时间：2023-12-04 11:04:07
序论：在您撰写房产法律法规条款时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
[关键词]房产继承；赠与；强制公证
[DOI]1013939/jcnkizgsc201718110
废止“强制公证才能顺利办理继承房产和赠与房产登记”的做法，在一定程度上减少了办事环节，节省了办理公证的费用，但并不是说所有的房产继承和赠与都可以不用再办理公证，如果遇到有可能引发纠纷的房产继承和赠与，依然可以选择在自愿的前提下，通过公证机构办理房产继承、赠与的相关事项公证。机关办理继承房产等事项的公证。与原来的登记工作规范相比，现在新规范不但压缩了办理时限，还免去了登报、办理公证等麻烦，为市民减少了支出。顺应了国家“放管服”等相关政策的要求。以前如果房产证丢失，当事人必须去登报，必须拿着登报声明才可以办理相关业务。而以后不需要登报声明丢失，只要在规定的网站上刊发丢失声明即可。
1房产继承、赠与强制公证的弊端分析
11缺乏必要的法律依据
我国继承法规条率、物权法规条率和房地产管理法规条例中都没有涉及房产继承、赠与强制公证的条款。我国的继承法规并没有将房产继承、赠与行为作为房产继承登记的前提条件。对于房产继承和赠与的主要根据所有权人所设立的遗嘱作为参考标准，有遗嘱的按照最终所公证的遗嘱为准，没有的以最终的遗嘱为准。显然在我国物权法规中并没有将房产继承、赠与强制公证作为一个必要条件。从公证法规的角度分析。虽然法规将继承作为一项需要公证的重要内容，但是需要公证内容主要涉及法律、法规、政府规定的应该公证的内容，由此可以看出该项法规中的规定只是公证机构的一个业务范围，并不具备强制执行的力度，不能将其意会为大众必须履行的一种基本义务。从物权法规和城市房地产管理法规内容分析，均没有对房产继承、赠与强制公证的相关规定，因此，房产继承、赠与强制公证不符合我国现有法律依据，是一种不符合规范制度，需要尽快废除。
12房产继承、赠与强制公证不符合我国的立法原则
2016年1月1日之前，我国的房产继承、赠与要求强制公证，房屋所有权继承人和赠与当事人必须到房地产管理机构办理房产所有权转换手续，房产的当事人设立遗嘱处理自己的房产需要对遗嘱进行公证。房产当事人死亡之后，受益人需要携带公证机构出具遗嘱公证书，遗嘱继承权产权公证书以及房产的产权证等证书到当地的房产部门办理相应的房产产权转化手续，而新修订的物权法规、房产管理法规、土地登记法规以及房屋登记法规等法律条款都没有对房产继承、赠与要求强制公证进行规定和特殊说明，新法律和20世纪90年代出台的联合通知中房产继承、赠与要求强制公证等要求相悖，需要及时将房产继承、赠与要求强制公证这项条款废除。此外，房产继承、赠与要求强制公证侵犯了公民的基本权利。自愿原则是我国民法法规中的基本条款，而物权法规和继承法规是我国民事法规体系的基本法律，而公证法规是对各种法律行文、文书的真实性和科学性的公证，由此可以看出，房产继承、赠与要求强制公证侵犯了居民的基本权利。
2房产继承、赠与不再要求强制公证
21房产继承可以不用办理公证
《不动产登记操作规范（试 行）》中最重要的一项规定就是不做公证也可以进行继承（受遗赠）不动产的登记，公证只是申请人的一个可选项，申请人可以自行选择是否公证。这一规定既是《不动a登记暂行条例》相关规定落实的具体措施，也是一项探索性的措施，更是一项便民举措。按照这一规定，申请人在继承或者受遗赠不动产时，有权选择公证或者直接申请按照有关规定进行核验和登记，而继承（受遗赠）公证就不再是一项必需的选择。但是为了保障继承人和被继承人的合法权益及其财产安全，不要求必须公证并不等于不进行相应的审查核验，为此市规划国土委专门出台了《不动产登记操作规范（试 行）》实施的配套文件《继承（受遗赠）不动产登记工作程序（试行）》，对选择不公证办理继承（受遗赠）不动产登记的政策、办理流程、申请所需材料等进行了统一的规范。也就是说，按照现行不动产登记政策规定，继承、受遗赠取得不动产权利办理不动产登记的，继承权公证文书不再作为必须提交的申请材料。
22不公证可节省费用
有很多经济领域的研究人员一直认为，房地产继承、赠与不再进行强制性公正，体现了对给公证人权利的尊重。在全新的历史时期，随着人们对自身权利的认识逐渐加深，该项规定的出台和实施正是符合大众的权利要求。房产采用公正和不公正两种模式有其各自的优势和劣势，传统的公正模式已经运行了很长一段时间，公正部门在长期的工作过程中积累了丰富的工作经验，但是工作效率有待进一步提升，而不公正制度实施之后，可以大大节约申请人的时间和经费。
23新规范更加注重便民服务
《不动产登记操作规范（试 行）》将一般登记业务的办理时限统一压缩为十个工作日，而查封和异议的登记则明确定为要在受理当日办理，这比国家规定整整缩短了二十个工作日。确定了继承（遗赠）不要求强制公证、简化补换证手续以及抵押权的注销登记单方申请等便民措施的办理程序。如果选择不公证，则不用提交经公证处公证的材料或者已经生效了的法律文书。申请人提交相关文件向档案窗口申请查询拟继承（受遗赠）的不动产登记有关情况。如果还存在不能进行登记的情况，房产继承或者赠与申请人需要一次性携带好相关的申请资料到房产登记机构进行登记，对于申请人所提交的材料不齐全的，但是符合相应的法定形式的，并且所要登记的不动产没有涉及限制性资产转移的，进入到相关材料审查检验环节后，根据申请人所提供的相关材料以及与申请人沟通询问的情况，符合法定程序的应该及时进行受理、审核、公示和登记。
综上所述，进入新时期以来，国家对不动产登记的改革势在必行。《不动产登记操作规范（试行）》和《不动产登记暂行条例实施细则》实施一年多来，众多的当事人从中受益，特别是对房产继承、赠与进行登记不再要求强制公证这一规定更是为当事人简化了手续，节省了时间，更节省了费用，因此备受欢迎。不动产登记机构应不断学习新规范和新要求，不断地总结经验，以适应新时期当事人对不动产登记的需要，做好不动产登记工作，更好地为当事人服务，为国家的经济腾飞做出贡献。
参考文献：
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[关键词]房屋继承权 公证 若干问题 探析
[中图分类号]D923.5 [文献标识码]A [文章编号]1009-5349（2014）07-0012-01
房屋继承权是继承人根据法律的规定所取得的被继承人房屋遗产的权利。这其中包括两方面意义，第一，客观方面，是指继承尚未进行前，根据法律法规条款以及被继承人遗嘱而接受遗产的权利，也就是继承人拥有的遗产继承权；第二，主观方面。在符合法律法规规定前提下，对于被继承人遗留下的房屋财产，继承人实际上已经持有财产权利，也就是房屋财产已经归属于继承人，继承人有权享受这部分继承财产所产生的经济利益，主观继承权是与继承人的主观想法密切相关的，继承人有权接受并利用这部分遗产，也有权选择放弃继承，等等，也就是说主观继承权具有现实意义，继承权通常是从被继承人死亡或宣告死亡开始的。
一、死亡证明问题
参照国家相关权威法律的规定：死亡证明指的是医疗部门、公安机构所出示的证明材料，注有具体死亡时间的户口注销证明，以及法院出示的死亡判决书，公证机构出示的死亡公证书。
也就是说只有医疗部门、公安机构、人民法院、公证部门这些权威认证部门有出示死亡证明的权力，其他机构或部门则不享有这份权利。
