时间：2023-09-24 15:13:24
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关键词：房地产业 经济合同 涉税问题 纳税筹划 措施
经济合同主要指的是各法人间为了充分体现自身经济目的，划分彼此的权利义务关系而制定的一份协议。通常以书面形式为主。其具体条款有以下几种：数量与质量、价款或酬金；履行的期限、地点以及方式；违约责任；按照相关规定或者结合经济合同的具体性质须有的条款，当事人一方所提出的条款。经济合同的签订属于法律范畴，实际中必须严格坚持合法原则、平等互利原则、协调一致原则以及等价有偿原则，经济合同是根据相关法规而形成的，有着一定的法律约束力，当事人要切实做好合同中的所有义务，禁止有私自变更或者解除合同的行为。经济合同是税务风险的核心载体，是及时有效避税的最佳途径，应予以一定的重视。
（一）规范合同中的发票条款，严防发票风险的发生
首先，确定承包商提供发票的具体时间；实际购买、销售货物或者提供劳务过程中，会采用各种结算方式进行，企业采购接受时，必须根据自己的现实情况，合同签订中强调适合自己的结算方式，并对承包商提供发票的时间加以确立。我国税务总局在颁布实施的《关于土地增值税清算有关问题的通知》中明确指出，房地产业在对完工的工程进行详细验收后，应按照所签订合同中的约定，适当的扣留建筑安装施工企业相应的工程款，以将其列为开发项目的质量保证金，土地增值税的计算过程中，建筑安装施工企业在质量保证金基础上对房地产开发业开具发票的，应实际根据发票所载金额科学合理的进行一番扣除。所以，从房地产业的角度上看，与建筑商合同签订时必须明确强调工程完工结算过程中要开具全额发票。
其次，确立承包商所开发票的类型；每一税种间都有着一定的税率差，而相同类型的税种可能蕴含诸多的税目，这些税目间会存在较大的税率差别。承包商提供发票时，出于对降低自身税负的考虑，往往会提供税率不高的发票，或者所提供的发票与具体业务间背道而驰。在签订交易合同过程中，房地产企业应清楚的指出发票的开具要求及其类型。比如，关于电梯工程的发包，在建筑合同签订过程中必须涵盖承包商开具电梯货物销售发票和建筑安装工程专业发票的条款，并且，对于建筑安装工程的发票，必须由项目实际场所的税务机关提供。这样所开具的发票才会与当地税务部门的规定相一致。
另外，确立与规定背道而驰的发票而引起的赔偿责任；如果企业采购过程中所得到的发票与规定不相符，比如发票抬头不符合企业名称等，均会对企业造成影响，使其发生一定的损失。为了有效避免因发票问题而造成的损失情况，房地产业签订采购合同时必须详细规定承包商因发票问题应担负起的赔偿责任。比如，可以明确规定如果承包商所开具的发票存在税务问题，必须担负起一定的民事赔偿责任。
（二）明确具体的税务责任，严防财务风险
房地产业应按照各种经营活动的类型，合同签订时明确实际中应承担的税收管理责任，以降低或消除经济纠纷事故。比如，签订租赁合同过程中，应强调出租方承担起承租方承租使用房屋的房产税和物业占地土地使用税。倘若出现承租方缴纳前述税款的现象，那么，承租方享有一定的权力在应付出租人的租金中予以适当的扣除，同时，根据银行同期贷款利率进行资金占用费的加计。签订采购合同过程中应详细指出，购货方没有将全部贷款结清前，供货方享有货物所有权，在对运输费进行计算时，具体内容有：服务运输中所提供的人工费、设备维修费、保险费以及因实际运费收入而应缴纳的各类税金。
（三）严防购销合同涉税风险
首先，产品实际销售时，如果应收贷款一时间难以收回或者有一些难以收回的，应通过赊销或者分期收款结算方式，同时，还要在合同签订时明确贷款的收款期限。其次，若产品销售中的主要对象是商业企业，且存在一定的赊欠期限，那么，销售合同签订过程中应要求通过委托代销结算的方式对销售业务予以及时有效的处理，严格按照实收的贷款开展销售税额的分期计算工作，这样就能够延缓纳税时间。另外，采购方进行采购合同的签订时，应明确指出销售方支付的违约金和商品销售量以及销售额间没有任何的关系，以此节约增值税。
二、房地产企业纳税筹划的具体措施
（一）在众多涉税方案中，选择最优纳税方案
企业经营过程中，应对有着相同经营目的的诸多经营手段与方式做一番纳税评估与测算，明确纳税少、税后可获取较大利润的方案。比如，企业促销方式的不同，就算是其利润数额一致，纳税负担也会存在不同。
（二）通过代建方式进行税收筹划
房地产项目立项时通过代建方式开展税收筹划工作，能够进一步扩大税收筹划空间。代建方式主要指的是房地产企业代表客户实施房地产开发，同时向客户收取代建费用的一种行为方式。从房地产业角度上看，尽管获得了相应的收入，但却未出现房地产权属的转移，其实际收入就是劳务报酬，在营业税的征税范畴中，并非属于土地增值税的征税。房地产业采用代建方式虽能降低税负，但必须要在开发初期明确最终用户，签订代建房合同，从而减轻税负。此外，应尽可能的减少代建房地产的劳务费，并把节约下来的税款让利于客户，这样客户不仅积极主动的良好配合，而且对房价的降低也有着相应的作用。
（三）项目建设过程中的税收筹划
首先，通过新增扣除项目对土地增值税实施税收筹划；众所周知，土地增值税是房地产开发的核心成本之一，其在构建普通标准房屋增值率低于百分之二十的情况下可免征，企业应新增扣除项目将房地产的实际增值率降低到百分之二十，以此享受免税待遇。其次，对有关借款利息的税收筹划；在国家颁布实施的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》中有明确的规定：关于财务费用中的利息支出，只要是可以根据转让房地产项目计算分摊和能出具金融机构证明的，能结合实际情况进行扣除，不过不得高出基于商业银行同类同期贷款利率计算的金额；对于不能根据转让房地产项目计算分摊利息支出或者无法出具金融机构证明的，房地产开发费用应根据自身拥有的土地使用权具体支付的金额和房地产开发成本之和（10%内）进行相应的计算与扣除。
（四）合同签订中通过明确合理的收入项目来筹划
在房地产企业交易环节中，营业税与土地增值税属于两项重要的税种，交易环节的前奏主要是合同的签订。进行税务筹划时，应在不降低收入的同时通过明确合理的收入项目，减少税率及税基，以实现减轻税负的目的。
