时间：2023-09-28 15:44:43
序论：在您撰写房地产企业采购流程时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
一、房地产企业物资采购的涵义
房地产物资采购是指为了保证房地产开发项目正常的运行而对所需要的所有物资进行采购。一般，物资采购的范围包括咨询服务采购、工程采购以及材料设备采购。（1）咨询服务采购：是指对房地产开发项目所需要的各种技术性文件和咨询服务进行采购，包括设计合同、地质勘察合同、监理合同、招标合同以及审计合同等，咨询服务具有相对的产品无形性特点。（2）工程采购：是指对房地产开发项目建设所需要的各种总包、指定分包以及其它工程合同进行采购。（3）材料设备采购是指对合同中的一些具体设备和材料进行采购。
二、房地产企业传统的物资采购流程及管理所存在的弊端
1．房地产企业传统的物资采购流程（见图1）
图1
2．所存在的弊端。（1）计划不周形成库存积压，造成浪费。传统的房地产企业采用的采购流程在规划设计环节完成以后，由工程人员编制采购计划，但由于编制人员的素质参差不齐，对未来的计划无法作准确估计。如果计划量过大则造成库存积乐，材料的保管费等一系列费用增加；如果计划量过少则又会造成多次采购带来的成本增加。（2）验收检查是采购部门的一个重要的事后把关工作，质量控制的难度大。除了价格之外，质量与交货期也是房地产企业采购部门应考虑的两大重要因素。但在传统的采购模式下，由于采购方很难参与供应商的生产组织过程和有关质量控制活动，这种缺乏合作的质量控制，易造成采购部门对采购物品的质量控制只能通过事后把关的办法，质量控制难度增加。（3）供应商响应企业需求迟钝。由于供应商和房地产企业在信息沟通方面缺乏及时的信息反馈，在市场需求发生变化的情况下，房地产企业也不能不能随意改变与供应商已有的订货合同。因此在由于工程项目变更导致需求减少时，会出现库存增加，需求增加时，会出现供不应求。但供需之间对用户需求的响应没有同步进行，供应商缺乏应付需求变化的能力。（4）合作双方是临时的或短时期合作关系，竞争多于合作。目前，房地产企业与供应商两者的关系大多是临时性的或者是短时性的合作，而且竞争多于合作。很多时间消耗在解决日常问题上，没有更多的时间用来做长期性预测与计划工作，致使采购流程中增加了许多不确定性。另外，现有采购流程存在以下问题：物资采购运作不透明，“暗箱”操作，以次充好，以少报多，抬高进价，加大成本“吃回扣”；伪造进货发票，虚列进货，涂改原始凭证，虚报冒领采购费用等。
三、加强房地产企业物资采购管理的对策
1．采用集中采购模式。集中采购是指采购行为相对集中，但实际送货却不一定是集中的，送货是根据工程进度分批进行的。一般，采用集中采购模式的采购过程如下：（1）工程部根据现场施工的计划和实际需要，向公司采购部提出用料需求计划；（2）采购部门在企业合格供应商名录中通过一系列的询价过程，选中供应商，再通过传真等手段向供应商发出订单。供应商收到订单之后，准备货源；（3）供应商可直接和项目工程部联系，根据工程实际需要分期分批将货物运输到施工现场或公司的仓库，公司采购部门会同工程部工程师及施工单位相关人员共同组织验收货物并确认；（4）采购部门、财务部门、工程部门一块实施采购物资的付款计划。通过集中采购，可加大房地产企业在市场进行价格、质量、服务谈判的筹码，提高其在供应链节点上作为核心企业的位置，从而能更好地提高企业的经济效益，提高其抗风险的能力，最大限度降低成本，最终达到效益最大化的目标。
2．加强供应商管理。第一，对企业需用物资要进行科学分类，然后根据不同类别物资和对企业的重要程度、采购的难易程度和可靠程度，选择合适的供应商，同时在签订采购合同前，还应考察供应商的机构与组织基本信息、财务情况、人力资源情况、工作经验等，以确保供应商能符合要求。第二，在合同履行过程中，要注重对供应商质量、价格、服务等方面进行考核，及时更新供应商纪录，以实现对供应商的动态管理。第三，要谨慎地确定未来合作的目标和可能的方案，妥善终止那些一贯不能满足公司要求的供应商的关系。第四，在考核供应商和选择供应商之间建立必需的反馈和联系，形成一个封闭的循环系统，以利于供应商管理水平的不断提高。
3．与供应商建立长期的战略协作伙伴关系。在物资采购中，房地产企业采购部门应与供应商建立战略协作伙伴关系，即：开发商应充分了解承包商的工程进度情况及材料需求计划，并向供应商反馈物资使用情况，使供应商能及时了解项目的采购需求数量、采购产品的技术要求、项目的实施进度等信息；开发商应帮助供应商建立起促进和保证质量的机制，以提高产品质量和性能，降低采购风险，真正实现以“双赢”为目的的战略联盟。
4．推行准时制采购（JIT采购）管理模式。物资采购管理的核心内容是实现准时制采购，即做到数量、时间、地点、价格、来源的五个准确。推广和实施准时制采购，可有效利用社会库存，降低本企业库存，甚至可实现本企业部分物资少库存或零库存的目标，从而最终降低库存资金风险，保证物资供应和企业需求同步化运作。
5．加快物资采购的信息化建设。可积极尝试应用电子商务和ERP等先进的管理系统，实现物流、信息流、资金流的统一。在企业内部应努力搭建集录入、操作、查询、监控等功能为一体的物资采购管理信息网络平台，以实现基础数据一输百用，使各采购环节有机协调和配合起来，从而降低采购风险。目前，BPR（业务流程再造）理论已开始运用于房地产物资采购流程。这种基于信息系统的物资采购再造流程，对采购流程中的几个流程点进行了相关优化重组，即：（1）针对物资需求、采购计划、合同签订增加审批环节。（2）建立大额采购招投标，以控制供应商质量和选择性价比最好的材料及设备。（3）合同签订阶段以单价合同为主要签定形式，以减少因市场价格的调整带来的风险，也避免采购量大于使用量造成采购浪费。（4）不设置库存，采购定货后，物资存放在供应商处，随工程进度及施工单位的要料计划进行提货，按照进度进行结算，随用随提。避免一次性采购量比使用量大的问题。减少库存也降低库存消耗，降低成本。