死亡证明办理时常常会出现一些问题：一些死者年龄较大，父母已故；一些死者在居住地死亡，父母却在老家早已去世；也有的死者是孤儿，无法明确已故父母的具体信息，到何处出具父母的死亡证明更是无从知晓，这其中就会出现无论是当事人还是公证人都需要严肃面对并处理的问题。
要参照问题具体特点来有针对性地采取解决措施。这其中最重要的就是要证明死者父母已故的问题。例如：如果死者年龄较大、其父母已故，则可以由死者所生活地区的公安机构出示死者父母的死亡证明，或者前往死者父母生前工作过的单位，调查其人事档案，从中发现是否有其死亡的档案记录，对有价值的档案材料进行复印再经档案管理部门盖上公章形成权威证明。
同时，也可以让当事人提供死者已故父母的火化证等能够证明死者父母已故的资料。
对于一些死者在居住地死亡，父母却在老家早已去世方面的问题，则需要继承人上交死亡父母的死亡公证书或证明来加以证实，同时也需公证员的审核通过，才能形成最终确认。
对于死者是孤儿，无法明确已故父母的具体信息，到何处出具父母的死亡证明更是无从知晓类似的特殊问题，则需要现存法定继承人立下诺言：由于死者是孤儿，无法找到死者父母的任何信息，承诺如果出现死者父母要求继承死者遗产的状况，则应该让一切当前的法定继承人给予死者父母应得的份额，当公证作用无法得到有效发挥时，则需要求助人民法院，依靠诉讼方法来解决问题。
二、财产权利凭证问题
参照国家相关权威法律的规定：如果当事人不能够提供财产权属凭证原件，且持有正当理由的，则需要提供能够证明凭证的相关材料，这个证明应该由财产权属凭证制发部门开出。一般来说，当事人需手持被继承人的产权凭证，例如：土地证、银行卡、汽车发票、房产证等就可以申请证明。
法律的上述规定是考虑到了实际生活中的一些特殊情况，也就是说可能被继承人贷款买房，但是还尚未完成还贷任务，没得到房产证就忽然死亡的情况，对于这种问题必须采取科学的解决措施。
对于上述问题：当被继承人尚未获得房产证就忽然死亡的情况，继承人应该依据被继承人同售房企业签署的《购房合同》，同银行签署的《借款合同》、交款收据，也可以提交房产企业所提供的此房产的相关信息资料等来办理证明，然而，在实际公证办理操作中，需要特别注意的是必须写“上面《购房合同》条款下的权利”来代替“被继承人的何类、何种遗产”，因为只有这样才能维护其准确性与严密性，当这一房产处于抵押状态时，公证部门应该为继承人办理继承权公证，此时可以划分为两类问题：
第一，债务人采取抵押的方法偿债，为自己的债务设下抵押。
第二，债务人与抵押人相分离，抵押人不是为自己而是为别人债务设下抵押。
前一类问题则需要以房屋当前价值为标准，先来偿还债务，余下的部分由继承人来继承，此时可以申办继承权公证。
后一类问题则需通知当事人根据抵押金额来偿还抵押债务，再依照《担保法》的相关条款：为债务人抵押担保的第三人，在抵押权实现抵押后，有权向债务人追偿。对此应该认定抵押债务追偿后所形成的财产应该被抵押人所继承，应该为抵押人申办继承权公证，通过这种方式，能够有效确保公证的严肃性、准确性，有效控制由于问题处理不当，出现些许纰漏而引发的矛盾问题。
一、商品房买卖合同中存在的问题
此次调研共对全市22家重点房地产开发企业进行了摸底排查，检查各类《商品房销售合同》合同1440份。目前，荣成市所有商品房销售主体，包括开发商和中介机构，多数经营者在与消费者进行商品房买卖业务时，使用的合同文本空白处较多，存在条款约束不明现象，给经营者利用格式合同免除自身责任、加重消费者负担、排除消费者权利提供了机会。
（一）追责条款明显不公。部分房屋内卖出人在《商品房买卖合同中》利用其优势地位设置霸王条款，主要体现在违约条款的追责上强行加重买受人的违约赔偿责任。如某开发商《商品房销售合同》第七条“买受人逾期付款的违约责任”中约定的买受人的违约金日利息为万分之三，而在第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中约定的出卖人的违约金日利息却只有万分之二，追责条款明显对房屋买受人不公。
（二）擅自增加买受人风险。部分房屋卖出人在合同中将相关风险擅自强加给房屋买受人。如某开发商在《商品房销售合同》中约定“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：具备交付条件，买受人逾期不接受房屋的，出卖人有权将该商品房交予前期物业管理单位，该房屋的所有风险责任转移由买受人承担”，从而将相关经营风险悉数转移给买受人。
（三）私自扩大不可抗力因素。《商品房买卖合同》格式文本中有对由不可抗力等特殊原因造成开发商不能如期交房情况免责的规定。部分开发商为免责而在格式条款中擅自扩大不可抗力范围。如某房地产开发公司的《商品房买卖合同》规定：“因人力不可抗拒因素（如审批、设计等出现变更）造成延期交房，甲方不承担违约责任”。按照《合同法》的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。上述条款中开发商把房屋建设过程中政府审批、房屋设计等可以预先掌握的因素都列入“不可抗力”范畴，明显扩大了不可抗力的范围。
（四）变相推诿自身责任。按照有关国家规定，房屋出卖人应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权机构备案，以利于买受人办理相关手续。部分开发商为变相推诿责任，私自在《商品房买卖合同》中有关产权登记约定的规定中将国家规定的90天期限私自变更为180日，涉嫌变相推诿自身应当承担的责任。
（五）模糊概念涉嫌侵权。目前，多数开发商和房产中介使用的《商品房销售合同》中存在用语不规范现象，部分条款意思表达不清，大量使用“相关费用”、“相关文件”、“无特殊情况下”、“一般情况下”等模糊概念，使得合同约定不明、内容表述存在歧义，涉嫌侵害消费者合法权益。
（六）补充协议违法条款较多。房屋卖出人特别是专业的房产开发公司在与买受人签订售房合同时，除签订住房与城乡建设部统一制作的《商品房买卖合同》格式文本外，往往还要针对格式文本中相关未明条款额外签订《补充协议》。《补充协议》多由开发商自主制定，里面违规条款也相对较多：一是否定合同示范文本格式条款的法律效力。开发商事先拟定的补充协议中普遍存在部分条款与示范文本重复的现象，出卖人为了突出其补充协议的法律效力，多用“本补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本协议为准”的规定否定示范文本中相关条款的法律效力。二是排除买受人正当权利。如某房产开发商与买受人签订的《补充协议》中有如下规定：“本合同履行过程中发生的争议由双方协商解决，如协商不成，则依法提交当地仲裁委员会仲裁”、“对国家相关规范允许的由于物理化学变化产生的裂缝等现象乙方同意不向甲方索赔”。开发商通过上述条款分别剥夺了买受人向法院提讼以解决争议和请求房屋卖出人赔偿的权利。三是强制选择物业公司。部分开发商在《补充协议》上强制房屋买受人选择其指定的物业公司，并在未经买受人同意的情况下擅自制定物业收费标准。四是刻意规避赔偿条款。大部分开发商与买受人签订的《补充协议》在有关违约条款的描述中绝大多数条款是对买受人的追责，却往往未对经销商的违约责任作出任何规定，从而刻意回避了房屋卖出人的违约责任，严重违反合同行为公平性的原则。
二、强化商品房销售行业合同监管工作的建议
