时间：2023-09-25 17:28:10
序论：在您撰写绿化面积计算规范时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
关键词：绿地、集中（公共）绿地
一、前言
随着我国城镇化建设的有力推进，“建设美丽中国，创建社会主义生态文明”已经不只是一句“美丽“的口号。我们正在用实际行动履行这项承诺。在住宅小区规划设计时，我们在做得不仅仅只是注重那栋“画”的四四方方的房子，更注重它的其他配套公建、绿化、消防、交通、停车等设施。城镇住宅小区绿地的布局、绿地率等等是最接近居民、与居民日常生活关系最为密切，住宅小区绿地是老百姓在平常生活直接感受到、享受到品质生活。创建幸福城镇，从“住”开始。则住宅小区竣工后，需要我们测绘工作人员精心测绘，准确计算绿地面积。
二、住宅小区绿地分类
首先，我们充分认识住宅小区内各点绿地的所处位置及功能，我们把城市住宅小区绿地进行分类，这样更能准确计算出住宅小区绿地指标。
住宅小区绿地按绿地的建设位置可分为：地面绿地、地下室、半地下室绿地及屋顶、晒台绿地。住宅小区往往为了交通、消防等需要把一部分地面进行硬化，地面绿地是建在非硬质地面上绿化。建在地下室、半地下室顶绿化，达到一定覆土厚度，便于绿化的种植与养护，可以按一定比例折算成绿地面积。建在屋顶、晒台、阳台上的绿化，住宅小区一般不计入绿地面积。
住宅小区绿地按绿地的功能分可为：集中（公共）绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地。住宅小区集中（公共）绿地是为居民提供活动、休息的场所，有游憩功能，具有一定活动内容和设施绿地，利用率高，要求处于小区适中位置，便于居民前往。宅旁绿地是住宅小区绿化的基础，妥善布置宅旁绿地对整个居住小区住宅建筑起到了装饰、美化的效果，能使植物与建筑景观相得益彰，它一般只供本幢建筑的居民专用不列为公共绿地。公共服务设施所属绿地是指配建的、为小区居民服务和使用的各类设施所属的绿地。道路绿地这里我们狭义指小区道路绿地，其中也包括一定宽度内可计算为绿地的园林铺装、园路。
三、绿地面积计算
在我们实际工作中一般运用测量手段来测出住宅小区用地红线范围内绿地边界线，并计算出绿地面积，绿地面积按绿化用地的平面投影面积进行计算，山丘、坡地不能以表面积计算。计算绿地面积起止线、哪些绿地孰算孰不可算是工作中难点、疑点。特别是建设单位注重住宅小区绿地率是否达标而疏忽集中绿地建设的各项要求。下面根据规范着重阐述集中（公共）绿地计算部分规则。
小区集中（公共）绿地除有前面所述功能外，还要满足不小于1/3的绿地面积在标准的建筑日照阴影线范围之外。带状集中（公共）公共绿地应同时满足宽度不小于8米、面积不小于400平方米。
集中（公共）绿地计算起止界应绿地边界距小区路边1米（包括硬化处理隐形通道边），距房屋外墙脚1.5米。如附图：
集中（公共）绿地内路宽小于等于1.2米园路及园林铺装，花室与游憩设施，可计入绿地面积，但这些总计不能超过30% ，一些园路及铺装为主要入户通道不能计算入绿地面积。至少有三面环绿化的景观水体也可以计入绿地面积。有些集中绿地为地下室、半地下室顶绿化，所以要测量和计算出覆土厚度，按当地验收部门规定的要求及折算率，计算出绿地面积。
四、结束语
以上简单的阐述了城市住宅小区集中（公共）绿地计算部分规则，其它不再累述。当然我们在实际工作中会碰到诸多问题，我们作业前需作好充分准备，搜集各种资料，如：住宅小区用地红线范围、绿化建设审批及施工资料、现场比较难界定的地下室范围线等等。学习和理解规范各项要求，虽然《城市居住区规划设计规范》（2002版）细化了绿地面积的计算，但现在人们对居住环境要求高，设计及施工复杂，为了规范绿地面积核算，我想城市建设管理部门尽早出台建设工程项目配套绿化用地面积审核办法，明确绿地面积计算的原则、绿地面积的计算标准、集中（公共）绿地的规定要求，地下室、半地下室顶绿化要求及计算方法等规范性文件。我们城市测绘工作者在实际工作中有章可依、有程可循，为城市建设管理验收部门提供准确数据，为城市建设保驾护航。
关键词：宗地面积 建筑占地面积宗地图界址
中图分类号：G255.4文章编码
一、前言
宗地图是表示地物的平面位置、界址点线关系、相邻宗地编号的分宗地籍图，主要服务于土地管理，用来作为该宗土地产权证书和地籍档案的附图。宗地图是在分幅地籍图的基础上编制而成，当没有建立基本地籍图的成果资料时，也可按宗地施测宗地图，应该说地籍测量包含宗地测量，宗地测量是地籍测量最主要部分。在《地籍调查规程》TD/T 1001—2012中对宗地图作了详细的描述，并附有样图，但作为测绘单位在实践工作中碰到的诸多问题有各式各样的理解与不同的认知，本文就建设工程宗地图制作中的宗地面积与建筑占地面积两点内容的展开探讨。
宗地面积
