时间：2023-11-06 10:07:32
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（南京交通职业技术学院，南京211188）
（NanjingCommunicationsInstituteofTechnology，Nanjing211188，China）
摘要：随着越来越多的专业物业公司陆续走进校园，高校后勤在物业服务方面也越来越社会化，面对多种形式的变化与追求自身的可持续发展，在日常管理上的精益求精被凸显的尤为重要，如何将物业精细化管理成了我们必须探讨的问题，本文着重探讨南京交通职业技术学院弘毅楼的物业精细化管理。
Abstract:Asmoreandmoreprofessionalpropertymanagementcompaniesenterintothecampus,thecollegelogisticsinpropertyservicesisbecomingmoreandmoresocialized.Duetothechangeofavarietyofformsandforthesustainabledevelopmentofitself,keepingimprovingindailymanagementisparticularlyimportant.Howtoachievepropertyfinemanagementhasbecometheproblemthatmustbediscussed.ThispaperfocusesonthepropertyfinemanagementofHongyiBuildinginNanjingCommunicationsInstituteofTechnology.
关键词 ：物业；精细化管理；后勤
Keywords:property；finemanagement；logistics
中图分类号：F293.33文献标识码：A文章编号：1006-4311（2015）21-0205-02
0引言
高校物业服务跟小区物业服务相比，在服务对象、服务内容及服务要求上都存在很大差异，其刚脱离粗放式管理模式迈入社会化改革的轨道，专业性不强，在管理方法及观念上落后于校外物业公司，在整个物业服务行业趋于管理精细化的浪潮中，我们只有率先领悟物业管理中的“精细化”内涵，将精细化尽快深入管理及服务，才能最大程度的开源节支，提高服务水平，增强核心竞争力，得到师生们的肯定，形成自己的优势。
1高校物业服务实施精细化管理的必然性
物业管理这一行业在我国发展近30年，2002年前后各校成立后勤集团也有十多年，行业本身就带有准入门槛低和技术含量低、经验推广快、胜人一筹难的特质，现有的管理及服务模式、技能和手段等也大都同质化。同时高校的物业管理在计划经济的体制下存在一定的问题，长期依附于高校教育体制下的物业管理部门，对高校未来的发展形成了相应的约束，这使得高校物业管理无法适应新时期下社会发展的需要[1]，种种问题迫使我们必须重视向细节竞争转变。
实施物业精细化管理是受社会大环境的影响，也是我们自身想要谋求稳定生存和发展的需要，比拼细节，方可区分优劣一决高低，以细节制胜，才可抓住服务行业本质，符合社会发展需要，有效的塑造自身管理特色才能从众多管理团队中脱颖而出，这其中最为突出的莫过于“细节”和“特色”。
2精细化分解出的“细节”和“特色”的辩证关系
“细节”即强调出“细节决定成败”，其重要性是绝对不可忽视的，说到细节我们的第一反应一定是一线员工劳作过程中所要关注的注意点，这仅仅是“细节”中的一个分支，在日常的管理和工作过程中我们需要总结涵盖的细节之处可不单只有这一个。所以我们借鉴了南京交通职业技术学院食堂“7S精细化管理”，结合弘毅楼实际情况绘制了弘毅楼7S管理关联图（图1）。
2012年下半年，自后勤服务中心正式承接南京交通职业技术学院弘毅楼的物业服务工作开始，我们一直在实践中探索如何才能从根本上为广大师生提供最优质的服务，确立以赢得他们的认知为目标，秉承轻不言弃、勇于尝试的宗旨，在我们不断积累并集思广益的基础上不懈努力，渐渐形成了一套为该栋楼宇量身订做的物业管理方案，在慢慢实施物业精细化管理时，除去大同的即成主流经验，也发现了许多带有鲜明特点的创新手法。
3如何在日常管理中落实精细化
“精细化是一种管理理念和管理文化，一般以‘精、准、细、严’为基本原则”[2]，我们要解放思想，避免重管理、轻服务的传统做法，平衡好两者的关系，就如何于该校行政楼明确的、系统的实现物业精细化管理是从以下几方面入手的：
3.1细化管理体制①构建制度框架，方法上采用了一些管理上的通用技术方法，引入行业标准和准则，按照ISO9001标准质量管理体系和7S管理运行要求，建立起一整套规章、制度、职责，覆盖到所有岗位及设施设备，以书面化的管理模式，使各项工作都在有序组织下，分层次推进（图2：7S推进层次图）。
②做到人本管理。在整个提供服务与接受被服务过程中，主体都是人。提升服务人员的综合素质，我们从意识形态和技能技巧两方面入手。
意识形态方面，第一道门槛即为人员招聘，我们对应聘者以往的从业背景、教育程度、性格特点等多方面考察，根据不同岗位及工种进行区分，利用独到的眼光发现应聘者身上的优点将其适用到相关岗位。例如安保人员的招聘，因为行政楼是校领导和学校行政机关对外办公的地方，经常会有外来人员入内，就对我们的礼仪形象要求特别高，所以对这个岗位进行招聘时，我们打破先例不同于教学楼，将此岗位的招聘条件之一设定为年轻女性，女性相对要更有耐心，回答重复的问询时更亲和、详细，给人一种亲切、优美的感觉。在新时期，我国社会的各个方面已经发生巨大变革，高校广大师生和物业管理也要不断转变观念，树立现代化物业管理新理念[3]，才能促使高校物业管理健康、长足发展。
技能技巧方面，我们最多用的方法就是培训，自物管工作正式步入轨道之后，也陆续发现了不少员工们操作方法上的缺失，面对不断出现的漏洞，我们也不能胡乱一把抓，必须逐一分类和统一弥补。例如，对行政楼提供的服务中，与领导接触最多的会议服务工作，我们招聘的员工个别是没有接受过类似系统的培训，在迎宾、整理内务、添加茶水等方面都是不专业的，这就要求我们不得不通过后期的突击培训及长期再教育来提高自己的专业素养。还有一些固定的常识，例如防火、防盗、防爆等，我们也都请保卫处的专门人员对我们进行了认真的普及，强化了我们的应对能力，保证了师生的人身安全及楼宇内的财产安全。
