时间：2023-09-20 16:02:26
序论：在您撰写关于不动产的法律法规时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
【关键词】物权法抵押登记不动产登记制度
一、典型案例及其基本情况
2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局为抵押人河南宏兴建材经营有限公司和抵押权人中国银行某市分行办理了180万元的动产抵押登记书，其中抵押物一栏填写为“钢瓦、槽钢、角钢”等建材。事实上，这批钢结构建材在办理抵押登记时，已建成为钢结构厂房。后因该贷款到期无法偿还本息，抵押权人将抵押人诉至该市人民法院，人民法院于2008年6月30日到该市工商行政管理局查阅并复制了该动产抵押登记案卷资料，目前此案仍在审理中。
二、案例引发的关于抵押登记的争论
本案中，关于债权与债务的关系已无异议，争论的焦点在于抵押登记的效力问题，即抵押权人是否有权对作为抵押物的钢结构建材进行处置。
1、认为抵押登记有效的理由
一方认为，根据《担保法》、《物权法》和国家工商行政管理总局《动产抵押登记办法》的有关规定，工商行政管理部门可以办理企业、个体工商户、农业生产者以“生产设备、原材料、半成品、产品”抵押的动产抵押登记。同时，《物权法》对动产抵押实行“登记对抗主义”，第一百八十八条规定：“以本法第一百八十条第一款第四、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人”。另外，《物权法》第一百八十九条规定：“企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。依照第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人”。
本案中，动产抵押登记书中抵押物分别填写为钢瓦、槽钢、角钢等建材，属于《物权法》中规定的“生产设备、原材料、半成品、产品”范畴，按照《动产抵押登记办法》规定，某市工商管理局有权办理这些形态动产的抵押登记，因此，抵押登记有效。
2、认为抵押登记无效的理由
另一方认为，按照民法的划分，动产与不动产的划分是以物是否能移动并且是否因移动而损坏其价值作为标准的。按照这一标准，钢结构厂房是一种由钢材等组成的特殊建筑物或地上定着物，不能移动或者若移动则损害其价值或用途，因此，钢结构厂房在性质上属于不动产。
根据《物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”之规定，对不动产抵押担保物权的设定实行“登记生效主义”。又据《物权法》第十条“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”和第二百四十六条“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定”之规定，《物权法》对不动产抵押登记有明确要求。
本案中，用于抵押登记的钢结构建材在办理抵押登记时就已经组建成了钢结构，应该视同钢结构厂房。但是，目前无论是法律、行政法规，还是地方性法规，均未建立不动产“统一登记制度”，未明确统一登记的范围、登记机构和登记办法。因此，某市工商行政管理局无权为已经组建成了钢结构厂房的钢瓦、槽钢、角钢等材料办理抵押登记，抵押登记无效。
三、关于我国现有不动产登记及抵押登记制度的分析
1、关于动产、不动产，相关法律法规已有明确区分
《担保法》第九十二条规定“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。本法所称动产是指不动产以外的物。”另外，民法对动产、不动产的区分也有说明，即不动产是指不能移动或移动就会损害其价值的物，不动产主要指土地及土地上的定着物；动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物。因此，本案中抵押物由于在办理抵押登记时就已经组建成了钢结构厂房，属于“土地以及房屋、林木等地上定着物”，属于“不动产”范畴，办理抵押贷款时不应办理《动产抵押登记书》，而应办理《不动产抵押登记书》。
2、《物权法》明确规定不动产抵押需要办理抵押登记
财产抵押是重要的民事法律行为，法律除要求设立抵押权要订立书面合同外，还要求对某些财产办理抵押登记，不经抵押登记，抵押权不发生法律效力。根据《物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”因此，按照《物权法》第一百八十条第一款第一项所列“建筑物和其他土地附着物”等财产抵押时，需要办理抵押登记。
3、目前不动产登记实际上依照原有法律法规办理
现有的不动产主要包括地产、房产以及林产、水面、滩涂、道路等。由于《物权法》颁布后，并没有法律和行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定，地方性法规也无相关规定，所以，目前房产、地产等不动产的登记和抵押登记，实际上仍依照《担保法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》、《土地管理法》、《房地产管理法》、《城市房地产管理法》、《森林法》相关规定等办理。另外，部分地区制定了《森林资源资产抵押登记办法》等地方性法规，以对特定的不动产抵押登记作出规定。
4、《物权法》与《担保法》等法规冲突，导致原法律法规关于不动产登记和抵押登记的法律效力存在争议
《物权法》颁布后，其第一百七十八条规定“担保法与本法的规定不一致的，适用本法”，其第十条规定“国家对不动产实行统一登记制度”。根据“新法优于旧法”原则，由于《担保法》、《土地管理法》、《房地产管理法》及地方性法规关于登记和抵押登记的规定与《物权法》关于不动产统一登记制度的规定产生冲突，自2007年10月1日《物权法》生效时，这些法律法规关于抵押登记和抵押登记的条文，以及按照这些法律法规办理的新的登记和抵押登记，已面临是否仍具有法律效力的争议。另外，原有法律法规未能覆盖的其他不动产，如本案中涉及的钢结构厂房，面临登记和抵押登记无法可依的境地。
四、解决争端的相关建议
1、最高人民法院应作出司法解释
