时间：2023-10-11 16:14:40
序论：在您撰写房地产商业税收筹划时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
不同的筹资方法下企业所承担的税负是不同的。
（1）通过金融机构贷款筹资。利用金融机构筹措的流动资金，其利息支出可以计入当期损益，实现税前扣除，但与项目有关的长期贷款，其资金成本应该计入项目开发成本。
当企业处于亏损年度或有前五年亏损可资扣抵时，利息支出应尽早资本化；当企业处于盈利年度时，利息支出尽量予以费用化，以期达到费用极大化目的；应尽量向金融机构贷款，保证利息支出的合法性，避免税务机关对超额利息的剔除。
（2）通过发行债券筹资。税法规定资本红利不得在费用中列支，而债券利息可以作为费用列支，因此，它可以作为节税的方法加以利用。
2．主营业务收入的筹划
由于房地产单位价值较高，购买方很难一次拿出大额款项购置房地产，房地产企业一般都采取分期收款方式销售。采用这种方式，企业不能按售价总额确认收入，而应按合同规定的收款时间分次确认收入，并相应地分次结转成本，起到节税作用。
3．成本费用的筹划
（1）费用的转化。费用或支出的形式不同，适用不同的税收政策，并会大大影响企业的税负。譬如，公司董事、监事的酬劳可以工资形式支付，借以增加费用；对持股员工发放的红利可以年终奖金形式发放，借以增加费用；营销人员的工资、奖金合理转化为营业费用，通过包干形式进行薪酬激励，可以合理节税。
（2）固定资产折旧。折旧筹划的重点在于提高折旧额，可以通过资产评估方法确认重估价值。重估后资产在使用期间，每年折旧额较高，账面盈余减少，可减轻税负。进行资产重估可提高账面价值，从而在出售资产时，由于售价与调整后的账面价值相抵，财务利益较小，税负亦较轻。
（3）业务招待费。业务招待费必须是与开发经营业务有关，已取得合法凭证且未超过限额标准的开支。对于业务招待费，应注意以下方面：增加经营收入，以提高限额计算基础；能在其他费用项目列支的，就不要列入业务招待费，以避免超过限额标准；妥善处理企业筹备期间支付的业务招待费，并入开办费摊销，此时无限额约束；业务招待费若超过列支限额，应于申报纳税前先行进行纳税调整，以免税务机关稽查补征税款并罚款。
（4）避免费用和损失被剔除的纳税筹划。费用和损失作为收入的扣抵项目，一旦有与税法不符的加大费用、损失的事项被审查出来，必遭剔除，严重的还会受到惩罚。所以，房地产企业应遵循以下基本原则：应取得税务机关监制的统一发票、收据等合法凭证；应与开发经营活动有关，且业已实现；凡是与形成企业当期收入无关的费用、损失，均不得列入；对税法规定了限额标准的各项费用及损失，企业可以实行内部控制制度管理。
4．合作建房经营方式的税收筹划
（1）合作建房的两种方式：
其一，合作双方通过“以物易物”方式进行交易，双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，一方发生了销售不动产的应税行为，另一方发生了转让土地使用权的应税行为。对这种以房换地行为，双方应分别按其销售房屋的价值和转让土地使用权价值缴纳营业税。合作建房双方将分得房屋出售时，还应按房屋销售额交纳营业税。
其二，合作双方分别以土地使用权和货币资金出资，成立合作企业，合作建房。对此，又存在两种利润分配方式：一是房屋建成后合作双方采取风险共担、利益共享的分配方式；二是房屋建成后双方按一定比例分配房屋。
（2）合作建房的税收政策及筹划思路。根据国家税务总局《营业税税目注释(试行稿)》：“以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，在第一种分配方式下，向合作企业提供的土地使用权视为投资入股不必缴纳营业税，合作企业销售房屋取得的收入按销售不动产缴税，双方分得的利润不必缴营业税；在第二种分配方式下，向合作企业转让的土地使用权，按转让无形资产缴税，合作企业房屋分配后销售时，各自按销售不动产缴纳营业税。
合作建房项目作为一个会计主体，在收入和费用相同时，经营方式不同会导致税负不同，双方合作建房并采取在房屋建成后合作双方风险共担、利益共享的利润分配方式最为节税，只须在销售房屋取得收入时按销售不动产缴税；而成立合作企业并采取在房屋建成后合作双方按一定比例分配房屋的利润分配方式，以土地使用权投资的一方还须在前种方式税负的基础上，就转让的无形资产缴税。
至于“以物易物”的合作建房方式，合作双方应分别按其销售房屋的价值和转让土地使用权价值缴纳营业税，合作建房双方将分得房屋出售时，还应按房屋销售额交纳营业税，其税负最高。因此，房地产企业应利用国家税收杠杆导向，选择最有利的经营方式，达到节税的目的。
5．会计政策选择的筹划
（1）预提费用筹划。房地产企业开发过程中可以合理预提费用，预提方法主要体现在后期配套设施支出的预提、大修费用的预提，以及利息费用的预提等方面。适度、合理地预提可以减少企业所得税税基。因此，在允许的合理范围内费用预提时应就高不就低，先行足额计入成本费用，延缓纳税。
（2）开发商品与出租商品筹划。有些房屋由于原因滞销，或出于其他考虑用于出租经营时，可把商品房转作出租经营房，从“开发商品”转入“出租开发产品”科目，按月计提出租产品摊销额计入成本，使企业库存成本接近实际成本，减少税收支出。如果把房屋继续留在“开发商品”科目提取减值准备，所提减值准备不能作为税前扣除项目。此外，企业还应利用国家税收优惠政策如调低房产契税以及某些地区为处理积压商品房特准以前竣工的空置房免征营业税等，加速库存商品房流通，盘活资金。
（4）营业费用筹划。作为房地产开发企业，各年度广告费支出是一笔庞大的费用项目。广告费支出的多少往往与销售业绩密切相关。房地产企业每一纳税年度的广告费支出在销售收入2%的限额内可以据实扣除。如果广告费由总公司统一策划、统一支付，很可能出现总公司因广告费支出超出2%扣除比例不能全部税前扣除，而其他关联公司广告费不足2%的情况，这时可以实现广告费的合理划转，由关联公司承担部分广告费。
（5）财务费用筹划。如果同时开发几个房地产项目，而其中一个项目准备转让，企业所需部分资金以该项目向银行贷款，在计算土地增值税时该利息就可以按不超过商业银行同期同类贷款利率据实扣除。如果转让该项目缴纳土地增值税负担过高，企业也可考虑以合作建房方式享受暂免征收土地增值税的优惠政策。
