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关键字:土地 资本化 体制改革 市场
土地资源是有限资源,而人类对土地资源的需求是无止境的,面对有限与无限的对立;只有采取合理、科学的利用方式,走可持续发展的道路,才有可能化解在城市化进程中土地资源的供需较为尖锐的矛盾。这个矛盾如果不采取科学而有效的方法去舒缓和解决,必将影响我国国民经济发展的全局,也必将对我国的现代化发展进程产生严重影响,正是基于这样一种使命感,大家有必要为寻求正确解决问题的路子去尝试、努力和研究。
一、土地资本:市场经济条件下土地的重要属性
广义的土地资本包含了二元性,即它兼具土地的物质形态和价值形态。当土地进人市场流转,在运动过程中实现增值,给所有者带来预期收益的时候,就成为土地资本。本文所阐述的是广义土地资本概念。
土地的资本属性是历史形成的。土地最早是以资源的形态存在的。土地资源成为土地资产需要两个条件:土地能够带来收益是其成为资产的必要条件,而稀缺性又使其具备了成为资产的充分条件。当土地能够带来收益,而且具有稀缺性,从而被人们当作财产占有的时候,土地就由资源转化为资产。从这个意义上说,土地资产是指具有明确的权属关系和排他性,并具有经济价值的土地资源。当土地市场出现(公开或隐性)后,土地资产的各种财产权利在市场中进行交易,并且能够给所有者带来预期收益,产生增值,这时土地资产就转化为土地资本。
土地资本并不是一种独立的土地价值形态,其只有在运动之中土地资本才有存在的空间。在市场经济条件下,土地资产实际上是存量化的土地资本。在土地资源经过土地市场交易,实现了土地资本化的过程。而在交易结束之后,土地资本就以存量形式存在,并且以固定资产的形态成为推动经济增长重要要素。而在运动完成之后,土地资本就以存量也就是土地资产的形式存在。
二、土地资本化:土地市场发展的必然结果
土地资本化过程与土地市场的发展和发育息息相关。土地资本化过程也就是土地资源通过土地市场转变为土地资产的过程。与土地资源和资产不同,土地资本的突出特点是运动性和增值性。也就是土地资本在运动中(即生产并进入市场交易、转让、流动等)并不断改变形态,同时在运动中不断增值。那么,这种土地的改变形态和运动增值的过程,就是土地的资本化过程。土地市场的建立也为土地资源转变为土地资本提供了必要的场所,而土地市场的发展也推动了土地资源的资本化过程。
三、土地资本化是农村土地制度创新的理论工具
所谓资本化,是指任何把资产凭其收益转换成资产的现期市场交换价值的过程。也就是说,当一项能够带来收益的权利能够进入市场流通并进行自由交易的时候,这种权利就被资本化了。土地资本化实际上是地租的资本化,本质上是土地所有权资本化。土地所有权资本化是建立在土地私有制基础上的。但是,在社会主义市场经济条件下,土地私有制是不可能的。尽管我国土地的国家所有是在社会主义建设过程中逐渐形成的,是与计划经济体制相适应的土地归属制度,但是,它仍然是社会主义市场经济条件下基本的土地制度。这是因为土地是天生具有社会性的资源,需要与其相适应的社会所有制。古今中外的经济发展表明,土地的完全私有化,容易导致社会矛盾,引发社会的不稳定。而公有制的基本目的是保障社会平衡、稳定、持续发展,确保人们的基本生存权,尤其在我们这样一个多地少的、农业人口占多数的国度,生存权首先要保障人们有机会获得土地。因此,社会主义市场经济条件下公有制的基础地位决定了我国将长期实行土地的国家所有(和集体所有)。
从理论上讲,出让土地使用权类似于市场经济国家的地上权,而且我国的实际情况决定了出让土地使用权具有更强的独立性。在中国土地使用权人享有土地所有权人通常所具有的一切权利,所不同的是这种权利存在着期限。从物权的角度看,土地使用权是一种直接支配土地的物权,土地使用权人享有的是直接占有、使用土地的权利。土地使用权来源于国家土地所有权,是一种具有较强独立性的他物权。在出让合同有效期间,国家不得任意收回土地使用权和非法干预使用权人的使用,只有基于公益需要才允许国家提前收回土地。在我国,土地使用权几乎具有与所有权相当的权能。土地使用权人不仅可以占有、使用土地,而且可以转让、抵押、出租土地使用权,并具有继承的权能。在我国经济转型期,土地使用权不仅可以随建筑物所有权的转让、抵押、出租而处分,而且可以独立处分,因此,土地使用权成为权利人的一种财产。既然土地所有权资本化是土地所有权主体收益的工具,那么,土地使用权资本化同样也是土地使用权主体收益的工具。
