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【关键词】 小产权房；市场；法律问题；建议
【中图分类号】 TU-0 【文献标识码】 A 【文章编号】 1727-5123（2013）06-002-04
1 小产权房概念和类型分析
近几年来， 房价问题已成为我国社会大众密切关注的热点话题，伴随着全国各大中小城市的房价频频高涨，农村建设的房屋大量空置，相较于城市住房，价格比较低廉，套型也比较合理，于是所谓的“小产权房”便引起了社会各界的广泛关注。究于“小产权房”的概念，理论和实务界均没有统一的定义，从法律角度看，小产权房不是一个法律概念，因为没有任何一部法律法规对小产权进行明确规定，因而从法律上对小产权房的界定也就无从谈起了；从当前政策角度看，2008年3月上旬，中央财经领导小组办公室副主任、中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文接受《南方周末》记者专访的时明确指出，中央从来没有允许过“小产权房”的存在，“小产权房”这一概念是媒体误导的结果。所以，从党和国家的政策上看“小产权房”也是没有权威概念的；从目前实务上，“小产权房”是相对于“大产权”抑或“完全产权”而言的， “大产权房”是指依法有偿使用国有土地，由国家有偿将国有土地出让给建设单位，依法开发建设、销售，由国家主管部门登记、征收税费，颁发产权证书，并可进行市场流转的住房。
我们认为，“小产权房”是指房屋建设开发无偿取得土地使用权、占用农民集体所有土地建造的房屋，持有乡政府或村委会发给的产权证明，甚至没有权利证书，且不能对农村集体经济组织以外人员流转的住宅，所占用的土地包括农村宅基地、农村建设用地或农用地。包含以下四种类型：
1.1 农村集体经济组织成员依照法定程序无偿取得农村宅基地使用权后，自行建设住宅，并持有乡政府或村委会出具的产权证明，农民在宅基地上建设住宅，许多农民在进城误工或者有多处住宅后，面向市场转让自己的小产权房，引起许多的纠纷。这一形式是小产权房的典型代表。
1.2 农村集体经济组织，在符合土地利用规划的前提下，由集体成员（集体企业职工或者该村村民）共同出资集中建设的住宅，并持有乡政府或村委会出具的产权证明。
1.3 农村集体经济组织的成员利用无偿取得的农村宅基地使用权建造的住宅，转让给非本集体经济组织的个人或组织，受让人持有乡政府或村委会出具的产权证明。这是第一种类型流转后的类型。
1.4 农村集体经济组织与房地产开发商从谋取经济利益出发，占用农用地、农村建设用地或者农村宅基地，变相进行房地产开发，并将开发建设的房屋进行销售，持有乡政府或村委会出具的产权证明。这种类型使得小产权房大规模成批量的向社会销售，许多老百姓误以为是商品房，或意识到权利受限制但价格便宜而争相购买。
小产权房与大产权房的比较分析：①房屋所依附的土地性质不同。大产权房建造于有偿出让取得的国有城镇土地上的，而小产权房则修建于农村无偿取得的集体所有的土地上的。②房屋所依附的土地使用权不同。大产权房的土地使用权为城市建设用地使用权，而小产权房的土地使用权是农村集体所有权。城市建设用地使用权人可以将建设用地使用权转让、出资、互换、赠与或者抵押，其依法自由处置。而农村集体土地使用权不得随意流转，只能有条件的在该集体经济组织内部进行流转。③房屋权属证件颁发主体不同。小产权房因依附的土地性质，不属于国家政府机关颁发房屋所有权证的对象，所以只能由不具备发放产权证的主体资格的乡镇政府发放产权归属的证明，因为乡村组集体是国家所有权的基层人。[1]大产权房则是法律所规定颁发城镇房屋所有权证的范畴。④房屋权属流转对象的不同。大产权房的流转对象是没有限制的，而小产权房的流转对象只能是本集体经济组织内部的成员，城镇等非本集体经济组织以外的人员是不能作为流转对象的，这当然是由小产权房的土地性质和具有保障性决定的。⑤权利人行使权利的限制不同。我国《土地管理法》第62条第4款规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。没有地，也就无法建房。而大产权房只要符合转让和受让的条件，均有自由处分和购置房产。⑥所订立买卖契约的效力不同。我国对于大产权房，只要依法成立的买卖契约，均认定为协议有效，所形成的该项债权应当作为发生物权变动的原因；而小产权房，因不符合《合同法》第五十二条中第五款的情形：违反法律、行政法规的强制性规定，所订立的买卖合同当然无效。
2.1 小产权房土地的法律问题。小产权房之所以能够热销，最吸引民众的地方就在于其价格优势，在房价持续上涨的当今社会，即使经过中央政府的调控打压，房价的丈夫得到有效地控制，但是期望房价大幅度的下跌几乎是不可能的。处在房价如此高企的时代，几乎要让工薪阶层的家庭用一辈子的收入来购买一套住房，小产权房的价格是同地段商品房价格的三分之一甚至还低，中低收入的家庭争相购买小产权房也就在情理之中了。虽然小产权房在占有、使用、收益、处分四项权能中，收益、处分两项权能得不到法律的保障，但这通常是投资人重点关注的，对于要解决基本居住问题的中低收入老百姓来言，并不重要，其更关注的是占有、使用这两项权能。
小产权房的价格为什么会这么便宜？在建筑安装的人工等硬性成本费用方面，与商品房相差并不多，当然，商品房对建筑材料的质地等要求较小产权房要高，价格相对高，其实，差异并不在这，而是：小产权房建设在集体土地上，该幅土地是没有缴纳土地出让金，土地对其来说，是没有经济成本的，其价值是由建筑安装等成本和适当的利润，这就造成了两者之间价格悬殊的缘由。
因此，我们认为探讨小产权房的法律问题就必须深入地探讨研究小产权房建设的土地法律问题。
根据我国根本大法《宪法》第十条的规定，我国土地实行社会主义公有制和劳动群众集体所有制，即国家所有和集体所有，任何组织和个人都不能拥有国有土地的所有权，国有土地的所有权是不允许转移的。国家将国有土地的使用权通过有偿出让的方式进入到土地市场。土地使用权的出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，有土地使用者向国家支付土地使用出让金的行为。在土地出让的过程中，政府是国有土地产权的唯一代表人，有权代表国家的县级以上人民政府出让土地使用权，市县地方人民政府的土地管理部门具体代表市县人民政府主管国有土地使用权出让的行政管理工作。
出让土地使用权仅限于城市规划以内的国有土地，集体所有的土地需经政府一发征用转为国有土地后，才能由政府出让土地使用权。根据《土地管理法》第四十三条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法神清使用国有土地”，但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的，或者乡镇村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外。《土地管理法》第六十三条规定：除“符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的情况以外”，“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租，用于非农业建设”，如果要在集体土地上进行建设，只能在以下三种情况下才被允许：建设乡办镇办企业，集体成员建住宅，建公共设施和公益设施等，这三种情况也都需要依法批准，才能使用农民集体所有的土地，法律严格限制了集体建设用地的使用。