最高人民法院应及时对《物权法》中关于不动产登记的条文作出司法解释，承认目前依照原有法律法规办理的不动产登记的法律效力，保证不动产登记有法可依。在法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，各地地方性法规未依照《物权法》有关规定作出规定的，应当按照原《担保法》、《土地管理法》、《房地产管理法》等法律法规对不动产的登记规定办理，其效力受法律保护。
2、尽快建立统一的不动产登记法
我国现行的不动产管理体制，实际是对不动产中的建筑物、土地、森林、水面、滩涂、道路等分别制定部门规章意义上的不动产登记规则。这些规则较为散乱而且与《物权法》相冲突，所以，可根据《物权法》、《担保法》的有关规定，参考《动产抵押登记办法》，制定一部统一的不动产登记法。同时，应尽快对“不动产的范围”、“不能进行抵押的不动产范围”、“需要进行登记和抵押登记的不动产范围”作出规定。如“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物”；“抵押的不动产应属于可以抵押的财产范围，法律、行政法规规定不得抵押的不动产不能进行抵押”；“企业、个体工商户、农业生产经营者以其所有的土地以及房屋、林木等地上定着物抵押的，应当向抵押人住所地的不动产抵押登记机关办理登记。”3、设立统一的不动产登记机关
我国不动产登记机关分散，各种不动产的登记所属的机关不同，导致不动产登记不统一，从而引起不动产物权登记法律基础不统一，严重妨碍不动产市场的健康发展，因此，必须设立统一的不动产登记机关。由于各行政管理部门的局限性，可由县级以上人民法院（也可法定其他机关或设立新的机关）担任不动产登记机关，并强化其服务社会主义市场经济体制下不动产市场交易的司法功能。除指定的统一登记机关外，原有的不动产登记机关，如地方土地管理部门、房产管理部门、林业管理部门、工商行政管理部门不再承担不动产登记和抵押登记职能。
4、应用统一的不动产登记办法
以往由于不动产登记基本制度不统一、登记办法也不统一，从而不利于保护当事人权利。因此，应统一登记的办法，以科学、高效的登记程序规范当事人登记行为和登记机关的职务活动。其中，对登记和抵押等的不动产范围、应当提交的文件、《不动产抵押登记书》应当载明的内容、《不动产抵押登记书》设立日期、不动产抵押登记的效力、不动产抵押合同变更和《不动产抵押登记书》内容变更办法、办理注销登记的办法、社会查阅不动产抵押登记证书的办法等，要作出明确具体的规定，避免可能出现的登记失误、效力争议和欺诈行为。
5、制发统一的不动产权属证书
当前，我国由于登记体例不统一，存在着地权证、土地权使用证、房地产权证、房屋产权证、林权证等多种不动产权属文书并行的情况。不动产权属证书不统一，不但加重了权利人的经济负担、加重了不动产市场规范的矛盾，而且加剧了不动产管理机关相互的争执。且由于不动产权属证书是国家公信力保障发挥公示作用的，多样化的权属证书对其公示职能构成伤害，从而影响其反映物权状态、保障不动产物权变动安全的根本功能。故我国应当实行不动产权属证书统一，建立统一的不动产权属证书制度。
【参考文献】
[1]中华人民共和国物权法[EB/OL].国家法规数据库.http：//.
[2]中华人民共和国担保法[EB/OL].国家法规数据库.http：//.
【关键词】物权法 抵押登记 不动产 登记制度
一、典型案例及其基本情况
2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局为抵押人河南宏兴建材经营有限公司和抵押权人中国银行某市分行办理了180万元的动产抵押登记书，其中抵押物一栏填写为“钢瓦、槽钢、角钢”等建材。事实上，这批钢结构建材在办理抵押登记时，已建成为钢结构厂房。后因该贷款到期无法偿还本息，抵押权人将抵押人诉至该市人民法院，人民法院于2008年6月30日到该市工商行政管理局查阅并复制了该动产抵押登记案卷资料，目前此案仍在审理中。
二、案例引发的关于抵押登记的争论
本案中，关于债权与债务的关系已无异议，争论的焦点在于抵押登记的效力问题，即抵押权人是否有权对作为抵押物的钢结构建材进行处置。
1、认为抵押登记有效的理由
一方认为，根据《担保法》、《物权法》和国家工商行政管理总局《动产抵押登记办法》的有关规定，工商行政管理部门可以办理企业、个体工商户、农业生产者以“生产设备、原材料、半成品、产品”抵押的动产抵押登记。同时，《物权法》对动产抵押实行“登记对抗主义”，第一百八十八条规定：“以本法第一百八十条第一款第四、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人”。另外，《物权法》第一百八十九条规定：“企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。依照第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人”。
本案中，动产抵押登记书中抵押物分别填写为钢瓦、槽钢、角钢等建材，属于《物权法》中规定的“生产设备、原材料、半成品、产品”范畴，按照《动产抵押登记办法》规定，某市工商管理局有权办理这些形态动产的抵押登记，因此，抵押登记有效。
2、认为抵押登记无效的理由
另一方认为，按照民法的划分，动产与不动产的划分是以物是否能移动并且是否因移动而损坏其价值作为标准的。按照这一标准，钢结构厂房是一种由钢材等组成的特殊建筑物或地上定着物，不能移动或者若移动则损害其价值或用途，因此，钢结构厂房在性质上属于不动产。
根据《物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”之规定，对不动产抵押担保物权的设定实行“登记生效主义”。又据《物权法》第十条“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”和第二百四十六条“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定”之规定，《物权法》对不动产抵押登记有明确要求。
本案中，用于抵押登记的钢结构建材在办理抵押登记时就已经组建成了钢结构，应该视同钢结构厂房。但是，目前无论是法律、行政法规，还是地方性法规，均未建立不动产“统一登记制度”，未明确统一登记的范围、登记机构和登记办法。因此，某市工商行政管理局无权为已经组建成了钢结构厂房的钢瓦、槽钢、角钢等材料办理抵押登记，抵押登记无效。
