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【关键词】 企业会计准则； 国际会计准则； 投资性房地产； 公允价值
中图分类号：F230 文献标识码：A 文章编号：1004-5937（2014）12-0007-04
一、引言
财政部于2006年2月《企业会计准则第3号――投资性房地产》，对投资性房地产进行了会计规范，并适度、有条件地引入了公允价值。按照预测，公允价值计量模式将会增加企业利润，增强企业融资能力，对企业的财务报表产生有利影响。因此，选择公允价值计量模式的企业数量应该呈大规模增长趋势。但几年来，在所有持有投资性房地产的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允价值计量模式。那么，企业为何不选择公允价值计量模式呢？这是本文研究的主要问题。
二、投资性房地产公允价值计量模式现状分析
（一）数量少，比例小，增长慢
如表1所示，从2007年到2009年，我国的上市公司分别为1 570家、1 624家和1 774家，其中拥有投资性房地产业务的分别有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允价值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分别为2.86%、2.89%和3.24%。2008年较2007年环比增长了1.05%，2009年较2008年环比增长了12.11%。截至2011年4月底，仅有27家上市公司采用公允价值计量模式。
由表1可以看出，虽然使用公允价值计量模式的企业数量保持稳定，但是使用公允价值对投资性房地产进行后续计量的方法，并没有被广泛使用，现状和前景并不乐观。
（二）确认方法不一致，差异较大
公允价值的金额需要采用一定的方法取得，但由于公允价值的估算方法不一，目前已采用公允价值计量投资性房地产的公司采用的确认方式各有不同。这些方式主要包括：房地产评估价格、参考同类同条件房地产的市场价格、双方谈判价格、第三方调查报告及少数未披露的公司。
从表2中可以看出：在我国的上市公司中，拥有投资性房地产并尝试运用公允价值计量模式的，对公允价值的确认方法不够统一与规范。这直接导致各公司在实务操作中做法不一、公允价值差异很大，财务信息的可比性也会随之大打折扣。与国际会计准则的要求相比，我国的会计准则对公允价值确认方法的统一性管理还存在很大差距。若想实现公允价值的广泛运用，还需要进一步的改善，如统一估值方法等，使之合理、规范。
三、投资性房地产公允价值计量现状的原因分析
（一）外部因素
1.公允价值受市场价格影响大
公允价值受市场环境的影响很大，导致企业利润可能出现大的波动，使投资者信心不坚定。最近几年，房地产价格一直很高，国家不断加大对房地产市场的宏观调控力度以遏制房地产价格持续上涨。房地产价格走势难以确定，如果对投资性房地产采用公允价值计量模式，一旦出现转折点，企业必须承担房地产价格下降导致的公允价值变动损失，这将对企业业绩产生极为不利的影响，给企业管理者造成很大的压力。
2.公允价值准则不完善
我国新企业会计准则仅仅对公允价值的概念做了一般性说明，缺乏详细的实施指南，并且还规定，企业一旦选择采用公允价值计量模式，日后就不允许再变更为成本计量模式，也就是说采用公允价值计量是不可逆的。随着房地产市场的不断发展，投资性房地产的成交价格已经达到了一个顶峰。投资性房地产的价格是否会继续走高，是否会出现突然的大幅度下跌，这些都无法确定。市场多数的观点认为房地产价格下降的可能性很大，也就是说公允价值变动损益的不确定性风险会越来越大。这些问题成了困扰企业的一大难题。因此，权衡之后，很多企业为了避免公允价值带来的各种不确定性而选择采用成本计量模式。
（二）企业内部因素
1.增加企业估值成本
对于投资性房地产，采用公允价值模式计量的首要问题就是如何确定公允价值。我国房地产市场起步比较晚，相应的配套设施不健全，很多企业都没有建立自己的公允价值信息收集系统，因此企业需要从市场上获得定价信息并进行筛选。由于不同市场存在的信息差异很大，企业在获取外部信息的时候通常还会增加额外的甄别成本。
