时间：2023-12-25 10:43:26
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为了认真贯彻执行中办发（1991）9号和建设部建房（1992）44号文件精神，妥善做好代管房产的处理工作，特作如下通知，请遵照执行。
一、加强代管房产的管理。未经批准，任何单位和个人都不得擅自拆、改、调拨或转让代管房产。同时，要对本地区的代管房产进行全面清理。对统管和单位自管的代管房产的使用性质、房屋拆改情况及征用、拆除、有价调拨的代管房产收费情况等分别登记造册。
二、今后涉及代管房产的处理必须报市落实私房政策办公室审批，不得擅自处理。
三、为有利于代管房产的处理工作，凡征用、拆除、改建的代管房产（含代管归公和单位自管的代管房产），一律收取房价款。按建筑面积每平方米一千五百元至三千元收取。不交房价款的，不得颁发产权所有证和土地使用证。对已征用、拆除尚未交房价款的，亦按此追缴。
【关键词】公租房；研究综述；政策
一、国内公租房研究现状
2009年，公租房概念被正式提出来的，尔后成为研究热点，主要围绕：建设公租房的必要性、公租房建设模式和公租房营运管理等方面。
（一）关于建设公租房的必要性方面的研究
国内学者的论证始于剖析经济适用房制度缺陷。茅于轼（2007）认为，最迫切需要解决是要有一个合理的地方住，经适房政策要赶紧停下来，大力发展廉租房。持此观点的还有王诚庆（2003）、房秀娟（2005）等。郭士征认为“发展公租房，构建‘从三元四维’的住房保障体系具有合理性”（2010）；曾国安则认为“我国城镇住房保障制度改革和创新的方向是建立和发展公租房制度”。
（二）关于公租房建设模式方面的研究
齐骥（2011）指出“公租房建设可以多种模”；杜静（2013）运用三标度法对目前我国各种公租房建设模式的优缺点做了比较分析，得出从优到劣排序：配比建设、BT、企业自建、代建、政府自建。不管哪种建设模式都回避不了公租房建设资金来源问题。秦虹（2011）认为“完全依靠当年的财政收入很难实现保障房‘十二五’的建设目标”，学界对此基本达成共识，于是提出过多种保障性住房融资方案，田秋生，李嘉莉则对各种融资方案做了比较分析，指出“公租房建设资金首先配建、BOT 或 BT、商业贷款”（2011）。关于公租房建设的另一个聚焦是公租房空间选址问题。杨靖（2009）、郑思齐（2010）、杨晓冬（2012）等指出保障性住房集中建在城郊，引发诸多问题，如就业难、提高生活成本和治安环境恶化等，主张推行各种类型的配建方式。
（三）关于公租房营运管理方面的研究
首先，学界指出我国保障性住房管机构存在“多人管理，却又无人管理”的弊端。为此，建议学习新加坡，组建类似“建屋发展局”的机构专司保障性住房规划、建设与管理。
其次，关于保障房准入与退出方面。准入方面，学界普遍认为有失公平，究其原因：立法缺失；审核不严，操作不规范；依据身份界定保障对象；“保障房政策多轨运行”等，但提出的解决方案可操作并不强。退出方面主要有两种声音：一是姚玲珍、韩国栋、陈宝萍等为代表的激励派，主张给予一定的税费优惠或贷款优惠，激励承租人主动退出公租房。另一种重典派，主张对骗保、骗租严加处罚。
最后，随着部分公租房交付使用，关于公租房租金定价、公租房租物业管理、公租房社区管理等问题的研究逐步进入学界的视野，但总体而言处于起步阶段。
二、对现有研究评价及未来研究探讨
综上述，可知国内外对此类课题的研究的日益转向公共住房（国内称为保障性住房）管理方面的研究。然而，我们认为，国内虽然意识到公租房后续管理研究的重要性，但研究思路、研究视角、研究内容等方面尚存诸多不足：
首先，研究思路方面现有研究往往着眼于公租房如何满足“夹心层”住房需求，但国家政策已明确“构建以公租房为主体的住房保障供应体系”。据此，本文认为，公租房覆盖面、准入标准、特性等需要重新界定，还要从公租房政策与其他保障房政策并轨的思路研究公租房问题。
其次，从各地实践来考察，我国公租房有单位自建、政府新建、公租房和非营机构提供等多种建设模式。我们认为，公租房不同的建设模式其分配方案、退出机制等方面应有所差异，但如何确保公平，杜绝“打着公租房旗号大建单位福利房”现象发生，需要深入研究。然而，目前学界尚未从细分公租房的类型这一视角研究公租房问题。
最后，研究范围、内容方等方面模糊、紊乱。公租房后续管理涉及哪些内容？目前因公租房处于陆续交付期而难以界定，因而现有研究成果大多基于定性分析，缺乏实证研究。今后随着公租房陆续交付使用，这些问题会不断浮现，本文认为很有必要开展追踪式研究，以厘定公租房后续管理的范围、内容等。
参考文献
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引言：近年来，我区按照中央和省、市的要求，全面实施住房保障，建立了以公共租赁住房为主渠道，廉租房、经济适用房、限价房为补充的城镇住房保障体系。工作中，结合本区实际，积极探索创新，充分发挥以企业为主的社会力量，共同做好公租房建设工作。
一、支持企业建造公租房的背景
（一）引导、支持企业建公租房的现实意义