宗地面积是指一宗地权属界址线范围内的土地面积。因此，土地权属界址一旦确定，土地面积亦随之确定。界址是指宗地四周的权属界线，即界址点连线构成的折线或曲线。在权属调查时，沿明显界标物（如围墙、篱笆等）的界址线，应标明其位置，如界标物的中心、外侧或内侧。它是标定宗地权属界线的重要标志。在进行宗地权属调查时，对照原勘测定界图。在《地籍调查规程》4.3.e）中说明公用广场、停车场、市政道路、公共绿地、市政设施用地、城市（镇、村）内部公用地、空闲地等可单独设立宗地。按此理解为宗地是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块，是一块有确定边界、有确定权属的土地。
工作中常遇到权属界线难确定的情况有：
1：对超出（原勘测定界图用地范围线）的权属界线，实际占用的土地边界线的不计入宗地面积，图上用工作界线符号表示并计算面积。
2：权属界线超出建筑红线而未出原勘测定界图用地范围线，或当宗地图与红线图有区别时，以最终签订合同时所附宗地图为准。因红线图是宗地图制作及合同签订前的一个中间过程。
3：在权属界线（原勘测定界图用地范围线）内，除了固定建筑外没有其它明显界标物（如围墙、篱笆等）的界址线用地，现状实为公用的道路、公共绿地、市政设施用地及公共设施用地。甚至有的上面为公用的道路、公共绿地、市政设施用地及公共设施用地，其下为地下停车场、防空地下室等此类在权属界线最难确定，争议颇多。有按建筑占地来确定权属界线，也有按绿化带、构筑物等来确定。对照《地籍调查规程》4.3.e）：公用广场、停车场、市政道路、公共绿地、市政设施用地、城市（镇、村）内部公用地、空闲地等可单独设立宗地。本人建议参照勘测定界图用地范围线内按明显界标物以最大面积圈定，得以保障建设单位的权益；实地除了建筑物占地外确无法判定权属界线的按建筑物占地划定。
第3种情况在城市管理中也带来了争议，前不久《温州市民停车被罚50元不服处罚告城管》一文中双方各执一词，就车停原属于鹿城区文化中心地块用地范围之内，当事人何先生说是绿化带以内的地方属于鹿城文化中心地块，而城管方面回应称，何先生所称区域日常主要功用是供行人通行，符合浙江省人民政府法制办公室浙府法函［2009］99号《复函》的中第二点定义，属于人行道范畴。本人特地赶到温州实地看了鹿城区文化中心地块，却实如何先生所说是绿化带外还有人行道与行树，行树就依着路牙，应为道路绿化，人行道以内的绿化带如为鹿城文化中心用地范围，绿化带视为鹿城文化中心构筑物，以保障建设单位的权益，以绿化带为明显界标物划为鹿城文化中心宗地权属界线。目前，法院已经受理此案，将择日开庭审理此案。法院的审理将为我们往后碰到此类问题更全面释解《地籍调查规程》，更符合现实社会发展。
建筑占地面积
TD/T 1001—2012《地籍调查规程》A2.2条16里的建筑占地面积为宗地内建筑物基底占地面积。关于基底面积的具体测量计算方法国家还没有专门的规范。实际操作中建筑基底面积是按建筑物接触地面的自然层建筑外墙或结构水平投影面积。它一般的计算规则是：独立的建筑，按外墙墙体的水平面积计算；室外有顶盖、有立柱的走廊、门廊、门厅等按立柱外边线水平面积计算；有立柱或墙体落地的凸阳台、凹阳台、平台均按立柱外边线或者墙体外边线水平面积计算；悬挑不落地的阳台（不论凹凸）、平台、过道等，均不计算。这就与规划验收的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2005）竣工图及有关资料的建筑占地面积计算有不同，《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2005）是以勒脚以上外墙结构外边线计算。勒脚是墙根部很矮的一部分墙体加厚，不能代表整个外墙结构，因此要扣除勒脚墙体加厚的部分。用于房屋产权登记的《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》3.12条房屋墙体厚度采用实地测量，墙体厚度不包括外墙装饰贴面的厚度，但包括对墙体起保护作用的一般抹灰层厚度。
按《地籍调查规程》来分建筑占地面积应为竖直墙的地面肉眼看见扣除勒脚墙体加厚的部份，而规划验收以实测占地建筑面积除去墙面抹灰、镶贴块料、装饰性幕墙等装饰面来分。到底采用那种方案较为实用，较为真实地在实际中运用，是持久性争议的话题。一般来说，采用整个建筑物竖直向地面投影范围部份的计算方式比较通俗。但是一般为了考虑降低建筑密度，一些建设项目审批时还是按照规划师以勒脚以上外墙结构外边线计算，这样外墙装饰贴面、外墙保温层、飘窗凸窗等可以不计入面积。
总结