参考文献
在当今的21世纪，已经不再是企业与企业之间的竞争，而是供应链和供应链之间的竞争，对于市场中的企业来说，哪个企业的供应链整体竞争力比较强，哪个企业就能获得最大的竞争力，特备是对于房地产企业来说更是非常明显。近年来，房地产企业物资的采购、供应和管理都是呈现分散管理的状态，在这种情况下，导致物资的质量、价格以及供应等都不能得到保障。科学合理的采购成本管理能够避免采购和供应之间产生脱节，进而产生物资的浪费和流失[1]。所以说，供应链采购成本管理法在房地产企业中具有非常重要的作用，本文对供应链采购成本管理法在房地产企业的运用进行了分析。
一、房地产企业供应链采购管理存在的问题
(一)缺少对房地产企业内部流程工作的管理
对于房地产企业来说，因为没有认识到采购环节在供应链中的作用，只是将其作为一个辅助的部门，内部之间的部门不能很好的配合，缺少内部流程工作的管理。在房地产企业中，为了能够加强企业内部的管理，建立了部门之间相互监督、相互审批以及相互沟通等，但是这种形式很难提高采购工作的效率，导致出现了非常漫长的采购周期。在房地产企业当中，采购是一个非常敏感的部门，虽然在表面上看来管理非常严格，但是事实上只是多了很多繁琐的手续，而且好降低了工作的效率。如果采用供应链管理的理念，建设透明公开的供应商评价体系，那么就能省去很多的手续。比如，可以要求供应商预留5%的质量保证金，使房地产企业作为强势的买方，在采购货物时，要坚持收到货，并且验货之后再付款，另外，还有一年的保修时间，在合同里面要明确的标识出来，从而促进采购流程的顺利进行。
(二)缺少对物资使用以及库存的管理
首先是物资使用的管理。在房地产企业的物资使用时，经常存在很多的漏洞，一般情况下，物资的使用是根据需求而进行供应的，经常出现积压或者是流失的现象，没有完善的管理制度，也缺少对物资的跟踪管理，不能保证物资的准确使用和及时查询，因此，导致物资的使用比较混乱和复杂;其次是缺少科学有效的库存控制和管理。在房地产企业的供应链中，物资流动和信息流动没有标准化的管理和规范，随意性比较强，缺少科学有效的库存控制和管理方法，只是按照以往的经验来进行物资的采购，不管是采购时间还是采购数量，都存在很大的盲目性。
(三)采购部门与供应商之间关系比较复杂
在房地产企业当中，因为没有科学完善的供应商准入制度，缺少健全的市场机制和市场秩序，在这种情况下，一些生产规模比较小、生产能力不是很足、技术水平落后以及服务不到位的供应商就会趁机侵入。而这些供应商会受到企业政策调整、技术加快以及市场价格的调动等外部因素的影响，从而造成各种形式的风险，而且还缺少应对风险的措施，导致出现违约行为、恶意欺骗行为以及违法犯罪行为等。另外，还有一些供应商不能按时履行合同，或者存在提供的产品质量得不到保证、技术性能不符合要求、售后服务跟不上以及技术指导不到位等问题，导致采购部门和供应商之间的关系逐渐复杂，影响房地产企业的采购工作[2]。
(四)缺少对采购环节的管理
在进行房地产企业物资的采购过程中，一些供应商经常对采购人员进行行贿，从而影响对采购环节的管理，导致采购的物品不能符合标准质量，缺少对供应商公平系统的评价。另外，因为没有充分重视和供应商之间的伙伴关系，所以缺少完善的评价系统，在进行物资的采购时，只能通过搜集的资料来判断供应商，其中供应商的信息不能达到十分准确，再有，还能通过和以往的经验来进行供应商的选择，从而使采购人员在采购时失去了主动性，影响交货的速度和质量，导致缺少完善的采购过程管理。房地产企业为了促进采购环节的管理，制定了非常复杂的管理制度，致使在进行沟通时需要花费大量的时间，进而错过了采购的最佳时机，使采购工作的效率得不到保障，延长采购的时间。
二、供应链采购成本管理法在房地产企业中的运用
(一)增强采购部门和房地产企业中各个部门之间的关系
对于房地产企业来说，在进行供应链采购成本管理时，要想实现企业的最大利益，加强采购部门和房地产企业中其他部门的关系是非常重要和必要的，这样不仅利于采购过程中信息的传递，还能降低各个部门之间相互抱怨、相互不理解的状态，能够加强部门之间的沟通。通过各个部门之间的交流和沟通，能够充分保证采购的质量和价格，不仅使采购的物品实现物美价廉，还能为房地产企业带来最大的经济效益。采购部门和财务部门合作，能够及时为财务部门提供资金的应付以及预付的情况，而且财务部门正常的支出非常利于房地产企业和供应商之间良好关系的建立。
(二)加强对房地产企业采购成本的管理
在进行房地产企业物资的采购时，一定要重视编制采购计划，明确这次采购是否非常重要，怎样采购，采购的物品是什么以及采购的时间和数量等，最重要的是选择那个供应商，只有明确上述问题，在采购过程中才能做到心中有数，根据形势的变化而变化。另外，在采购过程中还应该科学合理的选择供应商，并且与之建立长期的合作关系，详细了解供应商各方面的信息，掌握供应商的最新动态，根据企业需要的物品和形势来制定采购的措施，保证采购的科学性和合理性。而且还要做好采购文档的制定和管理工作，进而了解采购的现状和未来趋势，积极培养出一支高素质的采购队伍，从而提高房地产企业采购工作的质量，保证供应链采购的成本[3]。
(三)增强供应链上下游之间关系的管理