6．土地增值税的筹划
土地增值税筹划的关键点就是合理合法地控制、降低增值率。增值额是转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。增加可扣除项目金额的途径很多，比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制：开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10%。
控制普通住宅增值率的另一种方法是降低房屋销售价格，销售收入下降了，而可扣除项目金额不变，增值率自然会降低。当然，这会带来另一种后果，即导致销售收入的减少。此举是否可取，就得比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出的大小，权衡得失，做出选择。
7．内部组织结构的选择
0 引言
从整体的房地产市场来看，商业类房地产是所有房地产类型中最复杂、最具风险、盈利性最高的不动产形式。在其发展过程中逐渐形成了包括多种类型地产项目的综合物业，在日常生活中常见的商业街、购物大厦、地下商场、电影院、写字楼大型超市等属于商业类房地产的范畴。房地产企业，对商业类房地产进行的税收筹划，本质上是一种事先设计安排的经营活动，可以说是企业财务管理战略的一部分，通过使用巧妙、合法的会计技巧，优化财务管理组合、提升效益，减少或延期缴纳相关税款，以此降低企业付税额。在企业实际运行操作过程中，商业类房地产的税收筹划呈现出以下基本特征：第一，最基本的特点是其具备合法性，这也是税收筹划可以实现的法律保障。第二，事前预测性，企业在确定基本纳税方案时，可以根据企业自身的经营状况，投资计划，进行事前准备，调整相关活动项目，以设计最合理的纳税方案。第三，税收筹划本身具有一定的时效性，现阶段我国的税收政策、税法环境等还处于快速发展变革之中，对商业类房地产企业的税收筹划适应了新的环境需要，及时与新的政策法规接轨，具备一定的时效性。第四，税收筹划体现出的整体综合全局性特征较强。
1 商业类房地产企业税收筹划存在的问题
房地产业近年来多次被国家税务总局列为税务专项检点行业，以下是几类比较常见的重点问题：
1.1 目前，商业类房地产企业的税收筹划仍然存在较高的风险 从房地产业的基本属性来看，商业类房地产企业所涉及到的项目一般都比较大，其资金规模也相对庞大，需要缴纳的税款种类比较多。一般来说，商业类房地产企的税负在25%-30%之间，相对来讲，这是一个很高的税负比例。基于这种基本情况，对于税收筹划的进行，商业类房地产企业是十分迫切的。但是，由于目前相关税收筹划的政策法规没有清晰明确的规定，而企业在进行税收筹划时常常会发生超越法律、法规的界限，潜在隐藏着许多风险。而过高的税收筹划风险，意味着企业税收筹划活动失败的可能性的增加。这不仅使企业无法实现预期的财务目标，还会使企业面临税务机关的处罚，甚至可能还会追究相应的刑事责任。
1.2 企业会计核算制度不健全制约税收筹划实际效果的发挥 商业类房地产企业税收繁琐复杂，对财务管理的水平要求很高，但是，在实际的企业内部，大多缺少与之配套的会计核算制度。对于商业类房地产，比较常见的会计核算跨期摊派，收入的确认，成本的计算冲销会计期内的损益等，不健全的会计核算制度，影响企业真实税收筹划效果。
1.3 企业配备的税收筹划人员水平不高 税收筹划是一种很专业的税务工作，涉及到财务、税务、税法、公司法等多方面的知识，对负责人员和具体执行人员的专业性要求很高。企业人员对税收政策执行不到位或在综合性的税收筹划过程过程中，对于企业的整体性和相关税收政策的宏观性把握不恰当，会造成税收筹划执行效果的不理想。同时，具体执行负责人员的经验不足，也不利于税收筹划的顺利开展。在具体操作环节，有的企业税收筹划人员，为了尽可能的降低企业税负，可能使用一些特别技巧，容易导致企业的故意偷税、漏税，过于急功近利的税收筹划，使得企业偏离了税收筹划的本质，不利于企业的长远发展。
1.4 现阶段的税务行政执法存在一些不合理之处，影响了税收筹划的实施 国家税收法律在制定过程中，主要是从收税的角度考虑的，在企业税收筹划方面的一些细则不够明确，而相关约束性条款又卡得过严、过死。现代社会经济发展迅速，税收的形式和征税的政策，跟不上企业自身的快速发展，随着社会经济制度的日益多元，企业组织形式越来越灵活，而现阶段的税务行政法的诸多条款依然比较滞后，参照标准有很多不合理之处，这些不合理之处，阻碍了企业税收筹划的正常开展，不利于企业降低税务负担。
2 商业类房地产企业进行税收筹划的相关对策分析
2.1 提高对税收风险因素的防范力度 首先加强对营业税纳税风险的防范，根据房地产企业纳税的一般条件，可以得知，营业税纳税风险主要受到以下几种因素的制约：一是开发产品的处理方式。二是开发产品的销售价格。三是开发产品的转让方式。以上这三个因素是决定房地产企业营业税税负的关键因素，因此也是税务风险控制的关键环节，必须进行税负测算和方案选择以降低税收负担及纳税风险。其次加强土地增值税纳税风险防范，对于房地产企业来说，影响土地增值税纳税风险的主要因素有以下几种：一是开发产品的处理方式。二是开发产品的销售价格。三是开发产品的转让方式。四是开发产品的成本。五是共同成本的分摊方法。因此，要从这五个方面，加大对土地增值税纳税风险的防范。第三，企业所得税纳税风险的防范。企业所得税是对房地产企业经营所得和其他所得而征收的一种税。对于房地产企业来说，无论是销售还是持有，无论是有偿转让还是受托代建或投资入股，均需计算缴纳企业所得税。由于企业所得税是对企业经营所得征收的，因此，影响经营所得的收入以及成本水平就是影响企业所得税的关键因素，所以要加大对企业所得税纳税风险的防范。
2.2 及时关注税法变动 在实际操作过程中，企业要做到学法、懂法、守法。只有对税收法律法规的变化了如指掌，才能立足于企业的实际情况，对税收筹划方案及时作出调整；企业应该深刻领会立法精神，全面掌握税收规定，准确把握税收政策内涵，严格按照税法来进行筹划，严守税收筹划合法的底线，正确处理税收筹划与避税、偷税、漏税的关系。
