时间：2023-09-20 18:16:14
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什么叫智能物业呢?在这里我们有必要弄清这个概念。近年来，智能建筑技术又有了新的发展，人们把智能建筑技术扩展到一个区域的几座智能建筑进行综合管理，再分层次地连接起来进行统一管理，这样的区域和城市分别被称为智能物业小区和智能城市。智能物业小区是智能城市的基本单元，它已成为建筑行业中继智能建筑之后的有一个热点。
所谓的智能物业小区，就是将在一定地域范围内多个具有相同或不同功能的建筑物(主要是指住宅小区)按照统筹的方法分别对其功能进行智能化，资源充分共享，统一管理，在提供安全、舒适、方便、节能、可持续发展的生活环境的同时，便于统一管理和控制，并尽可能的提高性价比指标。
让我们对比来看看国内外智能化物业的发展现状吧!国外，智能网络物业常被称为”smarthome"。现在已有不少地方，如美国、加拿大、澳大利亚等地开发了这种智能网络物业社区。这些社区都通过电子手段提供与社区有关的信息和服务。这种方式不仅缩短了人们物理上的距离，而且给用户带来了许多方便。通过Internet，社区向其住户提供国内外新闻、社区内新闻以及住户自己感兴趣的新闻。另外，还有交通信息、天气形式、地区性活动、商业区地图。而社区最重要的是服务，这些社区提供了如医疗、婴儿看护、宠物照顾、病人监护、电子图书馆、网上学校、预定旅店、饭馆、酒吧、看电影、逛公园等项目，住户可以根据自己的爱好进行选择。此外，在住户家庭内部联成局域网(HomeLocalAreaNetwork)，将自家的所有电器进行智能控制，支持多台个人电脑。住户可以远程监视、控制家中的各种设备，如提前打开空调、开关灯、收发传真等一系列内部事务。这一智能化控制使得整个小区的智能化水平又提高了很多，当然这和国外网络普及、应用水平、国民收入是密不可分的。
早在几年前，美国、欧洲和东南亚等经济比较发达的国家先后提出了“智能物业"(SmartHome)的概念。其实项目标就是：“将家庭中各种与信息相关的通讯设备，家用电器和家庭保安装置通过家庭总线技术(HBS'''')连接到一个家庭智能化系统上进行集中的或异地的监视、控制和家庭事务性管理，并保持这些家庭设施与住宅环境的和谐与协调。”早在1983年美国电子工业协会就组织专门机构开始制定家庭电气设计标准，并于1988年编制了第一个适用于家庭住宅的电气设计标准，即：《家庭自动化系统与通讯标准》，也有称之为家庭总线系统标准(HBS)。在其制定的设计规范与标准中，智能住宅的电气设计要求必须满足以下三个条件，即：
1)具有家庭总线系统；(也称综合布线系统)
2)通过家庭总线系统提供各种服务功能；(各种家电的智能化)
3)能和住宅以外的外部世界相连接。(互联网的功能，目前中国电信、长城宽带及有线电
视都在积极的扩展此项业务以争取更多的终极用户)
我国也从1997年初开始制定《小康住宅电气设计(标准)导则》)(讨论稿)，在“导则”中规定了小康住宅小区电气设计总体上应满足以下的要求：高度的安全性；舒适的生活环境；便利的通讯方式；综合的信息服务；家庭智能化系统。同时也对小康住宅与小区建设在安全防范、家庭设备自动化和通讯与网络配置等方面提出了三级设计标准，即：第一级为“理想目标”；第二级为“普及目标”；第三级为“最低目标”。
在1998年5月新加坡举办的"98亚洲家庭电器与电子消费品国际展览会”上，通过在场内“盖”起的模拟“未来之家”推出了新加坡模式的家庭智能化系统，并在
新加坡新闻媒体上刊登了有关“未来之家”的智慧所在。在“未来之家”里当早晨起床时间一到，卧室音响设备就会自动播放屋主人爱听的“起床曲”唤醒主人；卧房浴室的电灯也会在主人进入梳洗时自动亮起，这时，厨房的煮咖啡器也自动煮水，等主人出来时，就有热腾腾的咖啡等着他；在客厅里，主人只需轻轻按动综合功能遥控器，就可以十分方便的通过家庭影院系统播放电视节目、VOD点播、DVD播放、上网查询邮件和当天的重要新闻，以及多媒体游戏。当主人出门后，家庭智能化系统就会自动启动安全保卫系统，一旦有人非法进入住宅或发生意外事故(如：火灾、煤气泄漏、老人疾病紧急求助)，系统就会立即自动拨电通知主人，或向有关警署报警。在外的主人接到报警后，也可以拨电回家拨接上家庭智能化系统，开启家中的数码电话机上的特别对讲器，听听家里有没有奇怪的声音，甚至质问不速之客“你想干什么?”。主人在下班回家前，可以通过手机遥控家里的空调机并调节到舒适的温度上，以及其它家里的电器设备(如：热水器等)，当主人完成操作后，电话里会传来柔美的声音：“空调已开启”。因此“未来之家”也是一个会“说话”的智慧之家。目前在美国已有近四万户家庭安装了这一类的“家庭智能化系统”，在新加坡也有近30个社区(住宅小区)近5000户的家庭采用了“家庭智能化系统”。相信到了2l世纪将会有更多的公寓和洋楼，以及住宅单位(住宅小区)安装上这一类高科技智能化系统产品。
虽然建筑智能化在国内出现只是近几年的事，但随着国家信息产业的发展和建筑功能的改善，人们需要加强对外交流，因此产生了智能建筑这一概念。针对中国智能建筑市场已经形成，建设部设立了有关科研课题对其进行研究，但主要是在对现在的新技术、新产品进行优化、组合。为了避免投入、产出的效率问题，对市场进行科学管理，建设部在今年将推出”建筑智能化管理暂行办法”，同时也将慢慢建立设计、施工、维护、检验等标准。现在建设部对小区智能化方面的研究主要集中在满足通讯，为智能化提供基础；有线电视传播(娱乐)；计算机进入家庭；物业管理四大方面。目前，国内一些经济较发达的城市已经有这方面建设，如我市的番禺丽江花园、保利花园、光大花园第三期等，而中信大厦更号称要成为广州的数码港。他们的出现满足了不同收入用户对住户的需求，同时，也为将来国家制定小康型住宅的标准进行了有益的探索和尝试。
智能物业和智能物业管理是两个不同的概念，智能化是物业里面固有的一种硬件设施，他是用来为住户实施服务的一个理想的环境，智能住宅小区为物业管理提供了新的发展空间，智能住宅与智能社区的发展方向，可以概括出四大特点：1、网络化。目前流行的家庭的办公、网上购物、远程教育等等正是通信与计算机网络化的现实表现，离开了网络，也就不可能有住宅与住宅小区的智能化。2、智能化。住宅的智能化是把住宅的单一居住功能引向休闲、娱乐、购物、教育、家庭办公等多项功能；把住宅小区的狭小、封闭空间变为可触及世界的开放地域。3、人性化。智能住宅与智能住宅小区是迎合人的需要而产生和发展的，因此，在规划、设计阶段，就已充分考虑了居民的各种现实与各种需要要“以人为本”。4、综合化。智能住宅小区具有很多复杂的功能，这些功能函盖通信、安防、物业管理、家庭智能化等几大方面，综合性很强。
