时间：2024-02-02 15:05:10
序论：在您撰写城中村改造面临的问题时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
在城市建设与发展过程中，每一座城市都会遇到“城中村”改造问题。这是因为“城中村”指的是位于建成区边缘、规划建成区范围之内、已被建成区包围或半包围的村庄。这些村庄在城市规模不断扩大、城区不断向外拓展中不断地改造成城市建成区。因此，“城中村”改造的过程就是城市建设发展的过程。这项工作是城市发展的需要，是推进城市化的需要，是改善城市环境和提高城市质量的需要，是盘活城市资产、提高土地利用率的需要，也是控制各个“城中村”自行盲目发展、违法城市规划布局所引发出的诸多违章建筑的需要。
以唐山市高新区为例，“城中村”改造的过程就是城市建设发展的过程。高新区规划面积31平方公里，建成区人口由10万增长到200余万，高新区现辖20个村，目前中心区9个村已全部纳入全市城中村改造计划。新划转的11个村，按照外环线10公里之内全部纳入城市总体规划的要求，也将全部纳入城市建设范围。在未来几年内，高新区城中村改造将全部完成，高新区村民变市民就要变为现实。
1.市政基础设施配套差。
2.公用服务设施不配套。银行储蓄网点少、面积小、服务差、水平低；科教文体卫等设施不能满足需要，餐饮、修理、商贸等各项配套设施严重不足等。
3.城中村传统的村落文化面临断层。在城市文化和大量外来人口的冲击下，城中村传统的村落文化面临衰落，同时，村民的角色又没有转变成现代城市市民，村民面临角色转变的阵痛。
4.城中村村民的就业率普遍较低。
二、根据上述的问题。对城中村改造提出以下的建议
1.实行分类指导与“一村一策”相结合的改造策略
城中村改造，既要根据城市未来的发展方向确定改造的目标和方向，又要根据城中村的具体特征，采取“在整体改造战略上实行分类指导，在具体改造措施上实行“‘一村一策’相结合”的改造策略。实行“成熟一村、改造一村，加快成熟城中村的改造与防止新城中村的产生相结合”的指导方针。
2.严格执行《中华人民共和国城乡规划法》。在今后规划建设中要符合规划要求、规划布局和规划内容。小区建设要尊重村民意愿，体现地方特色，依据“城中村”的具体地理位置，因地制宜的规划、建设。
编制“城中村”改造规划，一要坚持将建设现代化大城市与推进新农村建设相结合，系统规划、分布实施。二要坚持从环境生态性、生活舒适性和居民方便性等“三性”原则，做到优化组合，合理布局。三要将居住形态、社会形态、生活形态与城市协调统一，使“城中村”真正融入城市之中。四要坚持以人为本、实用为先；精心规划、综合环境注重居住、休闲、服务相配套，努力做到设施齐全、功能完备、环境优美。
1.从外观上规划欠缺，布局凌乱，存在各种安全隐患
走进郑州的城中村，给人一种窒息的感觉，由于城中村土地资源珍贵，加个房租收益可观，村民自己建的到处是握手楼、接吻楼，并且在走访中了解到城中村房屋出现过坍塌的事件，存在严重的安全隐患；在道路方面，村中除了几条主干道，其他的根本称不上道路，最多可称为“小巷”，拥堵严重；城中村没有什么配套的设施，环境脏乱，随处可见的垃圾且可用的垃圾桶很少；消防安全方面，城中村房屋居住人口多且缺少逃生通道，每家也没有配备消防栓等应急设备，况且道路狭窄，一旦发生火灾，消防车根本无法进入。
2.城中村流动人口远远超过本村村民
从高皇寨村委会了解到，本村现居住人口十三万多人，但本村村民仅一千八百余口，外来租户却有十几万人。这十几万外来人口人绝大多数都是流动人口。
3.城中村租金相对便宜，但“见风长”现象严重
廉价的租金是流动人口集聚城中村的主要原因，他们租不起小区房，只有在城中村居住。但是城中村房租“见风长”现象严重。随着郑州市城中村拆迁改造的不断进行，流动人口向没有拆迁的城中村集中，城中村房租也在疯长。在沙门村调查中，一位被调查的外来人口说：“一间四十多平方米的房子两个月前的租金是350元左右，现在涨到每月600多”，村民的房租收益非常可观，每户每年房租收入几十万元甚至上百万元。这些村民大多没有工作，坐等收租，他们的后代也大多没有稳定的工作。
4.城中村街道小商铺林立，小商贩集中
通过调查发现，他们绝大多数为外来流动人口，靠城中村摆摊收入维持生计，但城中村改造不可避免的导致这部分人大量失业。
二、郑州市城中村对流动人口的影响分析
（一）流动人口的构成、特点及作用
1.流动人口的构成、特点
流动人口是指来自非郑州地区的、非郑州户籍的、在郑州生活和工作的人员。他们主要由刚毕业的大学生、农民工构成，这些人员几乎都是青年人和中年人。目前，郑州市流动人口具有以下两个突出特点：第一，人数多，增长速度快。截至2013年9月，郑州市区流动人口达340万，且每年以25%的速度递增，城区人口密度仅次于广州，居全国第二位。第二，流动人口集中在城中村，生活压力大。流动人口工资相对较低，他们买不起房，只有在城中村租房居住，很多拖家带口，精神和物质上承受较大的压力。并且随着城中村的拆迁改造而不断搬迁，越来越集中在为数不多的城中村里。
2.流动人口对郑州城市发展的作用
流动人口提供了城市经济和各项事业发展所需的劳动力资源。城市建筑方面最为明显，城市建筑行业绝大多数为外来务工人员，他们用辛勤劳动换来了城市发展的日新月异。流动人口拉动了城市消费，为城市的经济发展提供了需求动力。流动人口带来了不同的思想观念，与当地人口相互交流和沟通，丰富了城市的文化内涵，有助于建立开放的城市文化。流动人口中有着许多高技能或一技之长的人才，比如每年都有许多刚毕业的大学生通过创业或就业，实现了自己的价值，为城市的发展不断注入新鲜活力。
（二）城中村满足流动人口生存与发展的需要
在过去相当长的一段时间和现在，城中村成为郑州市流动人口的集聚地，城中村为流动人口提供了居住，生存与发展的空间。
1.城中村暂时解决了外来人口的居住问题
以高皇寨为例，我们从高皇寨村委会了解到，本村现居住人口13万多。其中，本村村民1800余口，外来租户十几万，这些租户主要是毕业大学生、农民工等一些低收入人群，他们在此居住的原因主要是城中村租金相对较低。如柳林村不远的二十一世纪社区居易国际一间40多平方米的房子租金每月1800元。而在柳林村同样面积的房子每月房租仅为560元，低廉的房租解决了流动人口的居住问题。