宗地图内容要比土地登记的文字表述更能直观、详细、确切、明了地反映出土地的位置、数量、用途以及地上物等现状情况。宗地图是土地证上的附图，图中数据都是实量得到或实测得到的，精度高且可靠，它通过具有法律手续的土地登记过程的认可，与土地权利证书一起成为土地登记内容的法定依据，使土地所有者或使用者对土地的使用或拥有感到可靠的法律保证。界址线走向清楚，坐标正确无误，面积准确，四至关系明确，各项注记正确齐全，比例尺适当，是处理土地权属问题的具有法律效力的图件。
参考文献：
1）《地籍调查规程》TD/T1001—2012
2）《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353—2005
3）《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》浙建房[2007]51号
4）百度百科《地籍图》、《宗地图》
【关键词】建筑面积；计算要点；细化条款；防止漏算；防止多算或重算
新规范在内容上对旧规范进行了多项修订，涉及架空层、永久性顶盖、凸（飘）窗、阳台、外墙保温层、设备管道层、采光井等诸多内容，修订内容基本可分为三类，第一类是对旧规范不够明确的规定进行了细化，防止出现歧义或不合理内容；第二类是对旧规范可能引起漏算的内容进行修订，防止被“钻空子”；第三类是对旧规范可能引起重算或多算的内容进行修订，以使面积计算更科学合理。
一、新规范修订中涉及细化条款的内容
（一）建筑空间
新规范首次引进建筑空间这个术语，具备可出入、可利用条件的围合空间，均属于建筑空间，应按规定计算建筑面积。容易引起歧义的建筑空间多在坡屋顶下或场馆看台下。依据新规范，是否确定为建筑空间要看这部分空间是否具有实际的可出入、可利用条件，而与设计无关。对于形成建筑空间的，要按规定计算建筑面积。旧规范没有建筑空间这个术语，涉及这部分空间是否计算面积时，以设计是否加以利用为依据，设计加以利用则计算面积，设计不加以利用则不计算面积，而忽略了该部分空间是否具备可利用条件的实际。相比较而言，旧规范侧重的是设计，新规范侧重的是实际，更有现实意义。
（二）露台
旧规范仅规定屋顶的露台不计算建筑面积，对其他位置的露台未做规定。新规范对露台的确定进行了详细规定，露台只有满足位置、可出入、有维护设施及无盖4条件才不应计算建筑面积。对于设置在首层并有维护设施的平台，且其上层为同体量阳台，则该平台视为阳台，按阳台的规则计算建筑面积。
（三）架空层
新规范规定架空层指仅有结构支撑而无护结构的开敞空间，常见的有坡地吊脚架空层、深基础架空层，还有部分住宅、学校教学楼等工程在底层架空或在二楼以上某个或多个楼层架空，作为公共活动、停车、绿化等空间。架空层没有维护结构，建筑面积按其顶板水平投影而不是支撑结构（如立柱）范围线计算建筑面积，结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。有维护结构的就不是架空层，按建筑空间要求计算建筑面积。
二、新规范修订中涉及防止漏算的内容
（一）阳台
新规范对阳台的面积计算标准进行了修订，规定在主体结构内部的阳台应计算全面积，在主体结构外的阳台才计算1/2面积。新旧规范相比，这条技术内容的修订，对项目建筑面积计算影响较大。由于旧规范对阳台与建筑主体结构的位置关系没有进行界定，且同样尺寸的阳台比同样尺寸的房屋建筑面积减少了一半，于是很多开发商在进行项目设计时，有意将房间靠近窗户或阳台的一部分划为阳台，以此达到减少计算建筑面积的目的，进而可降低容积率以及相关的费用。同时，在项目销售时，又以阳台部分送一半面积为噱头，以引起购房者的兴趣，实现利益最大化。新规范的实施，堵住了旧规范在阳台面积计算上的漏洞，使计算标准更合理适用。
（二）飘窗
新规范对飘窗的面积计算进行了修订，对面积计算结果影响较大。由于旧规范规定飘窗不计入建筑面积，所以有很多项目在设计飘窗时，直接将房间地板延伸出去，形成与缩小版阳台一样的飘窗，以规避面积计算，实现所谓“偷面积”的目的。针对这种情况，新规范规定了飘窗只有两种情况可不计算面积：第一种情况是飘窗窗台与室内地面高差不低于0.45m；第二种情况是当飘窗窗台与室内地面高差低于0.45m时，飘窗的结构净高应在2.10m以下。如果不能满足以上两种情况的规定，则应按规定计算建筑面积，尤其是把楼板延伸出去而形成的所谓飘窗，明确规定应计算1/2面积，以避免漏算。同时，此规定与阳台的面积计算有异曲同工之处，使凸阳台和飘窗在面积计算上有可比性。
（三）夹层
依据旧规范规定，建筑物内的设备管道夹层不计算建筑面积，由于仅注重了使用功能，而没有考虑到夹层的层高，容易导致漏算。新规范规定，对于建筑物内的设备层、管道层、避难层等有结构层的楼层，依据结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积，这里建筑物设备夹层也作为建筑空间的一种，按建筑空间进行面积计算，计算原则更加合理。
（四）采光井
