时间：2023-11-27 16:08:26
序论：在您撰写房地产技术创新时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
关键词:DEA;技术创新;效率评价
中图分类号:F293.3文献标识码:A
在竞争激烈的房地产市场中,一些精明的房地产商发现,有效的技术创新战略,可以提高企业的竞争优势,获得更多的经济效益。由于技术创新是一项具有风险的活动,一些不成熟或不适宜的创新手段在给楼盘开发造成损失的同时,也给企业带来巨大的负面效果。因此,有效的技术创新效率评价对房地产商做出正确的决策具有重大意义。
目前,对技术创新效率问题的评价很多,但大部分集中在国家或产业的角度来实施,从企业的角度对房地产企业技术创新效率的综合评价至今还很少有人研究。企业技术创新效率的评价方法中最常用的有两种:一是单一指标的投入产出评价,一般用比较简单的算术比例法;二是对多投入和多产出指标采用的评价方法,如随机前沿分析(SFA)法、数据包络分析(DEA)法等。由于数据包络分析方法是评价具有多投入和多产出决策单元的一种较好的方法,本文基于此,通过数据包络分析的方法对我国10家大型房地产企业进行了评价,并且从DEA有效性、规模收益情况和投入产出冗余三方面做出合理的分析。
一、房地产企业技术创新效率评价指标体系的建立
在对技术创新能力的讨论中,大部分文献认识趋于一致,认为技术创新能力由6个方面构成:创新资源投入能力、创新决策与管理能力、创新倾向、研究开发能力、产品制造能力、市场营销能力,个别文献认为应该包括财务能力。而创新大师熊彼特赋予了技术创新特定的含义:技术创新是指技术发明的第一次商业化运用。技术创新强调的是首创行为,而不是模仿行为;是商业化营销行为,而不是技术行为。
对技术创新能力的评价,涉及面广、考察的范围大、评价指标多而复杂。影响技术创新能力的因素既有定量指标也有定性指标,因此选取能合理量化定性指标的评价方法也很重要。在一些文献中还有将技术创新指标体系按表1分类。(表1)
目前,相关领域研究的指标选取多是针对高科技型企业的技术创新指标,对房地产企业,大多学者都把其归入到劳动密集型企业中。笔者认为,这是一种观念的误区,作为资金、技术、劳动高度密集的房地产行业,已经成为国民经济的重要组成部分。我们需要在对其认识上提高到一个理论的高度。而技术创新这个概念,不单单指纯技术,它也包括一种观念、管理方法等软科学的东西。所以,我们在相关领域研究时一定要把握住大的方向。针对房地产这个特定的行业,我们选取了以下四个输入性指标和两个输出性指标,具体指标如表2所示。(表2)
二、模型的建立
1、C2R模型。假设有n个生产决策单元DMUj(j=1,2,…,n),每个DMU都有m项输入Xj=(X1j,X2j,…,Xmj)T,s项输出Yj=(Y1j,Y2j,…Ysj)T,则第j0个DMU的效率评估模型为:
min TY
s.t TXj-TYj≥0
TX0=1
TX0≥・eT,T≥・eT
其中:(X0,Y0)为DMUj0的输入输出,ε为非阿基米德无穷小,e为元素s维向量。其对偶问题为:
min[-(eTs-+eTs+)]
s.t.X+S-=X
Y-S+=Y
≥0,j=1,…,n
S-≥0,S+≥0
该DMU模型是生产可能集T=[(X,Y]|产出Y可由投入X生产出来,满足以下公理性假设:凸性、锥性、无效性和最小性。
2、B2C模型。生产可能集的锥性假设有时是不现实的,或是不合理的,因此去掉该项假设。当生产可能集T只是满足凸性(加入条件∑=1)、无效性和最小性时,便可得到满足规模收益可变的B2C模型:
min[-(eTs-+eTs+)]
s.t.X+S-=X
Y-S+=Y
=1
S-≥0,S+≥0
≥0,j=1,…,n
这种模型单纯评价DMU的技术有效性。其对偶形式为:
max (TY0-u0)
s.t TYj-TXj-0≥0
TX0=1
≥,≥,u0E1,j=1,2,…,n
式中:u0为规模收益指示量。问题最优解中=0*则(1)u0*0,规模收益递减。
三、实证研究
根据上述模型和选取的指标,我们选取国内10家大型房地产企业作为评价对象,各个指标基础数据来自CCER中国经济金融数据库、中国房地产统计年鉴、万方企业数据,拟评价2008年这10家企业技术创新效率。利用Lingo软件进行求解,得到结果如表3所示。(表3)
模型结果表明:DEA有效的企业只有万科和招商局地产两家,其余8家房地产企业技术创新效率偏低,所选企业当中DEA有效率只有1/5,这是一个相当小的比例。可见,我国众多房地产企业的技术创新效率是普遍较低,行业内企业之间的实力相差悬殊。
根据模型解的运算,处于DEA无效的8家房地产企业都存在人力、财力、物力投入冗余现象。深圳中航、保利、天津房地产发展都在技术创新资金投入、管理成本和产品营销成本上可以削减。此外,天津房地产和中房置业都在净资产的增长方面有严重的不足现象。可以通过提高住宅产品的质量,减少管理成本和营销来保证企业技术创新活动的有效性。此外,从各房地产企业的规模收益情况来看,所选企业都处于规模收益不变状态。由于所选企业都是国内大型房地产企业,它们的发展水平在国内众多企业中处于领先水平,出现这种情况是属正常。
四、对策与建议
通过DEA模型建立与测度,在对测度结果分析的基础上,对如何提高国内房地产企业技术创新有效性提出如下建议:
1、整体来看,提高房地产企业的技术创新效率势在必行。国内房地产企业技术创新效率普遍低下。在欧美发达国家,房地产业经济增长的43%来自技术创新的推动,27%来自市场需求。而我国市场和生产需求的推动力大大超过技术创新发展的推动力。所以,房地产商、政府相关部门应该激励技术创新的主动性,促进技术创新资源的合理流动,以提高房地产企业的竞争力。
2、加强技术创新评价体系的研究,使房地产企业的发展与技术创新评价指标相结合,相互促进,相互发展。技术创新评价对技术创新具有导向作用,目前的技术创新体系还不完善,存在重形式、重数量、轻质量等特点。因此,要加快新型技术创新评价体系的建立,鼓励和引导科研人员在企业的核心技术上开展深入、长期的研究。作为房地产企业,应采用先进的管理,新颖的设计、物业、服务理念以及创新的营销模式,提高技术创新效率,从而在激烈的市场竞争中保持优势,推动企业健康稳定发展。
(作者单位:1.西安建筑科技大学管理学院;2.邢台职业技术学院)
主要参考文献:
[1]吴文江.数据包络分析及应用[M].北京:中国统计出版社,2002.
[2]魏权龄.数据包络分析[M].北京:科学出版社,2004.
[3]韩颖,徐佩川,梅开.DEA方法在我国工业部分产业技术创新效率评价中的应用[J].技术经济,2007.
1 现代信息技术在房地产文书档案管理工作中的作用
将现代信息技术应用于房地产文书档案管理工作，不仅能够为原有管理带来技术创新，还能对管理理念的转变、管理水平的提高以及人员素质的提升起到助推作用，体现出相当的科学技术优势。
（一）有利于提高房地产文书档案管理的效率
房地产文书档案管理工作内容琐屑、庞杂，工作环节多，工作过程长，操作规程细，要求程度高，稍有疏忽就会出现问题，甚至会造成更大的差错。随着现代信息技术的引入，各种数据信息从输入到归类再到检索等等，各个环节均采用智能化操作，不仅节省了大量的人力与体力，也使同一工作量的完成时间大为缩短，管理效率也就大大提高。
（二）有利于提高房地产文书档案管理的质量
管理质量是衡量管理水平的重要指标，管理质量整体的高低涉及到诸多相关因素，针对文书档案管理中的收集、整编、目录、归档、查寻、利用、统计、鉴定等环节，数据化与智能化的操作方式不仅使管理工作的效率大大提高，也减少了人工操作中很容易出现的一些偏差与错误，使整个档案管理工作水平有一个质的提升。
（三）有利于提高档案管理人员的业务素质能力
以现代信息技术作为房地产文书档案管理的技术支，势必需要一批专业的文书档案管理人才，势必要以先进的档案管理理念、专业化的档案管理意识以及高效的档案管理模式来实现高效率、高质量、高水平的文书档案目标，也势必有利于档案管理人员的业务素质能力的提高。
2 现代信息技术下房地产文书档案管理工作的创新与发展
房地产文书档案的管理工作必须适应现代化发展的要求，必须以现代化信息技术的运用为基础，大胆创新档案管理工作，使档案管理工作的管理理念、管理体系及管理模式都有新的发展与提升，以更好服务房地产、科研及教学工作。
（一）管理理念的创新
房地产文书档案管理工作的创新首先需要管理理念的创新，而管理理念的创新又与社会的变化与发展密切相关。
首先，随着科技的进步，现代信息技术被运用到各种领域，促使各行各业的工作方式与工作效率发生较大改变，势必要转变理念、更新观念、增强现代化档案管理意识。
其次，房地产文书档案作为房地产过程技术运用的记载，必将为房地产的教学、科研工作带来帮助，房地产档案的信息化管理无疑能够提供全新的检索、对比、归纳与交流方式，档案管理人员必须将工作理念由"看守式管理"转变为"服务式管理"。
再次，随着我国改革的深入及经济的进一步发展，尤其是房地产保险制度的改革与实施，使广大民众对房地产系统寄予了更高的期望，提出了更高的要求，这就要求档案管理人员必须增强现代观念，以适应新形势下的档案管理工作。
