司 [ 1年7个月]
所属行业： 房地产开发
市场销售部 营销副总
1、 负责营销战略制订公司各项目年度营销计划，并组织实施；
2、 负责组织开展市场分析，进行项目、产品定位，制作营销方案；
3、 负责拓展与客户、社会各界的关系，建立完善的客户关系管理体系；
4、 负责对广告制作、公关活动、楼盘促销活动和房地产销售工作予以指导；
5、 负责重大公关、营销活动的总体督导或现场指挥。
2010/3—2011/12：XX建筑工程有限公司[ 1年9个月]
所属行业：房地产开发
营销中心 营销总监
1、 负责公司战略目标和计划，制定营销策略，并执行落实组织实战销售；
2、 负责公司确定的销售费用，制定项目阶段性销售进度计划、广告计划，并保证项目方案的推广执行；
3、 负责进行广告商的选择，负责与大众媒介、广告公司的沟通；
4、 负责对广告监测总结，研究客户反馈信息，调查销售策略执行情况；
5、 负责落实价格系统的制定，根据市场变化建议价格调整策略；
6、 负责全新地产项目的前期市场调研，产品定位分析、指导产品前期策划报告的撰写。
2008 /7--2010 /2：XX房地产有限公司[ 1年8个月]
所属行业：房地产开发
营销策划部 市场企划经理/主管
1、 负责项目的前期定位、项目策划、市场管理工作；
2、 负责制定项目总体和分阶段的市场推广传播策略、销售策略并有效执行；
3、 负责市场调研，对竞争产品进行研究与监控，提供项目市场运作的建议书；
4、 负责管理深圳公司的品牌形象，组织媒体公关活动，处理相关的危机事件等。
5、 负责整合营销资源，在推广过程中获得最佳资源配置；
教育经历
2004/9 --2008 /7 重庆大学 房地产经营管理 本科
证 书
2006/12 大学英语六级
2005/12 大学英语四级
关键词 房地产开发 市场调研 营销策划
中图分类号：G421 文献标识码：A
1课程教学现状
1.1课程目的和任务
通过本课程的学习，使学生系统的掌握房地产开发业务中的各种知识与技能，熟练房地产开发流程，并能完成某些房地产市场调研报告撰写，为今后从事房地产市场分析、策划、营销、咨询、开发等工作奠定基础。
1.2课程教学内容
包括房地产开发的程序与管理、房地产市场及其运行规律、房地产市场调查与市场分析、房地产开发项目策划、房地产开发项目可行性研究、房地产开发的建设过程以及房地产市场营销等。
1.3课程教学方法
理论部分主要采用讲授法和案例分析法，实践部分要求学生开展实地调研，进行问卷设计和方案组织，并将采集信息和数据通过EXCLE等软件进行分析，根据分析结果撰写市场调研报告和项目策划报告等。
2《房地产开发》课程教学过程存在的问题
（1）不同学科知识综合运用程度高。房地产开发过程涉及方方面面的专业知识，所以课程的相关学习需要其他学科和专业课程的支持。比如市场调研报告的撰写需要运用应用文写作的相关知识；市场调研的方法和结果分析则涉及较多的统计学相关知识；项目管理和市场营销方面也需要管理类和营销类的学科知识予以辅助。
（2）实训项目缺少“真题真做”。由于学生尚未参加任何具体房地产项目，对房地产市场的了解仅限于书本，讲授的市场知识难以和具体项目联系，导致实施调研过程中没有目标，问卷设计重点问题不突出，策划方案不具备可实施性。
（3）课程讲解未能及时融入区域房地产市场的实时信息。房地产市场资料收集是开展市场调研、市场分析与市场营销的重要前期工作，因此在教学讲解过程中要结合房地产领域的重要政府网站、新闻媒体网站开展，且需要学生做一个较长时间段的资料收集和整理，而现有课程学习往往忽略了此块内容。
3规范和完善《房地产开发》教学市场化的措施
本门课程教学要以能够促进学生以熟悉市场动态、进行市场分析、了解实际的开发流程，为具体的房地产开发项目分析市场价值为落脚点。为了规避过去教学过程中存在问题，将课程教学内容与市场紧密结合，建议在以后的教学过程中采用以下教学方法。具体如下：
（1）夯实专业基础知识。建议给学生增设经济学、财务分析、市场营销等选修课程，从而让学生掌握价值规律、因子分析、财务报表编制和财务分析、STP营销等的相关知识与方法，帮助学生提前储备未来开展市场分析与定位所需了解的基本内容和方法。
（2）结合某一房地产项目的开发过程开展实地调研的情境教育。学生围绕与某一房地产项目决策相关的整个情境、背景或环境开展房地产市场调研课程的学习，在该设定情境下分阶段解决如何开展调研组织及出具报告的问题，具体操作模式分以下几个步骤完成：
①和某一房地产开发公司或者公司联系，组织学生赴项目实地调研，通过与公司营销人员座谈，了解现阶段公司为辅助决策需要开展的市场调研内容，促进学生在实地调研过程中形成对项目规模、市场状况、工程进度、营销推广等方面的基本认知。
