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序论：在您撰写房地产公司财务报表分析时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
【关键词】万科；房地产；财务指标
一、房地产行业现状
1988年中国住房制度改革以来，中国房地产投资额占GDP的比重越来越大，2003年房地产被国务院确立为国民经济支柱产业，2008年受国际金融危机影响，全国房地产投资额增长率开始下降，2009年国家为了应对金融危机，拉动经济发展，放宽了货币政策，房地产业出现投资加速、销售增加、价格快速上涨的情况，2010年，为了打击投机性购房行为，政府颁布了“国十一条”等严厉调控政策，随后又密集出台了信贷、土地、税收等政策，房地产市场开始降温，随后几年，政府相继颁布了“国八条”“限购令”等措施，坚决制止部分城市房价继续暴涨。
二、万科集团简介
万科企业股份有限公司前身是成立于1984年5月的深圳市现代科教仪器展销中心，1991年l月29日公司A股在深圳证券交易所挂牌交易，是中国大陆首批公开上市的企业之一。
万科1988年进入房地产行业，经过三十余年的发展，成为国内领先的房地产公司，目前主营业务包括房地产开发和物业服务。过去二十年，万科的营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。
三、财务指标分析
（一）偿债能力分析
企业的偿债能力是以资产变现能力来衡量的，资产按变现能力或流动性强弱分为短期资产和长期资产，因此，偿债能力也分为短期偿债能力和长期偿债能力。
1.短期偿债能力
流动比率与速动比率一起使用，用来判断和评价企业短期偿债能力。流动比率和速动比率越高，说明企业短期偿债能力越强。
近三年来万科的流动比率和速动比率都呈下降趋势，说明万科的变现能力和偿债能力都有所下降。而且与同行业保利地产相比其流动比率相差较大，万科的短期偿债能力显然没有保利好。
2.长期偿债能力
长期偿债能力是指企业偿还长期负债的能力，它不仅取决于企业在长期内的盈利能力，还取决于企业的资本结构。一般的长期偿债能力分析侧重于对资本结构的分析，即企业资产对其债务保障程度的分析。
主要指标：资产负债率、产权比率、有形净值债务率、现金债务总额比等。
以资产负债率为例，可以看到万科的资产负债率08、09年保持较低水平，之后逐渐上升，一直都保持了较高水平，属于较高的资产负债率水平，可见其财务风险较大。
（二）营运能力分析
营运能力指企业营运资产的效率与效益。营运能力分析是通过对反映企业资产营运效率与效益的指标计算与分析，评价企业的营运能力，为企业提高经济效益指明方向。营运能力体现了企业运用资产的能力，资产运用效率高，则可以用较少的投入获取较高的收益。
1.应收账款周转率
应收账款周转率越高，平均收账期越短，说明企业应收账款回收越快，企业在应收账款方面的管理工作效率越高，资产流动性越强。
2.存货周转率近三年来稳步上升，说明资金利用的效率提高，存货积压的风险降低。
（三）盈利能力分析
1.期间费用分析
期间费用是企业降低成本的能力，与技术水平、产品设计、规模经济和对成本管理水平密切相关，13年与12年相比，营业费用增长率较大，其原因是销售规模增长。
2.盈利指标分析
尽管1354.19亿元的全年营收让其收入稳坐行业老大的宝座，但受到行业整体成本上涨等因素影响，其毛利率、净利率出现双双下滑的局面，而这可能也是房企未来共同需要面对的问题。虽然利润率进一步降低，但是万科全面摊薄的净资产收益率依然达到19.66%，与2012年历史最高位持平。
（四）发展能力分析
净利润的增长幅度较2012年下降了10个百分点左右，营业利润较2012年下降了15个百分点左右，说明企I的利润增长幅度回缓，已度过高速增长期，进入平稳发展期。
四、万科发展建议
（一）为了满足未来的资金需求，建议万科继续加快销售，增加经营活动现金流入；充分运用财务杠杆，积极寻找战略合作机会，并进一步开拓融资渠道。
（二）万科拥有数额巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万科风险的主要来源，从目前万科管理现状来看，建议进一步优化存货结构，适度控制存货数量。
（三）在看到企业优秀的盈利能力的同时，也要高度重视现金的管理。
（四）做好财务预算和计划，严格控制各项费用支出，逐步降低建筑成本，提高营业额和营业利润。
（五）政策因素主导市场，房地产行业面临重大变局，万科公司应该密切关注国家政策，及时调整战略，顺应政策要求。
参考文献：
[1]齐静.财务报表分析D以万科企业股份有限公司为例[D].北京：财政部财政科学研究所，2013：23-32
[2]张惠忠，裘益政，胡素华.财务报告分析[M].北京：科学出版社，2013：157-193