三、关于我国现有不动产登记及抵押登记制度的分析
1、关于动产、不动产，相关法律法规已有明确区分
《担保法》第九十二条规定“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。本法所称动产是指不动产以外的物。”另外，民法对动产、不动产的区分也有说明，即不动产是指不能移动或移动就会损害其价值的物，不动产主要指土地及土地上的定着物；动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物。因此，本案中抵押物由于在办理抵押登记时就已经组建成了钢结构厂房，属于“土地以及房屋、林木等地上定着物”，属于“不动产”范畴，办理抵押贷款时不应办理《动产抵押登记书》，而应办理《不动产抵押登记书》。
2、《物权法》明确规定不动产抵押需要办理抵押登记
财产抵押是重要的民事法律行为，法律除要求设立抵押权要订立书面合同外，还要求对某些财产办理抵押登记，不经抵押登记，抵押权不发生法律效力。根据《物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”因此，按照《物权法》第一百八十条第一款第一项所列“建筑物和其他土地附着物”等财产抵押时，需要办理抵押登记。
3、目前不动产登记实际上依照原有法律法规办理
现有的不动产主要包括地产、房产以及林产、水面、滩涂、道路等。由于《物权法》颁布后，并没有法律和行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定，地方性法规也无相关规定，所以，目前房产、地产等不动产的登记和抵押登记，实际上仍依照《担保法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》、《土地管理法》、《房地产管理法》、《城市房地产管理法》、《森林法》相关规定等办理。另外，部分地区制定了《森林资源资产抵押登记办法》等地方性法规，以对特定的不动产抵押登记作出规定。
4、《物权法》与《担保法》等法规冲突，导致原法律法规关于不动产登记和抵押登记的法律效力存在争议
《物权法》颁布后，其第一百七十八条规定“担保法与本法的规定不一致的，适用本法”，其第十条规定“国家对不动产实行统一登记制度”。根据“新法优于旧法”原则，由于《担保法》、《土地管理法》、《房地产管理法》及地方性法规关于登记和抵押登记的规定与《物权法》关于不动产统一登记制度的规定产生冲突，自2007年10月1日《物权法》生效时，这些法律法规关于抵押登记和抵押登记的条文，以及按照这些法律法规办理的新的登记和抵押登记，已面临是否仍具有法律效力的争议。另外，原有法律法规未能覆盖的其他不动产，如本案
中涉及的钢结构厂房，面临登记和抵押登记无法可依的境地。
四、解决争端的相关建议
1、最高人民法院应作出司法解释
最高人民法院应及时对《物权法》中关于不动产登记的条文作出司法解释，承认目前依照原有法律法规办理的不动产登记的法律效力，保证不动产登记有法可依。在法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，各地地方性法规未依照《物权法》有关规定作出规定的，应当按照原《担保法》、《土地管理法》、《房地产管理法》等法律法规对不动产的登记规定办理，其效力受法律保护。
2、尽快建立统一的不动产登记法
我国现行的不动产管理体制，实际是对不动产中的建筑物、土地、森林、水面、滩涂、道路等分别制定部门规章意义上的不动产登记规则。这些规则较为散乱而且与《物权法》相冲突，所以，可根据《物权法》、《担保法》的有关规定，参考《动产抵押登记办法》，制定一部统一的不动产登记法。同时，应尽快对“不动产的范围”、“不能进行抵押的不动产范围”、“需要进行登记和抵押登记的不动产范围”作出规定。如“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物”；“抵押的不动产应属于可以抵押的财产范围，法律、行政法规规定不得抵押的不动产不能进行抵押”；“企业、个体工商户、农业生产经营者以其所有的土地以及房屋、林木等地上定着物抵押的，应当向抵押人住所地的不动产抵押登记机关办理登记。”
3、设立统一的不动产登记机关
我国不动产登记机关分散，各种不动产的登记所属的机关不同，导致不动产登记不统一，从而引起不动产物权登记法律基础不统一，严重妨碍不动产市场的健康发展，因此，必须设立统一的不动产登记机关。由于各行政管理部门的局限性，可由县级以上人民法院（也可法定其他机关或设立新的机关）担任不动产登记机关，并强化其服务社会主义市场经济体制下不动产市场交易的司法功能。除指定的统一登记机关外，原有的不动产登记机关，如地方土地管理部门、房产管理部门、林业管理部门、工商行政管理部门不再承担不动产登记和抵押登记职能。
4、应用统一的不动产登记办法
以往由于不动产登记基本制度不统一、登记办法也不统一，从而不利于保护当事人权利。因此，应统一登记的办法，以科学、高效的登记程序规范当事人登记行为和登记机关的职务活动。其中，对登记和抵押等的不动产范围、应当提交的文件、《不动产抵押登记书》应当载明的内容、《不动产抵押登记书》设立日期、不动产抵押登记的效力、不动产抵押合同变更和《不动产抵押登记书》内容变更办法、办理注销登记的办法、社会查阅不动产抵押登记证书的办法等，要作出明确具体的规定，避免可能出现的登记失误、效力争议和欺诈行为。
5、制发统一的不动产权属证书
当前，我国由于登记体例不统一，存在着地权证、土地权使用证、房地产权证、房屋产权证、林权证等多种不动产权属文书并行的情况。不动产权属证书不统一，不但加重了权利人的经济负担、加重了不动产市场规范的矛盾，而且加剧了不动产管理机关相互的争执。且由于不动产权属证书是国家公信力保障发挥公示作用的，多样化的权属证书对其公示职能构成伤害，从而影响其反映物权状态、保障不动产物权变动安全的根本功能。故我国应当实行不动产权属证书统一，建立统一的不动产权属证书制度。
【参考文献】
[1] 中华人民共和国物权法[EB/OL].国家法规数据库.http：//省略.
[2] 中华人民共和国担保法[EB/OL].国家法规数据库.http：//省略.
