时间：2023-09-21 17:53:56
序论：在您撰写房地产商业地产培训时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
关键词：房地产 多级市场 对策
随着商业地产的不断开发，各种问题也伴随而来，给商业地产投资者、运营者、管理者提出了严峻的挑战。可以说，最近几年是我国商业地产的建设高峰期，却也是问题凸显期。目前我国的商业地产开发在设计、运营、招商、管理等方面处在种种的误区，正如中国城市化进程不断引发大量城市社会问题一样，中国商业地产开发过程中的认知模式、定位模式、决策模式、开发模式、融资模式、经营模式、管理模式等存在一些误区，而这些误区也是导致我国房价被大量垄断的一个重要原因，如何防止房价无上限的被抬高，如何从根本上解决我国民生的根本问题，便在于需要从宏观的角度上分析房地产多级市场的产生和相关的解决对策。这也是本文研究的根本目的所在。
一、房地产多级市场的现状
房地产市场指的是通过房地产的出租，买卖，抵押等各种经济手段所产生的地产交易方式，它是双方互利互惠的一种经济交易方式，也是这个社会所有与房地产为商品交际的总称。通过开发商对地皮的开发和拓新，同时买家通过货币去交易的一种，买与卖的交易桥梁。它是由市场主体、客体和媒介体、价格、资金运行机制等经济要素构成的一个大系统。所以， 房地产市场是房地产商品交换的场所和领域，也是房地产商品一切交换或流通关系的总和。房地产市场的分级运行主要是从房地产市场交易的层次和权属内容角度来讲的， 它可以分为一级市场、二级市场、三级市场等。房地产一级市场即土地使用权的出让市场， 具有垄断经营性质， 即国家以土地所有者的身份把土地的使用权投入市场运行， 土地所有者之间及土地所有者与土地使用者之间发生的权属让渡的经济关系的综合。
二、房地产多级市场形成的原因
1.房地产商的认知过于商业化
更多的房地产商在开发房地产的过程中更多的是看中了房地产所可以带来的商业利益，而一味的忽视了房地产的实际是利国利民的根本，不惜为了一己私欲的过多的去抬高房地产的价格。同时多级的住房多级市场也是房地产多级市场的主要原因，二手房屋的买卖也解决了很多外来城市移民对房屋供给上的需要，故而也有很多房地产商在二手房屋市场上大肆的牟取暴利，把本来仅仅的二手房屋价格，抬高到一手房屋的定位，同时市场经济的需求解决了市场的发展，更多的二手住宅的业主也乐于采用一种以小换大，以旧换新的模式从中得到房屋上的利润，同时也推动了我国房地产多级市场的步伐。
2.房地产的开发缺乏深远的系统思考
商业地产的开发是一个城市商业服务与空间调整的重要手段，当前许多商业物业的开发却有意无意地忽略了与城市功能之间的关系。只有具备辐射聚合能力和一定消费规模的城市才能提高商业价值，并为商业现代化、多元化提供实际的载体和平台。政府、银行、开发商共同参与。商业地产的建设和运营对区域经济发展产生重大影响，因而要受到政策、法律法规的严格约束。政府政策对商业房地产的区域选择和未来发展前景有很大的影响。同时由于商业地产的高投入特点，决定了商业地产的开发需要银行参与，以解决其融资问题，从而也注定了房地产与国家的经济主脉所割不开的关系。
三、房地产多级市场的对策
1.努力发展二手房产市场
房地产二级、三级市场具有经营和消费性质， 即在经营与使用消费之间平行转移， 表现为经营者与经营者， 经营者与消费者， 乃至消费者之间的交易行为。二手市场主要是房地产的增量市场， 三级市场主要是存量房地产的再转让市场。企业和本地与外地的房地产需求与消费有重大的意义。在我国， 房地产二手市场已形成了一个完整的、有机的市场体系， 发挥了巨大的整体功能， 促进了城市的土地资源、房产资源的优化配置和使用效率的不断提高， 因此， 活跃二手房地产的增量市场和存量市场有着广阔的前景，树立让利于民的思想， 并加强宣传， 不断提高居民的商品意识， 为活跃房地产多级市场打下良好的思想基础。同时加大中介人员的培训力度， 不断提高中介人员素质， 提高服务和管理水平。
2.调整我国房地产的整体结构
根据我国人多地少的特点，很多经济开发商，想根据开发房地产项目从而来提高国民生产总值，这就整体上而言存在的根本上的弊端。同时经济相关开发者与房地产商联合，一味的将其看作是经济的新增长点也是不现实的。目前为止，我国的中低档的房地产多是建在较为偏远，离市中心较远的地方，如此一来政府相关部分便需要在此投入较多人力物力财力去为住区添加相关的交通服务设施。所以， 调整住房的结构， 主要不是压制中高档住房市场的发展， 也不是鼓励低档房建设， 而是要以产品创新为核心来调整现有低、中、高档住房。而中、高档住房理应成为中国房地产业及其市场长期发展的重点，从而拉动房地产多级市场的发展。
总而言之，房地产多级市场由于其高投入、高产出和高回报以及建设周期长、涉及单位多等特点，决定了商业地产项耳开发经营过程中的高风险。商业地产项目除了一般项目风险具有不确定性、相对性和可管理性等特点以外还具有多样性、阶段性和不均衡性等自身的特征。根据前文的总结，笔者认为，根据我国房地产的多级市场，对于规模庞大的商业地产，其经营多采用开发商整体开发，以整体销售、整体出租，或部分销售、部分出租的方法作为基本模式；对于规模较小的商业地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式，特别是临街商铺大多采取独立经营的方式。
参考文献：
[1]杨有志.我国住房公积金缴存率模式的创新[J].财贸经济，2013（12）.
关键词： 房地产商业项目风险管理
Pick to: the construction project due to long time limit, large investment and main body participation, the complex relationship organization, in the process of implementing a lot of uncertainty. Commercial real estate project implementation will face all phases of the risks, the risk management are in essence a lower risk to the negative impact of the decision-making process.