《物权法》第一百五十一条规定，集体所有的土地作为建设用地，应当依照土地管理法等法律规定办理；《物权法》第一百五十二条规定宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅以及其他附属设施；《物权法》第一百二十五条规定，土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产对以上法律规定的解读，我们可以看出：只有县级以上人民政府才能待编国家出让城市规划内的国有土地使用权；农村集体土地所有权是一种不完整的权利，集体所有的土地需要经政府依法征用转为国有土地后，才能由政府出让土地使用权。一旦国家建设需要使用集体所有的土地时，国家只需要通过征用集体土地就可以了，征地是国家的行政行为，带有强制性，被征用者只有无条件的服从。按照世界各国的通行做法，征用范围是严格限定在“公共利益”的需要之上的，即为了国防、环境保护，公共活动场所建设的需要，我国则扩大到国家的一切经济活动范围。
因此，无论是对我国城市规划区的国有土地使用权的处置，还是对农村集体土地使用权的处置，政府是处于权威的权利中心，拥有绝对的话语权。
政府垄断了土地交易的一级市场，房价从九十年代房改以来已经被推上高位，经济适用房、廉租房又不能有保障地供应，在集体土地上建房，买房自然成为中低收入老百姓的选择。在没有土地出让金的集体土地上建设起来的小产权房，成为住房市场需要洪流中的一块凹地，面对政府对土地的控制，高不可及的房价几座大坎的围堵，住房需求的洪流自然就倾泻到这块凹地上来。
据相关媒体报道，2008年小产权房已经占到北京房地产市场的20%，占到西安房地产市场的25～30%，深圳房地产市场的40～50%，小产权房总面积已相当于我国城镇住宅的40%以上。[2]
“小产权房问题的出现，反映了我国长期城乡分治的格局以及由此形成的法律、政策与现实经济发展之间的脱节——，它是乡镇农村对机会的均等，利益的平衡，城乡协调发展的一种要求”[3]。
《土地管理法》第十条，对集体土地产权作了明确的规定：农民集体所有的土地，依法属于村农民集体所有的，由本村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村解题经济组织的或者村民小组经营管理；已经属于乡镇农村集体所有的，由乡镇农村集体经济组织经营管理。从该规定中我们可以看出：集体土地产权有四级主体，村集体经济组织，村民委员会，村民小组，乡镇农村集体经济组织。
法律的这一规定已不能适应我国经济发展的形势，存在很多缺陷与弊端。一是许多村集体经济组织比如村农业生产合作社，早已经名存实亡或不复存在了；二是村民委员会从理论上虽是一个村民自治组织，但实际上它已经具有政府智能，除了发展本村的生产、经济，协调民间纠纷等，更多的是协调政府完成计划生产、税收、征兵等政府职责。因此，村民委员会很难集中精力行使管理农村土地资产这一农民最为重要的财产管理工作。三是村民小组在后基本解除了，原归属村民小组的土地也都由村民委员会进行管理了，并且，村民小组仅仅是集体经济组织的成员，不是一级集体组织，也不宜作为集体土地所有制的代表；四是其他农业集体经济组织的规定很不明确，其他农业经济组织在农村有很多个，特别是经济发达地区的农村，农、工、商、贸平行开发经营，到底由哪个农业集体经济组织经营、管理是不明确的。
由于我国长期城乡分治，城乡发展严重失衡，农村在基础设施建设、经济发展等方面滞后，大部分农村地区医疗、养老保险等社会保障措施十分匮乏，在农村集体经济组织所有的土地上建房，首先是满足本集体组织成员居住的基本要求，“农村宅基地制度是保障农民居住权的一种带有福利性质的保障制度”[4]，乡镇集体企业为解决职工居住问题，在经过审批的集体建设用地上建房，同样是满足成员的基本居住要求。其次，乡镇政府或村委员会单独开发建设房屋，或者将土地发包出去，由开发商建设，或者约定利润分配比例与开发商联合建设房屋，县级以上政府虽然无法获取土地出让金，但是象征政府或村委员会是直接获得的，开发商也获得部分建设开发利润，购房者以远低于商品房的价格取得房屋居住权，这部分购房者中绝大部分是当地村民，外地到该地区打工的人员，城市中的的、中低收入人群。近几年来，我国的GDP每年都是高速增长，折射出社会保障体制建设方面的严重不足，首先受到侵害得不到保障的是广大社会中下阶层，城乡法杖不平衡首先受损害的是乡村。因此，在这种情况下建成的小产权房使得乡镇政府获益，中下阶层的老百姓获益，在社会发展的宏观大局来看，是可以接受的，只要开发商在建设过程中获益的是正常标准的行业利润就可以，我们不能苟求开发商参建无利可图，只要和经济适用房的利润差不多或者稍高些就可以，这样，最终解决社会中下阶层的居住问题，使得乡镇政府、村委会获益，也有利于社会的和谐稳定，这虽然不是中央政府积极推进的一项措施，也是基层组织自发探索集体土地流转的一种形式。
对于侵占耕地，在耕地上建造房屋，应眼里给予打击，坚决拆除并予以处罚；对于违反土地利用总体规划，在农村集体建设用地上违规建房，对耕地威胁不大，主要是行政违法，可以追究责任，进行处罚，补办相关手续。以上两种情况在执行过程中需要严格甄别，加大对耕地的保护力度，防止鱼目混珠，逃避打击处罚占用耕地的行为。
2.2 小产权房处分的法律问题。小产权房的占有、使用权利在业主入住该房后就得到保障，出租未获取收益也是能得到保障，但是想通过二次转让未获取价差受益，就存在一定的保障，因为小产权房的处分权利本身就得不到法律的保障。因为小产权房没有土地使用权证，没有国家统一颁发的房产证，仅有乡镇政府颁发的房产权属证，甚至没有房产证，没有法律意义上的物权，在流转过程中极易产生纠纷，纠纷产生后又不能适用商品房买卖过程中的法律法规，存在法律风险。
由于小产权房全力本身的不清楚，不充分，小产权房买卖协议的效力处于不确定状态，在农村土地（房屋）大幅增长的情况下，许多已出售小产权房的农民纷纷反悔，诉至法院要求判决买卖合同无效，收回原有房屋，这也使得小产权纠纷成为全国性的司法难题。
北京由于房价上涨很快，城市化进程迅速，大量流动人口蜂拥而至，周边郊县小产权房发展迅猛，小产权房的纠纷也频频发生。2004年北京市高级人民法院的《关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》规定，农村私有房屋合同应以认定无效为原则，以认定有效为例外。同时，要综合权衡买卖双方的利益，要根据拆迁补偿所获利益，和房屋现值和原价的差异对买受人赔偿损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿。
我们可以通过被媒体追踪报道的李玉兰和北京宋庄村民马海涛房屋买卖纠纷一案来解读北京高级人民法院的规定在具体案例是如何理解应用的。2002年7月，李玉兰在北京宋庄与村民马海涛签订了一份买卖合同，马海涛将正房五间，厢房三间以及整个院落以4.5万的价格卖给了李玉兰，并将集体建设用地使用证交给了她。买卖合同上除双方签字外，还有所在大队的盖章以及见证人的签名。
2006年12月，马海涛一纸诉状将李玉兰告上法庭，要求确认双方协议无效，李玉兰返还房屋。北京市通州区人民法院经审理后认为李玉兰是居民，依法不得买卖农村住房，因此判决李玉兰和村民签订的房屋买卖合同无效，责令他们在判决生效90天内腾退房屋，与此同时，马海涛要给副李玉兰夫妇93808元的补偿款。该案上诉至北京市第二中级人民法院作出双方签署的房屋买卖协议无效的判决，李玉兰必须在90天内腾房。但二中院同时认定，造成合同无效的主要责任在于农民反悔，李玉兰可另行主张赔偿。2008年3月，李玉兰依照北京市第二中级人民法院终审判决书所确定的索赔原则，在北京市通州区人民法院，要求马海涛按照2004年的拆迁补偿标准赔偿其经济补偿金共计48万元。经审理，通州区人民法院认为，李玉兰作为买受人的经济损失，其金额的计算应基于出卖人因土地升值或者拆迁补偿所获的利益，以及房屋现值和原价的差异所造成损失这两个因素予以确定。该房屋的市值评估约为26万元。最后，通州区人民法院判决房屋所有人马海涛赔偿买房人李玉兰经济的损失约占房屋评估价的70%。