针对商品房买卖合同中存在的主要问题，结合工商监管职能，提出如下监管建议。
（一）加强行政指导，提高自律意识。一是成立行业协会。建议组织市内主要房产开发商和房屋中介机构成立商品房销售行业协会。工商、房管、住房与城乡建设等职能部门依据各自职能加强对行业协会的行政指导。充分发挥协会的作用，强化行业自律和同业监督，积极履行社会职责。二是签订承诺书。以工商所为单位同辖区主要商品房销售机构签订承诺书，督促企业规范守法经营，切实提高企业的自律意识和责任意识，从源头上抵制利用格式合同侵害消费者权益的不法行为
（二）畅通投诉渠道，加大执法力度。充分发挥12315投诉举报专线作用，进一步畅通投诉渠道，鼓励群众及时投诉商品房买卖过程中卖出人的不法行为。同时，加大巡查与执法力度，对卖出人利用格式合同免除自身责任、排除消费者正当权利等侵害消费者的行为适用《合同法》、《合同违法行为监督处理办法》、《欺诈消费者行为处罚办法》等法律法规从严、从重处罚，树立工商部门权威。
（三）加强自主学习，提高适岗能力。商品房买卖合同格式条款专业性较强，涉及到《物权法》、《合同法》、《消费者权益保护法》等诸多法律法规和行业规范、标准，对基层工商干部法律理论水平要求较高。而目前工商一线特别是基层工商部门执法人员年龄老化严重，知识结构陈旧，法学素养不足，难以准确评判商品房买卖合同中相关格式条款是否违法，一定程度上影响了监管力度。建议结合当前工商系统“学习型工商建设年”活动，进一步加强基层工商工作人员学习力度，通过组织法律知识讲座、典型案例剖析、实务操作讲座等途径提高合同监管人员的适岗能力，增强基层工商部门查处商品房买卖领域合同违法行为的执法水准。
关键词：农村信用社；小额信贷；风险控制；策略
农村信用社小额信贷主要为农村中小企业、个体户等群体提供服务，其信贷的数额小、服务水平低，这大大增加信用社的信贷成本。究其原因，在于农村信用社的信用审核机制不健全、资金风险管控级别低，再加上金融资本、技术创新等生产要素的外力阻碍，共同造成信贷资金管控的高风险率与高坏账率。针对当前存在风险较好的信贷体系，需要引入完善的小额信贷风险控制策略进行分析。
一、农村信用社小额信贷风险管理现状分析
农村信用社在小额信贷风险管理方面，存在着很多的误区与不足。当前信用社小额信贷秉持着多放贷、增加业务量，以提高自身的信贷收入。但这种快速增长的业务发展，容易带来不可控的信用贷款管控风险。在农村信用社管理制度缺失的前提下，利用现有的规章制度，不能有效解决信贷中的人员结构不对称、行政干预与信用等级评价风险。由于工作人员的文化水平不高，加上专业素质的限制，导致了人员对信用社小额信贷的风险认识不足。在市场经济的影响下，信用社小额信贷并没有一套完善的信贷交易流程，更不存在良好的信用等级评价体系，这使得小额信贷风险管理出现程序混乱的局面。因此，农村信用社在小额信贷风险管理，仍旧面临着严重的法律法规建设、管理制度、人员素质、人员结构、信用等级评价等多方面问题，需要从多方面着手进行风险的管理与控制。
二、农村信用社小额信贷业务存在的风险
(一)小额信贷法律法规不健全
农村信用社小额信贷业务存在的最主要风险，为信贷法律法规与现实问题的不相容性。我国关于农村小额信贷业务的法律法规较少，立法机构并没有对农村小额信贷管理引起足够的重视。在法律法规缺位的市场前提下，农村信用社小额信贷业务的监管风险也就不可避免。与此同时，已经出台的法律法规，也无法起到调和当前信贷矛盾的作用。小额信贷中的很多法律纠纷，难以确定主体责任人。农村信用社的小额信贷业务，一直被看作政府帮助农村群体的政策性补助业务，因此农村信用社也无法按照商业贷款的相关规定，对信贷业务进行实施。权责不明的小额信贷法律法规，又导致了严重的信用评定考核问题。小额信贷的信用等级评定，通过相关的信用调查进行信息获取，但这种信用评定方式具有样本的不确定性，不能真实反映农户的信用情况。若个人信用等级评价中包含着若干的欺诈信息，则会增加信贷管理的风险。
(二)行政力量干预风险
政府的行政力量干预，会对农村信用社小额信贷业务造成严重影响，政府对农村信用社小额信贷业务的行政干预，会严重扰乱正常的金融市场，也会使信用社小额信贷的资金与资源配置陷入僵局。农村信用社难以按照法律的规定，以独立法人的身份进行信用贷款的业务经营，这严重制约了信用社小额贷款对农村群体的支持。其中部分政府会向地方农村信用社下达任务，分配小额信贷的名单与名额，这损害了信用贷款公平公正公开的原则，甚至会产生的问题，增加小额信贷的不可控风险。
(三)人员结构的不对称风险
农村信用社中的人员结构，包括监事会、理事会、信用社主任三个主要责任体。其中监事会、理事会为农村信用社的股份与监督成员，在实际的行政管理中没有实权，因此造成了信用社内部人员结构的不对称问题。农村信用社主任为信用社行政的主要控制者，其他社员为信用社的下设法人，也受到信用社主任的直接管理。信用社主任的权利过大，会造成其他机构的权力虚设问题，这种缺乏制衡的内部构成，会产生不可控的信用贷款管理风险，甚至会损害农村信用社的资金利益。农村信用社的骨干人员组成，是按照相应的股份进行组织结构的划分，各层级共同构成了倒金字塔的资金管控结构。虽然从股权总量上看，农村信用社基层员工的股份占比最大，但由于其人数较多，因此在行政与资金管控中没有实权，而那些控制农村信用社小额信贷资本的小部分人，则会对信贷的资金去向进行干预。
三、农村信用社小额信贷的风险控制策略
(一)优化农村信贷的金融环境
政府与金融监管机构应推出适应农村信用社小额信贷发展的政策，以优化信贷的金融环境。当前农村第一产业、第二产业在信用贷款中所占的比例，远远高于第三产业的信贷比例。但第一、第二产业的结构优化，能够推动第三产业的又好又快发展，因此农村产业发展对城市发展具有促进作用。农村信用社小额信贷的发展，要考虑到商业贷款的经济属性，同时也不能忽略小额信贷业务的政策性扶持。这种二元发展的经济结构，需要政府提供足够的财政补贴、税收与利率优惠，才能保持农村信贷的良好与健康运营。
(二)加强农村小额信贷立法
立法机关应根据农村信用社小额信贷的特殊性，制定针对性的法律法规条款，最主要的是协调商业贷款与政策性扶持之间的关系。同时在农村信用社小额信贷的风险监管、信用评级方面，也要有相应的法律法规进行约束，并要制定出规范的审核与审批流程。建立完善的小额信贷法律法规条款，能够从大环境方面规范信贷的操作流程，降低小额信贷的交易成本，将信用贷款的风险控制在最小范围内。当前各种土地、工厂、房产等产权抵押泛滥成灾，其中大多数为不能形成有效使用与资产价值的垃圾权益，这对农村金融信贷的发展造成了严重的负面影响。因此在小额信贷的信用评级、资产抵押过程中，应该建立完善的审核条款进行限制，以最大程度降低资产抵押与贷款的风险。
(三)健全人员管理章程
人员管理章程是企业发展需要遵循的基本准则，也是企业生存的关键。农村信用社应当健全人员管理章程，利用章程对社员、监事会、理事会、信用社主任等成员进行监管，并明确各人应当承担的职责。管理章程应该对农村信用社的决策、监管等事项，做出一系列的制度规定。各个权力中心应该形成相互扶持与制约的关系，其中决策、执行、监督应该分属于三个不同的部门，这样才能防范权力的滥用情况，保障小额信贷工作的顺利实施。
(四)建立小额信贷风险评估与分散机制
