时间：2023-10-02 09:01:15
序论：在您撰写土地权籍管理时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
为全面贯彻执行93号文件精神，加强对土地登记费的管理，现将有关事项通知如下：
一、目前尚未转发贯彻执行93号文件的省、自治区、直辖市土地管理部门，要尽快与当地财政、物价、测绘部门取得联系，做好宣传解释工作，同时积极向当地政府反映情况，取得支持，抓紧制定实施办法或将文件转发。对一时达不成协议，不能联合发文的地区，可暂由土地管理部门单独转发，待条件成熟后再联合行文。
二、各级土地管理部门对收取的土地登记费，要严格按照预算外资金进行管理，实行财政专户存储，专款专用，严格按规定比例使用，不准挪作它用。各级财务主管部门和财务人员，忆分发挥财务管理与监督的职能作用，做好土地登记费的收取、上交、使用和管理工作。
摘要：
从地籍动态管理的角度，提出了土地与宗地全生命周期的概念。基于此，设计了地籍时空数据结构，探讨了面向全生命周期的地籍时空管理系统的结构和功能，并将研发的系统运用在实际业务中，以贯穿于其全生命周期管理。
关键词：
地籍动态管理；全生命周期；时空数据；时空管理系统
0引言
上海市国土管理部门在2014年提出了土地“全生命周期管理”需求，旨在将全生命周期理论运用到地籍动态管理中，从而可以节约、集约、合理、高效地使用土地。全生命周期的概念最早是由美国经济学家雷蒙德•弗农于1966年提出的，他将产品的全生命周期分为创新期、成长期、成熟期、标准化期和衰亡期5个阶段[1]，从而全生命周期理论逐步得到推广和运用。目前，全生命周期理论应用很广泛，特别是在企业管理、工程建设和环境治理等领域已有成熟的应用[2-4]。但在地籍地动态管理中的应用还处于探索阶段，有许多理论和技术问题亟待解决。文献[5]从房地产开发建设和管理的角度，定义了土地房屋的全生命周期管理概念，将土地房屋全生命周期分为土地管理、房地产开发、建设管理、房地产市场管理、物业管理和拆、改、留管理6个阶段。文献[6]基于企业生命周期理论，探讨了工业用地的生命周期及弹性出让年期的设置，较好地解决了工业用地出让以及后续管理中的问题。文献[7]在静态地籍GIS基础上，引入时态概念，建立了动态地籍GIS平台，并运用在地籍宗地变更管理业务中。文献[8]建立了基于全生命周期的地籍对象时空数据模型。但总体上，已有的研究主要是针对地籍管理中的某一业务或某个环节提出的，而地籍动态管理涉及多个环节和多项业务，地籍动态管理中的全部过程需要综合考虑。因此，本文在借鉴和综述已有全生命周期理论在地籍管理，以及其他领域的研究和应用基础上，从地籍动态管理的角度，首先提出土地全生命周期的概念，针对土地管理中的最小单元及地籍动态管理中的核心要素宗地，提出宗地全生命周期的概念。基于此，设计地籍时空数据结构，探讨面向全生命周期的地籍时空管理原型系统结构和功能，并运用在实际管理业务中，将土地的全生命周期管理无缝地衔接起来。
1土地与宗地的全生命周期
1.1土地的全生命周期
地籍记载着土地及土地上附着物的基本信息，其核心是土地[9]。要将全生命周期理论运用在地籍动态管理中，首先要分析土地的全生命周期。为此，本文在分析已有研究成果和上海市实际土地政策基础上，提出如图1所示的土地全生命周期概念，其是从土地总体利用规划开始，历经土地储备、土地供应、土地利用、土地管理5个阶段，而每个阶段由不同的业务组成，如土地储备阶段，包括将不合理的用地、闲置未利用的土地等收回，对集体土地改建设用地进行土地征收，对已经利用的土地进行收购等。同时，每个阶段的每个业务也有自身的全生命周期，如土地供应阶段的土地出让，首先确定地块范围，然后经过挂牌、竟标、签订出让合同、办理建设用地许可证和建设用地批准书等流程后，其土地出让业务的全生命周期结束。因此，不同业务的全生命周期构成了一个阶段的全生命周期，而各个阶段的全生命周期构成了土地全生命周期。同时，土地的全生命周期是一个周而复始的循环过程，在经历了规划、储备、供应、利用和管理后，因城市发展的需要（如旧城区改造，重大工程等），土地管理部门对土地总体规划进行适当的调整和修改后，再次进入土地全生命周期的各个阶段。土地规划、土地储备、土地供应和土地管理是行政管理部门实施的行政行为，而土地利用是土地使用者依据行政决定而实施的相关活动，因此，本文提出的土地全生命周期涵盖了土地管理和利用的全过程。
1.2宗地的全生命周期
全生命周期本质是从产生到死亡，是针对具体客观对象提出的，有明确的“始点”和“终点”。而土地全生命周期是一个周而复始无穷尽的过程，没有明确的“终点”，是在土地总量控制的前提下，基于土地管理和土地利用提出的。但土地全生命周期的各个阶段和各个阶段中的每项业务并不是对土地的整体开发和利用，而是将整个土地划分为具体的不同区域，每个区域有不同的功能和利用价值，依据区域的不同，可把土地划分为不同的地块，则地块和地块之间具有了一定的边界，这种边界具有“人为”因素的特点，是人为因素强行施加上的，在现实世界中有可能存在明显地物的区分，也有可能不存在地物的区分，因此，不同区域或地块随着边界的确定其开始创建或产生，随着边界的消失其随之消亡，虽然土地是固有的，也不可能消失，也不会发生变化，但是地块的边界、位置和形状会发生变化，即地块作为土地的一部分，伴随着创建、变化和消亡的过程。宗地是土地管理的最小单元，具有明显的界线和边界，因此，宗地可以理解为土地上不同的地块。为此，本文将土地上某一地块经历创建、变化和消亡的时间过程称为宗地的全生命周期。如图2所示，某一地块在时间轴序列上，在时刻ts开始创建，即人为地基于某一目的或行为强行为该地块施加上边界，随着时间的变化和土地的利用状态的改变宗地的边界会发生变化，而在时刻te消失，这种强行施加的边界消失，宗地随之消亡。所以，宗地的全生命周期可以用时间区间表示为[tste]。因此，宗地的全生命周期是以地块边界的创建为“始点”，以地块边界的消失为“终点”，其中间过程经历了边界的调整或变化。
2地籍时空数据结构设计