具备四大特点的智能住宅与智能住宅小区的产生，给了物业管理一个发展的空间，也给物业管理一个展现价值的机会。智能住宅与智能住宅小区的出现，给物业管理增加了很多新的、技术含量较高的管理服务内容，如网络服务等等，使物业管理真正的有了“用武之地”，间接地也提升了小区物业管理的形象。
同时，物业管理的参与也才能真正实现智能住宅与智能住宅小区的智能功能。一方面，物业管理智能化系统是智能住宅与智能住宅小区智能系统的组成部分，没有物业管理的智能化，就没有完整意义上的住宅与住宅小区的智能化；另一方面，只有物业管理的参与，并通过物业公司管理服务人员对智能化设备设施的管理，及通过提供多种信息为居民服务，居民才能真正感受到住宅与住宅小区的“智能”，也才能感受生活的便利、安全、舒适与丰富多彩。
现代的智能住宅小区需要智能化的物业管理。与普通住宅小区物业管理相比，智能型住宅小区物业管理具有明显不同的特点：其一，智能化程度高。传统住宅小区由于其建筑、设备设施等硬件缺乏智能性，充其量也就作些住宅小区智能化的改造，在物业管理方面使用一些计算机，但使用范围相对狭窄。智能住宅与智能住宅小区由于其先天优势，给物业智能化管理创造了条件，不仅在计算机的使用上，还是在管理
的智能化上，都比普通住宅小区范围要宽、程度要高得多。
其二、效率更高、内容更多、更便于管理。主要表现为：①物业管理中的一些传统收费项目，如房租、水电、媒气、暖气等的收费因为可以使用电脑管理而变得一目了然。房租、水、电、煤气的用量也能通过专门的传感器进行数据的精确采集。这样可以提高效率，减少收费纠纷，而且大大方便了住户。②物业管理领域中的一些专项与特约综合经营服务，如快餐盒饭送餐服务、物业租售服务、代聘保姆、代为介绍家庭教师、代订车、船、飞机票、其它中介咨询服务、购物服务、洗衣服务、社区厨房等，通过电脑网络联系与处理将更为方便高效。③物业公司管理服务人员也将变为电脑网络的操作者与管理者，通过电脑网络（广城网与局域网）提供各种管理服务，不仅可以收取网络信息使用费和各种服务费，而且也从根本上改变了自身的传统形象，提升了物业管理的科技含量、档次和社会地位。管理服务人员的主要工作不再是走门串户、忙于嘴上的协调与劝解，而是管理和维护电脑网络，提供网上信息服务。这样不但增加了管理服务内容，相应增加了物业公司的收入来源和利润，而且因为网络管理服务的高效而使物业管理变得更有效率，更容易管理。
其三，管理人员素质要求更高。智能住宅小区物业管理人员要在智能结构方面不但具有普通住宅小区物业管理人员的知识结构，同时还应熟悉和掌握计算机的基本知识和网络知识，了解计算机的管理维护知识，熟练进行计算机的各种操作，包括文档处理的网络操作等等。
智能住宅小区及其物业管理的上述特点，也对物业管理提出了一系列新的要求：
第一、从业人员要了解智能住宅与智能建筑的不同，努力从物业管理的各个方面入手搞好物业管理工作。智能住宅是智能建筑技术的发展和延伸，但它又有不同于智能建筑的特点。从其智能化的内容来看，重点是生活服务、安保和物业的管理维护；系统结构具有适应众多服务对象与服务内容的分散性、多样性、灵活性、控制对象分散，信息传输距离长，布线复杂等等。因此，从业人员要真正把智能住宅小区与智能建筑从管理观念和管理服务的具体内容方面区别开来，从住宅小区的角度，向居民提供优质高效的管理服务产品，同时，积极做好智能化设备设施的维护工作。
第二，必须强调和切实督促物业公司对智能住宅小区物业管理的早期介入。一方面物业公司要从思想上把早期介入真正重视起来，并切实付诸实施；另一方面，政府有关部门也要从维护人民生命财产的角度出发，强调和督促物业公司对智能住宅小区物业管理的早期介入。
第三，必须加强智能住宅小区管理服务人员，特别是智能化系统维护管理人员的培训培养工作。物业公司应选派相关专业的技术人员参与智能化系统的设计与实施，进行岗位培训，掌握智能化系统管理的技能，并将系统过程、数据全面存档，作为智能化系统启动的初始条件，以确保智能化系统正常运行，并能保证管理服务人员正常利用该系统为广大居民服务。
第四，努力做好智能小区物业管理的组织实施工作。智能住宅小区物业管理具有普通住宅小区物业管理的一般内容，包括：①公共管理服务。具体内容有：房屋维修管理、房屋设备管理、安全管理、道路交通管理、环境环卫管理、供暧管理以及公众代办性质的服务等等。②综合经营服务。包括专项服务和特约服务两个方面。具体内容有：衣着、饮食、居住、行旅、娱乐、购物、文教体卫等方面的服务。另外，智能住宅小区物业管理比普通小区物业管理也多了一些新的管理服务内容，如网络信息服务等等。同时，智能住宅小区物业管
理的主要工作也将变为管理和维护电脑网络，而不是以前那种主要是依靠人力来发现和解决物业管理问题。
关键词：智能化社区；物业管理；发展趋势
引 言
随着社会科学技术的不断进步与发展，智能化管理已经被广泛应用到社会生产的各个行业与领域中。当然，对于现代建筑物业管理来说也不列外，智能化管理的普及，使得人们的生活方式发生了很大的变化。在这个过程中，现代住宅物业的智能化管理引起了人们的广泛关注与重视。
1 智能化物业管理系统模型的建立
1.1 模型的提出
物业管理的现状存在诸多的不足，要想提高物业管理的质量和效率，就要设计一套基于物联网的智能化物业管理系统，对小区物业业务进行管理。综合对小区物业管理的现状进行分析，建立智能化物业管理系统模型。该模型的建立需要一个中央控制室。该模型主要建立在小区物业车辆识别、业主身份识别、小区环境监控、防偷防盗及住户家庭智能终端设备的基础上建立的模型。整个模型被Wi-Fi、2G/3G覆盖，数据能畅通传输。
1.2 模型中的子模型
该模型中的任意一个子系统的建立都是基于物联网体系结构的，它们都是通过感知层设备读取数据，然后通过网络层把数据传输到平台服务器，平台服务器根据需要进行数据存储和把有必要的信息传输到一些应用层设备上，如手持PAD、智能手机和家庭的其他智能设备上。现逐一对该系统模型中的子系统模型进行解析。
1.3 车辆识别系统
主要是对小区的车辆进行管理，在小区的车辆出入口安装图像识别机，通过识别机的感应器扫描车牌号，与数据库中的车牌号进行比对，判断该车辆是否是本小区车辆。通过感应终端设备返回判断的结果，小区工作人员根据提示信息判断是否该让车辆进入小区。如果是小区车辆，将自动分配一个停车位给车辆，该车辆将根据系统提供的停车位信息顺利停车。则避免了停车位满时，车主找不到停车位的情况。车主如果不是小区车辆，则系统将记录车牌号、进入小区和离开小区时间等信息。达到防止其他非法车辆进入小区的目的，为小区安全提供有利的保障。
1.4 业主识别模型
小区的业主识别功能是为了小区安全而设计的一个功能模块，为实现该功能，可在每个小区的人员出入通道口安装人脸识别感应器，扫描进入小区业主的面部图像，扫描后面部图像将通过网络传输到应用平台上，与数据库中的信息进行比较，判断是否为小区业主，如何是小区业主，则将不会显示任何的信息提示，如果不是小区业主，则提示小区工作人员有外来人员进入小区，提示工作人员记录人员信息，连同面部图像一起存入平台数据库中。如果小区发生偷盗等情况时，可以方便的调出小区进出人员的情况，达到防偷、防盗的目的。