2.城中村解决了一部分流动人口的就业问题
城中村的个体户绝大多数为外来流动人口。他们以在城中村摆摊为生，因城中村人流量大，这些外来人口年收入颇丰。当问及对是否赞同城中村拆迁改造时，他们明显反对，因为对他们来说拆迁就等于失业。
3.城中村起着“中转站”的作用
“郑漂族”中的多数青年人是毕业不久的大学生，往往具有一定学历或较高的文化素养、知识技能，他们主要寻求在文化产业、高新技术产业等领域一展抱负，为了能在城市生存和发展下去，他们很多人选择暂时在城中村中立足。城中村也为农民提供了逐渐适应城市生活模式和价值观念的场所，为进城农民融入城市起着桥梁纽带作用。从这个角度上来说，城中村也为中国城镇化的推进起着“中转站”的作用。四、郑州市城中村拆迁改造中流动人口面临的窘境流动人口本身在住房、医疗、子女教育等方面无法享有和城市同等的待遇。随着城市化进程的加速，郑州市的城中村与城市发展的矛盾日益凸显，改造城中村就必然涉及在此生活的大量外来流动人口。现实情况是现行的城中村改造政策忽略了在此生活的流动人口的利益，甚至把城中村存在的矛盾全部归结为外来流动人口，简单地采取一律轰走的粗暴方式，这是没有道理的。政府和社会各界把更多的注意力放到了对村民的拆迁补偿安置上，城中村的拆迁改造使生活在城中村的流动人口面临窘境。第一，住房难问题将更加突出，生活成本将大幅度的提高。城中村的改造使在此居住的大量流动人口不得不另找住所，住房难问题将更加突出。一方面，在城市闲置房有限，供给没有增加的情况下，大批流动人口租房带来的需求增加必然会导致房屋租金上涨；另一方面，在流动人口收入水平不变的情况下，投入过高的租金来租小区房，生活成本必然增加，这将导致一部分流动人口将难以在城市立足，不得不“用脚投票”，选择离开。第二，大量流动人口将面临失业。城中村人流量大，在城中村做小生意的流动人口较多，城中村的拆迁改造，使这些商贩无法继续其生意，相当一部分的人口将面临失业的困境。第三，一部分大学毕业生将面临失业的恐慌。城中村中不免有外来的大学生，这些群体工资有限，如果城中村被拆迁，他们难以找到住所，公司如果无法解决其住宿，他们则可能陷入失业的恐慌。第四，社会保障可望而不可即，一部分人可能会流落街头。目前，政府住房保障政策还不能照顾到所有需要的人群。由于流动人口过多，而优惠政策只有一部分人可以享受到，大部分人难以“排上号”。一些以打零工为生的人群可能会流落街头，无家可归。
三、总结
（一）改造历程及分析
郑州市城中村拆迁改造从2003年出台政策至今已走过12年的历程，2005年西关虎屯成功爆破拉开了郑州市城中村改造的序幕。十年间，城中村改造取得了丰硕成果，小李庄、燕庄、西关虎屯，一跃成为郑州商业新地标；十年间，西史赵、燕庄华丽转身为郑州华丽高档小区典范，形成了风靡全国的“郑州模式”；十年间，陈寨、庙李、刘庄构成郑州最大的流动人口集聚地。郑州市城中村改造办公室提供的数据显示，截至目前，郑州城区228个自然村，如今已有170个获批改造。截至目前郑州市三环以内最后一个城中村西韩砦村改造计划已正式公布，郑州三环以内将再无城中村，而针对三环以外的城中村也将陆续启动拆迁改造。但城中村改造过程中但始终存在这样一个问题一直没有引起足够的关注，即流动人口问题。稍作观察即可发现，随着城中村拆迁改造的步伐，流动人口越来越向还未被拆迁改造的为数不多的城中村集中且规模越来越大，在沙门村，和一位年轻小伙交谈中得知，他来郑州两年了，刚到郑州时是关虎屯（郑州市二环以内城中村）的租客，没多久关虎屯就要拆了，现在搬到沙门村（郑州市三环以外城中村）。流动人口越来越集中将使流动人口问题越来越严重，越来越难以解决，这也将是城市城中村后期改造中面临的首要难题，因此，不可能再像城中村改造之初那样忽略居住在城中村的这些流动人口了。在制定政策时必须考虑这以特定群体的安置问题，在城中村改造后期如果处理不好这一问题的话，将造成城市人才外流，城市住房危机，城市不和谐等一系列不利于城市发展的社会问题。
（二）城中村现状分析
1.从外观上规划欠缺
布局凌乱，存在各种安全隐患。走进郑州的城中村，给人一种窒息的感觉，由于城中村土地资源珍贵，加个房租收益可观，村民自己建的到处是握手楼、接吻楼，并且在走访中了解到城中村房屋出现过坍塌的事件，存在严重的安全隐患；在道路方面，村中除了几条主干道，其他的根本称不上道路，最多可称为“小巷”，拥堵严重；城中村没有什么配套的设施，环境脏乱，随处可见的垃圾且可用的垃圾桶很少；消防安全方面，城中村房屋居住人口多且缺少逃生通道，每家也没有配备消防栓等应急设备，况且道路狭窄，一旦发生火灾，消防车根本无法进入。
2.城中村流动人口远远超过本村村民
从高皇寨村委会了解到，本村现居住人口十三万多人，但本村村民仅一千八百余口，外来租户却有十几万人。这十几万外来人口人绝大多数都是流动人口。
3.城中村租金相对便宜
但“见风长”现象严重。廉价的租金是流动人口集聚城中村的主要原因，他们租不起小区房，只有在城中村居住。但是城中村房租“见风长”现象严重。随着郑州市城中村拆迁改造的不断进行，流动人口向没有拆迁的城中村集中，城中村房租也在疯长。在沙门村调查中，一位被调查的外来人口说：“一间四十多平方米的房子两个月前的租金是350元左右，现在涨到每月600多”，村民的房租收益非常可观，每户每年房租收入几十万元甚至上百万元。这些村民大多没有工作，坐等收租，他们的后代也大多没有稳定的工作。
4.城中村街道小商铺林立，小商贩集中
通过调查发现，他们绝大多数为外来流动人口，靠城中村摆摊收入维持生计，但城中村改造不可避免的导致这部分人大量失业。
二、郑州市城中村对流动人口的影响分析
（一）流动人口的构成、特点及作用
1.流动人口的构成、特点