四、基于土地资本属性的土地管理体制改革思路
(一)必须建立土地使用权流转市场体系。这是吸引资本进入农村土地市场的重要手段,符合现有的法律法规,具有现实可能性和可操作性。
(二)统一核算土地资产价值量,并将土地资本化收益纳入国民经济核算体系。以价值量存在的土地资产。是土地资本化的基础和结果。也是土地要素与宏观经济联系的纽带。通过核算价值量的土地资产,不仅可以掌握土地资产自身的变动情况,还可以分析土地资产与国民经济运行的协调程度,为土地政策参与宏观调控提供决策支持
(三)加强对土地金融市场的调控与监管。党的十七大报告提出要“推进金融体制改革,发展各类金融市场,形成多种所有制和多种经营形式、结构合理、功能完善、高效安全的现代金融体系”
(四),规范划拨供地方式,满足保障性住房用地需求。由于土地资源公共性,需要在通过市场供应方式提高土地配置效率的同时,兼顾平等,满足民众平等占有和享受土地资源的要求
参考文献:
关键词：土地管理;经济发展;制度创新
一、我国开发区土地利用与管理现状
(一)开发区基本状况
从较为宽泛的涵义来说，开发区是指根据地方工业发展水平，为繁荣相关区域经济，在一定的地理空间范围内，经政府科学规划、充分论证和严格审批的实行特殊体制机制及政策的开放开发区域，通过集中配置基础设施并制定实施一系列优惠政策，吸引工业企业及相关配套产业向该地域集聚、整合的一种产业空间组织方式，它实际上是在一定地域内的相对聚合所形成的科技－工业综合体。开发区作为一种社会经济现象，是人类从事经济活动的一种区域载体，是随着商品经济和国际贸易、科学技术与国际分工的发展，逐渐形成和发展起来的，在当今世界各国普遍存在。
(二)开发区土地利用与管理特点
开发区作为现代工业的聚集地，是区域产业发展和城市化的有效方式，可以把土地、劳动力、服务等优势要素集聚在一起，形成一定规模，产生集聚辐射和带动效应，成为加速本地工业化、城镇化进程的有效途径，特别是集中体现于土地利用的集约效用，单位面积的资金集聚度和产出率大大高于其他地区。在土地管理范围上，开发区的范围应该是整个开发区的规划范围，含未征用的农业用地。开发区所进行的土地开发利用，主要是指对土地投入一定的资金和劳动力，通过一系列的工程建设等人为措施改变和增加土地使用价值，以提高土地利用的综合效益。
(三)我国开发区土地利用与管理
现状土地利用现状是现阶段人类对土地利用方式和利用程度的综合反映。当前，我国开发区土地利用与管理的总体水平还不高，土地开发模式相对滞后，一些开发区的土地管理体制尚未完全理顺，甚至缺乏统一规划，存在很多自相矛盾之处，土地供应“门槛”过低，政出多门、重复设置、各自为战等土地管理混乱现象仍然比较突出。在实际操作中，开发区建设过多考虑招商引资的功能，将土地作为一种低成本、甚至零成本的资源参与市场要素的配置，各地的开发区都期望通过土地的低成本优势，实现资金和技术的引进，以提高经济的增长速度。
二、我国开发区土地利用与管理存在的问题
(一)开发区土地管理制度宏观失调，规划与布局缺乏科学性，政策导向多元，规模效应、集聚效应未能充分体现在开发区的土地利用过程中。由于缺乏适当的产业规划和政策导向，各开发区不同程度地存在着功能定位不清、结构趋同、土地利用效率不高、财力物力分散、过于封闭而自成一体等弊端。同时，规划编制和实施管理在不同程度上存在欠缺:规划的市场适应性不够，缺少对土地效益的研究和调控缺少科学的人均用地指标和用地结构指导，对土地开发时序的调控手段不足，建筑设计市场管理不完善;开发区内部各产业主体之间关联性不强，用地结构不合理，布局缺乏科学性，规划开发面积过大许多地方政府还违法授予开发区土地审批权，开发区用地未批先用、非法占用、占而不用、违规交易等不法现象十分突出。
(二)开发区设立的相关政策和法规不健全，管理混乱，造成开发区规模过大，开发区总量失控一些开发区设立上过于超前，未将开发区的规划建设与当地的经济发展水平联系起来，缺乏充分论证，占地面积缺乏有效制约;土地管理体制不够顺畅，制度尚不完善。由于开发区种类繁多，且不同的开发区分属不同的部门管理，造成开发区管理分散、政出多门的局面，使开发区土地管理体制不顺，制度难以完善。