地籍动态管理业务的本质是反映宗地产生或创建、变化和消亡的时空变化过程，同时，宗地在全生命周期内的时空变化贯穿或交叉于土地全生命周期的各个阶段，或者各个阶段的某项业务中，如宗地的创建有可能发生在土地储备阶段的土地收购业务中，也有可能发生在土地供应阶段的土地出让或土地划拨业务中。宗地的变化有可能发生在土地管理阶段中的土地变更业务中，也有可能发生在土地储备阶段的土地收购业务中，如仅收购部分土地。宗地的消亡有可能发生在土地储备阶段的土地收回业务中，也有可能发生在土地管理阶段的土地变更业务中。因此，无论土地全生命周期管理的各个阶段或各个阶段的每项业务，还是地籍管理都是基于宗地这一客体，所以加强土地和地籍管理的前提是记录宗地的时空变化，而要记录宗地的时空变化，首先要设计宗地的时空数据结构。宗地时空数据结构的设计思想是设计相应的表来存储宗地图形信息。宗地的图形可能包含多个洞，即宗地的图形是由边界和洞组成，为此，设计相应的边界图形表Bord_Geometry和洞图形表Hole_Geometry。宗地图形的边界表Bord_Gemotry和洞表Hole_Gemotry分别存储了宗地图形的边界和洞边界在全生命周期内的时空变化和状态。每个宗地图形肯定包含一个边界，但洞的个数不确定，有可能没有，也有可能为一个或多个。因此，ZD_Gemotry表中字段ZDHoleIDs记录着宗地所包含洞的ID标识，其对应着洞表Hole_Gemotry中的ZDHoleID。表与表之间通过标识符连接，表1是3个表的部分字段设计和对应关系。边界表Bord_Gemotry和洞表Hole_Gemotry不需要用关键字关联，它们分别通过自身的ZDBordID、ZDHoleId和ZDID建立关联。要记录宗地对象图形信息的变化，需要将宗地的全生命周期分成若干个单元时间区间，在每个单元时间区间内宗地图形信息呈现一种状态，故设计相应的图形边界单元表和图形洞单元表，即BordUnit_Geometry（见表2）和HoleUnit_Geometry（见表3），两个表分别存储了宗地的边界和所包含的洞在单元时间区间内的时空变化和状态。表BordUnit_Geometry比表HoleUnit_Geometry多出字段“ZDH”“MBRMinX”“MBRMinY”“MBRMaxX”“MBRMaxY”。实际业务中，宗地的图形改变会导致宗地号改变，但在单元时间内其宗地号不发生改变。因此，将代表宗地号的字段“ZDH”设计在单元边界图形表中。字段“MBRMinX”“MBRMinY”“MBRMaxX”“MBRMaxY”是从系统的检索效率出发，（MBRMinX、MBRMinY、MBRMaxX、MBRMaxY）构成了宗地在单元时间区间内的最小外包矩形，在空间数据查询时，索引处理相同形状的简单实体效率最高。因此，在检索中，可对其宗地的最小外包矩形检索，首先判断宗地的最小外包矩形是否满足条件，若满足条件，则进入宗地实体对象的检索；若不满足，则直接跳过，这样可以大大地提高检索效率。表BordUnit_Geometry同表HoleUnit_Geometry中的字段“ZDBordUnitID”和“ZDHoleUnitID”分别对应着表Bord_Geometry和表Hole_Geometry中的字段“ZDBordUnitIDs”和“ZDHoleUnitIDs”，形成多对一的关系。
3地籍时空管理系统
3.1地籍时空管理系统结构
基于上述分析，结合上海市土地管理业务需求，本文研发了面向全生命周期的地籍时空地管理系统，该系统是基于组件设计的，包括如图3所示的三层体系结构。业务应用层也叫业务表示层，指系统的界面，同用户交互，根据用户的需要及系统的功能为用户提供相应的服务。业务逻辑层是业务应用层和数据层的中间层，完成用户与计算机数据库的交互，向上为应用层提供用户的需求，向下与数据层完成数据转换，执行具体的诸如检索、查询、统计等任务。业务逻辑层的功能通过组件MapX5.0、MapObject2和AutoCAD2002来实现。数据存储层负责存储计算机可以识别的地籍时空数据，通过数据访问接口处理业务逻辑层的数据访问请求。主要包括宗地基础图库和数据字典库等，本文采用成熟的关系数据库SQLServer2000存储宗地空间和非空间数据，保证了安全性、一致性、完整性和并发控制等[10]。
3.2地籍时空管理系统功能
本文研发的地籍时空管理系统功能包括地籍GIS基本功能、时空数据变更与维护、时空数据查询与追溯、时空数据统计与分析、其他业务办公接口和系统日志管理。地籍GIS基本功能是任何GIS系统都具有的基本功能，包括图形的放大、缩小、量距、查询和打印输出等。时空数据变更与维护包括地籍时空数据质量控制、基础数据的录入和地籍时空数据变更。时空数据查询和追溯是地籍时空管理系统的核心功能，时空数据查询包括基于宗地的查询和基于时间的查询，基于宗地的查询是查询宗地在某个时刻或某一时间区间的状态，包括现状查询、历史查询和事件查询。基于时间的查询是指在某个时刻或时间段，哪些宗地发生了变化，故分为时间区间查询和时刻查询。时空数据追溯是基于宗地在全生命周期内的时空变化而进行的查询，如图4为宗地在全生命周期内的追溯。时空数据统计与分析是地籍管理的一项重要工作，经过对宗地时空基础数据、变化数据的统计，能反映宗地数量、质量、分布及动态变化现势和历史情况，系统提供了按宗地的类型、用途、变化等以报表或图（饼状图或柱状图）的形式进行统计，通过对时空统计数据的加工与分析，可以充分地认识和利用隐含在宗地时空数据中的有用信息，从而对宗地未来变化的趋势做出科学、正确的推理和预测，为政府提供决策支持功能[11]。地籍时空管理系统作为土地管理的综合统一平台，为其他各种业务系统提供了基础图形数据，因此，该系统为其他业务办公子系统提供了数据接口，如土地审批系统、土地权属登记系统等，由此，将本文提出的土地全生命周期中各个阶段和各个环节的土地管理无缝链接起来。
4结束语
本文在借鉴和分析已有全生命周期理论在其他领域，以及在地籍管理中的研究和应用基础上，结合上海市土地管理政策，分别提出了土地与宗地全生命周期的概念。基于此，设计了地籍时空数据结构，探讨了面向全生命周期的地籍时空管理原型系统结构和功能，研发的系统已在上海市某区得到应用。实践表明，该系统较好地满足了上海市土地管理部门提出的土地“全生命周期管理”的需求。
参考文献：
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[8]孟令颂,陈鹏,童小华,等.基于全生命周期和改进事件的地籍对象时空数据模型研究[J].地理信息世界,2015,22(4):51-56.