Keywords: real estate business project risk management
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
建设工程项目由于工期长、投资大，参与主体多，组织关系复杂，在实施过程中不确定性因素很多。因而，在项目实施过程的各个阶段将面临各种风险，风险管理实质上是一个降低风险负面影响的决策过程，该决策过程包括识别、估计与评价、处理及后评价几个阶段。本文主要介绍了房地产开发项目中商业地产项目风险管理及控制措施等内容。
一、项目风险管理概述
现代风险管理一般由三个阶段组成：在识别、估计和评价了风险之后，就应考虑如何有效地控制和处理风险，即选择应采取的各种避免损失和控制损失的对策，分析各对策的成本及后果，各施工企业根据自身的经济状况及风险管理的总方针和特定目标，确定各种对策的最佳组合，达到以最小费用开支获得最大安全效果的目的。
风险控制对策是指处置风险和避免或减少损失所采取的各种措施和手段，这种处理技术的主要特征是力图避免或减少涉及风险各方所面临的风险及其影响，即通过回避风险、损失控制、非保险转移等手段，消除或抑制风险因素，防止风险事件发生，尽可能地将风险损失减少到最低限度，一般在损失发生前实施。回避风险系指直接避免能导致风险的事项和活动，以消除可能发生的损失。
二、商业地产六大风险
1、物业形式明显不同
商业物业与地产商熟悉的住宅、公建等明显不同，商业物业应具备与之相对应的经营模式和管理人才，否则将会付出惨重的代价。因此，开发商业地产不能简单套用住宅的先设计后销售模式，而应先确定经营模式、招商对象和业态需求,进行建筑规划设计，以最大限度地减少日后改造费用的成本，从而降低开发风险。
2、竞争加剧价值下降
高额利润驱使着众多的地产商跟风进入商业地产的开发领域，由于信息的不对称，在同一区域可能会出现多家商业地产项目撞车的现象，导致商业地产从短缺热销到过剩滞销的严重后果。因此，进行竞争者调查和掌握政府商业规划十分重要。
3、充分认识资金压力
大型商业地产项目的招商对象通常是已经或准备进入中国的外资商业企业，由于他们更多地是租用而非购买商业物业，因此若无强大的资金实力或无力自己经营，则很可能会被资金压力逼上绝境，甚至出现新的烂尾地产项目。
4、复合人才严重缺乏
商业地产在国内特别是北方地区起步较晚，目前开发商业地产的开发商多为地产商，对商业的选址、功能要求等专业知之甚少，对地产和商业均为精通的复合型人才更是凤毛麟角。人才的短缺导致开发商业地产的风险加大。
5、利润过高产生泡沫
目前国内一些城市特别是大型发达城市，由于策划炒作等非理性因素，导致商业地产的租售价格虚高，一些经营者在商业微利时代的大背景下，不堪高价格的重负，很难步入持久的良性经营，经营者的失败最终将会把爆涨的商业地产市场拉下马来。
6、经营理念差异过大
商业地产应属于边缘产业，商业与地产两个行业的差异性很大，经营决策理念也相去甚远。在实际中两个行业人员在决策理念和经营运作过程中，时常产生剧烈的碰撞，达不到："1+1=？"的统一，不和的最终结果必定是商业地产项目的失败。
三、有效控制风险
由于商业地产经营回报期长，投资大，风险大，一旦开发经营不理想，将造成巨大的经济损失，对此，可以从以下几个方面来控制风险。
1、选址应权衡各种因素
商业地产选址首先应考虑项目所在地的城市影响力，目前一些地级城市由于交通不完善、旅游资源不丰富、城市影响力弱，开发大规模MALL就值得商榷。其次，项目应考虑交通系统是否完善，因为交通将影响项目的核心商圈辐射半径的大小和物流系统成本的高低。 第三，应考虑核心商圈消费能力，以本地消费为主。第四，应考虑政府对地段的重视程度。作为发展商或公司对商业经营了解得太少，所以在进行商业项目选址论证时一定要有商家或经验丰富的商业顾问公司参与；在选址论证上不光靠经验，还要有大量的定量分析，既然商业地产的价值要靠招商来实现，而要成功招商必须与商家（主力店）有"共同语言"，从商家的角度来论证商业项目选址的合理性，而不是一厢情愿的"单相思"。
2、开发规模宜适度
目前，我国商业地产开发好像存在一种误区———越大越好，事实上，商业规模受商圈购买力和商圈其他商业设施的制约，所以商业地产的开发规模要通过科学的分析。一般来讲，5万平方米左右的MALL区能基本满足一般二级城市的购物消费功能。
3、项目定位应适度超前
在对商业项目定位前，除考虑项目所在地的总体经济环境、产业结构、人口基数、消费能力、消费支出、消费习惯、当地人生活水平、商业布局现状等市场情况外，还要对经济发展趋势、商业发展格局进行详细分析，项目定位要适度超前。
4、营造主题特色吸引消费者
没有特色、没有主题的项目就没有生命力。主题一定要有丰富的内涵来支撑，要特别抓住购物群体当中核心的部分，充分考虑本地文化特征，商圈的最为有效的辐射范围主要还在本地市场，受现在的收入条件限制，对外地市场的影响，毕竟有限。
5、专业化经营管理保证投资者利益
有不少商业项目，前期开发推广都非常成功，但经营非常艰难，从而造成投资者信心丧失，因此聘请著名的商业管理机构已经成为我国目前商业地产开发的主要模式。
总之，商业地产开发应在科学选址、定位的基础上，确定经营模式、招商对象和业态需求，并请专业商业规划公司进行商业规划设计，最大限度地减少日后改造费用的成本，从而降低开发商业地产的风险。
参考文献：
〔1〕全国造价工程师执业资格考试培训教材，工程造价管理基础理论与相关法规，中国计划出版社2009年第五版。
关键词：商业地产；经营模式；对策
中图分类号：F2
文献标识码：A
文章编号：1672-3198（2012）04-0003-02
1 商业地产的定义
商业地产全称是“商业房地产”。关于商业地产的定义，中国商业地产联盟指出商业地产的概念有广义、侠义之分。广义的商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。侠义的商业地产概念是指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等。
崔胜和认为：“商业地产同时具有商业和地产的双重属性”。而吕书斌认为:“商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它兼有地产、商业和金融三方面的特性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。”应该说，地产和商业是两个基础属性，分别表示了硬件基础和其所承载的功能，而投资则是一种衍生属性，是由于商业地产所具有的一些特点使其成为了一种主流的投资标的。
近几年来，商业地产成为房地产行业投资的热点，但是商业地产是一个高利润、高风险的行业，一方面是商业地产本身带来的巨额利润，另一方面是商业地产的巨大风险开始显现，一大批商业地产项目成为死铺，给投资者带来巨大的损失。主要原因是由于商业地产在我国还是一个新生事物，行业开发运营的理论还未形成，项目运作不规范，许多开发商只看重短期利益，缺乏商业地产开发成熟的经营理念和模式。因此，急待探索和研究适合我国国情的商业地产开发经营模式，促进我国商业地产健康、稳定的发展。
2 我国商业地产主要经营模式的特点
随着开发商对商业地产经营模式的重视，目前推向市场的许多商业地产项目也有很多模式，国内常见的模式基本有三种经营模式：纯销售模式、租售结合模式、只租不售模式。
2.1 纯销售模式
纯销售模式主要指在项目建成后，开发商通过直接全部出售给投资者及经营者，来回笼资金，开发商一般不涉及到后期的经营与开发管理。这种模式，一般对开发商的能力素质要求比较低，准入门槛也低，这样开发商的资金财务压力大大减轻，又可以快速回笼资金，并无需承担后期开发运营的风险。这对资金不是很雄厚的开发商来说是个很好的选择。
但是，这种模式有其致命的缺点。第一，对于投资者及经营者，产权出售，使一个完整的商业设施的所有权及经营权被分割，其整体的投资价值受到影响，不利于后期的开发。第二，投资者各自为政，自身调节能力不足，经营混乱，后期经营出现困境，最后导致投资者及经营者投资都受损。第三，这种快建快售的模式，对于整个项目难以有大的价值升值空间，不利于开发商持续发展。