1.5 小区环境监控模型
该子模型的建立有一定的难度，该模型不但要监控小区的温度还要监控小区环境的湿度、声音、物体的重量、数量等数据。对传感器的要求较高，感应器会告知环境的温度和湿度来告知小区业主实时天气情况，小区有异常声音时，如小区有老人和小孩摔倒时传感器也能感应到该类信息，及时把信息通过感应器传递到业主的智能终端。小区内有绿化地带，感应器将感应到绿化带土地的湿度，判断是否应该浇水等操作。小区内的休闲区也是必须要监控的目标之一，通过对小区设备的数量及质量进行监控，判断当前的休闲器材状况是否完好，从而是否需要维修。
1.6 防盗防偷监控模型
通过人脸识别系统已经能够防止外来人员进入小区进行偷盗，但也不排除有人非法进入小区，有人通过攀爬建筑物进入小区内部，可以在小区的高层建筑物上安装感应器，通过感应器判断是否有人进入小区。但该感应器的启动时间应该给予限制，如在深夜0点到凌晨6点启动感应器，只要有人非正常的进出小区，就可以感应到并发出报警信息。物业管理公司工作人员可以进行查看，并根据情况确定是否通过智能终端告知小区业主有小偷进入。这样也加强了安全防范意识。同时也减少了晚上物业保安人员的工作量，提高了保安人员的安全系数。
1.7 家庭智能终端模型
小区的业主家都安装有一个门禁系统，但功能过于单一，没起到多大的作用。可以把门禁系统的终端设置成一个智能设备，可以通过移动网络收发网络信息。通过智能终端接受小区平台服务器发送的各种信息及注意事项，如包裹信件、天气预报、小区环境预报、晚间小偷入侵等信息。同时也可以用了提示业主缴纳物业费信息等。另外也设置有终端报警信息，如家里发生其他的事情时，可以发送到服务应用平台，寻求帮助。
2 现代住宅物业智能化管理的发展趋势
虽然，目前我国现代住宅物业智能化管理过程中还存在着不少的问题和矛盾，但是，随着社会科学技术的不断进步与发展，人们的生活质量与水平会越来越好，同时，对住宅方面的要求也会随之越来越高。在这种发展情况下，智能化的管理会极大满足人们生活的需要，这样就会为智能化技术的发展提供广阔的空间。在不远的将来，我们都将生活在智能化小区，智能化设施是最重要的组成部分，它是自动化的，而又时刻待命，以适应住户的需求。例如：当门磁开关、红外探测器等检测到侵入信号时，系统会主动向物业管理中心、110电话发出报警信号。接到信号大楼出口外的摄录设备会联合启动。一旦歹徒进入住宅，住户还可通过紧急呼救报警系统求助。再如，发生煤气泄漏或火灾时，各类火灾报警器及烟感探测器会发出报警信号，以保障住户的人身及财产安全，此外，智能化小区还可实现车辆出入、停车管理、物业信息管理等服务。因此，智能化管理将是未来现代住宅物业发展的一种必然趋势。
个人认为现代住宅物业管理的发展趋势主要体现在以下几个方面：①物业管理网络的家庭化，在这个过程中，住宅物业管理会逐步形成专门的管理平台，其网络也会直接渗透到各个住户家里，并且也会往专业化与个性化的方向发展；②自动化控制系统的广泛应用，对于物业管理的智能化而言，自动化控制系统是其发展的重要内容，未来物业管理将逐渐解放人为劳动，使之向自动化的方向发展；③物业管理平台的不断优化，随着智能化管理进程的逐步推进，物业管理将会创造更多的服务内容，从而不断扩大其管理的平台。
3 结 语
对于现代物业来说，智能化管理扮演着非常重要的角色，而且起着十分显著的作用，我们应该对它引起足够的关注与重视，并且逐步加强对其应用的研究，积极探索出适合实际发展需要的智能化管理道路。同时，要正视其中存在的问题，并采取有效措施加以应对，不断提高物业管理的质量与水平。
参考文献
[1]王坚.社区物业管理系统的设计与现实[M].华东师范大学：软件工程，2009.
关键词：智能化；物业管理；3A系统；智能建筑
中图分类号：TU972+.1 文献标识码：A
我国智能建筑专家清华大学张瑞武教授1997年6月在厦门市建委主办的“首届智能建筑研讨会”上就智能建筑提出了下列比较完整的定义：智能建筑系指利用系统集成方法，将智能型计算机技术、通讯技术、信息技术与建筑艺术有机结合，通过对设备的自动监控、对信息资源的优化组合，所获得的投资合理、适合信息社会需要并且具有安全、高效、舒适、便利和灵活特点的建筑物。这一定义特别有助于认识什么是真正的智能建筑。
1智能建筑
智能建筑：是指在结构、系统、服务运营及其相互联系，全面综合而达到最佳的组合，获得高效率、高功能、高舒适性和安全性有保障的大楼。
通常有四大主要特征，即楼宇自动化、通讯自动化、办公自动化和布线自动化，由此可见：智能建筑是计算机技术、控制技术、通讯技术、微电子技术、建筑技术和其他多种先进技术等进行相互结合的产物，是以最优化的设计，提供一个投资合理又拥有高效率的幽雅舒适、便利快捷、高度安全的环境空间，具有安全、高效、舒适、便利、灵活和生活环境优良、无污染的建筑物。
23A系统
智能建筑的核心是3A系统，即建筑设备自动化系统BAS，通讯自动化系统CAS，办公自动化系统OAS。智能化建筑就是通过综合布线系统将此3个系统进行有机的综合，使大楼各项设施的运转机制达到高效、合理和节能。
2.1SIC
智能化建筑系统集成中心（SIC）应具有各个智能化系统信息汇集和各类信息综合管理的功能，并要达到以下三方面的具体要求：（1）汇集建筑物内外各类信息，接口界面要标准化、规范化，以实现各子系统之间的信息交换及通信。（2）对建筑物各个子系统进行综合管理。（3）对建筑物内的信息进行实时处理，并且具有很强的信息处理及信息通信能力。
2.2BAS
楼与自动化系统（BAS）是以中央计算机为核心，对建筑物内的设备运行状况进行实时控制和管理，从而使办公室成为温度、湿度、光度稳定和空气清新的办公室。按设备的功能、作用及管理模式，该系统可分为火灾报警与消防联动控制系统、空调及通风监控系统、供配电及备用应急电站的监控系统、照明监控系统、保安监控系统、给排水监控系统和交通监控系统。BAS系统日夜不停地对建筑的各种机电设备的运行情况进行监视，采用各处现场资料自动处理，并按预置程序和随机指令进行控制。
2.3OAS
办公自动化系统（OAS）是把计算机技术、通信技术、系统科学及行为科学应用于传统的数据处理技术所难以处理的、数量庞大且结构不明确的业务上。可见，它是利用先进的科学技术，不断使人的部分办公业务活动物化于人以外的各种设备中，并由这些设备与办公人员构成服务于某种目标的人机信息处理系统。
2.4CAS
通信自动化系统（CAS）能高速进行智能建筑内各种图像、文字、语言及数据之间的通信。它同时与外部通信网相连，交流信息。通信自动化系统可分为语音通信、图文通信、数据通信及卫星通信等四个子系统。
3智能物业管理