[3]蒋佐斌，魏娟，柯鑫.我国房地产行业上市公司的财务报表分析――以万科集团地产和保利地产为例[J].物流工程与管理，2013（2）：120-125
[4]高景丽.上市公司综合财务报表分析案例研究D四川长虹近3年年报分析[J].时代金融，2013（1）：1-2
[5]李红娥.房地产上市公司财务报表分析[D].成都：西南交通大学，2012：15-26
作者简介：
【关键词】金融危机；财务报表；利润率
一、背景
古语云安居才能乐业，可见从古至今对于房子问题，一直是百姓眼中的大事，也同样是关系到国家安定的一个重要环节。2007年美国次贷危机引发全球金融危机，在这场金融海啸中无一例外房地产行业也遭到了巨大的冲击。那么，在金融危机形势下，我国房地产行业会受到怎样的影响？而房地产企业又是如何应对的呢？本文正是希望通过对两家代表性房地产公司盈利能力的研究，发现经融危机对不同发展模式公司的影响，从而更好的应对将来。
在金融海啸影响漫延下，2008年全国房地产成交量急剧萎缩，据国家统计局的官方数据显示，2008年全国商品住宅销售面积同比下降20.3%，销售额同比下降20.1%。国家统计局公布的数据显示，08年各季度住房成交面积的同比变动幅度依次为-0.3%、-10.8%、-27.2%和-25.3%，成交金额的同比变动幅度依次为5.2%、-4.9%、-33.9%和-26.0%，调整呈现渐次深入的态势。这在中国房地产行业近十多年来尚属首次。受宏观经济减速影响，房地产企业陷入资产贬值、商品房成交量大幅萎缩、消费预期不足、市场缺乏信心、企业融资困难等诸多困境中。
此次金融危机恰到好处地为我们研究不同宏观环境下对不同发展模式公司的影响提供了宝贵的契机。作为企业状态的客观反应指标，财务报表分析无疑是对这些影响的最好诠释。在此选取万科企业股份有限公司和保利房地产（集团）股份有限公司两家具有代表性的公司进行财务报表的对比分析。
二、财务报表分析
财务报表分析是一种“高级”信息生产活动，是运用一定的方法和手段，对财务报表及其资料提供的数据进行系统和深入的分析研究，提示有关指标的关系及变化趋势，以便对企业的财务活动和相关经济活动作出评价和预测，从而为使用者进行相关经济决策提供更加直接的信息和更有效的帮助。
（一）企业盈利能力
盈利能力是指企业获取利润的能力，也称为企业的资金或资本增值能力，通常表现为一定时期内企业收益数额的多少及其水平的高低。盈利能力就是指公司在一定时期内赚取利润的能力，利润率越高，盈利能力就越强。企业利润的高低、利润额的增长速度是其有无活力、管理效能优劣的标志。以下对相关指标进行分析：
1.净资产收益率
净资产收益率又称股东权益收益率，是净利润与平均股东权益的百分比。该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。指标值越高，说明投资带来的收益越高。这是综合性最强、最具有代表性的一个指标。2007年由于保利地产增发股份保利的净资产收益率较往常比较低，而08年呈明显上升趋势远远超过了万科，并在之后波动上升。而万科因为受2008年经济危机的影响，其净资产收益率在2008年急剧下降，但是这种下降的趋势在2009年得到扭转，并继续保持攀升的趋势，到2011年万科的净资产收益率回升至与2007年以上水平。万科在2008年金融危机下，基于审慎的财务策略，对可能存在风险的13个项目计提存货跌价准备12.3亿元。这些存货跌价准备在考虑递延所得税因素后，影响到万科税后净利润9.2亿元，影响归属于母公司所有者的净利润8.9亿元。这反映了万科在该等项目的获取中，拿地成本偏高，对于金融危机的应对策略过于保守。（数值见表1内1）
2.资产收益率
由于净资产收益指标容易受到企业财务杠杆的影响，为了排除这一影响而考察公司的盈利，就必须考察资产收益率指标（净利润/资产）。资产收益率，也叫资产回报率，它是用来衡量每单位资产创造多少净利润的指标。从这一指标来看，2007年万科资产收益率达5.31%，到2008年降到了3.89%，但保利在2008年资产收益率由2007年的3.98%上升到5.68%，显著高于万科。表明这年保利相对万科地产能够有效地配置公司资源以及更加高效的管理系统，抗风险能力要好于万科。（数值见表1内2）
3.总资产利润率
总资产利润率是企业利润总额与企业资产平均总额的比率，即过去所说的资金利润率。它是反映企业资产综合利用效果的指标，也是衡量企业利用债权人和所有者权益总额所取得盈利的重要指标。很明显2008年保利在面对金融危机反映出很好的资产综合利用效果，使其在当年的业绩没有下滑。而其他年份保利又回归到它一贯的低利润率作风中。万科在08年似乎受到较大打击。但二大地产总资产利润在2008后都有一定程度的缩水。说明金融危机对中国的地产行业产生了实质性的影响。（数值见表1内3）
4.成本费用利润率