因为，受到自由资金和融资渠道的限制，以及开发商自身经营模式的因素影响，此类模式在现阶段仍是我国中小开发商的重要选择。这类模式一般开发一些专业性较强的商业街或者专业批发市场。
2.2 租售结合模式
租售结合模式一般分为两种：订单模式和售后返租模式。
2.2.1 订单模式
订单模式就是指开发商在开发商业地产之前，与知名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后，规划前，充分考虑项目商圈的市场需求，并和与其想适应的一家或若干家商业企业确定合作关系，在开发过程中，让这些企业参与相关的规划工作，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。
在国内，万达集团首创“订单模式”一直为业内所称道，万达集团与众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利与义务。
订单模式相比较其他模式有其自有的优势；第一，强强联合，通过各种品牌组合，整合开发商家与商家的资源，产生经营优势，降低了市场研判失误的风险，增加了投资者的投资信心。这种组合可以减少资源的浪费，使房地产企业资源效用最大化。第二，开发前已经确定了商场入住商户，避免了因为项目竣工后，后期规划的原因出现改造现象。第三，发更具有科学性、全局性，使资金使用更近充分合理。
但是，订单模式也存在其劣势。
首先，商圈所在区域经济发展的变化，业态的变化及设施的改变都会导致原先地产商与商业企业的规划出现调整，相应的原设计的业态组合将会出现变化。
再者，联盟伙伴之间的不可预测性的变化，由于其经营状况的不可预测性，在其合作过程中，联盟伙伴很可能会退出合作或无法履约，导致关系改变。
第三，未来主力店与非主力店之间的矛盾，主力店和非主力店与开发商之间的矛盾，例如租金，规划的要求，商场的布局等矛盾都有可能使整体利益受到影响。
2.2.2 售后返租模式
售后返租，是指房地产开发商为了促进销售，销售产权式商铺时，与买家约定，在出售后一定年限内，由买家把经营权交出由房地产商行使，开发商承诺每年给与一定的固定租金给买家。通常将大的商铺物业分割成小块，单价较低，回报往往比较诱人。这种经营模式在上世纪六七十年代出现于美国，后流行于日本、香港等国家和地区。该模式在上述一些国家和地区的成功经验表明，如果房地产市场发育比较成熟、开发商的社会信誉度高，也会实现开发商与业主双赢的局面。
这种模式的优势在于：第一，能够快速回笼资金，企业可在这种模式下，迅速回笼资金，获得利润。开发商将商铺分割出售，利用返租来吸引中小商户，从而能够快速套现，缓解自己的资金压力。第二，投资回报预期比较高，这种返租模式能够使投资者在包租期内获得稳定的投资回报，而且风险非常小。另外，由于这种商铺已被产权分割的较小，每个单元的商铺价格不是很高，投资门槛低，吸引了更多的投资者投资。第三，由于经营者自负盈亏，无论经营者是谁，都要负担租金回报的责任。因此经营者必须细心经营，才能够发展下去，或者更大的利润。
这种模式也有其风险：一是承租经营风险。商场如战场，如果承租经营商在承租期未满之前，因经营不善或其它原因，难以为继或者提前撤租，便难以向发展商如期支付租金，发展商是不可能长期倒贴租金给投资者的。二是发展商的信誉风险。发展商在采用售后返租方式销售完成某项目后，必将继续进行另外项目的开发，如若因投资失败或者经营不善，导致发展商出现严重危机，将直接危及发展商与投资者原来所签合约的履行，特别是返租期满后能否原价回购变数多多。
2.3 只租不售模式
只租不售模式，即在物业建成后形成独立产权，通过招商合作，以租金作为主要收入来源的运营模式，有利于统一的经营与管理。只租不售经营模式就是指商业地产开发商在项目建成之后，通过出租经营，增加商业的物业附加值，通过租金及地价的提高，来获得利润。这种只租不售模式是商业地产发展到较为成熟阶段的必然产物，在欧美国家采用较多，是国际商业地产的主流经营模式。
这种模式主要优点在于:首先，其产权关系明确，简单，合作容易，有利于吸引政府及大众的关注，获得极大的顾客群；再者，推广品牌的费用比较低，而国内外大型商业公司的进驻，带来其先进的商业地产经验，从而能投快速提升自身的价值，而其稳定的租金收入也为开发商提供了足够的资金回流，增强其融资能力；第三，专业的管理团队能够熟练制定商业的总体规划、资源的整合利用，进行统一的招商管理，大大提高了商业地产成功的可能性。
而这种模式的运营有其必要的条件：第一，必须有雄厚的资金做支撑。因为，商业地产的成熟需要几年的培育期，在此期间，开发商没有大量的自有资金是难以采用只租不售的方式进行开发的。通过短期的银行贷款资金进行长期的商业地产开发，将会带来巨大的财务风险。第二，开发商要具有专业的商业运营管理经验和专业的商业人才队伍。这种模式从前期的规划到后期的经营管理，这都需要专业的经营运营公司来运营。
3 我国商业地产运营过程中的问题
3.1 商业地产前期开发定位模糊，运营模式不足。
一个成功的商业地产项目，首先要在定位有个明确的目标。而广大开发商还是单纯的按照住宅项目进行开发，导致在商业运营模式选择上不能符合所开发的项目。
商业地产包含的产品类型种类繁多。从大型的购物中心到百货店、便利店以及各种临街商铺等。其商业业态和产品型式的差异，决定了开发理念和开发模式的差异。
3.2 商业地产融资渠道不足
我国商业地产融资渠道比较单一，主要就是依靠银行贷款。而住宅的开发周期一般在3-5年，而完整的商业地产项目则需要5-8年，投资回收期在7-10年。而且，我国商业地产对银行信贷依赖水平在70%-80%左右，商业地产自筹资金只占到位资金的30%-50%左右。这样开发商的资金链比较长，需要的贷款也比较高，对开发商的融资能力是个严峻的考验。
3.3 商业地产运营的专业人才和团队不足
商业地产的高额回报率，吸引开发商从住宅开发商或其他行业转变而来，没有专业的商业地产知识和专业人才团队，对于项目的开发一般是根据以往住宅开发的经验和国外、国内典型成功运作项目的经验来运作。商业房地产的复杂性事实上要求了其开发、建设、经营、管理应当是由各类专业性的组织共同协作来完成。专业人才和团队的缺失致使在商业地产开发的过程中出现了短线操作模式和许多浪费、不合理情况的发生。
4 我国商业地产未来发展的对策
4.1 开发商加快提高其商业地产开发运营的能力
商业地产不同于一般的住宅房地产，住宅地产主要是消费品，而商业地产主要是投资品。商业地产的类型非常多，这就要求开发商具有综合利用各种运营模式的能力，不再单一的按照开发住宅房地产的思路进行运营。所以开发商应该拓宽思路，学习国外的商业地产先进理念，加快提高商业地产开发运营能力，确保商业地产项目能够成功。
4.2 拓宽融资渠道，建立完善的资金链
商业地产投资资金需求大，开发周期长，成为了开发商发展障碍的重要因素。目前，许多国内开发商均选择了自筹资金（银行贷款）和销售回款来解决资金不足的问题。但也因此导致商业地产开发过程中的许多问题。随着我国金融市场体系的不断完善，而外资的引入，可极大的改善地产公司资金短缺的问题。同时，自身的融资，例如股市融资也可以作为备选的方案。当然，我国的资本市场还不完善，需要推动政府在此的立法，完善相关的法律法规。
4.3 专业人才的培养和专业团队的建立
一个具有复合专业经验及资源的开发、经营、管理团队，是保证商业地产开发成功的最重要工具。特别是在一个不够成熟的商业地产领域，虽然我国发展商业地产已经有许多年，但是，成功的商业地产项目的数量是令人惋惜，最主要的原因是缺少专业的人才队伍和管理团队。为此，应该大力发挥行业协会和高等教育的作用，培训相关人才，借鉴国外经验，同时建立我国相关人才的培训机制，源源不断的为本行业提供人才，才能保证商业地产的可持续发展，促进我国商业地产健康、稳定的发展。
参考文献
［1］吕波．商业地产赢家的探秘［M］.北京：机械工业出版社，2008.
［2］王伟毅，李乾文．创业视角下的商业模式研究［J］.外国经济与管理，2005，（11）.
［3］段宏斌．商业地产改变中国［M］.哈尔滨：黑龙江美术出版社，2007.
