时间：2023-10-07 08:55:53
序论：在您撰写物业管理的服务意识时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
关键词：物业管理 服务意识 对策研究 应用分析
一、服务意识在物业管理中的重要性
物业管理是以服务业主为主要工作的组织，物业管理有两大职能，第一是对物进行有效管理，保证其安全性以及能够正常运转，第二是对人也就是业主的服务。为了实现物业管理工作中的两大职能，就需要培养全体员工的服务意识，从而树立正确的服务态度，确保管理过程能够不断靠近业主的需要，实现人性化和个性化的服务工作。服务意识对于增强服务理念，打造一流队伍，并且促进服务实干，提升服务满意度具有不错的促进作用。在物业管理过程中，要注重思想和态度的言行合一，要关注业主的真实需求，向着打造温馨的服务管理而努力。
二、服务意识在物业管理中的应用
（一）促进有形服务的开展
服务意识是将顾客作为业主，为了不断满足和实现顾客的需要，将顾客的需求作为管理和服务的最根本目标，不断提高顾客满意度，不断实现服务水平的提升。服务意识在物业管理中，能实现有形服务的开展，将图形、文字、语言、多媒体等进行灵活运用，充分的将服务内容展现在业主面前。服务意识下，能打造多样化的有形服务，使得业主能感受到物业公司提供给他们的服务内容，并可以有效检验服务质量。通过反馈和意见箱的形式，使得业主能自由发表自己的见解，并对服务过程提出建议，从而促进物业公司服务质量的提升。
（二）打造个性化服务
服务的最终目的就是客户满意，如果能让顾客感受到别样的服务和温馨的服务，那么业主会由衷赞美物业公司，从而形成良好的口碑，也给房地产商带来更积极的影响。在服务意识下，物业管理应该注重个性化服务和针对的展开。由于服务是一种动态的产品，并且服务也是不能具体量化的产品，它关系到很多小细节，从而顾客的需求不断变化，服务的内容和方案也需要不断改变。所以，物业公司应该更多地了解客户的本质需求和特殊需求，根据客户的不同需求，进行需求组合，完善有偿服务措施，制定相应的服务套餐，使得顾客能够根据自己的需求进行选择，也能提高业主对物业公司的满意度。
（三）拉近服务距离
服务，是心与心的沟通。在进行服务的过程中，要采用合理而有效的沟通手段，填补业主需求和现实服务水平的差距。任何服务工作都不可能十全十美，而针对这种情况，就需要利用服务意识，不断采用有效的沟通手段，融合与业主的关系。可以采用以下措施：定期上门拜访、召开居民委员会、定期进行顾客服务评价调查等等，通过这一系列的沟通方式，不断改进服务工作，不断提升服务质量。通过沟通，使得业主能够感觉到服务的温暖，从而达到心理平衡，促进物业管理人员与业主能够达成共识，相互配合工作。
（四）提高员工满意度
服务的最终目标，就是顾客对服务态度、服务内容、服务质量都感到满意，服务意识的培养，其目的就是不断提高顾客满意度。而为了提高业主的满意度，就需要从物业管理员工着手，提升员工的满意度，才能提升员工服务业主的满意度。因而，物业管理公司应该注重对员工服务满意度的提升，重视对员工的服务营销，从而有效提升管理的质量。
三、树立服务意识加强服务对策
（一）提高员工的综合素质
树立和加强服务意识，首先必须提高员工的综合素质，以人为本，强化员工的服务意识和服务理念，从内心将服务业主作为自己的工作和事业，并不断完善自己，不断提升服务水平。物业管理公司要提高员工的服务意识和员工的综合素质，注重对员工职业操守和道德礼仪的培养，注重对员工个人素质进行提升，注重加强员工与业主之间的沟通与交流，注重培养员工的服务亲和力。树立服务意识，就需要提升员工的综合素质，包括服务态度、服务能力、服务水平、服务责任的培养和提升，使得业主能真正体会到物业管理公司的贴心服务，并且感受到以人为本、业主之上的服务内容，从而赢得业主的赞誉和良好评价。
（二）加强企业自身管理
物业管理企业，也具有企业的性质，企业的管理在企业的运营和发展中起着关键作用。所以物业管理公司也应该加强对自身企业的管理，联系实际需要，结合现有条件，采取科学合理的管理模式和方法。物业管理过程中，应该对成本进行合理控制，并合理提高经济效益，充分发挥现有员工的潜力，使得一专多能的员工能完成多种任务的工作，合理精简内部组织机构，并树立员工的节约意识，最大程度上实现有效资金创造更多的效益的目的。
（三）及时处理客户的投诉
由于物业管理是服务性质的工作，并且业主的思想和想法存在差异性，所以在管理工作中，难免会出现令客户不满意的地方。基于物业管理工作中的服务意识，就需要物业管理公司能及时有效的处理客户的投诉。对于业主的投诉问题，要切实吸取业主的意见，并正视业主的各种投诉，从态度上、行为上及时处理和解决客户的疑难问题。
四、总结
物业管理公司是以服务为主的经营机构，它的主打产品就是服务。在现代物业管理工作中，要注重对服务意识的培养，全面提升整个公司和全体员工的服务意识，全面培养员工的综合素质，从而促进服务质量的提升。可以从提高员工素质、强化管理、及时处理客户的投诉等方面来提升物业管理公司的服务意识和行为，让物业管理公司获得业主的信赖和好评。
参考文献：
[1]韩卫方.浅谈服务意识在物业管理工作中的必要性[J].城市建设理论研究（电子版）2013（5）.
[2]孙军.增强服务意识提高服务质量打造优秀的物业管理企业[J].中国房地产业，2011（6）.