物业智能化管理，是指在物业管理中，运用现代计算机技术、自动控制技术、通信技术等高新技术和相关的设备系统实现对物业及物业设施、设备、物业环境、物业消防、安防等的自动监控和集中管理，实现对业主信息、报修、收费、综合服务等的计算机网络化管理，以完善业主的生活、工作环境和条件，充分发挥智能物业的价值。
智能物业管理是在智能建筑的基础上发展起来的，与传统物业相比，智能物业有了显著的优势，主要体现在：
3.1创造了安全、舒适、高效、便捷的办公、生活环境
智能物业首先确保人、财、物的高度安全及具备对灾害和突发事件的快速反应能力。建筑智能化系统通过建筑物内外四通八达的电话网、电视网、计算机局域网、互联网及各种数据通信网等现代通信手段和各种基于网络的办公自动化系统，为人们提供一个更加安全、健康、高效便捷的工作、学习和生活环境。
3.2节省了能源
节省能源主要是通过建筑设备自动化系统来实现的。以现代化的大厦为例，空调和照明系统的能耗很大，约占大厦总能耗的70%。在满足使用者对环境要求的前提下，智能大厦可以利用自然光和大气冷量(或热量)来调节室内环境，以最大限度减少能源消耗。利用空调与控制等行业的最新技术，最大限度地节省能源是智能物业的主要特点之一，其经济性也是该类建筑得以迅速推广的重要原因。
3.3节省了设备运行维护费用
通过管理的科学化、智能化，使建筑物内的各类机电设备的运行管理、保养维修更趋自动化。建筑智能化系统的运行维修和管理，直接关系到整座建筑物的自动化与智能化能否实际运作，并达到其原设计的目标。维护管理工作的主要目的，是以最低的费用去确保建筑物内各类机电设备的妥善维护、运行、更新。
3.4现代化的通信手段与办公条件大大提高了工作效率
在信息时代，时间就是金钱，智能物业可以大大提高工作效率。智能物业中，企业可以利用物业局域网，统一调度各部门运作，实现信息共享、互访和传递，极大地提高内部工作效率；用户可以通过国际互联网进行多媒体信息传输和收集，还可以通过国际直拨电话、可视电话、电子邮件、声音邮件、电视会议、信息检索与统计分析等多种手段，及时获得全球性金融商业情报、科技情报及各种数据库系统中的最新信息。
3.5方便管理，提高了生活质量
智能物业可以通过总线控制技术实现对家中通信、家电、安保等设备的监视控制，实现水、电、煤气多表自动计量、自动收费，可以通过网络提供社区服务、网络医疗、教育、娱乐、购物、投资理财等各类服务，从根本上改变了人们的生活、工作方式，提高了生活质量。
3.6广泛采用了“4C”高新技术
在建筑智能化系统中，广泛采用了“4C”高新技术。由于现代控制技术是以计算机技术、信息传感技术和数据通信技术为基础的，而现代通信技术也是基于计算机技术发展起来的，所以，“4C”高新技术的核心是基于计算机技术及网络的信息技术。并且这些技术均采用了系统集成的方法使系统协调统一的工作。
参考文献：
【关键词】：智能化 住宅 物业 管理
中图分类号：[F287.8]文献标识码： A
一、前言
对着经济的快速发展和科技水平的不断提高，人们对于智能化越来越关注，物业管理人员也逐渐对智能化管理关注，为了提高物业管理人员的业务水平，本文对其进行了分析和探讨。
二、智能化物业管理
智能化物业（也称作智能化建筑），它是指运用现代计算机技术、自动控制技术、通信技术、多媒体技术与现代建筑艺术相结合，通过对机电设备的自动控制，对信息资源的管理，向用户提供信息服务及安全、舒适、便利的环境服务，以投资回报合理、适合当今信息技术高速发展的需求为特点的现代化建筑。
1.智能建筑的物业管理内容
智能建筑的物业管理不仅包括传统意义上的物业管理中的服务内容，还包括对智能化设备系统的操作、维护和功能提升，使其物业真正起到保值、增值的作用，智能化建筑集合了高新技术的设备配置，它所需要的人力资源是以知识型为主体的，是一种保证实现知识型管理的具有特点鲜明的管理结构，传统意义上的物业管理的服务内容是基础，而智能建筑业管理的内容是在传统管理的服务内容基础上的提升，更需要体现出管理科学规范，服务优质高效的特点。
2.智能建筑物业管理的重点是物业设施管理
物业设施是从建筑物业主、管理者和使用者的利益出发，对所有的设施与环境进行规划和管理的经营活动，这一经营管理活动的基础是为使用者提供服务，为管理者提供创造性的工作条件以使其得以尊重和满足，为建筑物业主保证其投资的有效回报并为不断地得到资产升值，为社会提供一个安全舒适的工作场所，以及为环境保护做出贡献，智能建筑的物业由于采用了高度自动化装备和先进的信息通信与处理设备，能全面获取建筑物的环境、人流、业务、财务、设备的信息，从经营战略的高度进行设施管理，因而，与传统意义上的设施管理有很大的差别。
智能小区建设时，开发商往往注重智能化功能配置的水平与相应的投资，重视智能化系统功能对于楼盘的直接影响，而对智能化系统今后管理模式很少考虑"如何使智能建筑保持高效、持续地运行，是对传统的物业管理的一个新挑战"。
三、目前智能化住宅小区物业管理现状及存在的问题
目前的智能化住宅小区同其他住宅小区一样，物业管理制度不够健全，内外环境因素不够成熟，管理手段落后。另外，智能化系统设计不规范、设备兼容性差、硬件配置不全、软件升级不及时等造成智能化系统部分功能闲置。又加之缺乏足够的管理经验，在智能化系统的使用和维护上也存在诸多问题。具体说来，主要有以下几点：
(1)小区公建配套设施不完善导致管理难度增加。开发商改变公用部分的
使用功能，业主乱搭乱建和进行破坏结构性装修，是造成设施不健全的原因。这给物业管理工作带来难度以及安全隐患。另外，由于管理制度不健全和管理力度薄弱造成的小区绿地被占等问题，严重影响小区的整体环境。
(2)小区智能化概念往往成为开发商进行市场营销的卖点，而在实施过程中存在着问题。如：智能化系统的硬件配置不全，软件由于开发、维护和升级费用较高开发商吝惜投入，因而智能系统成为摆设，发挥作用甚微；再如：智能化系统的数据采集与传统的记数方式存在一定差异，通过智能系统获得的数据有时得不到有关部门的承认，无法达至4数据共享。
(3)物管公司与有关管理部门的关系不明晰。物管公司在业务上隶属于房地产管理部门，同时要接受城市建设、管理、环保、自来水、煤气、电力、公安、计划生育等有关部门的指导。由于各部门各行其政，信息缺乏沟通，形成业务交叉和多头管理，加之协调不力，容易产生矛盾。
(4)项目在前期规划设计上存在着不合理的因素，在建设过程中也会存在着某些工程质量问题，加之在工程交接时不及时移交工程资料、技术档案等，都给后期的物业管理工作带来不利的影响。
(5)物业管理经费紧张。国家提倡房地产开发与物业管理相分离，但物业公司大多是开发商为前期物业管理自行成立的，其开办费、管理费以及智能化系统的配套费用大多得不到保障。另外前期物业管理费的收取存在相当的难度，也是造成经费紧张的原因。这必然会影响到服务质量，造成物业管理各个环节的恶性循环。
