时间：2023-12-25 15:32:15
序论：在您撰写低风险投资市场时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
【关键词】债券；基金；股票；信托
一、近三年我国A股投资者的盈利现状
至2009年八月以来中国A股经历了三年多的熊市，众多投资者在股市中亏损严重。在股市有有一个二八定律：10%的投资者盈利，10%的投资者持平，80%的投资者亏损。而在近三年内A股的漫漫熊途更是让众多的投资者深度套牢。那如何在熊市中尽可能的的保护好本金，并在尽可能低的风险下实现我们资产的增值呢？这就需要我们进一步的了解低风险投资产品并进行低风险产品配置。
二、增加无风险产品配置尽可能的获得无风险收益
（一）债券逆回购交易
当我们在股市疲弱的时候常常会选择轻仓操作，将大量的资金闲置起来观望。闲置的资金只能得到千分之五的活期存款利率，这其实是放弃了获得了资产增值的宝贵机会。债券逆回购交易能让投资者本金安全的情况下获得高于活期存款数倍的收益。
1.债券回购的定义
债券质押式回购简单地说就是交易双方以债券为质押品的一种短期资金借贷行为。其中债券持有人（正回购方）将债券质押而获得资金使用权，到约定的时间还本并支付一定的利息，从而“赎回”债券。而资金持有人（逆回购方）就是正回购方的交易对手。在实际交易中债券是质押给了第三方即中国结算公司，这样交易双方更加安全、便捷。
2.逆回购交易的品种
投资者经常参与的债券回购品种包括：上海证券交易所可交易的质押式回购（括号中为交易代码）分为1日（204001）、2日（204002）、3日（204003）、4日（204004）、7日（204007）、14日（204014）、28日（204028）、91日（204091）、182日（204182）共9个品种；深圳交易所分为1日（131910）、2日（131911）、3日（131900）、7日（131901）共4个品种。我们可以根据自己的需要选择不同的品种进行交易。
3.债券逆回购的收益计算公式
成交额×年收益率×回购天数/360天-手续费=收入
4.逆回购交易的优点
（1）流动性好，投资者可利用债券逆回购精准管理闲置资金。（2）收益选择具有主动性，投资者可以债券逆回购时选择符合预期的利率进行操作，可以在收益率上有主动选择的权利。（3）收益稳定，债券逆回购收益率大大高于同期银行存款利率水平，且不承担市场风险。（4）交易便捷，目前大多数证券公司客户在交易时间内可以通过交易系统直接进行沪深两市的逆回购交易。
（二）货币式基金
当我们判断市场趋势走弱，未来一段时间将轻仓操作时，我们可以选择将闲置资金买入货币基金，在回避风险的同时轻松获得收益。
1.货币基金的定义
货币基金是聚集社会闲散资金，由基金管理人运作，基金托管人保管资金的一种开放式基金，货币基金资产主要投资于短期货币工具（一般期限在一年以内，平均期限120天），如国债、央行票据、商业票据、银行定期存单、政府短期债券、高信用等级企业债券、同业存款等短期有价证券。
2.货币基金的特点
实际上，货币市场基金投资的范围都是一些高安全系数和稳定收益的品种，所以对于很多希望回避证券市场风险的企业和个人来说，货币市场基金是一个天然的避风港，在通常情况下既能获得高于银行存款利息的收益，又保障了本金的安全。
3.货币型基金的优点
（1）流动性好，货币基金流动性仅次于银行活期储蓄。（2）收益稳定，货币基金每天计算收益，一般一个月把收益结转成基金份额，收益较一年定期存款略高，利息免税。（3）本金安全，货币型基金本金比较安全。适合于流动性投资工具，是储蓄的替代品种。一般情况下；预计收益率高于一年期定期存款的利息，而且没有利息税；随时可以赎回，一般可在申请赎回的第二天资金到帐。（4）费用低，货币基金一般没有申购赎回费用，非常适合追求低风险、高流动性、稳定收益的单位和个人。（5）投资门槛低，货币基金的单笔投资仅需人民币1000元即可。
（三）股指期货期现套利
1.股指期货期现套利的定义
股指期货期现套利是指利用股指期货价格和股指期货所对应的一揽子股票的价格之间的价差来完成套利的操作模式。
2.股指期货期限套利操作的注意事项
在实际操作的行情中，由于融券操作受到各种限制，因此只能在期货价格高于现货价格时，以卖空期货，买入现货的价格来实现套利，如期间没有反向平仓机会，则会在月底期指结算时获取收益。如期间有价差缩小可以实现反向平仓的机会，则会在期间反向平仓实现收益并进行下一次套利操作。