（二）管理体系的创新
房地产文书档案管理是一个系统性的工作，房地产应在建立现代信息技术网络平台的基础上，加强管理人员的配备与培训工作，建立新的档案管理体制。
首先，应把房地产文书档案管理建设成为服务型的现代信息技术平台，这是创新管理体系的第一要素。其中，"服务"是档案管理的宗旨，"服务型"是档案管理的模式，"平台"是档案管理的服务窗口，"现代信息技术"则是实现档案管理目标的技术支撑与操作方法。
其次，应提高管理人员的专业能力素质，这是创新管理体系的第三要素。现代信息技术下的房地产文书管理需要具有良好职业道德、具有深厚的专业理论知识以及较强的信息技术应用能力的专门人才，要创新管理体系，就要使管理者在这几个方面都达到新型管理的要求。
最后，应建立适宜现代化档案管理工作的制度机制，这是创新管理体系的第三要素。没有相关制度机制的跟进，没有和现代化信息技术相匹配的管理制度与运行机制，就谈不上真正的管理创新。
（三）管理模式的创新
管理模式涉及具体的管理方法，创新管理模式应在原有方式的基础上加以创新并逐步完善。首先，应在房地产档案室引入IS09000 质量管理体系，并结合档案管理的有关文件、制度，编写质量体系文件，融合标准，实现管理程序文件化。其次，构建互联网档案查阅服务平台，把已存档案数据化，以便为更多的用户提供服务；同时应设置管理权限，在保证信息安全的前提下，提高档案管理的现代化和资料利用的高效化。再次，要将档案管理由以管理为主转型为以服务为主，变被动接受为主动收集，积极为档案利用做足准备、创设条件，以最大化发挥房地产文书档案管理工作的价值。
关键词：技术创新；产业结构；格兰杰检验
随着我国经济改革的不断深入，转方式、调结构成为当前及未来一段时期内我国经济发展的主旋律。山东省经济水平一直处于全国上游，但是由于缺乏创新、传统产业比重大、高新技术产业贡献不足，山东省经济增速也开始放缓。同时，保障资源环境的生态平衡也是区域经济发展的重要考虑因素，省内传统的高耗能高污染的产业亟须调整，因此转换经济增长动能是实现可持续发展的必然选择。产业结构是经济结构的重要组成部分，产业结构的升级优化是实现经济高质量发展的首要问题，从推动经济增长诸多要素看，如资本、劳动力、技术等，技术创新是关键。在此背景下，文章借助2007—2017年的时间序列数据，通过格兰杰检验验证技术创新与产业结构之间因果关系，并建立二者间的回归模型，说明技术创新在产业结构演进中的影响，旨在为山东省的新旧动能转换、转变经济发展方式提供相关参考。
1文献综述
从国外来看，“创新”这一词汇首先出现在约瑟夫熊彼特[1]的《经济发展理论》中，书中阐述了技术进步与经济发展的关系；随后英国经济学家Freeman[2]对技术创新加以定义并强调技术创新在应用方面的转化，指出：“技术创新指的是新系统、新过程、新产品以及新服务在商业中的首次转化”。国内方面，丁家丽[3]运用省际面板数据测度了自主创新对产业升级的作用程度，并指出自主创新的溢出效应具有地区差异性；高素英等[4]研究了省级地区的创新投入效果，发现省级创新投入影响本地及其他省产业结构优化升级的一条直接路径和三条间接路径。陈福中等[5]采用京津冀1985—2016年面板数据进行实证分析，研究发现技术创新对京津冀地区产业结构升级调整具有正向促进作用，其中科技水平促进服务业生产率的效果尤为突出。综合国内外研究而言，国外对技术创新对产业结构影响的研究时间较早，提出了很多概念、定义，为国内的相关研究奠定了理论基础。国内方面，早期相关研究集中于省际层面的技术创新对产业结构的促进作用的分析，大多是定性的分析，缺少量化的深度。近年来，我国学者充分结合我国实际情况，针对不同省域开展了技术创新与产业结构优化之间关系的研究，同时也利用大量的数据进行了计量层面的实证分析，取得了丰富的研究成果。
2实证分析
2.1变量及指标选取
产业结构是指各产业的构成以及产业之间的关系和比例。由于技术创新不断推动三次产业的比重排序由“一二三”向“三二一”转变，第二、第三产业增加值在GDP中所占的比重，可以反映产业发展的形势和产业间比例的变化。单位GDP的能源能耗是指某国家或地区在一定时间内生产的单位GDP所耗费的能源数量，随着产业内创新技术不断得到应用，以及环保技术、节能技术的增强势必会减少能源的消耗。同时与第一、第二产业比较，第三产业具有潜力大、能耗低、贡献率高等优势，因此单位GDP能耗可以衡量地区产业结构向第三产业不断升级的变化。考虑到技术创新的产出具有滞后性和不可控性，文章分别选择第二、第三产业增加值占GDP比重（y1）和（y2）以及单位GDP能耗（y3）三个指标说明产业结构的演进状况。文章从人力和资金投入方面选取了RD人员全时当量（x1）、RD内部经费支出（x2）两个指标来反映技术创新的强度。RD人员全时当量是指某个地区研发全时人员数的总和，反映地区内技术创新的人力投入；RD经费内部支出是指企业在与产品相关的研究、开发过程中发生的费用总和，反映了技术创新中的资金投入。文章数据来自山东省2009—2018年统计年鉴。
2.2格兰杰因果检验
对反映产业结构优化程度和技术创新强度的上述指标，根据收集的原始数据进行格兰杰因果分析，检验结果如表1所示。根据格兰杰检验的结果，可以得到以下结论：第一，RD人员全时当量x1是第二产业增加值占GDP比重y1的单向格兰杰原因，RD内部经费支出x2是第二产业增加值占GDP比重y1的单向格兰杰原因；第二，RD人员全时当量x1是第三产业增加值占GDP比重y2的单向格兰杰原因，RD内部经费支出x2是第三产业增加值占GDP比重y2的单向格兰杰原因；第三，RD人员全时当量x1是单位GDP能耗y3的双向格兰杰原因，RD内部经费支出x2是单位GDP能耗y3的单向格兰杰原因。
2.3回归分析
根据上述格兰杰检验的结果，RD人员全时当量和RD内部经费支出都是第二产业增加值占GDP比重和第三产业增加值占GDP比重的格兰杰原因，由此可以建立RD人员全时当量、RD内部经费支出与第二产业增加值、第三产业增加值之间的回归模型，以进一步分析因果关系的程度大小。设定第二产业增加值为S1,第三产业增加值为S2。为消除数据存在的异方差性，对相关变量进行取对数的处理。建立以下模型：()1122lnlnln1,2iSβ=x+βxi=（1）使用Stata12.0软件进行分析，得出以下回归结果：112lnS=0.4725lnx+0.1633lnx（2）212lnS=0.7824lnx+0.3365lnx（3）其中：第一个回归结果R2=0.99，模型拟合程度较好，β1和β2的t统计量分别为16.15和6.17，均通过检验；第二个回归结果R2=0.99，同样模型拟合程度较好，而β1和β2的t统计量分别为4.52和11.49，也均通过检验。模型在经济含义上揭示了技术创新与产业结构演进的关系。RD人员全时当量和RD内部经费支出的回归系数均为正，表明二者与第二产业增加值、第三产业增加值均具有正相关性。其中，RD人员全时当量每增加1%，则第二产业增加值增加0.47%，第三产业增加值增加0.78%；RD内部经费支出每增加1%，能使第二产业增加值增加0.16%，第三产业增加值增加0.34%。
关键词：房地产；经济管理；措施
中图分类号：F293 文献标识码： A
引言
在我们国家房地产行业不断的深入推进市场化的时候，房地产行业在我国的经济发展中发挥着越来越重要的作用。经过这么多年的努力，房地产行业的快速发展确实为国民生活水平的提高、国民居住条件的改善做出了很大的贡献。在我们国家目前房地产的市场化进程已经凸显出初步的效果的情况之下，如何继续发挥房地产在经济发展中的领头作用，这才是我们需要重点研究的问题。
一、房地产经济管理中存在的主要问题
1、经济管理上缺乏一个完善的管理机制
为了能够使房地产的市场管理更加的规范化，更加的有效率，保障房地产行业的健康良好的发展，必须要有一个完善的房地产经济管理机制。虽然我们国家已经出台了一系列的经济管理方面的政策，但是这些政策往往都流于形势，没有一个完善的市场监督机制来保证这些政策的落实。房地产处于当今形势下，自从2007年以后，我们国家的房地产行业受到土地的价格不断上涨、建筑材料的供不应求、建筑工人老龄化、人工费上涨等因素的影响，商品房的价格开始不断的飙升，使得大量刚需群体无法购买到自己所能承受的房子。而且，随着商品房价格的不断上升，很多的房地产商和投资者从中看到了巨大的商机，导致房地产行业的投资量不断增加。同时，由于民间存在大量房产投资者，使得居民购买商品房的价格进一步拉高，房屋的价格已经超过了房屋消费者的经济承受能力。不能够对我们国家政府所出台的房地产经济管理政策高效、合理、认真的去执行，使得出台政策失真，出台政策流于形式，更使得我国房地产行业的经济管理的效果大大的打了折扣。
2、目标模糊，没有一个长期性的政策
在我国的房地产经济管理政策中，一直没有一个连续性的政策扶持，造成没有一个明确的管理目标。首先，我们国家的政府把抑制房地产的市场需求当做市场管理的目标。到目前为止，我们国家政府对房地产市场之中所存在的一些问题还不能够从本质上认识清楚。所以在出台一些政策的时候就没有一定的针对性，当然无法对房地产的管理产生一定的效果。而且，政府出台的长期政策和一些短期的政策还出现一些自相矛盾的地方，造成房地产行业的经济管理的效果大大的降低了。而且房地产行业政策的不合理性以及不连续性使得房地产行业的经济秩序变得非常的混乱，这就为一些不法的投机分子提供了很多方便，造成我国房地产行业不健康的发展现象。比如说，房产税收政策、经济适用房政策以及国五条政策等的落实状况，都说明了我们国家房地产管理中没有一个连续性的政策，没有一个明确的管理目标。