在进行房地产企业供应链采购成本管理时，要加强供应链上下游之间的关系，也就是房地产企业和供应商之间的关系，一定要采用正确的供应商策略，从而降低房地产企业的供应链成本。比如，可以和核心的供应商建立长期的合作关系，制定出相应的供应措施，在节约交易成本的基础上，使供应商为房地产企业提供个性化的服务。要想加强供应链上下游之间的关系，一定要对价值链进行详细的分析，明确在采购过程中消费多少了资源，如何实现这些资源价值的转移，通过分析资源的耗费，不仅加强了供应链上下游之间的关系，还增强了房地产企业的经济效益。
结束语：
综上所述，供应链采购成本管理法在房地产企业中是一种非常新型的管理方式，它不仅能够节省房地产企业供应链采购成本，还能提高房地产企业在市场中的竞争力，另外，还体现了供应链采购管理的价值。但是目前的研究方法和理论还不是特别的完善，仍然需要进一步的改进和纠正，从而促进房地产企业供应链采购成本管理的质量。
关键词：小型房地产企业采购建筑管理
中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号：
改革开放以来，房地产开发是市场经济最活跃的元素。随着改革的进一步深入，人民生活品质的提升，国家各种政策和管理的逐步完善，企业面临着巨大的竞争压力。
20多年来，随着企业改制和经营责任的转变，大量小型房地产开发企业，由于受到开发环境、人力资源和资金成本等因素的制约，为更好地生存和发展，应从公司自身管理出发，寻找符合社会进步和事物发展的客观规律，从思路上转变和制度上规范，从粗犷式经营型管理转化为精细化的制度型管理。
1小型房地产开发企业建筑施工项目的采购内涵
房地产开发企业的采购也属于采购范畴，但是又区别于一般意义上的采购。绝大多数房地产开发企业，在实际运作过程中，一直都将属于采购范畴的工作内容分散于诸如前期、计划、工程、材料等部门。从某种意义上来说，一般房地产开发企业所谓的采购是取用了采购含意中的部分内容。从管理和实际操作的过程来讲，会带来工作职能不清，工作范围重叠，工作过程推诿，工作效率降低等不利因素。
1.1采购的定义。
采购是指通过交换获取物料和服务的购买行为，为企业经营在合适的时间、地点、价格获取质量、数量合适的资源。
采购的目标是“为企业经营获取质量、数量合适的资源”；采购的手段是“通过在合适的时间、地点、价格进行交换”。本文研究的采购管理，将针对“采购的手段”进行探讨。
1.2房地产企业采购的现状。（岗位和职能）
由于我国社会发展的特殊性，绝大多数房地产企业脱胎于国有企业或事业单位。岗位的职能设置往往对应于政府管理部门。
在工作职能上，仅对实物的购买作为采购工作的主要目标；或局限于物料的获取，即建筑材料的购置。对于服务性资料和商品的获取，很多企业都未纳入采购管理，而将其功能分置于前期、计划等部门，完成诸如土地获取，工程设计、施工队伍的选择等。
这种采购方式是在我国改革开放初期，以计划经济为主的情况下，适应当时的供需渠道和工作方式页而产生的。
1.3小型房地产开发企业建筑施工项目采购的范畴。
实物物料的购买和服务的获取都是采购行为，都应纳入采购管理的范畴。
随着时代的进步，社会的发展，政府工作思路的转变以及企业的改制、上市和重组等变化，原先很多政府计划经济的工作方式，也逐渐转变为市场经济行为。这就要求房地产企业的经济活动，也要适应市场经济，符合市场运作的客观规律，只有这样才能在市场大潮中更好地生存和发展。
首先，实物物料和服务都是商品，都具备商品的价值和交换价值，体现了商品的劳动二重性。其次，它们的有偿获取，都计划能为房地产企业带来利润。它们具备相同的价值属性。第三，它们可以通过相同或近似的方式获得，诸如拍卖、招投标等，这也都属于商品购买的形式。第四，它们的采购过程，其实也是经济合约的成立和履行过程。经过购买前的询价，成立合约，履行合约和支付报酬，完成合约等步骤来进行。第五，它们都可以通过统一的管理制度和工作流程来规范和完成。第六，它们都需要经过相同的评估、审核阶段，都可以建立相同性质的全过程的管理档案。
由于土地资源对房地产企业有着非常特殊的重要性，它的获取会由企业的决策部门直接制定方案和落实，一般不将其列入房地产企业采购管理范畴。
1.4小型房地产开发企业建筑施工项目采购的本质。
就是对在房地产开发全过程中，所有涉及到的设计、施工和建筑材料供应单位，进行质量、价格和履约时间的比较，以达到最优化过程这一目标。
能向房地产企业提供满足其需求的建设服务和建材供应；
通过合适的方法采购，使每一笔资金都获得最大化的价值；
进行精确地计划安排，使每一次提供的建设服务和建筑材料都能准时到位；
与相关部门密切合作，保证房地产开发建设体系的顺利运作；
在组织、人员、制度和流程方面提供管理上的保障，为采购服务。
1.5房地产企业采购的目标。
最终目标就是，用最优惠的成本，保证房地产企业建设项目及时、保质地完成计划进度，并顺利实现销售。
这一最终目标，是由完成一系列各项分列的采购任务来实现的。如各种施工队伍的选定，各类材料的购买，以及保障它们的质量符合设计要求，保证他们能准时进入施工现场等。
2小型房地产开发企业建筑施工项目采购管理
房地产企业的采购管理就是企业的管理者有效地利用人力、物力、财力、信息等资源，并通过决策、计划、组织、领导、激励和控制等职能，协调团队的活动，达到获取高质、价优和准时的建筑施工服务或建筑材料供应的管理过程。
2.1制度、流程管理
制定完善的管理制度、精细的管理流程和严格的监督审核机制是保证工程项目按时完成的前提条件。
2.1.1健全的组织机构