[关键词]不动产登记制度；物权变动；实质审核
[DOI]1013939/jcnkizgsc201711187
在我国物权法中不动产登记制度是其非常重要的组成部分，它主要指的是通过权利人或与其有紧密关系的人申请之后，然后再把不动产权变更事宜由相关的职能部门记载到登记簿上。就其本质而言，不动产登记就是物权公示。如果不动产权有变动就应该将变动的信息资料公开，从而充分地发挥不动产的排他作用。现阶段我国的不动产登记制度还存在很多不足，因此，积极完善我国的不动产登记制度具有非常重要的现实意义。
1现阶段我国不动产登记制度存在的不足
11机构缺乏整合力度
尽管我国制定的不定产有明确的规定，即不动产登记工作不管是国家还是省级的都应该由国土资源部来监督和指导，而对于市级或县级的不动产登记工作应该由当地政府指定相关部门来负责，基于这样的情况就很难将机构统一。据调查，部分区域的国土资源部门并没有积极地设立负责不动产登记的机构，而且他们认为在没有明确划分各部门的登记职能和管理职能的前提下，很难协调好各部门，开展工作也具有很大的难度。而且各地区的国土资源管理工作非常繁杂，所以他们也更愿意把登记不动产的机构隶属于当地政府，然后通过国土资源部门指导。不仅如此，把各地区市级和县级登记不动产的机构设置于当地的国土资源部门也是非常困难的。
12技术标准和信息未实现统一
随着我国颁布不动产登记条例及其正式施行，制定不动产统一登记制度已经变得迫在眉睫。不动产登记的登记依据、登记簿册、信息平台以及登记机构应该要实现“四统一”，同时还必须要逐步地规范不动产统一登记的权籍调查、信息平台建设、操作规范等。但是现阶段部分地区在登记不动产的过程中却没有严格根据“四统一”的要求进行，反而更多的是结合当地的实际情况来进行不动产登记。这就造成国家制定的关于不定产登记的相关规范也不能顺利彻底地执行，相关数据也得不到兼容。这就导致在统一登记不动产之后还必须重新整理相关数据，这无形之中就加大了工作量。
13不动产登记制度缺乏公信力
在进行不动产登记的过程中，信息交易的安全在很大程度上是由登记制度的公信力来保护和决定的。基于我国目前施行的关于不动产登记方面的法律法规，不动产登记制度公信力方面的法规还比较缺乏。这种问题具体表现为：其一，关于推定权利正当性制度没有；其二，信赖登记制度缺乏明确的规定来确保买受人可以安全交易。像这样缺乏公信力的不动产登记制度会在很大程度上影响那些从事不动产登记信息交易的人员。如果登记不动产的名义人在将其真实权利隐瞒的前提下出卖了不动产，而在不动产交易的时候则是根据登记的信息进行的，等完成交易之后，不动产真实的权利人却展开抗辩，这将在很大程度上损害买受人的财产。
14相关的法律十分混乱
现阶段，我国在不动产登记方面的司法解释、部门规章、地方法规及其法律法规等没有统一标准且内容十分混乱，更有甚者有的法律法规还互相矛盾。诸如土地管理法、矿产资源法以及物权法等法律主要是关于不动产登记的，而城镇国有土地使用权转让和出让条例和土地管理法实施条例则主要是关于不动产登记的行政法规的。此外，还有土地登记资料公开查询制度和土地登记规则等是涉及不动产登记的地方性政策和法规。尽管这些政策和法规详细地规定了不动产登记的相关问题，但是相对比较分散。像这样杂乱不堪的不动产登记，相关的政策法规在很大程度上增加了地方财政支出和申请不动产登记相关人员的负担，同时还对不动产登记工作的效率起到阻碍作用，很有可能出现很多错误的登记信息，这在很大程度上不利于不动产信息的查阅。尽管我国制定的关于不动产登记条例已经开始施行，但是它还需要有相关的法律法规和制度来辅助和保障，该条例还存在与矿产资源法、草原法、城市管理法以及土地管理法等不匹配的现象。
2完善我国不动产登记的建议
21专门制定规范不动产登记程序的政策法规
要想规范不动产登记的程序，首先要在国家制定的物权法中统一不动产的登记规范、登记模式及其物权模式。同时不仅要严格实施不动产登记条例，而且还必须要对不动产登记的其他法律法规进行积极的完善。尽管现存的关于不动产的法律法规也有很多，但是部分法律法规之间存在互相矛盾、不协调以及重复的现象。因为不动产登记在人们日常生活中有着非常重要的作用，所以修改和完善不定产登记相关的政策法规是非常必要的。一方面要明确不动产登记的程序、效力以及性质，构建完善的不动产登记制度；另一方面还必须要制定一些关于不定产统一登记配套的制度和政策。相关部门可以制定一些能够支持不动产统一登记相关的金融财政政策，同时国家还需要制定不定产登记相关的管理制度和操作程序，从而最大限度地确保不动产登记法律体系的逻辑性、科学性以及统一性。
22尽快制定不动产的技术规程及其统一登记标准体系
为了确保我国各地区的不动产登记工作能够更好地_展，使各个部门之间尽量不会出现不定产登记数据信息不兼容的现象，应该尽快制定不动产的技术规程及其统一登记的标准体系。通过统一建立不定产登记的平台使不定产登记信息可以实现信息化管理。但是因为不动产登记的信息是由各个部门分别负责管理的，所以应该尽快建立一个不动产的管理系统，该系统可以实现不动产档案信息查询的管理和不动产统一登记发证系统，从而有效地实现了不动产登记信息的共享和整合。通过有效运用GIS技术、互联网技术等现代技术构建完整的不动产登记管理系统，从而使不动产的管理实现内外联动，最大限度地提升所登记信息资料的准确性。
23专门制定不动产登记的审查制度
不动产物权变动的公信效力对其交易的稳定性具有决定性的作用，而不动产登记的信息是否真实则决定了不动产登记的公信效力，检验不动产登记信息是否真实的前提是实质审查制度的实施。但是考虑到物权法处于起步阶段，我国的实质审查仍然需要有大量的人力和资金作为保障。虽然物权法没有对不动产登记时是否进行实质审查做强制性要求，但是基于目前的情况而言，在进行不动产登记的时候并没有全面落实实质审查工作，这就造成不动产登记出现很多错误的信息，从而极大地损害了不动产登记人的利益。由此可见，专门制定不动产登记的审查制度是非常必要的。首先，开展实质审查工作可以在很大程度上提高不动产登记资料信息的准确性和真实性，从而避免在进行不动产交易的时候出现不必要的交易风险；其次，开展实质审查工作还可以督促相关部门认真履行自己的职责，一心一意为人民服务。