3、缺乏一套健全的法律、法规体系
参考国外一些比较健康的房地产行业，它们都有着一套非常完善的法律、法规体系，来保证在房地产行业中经济管理政策能够有效的落实下来。从目前来讲，我们国家的房地产行业还处在发展的初期阶段，没有一套相对比较完善的法律法规来规范房地产经济管理中的行为。房地产经济管理非常的重要，可以说贯穿于房地产的建设、开发、交易以及房地产的后期管理各个的阶段，但是我国还没有一个经济管理法来统领房地产经济活动的整个阶段。而且，我们国家所出台房地产法律、法规的速度远远的落后于我国房地产发展的速度，就会造成所出台的房地产法律、法规出现真空现象。
二、房地产经济创新管理主要措施
1、提高管理人员的素质水平
经济管理人员是否遵守相关的管理制度，是房地产工程项目经济管理工作开展的基本前提，因此提高经济管理人员的素质是非常必要。因为在房地产工程项目经济管理工作主要是有经济管理人员执行的，其素质的高低直接影响到执行相关规章制度的力度，因此要做好经济管理人员的培训，这样才能有效地保证房地产工程项目经济管理工作得到有效地进行。在培训中应加强对经济管理人员的素质水平培训，尤其是对一些素质水平较低的经济管理人员，并鼓励经济管理人员自我学习，以此提高综合素质。在招聘环节也要相应提高招聘的要求，招聘更多的高素质人才，以此协调项目经济管理工作的有效进行。
2、注意施工阶段的过程的控制和管理
在经济项目管理中，对施工阶段的过程控制和管理是房地产工程项目经济管理的主要环节，做好相关的监制和管理是房地产工程项目经济管理的重点和关键点。在施工阶段最为重要的是对质量的把关。并加强对房地产工程项目的质量监管，降低返工几率，杜绝豆腐渣工程。在对房地产工程监制中，各个环节的房地产工程建设都应认真贯彻相关的程序，并做好安全工作，尽量避免出现一些不必要的意外。最后，要严格要求各个环节的工程建设都要认真地执行，不能偷工减料，以次充好。这样才能有效地保证房地产工程项目的进行，并在预期的时间内完成，有序的管理模式可以让工程项目井井有条地进行，还能节约成本，降低消耗。
3、建立健全管理机制
（1）正确认识宏观调控的作用。我国房地产市场问题的解决不能依靠简单的行政命令调控，它有着深层次的原因。解决房地产市场现有局面的有效方法是改革房地产管理体制。这就要我们正确认识政府职能在市场经济发展中扮演的角色，调整并充分发挥政府的经济管理职能。政府要正视市场中存在的失灵现象，在市场自身调节功能充分发挥的同时，根据市场的具体变化适当、适度地干预，具体问题具体分析，建立有利于房地产业合理、有效发展的运行管理机制。
（2）明确责任主体。明确中央与地方在房地产经济管理中的关系，明确双方的责任主体，确立职责范围并做好监督。在积极贯彻中央对于房地产经济发展的政策措施的基础上，因地制宜，从本地房地产市场的实际情况出发，采取差异化措施，避免产生负面影响。同时，遏制土地财政，探索性地改革财税体制，减少地方财政对于房地产业的依赖，积极落实地方政府对国家房地产经济管理的政策。严厉打击官商结合的不法行为，做好典型的负面例子的警示宣传和正面案例的推广，营造房地产发展的良好氛围，进而促进房地产行业健康、持续的发展。
4、各部门要加强沟通，对管理工作协调进行
房地产工程项目经济管理工作，众所周知它并不是一个独立体，与各部门息息相关。一项工程项目经济管理的完成需要各部门的有效配合、协调进行。为此，房地产工程项目企业首先要充分认识到各部门协调进行管理的重要性以及作用，并对在管理中出现的问题进行协调解决。这也要求房地产工程管理企业要改变传统模式，寻找创新的管理模式，以满足房地产发展的需要。创新是一个国家进步的灵魂，创新是一个企业永恒发展的前提。因此要不断创新，从经济管理的各个环节进行改革，从人事制定、体系结构到技术上都要做出相应的改变，建立一个科学的管理体系，以此来提高经济管理水平。在协调工作中，还应加强监督，一个部门相互监督的模式进行，这样可以充分发挥监督职能，保证经济管理工作有效进行。
结束语
我国的房地产工程项目经济管理工作虽然取得不错的成绩，当还是相应存在着问题，在对房地产工程项目经济管理工作进行改善时，应看到好的一面也应发现存在的不足，将存在的问题提出来，并提出相应的解决对策，这样才能保证房地产工程项目经济管理得到最大的改善，为房地产工程项目经济管理模式做出有效的建议。
参考文献
[1]万远.浅论房地产经济管理存在的问题及对策[J].现代商业，2012，（33）.
关 键 词：地方产业集群；产业技术轨道；3力模型；主企业领导型企业网络；转移扩散平台
中图分类号：F061.5 文献标识码：A 文章编号：1005-0892(2007)01-0069-08
大量实地观测和深入调查表明，我国多数地方产业集群内创新行为普遍呈现出一种低端化、模仿化、个体化、偶然化共性特征。从产业创新动态角度来看，显现产品创新与工艺创新分离过程，呈现典型模仿过度进入再模仿循环特征；从创新活动动机来看，无论是技术创新、管理创新或市场创新，多聚焦于成本降低型能力和同质性生产规模扩张能力的获取，产品差异化创新能力缺失；从创新合作角度来看，追求“小而全”的单打独斗式创新活动，集群内创新分工合作网络缺乏；从创新战略角度来看，普遍采取市场前景明确或风险锁定状态下的跟随和模仿战略，主动适应市场需求的原创性或突破性创新远远不足，而且缺乏高效创新流程管理和整合能力，不能构建企业内专业研发部门而导致常规性创新能力的缺失。然而，推本求源来看，所有创新活动都必须借助于企业的连续或部分活动来实现，微观企业是创新活动的真正主体。产业集群层面的创新动力实质上可转化为集群内微观企业层面的创新动力问题，转化为集群内产业技术轨道的生成与衍化机制问题。基于该思路，本文试图构建产业技术轨道的相关分析框架，从影响我国地方产业集群内产业技术轨道生成与衍化机制的激励或抑制因素分析入手，为理解我国地方产业集群内自主创新动力获得、产业技术轨道升级以及集群持续发展的关键因素提供若干基于中国实践的独特视角。
一、产业技术轨道：相关特性与基本类型
产业技术轨道，即在产业集群范畴内，以微观企业为主体的技术创新过程中，基于共性产业链或价值链企业普遍采用的技术选择方法、技术解决方法(包括技术路线、设计模式、技术整合方式、技术标准)、专利策略、技术研发联盟以及与此相应的装备设备与工艺流程，既包括共有技术解决方法和技术标准所形成的产业或产品标准，更包含技术创新、知识整合的联系规则和协作模块界面的兼容规则。在产业集群从价值链低端到高端升级进程中，由劳动密集型要素依赖跃迁到资本密集型、技术密集型、知识密集型产业路径中，产业技术轨道不仅引致了集群组织创新、管理创新与市场创新的协同过程，更主要直接导致了产业经济秩序、技术秩序乃至创新秩序的形成，而且呈现生产技术标准产业或产品标准模块界面兼容标准的动态转移过程。在模块化网络条件下，一个重要现象是，集群竞争优势由单个企业技术垄断和单纯技术创新能力的争夺转化为对产业技术轨道主导权和控制权的争夺，转化为对主导或控制集群产业技术轨道的核心企业的核心竞争力的争夺。
1. 产业链、产业技术轨道与自主创新动力三者的互动关系
产业集群内的技术发展路径是与产业技术轨道紧密联系的，产业链建筑于产业技术轨道之上。技术链中的产业技术轨道既是产业链衍化与升级的基础，也是集群内自主创新动力形成的必要载体。集群产业链单个环节的技术创新、组织创新、市场创新必须纳入到产业技术轨道的技术秩序与经济秩序中去，成为产业技术轨道创新网络的一份子，才可能获得技术创新成本补偿乃至创新垄断租金创造。
从产业链的技术衍化路径与产业链结构体系来看，技术既是任何企业组织存在的基础，同时也是任何产业集群持续存在与发展的核心基础。产业链的模块分化和纵向非一体化趋势并未改变技术创新对集群生产组织体系结构和技术发展路径的根本作用机制；相反，在产业模块化和纵向非一体化条件下，成为创新竞争、组织竞争和市场竞争的源泉，成为联结集群产业链、价值体系和技术体系的主导力量。在大规模生产方式下，技术创新的垄断形成了单个规模企业的竞争优势来源，单独规模企业内的技术创新、技术整合和技术标准，以及相对应的工艺流程方式具有在企业边界内技术发展路径“内部化”特征。因此，产业技术轨道的衍化路径多表现于在企业间的转移、断层和迭代；而在集群生产体系和产业链分工网络条件下，技术创新的垄断性体现在对产业技术轨道的主导设计和控制能力上。产业链和价值链通常具有内在的不一致性，但价值链与技术链通常具有内在一致性，只有掌握产业价值链中高附加值核心环节的核心企业才能获取产业链技术创新的“垄断利润”，进而掌控集群产业技术轨道的主导设计权和控制权。但这种掌控权随着技术创新性质发生着变化，当集群技术创新是确定性的，产业技术链内部和外部需求环境变动较为缓慢，集群系统内核心企业对产业技术轨道的主导权和控制权就相对集中；当集群技术创新面临高不确定性，且产业技术链与外部需求环境变动剧烈，产业技术轨道的主导权和控制权就相对分散，此时，核心企业主要起着网络中间联络者、协调者、规制者作用。