2.3 提升企业税收筹划人员素养 企业税收筹划人员的素养包括道德素养和专业素养。第一，商业类房地产企业的税收筹划人员要提升职业道德素养。企业税收筹划人员自身必须要具备较高的职业道德情操，因为企业的纳税行为不仅关系企业自身的利益，也涉及到国家的利益。任何税收筹划方案的设计，要以现行国家税收政策、税收法规为底线，在法律框架内，通过科学合理的财务运作，降低企业的财务负担，提升企业的税负结构质量。第二，企业内部的税收筹划负责人员要切实提高自身的专业水平，增强实践经验。税收筹划需要综合很多学科的知识，其中税务，法律、金融等学科为主，这就需要税收筹划相关负责人员必须掌握扎实的理论知识，同时在实际企业内部税收筹划设计时，不断丰富实践经验。学习业内先进的税收筹划设计方案，提升税收筹划设计的科学性。
2.4 建立良好的税企关系 税法的具体执行者是税务机关，许多法规条文的制定权和解释权在税务机关。国家在制定税收政策的时候，往往在征税范围、税收优惠、税收减免、税收处罚等方面留有一定的余地，税务机关可以凭借实际操作的经验和对不同企业经营状况的了解，在这个范围之内进行灵活的操作。同时，税务机关会根据各地实际情况采取适合本地的税收征管方法，导致各地税收征管情况存在差异，而房地产企业的业务往往又遍及各省，税收筹划受当地实际情况的影响很大。因此房地产企业应加强与当地税务机关的沟通。
为了推动第三产业的发展，尤其是现代服务业的发展，消除重复征税，2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合颁布了《营业税改征增值税试点方案》。文件规定：从2012年1月1日起，上海作为试点城市，其所在行政区域内的交通运输业和部分现代服务业正式实施营业税改征增值税，至此，货物劳务税收制度拉开帷幕。2012年8月1日起，国务院扩大了“营改增”试点省市至10个，2013年8月1日，“营改增”范围已推广至全国。
二、“营改增”对于税收筹划因素分析
1.税基的变化
原营业税下，对于建筑设计单位分包或转包设计劳务，其计税营业额享受差额征税政策，即国税函〔2006〕1245号文，文件中规定：对勘察设计单位将承担的勘察设计劳务分包或转包给其他勘察设计单位或个人并由其统一收取价款的，以其取得的勘察设计总包收入减去支付给其他勘察设计单位或个人的勘察设计费后的余额为营业税计税营业额。
“营改增”普及到全国范围后，由于增值税是按取得的增值税专用发票的进项税额抵扣当月的销项税额计算缴纳增值税，因此增值税没有直接抵扣税基概念，但在“营改增”的过渡期间内原来营业税差额征税优惠政策依然有效，当单位取得未纳入试点范围的抵扣减项，可以在税基里直接抵减，计算的公式为：应纳税额=[开票金额-支付价款）/（1+税率）]*税率-进项税额。
2.税率的变化
建筑设计企业“营改增”之前，营业税税率为开票金额的5%；“营改增”后，被认定为增值税一般纳税人的，税率为6%，一般纳税人资格认定的标准为应税服务年销售额500万元（含500万元）。由于增值税是价外税，在不考虑进项税额的前提下，增值税税率为开票额的：6%÷（1+6%）=5.66%，因此只有当设计单位取得的年进项税额大于年开票金额的0.66%时，税负才会下降。而建筑设计单位的成本主要为人力成本，进项抵扣项目很少，“营改增”后对于认定为一般纳税人的设计单位而言，税负有所增加。
对于应税服务年销售额小于500万元的设计单位，可以作为小规模纳税人，适用3%增值税征收率，因此“营改增”后对于小规模纳税人而言，税率有所降低。
3.征收管理
“营改增”后征税机关发生了变化，营业税由地税负责征收，改革后增值税由国税负责征收。
在中央地方税收分配比例上也有很大的影响，营业税全部属于地方财政，增值税则是中央与地方按75%、25%比例分享。虽然试点方案中明确过渡期间试点地区“营改增”收入对应的税款归属地方，但该政策只是过渡，未来势必会调整增税税在中央与地方的分成比例。对于设计单位而言一旦分成比例有变，未来从地方政府取得的财政扶持资金也会大大下降。
在增值税专用发票的管理上，增值税发票管理较营业税要严格。在发票认证方面，取得进项发票后应180天内认证，如果未及时认证进项税将无法税款抵扣，这对企业来说将会是一种损失。发票开具方面，增值税发票一旦开具，下月即要纳税。在增值税红字发票开具时非常严格，企业必须取得由购买方所在地主管税务机关出具的《开具红字增值税专用发票通知单》才能开具红字发票，因此企业在开具发票前应与客户充分沟通，核对开票信息后再开具，避免退票情况的发生。
三、建筑设计行业税收筹划方案
1.增值税纳税人类别选择的税收筹划
根据《试点实施办法》规定对于应税服务年销售额500万元以下的纳税人，可以认定为小规模纳税人，征税率为3%；应税服务年销售额大于等于500万元的纳税人应认定为一般纳税人，税率为6%。因此“营改增”后设计单位认定为小规模纳税人税率将有明显的降幅，因此应尽量选择小规模纳税人进行筹划。
对于年营业额超过500万限额的设计单位而言，可以通过设立几家设计单位分拆营业收入的方法进行筹划，控制每家设计单位的年营业收入在500万元以内。
2.进项税额抵扣的税收筹划
本次“营改增”属于结构性减税，建筑设计单位一旦被认定为一般纳税人后，由于进项抵扣税额较少，税负较原营业税有所增加。为降低税负，设计单位采购付款时应尽可能取得增值税专用发票，可抵扣的进项税税额越大，应纳税额越小。
建筑设计单位购进项目可以取得增值税专用发票的主要事项列举如下：
（1）分转包设计费、模型效果图费、晒图费；
（2）购买固定资产：包括电脑、复印机、办公家具等，值得注意的是财税（2013）37号文件规定自2013年8月1日起原增值税一般纳税人自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，其进项税额准予从销项税额中抵扣；
（3）购买无形资产：如CAD、设计软件，软件开发服务、软件咨询服务等；
（4）支付维修保养费：奥西维护费、复印机维修、汽车维修等；
（5）购买办公用品：文具、墨盒硒鼓、描图纸绘图纸等；
（6）有形资产租赁：汽车租、复印机、打图晒图一体机的租赁费；
（7）货物运输费；
（8）汽油费：以公司名义购买油卡；
（9）鉴证咨询服务：如律师事务所及会计师事务所咨询鉴证业务、建筑图纸审核服务等；
（10）广告服务：宝库奥广告设计、策划、制作、、宣传等；
（11）会议展览费。
3.充分利用现行税收优惠政策进行筹划
国家在制定政策时对某些地区和行业会给予鼓励和扶持，有很强的政策导向。企业在税收筹划方案设计前应全面的对财税政策进行研读分析，尽可能取得财政的扶持及税收的减免。目前建筑设计行业主要的增值税优惠政策包括：