(6)法律关系未真正理清。从法律角度上讲，业主委员会由业主大会选举产生，是物业管理区域内的执行机构，物业管理公司是业主委员会所委托的管理合同执行人。但是在目前情况下，业主委员会并未发挥其应有的作用，多数开发商不依法组织成立业主委员会，业主们也缺少法律意识，不注意保护自己的合法权利。这就造成监督机制失效，管理上脱节，工作绩效降低。
四、优化我国智能建筑物业管理的对策
住宅小区的智能化建设是大势所趋，有着广阔的发展前景。智能小区中智能技术所带来的服务理念及模式是在其运营过程中体现出来的，最终是通过物业管理实现的。因而，物业管理的优劣直接影响到智能小区的智能化效果，优化物业管理至关重要。
智能化系统不可避免地会产生故障和问题。如何结合智能化系统的技术特点和运行要求，事先预计到可能发生的各种内部、外界的问题，把故障消除在萌芽状态，减少运行中断，是智能建筑物业管理优化的主要目标。
1.智能建筑物业管理思路
针对智能化系统精细化、持续性运行要求，优化智能化系统物业管理的思路是化被动为主动，变无序为有序。对智能化系统本身而言，在正常运行中最容易出现智能建筑的问题是末端传感器和执行机构的老化。
物业管理的主动性集中体现在如何把这些因老化产生的故障从事后维护转变为事先保养。在一切可能出现或还未出现故障的时候或地方及时给予维护和排除，这就需要有一个完善的维护计划和维护对策。通过对运行记录与趋势的科学分析，制定设备老化的处理与技术升级策略，包括备品备件的准备和更换对策。
2.智能建筑物业管理操作规范化
操作规范是高效率的基本保证。物业管理优化的有效性集中体现在管理的预见性上。对于所有可能出现的、会影响到智能化系统正常运行的内部因素和外界因素都要有足够的应急预案，制定缜密的操作内容和操作程序。
3.智能建筑物业管理的发展性
在一些智能建筑物业管理中，普遍存在着对应急预案缺乏足够的重视，特别是在智能建筑的安全管理方面。由于工作目标和工作内容的改变，人们必然需要对环境条件做出经常性的调整。智能建筑物业管理的发展性在宏观上表现为智能化系统从整体上需要不断吸收各个相关专业的新技术、新设备，以此加强和扩展其信息处理能力、通信能力和监控能力。
4.智能建筑物业管理的全程管理
智能建筑物业管理应在全面质量管理的观点指导下进行全程管理。物业管理虽然是智能建筑开发经营的最后环节，但要做到最优化的物业管理，不能等到智能化系统最终开始运行时才去介入、到经营管理时才去注意质量。物业部门应尽早参与将要管理的智能建筑工程。最理想的是从最初项目设计阶段就开始参与到工程中，把系统的需求、功能同日后的管理模式充分结合起来，做到设计、施工、管理的一体化。所以，物业管理做好前期的交接过程显得尤为重要（包括人力资源）。物业管理公司应在项目策划阶段就介入，并与开发商共同完成智能化系统的定位；在设计阶段提出合理建议；在实施过程中派专业人员进行现场跟进及有效监控，最终确保建成后的智能化系统有效运作。
结语
随着经济的快速发展和科技的日新月异，智能化住宅被不断建设，对于智能化建筑的物业管理跟传统住宅物业管理有所不同，我们对其进行研究有助于我们提高物业管理水平，提高物业公司的竞争能力，促进我国物业管理水平不断提高。
参考文献：
[1]王远 智能化住宅小区物业管理研究 [J] 《建筑管理现代化》 -2011年1期
[2]崔琦，刘黎虹 智能化小区物业管理研究 [J] 《吉林建筑工程学院学报》 -2012年2期
关健词：智能化小区物业管理需要必然性
为规范智能化示范工程建设和管理行为，建设部制定了午夜智能化小区AAA标准，为了引导新建居住小区智能化系统建设健康持续发展，促进住宅产业现代化，各地区根据三 A标准出台了规范，对居住小区智能化提出高标准要求。
1、物业智能化是社会发展的需要
随着生活水平的提高，“住”是人类生存的基本需求之一，在进入新世界的今天，人们对生活环境提出了更高的要求。近年来，信息技术、互联网技术的迅猛发展，成为社会发展的主流，人类的生产和生活方式也因此正向信息化迈进。传统的办公方式、商贸、管理、文化、休闲等活动无不朝着信息化、网络化发展，从而促进了“信息化智能小区”的兴起。信息化影响着社会的每一个角落，是IT产业想传统建筑产业及人们生活渗透的必然结果。“智能化住宅”是一种面向市场销售的特殊商品。智能化小区的建设必须坚持“经济型”、“可靠性”、“开放性”和“可持续发展性”的基本原则，使小区更好地向人们提供“方便、快捷”的信息通道；“安全、舒适”的居住环境；“高效、便利”的物业管理。
2、物业智能化必须满足业主的需要
现代智能化系统应采用高效化的原则，实行以智能话住宅为基本单位，智能化物业管理中心为中心节点，宽带数据网为传媒的系统模式。
智能小区智能化系统和设备主要包括：1）自动远程自来水、电、燃气三表抄送系统；2）家庭安防预警、防盗系统，包括自动门锁和门磁，安装于窗口的红外线探测器，紧急求助按钮；3）保安巡更系统及闭路电视监控系统；4）小区一卡通及现代通信；5）计算机物业管理等智能化电子系统，以及小区“电子大屏幕”、“音乐背景”等。
各种系统具有很高的实用性和技术领先性，从而更好地位业主提供一个搞笑、舒适、便利的人性化建筑环境。
物业管理作为一个新兴行业，逐渐成为一个设计社会方方面面、千家万户息息相关的朝阳产业，智能化住宅小区开始建设的同事赢遵循“管理师保障”的原则，没有高质量的住宅小区智能化的管理，就不可能充分发挥小区智能化得功能效益。为此，作为智能化住宅小区实际管理者―物业公司应运用现代化的计算机管理手段通过提高日常物业管理工作中的科技含量，使物业管理能够适应现代科技和现代建筑技术的发展潮流，保持物业管理的高水平。
3 物业管理的品牌竞争
品牌是企业的无形资产,也是企业赢得市场的利刃。因物业管理是一新兴产业, 目前还不 够完善,它的社会地位也不高,加上物业管理的赢利微乎其微,因而很多物业管理企业都忽略了 品牌的创立。事实上,在物业管理市场逐步形成、市场竞争日趋激烈的今天,创名牌企业，建优 秀PM小区，现已成为我国PM企业的管理目标和奋斗方向。品牌能让人们保持忠诚和充分信赖, 好的品牌能够传达出企业的价值、文化和个性。建设部举办的物业管理与ISO9001认证 研讨会,吹响了鼓励和推动物业管理企业通过IS09001国际质量体系认证,提高企业知名度,实施物业管理品牌战略的号角。现在,企业已经进入了品牌竞争的时代,未来几年,物业管理企业要在品牌塑造上下功夫,制定品牌策略，全面提升企业的品牌形象和知名度。
包括以下：
1）品牌和物业管理品牌
2） 创建 物业管理品牌的条件
3）创建物业管理品牌的必然性
4） 创建物业管理品牌的策略
5） 物业管理进入品牌竞争时代
1）品牌和物业管理品牌