成本费用利润率是企业一定期间的利润总额与成本、费用总额的比率。成本费用利润率指标表明每付出一元成本费用可获得多少利润，体现了经营耗费所带来的经营成果。该项指标越高，反映企业的经济效益越好。在分析成本费用利润率之前我们先来看万科公司、保利地产公司这几年来的三项费用比重（图1），我们惊奇的发现保利地产一直维持着在同业中相当低的比重，这也正是保利成本费用利润率高于万科的原因。正是因为保利的成本费用控制得好，所以企业在08年为取得利润而付出的代价小而盈利能力强与万科。（数值见表1内4、图2）
5.主营业务利润率
主营业务利润率是指企业一定时期主营业务利润同主营业务收入净额的比率。主营业务利润率能从总体上观察企业全年所取的利润大小及其组成是否合理。通过将企业的全年利润与以前利润比较，能够评价企业利润变动情况的好坏。在主营业务利润率方面保利在2008年有所提高之后却有趋势下滑，而万科在2008、2009年都大幅下跌直到2010才大幅回到最初水平。到2011年保利继续回升、而万科小幅下跌。从两者的主营业务所占的比重和企业背景我们不难发现，万科作为专业的房地产公司，从事的产业比较单一，而保利的业务模式则比较多元化。从发展的地区看，万科在全国很多地区都有产业涉及而保利涉及的地区较少。保利的这种模式这在金融危机时恰恰帮了其大忙，但在正常情形下通过多元模式和较小范围的经营来保持利润的增长显然是行不通的。（数值见表1内5）
6.销售毛利率
销售毛利率是毛利占销售收入的百分比，它反映了企业产品销售的初始获利能力，是企业净利润的起点，没有足够高的毛利率便不能形成较大的盈利。07年万科毛利率要高于保利地产，08年在金融危机影响下至09年销售毛利率快速下滑产生低谷，经过调整10年恢复以前水平。而保利在08年略有上升后销售毛利率就缓慢下降，10年又低于万科，到2011年保利继续回升、而万科小幅下跌。万科2008年结算毛利率较2007年下降2.34个百分点，从报表中反应除存货跌价准备的影响外，2008年公司结算均价与2007年基本持平，而单方结算成本增加290元，其中单方土地成本增加244元，单方其他成本增加46元。2008年结算项目中装修房比例有所上升，因此单纯从数据上看，地价外单方成本46元的增加幅度并不突兀。但考虑到2008年公司结算项目中普通住宅比例高于往年的特点，仍反映出公司在前几年牛市氛围下，对成本管理能力有所松懈以至金融危机下销售毛利的下降。总体来说万科的毛利率略高于保利地产，但经营利润率低于保利地产，从万科的报表中可以看出这产生于以下两种原因：万科在住宅工业化研究投入而产生的高管理费用，以及由于万科销售外包产生的高销售费用。（数值表1内7）
（二）企业成长能力
企业成长能力是指企业未来发展趋势与发展速度，包括企业规模的扩大，利润和所有者权益的增加。企业成长能力是随着市场环境的变化，企业资产规模、盈利能力、市场占有率持续增长的能力。以下对相关指标进行分析：
1.主营业务增长率
主营业务增长率，即本期的主营业务收入减去上期的主营业务收入之差再除以上期主营业务收入的比值。利用主营业务收入增长率这一指标可以较好地考查公司的成长性。从图中可看出保利的主营业务增长率一直高于万科，08年表现的最为明显，这说明保利公司产品对于万科市场需求大，业务扩张能力强。08年万科增长率的大幅下滑也侧面反映了金融危机对其较大的影响。（见图3）
2.净利润增长率
净利润增长率，即本年净利润减去上年净利润之差再除以上期净利润的比值。净利润是公司经营业绩的最终结果。图表中显示出万科该项指标在08年达到低谷出现负值，其他年份基本与保利持平。这表明金融危机严重影响到万科的成长性。（见图4）
三、结论
从以上分析中可以看出2007到2011年间两大地产营业收入、营业总成本、营业利润和净利润虽然都成逐年上升趋势，但在2008年金融危机中都有不同程度的下降。其中万科的营业利润和净利润下降的最为明显，保利地产却似乎并未受其影响。因此不难得出结论在金融危机下保利的经营状况维持的是较好的，在大家都备受打击时，它作为房地产行业的代表性国有企业，没有输给领头羊万科。以下是保利模式在面对金融危机时所表现出的优点：
1.在应对金融危机时，积极加强企业管理工作，及时收回贷款，减少或避免发生坏帐损失的可能性，提高了企业资产的流动性，和短期债务的偿还能力。
2.对于金融危机的策略较激进，一直保持旺盛的拿地趋势。
3.在金融危机下相对万科地产能够有效地配置公司资源以及有更加高效的管理系统。
4.业务模式比较多元化，涉及的地产区域较少。
5.成本费用控制得好，三项费用比重一直维持着在同业水平中相当低的比重。
6.面对金融危机反映出很好的资产综合利用效果，使其在当年的业绩没有下滑。而其他年份保利又回归到它一贯的低利润率作风中，从而一定程度上规避了金融危机带来的风险。
参考文献
[1]葛家澍和刘峰.会计学导论[M].北京：立信会计出版社，1999.8：359-361.
[2]陈信华.财务报表分析技巧[M].上海：立信会计出版社，2000，5：34-38.
[3]张俊红.浅析上市公司的报表分析[J].金融经济，2008（04）.