（1）过渡性财政扶持政策
为了更好的帮助试点企业平稳过渡税制改革，确保税负不增加，政府对于本次结构性减税改革中税负增加的企业实施过渡性财政扶持政策。就上海地区而言，根据沪财税[2012]5号文件，对于税制改革后税负增加的试点企业，实施“企业据实申请、财政分类扶持、资金及时预拨”过渡性财政扶持政策。根据这一政策，试点企业税制改革后税负较以前增加的部分可向财税部门申请财政专项资金扶持。
（2）向境外单位提供设计服务零税率政策
财税[2011]131号文件规定：向境外单位提供设计服务，不包括对境内不动产提供的设计服务，适用零税率。
当然企业在重视税收优惠范围的同时不应忽视享受税收优惠必要的程序和备案手续。符合税收优惠条件的企业必须按照税法规定履行相应的申报程序，避免无法享受税收优惠政策。
4.利用地方财政扶持政策筹划
各地财政部门会根据当地产业发展规划制定相应的财政扶持政策，利用当地的政府的财政收入对区域内企业发展进行扶持，促进企业做大做强。营业税属于地税，企业缴纳的营业税归属于地方政府的财政收入，“营改增”后政策规定在过渡期间增值税仍归属地方财政。
在营业税的分成比例上，就上海地区而言，一般市政府享受40%，区政府20%～40%，开发区享受10%～20%，企业享受10%～40%，且各个区域的扶持力度不完全一样，因此对于准备新设的企业而言，在注册前应比较各区的扶持政策并商谈具体条款，对于重点纳税大户而言，由于每年企业都会缴纳大量税额，这对地方财政有较大的贡献，此时企业就有了与政府谈判的话语权，企业应主动与政府部门争取更为优惠的财政扶持政策。
5.控制开票时间延迟纳税
目前税务局对于增值税的征收管理上采取“以票控税”管理模式，因此企业开具增值税发票后的次月需要向税务局申报缴纳税金。如果客户在收到发票后未及时付款，企业会出现垫付税金的情况。建筑设计单位的客户大多是房地产商，房地产商的一旦资金短缺引起延期付款，此时如果建筑设计单位提前开票将会损失已缴纳税金的时间价值和机会成本，建议企业开票前应与客户沟通好付款进度，控制好开票时间及回款时间，尽可能将两者处于同一申报期间，避免垫付税金。
此外对于设计单位收取的预收款项，可以向客户开具资金往来的收据，待应税服务完成时再开具增值税发票。
四、建筑设计行业税收筹划的配套措施
由于增值税具有进项抵扣的功能，为降低税负企业在采购和销售时应考虑该因素。
1.采购时供应商选择
“营改增”后建筑设计单位在供应商选择时，必须考虑供应商是否为增值税纳税人，是否能提供增值税专用发票。在比价时不应根据付款总额进行，应剔除增值税进项税根据采购商品的不含增值税价格进行比较，不含税价格低者为优选。当供应商为增值税小规模纳税人时，可以要求其至所属税务局，由税务局代开3%增值税专用发票。
2.销售时商业谈判注意点
关键词：国有房地产企业；税收筹划；财务管理；策略
房地产行业项目开发建设时间较长，资金回笼较慢，因此，在项目开发建设过程中，房地产企业会面临较大的资金压力。而加强税收筹划，提高财务管理的水平，能够有效地实现资金的合理配置，降低资金持有成本，从而对公司的运营产生积极影响。国有房地产企业也认识到了财务管理和税收筹划的重要性，但是从目前的情况来看，很多国有房地产企业对财务管理在税收筹划方面所发挥的作用还认识不足，还存在一系列的问题。因此，开展国有房地产企业税收筹划对财务管理影响的研究就显得尤为重要。
一、相关概念介绍
（一）税收筹划
很多学者对税收筹划的概念进行了研究，但是由于研究视角不同，目前还没有形成统一的认识。有学者认为所谓的税收筹划指的是在税收制度的框架下，在不违反税收法律法规的前提下[1]，通过对企业的内部资源的合理配置和调整，提前做出的和税收活动相关的筹划活动，以达到节省税收，延迟纳税的目的。有学者认为税收筹划的主体是企业的管理者，筹划的客体是企业的税收负担[2]，而税收筹划的工具则是现有的税收法律法规和会计核算处理制度，税收筹划的目的是降低企业税负。而税收筹划和偷税漏税有本质上的区别，其是在法律的框架范围内进行的。税收筹划在促进企业经营发展方面有两个方面的作用：一方面，税收筹划能够提高企业的利润。当前房地产行业的竞争激烈，企业要想占据竞争的先机，就必须提高盈利能力，降低成本[3]。而税收筹划能够使房地产企业在不违反税收法律的前提下，灵活使用各种自主策划手段，最终降低企业税负。另一方面，可以提高企业的竞争能力。房地产企业面临的外部环境日益复杂，存在一系列的风险因素。如果房地产企业可以提升税收筹划的有效性[4]，那么就能够充实自身的现金流，从而保障房地产企业的正常运营。
（二）财务管理
财务管理，顾名思义是针对市场主体的财务活动进行管理的过程。财务管理是和市场经济的发展相伴而生的，其目的是对市场主体的经营业务相关的财务活动进行管理，从而提升市场主体内部资源配置的效率[5]。财务管理通常体现为财务预算、财务决策、财务协调和财务控制。而财务管理活动的内容主要包括三个方面：首先，筹资活动的管理。筹资活动指的是市场主体为了扩大生产规模，通过多种方式从不同渠道获取资金的行为。其次，资金运营活动管理。很多企业在运营的过程中会出现资金的收入和支付，比如支付应付账款、收回应收账款等，而这种因企业经营产生的和资金有关的财务活动，被称为资金的运营活动。而资金运营管理就是针对资金运营过程的管理。最后，投资活动管理。企业为了达到预期的收益率，会对各种项目进行分析，从而开展项目投资活动，比如常见的企业购置固定资产、无形资产，购入其他企业的股权等。
二、税收筹划对财务管理的影响
（一）规范企业的财务分析手段
财务分析指的是财务人员对企业的业务进行梳理后，结合企业财务管理的目标，通过不同的计算方式对数据进行分析，为之后的财务决策提供依据的过程。在企业的筹资活动阶段，企业税负影响较大的是土地增值税和企业所得税。土地增值税的影响主要体现在税前利息的扣除上，因为根据税法的规定不同的筹资方式所产生的利息可以在限额内扣除。在企业所得税方面，企业债务融资所需要支付的利息可以用费用的方式在税前扣除。而房地产企业要想做好关于土地增值税和企业所得税利息扣除方面的税收筹划，就必须规范财务分析手段。在传统的模式中，房地产企业总是主观分析财务数据，这种方式得出的结论客观性较差。而企业完全可以采取定量财务分析的手段，通过建立数据模型得出企业最优的资本结构，然后寻找最优的筹资方式，也可以对不同筹资方式所产生的利息支出进行量化分析，从而确定筹划方案。