目前全国物业管理企业总数已超过2万家，更多企业仍如雨后春笋般涌现。低价已使很多公司无法单靠物业管理费生存，而在高档物业市场，登陆不久的“洋物业”已开始伸手采摘丰硕的果实。大多管理落后的小型物业管理企业已陷入生计维艰，又遭消费者口诛笔伐的尴尬困境.物业管理市场的现状使竞争机制、打造行业品牌引入物业管理行业，从而给消费者以更多选择机会，也给了物业管理公司规范发展的机会。先看一个例子：天津市金厦物业管理公司成立于1994年，是天津市物业管理“十强”企业，具有天津市物业管理一级企业资质.公司成立以 来，一直遵循“依法管理、服务第一、住户至上”的企业宗旨，发扬“开拓、求实、创新”的 企业精神，树立了“以人为本，以诚取信”的经营理念，创立了具有金厦特色的物业管理模式 。目前管理高层、多层住宅小区及办公楼等多类型项目，同时开展物业管理咨询、室内装修、 房屋租售等多种经营。所管理的金厦里涉外小区获得了“全国城市物业管理优秀示范住宅小区 ”称号.几年来公司不断开拓创新，先后实现了全市七个“第一”：第一家实行袋装垃圾；第 一家成立小区居委会；第一家成立社区医疗保健中心；第一家业主大规模捐赠花木；第一家实 行义务监督员制度；第一批名列榜首被评为“物业管理优秀示范住宅小区”；第一家在全市首 次大型公开物业管理项目竞标中一举夺标的企业。实干精神和不断创新已成为金厦物业的品牌 .由于品牌它才有今天一系列的成就。品牌是什么？品牌就是第一名。品牌是在市场上突进的速度，是在群体中的脱颖而出。品牌是耀眼的招牌、显赫的身份，是综合品质的崇尚。它是对承诺兑现的程度，是精细工作的结果，是长期让消费者们感到满意的回报。品牌的组成包括企业和产品名称、产品质量、产品定位及宣传口号等等。品牌是靠积累形成的，它需要塑造、维护、提升和再开发。物业管理品牌，是由物业的品牌跟管理品牌共同构成的。构成的要素主要有：物业公司的声誉、形象以及形成和影响物业公司声誉、形象的一系列因素，包括物业公司的特殊名称（如响亮、引人注意、涵义深刻、来历特殊等）、注册资金、管理业绩、装备水平、社会评价、业主管理委员会的反映、政府意见等；负责人的管理经历、社会地位与影响力；管理层的素质；专业技术人员的职称或技术等级等等；此外，还包括公司物业管理服务的项目、收费标准、服务态度、服务深度等方面。
2） 创建 物业管理品牌的条件
可以设想，如果物业管理公司受托实施物业管理的小区内，业
主入住后发现建筑质量低下，配套及环境很不完善，售后遗留问题成堆，服务人员态度恶劣等等一系列问题，面对这样的小区物业公司只能穷于应付，根本谈不上创建自己的服务品牌。物业管理公司要成功的创建品牌，要根据物业的特点，硬件、软件设施，有点到面，扩大战果，从而实现创建物业管理品牌的战略，也就是说物业公司要先分析了解创建品牌的先决条件：
2 、1 硬件 其在日常的使用中还有个折旧问题，不可忽视。
2、1、1 设施，设施跟档次无关，功能是否匹配是评价硬件设施好坏的一个很重要的标准 。
2、1、2、环境，环境就是绿化、园艺，而且任何一个绿化的环境具有他的公用性，同样绿
化，是装饰性的还是功用性的一定要明确，如果是功用性的，它的功用性没有发挥出来，只发
挥了它的装饰性，这样的环境仍然不能称为好。评论环境就谈到美观、品味、格调，处理环境
艺术应该由专业的设计师去完成，形成良好的、温馨的、舒适的生活空间。
2、1、3、质量，质量问题有我们通常意义上看得见的，另外还有我们看不见的，这就要请
专家来鉴定。
2、2 软件 评价软件的第一个标准就是在所有的软件要件构成中，是否有研发，研究发
展，研究物业、客户需求，物业定位、市场定位。如果管理的物业为写字楼可能更多的是关注
区域市场的现状和走向，如果是住宅则更多的是研究客户需求，目标群体的需求，而且这个研
究要保证这个物业可持续发展。软件也就是看一个管理公司具备不具备对物业发展的预见性和
指导性，当具备这个能力的时候，所有的工作有方向有目标了，那么物业公司需要做的两件事
情就是管理和服务设计及管理和服务的执行。
2、3 服务对象 可以说物业的服务对象是人。为了提供让其满意的服务要尽量使其服务需
求趋同，使这个群体的人在他的需求层面、需求趋向方面，尽可能达到一致。
2、4 树立品牌意识
作为一种无形资产，品牌的效用是任何广告所不能比拟的，物业管理品牌形象所形成的
口碑效应不仅能给物业管理公司带来超额利润，而且有利于其经营规模的扩大。各物业管理公
司应该结合实际需要，积极探索，大胆实践，按照塑造品牌的高标准、严要求，以创建整洁、
文明、高雅、安全、方便、舒适的人居环境为目标，通过严谨、高效的科学管理，倡导随时
随地、尽心尽力的服务理念，为业主提供优质服务。
2、5 完善的规章制度和高素质的从业人员 规章制度有利于各项工作的顺利发展开展和公
司的进步，员工工作的有序。从业人员如果都能清楚地知道自己所服务的企业比别人做得好的
有什么，追求的是什么，并能以加盟这样的企业为自豪的话，就会逐步形成员工的“品牌气质
”，这种气质的形成对于企业品牌的成长是非常关键的。而且在在职管理人员中选拔有培养前
途的员工或招聘专业人员，参加物业管理专业学历教育，为企业发展培养后备人才。培训可以
通过理论研讨、听专题讲座、举行专项训练等形式，从而不断提高物业管理人员的理论水平和
业务素质。
3 创建物业管理品牌的必然性
3、1 实施物业管理品牌是满足居民要求的需要 随着生活水平的不断提高，人民对住房的
要求已经从有房住、住得下， 提高到住得好。所谓住得好，不是单纯的面积大小、布局合理
等“硬件”，更重要的是要有良好的管理房屋等“软件”，来保证房屋及设备正常运行、物业
区内治安良好、环境整洁、服务设施齐全等等。因此，一流的物业必须配以一流的管理服务，
才能创造出一流的居住环境。其次，名牌物业管理受到消费者青睐，不仅仅在于其表层的管理
服务，更重要的是它所蕴含的企业文化，即对消费者的地位、个性、修养、品味、生活方式的
肯定性的文化特征。换句话说消费者的购买和消费过程，同时也是一种追求上述文化价值的实
现过程。正因为名牌物业管理所蕴含的高文化品味及高附加值，才能使消费者对其情有独钟，
不惜为之投资。3、2 实施物业管理品牌是物业管理企业在市场竞争中生存与发展的需要 物
业管理服务性的性质决定其目前经营方针是“保本微利，服务社 会”，不能以牟取高额利润
为目的，所以许多物业管理企业处于微利亏本状态。没有资金，谈何经营、服务？从现在先进
的物业管理企业中，我们发现，规模越大，管辖物业越多的企业，其获利越丰。因此，物业管
理企业只有创立名牌，运用品牌优势扩大经营服务范围，形成规模效应，才能充分利用人力、
物力资源，降低成本，使企业获得可观效益，为其生存提高保障。
3、3、物业管理品牌可以是永存的 物业管理企业的品牌，体现在物业管理上的硬指标，
就是创建和获得国内物业管理最高荣誉奖优秀物业管理小区、安全文明小区以及ISO9001
质量管理体系认证；在软件建设方面，对内主要是企业文化，企业内部机制改革，对外则是通
过媒介扩大影响，宣传企业精神，全面提升企业形象。3、4、物业管理品牌是信任与承诺 名