（一）打造个性化服务
服务的最终目的就是客户满意，如果能让顾客感受到别样的服务和温馨的服务，那么业主会由衷赞美物业公司，从而形成良好的口碑，也给房地产商带来更积极的影响。在服务意识下，物业管理应该注重个性化服务和针对的展开。由于服务是一种动态的产品，并且服务也是不能具体量化的产品，它关系到很多小细节，从而顾客的需求不断变化，服务的内容和方案也需要不断改变。所以，物业公司应该更多地了解客户的本质需求和特殊需求，根据客户的不同需求，进行需求组合，完善有偿服务措施，制定相应的服务套餐，使得顾客能够根据自己的需求进行选择，也能提高业主对物业公司的满意度。
（二）拉近服务距离
服务，是心与心的沟通。在进行服务的过程中，要采用合理而有效的沟通手段，填补业主需求和现实服务水平的差距。任何服务工作都不可能十全十美，而针对这种情况，就需要利用服务意识，不断采用有效的沟通手段，融合与业主的关系。可以采用以下措施：定期上门拜访、召开居民委员会、定期进行顾客服务评价调查等等，通过这一系列的沟通方式，不断改进服务工作，不断提升服务质量。通过沟通，使得业主能够感觉到服务的温暖，从而达到心理平衡，促进物业管理人员与业主能够达成共识，相互配合工作。
（三）提高员工满意度
服务的最终目标，就是顾客对服务态度、服务内容、服务质量都感到满意，服务意识的培养，其目的就是不断提高顾客满意度。而为了提高业主的满意度，就需要从物业管理员工着手，提升员工的满意度，才能提升员工服务业主的满意度。因而，物业管理公司应该注重对员工服务满意度的提升，重视对员工的服务营销，从而有效提升管理的质量。
二、树立服务意识加强服务对策
（一）提高员工的综合素质
树立和加强服务意识，首先必须提高员工的综合素质，以人为本，强化员工的服务意识和服务理念，从内心将服务业主作为自己的工作和事业，并不断完善自己，不断提升服务水平。物业管理公司要提高员工的服务意识和员工的综合素质，注重对员工职业操守和道德礼仪的培养，注重对员工个人素质进行提升，注重加强员工与业主之间的沟通与交流，注重培养员工的服务亲和力。树立服务意识，就需要提升员工的综合素质，包括服务态度、服务能力、服务水平、服务责任的培养和提升，使得业主能真正体会到物业管理公司的贴心服务，并且感受到以人为本、业主之上的服务内容，从而赢得业主的赞誉和良好评价。
（二）加强企业自身管理
物业管理企业，也具有企业的性质，企业的管理在企业的运营和发展中起着关键作用。所以物业管理公司也应该加强对自身企业的管理，联系实际需要，结合现有条件，采取科学合理的管理模式和方法。物业管理过程中，应该对成本进行合理控制，并合理提高经济效益，充分发挥现有员工的潜力，使得一专多能的员工能完成多种任务的工作，合理精简内部组织机构，并树立员工的节约意识，最大程度上实现有效资金创造更多的效益的目的。
（三）及时处理客户的投诉
由于物业管理是服务性质的工作，并且业主的思想和想法存在差异性，所以在管理工作中，难免会出现令客户不满意的地方。基于物业管理工作中的服务意识，就需要物业管理公司能及时有效的处理客户的投诉。对于业主的投诉问题，要切实吸取业主的意见，并正视业主的各种投诉，从态度上、行为上及时处理和解决客户的疑难问题。
三、总结
【关键词】物业管理；服务意识；服务质量
物业管理本质上是一种服务。物业管理有两大职能，一是对物的管理，一是对人的服务，而对物的管理的最终目的，还是要实现对人的服务。现结合大屯公司实际就提高物业管理服务质量增强服务意识谈几点看法。
1 服务是一种认知，一种境界，一种主动
从企业层面上讲，物业管理服务，一是关系企业的形象。物业管理是大屯煤电集团公司的第一窗口，来大屯的人大都首先从这个窗口看到大屯的貌，欣赏大屯的景，接触大屯的人，感受大屯的管理和服务，也由此留下对大屯的第一印象。二是关系企业的凝聚力。物业管理就是通过自己的工作，为居民提供全面和优质的股务，创造更多的精神满足和物质享受。三是关系到用户和企业的切身利益。物业管理是居民得到看得见，摸得着，实实在在的服务，是直接的受益者。反之，用户得到满意服务，才能对物管企业认可和接受，使物管企业得以生存，职工有岗可上。
境界一是要有觉悟。要牢固树立宗旨意识，把为人民服务作为物业管理的根本出发点和归宿，以人为本，用户至上，服务第一。二是要有爱心。一个缺少爱心，对群众没有感情的人是搞不好服务的。而爱心所发，爱心所施是来自对服努对象的真情厚意。大屯小区居民大都是企业职工和家属，包括我们的父母兄弟，亲朋好友。正是他们艰苦创业，奋斗打拼，有的甚至贡献了青春，付出了生命，才铸就了大屯今日的辉煌，留给了我们一份丰厚的家产和安定幸福的生活。我们要带着感情，满怀亲情，善待每一个用户，尤其对老弱病残，离退休职工关爱有加，为他们提供更加优质的服务。三是要敬业。服务不是一句空洞的口号，而是通过一个个岗位来实现的。可以说每一个岗位都事关居民的切身利益，因此，要把岗位视作自己的终身事业和生命，去敬重，去追求，把工作做到最优秀，使居民通过自己的岗位获得满意的服务。
服务是一种主动。主动最能体现服务的本质和要求。主动服务一是要把服务电话，服务内容，服务承诺，有关规定，办事地点，有事找谁，告示居民，为居民提供便捷服务。要建立村楼长单元长制，使居民的意见呼声及时反馈到管理部门，要定期召开居民座谈会，直接听取他们的意见和要求，争取服务的主动。二是经常深入。要经常深入居民，走村串户，了解他们的困难，听取他们的意见，要经常深入现场，加强检查，发现问题，及时维护，确保居民的生活。三是掌握规律。物业管理与居民的生活息息相关，要注意掌握规律，超前服务。如夏季来临，就要考虑屋面漏雨，村内积水；用电高峰，就要考虑用电安全；冬季严寒，节假日较多，就要提前考虑设备设施的维修保养，保证水电气暖的正常供应，方便居民生活。四是开展服务要经常上街下村，摆摊设点，为居民提供咨询，家电维修，理发剪裁等需要的服务。六是建章立制。确保各项工作有人管，有人问，有人干，有标准，有要求，有检查，使居民服务得到保证。