期现套利由于需要在极短时间内完成期货和现货的多笔交易，因此基本以程序自动交易为主，同时对投资者的操作要求和经验要求较高，投资者需要进行一定的培训和指导。
3.股指期货期限套利的优点
（1）风险低，操作一个月以上基本不存在亏损可能。（2）流动性好，正常情况下一个星期，最长一个月即可实现收益获取现金。（3）收益较高，当前市场条件下年收益约6-20%。（4）投资条件比较高，股指期货期限套利单笔投资人民币1000万元以上，并对股指期货市场有一定了解的投资者。
三、适当增加低风险资产的配置
（一）信托固定收益类产品
1.固定收益信托产品的定义
固定收益信托产品是指由信托公司发行的，收益率和期限固定的信托产品。融资方通过信托公司向投资者募集资金，并通过将资产（股权）抵押（质押）给信托公司、以及第三方担保等措施，保证到期归还本金及收益。
2.固定收益信托产品的优点
（1）收益较高，由于信托的产品灵活设计，产品在承受较低风险的同时可以获得比起国债、银行存款等同类固定收益的产品更高的收益。（2）风险较低，有抵押、质押、担保、结构化设计等多种措施保证信托投资人可以按期获得预期回报。
（二）债券型基金
1.债券型基金的定义
以国债、金融债等固定收益类金融工具为主要投资对象的基金称为债券型基金，因为其投资的产品收益比较稳定，又被称为“固定受益基金”。
2.债券型基金的分类
根据投资股票的比例不同，债券型基金又可分为纯债券型基金与偏债劵型基金。两者的区别在于，纯债型基金不投资股票，而偏债型基金可以投资少量的股票。偏债型基金的优点在于可以根据股票市场走势灵活地进行资产配置，在控制风险的条件下分享股票市场带来的机会。一般来说，债券型基金不收取认购或申购的费用，赎回费率也较低。
3.债券基金的优点
（1）低风险，由于债券型基金的投资对象——债券收益稳定、风险也较小，所以，债券型基金风险较小，但是同时由于债券是固定收益产品，因此相对于股票基金，债券基金风险低但回报率也不高。（2）收益稳定，投资于债券定期都有利息回报，到期还承诺还本付息，因此债券基金的收益较为稳定。（3）注重当期收益，债券基金主要追求当期较为固定的收入，相对于股票基金而言缺乏增值的潜力，较适合于不愿过多冒险，谋求稳定收益的投资者。（4）投资条件低，单笔人民币1000元即可。
四、证券市场投资者在弱市下实现资产保值增值策略小结
在当前A股市场持续低靡的情况下因股票的亏损而直接放弃证券理财是明显的因噎废食行为。我们要充分了解各种理财产品的功能和特点，针对自己当前的情况制定适合自己的投资计划。例如随时准备买股票的投资者可以将闲置资金投资于流动性高无风险的产品如债券逆回购、货币型基金；如果资金量较大同时以获得稳定收益为目的可以选择股指期货期限套利、信托投资等；如果不想过多冒险谋求稳定收益可以投资债券型基金和债券。总的说来证券理财产品丰富多样，选择适合我们自身情况的产品在弱市下也可以获得资产的保值增值。
参考文献
过去30多年来,国际资本一直源源不断地流入新兴市场国家,并出现过三次:第一次是1978～1981年间,国际资本重点流向中东、非洲和拉美,主要集中在石油及其他矿产资源领域。上世纪80年代初发生拉美债务危机后,这次随即终结。第二次是1989～1997年间,重点流向亚洲和拉丁美洲,主要领域是制造业,尤其是出口加工产业。正是在此期间,中国逐渐成为世界上重要的国际资本接受国。1997年亚洲金融危机爆发后,这一次国际资本流动也宣告结束。第三次是2002～2007年间,重点是中东和中东欧地区,主要投资领域是房地产,最突出的例子是阿联酋的迪拜。这次投资浪潮在2007年达到最高峰。据世界银行估计,2007年流入新兴市场国家的国际私人资本净额超过了1.2万亿美元。
受国际金融危机的影响,2008年国际投资活动锐减。据美国国际金融研究所估计,2008年流入新兴市场国家的国际资本净额为6670亿美元,2009年为4350亿美元。但许多迹象表明,随着世界经济的逐步复苏,今年流入新兴市场国家的国际资本净额会有所增加,美国国际金融研究所预计能达到7220亿美元,将超过2006年的水平。如果出现这样一种局面,今年就很可能是新一轮国际投资的起始点。
2008年国际金融危机全面爆发时,国际经济界人士多认为,新兴市场国家在贸易和金融领域过于依赖发达国家,因而更脆弱,受危机的创伤会更重。从实际情况看,2009年多数地区的新兴市场国家的确出现了严重的经济衰退,拉美地区整体衰退2.3%,中东欧地区是6.6%,俄罗斯达9.0%。但是,东亚、中东和非洲地区经济仍保持了增长,中国经济增长了8.7%,印度是7.2%。世界银行4月7日最新发表的报告显示,今年各主要地区的新兴市场国家经济将普遍扭转颓势,恢复增长,而东亚地区经济增长率能达到8.7%。据美国国际金融研究所预计,今年中国经济增长率将达到10%,印度为8.5%,巴西和俄罗斯分别为5.8%和 3.7%。