从自主创新的主体与动力角度来看，产业技术轨道的承担主体并不是单一企业，而是具有核心技术研发能力或技术商业化能力的核心企业、供应商、多层外包协作企业群与专业化研发或交易中介、政府公共部门、大学和研发中心甚至竞争者的合作网络。因而，作为产业技术轨道生成与衍化的自主创新能力行为主体也应该是产业链协作生产体系以及外部“利益相关者”的共同行为，但这并不排斥核心企业对集群产业技术轨道的主导作用。产业技术轨道一方面推动集群内企业单纯由规模与成本的竞争转向技术自主创新能力的竞争，另一方面规制着集群内企业的技术竞争方向、创新溢出效应与技术转移的渠道和利益分配机制。一个明显趋势是，技术创新和知识整合已由企业内部扩展到企业组织之间，技术和知识的创新和共享开始在产业链和价值链层面上广泛发生，资产关联日益服从技术创新与知识整合的关联，而作为产业链内外技术创新和知识整合集中体现的产业技术轨道也成为了柔性生产体系和模块界面兼容规则二者融合的必要平台。
2. 自有式产业技术轨道与外来式产业技术轨道
产业技术轨道一般有两种基本形式：自有式产业技术轨道与外来式产业技术轨道。前者是指产业技术轨道能力来源于产业链内企业的自我抉择、自我投入和自我创造，后者是指产业技术轨道能力来自于全球产业链或价值链分工，以跨国公司为主要核心的要素资源垂直分工体系和价值链网络体系。二者的本质区别在于对产业内企业自主创新能力和产业技术轨道的设计权、控制权主体要求有所不同。自有式产业技术轨道内在地要求产业内核主导企业具有技术路线、设计模式、技术整合方式、技术标准以及与此相应的工艺流程方面的自我研发能力和产业主导权控制能力，一方面能够对产业集群内外其他核心企业产生竞争效应、示范效应以及合作效应，同时也能对产业集群内其他非核心企业或上下游协作企业形成技术溢出和技术转移扩散效应；另一方面能够掌控产业价值链中的关键技术高端环节和价值收益高端环节，实现技术创新投入和收益补偿有效循环机制，进而构建产业持续的技术创新能力和技术提升能力，最终实现创新成果在企业之间、行业之间、区域之间全面转移扩散、提高产业整体技术层次，缩短产业创新周期，完成创新――转移扩散――再创新的良性螺旋产业技术轨道。相反，外来式产业技术轨道的形成是跨国公司在全球价值链分工格局视野下，将基于不同要素禀赋的全球各国或地区的企业纳入到自己技术轨道，从产业链或价值链的低端环节接入跨国资本的国际循环，吸附低端国家的特定要素或资源禀赋来完成全球产业竞争格局的布置。然而，外来式产业技术轨道对企业的自我技术创新能力极容易形成低端化“锁定”状态。产业集群内企业如果简单接受跨国公司的技术轨道，在自我技术研发能力上处于相对弱势的本土企业只能凭借非技术研发能力低端接入，按照跨国公司的技术方式和技术标准加工组装。这样，既无法构建自有技术创新能力，也无法获取技术创新租金，还会形成产业技术轨道的“路径依赖”，丧失原有技术积累能力，破坏原有产业技术轨道，最终固化于全球产业链和价值链分工体系中高新技术产业低端化、传统产业低技术化的“双低”产业路径。一旦形成了这种“双低”产业锁定路径，所造成的直接结果就是我国地方产业集群中处于全球产业链分工的企业或产业不能自主进行技术选择，不能主导设计模式、技术整合方式、技术标准，更不可能进行自我研发活动或产业结构调整与转换。即使是对产品或工艺细微创新改进空间都在跨国公司技术轨道的控制与限制之下，只能依赖于引进国外生产设备――淘汰――再引进的路径来完成与跨国公司产业布局匹配。需要说明的是，自有式产业技术轨道与外来式产业技术轨道并不是完全隔离或对立的两种状态，自有式产业技术轨道生成与衍化的过程必须有来自外部合作者或竞争者(如跨国公司)的模仿再创新效应、学习效应和创新联盟效应的协同。
二、产业技术轨道的生成与衍化动因
1.“3力”模型与主因素分解
实践规律揭示，地方产业集群内产业技术轨道生成与衍化路径既与产业结构内的一般因素有关，也与其所根植于的地域特定因素相关。因此，为了锲合我国转型时期的现实背景，我们构建如图1的“3力”模型，力求提炼出影响我国多数地方产业集群产业技术轨道生成与衍化机制中不失一般性的关键因素，同时又具有中国实践视角的独特因素。一般来看，激励或抑制产业技术轨道生成与衍化的驱动力可归纳为三种：拉动力、推动力与催化力。拉动力和推动力是产业技术轨道生成与衍化的原动力，源自技术变革频率，技术选择的多样性、企业能力差异化是最主要的推动力量；而产业持续竞争优势、产业结构优化和价值链的梯度转移则是最直接的拉动力；同时，竞争结构、制度激励相容条件、技术交易条件是产业技术轨道演变重要的催化力。而这三种驱动力必须通过集群内相互依存、相互竞合状态微观企业内的具体行为决策和创新活动传导、实施、作用。
产业技术轨道作为产业持续竞争优势的有机载体形式，其实质是通过构建网络模块系统下经济秩序与技术秩序的形成，实现包含技术、组织、市场创新知识整合与模块协作界面和内隐规则的协调。产业集群内竞争优势的关键方面不仅仅取决于关联资产专业化网络所内涵的柔性生产体系所带来的生产成本低端化效率方面，更主要体现在包容于网络价值创新与技术创新的产业技术轨道所体现出的高端创新能力方面，而作为产业结构优化转移(低端产业高端产业)与价值链的梯度转移(工艺流程升级产品升级功能升级产业链升级)的产业核心竞争能力也就内在体现于产业技术轨道的生成与衍化路径。由此可见，体现于产业集群生存与升级能力的产业持续竞争优势、产业结构优化与价值链的梯度转移三方面因素是决定产业技术轨道生成与衍化机制的主要拉动力。
产业集群所面临产业或产品技术路径的不确定性与风险系数对于集群内产业技术轨道的形成和衍化路径具有不可忽略的复杂作用力。在高变化频率、多变动路径的产业或产品技术环境中，集群内产业技术轨道的生成与衍化可能呈现“跳跃式”非平稳增长衍化路径；在变化频率可预测、变动路径明确产业或产品技术环境中，集群内产业技术轨道的生成与衍化呈现平稳连续增长路径；而在变化路径固化的产业或产品技术环境中，集群内产业技术轨道面临整体缺失或呈现循环锁定状态。之所以出现这种在不同技术环境下集群产业技术轨道的多样衍化路径形式，究其原因在于：技术变化频率与变动路径所带来的不确定性，形成了集群内对产业技术轨道主导权与掌控权“创造性毁灭”的竞争风险和在不同企业间的动态转移，进而造成了产业技术轨道衍化路径的动态不确定性。特别要指出的是，企业能力差异化对产业技术轨道的生成和衍化有着独特影响。企业能力的同质化会阻碍集群内产业集群轨道的生成与衍化，相反，企业能力的多层次差别化有利于主导企业对产业技术轨道的建构与协调作用发挥。
在技术增长和可转移扩散成为经济增长源泉情形下，常规性、专业化的创新能力取代价格机制成为市场竞争的“原动力”，而这种常规性专业化的创新能力更直接体现于处于垄断竞争或寡头竞争市场结构内的规模企业(Baumol，2002)[1]，不可消除的竞争压力驱使相互依存的企业将创新过程常规化、系统化、模块化，成为企业内一种“惯例性”和“可预测”的正反馈性基本生产活动。同时，其又能通过对关键技术的研发，对产业技术轨道的设计与掌控，形成极为重要的产品差异化定价能力，进而产生进行持续创新投入有效补偿的良性循环机制。在企业集群化、网络化与模块化条件下，这种常规性专业化创新能力转变为具有垄断竞争或寡头竞争结构的产业链体系之间与企业网络群落之间的竞争手段，转变为掌握产业链产业技术轨道的核心企业之间的主要竞争方式。在企业网络模块化形态下，垄断竞争结构与产业技术轨道的这种内在互动机制并未得到削弱；相反，在以企业网络群落或生产链体系为基本竞争单元的新产业表达形式下得到了强化[2]。
转型背景下，制度设计与实施不完全性对产业技术轨道的生成与衍化机制产生广泛影响。技术变化路径是容纳于制度变化所蕴含的交易成本变化中，技术创新的动力机制也就与制度结构中的激励因素具有内在一致性。集群条件下，嵌入于制度层面内的网络协作因素、外溢效应错配与损益因素、相互“状态依存”状态差异对创新投入的补偿机制产生交互影响，企业创新动力出现多种状态。而这些制度层面因素在我国现阶段集中体现于知识产权保护制度、专利制度和非生产性寻利行为的制度空间两方面[3]。
综上所述，集群内外影响产业技术轨道的拉动力、推动力与催化力并不是孤立发挥自身作用，而是交互地对产业技术轨道生成和衍化产生多维效应。同时，这些因素皆必须通过影响微观企业内企业家的决策动机和行为选择来发挥其作用。因此，解读我国地方产业集群产业技术轨道的生成与衍化机制，必然要从各主因素实施于集群内不同企业规模、生命周期、价值偏好、能力差异、企业家决策动机和行为选择的激励或抑制作用机制入手，从企业持续创新投入和创新收益的权衡视角入手。
2. 自有式产业技术轨道的两种可能状态：循环锁定或螺旋上升
从系统动力学角度来看，集群内产业技术轨道生成和运行状态的关键影响因素以控制参数类型可分为：外部控制参数(如技术、制度与技术交易条件因素)；系统中行为主体的关联程度(如竞争结构)和行为主体模式内部的差异水平(企业差别能力)。随着这些关键控制参数的变化、消涨、转移，表现为系统动力的集群内产业技术轨道会呈现复杂生成机制与衍化状态。