小型房地产开发企业，采购资金在开发成本中所占比例较高，且由于人力资源匮乏，采购工作应使用直线制的组织形式，明确归属最高管理者直接管辖。并做好岗位和权限的设置，制订详细的部门职责、岗位说明书与权责划分表，建立严格的监督、审核审批机制和有效的绩效考核措施。
2.1.2明确的管理制度
制订、执行管理制度，是完成任务的重要保障。明确的管理制度是企业采购运作的行为准则。
2.1.3精细的管理流程
业务流程就是把一件工作的作业项目或工作环节清晰地表述出来的程序，重点是做好WBS（工作任务解构）。
2.1.4严格的监督、审核审批机制
企业的采购，根本上体现为人与人之间的交涉行为。实施严格的监督、审核审批机制，才能尽量减少营私舞弊等恶劣事件的发生。
2.1.5科学的绩效考核
科学有效的绩效考核，是发挥员工主观能动性的强大武器，是采购行为充满活力的有力保证，是采购业绩获得提高的关键因素。
2.2计划管理
2.2.1了解政策、掌握规范。
房地产采购管理方面必须严格执行国家规定的相关政策法规。供货商必须具备相应的资质。各种建材必须要实行质量备案，进场也必须由相关单位确认。
2.2.2制定采购规则和模式。
制定采购规则和内容；确定采购模式。
2.2.3掌握进度、编制和申报采购计划
熟悉工程的进度要求，掌握现场的施工进度，提前编制和申报采购计划，展开相应的采购工作。
2.3价格、成本、合约管理
2.3.1看懂预算、了解产品
需要初步具备预算员的能力，了解各种预算和报价清单。能否参照定额，参照那种定额，独立费的确定等都会直接影响到价格和成本。
价值链管理已经成为现代企业管理的重要手段，价值链分析为企业降低成本、提高效率、优化顾客服务提供了依据和保障。房地产企业的管理同样可以运用价值链管理的思想。房地产开发企业运营可以用价值链管理的基本流程来分析，房地产企业价值链主要包括项目可行性分析、工程物资、工程施工、项目营销及物业管理等活动。根据房地产企业的基本业务流程构建房地产开发企业的运营价值链，并根据业务性质识别出能够开发并保持房地产企业竞争优势起的关键环节，并针对关键的价值活动环节，提出保持中小房地产开发企业竞争优势的途径。
二、中小型房地产开发企业价值链构成及价值活动分析
中小型房地产开发企业价值链将企业的生产活动分为基本活动和支持性活动两大类，其中基本活动是指生产经营的实质性活动，支持性活动主要是支持基本价值活动且内部之间又相互支持的活动。
1、基本价值活动
（1）内部后勤：内部后勤主要指房地产开发企业对开发项目的市场调研，在权衡市场整体情况的基础上分析项目的可行性、可进入性、可盈利性并制定开发方案，并从土地出让方取得土地使用权。
（2）生产经营：生产经营即项目的建设阶段，是投入项目所需的各种要素（包括土地、人力、资金、设备、工程物资）以生产最终商品房的过程。生产经营阶段的管理对于房地产产品的质量起到决定作用，是企业形成核心竞争优势的关键阶段。
（3）外部后勤：当项目建设进入即将完工时期，企业可以着手准备商品房的预售，这一时期可以进行项目宣传、申请预售许可、确定预售方式、准备预售合同、确定按揭银行、等一系列准备工作。
（4）市场营销：市场营销包括市场宣传、产品定价、以及确定销售渠道。市场营销能力是中小房地产重要的价值增值环节将决定企业的获利空间，并对企业形象塑造具有重要影响。
（5）物业管理：物业管理是房地产企业价值链基本活动中的服务活动，物业管理也是房地产产品价值的一部分，实质上是对商品房从建成到使用过程进行综合性的管理，其主要目的是为了使房地产产品的整体功能得以实以满足业主的使用需求，物业管理活动能提高业主的满意度并获得业主的认同进而提高了企业的市场声誉。
2、辅助价值活动
（1）采购管理：采购管理工作既包括工程物资的采购也包括其他所需资源的采购及管理。房地产开发企业工程物资采购费用占到工程造价的比率较高，因此对于采购过程的有效管理对于降低开发成本具有重要的意义。
（2）技术开发：技术开发包括生产性技术开发和非生产性技术开发，技术开发对企业形成核心竞争优势十分关键，房地产企业的技术开发活动主要体现在：项目可行性分析技术，工程规划技术、建筑工程设计、营销资源整合技术，市场综合分析技术、物业管理信息系统技术、客户信息系统。技术的开发不仅与最终产品的形成直接相关，而且支持企业的全部业务流程，是企业竞争优势的关键。
（3）人力资源管理：房地产开发企业人力资源管理活动指企业职工的招聘、录用、培训、激励、提拔、退休等各项人力资源管理活动。人力资源是现代企业的核心资源。加强企业人力资源管理，保持企业人力资源的稳定、高效率影响着企业的竞争实力。
（4）企业基础设施：企业的基础设施指企业的组织机构设置、企业的行为、企业的规章制度、管理者的领导风格、企业的控制系统及企业文化等要素。企业的基础设施与其他三类支持性活动不同，企业基础设施用来支持整个价值链的有效运行。
三、基于价值链管理提升中小房地产企业竞争优势
基于中小房地产企业经营业务流程及对中小房地产开发企业的价值链及价值活动分析，构建中小房地产企业价值链动态耦合机制。
基于对中小房地产企业价值链动态耦合机制及关键业务流程的分析，提出以下优化中小房地产企业价值链的基本途径。
1、重新构造中小房地产企业价值链
中小房地产企业由于规模相对较小可以采取更灵活、更具效率的方式来进行业务活动。优化采购、设计、施工、销售、物业管理等业务流程，改变企业产品的成本构成，可以显著降低企业产品成本，以获得成本优势。此外，保持上下游价值链的高效率运行也是获得竞争优势的关键，当上下游价值活动对于企业成本影响较大时，控制价值活动的效率更重要。
2、建立战略联盟
中小房地产企业由于规模及资源限制无法与大企业开展更广泛的竞争，通过建立战略联盟可以存进企业技术创新、避免孤军奋战所带来的经营风险并可以减少联盟内部企业之间的竞争以实现资源优势互补共同开发新的市场。