随着“用工荒”现象的日益严重和外来务工人员改善自身生活条件愿望的日益迫切，企业和外来务工人员要求改善外来员工居住条件的呼声也越来越强烈。但政府提供的廉租房、经济适用房、限价房、公租房远远不能满足人数众多的外来务工人员住房需求。为解决企业外来员工的住
房问题，我区以“三思三创”精神为主导，深入调查研究，积极探索企业建设公租房，解决外来员工住房困难问题新途径。
（二）引导、支持企业建公租房是提升经济发展的重要内容
以外来人员为主的企业职工，到北仑从业后，必须解决居住问题。向市场租房，居住条件较好的，价格偏高，以新碶城区为例，中等左右标准的，在15元/月平方米左右，中等以下标准的也在10——15元/月平方米左右，标准略高的则在15元/月平方米以上，最高的如“里仁花园”小区，则在50元/月平方米左右。这样的房租价格，对20__元/月左右工资收入的普通外来职工是很大的经济包袱，推高了他们的生活成本，生活成本的高低，影响到企业用工成本，进而影响产品成本，影响产品市场竞争力，影响企业的发展。通过支持企业自建公租房，使职工能住上价格合理、宜居宜住的公租房，减轻职工的生活成本，吸引更多外来人员到北仑就业创业，使企业有更多可供选择的劳动力，为企业发展提供劳动力保障，从而为北仑经济持续发展提供基本基础。
（三）引导、支持企业建公租房是落实中央精神的需要
国家“十二五”规划纲要确定，“十二五”期间全国要建造3600万套公租房，中央的任务是要全国各省、市、县（区）共同来完成，面对这一巨大的工程，光靠政府财政资金投入是远远不够的，是难以完成这一任务的，必须发挥社会力量共同参与，而引导、支持企业参与公租房建设，是发挥社会力量参与的重要方面。通过企业参与，实现政府投资造一点，企业等社会力量建一点，从而保证中央提出的公租房建设任务得到全面落实。
基于以上原因，政府确定将企业建造公租房作为保障性安居房建设的一条新思路进行探索。
二、引导、支持企业建公租房政策制订过程
企业建造公租房是住房保障工作的一个创新，面临政策、规范、标准、程序等诸多问题需要突破。
（一）区委、区府主要领导高度重视
企业建公租房需要政策上的突破，为此，区委、区府主要领导高度重视，陈书记、华伟区长三次听取企业建公租项专题汇报，并作出具体指示，分管副区长多次提出具体意见。根据区主要领导的指示精神，区政府建立了北仑区公租房建设领导小组，领导小组由分管副区长任组长，并由住房保障、规划、环保、土管等部门组成，协调解决企业建公租房中出现的各种矛盾。20__年3月，区政府组成由区政研、住房保障、规划、环保等部门参加的调研组，专题对企业建公租房进行专项调研。区领导的高度重视有力推进了企业建公租房工作的开展。
（二）走访企业、深入调研
企业建公租房，企业是主体，是实际的承担者和主要的受益方，企业情况不了解，无法作出正确的决策。调研组根据区领导的指示和自身工作需要，深入企业，倾听意见、建议，掌握到：
一是企业有自建公租房的需求和积极性。企业为应对激烈的人才竞争形势，应对“用工荒”现象，达到留住人才、留住职工的目的，有自建公租房的意愿。企业通过给职工解决临时性居住问题，既能解决职工的居住之忧，又能降低职工的生活成本，达到增加企业吸引人才、留住职工的目的。
二是部分大型企业有建造公租房的土地资源。企业通过现有空余土地，通过老厂房（仓库、堆场）改造，能整理出部分土地用于建造公租房，且这些土地有成片规模，公租房建设后能形成相当的规模小区，不会产生“零星”现象，有利于后续管理。
三是部分大型企业能筹措足够的建设资金。企业利用自有资金、部分贷款等办法能筹措足够的公租房建设资金，使公租房建设有资金保障。
四是企业具备一定的小区管理经验和工作队伍，有能力管理好建成后公租房运营中的管理事务。
五是存在的主要困难：企业现有空余土地、改造后腾出的土地大多是工业用地，工业用地建造公租房面临土地性质改变、规划许可、工业用地建筑规范控制等方面的限制，这些政策上的限制，企业是无法解决的，必须通过政府对现行政策、规定的突破和创新，为企业提供政策支持，才能建造公租房。若没有政府政策支持，企业建公租房是无法作为的。
（三）制订政策文件
通过调研，对企业建公租房提出的意见和建议。
一是允许企业在自用存量土地（工业用地）上建造公租房，土地使用性质不转换。因为土地性质转换后，产生推高企业用地成本，增加企业建公租房的投入，企业难以承担，对企业建公租房无积极性。
二是允许企业在自用存量土地上建公租房，可以缓解土地资源紧张的矛盾，达到集约利用土地的目的。采用政策上允许企业在存量用地上建造公租房，调动了企业的积极性，引导企业通过整理等办法，整合出部分土地用于建造公租房
，既达到集约利用土地的目的，又缓解土地资源紧张的矛盾。
三是允许企业在自用存量土地上建造公租房，虽与现行工业用地使用规定存在矛盾，但符合中央提出的发挥社会力量建公租房的总体原则，社会力量建公租房需要政府解决的最基本困难就是土地问题。同时也符合中央确定的持续发展、科学发展、节约资源、合理利用资源的科学发展观方针。当前，土地资源与发展的矛盾十分突出，如何解决这一矛盾，需要我们以改革的勇气，创新的精神予以破解，循规蹈矩是难以解决问题的。北仑作为东部沿海经济发达地区，城市化进程正在日益推进，土地资源紧张与发展的矛盾将会长期存在，更需要我们以创新的精神解决发展中面临的困难。