(三)低层次、重复性建设多，资金浪费严重，开发区整体土地利用效益有待提高。开发土地用途随意改变，一方面导致耕地等农业用地的大量被占用，影响了国家的耕地保护政策和农民的生产生活;另一方面使工业用地易受暴利驱使，往往转变成房地产开发项目。总的来看，地方政府以土地作为原始资本积累手段直接推动了开发区土地无序扩张，致使开发区供求矛盾严重。一些地方政府为加快区域经济发展，招商引资欲望强烈，建立开发区成为一种招商引资手段，使得开发区出现供过于求趋势，投资上总量不足，各开发区往往陷入过度竞争、恶性循环;土地征用范畴的模糊导致开发区存在扩张用地的原始冲动，土地收益分配机制不顺导致开发区大肆征用土地，地方政府的片面“政绩观”、“发展观”引导其过量供给土地。
三、推进土地管理制度创新，加快开发区科学发展
（一） 科学评价开发区土地资源，加强土地可持续利用。要积极开展对开发区土地资源的科学评价，通过对开发区内的工业用地、商业用地与住宅用地的集约利用状况的调查研究，建立起开发区土地集约利用的量化管理指标，实现对不同类型土地集约利用度的定量认识，挖掘存量土地利用潜力，正确发现和解决存在的问题，为制定开发区土地管理政策提供科学依据，为我国的开发区土地持续利用管理和产业结构提升以及解决农村土地城市化问题探寻科学路径。加强土地资源的可持续利用管理，凭借技术、法律和行政等各种手段，有效协调、规范开发区土地利用类型的结构、比例、空间分布与当地自然特征和经济发展之间的关系，使土地资源充分发挥其生产与环境功能，在积极承载开发区建设发展的同时，达到社会、经济和生态的最佳综合效益，保持土地的生态合理性、经济有效性和社会可接受性。
土地登记在主动监管用地行为上具有明显的特点和优势：
其一，时效性强。土地权利的取得和变更是否能及时得到法律保障，要以是否登记为标志。用地主体必须通过土地登记才能拥有合法的土地产权。只有及时进行土地登记，其土地权益和投资收益才能得到有效保障。土地登记可以借此对用地行为进行现势性监控，在很大程度上避免违法用地行为“生米煮成熟饭”。
其二，针对性强。土地登记直接针对每一宗地的用地行为，较其他管理手段更为直接、具体。每一宗地权利的取得和变更情况是否合法，在土地登记环节可以依据法律法规作出准确的判断，从而克服依靠巡查、举报手段随机发现违法行为的不足。
其三，自我约束性强。权利实体合法和程序行为依法是土地登记的准则，实际操作中有严格规范的权属证明材料和登记程序要求，从根本上限制了土地登记的自由裁量权，保证了土地登记的独立性和公正性。《物权法》第二十一条关于登记赔偿责任的规定，从法律上强化了登记机构的自我约束。土地登记必须依法公平地对待用地行为涉及的各方主体，并对自身作出的登记行为负责。
其四，公开性强。通过土地登记结果的公开查询，可以发挥土地登记的物权公示作用，充分激发土地权利人、利害关系人特别是广大农民的维权意识，发挥社会监督作用。在发生未批先用或“以租代征”等违法用地行为时，土地权利人的自觉抵制和法律保障力可以有效克服“批地闸门堵住了，用地闸门没堵住”的问题。
发挥土地登记在防范土地违法行为中的关口作用，必须改革现行土地登记管理体制，横向上实行“管登分离”，即土地管理和土地登记相分离；纵向上保持土地登记的独立性，实行登记的“垂直管理”，消除用地审批和土地登记同出一门的弊端，排除地方政府的影响，确保登记机关依法独立行使职权，从而更好地制约和监督土地审批机关的审批行为，有效预防土地违法行为。
实行“管登分离”和土地登记的“垂直管理”，需要对现行土地管理体制进行调整。根据《土地管理法》的规定，国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。但我国土地管理的实际配置格局是国有土地所有权由市县政府掌管，土地出让、征收等实际供应由地方政府一手操办。将除土地登记之外的其他国土资源管理职权还归地方政府，改变目前机构和人员管理上的“两张皮”现象，符合国土资源管理工作实际，有利于充分调动国土资源管理部门服务地方经济发展的积极性。同时，以国土资源管理部门现有的土地登记机构为基础，对机构和人员进行重组，实行省以下土地登记机构的垂直管理，省级设立土地登记中心，在市县设立分支机构，其人财物权由省级人民政府统一管理，在确保土地登记机构依法独立行使职权的同时，显化土地登记对地方政府土地管理行为的监督效应。如此改革后，土地登记机构可以直接受理权利人的投诉，避免了过去经常出现的权利人向审批机关投诉其自身审批行为的现象，为权利人提供了更为有效的救济渠道，有利于及时发现和有效查处土地违法行为。