对于农村信用社个人与中小企业的信用评级问题，应该建立统一的信用征集与评定系统。该信用征集与评定系统为全国互联的网络系统，任何地区的农村信用社都可以查询到某个人，或者某一公司的信用情况。信用征集与评定系统数据库的建立，一方面能够搜集地区企业的信用情况，方便信用评级与贷款信用评定；另一方面也能查询到用户的不良记录，降低信用贷款的潜在风险。
四、结语
小额信贷能够为农村经济体提供充足的资金支持，帮助其扩大业务范围。但农村信用社小额信贷存在的风险，也是信贷中不得不关注的主要问题。只有从法律法规、人员监管、风险评估、信用等级评价等多方面着手改革，才能有效控制农村信用社小额信贷的风险，从而推动信用社小额信贷模式的又好又快发展。
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关键词：税务筹划；企业财务管理；税收政策；合理避税
中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）03-0-01
税务筹划是纳税人根据企业经营涉及地现行税收法律法规，以遵守税法为前提条件，通过使用法律赋予纳税人的相关权利，根据税法中的“允许”与“不允许”、“应该”与“不应该”以及“非不允许”与“非不应该”等具体法律法规条文内容，按照企业经营管理的实际需要采取的旨在调整纳税时间、优化纳税机构、减少纳税金额，以有利于自身发展的谋划和对策。税务筹划的主要目的是通过经营行为和会计账务处理等方式完成税务行为，从横向、纵向、空间、时间上谋求企业经济效益和价值最大化。税收制度是国家实现财富再分配的主要手段，税收法律法规是国家进行财富分配的工具。从税收法律法规的制定主体和实施主体虽有不同，但都具有强制性、无偿性和固定性的特点。作为一个独立经济组织的企业，从开始成立经营之日起就必须要向国家缴纳各种税金，承担纳税人的义务。企业的纳税人身份是不能改变的，因此，在遵守税收法律法规的基础上，做好税收筹划对于企业的健康发展至关重要。很多企业已经认识到，作为合法经营的企业，照章纳税，完成企业的经济和社会责任是必需的、不能选择的。但何时纳税、缴纳多少税金，相当程度上来说却可以由企业的生产经营状况决定，在有些情况下企业缴纳什么税种，企业也都是有很大的选择余地。
一、我国企业税务筹划的现状
1.税务筹收认识不足，缺乏筹划主动性。目前由于国家的财政政策和税收政策的原因，我国存在国家对企业重复课税的现象。据初步统计，我国企业上缴税款占税前利润的70%，收费项目有375种。而我国绝大多数企业，尤其是国有大中型企业，受投资主体和企业管理制度的影响，对企业税务筹划没有紧迫感，缺乏理性认知，企业管理者往往本身具有政府官员的身份概念，将税务筹划和偷漏税行为相互混淆，最终导致对税务筹划采取审慎态度。而对于数量众多的中小微企业来说，同样由于国家政策的影响，在创业和发展初期，盲目地追求减税和免税，同时财务管理制度薄弱，账目混乱，虽有避税意识，但不具备税务筹划意识和理念，最终陷入偷税漏税的结局。
2.税务筹划尚未上升到价值创造的高度。虽然当前我国企业的税收负担十分沉重，但大部分企业很少能够把税务成本作为业务决策的考虑要素。企业在管理上重点考虑的是市场、产品、客户。财务管理虽然也是重要考虑内容，但主要也是考虑生产成本控制及投融资成本和收益。因此，税务筹划的地位依然较低，对税务筹划对控制成本、影响利润的空间认识不足，很多企业过多围绕在税收优惠政策和抵扣标准进行筹划。
3.筹划着眼点错位，引发涉税风险隐患。从当前部分企业的税务筹划行为看：一是税务筹划的具体目标把握不到位。很多企业在税务筹划时不仔细研究相关法律法规，从法理的角度说，并不是什么税种都可以筹划，不是所有税基内容都可以筹划。二是税务筹划呈现很大的随意性和任意性，时机和环节把握不到位。
二、税务筹划的着眼点
1.税务筹划的重点。在税务筹划前，企业要根据自己的性质和规模准确定位，然后对照国家的相关政策做到对号入座，找准适合自己的“如何享受最低的税率，怎样使税基最小”的税务筹划的思路。要知道，不同企业、不同税种对应的筹划重点是存在较大差别的。比如2012年国家将继续落实提高增值税、营业税起征点等减轻小微企业税费负担的各项政策。实施对小微企业的所得税优惠政策，对年应纳税所得额低于6万元的小微企业，其所得减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。针对这一政策导向，符合条件的企业就应该及时筹划，将企业的财务处理方式和制度向政策对接，合理合法地享受国家的优惠政策，实现减负增收的目的。房产税的筹划思路重点在于税基减少，筹划重点在于可辨认和可识别的固定资产或各类代垫费用在同一经济事务中要实现最大限度的分离，达到降低自有房产入账价值或账面租金收入。另外，税务筹划的重点不宜沉迷优惠政策和抵扣标准等条款。很多企业过度地减少税费的缴交，虽然获得了短期的利益，但这种行为掩盖了企业发展的真实情况，不能体现企业的综合实力，在以后获得政府政策扶持、金融机构融资方面将大受影响，失去发展壮大的机会，反而得不偿失。
2.税务筹划的时机和环节。事先筹划、事中安排、事后总结，最终达到筹划目的。税务筹划是一项应当全面考虑、周密安排和布置的系统性工作。如果没有事先筹划好，经济业务发生、应税收人已经确定、纳税义务已经形成，那么任何试图改变纳税义务、减轻税收负担的努力最终都可能被认定为偷逃税，是不足取的。因而，对纳税义务的超前筹划是税务筹划的关键所在，进行税务筹划应该在纳税义务发生之前或是尚未形成纳税义务的时候进行，必须在经营业务未发生时、收人未取得时先做好筹好安排。诸如，项目可行性研究分析时、预算编制时、业务谈判时、费用先批后用审批时等经济事项执行之前筹划安排。
三、税务筹划的成功基础
一个成功的税务筹划案例必然有许多的成功因子，诸如时间、空间、筹划思路和筹划技巧等等，但都离不开税务筹划人员的丰富知识、信息的敏感触觉以及部门协调有序的合作。因而，信息知识、部门协作是税务筹划成功的先决影响因子，是成功的必要基础。
1.审时度势，深入研究国家的税收政策。税务筹划必须建立在对筹划期对国家相关政策的把握上。例如，2011年闭幕的中央经济工作会议提出，2012年要继续完善结构性减税政策。这一主题已经确定了2012年国家财政政策和税收政策总体方向，作为企业就应该敏锐地把握2012年国家的政策方向。财政部随后宣布，从2012年1月1日起，对我国进出口关税进行部分调整，将对730多种商品实施较低的进口暂定税率，平均税率为4.4%，比最惠国税率低50%以上。针对这种形势，企业在实施税务筹划时可以根据自身的经营产业、经营规模作出顺应政策形势的相应方案，这样就有更大的主动性，取得筹划的效果。
2.加强法律、税务知识信息的积累和研究。税务筹划涉及企业经营的全过程，因此需要多方面的理论知识和实践经验，应该把税务筹划当作一门交叉性、前瞻性学科来对待。企业在税务筹划立项时，首先要使用统计学的原理和方法，对要筹划的税务内容进行分析，确定具体筹划方向。还要运用数学方法和管理学的理论制定筹划过程。在筹划具体实施过程中运用税收知识、会计知识等其他方面的知识，以确保税务筹划的过程管理。不仅要搜集现实的、已经发生的或正在发生的、与进行税务筹划有关的、确切的信息资料，还要搜集未来经济运行过程中可能发生的或将要发生的、与进行税务筹划有关的、不确切的信息资料。因此，丰富的税收、会计和管理知识以及准确、及时的内外部各类信息是税务筹划的成功保障。为此，财务人员要不断丰富并强化自身财会、税务、企管等知识，要主动了解宏观形势、外部市场、法律环境和自身经营状况，增强形势和信息的敏感性。