相比之下,美国、西欧和日本等发达国家经济很是困难。去年,发达国家整体衰退幅度达3.5%,美国为2.5%,欧元区为3.9%,日本为5.2%。据经和组织4月7日发表的经济评估报告,预计今年西方七国经济能够实现增长,但增长幅度不大,尤其是欧洲经济会更加艰难。事实上,德国经济在今年1季度已经出现了0.4%的萎缩,表明发达国家经济仍有“二次衰退”的可能性。美联储4月7日公布3月16日的会议记录也显示,美国决策层对经济状况的评估悲观,对经济前景很是忧虑,认为经济中已经形成的多方面恶性循环,将对经济构成长期无法消除的威胁。
文章编号：1005-913X（2015）10-0205-02
一、海外绿地投资的内涵
对外直接投资（Foreign Direct Investment，FDI）是指一国或地区的对外直接投资者通过垄断优势或比较优势的国际转移，获得部分或全部外国企业的经营控制权，以实现最终目标与直接目标高度统一的长期投资行为。FDI有两种进入方式，即绿地投资（Start-up or Green-field Investment）和海外并购（Merger & Acquisition，M&A）。绿地投资（Greenfield Investment，GFI）也称新建投资，是指跨国公司依照东道国的法律，以“一揽子”生产要素投入的方式在东道国新建全新的企业，形成新的生产能力，它不考虑东道国的相应产业市场原来是否存在着一定的生产能力，新建的企业可以是独资企业，也可以是合资企业。
二、海外绿地投资的非市场风险与特征
（一）海外绿地投资的非市场风险
非市场风险是根植于市场机制以外因素引起的风险。这些风险是超“经济”的，一旦发生后企业往往很被动或是无力抵御。本文对绿地投资非市场风险的涵义界定为：企业在对外投资过程中可能出现的，相对于市场风险而言的，根植于市场机制以外的，与投资企业所处的宏观制度、政治体制、内生性的社会因素以及与企业自身有关的非经济因素给企业绿地投资带来损失的可能性，它是投资者难以抵抗且不易通过具体的财务指标进行衡量的风险。
（二）海外绿地投资非市场风险的特征
1.风险的非市场性质特征
市场风险可以通过交易行为体现出来，一般来说，市场风险可以体现为一定的财务指标，风险的损失最终体现为市场化的损失。而非市场风险脱离于市场机制，是多种非市场因素综合作用的结果，很难用经济计量的尺度去测定，其发生往往不能以货币性的财务指标进行衡量。
2.风险度量的模糊性
非市场风险的“超经济”特点，决定了这种风险无法像市场风险那样在资本市场中得以体现，使得企业很难从整体上对非市场风险加以准确计量，目前国际上大多采用专家评判的定性与定量的综合评价方法，对投资环境的优劣进行对比，以便企业做出决策。
3.风险的隐蔽性与突发性
非市场风险的模糊性，决定其不能通过市场交易提前察觉，相对于市场风险而言，非市场风险隐蔽性强，是一种内生性的社会因素，识别和判断难度增大，导致风险产生的突发性。
4.风险的多样性与多层次性
绿地投资项目建设周期长、规模大、涉及范围广、受到的非市场风险因素数量多且种类繁杂，大量的风险因素之间内在关系错综复杂、而各风险因素之间与外界因素交叉影响又使风险显示出多层次性。
三、企业海外绿地投资的非市场风险因素分析
（一）东道国非市场风险因素分析
1.东道国政治风险因素
（1）战争与内乱风险。由于东道国社会民族多元化、种族歧视、宗教冲突等各种矛盾所引起的社会动乱、暴乱及恐怖活动可能使绿地投资项目终止或建设现场遭到严重破坏。一旦动乱发生，境外投资者往往成为首要的袭击目标，对投资者的人身和财产安全构成巨大威胁，企业的资产将很难得到有效保护和撤回。
（2）政策变动风险。包括东道国政策反复多变，如税收政策的变动、优惠政策的取消、货币制度改革等;各类限制性政策出台，如价格管制、外汇管制、劳工限制等。
（3）第三国干预风险。海外绿地投资可能会受到外界的阻力，主要分为两类：一类是第三国政府直接采取制裁的风险，就有可能面临无法进入美国市场、不能在美国融资等风险;另一类是在第三国借助所谓的“法律”手段阻止投资。
（4）国有化风险。国有化是指一个主权国家依据其本国法律将原属于外国直接投资者所有的财产的全部或部分采取征用或类似的措施，使其转移到本国政府手中的强制性行为。由于电力行业高度的自然垄断属性，很容易被东道国政府直接征收或间接征收。