②由学生分组组建市场调研小组，自行安排角色分别完成市场调查、资料收集、数据分析和营销策划等不同阶段的工作。教师向学生进行任务，包括项目开发定位、项目规划设计建议、可行性分析以及营销推广策略等。请学生根据项目实际情况编制调查问卷、进行市场调研并撰写报告，教师定期检查进度，根据工作完成情况给予相应的平时成绩。
③各小组调研报告撰写完成后，制作PPT，专门安排课程时间进行各小组的汇报演讲，通过此方式再次检验学生对房地产市场的了解程度和对报告撰写的掌握程度。同时，各小组间的工作展示可以帮助学生反思工作过程，汲取他人优点，以便开展下一次的再实践和再认知。
（3）规范学生学习方法
①课程开始之初就布置学生以小组为单位对本地的房地产市场按片区“跑盘”的作业。每周课程开始前5-10分钟随机询问学生近一周的市场情况，并以此作为平时成绩的考核之一，以便督促学生积极关注房地产市场动向，熟悉本地的房地产楼盘分布及在建在售项目。
②通过安排一整学期的资料搜集，培养学生对区域房地产市场变动信息的敏感度。在资料收集辅助市场调研过程中，学生将了解到近期的房地产相关政策、土地市场变化、建筑设计新技术等行业动态信息，从而促进房地产市场调研分析更加“接地气”，具有针对性。课程学习结束时，学生行业背景知识的综合积累也将比较丰厚。
综上所述，《房地产开发》课程与市场化结合的教学方法探讨还需要在充分实践的基础上，进一步细化和完善教学过程组织和教学方法的选用。结合情境教育的教学过程设计，提出针对学生学习特点的实施方案，以促进该教学方法被更多学生接受，提高教学质量，让理论知识服务于将来的工作实践。
参考文献
Wang Chen； Jing Jin
（①江苏国信象山地产有限公司，南京 210000；②南京建设发展集团有限公司，南京 210000）
（①Jiangsu Guoxin Xiangshan Real Estate Co.，Ltd.，Nanjing 210000，China；②Nanjing Urban Construction & Development Co.，Nanjing 210000，China）
摘要： 房地产前期定位策划作为房地产策划的核心内容之一，在理论和实践中都得到了一定的发展。目前，随着房地产市场从扩张型向精细型转变过程中，对成本控制的作用越来越明显，本文在理论研究的基础上，对重视项目前期定位策划的成本进行了研究。
Abstract: Location planning of real estate in the earlier stage as one of the core contents of a real estate planning has developed in both theory and practice. At present, along with the change of the real estate market from extensive to intensive, its role in cost control is more and more apparent. Based on theoretical research, this paper studies about paying attention to the cost of pre-project location planning.
关键词： 成本控制 项目前期定位 成本研究
Key words: cost control；pre-project positioning；cost studies
中图分类号：TU723.3文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）32-0073-01
0引言
在我国经济飞速增长和城市化步伐的加快现状下，房地产业的发展取得了前所未有提升，房地产行业已成为国民经济的重要产业部门之，近十年来，中国被置入上市公司的房地产越来越多。房地产是相关产业链长，关联度高的一个行业，与各种行业都有着较高的关联，房地产行业也在很大程度上促进着社会经济的持续稳定增长。在房地产业高速发展的同时，房地产策划伴随着房地产业的繁荣也取得了长足的发展。房地产前期定位策划作为房地产咨询行业的重要业务，对于房地产业健康发展起到了积极的意义。面对房地产市场的竞争加剧，通过项目前期定位策划，可以使房地产成本控制从源头做起，有利于帮助房地产企业科学的决策，进而增强房地产企业的竞争能力。基于此，本文在理论阐述的基础上，对项目前期定位策划的成本进行了研究，以期共同商榷。
1项目成本控制概念