资本的“冬天”冷还是不冷，孵化器和创业项目冷暖自知。
有孵化器倒闭的，也有逆势扩张的。孵化创业的各类创业空间，也正在接受资本更为理性更加审慎的检验。
在上海杨浦区，有一条700米长的大学路，路的一头通往复旦大学，路边鳞次栉比着各种异域风情的餐厅、咖啡馆酒吧，让人眼前一亮的创意零售店。这条大学路所在的创智天地，是一个希望能融合“工作、生活、学习和娱乐”于一体的大社区，创业社区INNOSPACE+就置身其中。
今年秋天，他们和韩国创投领域的合作伙伴联手，举办了一场中韩两国创业项目的路演。韩国CJ集团旗下的文化创造融合中心（CCCC）带来的项目，有为电视剧制作外国字幕和可以共享的开放平台，有通过360°VR展示视频和动画，通过4D技术开发“韩流”内容在VR设备播放的；中国创业团队路演的，有致力于解决VR人机交互问题的，可自由选择视角的3D视频摄像系统等。
集中了视频、动画、VR等诸多热门领域的中韩项目DemoDay，被戏称为“有颜更有料”，也是INNOSPACE+的开业首秀。INNOSPACE+并非草根创业，背靠瑞安地产。传统房地产商涉足众创空间、联合办公空间的，名气更大、目前来看发展势头更猛的比如潘石屹SOHO中国旗下的3Q空间。不过，用瑞安房地产总经理、INNOSPACE+总监陈成强的话说，瑞安虽然是做传统地产出身，但INNOSPACE+决不是简单的传统地产模式。
重新梳理创业上下游
在加入瑞安集团之前，陈成强曾担任过新加坡经济发展局（SEDB）的区域总监。作为SEDB初创企业发展计划的主要设立者之一，也投资如Gevo Entertainment 和 InCent Pvt Ltd这样的初创企业。
正是这样的经历，使得陈成强站在房地产商的角度看待创业社区时，多了一层思考：创业社区必须要跳脱出单纯的“空间的出租”，要探索“除了场地之外还能给创业者带来什么”，要创造真正吸引创业者的附加值。
在瑞安集团内部，INNOSPACE+就是一家创业公司，已经从房地产业务中独立出来，摸索传统房地产商业模式之外的新玩法，陈成强就是这个“知识社区”核心团队的一员。要为社区打造强健有力的创新生态系统，首先要梳理创业这个产业链的上下游资源。
如何打造围绕创业的生态系统，听上去特别务虚的说法，陈成强他们一点点把它做实。比如把原本隔着一条淞沪路的两个有着类似孵化功能的创业空间，2011年8月成立的IPOclub创业咖啡和2012年11月成立的InnoSpace创业孵化器，整合在一起，在新址上推出了更适合创业者“聚集”的升级版INNOSPACE+。
帮助创业者把想法变成可以落地的项目，远不止于提供一个办公场所。陈成强他们在既有的物理空间，以及成立四年的InnoSpace创业孵化器的基础上，像搭积木一样，围绕“创业”，搭建起更多的服务功能模块，比如增加了联合办公（InnoWork）、创客空间（InnoMaker）、创业公寓（InnoApartment）等，比如引入风投，引入导师，搭建一个相对完整的创业环境。
如何帮助创业者把产品从“实验室”状态推向“量产”，打通“Demo-产品化”的通路，是INNOSPACE+另一个很重要的尝试。INNOSPACE+的前身InnoSpace于2015年开始与西门子合作，帮助一些工业4.0相关的创业项目进行加速指导等系统化等培训和相关资源支持；现在INNOSPACE+与BMW正在开展有关车联网方面的合作，共同挖掘优秀的汽车互联、移动出行创业项目。
创业社区的“创业”
INNOSPACE+不是国内最早一批做孵化器、众创空间、联合办公空间的，也不是目前该领域里处于聚光灯下的玩家，对于陈成强他们来说，必须要思考的问题是：目前孵化器数量众多，他们如何聚焦做出特色，而不是一味追求做大做多。
INNOSPACE+的免租金似乎很受创业者欢迎，但陈成强强调，这只是他们吸引创业公司的“噱头”，相较于不少孵化器的低进驻门槛，INNOSPACE+的做法正好相反，他们很看中入驻项目的质量，以及项目特质与INNOSPACE+自身资源的匹配性。
陈成强介绍，在筛选项目的时候，他们首先会选择与自己资源匹配的项目入驻，对这些项目前三个月内免租金，之后再决定是否投资和孵化。这样的业务模式与INNOSPACE+的盈利模式相关。目前INNOSPACE+向项目收取工位租金只达到总营收的10%，原因是办公空间的租金本身并不高，每个工位每月1000元左右，服务费和基金管理费才是INNOSPACE+目前两大主要收入来源。
正是这样的盈利模式，决定了入驻项目与INNOSPACE+之间是“紧密的伙伴”关系，而非松散的“二房东与租户”的关系，未来项目的质量、生存状况将直接影响到办公空间自身的利益。INNOSPACE+会定期举办国际创业集训营，有机会入选集训营的团队还将获得InnoSpace天使基金10万元～50万元人民币的种子投资。除了融资，平台还提业对接。
这样一来，行业聚集使得所有入驻项目互帮互助，彼此的能力被充分挖掘和创造，创业社区内部的资源得到充分利用和有效共享，上下游公司有机会形成产业链效应。
陈成强介绍，他们已经累计孵化超过150家创业团队，投资超过50家，帮助这些极其早期的项目从种子成长到天使轮。
这是迥异于传统房地产业务的玩法。不可否认，对于传统房地产商来说，商业地产已经面临转型和去库存的压力，针对新兴办公人群――小团队合作、更需要工作的时间弹性、远程办公、高频流动等等这类办公人群，联合办公、众创空间不失为一种新的办公选择。
关键词：协同办公;创业企业;运营;风险
一、引言
在房地产企业提供的所有服务当中，与商业地产相关的办公空间服务对于国民经济的发展起着至关重要的作用。办公空间作为企业活动的载体，是生产活动赖以存在和发展的基本空间、基础设施。由知识经济发展带来的企业数量规模的扩张，极大推动了对办公空间的潜在需求。20世纪90年代在第三产业兴起的背景下，中小企业数量急剧增加。2008年新登记内资企业123.26万户，到2014年底，新登记企业365.1万户，比2013年增长45.88%。相比之下，办公空间的实际数量需求却没有呈相应的增长势头。房地产开发企业办公楼新开工房屋面积从2008年的2471.95万平方米增加至2013年的6887.24万平方米，但每年的增幅呈下降趋势。办公楼的供应量与实际需求量不匹配。究其原因，除了经济环境的影响，也与企业的性质相关。
新兴成长的公司越来越多地集中于网络、移动通讯等信息产业和金融服务业。这些企业对于办公空间的要求不仅限于基础的办公设施和知识收集、积累、修正和交换的业务，而更多地注重多功能的组合，适合灵活互动、交流以及高效经济的办公系统。在这一趋势下，已有不少办公空间演变为转型过渡形态，即协同办公模式：介于标准化的传统封闭办公室工作环境和社区化的独立分离家庭办公（SOHO）模式之间的共享形式，内涵包括为各种人群或企业提供可分享式的管理，主要服务于知识产业中不同领域的人士在不同专业化程度下的分工协作，不仅表现为办公室设备的出租，更重要的在于个体集聚下，专业网络反映出的社会联系。
2015年以来，仅在上海，新兴的协同办公空间就已超过60家。这引起了学界的重视。在鲜有可参考的学术文献中，国内外对此的探讨多数集中于该模式所带来的创新和便利，如Pratt（2002）认为这样的服务是连接技术、空间和人的综合体，高效的社会空间劳动分工、文化交融满足了当代“产品空间”的要求。投中研究院表示，这是一种更方便为草根创业者提供成长和服务的开放式生态系统。另一方面，这股来势汹汹的“第三次办公浪潮”也引发了对于其负面影响的思考。Moriset（2014）指出这种共享空间的扩张趋势带有本地化的表征，因其是以创新地区和城市环境的政策为基础的，从而不得不思考“共享泡沫”的可能。蔡延青（2015）指出，中国并不能直接照搬国外的联合办公模式，因为当前中国现有的新型办公空间收益很低。