（5）违约风险。违约风险主要集中于部分发展中国家和转轨国家，是指东道国在接受外国投资过程中发生毁约或违约的行为，致使原定协议、合同无法履行或无法继续履行，因而造成外国投资者的损失。
（6）受到他国和区域集团的排挤。进几年来，欧洲大统一市场、美加墨自由贸易区的形成和发展，采取广泛的对外贸易保护主义，形成区域贸易壁垒，而中国则被排除在这个贸易保护屏障之外。
（7）中国风险。我国对外投资在体制上仍带有浓厚的部门和地方所有的行政隶属色彩。国内跨国集团的上级主管部门对企业的经营决策权仍然保持高度控制，这种控制形成一种感觉，企业的上级主管部门与企业之间并非政府与企业的关系，而是母公司与子公司之间的关系。在民众看来很一般的商业行为，却被东道国看成是整个国家的行动，进而引起多方讨论，将中国放大并具体化，这势必给企业的对外投资带来严重的负面影响。
2.东道国法律风险因素分析
（1）投资壁垒风险。投资壁垒可分为三类，准入壁垒、经营壁垒和退出壁垒。在准入壁垒上东道国为保护本国的产业，从法律上对绿地投资的准入设置不合理的限制措施;在经营壁垒上东道国会对企业的经营活动设置种种不合理限制;在退出壁垒上东道国为了限制外国投资退出、外资企业利润离境，或在外国投资退出时谋求不合理的本国利益，在投资退出环节上设置不合理的限制措施。东道国法律政策的调整，海外办厂的企业也只能被动接受。
（2）法律法规不健全风险。海外投资项目所在地国缺乏健全的法律制度，存在诸多的法律空白点，缺乏透明的政策管理环境，使得我国投资者受法律保护程度不足，加大了新能源企业绿地投资的风险。
（3）劳工政策法律风险。一些东道国对劳工权益的保护比较严格，有一套相对完整的劳工政策法律规定，而我国的企业文化和用工制度与其相差较大，如果不深入了解该国的劳动力成本、风土人情、习惯做法和法律法规，一旦陷入纠纷会造成企业巨大的损失。
（4）社会责任法律风险
很多西方国家对环境保护尤为重视，而我国企业长期在国内经营，环保意识及风险评估不足，一旦触犯东道国的法律界限，企业将遭受损失。其次，很多企业社会责任意识不强，企业形象在东道国受损，一旦发生风险不会得到公众的理解。
3.东道国社会环境风险因素分析
（1）劳动力资源状况。绿地投资利用当地劳动力往往面临两难的选择，一些发展中国家的劳动力成本低廉，但劳动力素质差，生产能力低下。而一些国家劳动力素质虽高，但面临成本压力。
（2）基础设施风险。基础设施的完善程度对企业的生产经营活动有重大影响，并直接影响新能源企业绿地投资的效益。广义的基础设施还包括生活文化设施、金融保险机构等其他服务设施。但很多新兴市场基础结构不完善，投资面临不确定性。
（3）自然环境风险。主要是指东道国的地理位置、自然资源、地质水文、气候等因素。这些风险源主要是由于外界不可抗力产生的，再者企业的正常生产经营是否受东道国多变的气候影响。自然环境风险是不可控的，但与新建投资的生产经营活动直接相关，是企业生存发展的必要条件，可以在投资前识别来减轻风险的影响。
（二）企业自身存在的问题
1.企业体制实力的制约
首先，我国大多绿地投资企业尚未建立现代企业制度，缺乏现代企业制度的经营机制，责、权、利不够分明，竞争机制较弱。对于国有企业而言，这些投资主体仍沿用国内企业的一套老方法进行管理，经营约束和激励机制不健全，对投资经营都会产生不利的影响;其次，企业是否有实力“走出去”是海外绿地投资不可回避的一大问题，有能力真正走出去的都是那些有实力、资金雄厚的大企业，他们能够充分利用国内国外两个市场两种资源进行跨国经营。企业绿地投资的过程比较长，包括前期的考察、选址、规划设计以及后期的建厂、员工培训、投产等。这些环节中都需要进行大量的资金投入，然而带着释放产能、开拓新市场目的的中小企业来说本来自身就面临着经营的困境，要想走出去，还是要掂量一下自身有没有这样的实力，不能仅凭一时的冲动。
2.企业管理中存在的问题
我国企业进入海外市场时间短，国际化经营管理经验不足。可以说企业管理风险始终伴随着绿地投资的全过程。在绿地投资项目实施阶段，与投资者的经验与素质、项目组织管理体系的规范程度、投资者信息来源的准确性、投资决策的科学性均相关。在企业的运营阶段，企业的管理风格与文化差异是一项重要的风险、文化风险具有模糊性，但影响力广泛而深入，表面上看来是和谐的组织，可能存在着影响企业的文化，企业在管理时往往忽视这一点。此外，部分海外投资企业财务管理水平和效率不高，没有建立起对个人财务权限的控制制度。在合资模式下，内部财务管理和会计核算制度不健全，难以与国际科学的管理方式接轨，致使企业资产流失风险加大。
3.投资决策的盲目性与随意性