项目成本控制是指在项目实施过程中尽量使项目实际发生的成本控制在项目预算范围之内的一项项目管理工作。一般来说项目的成本控制主要包括了事前控制、事中控制与事后控制。事前控制也既是一种成本预算的方法，通过事前的预算将成本开支情况进行事前的规划，以指导房地产企业的成本开支活动。而事中成本控制也既房地产企业成本的运营控制，是指房地产企业在实际开发中对成本的管理与控制，通过对各项生产经营活动按照一定的原则进行控制，以使事前预算成本可以落实。事后成本控制也既纠正控制，是指对房地产企业实际的成本开支情况进行监督检查，以发现偏差，进行及时的纠正，以指导和修正下一年度的房地产预算成本的制定。成本的发生和形成是一个动态的过程，这就决定了成本控制也应该是一个动态的过程。但一般来说，成本控制事前控制可以有效指导房地产企业的成本开支，确保企业能够从源头重视起来成本控制，以达到控制效应的最大化。
2房地产前期策划的主要内容及作用
房地产前期策划主要包括房地产市场调研、土地定位策划、以及房地产产品策划。房地产市场调研是房地产成本研究中的一个重要内容，也是前期策划中的一个重要内容。通过前期的调研有助于获得市场的销售，项目建设材料以及人力成本等信息，为房地产开发提供详实的参考信息。土地定位策划是房地产开发的前提与基础，由于近几年来，房地产呈现开发过热的局面，购置土地成本已经成本房地产企业开发的最主要成本，土地的储备与竞拍形式使得土地的获得成本相对过去更高，开发商在获得土地时肯定会更加谨慎，也更需要考虑相对成本的高低，同时还需要考虑资金回笼情况以及资金的利息成本高低等因素。房地产产品策划从产品构建的各个方面进行研究，以提高客户满意度的目的，也是房地产企业一种让渡价值的体现，通过产品建筑形象策划，可以给客户留下好的感觉，通过产品配套及其他策划，可以提高客户的满意度，可以说房地产产品策划虽然需要一些成本投入，但可以大幅度提高房地产企业的形象，进而能获得好的销售业绩，是一种后曲成本。
3房地产项目前期定位策划的成本研究
3.1 房地产市场调研成本研究做好市场材料及市场工艺价格的询价是进行房地产市场调研的主要目的，现阶段，由于土地拍卖价格的不断提高，导致地价成本不断攀升，工程材料费在房地产开发成本中明显下降，但作为内部可以控制的成本，其成本的高低企业通过优化管理来实现不断的降低。所以，进行房地产市场调研意义重大。房地产开发企业要关注机构公布的价格，与社会咨询机构保持联系。
3.2 土地定位策划成本研究由于购置土地成本已经成本房地产企业开发的最主要成本，所以对土地定位策划成本研究成为房地产项目前期定位策划的最主要内容。每块地可以生产的房地产产品都有无数可能性，这就导致平均开发成本的不同，在在特定的条件下，由于时间、市场走势、开发公司操盘水平、资金准备情况等都会导致房地产企业土地的获得成本不同。成本分析还需要结合地块、区域和产品几个方面展开。对地块的分析包括地块物理和文化属性的分析和判断，区域分析主要是根据在成熟区域找寻产品的差异化，在未成熟区域进行可行性产品的推断，找寻解决问题的方法。
3.3 房地产产品策划成本研究房地产产品策划成本主要包括与项目规划建设、产品销售以及物业管理相关联的成本，由于房地产产品策划成本是一种潜性成本，其成本控制往往和数额的高低没有直接关系。通过房地产产品策划成本开支来提高企业形象，进而增加企业的销售收入，在这种情况下，多开支成本费用往往是有利的，但房地产企业需要均衡成本收入比，以获取最大的收益。项目建设规划主要是在前期定位策划中根据企业自身的资源条件，对项目建设的建设时序、工程招标采购以及工程管理方案等进行预先的安排。科学的项目建设规划可以减少企业后续的开发成本，而不合理的项目建设规划不但增加了后续的开发成本，甚至能导致一个开发项目的失败，可见其成本投入的必要性。项目产品销售成本主要是在前期定位策划中考虑怎样对产品的销售进行预安排的问题，如果采用直销形式可能要增加企业的前期宣传推介费用，如果选择代销形式，又需要增加固定的代销成本费用。所以，需要房地产企业在直销成本费用和代销成本费用之间进行收入成本比的均衡。物业管理前期介入是指物业公司在接管物业以前的项目可行性阶段、建筑规划方案设计、施工阶段等就参与决策、制定出物业方案。
4结论
总之，在市场日益规范、竞争日趋激烈的背景下，解决房地产开发项目的成本控制问题是企业蓄积发展优势的持久动力。只有从源头控制做起，重视成本控制的全过程管理，才能不断降低项目成本，在市场竞争中立于不败之地。
参考文献：
[1]邹伟.房地产开发项目成本控制的关键阶段[J].中国乡镇企业会计，施工技术，2006，（12）.
[2]任民主.价值工程在工程设计阶段费用控制的应用[J].2010，（1）.