如果是商品房买卖，在成交四年后因为房价上涨，而卖房人反悔而至人民法院，几乎不可能胜诉，但是小产权房买卖就截然相反了，因为农民在自己宅基地上建成的房屋出卖时，因宅基地是农民集体所有只能在同村村民之间转让，外来的居民不可能享有宅基地使用权而不能买地此小产权房，外来的居民不具备购买小产权房的主体资格，所以只要卖房人后悔，这样的买卖就不受法律的保护。在合同违反法律禁止性规定而无效的情况下，合同自始不产生效力，农民是否反悔并不影响合同的效力。法院以农民反悔造成损害为由支持李玉兰的赔偿主张，明显是在寻找一种平衡。如果卖房人不反悔，买房人就会因买卖合同而实际占有、使用该房屋，就不会形成民事诉讼。如果机械地以主体不适格为由认定合同自始无效，双方各自返还，是违反民法的公平原则的，毕竟买卖四年以来，房价上涨许多，各自返还，明显是卖房人违约，却是独享四年的价格涨幅。最终，村民马海涛虽然要回房屋，但却要赔偿李玉兰185290元的损失，李玉兰虽然退还房屋，却拿到房屋市场70%的赔偿，相当于4.5万元最初的投资而言，还是获得了较高的经济回报。因此，小产权房的买卖必须双方自愿，双方都不能反悔，否则这样的买卖很脆弱，得不到和商品房一样的法律保护。由于小产权房不受法律认可，无法在房管部门备案，无法办理合法的产权手续，不在政府部门的监管范围内的，一旦产生房屋质量问题、公共设施维护问题，以及房屋建设资金周转困难，小产权房的建设无法向银行贷款融资等问题时，救济途径非常的有限。
2.3 小产权房的政策问题。在我国，党的政策对法律的制定有指导作用，党的政策是我国制定具体法律的依据。近年来小产权房迅速发展，现行法律存在诸多急需完善地方，了解小产权房方面的政策，对预测相关法律的制定和修改是大有帮助的。
1999年国务院办公厅颁布的【1999】39号文件，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，明确限制了小产权房买卖。该通知规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”正是该通知使得城市居民在农村购买的房屋无法办理产权登记，而成为小产权房。2007年建设部风险提示，申明法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许将集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外的成员销售。如果非集体经济组织成员购买了这类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。
2007年12月11日，国务院召开的国务院常委会会议上也再次申明，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，单位和个人不得非法租用、占用农民集体土地搞开发。2008年用国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”，“其他任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”
从法理上看，国办通知建设部的风险提示既非法律也非行政法规，但可以看出中央政府是禁止小产权房流转的，如果小产权房不能流转，只能限于农村集体经济组织的成员才拥有，那么小产权房就没有发展空间，还要面临已建成已经销售的小产权房如何处理的问题，在当前情况下，小产权房处理已不是以一个单纯的法律问题，而更多的是一个政治问题。
3 对小产权房合理制度安排的建议
3.1 长期安排：农村集体土地的流转使得小产权房的土地（集体土地）逐步缩小与城市国有土地的价格差距，因此，解决小产权房的问题，首先要妥善解决农村集体土地的流转问题。
长期以来，我国城镇土地实行无偿无限期的使用制度，使得土地使用权处于静态状态之下，土地不能按照价值规律发挥作用，也不能反映供求关系，更不能形成地产市场，因而土地资源也难得到合理的配置。
我国国有土地使用权制度的改革的成果就是实现了从国有土地的“三无制度”即无流动、无偿、无期限到“三有制度”即有流动、有偿、有期限的土地使用制度的转变。国家将国有土地使用权通过有偿出让的方式进入土地市场，逐步建立起地产市场，促使土地使用权的合理流动，通过交易明确规定土地使用者可以依法自由开展土地使用权的买卖、租。中国未来要解决的最大难题，是8亿农民的致富问题，建设社会主义新农村任重道远。土地是人类的财富之母，土地的巨大效益离不开土地的合理利用及有效配置。国有土地制度改革的成功无疑给农村集体起到了良好的示范作用。伴随者高速城市化的发展过程，许多农村人口进程务工，举家迁徙居住，保留农村住房已无必要，但如果房产不能流转，就抑制物的效用，也剥夺了农民自住筹措资金发展的权利，人为加剧了农民的贫困。也有许多农村人口没有进程务工，但现在农业发展必须通过机械化、产业化才能谋求飞跃，低水平的耕作肯定不能使农业产业升级。农村土地必须有效正和，进行流转，才能打破户户割据、村村占有的局面。
2008年党的明确提出，允许农民按照自愿有偿的原则，以转包、出租、互换、转让、个分合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式适度规模经营，有条件的地方可以发展专业大户，家庭农场，农民专业合作社等规模主体，《中央推进农村改革发展若干重大问题决策》中规定：土地承包经营权流转，不得改变土地集体所有权性质，不得改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。这“三个不得”也就明确规定了集体土地流转的底限。
现在城市居民享有社会保障，农村村民享有集体土地使用权，可以尝试进行置换，完成农民向市民的转变；鼓励农民将承包地向专业大户，农业园区流转，发展农业规模经营；建立流转土地登记制度，对转包、转让、入股、抵押集体土地的行为统一登记，集中管理，逐步实现城乡土地一体化，当农村集体土地与城市国有土地没有差别，实现了“同地同价”的时候，小产权房的主要问题自然就迎刃而解了。
3.2 近期安排：区别类型、逐步消化、避免强拆。
3.2.1 对于违反土地利用总体规划，建造在建设用地（宅基地除外）的房屋，地方人民政府优先考虑收购，不能够补办手续的，作为廉租房使用，能够补办手续的就作为经济适用房使用，弥补政府在廉租房、经济适用房建设方面的不足。
3.2.2 以后能逐步流转，规定同村村民享有优先受让权，就赋予了农民处分权，帮助农民盘活资产，最大限度地发挥物的效能。集体土地包括：农地（耕地和其他种植业、林业、畜牧业、渔业生产的土地）、建设用地（宅基地、乡镇企业用地、乡村公益事业用地）
3.2.3 对于乡镇企业经过审批为职工建造的住宅，应当规定集体企业内部员工享有优先受让权，以后也可以逐步流转
3.2.4 对于违反《土地管理法》，在农地上建造的房屋，坚决打击，拆除同时进行处罚。任何制度都是不同利益主体多方利益的博弈的过程，而该制度也会随着博弈的持续进而不断调整。我国的改革始于农村，经过城市化的发展，又面临者新一轮的深层次的改革，还是要回到农村，只有立足农村，逐步消除城乡差距，开展城镇化建设，建设社会主义新农村，才具有规划时代的现实意义！
参考文献
1 杨宇著.农民土地权益与农村基层民主建设研究：试论农村土地产权制度与村民自治关系，北京：中国社会出版社，2007
2 第一财经日报，2008
[关键词]产品展示；绿色设计；研究方法
一、产品展示设计模式中绿色设计的基本概况
1.展示空间设计理念展示空间设计上要分为四个方面的内容：其一，指的是空间形象设计，也可以说是对空间结构进行的设计，主要是对比例和空间尺度进行协调；其二，装修设计，通常是在结构设计的基础之上对室内墙面、地面、隔断等进行处理；其三，物理环境，通常指的是对室内的温度以及通风设计进行的规划和设计；其四，展示空间物件设置，如灯、陈设品、绿色植物等。2.绿色设计的基本概况绿色设计是在20世纪七八十年代出现的一种新型的国际设计潮流。它所体现的是一种人与自然生态之间的平衡关系，在每一个设计环节中都会充分考虑到对资源、生态的保护，这一理念刚提出，就被认为是能够对制造业进行可持续发展的最为有效的方法之一，并逐渐普及开来。对于绿色设计而言，其所表现的是人们对于现代科技发展所造成的环境污染的一种觉醒，同时也体现出人们思想观念及发展趋势变得越来越合理，对未来设计方向的把握也越来越明确。3.展示空间的“绿色设计”展示空间中的“绿色设计”是指是对展示空间中所运用的装饰材料进行选择，展示空间陈设以及各个综合性因素进行考虑和设计，从而达到一种健康环保，能够更好地提高个人生活、品位以及对产品进行展示的空间区域环境。