2 服务是一种实事，一种实干，一种实效。
实事首先表现为具体事。现物业管理分公司负责整个中心区的供水、供电、供暖、小区的房屋维修、设施养护、绿化保洁、车辆道路、治安消防、费用收缴、邻里纠纷等大量的具体事，每一件事乃至每一个环节都连着千家万户，与居民的利益息息相关，因此，我们必须从每一件具体事做起，保证居民的利益。其次办实事要不拒小事。物业管理除了事关全局的大事以外，表现大量的是居民生活中的小事琐事。正是这些所谓不起眼的小事琐事却事关居民的情绪，关乎矿区的稳定。如居民每有小事，都能及时解决，他会感谢单位，热爱企业。反之，家中的下水道堵了，心里就烦，水管坏了就急，装修被水浸了就疼，休息不好就气，东西丢了就怨，问题解决不了就骂，由此对领导有意见，影响工作，影响稳定。可见小事不小，小中见大。服务面对群众无小事。有时看似举手之劳的小事，放在老百姓身上可能压垮人，难坏人，有的甚至吃不下饭，睡不好觉。尤其一些老同志，情绪易激动，处理不好会酿成严重后果。因此服务要不拒小事，从小事做起，能办到的马上办，暂时办不到的，要作解释并积极创造条件争取早日解决。
实干首先心要实。为居民服务，口里喊的，就是心里想的，手中干的。老百姓的事不办，办不好，有一种放心不下，过意不去，寝食不安的感觉。其次要把我们经常挂在嘴边上的几个字落实到位。一是不怕苦。苦是从事服务工作的一个重要特点，有时要顶风冒雨，战高温，斗严寒；有时要放弃双休日、节假日；有时要夜间出动；有时要带病坚持工作，宁愿一人苦，换来万家甜。二是不怕脏。物业管理的一个重要职责，就是“治脏”。垃圾打扫装运，维修油污锈斑，疏通窨井管网，处理污水粪便，一身水，一身泥，一身汗，就是要脏了我一人，换来万家净。三是不怕累。老百姓有句俗话，“谁干累谁”。物业管理有些季节性较强，如绿化、供暖，一干要几个月，有的抢修要一干数天，吃盒饭，睡现场，有的出修要一天数次，来不及喘息，有的要强体力劳动，有的要连续作战。这些，都要有不怕苦的精神。为民服务，不仅要讲实干，更要重实效。现在有一种现象，认为该问的问了，该管的管了，该干的干了，该办的办了，至于结果如何，效果怎样，不去问。到头来，百姓不领情，群众有意见。究其原因是作风不实，工作不到位，不讲实效所致。
3 服务是一种品牌，一种满意，一种追求。
现在我们的物业管理，还带有计划经济的属性，缺乏竞争的体验。真正意义上的物业公司是独立的企业法人，它要面对激烈地竞争，接受市场的考验，自负盈亏，自我生存，自我发展。要用心打造自己的品牌，以优质服务取胜，否则，就会被市场所淘汰。著名品牌海尔，家喻户晓，为广大用户所欢迎，所接受，不仅靠产品质量，更重要的是靠售后服务取胜。只要一个电话，保你得到满意的服务。还有一种情况，当今人们买房，不仅买质量，买房型，买位置，更注重的是买销售背后的物业管理和服务。优质的服务是一种品牌，是物管企业的生命线，谁拥有服务的名品，谁就能在激烈的市场竞争中站稳脚根，立于不败之地。
一流的服务要有一流的队伍。要加强职工素质和职业道德建设，树立服务意识和品牌观念，爱岗敬业，忠于职守，努力掌握技能本领，为居民提供值得称道的服务。要有一个叫得响的宗旨和口号。以人为本，用户至上，服务第一，以此团结职工，感召队伍，提升服务，追求满意。要有一套服务规范。对服务的语言、着装、行为、程序等，要有具体规定。如上门服务，按门铃，轻敲门，说声对不起打扰了，着鞋套，清现场，听意见，回头看。要实行首问制，不说“不”字。用户报修，反映问题，属于白己职责范围的，要认真落实处理，不属于自己职责范围的，能帮助解决的决不推辞，解决不了的，要主动帮助联系，直至责任部门接转处理。不能什么不知道，不清楚，不属我们管，一个“不”字打发了之。
服务是一种追求。服务是一个生生不息的过程，一个问题解决了，一个需求达到了，新的问题和需求就会出现，另一方面，形势在发展，社会在前进，人们的物质文化生活要求也在不断改变，这些，要求我们要与时俱进，加强自身建设，不断探索物业管理服务的新路子，造福于居民。
我市的物业管理工作从1998年开始起步，多年来虽然在政府的领导下，经过物业工作者的不懈努力，使物业管理工作，有了一定的发展，但我认为还只是停留在初级阶段。从企业认证情况看，全市物业管理企业中有资质的仅有5家，可以说少得可怜。从供暖情况看，*城区供热面积214万平方米，供热楼房499栋，22213户，锅炉房125座，锅炉167台，总计558吨，目前自烧98座，承包27座。其中物业公司直管楼房122栋，面积49.2万平方米，委托楼房36栋，13.2万平方米。共有19座锅炉房，33台锅炉，计150吨，固定资产2232万元，直管供热户数8095户。几年来政府协调解决资金300万元，对城区一些老楼房及全市大循环式楼房进行供热分户改造。现在已完成分户改造69栋，4143户，27.8万平方米，占应改造的57%。由于煤电涨价，热费欠缴、设备陈旧，管理不善，导致供热温度很难达到国家标准。从市直部门单位住宅楼物业管理情况看，目前市直部门单位所管的住宅楼341栋，面积151.5平方米。其中物业管理自己负责的有77个单位，263栋楼房，面积115.3万平方米，租赁发包的有29个单位，78栋楼房，面积36.3万平方米，这些单位住宅的物业管理还只是以供暖为主，其它服务项目如卫生保洁、四防安全、公用设施维护等都不到位。从开发小区的物业管理情况看，我市城区现有引资开发小区4个，即阳光苑、世纪花园、怡景花园、曙光小区，建有楼房28栋，建筑面积12.8万平方米。其中物业管理由开发建设单位自管的有2个。租赁发包的有2个。除阳光苑小区物业管理较好外，其它小区的物业管理水平仍须急待提高。