关键词：房地产；开发；可行性研究
中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 (2012) 14-0090-01
一、引言
著名房地产教育学家格里科普认为，当房地产项目师认为，一个项目详细具体的计划在有限资源和特定约束条件下，满足特定目标合理的可能性以后，就具有了可行性。房地产开发项目的可行性研究主要是在在房地产项目决策之前，对拟开发的项目进行系统而全面的调查和分析，并运用科学的评价方法，得出一系列评价指标值，最终确定该项目是否具有可行的综合研究。房地产开发项目的可行性研究是投资决策的重要依据和资金筹措的重要依据，是房地产项目初步设计的依据，也是环保部门对项目环境审查的重要依据和项目后评估的最终依据。
二、我国房地产开发项目可行性研究中存在的问题
（一）可行性研究缺乏完善理论指导
目前，我国房地产开发项目可行性研究基本是根据建设部于2000年所实施的《房地产开发项目经济评价方法》。该规定虽然对房地产开发项目的经济可行性提出相应的研究方法和框架。但是，由于房地产开发项目和其他一般工业建设项目有很大不同，难以直接套用《建设项目经济评价方法与参数》，许多研究分析人员只能根据个人理解，对于计算评价指标有选择性的适应，对于房地产决策缺少指导和参考价值，导致许多房地产开发项目可行性研究报告质量低下问题。
（二）可行性研究注重经验分析
虽然房地产开放项目可行性研究报告在房地产项目开发中具有十分重要的作用，但是一些房地产开发商并未对此足够重视，经常存在忽视可行性分析，从而导致房地产项目开发失败的现象。毫无疑问，经验是很宝贵的财富，在房地产开发项目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也会出现经验与市场不符合的问题，如果在这样的条件下，仍然依靠经验来对房地产开发项目的可行性进行分析，可能就会导致决策和市场脱节甚至背离的问题，增加了房地产开发项目的市场风险。
（三）房地产开发项目可行性研究的市场定位不准确
市场定位是开发商赋予一个项目的文化精髓，决定了项目的营销方向。在许多房地产开发项目可行性分析的过程中，市场定位是十分重要的。弘基集团在上海徐家汇的弘基休闲广场项目开发成功以后，决定在上海四川北路开发另外一个更大的房地产项目，主要用于餐饮和百货经营。但是后来开发的房地产项目收益一般，远不如徐家汇的弘基休闲广场，其主要原因在于对该项目的市场定位不准，在该房地产项目周围已经有了类似的经营业态，而且已经形成品牌，新开发的房地产项目与其存在经营范围重叠问题。
（四）先入为主进行开发
在许多失败的大型房地产项目投资决策中，许多都是因为一些可预测的因素所导致的。例如，一些高级别墅由于坐落在大型工业园区，导致别墅周围风景被破坏，经常发生别墅无人问津现象。一些房地产项目由于是位于规划失控的农民居住区内，在回迁房和廉租房的冲击下，导致房地产项目半途而废。有的房地产项目由于建设成本远远超过当初立项的预算资金，导致房地产开发资金后继资金匮乏。在和一些失败的房地产开发商进行交流，他们经常会发出“真没想到”的感慨，回过头再去看看他们项目的可行性研究报告的时候，几乎都在引经据典，都是为了证明该项目是可行性而验证的，从而犯下先入为主的错误。
三、房地产开发项目可行性研究完善对策
在国家加大对房地产市场宏观调控力度的背景下，房地产市场陷入低迷，“只要把房子建起来就不愁没人买”的房地产市场紧俏时代已经一去不复返。因此，房地产项目开发更加需要重视对可行性研究的分析。具体而言，可以从以下几个方面加以完善：
（一）要严格房地产开发项目审批程序
在房地产项目建设的过程中，要对可行性研究的审批严格管理。近年来，房屋建筑物质量问题一直是党和国家关注重点，连续多次发文要求加强房屋建筑物质量管理。特别是国务院在1999年了《加强基础设施工程质量管理的通知》以后，又在2000年颁布了《建设项目质量管理条例》。因此，房地产开发项目可行性研究中，首先要重视质量问题，要严格加强项目建设前期质量，切实执行房地产项目建设基本程序，各类房地产开发项目必须要做好可行性研究，任何单位和个人都不得将可行性研究程序简化，对于初步设计、可行性研究报告、项目建议书等文件不达到规定，评估单位坚决不予评估，审批单位更不得进行批准立项。
（二）要重视市场调研
房地产项目市场影响因素较多，专业较广，行业较多，以及房屋建筑物不可移动性，投资风险较高等特点。房地产开发项目可行性研究中，市场调研在整个环节中具有十分重要的作用，甚至可以说直接影响到房地产开发项目成败。无数个失败的案例已经使开发商成人认识到市场调研的重要性，但是他们对于市场急于了解的心态和他们对市场的肤浅认识和软弱行动之间形成了鲜明对比。因此，要充分认识到必须对市场进行系统、科学调查研究，要在市场调研中运用成熟科学理论作为知道，要能够加强和专业调查公司、科研院所进行合作，通过小组座谈或者抽样调查等方式，对客户需求进行深入调研。
（三）要不断更新经营理念
目前，针对我国房地产市场不景气的情况，许多房地产开发商都把眼光瞄准了商业地产开发方面。但是房地产开发和商业地产开发属于不同领域，房地产开发商虽然对于房地产开发较为了解，但未必对商业地产经营熟悉。房地产开发商不应盲目建设开发，要对经营理念进行更新，特别是要采用先招商的方式，让更多深谙商业经营的人士参与到房地产开发前期市场调研中，使项目更加符合商业需求，更加符合市场需要，唯有如此，才能够促使房地产开发项目得以成功。
参考文献：
[1]马鑫.试论如何加强房地产项目可行性研究[J].城市开发,2008,6.