二、产品展示设计模式中绿色设计的研究现状
在我国，由于地大物博，人口也相对较多，因此在资源分配上显得尤为缺乏，因此不管是展示设计的室内外规划，还是所要经营的范围，又或者是展馆占地面积大小等，在设计的时候都要对其信息传递以及资源运用方面进行充分的考虑。例如上海世博会中的中国馆就表现出这种良好的发展模式。中国馆在设计上充分表现出绿色设计的概念，国家馆顶端设置的观景台则采用现代比较先进的太阳能板进行装饰和设计，实现管内光线照明的良好循环，在地区展馆的外墙周围同样采用没有污染的绿色材料，通过对雨水进行收集的系统将这些雨水净化之后，运用到冲洗卫生间以及车辆上面，在屋顶则采用生态的农业景观技术——土层覆盖，实现有效的隔热目的，并在一定情况下节省资源的运用。
三、影响产品设计绿色展示平台构建的因素
1.受到传统观念的影响在传统观念中，展览的场馆除了用来进行现场签单以及对信息进行交流之外，还可以是对企业形象和自我实力进行展现的一种表现。因此，对于这种展馆建筑而言，它所代表的只是一种临时运用的空间模式，是不适合用来循环运用的空间模式。而对于这些观念的形成，通过综合分析可以归纳为：企业对参展的计划缺乏一定的认识和考虑，这种进行展览时才使用的空间形式，运用时间及数量都存在着一定的不确定性，因此许多企业也只是对展馆抱有一种一次性消费品的观念。2.受到技术因素的影响由于设计者以及组织者主要将注意目标放在展览的产品之上，他们讲究的是产品的特点（产品是否新奇、性价比是否达到一定的程度等），因此，主办方会要求展示设计公司进行一定的竞争，然后进行招标，从而使这些不必要的方面占有很大的时间，再加上对资金投入方面的偏离，也会影响施工单位对展馆空间的设计。展示主办方在对招投标中不能够进行更为深入的思考和设计，因此环保方面以及对展馆进行绿色设计就会受到一定的忽略，从而导致很多不利的因素。
四、实现绿色产品展示模式的基本策略及发展趋势
1.构建展示设计理念的绿色化在当今社会中，许多跨国企业为了迎合消费者的兴趣点，而去寻求比较特殊的方式来吸引消费者的注意，就是由于这种意识才使得人们的消费体系逐渐扭曲，从而忽略绿色展示的设计。而对于展览的理念来说，我们可以将其上升为哲学的境界，即展览可以看作一种比较敏感的建筑，是一种对自然界中的有机物进行模仿的复杂的、随意可变的建筑，因此我们可以对建筑的外形进行相应的转变，来适应展览中不同的需求，并进一步提升展览的品质，使其能更加丰富和全面地体现出生态的观念。2.营造展示设计系统化及人性化的特点展示视觉的识别系统又可以称为EVIS体系，它所表现的是一种全新的系统理念，因此其设计所体现的内容要与展览的所有产品相关，尤其是对展馆中的细节进行设计，更要把握“以人为本”的设计理念，真正考虑到消费者自身的体验，并逐渐增大用户的体验，从而将企业转变为以客户为中心的经营理念。在运用人机工程学的相关理念之下，充分设置空间人员所能够活动的半径以及设备所应当遵循的尺寸特点，并进一步压缩不必要的空间，来避免光线的直接照明产生炫光，并且在展览中运用多媒体设施，增加展示空间的表现方式和特点。3.展示空间风格设计的个性化在进行设计的时候，充分运用企业的元素进行空间展览的设计，对同一个企业所接受的不同展览进行结合考虑，从而促进设计的延续性。依据每次展览所展示的产品不同来做不同的主题设计，运用不同的材质、机理、技术等，并配置相应的装饰点缀，让展示空间显得个性化十足，最终达到淡化商业气氛、体现生态的目的。
结语
通过研究，我们可以充分了解应当如何进行展示空间中的绿色设计，对促进空间的生态化以及资源的可利用都具有非常重要的作用，同时为以后展示空间绿色设计的研究奠定了理论基础。
参考文献：
1.战玮.低碳设计理念下的会展展示设计研究.山东工艺美术学院，2012
2.王欣然.体验展示中的通感运用.中央美术学院，2012
关键词：绿色设计；减量化原则；使用寿命；再使用原则；再循环原则
绿色设计（GreenDesig，又称又称生态设计（EeologiealDesign，面向环境的设计 （DesignforEnvironlnent）等，是指借助产品生命周期中与产品相关的各类信息（技术信息、环境协调性信息、经济信息），利用并行设计等各种先进的设计理论，使设计出的产品具有先进的技术性、良好的环境协调性以及合理的经济性的一种系统设计方法。
减量化原则，要求用较少的原料和能源投入来达到既定的生产目的或消费目的，进而到从经济活动的源头就注意节约资源和减少污染。通常表现为要求产品小型化和轻型化，包装应该追求简单朴实。无消耗。
首先，产品本身对于资源的消耗存在于产品从生产、使用到废弃的整个过程中。生产产品时产品本身材料及废料需要消耗资源，另外整个加工过程中所需的加工能源也是对资源的消耗；产品的使用过程中，支持产品正常运行也是需要资源消耗的；产品使用寿命完结，废弃产品也会占用土地、水、空间的资源。如果产品的使用寿命得到延长，那么就可以避免或降低产品在制造和废弃过程中对资源的消耗，从而实现绿色设计中的减量化原则。
产品从消费者开始使用到被废弃为止所经历的时间被称为产品的使用寿命。20世纪初美国流行的一种商业性设计就是以对产品使用寿命的有计划的废止为核心的一种设计观念。他们通过对产品实现功能型、合意型、质量型的废止，人为缩短了产品的使用寿命，刺激人们对资源的过渡开发和浪费。这种设计思想随着自然资源的日益枯竭被后来的绿色设计所取代。产品质量特性保障了功能性和合意性的存在，产品质量特性丧失其他两种特性随即失去，产品使用寿命终结。功能特性是由新技术更新所造成的，是指现有功能已经不能满足使用者的需求造成产品使用寿命终结。合意特性是形态变化的结果，是对流行时尚的追求，它是人类喜新厌旧心理的表现。从有计划的废止类型中我们可知，可以通过增加合意型的时间，适度的对产品质量型进行设计，降低功能改进的成本来实现对产品使用寿命的延长。虽然每种产品其价值类型不同，其被废弃的原因也不相同，但是其根本原因都是由于三种特性中的某种特性丧失所造成的，因此我们只要找出延长产品三种特性的方法就可以实现产品的使用寿命的延长。
功能性寿命的延长。方式主要体现为下列几种方法：1旧功能向新功能的转换2预设可拓展新功能的接口3主功能丧失后其辅助功能可转移至其他新产品中继续使用。
另一方面，产品被使用的时间和被闲置的时间在整个产品使用寿命中的比例也成为产品节省与否的考量点。现在的大多数产品还是处在一个消费就等于占有的状态，也就是说很多产品本身的使用率对单个用户而言是很低的，我们仍然以占有的形式进行消费的话就大大增加了产品的闲置，从而对社会资源造成了浪费。这很像城市的公共交通与私家车的关系。随着后工业社会的来临，经济结构开始从生产型向服务型转变，我们的设计也应满足这一趋势。
对于产品合意型寿命的延长，我们可以通过模块化形式实现用户自主的对产品外观的改变，另外我们可以通过外壳的置换来实现产品形态的改观。
对于产品的质量型寿命的延长，我们应该从两个方面考虑。一方面我们应该分析产品本身的使用属性，避免在产品功能与合意方面已经废止的情况下仍具有较高的质量；另一方面避免产品功能与合意依然有效的情况下质量问题所造成的废止。
其次，随着工业化大生产的进程，各类产品被过分细分，我们可以注意到现在一个个人或家庭所拥有和使用的产品种类远远超过上个世纪。但是很多产品的功能具有极大的相似性，只是因为增加对局部环境的适应性就产生了很多细分产品，这种解决问题的思路很明显违反了减量化原则。这样的做法一方面增加了产品生产、使用、废弃中的资源浪费，另一方面对产品存在环境也造成了浪费，主要是指产品存在的空间因素。空间因素的问题是随着社会的发展地球人数激增，人均土地占有面积急速减少的情况下逐渐显现并日益重要的。空间对于产品设计而言，主要体现在产品与环境的关系。空间环境对产品的意义，一方面体现为空间是产品存在的必要资源需要节省和充分利用；另外一方面空间环境是对产品功能和形式的限制，它需要产品具有与它相对的适应性。