3.部门协作是成功关键。众所周知，一家企业都是由生产、销售、管理、保障等多部门组成的，成本费用是企业运行每一个环节都必须考虑的，企业各组织部门则都担当着费用的承载主体。税务筹划最终都要落实到费用上，体现在成本中，因此不能离开费用活动而孤立地运作。企业必须使各部门明确，他们都是税收筹划的参与者，部门之间只有密切协作才能保证企业税务筹划活动的正常运行。在企业中，往往是财务部门对部门协作配合的重要意义认识的比较透彻，而非财务部门则往往把税务筹划但做是财务部门的事情，与自己部门无关。为此，财务人员要加强税务筹划的价值创造意义和税务风险的价值损失概念宣传，灌输税务筹划的部门协作重要性；还要加强费用先批后用制、库存物资管理办法、资本性支出管理办法等费用作业的流程化、标准化制度建设，引导部门主动协作并配合税务筹划。
参考文献：
一、住房信贷风险的形成途径
住房信贷风险是指商业银行发放的住房贷款中隐含损失的可能性。住房信贷风险的形成途径是多方面的，除宏观经济政策调整变化、法制法规不配套、房地产市场体系不健全、产权登记制度不规范、社会监督不力等因素外，主要还表现在以下几个方面：
1、借款人引发的风险。即由于借款人不遵守合同约定导致银行利益亏损。引发借方违约的原因十分复杂，主要有：一是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的变化，不能按期或无力偿还贷款，被迫放弃所购房屋从而给商业银行利益带来损失。随着市场经济的发展、劳动用工制度的改革、职工工作频繁变动、企业经营状况不断改变等，都会影响借款人收入的稳定，影响还款计划的顺利执行；同时，由于目前商业银行无法对借款人的财务状况进行持续有限的监督，商业银行对楼市的预测也相当困难，并且我国目前还没有对职工个人的资信状况调查、评估的机构，商业银行较难对借款人资信的真实状况做出准确判断。虽然借款合同订立时，信贷资产表面上是安全的，担保也靠得住，但随着借款人资信状况的变化，尤其是房地产产权登记制度的不完善、不健全，私下的房产交易盛行，使银行贷款担保失效或悬空，造成商业银行的信贷风险；二是借款人在通过按揭方式购置房屋并发生一段按揭期后，市场环境发生变化，以致借款人在权衡利弊后，放弃原来的按揭购房行为，利用尚需偿还商业银行的借款，再重新购置其他房屋，造成商业银行贷款不能收回；三是借款人还款状况差，尤其是借款人在申请住房贷款时就存在诈骗动机，导致到期不归还贷款；四是由于不可预见的自然灾害等不可抗力因素，导致借款人丧失履行合同的能力，而形成贷款风险。
2、开发商引发的风险。由于开发商不能按约定准时将楼房交付使用，导致银行被迫陷入债务纠纷、利益受到损失。表现为：一是善意违约。开发商将购房款入账后，因经济、地价、建筑材料、施工技术、自筹资金等情况的影响造成不能按时交楼或所交楼盘不符合购房人和开发商签订的契约标准，由此引发购房人停还银行借款，使银行被迫陷入纠纷。二是恶意诈骗。一些开发商利用当前法制不健全的空隙和一些工作人员执行制度不严的机会，以其关联企业或有特殊关系的个人名义“购买”其开发的房产，用以筹措资金，甚至伪造购房人诈骗银行资金，行按揭贷款之名，作套取乃至诈骗银行资金之实，一旦资金到手，就挪作它用，甚至携款潜逃。
3、银行自身引发的风险。商业银行作为贷方当事人，在群体上通过内部分工进行相互协作，任何一个环节管理不善都可能使潜在的风险变为现实，引起资产损失。贷方引发信贷风险的特点是银行自身因素形成，可以避免、减轻和防范，是信贷风险防范工作的重点。一是信贷管理规定不健全，形成信贷风险。如目前对如何避免重复担保问题没有具体管理方法；二是制度执行不严，落实不到位，违章不纠，极易形成信贷风险。按揭贷款涉及对象广泛、工作量大、期限长，商业银行需花费较大人力、物力对借款人的还款情况和抵押权证进行管理。按揭期间，若抵押物在管理、移交保管等过程损失或丢失，银行需赔偿，以至对货款回收造成风险。此外，还可能由于银行监控和催收不利，造成借款人赖帐或拖欠不还的情况发生；三是信息不灵带来的信贷风险。即在审批发放时，对贷款相关资料了解不及时，不全面造成判断错误带来的风险；四是对房地产开发商的经营状况和政府房地产管理部门新的政策、法规没有及时了解，影响了对信贷风险的防范和应急处理。
4、借款契约引发的风险。一是合同潜伏的风险。由于借贷双方签订的借款合同存在漏洞和缺少重要条款导致贷款风险，这种风险潜伏在合同本身，应全力避免。二是贷款保证形式风险。如借款人不具备抵押和质押的条件，银行则按规定要求贷款人必须有单位作保，表面上看这项规定对保证贷款人的利益有益。但是，如果企业充当担保人，从短期看，规模小或经营不善的单位相当多，让这些企业充当担保者并不能保证贷款人的债权利益；从长期来看，在市场经济中，任何企业充当担保人，贷款人债权利益的实现也不一定有保证。
5、抵押物引发的风险。目前，以房屋产权作为贷款抵押存在以下几个问题：一是产权不清晰，抵押物的归属确定难；二是私宅抵押，一旦不还本付息，银行上诉成立，但执行起来又受民事诉讼法有关条款的限制，难以达到目的；三是价值不实。抵押人在对房产权进行评估时弄虚作假，其评估价值超过实际价值，使银行在实现抵押权时造成部分债权无法实现；四是抵押物的处置难。如借款人违约或不能履约偿还银行贷款，作为抵押物的住房，存在着难以变现的风险。
6、流动性风险。住房抵押货款属中长期贷款，其资金主要来源于居民储蓄存款，属于短借长还的资金融通，在一定程度上违背了银行资金使用的对称性原则，一旦发生存款人挤提存款或非正常的集中提取存款，银行就有可能发生资金周转困难。因此，客观上需要有健全的风险转换机制做保险，而我国目前的状况是，缺乏政府担保机构、住房抵押贷款保险尚处于试点阶段，银行还很难通过这种方式转移贷款风险。二、住房信贷风险的防范措施
目前，住房信贷业务受经济体制诸多方面的限制，在经营管理指导思想和消费者观念上还存有一些待解决的问题，使住房信贷业务存在较大的风险。但是，因为过度追求无风险的“保险”经营，已不适应现代金融业的发展。这不仅会束缚新型信贷业务的开展，也会使商业银行因此失去市场，在激烈的竞争中处于不利地位。因此，除需要深化改革、建立有效的与市场经济相适应的住房融资体系、完善住房抵押贷款的法律体系、建立社会化的抵押贷款保险机制、培育和发展房地产二级市场外，我们只有积极发展住房信贷业务，在信贷管理中强化风险控制，完善住房融资工作规程，推动住房信贷业务向良性发展。
一、商业银行应提高认识，理性地开展房地产信贷业务
一是商业银行要提高认识，克服把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展、经营上急功近利的不良倾向，高度重视房地产信贷风险及其危害性，增强防范金融风险的意识。要改变把住房信贷当作低风险品种开发的观点，让房地产信贷业务步入理性运行的轨道。既要支持好的有前景的房地产项目和个人购房，又要谨防房地产泡沫积聚的潜在风险。对目前出现的房地产虚热要适当降温，不要忽视风险，唯利润而利润，相互间大打房地产信贷“争夺战”，让不良开发商和购房者钻空子。二是按照有关规定，严格审批手续，杜绝不符合规定的开发商和购房者套取贷款。严格控制不具备房地产开发资格的企业或个人开发房地产项目。对资本金达不到规定标准、行为不规范的开发商和个人购房者，不得审批和发放贷款。三是加强贷款管理，对发放的贷款实行全过程动态监控。对开发商贷款要独立开设账户，视工程进展情况，分期拨付。当开发商卖楼所得款项超过了贷款额时，再把全部贷款拨付给开发商。这样可以避免“烂尾楼盘”的出现。同时，适当提高个人购房首付款，抑制开发商利用假按揭套取贷款，使消费者更为理智地进行住房投资消费，防止投机行为。四是运用利率杠杆，调整楼房开发结构。对高档住宅适当上浮利率，对广大群众需要的经济适用房采取下浮利率，以此来促进开发商开发适销对路的中、低档住宅，抑制房地产泡沫的出现。五是商业银行要进一步完善房地产抵押贷款风险的措施，形成有效的金融风险化解机制。