三、结束语
综上所述可知，房地产企业经济合同中税务风险具体涵盖了纳税义务风险、纳税时间风险、税收发票风险、税收成本风险，要想有效防止经济合同中的涉税风险，应该从规范合同中的发票条款，严防发票风险；明确具体的税务责任，严防财务风险；严防购销合同涉税风险这几个方面入手。房地产业实现节税目的方式有很多，但前提是要和国家颁布的税收政策相一致，不得有违规的行为。
参考文献：
[1]张妍.房地产销售中的纳税筹划刍议[J].财经界（学术版），2011年08期
[2]屈玉芳.基于税负问题的房地产业改革之我见[J].财经界（学术版），2011年08期
[3]于尧.房地产企业土地增值税的纳税筹划方法探讨[J].中国管理信息化，2011年16期
[4]李哲.中国房地产开发企业投资行为研究[D].东北财经大学，2009年
关键词：土地增值税；房地产；涉税筹划；核算
案例：2011年10月2日，该公司出售普通住宅一幢，总面积91000平方米。该房屋支付土地出让金2000万元，房地产开发成本8800万元，利息支出为1000万元（不超过同期银行贷款利率）。假设城建税税率为7%，印花税税率为0.05%、教育费附加征收率为3%。企业营销部门在制定售房方案时，拟定了两个方案。
方案一：销售价格为平均售价2000元/平方米，公司不能提供金融机构贷款证明。
方案二：销售价格为平均售价1978元/平方米，公司能提供金融机构贷款证明。
要求：根据上述资料
（1）分别计算各方案该公司应纳土地增值税；
（2）比较分析哪个方案对房地产公司更为有利，并计算两个方案实现的所得税前利润差额。（假定以后计算过程以万元为单位）
一、征收额计算
（一）土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的4级超率累进税率计算征收，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。简便计算公式为：土地增值税税额=增值额x适用税率一扣除项目金额×速算扣除系数。
1 四级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的，比如增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%等等。
2 扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用；与转让房地产有关的税金；对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。
（二）根据上述原理，案例中扣除项目计算过程
方案一：
④取得土地使用权所支付的金额：2000万元
②房地产开发成本：8800万元
③房地产其他开发费用=（2000+8800）x10%=1080
④税金：
销售收入=91000x2000÷10000=18200
营业税=18200x5%=910
城建税及教育费附加=910x（7%+3%）=91
印花税=18200x0.05%=9.1
土地增值税中可以扣除的税金=910+91=1001
⑤加计扣除=（2000+8800）x20%=2160
扣除项目金额合计=2000+8800+1080+1001+2160=15041
方案二：
①取得土地使用权所支付的金额：2000
②房地产开发成本：8800
③房地产其他开发费用=1000+（2000+8800）×5%=1540
④与转让房地产有关的税金：
销售收入=91000x1978÷10000=17999.8
营业税=17999.8x5%=899.99
城建税及教育费附加=899.99x（7%+3%）=90
印花税=17999.8x0.05%=9
土地增值税中可以扣除的税金=899.99+90=989.99
⑤加计扣除=（2000+8800）x20%=2160
扣除项目金额合计
=2000+8800+1540+989.99+2160=15489.99
二、影响因素分析
从以上规定可以看出，影响因素主要有房地产销售价格和扣除项目金额，所以，房地产开发企业关键要把握好上述影响因素，才能更好地实现筹划土地增值税的目的。
（一）确定适当的房地产价格
由于采用超率累进税率，收入的增长，意味着相同条件下增值额的增长，在税收边际会产生大的税额攀升效应，使得税负增长很快，要考虑价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系。
（二）确定适宜的成本核算对象
对房地产开发企业成本项目进行合理的控制，如加大公共配套设施投入，改善住房环境，提高房屋质量，来调整土地增值税的扣除项目金额，进而减少税负。
（三）确定合适的利息扣除方式
参照方案一、二中，房地产其他开发费用的计算过程。
首先，财务费用中的利息支出，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用则按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%扣除。
其次，如果房地产开发企业不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的，房地产开发费用应按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%扣除。这两种规定为纳税人提供了选择余地，目的是为了房地产其它开发费用之和达到最大化。
1 如果建房过程中利息费用很多，多于开发费用中除利息费用之外的其他费用之和。房地产开发企业则应采取据实扣除的方式，此时应尽量提供贷款证明。
2 如果建房过程中借款很少，利息费用很低，则可故意不计算应分摊的利息支出，或不提供贷款证明，这样可以多扣除费用，减低税负。
（四）案例中应纳土地增值税额计算过程
方案一：
增值额=18200-15041=3159
增值率=3159÷15041=21%
土地增值税税额=3159x30%=947.7
方案二：
增值额=17999.8-15489.99=2509.81
增值率=2509.81÷15489.99=16.20%