【关键词】房地产；财务分析；经济发展；资本结构
一、万科企业股份有限公司的简介
万科成立于1984年5月，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务，是目前中国最大的专业住宅开发企业。公司在发展过程中先后入选福布斯“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项，并率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势，“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织，它是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。
二、万科的财务分析
财务报表分析是指以财务报表和其他资料为依据和起点，采用专门方法，系统分析和评价企业的过去和现在的经营成果，财务状况及其变动，目的是为了了解过去，评价现在，和预测未来，帮助利益关系集团改善决策。企业管理者通过财务分析，可以合理评价经营者的经营业绩，促进管理水平的提高。投资者通过财务分析，可进一步预测投资后的收益水平和风险程度，以做出正确的投资决策。万科是目前中国最大的专业住宅开发企业，有效地做好企业财务分析，才能更好地实现企业的战略发展。
（一）偿债能力分析
流动比率主要判断企业的营运资金是否充足，是企业流动资产与流动负债的比值，从表中可以看出万科2008到12年流动比率是逐渐降低的，企业的营运资金并不是非常充足的。速动比率在2009年达到最大值后又逐渐降低，与流动比率相比，说明企业存货在流动资产中的比重较大，形成了存货的积压和滞销，房地产的存货压力进一步增大。虽然整体万科的短期偿债能力较强，但流动比率与速动比率逐年趋于降低，说明公司存货所占比例不断增加，资金被套在空置房中，造成了企业偿还债务的能力在逐渐下降，所以应采取措施加强对流动的管理，不能够让存货有大量的积压，同时应保持充足的现金，以确保经营的稳健性和安全性，提高风险意识。
（二）营运能力分析
应收账款周转率在近五年来逐渐提升，并在2012年有较大提升，说明万科对应收账款管理水平较高，回收速度快，变现能力强，但也应将其控制在一定限度之下，适度的控制公司的信用政策才有利于公司的发展，总资产周转率与存货周转率虽稍有下降趋势，但仍然总体水平较高，企业用资本获利的能力较高，销售能力及存货的利用水平较高，总资产的利用水平也较高，营运能力较强。
（三）盈利能力分析
万科股东权益报酬率逐年提升，净利润占股东权益平均额的比重逐年增高，销售净利率也有较大幅度的增长，股东获取的投资报酬较高，企业经营管理水平较高，销售毛利率整体有所下滑，盈利能力有所下降，销售成本在销售收入中的比重越来越高，毛利也逐渐降低，说明企业应加强对成本的控制水平，增强销售能力，以期实现更高的盈利能力。
（四）发展能力分析
从总体来说，近五年三个发展能力指标有进有退，较不稳定，但其总的趋势还是增长的。企业营业收入增长额在营业收入总额中的比重是绝对正增长的，与此同时，资产规模扩张在2010年达到最大值后有一定的下降趋势，利润增长率增长趋势也较为明显，说明企业发展实力很强，成长性很好，有巨大的发展潜力。
三、万科财务方面存在的问题及改进建议
（1）公司资产管理水平在降低，盈利能力有所下降。虽然整体的盈利能力较强，但同时万科应增强资金运用的灵活性，调整其自有的现金流量，加强对存货的管理，控制存货的数量，增强风险意识，不能出现大量的积压，否则会对企业发展造成不利影响，实现企业价值的最大化，优化资本结构，提高资产利用率水平。（2）公司的对外融资能力降低，内部融资能力下降，主要依赖于银行贷款和股市融资，因而公司需要拓宽融资渠道。拥有多元化的融资渠道是万科资本结构优化的关键，在现有的发行新股，配股，发行可转换债券，海外贷款等融资渠道下，并不能完全满足其资金需求，同时也可以发展信托融资和房地产投资基金等多种融资渠道。（3）公司风险控制能力的水平不高，应提高其风险控制能力。虽然万科盈利能力和营运能力均较高，但由于房地产经营的特殊性，资金占压的金额大，回收周期长，也会造成公司的可变现资产较低甚至出现负值，所以万科应保持一定的财务弹性，加强经营风险和财务风险的控制。（4）负债结构不合理，流动负债比例偏高。流动复制比例的提高，虽然能增加企业的盈利能力，也提高了企业的财务风险，万科在安排负债结构时，应权衡考虑负债所能带来的盈利能力和风险水平，不能只看到一方面。
四、结论
万科虽然在2008年受金融危机的影响，净利润出现负值，财务指标下降，经营业绩受到影响，但在此后公司不断加强企业管理，快速回到了原来的轨道，又出现了欣欣向荣的发展状况，由此可见万科强大的发展实力。作为房地产业的龙头企业，为了更好的发展，万科应更加注重对自身的财务状况进行管理，尽量控制销售成本，提高利润空间，发挥财务杠杆的作用，提高管理水平，继续保持增长势头，惟有加强对资本结构的管理，实现资本结构的最优化，才能在现有发展情况的基础上，实现最大利润。
参 考 文 献
[1]荆新.《财务管理学》.第1版.北京.中国人民大学出版社.2010（3）
[2]戴德明.《财务报告与控制》.第1版.北京.中国人民大学出版社.？2010（1）
[3]张鸣主.《公司财务》.上海财经大学出版社，2008
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浅析电力企业预算管理与控制措施
加强通信企业成本费用控制浅论