经反复研究，区政府于20__年10月9日出台了《北仑区工业企业建造公共租赁住房办法（试行）》。文件从基本原则、土地利用方式、企业条件、建造要求、管理要求、扶持政策、特殊情况下处置、执行期限八个方面进行了规范。文件的出台，为企业建造公租房提供了强有力的政策支持，解决了企业建公租房面临的政策难题。
（四）制订操作规则和程序
20__年4月25日出台了《北仑区工业企业建造公租房操作规则》（仑政办［20__］77号），使企业建公租房形成了从政策到具体操作程序的一整套完备的政策体系，使企业建公租房可以起航。
三、试点计划及实施情况
企业建公租房在我区是件新生事物，实施中，坚持大胆创新、谨慎管理、摸索前进的原则。根据这一原则，计划先选择三家大型企业进行试点。试点企业根据以下原则选择，一是企业对社会、对财政的贡献，二是符合政策文件中规定的企业条件，三是企业意愿及土地资源，四是区域内制造业企业，并业是职工人数较多的劳动密集型企业。根据以上试点原则，初步确定以下三家企业先行试点：
略
四、管理措施
根据政策文件及操作规则规定，政府职能部门主要从四方面实行管理，即：建设阶段管理、配租阶段管理、优惠政策享受管理、退出机制管理。
（一）建设阶段管理。重点抓住申报、设计方案、安全、质量、交付等环节管理。
1．申报管理。企业应提交申报文件，报告企业是否符合建造条件，项目建设的初步计划，提交给政府统筹配租的15%房源的计划，套型、面积等涉及项目的基本内容。同时，企业应向政府签订承诺书，承诺建成后15%房源给政府统筹配租，配租办法、配租名单报政府职能部门审批同意后实施。
2．设计方案管理。公租房设计方案按政府的公租房套型面积及层高等要求执行。为解决人才类对象需求而略超标准的，须经特许批准。
3．安全、质量、进度管理。公租房质量要求须符合市定标准，达到省标化工地要求，争创“甬江杯”。安全无事故，抓紧建设进度。
4．交付管理。在住宅项目各项专题验收的基础上，对15%房源交政府统筹列入专项验收范围。
（二）配租管理。抓好配租方案、配租对象管理。
1．配租方案管理。配租方案（办法）应明确配租条件、租期、租金标准等事项，并报区住房保障部门批准后方可实施。配租条件以政府公布的公租房对象条件为基础，结合企业实际确定，租赁期限、租金标准以政府规定的公租房高限标准以下确定。
2．配租对象管理。配租对象依配租条件确定，企业经公示无异议后上报区住房保障部门批准后确定。
3．运营管理。企业应确定公租房运营中管理机构、方式、小区管理制度等，保证小区日常正常运行，为住户提供清洁、安全、舒适的居住环境。
（三）优惠政策享受管理。
企业公租房建造过程中和建成后及运营时可享受国家及区定相关优惠政策。优惠政策的享受应与企业履行的义务紧密挂钩，通过优惠政策享受管理，达到督促企业履行义务与规范管理的“双重”目的。
1．计划管理。按财政部文件规定，公租房需享受国家税收优惠政策的，必须列入当地年度计划。据此，企业建造公租房应提前向区住房保障办公室（公租房建设办公室）提出申请，并由住房保障办公室报区公租房领导小组及区土地管理领导小组批准后，列入年度全区公租房建设计划，否则不能享受相关优惠政策。
2．申报和建设阶段优惠政策享受管理。按财政部和住建部文件规定，公租房在前期申报和建设中可享受相关税费优惠，优惠政策的享受采用以下原则：一是专项申请、审批。企业凡需享受优惠政策的，由企业按规定专项提出申请，区住房保障部门签署意见，相关部门批准后予以享受。区保障部门对享受的优惠政策逐项进行登记，便于日后特殊情况下处置时，汇集政策给予优惠的数额。二是优惠政策享受应结合企业在公租房建设中，是否执行各级住房保障部门、建设项目监管部门提出的质量、安全、进度等方面的规定及整改措施落实情况，如执行和落实不够的，区住房保障部门应暂停签署同意享受意见，直至完全执行和落实好。
3．交付和运营阶段优惠政策享受管理。根据财政部及区政府文件规定，公租房在交付后及日后运营中，可享受相关税收和开发建设补贴，优惠政策的享受应把握二点：一是交政府统筹配租房源是否全部移交，二是分配方案、日常管理办法、租期、租金标准、退出机制、配租对象等是否按要求执行。统筹房源未交齐，相关规定未执行或执行欠缺的，优惠政策不能享受或部分享受。
（四）退出机制管理。
退出机制是企业公租房日后管理中的重要内容，应提前谋划，避免出现易进退难的状况，采取以下措施：
一是年审、复核措施。企业对已入住的职工，根据配租条件，每年进行年审复核，复核情况报区住房保障部门备案。复核后不符合继续居住的对象通知其退出居住。
二是租、补分离措施。租金以市场租金价为参考确定，入住对象全额承担租金。同时，根据不同情况给予租额一定比例的补贴。不符居住条件的，通知其退出居住，不退出的，停止租金补贴，同时提高租金价格，促进退出机制落实。同时，财政部规定的公租房经营收入免征营业税为此措施提供了政策支持。为使企业执行这一措施，保障部门在实施细则中予以明确，在上报的管理办法中必须明确，并按此办法实施。