而如果是没有公开活跃市场、同类市场，且价格难以取得的房地产项目，通常还需要借助于复杂的估值技术来实现，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允价值模式进行计量，每年的年报都要对其进行披露。因此，一些以第三方身份独立的，并且可以评估出公允价值的评估机构和评估师，就成了企业急于聘请的对象。支付高昂的评估费用所额外增加的成本，对企业来说也是不容小觑的。企业需要权衡公允价值变动损益和评估成本孰轻孰重。
2.削弱企业“税盾”，增加纳税调整成本
会计准则规定对采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或进行摊销。由于折旧或摊销可以计入当期成本费用，具有抵税作用，因此这一规定将使采用公允计量模式的企业客观上丧失了折旧或摊销的 “税盾作用”，从而加重了企业的税负。根据财税〔2007〕80号的规定，如果企业的金融资产、金融负债以及投资性房地产等采用公允价值计量模式，则持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，而是在实际处置或结算时，将处置取得的价款扣除其历史成本后，得到的差额计入处置或结算期间的应纳税所得额。会计准则对投资性房地产的确认、计量和披露方法与税法的相关规定存在较大差别，这同时增加了企业期末的所得税调整成本。
3.影响企业的财务指标稳定性
采用公允价值计量，会极大地影响企业的相关财务指标。首次执行新会计准则时，投资性房地产的公允价值和原账面净值一般不会相等，这就产生了一个差额。将该差额计入资本公积，就相当于提前实现旧会计制度下以前年度累计的增值利润，增加了企业当期的总资产和所有者权益，降低了企业的净资产收益率，并会影响后期净资产收益率的增长。
同时，公允价值的计量会加剧净资产和净利润的波动幅度。当企业把自用或作为存货的房地产转为投资性房地产时，若用公允价值计量模式，则房地产的公允价值要高出历史成本许多倍。这将导致转换当期的公允价值变动很大，极大地影响转换当期公司的净资产，使得净资产较之前有大幅波动。但是，如果期后没有持续性，就会减缓以后年度公司净资产的增速。房地产价格上涨的时候，随之大幅上涨的就是公司的公允价值净收益。同时，也会使得公司净利润大幅增长。但是，当市场的成交价格下降，甚至是在没有大的变化的情况下，都会使得以后的净利润的增长速度放缓，进而降低净资产收益率。
四、投资性房地产公允价值计量模式运用的案例分析
上海世茂股份有限公司（下文简称“世茂股份”）于1994年2月4日在上海证券交易所上市，证券代码为600823。公司前身是以零售、批发日用百货用品为主营业务的上海万象集团公司，从1994年才开始对房地一、引言
财政部于2006年2月《企业会计准则第3号――投资性房地产》，对投资性房地产进行了会计规范，并适度、有条件地引入了公允价值。按照预测，公允价值计量模式将会增加企业利润，增强企业融资能力，对企业的财务报表产生有利影响。因此，选择公允价值计量模式的企业数量应该呈大规模增长趋势。但几年来，在所有持有投资性房地产的上市公司中，只有3%左右的上市公司采用公允价值计量模式。那么，企业为何不选择公允价值计量模式呢？这是本文研究的主要问题。
二、投资性房地产公允价值计量模式现状分析
（一）数量少，比例小，增长慢
如表1所示，从2007年到2009年，我国的上市公司分别为1 570家、1 624家和1 774家，其中拥有投资性房地产业务的分别有630家、690家和772家，但是其中愿意采用公允价值模式的公司只有18家、20家和25家，占比分别为2.86%、2.89%和3.24%。2008年较2007年环比增长了1.05%，2009年较2008年环比增长了12.11%。截至2011年4月底，仅有27家上市公司采用公允价值计量模式。
由表1可以看出，虽然使用公允价值计量模式的企业数量保持稳定，但是使用公允价值对投资性房地产进行后续计量的方法，并没有被广泛使用，现状和前景并不乐观。
（二）确认方法不一致，差异较大
公允价值的金额需要采用一定的方法取得，但由于公允价值的估算方法不一，目前已采用公允价值计量投资性房地产的公司采用的确认方式各有不同。这些方式主要包括：房地产评估价格、参考同类同条件房地产的市场价格、双方谈判价格、第三方调查报告及少数未披露的公司。