在正视现状的同时，必须清醒地认识到我市物业管理存在的突出问题。
一是行业管理不够规范，机制不够健全。我市物业管理办公室成立较晚，未能全部履行行政主管部门职责，依照《条例》对辖区内的物业管理活动进行监督、检查、指导的力度不够。物业管理企业市场准入制度未能得到有效执行，导致物业管理企业大都没有资质，无序进入市场，管理不规范，服务不到位，不讲诚信，毁约弃管。并有开发商将配套公建私自转卖给承包人，变成承包人的私有财产，承包人为了谋求个人利益，往往是多收费，少服务，随意增加业主负担，造成多起群众上访。
二是业户欠费严重，国有供热设备带病运行。由于市场调节的燃煤价格迅速上涨，供暖必需的原材料与燃料价格的不断上升，导致供热成本不断增加，20*—20*年供暖期每平方米供热成本比上年度增加了10元，同时热费收缴率年平均低于80%，每年热费收缴率下降2-4个百分点，20*—20*年供暖期，业户欠缴国有公司热费就达340万元。由于企业资金短缺，致使大量老化和已超过使用年限的供热设备得不到及时更新改造，相当部分供暖系统存在隐患。
三是早期住宅物业管理缺失，供热管网分散。由于我市没有执行专项维修基金征缴制度，结果一些市直单位部门的住宅楼公共部分当出现下水堵塞、墙皮脱落、屋面防水渗漏等问题时，往往因为资金问题，随之在维修养护时就出现了互相推诿、彼此敷衍的滞管现象，影响了居民的正常生活。另外全市共有锅炉房125个，使用锅炉167台，锅炉网点过密，未能集中和分户供热，造成能源消耗过大，环保质量较差。另外一些承包企业受供热成本涨幅影响，未能达到供热标准，群众反应强烈。
四是物业企业负担过重。目前物业服务是商品的社会氛围尚未形成，大多数市民还习惯于计划经济下的福利住房分配和使用制度，花钱买服务的意识还不强，有些业主只想得到更好的物业管理服务，却不被合同约定支付相应的费用，直接影响了物业企业经营性收入。有的开发小区建设不配套，遗留问题多，如地沟高度不够，下水管道脱节、堵塞，脏水上返等问题不断出现。物业管理法规与相关配套制度、政策不健全，影响了物业规范有序健康发展。这些问题在一定程度上影响了我市物业管理工作的发展，成为制约物业管理企业发展的难点。因此，我们必须正视现实，统一认识，加大力度，进一步增强加快发展物业管理工作的责任感和紧迫感。
二、全面履行部门职责，强化对物业行业的监管力度
1、明确物业行政管理部门职责。*市物业管理办公室负责我市城区物业管理工作，是市政府下辖的独立的城市住宅物业管理的行政主管部门，办公室设主任一人，由*办事处副主任常城兼任。下有4名工作人员。其职责是宣传贯彻国家、省、市有关物业管理法律、法规、规章；指导业主成立业主大会，并选举产生业主委员会；指定专门帐户，存储和代管业主交纳的各项维修资金，并监督其使用；制定物业服务合同、业主公约、业主大会议事规则等示范文本；审查物业企业资质；监督、检查、指导物业管理活动；纠正违反物业管理行为。
2、做好“专项维修基金”的征缴工作。《物业管理条例》第2章第7条第4款规定：“按国家有关规定交纳专项维修基金”。专项维修基金可以解决因建楼比较早、已过保修期楼房屋面防水渗漏困绕住户生产、生活等难题，以及公共设施设备的维修。市物业管理办公室是物业维修基金的主管单位。依据上级有关部门要求，城市规划区内新建商品住宅和现已使用的商品房其共用部分、共用设施、设备的维修基金，由开发建设单位代收，并与物管办签订《物业维修基金收缴协议》；向购房者收取购房款2.5%的物业维修基金，购房者须持物业维修基金专用票据和其他资料办理房屋确权手续;开发建设单位在售房期间，应将代收取的物业维修基金定期存入市物业维修资金专户。现已使用的商品房，其公用部分、公用设施、设备的维修基金，由实际管理的开发建设单位或物业公司负责收取，按建筑面积每月每户每平方米0.15元，非住宅用房以每月每平方米0.8元收取，管理单位按所管房屋的数量到市物管办核准收缴数额领取专用票据，并及时将收缴的基金足额转入物业维修基金专户。
3、执行物业管理市场准入制度。根据《条例》规定，市物业管理办公室要参与前期住宅小区规划设计方案的论证，提出便于实施物业管理的具体意见，参与住宅小区竣工后的综合验收。今后凡进入社区（小区）的物业管理企业都要具备相应资质，同时要到市物业管理办公室审核、备案。实施物业管理时，要与业主委员会签订物业管理委托合同，并向物管办交纳保证金或固定资产保证金，标准不低于5万元。各部门、各单位所属的住宅楼，物业管理工作必须接受行政主管部门的监督和指导，要坚持以人为本,自行加大管理力度，完善服务措施，提高服务水平，保证一方稳定。开发建设单位要在办理“房屋销售许可证”之前，通过招投标或采取协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。这样做有助于完善市场竞争机制，做到建与管不留隐患，切实解决配备设施不完整或不切实际的超值服务承诺等问题，从而促使物业管理尽快走向规范化的市场轨道。