三是电子门禁等技术措施。采用在单元（电梯）门上安装电子门禁等现代技术设备，对不符居住条件的人员失效其持有的门禁卡，促进退出机制落实。
四是租赁合同促进措施。租赁合同中应对退出机制作出详细具体的规定，对不履行合同约定退出公租房的人员,在反复劝告无效的情况，提交 司法部门强制执行。
摘 要：在近段的工作过程中，体会到了目前我国公租房优惠政策的利弊所在。将着重于探讨我国公租房优惠政策出台的背景，并根据此背景，指出在具体实施过程中存在的问题，并且以重庆市为例，最后根据实际情况，并结合西方发达国家的宝贵成功的经验，给出了一些解决重庆市公租房问题的具体措施，以期尽可能的使得公租房政策发挥最为优惠实效的作用。
关键词：公租房；优惠政策；完善措施
1 公租房政策的实施背景
公租房主要是针对我国城市中的一些“夹心层”特殊群体以及全面保障中低收入人群的住房问题而出台的一种住房优惠政策。近些年来，尤其是我国的城镇住房制度经历了一系列的改革之后，城镇住房已经逐步由原来的计划经济时代的福利分房时代进入到了市场经济时代。但是，日益攀升的房价使得很多民众难以承受，从而导致了较为严重的住房问题，如果政府不再出台相关的民生住房政策，将使得民众的怨气一再上升，这对我们建设和谐安康的社会主义国家有着非常不利的影响。而且，市场经济体制下的市场也不是万能的手段，一旦市场规律无法有效解决社会上的问题，那么，政府就必须拿出自己的有形之手来进行宏观调控。目前，我国的住房政策无法最大面的保障社会所有群体的住房问题，也有一部分人买不起房，甚至租不起房子，这种基本的住房温饱问题都解决不了的话，这是非常应该重视的问题，或者可以说理应由政府出面来着手解决。针对这一问题，我国已经出台并在逐步推进住房保障体系，主要分为三个层次，即针对最低收入者的廉租房，针对低收入者的经适房以及针对中低收入者的限价房。这种保障性的住房体系也已经取得了一定的成效，但是，要解决社会“夹心层”和全面保障中低收入人群的住房问题，就必须建设公租房项目。一般来说，公租房指的是由政府出资，从政策上给予那些中低收入者提供的保障性住房，并且要限定套型面积，租金也是按照一定的优惠标准来执行。而这种政策始于前年的六月份，终于使得备受争议的住房保障体系更为完善了。
2 我国公租房优惠政策实施现状及存在的问题
我国公租房虽然产生于畸高的房价背景之下，但是，我们绝不能把它看作是高房价的衍生物，更不能寄希望它来从根本上解决高房价问题。我们应该认清楚社会的住房问题并不能通过某个优惠政策得以全面解决。我们要认清楚公租房的特征，即：政府的干预性；需求对象的限制性；非盈利性；租赁价格的优惠性；退出的灵活性。而且，公租房只能租给那些特定的符合某些条件的人群，而且只有居住权，并没有交易的权力。随着我国住房保障体系的不断完善，尤其是公租房政策的出台实施，已经使得我国住房问题得到了一定程度上的解决，但是，我国的公租房优惠政策实施过程中，仍然出现了不少的问题，整体上现状还有很多需要完善的地方。具体表现在：（1）我国的公租房优惠住房政策由于缺乏相关的住房保障法律和法规，在实施的过程中没有必要的法律和法规来进行明确的政策性指导，往往是通过政府强制性的行政干预手段来进行操作。显然，这种公租房政策立法层次偏低，还没有严格的细则和配套规范出台并实施，这是住房保障体系中的公租房缺乏法律保障的明显表现；（2）公租房虽然是为了完善我国不够健全的住房保障体系，但是，毕竟公租房政策仍然处于摸索阶段，在具体的实施过程中还存在着不少的执行壁垒。比如说，我国的公租房政策往往对于申请人进行了户籍的限制，不管是出于什么意图，这些都会使得公租房优惠政策存在着一定的社会排斥缺陷；（3）在我国推行公租房优惠政策的过程中，其所需的资金链严重供应不足，虽然我国财政部、国家发改委、住建部三部委对于公租房的资金来源进行了明确的规定，但是，在实际的资金融资的过程中，即两个主要的资金来源-政府投入和社会资本方面，还是出现了较大的资金缺口。这对公租房政策的推进将是致命的打击。此外，我国公租房的保障对象非常难以界定，一旦出现偏差，将会更为严重的社会动荡。
3 重庆市公租房优惠政策实施面临的问题及应对措施
重庆市的公租房建设是一项重大的制度创新，它建立了一套市场供给和政府保障同时推进的“双轨制”住房体系，并努力形成一个“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的制度体系，从而逐步实现住房保障的全覆盖。而在重庆的“双轨制”住房保障体系中，公租房建设是最关键的一环，它计划在未来若干年要建设4000万平方米的公租房，这种大手笔的公租房建设，是我国住房体制的新一轮改革，也是对我国工业化和城镇化发展的又一次积极探索。重庆市的公租房建设是一项非常重要的民生工程，它想要通过一个较为科学的建设规划来使得公租房和商品房实现有机融合，进而有效的避免所谓的城市贫民区，防止人为割裂社会团结和稳定。此外，重庆市的公租房建设还有一套较为严密的监管机制，即公租房永远属于公家所有，并且在推进的过程中要遵循透明，公平和公正的原则，确保资金平衡，以良性循环来使得公租房真正发挥对于我国住房保障体系的完善作用。一旦重庆市能够很好的推进公租房建设模式，就会获得一份较为长远的发展效益，有利于形成一个良好的社会生态和投资环境，促进经济社会又好又快的发展。