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浅谈现代成本会计管理的重要性以及应用
企业应收票据的风险管控
关于人留存问题的探讨
我国民办高校财务管理的相关问题研究
关键词：房地产公司；万科公司；财务管理与风险控制
房地产业是国民经济的支柱产业，房地产企业的发展状况决定着国民经济和社会能否稳定发展。新世纪以来，我国房地产行业越加蓬勃发展，特别是在全球经济危机来袭的2008年，房地产企业更是在拉动我国GDP增长上贡献了巨大的力量。然而，人民生活的迫切需求决定了中国政府必然的政策倾斜，这使未来房地产企业前景普遍不被看好，所以财务管理与风险控制将成为其主要必修课。特别是房地产企业由于资金周转率比较低、过度使用财务杠杆、企业负债比重大、现金流不均衡等特点，使其承担了较高的财务风险，从而给企业经营造成了极大的冲击，进而间接冲击着整个行业经济、资本市场、投资者利益甚至是社会生活。因此，如何有效评价和防范财务风险，使得房地产企业能够健康有序的发展，是我们急需解决的重要问题。
一、万科公司当前财务状况分析
以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。这一点也是万科成为房地产行业龙头企业的基石。作为中国最大的房地产公司，万科的跌宕起伏会冲击紧绷的楼市神经，放映整个行业的侧影，所以评价万科公司的财务状况和经营成果对于预测中国房地产行业的发展具有重要的现实意义。我们首先将对万科进行细致的财务分析，即以其财务报告和其他资料为依据和起点，将大量的报表数据转换成对决策有用的信息，以便对企业的偿债能力、盈利能力和抵抗风险的能力作出评价。这样系统分析和评价企业过去和现在的经营成果、财务状况及其变动，目的是了解过去、评价现在、预测未来，帮助利益关系集团改善决策。我们将从下面六个方面展开分析：
1.资产结构分析
从2007-2011年万科的资产总规模及其变动表（表1）可以发现，自2007年以来，万科资产规模总体呈上升趋势。具体地说，如果从企业资产数量来看，长期资产、流动资产均逐年稳步增加，长期资产增加的速度较稳定，流动资产变动率则呈降-升-降的波折趋势；如果从资产的类别构成趋势来看，资产总计的变动率几乎与流动资产的变动率保持一致，这说明流动资产占了资产总额的大部分，且近年来呈升-降的趋势，占比很高，它的盈利能力和周转效率对公司的经营状况起决定性作用。
由于流动资产占总资产的大部分，所以有必要对流动资产的结构进行分析。为此，选择几项代表性较强的指标来分析，包括：货币资金、应收账款、预付款项、其他应收款和存货。如表2，2007-2011年万科流动资产结构表所示，存货所占比重最大，达到了流动资产的一半以上，于2008年达到顶峰75.71%，2009-2010年其比重缓缓下降，2011年又回升，仍高达到73.71%。其次是货币资金，其比例于2007-2010年较稳定，保持在18%左右，但在2011年下降至几乎一成。预付账款在2008年下降，并理所当然地达到最低2.79%，近几年则回升并保持稳定。应收账款的比例在2007-2011年一直维持在1%以下，关注意义较小。其他应收款在2007年至2011年间，有小幅增长。
表1和表2很清楚地反映了房地产企业受大环境的影响很大，特别是2008年的艰难。同时，货币资金和存货的稳定又表征着万科市场活动的稳定性和产业结构的稳定性。但是，总的来说，存货所占比例太大，这是未来资产结构优化的方向。
2.偿债能力分析
偿债能力是指企业偿还到期债务（包括本息）的能力。偿债能力包括短期偿债能力和长期偿债能力。短期偿债能力是企业偿付流动负债的能力，公司能否偿还短期债务，取决于公司债务的多少以及有多少可变现偿债的流动资产等。流动比率、速动比率是反映公司短期偿债能力的常用指标。一般情况下，流动比率、速比率越高，则偿债能力越强。如表3所示，万科的流动比率以2009年为转折点，2008年较2007年下降，2007年最高为1.96，2010和2011年在逐年下降，这说明2011年万科的流动负债增长速度大于流动资产的增长速度，短期偿债能力有所下降。速动比率在2009年以来也逐步降低，2011年为最低0.3702，这是因为公司货币资金逐年下降所致。总的来说，万科短期偿债能力有所下降。
长期偿债能力，指企业偿还长期负债的能力，分析一个企业的长期偿债能力主要是为了确定该企业偿还债务和本金的能力。企业长期偿债能力的衡量指标主要为资产负债率和产权比率。如图1所示，万科产权比率在2010-2011年大幅上升，说明万科自有资本占总资产的比重下降，长期偿债能力下降。万科资产负债率近年来保持平稳，四年来也只有小幅提升。总的来说，万科的长期偿债能力近年也来有所下降。
3.成长能力分析
从2007-2011年万科主营业务利润表（表 4）中可以看出，万科实现了主营业务总收入和利润年年增长，即使成本相应的增长下，仍然保持着很高且很稳定的利润增长率，表现了良好和稳定的成长能力。当然，万科的成长能力仍有提高余地，我们可以发现，在2010年主营总收入增长率大幅下降到最低值，2011年又大幅增加到最高值，这是政府政策和市场协调的体现，但是主营利润增长率对应着反而刚好表现相反的行为。这个原因我们可以从主营成本增长率清晰的看出：2010年成本增长率为负值，即成本大大减少了，从而带来了极大的利润增长率，2011年则很大的成本投入拉低了利润增长率。显然，控制好成本增长率，万科的成长能力将出现质的飞跃。
4.营运能力分析