3结论
综上所述，随着我国社会的快速发展，不动产登记制度也逐渐成为人们日常生活不可缺少的重要部分。但是目前我国的不动产登记制度还存在着一些诸如机构缺乏整合力度、技术标准与信息没有统一、缺乏公信力、相关法律比较混乱等问题，我国的相关职能部门应该不断努力，积极完善不动产登记制度，确保其能够充分发挥自身的职能。
参考文献：
[1]向明我国不动产登记薄制度研究[J].政治与法律，2011（2）：152-160
一、不动产统一登记的作用
1.实行不动产统一登记可以使登记过程更加便捷
将过去需要在几个部门进行的产权受理、办证、入档、发证等流程整合为一站式服务，提高登记效率的同时也减少了工作中人为错误的可能，降低了政府的行政成本，社会公众也因此节省了时间。
2.实行不动产统一登记可以使登记信息更加透明
实行不动产统一登记之后能真实快速地查询不动产信息，降低伪造证件、偷税漏税、诈骗等违法行为的发生，同时对腐败有很好的警示和调查作用，让社会的公正性得以体现，提高政府公信力和公示力。
3.实行不动产统一登记可以使登记成果更加统一
虽然我国法律法规越来越完善，但这些法律法规在处理问题时不尽相同。随着《不动产登记暂行条例》的实施，可以避免因法律法规间的互相冲突而带来的社会矛盾。登记档案也可以按照统一规则重新编码分门别类，提高登记的工作正确性。
二、不动产统一登记推进中的阻力
不动产统一登记实行中，会涉及到诸多部门的整合，关系到与之相关的利益划分，其相关人员的人事调动不可避免，工作业务需要重新认识，资料整合的工作量相当巨大，相关法律法规要重新把握，工作流程也要慢慢熟悉，社会公众也需要一段时间来接受。
不动产统一登记实行后，因其自身整合以后，一次性需要的受理资料比之前分开部门单独受理的量要多，这就要求社会公众需要全部收集资料后才能办好证，而不是一个证办好再办下一个证，其对资料的完整性、正确性要求比之前更高。
三、实行不动产统一登记时需要的相关测绘工作
1.制定相关法律法规，统一测量工作准则
在国家统一使用2000国家大地坐标系的今天，房产测绘部门还在沿用1985国家大地坐标系，部分城市仍采用自己建立的城市独立坐标系，高程系统也不统一，导致同一个不动产单元在地籍部门和房产部门有着两套坐标值和高程值。坐标、高程等测绘数据的不统一，导致相互间信息不能共享共用，房产面积、房屋门牌号、房屋权属人、宗地编号、土地面积等属性信息不能关联，阻碍了不动产统一登记的整合进程。只有有法可依，有统一测量的准则，房屋信息才能互联互通。当测绘数据相互统一整合后，不动产统一登记的工作才能顺利开展。所以，制定关于不动产统一登记测绘方面的法律法规并统一工作准则十分必要。
2.提高工作意识，培养测绘技能
在测绘方式和工作流程上，房产测绘和地籍测绘不尽相同，一方面致使测绘工作内容数量加大，而另一方面数据质量要求更加严格。这就要求测绘工作者在不动产统一登记下提高测绘工作意识，培养测绘技能，提高房产测绘、地籍测绘、工程测绘等测绘知识，才能保证不动产统一登记中不动产数据的准确性和完整性。不动产单元信息的准确和完整对以后不动产其他数据信息的关联将起到至关重要的作用。
3.建立完善统一的地理信息系统
不动产统一登记的目标是实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”， 而长期以来各个部门遵守着各自系统的法律法规，工作环节也相对独立，需要搭建统一的地理信息系统来整合多个部门。
关键词 不动产税 国外经验 启示
一、前言
不动产税一般指的是国家对包括土地、房屋等建筑物以及与建筑物或者土地相连的附属物等不动资产进行评估、征管的税种，也称为财产税、地产税等。不动产税具有税基广泛、税收对象比较固定、征收方便等特征，征收不动产税在全世界十分普遍。虽然不同国家国情不同，社会经济形态也不同，但是其不动产税收制度仍值得我国去借鉴。研究境外不动产税的成功经验，借鉴境外不动产税评估、征管的成功案例，对于我国进行统一规范不动产税，促进我国税制改革，建立适合我国国情发展的不动产税制体系具有重要的意义。
二、境外不动产税特征及经验
（一）境外不动产税制结构趋于简化
境外不动产税制结构上往往趋于简化，在课税方面，大部分国家采用土地规划的方法进行控制，通过土地规划来划定不动产税。在课税权利上，大部分国家对于不动产税，将其多规划为地方税种，也有一些采取中央与地方共同享受税收。在计税方法方面，大部分国家采用从价税作为计税方法，很少采用根据量的多少进行计税。从计税的根据方面，多数国家进行不动产税的税基以不动产的价值作为依据。可以看出，境外不动产税制课税物向房地产等方向倾斜，课税的权利向地方倾斜，计税的依据向从价计税倾斜，计税的依据、形式等不断适应不动产税的要求，各项征收环节也不断完善。可以发现，我国不动产税制与境外不动产税制的主要差距为计税方式的不科学、税基的范围较小、计税依据不完善、税制设计比较复杂等方面。
（二）境外不动产税多为地方税主体税种
境外不动产税多归属为地方税种，不动产税作为地方政府最稳定也是最大的财政收入来源，有助于维持地方政府所辖属的学校、公共场所、医院、消防部门等一系列工作的开支，保证地方政府各项工作的顺利进行。在不动产税权的管理上，地方政府有一定的权利进行自行决定对不动产的开征、税负等活动，有助于形成政府职能和财政收入协调工作的循环机制。不动产税归属为地方税，既可以保证中央政府的财政收入，也可以调动地方政府进行组织税收征管的积极性，保证不动产税的有效进行。
（三）境外不动产税税收征管方法成熟，评估体系完善