从表2中可以看出：在我国的上市公司中，拥有投资性房地产并尝试运用公允价值计量模式的，对公允价值的确认方法不够统一与规范。这直接导致各公司在实务操作中做法不一、公允价值差异很大，财务信息的可比性也会随之大打折扣。与国际会计准则的要求相比，我国的会计准则对公允价值确认方法的统一性管理还存在很大差距。若想实现公允价值的广泛运用，还需要进一步的改善，如统一估值方法等，使之合理、规范。
三、投资性房地产公允价值计量现状的原因分析
（一）公允价值计量模式推广困难的原因
1.外部因素
（1）公允价值受市场价格影响大
公允价值受市场环境的影响很大，导致企业利润可能出现大的波动，使投资者信心不坚定。最近几年，房地产价格一直很高，国家不断加大对房地产市场的宏观调控力度以遏制房地产价格持续上涨。房地产价格走势难以确定，如果对投资性房地产采用公允价值计量模式，一旦出现转折点，企业必须承担房地产价格下降导致的公允价值变动损失，这将对企业业绩产生极为不利的影响，给企业管理者造成很大的压力。
（2）公允价值准则不完善
我国新企业会计准则仅仅对公允价值的概念做了一般性说明，缺乏详细的实施指南，并且还规定，企业一旦选择采用公允价值计量模式，日后就不允许再变更为成本计量模式，也就是说采用公允价值计量是不可逆的。随着房地产市场的不断发展，投资性房地产的成交价格已经达到了一个顶峰。投资性房地产的价格是否会继续走高，是否会出现突然的大幅度下跌，这些都无法确定。市场多数的观点认为房地产价格下降的可能性很大，也就是说公允价值变动损益的不确定性风险会越来越大。这些问题成了困扰企业的一大难题。因此，权衡之后，很多企业为了避免公允价值带来的各种不确定性而选择采用成本计量模式。
2.企业内部因素
（1）增加企业估值成本
对于投资性房地产，采用公允价值模式计量的首要问题就是如何确定公允价值。我国房地产市场起步比较晚，相应的配套设施不健全，很多企业都没有建立自己的公允价值信息收集系统，因此企业需要从市场上获得定价信息并进行筛选。由于不同市场存在的信息差异很大，企业在获取外部信息的时候通常还会增加额外的甄别成本。
而如果是没有公开活跃市场、同类市场，且价格难以取得的房地产项目，通常还需要借助于复杂的估值技术来实现，需要投入很高的成本和人力。值得一提的是，一旦采用公允价值模式进行计量，每年的年报都要对其进行披露。因此，一些以第三方身份独立的，并且可以评估出公允价值的评估机构和评估师，就成了企业急于聘请的对象。支付高昂的评估费用所额外增加的成本，对企业来说也是不容小觑的。企业需要权衡公允价值变动损益和评估成本孰轻孰重。
（2）削弱企业“税盾”，增加纳税调整成本
会计准则规定对采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或进行摊销。由于折旧或摊销可以计入当期成本费用，具有抵税作用，因此这一规定将使采用公允计量模式的企业客观上丧失了折旧或摊销的 “税盾作用”，从而加重了企业的税负。根据财税〔2007〕80号的规定，如果企业的金融资产、金融负债以及投资性房地产等采用公允价值计量模式，则持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，而是在实际处置或结算时，将处置取得的价款扣除其历史成本后，得到的差额计入处置或结算期间的应纳税所得额。会计准则对投资性房地产的确认、计量和披露方法与税法的相关规定存在较大差别，这同时增加了企业期末的所得税调整成本。
（3）影响企业的财务指标稳定性
采用公允价值计量，会极大地影响企业的相关财务指标。首次执行新会计准则时，投资性房地产的公允价值和原账面净值一般不会相等，这就产生了一个差额。将该差额计入资本公积，就相当于提前实现旧会计制度下以前年度累计的增值利润，增加了企业当期的总资产和所有者权益，降低了企业的净资产收益率，并会影响后期净资产收益率的增长。
同时，公允价值的计量会加剧净资产和净利润的波动幅度。当企业把自用或作为存货的房地产转为投资性房地产时，若用公允价值计量模式，则房地产的公允价值要高出历史成本许多倍。这将导致转换当期的公允价值变动很大，极大地影响转换当期公司的净资产，使得净资产较之前有大幅波动。但是，如果期后没有持续性，就会减缓以后年度公司净资产的增速。房地产价格上涨的时候，随之大幅上涨的就是公司的公允价值净收益。同时，也会使得公司净利润大幅增长。但是，当市场的成交价格下降，甚至是在没有大的变化的情况下，都会使得以后的净利润的增长速度放缓，进而降低净资产收益率。
四、投资性房地产公允价值计量模式运用的案例分析