产品空间适应性的提高。对某一产品来讲其使用环境具有一定的固定性，就是产品在使用状态下所存在的空间环境的特定性。只有产品与使用环境相和谐才能达成消费者最佳的产品使用效果，但同类产品的分类过细就会有浪费的嫌疑，比如家用吸尘器可分为室内地面吸尘器（拖把式）和桌面吸尘器（手持式）以及家用车载吸尘器，由于针对的使用环境过于狭窄人们常常需要购买两种以上的家用吸尘器，这无疑是一种浪费。如果在不降低产品使用效果的情况下，增加产品对不同空间的适应性就是对空间的绿色设计。
对于空间的利用主要体现为减少产品个体对空间的占用，通过功能的转换实现空间的单位时间内的再利用。产品设计的空间因素主要涉及下面几个方面。首先，体现在人均面积日趋紧张的家庭住宅中的浴室空间中的浴缸就是个很典型的例子。浴缸在不大的浴室中所占有的空间多少就成为了很重要的因素。浴缸的使用时间是很短暂的，闲置情况下其实是对浴室空间的一种浪费。我们可以通过结构和材料的改进实现折叠结构，从而在不使用的状态下减少对空间资源的占有；另外，我们可以通过功能的可转换性设计，将浴缸转作储藏、支撑等其他功能。模块化设计就是绿色设计的重要方法之一。所谓的模块化设计，简单地说就是将产品的某些要素组合在一起，构成一个具有特定功能的子系统，将这个子系统作为通用性的模块与其他产品要素进行多种组合，构成新的系统，产生多种不同功能或相同功能、不同性能的系列产品。模块化设计同时满足产品的功能属性和环境属性，一方面可以缩短产品研发与制造周期，增加产品系列，提高产品质量，快速应对市场变化；另一方面，可以减少或消除对环境的不利影响，方便重用、升级、维修和产品废弃后的拆卸、回收和处理。
再使用原则，要求制造产品和包装容器能够以初始的形式被反复使用。将产品当做一种日常生活器具来设计，使其像餐具和背包一样可以被再三使用，应该尽量延长产品的使用期，而不是非常快的更新换代。收集、物流、清洗消毒等需要再次消耗资源。
关键词：绿色设计；材料；教学方法；产品设计
20世纪以来，城市工业化的巨大发展，造成了全球环境的严重破坏，人们逐步意识到了环境危机对生活质量以及生态环境产生了巨大威胁，开始反思减少环境污染以及资源浪费的方法，于是在设计领域兴起了绿色设计思维。绿色设计作为21世纪设计领域的一大趋势，已经引起设计师越来越多的重视与应用，在相关设计行业领域产生了巨大影响。那么在产品设计教育方面，绿色设计思维作为一种优良的设计方法，理应被学生掌握，并为未来设计道路提供了一个很好的设计方向。目前我国很多普通高校,对于绿色设计的教育略显不足，未能形成系统化体系，这些都是需要在教学中进行改进的。
1绿色设计的原则
1.1污染最小化原则。摒弃“先污染，后治理”的不良处理方法，在设计阶段就要规划好产品的后期处理方法，尽量减少或避免使用对环境有污染的材料，从根本上预防环境污染。
1.2对资源进行最佳利用。在产品整个生命周期内，做到对材料或其他资源最大程度的有效利用，从可持续发展角度出发，尽可能使用可再生能源，还要考虑资源本身的再生能力及恢复时间问题，不能无限制过度使用。
1.3安全性原则。在产品制造及使用过程中，产品不应对人的健康造成危害，绿色设计应使得产品具有一定的使用可靠性，造型及结构符合人体工学原理，有效保护使用者及生产制造者的人身安全。
1.4效益最大化原则。从产品设计可持续角度出发，设计过程中充分考虑到产品对自然环境、市场环境所带来的生态效益以及市场经济效益，一个优秀的绿色设计产品，可以产生极大的经济效益，同时也会对生态带来巨大的环境效益。
2绿色设计技术方法
2.1模块化设计。模块化设计是将产品功能划分为一系列功能模块，通过对这些模块进行选择、再组合，从而形成不同产品的设计方法，以此来满足不同使用者的需求。不管是什么样的产品，其实都是由各种功能组件构成，在设计师进行再设计的时候，可以将这些功能组件进行拆分并相互结合，这样不但可以简化设计过程，而且便于后期对单独模块进行维修，也利于功能模块的回收和再利用。
2.2系统化方法。绿色设计需要设计者从系统化的角度来考虑设计整体，从环境、产品、人与市场等综合角度来研究产品设计过程中可能出现的问题，从而系统化地对材料、资源进行最大化利用，节约资源的同时，达到产品造型美观性、功能实用性与市场经济性等方面的平衡。采用系统化设计，可以帮助设计者在全局角度看清设计中相关的各种属性，最终达到产品系统的绿色化设计。
2.3循环再利用法。产品在停止使用过后，就会进入产品报废回收阶段，通过对产品进行一个可靠、安全、有效的回收利用，会大大节省资源的浪费，也会减少对于环境的污染。通常情况下，对产品进行可回收设计，需要考虑产品的材料、回收处理方法、结构工艺性、回收可能性等多方面的问题，设计师在设计初期就应当考虑到产品生命周期的各个环节，以及产品后期回收可能会产生的各种问题。例如大众公司非常注重汽车的可回收性，对汽车车身进行拆解，对部分材料进行再次利用，对废料、废液等垃圾做到全部回收。可回收循环法需要避免使用对人体及环境有害的材料、避免重复性材料、尽量减少材料使用种类，另外还需要对于回收过程的经济性进行把控，避免过度的回收成本投入。
2.4可拆卸法。在绿色设计中，产品可拆卸性意味着产品在进入报废阶段时部分结构零件能够快速高效的拆卸下来，同时不受到破坏，这样有利于对零部件进行回收再利用以及对结构材料进行再生使用，避免浪费，同时产品结构部件的可拆卸性也是评价产品结构优异程度的准则，需要设计师在前期设计阶段就应当对其进行充分考虑。面对不同分类的产品，运用的拆卸方法也有所不同，需要考虑到产品材料的种类、避免零部件受损、避免二次处理（电镀等）、拆卸成本、拆卸方式及安全性等诸多问题，因此可拆卸性也是一个需要综合考虑的绿色设计方法，过度地拆卸也会造成一定程度的浪费。
3产品设计中的教学实践
3.1环保材料的教学应用。教学中，选择可以回收并二次利用的材料进行产品设计，目的就是为了选择一些价格低廉环保无污染的材料作为塑料等材质的替代品，研究材料的环保特性。例如在产品模型设计制作课程中，利用废弃瓦楞纸进行设计，规定好每位同学利用同样大小的瓦楞纸板材，做出一款椅子的设计，要求只能运用拼接穿插结构的方式进行，在考虑纸板可承受应力的条件下，探索造型方案的可行性。
3.2公共设施的绿色设计。本课题让学生自选一款公共设施，例如户外座椅、垃圾桶、公园路灯等，进行绿色设计，设计时要满足：（1）满足环境需求，利用降水、日光等可再生资源。（2）加强人与产品间的联系。（3）材料无污染，体现自然性。
3.3现有产品的绿色改良设计。教学实践中，对生活中常见的非环保产品在不影响原产品的使用前提下，进行绿色设计的改良处理。首先可让学生先对此类产品进行调研分析，找出可以进行改良的设计点，例如对一些非环保类材质进行绿色环保材料的替换处理，尝试设计可行性，也可以进行减量化设计，减少对原材料的使用。
3.4产品外包装的绿色设计。尽量简化产品的外包装，减小包装体积并对包装结构进行一定简化，材料选择可降解的无毒材料，在后期回收过程中，不会对环境造成污染。例如可以让学生利用麦秆、芦苇等纯自然材料，或玻璃、木材、再生纸、瓦楞纸板等，对产品包装进行创意处理，不仅可以激发学生的创新思维，还有利于教师引导学生对材质美感进行更好地发掘。
4结论
绿色设计对产品设计的发展影响意义深远，在设计教学中广泛运用绿色设计思维，是一个系统化的教学过程，如何科学地传授并引导学生掌握绿色设计思维，是产品设计教学应当长期进行探索并讨论的内容，也是当今产品设计界在面临设计机遇与挑战时应当着重思考的重要议题。
作者:佟璐琰 单位:长春建筑学院
参考文献:
[1]何祖顺.产品绿色设计理论及应用研究[D].昆明：昆明理工大学，2006（6）.