那么，作为提供办公服务的重要参与者之一，房地产企业在面对这样的变革局面时，是否能够审时度势，以顺应潮流，获得成功，取决于对各方因素的衡量。
二、基于钻石模型的分析
影响房地产企业发展的因素可以从四个主要方面考虑：需求条件、生产要素、扶持产业以及企业结构。除此之外还有机遇和政府两大外部变数将会产生不可估量的影响。可以说，当前的共享空间热反映出办公空间转型的大好契机，企业竞争尚处于近乎公平的起步阶段，而国家刚刚出台的万众创业，全民创新鼓励政策更是激发了各界人士对办公空间的要求。同时，与房地产业相关的金融、建筑等行业也在不断完善之中。毫无疑问，外部因素是一大利好。因此，转型的成败取决于企业内部所拥有的资源以及面临的市场情况。因此，本文主要从需求和供给两方面进行探讨。
1、市场需求条件的改变对办公服务的影响
从需求角度，主要探讨使用需求方，也就是对相关办公企业而言，办公空间所必须符合的整体特征。在当前的环境下，即要满足创新创业企业有别于其他成熟企业的要求。
（1）租赁成本要求低。传统的产业区位一般是成本驱动的，即受产品成本如交通运输、地租、劳动力工资、原材料等因素影响，因而其空间结构也受这些因素影响较大，而办公空间作为一种新兴的、特殊的产业空间，其占用土地空间小、产品运输指向低。即便如此，作为刚刚起步的小微企业而言，也不得不考虑办公空间的一系列租金和通勤成本对于企业运营的影响。通常情况下单个企业的资本投入不高，因此可承受的租金水平也相当有限。当前写字楼的平均租金逐年上升，小幅回落，这对相关企业来说是一项不小的负担。
（2）追求集聚效应。共享共同投入，保持信息和知识的高速流动从而获取集聚效应是城市办公空间结构形成和发展的重要影响因素。创新企业也不例外。这些企业的办公环境对于增强彼此间的交流要求较高，而企业特性又注定了意向性的交流占主要地位，知识外溢和理念融通意味着其办公空间需要比一般企业拥有更多的社交和孵化等功能性空间。创意作为企业发展的一个重要动力来源，依靠个人力量往往无法形成，更多地需要相互探讨，获得启发，进而形成完整的构思，最终落地。从一定意义上讲，办公空间是基础性的前提，空间的布局安排是营造适合交流和思维互通的必要条件。
（3）要素依赖度高。传统的企业选址理论认为最优区位是地租和运输成本之和最低的地点，即租金曲线和运输成本曲线的交汇点，而上述两条曲线是由企业活动的性质所决定的，因此企业活动的区位选择是企业活动性质、租金和运输成本共同作用的结果。数据表明，专业服务业、IT通信业和房地产业占据了上海甲级写字楼主要需求，低附加值制造业出现由市中心外迁的趋势。高级写字楼的租户结构的演变凸显了行业向专业化、创新化特性发展。创业企业的办公空间选择，往往也与其具备高层次的导向职能和计划职能有关，这些企业的经营活动需要与外界形成大量的交互关联，从而形成的开放而非封闭的企业性质要求办公空间的位于资本、劳动力等要素密集的区域，往往在市中心或科教园区周围。
（4）便利设施必要但独立负担困难。鉴于目标企业还处于成长阶段，与主营业务有关的一系列支持服务如法律咨询、财务分析等尚不完善，单独聘用专门人才或与相关提供商签订长期合作协议成本都过于高昂，因而在起步阶段对这些服务的需求只是短期或临时性的。同样，对于接待前台及会议室等设施，如果作为基础投资加入企业的沉没成本中，将需要很长的周期才能收到回报。所以，在基本的办公设施需求之外，创新企业对于便利设施的选择也应当作为办公空间的考虑因素之一。
2、房地产企业供应策略
从供给角度，即要求房地产商发挥自身的资源优势，在融合各方要素的基础上以充分应对日益变化的需求，获得最佳的收益，达到双赢。
（1）供应方式由整向零转变。当前商业办公楼的主要供应模式有三种：物业销售收益模式、混合型收益模式和物业租赁收益模式，三种模式各有侧重，但共同点是都要求较大面积的整租或整售，这就导致了供应价格和空置率的居高不下。如前文所述，价格因素是影响需求的重要方面，它同时也对供应者提出了更高的要求。在土地价格持续上涨，建筑成本、人力资本不断升高，企业财务压力不断增大的环境下，要实现持续发展，加快资金的流转是唯一的渠道。而由价格高而导致的空置率不断增加，对企业的盈利造成不利的影响，如此反复会产生恶性循环。针对中小企业数量多但规模小的特征，转变思维方式，从固定办公转换成灵活办公，缩短流动资金的回收期限，才能保证供应商的收益和稳定持续发展。
（2）注重创业资源整合能力。采用销售或租赁为主导的供应模式，其成功与否考查的是房地产商能否以低价获取土地或收购物业，同时取得较高的经营性收入或处置性收入。然而这种传统的方式在面对新兴的创业企业时则不尽相同，因创业企业的支付水平不高，并且他们需要的不只是简单办公室的物理形态，而是一系列能够提升企业竞争力的技术、资金、人脉等资源。房地产商除了需要具备营销能力来吸引目标群体之外，在硬件方面，还要有管理能力整合资源，灵活组合模块化的办公空间，从创业者真正的需求出发，以定制的辅导、服务与风险投资相结合，为初创企业提供从资金到资源、咨询的全方位的专业成长服务。有针对性地对各个零散的客户提供完整的服务，进行统筹规划。在这背后，需要房地产商在多个领域的丰富经验积累，灵活掌握相关信息以及能够有前瞻性地为客户创造需求。
（3）定价标准更强调附加值。由于整租和整售的供给模式导致定价较高，超出了起步阶段企业的承受能力，那么房地产商在制定适合目标群体的价格标准时，就应当注意到其特殊性。不仅需要以成本和利润为基础，还需考虑租户的期望、流动性以及附加增值服务的可行性，加以权衡以提高物业的出租或出售率。可以预见的是，与目标租户相匹配的纯租金定价必然低于当前整租或整售的价格，此时个性化的附加服务成为确保利润的关键，那么这些异质的定价则成为吸引租户的手段。处于转型阶段的供应商应把握好租金+附加服务增值的定价标准。
三、实践与风险
1、实践
从全国的发展状况分析，根据业务和形态角度可将转型具体模式划分为多种，其中大部分是从非房地产企业的第三方作为发起人，他们通过与地产商或政府的协商，用整租或整购的方式获取既有办公楼或工厂等的使用权，再进行改造，一部分空间让有创业意愿的自由职业者单独承租较小的办公位，为其提供开放的共享交流平台;另一部分则招募具有发展潜力的创业团队入驻，除去日常基本办公外，部分或完整地提供包括创业培训、投融资对接、商业模式构建、团队融合、政策申请、工商注册、法律财务和媒体资讯等服务。直接由房地产企业发起的占比较少，比较著名的有SOHO3Q，其与前面提及的第三方模式唯一的不同之处就在于省去了获取办公楼的环节，其本质是将整个培育成功企业的过程纳入房地产企业经营表内，将办公空间的增值过程与对创业企业的投资回报过程相融合，形成扩大的封闭价值链。具体来说，不管是房地产企业还是其他机构，在被视为统一的办公空间供应商角度时，转型阶段的办公服务都具备开放和互助、结合与便利的特征。
（1）开放与互助。面向所有公众群体开放，以创业型人才为主，采取部分服务免费、部分收费，或者会员服务制度，为创业者提供相对较低成本的成长环境;通过沙龙、训练营、培训、大赛等活动促进创业者之间的交流和圈子的建立，共同的办公环境能够促进创业者之间的互帮互助、相互启发、资源共享，达到协同进步的目的，通过“聚合”产生“聚变”的效应。