牌企业、优秀物业管理小区表达着产品或服务与业主之间的相互关系，是一种体现互利互惠
、友好合作和信任的关系。优秀物管“产品就向商海中的灯塔，吸引着迷茫和优柔寡断的
业主客户。优秀物管产品不仅能拉近物业公司与业主之间的关系，而且是物管企业与业主之
间非书面或口头的契约。真正的物业品牌（优秀物业管理小区、楼宇、安全文明小区）能体现
出一种强大的信任和效益，是一种无形的资产和力量。 3、5、物业管理品牌是对服务价值的
最好诠释 如果一个物管企业总能够以合理的收费价格（这种合理收费价格是按照国家收费
标准，而且是物管企业和业主都能接受的），提供优质的产品或服务，那么，市场就会认同
于它，业主就会忠实于它。物业公司和业主的这种关系，是以经营品牌为纽带的。品牌或
优秀物业管理小区是承诺和忠诚的象征。品牌表示物管企业给予业主以承诺。物管企业以履
行承诺来维护其产品，作为对业主的奉献和热情，这样，会使业主发现忠实一家物管企业是
值得和有利的。
3、6 物业管理品牌不仅有益于弥补和完善开发商的信誉和形象，而且使物业本身更具有
吸引力，让潜在的购房者更乐意为几乎可以看到的、未来的、系统周到的服务和优良的管理而
倾囊。因此，在项目营销中，一定要高度重视物业管理品牌的充分利用。具体来讲，主要有以
下方面的原因：
3、6、1、物业管理品牌是物业项目品牌的重要构成部分 由下列的数据我们可以看出： 现
在许多房地产开发商在销售中把信誉好的物管公司提供的物业管理作为一个非常重要的促销手
段。据调查，2002年，京、沪、穗三地新开发的楼盘把主要的卖点放在物业管理（97％）。其
他主要卖点还有：位置（94％）、价格（92.8％）、户型（91.4％）、建筑质量（89％）、环
境（84％）、生活质量（83.5％）、物有所值（79％）。
3、6、2 、 物业管理品牌与物业项目成功与否关系重大 一项物业如果具有良好的物业管
理品牌，则可以让现实的与潜在的购房者对物业增加更多一些信心。因为在客户的眼中，物业
公司才是和他们“同呼吸，共命运”，并将长期和他们共处的单位。目前，一些地方媒体曝光
的房子出了问题，业主找不到开发商的事例，已让潜在的买主多了一些心眼。同时，物业的管
理品牌如何，既是与他们日常学习生活密切关联的，也是他们能否、自豪、自尊的一个重
要影响因素。
3、6、3 物业管理品牌策略是战胜竞争对手的新颖而有效的策略 营销中利用物业管理
品牌主要有两个途径。3、6、3 、1 现场销售过程中，通过现有物业管理人员的仪表、言行、
工作与服务态度等来直接展现物业管理品牌的魅力，把更多的购房者吸引到自己的物业项目上
来；3、6、3、2 营销中有意把物业管理品牌作为一个卖点，通过电视、杂志、报纸等媒体把
项目物业管理品牌的概念突出出来。
因此创建物业管理品牌是物业公司发展的必然趋势，它将会使物业管理的服务水平不断推向
新的高度，服务质量得到不断提高，
关键词：楼宇 智能化 物业管理
楼宇智能化专业在大二暑期有为期三个月的顶岗实习，为了使学生能对智能建筑有一个全面的认识，我系积极与校外物业管理企业建立联系，走产学结合的培养道路。
物业管理是一个新兴行业，目前在国内迅速的蓬勃发展。行业的性质是服务型和高科技性相结合的第三产业，要求从业者具有较强的实践能力。发展所呈现的主要问题之一就是急缺大量的专业从业人员。物业管理情况有了初在这一过程中，我学到了物业管理工作中的具体业务知识，丰富了所学的专业知识。为以后正常工作的展开奠定了坚实的基础。在实习期间，我深深体会到了物业中的一些的优势。虽然物业仅经过了短短几年的发展，却取得了如此大的成绩，这与物业管理人辛勤工作勇于创新，敢于挑战的精神是分不开的。但在看到成绩的同时，我也发现了这其中存在的一些影响物业发展的问题。
第一，管理不规范。首先，物业受整个物业管理发展的影响，几处的物业管理差不多都沿袭了旧有的管理模式。部门分工不够明确，制度不健全，少有程序化、规范化的工作流程，大部分进行着简单粗放的的管理。其次，由于物业管理牵扯到的问题众多，各处体制不健全，各种关系错综复杂，需要协调、处理的关系众多，使得各物业把大量的精力放在处理各种关系上，包括处理物业处与集团公司之间的关系，物业与行政部门的关系，与有关业主之间的关系。处理好这些关系当然有利与物业管理的发展，但当因此而忽视了内部管理与对外服务时，就难免本末倒置了。这样就影响了物业管理的健康发展。
第二，责权利不明。责权利不明，是影响企业发展的主要障碍。这包括两个方面，一方面是各物业处与总公司之间。由于我公司物业管理的特殊性，各处的物业管理，均是由作为开发商的总公司筹备建立的，物业管理人员，大部分是由集团公司从各岗位调配的人员，这就导致了建设与管理不分的局面，无形之中增加了物业管理的难度。虽然，这种建管一家的局面，也曾给物业管理带来过一定的好处，例如，一些房屋维修问题、设备设施配备问题，都可以较好的协商解决。但更多的却是使物业管理工作无法独立开展。许多问题都需要层层审批，造成了多头管理，影响了物业管理的服务质量的提高和物业管理企业的健康发展。另一方面，是各物业管理处内部、各岗位之间权责不明，岗位职责分工不合理，人员配备不科学，造成了工作效率低下，人员富余，工作链断档，工作流程不顺畅，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影响了服务水平的提高。
第三，基础薄弱，正常运行困难。首先由于部分物业开发较早，设备、设施老化，使维修难度加大，维修成本高，给各方面工作带来了很大压力。其次，前期遗留问题较多，物业管理仅凭自己的力量难以解决。物业管理与开发商之间，与建设单位之间，与业主之间矛盾重重，物业管理收入微薄，使物业管理收入不抵支出难以正常运行，企业举步维艰。这就使得物业管理难以改进设备，改善服务，导致了服务水平低，业主投诉率居高不下，对服务不满意，进而导致部分业主拒交物业管理费。这样就使得物业管理陷入了恶性循环之中。
第四，缺乏专业的管理人员。由于企业从业人员，相对缺少专业知识，大部分是中途搞物业管理，尽管经验相对丰富，但缺乏系统的理论知识。并且由于观念、资金等问题，企业很少引进专业的管理人员，这就导致了，服务意识较差，观念创新匮乏，使得物业管理难以进入良性发展的轨道。
这些问题，影响着物业的发展，为改善物业管理状况，树立公司物业管理品牌，不妨采取以下措施，以促进企业快速、健康发展。
1.明晰权力和责任。欲走品牌之路，就必须走独立发展之路，明确与总公司之间的关系，分清责任界限，享受独立开展各项工作的权利，承担其作为物业管理企业应负的责任。另外，各物业处也应加强自身的管理，合理划分部门，科学安排岗位，规范各部门的职责，做到“人人有事关，事事有人关”理顺物业管理流程，明确各部门员工的职责与权利。