根据土地增值税税收优惠：建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，所以，第二种方案不交土地增值税。
因此我们得出：
方案一：所得税前利润=18200-（2000+8800+1000+1001+9.1+947.7）=4442.2
方案二：所得税前利润=17999.8-（2000+8800+1000+989.99+9）=5200.81
一、房地产建设企业税务筹划的可行性与必要性分析
1.可行性分析
税务筹划对房地产建设企业的重要意义在于它的可行性，所以我们必须从它的可行性出发，研究其存在的问题。
首先，在企业确定筹划方案前，要对建筑成本、预期所得利润及其所需的资金这三个要素进行定性和定量分析，以此为依据做出相应的、风险较小的筹划方案，使得企业的运营在不超出法律规定的合法范围内最大程度的节约运营成本，保证企业税务筹划得以平稳进行；其次，企业进行税务筹划应该从全局出发，建立全局观念，限制于税务筹划之中通常会引发其他费用是增加，从而使税务筹划成本增加，不利于税务筹划的进行，所以为了避免出现以上问题，企业应该遵守成本最佳的原则，提高企业经营水平，利用降低税务成本来提高企业运营的整体效益；最后，企业进行税务筹划需要一个很长的周期，且其中存在着较多的不确定因素，如收益、资金流动等，这对房地产企业执行税务筹划方案有很大的影响，所以在执行税务筹划方案时，需要注重执行的风险以及因周期长而产生的资金价值问题。
2.必要性分析
（1）在房地产的日常运营中，资金流动性较大，所以相应地税务筹划空间较大。在房地产建设过程中有许多的税收项目，其中包括：土地增值税、城市维护建设税以及教育附加税等，这些税收项目不仅税额大，且对企业税收筹划有着重要的影响，贯穿了房地产建设的整个过程。随着税收制度的实施，税务机关对房地产企业税收监控力度越来越大，所以做好税务筹划对房地产企业建设具有实际意义，只有很好税务筹划才能最大限度地降低房地产企业的税负压力，是企业获得更大的效益。
（2）我国针对房地产企业制定的税收政策较多，由此可知房地产行业受我国宏观调控的影响较大，通常情况下，国家为了实现调控目标会根据房地产的大体情况制定更多的法规政策，且制定的法律法规会越来越详细，所以为了应对国家的政策变动，房地产的税务筹划必须跟上国家法规的更新，针对国家最新法律法规做出相应的调整，以增强企业自身的竞争力，在房地产行业中脱颖而出。
二、房地产建设企业税务筹划的一般性方法及发展趋势
1.准备环节的税务筹划
税务筹划是当下最先进的企业管理手段，它从企业的整体出发，根据房地产企业的税务提出降低企业运营成本这一观点，要求企业在进行财务决策时考虑税赋对企业运营的影响，还考虑企业成立的最初条件，包括：注册地、企业性质等企业经营前期情况，从根本上减少企业的税赋。
2.房地产建设企业资金筹划环节的税务筹划
由于房地产企业在运营过程中的所需资金较大，且流动性高，所以企业时常需要进行资金筹集，一般来说，资金筹集要考虑很多因素，比如：筹款成本、企业的还款能力、方案的可行性以及存在的风险等；所以企业必须降低筹资成本，尽可能地平衡债务资本和股权资本，运用合理、科学的方法，合理搭配各资本比例，使筹资成本最低，更好地规避风险。
3.房地产建设企业产业开发环节的税务筹划
由于房地产企业运营过程中涉及众多税收方法，如房地产企业开发费用扣除方法就有两种，这两种方法不仅在计算方面存在差异，在最后的计算结果也是存在着一定的差异的。所以房地产企业要合理的选择税赋计算方法，从而降低房地产企业的税赋压力。
4.房地产建设企业经营销售环节的税务筹划
销售环节是实现房地产最终目标的重要一环，销售环节对税务筹划的主要影响在于企业法人在层次上的设置，房地产企业可以通过建立子公司以及独立核算的企业法人，使用子公司或者独立核算企业法人有着适用于子公司的税收优惠政策的权利转移与房地产企业联系不强的业务，这样就可以通过不同的税收政策把部分的税赋转移出去，减轻房地产企业的税赋。
三、房地产建设企业税务筹划的注意事项
1.国家和地方政策对税务筹划的影响
降低成本是所有企业在经营过程中都需要面对的问题，只有成本得到降低才能提高企业在所属行业的竞争力，尤其是在房地产行业，房地产行业的税收项目较多且涉及金额较大，对当地政府的影响也相应较大，所以在确定税务筹划时需要充分考虑到整个的各个职能部门，这样才能使职能部门的审批权得到充分的运用，除此之外，税务机关的执法能力对房地产行业的税务筹划也有着巨大的影响。
2.兼顾税务筹划的两面性
税务筹划是房地产企业税务的一小部分，但从税务筹划方面降低税赋是不全面的，这只是抓住了企业税务其中的一个关键而已，并不能使企业税务得到最小化，还应该在考虑企业影响因素的情况下，从房地产行业的整体出发，利用全局观使之相结合，使之发挥最大的作用得到更大的效益，这样的税务筹划方案才是最为有效、合理的，反之，只考虑税务筹划一个方面是一个及其不明智的做法。
3.税务筹划方案应有极强的适应性
税务筹划方案的制定应该根据企业自身的情况而量身定做，有非常强的适应性，在房地产这个千变万化的市场上能够使税务筹划充分与税务制度相结合，不局限于现有模式，发掘潜在投资者，让其从企业的注册地、注册金额、投资方式等了解到企业的运营、盈利情况，吸引更多的投资者，也发挥其应有的作用。
关键词：房地产企业 纳税筹划 措施
一、加强房地产企业纳税筹划的必要性
税收具有强制性的特点，企业守法经营的重要评价标准就是依法纳税。房地产企业涉及企业所得税、营业税、土地增值税、城镇土地使用税等诸多税目，税收已经成为众多房地产企业除营业成本之外负担最重的支出，在房地产行业形势波动频繁的现况下，控制税收成本也成为房地产企业保持合理利润的重要途径。具体来讲，充分进行纳税筹划的意义体现在这几点上：首先，纳税筹划最根本的作用就是减少企业支出，增加企业利润，这些在筹划中避免的支出对于房地产企业来讲实际是不必要的成本支出，帮助企业充分发掘出潜在的免税机会而不会多缴税；其次，纳税筹划也促进了房地产经营的更加合法化，企业在开展税收筹划的过程中必然要对企业所承担的税种特点、计税、减免税等方面的法律法规进行全面地了解，进而以此为基础产生改进企业经营管理方式的见解，促进企业守法前提下的税务减免；第三，纳税筹划作为房地产企业财务管理活动的必要组成部分，其筹划水平的高低直接影响着企业整体管理水平的层次高低，因此必须加强纳税筹划管理。