关键词：房地产：设计前期；改进措施
中图分类号：F293.3
文献标识码：B
文章编号：1008-0422(2009)05-0174-01
1 前言
设计前期工作是指一个开发项目从提出开发的设想，到作出最终投资决策的工作阶段。这一阶段主要是受开发商委托，独立或与开发商一起对开发项目的启动进行必要的准备工作，包括以书面的形式评估项目的可行性，提出项目建议书，完成可行性研究报告并获得批准，最终作出项目评估报告。除了要达到最终建筑立项目标外，设计前期工作还包括根据国家有关的各项政策为开发商拟定一份具有较高的可靠性、较为完备的具体指标、较为明确的建设周期的文件，以便对设计和施工等各个阶段进行必要的指导。
对于设计前期工作，首先必须要有符合实际的可操作性。它需要有较强的政策性、较完善的技术性以及较为合理的经济性，才有可能与预期的开发目标相吻合，保证开发进程的顺利进行。
2 房地产开发设计前期工作的主要内容
根据国民经济和社会发展长远规划，结合行业和所在地区发展规划的要求，提出项目建议书。在勘察、试验、调查研究及详细技术论证的基础上编制可行性研究报告。根据项目的咨询评估情况，对建设项目进行决策。根据可行性研究报告编制设计文件。具体内容有：场地选择：市政资金投入；项目任务书上报；建设用地申请：申请规划要点条件：规划设计指标；报送规划设计任务书：领取用地规划许可证；领取划拨土地证；建筑设计方案认可；建筑设计合同签定。
3 房地产开发设计前期工作的具体表现
3.1 场地选择与分析的失误。对场地现状、地理位置及周边环境等缺少深入的调查和分析。如：在一些自然景观很好和城市中心位置，建造了普通的低档产品，对土地资源造成浪费，土地的级差效益没有充分地显现出来。这种选址错误是最为典型的缺乏良好的设计前期工作，对区域因素缺乏考虑的结果。
3.2 对目标客户群缺乏全面深入的分析。例如：不少的小区对本项目的客户群缺乏全面深入的调查和研究，而是参照别的项目产品，甚至照搬，出现了许多产品趋同化想象，满足不了客户的需求，给产品的销售带来了很大的压力。
3.3 对动态的市场缺乏分析。市场是动态的、变化的。不少的小区建设周期较长，如果产品定位仅考虑了开发初期的市场，不预见销售阶段的市场，也会给产品的销售带来较大的压力。一场突然的美国金融危机给中国房地产市场带来很大的冲击。国际市场经济变化如此快，要准确预见市场的变化，这给房地产设计前期工作带来了很大的难度。
3.4 对国家及地方规范、规定缺乏深入分析了解。国家及地方规范、规定及其执行也是变化的。如：国家出台的房地产“90/70”调控规定，对设计前期工作提出了新的要求。
4 房地产开发设计前期工作存在的问题
4.1 房地产市场方面。
中国房地产业不合理的开发主体结构，使设计前期缺乏赖以生存的思想基础。开发企业普遍不成熟。建设的规模化程度较低，数量增长过快过猛。企业过多、规模过小必然引起恶性竞争，盲目开发。
4.2 开发商存在的问题。
开发商不重视深入、系统地市场调查，许多开发企业缺少成熟的产品研发机构，使设计前期工作缺乏现实、科学的市场导向。开发商对设计前期工作仅仅立足于主观臆断或片面的市场信息，必然导致决策失误，盲目投资。开发项目的区位、类型、档次和配套设施等脱离市场需求，产品结构严重不合理。开发商缺乏应有的规划和环境意识，往往造成设计前期的实施过程失控。由于片面追求投资回报，开发商常常在项目进行过程中，一味提高项目规划设计中容积率、建筑密度、建筑高度等指标，其结果使相关城市基础设施符合过大或失衡，导致项目的整体环境下降。
4.3 建筑师存在的问题
在现行设计体制下，过细的专业分工使建筑师的专业事业日渐狭隘，缺乏设计前期及场地分析所需的广博知识。在实践中盲从开发商，逐步丧失建筑学在人居环境建设中主导专业的作用。目前从事设计前期工作的有不少是非建筑师，他们虽然对市场有一定的了解，但因缺少扎实的建筑专业知识，很难抓住市场的本质，把市场与产品有机的结合。建筑师远离市场，缺乏对市场科学、深入的认识，无法在设计前期中找到现实、准确的立足点。
5 解决房地产设计前期问题的主要途径
5.1 要深入分析研究房地产发展变化的规律
从宏观的角度，要研究中国乃至世界，城市及区域房地产发展变化的规律。从微观的角度，要研究项目及周边地区市场发展变化的趋势。
5.2 要深入分析国家及地方规范、规定
要避免因违反国家及地方规范、规定而影响开发项目的正常运行，造成不必要的浪费。
5.3 要对项目环境的深入研究
从宏观的角度，要研究项目所在城市及区域发展变化的状况。从微观的角度，要研究项目场地及周边地形、地貌特征，地理位置，水文地质，道路交通，基础设施等。
5.4 房地产开发企业要建立成熟完善的设计前期工作体制