很多企业对外投资热情高涨，但普遍缺乏对外投资和国际化运营的战略与技术支撑，由于信息不对称，自身评价和判断能力的限制，投资盲目性随意性较大。具体表现为：第一，决策盲目，风险意识淡漠，对外投资缺乏可行性分析，往往是没有充分了解东道国的政治法律环境、市场前景等各种风险的情况下，就草率做出投资决定，导致投资失败。还有一些企业比较重视外部风险，轻内部风险，对东道国的软硬环境分析到位，但对自身的资本、技术、管理等要素方面盲目乐观，最终引起投资失败风险。第二，决策实施过程失控， 缺乏事中的监督和控制程序。许多境外投资企业没有建立相配套的事中监督和控制程序，不能保证决策按照预先的计划和方案正确实施，在决策环境和企业具体情况发生变化时， 没有及时的补救措施， 致使投资风险进一步恶化。[4]
4.适用人才的不足
企业展开跨国绿地投资，需要和缺乏的是人才，能否成功的关键之一在于是否拥有一支能参与国际竞争、熟悉境外投资业务的法律、市场分析、企业整合管理及公关营销等方面的经营队伍。人才是企业顺利“走出去”的关键，没有过硬的人力资源作为保障，海外绿地投资恐怕只能停留在描绘蓝图的阶段。
一、房地产企业的财务现状分析
目前，在我国证券市场上市的房地产公司共有146家，本文在研究过程中以房地产两大龙头企业－万科地产和保利地产为例，以2010－2014年的财务数据为依据，进行财务分析．选择这两家企业的原因是它们资产规模大，具有一定的代表性，并且上市时间较早，获取数据相对容易。
1、企业盈利能力分析
盈利能力是指企业获取利润的能力。盈利能力的大小是企业利润相对于一定资源的投放和一定的收入而言的。主要用净资产收益率、营业收入毛利率作为评价指标。净资产收益率，指净利润与平均净资产的比率，通常选择净资产收益率大于20%的公司进行投资。营业收入毛利率，用以衡量企业营业收入的收益水平。通过该指标的对比，反映企业在同行业中的地位和产品定位及成本控制问题。在选择投资时，同样也有一个20%的指标作为参考。2010－2014年万科和保利的营业收入毛利率基本维持稳定，但净资产收益率在2014年大幅下降，说明2014年企业获利能力较差。同时，企业的营业收入毛利率基本维持稳定，说明地产市场的价格没有太大变化，但企业净资产收益率大幅下降，说明市场交易量大幅缩水，消费者存观望态度，市场份额减少。
2、企业营运能力分析
企业营运能力，主要指对企业的资金周转状况，企业营运资产的效率主要指资产的周转率或周转速度。资金周转得越快，说明资金利用效率越高，企业的经营管理水平越好。一般来说，企业的总资产周转率、应收账款周转率、存货周转率可以反映公司的营运能力。数值越大，代表资产周转速度越快。万科和保利公司2010－2013年相关资产周转率均保持基本稳定，2014年显著下降，说明企业2014年度资产周转速度减慢，尤其存货周转率下降，说明房产市场降温，存观望心态人群上升。
3、企业偿债能力分析
企业的偿债能力是指企业对到期债务的清偿能力，包括短期内对到期债务的现实偿付能力和对未来债务预期的偿付能力。企业能否偿还债务，是企业能否继续生存和发展的关键。通常，流动比率、速动比率越大，表明企业的短期偿债能力越强。2010－2014年第三季度，企业流动比率逐渐下降，速动比率略下降，表明企业短期偿债能力下降，资产负债率和产权比率2010－2013基本维持稳定，但2014年却明显提高，地产行业本身就是一个高资产负债率的行业，万科和保利2014年的资产负债率已达到80%以上，产权比率也在提高，同时企业流动比率和速动比率均略有下降，表明企业整体偿债能力下降。
4、企业成长能力分析
企业成长能力是指企业未来生产经营活动发展趋势与发展潜能，用以衡量企业通过逐年收益增加或其他融资方式获取资金扩大经营的能力。2014年行业平均的总资产增长率为36.41%，万科和保利都略低于行业平均水平，2014年万科的利润增长率为负值，总资产增长率也大幅下降，表明2014年企业增长缓慢。但是鉴于两家企业均是大企业，资产规模较大，因此三项增长率降低应是正常现象，这也从侧面反映出国家在2013年强力调控房地产市场之后，对地产企业的影响，同时也说明中国的地产企业和地产市场正逐步走向规范化。
二、存在的风险
五月初，由《楼市》与浙江投资团共同发起组织了近50名浙江商人购房团，来到京城东部某知名高档楼盘看房。据该楼盘销售负责人透露，当日约有十几位浙商达成了购买意向。
在京城高档房连续数月销售遇冷的背景下，如此浩大的浙商购房团进京，无疑给高端市场带来些许冀望。高档房市场是否就此回暖?浙商购房团又缘何重现江湖?