[9]杜海平，詹长跟，李兴林.现代地籍理论和实践[M].深圳：海天出版社，1999.
[10]李阳东.基于事件-版本的时空数据模型的研究[D].上海：同济大学，2008.
第一条 为加强土地房屋权属管理，维护房地产市场秩序，保障土地房屋所有权人和使用权人的合法权益，根据有关土地房屋法律、法规的规定，结合厦门市实际，制定本规定。
第二条 土地房屋权属登记是指依法对国有土地使用权、 集体土地所有权、集体土地使用权、房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权等他项权的确认和登记。
第三条 实行土地房屋权属登记发证制度，依法登记的土地房屋权属受法律保护。土地房屋权属的设立、转移、变更、终止等，须依照本规定进行登记。
第四条 土地房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
第五条 厦门市土地房产管理局负责本市土地房屋权属登记管理工作。厦门市土地房产权籍登记机构（以下简称登记机构），受市土地房产管理局的领导和委托，承担土地房屋权属登记的具体工作。
第二章 登记申请
第六条 申请土地房屋权属登记，土地上已有房屋的，土地与房屋应同时申请登记。
第七条 因买卖、赠与、析产、交换、抵押等行为而产生的土地房屋权属登记，由有关当事人共同申请。
共有的土地房屋，由共有人共同申请登记。
第八条 申请土地房屋权属登记，申请人可以委托他人办理。由人办理登记的，应向登记机构提交申请人的委托书，境外申请人的委托书应按规定经过证明、公证；尚须认证的，应经认证。
第九条 申请土地房屋权属登记，申请人应在本规定规定的期限内提出申请。申请人居住在港、澳、台或国外的，或属农村居民的，其申请登记的期限为六个月，但本规定第二十一条规定的除外。
第十条 申请土地房屋权属登记，申请人应按本规定提交申请书和有关证件。申请人提交的证件应当是原件。
申请土地房屋权属登记，法律、法规规定应经公证以及当事人约定公证的，申请人应提供公证文书。
第十一条 申请土地房屋权属登记，申请人必须分别不同情况提交身份证明：
㈠ 个人身份证明；
㈡ 企业营业执照、法定代表人或负责人的身份证明；
㈢ 机关、团体和其他组织依法成立的批准文件和该单位负责人证明。
境外企业、组织提供的身份证明应按规定经过证明、公证；尚须认证的，应经认证。
第十二条 凡未经登记管理部门确认其土地房屋权属，领取土地房屋权属证书的土地使用者和房屋所有者，应当自下列事实发生之日起六十日内申请初始登记：
㈠ 以出让方式使用国有土地，受让方已按出让合同约定支付全部土地出让金的；
㈡ 在依法取得国有土地使用权的土地上新建房屋并竣工验收的；
㈢ 以国有土地使用权作价入股股份制企业，入股合同已生效的；
㈣ 依法拥有集体土地所有权的；
㈤ 依法取得集体土地使用权的；
㈥ 依法在集体土地上新建房屋并竣工验收的；
㈦ 土地使用期届满，经批准续期使用的。
第十三条 申请土地使用权初始登记应提交下列文件：
㈠ 初始登记申请书及身份证明；
㈡ 政府批准用地文件、用地红线图；
㈢ 建设用地批准书；
㈣ 取得土地使用权的证明文件。以出让方式使用土地的，还应提交土地使用权有偿出让合同及缴清地价款证明。
第十四条 单位申请新建房屋的初始登记，应提交下列文件：
㈠ 初始登记申请书及身份证明；
㈡ 土地使用权属证明（《土地使用证》或本规定第十三条第㈡、㈢、㈣项所列文件）；
㈢ 建设项目批准文件；
㈣ 建设工程规划许可证；
㈤ 建设项目方案批文和竣工后的总平面和分层平面图；
㈥ 竣工验收证明。
第十五条 个人申请城镇或农村新建房屋的初始登记，应提交下列文件：
㈠ 初始登记申请书及身份证明；
㈡ 批准建造的有效证照。
申请城镇新建房屋初始登记的，还应提交用地文件及红线图。
第十六条 申请购买新建商品房的初始登记，应提交下列文件：
㈠ 初始登记申请书及身份证明；
㈡ 购房合同；
㈢ 购房发票。
单位购买新建商品房后按本市住房制度改革规定的价格出售给个人的，其售房合同应载明房屋来源、原购买商品房的价格、出售给个人的价格、按出售给个人的价格和原购买商品房的价格确定购房个人拥有的产权比例。
第十七条 经初始登记的土地房屋，有下列情形之一的，权属人应自合同或其他法律文件生效之日起六十日内申请转移登记：
㈠ 集体土地依法转为国有土地的；
㈡ 国有土地使用权依法转让的；
㈢ 依法设定抵押的土地房屋经依法处分而转移的；
㈣ 依法买卖（不含购买新建商品房）、赠与、交换、继承土地房屋的；
㈤ 人民法院作出判决、裁定、调解引起权属转移的；
㈥ 仲裁机构裁决引起权属转移的；
㈦ 法律、法规规定的其他情形。
第十八条 申请转移登记，应提交下列文件：
㈠ 转移登记申请书及身份证明；
㈡ 土地房屋权属证书；
㈢ 与权属转移有关的合同、协议、证明文件、行政决定或其他法律文件；
㈣ 缴纳有关税费凭据。
第十九条 有下列情形之一的，权属人应自变更事实发生之日起六十日内申请变更登记：
㈠ 土地权属来源由行政划拨改为有偿出让的；
㈡ 土地面积或房屋现状依法发生变化的；
㈢ 土地房屋用途依法发生改变的；
㈣ 权属人姓名或名称发生更改的；