3.2量化业绩考核①建立完善的考核制度，以日常考核为依据实行绩效考核与员工的薪酬相挂钩是提升物业服务质量的必要措施之—。对于评上“优秀”的职工给予月度工资30%左右的奖励，对于表现优异、受到表扬及其他拾金不昧行为，都给与一定精神和物质奖励。②强化监督、严格考核是物业管理人员的主要工作内容，我们物管部根据楼宇性质又添设了“站长”一职，使得考核程序又多了一个环节。从岗位职责和工作标准出发，我们排查工作流程制作出了针对各个工种的考核办法，在完全熟悉工作内容和区域划分的基础上，将考核表中的明细细化到最细，每一项都有具体的分值，比如我们制定实施的《会议服务人员考核表》、《门卫人员考核表》及《会议室设施设备日统计表》等，这样在今后的考核中，方便我们继续补充考核条例，让考核更全面外，还有效的防止员工与管理人员发生扯皮现象逃避责任，对于考核上墙制公示出来的分值也有迹可循，具有说服力。③考核的有效运作是我们物业服务质量的根本保证，所以我们也高度重视人为因素在整个考核中的影响，就考勤这一点，我们采用现代管理方法，不再由管理人员去手动地填写，而是于楼宇内部安装了多功能指纹采集机，在指纹机和管理人员填表双重作用下。
3.3标准流程化运转①说起运转，莫过于执行力，为了摆脱执行力不够的困境，我们从考核出发，对我们的员工每日工作内容都作了固定的计划，从每月的安排表中，我们的员工可以清晰地了解除了日常清洁内容外今天我们需要特别做什么，我们的管理人员知道今天应该重点检查什么，这样就不存在这个窗户这周三天擦一次，下周一周都没擦的类似情况。②最有说服力的评价一定来自于我们的广大师生，他们才是监督考核群的集大成者，所以我们会定期发起问卷调查，内容包括所有我们提供的服务及精神面貌和言行举止等，所谓“旁观者清”，作为我们最根本的服务对象，师生的批评给我们指引改进的方向，师生的满意是我们的归属，流程的标准和运转都是为了更好的为他们服务。每个月度满意度调查方面，弘毅楼物业服务满意率一直都在90%以上。
3.4发扬协同精神摒弃表面文章实际上，不少物业管理企业只重视单一的管理，而服务意识、经营意识十分淡薄，只重视外在形象的宣传，不重视服务质量和自身素质的提高[4]。承接学校行政楼物业服务两年来，我们从不做表面工作，都是真心实意的做好自身的本职工作，为师生想，为师生做，去年为了解决早晨教职工打水滴水地面的脚印及茶渍问题，我们还特地购买了专门的洗地机，用高科技手段去解决兼顾不了的问题。为了清除电梯上难以擦除的印记，我们试了很多种清洁用品，用遍了各渠道收集的所谓妙计，最终让我们找到了彻底清除污垢的方法，让我们的电梯里外光亮如新。我们一直在研究，一直在钻研，一直在精细化管理的道路上前行。
4管理成效
通过精细化管理，后勤服务中心物管部维持着良好的服务声誉，近几年，没有一起因为服务不到位造成师生的投诉；因为物业服务人员高度的责任心和拾金不昧的精神，有多次受到院领导和老师的表扬；2名物业管理人员获得年度考核“优秀”等次，受到嘉奖；《物业服务合同》续签率达到100%。
完善精细化管理过程一定要实事求是、由浅入深、循序渐进，绝对不可急于求成[5]。正如《细节决定成败》、《精细化管理》的作者汪中求所言，“精细化是我国企业（包括有管理属性的公共机构和政府）必须迈过的一道坎，不管是何种行业，不论是哪家企业，离不开精细化，要想在日益激烈的国际化竞争中立于不败之地，无异于缘木求鱼”[6]。因此，在面对日益竞争激烈的物业服务市场，企业必须严格执行精细化管理工作规程，完善绩效考核制度，不断提升自身的核心竞争力，才能得到长足的发展和壮大。
参考文献：
[1]姚群清.浅析高校物业管理的模式及特点[J].科技展望，2014.
[2]张凯.浅议企业精细化对标管理[J].商场现代化，2014.
[3]张红新.浅谈新时期高校物业管理[J].现代物业·新建设，2014.
[4]乐欣.浅谈物业管理存在的问题及未来发展趋势[J].科技创新与应用，2014.
13年的时间改变了金猛很多，从信誉楼百货基层的一点点积淀让他看起来更加沉稳。13年前的信誉楼在沧州市只有三家门店，现在信誉楼已经拥有25家门店，市场也拓展到了山东区域，从开第一家店到现在，信誉楼一直在拓展新店，这是让金猛引以为傲的事情，而更让他自豪的便是信誉楼的企业文化。
信誉楼很多员工都是双职工，金猛和妻子都是沧州外派到石家庄裕华店，离开家乡，他并不觉得“委屈”，因为他说信誉楼就是家。
13年前，他只是奔着“那时候这家企业就能按时发工资”这个看起来非常简单的理由选择信誉楼，正如信誉楼企业常用语中那句“人生很重要的一点是选择好自己的人生定位，既不能浪费自己，也不能勉强自己”所言，选择一个优秀的企业，对他个人的影响如此深远。但是仔细想一想，一个企业能够对几百人、几千人甚至上万人负责，基本工资不拖欠该是多大的原则和底线在支撑着企业的信条，或许这就是“信誉”使然。
关爱员工，解决员工后顾之忧
“一个成功的人，往往没有非常过人之处，但必定有非常好的习惯”“真正幸运的是那些真诚、宽容、豁达的人”……这些信誉楼企业常用语，很多都在告诉员工注重过程，注重选择而不是结果，这包含了对一个员工理念和价值观的正确引导。
“咱的出发点是如何满足顾客需求，方便顾客购买，如何更好的提升商品展示效果，不以销售来定业绩。”和别的业务不同，在信誉楼员工只管为消费者解决好购物需求，不用考虑业绩多少，目标有没有完成，满脑子想得都是一天当中的业绩，这反倒会适得其反。“我们不会说今年给你定多少，也没有任何销售任务，所以就没有销售压力，领导也从来不会问销售，不以销售指标作为考核，因为我们企业一直宣导：把过程做好了，结果是自然而然的！”
很多企业往往过度强调顾客满意度，却常常忽视员工满意度。
信誉楼不提倡加班，加班有管控，合理的加班需要申请。信誉楼对员工的过程培养有多重视？我们去看一下高层，他们基本上都是从基层员工一步一步做起来的。金猛告诉《今日零售》记者，“我们从员工到柜组主任，再商品部经理、运营经理，到后勤科室主管，再到总经理，在咱们企业空降的基本上不存在，就连我们的高层主管都是从基层沉淀下来的。”