二、房地产企业纳税筹划的现状分析
房地产企业与一般的商业企业在经营管理上存在诸多方面的差异，纳税上涉及的税种比较多，日常税收筹划管理工作较为繁琐。同时，纳税筹划是一项具有较高专业性的财务活动，而众多的房地产企业财务管理能力参差不齐，在纳税筹划管理的过程中体现出不同的水平。从当前诸多房地产企业的筹划情况来看，依然存在一些具有普遍共性的问题。
（一）纳税筹划管理思想走不出错误的认识
所谓纳税筹划的错误认识无非是那些老生常谈的思想误区。其一是靠与税务征管部门搞关系争取减免税的错误思想，一些房地产企业以建立与税务部门的良好关系为日常工作，想方设法的与税务征管机构套近乎，甚至采用大大小小的行贿手段获取少缴税的机会，有的房地产企业也千方百计的寻找税收征管漏洞，以税务部门查不出为目的屡屡兜圈子，给税务征管部门的工作带来了极大的难度和消极的影响，更是污染了社会的风气。其二是靠偷逃税获取税收利益的错误思想，某些房地产企业为达少缴税目的，采用税法不允许的多提折旧摊销费用、少记收入等方式从会计处理上隐匿真实账目，严重的扰乱财务核算的正常秩序，有些企业竟以合作建房为名来掩盖开发房地产的事实，将空置房屋的租赁收入不入账或计入往来款项，偷逃营业税、所得税等，面临巨大的法律制裁隐患。
（二）纳税筹划的思路与方法整体性较差
房地产企业财务部门开展纳税筹划在思路与方法上存在几个方面的利益协调难题。首先是税收最小化与税后利润最大化之间的利益协调问题。少纳税严格来说不是纳税筹划的单一目的，房地产企业以少纳税为目的，从延迟预售款的入账、费用开支的足额记录等方面采取的会计政策也只是最大限度地利用了应该得到的税收优惠，这种方式下费用开支等的最大限度提高，企业的税后利润并不能得到很好地保证，产生纳税筹划与利润目标的矛盾。其次，单一税赋最小与企业整体税赋最小的利益协调问题。房地产企业涉及的税种有十几种之多，尽管涉税税目的计税基础并不相同，但其计税依据是同一项业务活动，在筹划时会出现结点，产生相互影响而削弱筹划方案的效果，房地产企业并没有建立整体筹划的框架。第三，纳税筹划方法上，房地产企业也较为固守传统的节税方式，不同节税途径之间还不能很好的协调运用。
（三）纳税筹划风险的管控力弱
房地产企业容易出现涉税风险的方面包括税务稽查的风险、会计政策和处理方式与税法存在较大差异的风险、税收法律变动的风险、纳税筹划人员职业风险等等，这些风险是无法避免的，而且具有一定的不确定性，因此，企业有必要建立税收风险的管理机制体制。而很多房地产企业在这方面做得并不到位，风险管理与控制比较薄弱。一是对各种涉税风险考虑不全面，缺少风险分析与评价的步骤，只是直接开展筹划工作，没有良好的准备；二是缺乏动态的涉税风险监测机制，对于涉税风险来源的主体行为的情况、动向不能及时的了解，无法形成风险的预警体系，增加了风险应对的难度；三是对已发生或可能发生的纳税风险处理与应对措施不当，备选的处置措施和方案范围较狭窄，无法将风险的不利影响降至最低。
（四）纳税筹划的人员素质不高
房地产企业的纳税筹划还没有专业的部门和人才队伍，大部分筹划工作是由财务部门兼办的，而财务部门一方面要担负企业的财务管理和会计处理工作，业务繁琐，另一方面，税务筹划具有很强的税务专业性，大部分的财务或会计人员只是对纳税的会计处理较为在行，对于纳税筹划涉及的较细节性的问题根本不具备必要的了解，因此难以胜任筹划工作。
三、改进房地产企业纳税筹划现状的措施建议
（一）正确的纳税筹划思想是良好税务筹划的开端
纳税筹划是一项严肃的管理工作，房地产企业必须要从上至下形成一种正确的筹划态度与思想。首先来讲，房地产企业要理性对待与税务征管部门的关系与业务往来，税务征管部门代表着国家税收的一定法定权利，房地产企业与其之间是执行与被执行的关系，而不可能成为平等的关系，因此房地产企业不应当设法成为其朋友，而应当以服从合法管理为基本态度来开展税务往来。并且房地产企业要严格遵守税务征管程序，不能利用税务征管的漏洞来谋取税务利益，否则一旦查出必将是得不偿失的。其次，房地产企业要摆脱愚昧的纳税筹划心理，有句话说愚者逃税、蠢者偷税、智者避税、高者筹划，房地产企业要做纳税筹划的高者智者，而非逃税偷税的愚蠢者，要以税收法律与会计法规为纳税筹划的基础指引，对于预售房款、空置房租金收入等一些满足收入条件的收入及时入账，对发生的费用支出据实扣除，切勿捡了芝麻丢了西瓜。
（二）以整体纳税筹划为主，协调税务关系
房地产企业纳税筹划的最终目标，合理来讲应该是企业最终的税后利润最大，为实现这个目标，房地产产企业一定要处理好各种不同利益之间的关系。一是要处理好税收最小与税后利润最大的协调关系，房地产企业在努力增加扣除项目的同时，为保持税后利润的期望值，需要在费用支出的筹划上寻找最佳平衡点，或者从收入的角度来通过增加加项的方式减小减项的消极影响。二是处理好单一税目与其他多个税目之间的关系，企业纳税筹划要树立整体利益的思维，要分清各种税目之间的影响关系，从单一税目筹划方案的不同组合中来寻找使企业所获得的税收利益最大的方案执行。三是处理好同一税目不同纳税筹划方法之间的关系，企业纳税筹划时节税与避税是不同的方式，其细分下的方法也有多种，可以进行不同的组合，克服单一方法下的效果有限性。
（三）健全税务筹划涉税风险的管理与调控
涉税风险管理是房地产企业纳税筹划的必然主题，房地产企业要从以下几个方面健全纳税筹划风险的管控：一是强化企业纳税风险的自我检测与评估，建立一定的风险预警机制，企业可以从征管、税法与会计政策各个方面开展合理性分析，对可能的涉税风险进行识别与评估，从而以此为基础，能确立一些标准或项目作为涉税风险的衡量标准，建立起可行的风险预警机制；二是健全涉税风险的动态监控机制，要充分对各种涉税风险实现源头监测与控制，对税收法律制度发展情况与变化动态进行实时的了解，对企业经营业务流程涉及的纳税环境进行充分的把握，对企业会计政策的调整及时更新，以便将各种潜在的风险发生或发展的苗头控制在最低；三是增强涉税风险的处理与应对的灵活性，企业不仅要对发生概率较大的风险制定备用的风险处理与控制措施，而且要提高这些方案措施的变动性和可调整性，能根据风险的动态变化作出针对性的调节，以便可以采取最有效的方式来遏制住风险事态的进一步恶化。