包括建筑物中的采光井和地下室采光井。旧规范在计算地下室面积时，不包括采光井面积。新规范规定，有顶盖的采光井应按一层计算面积，按结构净高在2.10m及以上的，应计算全面积；结构净高在2.10m以下的，应计算1/2面积。需要注意的是，在实际建筑中不管是建筑物中的采光井还是地下室采光井，其层高可能跨越多个楼层，均按一层计算面积，这和规范中对层高超过2.20m但无结构层的，只计算一层面积的原则是一致的。
三、新规范修订中涉及防止多算或重算的内容
（一）地下室出入口
地下室出入口属于地下室的附属结构，在建筑面积计算上应有区别，旧规范规定有永久性顶盖的出入口，应按其外墙外边线所围水平面积按层高2.20m原则计算，基本上等同于地下室主体。新规范对此部分内容进行了改变，规定出入口外墙外侧坡道有顶盖的部位，视其为地下室主体结构的附属部分，按其外墙结构水平面积的1/2计算面积。对于没有顶盖或后增加及建设单位自行增加的顶盖，不计算建筑面积。
（二）保温层
新规范和旧规范相比，在保温层面积计算上做了两个方面的改动，其一是去除了保温层和墙体之间黏结胶浆层所占的面积，其二是保温层的外边线以主体结构保温层外边线为准，且不扣除门窗和建筑物外已计算建筑面积构件（阳台、室外走廊、门斗、落地橱窗等部件）所占长度。
四、结束语
新规范提出建筑空间概念，强调了实际的使用功能，不再以设计时是否加以利用作为面积计算的依据；新规范规定主体结构以内基本计算全面积，而附属结构按照相关规定计算半面积或不计算面积；新规范对阳台和飘窗的面积计算进行了有针对性的修订，防止了漏算。以上内容都使得在验收测量工作中，进行建筑面积计算时有更加全面合理的依据，为面积计算提供了技术保障。
【关键词】阳台建筑；建筑面积；阳台面积；核算
1案例背景
小韩安置小区二期北地块位于徐州市新城区，为拆迁安置定销房，规划建设方案批准定销商品房共计35幢，其中住宅33幢，配建商用房2幢。总建筑面积约为289254平方米。（其中：地上住宅建筑面积约为233452平方米，高层地下室建筑面积约为10779平方米，多层半地下室建筑面积约为9171平方米，配建地上公共建筑面积约为22063平方米，配建公共设施人防地下车库建筑面积约为13789平方米）。依据土地出让合同，甲方定销商品房回购单价为4150元/平方米，在工程竣工验收后，由回购单位支付开发建设单位相应价款后回购安置定销房。目前，工程主体已完成。受回购单位委托，按照2013规范，计算该安置小区详细的建筑面积。
2争议的建筑面积
咨询单位依据设计图纸和变更，按照2013规范，计算出总建筑面积289254平方米，其中高层住宅部分阳台按照底板水平投影面积一半计算面积为5404.78平方米，计算结果经过与回购方、开发建设单位几次商谈后，未能达成共识，争议的焦点就是高层住宅阳台面积的计算方式，开发建设单位认为阳台应按全面积计算，理由是相邻阳台间的分隔墙体为钢筋砼承重剪力墙，从基础顶部一直通到屋面，应归属于主体结构，阳台按全面积计算为 10809.56 平方米，两种意见差距5404.78平方米，按照4150元/平方米单价回购，合计价差 2243 万元。
多方专家讨论，有的认为应按照主体结构外的阳台类别计算一半面积，有的倾向于剪力墙为主体结构，附着阳台应计算全面积，未能形成一致意见。
3争议建筑面积的确认
笔者本着慎重稳妥、实事求是、快捷迅速的原则，向2013规范的具有解释权的单位发函咨询，住建部标准定额研究所接函后逐级向省住建厅、市住建局落实，及时对所反映事项作出了书面答复，答复意见即按照在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积，
4解决方案
笔者详细解读分析2013规范中有关主体结构、阳台的定义以及阳台面积的计算规则。
阳台：附设于建筑物外墙，设有栏杆或栏板，可供人活动的室外空间。
主体结构：接受、承担和传递建设工程所有上部荷载，维持上部结构整体性、稳定性和安全性的有机联系的构造。
在主体结构内的阳台，应按其结构水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。
5结束语
本文以小韩安置小区二期北地块规划与批准的项目为例，对高层住宅阳台面积的计算方式进行了讨论，最后由住建部标准定额研究所得出解释，确定按照在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积，对小韩安置小区二期北地块的争议面积的合理测算方式，为国家节约回购资金2243万元。
参考文献：
[1]黄向球，张东辉. 住宅阳台面积计算规则与设计[J]. 郑州大学学报（工学版），2005，02：81-84.
[2]黄向球. 中国城市集合住宅阳台研究[D].郑州大学，2005.
[3]王琛. 我国集合住宅阳台政策规定对生活需求影响分析研究[D].清华大学，2011.