流动人口是指来自非郑州地区的、非郑州户籍的、在郑州生活和工作的人员。他们主要由刚毕业的大学生、农民工构成，这些人员几乎都是青年人和中年人。目前，郑州市流动人口具有以下两个突出特点：第一，人数多，增长速度快。截至2013年9月，郑州市区流动人口达340万，且每年以25%的速度递增，城区人口密度仅次于广州，居全国第二位。第二，流动人口集中在城中村，生活压力大。流动人口工资相对较低，他们买不起房，只有在城中村租房居住，很多拖家带口，精神和物质上承受较大的压力。并且随着城中村的拆迁改造而不断搬迁，越来越集中在为数不多的城中村里。
2.流动人口对郑州城市发展的作用
流动人口提供了城市经济和各项事业发展所需的劳动力资源。城市建筑方面最为明显，城市建筑行业绝大多数为外来务工人员，他们用辛勤劳动换来了城市发展的日新月异。流动人口拉动了城市消费，为城市的经济发展提供了需求动力。流动人口带来了不同的思想观念，与当地人口相互交流和沟通，丰富了城市的文化内涵，有助于建立开放的城市文化。流动人口中有着许多高技能或一技之长的人才，比如每年都有许多刚毕业的大学生通过创业或就业，实现了自己的价值，为城市的发展不断注入新鲜活力。
（二）城中村满足流动人口生存与发展的需要
在过去相当长的一段时间和现在，城中村成为郑州市流动人口的集聚地，城中村为流动人口提供了居住，生存与发展的空间。
1.城中村暂时解决了外来人口的居住问题
以高皇寨为例，我们从高皇寨村委会了解到，本村现居住人口13万多。其中，本村村民1800余口，外来租户十几万，这些租户主要是毕业大学生、农民工等一些低收入人群，他们在此居住的原因主要是城中村租金相对较低。如柳林村不远的二十一世纪社区居易国际一间40多平方米的房子租金每月1800元。而在柳林村同样面积的房子每月房租仅为560元，低廉的房租解决了流动人口的居住问题。
2.城中村解决了一部分流动人口的就业问题
城中村的个体户绝大多数为外来流动人口。他们以在城中村摆摊为生，因城中村人流量大，这些外来人口年收入颇丰。当问及对是否赞同城中村拆迁改造时，他们明显反对，因为对他们来说拆迁就等于失业。
3.城中村起着“中转站”的作用
“郑漂族”中的多数青年人是毕业不久的大学生，往往具有一定学历或较高的文化素养、知识技能，他们主要寻求在文化产业、高新技术产业等领域一展抱负，为了能在城市生存和发展下去，他们很多人选择暂时在城中村中立足。城中村也为农民提供了逐渐适应城市生活模式和价值观念的场所，为进城农民融入城市起着桥梁纽带作用。从这个角度上来说，城中村也为中国城镇化的推进起着“中转站”的作用。
三、郑州市城中村拆迁改造中流动人口面临的窘境
关键词：城中村；城乡二元体制；改造。
随着改革开放的深入，以及城市化进程的加快，原来紧挨着城市的那些农村全部或大部分耕地被用作城市建设，由此出现了“都市里的村落”也就是“城中村”现象。 广义的城中村是指在城市高速发展的进程中，滞后于时展步伐，游离于现代城市管理之外，生活水平低下的居民区；狭义的城中村是农村村落在城市化进程中， 由于全部或者大部分耕地被征用， 农民转为居民后仍然在原村落居住而演变成的居民区。 本文以狭义的城中村进行分析。
一、城中村出现的原因及存在的主要问题。
（一）城中村出现的原因分析。
首先，我国城市化的快速发展。 世界城市化发展经验表明， 城市化可分为起步、 加速和成熟三个阶段，城市化 30%～70%为加速阶段，而我国现在城市化达 40%，正处于加速发展阶段，要求有更多的土地用作城市建设，政府在征用农村耕地时，往往出现短期化行为，出于对成本的考虑，在对农村进行城市化改造时，仅仅是将耕地作为建设用地，却没有对村落进行改造，征地后的开发建设，企业和政府都将眼光放在项目上，仅考虑当前的利益获得。 此外，政府在改造时有畏难思想，因为对这些农村宅基地进行改造，必然会影响到当地的村民，会面临很多困难，管理层次的畏难情绪是城中村现象长期存在的又一重要原因。 可以说，城中村现象是一个典型的城市化滞后于工业化的特征。
其次， 城中村现象根源在于我国的城乡二元管理体制和土地二元所有制结构。 长期以来，我国对农村和城市的管理一直是分割对立的二元管理体制，在户籍管理、教育服务、福利保障上都严格划分了农业人口和非农业人口的区别。 在对城市和农村的管理上也是完全不同的，“城”和“乡”属于不同的管理机构， 城市的管理法规对农村集体所有的耕地和宅基地没有用。 而且，城中村在耕地被征用后仍然保留农村管理体制，村委会有更大的自主权，并不按照所属的街道办事处进行管理。 此外，我国实行土地二元所有制，城市的国有土地归城市统一规划，而农村耕地和宅基地归集体所有， 这些因素都导致了农村耕地被征用后，原来的农村村落成为了封闭的小社会，缺乏正规的管理，形成了“都市中的村庄”这样一种特殊的社会现象。
（二）城中村存在的主要问题。
（1）城中村建设管理差，布局混乱。 在城乡二元管理体制下，城中村缺乏统一规划，和城市建筑格格不入， 对农村来说它是城市， 对城市来说它又是农村，村民随意乱搭建筑，乱拉电线，有许多“握手楼”、“贴面楼”，房屋拥挤现象严重，消防隐患很大。
（2）城中村基础设施差，村民生活水平低。 由于缺乏统一的管理，城中村基础设施条件很差，缺少排水排污系统，污水横流，垃圾没有统一处理。 道路难以满足消防、救护、环卫车辆通行。 极少有医疗点，很多村民生病就去找民间“赤脚医生”医治。 没有健身、休闲的场地和设施。 此外， 城中村居民原先都是农民，从事农业劳动，现在耕地被征用了，他们就面临新的职业选择，很多村民文化程度不高，也没有相应的技能，找工作十分困难，只能选择体力劳动，获取不多的薪水，因此，他们的生活水平要比城市居民低很多。
（3）外来人口众多，社会治安混乱。 城中村居民失去土地后，找不到合适工作，就将房屋出租，有的甚至随意搭建建筑物出租给别人， 因为租房价格便宜，吸引了很多外地打工者来居住，因此就成了外来人口的聚居地。 由于人口结构复杂，出租屋隐蔽，无人管理，因此成为了犯罪嫌疑人的庇护所，是绑架勒索、贩毒的高发地，社会治安存在极大的隐患。
二、城中村改造面临的困境。
（一）经济利益制约了城中村改造的步伐。
城中村改造不仅仅是将村落改建成城市建筑给村民居住那么简单，其中涉及了村民、政府和开发商的利益，这三者的经济利益不协调好，城中村改造就不能顺利完成。