如今金猛从沧州老家外派到石家庄已有数年，他非常动情地告诉记者“我们只要是外派员工，在这里我们的住房、孩子上学什么问题全部给解决了！”信誉楼对员工的关爱深入到每一个人的家庭。现在基本上孩子由父母来带，信誉楼定期会组织家属活动，有的员工小孩上学放学之后没地方去，他们会有专门的区域和负责人负责照看孩子，可以说是从内而外的为员工解决后顾之忧，专心致志的工作。
在日常门店管理中，金猛从上班前半小时即8：30之前基本就完成了第一次转店，包括重点需要关注的区域，结合重点工作和以及现场遇到的问题，发现问题解决问题，金猛告诉我们他一天最少要完成三次巡店，上午一次下午一次，闭店还有一次，重c从陈列、商品质量、日常的影响顾客安全的问题、卫生等，同时包含了员工工作安全、仪容仪表、操作是不是规范等，他认为，员工的工作状态非常重要，因为员工工作状态不好，肯定顾客看到了也会不好，遇到问题，金猛主要是以提醒为主，不以惩罚为主要手段和方式方法，惩罚不是目的，不能说员工有失误就指责，而是要全面了解信息，而且要公平客观，最起码能做到80%绝不做到60%，任何事都是这样。
深入源头，让顾客监督门店
金猛告诉我们，裕华店并没有什么动线设计，因为门店不希望通过强制动线来控制消费者的购物，休闲食品区和生鲜区各有两个出入口，生鲜和散装食品在门店的外面，休闲食品货架基本上是在角落里，方便顾客购买。
对商品质量的把控是信誉楼最严格的一道关，因为站在顾客角度想，都希望在门店购买到高质量的商品。所以，信誉楼坚持产品自采，“从集贸市场进货我们根本无法了解到它的生产工艺是什么样的，所以我们的采购人员直接到产地果园、厂家，清晰的了解到这个产品是怎么生长和制作出来的，我们经营商品时才能做到非常放心，我们就能很骄傲地把商品呈现给我们的消费者。”
把握商品质量其中更重要的一点就是源头验厂，包括原材料、生产环境、生产工艺等，重点是食品把控，“比如这个品牌的商品销售非常好，但是如果验厂之后发现工厂的设备、生产环境、工厂厂房的卫生达不到我们的要求整个商品是要撤掉的。”这是信誉楼为保老百姓口碑的决心。
在门店管理中，不仅仅是信誉楼裕华店会针对门店的操作间、食品加工间，定期找顾客前来参观。“主要是让顾客感受咱企业对食品安全的重视，让顾客了解到他们每天购买和食用的商品是如何做出来的，”金猛告诉《今日零售》记者，“而且我们还有社会监督员，每月会有社会监督员会议，社会监督员们可以向办公室组织提供建议。”
在门店的改造升级方面，金猛告诉记者，未来会根据实际情况来确定，不需要改就会延续，因为现在顾客感受度很好，他们也很习惯，如果说从整体的环境上顾客感受不好了，我们就要做一些相应的调整，所有的东西都是以顾客的感受为出发点，“顾客反映我们哪块服务不好啦，我们就从服务的细节来改善，比如从方便顾客的便民措施；如果我们商品有问题，那么就针对商品进行下一步的调整。”
强化自有品牌，保证商品质量
“像在我们很多郊县和总部，老百姓就认信誉楼这个牌子。”从金猛的这句话里我们可以看出，其实自有品牌很大程度上是在卖企业这个品牌。
“我们有一个内蒙古的客户，老家是黄骅的，他专门购买信誉楼的自有品牌的面粉，以前是我们线上购买，但是考虑到运费比面粉价格还贵，我们客服就建议他什么时候回来多带点回去……”从金猛的言语中，我们可以深切的感受到他的幸福感，一个企业当如此。
在选择自有品牌品类上，前期信誉楼主要集中在面粉、香油、面条等，后期陆续增加了卫生纸、浴花等生活用品。自有品牌要保证商品质量，最重要的是找到有实力的合作企业，信誉楼在全国寻找有实力的企业，比如美丽雅、妙洁等，每一个合作企业信誉楼都要亲自去验厂，金猛告诉《今日零售》记者，虽然在销售中和大品牌有冲突，但是自有品牌的性价比确实回高很多，顾客满意度和认可程度自然会上升。
自有品牌在前期持续很难，但是自有品牌一旦做出来会产生很多连带价值，毛利、销售等从整体上体现出商品的优势，包括提升企业品牌知名度和形象，实际上自有品牌就是在做信誉楼企业的金字招牌。
单店上线APP，指定范围内半日达
我们知道，很多企业上线APP，但是单个店上线APP却很少见，金猛说，裕华店网上商城只是实体店服务的延伸，以实体店为依托，主要以生鲜品为主，上线十余天以来，每日订单能够有40单左右，客单价100元以上，线上与线下商品同价，目标是满足附近2公里以内的目标消费群的便利需求。
在物流方面，裕华店与物流公司合作，三环以内免费配送，配送时效主要以不影响顾客做饭为准则，比如在指定的裕华区范围内，早上8：30前订购的商品，预计在中午12：30前送达：当天下午2：00前订购的商品，预计下午6：30前送达当天下午2：00后订购商品，次日送达。
上线网上商城前期工作量还是挺大的，上线后一天至少要送两次货，前期可能会忙一点，但是不管遇到什么问题，裕华店的员工都有一个共识，那就是必须首先把顾客的货备好，比如一单里有生鲜、有熟食、有休闲食品，其中三个部门会同时收到各部门订单，后台有一个整理平台，每个部门将备好的商品按照订单号码分别放在该编号的打包箱里。
酝酿4年之久的阶梯电价，将于7月1日起试行。政府终于迈开从“能源高消费”向“依据市场进行资源性产品价格改革”的步伐。
其实节能政策不仅倾向于电价的管制。近期住建部还颁布了一个数据，截至2011年底，我国城镇节能建筑仅占既有建筑总面积的23%。“十二五”期间，将继续降低新建建筑能耗，并对全国4.5亿平方米既有建筑实施节能改造。
建筑节能市场夏至已至。
借此东风，北京恒业世纪科技股份有限公司董事长刘燕生带领恒业世纪联合中国合同能源管理网，以及智能建筑行业内的企业、高等院校、科研机构等共同发起建立“建筑能效运营管理技术创新战略联盟”，向智能建筑能效运营管理与服务模式创新进发。
逆境
建筑节能往往是从楼宇自动化控制系统开始的。
在上世纪80年代，楼宇自控技术引入中国。面对中国这片广阔的商业蓝海，西门子、霍尼韦尔、Johnson Controls、Dalta等世界知名企业抱团涌入中国市场。它们一方面给中国带来了世界前端的智能化技术，一方面也牵动了中国楼宇自控技术的动脉，打开了中国楼宇自控市场的大门。
机遇就这样来了。刘燕生经过一段时间的技术攻关后，毅然决定进入楼宇自控市场。他并没有抱试试看的态度，而是拿出了相当一部分家当，“豁出去了”！