[4]白娇娇. 基于环保理念的室内绿化设计研究[D].青岛理工大学，2012.
[5]蒋茂森. 浅谈房产测量中阳台面积的测算[J]. 科技经济市场，2008，06：44.
[6]宋长森. 住宅阳台面积的计算[J]. 中外房地产导报，2000，15：52-53.
[7]张超. 集合式住宅阳台设计研究[D].中国矿业大学，2014.
[8]张贝. 太阳能热水系统与居住建筑阳台整合设计研究[D].山东建筑大学，2014.
一、为加强建设项目绿地率审核与验收管理，根据《城市绿化管理条例》及有关规范性文件规定，结合我县项目实际，特预制定本计算规则。
二、本规定所指的绿地率，是指建设项目用地范围内各类绿地面积的总和占建设项目用地面积的比率。
三、本规定所指的建设项目用地，是指城建部门批复的建设项目总用地。
四、建设项目用地范围的各类绿地包括以下类型绿地：
（一）地面绿地：履盖各类生长机质，上部无建筑物、构筑物遮挡，适于栽植各类植物的用地。折算系数：按投影面积的100%计算。
（1）集中绿地和组团绿地内的道路超出1.2m不计入绿地面积。
（2）居住小区、房屋建筑外墙1m外开始计算。
（二）中心绿地内硬质景观。
（1） 布置在项目中心绿地内的硬质景观如亭、台、榭等园林建筑小品，周围被绿地包围的硬质景观其总面积不大于中心绿地的总面积20%时，按占地面积计算绿地率；周围被绿地包围的硬质景观其总面积大于中心绿地的总面积20%时，按20%计算绿地率。
（2）布置在项目内不计算绿地率的硬质铺装，铺装上种植乔木，乔木树干胸径6cm≤￠＜10cm的每株按1平方米计算绿地面积，乔木树干胸径10cm≤￠＜20cm的每株按1.5平方米计算绿地面积，乔木树干胸径￠≥20cm的每株按2.5平方米计算绿地面积。
（三）悬空建筑（阳台、雨蓬等）下绿化用地。折算系数见表一
表一
绿 化 类 型
要 求
折算系数
悬空建筑（阳台、雨蓬等）下绿化用地
土层厚度≥1.2m，球灌类植物比例≥30%
80%
0.6m＜土层厚度＜1.2m，满铺草皮。
50%
土层厚度＜0.6m，满铺草皮。
20%
高度＜1m
不予计算
备注：1、土层厚度指种植土厚度，不包括隔热层、素混凝土层等以下的土壤厚度。
（四）绿地范围内的水体：
1、主要类型：
1景观水体；
2跌水；
3景观良好、水质清澈、水岸造型自然生态的各类生产水池（不包括游泳池、旱喷及各类水体浑浊、景观效果差的生产水池）
2、折算系数见表二
表二
要 求
折算系数
各类水体面积之和≤该组团绿化用地的30%
100%
各类水体面积之和＞该组团绿化用地的30%
超出部分不予计算
（五）屋顶绿化
1、主要类型：
①地下车库屋顶绿化；
②地下建筑物的屋顶绿化；
③建筑物裙房的屋顶绿化和一层屋顶绿化。
2、折算系数见表三
表三
绿化类型
要 求
折算系数
地下车库、地下建筑物的屋顶绿化
平均履土厚度≥1.2m，大乔灌草搭配
100%
0.6m＜平均履土厚度＜1.2m，乔灌草搭配
80%
0.3m≤平均履土厚度≤0.6m、乔灌草搭配
40%
0.3m≤平均履土厚度≤0.6m、纯草皮、地被
20%
裙房屋顶绿化和
一层屋顶绿化
0.6m＞平均履土厚度≥0.3m，纯草皮、地被
20%
平均履土厚度≥0.6m，乔灌搭配
40%
备注：1、除上述类型外的屋顶绿化、垂直绿化、阳台绿化均不计算绿地面积。
（六）草坪砖绿化，仅指建设项目总平面图中确定的地面停车场地。折算系数见表四
绿化类型
要 求
折算系数
草坪砖停车场
停车位地面采用植草砖铺装，或草花。
20%
草坪砖停车场
停车位地面采用植草砖铺装且每车位种植了一株以上球类植物。
30%
林荫式草坪砖停车场
停车位采用植草砖铺装，且每个车位种植一棵以上遮荫效果良好的高大乔木（乔木树干胸径￠≥12cm）。
60%
（七）附属绿化组团内各类运动场、儿童游乐场、橡胶场地等不计绿地率。
（八）隐形消防通道草皮面积按土层厚度计算：土层厚度＜0.6m,计20%，0.6m≤土层厚度＜1.2m,计50%，土层厚度≧1.2m,计100%。
2016年7月1日
【关键词】规划管理；建筑密度；问题探究
建筑密度是衡量城市居住环境和建设单位经济利益的重要指标，在很大程度上决定了房屋建筑的间距、尺寸大小、室外活动空间、绿地结构等，同时也会关系到消防条件、采光通风和居住环境的优劣状态，对建设和经济成本造成一定的影响，尤其是针对居住区开发建设项目是敏感指标、硬性指标，所以建筑密度指标的核算工作值得高度重视。规划和建设管理部门只有处理好环境、效益、建筑密度等之间的关系，才可能促进城市的合理发展、切实改善居民的生活质量。
1 建筑密度核算的意义
在《城市规划基本术语标准》（ GB/T50280-98）指出，建筑密度主要是指“一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例（%）”，为了避免出现漏算、错算等问题的发生，在进行规划和管理的实践中，对于一些建筑物（构筑物）的建筑密度计算需要进行有效合理的分析和判断，从而提高建筑密度核算的准确性。由于建筑密度的大小和核算的质量会关系到居民的生活需求，影响着建筑企业的经济利益和城市的主体形象等，规划和管理部门对于土地开发强度的指标审查工作尤为关注，所以高度重视建筑密度的核算问题，也将是未来城市建设和发展亟需解决的重要问题。