不动产税一般根据不动产的价值作为基础，对不动产的评估体系的合理性直接影响不动产税征收的公平和效率。很多国家均建立了完善的不动产评估体系，具有一套完善的财产等级、管理、征管的方法，从而保证了不动产税税务的正确性和可靠性。例如，波兰政府对于不动产税征收设置了两个专门的部门进行收集不动产税收数据，一个部门主要进行技术鉴定，由波兰的国家信息勘察机构进行监督，另一个部门由国家法律体系监督进行不动产所有权鉴定，地方政府的不动产税收征管过程中需要与其进行对比，确保税收的真实和公平。而在德国、英国等国家，对于不动产税征管具有专业的不动产评估机构进行评估其价值，从而便于政府进行税收征管。同时，各国在进行不动产税估价过程中，往往采用多种方法，依据不同的情况进行分别估价，最终确定不动产的课税情况，并且国家还设立了完善的不动产评估制度，以防止出现不动产投机的现象。例如，韩国成立的土地估价委员会，建立相应的不动产地价系统，便于公示不动产地价制度等。
（四）境外不动产税相关法律法规十分完善
境外不动产税税收的法律十分完善，既保证了政府进行不动产税收征管的严肃性，也为其征管不动产税提供依据。各国政府对于不动产税收的立法十分重视，均制订了一系列严谨、规范、可行的税法体系。例如，日本关于不动产税的相关法律法规共制订了60多部法律法规，如《土地基本法》《土地征用法》《不动产评估法》等。这些法律法规内容十分详尽，并且具有很强的可操作性，有助于政府依法征收不动产税。同时，各国十分重视不动产产权登记工作，出台了一系列针对纳税人偷税、逃税、漏税现象的法律法规，严厉处罚偷税漏税行为，增强了不动产税收的有效性。
三、境外不动产税对我国的启示
（一）完善我国不动产税制结构
借鉴国外不动产税制结构并结合社会主义市场经济环境，统一规范、简化不动产税收结构。首先，归并我国不动产税制，为内外企业平等竞争提供良好的税收环境。其次，科学合理设置不动产税制结构，在使用、转让与收益等环节要合理优化，综合考虑各项影响不动产价值因素，做到税制结构上分清主次，简化程序，避免重复课税，最终形成适合我国国情发展的不动产税制结构。
（二）转变不动产税为地方主体税种
国外不动产税成功经验表明，将不动产税转变为地方的主体税收十分必要，将不动产税收的绝大部分归属于地方政府，并将其培植为税收收入主体有助于地方政府的发展。从我国的具体实践情况来看，虽然不动产税在地方政府的税收中所占比例有所上升，但所占比重相对较小。
（三）健全不动产税征管评估体系
目前，我国尚不具备完善的不动产价值评估体系，相应的配套评估体系也不完善，市场也处于不规范的阶段。综合国外不动产税征管评估体系的成功经验，首先，我国应该由税务部门领头，组建专业的不动产评估机构或者组织专业的不动产评估小组进行不动产税评估，确保不动产税的真实性。其次，建立完善合理的不动产评估体系，进而健全不动产征管评估制度，保证不动产税评估的科学性、公平性，提高不动产税评估结论的可信度。再次，要增加不动产税制评估工作的公开度和透明度，从而保障各个纳税人的知情权，保障其合法权益，以便其及时了解不动产税征管评估过程中所涉及的评估方法、内容以及结论等信息。最后，要建立不动产税评估异议机制，对于一些纳税人存在异议的申请进行及时处理，保证不动产税估价能够及时反映当前市场价格，促进我国不动产税征管的良性发展。
（四）完善不动产税相关法律法规，提高不动产税立法层次
我国目前关于不动产税的相关法律主要有《土地增值税暂行条例》《房地产税暂行条例》《城镇土地使用税暂行条例》等，但是这些税法普遍存在一些问题，就是对于不同性质的不动产存在税制不统一的问题，导致内外税负不公平。不动产税种设置存在不合理的情况，计税依据的科学性不足，征税范围不宽，减免政策混杂，导致税收调节作用很小。因此，必须立足于我国不动产税法体系建设的现实基础，根据国家相关产业政策等逐渐提高不动产税的立法层次，完善不动产税相关法律法规，制定具有较强操作性的不动产税收法规，对于不动产的开发、交易进行有效约束，进而维护不动产税收的权威。尽快制定具体、规范、可操作的不动产税收法规条文，为税务部门提供依法征税的依据。
（作者单位为天津学苑市政景观建设发展有限公司）
参考文献
关键词：不动产登记；风险管控；统一立法；赔偿责任
一、不动产登记制度概述
（一）不动产登记的概念
所谓不动产，不仅是一个法律概念，而且是一个生活概念。通常包括土地、房屋、林木等地上定着物。为了使不动产这一最基本的物质基础得到最大程度的利用以及妥善的保护，所有国家无一不在物权法等基础财产类法律中对其进行重点规范。而对不动产进行规范最基本亦最行之有效的手段就是登记。而笔者认为，所谓不动产登记系权利人、利害关系人申请国家确定的职能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的行为。从不动产登记的概念即可得知，不动产登记是国家确定的相关机构（通常是行政或司法机构），对不动产及不动产之上的权利的取得、转移、运行的管控与调节方法，是国家对不动产进行管理的一种重要手段。
（二）不动产登记的意义
首先，不动产登记制度能够确认物权归属，定纷止争。当事人的物权权利经过具有国家公信力的登记机关予以登记后，经过必要的公示程序，才会产生相应的公信力，当事人的物权权利才真正得以确定下来。其次，维护交易安全，降低交易成本。现代社会经济迅猛发展，不动产交易量急剧增加。[1]但是不动产物权归属始终是相对隐秘的，不易被交易关系之外的第三人得知。因此，交易安全问题就成了制约不动产物权流通与发展的一大瓶颈。在此背景下，不动产物权登记制度更能凸显其维护交易安全的价值。不动产物权权利经过国家确定的登记机关的登记，进行一定的公示，使得物权权利情况暴露在交易关系之外的第三人面前，使得第三人能够掌握真实的物权情况，而选择是否进行交易。同时，假如没有不动产登记制度，第三人进行每一笔交易都必须对交易的标的物进行权利归属的调查，极大的增加了交易成本。而不动产物权登记制度的建立，大大削减了此项交易成本。
二、我国现行不动产登记制度的不足
（一）欠缺统一的不动产登记法律
建国以后，我国的不动产登记制度一直采取的是分散登记的思路。虽然我国《民法通则》、《物权法》对不动产登记做出了相关规定，但是都是原则性的、浅尝辄止的规定。规定的内容也非常的淡薄简略，不全面具体。由于法律行政法规效力不同、各行政机关之间的职能差异与人事管理不同，我国不动产登记制度存在着诸多的矛盾难以调和。这些现状都要求我国尽快制定一部统一的不动产登记法律。