但是，幸福并没有来得那么快。
中国的楼宇自控市场发展远不如想象中的乐观，尽管我们的建筑投资和数量有着惊人的增长，但是建筑本身的实际内容存在着诸多问题。
就在刘燕生要全身心投入楼宇自控市场之时，建设部的一项调查显示：在1999年-2001年间，以深圳为例，每年房地产开发面积在600-700平方米，其中楼盘具备智能化的就占96%，而这些早期的社区住宅楼宇自控系统，为了达到卖点的效应，信息化系统配套设施并不齐全。在建成后，难以启用。有的地方，楼宇自控系统运行正常，但能够起到正常作用的只占20%，尚可使用的系统占45%，有35%的系统不能使用，或运行一段时间后出现故障，最终因无人修复而废弃。
导致这一系列情况的原因在于当时的工程建设水平不高，工厂质量不能令人满意，楼宇自控系统不能正常工作。
不仅如此，在准确把握智能化楼宇的设计定位、高质量的工程实施与系统有效运行管理方面，中国与国外发达国家相比也存在一定的差距。由于缺少相应的规范，楼宇智能化设计方面也存在缺乏全面性和长远性的情况，施工质量难以保证，造成一些应用楼宇智能化系统的建筑缺少各系统整体运作，结果事倍功半，造成投资的浪费。
即便在今天，我国十个楼宇建筑中仍然有八至九个楼宇耗能高于发达国家。这还不是问题的关键，关键在于我们的专家、教授积累了大量统计数据，更有诸多论文、书籍详细介绍了建筑物的耗能状况，并推出了许多切实可行的设备改造方案，但我们的建筑仍在耗能。特别是我国已经推出了合同能源管理这个发达国家已经验证过的成熟商务方案，并得到相关政策的倾力支持，但节能不节效制约了很多节能改造方案的实行，因为缺乏经济发展的动力，光靠政策挤奶终究不能可持续发展。此外，建筑节能市场也未能走出困境，技改项目的多样性及零散性，使得节能与收益之差并不明显，加之即有的管理体制的制约，建筑节能行业举步维艰。
在这样的十年里，刘燕生并没有在楼宇自控市场上得到太大的收益，但他坚持一条道走到黑，终于等来了这阵东风。
初见曙光
曙光终究是要来的。
最近几年，尤其是进入“十二五”以来，随着世界性的节能、低碳的大潮流大趋势的发展，中国建筑节能事业发展逐渐成为重点和热点。在未来建筑产业的发展中，应用信息化技术开展建筑节能是其发展的主攻方向。
刘燕生说，经过多年的一线经验总结，许多业内人士已经意识到，通过对机电设备的科学管理运营也能达到节能的目的。这为建筑节能市场增加了可运作的活力，设备改造加上运营，其节能效益将明显高于投资。这将是中国建筑节能落地最好的契机。
在2012年5月23日举办的中关村创新论坛上，刘燕生与大家分享了这一最新研究成果——建筑能效运营管理体系（BEEM）。在此之前，我国大部分工程部都在围绕运维而工作，实际工作中更多的应该是维护大于运营。而建筑能效运营管理体系的出现打破了传统工程部的运维模式，使新的机电设备的运维模式向节能运营发展。节能运营包含着多项技术管理属性，很多节能策案都是根据负荷变化、气候变化、本地季节工况来调整运营的，这是一种创新的动态的运营。法国专家提出的“会呼吸的房子”就是动态运行建筑的很好实例。
但是，当前中国现有体制已经远远不能适应建筑能效运营的要求。困难与阻力有时也许是件好事，刘燕生在困境中突然萌发出了成立创新联盟的意念。联盟将绕建筑行业重大节能需求和突出问题，集合各方优势，协同攻关，通过技术创新、管理创新以及营销模式创新这三个方面共同推动建筑节能方案落地。
一、物业管理企业的经营现状
物业管理企业的业务范围涵盖了居民住宅小区、企业办公楼、学校、甚至是市政基础设施等多个层次和各个方面。然而，从物业管理企业自身的经营现状来看，物业管理企业属于惨淡经营的微利行业。目前，我国大多数物业管理企业经济实力较弱，盈利能力不强，无法取得与物业管理企业规模相适应的经济效益。这是严重制约物业管理企业发展的。物业管理企业单纯依靠收取物业费已经难以维持生计，遑论取得良好的可持续发展了。物业企业只有大力改善服务质量，提高物业费的收取率，或者是增加物业企业的经济增值点，才能在当前激烈的市场竞争中获得生存与发展。因此，物业管理企业要改善企业的运营模式，调整物业企业的资产运营[1]。
二、物业管理行业发展趋势
1、物业管理行业将逐步向资产运营管理模式发展
物业管理企业为了克服长期以来的微利困境，将逐步向资产运营管理模式发展。这是物业管理企业发展的大势所趋。近年来，我国一些先进的物业管理企业已经对物业管理企业的资产运营模式进行了研究和探索，并且在社会实践中获得了良好的经济效益。物业管理企业的资产运营模式具有先天的优势条件。物业管理企业在实际工作中，建立了覆盖面极为广泛的物业管理平台，物业管理企业利用现有的物业管理平台开展资产运营管理业务，是具有巨大的优势的[2]。物业管理企业开展资产运营管理模式，对于物业管理企业的经济效益和企业发展具有重要的意义。一方面，物业管理企业开展资产运营管理业务，可以有效延伸物业管理企业的服务内容，改进传统的物业服务，能提高物业服务水平从而更好地服务业主生活。另一方面，物业管理企业开展资产运营管理模式能有效增加经济增值点，为物业企业创造更多的收入途径和渠道，进而提高物业管理企业的经济效益，扭转物业管理企业长期以来的微利困境[3]。
2、物业的资产化运营管理与物业集成化结合
物业管理企业作为现代企业分支，其宗旨是获取丰厚的利润。物业管理企业的最终利润，深受物业终端客户数量的影响。作为服务性企业，物业管理企业的服务对象是广大的业主，这就为物业管理企业创造了大量的终端客户，奠定了物业管理企业获取经济效益的基础。其次，物业管理企业在不断发展过程中，物业已逐渐成为物业管理企业的巨大运营资产。因此，物业管理企业应该打破传统物业管理模式的束缚，寻求商业合作伙伴，积极整合物业的各种资源，在服务业主的同时，也为物管企业创造可观的经济效益。所以物业的资产化运营管理与物业集成化结合，将构成物业管理企业全新的价值链，推动物业管理企业的发展[4]。
三、物业管理与资产运营融合创新的经济价值
1、物业资产运营的内涵