在技术创新变化路径相对较为缓慢，技术创新变化所带来不确定性能够通过集群生产链的纵向变动来缓解的情况下，制度结构中所蕴含的不确定性就成为影响微观企业创新动机和产业技术轨道生成与衍化机制的关键因素。而在现阶段我国地方产业集群内，这种制度层面的不确定性首要体现在知识产权保护与专利制度、非生产性寻利行为的制度空间两方面。微观企业能够进行创新投入的首要动机是创新投入的预期补偿或收回。在创新的跨期预期收益大于持续投入的形态下，企业才存在持续创新行为的动力机制，进而才能促使产生集群产业技术轨道主体和载体形成的可能。然而，基于无介质的技术溢出；以产品为介质的技术溢出(反向工程)；以人力资本流动为介质的知识或技术诀窍溢出渠道的集群“外溢效应”，使得单个企业的创新信息很快就会在集群内传播，技术诀窍迅速就会被其他企业低成本地获知，单个企业创新效益很快也就在集群内均匀分散。虽然存在集群创新收益大于单个企业创新收益的社会福利增进情形，但是，在缺乏知识产权保护和专利制度情形下，单个企业的创新投入极有可能就会小于其创新收益。因此，对单个微观企业来说其最理就是不首先进行创新行为，而是采取跟随或模仿战略。这就在我国地方产业集群内产生了微观创新动力和宏观外溢效应的普遍两难冲突。特别对于集群中产业链的关键共性技术和决定产业技术轨道的基础创新活动，这种两难冲突所引起的矛盾更为显著。这就从根本上揭示了我国多数地方产业集群内，特别对于产业技术轨道内辐射范围大、上下游关联度强、关键共性技术创新的缺位，对整体产业集群自主创新能力和产业技术轨道升级能力产生的“低端循环锁定”负面效应。
从非生产性寻利的制度空间角度来看，其对现阶段我国地方产业集群内微观企业创新动力和产业技术轨道生成衍化机制的负面影响也不容忽视。对经营权和所有权合二为一的多数地方产业集群内企业来说，企业主的关系网络能力和个人多重目标的成本利益决策决定了企业的发展或创新能力。如果社会经济空间中广泛存在非生产性寻利或关系型寻租的制度空间，如房地产投机泡沫、股市泡沫、矿产开发等，出于多数地方企业家对关系性独特能力依赖和对技术创新制度风险的理性规避，削弱了企业家创新投入的动机，进而限制了企业通过发展自主创新能力和建构产业技术轨道来获得成长发展机会的内在动力，这既解释了多数企业主把企业盈余资金首先用于购置房地产的普遍现象，又一定程度真实揭示了我国地方产业集群内普遍企业规模偏小、企业能力趋同、产业过度进入、缺乏技术创新主导企业和产业技术轨道核心控制企业的基本特征，极容易形成集群产业技术轨道的低端化“循环锁定”状态。
在技术创新路径发生重大变化情形下，创新速度加快，且技术不确定性显著增大，产品生命周期缩短，大规模、低成本的信息交换成为可能。快速的技术创新与变化既增大了产业技术轨道的不确定性，同时也促使企业以外包、虚拟组织、战略联盟等非一体化中间组织来应对技术高度不确定性所带来的影响。在高制度不确定性环境中，集群内微观企业既面临技术高速变化对企业内部创新体系的分解冲击，同时也面临集群内普遍模仿行为所带来的创新投入有效补偿问题。此时，基于创新分工网络和专业模块化创新行为就成为可能的集群内微观企业“共赢”理。但是，这种模块化创新网络不能是基于简单“均匀化”或“同质化”的创新分工模式，而是必须要有主导核心创新能力的控制型企业存在，使得各分工模块的集成创新在集群宏观层面收益的相当部分能够又聚集到主企业手中，从而为其积累“熊彼特式”的持续垄断创新利润，形成集群层面与微观企业层面创新投入和收益补偿的协同稳定博弈均衡，进而集群可能进入持续创新和产业技术轨道螺旋式升级的良性循环轨道。
三、我国地方产业集群内三种基本企业网络形态产业技术轨道的形成差异
上文一系列分析只是对我国地方产业集群内产业技术轨道的生成与衍化机制提供了一个分析框架，实践表明，我们提炼出影响我国地方产业集群产业技术轨道生成与衍化的关键因素和控制参数，在不同价值链与技术链状态依存、分工架构的地方产业集群类型中呈现差别化、非一致性的激励或抑制作用机制，由此形成了产业技术轨道螺旋上升或循环锁定分化状态。借鉴对我国地方产业集群“蜂窝型”、“专业市场依托型”与“主企业领导型”三种基本形态划分思路(张杰等，2006)[4]，可深入探析出我国地方产业集群内产业技术轨道生成与衍化的一般内在特征。
1. 分工网络架构视角下产业技术轨道特性比较：三种基本形态
在蜂窝型分工网络内各企业或生产单元皆处于产业、产品生产链或价值链分工协作网络的一个专业化生产环节，嵌入且依附于关系型契约网络内的各企业必须相互衔接、紧密合作、相互依存才能维持生产系统运转。关系型网络治理机制管制着技术链和价值链的协调，技术链环节上的创新收益能够被网络内所有分工模块企业近乎均匀共享，这种创新收益的共享机制决定于蜂窝型分工网络的相互依赖状态与相互“连环质押”性质组织架构。因此，一方面，创新就被这种紧密衔接、相互依赖的分工网络所锁定，产品或工艺创新转化为企业网络的集体行动；另一方面，突破性创新因需要所有或关键模块企业的“颠覆性”共同行动而成为不可能，相反，渐进性创新在外部需求推动和内部模块间竞争拉动下，通过网络中模块的局部更新或价值链单元环节的利益微调成为一种在锁定风险和预期收益状态下的可行行为。但是，技术链和价值链中的内在冲突只是在关系型网络治理机制作用下得到了特定范围内的缓解，并未得到根本协调。因此，在技术链变化较为稳定，价值链收益不是来源于技术链升级，而是来源于特定要素禀赋优势(如低成本劳动力)和专业化经济下规模收益递增的结合，这种情形下只要仍然存在产业或产品的增长空间，蜂窝型地方产业集群的发展空间就继续存在。由此观之，蜂窝型形态企业网络因其资产关联和技术关联的“连锁质押”性质，造成网络内具有控制能力的核心企业缺失和技术创新动力普遍缺失，存在产业技术轨道生成与衍化动力机制障碍效应，容易形成产业技术轨道锁定状态。
从实践来看，专业化贸易市场的出现对我国多数地方产业集群的形成具有不可替代的“拉拨效应”。贸易机会和贸易网络的存在不仅对缓解资本、技术和企业家才能等稀缺要素累积效应的不足起到弥补作用，而且对集群形成起到“孵化器”作用。在贸易收益激发生产收益状态下，依附于专业化销售市场或销售网络的生产网络体系得以建立。与纵向分工的蜂窝型地方产业集群所不同的是，专业市场依托型地方产业集群的产业链组织架构偏向于横向分工结构，即以生产同类型或同质产品为主的生产体系。在该类型生产体系中，技术链和价值链处于不相容非对称状态，产业技术轨道生成与衍化机制呈现复杂状态。首先，单个企业有着追逐工艺创新和产品创新的内在动力。一方面，通过工艺创新来达到成本领先型战略。因为专业化市场所辐射的市场范围局限于同类型或相关产品，成本降低能力对单个企业的生存能力和竞争优势至关重要，但是，工艺创新投入的补偿一般必须通过产量扩大所形成的规模经济来实现，而不能通过产品价格的提高来补偿；另一方面，同类产品扎堆式过度竞争又激发了单个企业采取产品差异化创新战略动机。适度产品创新和产品差异化行为可短暂避开集群内的过度低成本竞争，从而为自己赢得适度创新利润空间和发展机会。然而，集群内快速外溢效应很快使这种单个企业的产品创新收益分散化，使得单个企业产品创新投入无法得到补偿，削弱单个企业进行产品创新型战略的行动动机，使得模仿和跟随战略成为共同理性抉择，甚至陷入创新“集体无效率”博弈均衡稳态。产品创新风险越高，对集群整体收益越大，单个企业进行产品创新的动机越弱。而且，集群内企业的规模越接近、越均匀，集群整体创新“集体行动陷阱”锁定效应越强，集群产业技术轨道就越难生成。但是，如果此时集群中已出现不同规模企业的分层化结构，则技术链与价值链不相容状态会发生一定程度转化。规模大的企业可以通过工艺创新与产品创新的收益匹配组合，通过产量规模所蕴含的工艺创新成本优势来弥补产品创新投入的回收，进而确立自己的竞争优势。因此，进行适度产品创新和工艺创新是其理性选择行为；规模小的企业由于对工艺创新的投入相对不存在产量规模成本优势，从而无法实行产品创新和工艺创新收益的匹配组合(Cohen and Klepper，1996)[5]，因而模仿和跟随战略就不再有效，进而才有可能形成集群创新分工网络的良性互动格局，从而改变专业市场依托型地方产业集群内技术链和价值链不相容所引起的创新动力缺失问题，进而产生产业技术轨道的内在动力可能。