2.建立、健全规章、制度。一个成功的企业一定要有一套科学、合理、适合本企业特点的规章、制度，来规范员工的行为。要树立物业品牌，必须要健全规章、制度作为保障。这包括制订质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等一整套必备的制度，还包括物业管理服务工作流程、投诉受理程序、报修维修程序、紧急事故处理程序等一系列程序化的规范。只有健全这些规章、制度，并积极落实，才能打造一个成功的企业，才能树立物业品牌。
3.改善物业管理环境。改善管理环境，就要理顺各方面的关系，使得各部门可以协调配合。减少在不必要的环节上的开支，用于改善设备、设施。在资金有限的情况下，最大限度的提供优质服务，尽最大努力满足业主的合理要求，以提高收费率，增加企业收入，使企业走上良性循环的道路，能够独立正常运作。
4.提高员工素质。只有提高员工整体素质，才能形成优秀的团队，才能打造成功的企业，才可以树立物业品牌。
经过实习锻炼。一方面对本专业的就业方向有了更全面和更成熟的认识，对具体的岗位工作掌握了基本的操作技能和知识；另一方面对自身设置了更实际的学习目标和工作目标，树立良好的实习心态，为走上社会打下基础。
物业管理工作的重要特征就是协调，处理不同部门或业主之间的关系。因此我们需要加强学生公众场合的表现欲和表达力。现代社会需要有良好职业技能，同时敢于自我推销的人才。从战胜胆怯心理开始，让演讲的舞台把学生逐渐锻炼成具有流畅语言表达能力的人。经过实习锻炼，精神饱满，硕果累累的回到学校。一方面对本专业的就业方向有了更全面和更成熟的认识，对具体的岗位工作掌握了基本的操作技能和知识；另一方面对自身设置了更实际的学习目标和工作目标，树立良好的实习心态，为走上社会打下基础。
参考文献：
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关键词：信息管理；S2SH；B/S
中图分类号：TP311 文献标识码：A 文章编号：1009-3044（2016）03-0107-02
随着中国房地产业的迅猛发展，人们对房产消费观念也在发生变化。如果说房产位置、建筑质量是评价一个房地产项目优势的硬件指标，那么物业管理则是人们追求更高层次生活品味的一个重要方向。
物业管理作为一种新型的服务行业[1]，不仅是房地产综合开发的延续和完善，同时也是塑造企业形象，提高企业知名度，使得品牌物业增值，保值的最有效手段。目前我国的房地产企业在物业管理环节较为落后，但随着全球信息化进程加快，以及房地产现代化的建设，一套功能完善的物业管理系统尤为重要。
文中所探究的智能化物业信息管理系统是一套优化流程为基础的软件系统，允许小区物业管理人员进入系统对相关业务进行相应的处理，实现整个业务流程的自动化，同时系统允许业主进入系统查看相关信息，申请办理相关的维修业务等等。本系统在满足不同用户的需求上，规范了物业管理市场，提高物业管理水平，使物业更好的服务业主，从而促进房地产业健康有序发展。
1相关技术
1.1 B/S结构
B/S结构（Browser/Server）结构就是浏览器和服务器结构，这种结构是对C/S（Client/Server）结构的一种改进，是伴随着互联网技术而兴起的一种网络结构模式[2]。WEB浏览器是客户端最主要的应用软件，需要在客户端安装一个浏览器，然后数据库安装在服务器上，这样就可以利用浏览器通过服务器同数据库进行数据交互。在这种结构下，用户工作界面通过浏览器来实现，仅少部分事务逻辑在前端也就是Browser实现，主要事务逻辑都在服务器端server实现，大大简化了客户端载荷，减轻了系统维护与升级的成本和工作量，降低了总体的成本。
1.2 S2SH框架
S2SH是指Struts2+Spring+Hibernate三者的结合，是J2EE最新流行的框架。S2SH框架的体系结构中，Structs2框架一般主要基于表现层，直接面向用户，响应用户的请求，并向用户提供其所需要数据；Hibernate框架用于数据持久层，负责数据的持久化功能；Spring是一个轻量级控制反转（IOC）和面向方面（AOP）的容器框架。
主流的S2SH技术构架，相对于旧的系统有诸多优势：良好的可维护性；良好的可扩展性；优秀的解耦性；典型的三层构架体现MVC（模型Model，视图View和控制）思想，可以让开发人员减轻重新建立解决复杂问题方案的负担和精力。便于敏捷开发出新的需求，降低开发时间成本[3-4]。
1.3 小结
本项目技术上首先采用面向方面的编程对物业管理业务过程中各业务逻辑进行隔离，完成对象的初始化及管理工作，降低各部分之间的耦合度，提高程序的可重用性，进一步提高开发的效率和维护扩展的成本[5]；其次，采用Hibernate框架下的对象关系映射技术完成不同类型系统的数据之间的转换，特别是物业管理业务中各对象之间的虚拟映射关系以及数据的持久化操作；再次，利用Struts框架提供的技术不仅完成客户端与服务器端的数据传输，还要完成物流业务具体的逻辑过程。所以，智能化物业管理系统的开发以J2EE开发框架S2SH（Spring+Struts2+Hibernate）为核心技术框架，客户端利用Ajax技术创建快速动态的交互式网页应用，力求在后台与服务器进行少量数据交换即可以使网页实现异步更新。用户在不重新加载整个网页的情况下，对网页的某部分进行更新，从而提高用户体验。
2 系统总体设计
2.1 需求分析
通过对物业管理行业特点的分析、调研、整合，以及根据实际的业务需求，智能化物业管理信息系统应该具有以下功能：
1）能够对楼宇、车位等物业资源进行全面的管理；
2）能够对业主的信息档案、投诉、维修等事项进行管理；
3）能够以各种方式完成业主的缴费业务，对收费结果拖欠情况进行统计并加以保存；
4）方便不同的用户登陆系统有不同的功能使用权限。
2.2 系统功能模块设计
本系统的主要使用者是物业管理人员和业主。通过对系统功能的分析整合把智能化物业管理系统分为六个模块，分别是小区信息管理，业主管理，资产管理，设备设施管理，费用管理以及系统管理。
2.3 数据库模型设计
用于数据库模型设计的最直接的方法是E-R图（实体-关系图），主要是用于描述系统的数据关系，一般这个模型是面向问题的，可以按照用户的观点对数据建立模型，与软件系统中的实现方法没有关系[6]。根据物业管理系统的软件需求描述和功能分析，找出其中各个实体以及各实体的相关属性，设计出实体间的关系图，为了能够清晰地看出实体之间的关系，在此处给出一个实体的属性，其他省去。
3 结束语
通过对物业管理这种新型服务行业的深入调研和分析，设计了智能化的物业管理系统，在满足物业管理需求的基础之上，使物业管理向着市场化、规模化、信息化、专业化发展，从而使管理信息得到有效的集中，大大减少数据的冗余，确保数据的准确性和及时性，有利于房地产业的有序发展。
参考文献：
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