但是，愿望是美好的，在实际运行过程中，无奈的必须面对各种问题和难题，主要有以下几个方面：（1）首先在公租房的建设过程中就遇到了不少问题。这里主要是公租房建设的资金和土地问题。虽然说重庆市已经成立了专门的公租房建设投资公司，但是，公租房的资金筹措却是一个较难解决的问题。据统计资料，重庆城区的公租房造价就为2500元每平米，而按照公租房建设的原则，直接投入总额高达约130亿元，这是一笔非常巨大的数字。而要筹集到这么多资金是非常不容易的事情；（2）公租房的土地是建设的基础所在，但是，它和公租房的建设资金一样，在筹措的过程中，同样具有很大的困难；（3）除了公租房的建设问题以外，还有对于公租房的管理运营问题存在。首先，公租房缺乏专门的管理运营部门，从而使得公租房在管理运营的过程中容易产生多头管理的现象，极大的影响了公租房的运营效率；当然，公租房由于姓“公”，往往容易导致腐败问题的产生。针对以上公租房优惠政策的推进过程中的种种问题，我们应该采取以下措施来积极应对：
（1）重庆市应该对于公租房那么庞大的建设项目，做好充分的心理准备。针对巨大的资金缺口问题，重庆市政府应该通过多种途径积极拓宽融资筹资渠道，除了要充分利用好国家安排的专项建设资金和地方政府预拨的财政预算以外，还要积极促进国有资本的“第三财政”角色，甚至可以从土地出让金中的收益部分拨出一部分来用于公租房的建设所需的资金。针对土地问题，重庆市政府可以在现有的已经划拨为公租房储备用地的基础之上，通过一定的优惠政策，比如说免于征收土地增值税以及土地使用税等税费来确保公租房建设的延续性和稳定性。针对公租房运营中的问题，重庆市政府应该充分认识到该政策和项目，其本意就在于预防腐败现象的发生，因而，在公租房的管理运营当中，必须严格按照相关规定来杜绝各种潜在的腐败行为；
（2）我国的住房保障体系还应该充分借鉴国外发达国家的成功经验，重庆市作为一个大的直辖市，同样可以根据自身的具体情况来有选择性的科学借鉴，做到具体问题具体应用。国外住房保障制度使得我们意识到，住房保障制度主要与一个国家的福利制度、社会传统、政府理念和经济实力等紧密相关，我们要基于我国的特殊国情，努力构建一套符合我国实际情况的住房保障制度，切实完善各种法律制度，为公租房提供较为完备的法律支撑和指导。还要通过公共财政预算资金和住房金融机构来更好的落实基本住房保障，建立专门的管理机构来负责筹划和管理住房保障体系，政府制订公租房保障的长远规划，使得住房保障水平具有层次性，手段多样化，必要的时候，政府可以适度干预住房市场；
（3）我国的公租房制度起步较晚，在实施的过程中难免出现各种各样的问题，我们可以努力制定《住房保障法》，提高立法层次，公共租赁住房的立法应有前瞻性，充分的调查研究和广泛征求群众意见是科学立法的必要方法，从而提高立法技术，完善住房保障法律体系，扩大公共租赁住房保障对象，将流动人口的住房问题逐步纳入法律制度，完善相关配套制度，成立专门的管理机构，强调“以租为主”模式，实行统一的运行机制，拓宽融资渠道，保证资金供应，并且构建一套完善的准入和退出机制来完善公租房的建设运营。
参考文献
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山东聊城经济技术开发区依托公租房管理系统，聚焦民生热点问题，深入调研，积极行动，主动担当，推动公租房管理转型升级。在保障房资产盘活领域，创新推出公租房综合服务方案，从制度保障、平台建设、运营监管、金融服务等多渠道切入，提升我区公租房管理服务信息化、规范化、精准化水平。积极对接“政务服务一网通办总门户”“我的聊城APP”，优化网上申请和手机 APP 服务，推动我区住房保障数据联网与信息共享，实施大数据联审联查，实现减证便民。确保“住有所居，应保尽保”，圆了广大人民群众的“安居梦”
一、公租房管理系统，助力公租房管理转型升级。
聊城经济技术开发区依托建设银行打造的政府公共租赁住房服务管理平台，将公共租赁住房实物配租和住房租赁补贴的受理、审核、公示、分配、签订合同、收取租金、受理投诉等环节，全部纳入信息系统，实施信息化管理。打通信息壁垒，实现与户籍、不动产、民政、车辆、公积金、社保等6部门的信息线上核查工作。保证业务的“真人”、“真房”、“真租”，满足公租房保障家庭差异化、个性化需求,落实城镇住房保障采取实物配租与租赁补贴相结合的方式,逐步转向以租赁补贴为主的政策精神。
通过公租房管理系统，建立健全房源信息198套，收集租住家庭信息185套，完成网上租金收缴近80万元，覆盖了本区大部分保障人群，得到了社会各界的高度认可。促使公租房管理由线下转向线上转型升级。
二、公租房综合服务方案，助力公租房管理精准、规范。
结合开发区住房租赁市场特点，聊城经技术开发区联合建设银行全面推出了“公租房综合服务方案”。
1.制度建设方面。