（二）提高企业财务控制意识
财务控制指的是对企业不同业务的运营过程进行分析和控制的过程，其目的是提升企业的运营效率。同时，财务控制意识也可以对财务活动进行控制，可以反作用于企业税收方案的制定。举例来说，在资本运营活动的销售环节，可扣除项目的加计扣除能够对土地增值税的税额产生较大的影响。如果企业财务管理部门缺乏财务控制的意识，没有将项目的加计扣除费用进行区分，那么就会导致加计部分无法扣除，继而提高土地增值税的税负。如果企业的财务人员具备较强的财务控制意识，那么就可以细化销售环节可抵扣项目的管理方式，从而提高加计扣除的额度，进一步降低土地增值税的税负。与此同时，企业可以对房产税进行筹划。房地产企业的出租环节会涉及大量的房产税，财务管理人员需要对房产税中涉及的非房地产纳税范围的费用进行区分，这样才能够合理降低房产税税负。
（三）提升财务预测能力
财务预测指的是财务管理人员能够以过去的财务信息和业务信息为基础，利用科学的财务分析手段，对信息进行处理，进而对未来的财务和运营活动做出科学的推断的活动。财务预测能帮助企业制定预案。企业的税收筹划活动是为了降低企业税负，优化资金配置，充裕企业发展的现金流。而房地产企业在开展投资活动时会受到各种因素的影响，如果不能够对投资活动进行预测，那么就很可能会降低企业税收筹划的有效性。举例来说，很多房地产企业会在不同的区域建设分支机构，使之对投资活动进行筹划。在分支机构成立之前，财务人员需要对分支机构面对的法律风险和财务风险进行分析，并经过评估以后，决定是否成立新的分支机构。
三、国有企业房地产税收筹划方式
（一）筹资活动的税收筹划方式
国有房地产企业在运营过程中很难不产生筹资活动，而不同的筹资活动所带来的资本成本具有很大的差异。因此，国有企业筹资活动的首要问题是选择合适的筹资方式。目前常见的筹资方式有吸收直接投资、留存收益投资、银行借款、发行债券、融资租赁和发行股票等方式。基于国有房地产企业的产权性质，其在金融市场上具备较强的实力和较好的口碑，因此，其常见的融资方式为银行借款、发行债券和信托融资。房地产企业较多地选择债务融资的方式，因此，债务融资所产生利息费用可以在计算企业所得税时，在税前扣除，而且，债务利息费用同样是土地增值税的重要扣除项目。而权益融资方式所产生的股息起不到“税盾”的效应。但是，国有房地产企业也应该认识到房地产项目的建设周期长，资金回收慢，因此，较高比例的债务融资很可能引发债务违约风险，导致资金链断裂。所以，企业应该综合考虑，选择多元化的筹资方式。
（二）资金运营活动的税收筹划方式
国有房地产企业在资金运营阶段涉及的税种较多，而且金额较大，比如常见的房地产销售环节和出租环节。一方面，在房地产销售环节会涉及契税、城市建设维护税、土地增值税和房产税。其中土地增值税和房产税的占比较大，是税收筹划的重点关注领域。在房地产商品的销售环节，由于其开发的商品具有多样化的特点，比如，可能是普通住宅或者别墅，所以，国有房地产企业在计算土地增值税时，应该根据商品的类型分开核算。根据土地增值税公式可知，土地增值税=（销售收入-开发总成本-加计扣除-税金及附加-期间费用）×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。从上述公式可以看出，土地增值税采用累进税率，所以，基于住宅和别墅增值率的不同，两者增值额对应的税率和扣除系数是不同的，因此，国有房地产企业通常会分开核算。另一方面，在房地产出租环节，涉及较多的税种是房产税，而房产税的计税依据存在两种情况，一种是房屋余值，一种为租金收入。如果将房产余值作为计税依据，那么再按照政府规定比例扣除后，以余值的1.2%计算。如果以租金收入为计税依据，那么房产税的金额为年租金收入×12%。在对房地产出租行为进行税收筹划时，国有企业常见的手段是明确合同，区分合同中的业务内容。举例来说，国有房地产企业在出租住宅配套时，应该分别同承租方签订两份合同—一份为房屋使用权的租赁合同，另一份为房屋物业服务费的合同。因为，物业服务费不属于房产税的征收范围，所以，在计算出租项目的房产税时，会降低税基，从而达到节税的目的。
（三）投资活动的税收筹划方式
由于房地产的开发周期较长，因此，项目在开发建设中非常容易受到外在因素的影响，导致商品出现资产减值的情况，但是，由于开发时的账面价值过高，企业以账面价值为基础计算房产税时，得到的房产税额过高。针对这种情况，国有企业的税收筹划方式如下。国有房地产企业在开展PPP项目时，可以用商业用地出资成立一家控股子公司，而根据中国会计准则的规定，投资者投入固定资产的成本应该按照合同或者协议约定的价值确定，但是，协议不公允的除外。因此，母公司由于不属于房产使用权所有者，因此，并不缴纳房产税，而控股子公司应该缴纳的房产税可以按照减值后地产的公允价值入账，这就降低了房产税的计税基数，从而降低了房产税税负。此外，国有房地产企业可以通过在三四线城市成立物业公司的形式，享受区域的优惠税率，从而降低企业所得税税额。
四、国有企业房地产财务管理的优化策略
（一）引入定量化的财务分析手段
企业的税收筹划方案会影响财务管理的方法，而财务管理方法又会反过来影响税收筹划方案。随着房地产市场环境和政策环境的不断变动，依靠定性化财务分析方法所做出的税收筹划方案的有效性并不强，所以，国有房地产企业要想通过税收筹划提升企业的财务管理水平，就必须引入定量化的财务管理方法，提升财务管理决策的科学性。首先，财务管理定量化的分析方法必须建立在客观真实的财务数据基础之上，因此房地产企业应该提高财务数据的真实性。其次，在企业筹资过程中会存在不同的筹资方式和资本成本。国有房地产企业在制定税收筹划方案时会考虑到资本成本和利息的扣除方式，这就要求财务管理人员能够从完善企业资本结构角度出发，对资本成本进行量化分析，从而取得投资成本和财务风险的有机平衡。最后，在计算利息所产生的节税效应时，也应该运用定量的分析方法，最后选择合适的筹资方式。
（二）增强财务控制意识