产业创新体系中技术链和价值链的不对称性在主企业领导型企业网络内得到了完全意义上的解决，技术外溢边界和创新动力边界得以在成本收益内实现了充分叠合。主企业领导型企业网络本质上是以在专利、标准、研发、品牌或营销渠道等方面具有控制能力的核心企业作为分工协作生产体系的中心，作为各种供应商小企业以多层外包，分包协作体系构成的具有柔性能力的模块化生产体系。在技术链上投入最多、具有核心研发能力或商业化能力的主企业在企业网络价值链中占据着高端环节，能够利用其在企业网络中的控制地位来实现创新投入和沉没成本的充分补偿。一方面，主核心企业能够利用其控制地位获取创新活动所创造整体集群收益中的最大份额；另一方面，通过对外包、下包供应商的等级评估淘汰赛竞争制度和提供设计、制造技术的“指导”型支持协作，来尽可能地要求供应商持续地降低生产成本，从而侵占其多层外包商的部分生产利润，最大限度地为可持续高投入创新活动投入进行补偿，这就从根本上解决了产业创新体系中源于技术链和价值链的内在不对称所引发的创新动力缺失两难冲突。在需求因素快速动态变化和技术变化路径不确定复杂化趋势条件下，追求技术持续领先地位的企业面临着内部组织复杂化、规模化所带来的创新行为“惰性”和外部竞争压力所要求的创新灵活化与商业化行动优势之间的两难抉择，企业内部的规模化一方面降低了对引导产品开发的外界技术和市场因素的敏感和反应能力；另一方面多层级官僚型内部组织结构的僵化也阻碍了跨部门的合作和技术融合，而这些对于建构产业技术轨道能力是必不可少的。主企业领导型企业网络较好地解决了这个两难冲突，一方面，主企业将非关键生产环节外包给多层供应商体系，解决了企业内部规模化对核心创新活动过程的负面影响效应，使得主企业得以集中所有有效资源，集中用于捕捉外部创新机会进行研发和建构产业技术轨道的活动。当然，产业技术轨道的建构很多情形下必须有协作外包供应商、顾客、公共部门、大学研发机构乃至竞争者的共同参与，而主核心企业则聚焦于标准的掌控和界面连接规则的制定；另一方面，非关键创新活动可通过外包供应商的“黑箱设计”方式来合作分担完成。主企业只需提出功能接口指标，其余的研发、设计、制造环节皆由外包供应商独立完成。这种模式极大减轻了主核心企业的创新成本和创新时间，使得主企业主导下的产业技术轨道更具有柔性和效率，更能适应外部竞争环境的急剧变化。
2. 我国地方产业集群产业技术轨道的可行路径
主企业领导型企业网络对地方产业集群内创新动力机制和产业技术轨道的建构具有在高度不确定环境下特定优势。一方面，主企业所控制的技术链和价值链体系协同解决了集群内创新投入和补偿的根本性两难冲突，构建了相匹配的创新分工协作网络，解决了创新动力内生问题；另一方面，主企业领导型分工网络较为完善地解决了集群内技术外溢与知识产权保护的两难困境。在制度缺位所造成的知识产权保护制度失效集群环境中，只要模仿收益大于模仿成本(通常集群外溢效应使得模仿成本极低)，所有微观企业的最优理都是采取模仿和跟随战略，这在我国多数专业化市场依托型和蜂窝型地方产业集群内表现得更为显著。而在主核心企业领导型企业网络内，处于价值链和技术链控制地位的主核心企业实质上也处于制度设计、“竞合”规则和利益分配机制制定和维护的中心地位。表面上看，主企业领导型企业网络内并不存在层级式产权内涵上的权威治理机制，但从深层次来看，价值链或技术链上协作网络效应和合作预期利益的存在形成了基于超市场契约的柔性关系型网络治理机制，使得外在缺失的知识产权制度转化为企业网络内部的知识共享和知识共创制度，集群内原先单纯的创新模仿或追随战略就转变为创新的优势互补协同战略。主核心企业的创新知识成为其多层的外包、下包协作体系企业的公共知识和共同创新行为，产生的整体创新收益是由主核心企业控制，而且多数情形下通过主核心企业活动来最终实现，同时也就赋予了主核心企业对整体创新收益进行分配的掌控权，通过各创新模块在技术链和价值链环节的分工地位进行创新收益分配，实现了创新外溢效应和知识产权保护制度在网络内利益边界的充分叠合和协调，同时也就实现了网络外强知识产权保护要求和网络内弱知识产权保护要求的协调统一。
四、构建面向我国传统产业型地方产业集群的产业技术轨道
从我国产业技术轨道及产业创新动力形成机制来看，当前一个突出问题是，高新技术产业与传统产业间的技术转移扩散通道机制处于一个“分离”状态，而且存在显著的“木桶效应”。现实情形是，一方面，高端产业本身不“高”，陷于加工贴牌境地，无力惠及低端；另一方面，我国多数高端技术产业部门皆参与国际资本的全球循环链条，与地方产业集群传统产业部门基本上不发生衔接和循环，直接导致我国高新技术产业部门对传统产业部门的技术溢出效应和技术转移扩散渠道缺失。而我国地方产业集群传统产业部门中中小企业由于规模、人力资本积累、融资能力限制，无法建立企业内常规性、专业化创新部门，建立独立技术研发能力既不现实，也不可能，又不容易受到高新技术产业部门的技术溢出和转移扩散，再加上技术低下所带来的“低门槛”效应与“拥挤”效应，导致产业同构和过度竞争势态，形成产业技术轨道的低端“路径锁定”或多数情形下产业技术轨道的缺失状态。对应于我们上文分析地方产业集群的三种基本企业网络类型，建立与传统产业结构特征相匹配的技术扩散体系有如下三种可行平台模式(郭铁成，2006)[6]。
⑴雁阵式转移扩散平台。这是指在产业集群内分工网络的企业之间或技术相关联产业链之间，具有核心技术创新能力的领导企业或产业，借助产业技术轨道所内涵的技术标准、产业标准的辐射力以及集群内社会网络、产业网络与技术网络的三大联结纽带，进行各种有偿或无偿的技术转移扩散，进而带动集群内其他企业技术进步的平台。这种模式技术转移平台的关键因素在于必须有具备核心技术创新能力和产业主导能力的核心企业的存在，而且，产业集群内核心企业与配套企业间的多层式技术转移扩散是雁阵式转移扩散平台基本形态。一个基本事实是，以产业集群为载体的技术转移扩散效率和技术升级能力最高，原因在于：集群内基于产业链或技术链分工协作的企业网络间技术、设备关联度高，标准、工艺兼容性强，技术溢出与转移扩散路径中技术阻抗小；产业集群内人才关联程度高，内隐技术经验与技术诀窍及各种隐性知识、信息具有相似性，技术转移扩散和技术溢出不存在消化吸收阻抗，不仅可通过设计图纸、数据资料、生产设备、产品装配等进行技术转移扩散，更为重要的是可以直接派遣、交流技术研发人员，开展各种技术培训或展示会来达到技术转移扩散效应。此外，产业集群内技术梯度、产业梯度、市场梯度吻合性好，产业技术轨道、产业链、交易配套网络配套性强，创新领先者、产业配套者及跟进使用者衔接顺畅，技术转移扩散路径没有市场阻抗。
⑵辐射式转移扩散平台。上述雁行式转移扩散平台模式要求产业集群内必须有具备自主创新能力和掌控产业主导权的核心企业存在为前提条件，但是，在我国大多数地方传统产业集群内缺乏的正是具有这些核心能力的核心企业，即使存在也属于单打独斗型，很少能够承担产业集群内产业技术轨道中的技术转移和扩散网络中的来源功能。我国多数地方产业集群的现实情形是(以内生型地方产业集群的原发地浙江省为例)：占浙江企业绝对多数的为中小微型企业，企业规模普遍偏小，其产品主要依靠模仿。全省80%的中小企业没有进行新产品开发，也没有专门的研发部门。绝大多数中小企业的产品模仿国内外大企业，来料加工业务比重高达50%以上。由此可看出，依赖这些小规模企业进行技术创新研发或进行技术转移扩散不符合我国实际情形。因此，建立由国家或区域政府主导、推动、扶持，根据企业、产业和国民经济发展的现实需要，以技术创新研发和转移扩散为目的的公共研发平台，就成为在我国现实经济环境下必须且有效的技术转移扩散模式。辐射式转移扩散平台的核心功能是，根据产业集群内中小企业及产业提升中的普遍共性技术短板缺口，集中研发企业核心技术、产业共性技术及关键技术，以补偿成本方式，形成与企业或产业现实需求相匹配的技术转移扩散源。可提供的服务范畴既包括研发、中试及产业化，也包含技术咨询、评估、市场预测、技术培训、甚至投融资和国内外市场开拓。具体来说就是，平台机构根据具体服务对象的研发需求，充分考虑国家技术战略，制定技术路线图，形成核心技术、共性技术、关键技术研究成果，开展能够补偿成本的技术经营，进行一对多的技术服务，形成点辐射状的技术转移扩散路径。
⑶中介式转移扩散平台。辐射式转移扩散平台针对产业集群内某些辐射范围广泛，对具有公共品性质的共性关键技术研发与转移扩散具有一定推动作用。然而，对于多数作为商品的技术来说，由政府力主推动的辐射式转移扩散平台在激励机制、动力机制与分配机制上存在内在缺陷，建立市场主体间进行的多边、交互转移扩散的市场交易平台就显得极为必要。在我国现阶段的技术结构中，短缺与过剩共存。一方面技术短缺，不能满足经济社会发展需求；另一方面技术存量、专利存量过剩，无法转移扩散，形成有效的现实科技生产力。而且，这些沉没技术专利中相当一部分是先进适用技术，通过中介式平台向传统产业进行转移扩散先进适用技术，是我国当前技术创新体系与产业技术轨道建构的重要方面。特别要指出的是，中介式平台转移扩散方式不仅是文本意义上的技术转移，更为重要的是嵌套于专利技术中的生产流程、技术诀窍及隐性知识的传递，因此，建立综合性全方位中介式转移扩散平台是必然之路。
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参考文献：
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[4]张杰，刘东.我国地方产业集群的升级路径：基于组织分工架构的一个初步分析[J].中国工业经济，2006，(5).
[5]Cohen， W.M. and S. Klepper， Firm Size and the Nature of Innovation within Industries： The Case of Process and Product R&D[J]， The Review of Economics and Statistics，1996，78(2)：232~243.
[6]郭铁成. 关于自主技术创新的对话[N]. 科学时报，2006-7-28-A4.