应收账款周转率可以反映企业应收账款的变现速度和管理效率，应收账款周转率越高，说明企业应收账款周转速度快、流动性强。表5显示，万科的应收账款周转率近年来波动较大，2008年下降至45.8609，在2009年迅速上升并达到最高值，为59.758，2010年迅速下降至43.9611，2011年则有小幅上升，说明公司近年来对应收账款的管理缺乏稳定性。存货周转率近五年来呈下降趋势，表明存货的流通性和变现性有所降低，管理水平降低。总资产周转率也呈连年下降趋势，说明公司利用全部资产进行经营的效率在降低。公司要加强对资产的长期以及短期管理，以增强其经营效率。
5.盈利能力分析
盈利能力是指企业获取利润的能力，是上市公司财务状况中的核心指标。从表6中可以看到，万科的销售净利率近3年都呈下降趋势，这与原材料价格上涨引起的成本上升以及国家近年来对房地产的一系列调控措施有关，由此可见公司的主营业务获利能力在下降。净资产收益率在2009-2011年连续上涨，主要是净利润上升较多，而投资收益的下降和所得税的上升说明净利润上升是由主营业务收入增加所致。总的来说，万科的主营业务获利能力近年来有所提升，总资产和净资产的获利能力在上升。
6.现金流量分析
表7显示：经营活动现金流入流出比在2007-2009年连续增长，并于2009年达到顶峰1.1842，2010年小幅下降为1.0252，2011年小幅增长达1.0316，说明2011年企业1元的经营现金支出可以带来1.0316元的流入，经营活动产生效率在2009年达到最高，近两年来有所降低；投资活动现金流入流出比在2010年达到最高，为0.5520，相当于企业1元的投资现金支出仅带来0.5520元的流入，投资活动产生效率较低，说明企业投资还处于扩张期，投资项目多；筹资活动现金流入流出比在2007-2009年连年降低，并于2009年达到最低值0.8768，说明还款明显大于借款，2010年该比率增长至1.8128，说明这一年企业借款增加，2011年这一比例则接近于1，企业无资金危机。
二、万科公司财务风险评价
上一节我们对万科公司进行了基本的财务分析，接着我们将在此基础上，进行其财务风险评价。具体的说，我们将利用李素红等人构建完备的基于因子分析法的房地产上市公司财务风险评价指标体系，在行业内综合评价万科公司的财务风险。
房地产上市公司财务风险评价指标体系是由一系列反映房地产上市公司的财务指标组成的，用来评价房地产上市公司在资本活动过程中所面临的风险。所以选取的指标要能够全面反映公司的经营情况。选择财务风险评价指标的原则是：预见性原则、灵敏性原则、配合性原则和稳定性原则。依据这一原则，参考一般房地产上市公司的绩效评价指标体系，结合房地产企业自身的特点，最终构建了房地产上市公司财务风险评价指标体系，其中包括了6个方面财务能力的20个财务指标，分别是
（1）资本结构：股东权益比率（X1）和资产负债率（X2）；
（2）偿债能力：流动比率（X3），速动比率（X4），利息支付倍数（X5）和长期负债比率；
（3）成长能力：主营收入增长率（X6），净利润增长率（X7）和总资产增长率（X8）；
（4）营运能力：应收账款周转率，存货周转率（X9），固定资产周转率，总资产周转率和流动资产周转率（X10）；
（5）盈利能力：总资产利润率（X11），主营业务利润率，销售净利率（X12）和净资产报酬率（X13）；
（6）现金流量：经营现金流量与负债比率和现金流量比率（X14）。
针对万科，这六个方面我们在上一节已经大部分详细论述过，这给其风险评价打下了基础。
因子分析是主成分分析的推广和发展，它是将具有错综复杂关系的若干个指标进行因子分析提取公因子，再以每个因子的方差贡献率作为权数与各因子得分的乘积总和构造综合得分函数。基于因子分析法的房地产上市公司财务风险评价，首先进行财务指标的预处理，这里是将财务指标进行无量纲化处理，然后进行因子分析法适用性检验，筛选出合适的因子做因子分析，这里我们选取的因子即上面标注的Xi（i=1-14），未被标注的财务指标是未通过适用性检验的因子。需要强调的是，这里的Xi不仅代表对应的因子，而且它具有数值，是综合房地产上市公司的实际财务情况，由专家给出的对应因子的评价值。之后以主成分分析法构造因子变量，即在Xi（i=1-14）因子中进行平方和方差贡献分析，提取前5个主要贡献的因子，命名为Yj（j=1-5）。同样的，这里的Yj不仅代表对应的因子，而且它具有数值，是主成分分析得到的5个主因子的贡献值。这5个主因子大体上体现房地产上市公司6个方面财务能力。需要注意的是，主成分分析法发现，营运能力的因子贡献很大程度上从属于资本结构，这符合我国房地产公司的实际情况。我们将其并在一起，从而6个方面财务能力提取出了5个因子。接着我们对得到的成分组成针对5个因子进行对应排列，构造旋转成分矩阵（Aij），以便根据综合加权公式利用此矩阵计算出各个房地产上市公司的主因子得分。假设主因子得分为Kj，则Kj=Xi*Aij。这里相同的字母i表示对i=1-14个一般因子进行求和。最后，总结出房地产上市公司的综合得分K=Kj*Yj。这里相同的字母j表示对j=1-5个主因子进行求和。我们将上面万科的财务指标代入后，会得到正的因子得分，这说明万科公司财务风险处于平均水平以上。这初步说明了万科公司在国内房地产上市公司财务风险评价指标体系中，处于合格的位置。
更细致的评价是，在财务风险评价指标体系的基础上，引入基于聚类分析法划分财务风险等级。聚类分析是将物理或者抽象对象的集合分成相似的对象类的过程。这里使用的聚类方法是K-均值聚类方法，它是用户指定类别数的大样本资料的逐步聚类分析。所谓逐步聚类分析就是先把被聚对象进行初始分类，然后逐步调整，得到最终K个分类。考虑国内房地产行业，上面由因子得分（K）及其贡献率可以得出了国内房地产上市公司的财务风险状况的排序，运用聚类的思想将房地产上市公司财务风险状况分类，可将其分成4类，相应的风险等级划分为：几乎没有财务风险，财务风险较小，财务风险一般，财务风险很大。结果如表8所示，我们这里只列出了部分典型的企业，其中万科处于财务风险一般的等级中。对万科这样财务风险一般的公司而言，应该根据财务报表的相关指标进行分析，找到影响财务风险的主要因素并采取相应对策，以避免财务风险状况的恶化，并通过建立财务预警机制实时监控财务风险。