国有房地产企业的税收筹划方案也会受到市场环境、法律环境和政策环境的影响，所以，国有房地产企业应该提升财务控制意识，优化税收筹划的方案。首先，国有房地产企业在针对土地增值税制定税收筹划方案时，应该对税前扣除的项目做细致处理，尤其是要将税前可抵扣的开发成本、利息费用和其他不能抵扣的成本分开核算，这样才能够通过对成本的控制达到降低税负的目的。其次，国有房产企业还应该完善发票的管理制度，加强对发票的管理，尤其是做好增值税进项发票的管理工作。财务人员要提升发票的完整性和规范性，确保在规定时间内抵扣进项税额。最后，国有企业还可以结合实际情况延迟收入确认，比如，可以采取分期收款的模式，这样能够推迟增值税纳税义务的发生时点，从而达到延迟纳税的效果。
（三）发挥财务预测的作用
国有房地产企业的税收筹划工作，本质上是一种事前的控制，因此，房地产企业的财务部门必须发挥财务预测的作用，在涉及房地产的各种业务类型时，应该做好税收筹划的预案。首先，在投资活动中，国有房地产企业可以通过设立控股公司的方式或者在不同地域开设分支机构的方式来降低企业税负。其次，国有房地产企业还应该完善会计核算制度，加强会计准则的落实工作，明确各个财务岗位的职责，杜绝各个岗位职责权限相互交叉重叠的情况。最后，国有房地产企业还应该梳理各项业务流程、完善内部控制制度、加强内部监督，降低各个财务岗位或者各个分子公司出现财务违规行为的概率。
（四）提高财务人员的综合素质
国有房地产企业的财务管理工作和税收筹划工作都是由财务人员直接负责的，因此，税收筹划和财务管理的有效性都与财务人员的综合素质有着密切的联系。首先，国有房地产企业在人才招录环节，应该严格把控招聘的质量关，选择那些既具备过硬的财务理论知识，同时又具备丰富税收筹划经验的人才。其次，企业要督促财务人员积极学习。一方面，财务管理人员要树立终身学习的意识，提前做好财务决策的知识储备。同时，还要积极学习有关的税务知识，提高税务筹划的能力。另一方面，由于国家的税收政策处在发展和变化当中，财务人员必须及时关注国家的税收政策，并能够根据税收政策做出财务方面的迅速反应。最后，财务管理人员要提升道德修养，遵守会计准则和法律法规，确保税务筹划工作在法律的框架内进行。除此之外，国有房地产企业还应该将财务人员的税收筹划工作纳入绩效考核体系中，奖优罚劣，起到良好的激励作用。
结束语
房地产企业的税收种类较多，税负较高，因此房地产企业在税收筹划方面存在很大的空间。税收筹划的本质是在法律规范范围内合理地减少企业税负，延迟纳税时间。而税收筹划和财务管理之间具有密切的联系，二者是相互依存、相互统一的。税收筹划可以推动企业财务管理水平的提升，而财务管理水平的提升，又可以提高税收筹划的有效性。文章对财务管理和税收筹划的概念进行了介绍，并且分析了二者之间的关系，进而介绍了国有房地产企业税收筹划的主要手段，最后，从多个角度提出了提高国有房地产企业财务管理水平的策略。
参考文献：
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关键词：土地增值税；征管；问题；对策
中图分类号：F810.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）015-000-02
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。开展土地增值税征收能够有效规范土地交易市场的交易规则、促进土地增值收益的有效调节。土地增值税涉及的征收资金巨大、带来的影响很大、测试专业性很强、采用的技术十分复杂，对国家和人民的利益影响深远。近年来，由于土地交易市场环境的不断变化，房地产市场中的规则偏离愈演愈烈，以调控楼市、抑制炒卖、规范市场交易为初衷的土地增值税征收也已经逐渐丧失了这些功能，为改变这种局势，必须对土地增值税征管中存在的问题进行切实分析，找出引发问题的根源，并加以解决，才能够还土地、房地产交易市场一个规范、健康的环境。
一、土地增值税收征管中存在的问题
1.预征率相对低下，预征税入库金额所占比重较大。由于很长时间内我国的土地增值税都实行简易的预征方式，导致在征收总金额构成中预收金额所占比重最高，在此以2012年北京市西城区和桂林市永福县的土地增值税征管为例，通过预征方式获得的金额占累计入库金额比重的72%，通过清算获得的累计入库金额占2%，核定征收实现的累计入库金额占20%，稽查查补带来的入库金额为6%；而2010年桂林市永福县通过预征方式获得的金额占累计入库金额比重的85%，通过清算获得的累计入库金额占9%，核定征收实现的累计入库金额占3%，稽查查补带来的入库金额为3%。
2.土地增值税征管清算不够准确。土地增值税收征管的清算技术相对较复杂，导致房地产商调节税基的手段多样化。鉴于我国的土地增值税的对象规定，很多纳税人都是通过收入的少计入和开发成本的虚增来降低部分征税数额甚至是逃避征税。
3.房地产商长期将土地增值税挂于账上，税款清缴不及时。部分房地产商为了延迟缴税或者逃避缴税，经常长期将土地增值税挂于账上，不及时进行税款的清缴，这也是房地产商迟迟不交土地增值税导致未交土地增值税金额较大的原因。
4.税务部门对土地增值税征管不到位。税务部门在土地增值税征管过程中还存在一些工作能力和质量上的问题，包括在税务征收、管理、申报、交纳、清算以及稽查等环节上缺乏细致的调查研究，部分土地增值税征管人员办公手段缺乏规范化，土地增值税征管工作的盲目开展等。
5.征纳税双方的征纳税意识亟待提升。鉴于近几年在土地增值征管中存在的许多客观情况，普遍上纳税人和征税方对土地增值税征收所涉及的各种计算方法不是很了解，对计算方法的生疏就导致该税种的征收过程中出现很多不便。再加上房地产转让本身就存在多样化的形式，征纳税双方难免会存在些畏难情绪。征纳税双方的征纳税意识之淡薄，可以体现在纳税人有时会把预征土地增值税理解成最终的征税数额，这都是导致土地增值税征管工作受到阻碍的原因。
二、加强土地增值税征管工作的应对措施
1.针对房地产领域的税收费用进行清理整顿。曾有相关专家指出，针对房地产领域的税收费用进行清理整顿，能够促进财税改革的深化。可以将土地增值税、房地产税以及附着在这些税务上的其他费用并入正在搞试点的房地产税种中，通过财产税的形式开展征税。如果只在房地产的开发与销售环节进行土地增值税的计证，在开展房产税税基评估时就要注意避免重复计征该税种。