（2）结合与便利。团队与人才结合，创新与创业结合，线上与线下结合，孵化与投资结合。通过提供场地、举办活动，方便创业者进行产品展示、观点分享和项目路演等。此外，还向初创企业提供其在萌芽期和成长期的便利，比如金融服务、工商注册、法律法务、补贴政策申请等，帮助其健康而快速地成长。
2、潜在风险
（1）盈利风险。对于房地产企业而言，维持办公空间的持续盈利是首要问题。在基础运营收入方面，分散的客户数量，异质性的客户群体，前后交错、长短不一的租赁时间都不利于租金和配套服务收费来源的稳定，而对种子企业的隐形投资回报期长，对短期资本运营要求较高;在成本方面，合理筛选和扶持具有发展前景的创业团队，需要理性和经验，一旦决定对目标进行孵化，就要求资金的大量投入和人员的长期配合，同时，最终项目的成功与否，只有在进入市场才能验证，一旦失败，期间的各项人力资本支出、整租支出等就成为沉没成本。
（2）管理风险。基于盈利风险可以发现，往往只有承租人和创业企业在数量上累积、形成规模效应时，才能缓解盈利方面的压力。如前文所述，这对房地产企业整合资源、协调安排的管理能力提出了要求。受企业本身的人力财力等因素影响，办公空间的原始提供面积就决定了初期可容纳办公的规模，再加上管理团队认知水平的局限，很有可能无法应对日益庞大的客户群体。比如，租位的使用。因为租户的使用时点不一致，则85%的办公空间实际上可以供应120%的企业，那么企业在最大化利润的出租率就超过100%，这就要求管理方配备完善的后台系统。另外，从客户特性分析，初创企业在形成创意想法时需要的是基础办公设施和沟通共享平台，通过开放的环境自由地与相似背景的企业或员工交流，而成长后则更迫切地需要专业的公司发展指导，对保护自身商业机密更为谨慎，因此办公空间也相对封闭。如果无法妥善地针对不同规模的企业作出安排，将导致整体布局的混乱，不仅会使创业企业错失发展良机，最终也会影响房地产企业的名声和信誉，进而转型失败。
（3）用户来源。在新型办公空间较早兴起的欧美国家，有更多的人从事着自由职业，包括独立合同工、兼职工和临时工等。根据统计，在美国有5300万人从事自由职业，占总工作人口的34%。只有在如此高的自由人口比例下，方能催生新兴发展的办公模式。事实证明，在协同办公空间的主要用户中，自由职业占比最大，同时也是最忠诚的用户。由于其数量众多，为空间的收入奠定了稳定的基础。然而，我国的现实情况却与之相异，由于第三产业尚不及发达国家的发展程度，与第三产业相关的自由职业者只能在北上广深等一线或二线城市聚集。这对于政府支持下蓬勃兴起的协同办公市场来说是一种挑战，也注定了我国的联合办公之路将无法照搬国外经验。当前我国的主流客群分布于创业企业和成熟企业的雇员之中，而二者的性质又大相径庭，如何在保留原有客群的基础上吸引更多人的青睐，这不仅是地产企业自身运营能力的问题，更与经济发展阶段、产业结构调整的宏观格局有关。图2显示了我国与国外主要客群的分布与相应的盈利贡献度。
（4）定位风险。办公室服务的同质化是转型过程应避免的问题。根据国际著名办公空间期刊Deskmag统计，在2010年，全球共享办公空间供应面积为82000m2，2014年已达到1603000m2，可见，办公空间的转型已经初具规模。如果房地产企业要占据一席之地，必须要根据自身特色，扩大目标企业群体，开辟细分市场，找准发展定位并形成专业化的风格和品牌。结合所在区域位置和资源特点，准确定位服务企业属性及规模，匹配协同办公空间真正的客群。这不仅在于针对不同性质的企业应提供不同的服务，还在于应打造有别于其他供应商的差异化服务。对成功转型企业的模仿可以作为初期的尝试，但照搬无法长久，因为在位企业的竞争优势并不一定能够复制，一旦失败，就会失去市场。
（5）过度扩张。在全民创业、万众创新的号召下，国内创业咖啡、孵化器等不断涌现，截至2015年4月，国家科技部认证的创业孵化器超过了约1600家。到2013年，上海登记在案的创业苗圃累计59家，孵化器累计101家，专业孵化器70家，在孵企业4087家，新型孵化器组织发展迅速，服务模式日益多元化。短期内各地先后出台相关政策鼓励创业空间的建立，政府引导及优惠补贴往往带来企业的逐利行为，一时间各类主体纷纷进入创业扶持市场，集中上市形成市场井喷，最终很有可能因无法“招创引智”沦为普通办公场所。另一方面，越来越多的产业园区和传统孵化器开始涉足众创空间，个别传统孵化器为搏人眼球，促进招商，改头换面，扰乱了传统孵化器与众创空间之间的关系。此外，某些房地产商也加入“众创空间”的建设中。不能排除会有一些企业和个人借众创空间之名，抢占中心城区优质物业资产，引发不良商务模式。
四、规避风险的建议
有关统计显示，截止到2014年，在全球已有的第三方发起的办公空间中，只有40%处于盈利状态，72%在两年的运营之后才转亏为盈，这表明尽管新兴市场潜力巨大，但已有模式还存在较大缺陷，转型还有待长期的探索和验证。房地产企业在办公空间的前期准备、建造等物质形态提供方面，具备先天的优势;在为入驻企业提供配套服务、后续成长方面，经验不足。因此，要想缩短成本回收周期，实现盈利，房地产企业就应与产业上下游的相关利益方合作，专业化分工，弥补价值链的欠缺部分，增强发展优势。
1、与潜在相关利益方合作
（1）第三方运营商合作。当原有的办公楼存量较大，传统租赁方式无法有效降低空置率时，为了更好地打开市场，房地产企业可以采取与第三方运营商合作的方式，共同承担办公楼成本，共享租金和增值服务收益。通过标准的租约合同达成协议，最大程度减少菜单成本损失，改变表现不佳资产的财务回报。
（2）与政府合作。实际上，地方政府对于创业的支持力度向来不减，这一方面是出于贯彻国家政策的考虑，另一方面也一定程度上拉动了地方经济，形成了新的经济增长点，缓解就业压力。然而现实生活中，单靠政府扶持的高新产业、创业园没有形成规模，还处在各自为政的状态，知名度不高，创业者的潜力还有待发掘。房地产企业可以寻求与政府的合作，在开发阶段，通过折扣价获取土地资源或废旧厂房，统筹规划，为创业企业提供办公空间;在后续一体化的服务阶段，可以邀请相关政府单位长驻，为创业人员解读政策，节约办事流程。利用政策优惠，减轻房地产商的税负同时，还能够减少创业企业的交易成本，吸引更多潜在客户，让供求方双赢。
2、扩大融资渠道
房地产企业迫于本身的资金压力，要提高收益、降低风险，必须提高融资效率。在传统的融资领域，可以与介入银行系统的小微企业贷款合作，政府部门补贴扶持;在新兴的投资方式下，引入天使投资等合作伙伴，共同扶持种子企业，或者利用物业使用权、产权来置换创业公司的股权，提升相关企业的价值。充分利用互联网金融以及众筹平台，广泛地吸收闲置资金，形成风险共担，盈利共享的模式，化解盈利危机。
房地产企业面临市场压力和新形式冲击的转型，总的方向上就是要从开发商模式转向持有运营，从单一的租售赢利转向创业服务和客户资源的深度挖掘。就其行业来说，房地产是除了金融之外，唯一能与所有行业发生关联的领域，任何一家企业都不可能脱离物业干系而悬空存在。所以，现在快速升温的房地产与创业结合的模式对于转型期的企业来说不失为一种可选之道。
参考文献
[1] 温锋华、李立勋、徐学强：20世纪90年代以来我国商务办公空间研究综述[J].热带地理，2008，28（5）.