50名浙商京城觅房
五月初的第一个周末，平静已久的京城东部某高档楼盘的售楼处热闹非凡。因为，一支由近50名浙商组成的购房团正在该项目看房。
据了解，这支“队”的组织者即《楼市》杂志与北京今日潮流企业策划有限公司(以下简称“今日潮流”)。谈起这次活动的起缘，身为北京浙江商会的副会长。今日潮流“董事长的陈俊介绍说，近日接到不少会员的电话，纷纷咨询购买高档宜。奥运前高档房市值几何?什么样的高档房更具投资价值?哪些区域的高档房更具增值潜力?一系列看似简单的问题，却令有多年置业经验，并深谙房地产市场的陈俊有些作难。
1995年至今，不仅我自己已经购买了多套房屋，同时，也在不停地帮朋友买房、卖房，所以，积累了较丰富的置业经验。因此，跟会员推荐一些房屋并非难事。但在现阶段，我的确有些作难。因为市场观望已久，未来走势如何，不好预期。再三考虑之后，决定联合权威行业媒体《楼市》杂志一起组织了此次活动，凭借《楼市》的专业力量，为有购房意向的在京浙江人推荐合适的楼盘。”陈俊说。
楼市传媒总经理蔡鸿岩认为，尽管高档房市场持续数月遇冷，但并不能说明高档房需求萎缩了，而是在股市牛市、调控不确定性等因素的影响下，不少买家选择了观望。“股市高位运行，风险乍现，而投资者手中的热钱总要有个出口，不动产因为稳定性以及良好的增值、保值性而成为广大投资者的首选。但在大势阴晴不定的背景下，买家往往不知所措，不知道如何选择合适的楼盘。作为房地产第一传媒，我们有责任也有义务为高端买家提供专业的置业指导和服务。”蔡鸿岩说。
如上观点也在北京浙江商会副会长吴金法口中得到了印证。“其实我们一直都在致力于买房投资，但苦干没有人给出专业的参考意见，所以，经常会在几个楼盘之间徘徊，难作抉择。今天这个活动很好，意义在于，不仅专业媒体给出了意见，建议，让我们浙商之间，也能互通有无。”吴金法接受采访时如是说。
双方的共同努力，造就了五月初的楼市盛景。
当日下午约四时许，京城东部某高档盘人头攒动――售楼处后院的花园中，梁成(经被采访对象要求，本名为化名)正在仔细听售楼人员介绍着户型，售楼处里，多组浙商正在与销售人员洽谈，样板间内，浙商购房团一边听销售人员介绍，一边相互参详。
浙商购房团的热情，不仅令东部这一高档楼盘人气空前，更给在谷底徘徊已久的高档房市场，带来丝丝暖意。当日，记者在现场看到，约有近十名浙商确定了购买意向，并精心挑选了中意的户型。
看好奥运逢低入市
2007年，京城高档住宅市场连续遭遇了四个月的寒流，在此背景下，浙商购房团缘何出手，成为不少业界人士心中欲揭之谜。为此，近日记者追踪采访了约15位浙商，请他们讲述自己的置业经。
一、看好北京奥运会临近背景下的高档房前景。“从历届奥运会举办国的房价来看，在奥运会来临前，都有大幅度的提升。近两年国家对房地产市场实施宏观调控，房价在奥运前应该不会出现猛涨，但稳步上扬是必然的，一方面是基于奥运利好带动需求的迅猛增长，另一方面，调控背景下未来房地产市场将更加健康，理性。由此，我认为现阶段投资高档房，适合长期持有。”在北四环某高档楼盘拥有两套住房的浙商看房团成员，程女士如是预计。
而另一不愿透露姓名的看房团成员告诉记者，他计划购买高档房做短线投资。在他看来，奥运前，也就是今年下半年至明年上半年，房价必将大涨，所以，计划今年买入，明年在奥运前易手。
二、逢低入市，看好长线投资。“投资楼市跟投资股市的道理一样，低位进入，高位撤出。”购房团成员邹先生说，“从高档房市场目前的现状来看，虽然价格仍高高在上，但销量却连续数月遇冷。在我看来，如今是一个绝佳的进入时机，因为，在卖方市场的背景下，持续走低就意味着后市必将反弹。所以，这个时候买进高档房，后市保值，增值性更强。”
邹先生进而认为，如今高档房销售遭遇低谷，是政府连续宏观调控效应的初现。从2005年、2006年实施的两轮宏观调控来看，每一次都是前期观望，后市反弹。照此历史因素预判，2007年下半年至明年上半年，应是市场高速反弹期。所以，现在进入，是比较好的时机。
三、看好高档房未来稀缺价值。本次采访中，不少浙商向记者表示，“70％・90m2”政策意味着，大户型产品未来必将日益稀缺。“我看了很多报道，不少专家预计从今年下半年开始，中小户型普通住宅的供应量将大增，与此相应，大户型将越来越少。物以稀为贵，在小户型时代来临之际，选择几套不错的大户型典藏，长期持有，是不错的选择。”浙商看房团成员刘先生如是预计。在他看来，购买大户型高档房，不用担心奥运后房价会否下跌，因为该类产品稀缺，所以，它的抗跌性会比较强。
浙商热情能否力挽高档房下挫狂澜
虽然浙商购房团对市场大势信心满怀，但未来高档房市场是否向好？事实上，连开发商自己都很难断定。持续走低的高档房市场，会否因为浙商的投资热情而出现拐点?奥运前高档房价格会否如买家预期出现大涨?业界专家备执一词。
“浙商买家对市场的信心十足，应该说是大势向好的一个信号，但我曾经说过，2007年，高档房将处于消化期。如今，我依然持这一观点。因为，过去几年开发商对高档房尤其是大户型高档的热衷，致使该类产品市场供应激增。就需求而言，高档房需求的增长速度远不及普通住宅，何况，未来中小户型的‘井喷’也将从一定程度上分流高档房的需求。”戴德梁行住宅部董事岳锋钢分析认为。
一、房地产企业的财务现状分析