3、实施以顾客为导向的全程营销模式
中小房地产企业应以全程营销模式为导向在项目开展实施的全过程都注重客户效应，以提升客户对于企业及产品的认同感，实现差异化，提升企业市场形象。在实现全程营销过程中要以顾客满意为标准，以提升顾客效用价值为目标。通过建立便利的销售渠道，简化顾客购买流程给予顾客便利；通过提供人性化的物业管理以最大化顾客的价值感知。
关键字： 成本管理；现状；问题；对策
1、我国房地产企业成本管理现状
1）成本管理只限于对项目建造过程的成本降低
长期以来，房地产企业对成本的管理只限于生产领域， 而忽略了对产品设计阶段成本、设备采购成本、营销成本、配套阶段成本的控制。实际上工程项目设计的合理性在很大程度上已确立了项目建安成本的高低。
2）没有形成一套有效的成本控制体系
现阶段大量的房地产企业没有形成一套责任预算、责任核算和责任分析的管理体系， 没有与房地产企业经济责任制度密切结合。监督体系也很不完善，很多房地产企业的监督机构少，并且名存实亡，不能达到有效地监督。
3）没有充分应用先进的信息技术
随着现代信息技术的逐渐普及，加快了房地产企业建立现代信息管理系统的进程。现代房地产企业中在很多方面，如人力资源管理、物资管理等方面都充分利用信息技术。但在传统房地产企业制造成本管理模式中， 运用先进的信息技术方面存在明显不足， 阻碍了房地产企业制造成本管理的发展。
2、上海宝华房地产公司成本管理中存在的问题
1）在建项目忽视成本的管理
成立项目公司，推行法人制度，也会经常出现这样的问题，企业集团虽重视成本但有时也鞭长莫及。项目公司往往注重项目销售，及时完工交房，而忽视主体建设工程成本、配套工程成本等，诚然，当前房价高启，建安成本仅是房价销售的一小部份，但也不应偏面只看重效益，而不顾成本，至少应效益成本兼顾，达到成本效益最优化。
2）成本管理认识上存在误区
长期以来，企业的成本管理存在认识上的误区，认为企业成本管理是财务部门责任，有些工程项目经理更简单地将项目成本管理的责任归于项目成本管理主管或财务人员。其结果是技术人员只负责技术和工程质量，工程组织人员只负责施工生产和工程进度。这样表面上看起来分工明确、职责清晰，各司其职，唯独没有了成本管理责任。如果技术人员为了保证工程质量，设计功能过剩，采用了可行但不经济的技术措施，必然会使成本增大。由此可见，不走出这个认识上的误区，就不可能搞好生产成本管理。
3）没有形成一套完善的责权利相结合的成本管理体制
任何管理活动，都应建立责权利相结合的管理体制才能取得成效，成本管理也不例外。企业成本管理只有坚持权责利相结合的原则，做到奖罚分明，才能有效控制或降低成本。
3、上海宝华房地产公司成本管理的对策
1）树立成本意识，加强全面成本控制
人员素质、技能是房地产企业发展的核心因素。打造以人为本的房地产企业文化，培养员工成本意识，是形成房地产企业内部员工自主参与管理的关键。加强成本管理，首先房地产企业领导必须强化成本管理意识，高度重视成本管理工作，把成本管理工作落到实处，调动全体员工的积极性和主动性。其次，还应培养专业成本管理人员。成本管理人员应结合房地产企业的生产流程和组织特点，对比同行业先进的成本管理方案，通过项目后评估等，不断发现自身问题，并加强完善成本控制。从财务部门、总师室、商务部、项目公司、配套部、销售公司、物业部门、建筑装饰公司根据每个项目的特点，编制组织方案，实施方案，并由此制定相应的成本预算。每位职工应根据部门相应的目标成本，从身边的小事做起减少不必要的浪费，精益求精，只有这样才能抓出成效来。
2）建立有效的成本管理体制
房地产企业应立足于宏观与微观环境，建立并逐步完善成本管理体系。房地产企业要搞好项目成本管理工作和提高项目成本管理水平，要做好项目成本预测工作，设立项目成本目标，对已完项目的后评估，及与同行业项目的比较，通过科学的方法加以归纳总结，对予好的方法和成本加以推广。根据已有项目的经验，选择最有效的成本决策，然后根据成本决策的具体内容，编制成本计划，作为成本控制的依据。组织成本核算工作，同时加强成本审核监督，建立健全成本核算制度，提高房地产企业整体成本管理水平。
3）实施战略采购控制成本
采购作为房地产企业生产经营的第一道工序，是房地产企业成功进行成本控制的第一道关口。目前在房地产企业采购管理中存在很多问题，例如采购环节中的人为欺诈行为屡见不鲜，采购的价格和质量也直接影响着产品成本和品质等。要想降低房地产企业成本，使房地产企业有效适应外部持续变化的环境，应做到“择优，择近，择廉”的采购原则。不仅要了解房地产企业自身的价值链，还要了解整个社会的价值链。可根据房地产企业的情况采取诸如集中采购、扩大供应商基础、优化采购流程和方式等方法实施战略采购控制项目成本。
4）优化营销成本
营销在任何一个房地产企业都占有重要地位，一个房地产企业要使生产的产品转化为价值，就必须把自己的东西卖出去，从而获取利润。房地产企业为了多销售产品，心然要在营销上大花功夫，例如广告宣传，为树立房地产企业良好的公众形象对外进行捐赠等等，这些都是无法避免的。但是营销成本高低同销售收入并不一定成正比，房地产企业可以对营销成本进行良好的优化，使得在营销成本降低的同时，销售收入却增长。房地产企业营销中的成本优化控制是多方面的，如广告方式控制，样板房规模控制，服务设施控制和产品设备寿命周期控制等。
5）降低营造成本