关键词：国际旅游岛；旅游房地产；发展策略；琼海市
1、前言
早在2000年海南学者开始提出建设“海南国际旅游岛”的概念，建设国际旅游岛就是要借助于海南独特的气候环境，将海南岛建设成为国际化水平对国内外游客具有较大吸引力的魅力海岛。由于人们对旅游观念的转变，旅游方式由观光型逐渐向休闲度假型转变，旅游房地产也则随之产生，这一新型边缘产业的产生对旅游业发展将起到积极的作用。
而琼海市作为海南的第三大城市在建设国际旅游岛过程中也有相应的发展，尤其是旅游房地产业的发展。建设国际旅游岛首先就是要保护自然环境，旅游房地产就是要充分利用琼海市优质的环境资源，是旅游业与房地产业两种行业的相结合，旅游业为房地产业的发展提供市场空间，房地产业是旅游业发展的重要支持，因此，旅游房地产业的出现具有一定的必然性。
2、琼海市房地产市场发展现状
2.1 琼海市房地产近年开发状况
琼海市作为海南省的第三大城市，其房地产市场具有很大的发展潜力，主要表现在以下几个方面：
（1）博鳌会议推动琼海基础设施的建设。琼海与海南其他城市的最大差别在于城市功能上的差别，但是在基础设施上的差异性并不大，博鳌会议推动了琼海市基础设施的建设，使其优于其他海南城市。
（2）琼海市的空气污染指数低于海口市。琼海是旅游城市，与海南的其他城市相比，虽然自然环境相差不远，但是经调查表明，琼海市的空气污染指数远远低于海口市。
（3）琼海房地产正处于起步阶段，后劲较足。无论是任何行业在其起步阶段都存在一定的发展空间，琼海市房地产正处于起步阶段，在利润没有达到最大值时，其房地产价值必将会有很大的上升幅度。三亚房地产价格基本上达到了一定的高度，且海口的房地产市场已经比较成熟了，继续上升的可能性均不会太大，与之不同的是，琼海房地产市场则刚刚起步，因此其发展潜力不可估量。
（4）2005 年琼海市全社会建筑业比上年增长 13.6%。房屋建筑施工面积 201.8 万平方米，增长 12.6%；房屋建筑竣工面积增长 25.1%。固定资产投资在《博鳌亚洲论坛》的推动下，保持较快增长。据了解，2006 年全年琼海市已报建项目 46 个，建筑面积在 240 万平方米左右。
由以上可以看出，琼海市的房地产或者固定资产的投入逐年增加，发展态势良好，由于琼海市旅游业存在淡旺季，当旅游旺季到来时，各大小酒店常常供不应求，人满为患，导致住宿价格居高不下；与旺季相反的是，当淡季到来时，存在大量空置的闲房，从而导致酒店的资源不能得到充分利用。发展旅游房地产，特别是利用产权酒店、时权酒店形式，将可有效解决这一问题。很多投资商和开发商对琼海的旅游房地产前景表示乐观的态度，琼海的许多大型项目现在已经启动，未来两年琼海的开发面积将有超过三倍的增加，达到220万平方米。
2.2 琼海房地产市场产品分析
通过对几个代表性的楼盘分析并且结合相关同行的沟通了解，可以看出琼海市房地产现阶段的发展状况。
（1）低档规模小区较多。从整体来看，琼海市居住小区整体分布比较平均。相对海南来讲，伊比亚河畔建筑面积在 24 万平方米，属于大规模的楼盘。
（2）以板式点式相结合的为主。近几年，琼海房产建造的结构多为板式点式形结合的结构，即使部分是点式结构，其通风采光效果也很好，结构配置比较合理。
（3）产品丰富,中、小户型产品是主力,建设的小区以两房为主，三房及其他户型结构为辅，面积大小适中，有利于销售采取低总价策略，客户容易接受.户型最集中的面积区间,二居室 68～90 ，三居室 100 平米以上。
（4）琼海房地产取胜的最大优势是价格。环境差异不大、消费水平相对较低，市政配套相对完善等等，与海口市相比较而言，琼海房地产最大的优势在于房价，琼海商品房均价集中在 4500-5000 元/的区间，根据小区的位置、环境的不同、施工进度的影响而改变。在万泉河路段的地产已经被琼海当地人普遍看好，价格略高于其他地区，在 6000 元/左右。
3、旅游房地产发展过程中存在的问题分析
3.1 开发建设中存在的问题分析
3.1.1 存在的问题
琼海市旅游房地产在开发和建设过程中存在的问题主要表现在以下几个方面：
（1）损害景区环境
旅游景区大多是以天然环境吸引人们到此观光度假。而房地产经销商在对旅游区的开发过程中，部分房地产项目过分追求经济效益，而忽略了生态效益和社会效益，破坏了原本怡然的自然环境，导致了景区人工化城市化现象加剧，严重影响了旅游景区的持续发展。
（2）部分房地产项目配套设施不全
琼海市部分房地产项目既面向本地居民，也面向其他外地居民，与普通的房地产项目相比，在配置上强调了休闲和娱乐设施，又没有严格按照休闲度假标准设计。一些房地产商抢占地盘、拼命开发，仅从经济利益出发，忽视其建设质量，开发的项目不仅直接影响了城市总体规划，还给房地产管理带来困难。
（3）破坏旅游景区的规划格局
在琼海市旅游景区大部分都制定有相应的的旅游规划，但是在实际的开发过程中，出现了开发失控现象，在一些旅游渡假区，房地产商对利益过分追求，依托景区优越的自然条件，建设高档商品房，而这些商品房大部分都没有按照规划进行开发建设，破坏了景区原有的规划和格局，使度假区范围不断缩小。
（4）房地产开发水平较低
在一些房地产开发和建设过程中，经常不经过科学的论证，在利益最大化基础上，盲目开发一些低水平项目，缺少必要的文化品位，一些房地产项目可能会因此造成建成后的拆毁，导致了资金和土地等资源的浪费，还破坏了景区环境。
3.1.2 原因分析
琼海市旅游房地产在开发建设过程中出现以上问题，主要有以下几个方面的原因：
（1）对经济利益的过分追求
一些房地产开发商过分看重旅游房地产比一般房地产项目具有一定的优势，在开发过程中过渡追求其经济效益而忽视了对自然景观的保护。房地产项目是构成城市景观的一部分，建设一定数量的高档房地产项目，有利于加快城市化进程，还能够带来巨大的经济效益。但是在旅游景区开发大量的房地产项目，会阻碍旅游业的发展。因此，要将旅游房地产开发合理化。
（2）缺乏科学性
在旅游景区，大部分房地产项目盲目开发，一方面没有根据实际发展需要进行合理的科学规划，另一方面在实际开发过程中没有按照规划严格执行。旅游房地产商过分追求经济利益，而不顾长远的社会和环境效益。这样不仅会造成景区资源的严重浪费，还会导致粗制滥造项目的产生，开发失控局面产生，造成旅游区形象严重损坏。
（3）缺少有效的监督机制
对于房地产业缺乏一定的指导政策，对房地产的发展尚未制定相应的法制法规，对城市的建设和规划存在一定随意性。海南作为国际旅游岛，其建设和开发吸引众多的开发商蜂拥而至。由于对于违规操作缺乏相应的约束和监管机制，以及在旅游景区的房地产项目审批不够严格，导致违规项目大量出现，给旅游区的建设和发展带来巨大困难。
3.2 营销方面存在的问题分析
3.2.1 营销存在的问题
（1）营销方式不够灵活
旅游房地产营销对象主要是本地以外人口，在营销方式上与一般商品房不同，而琼海市目前旅游房地产与普通房地产的销售方式大体上是相同的，主要是一些房地产销售公司和一些中介机构进行房地产的销售。而琼海市的旅游业存在淡旺季，会导致一些旅游设施的闲置，一些房地产消费者只在购买房地产项目并使用后才能享受到其的价值和品质，因此在营销旅游房地产项目时，要根据消费者的需要对其实施相应的销售措施。
（2）不能保障消费者权益
消费者在购买了房地产以后，消费者权益常常得不到有效的保障。一些产权酒店会承诺每年有一定的投资回报率，而每年经营状况的好坏往往决定消费者投资分红的数量，实际上在经营过程中，如果经营状况好，消费者分红率不好，在经营状况不好的情况下，首要措施则是减少消费者的投资分红率。
3.2.2 原因分析
（1）在经营运作过程中缺乏有效的沟通