4、努力做好业主委员会的组建与管理工作。业主大会、业主委员会和业主是物业管理活动的主体，业主委员会是物业管理工作中的群众性自治组织，在社区组织的配合下，由物业管理办公室组织召开业主大会选举产生，其委员应当由社区或楼区内热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任，今后凡是实行物业管理的住宅区，都要依法成立业主委员会。业主委员会要接受物业管理办公室的监督、检查、指导，同时积极配合社区组织依法履行自治管理职责，其权利和义务，《条例》有明确规定。在实际工作中要突出业益，同时明确业主应承担的义务，促进业主自律和民主决策。要保证做到业主的权责一致，这是业主大会、业主委员会规范运作的关键。要形成一个有效的监管协调机制，及时化解业主委员会和物业管理企业发生的矛盾和纠纷。一个成熟的、挑剔的、高素质的、依法运作的业主委员会，肯定有力于物业管理行业高速健康发展，有力于减少投诉，保障社会稳定。
三、不断完善服务功能，扎实做好物业管理工作
1、切实加快国有物业公司的管理机制改革。*市物业公司要全面进行企业内部管理机制改革，实行领导班子集体承包责任制，健全完善企业内部规章制度，切实形成规范长效的制约机制。要实行公开竞聘制度，配齐配强中层领导；要实行双向选择制度，实现竞争上岗，定员定责；要实行承包经营制度，实现风险抵押，自负盈亏；要实行指标考核制度，实现绩效挂钩，奖优罚劣。通过改革，全面提高企业的经济效益，增强公司的竞争实力，促进物业管理事业的健康发展。
2、努力做好城区供热联网和分户改造。依据国家、省市有关规定，城区内凡实行“大循环”集中供热的居民楼、商用楼都必须进行分户改造，设计、安装具有分户计量及室温调控功能的采暖系统，形成一户一栓，水热同位。国有物业公司直管楼房的分户改造资金按规定由供热单位和业户共同筹集，委托管理和单位自管的楼房分户改造资金由产权单位和业户共同筹集。今年，如果委托管理单位楼房的分户改造任务不能完成,或者不能及时出资搞好锅炉、管道的维修养护而出现隐患的，物业公司有权停止供气。同时物业公司要根据城市发展供热总体规划，积极争取协调资金，逐步实现大面积供热并网联网，实现环保、节能、高效的目标，两年内力争全面完成供热联网和分户改造工程。
今年是全面建成小康社会决胜阶段的开局之年，也是推进供给侧结构性改革的攻坚之年。下面是小编给大家带来的在全市物业管理工作会议上的讲话——全面提高物业服务水平。希望大家喜欢!
各位领导、同志们：
今天，我们召开全市物业管理工作会议，主要任务是贯彻落实市委×书记、市政府×市长对全市住房工作的重要批示，以及×市长在全市住房保障和房产管理工作会议上有关物业管理工作的有关要求，动员各县区、各有关单位和广大物业服务企业，凝心聚力，强化服务，进一步提高全市物业管理水平，为建设和谐幸福宜居×做出新贡献。根据会议安排，下面我对全市物业管理工作作总结部署。
一、近年来全市物业管理工作回顾
近年来，物业管理战线的广大干部职工在各级党委政府的坚强领导下，攻坚克难，开拓进取，全市物业管理工作稳中求进、难中向好，较好完成了全年主要目标任务。
一是行业发展规模不断壮大。全市物业服务企业总数达到×家，其中本地一级×家、二级×家、三级×家、暂定三级×家、外地来连企业×家，物业管理项目达到×个，管理总面积突破×万平方米，从业人员×万人。去年全市新增物业服务企业×家(含外地来连×家)，新增物业管理项目×个。
二是制度体系建设不断加强。完成了《×市物业管理实施细则》的拟定工作，并组织行业专家集中修改，广泛征求物业服务企业、业主委员会等相关主体意见，邀请人大代表、政协委员座谈讨论。同时还启动了前期物业服务合同修订，完成了一批制度办法起草工作。
三是行业监管力度不断加大。对资质过期的×家本地物业服务企业依法予以资质注销，对×家备案过期的外地企业清理出我市物业服务市场。为整顿市场环境，促进物业服务企业主动履职，先后组织海州、连云区等就小区管理服务情况进行突击检查，对存在问题的小区，责成属地主管部门和街道督促企业限期整改。去年各县区主管部门定期不定期组织专项检查×余次，进一步增强了物业服务企业的契约意识和服务意识，小区物业服务水平总体有所提升。
四是城市宜居品质不断提升。在市区×个物管小区开展了园林绿化提档升级活动，新栽树木×余株，种植草皮×万平方米。开展物管小区排水系统专项整治，确保汛期物管小区安全。认真开展物管小区市优达标创建活动，×个物管小区达到市优管理服务标准，涌现出一批创建先进单位和物管示范小区。同科汇丰国际、苍梧三期、金鹰国际城等小区始终保持较高管理水平，经得住检查，受到业主好评。
五是物业维修资金、物业服务用房管理进一步规范。建立了市区电梯、消防设施设备专项维修资金，适时调整了市区物业维修资金缴存模式，提高了维修资金交存率。去年市区共拨付使用物业维修资金×万元，涉及×个小区，惠及业主×万户，同比增长×%。加强物业服务用房配置和使用管理的监督检查，对×多家未按规定配置或违规使用物业服务用房的建设单位、物业服务企业采取了限期整改措施，切实维护了广大业主的权益。
在肯定成绩的同时，我们也要清醒地看到，当前全市物业管理工作还存在很多困难和问题，与广大人民群众追求宜居幸福生活的热切期盼、与党和政府改善民生的工作目标、与我市“十三五”全面建成小康社会的总体要求还有较大差距。如物业管理政策法规相对滞后，物业管理体制机制不健全，物业服务总体水平不高，热点难点问题亟待破解等等。
二、下步物业管理工作安排
今年是全面建成小康社会决胜阶段的开局之年，也是推进供给侧结构性改革的攻坚之年。对于全市物业管理行业来说，要转变思维方式，抓住关键举措，努力实现“十四五”期间物业管理工作良好开局。
(一)完善政策法规体系，推动物业管理法制化建设。