（四）加强纳税筹划人员队伍的建设
纳税筹划作为一项对业务知识全面性掌握要求较高的工作，需要对税收政策熟悉且能够融会贯通的运用的人员来执行，基于此，一方面，房地产企业要尽量为纳税筹划配备适当的人员，尽量将财务与纳税筹划分开，以便增强纳税筹划在企业管理体系中的地位，也是为了提高纳税筹划不受专业素质的限制可以达到最佳的结果。另一方面，房地产企业要对纳税筹划人员进行专业技能的培训，在日常工作中要求其密切关注国家税收政策的趋势与动向，对其进行企业经营战略和业务流程开展的教育，使其可以紧密的结合企业发展实际来制定最有利的税务筹划方案，推动企业经营业绩提高。
参考文献：
[1]李桂芬.浅谈房地产企业纳税筹划[J].河北企业，2009；第10期
[2]蒋婵.浅析房地产行业的纳税筹划[J].中国集体经济，2009；第12期
关键词：房地产企业；税收筹划；理论基础；必要性；存在问题；解决对策
0 前言
房地产企业涉及的业务面极广，这就造成了它的涉税种类繁多，面临着沉重的税负压力。如果不进行精心的税收筹划，房地产企业很可能陷入较大的税务风险。尤其是我国税务稽查工作正式开展以来，房地产企业更是面临着更为复杂的税收环境。因此，房地产企业必须尽快做好自己的税收筹划工作，以应对不断变化的外部环境与税收调控政策。
1 房地产企业税收筹划的理论基础
（一）税收筹划的基本内涵
税收筹划这个词汇来源于国外，它经历了一个发展的过程。我们国内对于税收筹划还没有一个定论。本文综合了国内外学者的建议，认为税收筹划就是指一种合理合法的涉税活动，它不同于偷税、漏税等涉税违法活动，它遵守了税收法律与法规，而且是一种事前行为，属于纳税义务产生以前的合理合法行为。
（二）房地产企业进行税收筹划的影响因素
（1）新企业所得税法。我国自从2008年元月开始实施新企业所得税法，它把税前扣除项目增加了，还取消了一些旧的所得税法的优惠政策。这就使得房地产企业必须对税收项目进行重新选择与适当安排。房地产企业应该在收入不变的情况下，尽可能的减少计税基础。这就是新企业所得税法对税收筹划的影响所在。
（2）新企业会计准则。根据新会计准则，房地产企业的毛利会产生一定的波动。房地产企业应该采取正确的应对方法，否则将会大大增加自己的税负。这是因为在取消或限制存货后进先出的计价方法之后，房地产企业的当期损益就会受到直接影响，进而对企业的税金与利润空间产生影响。此外，新会计准则还增加了一项针对投资性房地产的规定。它引入了公允价值计量模式，有利于企业对房地产企业持有的房地产进行科学且合理的分类。但是，如果房地产企业不能正确运用该项规定的话，很可能会导致房地产企业的税负增加。
2 房地产企业进行税收筹划的必要性
（1）有助于减轻企业税收负担。房地产企业涉及的资金面广，税负较为沉重。一旦税收筹划工作做不好，将很可能会增加企业的税收负担，久而久之就会造成极其不利的后果。因此，房地产企业必须做好税收筹划工作，努力降低企业的税收负担，大大提高企业的获利能力，最终提升企业的市场竞争力。
（2）强化了合法纳税意识。房地产企业进行税收筹划，就可以大大提升他们的合法纳税意识，逐步实现涉税零风险。这里的涉税零风险就是指纳税人缴纳的税款及时且足额，就不会面临税收方面的任何风险，或者说风险极小可以忽略不计。虽然说涉税零风险并不是给纳税人带来直接的税收利益，但是，却存在着间接的经济利益。
（3）改善企业的财务管理工作。房地产企业的税收筹划实际上属于一种财务管理手段，它可以大大降低企业的税收支出，改善企业的现金流，让房地产企业更快的实现财务管理战略目标。当然，税收筹划是一项高水平活动，它需要高素质人才来进行配合，因此，房地产企业要做好税收筹划工作，就必然会聘用高水平财务人员，这就客观上提高了自身的会计核算水平。
3 房地产企业税收筹划中存在的问题分析
（1）税收筹划意识仍然不够强。尽管说我国已经明确的税法规定，但是，由于房地产企业涉税金额较大，常常会有偷税或漏税的思想存在。这是因为不少房地产企业认为税收筹划并不实用，反而偷漏税会带来更大的经济收益。因此，一些房地产企业就开始做假账。实际上，这种薄弱的税收筹划意识反而给房地产企业带来了更大的税收风险，一旦被查处，不但会缴纳所欠税款，同时还会遭遇较大的税务罚款，并直接影响到企业声誉，得不偿失。
（2）税收筹划的组织机构不健全。当前，房地产企业进行税收筹划的组织机构还不够健全。具体来说，我国不少房地产企业迄今为止仍然没有设立专门的税务管理部门，这就让税收筹划工作难以顺利开展起来。很多房地产企业只是把税收筹划工作交由财务部门进行负责处理，而这难以实现其工作的专业性与有效性，很难达到税收筹划的实际目标。因此，房地产企业应该尽快设立专门的税收筹划组织机构。
（3）税收筹划的内部管理工作不到位。房地产企业面临的业务多种多样，因此，其税收筹划工作也具有一定的复杂性与系统性。这就需要房地产企业内部形成一个较为完善的内部管理体制，并在各个不同部门之间建立一个良好的沟通机制。但是，现实情况却是很多房地产企业的一些部门之间缺乏沟通，从而造成了税收筹划人员无法全面掌控企业内部各个环节的实际经营状况，进而无法选择最佳的税收筹划方案。
4 房地产企业税收筹划问题的解决对策
当前，国家对于房地产企业的税收管理工作变得愈发严格，这就使得房地产企业面临着更为复杂的涉税环境。因此，房地产企业要想做好税收筹划工作，就必须给出针对性的应对措施，解决目前房地产企业面临的税收筹划实际问题。
（1）树立起科学的税收筹划观念。我国市场经济体制日益完善，税收法律法规也在不断的完善之中。作为在我国国民经济发展中起到支柱性作用的房地产企业来说，它们如果还想通过传统的偷税或漏税手段来进行节税的话，负面效应是巨大的，甚至会带来意想不到的后果。因此，房地产企业应该尽快适应现代企业制度的发展要求，并认真理解与严格遵守新税收法律法规，树立起正确且可行的税收筹划观念。我们的国家机关和相关部门可以通过电视、网络或其他新媒体方式来强化对税收筹划的正确宣传力度，并向房地产企业展示一些税收筹划成功的案例，让它们对原来的那种偷漏税违法行为有一个更为清晰且到位的认知，进而在我国建立起一个正确的税收筹划理论框架，并引导房地产企业把正确的税收筹划理念归入日常管理工作中去，真正以合理合法的税收筹划方式来最大限度的维护自身的权益。