责任编校：一诺
Study on Forming and Evolving Mechanism of Innovation Dynamics in China’s LICs： From a Industrial Technology Track Perspective
ZHANGJie，ZHANG Shao-jun，LIU Dong
(Nanjing University，Nanjing 210093)
关键词：农村金融；金融创新；金融产品；金融服务；信用约束
文章编号：1003－4625（2008）10－0029－04中图分类号：F830.6文献标识码：A
近年来，随着我国“三农”经济的快速发展，农业生产逐步实现了机械化、规模化、产业化，对金融支农的广度、深度提出了更高要求，传统的小额信贷产品越来越不能满足“三农”经济发展的需要。由于农村金融产品既受到客观自然风险的影响，又受借贷双方信息不对称所导致信用风险的制约，农村金融面临着需求与供给的严重脱节，同时也造成了农村信贷资金的大量外流。要发挥农村金融在新农村建设中的支撑作用，就必须根据“三农”客户信贷需求特点，加快农村金融创新，研发适合“三农”特色的金融产品和服务模式。
一、当前农村金融需求特点与“第三方信用约束”
近年来，随着农业生产逐步实现机械化、规模化和产业化，农村劳动力大量转向非农产业，农村金融需求也发生了较大变化，主要体现在：
（一）农村资金需求量更大。随着农村产业结构调整和农业产业化的推进，特色农业和农村乡镇企业得到快速发展，农村小城镇和基础设施建设进度加快，导致资金总量不断扩张，农村的资金需求量将显著增大，“三农”经济对借贷资金的需求规模和依赖性越来越大。
（二）农村金融需求呈现多元化。农村金融需求的多元化发展主要表现为，一是农村经济由传统的“三农”向广义的“大三农”转变，农村金融需求从生存性需求向生产性转变，并由农业生产需求向工业生产需求转变；二是需求主体转向农村生产大户、种养大户和乡镇企业；三是产生了新的金融需求领域，如为农民提供农产品市场信息、就业信息、职业技能培训等项目的信贷资金支持。
（三）农村金融需求周期延长。以农业产业化经营为特点的新兴农业发展迅速，产业链条的延长使得资金需求从生产环节延伸到产、供、销的各个环节，这类金融需求延长了资金的需求周期。同时，大型农业生产工具的购进等需要与其生长周期与成本回收相匹配的资金支持，致使资金需求的周期相应延长。
然而现实中，由于融资双方信息不对称，加之“三农”产业的弱质性及信贷需求的个体微小性，农村信贷风险居高不下。现有金融产品与“三农”经济发展不相适应的主要根源在于融资主体可抵押资产少、贷款抵押担保难，其核心是信用主体的信用问题和信息不对称问题。针对农村金融需求的特点，金融部门必须加快金融创新，提供更为丰富的金融产品与服务，满足“三农”经济的发展需要。近年来在我国一些农村地区，“第三方信用约束”正逐步显现出防御信贷风险的活力,成为农村金融产品创新的新生力量。
所谓的“第三方信用约束”是指在融资双方处于信息不对称时，通过第三方信用中介广泛收集整理企业或个人信用信息，并利用第三方的自身信用、自我约束、风险补偿等机制有效防范和化解融资供给方的信用风险，从而解决融资双方“信息不对称”造成的融资难。其主要形式包括各类资金互助组织、信用担保协会、企业联保协会等。以联保协会为基础的“第三方信用约束”具有会员企业生产关联性强、组建成本低、融资费用低、风险易于控制等优点，在一些区域得到了较快的发展。
二、开展农村金融产品创新的基本原则
通过农村信贷产品和服务方式的创新，探索以商业化和低成本为基本原则的金融支农可持续发展道路。一方面让受贷农户和农村企业得到资金支持，解决“农民贷款难”，支持农业龙头企业产业化，改善农业基础设施，促进“三农”经济的全面发展；另一方面让放贷金融机构得到风险补偿，以实现“双赢”目标。
（一）坚持商业可持续性原则。我国农村金融经历了农业补贴信贷范式，到农村金融市场范式（或农村金融系统范式），再到金融体系的功能范式的转变，实践证明，农村金融可持续发展的首要因素在于商业化。所谓商业可持续性原则，是指农村金融产品与服务模式的研发必须以市场为导向，以收益最大化为目标，在有效降低信贷风险、增加信贷收入的基础上，实现信贷资金的不断增值和循环周转。
（二）低成本原则。即农村金融产品与服务方式的创新，要综合考虑农村客户对信贷需要的分散性、小额性、季节性等因素，尽可能地降低产品推广成本，或通过国家对农村经济发展的“绿箱政策”，适当将部分产品推广成本转嫁到政府部门，从而降低农村金融机构开发新产品的成本，减轻“三农”客户的负担。
（三）适应性原则。即农村金融产品的创新要具有较强的适应性，能够在较大范围内进行推广，产生的社会效益和经济效益。
三、基于“第三方信用约束”的农村金融产品创新模式
基于“第三方信用约束”的农村金融产品创新，首先是引入了第三方信用中介以及第三方风险补偿机制，通过“第三方信用中介”解决信息不对称，降低金融机构信用风险。在实践上，其主要表现为以下几种模式：
（一）“农户＋信用协会＋政府补偿基金＋保险＋信贷”模式
“农户＋信用协会＋政府补偿基金＋保险＋信贷”模式主要适用于农户，是在评定信用户、信用村、信用乡（镇）基础上，组建信用协会，将个体信用转化为集体信用，并引入政府救助、保险保障等风险分散机制，有效降低了金融机构信贷资金的风险，其操作流程如图1。
这一模式首先按照农村信用工程建设的要求，采集农户家庭信息，按一定标准评定信用户，对信用主体进行甄别；其次，按照集体信用优于个体信用的原则，由不少于20户的信用户组建成立信用联保协会，并在民政部门登记注册；再次，联保协会成员要在信用社存入一定金额的联保基金，并通过信用联保协会与金融机构签订贷款协议，信用社则按担保基金的20倍提供贷款额度，随用随贷，周转使用，简化贷款手续；最后，政府部门出资建立风险补偿基金存入农村信用，并适当引入商业保险。
该模式主要通过以下渠道防范信用风险：
一是集体联保约束。在这一模式中，信用联保协会的全体成员都要对每一笔贷款承担连带责任，将个人信用融入团体信用之中，其在风险防范上，一方面由于协会成员彼此承担连带责任，能够有效地将信用不佳的客户自然排除在协会外部，降低信息不对称的风险；另一方面，可以促使协会成员相互监督生产与投资项目是否安全，降低经营风险。
二是联保基金。由于单一贷款户的违约风险，金融机构首先冻结协会联保基金，再由协会组织会员向贷款户施加压力还贷，仍然不能清偿贷款的，利用协会联保基金清偿贷款。
三是政府风险补偿基金。因市场风险形成的贷款人偿贷能力集体下降，实行农户尽力还贷，政府风险补偿基金适当贴补的方法，最大限度降低信贷资金风险。
四是保险风险转嫁。对因火灾、水灾等自然灾害造成的贷款户损失，由保险公司进行一定的理赔，金融机构作为第一受益人获得保险赔偿，将信贷风险损失降到最低。
河南省永城市农村信用社自2006年以来开始试点“信用户＋信用协会＋政府补偿基金＋保险＋信贷”的模式，市政府为此出资300万元成立了担保补偿基金存入农村信用社。至2007年底永城市已建成信用乡（镇）3个，注册信用协会88个，已授信用证的农户达到39563户，农信社累计发放支农贷款7.4亿元，贷款到期本息收回率100%。由于缺乏农业政策性保险，实际操作中，该市以农户参加人身意外险、财产险等商业性保险替代，农村信用社通过适当的优惠利率降低农户的保费负担。
（二）“涉农企业＋联保协会＋保险+信贷”模式
“涉农企业＋联保协会＋保险+信贷”模式以具有一定生产经营实力的独立法人，自愿组成行业联保协会，在完善法人、财产保险的基础上，以会员贷款保证金和集体资产为抵押向金融机构贷款，同时引入保险机制，防范意外风险与损失，适用于会员之间生产或经营同类商品，有共同的贷款意向的行业群体。其基本流程如图2。
这一模式是由生产或经营相近产品的涉农企业组成企业联保协会，会员企业缴纳保证金，由协会专户存入金融机构，金融机构按同期存款利率支付利息；联保协会对会员企业资产进行评估登记，会员企业以自有资产向协会作抵押；会员企业以联保协会为第一受益人办理财产保险和人身保险；协会与金融机构签订授信协议，金融机构在贷款金额、利率、服务等方面作出承诺，可选择分散模式、集中模式或混合模式，对会员企业及时提供信贷。
该模式的运作突破了单个企业由于抵押担保条件不具备造成贷款难的瓶颈约束，在贷款的需求与供给之间搭建一座桥梁。其特点是充分发挥了联保协会的自律作用，设计了五道风险防范屏障，把个体会员的风险尽可能地消化在协会内部，最大限度地保障了银行贷款安全。这五道屏障一是联保会员资格的严格认定，由于企业一旦成为联保会员，就要以自有设备、厂房等为全体会员提供信用保证，因此会员间的选择必然是知根知底、信用较好、风险承受能力高的企业，自然排除了风险隐患大的不良企业。二是会员企业的保证金，可以部分地弥补贷款损失。三是会员企业之间的联保，一旦会员企业不能按时归还贷款，其他会员企业应按比例代为清偿。四是会员企业抵押给协会的自有资产，一旦不能清偿贷款，协会有权拍卖抵押资产且变现性非常高，既可偿还银行贷款，也有利于行业内部的兼并和优势整合。五是保险。当会员企业发生意外损失时，保险公司将会提供赔付补偿，也将为贷款安全提供最后保障。
永城市面粉行业贷款联保协会和虞城县企业互助担保协会在这一模式的试点中取得了较好的成效。永城市面粉行业贷款联保协会成立于2006年7月，现有会员29家，固定资产5.6亿元，职工5930人，累计贷款3亿元，目前贷款余额4700万元。该协会在加强内部行业约束的情况下，分别与人寿保险公司、中华联合保险公司签订了合同，协会以集体形式参保，以化解协会的风险和企业的风险，截至2007年底统计，29家面粉会员单位共缴保费30.7万元，共保资产6.4亿元；人寿团队意外和工伤保险共缴保金16.8万元，共保金额8500万元，通过保险的介入，消除了企业的后顾之忧。