2 永久性顶盖和无维护结构的货棚、加油站等构筑物的建筑密度核算
建筑密度的含义中涉及到永久性顶盖无维护结构的车棚和加油站等方面，该类建筑因为底部面积只计算支撑结构和基底柱的面积跟基地面积的比率，很少影响到建筑密度的大小，所以将其完全作为建筑密度来计算，不符合科学的建筑密度计算。因此，永久性顶盖无维护结构的货棚、车棚和加油站按照水平投影的面积来进行建筑密度的核算，将会失去建筑密度计算的意义，不符合建筑密度规定的开发效益。所以这些永久性顶盖和无维护结构的货棚、加油站等构筑物的建筑面积在计算建筑密度时不与其围合的基地面积等同。
要想合理、有效的将永久性车棚、货棚和加油站等计算在建筑密度内，首先要确定该建筑或者构筑物在整个建筑内所占的有效面积和空间影响度，按照《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2005）中对永久性车棚、货棚、加油站等无维护的构筑物面积做出了规定，均按照其顶盖水平投影面积的一半计算，这样既满足了建筑密度的核算要求，又不影响建筑面积的核算，通过对这些建筑和构筑物的建筑密度合理有效的核算，使建筑单位和城市环境建设均取得了成效。
3 地下室、半地下室地块的建筑密度核算
《城市规划管理技术规定》中提出居住区绿地率≥30%，其中包括了宅旁绿地、公共绿地、道路绿地和配套公建所述绿地等，同时也包含了地下或者半地下室屋顶绿地和满足当地植物绿化覆土要求的绿地等。地下室一般是指房间地平面的高度低于室外地平面房间净高的1/2以上的，而半地下室则是指房间地平面高度低于该房间净高的1/3，但不超过1/2的。所以如果半地下室和地下室的顶板面低于室外地面，且能够满足绿化的覆土要求，此设置目的是为了满足和方便居民的出入等，但其视觉和空间环境的感受并没有受到影响，所以该部分不应计入到建筑密度的核算范围中，仍按照绿地率计算；如果此时半地下室和地下室的顶板面高出室外地面90cm时，且满足绿化覆土的要求，则为了方便居民出入考虑将其1/2面积计入到建筑密度核算中，因为该结构对人的视觉感受和空间环境造成一定的影响；如果半地下室、地下室的顶板面高出室外的尺寸大于90cm时，严重的影响到了人的视觉感受和空间环境，所以将半地下室、地下室和基地面积均应计算在建筑密度中，绿地率中不需要将开发商植入的绿化面积重复计算，仅仅是为了满足商品房的销售。
4 室外楼梯、自动扶梯、自动人行道等地块建筑密度核算
建筑施工中室外楼梯可以分为存在永久性顶盖的室外楼梯和不存在永久性顶盖的室外楼梯两种类型，其中针对永久性顶盖的室外楼梯可以按照《建筑面积计算规定》3.0.17条规定的进行计算，也就是将存在永久性顶盖的室外楼梯按照建筑物自然层水平投影面积的一半纳入到建筑面积的核算中。 对于不存在永久性顶盖的室外楼梯其建筑密度核算需要按照《建筑面积计算规范》3.0.24条规定的进行计算，也就是对于没有永久性顶盖的室外楼梯、架空走廊、用于消防和检修的室外楼梯等均不计算在建筑面积中。因为这些无永久性顶盖的建筑和构筑物的通透性较好、没有永久性顶盖、对空间环境影响较小，所以不计算其建筑密度。
自动扶梯和自动人行道建筑密度的计算需要合理的分析其结构形式和状态，其中自动人行道和室内的自动扶梯等已经被纳入到建筑密度核算中，但如果是室外的自动人行道和自动扶梯均需要按照《建筑面积计算规范》中的规定进行计算，因为自动扶梯和自动人行道等没有将建筑面积计算在内，且对建筑空间环境和人的视觉范围没有产生太大影响，所以将这部分区域作为场地道路用地的范围，暂不计算在建筑密度范围中。
5 结论
社会经济的快速发展和城市环境的大力建设，改善城市建筑面貌的同时也影响了居民的生活质量，众所周知建筑密度是衡量城市居住环境和建设单位经济利益的重要指标，在很大程度上决定了房屋建筑的间距、尺寸大小、室外活动空间、绿地结构等，同时也关系着消防条件、采光通风和居住环境的优劣状态，对建设和经济成本会造成一定的影响，而建筑密度的核算关系着建筑物空间的大小、尺寸、绿化、采光、通风、环境等方方面面，在建筑密度核算中容易因一些建筑物（构筑物）的面积计算缺失影响到建筑密度计算的准确性，建筑密度的准确性在一定程度上会影响到居民的生活质量，所以需要高度重视建筑密度的核算工作。因此笔者建议对于建筑密度的定性和定位需要作出细致的规定，通过合理计算建筑密度、有效把握建筑居住环境、合理搭配建筑物（构筑物）结构来提高规划和管理水平，有利于保障普通民众的切身利益、促进城市的和谐发展。
参考文献：
[1]周俭，梁洁，陈飞.历史保护区保护规划的实践研究――上海历史文化风貌区保护规划编制的探索[J].城市规划学刊，2012（04）.