1.前言
土地管理制度是国家为了使土地资源得到最大化的利用、科学合理的调整土地管理而制定管理制度，是一个国家合理使用土地资源的准则与规范。土地管理是政府机构通过行政手段、法律等方式对单位、社会团体的土地资源进行管理的一个过程。
2.中国土地管理制度的现状分析
我国的土地管理制度主要有占地补偿制度、土地登记制度、保护耕地制度、用途管理制度等。现阶段，我国土地方面的主要法律有《土地管理法》，是规范我国土地管理制度的基础性法律，为国内建立土地管理制度起到很大的支撑作用。但目前我国土地管理制度仍然存在一定的问题，主要表现在农村和城市两个方面。
2.1农村土地管理制度方面
2.1.1土地管理制度中的执法问题执法问题是目前国内土地管制度中十分关键性的问题，目前，随着经济的飞速发展，政府为了发展市场经济，提升在市场上的竞争力，对法律法规的重视程度不够，对行政方面的执法力度不够严格，没有按照法律法规的要求和标准行使相应的权利和履行相应的义务，以至于造成执法混乱的局面。
2.1.2制度立法方面的问题突出近年来，在国内的土地管理制度方面，各个地方的政府有权对土地实行征收管理，进而制定相对应的征地补偿机制。但在真正的土地管理工作中，各个地方政府即是土地政策的制定者，同时又是政策的协调者与执行者。尽管很多地方政府的土地所有权归村小组所有，但在实际的土地工作中，村小组已经没有对土地管理的权限，最终难以保障土地被征收者的经济利益。
2.2城市土地管理制度方面
2.2.1缺乏相应的地价机制随着经济市场的不断发展，土地市场逐渐被政府垄断，并且国内的地价制度没有得到足够的完善，缺乏动态的土地调整机制，很难准确的调整基准地价，造成土地制度管理难以适应经济市场的价格波动，导致相关的土地征收部门征收的地价比市场价格要低的多。
2.2.2缺乏完善的土地产权制度《土地管理法》只明确指出，土地归国家所有，任何单位与个人无权占有，土地资源的使用权由国务院代为行使，地方政府没有权利进行干涉。但是，在实际的土地管理过程中，地方政府可以转让土地使用权，并从中获取相应的利润，掌握着真正的土地权使用职能。
2.2.3土地征地制度不合理在《土地管理法》中明确规定了，土地归国家所有，直接由国家实施管理，政府想要征用土地时，国家会给被征收地者相应的经济补偿，但是，在“公共利益”没有明确的情况之下，部分地方政府滥用自己的职权，在征地时，完全没有考虑到经济市场的发展情况，并且地方征收的土地补偿非常低，这就造成在各个地方征收土地的过程中，经常会出现“钉子户”的情况，导致土地征地制度出现不合理。
3.完善我国土地管理制度的具体措施
3.1完善土地的管理制度
我国要想加强土地管理措施，就必须要进一步完善土地管理制度，建立合理土地管理制度，政府部门要以土地市场为核心，增强各个部门之间的合作和交流，并制定相应的土地管理法。我国的土地转让是通过土地协议来开展实施，各个地方的土地交易中心将交易中心的流程简化，这样开发商能够依靠土地合同直接向政府部门领取相应的审批手续，方便了交易商与政府部门的土地管理工作，同时实现土地资源的优化配置，从而构建良好的土地管理制度。
3.2优化我国的土地规划体系
政府部门在构建我国的土地管理制度时，必须先优化土地规划体系，加大对土地执法监督的力度，要学会科学、有效的规划土地，并加强土地规划制度的约束性，在满足社会对土地需求的同时，结合经济市场的发展规律，严格的执行监管机制。同时，要考虑到群众的经济利益，土地管理制度同时要结合国内经济发展的状况，规划合理、科学的土地使用方法。此外，国家要加大对土地规划体系的执法力度，增强执法者的监督工作，使土地执法能够高效的实施，进一步建健全、完善土地规划系统。
3.3完善土地权利体系
相应的部门在进行土地管理过程中，要不断健全土地权利体系，进而约束地方政府的征地行为。国家要保证群众的土地产权清晰、权责明确，必须要保障国家的土地财产权益。但是，在我国目前的土地管理体制中，对农村土地产权并没有明确的规定。在一些实际的土地管理过程中，部分地方政府和企业都一直征占农民的土地，导致很多土地滥用、浪费的现象出现，对农民的经济有一定的影响，因此，国家要不断健全土地权利体系，合理规划土地资源。
3.4改革土地财政税收
我国应该对相应的税收管理单位实施绩效考核，监督政府部门在保护人们的土地资源的同时，也能够提高土地资源的利用率，进而保障人们的经济利益，建立全新的土地财政制度，保障土地财政制度的可持续性发展，避免出现闲置的土地。