（2）设置专业的税收筹划组织机构。由于我国当前的房地产企业内部组织框架中还缺乏专门的税收筹划组织机构，因此，房地产企业目前的税收筹划工作就面临着缺乏专业指导的问题。因此，房地产企业必须尽快建立并逐步完善税收筹划组织机构，并把它作为企业内部一个独立的管理机构，让其专门负责房地产企业的税收筹划工作，而不是像目前不少房地产企业让自己的财务部门兼职负责税收筹划工作。这样，房地产企业就需要为这个专门的税收筹划部门配备专业的工作人员，并制定具体的税收筹划方案或措施让他们具体实施。首先，房地产企业需要建立不同部门间的沟通机制，让税收筹划部门可以更为准确且及时的掌握企业内部的各种信息，并据此设计出合理的税收筹划方案。其次，房地产企业还应该切实提升税收筹划人员的地位，并为其营造良好的工作环境。这样，房地产企业的税收筹划工作才得以顺利开展起来。
（3）强化税收法律与政策方面的研究工作。我国税收法律政策是一种动态变化的状态，尤其是在我国对房地产市场进行了宏观调控以后，相关的税务监管变得愈发严格。在这样的大背景下，房地产企业相关的税收法律政策会有着较大的变动。因此，房地产企业要想做好税收筹划工作，就需要加强对相关税收法律政策的研究工作，及时关注各种变化，并随时更新企业自身的税收筹划规划，尽可能的分散税收筹划风险。此外，房地产企业还需要设置税收研究专员，让税收筹划工作不仅有专业工作人员来实施税收筹划，还有专职的研究人员来提供税收筹划参考意见。
房地产企业在经营过程中，其业务涉及物业、基建、建材、商业、广告等多方面，涉税种类的多样化使得房地产企业必须精心进行税收筹划，否则将面临较大的税务风险。2002年，我国开始将房地产企业的税务稽查作为税务工作的重点之一，使得房地产企业在快速发展的同时，也面临着日益复杂的税收环境。最近几年，我国政府更是加强了对房地产市场的调控。2013年3月，新国五条出台，提出在二手房交易过程中，对个人所得部分征收20%的税收，这对房地产企业的经营亦会产生一定的影响，对房地产企业的税收筹划工作提出了更高的要求。
一、房地产企业税收筹划的理论基础
房地产企业税收筹划的理论来源于税收筹划的基本理论。从税收筹划的含义入手，探讨当前房地产企业税收筹划的影响因素，有助于正确把握当前房地产企业税收筹划的现状和存在的问题，为本研究提供理论支撑。
（一）税收筹划的含义
税收筹划并不是一个产生于本土的词汇，最早提出税收筹划概念的学者是英国的汤姆林爵士。他指出，纳税人不仅仅有履行纳税的义务，在纳税的过程中，还应享有一定的权利，在不违反税法规定之前提下，纳税人有权利通过合理安排，达到减轻税负的目的，而政府对此没有权力强迫任何一个纳税人多纳税。虽然汤姆林爵士并没有对税收筹划的概念进行明确的界定，但此观点的提出为税收筹划概念的界定打下了坚实的基础。随后不久，荷兰财政文献研究局（IBFD）就对税收筹划进行了界定，认为税收筹划就是纳税人为了实现缴纳最低限额税款的目标，对经营活动进行合理安排的过程。随着研究的进一步深入，国外学者对税收筹划概念的界定越来越准确，美国学者W.B.梅格斯在其专著《会计学》中，认为税收筹划就是企业为了降低税负，在不违反税法基本规定的前提之下，对各项涉税活动进行精心安排，使得纳税时间延迟或少缴税。
就国内而言，当前对税收筹划并没有一个统一的结论，著名税收研究学者盖地教授在其专著《税务会计与纳税筹划》中指出，税收筹划就是在遵守我国基本税收法律与政策的前提之下，市场经济主体通过对企业设立、重组、投资方式、经营方向以及管理理念进行事先筹划，以达到减轻税负、增加收益之目的。综合而言，从国内外学者对税收筹划概念的研究来看，都认为税收筹划是一种合法的涉税活动，与偷税、漏税等涉税违法活动相比，具有较大的区别。一方面，税收筹划遵守了相关的税收法律与政策，是一种合法、合理的行为，而偷税、漏税却是法律所禁止的行为，是故意欺骗征税主体的违法行为；另一方面，税收筹划是一种事前行为，发生在纳税义务产生之前，而偷税、漏税却是事后行为，发生在纳税义务产生之后。
（二）房地产企业税收筹划的影响因素
当前影响房地产企业进行税收筹划的因素主要来自两个方面，即新企业所得税法和新会计准则的实施，正是在不同的税法环境和会计环境之下，使得我国房地产企业在进行税收筹划之时，必须注意外部环境的变化。
1.新企业所得税法对房地产企业税收筹划的影响
2008年1月1日，我国开始实施新的企业所得税法，新企业所得税法与原有的企业所得税法相比，主要突出了两大方面的变化：第一，税前扣除项目增多；第二，取消了一些旧的所得税法规定的优惠政策。这两大内容的变化，使得房地产企业不能继续沿用原有的税收筹划方案，必须重新进行税收项目的选择与安排。房地产企业如何在收入相同的情形下，尽量增加税前扣除项目的金额，以最大限度地减少计税基础，是房地产企业在新企业所得税法下税收筹划的重点内容。
2.新企业会计准则对房地产企业税收筹划的影响
（1）《企业会计准则第1号――存货》中取消了原有的存货发出计价的后进先出法，开始向加权平均法和先进先出法转变。此种计价方法的转变，将对房地产企业的毛利造成一定程度的波动。不仅如此，在我国当前通货膨胀的市场背景之下，原有的后进先出方法可以减免或抵扣一定的税收，而改变此种计价方法之后，如果房地产企业没有采取正确的应对方法，必然会使其税负增加。由于房地产企业与其他行业的企业相比具有建设周期长的特点，一旦取消或限制存货后进先出的计价方法，将直接影响房地产企业的当期损益，进而对房地产企业税金和利润空间产生影响。
（2）《企业会计准则第3号――投资性房地产》是新会计准则增加的一项规定，单从字面上看，该条准则似乎是专门针对房地产企业而出台的会计规范，事实上并非如此，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。因此，它并非专门针对房地产企业而制定的规范，但此条准则对我国房地产企业的影响却较为显著。该规定的出台有助于企业对房地产企业所持有的房地产进行科学而合理的分类。此条准则还引入了公允价值的计量模式，对投资性房地产的计量、确认都作出了明确的说明。从实际效果来看，如果房地产企业不能正确运用此项规定，将使房地产企业的税负增加。