（二）不动产登记范围不明确
众所周知，我在物权领域实行的是物权法定主义。物权的种类、内容都应当由法律进行规定，个人是不能任意创设物权的。为了保持法律适用的一致性，哪些物权可以被登记、哪些物权应当进行登记也应当由法律法规做出专门的规定。《不动产登记暂行条例》作为行政法规效力较低，并且其规定的范围也欠缺全面，仍然存在改善的空间。
（三）法律责任风险控制机制缺失
不动产登记是国家为了保持不动产流通的顺畅以及保护不动产权利人而进行的一种以国家公权力为后盾的公示。国家财政每年拨出一笔款项作为不动产登记错误专门赔偿款；有的国家采取的是建立登记错误保险赔偿机制，即通过申请人缴纳一定的保险费而将登记错误的赔偿风险予以分担了。由于我国财政压力逐年增大，由财政分担此项风险不太现实。但是我国目前也还未建立其他的登记错误赔偿风险的分担机制。
（四）不动产登记错误相关赔偿责任规定不明
我国《民法通则》、《物权法》等主要财产类法律要么对不动产登记错误赔偿责任毫无规定，要么仅仅是寥寥几笔带过，没有具体的法律条文对其予以明确。而国务院2014年颁布的《不动产登记暂行条例》也只有一个条文对不动产登记错误赔偿责任作了规定。[2]以上足以可见，我国不动产登记错误赔偿责任极度缺乏法律法规作为支撑，需要予以补充完善的地方还非常之多。
三、完善我国不动产登记制度的构想
（一）制定统一的不动产登记法
建国以来，我国对于不动产物权管制的立法采取的是分散登记的立法构建模式。对于不动产登记的立法十分的杂乱，散见于各单行法律、各种部门规章甚至是地方政府颁布的规范性法律文件之中。例如草原的登记规定在《草原法》中，对房屋的登记规定在《城市房地产管理法》中，更多细节性的规定则规定在相关配套的部门规章与规范性法律文件之中。从这些法律规定可以看出，其采用的正是分散式的登记思路，即管理有关不动产的行政部分负责对相关不动产进行登记。
我国政府、法学界显然已经认识到了此问题的重要性。2014年国务院颁布了《不动产登记暂行条例》，第一次将不动产登记的目的、程序、责任进行统一的规定，这不得不说是一个重大的进步。然而，期望一部行政法规就解决不动产登记的全部问题是不现实的。不动产登记决定的是物权法这一基础民事法律的运行效果，其规则理应由制定法律的方式来予以明确，行政法规和部门规章、规范性法律文件仅应当作为补充和具化存在。
（二）完善不动产登记范围
不动产登记范围是指可以或应当进行登记的不动产、不动产权利的种类。然而我国《物权法》、《民法通则》对不动产登记范围的规定都非常简略。《不动产登记暂行条例》作为行政法规，对不动产登记的范围首次予以了统一规定。将不动产登记范围限定于：集体土地所有权、房屋建筑物、构筑物所有权、森林、林木、草地、林地所有权，建设用地所有权、宅基地所有权、海域使用权，地役权、抵押权等其他可以登记的不动产权利。然而，《不动产登记暂行条例》对不动产登记范围的规定也是不全面的，遗漏了一些重要的不动产权利。一些新兴的不动产权利应运而生。例如，伴随着房价的急剧上涨，小区里的私家车车位的价值也水涨船高。愈来愈被人们视为是一项独立的不动产权利，但是车位是否可以、是否应当登记在法律上却是空白的。所以笔者认为，我国不动产登记的范围还有完善的空间与必要，应当将新兴不动产物权也囊括进去。
（三）建立科学的风险管控机制
所谓不动产登记错误是指不动产登记簿上记载的权利人与真实的权利人不一致的情形。[3]考察各个国家立法，目前流行的风险分散方式有三种。其一是建立登记错误赔偿基金。此种方法为登记机关在每件不动产登记中按比例收取一定的费用作为登记错位赔偿基金。其二是财政特别拨款。此做法是由国家财政在每年的预算中拨付特别的款项作为登记错误的赔偿专用金。其三是购买登记错误责任保险，由登记机关购买商业保险。就我国国情与司法实践而言，首先，我国登记实行按件收费制，每笔不动产登记，登记机构只收取极地的登记工本费不具备建立赔偿基金的条件。倘若从每笔登记中另收取一定费用用作建立登记错误赔偿基金，则可能增加权利人的登记成本。当下住房类不动产在我国还具有相当的社会公共属性，登记费用的增加势必影响我国社会稳定与和谐。其次，我国财政压力逐年递增，由政府拨付专门款项赔偿登记错误造成的损失也不太现实。因此，笔者认为我国目前宜采取由登记机关购买登记错误责任险的方式，将登记错误赔偿风险转嫁到商业保险公司之上。
（四）明确不动产登记错误赔偿相关问题
笔者认为，我国在接下来的不动产登记立法之中，要着重对不动产登记错误的赔偿性质、法律构成要件、归责原则予以明确。首先，关于不动产登记错误的赔偿性质，笔者倾向于将其定性为民事任。虽然我国不动产登记具有浓烈的行政管理色彩，但不动产登记本质上属于物权法律制度，是一项民事制度。登记机关因过错造成的损失自然应当属于民事责任的范畴，如此也更有利于权利人合法权益的保护。其次，所谓法律责任构成要件，是指要对登记机关责任人应当承担赔偿责任的要件性规定。法律必须明确承担赔偿责任的主体、责任、过错的种类、免责条件等相关的要件。此点可以结合我国《侵权责任法》的相关规定进行设计。最后，登记机关承担赔偿责任应当适用何种归责原则也是必须要予以明确的。笔者认为，法律正义原则要求成本与收益、权利与义务具有一致性。目前我国登记机关处于只收取廉价的工本费，却承担高额经济赔偿的巨大风险的现状。因此不宜适用无过错归责原则，而应当适用过错责任原则，从而使登记机关的权力与责任统一起来。
四、结语
笔者考察建国以来我国不动产登记相关法律法规，发现我国对不动产登记的态度从疏忽放任逐渐转变为谨慎重视。从《不动产登记暂行条例》的出台，就可以看出我国政府建立健全不动产登记体系的决心。然而。诚如罗马不是一天建成的，完善的不动产登记体系也不是一两部行政法规可以建立的。笔者认为，结合上述我国不动产登记制度存在的问题与缺陷，今后的不动产登记法律法规应当着重解决不动产登记范围、登记错误赔偿风险化解机制以及赔偿责任等问题。
参考文献：
[1]常鹏翱.不动产登记法的立法定位与展望.法学.2010.