目前不少房地产开发企业缺少专门负责设计前期工作的部门。不少房地产开发企业委托营销公司作市场调研及策划，从事市场调研及策划大多数是非建筑师，市场调研及策划的成果浮于表面，很难深入下去，有些营销公司按照开发商的意图整理了一下资料，这样让开发商很难真正控制市场调研及策划成果，设计前期工作难以达到理想的效果。
由于设计前期工作中存在许多不确定的因素。因此能否较好的完成这一工作，在很大程度上依赖于建筑师所积累的设计和管理经验。在具体工作中，必须从大处着眼，小处着手。从宏观的角度去预测和判断项目的必要性和可行性。从微观的角度对项目的细节问题包括规模、周期乃至设计和施工中可能会出现的主要问题等进行细致的分析和预测，并提出相应的解决措施，尽可能将影响项目正常运行的不利因素减到最少，为项目的成功开发和正常运行提供必要的保证。
眼下房地产市场已经供大于求，市场的“拐点”已经到来，房地产市场的暴利时代已经一去不复返。美国国际金融危机给中国房地产市场带来了巨大的冲击，这让中国的房地产企业雪上加霜，房地产设计前期工作的重要地位日益突出，这也给我们的建筑师带来了非凡的挑战。
参考文献：
【关键词】房地产；营销；策划；问题；对策
房地产业从住房配给到商品房自由买卖，历经数次转折和发展，现在已经成为我们国家的支柱性产业。伴随着社会改革的发展，人民生活水平日益提高，对住房的需求不断增加。房地产市场竞争也异常激烈。由“大鱼吃小鱼”到“快鱼吃慢鱼”，房地产营销的去化速率已经成为制约房地产企业生存和发展的瓶颈。解决问题的根本就是要加强和促进房地产营销策划创新和发展。
一、房地产营销策划理论基础
1.房地产营销策划概念
房地产营销策划是一项系统工程，需要运用整合营销概念，对开发商的建设项目，从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上进行整合，合理确定房地产目标市场的实际需求，以开发商、消费者、社会三方共同利益为中心，通过市场调查、项目定位、推广策划、销售执行等营销过程的分析、计划、组织和控制，在深刻了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上，为开发商规划出合理的建设取向，从而使产品及服务完全符合消费者的需要而形成产品的自我销售，并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。
2.房地产营销策划内涵
房地产营销策划内涵包括如下六层内容：
1）房地产营销策划是在房地产领域内运用科学规范策划行为的活动；
2）房地产营销策划是在市场调研和市场定位的基础上进行的；
3）房地产营销策划活动的灵魂是创意；
4）房地产营销策划要综合运用各种策划手段；
5）房地产营销策划要具有明确的目的性；
6）房地产营销策划是一种运用整合效应的行为过程。
总之，房地产营销策划不是简单的推销和促销，而是一个具有学科整合性、方法多样性、系统综合性、目标一致性的整合营销行为活动。
二、房地产营销策划存在的问题
1.调研不足、痴迷炒作
客观、科学、详实的市场调查是获取真实数据的基础，更是营销策划工作不可或缺的重要前提。只有“知己知彼，方能百战不殆”。但在实际策划工作中，许多房地产开发商往往缺乏广泛而细致的市场调研，只是一味的卖点（概念）“炒作”，直接的做法就是以出资买断媒体版面，包下电视广告时段等形式，刻意制造新闻、夸大事实宣传效应，借信任度较高的媒体来获得客户的信任。这种走捷径的营销手段从根本上脱离实际，使得营销策划成为空中楼阁，经不起市场和时间的双重考验。
2. 目标市场不明，市场定位模糊
准确、合理、有效的目标市场定位是快速营销的前提，更是营销策划工作必不可少的重要环节。但在实际策划工作中，不少房地产开发商只是一味以追求企业利润最大化为建设目标，不考虑各消费群体社会地位、文化理念、收支能力差异对产品需求多样性的要求，甚至毫不顾及自身企业资金和建设能力水平，盲目追风，开发建设高收益性产品。前期虽然可以满足部分群体需求，但在产品销售后期，却造成大量产品滞销，增加企业维持成本，同时使产品需求者望而怯步。最终造成空置房屋越来越多，客户却买不到真正需要的产品。
3.重营销方式，轻服务细节
多样、灵活、细致的营销方式和服务是促进产品成交的有效方法，更是策划工作全方面成果展示的重要过程。但在实际策划工作中，很多房地产开发商只重视前期和中期的营销和服务，创意不断，并想方设法规划和组织各类营销推广活动，取悦客户。往往配合使用“承诺堆积”的方法，解除客户后顾之忧，增加客户对企业信任度。但一旦成交，以往的承诺往往不易实现，后营销工作也少之又少，服务意识逐渐弱化，服务水平越来越差，给客户的生活、工作等带来众多烦忧。
三、房地产营销策划的对策
1.加强策划队伍专业化建设，提高队伍整体责任意识