2.根据销售进度的不同，增加土地增值税的缴纳档位。首先要对现有的土地增值税征管清算规则的合理性和科学性进行重新审视，确定是否存在需要细化、改善的地方。税务征收机构也可以根据房地产开发和销售的进度来征收相应的土地增值税，防止房地产企业长期拖欠土地增值税。例如，如果房地产商已经卖出了一半的房子，就应当在这个档位设立一个缴税比例。若一直等到房子全部销售再进行清算，“欠缴”的行为就会更加猖狂。
3.合理降低边际税率的征收。根据我国土地增值税征管的规定，超过200%的部分要征收60%的税率，确实相对较高。尤其是对部分品牌、高科技和其他无形资产都造成了超负荷的征税负担，对这些企业的经营发展是十分不公平的。除此之外，由于我国地域宽广，地区差异性大，可以效仿土地使用税的做法，大致的征税范围由国家统一规定和，可由地方政府根据自身情况适当调整当地边际税率的征收，凸显土地增值税征管的合理化、人性化。
4.建立健全土地增值税征管考核机制。健全土地增值税征管工作中的目标责任制，是保障土地增值税征管规范化的有效手段。面对现阶段土地增值税征管中税收人员素质参次不齐、征税环境复杂不规范的情况，税务征管部门应当在日常的业务基础上制定出完善的土地增值税征管考核机制，要注重考核的合理性、科学性和针对性。对开展征税业务的工作人员进行能力和素质上的考核，并将此制度作为征税人员的重点考核方面，关注税收检查反馈情况，形成互动、高效的税收征管机制。
5.积极开展土地增值税评估工作。房地产开发企业的特点主要有：一是经营方式灵活，既有销售收入、预售收入、又有出租等收入，二是成本项目复杂，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等，三是涉税金额较大，一项销售收入从几十万到几百万甚至上千万。日常税收监控难以对土地增值税申报的真实性做出准确判断。因此，要选配综合素质较高的评估人员开展房地产开发企业土地增值税专项评估，确保土地增值税纳税评估工作落到实处。
6.加强房地产开发经营的监督，适当改进税收征管手段。首先要加强房地产和政府职能的有效结合，实现政府与房地产企业涉税信息的共享，房地产开发必须首先通过政府的所有监察、审核环节，税务机关则要承担起土地管理、城市规划、房产管理等责任。与房地产开发商时刻保持联系，全程跟踪、监督房地产的开发和经营，获取房地产开发和经营的所有资料，保障信息的真实性。全方位防止房地产企业超范围享受税收优惠、偷税、漏税等情况的出现。
三、结语
综上所述，土地增值税征管工作是我国财政税收的重要组成部分，对国家和人民的利益有重大、深远的影响。在房地产交易市场日益复杂化的今天，面对紧张的土地市场局势，必须加强土地增值税征管工作，切实挖掘土地增值税征管中存在的问题，进一步审视导致这些问题的原因，根据实际的财政政策，对土地增值税征管工作进行适当调整，促进土地增值税征管的顺利开展，帮助房地产交易市场恢复井然有序的市场环境，促进我国财政税收工作质量、效率的提升。
参考文献：
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关键词：土地增值税 规划 节点
土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率，即增值率的大小按照适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。合理地增加扣除项目金额可以降低增值率，使其适用较低的税率，从而达到降低税收负担的目的。
改变增值率的方法有两种：一是合理定价，如在销售过程中当增值率略高于两级税率档次交界的增值率时，可通过适当降低价格减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负二是增加扣除额，主要是通过加大投人来提高市场竟争力如加大公共配套设施投人，改善小区环境，提高房屋质量；调控土地增值税的扣除项目金额，杜绝违法虚开材料发票、建安发票、虚构零星工程项目和工程量等行为。
一、选择多元化方式处置开发产品
多元化方式处置开发产品的方式包括：销售、出租、先出租后销售、售后返租、股权投资、产权转让、转作经营性资产（开发产品自用自营）等。
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列人收人，不扣除相应的成本和费用。这标志着长期持有物业，开发商可免交土地增值税。而这一因素或可导致未来大量开发商将物业变出售为自持。
房地产开发公司可以根据自己的发展战略和实际情况来进行相应的策划，降低土地增值税的税负或合理延迟土地增值税的纳税时间。
首先，将自己开发的房地产商品的用途改变为自用自营，即可享受不征收土地增值税的税收优惠据了解，有的公司可能讨划将一些项目的商铺留在自己的手里，不租也不卖，不形成收人，这样做既可以不超过85%以上已销售的门槛，还可以坐享房产升值二这一筹划思路首先要服从于企业经营规划和现实，不卖改自用、自营，这种情况在实际工作中可行性并不很强。
其次，要从延缓缴纳土地增值税的时间上考虑，因为对于房地产开发企业来说，自用房产发生产权转让时仍然要征缴土地增值税特别值得注意的是，这里既要考虑由此延缓缴纳土地增值税所获得的资金时间价值，也要预测资金的风险价值，同时应兼顾再转让时的房产市值以及旧房扣除额的收益等。
二、利用预提费用的税前扣除政策
税法允许三项预提费用预提时依法在所得税前扣除的规定对纳税人比较有利，也在一定程度上突破了以票控税的机械性规定。除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本：第一，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%；第二，公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用〕此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件第三，应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金等物业完善费用可以按规定预提。但土地增值税清算时，不允许扣除任何预提费用，所有扣除项目必须提供发票或合法凭据。
三、地下停车场作为公共配套设施处理