目前，在我国证券市场上市的房地产公司共有146家，本文在研究过程中以房地产两大龙头企业-万科地产和保利地产为例，以2010-2014年的财务数据为依据，进行财务分析.选择这两家企业的原因是它们资产规模大，具有一定的代表性，并且上市时间较早，获取数据相对容易。
1、企业盈利能力分析
盈利能力是指企业获取利润的能力。盈利能力的大小是企业利润相对于一定资源的投放和一定的收入而言的。主要用净资产收益率、营业收入毛利率作为评价指标。
净资产收益率，指净利润与平均净资产的比率，通常选择净资产收益率大于20%的公司进行投资。营业收入毛利率，用以衡量企业营业收入的收益水平。通过该指标的对比，反映企业在同行业中的地位和产品定位及成本控制问题。在选择投资时，同样也有一个20%的指标作为参考 。2010-2014年万科和保利的营业收入毛利率基本维持稳定，但净资产收益率在2014年大幅下降，说明2014年企业获利能力较差。同时，企业的营业收入毛利率基本维持稳定，说明地产市场的价格没有太大变化，但企业净资产收益率大幅下降，说明市场交易量大幅缩水，消费者存观望态度，市场份额减少。
2、企业营运能力分析
企业营运能力，主要指对企业的资金周转状况，企业营运资产的效率主要指资产的周转率或周转速度。资金周转得越快，说明资金利用效率越高，企业的经营管理水平越好。一般来说，企业的总资产周转率、应收账款周转率、存货周转率可以反映公司的营运能力。数值越大，代表资产周转速度越快。万科和保利公司2010-2013年相关资产周转率均保持基本稳定，2014年显著下降，说明企业2014年度资产周转速度减慢，尤其存货周转率下降，说明房产市场降温，存观望心态人群上升。
3、企业偿债能力分析
企业的偿债能力是指企业对到期债务的清偿能力，包括短期内对到期债务的现实偿付能力和对未来债务预期的偿付能力。企业能否偿还债务，是企业能否继续生存和发展的关键。通常，流动比率、速动比率越大，表明企业的短期偿债能力越强。2010-2014年第三季度，企业流动比率逐渐下降，速动比率略下降，表明企业短期偿债能力下降，资产负债率和产权比率2010-2013基本维持稳定，但2014年却明显提高，地产行业本身就是一个高资产负债率的行业，万科和保利2014年的资产负债率已达到80%以上，产权比率也在提高，同时企业流动比率和速动比率均略有下降，表明企业整体偿债能力下降。
4、企业成长能力分析
企业成长能力是指企业未来生产经营活动发展趋势与发展潜能，用以衡量企业通过逐年收益增加或其他融资方式获取资金扩大经营的能力。2014年行业平均的总资产增长率为3641%，万科和保利都略低于行业平均水平，2014年万科的利润增长率为负值，总资产增长率也大幅下降，表明2014年企业增长缓慢。但是鉴于两家企业均是大企业，资产规模较大，因此三项增长率降低应是正常现象，这也从侧面反映出国家在2013年强力调控房地产市场之后，对地产企业的影响，同时也说明中国的地产企业和地产市场正逐步走向规范化。
二、存在的风险
1、房地产泡沫是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产过度投机引起的房地产价值与价格的严重背离。目前，我国购房者多以投资、保值为目的，而非住房需求，一、二线城市尤其如此。在国家一系列政策调控下，我国一线城市的房地产销售额大幅萎缩，价格出现松动，并且有价无市，中国的房地产泡沫已经开始泄气。但是，据此判断市场下滑为时尚早，市场反馈的信息仍很复杂。
2、城市格局分化现象将继续存在，三四线城市的楼市正在积累较大风险，将面临着巨大的去化压力，但出现崩盘的概率不大，其中一个原因在于城镇化具体政策的颁布实施将有助于逐步消化三四线城市的楼市库存；另外，一、二线城市房价已经超越很多居民的承受能力，大量的居民可能最终还要安家在三四线城市。
【关键词】房地产投资；投资风险；税收因素
1 引言
20世纪90年代以来，伴随着住房制度和土地使用制度的改革，我国的房地产业逐渐恢复和得到快速发展，已成为新的、十分活跃的经济增长点。同时，由于其对国家宏观经济形势和经济政策的敏感性使其成为国民经济的晴雨表。首先是政策对房地产市场投资和消费的拉动效应，国家先后出台的一系列税费、简化手续等政策刺激了住房消费；其次，房地产市场体系初步建立，为市场提供了交易场所和畅通的信息渠道。
但同时我们也应该看到，房地产业是一个高风险，盈利水平可能较高但又难以确定的行业。房地产投资虽然有着较高的投资收益，但同时也存在着较大的风险，房地产投资数量大、投资周期长，涉及的风险广泛复杂，而且很容易受到国家和地区经济情况的影响，难以预测市场未来的走势。另外房地产投资本身也存在着一些缺陷，如变现能力低、交易纠纷多、筹措资金困难等。这些都导致了房地产投资成败的极大不确定性。
作为一个理性的投资者，都希望以最少的投资获得最大的收益避免投资失败。因此，本文分析了影响房地产投资的主要要素：风险因素和税收约束，研究了这两者对房地产投资的效果影响。
2 房地产投资风险要素