降低运营成本可以从以下几个方面考虑：（1）通过员工的培训，提高员工的素质和管理水平，提高管理效率和人工成本。（2）通过提高销售预测能力及市场定位，提高产品适应市场，及时销售，降低库存，节约营销成本。（3）通过优化业务流程达到房地产企业内部业务优化，从而降低整体的运营管理费用。（4）通过采用生产外包、电子商务、信息化系统、战略合作等先进的策略和技术来提高运作效率，降低运营成本。
6）先进技术及工艺的运用和创新降低成本
房地产企业成本管理与工艺技术相匹配，追求成本管理的现代化和工艺技术的先进性。房地产企业制造成本管理要与技术管理统一，降低成本不仅需要用经济方法来管理，更需要先进的科学技术来推动和保证。这是因为技术与经济之间存在着相互制约、相互依存和相互促进的辨证关系。实践证明，一项新技术、新发明的运用所产生的项目成本竞争力远比我们通过内部挖潜带来的竞争优势大得多。所以，如果房地产企业能不断的进行技术改进和创新，再结合传统的挖潜优势，双管齐下，必能大大降低产品成本。
4、结束语
综上所述，我认为基本建立起了系统的成本管理体系，基本形成了最基础的成本控制管理流程与成本控制制度。形成了目标成本预警机制、事前控制、事中控制、事后反馈以及责任与激励方面管理机制。其次通过全面预算成本管理控制，形成了清晰的成本结构，并从集团公司的战略高度对成本结构进行价值工程、成本效益、全寿命费用分析等，剔除过剩功能，优化成本结构，使成本更趋合理，且形成成本控制的良性循环。最后，企业通过高效的管理，有效的成本控制，成为企业核心的竞争力。在房产企业林立，市场竞争激烈的今天，使企业更在竞争中发展壮大。
参考文献：
[1].曾汉文，“浅析房地产企业集团预算管理的实施方案”，《中国总会计师》，2009年05期，P51
关键词 “营改增” 房地产企业 税务风险 风险防范
近年来，我国一直进行营改增的税制改革。房地产行业的营改增成为增值税税制改革的最后一步，亦是至关重要的一步，房地产行业营改增后，增值税正式形成环环相扣的完整的链条。在营改增的背景下，房地产行业相应的税务风险也随之而来，如果处理不好会给企业带来严重的损失，因此有效地进行风险防范可以减少房地产企业的税务成本，使房地产企业能够健康稳定地发展。
一、营改增背景下，房地产企业存在的税务风险
（一）对企业税负的影响
营改增税制改革使很多房地产企业的税负控制面临着很大的挑战。根据有关调查得知，在进行了营改增以后，有效地减少了重复征税、漏税的情况，使企业的税负得到了降低。但是由于应交增值税等于销项税减进项税，企业增值税税负的高低除了与销项税的多少有关，还主要取决于可抵扣的进项的多少。而作为房地产企业，往往存在高额的融资费用和大量的规划费、大环境配套费等行政事业收费项目，前者是即使取得了增值税专票，亦不能作为可抵扣的进项，后者则不可能取得增值税专票，抵扣更无从谈起。因此，作为房地产企业，营改增以后，其成本中可取得可抵扣进项的比率远低于其他行业，如何控制企业的税负成为当务之急。
（二）增加了财务核算的难度
营改增税制改革加大房地产企业的财务工作人员的工作的难度。由于增值税相关的财务核算远较营业税复杂，如营业税是价内税，而增值税是价外税；营业税仅根据收入金额计算即可，而增值税需根据收入金额计算出销项，再抵扣进项才最终得出应交税金；同时，财务人员还需关注进项的认证时间限制以及需甄别哪些进项不能抵扣或者需要转出。这些都加大了财务人员的工作难度，如果不熟悉相关的税法法规，不熟悉相关的会计核算，极容易带来税务风险，给企业造成经济损失。
（三）加大了发票管理的难度
营改增税制改革给房地产企业的发票管理加大了难度。相对而言，由于营业税不能在下一环节抵扣，管理相对比较宽松。而对于增值税发票，特别是增值税专用发票的管理，我国相关的法律法规规定要严厉得多。根据我国相关的法律规定，虚开、伪造、代开、非法购买增值税专用发票等行为甚至会受到无期徒刑等严重的刑事处罚。在营改增的背景下，将会对发票上述一系列的问题进行严格的整顿，有效地治理代开、伪造增值税发票等现象。房地产行业之前长期开具营业税的发票，缺乏增值税票管理的经验，而且，房地产行业发票的票面金额较大，更加大了房地产企业对增值税票管理的难度。营改增后，房地产企业面临着如何规范开具发票和取得发票的难题。
（四）对企业业务流程管理的影响
营改增税制改革对房地产企业的业务流程管理提出了新的挑战。由于营改增前，房地产企业缴多少营业税仅与销售部门的销售行为有关，而营改增后，缴多少增值税除了与销售部门的销售行为有关，与采购部门的采购行为也息息相关。采购部门怎样签采购合同，能取得多少进项发票，这些都是房地产企业在营改增后面临的新课题。此外，整个房地产企业采用怎样一个经营模式去开发一个项目也会影响应交的增值税，对房地产企业整个业务流程的重新规划亦应提上日程。
二、营改增背景下，房地产企业税务风险防范的措施
（一）制定税务风险防范机制
房地产企业应该根据自身的实际情况，制定税务风险防范与预警机制，随时关注企业的税务风险，一旦检测出企业将会出现的税务风险就及时进行解决，有效地减少企业的损失，稳固企业的发展。定期组织相关人员对税收负担率进行整理与分析，做出及时有效的评估，然后根据评估结果制定出相应的税负变化表，以随时监控企业的税负情况，为企业的发展保驾护航。
（二）做好税收筹划工作
面对营改增后房地产企业税负增加的压力，房地产企业必须做好税务筹划工作。针对房地产行业的特殊情况，国家推出了一系列过渡政策，如房地产老项目可以自行选择采用一般计税方法还是简易计税方法来计缴增值税，房地产企业要根据自己的实际情况选择适当的方法。对于房地产的新项目，同样有税务筹划的空间，例如，我们可以考虑是采取建筑商包工包料的方式还是甲供材的方式来开发一个项目。通过税务筹划，尽量将企业的增值税税负控制在一个合理的区间。