二、大力拓宽房地产融资渠道，实现资金来源多元化
目前国内房地产开发和个人购房的资金主要来源于银行间接融资方式，在房地产信贷占款规模居高不下、金融风险增大的情况下，应大力拓宽房地产直接融资渠道，实现资金来源多元化，以分散日趋严重的房地产信贷风险。一是大力推动房地产证券化，向社会大众筹集开发资金。目前，我国4万余家的房地产企业中只有70多家实现了在证券市场上市融资，其数量同其在国民经济中的地位极不相称。因此，有关监管部门应该适当放松对房地产公司上市的严格限制，扩大融资渠道，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会上大量小规模闲散资金。二是建立房地产投资基金组织，吸收长期资金投资于住宅产业。房地产投资基金属于股权投资，要逐渐把房地产投资变成大众化的投资工具。三是将保险资金引入住宅融资市场。保险资金比较稳定、数额巨大、运用周期长，比较适合投资于住宅产业开发，有利于提高投资规模。四是引导国外资金进入房地产融资市场，加大力度引进外资来提高国内房地产的投资。五是鼓励发行公司债券，吸引社会剩余资金投资房地产业。六是积极发展住房公积金贷款。利用公积金贷款具有政策补贴、利息低的特点，以满足部分居民的购房需要。
三、加强住房贷款的风险管理，将防范工作前置
贷款风险管理主要从接受借款人申请住房贷款开始，到银行放贷给借款人为止的风险管理。主要包括对贷款人资信的调查、确定申请人的还款能力和信誉状况，对抵押物的价值、签订住房贷款合同、办理抵押登记手续，对担保单位的资信情况进行调查等。其中关键环节，一是加强对借款人还款能力的审查。可以考虑建立借款人资信管理系统，掌握借款人的年龄、身体健康状况、就业情况、收入情况、偿债记录、购房动机、家庭成员等，特别需要注意的是借款人的职业和购房动机的调查，根据借款人的资信状况，还款能力决定借款人的可贷成数、期限。二是严格审查房地产开发商的开发资质、信用等级，特别是资金审查。期房按揭项目审查时，开发商必须提供合法、有效、完备的项目资料（如《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》等）证实其用地、售房等行为合法，避免银行陷入不必要的纠纷。要注重对开发商的工程进度、房产质量、资金流向的实地调查、严格监督其信贷资金的运用，避免烂尾楼的发生。三是加强对抵押物的评估工作。要注重人才的培养，做好交易房屋的价值评估工作，为银行贷款提供准确科学的依据，防止借款人的实际成交价低于货款额，造成贷款风险。四是细化和完善合同文本，促使借款双方行为的契约化。契约是法律仲裁的依据，是银行保证信贷资产安全的重要手段。住房抵押贷款的有关契约，要明确规定各方的责任、权利和义务。要详细推敲每一条款，既不能有对于银行不利的措词，也不要遗漏有关重要条款，如：要增补抵押违约后制裁的法律依据；在商定的其他条款内要明确：抵押房产必须办理保险，如有意外，抵押权人银行为第一受益人等。总之，以规范、完善的契约来约束借款人、担保人履约行事，从而保障银行信贷资金的安全。五是及时办理抵押登记和公证，确保每一笔住房抵押贷款业务的真实性和合法性。六是适度提高组合贷款比重，转移住房贷款风险。提高组合贷款比重的目的，是提高个人住房委托贷款的比重、建议政府加大使用房改资金的数量和速度，减轻人们对银行自营性住房贷款需求压力，相对减少银行承担的贷款风险，此外，还应积极争取政府的支持，把发放自营性贷款与个人房改资金挂钩，强化回收手段，把风险转移出去。
四、加强贷后管理，注重偿还风险的预测
对借款人跟踪调查和分析，是检测偿还风险的重要内容。一是要及时发现贷款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素。如借款人没有合法继承人或合法馈赠人、抵押人不能维修管理的住宅易加速住宅贬值等，要及时采取补救措施，以最大程度减少偿还风险；二是建立对开发商的动态跟踪系统，及时掌握开发公司的工程进度、资金运用和企业领导更换、产权变化等重大的企业行为，为贷款的发放提供可靠依据；三是对档案及抵押物的保管，要做好登记造册、专人保管、专库储存，交接制度要健全，交接手续要清楚，避免档案和抵押物的遗失。五、银行监管部门要加强对住房信贷业务的监管
房地产业属于高风险行业，住房信贷业务潜藏着较大的风险。因此，银监部门及其分支机构必须加强对住房信贷业务的监管，确保国内银行业的安全、稳定、高效运行。一是要系统研究国内外房地产业的行情和银行房地产信贷风险情况，制定正确的监管方针和策略，以此来指导和约束商业银行的房地产信贷行为，为住房信贷风险的防范、分散和消除创造基本的条件。二是强化对住房信贷业务的监管。要把房地产信贷监管放在重要位置上对待。要定期和不定期地对银行住房信贷业务进行现场和非现场检查。检点应放在房地产项目是否符合贷款条件、是否搞“零首付”、降低首付款比例、个人商业用房贷款是否严格执行有关规定、贷款期限最长的规定、是否以流动资金贷款替代住房开发贷款等。发现问题要及时督促商业银行整改或采取补救措施，避免酿成大的贷款风险。三是建立房地产信贷风险监测报告制度，定期向各家商业银行通报有关情况，减少银行间的内耗，防止开发商和购房者钻银行的空子。四是严肃查处商业银行房地产信贷违规违法行为，绝不姑息迁就。特别是对于以贷谋私、收受开发商或个人贿赂、帮助开发商和个人骗取贷款的银行内部责任人，一经查出，严惩不贷。造成严重经济损失的，应追究其刑事责任。
六、进一步建立健全房地产信贷的法律法规体系
一是修改现行的法律法规，确定房地产信贷的法律地位。在《商业银行法》、《合同法》、《建筑法》、《公司法》、《民法》、《反不正当竞争法》等法律法规条文中新增有关房地产信贷和金融条款的法律条例，用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为。二是建立健全有关房地产信贷的法律法规，如制定《房地产开发企业贷款管理法》、《个人购房贷款管理法》、《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等一系列配套法规，明确规定开发商及个人的权利与义务，使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为，认真履行还款职责，建立良好的银企及银行与个人客户的合作关系，共同促进市场经济的健康发展。三是严格执法，依法办事。对于提供假资料、假资信、骗取贷款的开发商或个人，应立即停止贷款，通过法律手段尽量挽回损失，并追究当事人的法律责任。
摘 要：房地产业已成为特定非金融行业中最易被洗钱分子所利用的行业，建立健全房地产业反洗钱法规制度已成为当务之急。本文从反洗钱的角度系统梳理了房地产交易的现行法规，为房地产业反洗钱专项制度的建立探索基础，并为反洗钱法规与房地产交易法规的有效衔接提供依据。