旅游房地产的整个开发、销售以及物业管理过程涉及到多个利益主体，比如开发商、销售商以及物业管理公司等，一些开发商在房地产项目完成后，委托专业的销售公司进行房地产的销售，在销售中给予销售公司一定的利润提成，在项目销售出去之后，又由物业管理公司施行物业管理工作。由于各个运营商的利益各不相同，导致旅游房地产项目整个营销过程中缺乏彼此之间的有效沟通，在售后管理过程中产生多方面的问题，给消费者造成不必要的经济损失。
（2）缺少社会诚信度
由于我国正处于市场经济的发展阶段，社会诚信度缺失，因此，在房地产的销售过程中会出现欺诈现象。在我国很多城市的房地产销售过程中都存在欺诈现象，因此，琼海市旅游房地产的销售要区别于传统房地产的销售方式，以新的销售模式健康有序的发展。
（3）缺乏法律法规的约束
在房地产销售过程中的欺诈现象的产生主要是由于旅游房地产的销售缺乏相应的法律法规的约束。由于旅游房地产刚刚发展起来，我国还没有制定相应的法律法规。市场行为需要的法规约束，由于琼海市的旅游房地产销售行为缺乏法律法规的制约，导致一些开发商和销售商经常钻法律的空子，损害消费者的权益。
4、琼海市旅游房地产的发展策略
4.1 开发建设发展策略
（1）精心选址，科学布局
对于旅游房地产开发项目上要进行必要的可行性分析，要进行相关项目的市场调研并进行必要的市场分析。琼海市的旅游资源丰富，但是不是所有的旅游景区地方都能够开发旅游房地产，在进行房地产开发之前要考虑多方面因素精心选址：区位方面因素，地形地貌因素以及项目项目所在地周围相关环境因素等。
在布局方面，大区域内的布局要考虑在整个琼海市的整体分布情况，根据房地产项目与周围资源环境的关系，选择位于城市近郊的风景区及度假区附近。从小区域的布局来讲，一些高档的旅游房地产项目不必要都处在核心部位，一些为度假服务的房地产项目如分时度假村以及产权酒店等房产拥有者较多，这些项目可以设置在接待中心的地方，充分发挥旅游度假功能。
（2）多样化产品开发
琼海市旅游房地产主要是面对城市中中高收入阶层，其市场定位较高，因此要针对不同市场开发多样化项目。开发项目主要包括第二居所类、分时度假房产类、产权酒店类以及养老型公寓。第二房地产类房产依靠琼海市各个旅游度假区的优势资源，面向高端以及中高端市场；分时度假类房产与度假旅游产品相结合，面向全国开发；产权酒店必须要确保投资者的经济利益；琼海市自然环境条件优越，使养老型公寓需求增加，主要面向收入较高以及地位较高的离退休人员。多样化的产品系列使不同消费市场之间相互补充，减少某一市场较大波动对于琼海市旅游房地产业造成影响。
（3）适宜的开发方式
在旅游房地产开发过程中要合理利用现有资源，保证旅游景点开发与环境保护协调发展。房地产开发项目要科学设计，利用现有的饭店以及一些空置房间，对其进行合理改造，开发这种闲置资源成本低、风险小。在进行房地产项目的设计过程中要突出旅游房地产的主题，努力展现其内涵，运用商业和市场相结合的运作方式将旅游房地产推向市场。
（4）政府大力支持
在组建与旅游房地产先关的各个配套机构时，通过分散旅游房地产的经营风险的方式提高旅游房地产的诚信度。同时要健全旅游房地产相关的法律法规，保障消费者的权益，使旅游房地产在发展过程中有法可依。
4.2 营销策略
在房地产的营销方面，要满足广大消费者的多样化要求，加大销售的宣传力度，灵活变换营销模式。努力改变消费者的观念认识，使旅游房地产产品逐渐被消费者认识和接纳。旅游房地产的营销应该是旅游房地产开发商与旅游房地产营销组织相结合方式，在营销过程中，充分发挥旅游业和房地产组合营销的优势，可以推出度假购房游等附加旅游产品，使旅游业和旅游房地产销售相互促进。
经营商要先通过网络以及先进的通讯技术展开对旅游房地产的营销活动，在营销过程中提供优质的服务，旅游房地产不仅要完美化地理景观设计风格方面，而且要配置先进的服务设施，在服务质量上要专业化，使消费者能够得到高质量的享受，从而以幼稚的服务提升旅游房地产产品层次。
4.3 旅游房地产金融业的发展策略
（1）坚持科学发展。发展是解决金融业一切问题的根本，但是在加快发展的同时，要吸取20世纪九十年代初海南房地产泡沫经济的历史教训，科学审慎发展。由于房地产泡沫的影响，不仅国家承担了海南省泡沫经济成本，各金融机构也成为了成本的牺牲者。因此，琼海市在发展机遇面前，既要谋划加快发展，又要防范泡沫危机的发生，努力实现健康、规范的可持续发展。
（2）调整信贷结构和产品结构。要择优支持在信用、综合实力、经营业绩方面均很优秀，且具有品牌优势的大型房地产企业。根据国际旅游岛建设的总体规划，要有选择性的选择国际知名企业和全国优质房地产开发公司开发优质的旅游房地产项目，尤其要加强旅游房地产的创新，在建设规划和营销手段上记性必要的技术创新。还要保持个人住房贷款的各种不同业务全面发展，重点支持居民为改善居住品质而购买自住房以及购买首套自住房的贷款需求。以行政事业单位以及一些优质客户群体为营销对象，积极拓展自建房贷款业务。
（3）加强风险控制。加强房地产开发企业和开发项目的准入退出管理，严格执行项目准入的要求条件，逐步将一些小企业和资信等级较差且缺乏优质项目的客户推出房地产行业。加强审批审查力度，不断规范操作和作用标准，对于关键性的环节要做出岗位制约的安排，防止发生意外。严格执行个人住房贷款全过程的管理措施，防范个人住房贷款风险的发生。从完善制度以及加强教育方面，加强业务道德风险的防范，减少违规操作以及弄虚作假行为的发生。
（4）加强房地产金融创新。有效利用客户自身优势和信息优势，为房地产项目双方提供咨询服务，不仅提高中间业务的收益还大大提高了信贷资金的安全性。通过综合运用定价策略以及对不同产品进行结合等手段，将产品服务创新与优势资源相结合，产生满足不同客户需求的不同产品，使其各具特色，不断提高市场竞争力。
5、结论
海南国际旅游岛的建设促进了琼海市房地产业的发展，作为旅游业与房地产两大产业结合发展的一种新的边缘产业，其发展正处在刚刚起步阶段，由于不断扩大的市场需求，发展旅游经济的需要，以及在建设海南国际旅游岛的推动下，琼海市旅游房地产的发展正日趋规范，其发展前景广阔，在丰富旅游项目的同时带动居民收入的增加，实现旅游房地产的持续发展。
参考文献：
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没有周全法律规范的房地产业，该行业容易走向过度投机，不断递升博取超额回报的愿望。房地产业自由放任发展的局面，在开发的土地资源的有限供给的局面下，必然形成价格攀比。显而易见的是，自由放任的房地产商人，容易与土地资源供给方形成共同牟利的无形之网，并在社会中同盟化公众媒体、广告商和商业经济学人。这种共同利益，亦导致行政管理方面，尤其是房地产行政管理机构、金融机构实现与投机商人之间利益共同――主要是在价格的方面，形成隐性默契――为涨价欢呼和论证。这种局面不断深化，市场暴利不断出现。投机性房地产业的发展，政府或可短期获益，但会造成对市场价格体系不可挽回的负面影响。房地产发展不当，损害维系经济安全的社会价格平衡能力，威胁经济的整体性安全。 合意法学一向认为交易代价败坏，是交易体制结构性崩溃的前奏。价格败坏对全社会包括政府和商人，都具有危害。
供给土地者与商人利益取向完全一致化，政治理性选择上出现了错误――说它错误，是因为供给土地者，没有履行“人居发展义务”。这就是说，应当为供给土地者立法，创设出法律义务，促进其履行“人人享有适当住房”的行政义务（引自联合国《人居议程》）。