城中村改造影响最大的是村民的利益。 首先，对城中村进行改造就必须拆除旧的村落、收回土地，因此就面临给村民征地补偿和安置就业的问题， 但是支付补偿金的标准却往往不能让村民满意， 征地补偿标准低了，村民不愿意，标准高了，政府和开发商承担不起， 而最终的结果往往是村民大多不清楚补偿标准，只能是被动地接受，村民的利益得不到有效保障。 其次，村民的逐利心理。 在城中村改造中常常会有一些“钉子户”，他们是城中村改造的最大的反对者，开发商既要满足政府对于城市规划的要求，又要处理好拆迁费问题， 就给改造带来较大困难。 此外， 对于政府来说， 城中村改造要进行基础设施建设， 拆迁费用和公共设施建设都给政府财政造成较大压力。 所以，村民、开放商、政府三者经济利益的交织给改造带来较大困难。
（二）村民的安土重迁思想制约城中村改造。
我国是一个农业大国， 农民对于土地依赖性很强，有着很深的感情，虽然许多农村地区在暴风骤雨式的城市化进程中迅速完成了历史性转变， 使很多农民实现了祖祖辈辈的城里人愿望，但是，实际情况却是很多农民不习惯城市生活， 他们很留恋原来的田园生活， 想继续种地， 尤其是一些老年人最不适应，以前在农村生活，各家各户都认识，抬头不见低头见，邻里之间可以串门聊天，而改造后各自待在家里，没有人说话聊天，老人更感寂寞。 特别是中国农民长久以来就祈求“安稳”，不愿意搬动，守着自己的老房子，这种思想也是影响城中村改造的重要因素。
（三）城中村改造中的一些“面子工程”。
城中村改造有些是拆迁重建， 有些是在原住宅基础上进行规划改造，后者往往会出现“只改面子不改里子”的做法，即仅将原来的旧房子外面重新修整粉刷，对房屋内部就不管理了，这些城中村从外部看是整洁新颖的， 但房屋内部有很多问题， 如墙壁裂缝、房体下沉等，甚至出现危房却没有解决，这与改造的初衷相违背。 对于城中村改造，不仅仅是改善城市面貌， 更重要的是对村民生活质量的提高， 这种“面子工程”只会增强百姓对改造的抵制心理 ，而不能推动城中村改造的顺利进行。
（四）改造后“新城市居民”的管理压力。
目前很多城市都存在重视城中村的景观改造而忽视人的改造问题， 改造后村民的生存方式没有得到根木改变，依旧过着游手好闲的生活，是城市人力资源的极大浪费。 政府虽然会给部分人安置就业，但安排就业的工作性质、技能要求、薪酬情况、劳动强度等，很难让大多数人都满意。 另外，村民不只是简单的身份改变， 更重要的是要用城市居民的标准来管理。 这涉及到一系列待遇问题，如最低生活保障、医疗保险、失业保险、教育等。 改造工作不只是完成硬件环境的转变，软件环境的改变更为重要。
三、城中村改造的基本思路。
（一）转变管理体制是城中村改造的关键。
城中村形成的根本原因就是我国城乡二元管理体制，现代城市的管理严格有序，而城中村的管理仍然是保持农村建制， 这种城乡二元管理对城中村管理上的交叉重复，看似实施管理，实际上却谁也管不着，谁也管不好，造成管理上的混乱和低水平，没有好的管理，当然不能实现城中村良好改造。 因此，应该把城中村纳入城市管理中，服从城市统一规划，降低村委会在城中村的“统治地位”。 村民也应该实现身份的完全转化，由村民转化为居民，不仅仅在管理上统一，在服务上也要统一，包括医疗卫生、交通环境、社会保险、教育等和城市居民享有同样的服务，只有这样，城中村改造才能得到村民赞同和支持，从而减少城中村改造的阻力。
（二）政府调控、市场运作，确保三方利益。
城中村改造能否顺利进行的关键在于三方利益的协调。 对于村民来说， 改造后要获得好的生活环境，提高生活水平；对于政府来说，通过改造美化城市环境，推动城市经济发展；对于开发商来说，要获得其预期的利润。 要实现这三个方面的统一，就要求政府制定切实可行的拆迁改造政策， 规定合理征地补偿标准，合理处置集体财产，解决改造后村民成为居民后的生活、教育、保障等问题，使村民在城中村改造中获得利益，提高生活水平；同时，对开发商，政府要保证公正、公平的竞争环境，发挥市场机制的调节作用，公开招标，发挥开放商的主体作用，保证开发商能够获得相应的利润，从而在政府、村民、开发商三者利益协调的情况下， 推进城中村改造的顺利展开。
（三）对不同类型城中村进行分类改造。
在城中村改造过程中， 要根据各个城市城中村不同的特点有区别地进行分类改造。 对于一些发展相对好的城中村， 基本符合城市规划要求的可以不进行彻底拆除建新房，而是保留原有面貌，对局部进行维修翻新，改善基础设施建设；有些城中村的建筑特色和民风习俗， 可以保留下来的要加以保护。 总之，在城中村改造中切忌一刀切，特别要克服“只改面子不改里子”的现象。 对于严重违背城市规划的城中村要彻底改造， 将城中村改造成为符合城市现代规划的区域，推动城市和谐发展。
（四）“村庄人”的城市化。
对于城中村的改造， 除了物质层面的更新和经济上的补偿外， 还要转变城中村居民的思想观念和生活方式。 城中村的居民虽然身处城市中，名义上是城里人， 但他们的思想观念和生活习惯还没有跟上城市生活的步伐，因此要推进“村庄人”的城市化，通过传单、黑板报、广播等对他们进行现代城市文明思想的宣传教育，开展丰富多彩的社区文化活动，大力转变他们的思想观念， 改变陈规陋习， 提高文明素养，做新型城市居民。
参考文献：
[1] 李志 勇 ， 杨 永 春 . 中国 城 中 村 问题 研究 进 展 [J]. 甘肃 科 技 ，2008（4）。
[2] 丁 洪 建 ，邢 海 峰。城 中 村 的 问题 、成因 及 规 划 管 理 对 策[J].中国知网，2007（12）。
[3] 董永红，王东刚。论城市化的“城中村”改造[J].西北建筑与建材，2003（6）。
【关键词】城中村；改造地；改造时；改造度；改造规划
中图分类号：TU984 文献标识码：A 文章编号：
1.引言
随着三亚专业性旅游城市所面临的新发展形势，城市外延式扩张的深入的同时，三亚内涵式城市化被提到议事日程，对人居环境及人口素质水平较低的“城中村”进行改造，成为推进三亚城市和谐发展的重要环节，与实现三亚国际性滨海旅游城市的战略目标紧密相关。“城中村”土地作为城市宝贵空间资源的一部分需要得到高效的利用，但就三亚现有“城中村”坐地收租等的粗放式发展模式，妨碍了三亚专业性旅游城市主导功能的提升和城市空间的一体化发展。