三、综合评价
通过对万科当前财务状况分析和财务风险评价，我们可以看出，即使在全球经济危机的大环境时，万科公司仍处于一个稳步发展阶段，其市场占有率不断上升，销售收入稳步增长，资产规模持续扩张，每股收益平稳发展，具有较强的偿债能力、盈利能力和营运能力，万科正在健康发展。
但与此同时，我们可以看到万科公司在财务管理中存在一些不足之处：
1.万科公司虽然具有较好的流动比率和速动比率，但是从长期来看，其流动比率和速动比率都有下降趋势。在我国日益激烈的房地产市场中，万科在同行业内确立了很多领先地位，但是在流动比率和速动比率上，万科都出现了下降，而国内其他一些房地产公司的流动比率和速动比率都较以前有所改善，如万通地产的流动比率从06年的1.6上升到08年的1.95，中华企业从06年的1.58上升到08年的1.82，要在同行业立于不败之地，万科公司应该采取积极措施应对下降趋势。
2.万科的财务压力正在加大。资金一直是影响房地产行业生存和发展的一个重要因素，实践中由于资金链的断裂而导致破产的房地产企业不计其数，因而选择合理的负债规模对房地产公司来说就显得尤为重要。万科公司的资产负债率在我国同行业中处于一种优秀水平，但是具有不断增长的趋势，同时其负债结构中的流动负债率较高，对公司债务的偿付起到消极作用。
3.周转率有所下降。周转率是万科最为看重的指标之一，它是保证万科扩张的核心。房地产行业是一个资金密集型行业，只有保持高周转率，才能够将资金快速回笼，保证企业更大规模的开发，同时保证企业将来的兼并收购。万科公司的总资产周转率和存货周转率近年来逐年下降，并且在08年出现较大幅度下降。在宏观调控政策对于房地产行业日渐不利的情况下，房地产公司可能面临调整拐点的到来，如果不能将周转率提高，将会对万科一系列的运营产生重大的影响，并且加大公司的财务风险。
四、万科财务风险控制策略
针对万科的财务现状，本文提出以下几点财务风险控制策略。
1.着眼于政治环境，争取政府管理工作更大的支持。包括：完善房地产金融立法，建立健全政府支持体系，加强对中介机构的监管等，以便为房地产企业的发展创造良好的政策、法律环境，公平公正竞争环境。对万科有利的是，其良好的口碑，行业内的领头角色和对政府政策的积极响应，使其在这些政策的争取中占有很大的有利地位，积极合理的利用这种优势，将巩固其领头的势头。
2.着眼于行业内，万科公司需要提高风险意识，建立财务风险控制系统。在国家频繁的宏观调控政策下，加上市场竞争的日益加剧，使得房地产面临着严重的财务风险。通过构建国内房地产上市公司财务风险体系，我们也发现，万科公司虽然处于财务风险一般状态，但仍是最靠近财务风险很大情形。因此，万科有必要建立一支专业的风险管理队伍，充分了解其所处复杂环境下的财务风险状况，结合万科自身实力和开发项目的特点进行有效的风险管理工作，构建风险控制系统，从而有效监控和防范财务风险，减少损失。在这一点上，万科实际上已经走出了一步。通过前面的分析我们知道万科公司的总资产周转率的下降主要受其存货周转率的下降影响，因此对万科来说提升存货周转率可以使公司有更大空间的发展。这一点，也被万科公司分析得出。所以近些年，万科一直在注重周转率的提升。在房价远远超出民众实际购买力的情况下，在有效供应增加而实际购买力下降的情况下，万科于07年10月打破房价居高不下的局面，实现我国房地产行业的领跌，这其实对资金密集型房地产行业来说，是一种加快资金周转，提高单位资金收益率的做法，有利于长期发展。万科能在平稳发展中发现自身存在的缺陷并能采取积极措施去完善，说明万科具有良好的风险控制和积极促进发展的意识，将这种意识系统规范化，必将使万科公司走上新的高度。
3.着眼于发展战略的调整。就国内现状而言，万科可采取的主要的战略调整措施包括：项目的合作开发；向国外市场进军；向二三线甚至四线城市进军；发展商业地产；向旅游和养老地产探索；探索国民租房体系；加大保障性住房的投入等。特别是后几项发展战略，很符合万科的发展理念，很符合国内民生现状，预料中将会得到政府政策的大力倾斜。
4.着眼于资本结构，万科需要优化资本结构，并实现资金的供求均衡。一方面在广度上，扩大融资渠道，特别是世界资本市场。这一点以万科这几年交出的利润答卷，扩大其世界影响力的同时，也使其更为资本市场的“香馍馍”。保持稳定的前提下，合理适当的运用世界资本市场，将成为万科发展的强心剂。另一方面在深度上，要考虑到收益和风险的相互匹配，充分考虑影响万科资本结构的各种因素，从而确定对万科最佳的融资规模。对于资本结构的优化，还要考虑到资本结构弹性和财务灵活性的有效协调，并注意万科公司不同资本筹集方式之间进行转换的可能性，实现资金的供求均衡，有效降低财务风险。
5.着眼于万科公司内部具体财务控制，万科需要加强对资金的集中管理，提高财务管理的透明度。包括实现资金筹集权、使用权和调配权的统一，防止资金分散，提高资金的管理效率。具体表现在：加强内部控制，实现财务总监对资金运动的有效控制和调配；注重信息反馈，加强资金的事后控制。
五、结论
从以上分析可以看出万科具有良好的发展前景，万科是我国房地产行业的龙头企业，而从万科的健康发展我们可以预测我国房地产行业的整体发展前景良好。自08年年底全球经济危机全面爆发以来，我国政府从振兴整体经济的角度出发，推出了一系列旨在降低居民购房负担、鼓励住房消费的政策，众多房地产开发企业也顺应市场趋势，积极降价促进销售。房地产公司房价的下调有助于公众购买力的提升，增强对宏观经济的信心，同时有利于房地产公司资金的快速回笼，这对房地产行业也将起到积极的作用。