关键词：地方国土；管理体制；资源；改革
中图分类号： FF301.2 文献标识码： A 文章编号： 1674-0432（2013）-24-88-1
1 目前我国地方国土资源管理体质改革的现状
一是目前基层国土体制的权利与职责没有得到相对明确的规定，形成了双方都领导的交叉现状，对于国土部门来说虽然赋予了基层国土所一定的权利与职责，但双方之间存在争议的时候往往没办法达成统一意见，导致对整个地方管理产生了一定的混乱。二是对于在基层国土的工作人员来说，他们是由上级机构分派到每个基层进行管理工作的，这对于他们来说其所处的身份具有特殊性，给管理人员增加了很大的心理负担。
2 地方国土资源管理存在的缺陷
2.1 目前管理体制尚不健全
目前的国土管理体系主要由许许多多的乡镇国土资源管理部门共同组成，而对于大大小小的地方国土资源所来说，它们则是我国整体国土资源管理体系中最基础、最前沿的战线。而目前的改革都是单纯地为了改革而改革，并没有真正意义地从实际情况出发，做出切实的行动。在改革潮流中没有出具具有详细明确的举措方案，因此也就更加寸步难行，没有实际的可操作性。就如上文提到的，目前地方的国土管理受到双重交叉的管理，这样非但没有鼓舞大家共同努力的动力，反而造成相互推诿的反面效果。很多地方国土管理部门认为有上级进行交叉管理，那没有办法根据自己的想法进行管辖，便干脆直接以上级的目标工作为核心，全面配合即可，这便造成了地方国土资源所出现推诿、不负责任的现象出现，结果就造成了对整个国土资源管理体系的严重破坏，这是其弊端所在，也大大阻碍了国土资源管理的有效管理与发展。
2.2 对财力、物力、人力方面的分配不均
针对财力、物力的分配方面也存在着严重分布不均的状况。土地收益的多与少是地方城市建设发展的重要源泉，要建设、要发展就离不开土地，对于地方国土资源管理机构来说，对财力、物力方面的分配是导致地方与中央之间的关键所在，地方为了争取得到更多的利益而造成分配不统一，这也大大削弱了国土资源管理的效率，从而产生不良的后果。
2.3 管理干部难以得到发展的机会
在干部选拔过程中，当有职位空缺的时候，没有给予国土资源部门的工作人员一个参选的机会，这对于有志之士来说是一个很大的打击，他们的发展前途也就被扼杀在里面，严重影响了工作人员的工作热情性，阻碍了部门的发展。
2.4 人员基本素质没有统一化发展
对于工作人员来说，他们在工作时仍存在一定的素质不全面、参差不齐的问题，有的甚至相距甚远。而大部分人员的自身素质也存在不统一的情况。首先，不是每个工作人员都有一定的政治涵养，有足够的自觉去了解当今国土资源管理体系的管理形势，也没有积极地吸取新时代的潮流思想，更没有全身心地把自己投入到工作状态里面去，也没有养成时刻把握政治政策标尺的习惯。其次，对于工作人员的文化层面来说，并不是所有的人都拥有一样的学历，不是所有人都有一定的文化底蕴来作支撑。再次，对于地方国土管理人员来说，他们都是通过乡镇干部一层一层选拔推举上来的，对于专业的国土资源管理体制的认识尚且不到位，理论知识也相对滞后，在工作过程中还是会出现一定的负面影响。
3 对地方国土资源管理改革的建议
3.1 加强工作人员之间的沟通交流
对于地方国土管理可以开展定期的人员交流会或指导洽谈会。有组织有规律地整合工作人员进行资源共享，培养出一个具有活力升级的工作氛围，从而为之后更好的开展工作奠定基础。
3.2 保证一定的资金流动、投入
为了地方国土资源管理部门能够与上级更和谐地开展工作，应该保证有一定的资金投入，明确制定出对地方国土资源部门适当的优惠政策，发挥出地方国土资源管理部门的积极性，从而共同有效地切实解决体制中存在的一些问题。
3.3 提高时政意识与政治素质
必须不断加强管理人员的政治素养，让他们跟着时代的趋势发展而不断学习领会，懂得把握贯彻新时代的精神，把握国家对于国土资源管理方面的重要举措。开展一系列培训与教育，端正人员的工作作风，努力培养出一批有纪律有素质的新一代。
3.4 大力发展人们的国土资源意识
切实抓好落实国土资源管理体制的法律法规，积极广泛宣传，不仅让国土管理人员懂得相关法规，还要让广大人民群众也参与到这个行列中去，共同为我国的国土资源管理出力。
参考文献
[1] 田庆昌.对我国现行土地管理体制的思考[J].河南国土资源，2006，（12）.