㈤ 土地房屋座落地址或名称发生变化的；
㈥ 法律、法规规定的其他情形。
第二十条 申请变更登记，应提交下列文件：
㈠ 变更登记申请书及身份证明；
㈡ 土地房屋权属证书；
㈢ 与变更事实相关的证明文件或批准文件。土地权属来源改变的，应提交有偿出让合同及缴清地价款证明。地上房屋翻建、改建、扩建的，应提交批准建造的有效证照。
第二十一条 经初始登记的土地房屋，依法设定抵押等他项权的，当事人应自合同或其他法律文件生效之日起十五日内申请他项权登记。
第二十二条 申请他项权登记应提交下列文件：
㈠ 他项权登记申请书及身份证明；
㈡ 土地房屋权属证书；
㈢ 设定他项权的合同、协议或其他证明文件。
预购的商品房设定抵押时，应提交本条第一款第㈠、㈢项规定的文件和购房合同及购房发票。
第二十三条 有下列情形之一的，当事人应向登记机构登记备案：
㈠ 依法在国有土地上建造商品房，建设工程项目已经竣工验收，开发单位应在竣工验收后六十日内将商品房的总建筑面积提交登记备案；
㈡ 商品房建设项目在竣工验收后三十日内，开发单位应将商品房预售合同及其变更合同提交登记备案；
㈢ 出租房屋，出租人应自签订合同之日起十五日内提交登记备案。
第二十四条 有下列情形之一的，权属人应自事实发生之日起六十日内向登记机关申请注销登记：
㈠ 土地使用期届满未再续用的；
㈡ 房屋发生倒塌或拆除等灭失情形的；
㈢ 土地房屋权属依法发生强制性转移的。
土地房屋他项权消灭，当事人应自他项权消灭之日起十五日内向登记机构申办他项权注销登记。
申请注销登记时，应向登记机构缴回土地房屋权属证书；因拆迁引起房屋灭失的，还应缴回《房屋拆迁许可证》。
第三章 权属调查
第二十五条 登记机构受理土地房屋权属登记申请后，应进行地籍调查和房屋权属调查，确定宗地界线、宗地面积和房屋建筑面积。
第二十六条 地籍调查时，被调查宗地和相邻宗地的土地使用者应按预定时间到现场对宗地界线进行认定。无争议的，指界人必须在地籍调查表上签字或盖章，由登记机构设立宗地界址标志。指界人对宗地界线认可，但拒绝在地籍调查表上签字或盖章的，视同缺席指界。
指界人及其他当事人对界址有争议的，按《中华人民共和国土地管理法》的有关规定处理。
第二十七条 宗地相邻各方违约缺席指界的，按下列办法处理：
㈠ 一方缺席的，宗地界线由他方指界人认定后，参考有关权属文件确定；
㈡ 双方缺席的，调查人员依照有关规定，参考双方提供的权属文件确定宗地界线。
依照本条前款规定确定的界线，登记机构应将划界结果书面通知缺席方。缺席方如有异议，必须在接到书面通知之日起十五日内申请重新确界。
第二十八条 房屋权属调查时，申请人应提供四至归属的有效证明材料。
第四章 登记发证
第二十九条 房屋买卖、继承、赠与、析产的，其权属经登记机构调查后，应进行公告，公告期为一个月。
在公告期内，登记申请人或其他权益相关人对公告内容有异议的，可以向登记管理部门提出复查申请，并提交异议书及有效证据。登记管理部门应对异议书等进行调查核实，异议成立的，予以暂缓登记；异议不能成立的，书面驳回异议，并告知理由。
第三十条 登记机构自受理登记之日起，应在以下期限核准登记：
㈠ 初始登记三个月；
㈡ 转移登记、变更登记二个月；
㈢ 他项权登记、注销登记十五日。
公告时间和处理异议时间不计算在前款所列期限内。
第三十一条 申请人权属来源合法、明确的，登记机构应当核准登记，经登记管理部门确认其权属，颁发、换发或注销土地房屋权属证书。
登记机构颁发土地房屋权属证书时，属城镇土地房屋的，给权属人颁发统一的土地房屋权属证书；属农村土地房屋的，分别给权属人颁发集体土地使用权证书和房屋所有权证书。
第三十二条 土地房屋权属证书应载明以下内容：权属人；土地房屋座落；土地的权属性质、权属来源、使用年限、面积、用途、等级、地籍编号；房屋的权属性质、来源、结构、层次、面积、用途、竣工年份；土地房屋价值及纳税情况；他项权摘要；共有人情况。
按本市住房制度改革规定出售给个人的房屋和单位购买新建商品房后出售给个人的房屋，土地房屋权属登记卡和土地房屋权属证书上应载明产权比例。
第三十三条 土地房屋有下列情形之一的，登记机构应当在接受申请后三十日内作出不予登记的决定，并书面通知申请人：
㈠ 违法用地的；
㈡ 临时、违法违章建筑的；
㈢ 拆迁公告后新建、扩建、改建房屋，或进行房屋买卖、赠与、交换、抵押、析产的，或改变房屋用途的；
㈣ 其他依法禁止登记的。
土地使用权未经核准登记的，房屋所有权不予登记。土地使用权和房屋所有权未经核准登记的，土地房屋他项权不予登记。
第三十四条 土地房屋有下列情形之一的，经登记管理部门批准由登记机构直接代为登记：
㈠ 无纠纷且未确定土地使用权的国有土地；
㈡ 人民法院裁定为无主房屋的；
㈢ 房产管理部门直管的公房或依法由房产管理部门代管的房屋；
㈣ 法律、法规规定的其他情形。
第三十五条 有下列情形之一的，登记机构应暂缓登记，并在作出暂缓登记决定之日起十五日内书面通知申请人：
㈠ 产权纠纷尚未解决的；
㈡ 违法用地、违法违章建筑未经处理或正在处理的；
㈢ 土地房屋权属不清，提供的证件不齐全、不真实的；
㈣ 其他依法暂缓登记的。