广义的资产包括多种类型，诸如不动产、无形资产、金融资产等。物业资产运营主要指的是不动产运营。从物业管理企业的目标来看，物业的资产运营是对物业所有的不动产进行经营和维护，以实现获取经济效益的目的。物业资产运营大体上有两种模式，一种是投资经营视角下的资产运营模式，另一种是组织管理视角下的资产运营模式。从宏观上来说，投资经营视角下的资产运营模式是通过对房地产进行投资，并对资产进行组合管理和经营，从而获取经济收益。组织经营视角下的资产运营模式是组织物业管理企业拥有的不动产，对不动产进行运作，实现经济效益的增长[5]。本文主要对物业管理企业的不动产运营进行分析。
2、物业管理企业不动产运营的具体措施
（1）加强对住宅小区的商铺运营、停车场运营。物业管理企业要在居民住宅区规划建设高质量的商铺，将商铺对外承租出去，一方面能方便居民的日常生活，另一方面物业管理企业可以收取商铺租金，实现物业管理企业拓展收入来源的目的。另一方面，物业管理企业要加强对停车场的运营。物业管理企业首先要科学合理地规划建设高质量的停车场，为业主提供优质的停车服务，同时加强对停车场的安全管理和日常维护。通过停车场的运营向客户收取合理的停车费用，增加物业管理企业的收入来源。（2）加强对物业管理企业旗下的商业楼宇管理运营。物业管理企业旗下的商业楼宇是物业管理企业重要的不动产资源。物业管理企业要合理规划利用商业楼宇，在市场调研和评估的基础上，对商业楼宇进行出租，收取丰厚的租金，增加物业管理企业的经济收益。另外，物业管理公司也可以利用旗下的商业楼宇，自主进行商业活动，在无租金的优势上开展商业活动，为物业管理企业开拓财源。（3）维护物业管理企业在管项目，提升在管项目价值，提高物业费水平。物业管理企业要加大对在管项目的维护力度，为业主提供更为便利和高质量的物业服务，在此基础上，适当增加合理的物业费用，增加物业管理企业的物业费收入。（4）加强对物业管理企业旗下的不动产投资，获取高额回报。物业管理企业要整合企业旗下的不动产资源，统筹规划，合理安排，加大对不动产的投资力度，并确保投资收益。通过对企业旗下不动产的运营来实现高额的经济效益。（5）维护管理物业产权，赚取丰厚租金。物业管理企业要加强对物业产权的管理，改善物业的基础设施，为业主提供各项便捷的增值服务，增加物业经济效益的增值点。
四、结语
我国的物业管理企业长期以来一直是微利行业。微薄的经济收益严重制约物业管理企业的生存和发展。加之经济形势趋于复杂，市场竞争日益激烈。传统的物业管理运营模式已经不能适应时代的发展要求。也不能满足物业管理企业自身的存在和发展要求。物业管理企业调整资产营运模式，能有效增加物业管理企业的经济收入，改善物业管理企业的经济发展效益，为物业管理企业的生存和发展提供动力支撑。因此，中小型物业管理企业应该勇于探索资产运营模式，以促进企业的发展。
作者:陶海燕 单位:温州康居物业管理有限公司
参考文献：
[1]徐彦琴.浅谈我国物业管理的现状和发展[J].现代企业教育，2010，No.349（2）：104-105.
[2]冯国斌.浅谈物业管理企业的经营运行和经济效益[J].黑龙江科技信息,2007（15）：113-113.
[3]杨二霞.我国物业管理行业的发展趋势[J].中国集体经济，2010(16)：25-25.
[4]孙峻，刘于鑫，姜雯等.物业管理与资产管理——物业服务企业发展模式的选择[J].建筑经济,2009(8):66-68.
关键词：楼宇自动化系统；体系构造；应用前景
中图分类号：C35 文献标识码： A
引言
人类社会已进入现代化信息社会，信息已逐渐渗透到人们日常工作生活等各个领域，办公自动化、电子商务等概念也逐渐由假想变为现实，这一切都是依赖于计算机技术、通信技术、信息技术、网络技术等的飞速发展。而楼宇自动化系统作为当今智能信息化社会的典型代表产物之一，同样在人们日常的工作和生活中起着各种重要作用。
一、楼宇自动化系统的含义
楼宇自动化是智能建筑的主要组成部分。楼宇自动化对建筑的所有公用机电设备，包括建筑的中央空调、给排水系统、供配电系统、照明系统、电梯系统、消防系统等，进行集中监测和遥控来提高建筑的管理水平，降低设备的故障率，减少维护及营运成本，它的设计水平和质量对智能建筑功能的实现有直接影响。
二、楼宇自动化系统的主要硬件设备设计分析
楼宇自动化系统主要由中央管理工作站、传感器、控制器、执行器、控制与信息网络和被控对象等几部分组成。其中中央管理工作站安装有以动态图作为界面的监控管理软件，控制器主要采用DDC控制器。
1、中央管理工作站
中央管理工作站在楼宇自动化系统中作为“主脑”，通过通信接口与控制器进行数据通信，完成系统的信息采集与控制。其特征是多屏显示、现存图形的重复利用、动画界面、采用颜色梯度的动态信号、动态趋势。中央管理工作站主要由PC机、服务器、各种网络设备和各种软件组成。由于功能、特点、监控要求不同，其配置方式也会有所差别。①单机集中式：全部信息的采集处理、监视、控制和管理等工作都由一台主机完成，可靠性不高。②双机集中式：采集到的信息同时送给两台主机，主机间有切换环节，当任意一台主机的硬件或软件出现故障时，会自动切换到另一台主机，提高了系统的可靠性。③双机分布式：分主控制层和就地控制单元。主控制层，双机配置，通过通信接口与就地控制单元通信，实现监控系统的全局监视、控制、显示、打印和管理功能，对整个系统进行管理和优化。就地控制单元，实现本单元的信息采集、处理、监视、控制和与主控制层的通信，完成实施性强的控制和调节。
监控系统的主要软件及功能如下：①系统软件：随主机提供的全套系统软件，包括实时操作系统和输入输出设备的系统软件。②支持软件：确保主操作系统的有效运转。③应用软件：保障实时监控系统的全部功能。④监视软件：对系统的硬、软件进行实时监视，确保系统安全运转。⑤自诊断软件：检查和核对整个系统运行的正确性，显示检查结果或报警。⑥自恢复软件：当操作系统发生故障时，能够尽快自动恢复。
2、控制器
DDC控制器有一体式和分布式两种结构。①一体式通常将CPU、存储器、I/O端口、通信接口等组合在一个控制模块中；②分布式由主控模块（负责通信和计算）和独立I/O模块构成，主控模块没有I/O端口，必须和I/O模块配合使用。不同的I/O模块的端口类型和数量不同，这样由主控模块和若干I/O模块构成的DDC就可以满足任何工程现场的需要，即可以根据不同的需求定制不同的控制系统。