[2]刘乃军.我国资源价格改革的战略思考[J].价格理论与实践，2007，（5）.
[3] 詹麒.我国资源管理体制的建设与发展[J].江汉论坛，2001，（7）.
关键词：城市，土地资源，管理，问题，机制创新
中图分类号：C93文献标识码： A
前言：改革开放以来，我国经济高速发展，城市数量持续增加，规模不断扩大。多方面因素不仅造成土地这一非可再生资源急剧减少，而且价格也成倍上涨。最近几年，国家又出台了相关土地政策，加强对土地使用的监管，地方发展与土地之间产生了不可避免的矛盾。
一、当前城市土地资源管理存在的问题
伴随着工业、房地产行业、商业、服务业等发展，我国的地方经济对土地的依赖程度有增无减，逐渐形成了一种土地财政经济模式。地方政府依靠“卖地”维持经济发展速度、养活庞大的公务员群体，不健全的政绩考核制度、疏漏松散的监管体系、垄断式的土地市场模式使得“城市土地”陷入了依靠扩张换取增长的怪圈。由此可见，政府掌控的土地资源管理存在着诸多的问题。
1.“双轨制”土地管理滋生众多问题
双轨制土地管理主要是指：第一，按照土地有偿使用制度，对土地资源资产出让、转让进行的管理；第二，沿用原有管理体制，针对划拨使用的土地资源资产所实行的管理机制，这种城市土地资源管理模式在运行过程中产生了以下问题。首先，各利益全体（小群众集体、地方政府、事业单位、企业、个人）等在国家法律之外进行大量的土地隐形交易，导致国有土地资源严重流失。其次，引发土地寻租，滋生腐败。地方政府拥有对土地拥有无可争辩的支配权，领导无论于公于私，都可以通过强制行政力划拨城市土地使用权，整个利益链条中必然产生腐败。最后，造成国家对土地调控的效果不佳。土地管理制度自身存在的问题没有解决，给“上有政策、下有对策”的出现创造了条件。宏观调控被变相的“绑架”，国家难以从市场上获得真实有效的土地信息。
2.城市发展缺乏合理长期规划造成土地资源浪费
城市规划是城市发展的前提条件，科学、合理、正确、长期的规划不仅能够促进城市市容市貌的改变，而且对于改善人们生活环境、协调各个行业的持续发展提供优质条件。国外一些著名的城市，如纽约、伦敦、巴黎等无不是精心规划历经百年而不衰，但是中国的城市规划是在行政干预的基础上完成的：第一，为了提升业绩，地方政府在没有科学论证规划的基础上，盲目的招商引资、大上项目，导致城市土地资源不合理的开发利用，浪费严重；第二，官员的升迁影响城市土地应用，地方领导在位时间较短，主政期间进行规划建设。当其离职时，新领导会原有法案重新规划，这就造成了“你方唱罢我登场”的混乱局面，城市土地资源浪费也是顺理成章。
3.城市土地市场规范不健全
我国的城市土地市场分为三级，一级市场是指国家以土地所有者的身份通过招标、协议、拍卖等方式将土地一定年限的使用权转让给使用者，土地使用者向政府缴纳出让金，有一定的垄断意义；二级市场是指已获得土地使用权的集体、企业或个人直接将土地或在土地上所建的建筑投入市场进行交易；三级市场是指在二级市场的基础上，以房屋产权交易的方式对土地使用权进行支配。国家对城市土地资源总体策略是：拥有控制一级市场，放宽二级、三级市场的管理。由于我国的城市土地资源市场发展不成熟，一级市场带有垄断性，二、三级市场缺乏有效的规范，发展比较混乱。加上近年来我国发地产行业投资火爆，一级市场的土地供应难以满足下游市场的需求。受短期发展利益的刺激，地方政府无形之中放松了对一级市场的管控，造成城市土地使用乱象产生。
4.对土地进行破坏性的开发和利用
有些土地开发商在得到了土地的使用权之后，为了尽快收回其投入的成本，对土地进行肆意使用，过度的对其进行开发和利用，超过了土地本身所能承担的范围这种只顾眼前利益不顾长远利益的做法，对环境造成了极大的破坏，把经济的发展建立在环境的基础上，与我国制定的可持续发展国策是相悖的特别是在目前的情况下，权本位意识浓厚，特权就是行政，在土地的使用权上占得一份位置而广大民众因为弱势地位，在集体中没有很好地维护自己的利益，被排斥在土地的所有权主体之外。
二、城市土地资源管理机制创新建议
从以上几个方面存在的问题可以看出，造成我国城市土地资源紧缺的原因主要在于机制。因此，对现有的城市土地资源管理机制进行改革、创新，是摆脱城市发展困境的关键。