暂缓登记的事由在登记机构作出暂缓登记决定之日起满三个月未消失的，登记机构退回登记申请。
第三十六条 有下列情形之一的，经登记管理部门批准，登记机构可撤销全部或部分核准登记事项：
㈠ 当事人未按本规定第二十四条要求办理注销登记的；
㈡ 当事人隐满真实情况，或伪造有关证件、文件，或采取其他欺骗手段获准登记的；
㈢ 登记机构审查有疏忽，导致核准登记不当的。
加强土地管理，是贯彻落实科学发展观、保证经济社会可持续发展的必然要求。各地、各部门要认真学习、宣传、贯彻《中华人民共和国土地管理法》、《省土地管理条例》以及国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》，进一步增强土地管理法律法规意识。今年6月25日是全国第十六个土地日，各地、各部门要抓住时机，广泛利用各种形式，大力宣传土地管理法律法规，进一步营造全社会依法管地、依法用地的良好氛围。全区各级领导干部要充分认识保护耕地的重要性，正确处理加快经济发展与保护土地资源的关系，坚持依法集约用地，坚决遏制土地违法行为，努力走出一条符合我区实际的，以较少的土地资源消耗，实现最大的社会效益、经济效益和生态效益的新路子，促进经济社会可持续发展。
二、进一步提高土地的利用效率
（一）实行项目用地双控制度。工业项目用地，要严格按投资强度配置土地资源。省级开发区工业项目用地每亩投资不得低于320万元人民币；镇级工业集中区工业项目用地每亩投资不得低于200万元人民币。一次性投资低于1000万元人民币的项目，一般不予独立供地，鼓励采取租赁土地使用权或租赁厂房方式取得生产经营场所。工业项目规划指标必须符合国土资源部颁发的《工业项目建设用地控制指标》标准，总体上建筑系数应大于0.5、容积率大于0.8。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。
（二）鼓励建设多层标准厂房。凡工业性建设项目的城市基础设施配套费的征收标准按区政府办政抄（）字第2号精神执行。在符合规划的前提下，工业用地不改变用途，允许工业厂房原地翻建提高容积率，并不再补缴土地出让金。翻建至二层或二层以上的，原建筑面积免收城市基础设施配套费，新增部分按政抄（）字第2号规定标准收取。
（三）坚持集中开发原则。严格控制村级项目的开发，防止“村村点火、村村冒烟”，造成土地资源的浪费。经济薄弱村的物业项目建设，由镇（街道）统一规划、统一建造、统一管理，标准厂房一律进工业规划区。建成后的物业，产权归村所有，其收益除物业管理费及其他配套服务费外，均归村所有。项目用地由各镇（街道）通过置换、调剂等办法解决。
三、进一步严格土地审批程序
（一）切实加强土地规划管理。各镇（街道）编制的总体规划、工业集中区规划以及新农村建设试点规划，必须与土地利用总体规划衔接，各类规划经批准后方可实施。
（二）严格按照国家产业政策供地。从严控制开发区和城镇规划区以外的项目用地。对符合国家产业政策、环保要求、科技含量高、有利于提升本地区产业升级项目和急需建设的配套基础设施等项目，优先供地；对第三产业和农产品加工项目，实行政策倾斜；严格控制限制类、高能耗、高污染项目用地。
（三）严禁低价出让土地。认真贯彻执行区委办、区政府办《转发区国土局、监察局〈关于规范协议出让国有土地使用权议事规则的意见〉的通知》（委办[]33号），各镇（街道、区）协议出让土地时，不得低于省政府规定的最低保护价。对投资数额大或科技含量高、上缴税收多的特殊项目，必须坚持集体会审制度。
（四）严禁未批先用、边批边用。土地利用必须严格按照土地管理法律法规规定的权限和程序进行审批，未经批准，一律不准提前开发建设；使用挂钩指标的项目，必须经市国土管理部门现场踏勘并报经市政府批准后，方可开工建设。
（五）严禁擅自改变土地出让合同约定的土地使用条件。以出让方式取得土地使用权的个人和单位必须严格按照土地出让合同约定进行开发建设。确需改变土地用途、容积率的，必须经原出让方和规划部门同意，依法报经市政府批准，并按照规定补交土地差价。凡商业、旅游、娱乐、金融、办公、房地产等经营性用地，必须以招标拍卖方式供应土地。
四、进一步加强土地执法检查
（一）加强建设用地批后跟踪监管。加大对闲置土地的处置力度，对土地出让合同明确的交地时间起，满1年未动工建设的，依法向土地使用者征收土地闲置费，工业用地每年按照土地出让合同金额的15%收取土地闲置费，经营性用地和其他用地按照土地出让合同金额的10%收取土地闲置费；对取得土地使用权超过2年未使用的土地，依法收回土地使用权。
（二）完善动态监察制度。国土资源管理部门要进一步健全和完善土地监察网络，落实管理责任，强化动态巡查，加大土地执法监察力度。对擅自扩大规模、未批先用、边批边用等违法用地行为，要认真查处，依法整改；对违反土地利用总体规划、破坏基本农田等重大土地违法行为，尤其是对顶风违法的重大土地案件，按照“既查事又查人”的原则，该追究行政责任的，由土地部门提出行政处分建议书；该追究法律责任的，要移送司法机关处理。
使土地权利制度进一步完善