三亚根据“城中村”所处的具体区位、现状及问题的严重程度和改造开发的迫切性等综合因素，采用因地制宜的开发模式，改变“城中村”空间低效利用状态，促进城市的产业升级和功能调整、提升国际旅游城市品位、提高居民生活质量、构建和谐社会，从而实现由“城市角落”到“城市亮点”的巨大转变。这已是三亚由速度向效益转型的关键时期当务之急。
规划研究范围涉及三亚旧城区及部分周边的“城中村”，主要包括阳光海岸、吴春园、榕根村、月川村、东岸村、海螺村、临春村、红旗街、商品街、建设街、民众街、港门上村、儋州村、南边海、下洋田、水巷村等；分布的区域从三亚市的市中心到城郊边缘。
2.技术路线的提出
为了能更好地改造三亚城中村，首先需要判断哪里要改造、什么时候要改造、改造到什么程度合适，为此针对这些基本问题的判断我们借鉴了国内外关于城中村改造的相关理论与案例，最后得出通过如下三种研究路线回答三亚城中村改造的基本问题：第一、明确城中村在三亚城市空间层级的关系——判定是否需要改造——改造“地”的确定；第二、明确城中村在三亚城市空间层级的改造“时”——判定是否达到改造“时”——改造优先性的判断；第三、明确城中村在三亚城市空间层级的改造“度”——判定改造达到度——改造地的改造程度确定。具体详见图1。
图1三亚城中村改造“地”、改造“时”与改造“度”技术路线
3.三亚城中村改造“地”的确定
3.1 城中村是否改造的判定条件
改造“地”即需要改造的城市空间，比较劣势决定改造“地”。
3.1.1比较劣势
城中村是否改造主要取决于即城中村与其周边存在的比较劣势，主要包括经济效益、社会效益、环境效益的比较劣势。
（1）经济效益的比较劣势（物质形态引起的比较劣势、地块性质、功能引起的比较劣势、土地级差变化引起的比较劣势）
（2）社会效益的比较劣势（从整个城市的角度看待研究对象的社会效益、从居住其内的人对居住环境的判断）
（3）环境效益的比较劣势（开放空间的环境指标（绿化覆盖率、人均公共绿地面积等）；
反映水平空间集约程度的建筑密度和垂直空间集约程度的容积率；反映环境污染的指标）。
3.1.2城市空间层级结构
比较劣势在宏观层面上可以通过确定城市的空间层级的内在“差异”来体现，进而
作为城中村是否改造的一个理论依据。
（1）合理的土地利用方式是城市由内向外依次是CBD用地、商业与办公用地、居
住/工业用地、农业用地；理想化与之对应的空间类型是全球化空间、城市化空间、市民化空间、乡村化空间，两者共同揭示了城市空间的“层级”的关系。
（2）判断城市空间层级是否合理的标准——城市空间的层级与连接的合理性
乡村化空间、市民化空间、城市化空间、全球化空间同时存在于一个城市中并具有“层级”关系；每种类型空间有与其相适应的使用者、经济活动、开发强度、开放性和空间尺度。
（3）层级的内在“差异”决定空间的连接原则：
某个层级的空间只能与同层级、或相临层级的空间连接，不能越过紧邻的层级与更高、或更低层级的空间发生关系。自然化空间是城市中存在的、也是必须的，可以与其它任何空间连接。
3.2三亚主城区空间层级结构的确定
城市空间层级结构为改造提供一个指导，也提供一个约束，不仅有利于对城市空间宏观的把握，处理好整体与局部的关系，还有助于回答“哪里要改造、改造到什么程度的问题”。
下面分析三亚市主城区空间层级结构的基本类型，详见表1。
表1 三亚市主城区空间层级结构的基本类型
3.3 三亚城中村空间层级的比较劣势与改造“地”的确定
通过三亚主城区空间层级结构图可以发现，10个地方出现空间连接紊乱：详见图2:
1阳光海岸（四更园） （图A处）
2儋州村及周边地带 （图B处）
3吴春园片区周边地带 （图C处）
4建设街及周边地带 （图D处）
5群众巷及周边地带 （图E 处）
6红旗街及周边地带 （图F处）
7水居巷及周边地带 （图G处）
8港门上村及周边地带 （图H处）
9商品街及周边地带 （图I处）
10榕根村及周边地带（图 J处） （图2 三亚城中村空间层级的比较劣势)
空间层级连接紊乱主要表现为：空间支离破碎；不同层级的城市化空间、市民化空间、乡村化空间任意连接；需要整治的市民化空间与急需改造的乡村化空间排列组合较随意。
因此，从三亚主城区城市空间层级结构图可以得出：1城市空间层级连接出现紊乱主要还是集中在本次规划研究范围内的各城中村。2通过如下表可以明显得出三亚城中村与其周边的比较劣势。3从空间层级结构可以得出三亚目前需要改造城中村。
为此，通过上述判断分析，就可得出三亚城中村改造“地”的一览表，具体详见表2。
表2三亚城中村改造“地”一览表
当然，政府在实际操作中，水巷村、港门下村、下洋田、南边海等城中村己做好了规划，并在一定程度上进行了改造开发建设。而实际上如果城中村所在区位的特殊性以及大项目的带动，能保证开发建设的成功也是可行的。
3.4 三亚城中村改造“地”的分类
结合上述第三章的空间形态研究和各城中村内的村民身份转变程度可以分为如下三大类：旧城改造区型、城中村型、城郊村型。
（1）旧城改造区型
该类型的城中村主要是指：阳光海岸——四更园、吴春园、儋州村、建设街、红旗街、群众巷、商品街。位于三亚城市中心区（主城区），周边已被繁华的商业和城市其它用地所包围，村民已基本向城市居民转换，片区也已建设成社区，但其建筑的功能性质、质量和立面与城市发展和整个片区的功能定位不相符合的旧城改造区。
（2）城中村型
该类型的城中村主要是指：榕根村、月川村、水居巷、港门上村、南边海、下洋田。位于三亚城市中心区（主城区）或城乡结合部，周边被一些零星的沿街小商铺所包围，少量村民已向城市居民转换，片区也有少量已建设成社区，但其建筑的功能性质、质量和立面与城市发展和整个片区的功能定位不相符合的城中村。
（3）城郊村型
该类型的城中村主要是指：东岸村、海螺村、临春村。位于三亚城市郊区部位（城乡结合部），具有较多的土地，城市近期建设不会覆盖的地区，主要以农村户口为主；但其现状大部分建筑以低层、部分建筑存在一定的安全隐患，村内公共基础设施较缺乏，从上位规划的功能定位与城市发展目标来看是不相符合的城中村，将通过合理的改造开发模式进行建设。