[2] 顾朝林、甄峰、张京祥：集聚与扩散――城市空间结构新论[M].南京：东南大学出版社，2000.
[3] Pratt，A.C. Hot jobs in cool places.The material cultures of new media product spaces：The case of South of the Market，San Francisco[J].Information，Communication and Society，2002，5（1）.
[4] 投资中国：众创空间专题研究报告[R].2015.
[5] Moriset，B.Building new places of the creative economy.The rise of coworking spaces[C].proceedings of the 2nd Geography of Innovation，International Conference 2014，Utrecht University，Utrecht（The Netherlands）.
[6] Micheal Porter.The Competitive Advantage of Nations[M].The Free Press，1990.
[7] 温锋华、许学强、李立勋：西方国家办公空间研究综述[J].世界地理研究，2008，17（2）.
[8] 阿尔弗雷德・韦伯：工业区位论[M].北京：商务印书馆，2009.
[9] CB，Richard，Ellis.A Census of Occupiers Demand for Shanghai Grade A Office[R].2015.
住宅遇冷商业火热
房产交易遇冷，各中介积极增加拓展租赁业务。
“在当前市场下，一旦整体环境观望氛围浓厚，必然还是会选择继续租房。”朝阳房产市场部高级经理周福良认为，无论政策调控如何走向，每个人都离不开住房消费，要么租房，要么买房，“淡转租、旺转售”是市场常态。
租赁业务所能获得的佣金低，尽管租赁业务量看起来有所上升，但仍无法依靠租单来支撑运营。在住宅市场全面限购的形势下，敏锐的二手房中介纷纷将目光投向表现火爆的商业地产。报纸刊登的房源广告上，不少中介纷纷开辟了“商业专栏”，有的甚至以半版或是一整版大力推出商铺。
“调控至今，以前只是有意向买铺的许多客户真正付诸行动的多起来了，很多都开始认真地找铺。”一位中介经理介绍说，“商铺总价较高，给经纪人和中介企业带来的收益也高，一单商铺交易往往相当于几单普通住宅。”
面对住宅市场的持续调控，让不少投资者失去耐心转变投资思维。由于商铺一直以来都是首付五成、利率1.1倍，所以多次政策调控对商铺没有影响。加上这类物业比住宅的投资回报更高，在住宅观望气氛浓郁的情况下，商铺的投资潜力凸显了出来。而且，目前二手房市场中的很多商铺，大多位于成熟社区内，有着稳定的人流量及消费群体，租金和投资收益率比较稳定。
不过，由于商业地产门槛比较高，一直是地产中介比较难介^的领域。“介入商业地产不仅要分析商铺的位置、结构还要分析投资回报率，需要系统培训。”双安房产董事长郑爱新介绍说。为此，双安房产今年专门开辟了商业地产部，培训专门人才做商业地产市场。
逆势扩张自我加压
“如果说前两年是小中介抢市占大中介份额的话，从今年开始，这种现象倒过来，大企业开始占领小企业的份额。”郑爱新表示，20 11年将是中介公司强者更强的一年，行业面临洗牌，份额也会向品牌企业集中，
“品牌公司累积了一定的资金和发展经验，相对来说，抗风险的能力比较强。”
从目前的市场情况来看，一些小中介的关门现象已经出现，而大品牌中介却于去年年底开始纷纷迈开扩张的脚步：2010年10月，双安房产提出“百店计划”，准备在福州、厦门、泉州等地进行门店扩张；2010年年底，朝阳房产仓山万达店、融信宽域店、中庚店、西湖店等六家门店齐开，布点新区及中心重点区域；同月，骊特房产13后家店齐开的大手笔震撼市场……
逆势扩张的同时，大品牌中介公司也开始对人才进行储备，小中介抗压能力相对差，市场好就开，市场不好就关，所以，这个时期成为大中介收编小中介人员的绝佳时期。
一二手房联动或将再现
相比开发商，中介位于房地产产业链的下游，在上游遭遇“限购”而降温后，下游大量中小企业因此断奶也很正常，
“如果房地产商承担一倍的损失，中介至少要承担两倍以上的损失。”一位房PAIr指出。
“限购令后，同行(大小中介公司)总的成交量下降了50％～60％，双安下降了30％左右。”郑爱新表示，
“我感觉这一轮调控会下跌至少10％～20％，按照道理福州的均价保持在8000～10000比较合理。而控的效果还将在一两年内不会变化。”
从近两年商品房的交易情况来看，二手房占的市场份额已经越来越大。特别是近年来大量商品房新盘交房，2011年，将有更多更高品质的房源进入二手市场流通，交易品种也日益多样化。
今年3月30日，美国国际资产管理协会（IREM）与上海威斯顿不动产管理学院举行新闻会，首次对外宣布，IREM专为管理各类大型不动资产投资组合的从业人员设置的资格认证――CPM项目正式进驻中国，随后将展开招生 、授课及资格认证等一系列工作。
现在，CPM培训项目终于中国落地启航。
开学典礼上，建设部原副部长、中国房地产业协会名誉会长杨慎，上海房地局副局长庞元，上海财经大学教授、威斯顿不动产管理学院院长印华等，分别作了简短而精彩的讲演，本刊予以另文专摘。
另，《财富地产》在今年五月对CPM项目做过详细报道之后，再次探访CPM在中国的首次启航，分别采访了讲师Mr. Ramon Venero以及首期班的两位学员。
Venero先生自1978年起从事商业地产投资管理业务。曾就职于大型美国房地产集团、地区开发公司及资产管理公司，并一度管理隶属于大型开发商建筑商集团的属于他本人的资产管理公司。曾管理过多种物业类型的资产，含住宅地产、商业地产、零售商铺、工业地产、业主委员会资产及度假地资产。
《财富地产》：请问您最早从事什么行业，如何加入到CPM的教育培训工作的。
Mr.Venero：可能CPM的会员面对这个问题都会有一个相同的回答：进入这一行纯属偶然。我最初的理想是做一个管道工人。是开发商找到我，来帮他们打理一些资产管理的业务。后来就慢慢进入这一行了。
我在1990年正式加入IREM协会，而且协会要求会员在正式成为会员之前，必须要参加一定数量的会议。我自己曾经有自己的资产管理公司，现在全职投入CPM教育工作，这也是我的愿望。现在除了上课之外，还在攻读博士，希望将来可以更多地在大学里进行资产管理教育。
《财富地产》：第一天上课感觉如何，和在美国教CPM有什么区别？
Mr. Venero：感觉非常好。我有一班非常棒的学生，而且资历也非常深，远远超出我的想象。虽说有文化和语言上的差异，但我们沟通得还是非常好，这让我感觉和在美国没有太大区别。如果说区别的话，还是在于语言，但很多东西中美还是有相似之处，例如财务课程，基本是相同的。
《财富地产》：您如何看待CPM培训项目在中国的前景？
Mr. Venero：上海的房地产开发已经达到一个非常高的水平，甚至已经超出了我的想象，包括建筑设计、施工质量、服务品质等等。给我的感觉是，如果中国的房地产业者可以在中国运营好这些高质量的楼盘，那么他们在世界上任何一个城市都可以做到同样好。