从制度层面上看，土地制度涉及到整个国家的经济和社会发展。在土地制度中，土地权利是土地市场交换的客体《,物权法》对各种土地权利的完善直接推动了土地市场的发展。《物权法》使土地权利制度进一步完善，主要表现在进一步明确了集体土地的产权代表，明确了建设用地使用权可以通过出让或者划拨设立，明确了建设用地使用权期满续期及地上附属物的归属问题等。《物权法》显化了土地资源的资产特性，揭示了土地作为不动产是物权所有人的权利客体，明晰的资源产权和有偿的使用制度的确立必将合理利用和保护土地资源，解决了由于产权不清、主体不明等引起的土地使用效率不高等问题。比如《,物权法》详细规定了建筑物区分所有权,并将建设用地使用权、土地承包经营权明确为用益物权,这些规定填补了我国在这方面的一项空白，使建筑物区分所有权有了具体的法律依据,使建设用地使用权、土地承包经营权更加稳定、明确,从而有利于促进土地市场的发展和完善。另外，《物权法》还确立了土地用益物权的基本体系，使中国土地权利制度建设取得一定的成就。
加强对土地市场的有力监管
《物权法》的实施，使土地市场化更加深入，《物权法》对土地管理制度的影响还表现在加强对土地市场的有力监督方面。《物权法》规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。这一规定在充分肯定我国以市场化方式配置土地资源改革成果的基础上，将工业用地实行招标拍卖挂牌方式出让从国家政策上升为法律，一方面对国土资源管理工作提出了新的要求，另一方面也为强化土地市场监管，深入推进以市场化方式配置土地资源奠定了坚实的法律基础。此外，《物权法》首次将工业用地实行招标拍卖挂牌出让写进了法律，扩大了以市场化方式配置土地资源的范围，第一次规范了《国有土地使用权出让合同》的内容制订全国统一的国有土地出让合同示范文本，既是落实土地管理相关法律法规的要求，也有利于规范出让方和受让方的权利和义务，减少可能发生的合同纠纷，保护合同当事人的合法权益，对进一步规范土地使用权的出让行为，进一步健全和完善国有土地出让制度，保护当事人的合法权益具有十分重要的意义。
关键词：软土地基；深基坑；安全管理
中图分类号：TU44 文献标识码：A
一、概述
深基坑一般指开挖深度超过5m的基坑，或深度虽未超过5m但地质情况和周围环境较复杂的基坑。深基坑工程包括基坑支护、基底加固、降水、土方开挖等内容。深基坑有以下特点：①具有很强的区域性、综合性和个性。深基坑工程涉及土力学中稳定、变形和渗流3个基本课题，土压力引起支护结构的失稳、渗流引起土体破坏、基坑周围地面变形过大都可能引起事故。②具有很强的时空效应和环境效应。深基坑的空间效应表现为其深度和平面形状对深基坑的稳定性和变形有较大影响。时间效应表现为土体蠕变使土体强度降低，使土坡稳定性降低。③具有很大的不确定性、风险性。影响基坑变形的因素众多，地基土有非均质性，深基坑工程外力不确定性、变形不确定性和土性不确定性决定了基坑具有很大的风险性。④具有开挖深、工程量大、工期紧的特点。⑤深基坑事故具有突发性、危害大、损失多、影响范围广的特点。
二、常见事故产生的原因
1 按照责任主体
事故按照责任单位共分6类，包括：①建设单位无限度地压价，无限度地压缩工期；不适当地参与选择或强行拍板开挖方法或者支护方案。②勘察资料不详细，勘察资料提供的数据不全面；地质勘察数据处理失误，勘察报告提供的粘聚力、内摩擦角均比实际数值大，使支护结构设计不安全。③基坑设计人员经验不足、判断失误、考虑不周；采用的计算模型错误，支撑结构设计失误，设计计算错误，超载取值有误，止水帷幕设计有误，设计安全系数过小；过分相信软件计算结果，未能根据实际地质情况做出判断。④施工组织设计不当，施工方案不合理，没有经过专家论证；支护不及时、挖土与支护严重脱节、超挖、基坑长时间暴露；处理水患措施不力、基坑施工经验缺乏。⑤现场监理失职，不熟悉深基坑施工、设计方面的专业知识。⑥监测数据不真实，监测点布置不合理等。这些单位造成事故所占比例如图1所示。
2 按照破坏模式
基坑工程事故按照破坏模式可分以下几种破坏模式，各破坏模式所占比例如图2所示。
（1）刚度破坏包括围护墙体的强度破坏和支撑结构的强度破坏。
①围护墙体的强度破坏：由于超挖、超载、支撑不及时等原因使得土压力引起的墙体弯矩超过墙体的抗弯能力，导致墙体裂缝或断裂破坏。
②支撑的强度破坏：当设置的支撑强度不足或刚度过小时，在侧压力的作用下支撑破损或压屈或折断引起的破坏。
（2）稳定破坏包括滑移整体失稳、踢脚隆起失稳、管涌失稳、底鼓失稳、槽壁坍塌失稳、坑内土体滑坡失稳。
①滑移整体失稳：在松软地层中，由于支撑位置不当或施工中支撑系统结合不牢固等使得墙移过大，或者地下连续墙插入比过小导致基坑外整个土体产生大滑坡或塌方使得支护系统整体失稳。
②踢脚隆起失稳：软弱的粘土层中，基坑开挖使墙体向内侧挤压，基坑下方的土体向上抬起，如果墙体的插入比过小，开挖到一定程度后坑底土体就会隆起，坑外地面下陷，严重时，会导致墙体坍塌，支护体系破坏。
③管涌失稳：在含水的砂层土中采取地下连续墙作为围护结构时，坑内挖土抽水使坑内外产生水头差，如果止永帷幕深度不够或者止水帷幕在较深位置存在缺陷，在渗透水流的作用下，土中的细颗粒、粗颗粒先后被渗流带走，土体内形成通道，即管涌，严重时，会导致地面下降，围护结构破坏。