4.三亚城中村改造“时”的确定
4.1 城中村改造“时”的判定条件
改造“时”即是改造效益最高的时间段。
（1）旧城/城中村改造的成本随着时间的变化曲线应该是“U”型，改造时也就是成
本曲线“U”型的下限，超过最低“机会成本”的改造时期，可能导致改造的成本加大，详见图3。
图3改造机会成本曲线图
（2）改造的标志：人口构成的变化、租金的绝对或相对减低。
（3）改造“时”的影响因素：物理形态的自然老化、人们需求观念的变化、城市空间结构的调整、土地使用的机会成本。
（4）改造“时”的确定——改造影响因素的交集
不同因素引起的改造时如果能够具有“同时性”，则改造效益最佳，详见图4。
图4改造影响因素的交集图
4.2 三亚城中村改造“时”的确定与分类
根据对各城中村的现场调研，并按照上述的改造“时“的判定条件，具体详见表3。
表3三亚城中村改造“时”确定的判定条件表
注：优先1——已达到改造程度
优先2、3——即将达到改造程度（若有项目带动，也可改造）
优先4——还未达到改造程度，特别还有几个自然村落
政府在实际操作中，水巷村、港门下村、下洋田、南边海等城中村己做好了规划，并有项目的带动，在一定程度上进行了改造开发建设。
5.三亚城中村改造“度”的确定
5.1城中村改造度的判定条件
城中村改造存在两个层面的“度”：对现状的保留程度和改造后要达到的程度。因此，城中村改造度的确定一般遵循如下原则：
（1）宏观层面上“度”：
改造度要满足城市空间层级的内在“差异性”的连接原则：
1某个层级的空间只能与同层级、或相临层级的空间连接，不能越过紧邻的层级与更高、或更低层级的空间发生关系；
2自然化空间是城市中存在的、也是必须的，可以与其它任何空间连接。
（2）微观层面上“度”：
1现状的保留部分——要与宏观“度”的空间层级相匹配；
2改造后的空间特征——也要与宏观“度”的空间特征相符合；
3改造地的经济可行性、社会的可接受性，改造对象的独特性。
5.2 城中村改造“度”的基本类型
几种常见引起改造度变化的改造方式，列表详见表4。
表4 改造度“度”的基本类型
5.3 三亚城中村改造“度”的确定
根据对各城中村的现场调研，并按照上述的改造度的判定条件，可得出如下图5。
图5三亚城中村类型与改造“度”
6.结语
随着新城镇化进程的推进，城中村改造已成为困扰各城市经济发展社会发展的迫切问题。每个城市或多或少都存在着一定量的城中村，通过结合当地的实际情况，科学合理地确定哪些需要改造、什么时候改造、改造到什么程度，成为了城中村改造关键一步。为了更好解决与合理推进城中村改造问题，建议规划管理者有必要编制城市或片区的城中村改造专项规划，回答好城中村改造“地”、改造“时”、改造“度”等基本问题，从而健康有效、可持续地推进新型城镇化的发展进程。
参考文献：
关键词:城中村改造 问题 对策
中图分类号:TU984文献标识码:A
文章编号:1004-4914(2010)06-018-02
改革开放30多年来,随着社会经济的快速发展,我国城市建设的步伐明显加快,城市的快速发展,需要获得扩展的空间,在许多城市中,昔日城乡结合部中的农村被包围在城市地域之中,成为城市中的一个特殊地域――“城中村”。
长期以来,由于缺乏统一规划,城中村的基础设施欠缺,同时,因为管理薄弱与外来人员混杂,城中村违法建设、违法占地屡禁不止,消防隐患大、治安问题突出。这些问题不仅影响到城中村内居民的生产生活,而且影响到城市的整体环境和发展,成为城市发展中许多城市问题的焦点所在。本文以陕西省西安市为例,探讨了城中村改造过程中面临的问题及其解决办法。
一、西安市的城中村改造现状
西安的城中村数量在全国属于较多的城市之一,仅新城、莲湖、碑林、雁塔、未央、灞桥城六区和4个开发区人均耕地在0.3亩以下的城中村共286个,再加上长安、临潼、阎良3个郊区40个城中村,共计326个城中村,人口约46万人,有各类土地21.6万亩。作为改造重点,西安市二环路以内的行政村有72个,涉及农业人口2.5万户、8.98万人,集体土地2.3万亩左右。
这些城中村,特别是二环以内的72个城中村的基本特征有:一是耕地极少,许多村子村民几乎无地可耕;二是地理位置优越,生产经营主要以房屋出租为主,以房生财;三是村内公共基础设施薄弱;四是规划建设管理缺位,村庄建设无序发展,违章建筑不少,安全隐患较多;五是大量流动人口涌入,成为社会不良现象的多发地。随着城市化进程的加快,实施城中村改造,已成为改善群众居住条件,提高群众生活水平的迫切需要;成为改善西安城市形象,提升城市品位的迫切需要。
西安市城中村改造自2002年以来,经历了起步、探索和全面发展三个阶段。2003年西安市将城中村改造正式提上城市改造议题,但是城中村改造牵连到城中村民失去自有民宅后的生计问题,改造过程遇到的问题繁多,由此西安的城中村改造一直发展滞后,西安的城中村改造主要以借鉴其它城市的经验并结合自身实际情况逐步推进。在此期间政府曾经出台过《西安市城中村改造办法》,《办法》中指出,西安在城中村改造过程中,将村委会改建成社区居民委员会,将村集体经济实体改造成由现代企业制度规范的股份制公司,逐步建立城市运行及管理模式。2005年,经过长期的摸索及试验,西安的城中村改造终于得以大规模进行。2007年8月成立了西安市城中村改造办公室,正式机构的成立,全力推进了西安市人居环境的改善和城市功能的提升。截至2008年年底,共完成53个整村882万平方米的拆除工作,安置房建设已累计开工411.7万平方米,占产权置换面积518万平方米的80%。其中,2008年以前整村拆除12个,2008年全年完成整村拆除41个,实现了跨越式发展的一年。拆迁面积689万平方米,开工建设面积460万平方米,累计完成投资79亿元。完成55个村的农转居工作,完成56个村的清产核资工作,完成46个经济体制改革工作,完成34个村撤村建社区工作,计划至2011年基本完成二环内城中村改造。当前,城中村改造已成为西安市城市建设的重要组成部分。