二、房地产企业税收筹划存在的问题
作为当前国民经济的支柱产业，我国房地产业取得了较大的发展，房地产企业也在这个过程中获得了较多的利润。因房地产企业无论在收入还是支出方面，所涉及的金额都较为巨大，加之其涉及的税收项目种类繁多，很多房地产企业往往意图通过偷税或漏税的方式来达到节税之目的，使得税收筹划存在诸多方面的问题。
（一）税收筹划意识薄弱
虽然我国税法明确规定纳税人有依法纳税的义务，但房地产企业大多是大型企业，在涉税过程中纳税金额较大，这使得有些房地产企业往往存在偷税或漏税的思想，认为进行税收筹划并不能给企业减轻多少税负，而偷税或漏税却能够给企业带来较大的节税空间。为此，有些房地产企业设置两套账本，做假账。对外一套账本，专门应对税务机关的检查；对企业内部又是一套账本，以记录企业的真实经营状况。税收筹划意识的薄弱将给房地产企业带来严重的税收风险，一旦被税务机关查处，不仅仅需要补缴税款，还面临高额的罚款，更为重要的是，这将直接影响房地产企业的信誉，对于房地产企业未来的发展也会产生重大影响。
（二）进行税收筹划的组织机构不健全
税收筹划组织机构的不健全也是影响房地产企业税收筹划的重要因素，分析当前的房地产企业组织内部建设，可以发现极少有房地产企业会专门设置税务部门，以负责整个企业的税收筹划工作。一般而言，房地产企业的税收筹划工作都是交由财务部门负责。税收筹划工作的专业性程度不会低于财务工作，此项工作不仅仅要以企业财务管理为基础，还需要相关的人员对税收法律和政策有一个全面的了解。特别是在我国税收法律和政策繁多的背景之下，不同区域的涉税项目计算有较大差别，这无疑对税收筹划工作者提出了更高的要求。因此，完全依靠财务人员的专业知识来解决税收筹划问题，显然难以达到实际的目标，需要设立企业税务部门，专门开展税收筹划工作。
（三）税收筹划内部管理缺乏
房地产企业业务的多样化决定了房地产企业税收筹划工作的复杂性与系统性，这就要求房地产企业内部要形成良好的内部管理体系，特别是各部门之间，要有畅通的信息共享机制，才能保证税收筹划工作的正常开展。然而，当前房地产企业有些部门之间的内部合作脱节，比如公司销售部在与客户签订商品房销售合同之时，由于销售人员缺乏必要的税收政策，没有依据我国税法的相关规定进行操作，使得财务部门在核算时，往往出现较多的问题，进而影响到税收筹划工作；比如我国税法针对打折销售和买房送装修两种销售方式规定的计税方式有所不同，其中打折销售的计税方式是依据打折后的金额计算，而买房子送装修是依据购房款加上装修款的合计金额计税。因此，只有在房地产企业内部加强管理，使得税收筹划人员全面掌握企业各个环节的经营情况，才能在税收筹划过程中作出正确的方案选择。
三、解决房地产企业税收筹划问题的对策
在国家越来越重视房地产调控的背景之下，国家对房地产企业的税收管理将越来越严格，房地产企业面临的涉税环境也越来越复杂。由此，房地产企业必须正视当前税收筹划存在的问题，有针对性地采取措施，进行合理的税收筹划。笔者认为，房地产企业应着重从以下三个方面解决当前税收筹划工作中存在的问题。
（一）树立正确的税收筹划理念
随着我国市场经济的进一步发展，我国税收法律制度体系也会越来越完善，如果房地产企业还是想通过偷税或漏税等违法手段来达到节税的目的，显然难以实现。因此，房地产企业需要树立正确的税收筹划理念。建议国家通过电视、网络等媒介加强对税收筹划的宣传力度，展示税收筹划成功的案例，使广大房地产企业对于税收筹划与漏税、偷税的区别有一个正确的认识，以营造良好的税收筹划氛围，让房地产企业树立正确的税收筹划理念，将其纳入日常的财务管理过程之中，通过合法的方式维护自身权利。
（二）设立专门的税收筹划组织，强化税收筹划管理
针对当前房地产企业税收筹划组织缺失的现状，建立专门的税收筹划组织进行税收筹划尤为必要。因此，房地产企业应将税收筹划组织作为一个单设的机构，专门负责企业的税收筹划工作。建议房地产企业在风险管理部下面专设税收筹划部门，设置主管或经理一名，负责领导企业的税收筹划工作，制定各项总的税收筹划方案或措施。在主管或经理下面配置3―5名税收筹划专员，负责企业具体税收筹划事项的执行。
在建立了专门的税收筹划组织之后，就需要充分发挥税收筹划部门的作用，这需要强化企业内部管理。一方面，要建立各部门之间的信息共享机制，使得税收筹划部门能够准确掌握房地产企业各个环节的经营信息，进而设计出科学、合理的税收筹划方案；另一方面，还必须提高税收筹划工作者在房地产公司的地位，给予其良好的职业晋升通道，为其参与公司战略管理营造良好的外部环境。
（三）加强税收法律和政策研究
为了适应社会转型和经济发展的需要，我国会及时调整相应的税收法律和政策。从这个层面上讲，税收法律和政策将呈现出动态变化的特点，特别是在国家对房地产市场调控和监管日益严格的背景之下，与房地产相关的税收法律和政策变动很大。因此，房地产企业只有加强对相关税收法律和政策的研究，及时系统地了解税收法律和政策的变化，才能在设计税收筹划方案时不断更新筹划内容，采取措施分散税收筹划风险。建议房地产企业在设置税收筹划专员的同时，设置税收研究专员，以加强房地产企业对税收法律和政策的研究。
【关键词】房地产企业；税收筹划；新举措
在全球经济一体化趋势日益深入的21世纪，市场经济竞争日益白热化，这无形中加大了房地产企业生存的压力，尤其是其税金缴纳方面，已然成为影响房地产企业市场竞争力的重要方面。因此，房地产企业应该在税法允许的范围之内，应用新型的税收筹划方式来尽可能的降低房地产企业自身的涉税开支和风险，实现合法范围内的避税和减税甚至免税。这样，房地产企业通过科学的税收筹划方法，能够有效减轻企业的税费负担，这对于资金需求量大，经营风险较高，建设及销售周期较长的房地产企业来说，其意义巨大，是有效减少房地产企业开发成本的理财途径。
一、房地产企业进行税收筹划的含义及其必要性