策划队伍专业化水平高低，很大程度上影响着整个策划工作的成败和好坏。进行有效、科学、实用的策划队伍专业化基础知识、专业理论、职业道德和职业能力教育，是策划工作得以客观、真实、完整实现的基本保障，也是促进和提高策划服务能力的基本要求。加强策划队伍诚信与责任教育，可以有效预防和降低广告策划操作中的浮夸现象，更好的将真实和客观的产品信息传递给客户。
2.重视和加强市场调研工作，更好服务企业和消费者
市场调研是做好策划工作的必要前提。加强和重视市场调研工作，策划人员必须从思想上克服害怕吃苦、害怕受累的意识。真正做到策划人员市场调研工作的全过程参与，客观、系统、全面了解整个调研过程。重视数据的统计与分析，在认真、详实、科学分析基础上，再进行必要的营销策划工作。才能更好的设计出符合市场需求的产品和服务，从而帮助企业更快、更好的销售产品，帮助客户更方便、更满意的选择合适的产品，享受更周到、更贴心的服务。
3.科学市场定位，更好促进营销工作
以消费者需求为导向，建立科学、实效的目标市场分析模型，基于客观、真实的市场调研，借鉴以往开发经验，避免一味“追风”，谨慎、耐心、有效的选择目标市场定位，是策划工作的重中之重。也是营销工作成败的关键。这就要求策划工作要避免一味的概念炒作和浮夸，切实调研和了解客户需求，在企业建设和开发能力范围内，预见性的开发房地产项目，才能更好的适应市场的检验。
4.讲诚信、慎承诺、重服务，提升后营销服务水平
在浮夸业已成为风尚的房地产界，策划工作更要“讲诚信”，它不仅是策划队伍的职业操守，也是策划工作的基本要求；知之为知之，不知为不知。说实话，不说空话，对客户疑难问题真实的回答，不乱说话，谓之“慎承诺”，它是一个策划人肩负的责任；说到做到，精益求精，谓之“重服务”，它是策划工作服务水平的形象展示，也是树立和提升良好企业形象的重要途径。加强和提升后营销服务水平，可以更好的解决前期和中期策划工作中遗留的问题，更好的服务企业和客户，为策划工作画上圆满的句号。
总之，良好的房地产营销策划帮助房地产开发企业获得成功的同时，必须经常反省策划工作中存在的各种问题，时刻坚持“加强策划队伍专业化建设”、“重视和加强市场调研工作”、“科学定位目标市场”、“讲诚信、慎承诺、重服务”的原则，为策划工作服务。这是改善和提升房地产营销策划工作的根本途径，也是不断完善和促进房地产营销活动的必然选择。
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我国房地产行业起源于二十世纪八十年代，经过三十年的发展，现如今，已经成为社会主义市场经济的重要组成部分。伴随着房地产行业的兴起与发展，房地产开发项目前期定位策划应运而生。由于房地产行业涉及专业比较多、各专业间跨度比较大，仅依靠开发商灵敏的“嗅觉”来决定开发的方向，有时会产生“误判断”，导致项目失败，而房地产开发项目前期定位策划正是帮助企业判断市场，确定开发途径的重要手段之一。然而，虽然它在理论和实践中都有了一定的发展，但仍然存在难以满足房地产企业的需要、自身发展不够完善等问题，特别是在理论方面存在相当的不足，因此目前仍然非常有必要对其进行研究。本文主要通过对影响房地产开发项目前期定位策划的相关因素进行分析研究，为房地产开发项目前期定位策划提供一些参考。
关键词：房地产开发；房地产前期定位策划；成本分析；目标人群；产品定位策划
中图分类号：F235文献标识码： A 文章编号：
1 房地产开发项目前期定位策划的意义
房地产项目的前期定位策划是项目开发的重要一步，它为项目的发展指明了方向。合理的定位策划有助于开发商快速有效地进行商业运作，保证项目的顺利进行，而一味的“拍脑门”、找感觉，则可能会出现一招失而全盘输的局面。因此，房地产项目开发的前期定位策划是一个房地产项目开发成功的重要一步。
2 房地产开发项目前期定位策划的内容和过程
2.1 房地产开发项目前期定位策划的内容
房地产开发项目前期定位策划是对房地产项目决策的一种辅助分析，就是根据项目的目标，通过对各种相关因素的综合分析，为决策提供理论依据，帮助企业确定开发的方式、方法、品质、数量以及销售和管理等方面的问题，以减少企业项目开发的风险。实现企业的效益目标一般包括三个方面的措施：尽可能地用足规划指标保证合理的体量、最大限度提升产品价值最后达到对企业价值贡献最大化、尽可能控制成本减少无效支出。房地产产品定位策划的市场目标主要包括创造品质优良的品牌产品，利用项目品牌完善企业品牌的目的；创造有购买能力的产品；创造有核心竞争力的产品，达到产品核心竞争力和企业竞争力完美的结合。
2.2 房地产开发项目前期定位策划的过程
房地产项目开发前期定位策划是一个系统工程，其内容主要包括市场调研、市场细分、目标市场确定、市场定位、产品类型定位、价格定位和产品推广。
2.2.1 市场调研