推动出台《×市物业管理办法》，同时要制定和完善八个配套文件：以市政府办名义出台《×市既有住宅加装电梯指导意见》;会同市规划局制定《×市物业服务用房管理暂行办法》;出台《×市物业应急维修管理暂行办法》;会同市工商局修改印发《前期物业服务合同》《物业服务合同》示范文本;制定《×市物业服务质量考评细则》《×市物业管理项目经理等级考核办法》《物业管理委员会成立规程》《×市物业服务保证金管理办法》。力争通过两年的努力，建立较为完善的物业管理制度体系，逐步实现有法可依，为依法监管打牢基础。
(二)加快推进体制机制改革，提高物业管理工作效能。
一要推进建立属地管理、综合管理和行业管理有机结合的物业管理体制，健全“指导监督在市级，主体责任在县区，具体负责在街道，矛盾化解在社区”的物业管理运行机制。二要推进县区、街道、社区物业管理工作机构、经费和人员“三落实”。年内市区及各县要全部完成街道物业服务窗口的设立，年底全市将统一组织检查考核。
三要推动相关部门职责进小区。在各物管小区统一设置“物业管理公示栏”，公示相关部门和单位的职责及联系人、联系电话，接受业主监督和投诉，及时查处小区违法违规行为。四要进一步简政放权。将前期物业招投标管理、物业服务质量保证金管理、物业服务用房交付使用监管、限额以下物业维修资金使用审批等权限下放到各区，充分调动基层部门的工作积极性和主动性。五要优化行业监管模式。充分运用已建成的智慧物业监管服务平台，整合行业发展的各类数据，实现数据共享，提高监管效能，促进行业健康发展。
(三)加大重点工作推进力度，切实提升物业服务质量。
一要继续开展市优物管小区达标创建活动。按照年初既定目标，确保全市×%以上物管小区达到市优标准，为全面提升物业服务质量树立更多典型。二要积极创建国家卫生城市，努力打造干净物管小区。在小区电子显示屏滚动播出创建国家卫生城市宣传标语，在小区出入口悬挂创建横幅。各县区要结合“干净、方便、顺畅”×建设实施方案，认真组织开展“干净物管小区”专项行动。
三要加大老旧小区改造力度，做好后续管理服务。×月×日前全面完成全市×个老旧小区改造任务，努力改善老旧小区硬件设施条件。四要强化执法检查，净化市场环境。县区物业主管部门要认真履职，主动执法，加大监督检查力度和频度，及时将服务质量差、管理水平低、投诉问题多的物业服务企业列入黑名单。要加强物业管理招投标管理，维护招投标市场的公开、公平、公正。适时引入第三方评估，将评估结果向社会公布。
(四)突出抓好信用体系建设，完善行业监管措施。
一要尽快完成物业信息数据库建设。各县区、各物业服务企业要根据市局统一部署，做好数据整理报送，力争在上半年完成全市物业服务企业、物业管理项目和项目经理基础信息、信用信息的征集和系统录入。二要完善信用考评机制。按照企业自评、县区初评、市局评定的程序和信用评定办法逐级审核确认，确保数据真实准确。三要做好数据成果运用。今年年底前要全市第一期物业服务企业信用报告。从明年开始做到每季度一次，促进守法守信经营。
(五)强化公众监督和行业自律，提升行业整体素质。
一是举办“最美物业人”“最美物管小区”公众评选活动和物业管理行业三个“十佳”评选活动，努力提升业主依法维权适度维权、业主委员会和物业服务企业依法履职履约能力，促进和谐社区建设。二是制定行业自律规则，组织全市物业服务企业签订行业自律承诺书，引导物业服务企业提升管理服务素质。扎实开展项目经理培训，培优一批综合素质高、业务能力强的项目经理岗位先锋。同时，扎实开展劳动技能比赛，加大一线作业人员培训力度。
主要保障措施：
一是加强考核管理。积极发挥市物业管理领导小组办公室的作用，牵头制定各部门物业管理工作考核问责办法，将各部门物业管理工作履职情况、目标完成情况纳入年底考核。
【关键词】加强管理 电力企业 现代服务意识
随着电力企业改革的不断深入，国家电网公司的新体制运营及打破垄断、多家争雄的竞争态势，决定了电力企业必须面向市场，深化改革，强化服务，牢固树立以发展为主线，以优质服务为宗旨的管理理念，以崭新的服务面貌树立起崭新的企业形象，从而去赢得市场，促进发展。当前，如何为客户提供最优质的电力服务，针对目前的现状及如何解决面临的问题，都是摆在我们面前的重要课题。
一 传统电力企业管理模式下的客户服务理念
在电力企业的传统意识形态下，与用电客户通常是管理与被管理的关系。由这种关系引申出的服务意识往往直接或间接地形成各种矛盾。如不能满足客户越来越专业化、个性化和多元化的需求，例如，不能满足某些用电客户对电能质量和连续供电的特殊要求；不能满足某些用电客户对电力谐波和电压闪变等极特殊要求，不能为其提供稳定用电；不能形成对此类客户的吸引，不利于扩大用电市场，扩大忠诚客户群体等。
电力企业是被动地产生互动，而不能主动地对用户提供业务指导、服务和技术支持，即需求侧管理系统尚存在诸多管理漏洞，面对新形势提出的对用电客户要做出现代服务意识的要求相差甚远，不能有效扩大供电企业服务范围和提供有深度的服务，如不能减少客户的付费工作量及时完成网上电费划拨等。
二 打造电力企业的现代服务意识
电力体制打破了行业垄断，引入了市场竞争，加快了电力市场化的进程，从根本上改变了电力企业传统的经营理念和管理模式，作为面向社会各行各业、服务千万家的电力企业，这种变化意味着电力企业必须将传统供电管理的服务意识转变为电力营销服务，加强营销意识，逐步建立起一个面向市场、面向客户的服务体系，树立以客户为中心的服务理念，提升企业的核心竞争力，实现企业的可持续发展。
1．坚持质量方针，确保电能优质可靠
一是加大电网改造力度。建设、改造好城网和农网，确保电能优质可靠。二是努力实现可靠供电。坚持科技创新，不断采用新技术、新设备、新工艺，提高设备自动化水平，提高供电可靠性。三是确保安全连续生产。积极开展安全与经济调度，推行高峰季节零计划检查和零点检修，全方位地抓好安全生产，采取切实措施，减少社会触电伤亡事故，保证客户用电设备使用安全。四是大力提高供电质量。通过不断的技术创新，采取无功优化、电网改造、有载调压、监测考核等措施，提高供电质量。