1. 改革城市土地资源管理机制
首先，打破原有的“双轨制”土地使用制度和土地资源管理机制。对当前相对模糊的土地使用方案予以裁撤、合并，创建一元化的土地管理制度，进一步明确实施细则。其次，进行市场调查。根据实际问题加强土地使用立法，扩大法律对土地管理的覆盖范围，避免出现隐形交易。第三，将土地使用纳入政绩考核，责任到人，保证国家宏观调控的实施效力。
2. 借鉴新进经验合理规划城市布局
吸取国外城市规划的先进经验，以我为主、为我所用，切实做好本地区的城市布局工作。在新城开发和旧城改造过程中要树立长期发展目标，根据地方实际需求有条理有步骤的开展项目建设，杜绝盲目性的大拆大建。另外，建立城市土地使用评估机构，赋予该机构否决权利，对地方政府不科学、短视的发展规划进行“过滤”。最后，加强此方面的体制监督、社会举报，让城市土地使用在“公平、公正、公开”的环境下运转。
3. 完善创新城市土地市场规范
根据当前土地三级市场的具体情况，有针对性的设定管理规范。一方面，将土地所有权与使用权进一步的剥离，提高一级市场的市场化程度，打压二、三级市场土地交易乱象；另一方面，创新对二、三级市场的规范管理，将现有规范进行多元化扩展，在适应下游市场发展的同时，增加对其控制力，为国家对城市土地调控、房地产市场改革创造条件。
4.全面提高相关工作人员的素质
土地资源管理是一项庞大而复杂的系统工程，要想实现对土地资源的依法治理，最终依靠的力量还是相关的工作人员目前我国土地资源管理人员的现状是:土地管理专业队伍索质不高，缺乏必要的专业知识和能力，特别是缺乏整体索质高的专业人才土地资源管理是个中介性强的领域，这就要求相关人才必须熟悉这些领域，知道这些专业领域各有什么样的特点，这样工作起来才能更专业，所以土地管理需要那些具备跨行业、多学科和多技术特点的人才加入进来。
5.投资主体应遵循市场规律办事
在目前的土地投资中仍然是政府的投资占据主体地位，民间的投资则相对较少目前在我国迅速发展的是具有中国特色的社会主义市场经济，各个企业应该按照市场的需求来进行投资，而进行了土地投资的企业则应该充分的尊重市场规律，对土地进行科学合理的开发与利用。
三、结语
综上所述，我国城市土地资源紧缺、流失、浪费现象严重，关键在于管理机制问题。只有改革创新原有机制，才能缓解当前城市发展的土地压力，实现可持续发展目标。
参考文献
[1]欧阳平.我国土地资源资产管理主要问题及机制创新[J].特别策划,2010(06).
第一章 农村集体土地所有权的归属
第一条 农村和城市郊区的土地，包括水旱田、坡园地等耕地，热带经济作物、果树、茶园等用地和林地、草地、荒地、水面、滩涂、自留地、自留山和宅基地除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。集体所有的土地依照法律属于农村农民集体所有，由村经济合作社经营和管理。集体土地实行承包经营责任制，村经济合作社是土地承包经营的发包方。社员、专业户和联合体是集体土地承包经营的承包方，只有使用权，没有所有权。
农村农民集体所有的土地已经分别属于村内两个以上农业集体经济组织所有的，可以属于各该农业集体经济组织的农民集体所有。
人民公社时期已明确划归大队所有的土地或者联产承包后已办理合法手续归管理区及其直属厂场使用的土地，应当归管理区劳动群众集体所有。
在人民公社时已划归公社（即现在的乡、镇）的水利工程用地，农业生产基地和近年来乡、镇已办理合法手续的农业和工业用地，属乡、镇劳动群众集体所有。
第二条 乡、镇机关、企业、事业单位和学校所使用的土地、国家设置在农村的国营企事业单位所征用土地，其土地权属归国家所有。
第三条 凡是农村拥有集体土地权属的单位，经过核实权属合法，界址清楚，面貌准确并设置了社区合作经济组织的地方，应当由市、县人民政府登记造册，给土地所有权单位颁发所有权证书，以确认土地所有权的合法性。
集体土地承包后，应当由市、县人民政府给承包者颁发土地使用证，乡、镇人民政府主管农村合作经济经营管理部门应建立土地卡片，加强土地档案的管理。
土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