此外，上海房地产业的物业和二手房交易，也已经达到了世界水平，和伦敦、纽约、东京这些大城市已趋于一致。那么，为了保证开发和行业的深度发展，必然要求市场有一批资深的，受过专业教育的人才。而作为拥有如此大量房产的市场，势必需要大批专业的资产管理人才出现，参与投资与开发建设。
CPM是有几十年历史，非常成熟专业的资产管理教育系统。我期望几年内可以出现中国本土的CPM教师来加入我们的队伍。我非常看好CPM项目在中国的前景。
刘琦，上海世博土地储备中心资产管理处处长，首期CPM培训班学员。
孙浩，上海鹏欣集团有限公司资产管理部副总经理，首期CPM培训班学员。
《财富地产》：你们最早是怎么知道这个培训班的？
刘琦：前段时间，威斯顿学院组织了一个活动，邀请的印华教授正好是我的老师。通过他我知道了这个培训班。加上我本身就做资产管理，所以就报了这个培训班。
孙浩:通过几年的运作，威斯顿学院的培训在业内已经有了品牌知名度。我们作为开发商也能够感受到威斯顿能很好地把握住地产教育走向。所以这次威斯顿学院办了这个CPM的资格培训班，我也是非常乐意来参加的。
《财富地产》：这两天的课感觉如何？
刘琦：这是CPM第一次在中国开课。美国教师上课有他们自己的风格，认真尽职，形式也很有趣。虽然有些文化差异，但学员们大部分都是年轻人，对于新生事物易于接受，还是比较容易融入其中。我以前也参加过一些相关培训，但这次CPM在课程体系以及老师的风格上都和以往有区别。这门课除了课程和国际完全接轨之外，最有特点的地方在于它专门开设了关于资产管理道德规范的课程，并且需要作为考试内容。我认为这点非常重要，这门课非常有助于端正和规范从业人员的敬业态度。
孙浩:我的感觉也比较好。CPM虽然之前在北京有过，但并不成功。这次算是第一次正式落户中国。CPM培训，对于我这样的开发商的工作，对中国的房地产行业都是非常有帮助的。中国的商业地产，经过持续几年的开发高峰之后，现在进入了一个营运高峰。虽然现在有专业的管理公司，但未必有专业化的业主。而CPM的培训可以培养出更聪明、更有经验、懂得用国际语言来沟通和交流的业主。对于资产管理道德规范这门课，中国有句古话，先做人，再做事。行业道德也就是职业自律。CPM能够发展成今天的规模，它必定有其内在核心的道德价值观和道德规范，而这些是保证一个行业正常运行的基础。所以我觉得这门课对我们来说很有必要。
《财富地产》：你们认为CPM课程对自己日后的工作会有怎样的帮助？
刘琦: CPM课程偏重于培养你的思考能力，强化你的职业精神，会让你用一种非常职业的态度对对待资产管理。可能这其中的某一两点并不会现在就现实可用。但是它是一种体系，最终会让你掌握一种方法，一种专业思维方式.
孙浩: 之前也参加过一些相关的培训，作为专业的资产管理培训来说，这还是第一次。应该来说，其它的一些培训，主要偏重于一些专业能力的培养，而CPM更侧重于思维方式的培养，是在告诉你一个想问题的方式方法，然后用大家都能理解的方式来进行交流和沟通，这就突破了语言文化的障碍。
《财富地产》：作为从业者，请问你们是如何看待上海资产管理行业的现状。
刘琦：上海也好，中国也好，很多年以来房地产业一直处于一种高速开发的阶段，但是目前随着城市土地和可开发空间的减少，中国的房地产业可能需要把注意力更多地转向持有长期经营的物业。那么在这个时候，注册资产管理师就显得格外重要。中国的地产业将逐渐由强调开发而转为强调经营管理。那么资产管理专业出身的人，以及持有CPM资格的专业人士，将会在上海以及中国地产业越来越显现出他职业优势。
孙浩: 应该说，国内的地产业发展到现在这样一个阶段，迫切希望有更高水平更高素质的人才来进行资产管理。因为谈得上资产，就很可能是上亿上十亿的规模。在这种情况下，一个很小的失误就会导致一个很大的损失。所以这时就需要一批精于资产管理的专业人士来服务，甚至可以说现在已经到了呼之欲出的阶段了。
汲取教训积极应对
由美国次贷引发的金融危机，已波及全球，正在各国经济和社会生活带来严重冲击。现在大家都在热议救市对策，这次危机是长期潜存的制度性缺陷造成的，因而也不能就事论事。中国作为13亿人口的发展中国家，值得从中吸取的教训很多，我认为关键是重视实体经济。美国的次贷危机，表面上是房地产引起的，实质上是金融体系混乱造成的，特别是金融管制混乱及金融衍生品失控造成的后果。以虚拟经济取代实体经济，必然导致实体经济虚幻化，夸大经济总量，这类教训十分深刻。
重视实体经济就要时刻关注三件事：一是适时调整信贷，保证资金充裕；二是增加供给，做到总供给与总需求基本平衡；三是扩大消费，拉动内需不断增长。这三条的实质就是保增长、稳经济，防止经济下滑。
近来，国内外看好中国经济，主要是中国经济基本面没有改变，依然处于快速稳定增长势头，这一点来之不易。
房产管理是资产管理
很高兴参加威斯顿不动产管理学院举办的“国际注册资产管理商业地产”综合课程班的开学典礼。谨代表上海市房地资源局表示祝贺。
前天，我的老师印华教授来过电话，得知杨部长也出席，我们深感荣幸！感谢杨部长多年来对上海房地产业发展的关心和支持！
据邀请函介绍，“学院所招学员涵盖国内外一线房地产公司。广大房地产从业人员已经意识到，目前房地产的操作已经逐步向资产管理方向转移。”我认为，这是一个比较重要的认识深化。
说到资产管理，会涉及到什么是资产，什么是资产价格；在房地产言房地产，就涉及到什么是房价。
我们对房价的认识和分析已经经历了三次拓展。
第一次是从产品向商品的拓展，随着计划经济向市场经济的转变，人们认识到房价不仅是由成本决定，更是由供求关系决定的，并将市场供求情况作为分析房价波动的主要工具；
第二次是从房地产商品向房地产资产的拓展，认识到房地产不仅是实物商品，同时是贮存财富并具有保值增值功能的实物资产，这时房价就不仅由简单的市场供求关系决定，而类似金融市场的资产定价行为，会受人们预期的影响（望梅止渴是预期，等待第二只靴子落地也是预期），还会产生价格泡沫；
第三次是从房地产市场内部向市场外部的拓展，将房地产市场放到我国资本市场中、我国宏观经济整体中、国际资本市场中、国际资本流动和整个世界经济背景中进行分析，房地产价格不仅受到房地产市场内部供求关系、对资产价格预期的影响，还受到货币供应量、汇率、利率、税率等宏观经济变量的影响。在2004年10月我局给建设部领导的一份专题报告中已经明确提出，要高度重视汇率、利率、股价、油价、房价的五市互动关系。如果说当时许多同志对此还不以为然的话，自去年下半年至今的世界范围内发生的货币金融动荡，以及所带来的后果，已经给我们上了深刻的一课。现在我们回到课堂上，希望能从理论和实际的结合上补上这一课。这将是十分重要的！
预祝“国际注册资产管理商业地产”综合课程班达到预期效果，取得圆满成功！
学习最新理论 绝不纸上谈兵
很高兴大家来参加威斯顿学院学习，现在房地产市场可能遇到一些波折，但从长远来看还是向上的。特别是，从十七大以后调控思路有了明显转变：重新确认房地产业是国民经济的支柱产业之一；提出要增加居民的财产性收入比重；今后解决住房问题，解决老百姓民生问题很重要一点可能是要分层次、多渠道的解决。有的是通过市场渠道，有的是通过政府财政这个渠道；并开始关注租赁市场的发展，对个人出租住房收入改按10%征收租赁综合税，但是这些还不够。房地产是一个区域性市场，不能一刀切进行调控，应当采用“扩大有效供给，疏导过度需求，降低成本税费，压缩利润空间”的思路来调整对策措施，这样市场才能健康有序发展。