聊城经济技术开发区相关部门进一步规范了公租房管理实施细则、租金价格指导政策，夯实顶层设计，为全区保障群体提供了高效、精准的制度保障。
2.平台建设方面。
建设管理部联合建设银行搭建了“公租房综合服务平台”，实现了房源管理、申请、准入、配租、租金代扣和补贴等全流程线上操作，依托系统实现“网上申请、网上管房”的工作目标，全面提升各单位的工作效率，为住房保障对象提供便利，打通服务群众“最后一公里”，为公租房管理插上了金融科技的“翅膀”。
3.在数据管理方面。
政府数据平台与公租房综合服务平台强化信息互通，打通智慧政务系统与金融机构公租房管理系统数据直联，建立阳光透明的公租房梯度群体保障机制；在信用管理方面，将公租房申请、使用、退出等环节失信行为纳入失信联合惩戒对象名单实施联合惩戒，营造诚信租赁环境。
通过“公租房综合服务方案”，确保开发区公租房管理信息化、规范化、精准化。
三、政务门户，助力公租房管理减证便民。
一、上海住房公积金投资公租房的现状
2011年上半年，上海市住房公积金管理中心（下称“中心”）从公积金增值收益中出资近15亿元，收储了新江湾“尚景园”公租房项目（15万平方米2200余套房源），实现了公积金投资公租房零的突破。
尚景园的产权属于中心所有，公积金中心作为将该公租房的租赁管理、物业管理等交由杨浦区公租房运营公司运作。目前，已经正式向社会开放招租，并将优先出租给符合条件的公积金缴存人，受到了社会的好评。2012年，中心将继续加大公积金增值资金投资公共租赁房的力度，并积极探索使用公积金结余资金直接支持公租房建设的道路。
二、住房公积金投资建设公租房面临的问题
住房公积金投资建设公租房，除了具有资金规模大、来源持续稳定、筹资成本相对较低等优势外，对于完成自身功能结构转型，实现制度可持续健康发展，无疑具有十分重要的意义。但是，住房公积金投资建设公租房还面临以下风险。
1.政策障碍
根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（[2011]45号）“住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用后（即城市廉租住房建设补充资金），全部用于廉租住房和公共租赁住房建设”。也就是说，住房公积金增值收益支持公租房建设已无政策障碍。但是，公积金结余资金直接投资公租房建设，需要国家在政策上予以明确。
2.资金保值增值
目前，住房公积金投资建设公共租赁住房，完全靠租金回收资金，回收周期长、循环慢、成本压力较大。而住房公积金属于全体缴存人所有，不同于财政资金，有保值增值的需求。因此，住房公积金投资公租房建设也需确立投资回收期。如果投资不能回收，没有一定的资金回报率，长久看来，公积金资金也会入不敷出，不利于公租房的可持续发展。
3.流动性风险
一是住房公积金投资公租房，将现金资产转换为固定资产，导致住房公积金资产流动性大为降低。二是如何平衡公积金正常使用，即提取、贷款与投资建设公租房资金比例，确保公积金缴存人权益不受侵害，对住房公积金管理者来说是一个新的课题。
4.管理难题
公租房作为一种租赁性的保障性住房，运营管理在一定意义上比投资和建设更为复杂。一方面，公租房的运营管理需要多部门的协调，包括相关部门与保障对象、参与企业以及其他主体等，怎样协调、如何管理，这是一个难题；另一方面，从国际经验看，公租房运营管理最大的难点在于退出管理，如何建立科学的退出机制，是关系到住房保障效果的关键点，也是难点所在。
综观世界各国在投资发展公租房方面的经验：一是建立有效的融资机制，通过税收、补贴等政策给予支持和倾斜，从而吸引社会资金参与，保障资金供给；二是完善的管理体系，特别是在公共租赁住房制度的推行过程中，建立科学完善的监管、退出机制来保证公租房的可持续发展；三是法律的强力保障，国外的公共住房政策基本是以法律形式出现的，公共租赁住房体系的建立也得益于法律的强力保障。国外的成功经验，对于我国住房公积金投资建设公共租赁住房具有重要的借鉴意义。
三、对住房公积金投资公租房建设领域的几点建议
1.加紧修订《住房公积金管理条例》
如前所述，虽然目前住房公积金增值收益投资公租房建设已无政策障碍，但是利用住房公积金结余资金直接投资公租房建设，尚无明确的政策支持。目前，住建部已经启动《住房公积金管理条例》的修订工作，建议在修订该《条例》时进一步明确资金使用规定，使得住房公积金投资公租房做到有法可依。
2.给予相应的政策支持
为确保住房公积金资金安全，同时也为了加快公租房发展，建议公租房建设用地由政府无偿划拨，税费予以减免。除此之外，还要积极防范资金流动性风险，确保资金的流动性平衡。住房公积金资金流动性偏紧时，应建立政策托底机制，由市政府指定机构托底收购；在租金收益率低于运行成本时，由政府财政安排专门的资金给予公积金托底支持。
3.明确资金退出机制
目前尚景园的产权归属公积金中心，当时的收购价格为9500元/平方米，而目前周边项目售价每平方米在3万元左右。从这点来说，已体现了收购价值，实现了资金的保值增值。但按照目前的政策，这部分房源只能出租，不能出售。为确保公租房的融资收益和资金安全，可考虑建立租售并举、动态平衡的偿债机制：一是可借鉴香港公屋“以商养租”的成功经验，公租房项目可以规划建设配套商业服务设施，统一管理经营，以实现资金平衡；二是在一定时期后，应允许住房公积金中心在不改变公租房性质的前提下转让产权，收回投资。