风险的定义最初出现于1901年美国A.M.willet所作的博士论文《风险与保险的经济理论》中：“风险是关于不愿发生的事件的不确定性之客观体现”。目前，风险分析在国外房地产投资实践汇总已得到了广泛的应用，且日益系统化、规范化。我国是在20世纪80年代后期开始了风险的理论研究。在此之前，经济学界对社会主义经济风险问题一直都是否定和回避的。当前，房地产投资风险分析在国内已经得到了广泛的应用，但是很多房地产企业还未真正建立起完善的房地产投资风险分析系统[1]。
3 房地产投资的税收约束
住宅项目从取得土地使用权到销售及再次转让完结，需要经过土地征用、开发建设、交易转让、装潢和使用等诸多环节；涉及营业税、城市维护建设税、契税、耕地税、印花税、城镇土地使用税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、教育费附加等相关税收。
住关人民的基本生存和生活需要，住宅产业在整个国民经济中具有特殊的地位和重要作用，因此住宅市场也是国家公共政策最为关注的焦点之一。除税收政策以外，还有其他的政策因素，例如经济适用性住房建设政策、个人住房信贷政策、利率调整政策和消化空置商品住宅政策等。这些政策因素都从不同程度上对房产供需双方的开发和购买决策行为产生着影响[2]。
4 房地产投资的风险控制
对房地产投资各个过程中的风险进行识别的基础上，提出针对性的风险防范和控制措施，使企业最大限度地减少风险损失，获得较高的安全保障。
4.1 投资决策阶段的风险控制
投资决策阶段需要考虑的风险因素最多，风险因素对项目的成败的影响也是最关键的。因此，企业应做好以下几方面的工作：
4.1.1 重视可行性研究，确保投资决策的正确性。
4.1.2 加强市场监测、提高决策的科学性。
4.1.3 采用房地产保险的方式来间接降低风险。
4.1.4 灵活运用投资组合理论。
4.2 土地获取阶段风险的控制
在土地获取阶段前，必须对地块自然属性、社会属性以及使用属性进行认真确认，一决定或放弃对某一项目的开发。在征地过程中，应主动争取有关部门和群众的理解、支持和帮助，以化解众多风险因素，减少来自各个层面的干扰；在拆迁和安置补偿问题，统一原则性和灵活性，以防止矛盾激化。
4.3 项目建设阶段风险的控制
强化安全意识，事前控制与事中控制动态结合，采取系统的项目管理方法使项目顺利进行，并在保证建筑质量的前提下，尽快完成开发项目，缩短建设周期，减轻开发商所面临的未来的不确定性。
4.4 经营管理阶段风险的防范和控制
在经营管理中，房地产商应关注市场的动态发展，了解需求状况，采取灵活合理的定价措施，避免或减轻因高价或低价带来的风险。为回避企业自身营销经验不足、营销手段不当的风险，可通过营销，以充分利用人丰富经验。采用灵活多变的营销方式，拓宽营销渠道，降低营销风险。
5 房地产投资的税收筹划
税收筹划是纳税人通过对投资、经营、理财活动的事先计划和安排，以达到合理合法减轻税收负担目的的一种管理方法。它是纳税人的一种积极、主动的经营筹划行为，它以国家法律为依据，采用经济学中常用的比较分析方法选择最佳的纳税方案，目的在于减轻税收负担，获得最大的税后收益。其基本特征是：合法性、超前性、目的性和方式的多样性[3]。
房地产开发投资涉及的税种很多，所以投资具有很大的税收筹划空间。主要的税种包括：营业税、土地增值税和企业所得税。
5.1 营业税的税收筹划
发生在房地产的交易环节，即销售房地产应以房屋售价5%的税率缴纳营业税。作为营业税的附加，城市维护建设税的纳税义务也相应产生。《营业税暂行条例》中规定：“销售不动产”税目的营业税，应在不动产所有者有偿转让不动产所有权行为或者单位将不动产无偿赠与他人的行为发生时，才进行征收。出售者可以通过合理推迟所有权转移时间达到税收筹划的目的。
5.2 土地增值税的税收筹划
进行税收筹划时，增值额是一个关键的因素。土地增值税实行四级超额累进税率。税率为30%-60%，增值额越高，需缴纳的土地增值税就越多。因此房地产开发企业在进行土地增值税筹划时，关键是要合理地控制、降低增值额。《土地增值税暂行条理》规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目的20%，免征土地增值税。同时还规定，纳税人既要建造普通标准住宅，又有其他房地产开发项目的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的不同标准住宅不享受免税优惠。因此，如果一个房地产开发企业既要建造普通住宅又搞其他房地产开发项目，分开核算与不分开核算税负会有很大差异。在分开核算的情况下，如果能将普通住宅的增值额占扣除金额的比例控制在20%以内，则可以免缴土地增值税，达到减轻税负的目的。此外，还可以通过增加可扣除项目的金额，使税基缩小，达到减轻税付的目的。
合理选择筹资方式也可以达到减轻税收负担的目的。根据制度规定，企业为开发房地产的借款利息，可记入房地产开发成本，并作为计算房地产费用的扣除基数，特别是房地产开发企业可加计20%的扣除，加大了扣除项目金额，从而增加企业的税后净收益。
参考文献：
[1]顾孟迪,雷鹏.风险管理.北京:清华大学出版社, 2005.98~99
[2]高慧琼.价格构成及形成因素对大城市商品住宅价格的影响分析[D]:[硕士论文].南京:南京农业大学 2005
[3]孟国鸿.运用税收政策调控房地产业健康发展的对策[J].中国房地产金融，2005
作者简介：