关键词：房地产；反洗钱；交易法规
随着金融业反洗钱监管制度的不断完善，洗钱风险向特定非金融领域和机构转移的倾向变得日益明显。统计《中国洗钱犯罪案例剖析》和《中国反洗钱报告》（2010年至2012年）公开披露的113个洗钱案例，其中26个案例涉及房地产行业，比例高达23%，房地产业已成为特定非金融行业中最易被洗钱分子所利用的行业。然而，我国对房地产业的反洗钱义务尚未作出明确要求，因此建立健全房地产业反洗钱法规制度已成为当务之急，而在建立房地产业反洗钱专项制度之前，需要系统梳理房地产交易的现行法规，以便为房地产业反洗钱专项制度的建立奠定基础，并与之有效衔接。一、现行房地产交易法规梳理房地产业作为经济发展和社会稳定中具有重要影响和作用的产业，为维护其健康发展，国家出台了一系列法律法规。2007年出台的《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国城市房地产管理法（修正案）》构成房地产业的基本法律。2001年建设部的《商品房销售管理办法》是房地产交易的基本规范性文件。2004年建设部印发的《房地产市场信息系统建设工作纲要（试行）》，从系统要求、数据采集与整合、系统管理等方面对房地产市场信息系统建设提出了规范性要求，其中涉及了一定的收集客户信息要求。2008年建设部颁布的《房屋登记办法》和《房屋登记簿管理试行办法》中明确了房屋的权属登记问题。作为对《房屋登记办法》的进一步细化，住建部于2012年4月颁布了《房地产登记技术规程》，该规程分别从登记程序、登记归档、登记资料利用等层面对房屋登记做了详细的规定。2011年住建部联合相关部委的《房地产经纪管理办法》对房地产经纪机构和经纪人的职责与义务作了明确规定，是进一步完善房地产法规的重要组成部分。此外，各地也相继出台了地方性法规，目的在于对新建商品房预售资金实行监管，加强房地产中介服务管理，规范和完善房地产市场秩序。二、房地产交易法规对开展反洗钱工作的基础作用虽然现行的反洗钱法律法规主要是针对金融机构而言的，但其所秉承的“了解你的客户”的基本原则，所涵盖的客户身份识别、交易记录保存和可疑交易报告等反洗钱工作要求同样也是FATF明确要求应用于特定非金融行业反洗钱法律法规构建的基本内容，可据此审视房地产交易法规。（一）客户身份识别。在房地产交易中实行实名制购房是我国一直坚持的制度，体现在房地产交易的各环节中。建设部已在2006年的工作要点中提出落实房地产预售及销售阶段的合同联机备案和实名制购房制度，并表示通过修订有关法规和加强配套制度建设进一步完善。《商品房销售管理办法》第16条、《城市房地产转让管理规定》第7条和第8条规定了在签订房屋买卖合同时必须登记交易双方的身份信息，如果买方是自然人，则要核对并登记身份证件号码。《城市商品房预售管理办法》第10条规定，商品房预售合同要向政府有关主管部门进行备案。预售合同为事先制定好的格式合同，身份信息为必填项。对外国人在中国购买房屋，2006年7月，建设部联合其他部委的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》对外国公民和机构在中国购房做出了严格的身份要求和验证程序。（二）交易记录保存。对于房地产交易来说，房屋买卖合同是买卖双方的交易记录。为使政府部门掌握有关房屋买卖的信息，《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条规定商品房预售合同要向政府有关主管部门进行备案。2008年5月实施的《房屋登记薄管理试行办法》第十三条规定登记簿应永久保存，采取相应的安全防护措施并制作电子备份。2012年颁布的《房地产登记技术规程》中5.1.1规定，登记事项登簿后，房地产登记机构应将登记申请材料、登记审核材料和具有保存价值的其他材料收集、整理、归档，定期或永久保存。除被列入可销毁范围的登记档案为定期保存外，均应永久保存。这些规定均为重现交易记录奠定了前提基础。三、房地产交易法规在反洗钱方面的提升空间（一）现行房地产法规的立法角度尚未考虑反洗钱因素。一方面，纵览所有房地产的法规条款，未能找到一处直接出现“洗钱”或“反洗钱”词汇的条文。另一方面，所有对违法违规行为进行预防和打击的房地产法规，重点主要集中在扰乱房地产交易秩序，维护市场健康稳定等方面。如《城市房地产管理法》第一条明确提出“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法”。虽然黑钱流入房地产市场也可能会扰乱房地产市场秩序，但现有的法律法规并未明确将通过房地产交易洗钱列为预防和打击对象。（二）现行房地产相关法规仅要求收集客户的少部分信息，难以满足反洗钱工作的需要。《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房买卖合同应当明确的主要内容，其中仅在第一款“当事人名称或者姓名和住所”中提及客户个人信息。然而，这种笼统的规定导致房地产机构掌握的客户信息量过少，无法真正做到了解客户。另外，《房屋登记簿管理试行办法》第九条明确了房屋所有权的内容，其中包括了房屋所有权人、身份证明号码、户籍所在地、房屋所有权取得方式等信息。对该办法的解释中，明确规定了前述概念具体包括的含义。该办法虽然较《商品房销售管理办法》对客户的信息更全面，但同样与反洗钱的需要距离较远。（三）现行房地产相关法规对客户的资金来源关注不够，注重客户的资金安全。在整个房地产法规体系中，涉及资金管理的内容并不多，主要对房地产开发商在预售房时取得的资金管理和客户交给房地产经纪机构的资金安全。如2006年建设部与中国人民银行联合下发了《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，通知要求要建立存量房交易结算资金管理制度，规范交易结算资金专用存款账户开设和资金划转，加强交易结算资金专用存款账户管理。这些要求的主要目的是为了建立主体诚信、行为规范、监管有力的房地产经纪市场秩序，维护房地产经纪活动当事人的合法权益。仅有的提及资金来源的《商品房销售管理办法》，在第十六条第四款中明确要求购房合同应包括“商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间”等内容。然而，遗憾的是，该办法中所提到的“付款方式”并非一般意义上理解的“现金、银行转账、刷卡”等支付渠道，而指的是“一次性付款、按揭分期付款”等购房款的缴付形式，因此，从购房合同中的“付款方式”上，几乎无法得到客户的资金来源信息。（四）现行房地产相关法规中，有利于反洗钱工作开展的法规不健全、推行缓慢。早在2005年5月，建设部等七部委就曾联合出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，其中第七条规定：实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。2006年7月的《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》再一次明确要求房地产管理部门应严格预售合同登记备案制度，落实购房“实名制”。应该说，“购房实名制”的推行是非常有利于反洗钱工作的，它为了解客户、进行客户身份识别提供了前提。