――政府须制定出“人人享有适当住房”的住房发展规划。这就是说，住房发展规划要成为一种城市房地产业发展的法律性指南，具有产业发展的约束性。这个规划，不是现在的城市规划，也不是经济适用房这种社会救济性质的住房规划，而是社会基本阶层的住房的安排。此种规划需要听取社会意见，形成社会对“适当住房”的必要认可。“建设小康社会”的城市政府，如果没有经济上可行、建设成本有效控制的居民住房发展规划，是不适当的。
――政府须为住房发展规划，廉价提供土地，而不是通过商业拍卖促进住房发展规划用地的地价上涨。由于城市土地国有，住房发展规划具有全民利益的性质，因此，政府住房规划用地，不应当具有营利性。行政部门向居民住房用地收取土地收益，有违宪之疑，与土地公有制有冲突。
――政府须根据住房发展规划，制定城市陈旧房屋拆迁计划。城市房屋拆迁计划，主要根据城市房屋状况，在听取社会意见的基础上制定。
――在保障建筑商国际市场平均赢利水平的价格基础上，择优选择政府规划房产的建筑承包商，由进驻居民自行选择物业服务商，政府规划的居民住房提供，应当确保公益性。政府住房规划的实施，会催生出“建筑大王”，这种有别于土地控制型社会商业怪物“地产大王”的工商业组织，可为全球建筑市场服务，建筑商之间的充分竞争，将提高国家建筑技术水平。
――按照政府住房发展规划每年使用的土地面积的一定比例，提供“纯商业房地产”使用的土地。这种土地供给地带，可以通过城市规划制定阶段确定，可考虑将一部分商业销售前途较好的地皮，用以满足纯商业房地产开发，通过拍卖，形成土地使用的自由价格，并且对竣工房产售价不行干预。这就是说，一个与住房发展规划并行的房产高端市场，仍然可以满足房地产市场中的特殊需要，为社会富裕阶层提供高端房屋。通过拍卖商业房地产地皮取得的政府收益，用于城市公共事业。
实现“人人享有适当住房”要求，事关政府对“人居”事业的认知。弹元之地新加坡城，在城市土地十分紧张的情况下，基本实现了“居者有其屋”。新加坡的住房政策，形成安定社会。 毫无疑问，新加坡是中国城市房地产发展的榜样。由于历史原因政府市场化经营土地的香港等地的房地产经验，是华人世界的人居悲剧。
[关键词] 房地产开发建设 旅游城市环境 消极影响 建议
一、引言
旅游城市，是指具备独特的自然风光或者人文资源等独特资源，能够吸引旅游者前往，具备一定旅游接待能力，旅游业产值超过城市GDP的7%的一类城市。目前，全国已批准的优秀旅游城市达300多座城市。
近年来，由于房地产的开发建设对城市经济建设和投资增长贡献巨大，许多地方政府趋之若鹜。而旅游城市由于拥有更多的景观资源越来越为地产开发商所看好，成为开发建设的对象。这些旅游城市的环境实际上是极为脆弱的高级人工生态系统，过度发展的城市房地产开发建设正对该系统产生着极大地影响和破坏，他们正一点点蚕食着旅游城市的精髓和血液，直至旅游城市失去这个名称本应有的意义。
二、房地产开发建设对旅游城市环境的消极影响
（一）对居民生存环境的破坏
1、空气污染
房地产施工建设期间，会造成空气质量的严重下降。具体包括在开挖土石方、平整场地、运输建筑材料和主体工程施工中产生的扬尘，施工机械运行时产生的废气以及室内、外装修产生的废气。过多房地产项目同时施工，整个旅游城市烟尘笼罩，肉眼可见，有些地方甚至刺鼻恶臭，造成严重的空气污染。
2、水污染
房地产的过度开发对城市水质环境造成的直接影响，主要是指直排入水域的生活污水。将未经处理的废水直接排出，导致过多的营养物质进入水体，大大加剧了水体富营养化的过程，过量的杂草生长影响了水中溶解氧的含量，常使鱼虾窒息而死，无疑影响水中生物的种类、数量以及生长速度，造成大部分水体磷、 氮污染，而且对使用这些资源的居民的健康也是潜在的危害。
3、噪音污染
房地产建设项目进入施工期后，将采用机械拆除旧房、平整土地，开挖地基、桩孔，道路构筑，结构和装修施工。这些施工活动所产生的机械噪音和车辆噪音，都会不同程度地造成对周围居民人体健康和劳动能力的损害，形成噪音污染。
4、固体废弃物的堆积
伴随着房地产开发建设活动而产生的各种固体废弃物，如施工产生的土石方、建筑垃圾、施工人员的生活垃圾等，或于施工地或于街道或于马路，大量垃圾的陈放将会侵蚀土壤、水体、空气，严重影响周围的生态环境，大量细菌的繁殖会导致疾病传播，危害居民身心健康；有些废弃物的堆积甚至会引发爆炸。
5、道路损毁
房地产建设施工期间，运送材料的大型重载车随意出入于城市的大街小巷，不仅对城市的道路交通安全造成严重威胁，而且造成许多道路损毁严重，严重影响附近居民的出行便利和出行安全。一些地方政府和开发商又不能及时修复和还原受损道路，给居民的正常生活和过往车辆带来极大的不便和危险。
（二）对旅游景观的破坏
一些开发商在进行房地产建设项目时，一味地霸占旅游城市的优质景观资源，造成对旅游景观的破坏。具体表现为1、为建设优质景观住宅，开发商常把公共旅游资源――那些优美的自然和历史文化遗产变成了住宅的后花园，使本来连续性很强的城市景观资源被人为分割、占用，破坏旅游景观的整体存在。2、在建设过程中，开发商往往是无序开发，缺乏科学规划和论证，大兴土木，乱砍滥伐，并且不计后果，造成严重的生态干扰和破坏。如对滨水景观资源将河滩和河岸进行硬化处理和改造，河道两边被砌成了光滑和垂直的水泥岸，除水之外的其他任何自然的东西被全部铲除等，对景观造成严重的生态破坏。
（三）视觉污染
许多旅游城市的地方政府在房地产开发上都显得急功近利，根本没有整个城市房地产建设的规划设计，任由开发商选址建设。由于城市房地产的无序开发，不考虑建筑高度、尺度和立面等因素与城市区域环境的协调，孤立地注重单体建筑（群）的造型设计。新建筑在格调、体量、功能等方面很难与原本的老建筑融汇、对话与交流，新建筑和新建筑之间也各有特色，结果不能使整个城市建设有机地融为一体，或是布局不和谐，或是质量、色调不和谐，或是风格不和谐，从而破坏旅游城市景观环境的整体性，造成视觉污染。
三、旅游城市房地产发展建议
（一）保护旅游景观环境，切实制定和实施城市建设总体规划
对于旅游城市来说，景观生态是其发展的第一生命线，要保护好自然风光、人文建筑、民俗风情以及文化艺术等各种核心要素。试图以旅游的名义圈地盖楼，不但透支了旅游产业的未来，对各种名胜、风景造成不可逆转的破坏，而且对于整个城市来说都是一个不可承受的损失。
制定旅游城市建设总体规划，形成合理布局。在保护旅游城市景观环境的问题上，地方政府负有首要责任。必须对旅游行业和地产行业的发展有全局的观察与考量，总体规划要重视景观与环境的开发与保护，统一协调、合理划分景观功能，并对房地产开发建设提出管控措施和生态保护要求，避免任何地产或旅游项目破坏自然、人文资源。并且要贯彻统一规划、整体布局的发展思路，认真实施总体规划。
（二）明确城市环境保护责任，严格执行环保措施
明确责任，并签订环境保护目标责任书。严格实行自认追究和奖惩制度。实施 “环境保护目标责任制”，并将其纳入该届政府市、县长政绩考核的主要内容。同时，实行 “排污申报登记”和“排污许可证”制度，对随意、超标排放污染物和未进行排污登记、未取得“排污许可证”而排污的单位和个人进行严处。
房地产施工建设期间，要严格执行环境保护措施，具体如下：1、分时施工，22：00―7：00；13：00―14：30禁止施工，防止噪声扰民；2、施工人员生活垃圾收集后随建筑垃圾送至市政垃圾场；3、施工人员生活污水排入市政下水道，无市政下水道地点要通过化粪池处理再排放；4、渣土建筑材料运送车应加盖，防止扬尘。
参考文献：
[1]路立：《浅析房地产项目开发建设中的环境影响评价工作》，《中国房地产》，2003年第1期.
[2]江昼：《滨水区房地产开发对城市生态环境的影响》，《城市问题》，2008年第8期 .