[2]宋迎春，曹亚美.关于规划管理中建筑密度有关问题的思考[J].江苏城市规划，2008（03）.
[3]张恺.城市历史风貌区控制性详细规划编制研究――以“镇江古城风貌区控制性详细规划”为例[J].城市规划，2011（11）.
关键词:建筑工程 规划验收 竣工测量 面积计算
中图分类号:TU984 文献标识码:A 文章编号:1672-3791(2012)04(c)-0073-02
建筑工程竣工规划验收测量(以下简称:竣工测量)是指通过测量技术方法对已竣工的建筑物准确测定建筑的形状、平面位置与高度、以及与周边建筑和规划界线的关系,并根据测量数据计算建筑物面积,是对规划局所核发的《建设工程规划许可证》的建筑工程的验收,即审核建设单位是否按照该工程的《建设工程规划许可证》的要求进行建设。所以对建筑工程进行竣工测量是必要的。
在我国建筑工程竣工规划验收测量是在单项工程竣工之后进行的重要工作,是城市规划行政部门对已批准的建设工程进行规划监督检查的基本环节。而我国现在在建筑工程竣工测量方面并没有统一的规范为依据,特别是在编制图形图方面更是方法各异。本文以广州市城市规划验收竣工测量工程为案例,阐述了广州市规划验收竣工测量技术、作业方法和建筑面积计算面积时应注意的相关问题及解决方法。
1 竣工测量的技术依据及精度
1.1 竣工测量技术依据
由于竣工测量表示的内容较一般的工程测量与地形测量更丰富、更复杂,所以在满足工程测量普遍性要求的前提下还应参考其他规范,即其参考的作业依据如下。
首先,应执行《城市测量规范》、《全球定位系统城市测量技术规程》、《国家三、四等水准测量规范》、《1∶500,1∶1000,1∶2000地形图图式》、《建设工程面积计算规范》等规范和标准。其次,竣工测量成果需要测量各层单体并计算建筑面积,则需要测出每一层的外轮廓线并明确建筑面积的计算标准,分别表示计算全面积、半面积及不计算面积的部分,应执行《房产测量规范》、《建设工程建筑面积计算规范》。最后,竣工测量成果需标示竣工建筑物和权属界线类地物与用地红线、规划道路(河道、绿化带、历史保护建筑等)控制线的关系,这类地物的测绘应参照《地籍测量规范》。
1.2 竣工测量的精度
(1)建筑物尺寸、建筑物平面位置关系测量必须采用经鉴定的钢尺直接量。丈量总长与分段丈量长度之和的较差≤±10cm[2]。
边长测量的精度要求:
Ms≤±0.001L (L>20m)
Ms≤±0.01 (L≤20m)
Ms和L单位为m。
(2)高度测量可用直接丈量或光学测距三角高程测量的方法进行。垂直角测量用6秒级以上全站仪施测二测回,边长用光学测距施测一测回,仪高量至cm。高度测量的中误差≤±5cm。
2 竣工测量测量的内容与流程
外业测量:(1)采用全数字化野外测量方法测绘建设工程范围内的1∶500竣工数字化地形图,并转绘用地红线、规划道路和规划河涌等。(2)对有退缩要求的用地界桩和规划路(涌)特征点进行现场放样。(3)现场核验建设单位提供的建设工程竣工图与现状的一致性。(4)竣工规划验收要素测量。①测量各功能分区范围进行面积计算并汇总。②根据报建及放线要求形成建筑物平面位置关系图。③根据建筑物高度测量形成立面图。④建筑物属于公建配套设施独立用地时应测量用地面积。
内业处理:(1)填写《建设工程竣工规划验收测量成果汇总表》。(2)按适当比例尺绘制建筑物平面位置关系图。(3)绘制具有代表性的建筑物立面图或剖面图(含地下室覆土层厚)。
3 竣工测量内业处理
3.1 建筑物总高度的计算
(1)坡屋面建筑。
坡屋面建筑一般指别墅、顶层为复式的建筑物,这样建筑物总高度由内地台即±0.00算至檐口顶。
(2)平屋面建筑。
平屋面建筑比较常见,其总高度由内地台即±0.00算至顶层女儿墙顶。
(3)突出屋面的楼梯间、电梯间、机械房、水箱间等不算入总建筑高度。应按图1所示计算屋面建筑高度。
3.2 竣工测量图形编制
3.2.1 地形图编制。