然而，房地产业的法规体系中只有实名制而没有相应的配套措施，很容易出现管理漏洞，也使这项制度在反洗钱中发挥的作用大打折扣。2004年建设部办公厅印发的《房地产市场信息系统建设工作纲要（试行）》提出了房地产市场信息系统建设的基本工作思路，即“以城市为单位，通过一定的信息平台，依托房地产管理的各业务系统，将分散于房地产开发、转让、租赁登记备案、权属登记等管理环节的市场信息有机整合起来，”。在以后的五年中，各地已基本建立了当地自己的房地产市场信息系统。然而，从反洗钱的角度审视上述基本工作思路，“以城市为单位”的指导思想几乎已经成为“建立全国联网的联机备案系统”的制度。这样，仅能掌握每个购房者在当地的房产情况，而无法发现洗钱分子在全国范围内不同地区购置多套房产的犯罪行为。另外，在调查中也发现，虽然各城市建立的房地产市场信息系统基本包含了上述工作纲要提及的模块，但仍存在一定差异，同样不利于将来各地不同系统之间的联网整合，在反洗钱方面的作用也将受到一定限制。上述分析不难发现，我国房地产业现行的交易法规体系预防和打击洗钱犯罪的作用是有限的。当然，《反洗钱法》出台较晚也是造成这种状况的客观原因之一。如何改变这种状况已成为需要重点研究的问题。较大范围的修改既收效缓慢也是不现实的，在《反洗钱法》的指导下，针对房地产业另外制定出台符合行业特色的专门的反洗钱法规才是合理之举。四、房地产业反洗钱法规建设的建议国际反洗钱组织FATF关于反洗钱工作的最新40项建议中，共有9项建议涉及包括房地产业在内的特定非金融机构，其中建议10、11、12、15、17中规定的客户尽职调查和交易记录保存义务，建议18、19、20、21规定的可疑交易报告义务以及建议28明确的监管原则，这些建议要求各国对特定非金融机构建立反洗钱工作体系。然而，目前我国房地产业的法规建设重在产权界定的清晰性和交易合法性的行政审批环节，缺乏对房产购置资金来源的合法性以及资金交易的监测手段。例如，现行规定已经要求买卖房地产的客户在房地产交易登记中心办理产权登记时，应当提供真实有效的身份证明文件，但考虑到可疑交易的分析排查需要，需要房地产开发企业或房地产经纪机构协助客户除提供真实有效身份证明文件外，房地产开发企业或房地产经纪机构也应对实际控制客户的自然人和交易的实际受益人身份、资金来源、交易目的、职业等背景信息进行了解和登记。要求房地产机构在客户尽职调查方面达到上述标准，首先要克服制度障碍，可选择的思路有两条：其一，全面修改房地产业的相关制度，加入反洗钱内容，比如明确客户身份识别的主要要素和资金监测的主要内容；其二，由反洗钱行政主管部门会同相关部委联合出台较高级别的包括房地产业在内的特定非金融机构反洗钱高级监管原则，再由具体行业主管部门结合实际情况予以具体化。相比而言，第二种思路较之第一种思路对现有房地产业的管理体系影响较小，更便于实现和实施。在《反洗钱法》的框架下，中国人民银行应会同房地产业的行业主管部门，共同制定房地产业的客户身份识别、大额交易和可疑交易报告等制度，清晰房地产业反洗钱义务主体和职责，明确监管机构职责。房地产业的反洗钱义务主体应该包括房地产开发商和二手房交易中介机构等房地产机构。在客户身份识别方面，规定房地产机构核对登记购房者的真实身份信息，留存单位营业执照、税务登记证、法定代表人或负责人等身份证明文件，登记自然人姓名、身份证件种类及号码、住址、职业、收入水平以及交易房产基本信息，并留存有效身份证件影印件。与此同时，住房与城乡建设部应及时修改统一的制式购房合同，增加客户身份信息量，补充可进一步了解客户的必要信息。大额交易和可疑交易报告制度，应明确规定大额交易和可疑交易报送主体、时间和途径，可原则性地列举房地产交易中的可疑交易特征和可疑行为特征。具体如：（1）在购房手续办理过程中，客户突然提出要求变更买受人姓名的；（2）按揭购房后，突然提前偿还剩余房款的；（3）直接以50万元以上现金支付房款的；（4）不关注房产质量、物业等要素，大概了解后直接购房的；（5）一次性以同一身份证购买三套（含）以上房产的；（6）通过他人账户支付房款，而不能合理解释付款人和买受人关系的；（7）购买房产后无合理原因强烈要求全款退房的；（8）持有他人身份证件购房，且不能解释购房人和身份证件所有人关系的；（9）持有假身份证件购房的；（10）以明显高于或低于市价进行房地产交易等。此外，中国人民银行和住房与城乡建设部也应与房地产业的行业自律组织中国房地产业协会加强沟通与合作，发挥行业自律组织的作用，引导行业协会利用自身的资源优势，制定房地产业反洗钱工作指引，帮助房地产业反洗钱主体有效履行反洗钱义务。参考文献[1]法律出版社法规中心.中华人民共和国房地产法律法规全书（2014）[M].北京：法律出版社，2014。[2]唐旭等.中国洗钱犯罪案例剖析[M].北京：群众出版社，2009。[3]童文俊房地产中介机构洗钱风险分类与管理研究[J].上海金融学院学报，2013，（3）：45-49。[4]中国人民银行.中国反洗钱报告（2012）[M].北京：中国金融出版社，2013。[5]中国人民银行反洗钱局.反洗钱法规实用手册（2014）[M].北京：中国金融出版社，2014。The Review on Real Estate Transaction Laws and Regulations from the Perspective of Anti-money LaunderingSUN Jingwen（School of Business of Xi’an International Studies University， Xi’an Shaanxi 710128）Abstract：Real estate industry has become the easiest conduit for money laundering among the designated non-financial businesses， hence it is extraordinarily necessary to establish and improve the anti-money laundering laws and regulations on real estate industry. The paper reviews and summarizes the current laws and regulations on real estate industry from the point of view of anti-money laundering， which lay a basis for establishing anti-money laundering laws and regulations on real estate industry， and provides reliable guidance for an effective connection between anti-money laundering laws and regulations and real estate transaction laws and regulations.Keywords： real estate； anti-money laundering； transaction law and regulation责任编辑、校对：杨振峰