当一个房地产开发项目存在地下车库时，地下室车位面积能否计人可售面积？实际中对此尚存有不同看法。有些地方税务机关认定，地下车库应计人可售面积，并且该项地下室成本并不能全部一次性结转销售成本，而是进人计算可售面积时单位工程成本的总成本，当期实际销售车位面积计人己售面积，结转销售成本，与当期实现的车位销作收人形成配比。
企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。而利用地下基础设施形成的停车场所，则作为公共配套设施进行处理。
四、利用税收优惠政策纳税筹划
随着社会的发展，城市的现代化，酒店及酒店式公寓、写字楼的业态开发越来越多，整体销售，资金回笼快，是开发商最希望采用的销售方式。这样就需要一个包括前期在内的整体纳税筹划。
例如：某房产开发公司，在一海边城市开发一幢五星级酒楼，出售给一外国投资者。开发成本20亿元，售价28亿元。按规定，此项业务应纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税约1.77亿元（计算过程略）。税法规定：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。依据上述规定，如果企业先投资成立一子公司"某某大酒店"，酒店固定资产建成后，再将大酒店股权全部转让给外国投资者，则可免除上述税款。
五、结束语
随着社会的进一步发展，税收的各项法律法规日益完善，政府也加大对企业的税收的宏观调控，财政部门的执法力度也会越来越强，这些客观因素要求企业开发商形成迫纳税筹划的意识，切实落实好税收筹划工作，不但能够提高企业自身的经济效益，还可以进一步促进税制的完善，填补税法漏洞和缺陷，令税务工作和纳税筹划进入良性发展的轨道。
参考文献：
[1]杨建英.论房地产企业进行土地增值税纳税筹划[J]当代经济， 2011， （13）
一、选择开发方式
房地产企业可以选择合适的建房方式来进行项目开发：
1.合作建房，税法规定对于合作建房建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增税；建成后转让的，应征收土地增值税。房地产开发企业可以充分利用此项政策进行税收筹划。比如A单位想购买整栋楼房用于办公，可以同房地产企业以合作建房的方式立项，建好后可按比例分配房屋，这部分按比例分得的房屋只用缴纳营业税不用缴纳土地增值税，大大减少了税负。
2.代建方式，税法规定代建房屋是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，向用户收取代建费的行为。对于房地产开发企业而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务性质的收入，故不属于土地增值税的税范围。但应注意要满足以下三个条件：一是委托建房人必须能提供土地使用权证书和有关部门建设项目批准书；二是房地产开发企业不得垫付房屋建设资金；三是必须将建筑安装企业开具的建筑安装发票转交给委托方。房地产开发企业可以利用这种建房方式，在开发之初就确定好最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免销售缴纳土地增值税。
需要注意的是在运用开发方式进行纳税筹划时要随时关注国家税务的政策变化，如在2006年以前很多房地产企业采用以房地产项目进行投资或联营来达到规避土地增值税的目的。其政策依据是《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第一条的规定，“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资，联营的企业中时，暂免征收土地增值税。”但在2006年3月颁布了《关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号），新文件第五条明确规定，“对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行了投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的通知》（财税[1995]48号）第一条暂免征收土地增值税的规定”。这就堵住了房地产开发企业以房地产进行投资或联营来避免缴纳相应的土地增值税。所以要及时掌握最新的税法政策才能做出有效的纳税筹划。
二、充分利用国家税收优惠政策
国家对从事房地产开发的企业建造普通标准住宅出售有免征土地增值税的优惠政策。只要项目的增值额未超过允许扣除项目金额的20%，按照税法有关优惠规定可免征土地增值税。这项优惠政策也说明了国家对土地增值税的政策导向是要开发商把增值额控制在合理的水平。企业应充分利用这个优惠政策，将增值额控制在这个范围内。可以从两个方面来控制增值额：一是控制扣除项目金额，要注意对发生的开发成本费用一定要取得合法的税务凭证，才能在计算扣除额时允许扣减。二是控制房屋销售价格，并不是收入越多利润越大，有时通过适当降低价格减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。可以通过事先测算，来制定最佳销售价格。合理的定价才能使企业更好的实现利润。
三、选择销售方式
1.开发商将房产转为自用或出租，可免交土地增值税。房地产企业进行住宅项目开发通常都带有商铺。而商铺这部分成本比普通住宅不会高很多，而销售价格却多几倍。使其增值额基本都超过200%，按规定这部分要按高达60%的税率缴纳。所以如果不是急等资金回笼的情况，可将这部分房屋转为用于出租的资产，避免因缴纳高额的土地增值税而稀释了利润。依据是国家税务总局了《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函[2008]828号）规定，自2008年1月1日起，自建商品房转为自用或经营，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。即房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，不用缴纳企业所得税和土地增值税。国家税务总局在2009年出台的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）也证实了这一点。