另一方面，在全球经济危机的大环境下，我国的经济相对增长较快，在经济利益的驱动下，外资会源源不断的流入我国，外资的流入在一定程度上会抬升我国的房价，但考虑到国内民众的购买力及国外资本的竞争，我国房地产会适当的压低房价，在国外资本的竞争下，我国的房价不会持续走高，也不会持续高涨，而会走向一种平衡，这种平衡就是理性回归。在此背景下，稳定可持续发展才能稳固江山，这就要考验房地产公司的内功——财务管理与风险控制，谁的内功深厚，谁必将笑到最后。
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【关键词】房地产企业 财务报告 偿债能力 盈利能力
一、前言
在过去的两年里，楼市熄火股市动荡，房地产行业整体萎靡，房地产企业的运营状况也因此备受关注。很多房地产公司都出现了资金周转不灵、融资困难等多重问题。
二、案例分析
在1984年5月成立的万科企业股份有限公司，是中国目前最大的住宅开发商，他们拥有丰富的管理经验和先进的管理理念。因此，本文以2012-2014年万科公司财务状况为背景进行分析。
（一）偿债能力分析
偿债能力是企业利用其资产来偿还各种债务（包括长期债务和短期债务）的能力。通过分析企业的偿债能力，可以了解企业的生产经营状况，判断该企业的投资机会和抵御风险的能力。一个企业偿债能力较强，说明它的财务状况良好，即资金充足并且该企业的综合能力也是经得起考验的。
1.短期偿债能力分析。短期偿债能力反映一个企业在短期债务到期时能够变现以偿还流动负债的能力，通常利用流动比率和速动比率来进行分析。
（1）流动比率：2012-2014年该企业的流动比率分别为：1.41，1.40，1.34。由于受到政策的影响，房地产这一行业的流动比率逐年下降，其偿债能力走下坡路。因此，建议企业应密切存货量大小、资金周转速度、变现能力以及应收账款等其他财务指标。（2）速动比率：速动比率相对流动比率而言，扣除了一些流动性不确定性较大的项目，有效避免了流动比率的一些局限性，其反映的企业偿债能力更可信。一般来说，这一指标的数值越高，短期债务的偿还能力越强。该指标在1左右最佳。
该企业2012-2014年速动比率：0.37，0.41，0.34。根据数据可知，速动比率并不是特别理想，2013年小幅回升，2014年又落回了0.34。与流动比率相比，扣掉了不确定性因素影响，企业偿还短期债务的能力有所下降。但由于房地产行业其特殊性，存货占据流动资产的比率较高，加上国家政策的影响，房产销售乏力，资金回笼较慢。可以结合同行业的财务指标来具体分析，若高于同行业平均水平，则可以认为其短期偿债能力尚可。
2.长期偿债能力分析。长期偿债能力是指，一个企业在长远发展的角度来说，所拥有的资产足够用来偿还一些长期的债务的能力，它反映了一个企业能否健康稳定的运营，通常用资产负债率进行分析。
一般来说，资产负债率应小于100%，如果一个企业的该项指标低于50%，说明该企业拥有良好的偿还债务能力。万科企业2012-2014年资产负债率为：74.69%，78.32%，78%。资产负债率略有上升，整个房地产行业通常都会出现这一比率较高的情况。因此，建议企业可以从房地产行业的整体出发，通过平均水平来做具体分析。
（二）营运能力分析
营运能力是企业通过调动、运用各方面的资产以协同配合运作，来获得收益的能力。通过比率分析可以看出一个企业对于资金或资源的管理能力和资产使用效率的高低。企业的可用资金充足且周转灵活，资产使用效率就越高，企业便能更快地实现资本增值，从而加强企业偿还债务的能力。
根据企业2012-2014年财务报告，应收账款周转率为：46.18，60.63，54.54；存货周转率：0.2522，0.2817，0.3162；流动资产周转率：0.2918，0.3174，0.3336。从整体来看，应收账款周转率、存货周转率和流动资产周转率均呈现上升态势，因此万科公司的营运能力呈现良性走势。
（三）盈利能力分析
盈利能力就是企业利用所持资金和资源，配合合理高效的运营手段，获取利润的能力，可以通过以下几个财务指标来体现：
该企业2012-2014年净资产收益率为：0.1，0.14，0.17；销售毛利率为：0.4，0.37，0.37；基本每股收益为：0.88，1.14，1.33。从数据看，净资产收益率小幅增长，受到政策的影响，销售毛利率小幅下降，但总体来看盈利能力依旧很强。
（四）发展能力分析
该企业2012-2014年净资产增长率：24.27，21.09，38.37；总资产增长率：56.7，27.88，26.51。从数据看，企业的净资产增长率逐年上升，总资产增长缺逐年下降，说明企业在不断控制其自身的扩张以适应政策带来的市场变化，同时依然保持良好的净资产增长率，说明了企业在增强盈利控制风险这方面表现良好，有较好的发展能力。
三、总结与建议
2015年，楼市利好信息接连出台，对于房地产行业而言是机遇也是挑战。根据上文的分析，万科的总体财务状况良好，公司运营稳定高效，这与万科长期以来科学的发展战略密不可分。在继续保持的基础上还应该对经济形势、国家政策、竞争环境等进行综合分析和评估。拓展新的融资渠道，打开海外市场，进一步完善资产结构和企业管理机制，树立良好的企业形象，同时大力把控风险，稳中求进，以实现企业的健康发展。
参考文献
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