关键词：公租房；华中地区；建设；政策
Abstract:As the main solution to solving the housing difficulties of city sandwich layer, the construction plan and implementation of Public rental housing is widespread concerned. The development strategy should be appropriate to the specific, people-oriented. Drawing on the successful experience of the region is especially important. This article will briefly introduce the public rental approach of Chongqing, Hong Kong, South Korea three successful implementation in order to draw the comparison and analysis of Henan, Hubei, Hunan, public rental policy implementation and construction, come up with recommendations for scientific planning and construction of public rental in central China orderly development.
Keywords:public rental housing；central China；construction；policies
中图分类号：TU984.12
文献标识码：A
文章编号：1008-0422（2012）05-0076-03
1 引言
2009年住房与城乡建设部住房保障部门研究制定《公共租赁住房指导意见》，总结各地解决“夹心层”住房问题的经验，明确公租房建设标准、供应对象及相关政策。为扩大住房保障政策覆盖面，国务院2010年6月召开相关会议指出：“发展公共租赁住房主要是解决城市中等偏下收入家庭的住房阶段性需求，提供租金较低、户型较小的住所。”公共租赁房屋已经引起国家重视，城市夹心层的住房困难问题正逐步解决。
2 公共租赁房的基本内涵
2.1定义
公共租赁房简称公租房，由政府或公共机构所有，以较低的价格供中低收入者或者住房困难家庭租赁居住，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的产品。
公租房是一个过渡性住房保障办法，是一种从政策保障角度出发的住房产品分配形式。相对于经济适用房和廉租房具有覆盖人群广泛，补贴标准灵活并且补贴对象明确，操作透明的优点。
2.2理论基础
政府规制理论――政府具有经济调节、市场监管、社会管理和公共服务的功能，通过合理的保障政策，能够分别从土地、社会资金、房源、保障对象、价格或租金以及后期管理等方面做出积极的引导和有效地宏观调控。
产业发展理论――从发展规律、周期、影响因素、产业转移、资源配置、发展政策等角度来分析我国公租房的发展。我国公租房虽然起步晚，市场空间巨大，集政策支持、覆盖面大、切实可行等优势于一体，其发展前景不可限量。
3 公租房建设发展借鉴
公共租赁房屋是解决城市中等偏下收入的住房保障政策之一，由2009年住建部率先提出并实行。目前实施状况较好的国内地区主要有重庆、北京、上海等地，国内外可供借鉴的经验比较丰富，本文将以重庆、香港和韩国为例（表1）。
3.1. 韩国
经过近30年的发展，以“政府引导、融资支持、企业运作、定向供应”为原则，逐步形成了以永租房、公租房和国租房为主要内容的公共租赁住房体系（表2），其针对不同人群的供应体制值得借鉴。城市人口急剧增加，城市住房短缺，韩国政府采取了大量政策措施，如增加公共住房建设、市场调控、租金补贴等多种措施保障中低收入家庭住房供给。同时为了确保中低收入家庭享受住房保障政策，建立了基于强制住房合同预购账户制度和住房档案制度的“一户一宅”制度[1]。
3.2 重庆
重庆是目前国内保障性制度建设效果较好的典型地区之一。其主要经验在于：初步形成了有城市特色的城市住房“双轨制”供应体系[2]，以公共租赁住房为主实现了保障性住房的内部整合，包括不设户籍限制在内的一系列具体制度创新，形成强有力的组织领导和制度保障。重庆双轨制又不同于香港的租售双轨制，其鲜明特点在于大力加强保障性住房建设，并在保障房的分配上实行严进宽出，同时放宽对于商品房的管制，使房地产市场的运行更加符合市场经济规律。
3.3. 香港