在DDC系统的设计和使用中，I/O端口有4种：①模拟量输入（AI）端口。输入的模拟量主要有温度、压力、流量、液位、空气质量等，这些物理、化学量通过相应的传感器测量，并经变送器转变为标准电信号，如0-5V、0-10V、0-20mA、4-20mA等。这些标准电信号进入DDC的模拟量输入端口，经过内部的A/D转换器转换成数字量，再由DDC进行分析处理。②数字量输入（DI）端口。DDC可以直接判断DI输入端口上的开关信号，并将其转化成数字信号（“通”为“1”，“断”为“0”），这些数字量经过DDC进行逻辑运算和处理。DDC对外部的开关量传感器进行信号采集，一般数字量接口没有接外设或外设是断开状态时，DDC将其认定为“0”，而当外设开关信号接通时，DDC将其认定为“1”。③模拟量输出（AO）端口。当外部需要模拟量输出时，系统经过D/A转化器转换后变成标准电信号，如0-5V、0-10V、0-20mA、4-20mA等。模拟量输出信号一般用来控制风阀或水阀等。④数字量输出（DO）端口。当外部需要数字量输出时，系统直接提供开关信号来驱动外部设备。这些数字量开关信号可以是继电器的触点、NPN或PNP晶体管、晶闸管等。他们被用来控制接触器、变频器、电磁阀、照明灯等。
3、传感器
传感器是一种能把非电信号转化为电信号的器件，它是控制系统的重要末端设备之一，主要用于采集现场过程模拟量数据，输入信号。常见传感器品种：力敏电阻、热敏电阻、热熔传感器、感应传感器、霍尔传感器、压电传感器、超声波传感器和热电传感器等。
4、执行器
阀门和执行器在楼宇控制系统中总是成对出现，阀门用来控制流体的方向、压力和流量的装置；执行器，接受主机发出的控制信号，执行控制指令，对受控对象施加控制的装置。在楼宇自动化系统中常用的阀门有电磁阀、电动阀、蝶阀和球阀。执行器种类主要有电动、气动和液动三大类。其作用主要为驱动、执行、特性补偿、自诊断等。
三、楼宇自动化系统的体系结构设计分析
楼宇自动化系统的体系结构按系统规模与管理类型以及控制方式来划分可分为集中式体系、分布式体系以及综合化体系这三种类型。
1、集中式楼宇自动化系统
集中式楼宇自动化系统的特点正如其名，它可以将现场所有的信号集中起来，放置在同一场地。通常有一台主计算机，专门用于工业控制，通过在过程通道中进行各种数据的采集、分配以及控制，同时在状态异常时自动报警，这些基本的设备管理功能都能在此系统中充分实现。再通俗地说，集中式楼宇自动化系统就是把分散的系统实现集中控制管理。对于机动结构而言，集中式楼宇自动化系统主要是采用双机结构来完成对现场信号的控制，因为双机的处理能力十分强大，能应对比较恶劣的现场环境以及危险性较强，不适宜管理人员进入的特殊场合。这种双机机构是由下位机和上位机组合而成，它们有明确的分工合作确保系统的正常运行，下位机主要是应用于现场信号的数据搜集与控制，上位机则是对设备进行有效的管理，两者之间的所有信息通过一系列的通讯协议来完成对接。集中式楼宇自动化系统的结构十分简单，操作性极强，且所需资金投入比较少，开发周期较短，但是不足之处是其功能有限，无法完全满足现代化智能建筑对于综合管理的需要。
2、分布式楼宇自动化系统
分布式楼宇自动化系统是目前应用比较广泛的一种系统，它的特点是能够对现场信号进行分布控制，集中管理，在体系结构上层次化十分明确，管理起来也比较轻松，操作性很强。它主要由过程控制计算机、过程管理层计算机以及运营管理层计算机构成。
在系统计算机分工方面，运营管理层计算机是所有计算机系统的领导者，运营管理层计算机位于整个系统的最顶端，具有强大的数据处理与系统管理能力，它负责对系统数据库进行维护与管制，并还要负责各子系统的协调工作。过程控制计算机和过程管理层计算机则随时听候运营管理层计算机的指示和命令。过程控制计算机分散布置在各个控制现场，通过各传输装置包括传感器和变送器直接与执行装置等相连，实现主系统与子系统的信息交互以及对现场信号的实时监控；过程管理层计算机分为两种管理体系：监控站和操作站。监控站是监视各个现场的工作情况，并直接与过程控制层计算机联系，把从过程控制层系统得到的各项数据与现场情况直接传递给操作站和运营管理层计算机。而操作站主要负责操作工作，它为管理人员提供一个操作的平台，使得操作者可以通过通讯网络将操作命令及时传送给监控站，再由监控站实现具体操作项目。在楼宇自动化系统中由于各设备子系统的分布比较分散，处于各个不同的场地，并且控制现场的环境通常都各不相同，因此，分布式楼宇自动化系统这种控制结构是实现实时控制的最佳方式。
3、综合化楼宇自动化系统
综合化楼宇自动化系统集结了集中式楼宇自动化系统与分布式楼宇自动化系统的特点，实现了对于现场的分布控制和综合化管理。它在传统分布式楼宇自动化系统的基础上，合理的融合了集中式楼宇自动化系统的优点，通过对于各项技术的有机结合与综合运用，现已具备了综合化服务和管理的功能。同时再通过引入应用先进的网络技术，就能将其优异的功能融入到各个系统之中，而整个系统通过楼宇自动化局域网相连接，以网络数据库代替了传统的单机集中式数据库，使得数据传输更加快捷、准确，操作性也变得更强。
四、楼宇自动化系统的应用前景分析
其实在现实生活中，很多人对楼宇自动化系统的了解可以说是知乎其微，楼宇自动化系统还没有真正融入到人们的日常生活中来。
近些年来，我国对于智能建筑所涉及的楼宇自动化系统的研究开发与设计应用已越来越重视，但是与国外那些技术相对先进的发达国家相比，在该领域对其的研究、开发、设计、应用起步较晚，这就造成了有些人对国产楼宇自动化系统的性能产生一定的疑虑，尽管还没有真正接触到国产的楼宇自动化系统，却从内心深处误认为国产楼宇自动化系统远远比不上国外楼宇自动化系统，这也使得一些优秀的国产楼宇自动化系统被忽视，得不到很好的应用和推广。当然，事实上，由于国产楼宇自动化系统在研制开发与设计应用上相比于国外发达国家起步是晚些，并在技术支持与使用经验方面都还比较缺乏经验，有待进一步鉴借和提高，因此在整体或长期应用的可靠性方面和设计应用经验上，国产系统与进口系统还是有一定的差距。但是换一个角度而言，在楼宇自控这个行业中，技术只是其中的一个方面，国内外系统存在的差距正在逐步缩小，而在对于应用人员的管理水平和服务意识上，我国真的在这方面还有待于进一步提高，或许这就是国产与进口系统最为主要的差距。