二、西安市“城中村”改造工作面临的主要问题
由于西安市“城中村”改造工作本身的复杂性、艰巨性和长期性,使“城中村”改造过程中主要面临以下几个问题。
1.“城中村”改造缺乏国家宏观政策的支持。到目前为止,国家没有一部关于指导“城中村”改造的法规文件,除直辖市外也没有省级政府出台的法规。在国家出台的现有法规文件里也很难找出指导“城中村”改造的条目。目前“城中村”改造方面的有关法规政策都是各地、市根据自己的实际参照其它城市的做法制定的,其政策的完善程度不足,造成实际操作中因缺乏依据而出现偏差,影响到“城中村”改造工作的顺利进行。另一方面,“城中村”改造总体进行缓慢,改造任务十分艰巨。相关部门在土地利用和征地拆迁中,建设与改造未能同步实施,而且责、权、利不配套,缺乏宏观指导性的体制合力措施,“城中村”改造的有关指导性政策亟待制定和完善。
2.“城中村”改造土地转变办法亟待修订。按照西安市政府《关于加快“城中村”改造工作的意见》确定的“改制先行,改建跟进”的工作原则,西安市“城中村”改造要完成人均耕地在0.3亩以下的“城中村”无形改造(即“四个转变”)工作,其中集体土地转变为国有土地的操作难度较大,在政策上尚未得到很好的解决。改造的规划导向不够明确。“城中村”改造既没有改造进度、开发模式、安置地块的规划,也没有将“城中村”改造纳入区域性的开发规划,因而改造缺少计划性和前瞻性。
3.城中村改造过程中资金压力大,很难实现“无形改造”和“有形改造”并重。通常情况下,城中村改造的安置方案是货币补偿、房屋安置以及货币补偿加房屋安置三种安置方案供村民根据自身情况灵活选择。补偿面积除了按照西安市城中村改造政策,给每个村民分配一定的面积之外,还考虑到无形改造之后,村民转为居民之后的生活来源问题又增加了部分开发用房,并在临时过渡费、残疾人补助、村民子女考取大学补助、补助产权房性质等方面给予了更多的优惠政策。
在这个过程中,因成本过于高昂,政府自己开发的方式往往难以启动,所以,包括西安市在内的很多城市的“城中村”改造基本上都采取了“自筹资金、自主经营、自我改造”思路。然而,在这一思路下,对绝大部分村庄而言,一无资金积累,二无贷款抵押,很难拿出大量的资金进行改造建设,更谈不上实施“无形改造”了。
4.城中村改造后流动人口租房难。由于城市的发展需要很多的外来务工人员,因此城中村农民就依靠低廉的房租来吸引这部分人群在城中村居住。2009年初,西安有240多万流动人口居住在城中村,随着城中村改造进程加快,外来务工人员租房问题凸显。城中村在改造前额外承担了一些廉租房的功能,改造后,价格低廉的出租屋没有了,会影响到部分地区的社会治安,这个问题也亟待解决。
三、对构建和谐西安,加快“城中村”改造工作的对策建议
1.加强组织领导,从行政管理体制和机制上确保城中村改造工作的顺利进行。建议从人员配置、经费保障方面加强市、区两级“城中村”改造协调组织,由政府分管领导牵头,各相关部门参与,加强“城中村”改造办公室对各项工作的统筹协调。同时,要明确职责分工,加大总协调力度,增强服务意识。在此基础上应该继续实施好《西安市“城中村”无形改造工作方案》,确保城市二环以内“城中村”撤村建居工作顺利完成。
按照“规划先行”的工作原则,建议对三环内的所有村庄及三环外人均耕地在0.3亩以下的村庄的基本情况进行全面调查,在此基础上进一步完善“城中村改造专项规划”的编制,并继续做好全市“城中村”分批改造规划图、“城中村”用地规划图、各村控制性指标图,加快“城中村”分批改造规划图的科学编制工作。同时,做好编订《西安市“城中村”改造规程》的工作,推进西安市“城中村”改造顺利开展。使基层进一步了解相关政策,熟悉办事程序,推动“城中村”改造深入开展。
2.积极推进“城中村改造中集体土地转性问题”的解决。“城中村”改造涉及的“四个转变”中,集体土地转为国有土地的转变操作难度较大,在政策上没有依据,已成为制约改造进度的瓶颈。从全市实施“城中村”改造的村庄实际反映看,大多数村庄改造中普遍存在集体土地的转性问题。虽然从政策上讲,农用地可依法转用及征收为国有土地,但是,目前土地管理仍然沿用根据城市建设的需要,逐宗土地依法征用的作法,审批程序复杂,很难适应当前“城中村”改造的需要,建议有关部门为土地转性工作创造条件。
3.加大对“城中村”改造项目招商引资活动的扶持力度,解决“城中村”改造资金不足的问题。要本着“宣传引导、注重实效、推向市场”的原则,吸引有资质、有信誉的知名大企业介入“城中村”改造。策划包装每个城中村改造项目,站在投资者的角度换位思考,突出客商的需求,并投入大量人力、物力,邀请专家、相关工作部门的领导、各层面代表对项目的功能定位、概念规划、投资收益等进行充分论证,进而制定详实可行的《综合改造规划方案》,提高招商引资的成功率。这样可以很好地解决城中村改造过程中资金不足的问题,促进无形改造与有形改造同步发展。
4.建议改造时同步规划建设公共租赁住房。据了解,杭州市对城中村改造时,将外来务工人员公寓建设纳入同步规划来解决部分人员居住问题。郑州市则通过借助城中村改造大力推进廉租房、周转房等保障型住房项目建设。划出一定比例的小户型作为过渡性廉租房和周转房,满足外来务工人员的居住需求。截至2009年1月,常州武进高新技术产业开发区建成“新市民之家”15个,使1.3万名外来务工人员得到安居。因此,西安市在进行城中村改造过程中可以同步规划、建设集中外来务工人员公寓,以最优惠的价格租给这个群体,确保他们能够正常地工作和生活。
城中村是中国城市化进程中的一个特殊现象,有其长期存在的历史和社会原因,在改造过程中应以可持续发展战略去考虑,强调人与自然的融合,尊重历史和文化的发展,以最快、最优的方式进行“城中村”的改造,实现西安以及全国城乡结合的繁荣新局面。
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洛北乡所属各村洛阳市最主要的“城中村”，这对于洛北乡领导来说，“城中村”改造是机遇也是挑战。
“城中村”喜变脸