房地产市场调研就是有计划、有目的的对当前房地产市场中某种特定类型产品的信息进行收集、整理和分析，为决策者提品的供需变化趋势，以帮助决策者进行项目产品定位决策。
2.2.2 市场细分
简单的说，市场细分就是对房地产市场产品按照一定的标准进行分类，如住宅类、酒店类、商务办公类等等，使整个市场产品类型清晰可见。
2.2.3 目标市场确定
根据市场细分的内容以及市场调研的结果，对目标市场进行确定。
2.2.4 市场定位
市场定位就是通过各种媒体和渠道向消费者传达组织或品牌的特定信息，使差异性清楚地呈现在消费者面前，从而引起消费者的注意。
2.2.5 产品类型定位
在市场定位的基础上，借助市场趋势分析，对将来要开发的产品类型进行合理定位开发。
2.2.6 产品推广
确定产品销售目标，销售手段，将产品推向市场等，它的定位直接影响到开发项目的建设标准、配套标准、销售方式及价格定位等等。
3 房地产开发项目前期定位策划的影响因素
3.1 市场环境因素
指产品市场的各组成部分对产品开发的影响，主要包括市场中产品的保有量、竞争对手的优势等方面。并结合这几个方面进行开发的成本分析和供需分析。
3.1.1 市场中产品的保有量
市场保有量通常用在耐久消费品或工业产品上，指某一时间段内在市场上还能正常使用的产品数量。对于房地产业来说，指市场中某种类型住房的存在数量，它会影响到项目产品类型的定位。
3.1.2 竞争对手优势
市场是存在竞争的，目前，房地产市场火热，每个企业都想在市场中获利，在同一地区，往往存在多个相似企业，彼此之间处于激烈的竞争状态。此时，熟悉竞争对手的产品优势显得尤其重要，对于大企业来说，通过自己的产品优势来获得市场，而对于小型企业，则需根据对手的产品优势，避其锋芒，使自己的利益最大化。
3.1.3 项目产品供求关系
供求关系指在商品经济条件下，商品供给和需求之间的相互联系、相互制约的关系，是生产和消费之间的关系在市场上的反映。供给和需求是价格水平形成的两个最终因素，其他的因素通过影响供给或需求来影响价格。在一定时期里，供应、需求不是固定不变的，它们的变化也会影响到整个系统的平衡。
3.1.4 企业项目成本影响
成本分析是利用成本核算及其他有关资料，分析成本水平与构成的变动情况，研究影响成本升降的各种因素及其变动原因，寻找降低成本的途径的分析方法。
3.2 企业自身开发能力
企业自身开发能力是指企业所具有的完成某项目的综合能力，它是完成企业项目的必要条件。它包括企业的开发资质、企业的资金状况、企业的项目运转能力、企业在地区中的号召力等多方面因素。在房地产开发项目的前期定位策划中，策划人必须首要考虑的就是其本身的开发能力，因为只有企业有能力开发，才能保证项目的顺利进行。否则，可能会在项目的开发过程中发生断裂现象，后果严重。
3.3 目标人群因素
目标人群因素主要是指由于目标人群不同对企业项目开发产生的影响。
3.3.1 目标人群层次
目标人群层次主要依据区域种类需求即确定区域中主流人群需求，例如在一个老龄化比较严重的区域，老年人公寓就是需求种类，而在有大量刚毕业的夹心层区域，则需要青年公寓，两者在住房要求上有本质的区别，前者要求舒适，各种功能齐全，尽量减少上楼高度等，而后者则对面积、舒适度要求很低，更多的是满足居住的需要。由此可见，区域需求种类对项目产品的定位起到很大的影响作用。
3.3.2 地理区位
地理区位不仅表示某地在自然空间中的位置，而且反应其和周围重要要素之间的联系，如商业、绿地、交通设施等，它与区域是密切相关的。
3.3.3 区域消费水平
从宏观上看，消费水平就是一定时期内整个社会用于生活消费和服务的规模和水平；从微观上看，消费水平就是单个消费者在一定时期所能接受的商品和服务消费所达到的规模与水平。区域环境内的整体消费水平影响着目标人群的数量以及产品的定价。
3.3.4 区域生活偏好
生活方式是一个内容较广泛的概念，在不同的区域，居民有着不同的生活方式，不同的生活方式也使得居民对住房的类型需求不同，因此，在选择目标人群之前，必须对区域的生活方式进行认真合理地分析。
结束语
随着我国市场体系的完善和成熟，房地产前期定位策划得到快速的发展，认同度也得到不断提高。本文主要介绍了房地产项目前期定位策划的一般内容、方法，并对相关因素进行了重点分析。房地产开发项目前期定位策划是房地产开发的重要一步.而房地产前期定位策划的核心内容还是对房地产市场研究，对市场的认识决定了房地产策划的质量。本文通过房地产开发项目前期定位策划的各影响因素进行重点分析，找出项目开发的敏感性因素,使开发商与消费者之间产生相互认同关系，建立合理顺畅的销售渠道,才能保证项目的成功运行。
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