④底鼓失稳：如果坑底有薄的不透水层，而且不透水层下方有较大水压的滞水层，当土重不足以抵挡下部水压力时，坑底会发生隆起，严重时，墙体失稳。
⑤槽壁坍塌失稳：在饱和含水地层，由于墙体存在裂缝等质量缺陷时使得围护墙墙的水效果不好或止水结构失效，导致大量的水夹带砂粒由接缝涌向坑内，严重时.引起支护结构失稳和地面塌陷。
⑥坑内土体滑坡失稳：长条形基坑内分段开挖时，由于放坡过陡、降雨或其他原因引起土体滑坡，有时土体会冲毁基坑内支撑和立柱进而导致基坑破坏。
（3）刚度破坏：由于围护结构刚度不足、墙体渗漏引起地层损失或者由于高压旋喷土体加固造成土体破坏使得围护结构变形过大造成周围建筑物、路面及地下管线破坏事故。
3 与水有关的事故
软土基坑中基坑工程常常遇到地下水，许多基坑事故都与地下水治理不当有关，特别是暴雨渗入、管道漏水等对基坑有很大的危害。水患是造成许多基坑工程事故的直接或间接的客观原因之一。根据统计，与水有关的基坑事故约占基坑总事故的70%。
三、应急处理
深基坑工程不可预见因素多，对可能发生的事故做好应急准备，以减少事故的发生，最大限度地降低事故对基坑及其周边环境的影响。
1 整体或局部土体滑塌失稳
（1）在条件允许的前提下，采取坡顶卸载，降低水位，加强监测。
（2）当坑边土体严重变形且变形速率持续增加有滑动趋势时，应视为基坑整体滑移失稳的前兆。需对支护结构进行回填反压，等基坑变形相对稳定时，采取支护结构补强措施，可采用增设锚索（杆）或增设支撑结构等。
2 踢脚失稳
立即停止土方开挖，在坑底桩墙前堆砂包反压，在基坑外侧挖土卸载，根据失稳原因进行被动区土体加固，如在档土桩被动区打入短桩加固等。
3 管涌失稳
停止基坑开挖、停止降水、灌水反压，等管涌、流砂停止后，进行坑外桩后压浆堵漏、被动区土体加固措施。如果管涌水流很大，可在出水口上堆压砂包以分散渗透路径减小动水压力，然后再进行双液注浆。
4 槽壁失稳破坏
（1）若发现连续墙渗漏或者止水帷幕止水效果达不到要求，应立即对漏水量大、漏水点较深的情况，采用双液灌浆进行堵水，采用水泥浆和水玻璃的混合浆液进行堵漏，不仅速度快，而且效果好。
（2）若漏水点较多，必要时，需在止水帷幕外侧进行旋喷加固。
5 围护结构位移过大
（1）由于支护结构位移过大坡顶产生裂缝时，需采用黏土或水泥砂浆对裂缝进行封堵，以免雨水溶入，土体软化，坡面水压力增大，寻致支护结构位移进一步加大
（2）当支护结构变形过大，明显倾斜时，可在坑底与坑壁之间加设斜撑，如基坑周边场地允许，可设置拉锚。
（3）坡顶或桩墙后卸载，坑内停止挖土作业，适当增加内撑或锚杆，增大内支撑预应力。
6 周围地面沉降过大、建筑物破坏
（1）在需进行沉降控制的建筑物和降水井之间设置回灌水井或回灌水沟，通过水井或水沟向土层注水以维持坑外地下水位的原始高度，减小土体有效应力从而减少地基沉降量。
（2）通过劈裂注浆使得地层中形成脉状或厚板状胶结体，达到地基土体加固的目的。
（3）当基坑周围建筑物发生严重开裂、倾斜时，应立即组织人员紧急疏散，并立即用支撑加固或拆除。
7 水管破裂
先关掉给水阀门，探明裂口位置、形状及大小。如果裂口不大，可将木头削成与裂口相同形状并楔入裂口，然后浇筑水泥砂浆。如果裂口很大水势无法控制，需及时通知有关单位处理。
四、工程实例
1 概况
2012年6月，广东省湛江市某深基坑发生一起管涌坍塌事故。因大量水、流砂涌入旁通道，引起周边地区地面沉降，造成三幢建筑物严重倾斜，防汛墙由裂缝、沉降演变至塌陷，由渗水、进水发展为结构损坏，附近地面也出现不同程度的裂缝、沉降，并发生了防汛墙围堰管涌等险情。
2 事故原因分析
由于发生事故的联络通道所处的地质条件比较复杂，处在第7层承压水地层中，开挖过程中承压水冲破土层发生流砂，流砂的产生带动土层扰动、移动，造成结构破坏，引起地面土体深陷，继而发生地面建筑物倾斜、部分倒塌，防汛墙沉陷、坍塌等险情。事故原因是施工单位在发生故障、险情征兆出现、工程已经停工的情况下，没有及时采取有效措施，排除险情，现场管理人员违章指挥施工，施工单位未按规定程序调整施工方案，且调整后的施工方案存在欠缺。总包单位现场管理失控，监理单位现场监理失职。
3 事故处置对策
（1）通过设立钢筋混凝土封堵墙、架设支撑和预埋加水管、设置混凝土塞以封闭 ，同时向坑内灌水，尽快形成和保持坑内外水土压力平衡。通过水压自动监控系统，实时检测水位、水压和流量。
（2）为防止海潮和地表水进入事故区段，抢筑防汛围堰、对风井实施加盖、封闭；采用旋喷桩，对渗水处紧急封堵、在主堤内侧增设钢板柱、对主堤和内侧地面进行注浆，采取吹泥管袋镇压棱体、土工布和模袋混凝土罩面，全面加固防汛主堤。
五、结论
1通过对基坑事故的研究，得出了基坑事故的原因，为今后基坑施工提供借鉴，减少工程风险。
2施工单位是事故发生的主要责任单位，约一半以上的事故都与施工单位有关，管涌破坏约占总事故的30%，与水有关的破坏约占总事故的70%。
3给出了基坑突发事故应急处理措施，准备必要的应急物质，制定合理的应急预案，可以最大限度地较少事故的发生。
参考文献
[1]GB50497-2009，建筑基坑工程检测技术规范[S].