（三）加强与增值税相关的全员培训
由于营改增增加了财务核算的复杂性和发票管理的难度，迫切需要对财务人员进行相关的业务培训，使其及时掌握税制的变化以及相应的核算方法，提高其业务水平以加强财务核算工作，规避漏报、错报增值税的税务风险，提供其思想认识以加强增值税专用发票的管理，切实杜绝虚开、代开增值税发票等带来的税务风险。
由于增值税税务风险的控制，需要各个部门的协同配合，关于营改增相关的培训不仅仅是针对财务人员的培训，而应该是一个全员的培训。通过全员培训，让房地产企业的决策层高度重视营改增带来的机遇和挑战，从企业战略的高度调整业务流程，乃至组织架构以应对营改增可能带来的税务风险，协调其他部门支持财务部门为规避相关税务风险所统筹的新举措。通过全员培训，让销售部门、采购部门、工程部门等认识到控制税务风险与其息息相关，特别是工程采购部门，如何配合公司的税务筹划，如何取得合法有效的增值税专票，成为房地产企业控制增值税税负的重中之重。
（四）理顺与增值税相关的业务流程
营改增税制改革以后，房地产企业面临计税方法、会计核算、税控风险点等的一系列变化，这就要求房地产企业要理顺与增值税相关的业务流程，改进相关的组织结构，进而有效地控制税务风险。
业务流程方面，从供应商的选择到合同管理都必须因应增值税的特点进行调整。选择供应商时，要尽量选择具有一般纳税人资质的单位进行合作，对那些小规模纳税人的合作单位，可争取让其提供税局代开的增值税专用发票（可抵扣3%），并与其商议适当降低价格。同时，必须加强合同特别是采购工程合同的管理，务必做到合同名称、单位名称与发票名称一致，并将“需提供增值税专用发票”的涉税条款加到合同中。
组织架构调整方面，由于人力成本不是增值税的可抵扣项目，可以考虑将部分业务功能外包来取得可抵扣的增值税进项。例如，可以将销售业务委托给房地产中介公司，将应支付销售人员的工资奖励转换成应支付房地产中介公司的费、咨询费，从而将不可抵扣的销售人员人力成本变成了可抵扣的项目。同样，可以将工程造价审核委托给工程造价审核的中介机构，从而减少工程部人力成本的支出，增加增值税的可抵扣进项。
三、结语
关键词：房地产企业；项目融资；资金管控；对策
中图分类号：F271 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）29-0246-02
资金是企业生存和发展的重要资源，企业的资金管理贯穿于企业发展和经营管理的各个环节。尤其是对于房地产企业而言，作为资金密集型的企业，高效的资金管理能够充分提高资金周转速度，降低企业成本，促进房地产企业经济效益提升。房地产企业是专门从事房地产开发和经营管理活动的企业组织，房地产项目的开发具有投资规模大、投资成本高、资金周转周期长等特点。因此，房地产企业相对于其他企业组织而言，资金管理显得尤为重要，加强房地产企业的项目融资管理和资金管理与控制，对于保证房地产企业经营活动的顺利进行具有重要意义。近年来，房地产项目成为推动我国经济增长的重要项目，房地产项目的投融资问题也日益受到关注，如何加强房地产企业的融资管理，提高房地产企业资金管控水平，促进房地产企业资金管理效益的提升成为房地产企业财务管理的核心内容。研究房地产企业的项目融资和资金管理，旨在提高房地产项目的融资能力，降低房地产企业的融资成本和融资风险，提高房地产企业的资金管理水平，有效地整合房地产企业的资源，提高企业资金使用效益，实现房地产企业整体效益的最大化。
一、房地产企业在项目融资和资金管理方面存在的问题分析
1.房地产融资决策不当
在房地产项目的融资过程中，由于房地产企业缺乏科学的融资决策，造成项目融资出现融资结构不合理的情况，造成企业融资成本过高和引起债务危机的现象。房地产企业针对某一地产开发项目的投资，需要进行融资决策分析，进而确定企业的项目融资的渠道、数量、风险等要素。但是，由于房地产企业缺乏科学的决策分析流程，没有对项目融资决策进行综合的分析和评价，缺乏资深的融资顾问的参与，造成项目融资不够合理和完善，不能够满足房地产项目融资的经济性和安全性要求，造成巨大的融资成本和财务风险。另外，缺乏科学的审批流程和审批制度，也是造成房地产企业融资决策不当的重要原因。
2.房地产融资市场体系不健全，融资效率低
房地产项目在融资的过程中存在多种融资模式，但在实际的运行过程中，我国房地产企业尚未形成多元化的、完善的融资模式。各地的房地产企业的主要融资渠道是银行贷款。单一的融资模式容易造成房地产企业巨大的融资风险。在我国房地产行业的融资体系还不够健全，许多房地产企业在企业的发展过程中存在短视行为，企业过度地依赖于银行贷款，而银行贷款受到国家政策和市场环境的影响，受到宏观经济调控的影响，房地产企业的银行贷款的融资方式严重制约企业的发展。同时，由于缺乏健全的融资市场体系，房地产企业在项目开发的过程中，存在融资成本过高的风险，这严重地制约了房地产企业项目开发资金的有效筹集，给房地产企业带来巨大的财务风险和市场风险。另外，房地产项目在融资的过程中，缺乏对自身情况的分析和估算。对房地产项目的投资规模、融资方式、项目建设的数量、融资的时机等，缺乏充分的考虑，造成房地产项目开发盲目融资的现象，给房地产企业造成潜在的财务风险。
3.房地产企业内部控制水平不高
房地产项目建设是一项投资周期长、投资规模大、投资成本高、面临风险多的项目。因此，房地产企业在项目开发和经营管理的过程中面临多重风险的考验。而当前许多房地产企业由于缺乏科学的风险管理意识，在项目融资和项目资金管控方面存在严重的不足和问题，造成企业存在巨大的风险和危机。房地产企业缺乏健全的内部控制体系，对企业的财务管理风险和融资风险缺乏充分的预警、识别和应对机制。企业缺乏对融资风险和资金管理风险的重视，对变幻莫测的市场环境缺乏冷静的、科学的分析和认识。这造成房地产企业严重的财务风险隐患。最后，房地产企业缺乏健全的内部控制机构，对投资和资金缺乏有效的监督管理职能部门，造成房地产企业的风险。