2．坚持文化方针，树立良好形象
建立以服务为导向的企业文化，要抓好两个方面的结合，花大力气提高客户满意率。
一是切实转变服务理念。以观念创新为前提，树立“物超所值服务”等先进理念，把过去“以安全生产为中心”转到“以客户服务为中心”上来。二是加强信息沟通交流。建立顺畅的供需沟通渠道，向客户提供咨询受理、告知服务、投诉举报及按规定向社会公布电网调度信息，加大供电服务工作的透明度，以利于客户的有效监督。三是强化新闻舆论宣传。将企业有关信息及时有效地传播出去，增强公众对企业的了解，争取他们的理解，以提高企业的知名度和美誉度。
3．满足客户需求，确保服务方便快捷
第一，业务流程再造。创新业务流程，简化工作程序，让服务更加方便快捷乃是电力营销的要义之所在。具体包括建立快捷方便的报装接电程序，完善快速反应的故障保修服务机制，发挥客户服务中心系统功能。要从组织机构、功能、管理效率、人员素质等方面入手，以满足市场需求为原则，按照“以客户服务为中心”的理念和模式来设计组织机构和流程，重新审视和设计用电客户的业务流程，看看每一个环节是否真的必要，该删除的要删除，该合并的要合并，尽量减少客户办理业务的手续和时间，提高办事效率。
第二，不断丰富服务内容。一是开展指导。通过操作演示、帮助培训等途径指导客户熟悉新电气产品的结构、产品的性能、用途和方法。二是开展可靠。指导客户掌握正确的用电操作方法，以及如何保证设备可靠、经济运行的技术知识和设备检修时的安全注意事项等。三是开展及时，客户一旦有故障停电，无论是供电方还是客户本身的原因，都应提供及时恢复供电的服务。四是开展善后，凡因供电质量原因造成客户电气设备损坏的，应提供修理服务或赔偿服务。五是开展需求，即电力需求侧管理，帮助指导客户减少电费支出，减小电网峰谷差。
第三，实施品牌服务战略。按照“优质、方便、规范、真诚”的提供售前、售中、售后全过程服务。开展售前服务，要及时做好供电业务信息、技术咨询等服务，提供电话预约上门办理业务，为客户选择最佳供电方案；开展售中服务。要指定专人定时定期，通过电话或上门走访客户，了解供电质量、服务、价格等情况，指导客户安全用电、节约用电；开展售后服务，要帮助客户做好设备检修和全天候故障抢修服务，努力满足孤、寡、独和残等弱势群体的用电需求，提供上门服务和方便客户缴费服务等。
4．建立完善的客户档案
进行客户档案管理，不仅仅是收集、存储有关客户资料，更重要的是对这些资料的分析和充分利用。客户档案的内容取决于客户服务的对象、目的与企业决策需要，以及企业获取客户信息的能力和档案管理成本等。供电企业客户服务对象是多种多样的，从交易方式上看，有个人购电户、中间商（生活小区物业管理公司）和大用户；从交易关系上看有潜在客户、现在客户和曾经有交易业务的客户。所以，客户档案应包括以上各类客户的信息资料。
三 客服人员努力提高客户满意度
客户满意度是一个相对的概念，是客户期望值与最终获得值之间的匹配程度。客户的期望值与其付出的成本相关，付出的成本越高，期望值越高，客户参与程度越高，付出的努力越多，客户满意度越高。
电力系统客服人员是直接面对客户的，是电力系统对外形象的一面镜子，也是电力企业提高客户满意度的第一线。电力系统服务质量的好坏，在很大程度上取决于客服人员。对于电力客服人员来说，提高客户满意度首先要从打造客户服务意识上下工夫。只有树立服务至上、客户至上的原则和电力营销的现代客服观念才能从根本上提高客户满意度。提高客户满意度主要要做好两个方面：一是弄清用电客户的需求，并设法尽量满足使其满意；二是遇到不能解决的问题不能及时使客户得到满意时，将这些需求汇总上报给电力公司以便其对某些方面做出调整，在最快的时间内为客户解决问题，从而提高客户满意度。
四 结语
关键词：物联网；智慧物业管理；服务模式
物联网是伴随着互联网时代的到来出现的一个新概念，完整的物联网系统中实现了物与物之间的关联，使得信息共享的目标得以实现。现阶段，物联网技术已经被应用于各个领域，在物业管理中的应用使得物业服务的内容和方式发生根本性变化，构建了智慧物业管理新模式，在相应的智慧物业管理系统中，物业信息得以共享，可以提供便利的基础物业服务，根据客户的需求来提供相应的个性化专项物业服务，提高客户满意度。因此，物联网下的智慧物业管理服务模式推进了物业管理工作方法的变革，是物业管理发展的一大方向。
1.物联网下智慧物业管理服务模式的实施意义
1.1能够显著提高服务水平，增加客户的服务体验
物业管理工作的开展是为了保障良好的社区运营，物业企业在开展物业管理的过程中，要结合客户的实际需求，缩短服务的距离，最便捷的为其提供各项物业服务，使得客户感受到新时代下物业服务带来的便捷、舒适体验。在物联网背景下，通过智能化技术等先进技术的应用，可以在社区内构建智能化物业管理系统，为社区客户提供各种智能化的服务，不仅可以提升物业服务的整体效率，还可以保障服务的智能化[1]。比如，2020 年轨道地产物业公司与业主委员会携手在已经开发建设了近20 年的翡翠园一期小区对进出口道闸系统、单元门禁系统改造、升级，实现了小区的封闭式管理，在这一系统管控下社区的安全性大大提升，有效制止了陌生人的随意进出，人脸识别，精准锁定，为社区客户的安全提供了保障；同时单元门禁系统与电梯报警系统互通互联，提高了电梯的应急救援效率。小区通过道闸系统、门禁系统的改造、升级，使业主满意度从最初的不足60%到如今的86.2%，物业服务收费率达到91.2%。
1.2降低物业服务企业的管理难度