香港推出了公共租屋计划(PRH)、居者有其屋计划(HOS)和私营部门参与计划(PSPS)，形成了由市场和政府供应的双轨制住房供应体系[3]。香港租售并举的保障性住房政策极大程度地保证了不同收入水平的家庭的住房，有效实现了其“居有所屋”的政策目的。租售双轨制为香港提供了占市场总额40%以上的保障性住房，既满足了中低收入家庭住房需求，也为商品住房留出足够的市场份额和发展空间。
4 华中地区公租房规划建设解析
我国公租房政策遵循的基本原则是：政府组织，社会参与；因地制宜，分别决策；统筹规划，分步实施。自公租房政策实施以来，各地政府积极响应国家号召，在住房保障方面取得了不少成绩，本文将对华中地区的公租房政策、建设情况和建设标准进行分析对比并提出政策和规划建设建议。
4.1湖南
湖南省住房和城乡建设厅自2010年发展公共租赁住房，为买不起商品房也享受不到廉租房政策优待的“夹心层”提供了租房新选择。
公共租赁住房是面向城市中低收入住房困难家庭、新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员等群体出租的政策性住房。可以是成套住房或集体宿舍，成套建设的公共租赁住房单套建筑面积严格控制在60平方米以下。租赁合同一般为3至5年，同时提出强化退出管理，多渠道筹措房源，提出由市州、县市政府要统筹安排房源筹集工作。
2011年又提出《湖南省公共租赁住房专项补助资金管理实施办法》，保障类住房已经获得政府高度重视，对改善民生意义重大。根据2011年湖南省保障性安居工程计划，湖南省2011年保障性安居工程总任务44.72万套，其中公租房4.2万套。保障性住房建设和棚户区改造2011年11月前全部开工，年底基本建成60%以上。
4.2 湖北
2011年5月湖北省政府出台《关于加快发展公共租赁房屋的意见》提出商品房建设需配建5-10%公租房，并要求公租房建设符合安全卫士标准和节能环保标准，确保工程质量。户型以40为主，并通过多种方式筹集房源。各级政府通过新建一定规模的公共租赁住房、回购商品住房、收购改造存量房、划转政府直接管理并腾空的公房、与社会组织合作建设、在市场上长期租赁等方式多渠道筹集公共租赁房。鼓励各类投资主体投资建设、运营公共租赁住房。鼓励用工单位投资购买、建设住房，供本单位符合条件的新就业职工和外来务工人员租住。
2012年2月湖北省住房保障和城乡建设会议顺利进行，针对全省住房保障工作各地市都作了工作报告，武汉市承担了全省住房保障计划的三分之一，首批公租房将在2012年3月提供入住。十二五期间武汉承担了40万套保障性住房任务，政府对保障民生方面投入巨大，公租房建成高峰将集中在2012-2015年，建设情况反馈有待研究。
4.3 河南
河南省政府高度重视公租房建设情况，将公租房定位为住房保障主力军，明确要求公租房要占保障房的40%。2011年开工建设9万套，竣工2万套，十二五期间将建设公租房57万套，并确保2012年公租房开工40万套。目前，郑州首批公租房已提供入住。
为落实公租房建设发展，加强管理水平，河南省公租房管理有自己的模式：第一，加大政策支持，首先要加大政府投入、保障建设用地、创新融资机制、落实税费优惠政策；第二，严格规范管理，要科学规划布局、规范建设标准、加强土地管理、严化配租管理、强化退出管理；第三，加强组织领导，切实落实政府责任、科学编制规划、强化工作监督。
5 结语
人人有房住的发展目标需要通过建设公共租赁房屋来实现，加快保障房建设已成为社会共识。通过对比分析，提取借鉴经验，对华中地区公租房建设发展提出几点建议。
第一，在商品房市场下，公租房租金和租期无疑是广大群众最为关心的问题 。韩国的分类保障体系值得借鉴，应提供不同标准的住房以供不同主体选择。公共租赁房屋可向全社会开放，不同收入水平的居民租用不同标准的公租房，而各层次公租房可根据所面向对象制定租金标准。
第二，住房标准与地段也是影响公租房普及的重要因素。住房面积应低于60m2，户型以2室为主，应有卫生设施和简单家电。地段应以城市次中心周边为主，交通便利，并引导中心人口到市郊。
第三，运营主体方面，政府相关管理部门、住房保障发展基金和公共住房建设租赁管理公司应做到三者协调，确保公租房体系稳定持续发展。政府的政策制定和立法保障是确保公租房运营的重要前提。
第四，协调公租房与其他住房保障体系的关系。尝试将租赁型经济适用房、廉租住房、单位租赁房等保障性住房纳入公租房保障体系，实行分类保障，建立起长期、中期、短期租赁与单位租赁房相结合的公租房保障体系。
参考文献：
[1]陈杰，张鹏飞.韩国的公共租赁住房体系[J]. 城市问题，2010(6): 第91-97页.
[2]王建新，崔佳. 公租房建设的“重庆模式”解析[J]. 决策导刊，2010(10): 第6-9页.
[3]范嵘，孙雯雯.探索深圳公共租赁住房制度改革之道――深圳公共租赁住房与香港「公屋比较研究[J]. 城市开发，2009(6): 第78-79页.
[4]陈杰.发展公共租赁住房的难点与对策[J]. 中国市场，2010(20): 第53-55页.
[5]李忠东.国外公租房发展现状与前景[J].价格与市场，2011(4): 第42-43页.