(1)地形图的地物元素应全部实测所得。地形图上应转绘建筑范围涉及的全部用地界线(红色)、规划道路(红色)和规划涌(蓝色),如有特殊意义的建筑物控制线时也应展绘。(2)地形图的实测范围为用地界线范围或建筑范围,并向界线外扩测30m,同时应标注相邻单位名、地名、路名、门牌号码,通过地形图中便可了解验收工程周边的建设情况和单位信息。(3)应适当增加高程点密度,同时应测量相邻用地的高程,以便于从地形图中判读室外地坪竖向标高关系,以及建筑用地与周边规划道路、相邻用地的竖向标高关系。
3.2.2 平面位置关系图编制。
验收测量平面位置关系图是反映建筑物是否按规划审批位置、形状、大小来建设。在绘制时应注意以下几点。
(1)建筑物尺寸的标注应有代表性,简单、明了,原则上首层尺寸应全部标注,对于建筑物塔楼部份比较复杂的可适当取舍,以保证图面线条的清晰、整洁。(2)参考原报建审批的征地红线图、总平面图和放线册,转绘与报建有关的用地界线、规划道路和规划涌。(3)退缩间距标注位置与报建四至图、放线册退缩间距标注位置应一致,退缩的参照物(线)亦应一致,如放线册标注位置与报建四至图标注位置不一致,则以放线册的位置为准。不满足报建四至退缩要求的数据用红色表示,满足的用黑色表示。(4)对于间距较多的群体建筑物可用不同颜色表示并加以说明。
3.2.3 立面图编制。
绘制立面图时,首先要选择能全面反映立面变化的立面方向。当一个立面图不能全面反映立面变化时要绘制两个或多个立面图。
3.3 面积计算中常理解错误的问题
现在的建筑物比起以前较为单一外形的建筑物来说外观造型更美观、复杂。这对于竣工建筑面积的测量和计算的要求更高,除了测量技术要提高之外还必须认真学习有关建筑面积计算的规范,熟悉面积计算的有关规定,才能为城市规划行政管理部门提供可靠、准确的数据资料。
(1)坡屋顶顶层的面积计算。
很多别墅和顶层为复式的建筑天面都设计为坡屋顶,当利用坡屋顶空间时,此部分的建筑面积通常的做法是:只要该层的净高度超过2.1m则全部计算面积。但是,这样处理并不恰当。正确的计算应该是:净高超过2.1m的部分计算全面积,净高在1.20m～2.10m的部分应计算1/2面积,净高不足1.20m的部分则不计算面积。
平面图中阴影部分应计算全面积,两侧计算半面积。该层的建筑面积应为:
S＝5.4×6.9+2.7×6.9×0.5×2=55.89m2
(2)建筑基底的面积计算。
建筑基底面积是指建设工程首层平面建筑物外墙边线在地面的投影所围合的面积,如果首层为架空层,则为架空层柱边线在地面上的投影所围合的面积[3]。基底面积包含建筑内部的中空部分面积,对于四周为建筑物围合的天井或庭院。
如表1此部分面积亦应计算为建筑基底。阳台是计算半面积的,但对于首层的阳台,阳台面积应全面积计入建筑基底。
(3)特殊情况下的面积计算。
社会经济的高速发展,人们的审美观越来越高,很多建筑的设计越来越复杂,建筑物的设计除了空间实用外还讲求外形的美观,这就给我们测算其面积提出了很多新的问题。对于一些在面积计算规范上没有明确的建筑物,该如何计算其面积呢?我们认为建筑面积的计算应遵循“设计不利用的空间,不计算建筑面积”的原则。如某建筑的装饰阳台,此阳台的设计户主利用不了此部分的空间最多也就是摆放花盆,但由于户主能不能出去淋花都成问题。此阳台只是为了该建筑的外形更美观,属于装饰性的建筑,不应计算面积。
4 结语
竣工验收测量是城市规划批后管理的一项重要程序,是实施城市规划审批后动态管理的重要举措,是对《城市规划法》贯彻落实的具体表现。竣工测量成果是规划行政管理部门下一步规划审批提供可靠、详尽的依据。对房地产市场规范化起了推动作用。
本文针对竣工验收测量过程中的地形图编制及面积计算方面经常遇到的问题提出了个人的多项验收工程积累的解决方法,希望本文中提出的相应方法能给读者带来一定的帮助。
参考文献
[1] 谭荣一.测量学[M].北京:民交通出版社,1995,6:101～103.
[2] 李生平.建筑工程测量[M].武汉:武汉工业大学出版社,1997,12:79～82.