物联网下的智慧物业管理服务模式下，在开展各项物业管理工作的过程中，使用的是很多的先进技术，在很多的管理环节可以直接由相应的技术来完成，在物业管理方面的人工投入量有所减少，从物业企业的角度来看，智慧物业服务模式下为企业节约了一部分的管理成本，即使是对一些难度较大的管理工作和任务，智慧物业管理系统中也可以快速、高效完成，因此，物联网下的智慧物业管理服务模式降低了传统的管理难度，物业管理的范围更广，内容更多，有效为客户提供了良好的物业服务体验。比如，轨道地产物业公司在老旧项目翡翠园一期小区投资了130 万元安装智能化监控系统，实现了小区全方位的24 小时实时监控，不再需要安排人员来进行巡查，管理效率更高。
2.智慧物业管理服务模式的具体应用
2.1建筑智能化
建筑智能化是物联网下智慧物业管理服务模式的重要表现，主要是通过弱电系统的智能化设计来实现的。在建筑智能化系统中，重点包含了通信网络、办公自动化和设备自动化模块，这些模块的存在使得在整个社区的运营中，可以通过智能传感系统和控制系统，将建筑物中的不同要素组成一个完整的系统，比如，电力、照明等均处于这一系统中。在建筑智能化系统建立以后，相应的自动化模块就可以在电气设备设施等的运行过程中，实现实时的监控和排查，在此基础上实现故障的自我诊断和恢复。此外，建筑智能化系统还可以将相应的监控信息反馈给客户，而客户在获得这些信息以后，可以直接在该系统中联系相关维修部门来上门维修和处理，通过在线预约物业维修服务、缴纳物业服务费、咨询投诉等，系统不仅可以实现对整个物业服务过程的监督，还能够及时接收到客户的物业服务反馈意见[2]。
2.2公共基础设施智能化
在社区内包含的各种公共基础设施非常多，这些基础设施可以满足客户的很多需求。现阶段在物联网下的智慧物业管理服务模式下，人们也可以充分利用先进的信息技术来实现公共基础设施的智能化管理，将传统物业管理模式下一切单一性功能和零散化的服务，在一个公共基础设施智能化系统内集成，这种服务的集成使得人们可以享受到更为便捷的服务。比如，在水电网方面，可以在智能化系统中进行相应的费用和使用情况查询，客户可以直接在O2O平台上进行生活缴费，并在缴费时给予一定的费用减免等优惠[3]。在社区周边的配套设施服务方面，物业服务企业可以通过物联网平台的建设、大数据技术的应用，来充分获取该社区内人们的相关公共设施需求、消费需求，进而与相关商家合作，及时进行相应的规划与设计，满足社区居民的各种需求，实现公共基础设施的合理调配。
2.3社区环境智能化
当前的发展条件下，人们对于环境的关注度日渐提升，在物联网下的智慧物业管理模式下，物业服务企业还应该积极加大先进技术的应用，为社区客户提供良好的社区环境，提高其居住的舒适度。比如，在社区环境智能化的实现过程中，可以充分将物联网技术应用于社区环境管理中，将专业感应设备和监测设备安装在社区环境中，通过GIS等技术来实现信息系统与社区基础设施的对接，在此基础上及时进行社区环境信息的数据采集、分析和处理，当系统监测到社区环境存在异常时，系统会自动启动环境预警，物业企业就要组织相关人员对社区环境中加以检查，及时进行相应环境问题的处理[4]。
2.4社区安全智能化
社区安全智能化是要通过智能化技术在社区安全体系中的应用，来提高社区的安全性，智能化技术应用以后，就可以通过相应的监测设备和信息技术，来进行社区全方位动态的监测，这种监测下还可以通过图像视频监控设备的安装，来消除监控死角，通过这种全方位、动态化的监控来保障社区内的居住和活动的安全性。当智能监控系统发现可疑情况时，会立即启动安全报警装置，物业服务企业在接收到这些反馈信息以后，就会立即进行相应的安全检查，及时进行相应的问题处理。当然，安全智能化还体现在社区人脸识别门禁系统的使用等方面。
3.实施智慧物业管理服务模式的建议
3.1结合实际情况发展个性化物业
在现阶段的智慧物业管理服务模式下，要提升物业管理水平，充分改变物业管理服务工作模式，各个物业企业在实际的工作过程中，除了要注重物联网等先进技术的应用，还需要结合社区客户的个性化需求，来开展个性化和人性化的物业管理，不断完善智慧物业管理服务模式下的服务对象、范围和内容。
3.2积极开展多方合作，实现物业管理成本的降低
因为在社区客户的物业服务中，物业服务企业给客户提供的服务涉及了很多方面的内容，因此，要促进智慧物业管理服务模式下各项管理工作的高效推进，就需要物业服务企业要加强与其他部门的通力合作，积极通过与医疗卫生、家政、餐饮等相关主体的合作，来形成一体化的物业管理模式，通过智慧物业管理服务模式的构建，来最大程度上实现物业管理成本的有效控制[5]。
3.3更新升级智慧服务设备
因为在利用智慧物业管理服务模式开展各项物业管理服务工作的过程中，需借助于很多的智慧服务设备来实现，因此，为提升总体的物业服务水平，物业企业就需要在服务升级的过程中，注重智慧服务设备的更新与升级，为物业服务提供先进的设备支持。
结束语：
当前的物业管理服务中，很多社区都开始探索智慧物业管理服务模式，以通过新型物业管理服务模式来改变传统的物业工作方式，提升物业服务水平，为社区客户提供良好的居住体验。在未来，随着智能化技术的不断发展，智慧物业管理服务模式将具有更为完善的功能。
参考文献
[1]张淑珍.基于O2O视角下智慧社区物业管理服务模式研究[J].建筑工程技术与设计，2017，000(019):3796.
[2]赵晓旭.基于智慧城市的保障性住房物业管理模式研究——以杭州为例[J].杭州学刊，2016，142(04):76-80.
[3]邓复建.基于智慧社区建设下物业管理创新发展思路的研究[J].环球市场，2018，000(011):52.