对于房地产企业的税收筹划界定，目前还没有统一的定论，但是，我们基本上还是有些定义和说法的。那就是说，房地产企业的税收筹划一般是指，房地产企业为了最小化企业自身的税费负担，而在遵循相关税法以及符合一定的税法意图的前提之下，依据国家规定的相关税收政策，事先安排和筹划房地产企业自身的融资，投资，经营和分配等财务活动，并以此为依据选取最佳纳税方案，从而在整体上实现企业免除，减少或递延纳税义务等目标，以期最终获得最大的涉税收益。从本质上来说，房地产企业的税收筹划并不等同于违法性质的偷逃税收行为，更不是骗税行为，而是合法性质的税收收益最大化的理财方式，它符合国家的税法立法精神，是房地产企业为了提高利润而提高科学合理纳税意识的必然结果，是房地产企业维护自身合法权益的具体表现，它不仅属于理财问题，还是房地产企业进行经营决策的重要内容，贯穿于房地产企业经营管理活动的整个过程。对于具有独特生产经营特点的房地产企业来说，其追求利润最大化为根本目标，就必须实现科学化的管理模式。此外，房地产企业的自主筹资金额巨大，财务管理周期长，开发的项目风险大、投资决策责任重、要求严，且其财务涉及面广、管理难度与责任大，这些都要求房地产企业进行合理的税收筹划。但是，目前，我国的房地产企业纳税意识和法律意识薄弱，对于纳税还存在不少认识方面的误区，误认为纳税只是财务部门的工作，习惯于把税费筹划放在事后进行，且其对于纳税管理方面还存在不少问题，以至于房地产企业很多存在偷税逃税现象而受到税务部门的处罚。鉴于此，房地产企业必须进行税收筹划工作，以适应企业利润最大化目标和激烈的市场竞争带来的巨大压力。房地产企业一旦实现有效的税收筹划工作，就可以帮助企业自身实现财务利益的最大化目标，维护了国家的合法权益，增加了国家的财政收入，还有利于帮助国家对税法进行必要的完善和修订。
二、房地产企业税费筹划新举措
房地产企业进行合理税费筹划是其应有的合法权益，只是由于各种经济，税收，管理以及避税技能等方面的因素不同，使得房地产企业的避税机遇和税收收益也各有千秋。因此，房地产企业必须掌握基本的经营管理知识，还得充分了解各项税收制度，了解内外部存在的多种税收筹划方式的选择可能性，构思出一套税费筹划的基本思路，然后根据企业自身的实际情况和国家税收政策的更新变换来设计一个全新的，科学可行的降低税费支出的方法。对于房地产企业来说，其生产的产品基本包含了三个阶段，即项目立项，项目建设以及项目销售，因此，房地产企业进行税费缴纳筹划主要可以从这三个阶段来具体操作。（1）项目立项时，房地产企业的税收筹划包括：第一，应该选择合适的建房方式，改变习惯上自建并销售房产的行为，比如说利用代建或者合建等方式来进行较大空间的税收筹划。在进行房产代建时，要确定最终用户，进行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税，这样可以减轻税负。在进行房产合建时，房地产企业可以合法减少土地增值税，还可以合法免掉营业税的缴纳。第二，房地产企业还可以通过开发多处房产以及进行不同方式的核算来为企业自身提供多种税收筹划的空间。一般来说，房地产企业进行合并核算的税收利益更大一些，但并不排除说分别核算也有更有利的情况，那么，房地产企业到底进行如何核算，则需要根据企业的具体情况进行分析比较。（2）项目建设过程中，房地产企业的税收筹划包括：首先，房地产企业可以通过增加扣除项目，从而使得房地产的增值率不超过20%，那么，就符合“土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20%的情况下可以免征”的政策，从而享受土地增值税的免税待遇。这是一种税收筹划方式。其次，房地产企业还可以通过筹划相关的借款利息来进行税收筹划，这是由房地产企业自身的资金特点决定的。因此，房地产企业可以把完工前的利息费用计入开发成本等增加扣除项目，从而从税基和税率两方面减轻税负。还可以把完工之后的利息支出进行增加项目扣除，从而实现企业的价值最大化目标。最后，房地产企业还可以把销售与装修分散开来，以分散经营收入，从而也能实现税基和税率的减少，税负也就相应的减轻了。（3）项目销售过程中，房地产企业可以选择合适的销售方式来合法合理的减少税负。具体来说，首先，房地产企业可以设立独立的销售分公司来直接负责销售工作，这可以大大增加土地增值税、营业税和企业所得税的筹划空间。其次，房地产企业还可以通过减少账面收入或递延纳税时间来进行税费缴纳筹划，比如说房地产企业可以委托销售公司来销售房地产，并和销售公司协商开具销售清单来尽量递延纳税义务，还可以避免销售公司缴纳营业税。
此外，除了以上几种主要的税收筹划方式以外，房地产企业还可以利用税法规定的减免税税收优惠政策条款来达到减税、免税的目的，前提条件是房地产企业要根据自身实际情况，制定切实可行的方案来使自己符合这些税收优惠政策，一旦用足用好现行的税收优惠政策，也是企业避税筹划的重要方式，当然，企业要注意不能曲解或者滥用优惠政策，否则，得不偿失。另外，房地产还可以利用纳税临界点来避免承担较重的税负，还可以巧设分支机构来进行纳税筹划，或者适当推迟土地的开发时间来进行纳税筹划，亦或是优化一定的收入结构或者筹划置业房地产的大修理支出费用来进行纳税筹划，还可以筹划选择不同的配套设施开发成本进行纳税筹划等。诚然，房地产企业在进行税收筹划的时候，由于涉及金额较大，因此，需要注意以下几个方面的问题，即需要加强税收政策的学习，增强自身的法律意识；在进行纳税筹划时要注重规范性筹划，切不可只重投机；要构建整体的税费筹划思路和方案，做到战略战术筹划兼顾；要把结果性筹划改为事先筹划，从而使得筹划从补漏性向前瞻性发展。此外，房地产企业进行税收筹划时，还应进行成本效益分析，在合法合理的范围内进行系统性的全盘性的税收筹划工作，从而最大限度的防范纳税筹划潜在的风险，实现收益与风险之间的有机调和。
综上所述，房地产企业作为资金密集型企业，其涉税金额巨大，针对其的税收政策既有共通性，又有行业特殊性，作为房地产企业相关的财务人员来说，必须首先综合了解企业的各种情况，并在扎实的税法基本功知识基础上，对房地产企业的税收进行科学合理的筹划，认真把好税收筹划关，在市场公平竞争原则的基础上，从大处着眼，小处着手，其实现企业价值的最大化目标，并把企业的管理水平提高到了一个新的层次，实现企业的最优化资源配置，在合法合情合规范围内创造企业的最小化税费支出，这将有利于企业的生存和发展。
参考文献
[1]黄偏明．房地产开发企业理税顾问[M]．北京：中国时代经济出版社，2002
[2]黄玉滨．集团公司税收筹划工作应注意问题[J]．会计之友．2004（12）