第四条 农村集体土地的所有者，享有“占用、使用、收益和处分的权利”。但土地占有方不得占有地下矿藏，不得擅自开采；土地经营使用方要遵守国家有关法规，不得擅自进行土地买卖。国家因公共事业的需要，可以依照法律规定对土地实行征用。
第五条 农村集体土地实行承包经营责任制。凡利用集体土地从事农、林、牧、渔业经营的，应当由集体土地所有权的单位进行发包，使用者必须签订承包合同，确定双方的权利与义务，承包土地必须贯彻有偿使用的原则，并通过合同有关条款加以确定。
第六条 加强农村集体土地承包合同管理，依法保障土地所有者和使用者的权利，监督双方履行应尽的义务。集体土地所有者和使用者都有义务保护耕地不受破坏，维护农田水利工程设施。承包者要严格按照合同规定的用途合理利用土地，培养地力，不得丢荒耕地和擅自改变土地用途及地貌，不准在承包地上盖房、葬坟、建砖瓦窑、挖塘、采矿。违者给予经济处罚以至追究法律责任。
第二章 完善农村集体土地承包经营制度
第七条 逐步改进和完善土地承包经营形式。目前我省水旱田、坡园地等耕地采取按人口或人劳比例平均承包的形式可以继续维持，但要注意适当调整连片。原来没有留机动田的村社要注意从因人员“农转非”、去港出国、死亡绝户而余出的田地和丢荒田地收回一部分，适当留足机动田地，以利解决新的人地矛盾和增加集体经济收入。机动田地一般实行一年一包的专业招标承包。有条件的地方也可以实行“两田制”，即口粮田按人口平均承包，责任田专业招标承包。集体开发成片的热作地、林地、果园地、水面、滩涂，可采取专业承包。目前尚未开发的荒山荒地和滩涂，应采取统一规划，联合开发经营或者专业招标的形式承包。
第八条 社区合作经济组织应当根据各类型土地和农林牧副渔各业的特点，合理确定各种土地的承包使用期限。承包期满后，重新发包或者进行调整。我省一九八四年根据中央有关文件精神，对农田耕地的承包期延长至十五年，并规定五年小调整，现在已到调整期，可以在大稳定的前提下根据实际进行小调整。
第九条 逐步实行土地达标承包制度，促使承包者处理好用地与养地的关系。达标承包的内容包括：产量或者产值指标，关键生产措施指标，完成种植计划和上交国家、集体任务指标，农田基础设施建设和保养指标，培养地力指标等。各地可根据具体情况，从简到繁，先易后难，选择部分指标写入承包合同，定期检查督促，并兑现奖罚，达标的奖励资金，可以从集体土地建设基金中提取。罚款应当归入集体土地建设基金。
第十条 逐步促进土地经营使用权流转，发展适度规模经营和集约经营。土地承包经营者因从事第二、三产业或者缺少劳力而无法耕种原承包土地，经发包方同意，可以转包并办理转包手续。
第三章 完善积累机制，搞好土地建设
第十一条 国家、集体和农户对土地建设都负有责任。市、县、乡、镇政府主要负责本地域范围内的农田水利建设和后备土地资源的开发利用，对大、中型农田水利工程进行规划、扶持和组织实施；管理区和村社主要负责小型农田水利基本建设和长期的地力培养；承包户负责培养提高地力及与其承包土地相联系的农田水利设施的保养、维修。
第十二条 把土地建设作为国家农业发展基金投放的重点项目之一。农村社区合作经济组织要从土地承包金或者集体提留，以及集体经营的收入和乡、镇企业补农资金中提取一定数额的资金，作为集体土地建设基金，专门用于土地建设。农村经营管理部门要加强对集体土地建设基金的管理和监督，健全制度，保证专款专用。
第十三条 实行劳动积累工制度。农村劳动力每年每人要完成十至十五个劳动积累工，主要用于农田水利建设，改善生产条件和开发资源，发展集体经济。乡、镇政府、管理区和村经济合作社对劳动积累工要造册登记，定期公布，总结评比。
第十四条 推广有利于培养地力的轮作制度。鼓励施用绿肥，增施农家肥。
第四章 强化农村集体土地管理
第十五条 各级人民政府应当采取措施，保护耕地，维护排灌工程设施，改良土壤，提高地力，防止水土流失，制止荒废、破坏耕地的行为。
国家建设和乡、镇、村建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地，杜绝乱占滥用耕地。
第十六条 防止土地污染，保护农村生态环境。各级人民政府要切实执行环境保护法规，对已造成污染的土地进行治理；对违反环境保护法规而造成土地、水源污染者应依法追究其责任。