结束语：
随着科学技术的进步和计算机网络技术的飞速发展，宽带网络已经融入人们生活的每个角落，互联网的优越性是任何系统都无可比拟的，它的操作性与功能都极为强大，对于楼宇自动化系统，正是由于网络的拓展延伸使得智能建筑的可操作性变成可能。由此可见，综合化楼宇自动化系统的市场发展潜力是很大的，很有前途的，也确实是切实可行的。只要在未来的科技领域能给予楼宇自动化系统足够的重视，以及充足的资金投入去进行科学研究，它必将具有很大的应用前景。
参考文献：
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在深入探讨以上问题之前，理清一些似是而非的概念是非常重要的。通常我们把生产制造有形产品的活动称为“生产”，而将提供服务等无形产品的活动称为“运营”。但是随着信息技术的发展，IT生产要素逐渐向服务业转移，向客户交付的“产品”已不再能区分出有形的产品及无形的相关服务了，现在的趋势是将两者均称为“运营”。基于以上“运营”的定义，针对广义上的IT运营管理，根据其发展过程，我们可以整体上分成三个主要阶段：第一阶段，是实现IT硬件设备的管理阶段。在这一阶段，IT的发展并不充分，企业对IT的认识只停留在不投资IT就有可能被淘汰的水平上。企业IT建设的行为表现为不断尝试各种各样新出现的技术，IT资产主要体现在各种有形的硬件形式上，IT系统处理的任务也相应较为简单。相应地，IT运营管理的主要任务是解决硬件设备的管理问题。第二阶段，是面向IT系统的管理阶段。企业在经历了技术驱动阶段后，进入了面向整体IT系统的管理阶段。这一阶段信息化建设的目的以业务驱动为特征。企业对IT有了新的认识，开始探索怎么将IT和组织的业务相结合，怎样利用IT帮助企业提高效率、降低成本。随着系统应用在企业的快速发展、网络在企业的迅速扩张，企业越来越多的核心业务完成了信息化的工作，IT系统处理的任务也变得越来越复杂，系统及网络的稳定性变得越来越重要。相应地，IT运营管理的任务除了设备管理阶段的硬件管理外，更主要是对信息系统本身及网络的管理。第三阶段，是服务管理阶段。企业在经历了技术驱动与业务驱动两个阶段后，如今已走到了战略驱动阶段。在这一阶段，企业依据战略发展目标制定业务流程，基于业务流程梳理IT服务需求、选择解决方案并加以实施。而IT运营管理的主要任务也发生了质的飞跃，从第一阶段的硬件管理、第二阶段的IT系统转移到以支撑企业战略保障高效运营为目标的IT服务管理上。从覆盖范围来看，我们也可以将第一、二阶段的工作内容统一称为IT运行维护管理，而将第三阶段内容称为狭义的IT运营管理。从企业治理的观点看，IT运行维护管理以成本为中心，即在一定成本的条件下，尽可能提供更高质量及更有效的服务；而IT运营管理则是在企业战略的指引下，以实现企业业务目标为最终目的而做好成本管理控制。
2IT运营管理现状及困境
回过头来分析Kelton研究所的调查结果，笔者认为IT运行维护管理与IT运营管理在架构上的脱节，是造成以上问题的重要原因。长久以来，受制于IT有限的认识视野，我们的工作一直偏重于对IT的有效性管理，即IT的运行维护管理上。IT人员的核心工作一直是围绕着以下6大模块开展：①基于整体架构的硬件设备与系统软件管理，即对主机（服务器）、存储、网络、系统软件以及各种服务的综合监控管理；②数据及业务连续性管理，主要是针对系统和数据的安全可靠性进行管理，包括统一的持久化保存，备份机制建立及统一备份，系统及数据的即时恢复等；③业务系统管理，针对企业的生产系统、OA系统、MIS系统、财务系统等各个核心业务系统的运行状况，进行有效地监控及运行管理；④服务目录/内容管理，即对企业统一或定制化的内容或者服务进行管理；⑤IT资产管理：针对企业IT环境中所使用的各种IT资源/资产进行管理，这些资源/资产通常是物理存在的，但也可以是逻辑概念上的；⑥信息安全管理，目前的主要依据是国际标准ISO27001，该标准涵盖了信息安全管理的十四大控制方面113个控制点，涵盖了企业安全策略、安全组织、人员安全、资产管理、访问控制、加密、物理与环境安全、通信、供应商、运营安全、应用安全、安全事件、业务连续性、合规性管理等。但企业的治理，要求IT运营管理终归是以企业的业务目标的实现为核心，对于企业的各种IT资源，业务人员及客户更为关心及期望得到：①客户的业务情况，业务人员需要知道客户分布在哪里，IT资源如何帮助他们挖掘到目标客户；②客户的交易行为，业务人员需要知道客户的交易行为是怎么样的，然后制定相应的营销服务计划；③交易效率，业务人员需要一个高效的交易系统以满足客户对交易时间性的要求；④可用性，业务人员完成特定任务和达到特定目标时，所具备的正确和完整程度；⑤问题响应，当系统发生故障时，IT人员能快速定位故障；⑥问题解决，业务人员期待系统能迅速恢复正常以便能继续对外提供服务；⑦体验的改善。从上的分析可看出，基于不同的工作目标，IT与业务人员对同一IT资源对象的视角是存在着巨大的差异的，而这种认识与理解上的差异最终导致了IT运营管理中的一系列问题。
3构建有效性IT运营管理的建议
要从根本上解决上述问题，IT运营管理人员必须首先立足于关心与改善客户从IT上所得到的体验这一核心原则上，将IT的有效性管理与客户体验管理两个方面，同时贯穿到IT运营的全生命周期管理工作中。要做到对IT的有效性管理，笔者认为有如下“六化”的实施指导原则：①标准化。标准化系统配置、参数、补丁管理、SLA测试方法、作业操作流程等。②合规化。设置策略，及时发现及制止不合规的变更、建立审计追踪机制、定期收集配置信息，并追踪发生的变更。③主动化。对重要的系统进行监控，对隐患及时报警、建立审计追踪机制、定期收集配置信息，并追踪发生的变更。④集中化。建立集中监控平台，避免信息孤岛、对用户权限进行集中管理。⑤智能化。建立智能引擎自动分析系统存在的问题、关联各种故障，加速故障原因的发现。⑥自动化。根据事前审核的清单自动提交作业、实现周期性的自动检测、实现人工操作的自动化。