（三）“仓单+保证金+保险+信贷”模式
“仓单+保证金+保险+信贷”模式是借款企业以存储在第三方仓储企业的仓单作为质押物向金融机构申请贷款融资的一种模式。金融机构在借款企业缴纳保证金和对标的物进行货物保险后，按仓单标的物价值的折扣率提供一定比例的贷款，达到控制信贷风险的目的。适用于大宗农产品购销企业、加工企业融资需要，其基本流程如图3。
本模式是在“库贷挂钩”的基础上增加第三方仓储企业监管、保险介入和保证金，最大限度降低银行信贷风险。在操作上，首先是金融部门对仓储企业和借款企业进行资格审查，签署《不可撤销的协助行使质押权保证书》、《仓单质押贷款三方合作协议书》等相关协议；其次，借款企业依据协议向仓储企业存入货物标的，仓储企业验收合格后，向借款企业开具专用仓单，借款企业对仓单作质押背书，办理货物保险，并按10%-30%比例缴存保证金后，向银行申请贷款；银行、借款企业、仓储企业按协议对质押货物进行日常监管，贷款期内借款企业正常销售货款全额划入专用账户，银行按协议根据到账金额，结清对应仓单的贷款本息后，开具提货单给借款企业，仓储企业核实发货，余款保留在企业专用账户供借款企业自行支配。
“仓单+保证金+保险+信贷”模式对风险的控制主要有：一是金融机构要加强对仓储企业的资信调查，把好准入关；二是对借款企业的经营风险，金融机构一方面要加强借款企业的日常监督管理，另一方面，在贷款到期后经催收仍不能完全清偿，银行可以通过拍卖质押物、抵扣保证金降解信贷风险；三是由于自然灾害形成的仓单标的物损失风险，银行可以通过抵扣保证金和保险赔付金将风险降至最低。
2005年以来，商丘市农发行开始对棉纺企业进行仓单融资，至2007年累计发放仓单质押贷款5.72亿元。农发行对棉花收购实行银行、仓储企业和收购企业“三方监管”的融资模式，商丘市棉花收购企业统一将棉花库存入商丘市银河纺织有限公司，由棉花交易市场统一销售或企业自行销售，销售资金先返回农发行，农发行开具棉花出库单，企业才能发货。这种资金管理模式既满足了企业收购资金的需要，又有效降低了银行的信贷资金的风险，三年来，该行发放的仓单质押贷款均能按时收回，没有形成一笔不良贷款。
四、营造“第三方信用约束”环境，建立金融支农长效机制
“第三方信用约束”有效地解决了信贷双方信息不对称的问题，降解了农村金融交易的信用风险，提高了金融交易合约的签约效率与履约率，为农村金融产品与金融服务创新提供了一个新的空间。在实践基于“第三方信用约束”的农村金融产品创新过程中，需要从多个方面入手，形成联动机制，营造良好的农村金融生态环境，推动“第三方信用约束”机制的形成，吸引更多的金融机构投身到农村金融中来，从而不断形成“多赢”的局面。
首先，要发挥地方政府的推动作用。一是完善法律法规和政策配套，健全农村金融市场，更好地约束市场参与者，维护相关利益主体的权益。二是加强农村信用工程建设，引导农村信用社、邮政储蓄银行加强农村信用户、信用村、信用乡（镇）评定和创建活动，优化农村信用环境。三是协调推动农村贷款担保体系建设，推动建立农村互助担保组织或财政、企业共同出资的担保公司，研究利用农民专业化合作组织的增信作用和担保作用，探索新型贷款担保模式，扩大农户贷款的覆盖面。四是建立完善金融支农的风险补偿机制，鉴于农业生产的高风险、低收益特点，建立金融支农风险基金，向涉农金融机构提供适当贴息和弥补呆账损失等支持。五是建立政策性农业保险制度，各保险经营组织在由政府统一提供的农业保险制度框架下经营农业保险和再保险，并对农业保险产品进行有差别的适当的财政补贴。
其次，建立金融支农协调工作机制。以政策性银行、农业银行、农村信用社、邮政储蓄银行等涉农金融机构为主体，其他各商业银行和保险公司积极参与配合，建立金融支农协调工作机制。一是整合金融机构资源，联合规划，全面推进农村金融服务。二是充分发挥政策性金融在农村金融市场中的先导作用，运用财政手段分配金融资源，将培植农村的自我造血功能与金融资源的有效配置有机结合起来，促进农村经济增长。
再次，充分发挥基层人民银行的作用。基层人民银行尤其是县级人民银行处在货币政策传导的前沿，在“窗口指导”、服务金融创新上有着不可替代的作用。一是要在金融生态环境建设工作中，以改善农村金融生态为重点，积极倡导、指导和引导农村信用工程建设。二是大力推动农户信用信息系统建设和涉农企业信用评级工作的推广。三是合理调剂支农再贷款限额，对支农力度大的农村信用社进行激励。
参考文献：
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1 房地产权属档案管理存在的主要问题
当前在房地产权属档案的管理工作中存在着较多主观和客观的原因，严重影响了权属档案的管理质量，也损害了公众的切身利益，具体存在的问题如下所示：
1.1 房地产权属档案的服务观念缺乏主动性
在当前的房地产权属档案管理工作中，其服务的主要部门是房地产管理部门和司法部门，从而造成了其服务范围较小，也只能为用户提供房地产档案的查询服务，而民众需对产权问题进行查询，管理部门一般会以保护产权人隐私等为由，不能提供相关的信息查询，这样的服务观念不能适应房地产信息的应用需求。
1.2 房地产权属档案的管理方式落后
随着我国房地产行业的发展，也提升了房地产权属档案的管理水平和管理模式，但是房地产行政部门在权属档案的管理工作中依然存在滞后性，再加上房地产权属档案数量的增加，更容易造成其管理工作的混乱。当前房地产权属档案管理的信息化水平不高，在数字化管理方面也较为落后，严重影响了房地产权属档案管理的有效性，甚至会出现档案的积压或者管理混乱。此外计算机技术的发展为房地产权属档案的管理带来了便利，但是一些房地产行政部门由于受到设备升级、系统软件错误等原因的影响，造成了档案信息的遗失。
1.3 房地产权属档案的管理质量不高
我国房地产行业的发展，势必会出现海量的房地产权属档案数据，但是如果档案管理工作的质量不高，就会直接影响了档案信息的准确性，从而造成诸多的工作不便。例如有些管理部门对于房地产的信息等级不全面，对于拆除的房屋并没有进行及时的注销，而新建房屋没有进行及时有效的等级，久而久之就会造成数据的混乱。再者部分房地产行政部门对于房地产的信息登记不准确、不全面，甚至出现了登记者姓名错误的低级失误，严重影响了档案信息的准确性。
1.4 房地产权属档案管理人员水平不足
房地产权属档案的管理是一项繁杂的工作，需要管理人员对于档案信息有良好的处理能力，但是部分档案管理工作人员缺乏相应的管理能力，甚至存在工作人员对于计算机使用不当的现象，从而影响了档案管理工作的有效性。此外房地产权属档案涉及到房地产交易和权属登记工作，对于每一个环节都有相应的业务要求，这就需要管理人员有较强的档案管理知识，同时也要兼备测量、法律等知识，这也给管理人员的工作水平提出了较高的要求。
2 加强房地产权属档案管理的措施
房地产权属档案是房地产的身份证，其规范、科学、全面的管理工作至关重要，也直接影响到居民的切身利益，随着我国房地产业的迅速发展，创新相关权属档案管理策略势在必行，下面结合实际的工作经验提出几条相关的加强措施：
2.1 提升服务项目，提高服务水平
房地产权属档案直接关系到民生，因此管理工作创新要以服务大众为目的，提升服务项目，在严格执行保密的前提下，提高服务水平，实现房地产权属档案的价值。首先要提升公众对于房地产权属档案的认知度，通过开展各项宣传活动，让公众更加了解房地产权属档案的作用，并开设各种查询、咨询渠道，为公众提供直接、准确的服务工作；再者要促进信息的开发，对于档案信息进行分析加工，进行深层次的数据挖掘工作，实现信息的系统性、准确性的同时，寻找权属档案信息背后隐藏的市场信息，充分了解房地产市场的走向；最后要建立完善的信息网络，实现房地产权属档案的网络同步和共享，并向社会提供相应的查询服务，同时要充分利用网络的灵活性，建立多元化、全方位的网络服务模式。
2.2 升级房地产权属档案的管理模式
房地产权属档案的管理升级离不开信息化和数字化的管理模式，这也是当前档案管理的趋势，房地产权属档案的数量浩大，同时其包含的数据信息较多，需要采用先进快捷的管理模式。因此房地产权属档案管理部门应当完善管理软件，根据工作量和工作性质，研发专门的工作软件，加强对于数据、声音、图像信息的处理和保管工作，此外管理软件要实现系统内同一卷档案内包含信息材料的统一性，并实现数据的可查性，满足专用软件中的数据与纸质档案内容完全统一的要求。
2.3 完善权属档案的管理规范
规范化的管理方式是提高管理工作有效性的保障，因此房地产权属档案的管理人员在工作中，要严格执行档案管理规范，并结合工作现状进行工作流程的完善。再者相关的房地产行政管理部门要出台相关的管理规范流程，针对管理文件的规格、大小、期限、鉴定销毁等内容进行详细的规定，为工作人员的实际工作提供清晰明确的参考，保证档案信息的齐全规范。
2.4 创新工作从管理人员入手
实现房地产权属方案管理模式创新，要从加强管理人员的培训工作入手，提高对于相关工作人员的专业培训，尤其是针对于其档案管理、数据统计、法律知识等方面进行全面的培训，保证管理人员的工作水平符合管理工作要求。此外要加强管理人员与其他房地产部门的配合和交流。例如和测绘、拆迁、司法等部门保持密切的联系，更加充分掌握房地产权属的变动状况，确保管理工作的准确性和有效性，做到对各个环节工作中的文件资料胸有成竹。