洛北乡辖东下池村、西下池村、瞿家屯村、西小屯村、东涧沟村、五女冢村、金谷园村和西工村8个行政村和香榭里・阳光、洛浦・御博城2个社区，它们均分布在洛阳西工区的周边，与西工区各办事处和相关社区交叉相连，面积约6平方公里，有4500多户人家，常住人口1.5万余人，是典型的“城中村”。
近年来，该乡先后开发建设了洛浦・御博城、香榭里・阳光、水榭王城、阳光水岸、盛世唐庄、白金都会等小区。
这些小区规划合理，设计新颖，设施先进，功能齐全，内部实现了净化、亮化、绿化、美化“四化”同步。精品小区的不断涌现，使“城中村”的形象得到了不断提高。
为了进一步提高农民的生活水平，促进农民向二三产业转移就业，洛北乡转变了经济管理模式，通过实行资产清核、股份量化，进一步推动了集体经济管理形式的创新，切实解决了“人往哪里去”的问题。
根据本乡实际，洛北乡以项目建设为龙头，对“城中村”进行了强有力的改造，随着“城中村”改造的推进，一些开发小区成立了社区，实行了社区统一管理，这样，农民变成了市民，实现了城乡对接。
“城中村”的改造拉动了经济大发展，实现了土地及各种公共资源最大限度的整合，促进了传统商贸服务业、现代服务业和村组经济、民营经济、合资经济、外来经济等不同投资主体的发展。这些主体经济的发展，成为洛北乡经济增长的源泉。
多维改造工程
要改造“城中村”，首先要理解城中村。“城中村”是多维的。因此，改造“城中村”也是一项多维改造工程。
“城中村”是城市化进程中的一个复杂的问题，在洛阳面临发展模式全面转型的重要历史时期。对它的改造不仅是单纯的开发项目，它还包括城市功能的全面完善和城市建设品质的全面提升。它涉及政治、经济、社会、文化、法律等诸多问题，需要政府、村民及社会各方面的通力合作，同时也要有资金和组织机构等方面的充分保障。
随着“城中村”建设用地的日趋枯竭，以后的开发改造将涉及村庄的搬迁和村民的整体安置。这样，政府面临的工作难度和强度将进一步增大；另外，村民自身的改造也是“城中村”改造中的一部分。如何加强对村民的教育培训，如何引导村民自主创业，怎样对自主创业进行有效扶持，如何实现村民生存方式和管理体制的转变，都是在“城中村”改造时需要重点关注的问题。
民生问题也是“城中村”改造中要面临的最大难题，由于集体经济及私人出租房屋经济是村民的主要生活保障，他们担心，改造后长期赖以生存的房产和土地，将无法解决自身以及家人的长远生计。
同时，现行的补偿标准具有一定的滞后性，难以符合村民的期望，标准低了，村民不愿意，标准高了，政府承受不了。
另外，“故土难离”、“故邻难舍”和安于现状等思想观念的存在，使绝大多数村民既想改又怕改，顾虑重重，这已成为制约“城中村”改造进程的最大障碍。
在“城中村”改造前期，除了费用高，政府财政压力大外，一不小心，就会引起深层次的矛盾。由于“城中村”改造涉及土地的转制、村集体资产和村民房屋的处置、村民的生活来源和保障问题等，这些问题与村民的利益交织在一起，比一般的旧城改造复杂得多。
目前情况下，土地的审批和招商引资，也都是摆在“城中村”改造面前的重大难题。
不停歇的脚步
“困难虽然存在，但脚步不能停歇。”这是洛北乡人民的心声。
根据河南省委、省政府和洛阳市委、市政府对“城中村”改造的总体要求，2008年年初，西工区成立了“城中村”改造指挥部，以洛北乡西小屯村、东涧沟村、五女冢村三村改造为龙头，掀起了“城中村”改造的新。指挥部成立以来，从调查各村资源、制订拆迁安置补偿方案、营造拆迁改造氛围、招商引资、详细建设规划、变更土地性质等方面着手，加快了“三村”特别是五女冢村改造步伐。
“城中村”改造的根本目标是改善用地功能结构，发挥土地区位价值和商业价值，营造良好的城市环境。对于村民来说，要实现非城市人口向城市人口的转变，使村民与城市居民一样享受到现代物质文明和精神文明。显然，无论从土地的合理利用，还是从生活水平的提高来看，“城中村”的改造都是有益于民的。
“城中村”改造显然是不能盲目的，面对存在的困难，洛北乡领导班子明确了开发改造的指导思想，基本原则和具体措施。
“我们要以改善居民生活水平和城市环境为目的，以科学规划和管理为基础，以经济手段为动力，以政策优惠为保证，以促进城市可持续发展为目标改造‘城中村’。”洛北乡领导踌躇满志。
在“城中村”的改造原则上，洛北乡首先强调要坚持以人为本，切实保护农民的各项权益。拆迁、安置和各项改造工作中都要最大限度地维护村民的利益。在城市建设、环境卫生、卫生保健、最低生活保障、文化教育等关系居民切身利益的事项上实现与城市居民的同等待遇。
在规划上，遵循城市功能要求，尊重村民生活习惯，坚持就地改造和易地新建相结合、继承传统建筑和体现地方特色相结合，做到优化组合、合理布局，打破行政村界限；在规划设计理念上，充分彰显小区的文化特色和个性，努力把小区打造成集居住、休闲、娱乐、服务为一体的优良社区。
此外，洛北乡始终把公平、公正、公开的原则贯穿于旧房拆迁、新房安置和工程建设的全过程。无论是政策的制定还是合同的签订，都坚持让群众参与，扩大群众知情权，努力提高工作透明度，赢得群众的信任，保证了“城中村”改造工作的平稳有序。
为了确保“城中村”改造的有效实施，洛北乡从多方面制定了具体措施。
“城中村”的改造，土地处置是关键。洛北乡依据有关法律法规和程序，对“城中村”土地实行性质变更与征地补偿费相抵的方式，将原村、组的集体土地转为国有土地，使“城中村”土地由有偿、有期限使用转为可进入商品房市场的国有土地。这样，从根本上解决了土地产权问题。
“城中村”改造建设依赖于雄厚的经济实力，但国家的投入是有限的。为此，在政府提供优惠政策积极引导下，各村不断调整产业结构，引进先进技术和管理方法，提高自身的造血功能，加大招商引资的力度，吸引有实力的大企业参与到“城中村”改造中。洛北乡鼓励各种性质的企业和投资主体以合资、合作、独资等各种方式来这里办企业、兴建生活小区、进行基础设施建设、发展商贸业和新兴服务业。通过这样的方式，逐步完成对“城中村”的改造。
为了建立健全社会保障机制，消除农民的后顾之忧，乡政府建立和完善了农转非人员养老、医疗、失业等社会保险制度，实现了与城镇职工社会保障接轨。