4.资金管控不严和调度不合理，造成企业财务困境
在房地产企业的项目投资和开发管理过程中，资金管控水平低下，缺乏有效的资金管理制度，影响房地产项目资金管理的效率，可能导致奖金被挪用，侵占，抽逃或者遭受欺诈。另外，房地产企业资金调度的不合理，营运不畅，可能导致企业陷入财务困境或资金冗余。
对项目建设资金的使用缺乏有效的预算管理，房地产项目资金在使用的过程中不能够按照计划进行控制，项目资金在收付过程中缺乏有力的监督和控制，严重影房地产项目开发资金的正常运转，影响和制约项目的进度和项目投资资金的周转，不利于房地产企业的财务安全，影响房地产企业的健康发展。
二、加强房地产企业项目融资和资金管控的措施建议
1.加强房地产企业融资决策分析
科学的融资决策分析，对于提高房地产企业的项目融资水平，降低融资成本和融资风险具有重要意义。房地产企业在进行房地产项目投资之后，应该进行科学的融资决策分析，探讨企业融资的方式、途径，融资成本以及存在的融资风险和债务风险等。企业应该对项目资金的筹集途径进行科学的比较分析，对企业的债务责任和融资规模以及融资期限进行综合的评价分析。从而确定企业的融资目标和融资方案。企业应该充分认识自身的融资能力，提出建设性的融资方案，充分的咨询融资顾问，降低融资风险和融资成本。
2.推进融资渠道创新，实现多元化融资
房地产企业在项目融资过程中多采用银行贷款等信贷融资方式，随着房地产行业的深入发展，例如，地产基金、地产投资专门机构、地产信托、地产专业投资银行等多途径的融资方式得到深入的发展。企业在进行项目融资中应该主动发展多元化的融资，推动房地产企业融资渠道的创新，通过多元化的融资方式，有效地降低企业的融资风险和融资成本，提高房地产企业的融资效率。其次，房地产企业可以通过股权融资的方式获得企业发展资金。房地产企业通过上市发行股票和借壳上市的方式获得资金，这是房地产企业有效的利用资本市场，获得企业发展资金的方式。再次，房地产企业可以通过发行公司债券的方式融资。房地产企业虽然可以利用银行贷款的形式解决短期的资金需求问题，但是无法满足企业长期发展的资金需求。因此，房地产企业可以发行公司债券，为企业筹得建设资金。债券融资是一项稳定的投资方式，能够有效满足公司长期发展的资金需求。债券融资能够有效地降低房地产企业对信贷融资的依赖，改善房地产企业的融资结构。房地产在融资的过程中应该合理地控制企业的资产负债率，保证良好的社会形象，稳步扩张，促进企业健康稳定发展。
3.监督资金使用过程，提高资金使用效率
通过对房地产企业的自有资金、多渠道融资筹得的资金进行合理的组织和安排，制订科学的资金使用计划，提高房地产项目的资金管理水平，加强对房地产建设资金的使用过程的监督，能够有效地提升资金使用效率，避免资金使用中存在的风险因素。在房地产项目的设计、采购、施工阶段的资金使用的过程中，房地产企业应该科学地制订资金使用计划，加强对资金过程的监督和控制，避免资金使用过程中出现浪费和流失的现象，降低资金使用的成本。另外，应该加强对项目建设资金的集中管理。房地产项目的建设资金使用主要流向工程的采购和建设成本中，因此，必须加强对工程材料采购和工程施工过程的资金使用的审批程序监督，严格控制资金的支出，保证资金合理安全的流动。房地产企业的财务部门应该制定滚动的预算计划，加强对资金使用的预算管理，确保资金的合理安全流动。最后，应该加强对项目资金的收入与支付过程的监控。针对房地产项目的运作流程，加强对关键节点的资金流动的监控，建立完善的内部控制制度，完善相关的资金审批、严格用款审批制度，有效防范资金使用风险。
4.完善资金管理制度，保障房地产项目资金安全
房地产企业在进行房地产开发的过程中，由于投资额度较大、投资周期长，项目资金管理存在一定的特殊性和复杂性。因此，必须建立完善的资金管理制度，完善项目资金的保障机制。房地产企业在进行资金管理过程中，应该采用资金集中管理的方式，建立完善的项目工程款项和工程费用的计量、审批、确认以及支付程序。完善房地产项目的资金存取、费用收付制度，加强对资金流动的审批和操作流程的规范，从而保证房地产项目的资金有效管理。提高房地产项目的财务资金计划管理水平。在房地产开发的阶段，应科学地编制项目建设资金使用计划及原材料设备等采购资金计划通过全面的年度和月底资金使用计划的编制，根据实际的工期需要和工程进度需要，科学合理地安排项目资金使用，从而实现科学的房地产项目的资金管理，提高资金管理和使用的效率，保证资金的安全性和稳定性，促进房地产企业财务管理的效率，降低房地产企业的财务风险。
资金对于资本密集型的房地产企业发展而言至关重要，关系房地产企业的投资、开发和战略发展。因此，房地产企业在进行项目立项、土地储备、房地产开发的过程中，需要大量的资金投入。房地产企业的项目融资和资金管理与控制，关系到房地产企业的生存和发展。因此，房地产企业应该建立科学的内部控制体系，实施多元化的融资模式，加强对融资渠道的创新，不断完善企业的财务管理制度，提高对企业资金管理和使用的监控，加强对资金使用的预算管理和内部审计，提高房地产企业的资金使用的效率，保证资金的安全性和可靠性，降低企业的财务风险，促进房地产企业健康持续发展。
参考文献：
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