关键词：物权法 预告登记 法律性质 法律效力
中图分类号：D033 文献标识码：A 文章编号：1006-026X（2013）04-0000-01
预告登记制度的创设，它对于平衡不动产物权变动中多方当事人的利益、保障交易的安全、促使当事人自觉遵守诚实守信的原则具的现实意义。
一、不动产预告登记制度的性质
自从《物权法》确立了预告登记制度以后，理论界就预告登记制度的法律性质就一直有讨论。原因是我国关于不动产预告登记制度法律规定过于粗，导致没有建立起一个完整的预告登记制度。但是基于实践的需要，理论上对它的研究还在进一步的发展。目前，关于预告登记制度的性质，我国学者主要有一下三种观点：（1）物权性质的债权：纳入预告登记制度中的债权请求权，对后来可能发生的与该债权请求权相冲突的不动产物权处分行为具有排他的效力，其实也是债权物权化的表现。（2）介于债权和物权之间：这种观点认为，预告登记之后的债权请求权是一种准物权，其介于债权和物权之间。（3）请求权保全性质：王泽鉴认为：“关于其法律性质，究为一种物权，或仅为一种债权保全的手段，甚有争论。预告登记介于债权与物权之间，兼具二者的性质，在现行法上为其定性，实有困难，可认为系于土地登记簿上公示，以保全对不动产物权之请求权为目的，具有若干物权效力的制度。”
笔者认为，经过预告登记的物权变动请求权还是一种债权。物权变动请求权是基于双方当事人的法律行为产生的，权利人虽然有权要求义务人不得将不动产物权转移给他人，但是并不能阻止义务人再次对该不动产进行物权处分，一旦发生了一房二卖的情形，预告登记制度就可以来保护权利人的债权请求权，经预告登记后的债权请求权具有对抗第三人的效力，是债权物权化的一种具体表现。
二、预告登记制度在实践中的缺失
从预告登记的实践操作反馈来看，现行的预告登记制度法律法规仍然存在缺位，配套规定不完善。
1、预告登记机关混乱
我国《物权法》第10条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产施行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”登记机关的不统一既不利于当事人进行登记确权，又不适应我国经济建设的需求，实现商品的最大化流通以便创造更多的社会财富和不动产交易市场规则的确立。
2、预告登记制度的适用范围狭窄
《物权法》第二十条对预告登记的范围、效力和消灭作出了规定，但这些规定比较原则和概括，缺乏可操作性，还要在具体的不动产登记立法中对预告登记的内容进行详细规定。《物权法》及其他配套法律法规也并未对“其他不动产”的具体范围予以界定，更是对房屋及其他不动产买卖以外的物权变更的请求权缺少法律规范。我国不动产预告登记适用范围的单一、狭窄，不利于从根源上发挥不动产预告登记的功用，限制了预告登记制度维护交易安全的制度价值。
3、预告登记制度的适用法律效力欠缺
预告登记制度的法律效力一般涵盖：权利保全效力、顺位保全效力和破产保护效力。只有赋予预告登记实实在在的效力，才能在实践中促使预告登记取得实效。《物权法》第二十条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。我国的预告登记制度的法律效力仅限于权利保全，对顺位保全效力与破产保护效力均没有相应的规定。预告登记制度法律效力的欠缺不利于充分发挥保障买受人权益的作用，更不利于维护预告登记权利人的合法利益和切实维护交易安全。
三、预告登记制度的规范完善
为切实保护买受人的权益，保障市场交易安全，促使我国不动产市场健康有序发展，充分体现预告登记制度的价值，必须积极完善现行的预告登记制度。
1、针对没有统一的登记机构的问题，首先要健全不动产登记机关和登记配套实施法规，明确等级范围，登记机构和登记办法没切实做到登记主体和登记依据整齐划一，要做到于法有据。健全法法规以后就是应当对外统一设置一个登记机构，对外进行登记。目前我国存在大量的土地登记和房屋登记，所以可以先从建立健全房地合一的登记做起。其次，要建立健全物权信息登记制度。《物权法》第19条规定：“权利人、利害关系人可以申请查阅、复制登记资料，登记机关应当提供。”但是具体到查阅的具体程序、查阅范围，《物权法》没有做出规定。所以，应建立健全有关不动产信息的数据库查询系统，详细录入相关不动产信息的基本情况，并规范司法机关、行政机关、自然人的查阅、查询、复制的范围、事项及程序，保障交易的安全和信息的透明。
2、预告登记的本质是为了使债权请求权具有排他的效力，可以对抗第三人，因此进行预告登记的合同是优先未进行预告登记的合同的，这样做可以维护交易安全。所以要是可以扩大预告登记的适用范围，就可以更好的发挥预告登记的作用。
在实践中，我们要从以下两方面来扩大预告登记的适用范围。一是要积极扩大预告登记所保护的请求权的范围。实践中常见的设定抵押权、地上权、不动产租赁、遗产分割请求权以及如建筑工程承包人的优先受偿权、优先购买权之请求权等都可以包含在成为预告登记制度的适用范围之内。二是要扩大预告登记的适用对象。除去不动产，还可以包含特殊的动产，譬如飞机、汽车以及轮船等，实践中这些特殊的动产因为自身价值比较大，仅仅适用违约责任很难保护债权认的权益，所以可以包含在预告登记制度的范围之内。