而根据经典的客户满意度模型，在IT的运营管理中，要做到对客户的体验进行管理，以下5个关键环节的全面把握至关重要：①跟踪所有用户在所有时间里的各种体验数据并发现问题；②分析客户出现不佳体验的根源，主要包括网络资源、系统资源或者应用服务瓶颈；③基于原始日志或者记录，重现用户在任何时点的操作，必要时，甚至可以是屏幕错误重放；④定期对客户体验的满意度进行评估，并进行趋势分析；⑤采取配套措施，改进客户的体验并持续评估。要有效解决IT运营管理过程中的各种问题，除了要在战略上兼顾解决对IT的有效性及客户的体验两方面进行管理的问题外，在实际的工作中，解决各类资源短缺的问题同样重要。在IT运营的实践过程中，管理者常常又不得不面对人员短缺、系统复杂、工作内容繁杂、工作效率低下的局面。所以，为IT运营配置一套良好的管理平台，是解决这种人力资源短缺的有效办法。功能完整的IT运营管理平台架构需要整合以下5大基本内容：①信息的收集。主要完成对企业信息、楼宇信息的收集，包含系统/应用状态、配置、日志、输入/输出、SLA服务水平等信息。②自动控制。主要根据预先的设置完成对信息系统、楼宇管理系统的操作，包含配置、分发、安装、作业、巡检等操作项。③知识库。主要功能是通过信息、技能的分享，以提高运营管理的效率，包含知识技能、智能分析、基础架构对象库、安全对象库等。④流程控制。主要为IT运营提供流程管理平台，包含配置、变更、故障、问题、、服务请求等基本管理流程。⑤合规性。主要用于满足对IT运营的审计需求及合规性要求，包含供应商管理策略、容量策略、配置策略、SLA、超级用户管理规则、用户权限管理规则、性能策略等。
4结语
关键词：运营管理；城市轨道；交通；问题；对策
城市轨道交通是人们出行的关键，对城市轨道交通进行运营管理，有助于提高人们出行的安全性，降低交通事故发生概率，减少城市交通的拥堵情况。但目前我国城市交通运营管理中还存在诸多管理制度不健全、标准不统一、管理模式多样化，以及缺乏管理人才、资源、技术支持等问题，文章就上述一些问题给出了详尽的解决方法。
一、我国城市轨道交通运营管理中出现的问题
（一）城市轨道交通管理标准不一致
由于我国城市间的经济发展水平各不相同，城市的建设规模和建设质量也不尽相同，而且各地域的民俗、生活习惯等也不相同，因此，各城市在城市轨道交通建设的投资力度上也并不统一。该种现实情况通常会导致不同城市在城市轨道交通运营管理中，分别采用不同的管理标准，从而降低了运营协调管理的效率，容易发生浪费运营资源的现象，不利于城市轨道交通运营的高效管理。
（二）安全评估存在偏差
为确保城市轨道交通系统安全运行，就要做好安全评估工作。然而在实际城市轨道交通运营管理过程中，相关人员或部门并没有对城市轨道投入运行前的安全措施进行相应的检查，比如缺乏安全监管，未对消防工作进行验收等，安全评估工作不到位；在轨道交通投入使用后，安全监督管理部门缺乏对轨道交通运营情况的检查，更没有召开专业的安全会议对交通运营情况进行评估，城市轨道交通安全运营情况堪忧。
（三）城市轨道交通运营效率低、成本高
目前我国的城市轨道交通基本由政府财政部分进行投资和运营的，使得城市轨道交通处于垄断运营状态，缺乏必要的市场竞争力，致使城市轨道交通的运营成本较高，效率较低，降低了城市轨道交通的服务水平。另外，很多城市地铁车站中的相关设施、设备的造价较高，使用率却偏低，导致地铁车站的总造价提高；同时，在进行城市轨道交通建设和运营时，缺乏对城市实际情况的考虑，出现了超载或空载的线路，降低了城市轨道交通的总体利用率。
（四）城市轨道交通企业运营管理体系有待完善
我国现存城市轨道交通运营管理体系主要参照铁路的运营标准，来建立自身的运营管理办法，另外，其也参照上海等发达城市的城市轨道交通的运营管理办法，建立自身管理制度，这造成管理制度与城市轨道交通企业的运营管理制度不相符的现象，而且不符合当前城市的发展速度和社会模式，影响城市轨道交通企业运营管理能力的提高。
二、提高城市轨道交通运营管理能力的对策
（一）引入竞争机制并统一规划管理
当前，为提高我国城市轨道交通运营管理的效率，需引入竞争机制，使规划管理系统化、统一化，使管理制度更为全面，改变管理标准不统一，管理模式多样化的现状。同时引导社会各界积极参与城市轨道交通的建设。因此，作为地铁公司，应全面提高自身提升运营管理效率的意识，改变经营者垄断的局面。充分利用各种资源，提升地铁盈利能力，积极引进民间的资本，为轨道交通行业的繁荣与发展提供资金保证，加快城市轨道交通的建设步伐。
（二）加强安全管理和监督
现阶段，我国有很多城市实行地铁运营，随着网络化运营的深入，很多大城市的客流量持续攀升，很多车站需要限流，才能保证运输的畅通。从城市轨道交通的长远发展来看，需要积极加强安全管理和责任监督，保证线路运行更加安全。同时健全国家的相关规定，完善安全运管理制度以及法律体系的建设。新开通的线路需要进一步规范其条件，保证验收的严格执行。对于已经投入运行的城市轨道线路来说，需要提高其服务水平，遇到突发事件能够及时有效地处理，根据城市轨道交通运营管理的现状，对其进行安全评估，健全安全评估体系，确保城市轨道交通运营的规范化、安全化。
（三）科W规划轨道交通规划
城市发展远景规划的制定，要考虑很多因素，而轨道交通规划则是其中一个十分重要的环节。通常情况下，会在郊区或者城乡结合部设置轨道交通线路的两端。从以往城市发展建设的经验来看，地铁线路所到之处，对于沿线的经济发展有着很大的推动作用，很多郊区的荒地成为现代新城。不过其中也有特殊情况的存在，如果线路终点选择不合理，则周边的商业、楼宇等配套设施很难跟得上发展，这也从实例证明了，仅仅依靠轨道交通带动经济发展，存在较大的局限性。因此，在进行轨道交通线路设计时，一定要遵循统筹兼顾的原则，结合城市远期发展规划和近期发展目标，科学合理地制定轨道交通规划，从而提高城市轨道交通的利用率。
（四）完善城市轨道交通运营管理法律法规及规范标准
想要切实提高我国城市轨道交通运营管理的水平，就必须要对相关法律法规进行不断的完善和健全，如果没有相对完善的法律法规作为支撑的话，就会导致城市轨道交通的发展非常缓慢，运营管理水平也会有所降低。对此，我国相关部门应该对城市轨道交通的法律法规进行细化，并逐渐朝着定量化管理方向进行前进，而且在我国的各个城市中应大力推广和实行完善的法律法规。除此之外，我国相关部门应该在制度上做出明文规定，进而对全部工作人员的操作进行限制和规范。