《城市房地产管理法》第六十条第三款的缺陷
第一，违背了意思自治原则。所谓意思自治原则，是指当事人依照自己的理性判断，去设计自己的生活，管理自己的事务。意思自治原则是市场经济对法律提出的要求。在市场经济条件下，市场经济主体是具有行为能力的参与者，能够基于自己的理性判断和分析做出法律行为，并对自己的行为所引起的后果承担法律责任。承认、保护民事主体在市场经济交换中的意思自治，可以极大地提高交易的成功率，充分实现民事主体之间的利益分配，推动市场经济的快速发展。在民事立法中确认意思自治早已成为现代各国民事立法的趋势。我国《民法通则》第四条也明确规定，民事活动应当遵循“自愿”的原则，从而体现了我国民法意思自治的精神，意思自治原则已成为我国民事法律的基本原则和理念。
土地使用权和房屋所有权同属不动产，根据我国现行法律，两者没有主从之分，民事主体在转让时应当可以根据自己的“意思”自由决定转让顺序，法律不应当予以不恰当的干预。
第二，违背了便民高效原则。根据《城市房地产管理法》第六十条第三款的规定，无论什么情形，转让房地产时都必须先向房产管理部门申请房产变更登记，后向土地管理部门申请土地使用权变更登记。第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”现阶段在我国，土地使用权的审批和登记都是人民政府委托国土资源部门进行操作的，因此，以划拨方式取得土地使用权的，民事主体转让房地产时，则要先到国土部门办理相关手续，后到房产管理部门办理，最后还要再到国土部门办理。如果由民事主体自由决定房地产转让先后顺序，那么民事主体就可以在有批准权的人民政府审批即在国土资源部门办理审批手续后，再去房产管理部门办理就可以了，而无须再回过头来跑国土资源部门。由此可见，《城市房地产管理法》第六十条第三款的规定，不符合方便群众、高效运作的现代行政原则。
第三，脱离了中国房地产管理实情。在我国，房产权利登记起步较早，房产权利登记的重要性几乎家喻户晓；然而土地权利的登记却经历了一番波折，公民土地权利意识相对较差，只要房产证不要土地证的大有人在。转让房地产时，很多人在办理房产变更登记后，因为不知道需要办理土地登记而不办理土地登记；还有一些人，明知需要办理却因土地权利保护意识相对较差，抱着无所谓的态度而不办理土地登记。就全国范围内而言，目前房产发证量要远远大于地产发证量。特别是划拨土地使用权转让时，很多都是不经土地部门审批，直接到房管部门办理房产登记，而后才去国土资源部门办理土地登记。更有甚者，干脆不去国土资源部门办理土地登记，从而造成国有资产大量流失。可见在我国现阶段，法律应该着重强化对土地权利的登记和保护。《城市房地产管理法》第六十条第三款的规定，不但没有起到强化土地权利登记和保护的积极作用，相反却弱化了对土地权利的登记和保护，背离了我国国情。
该法律条文非有不可吗
有人说，《城市房地产管理法》第六十条第三款的规定，是为了避免“一房多卖、房地产权不一致的现象”的发生，“只有按照此规定才能有效避免房地不一致，使‘地随房走，房随地走’落到实处”。果真如此吗？
事实上，《城市房地产管理法》第六十条第三款的强制规定自1995年1月1日起施行至今已有10个年头，但“一房多卖、房地产权不一致的现象”仍屡见不鲜。那么，如果按照意思自治原则，取消《城市房地产管理法》第六十条第三款的强制规定，由民事主体自由决定房地产转让顺序，会不会使得“一房多卖、房地产权不一致的现象”愈加严重，房地产交易安全隐患更大呢？不会。因为如果民事主体违反诚实信用原则或违反公序良俗，采取欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下进行房地产交易，那么，根据我国民法通则第五十八条第三款规定，该民事行为无效。
既然如此，那么我们就根本没有必要以牺牲、至少是损害“私法根本价值所在”的意思自治原则为代价，作出《城市房地产管理法》第六十条第三款那样的强制规定，用以维护所谓的房地产交易的安全。
笔者认为，即使必须规定一个转让顺序的话，那也应该规定先办理转让土地手续，然后办理转让房产手续。
透过该条文，有一点我们不难发现：立法者与普通百姓一样，没有对土地权利的登记和保护予以应有的重视，没有把对土地权利的登记和保护放到应有的位置，重房轻地的观念相当严重，漠视了土地权利。可见，我国的土地权利登记和保护工作任重道远。
国土部门为统一登记机关，是解决问题的根本之策
房地产权利之所以会出现不一致的现象，归根结底，是由于我国不动产登记权利分散在多个部门造成的。包括房地产在内的不动产权利的分散登记，不仅造成不动产物权法律基础的不统一，妨害正常的不动产交易秩序，而且增加了公民、法人和其他组织的不合理负担，妨害了我国不动产市场的发展，还造成各行政管理部门间不断扯皮、闹矛盾。不动产权利的分散登记制度的理论基础是不动产的行政管理理论，而不是市场经济需要的民法、物权法原理，随着我国社会主义市场经济不断发展和完善，这种制度应予摒弃。
纵观世界各国和地区的不动产登记制度，登记机关要么是司法部门要么是地政部门。以地政部门为不动产登记机关，其理由是：不动产物权在本质上要么是直接指向土地的物权（如土地所有权、土地使用权、地上权等），要么是建立在土地物权之上的物权（建立在土地所有权、土地使用权或者地上权之上的房屋所有权、林地使用权、草原使用权等）。所以，以土地登记为基础登记，当然可以包括其他不动产物权的登记。例如在德国，不论是《土地登记条例》、《地上权条例》还是《住宅所有权法》，都明确规定土地登记包括地上物的登记。我国台湾地区也采纳了将土地登记部门作为不动产统一登记部门的做法。台湾《土地登记规则》第3条规定：“土地登记，谓土地及建筑改良物之所有权与他项权利之登记。”