上海世茂股份有限公司（下文简称“世茂股份”）于1994年2月4日在上海证券交易所上市，证券代码为600823。公司前身是以零售、批发日用百货用品为主营业务的上海万象集团公司，从1994年才开始对房地产进行投资，并延伸到了一系列与房地产相关的配套业务，例如广告装潢、家具等，使得该集团拥有了多元化经营的能力。又因为该公司地处黄金地段，集经济、人才、市场、交通等一系列区位优势于一身，满足了其走向国际市场的需求。2007年，世茂股份首次出现投资性房地产这个科目，并选择了成本计量模式。
从表3可以看出，在公司采用成本计量模式对投资性房地产进行后续计量时，投资性房地产占公司总资产的比例极低。
通过世茂股份的年报发现，世茂股份的投资性房地产主要位于北京、上海等大城市，这些城市的房地产交易较为频繁，拥有有利的市场环境。由于具有较好的市场条件，因此客观上公司具备了采用公允价值计量模式的基础。同时，采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量，会使公司的财务情况、经营业绩等指标得到更加客观、真实的反映。这对投资者而言，既能进一步全面了解公司状况，又能够有效地判断公司的自身价值，尤其是涉及投资性房地产项目的价值。
鉴于客观条件成熟，主观上又有利于投资者的价值判断和决策，公司对投资性房地产的会计政策及会计估计进行了修订，制定了《上海世茂股份有限公司投资性房地产公允价值计量管理办法（试行）》，于2009年6月1日起变更为采用公允价值模式对投资性房地产进行计量，以小心谨慎、保守稳定的态度估计公允价值，并区别不同种类的物业使用不一样的方法确定其价格。总的原则是，对于投资性房地产项目，若公司自身拥有交易价格，就以该公司提交的同一时期房产出售价格或房产的上报价格作为估值基础；如果没有确定的交易价格，则进行大范围、多角度、多视点的广泛市场调查。
下面逐项分析采用公允价值模式对投资性房地产计量后对世茂股份相关会计科目的影响。
第一，对成本的影响。这里的成本包括信息收集、信息甄别、聘请专业评估公司等发生的支出。具体来讲，在确定公允价值时，由于世茂股份首次采用公允价值计量模式，还没有找到适合自己的定价系统，只能从相关市场上寻找有关类似的房地产定价信息，这必然增加获取公允价值的成本，同时不同市场中介提供的定价信息差别很大，公司在获取外部信息的同时必然增加甄别成本。假如交易频繁的房地产市场没有被公开，那么公司得到信息的方式只能是通过繁琐的估值技术。这样做不仅会造成很多人力和物力的消耗，而且采用公允价值计量模式需要每年聘请独立的评估师进行评估和披露，这些都增加了成本。
第二，对折旧的影响。按照准则规定，采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销。公司在2009年更改会计政策后，对2008年追溯调整，调减由于折旧计提的管理费用1 019 737.92元，调增由于计提折旧减少的利润1 019 737.92元。此后也不再对投资性房地产计提折旧，减少了管理费用，增加了利润，削弱了费用的“税盾效应”，公司间接地将会承担更多的税负。
第三，对税收的影响。从对折旧影响的分析可以看出，折旧的减少导致可抵税项目的减少，使公司将承担更多的税负。虽然会计上对投资性房地产公允价值变动进行确认，导致公允价值变动损益增加，利润出现大幅度增长，由于税法上对此类收益不予确认，不会对企业当期所得税造成影响，但会形成递延所得税负债，在公司收益实现当期即公司出售投资性房地产时纳入当期应缴所得税中进行征收。
第四，对利润的影响。由于首次实施新会计准则需要对以前年度采取追溯调整，因此，对于拥有巨额投资性房地产的企业，计量模式的变更必然会导致当期利润的大幅上升。
由表4可以看出，投资性房地产变动损益占利润总额的比重在2009年大幅增加，并在2010年、2011年都保持了较高的比重，已经成为利润组成中很重要的一部分。每股收益更是由2008年的0.04飙升至2011年的1.01。最为显著的是在变更会计政策当年，公允价值变动损益占利润总额的比例超过50%，但之后的2010年和2011年，增速减慢，维持在占利润总额10%的比例。采用公允价值计量模式，投资性房地产的当期涨价幅度将成为净利润波动的最主要因素。近年来，我国政府加强了房地产市场的宏观调控力度，公司房价有小幅回落。这就导致因公允价值变动而引起的公允价值变动损益的变化，从而给企业利润造成不小的波动。
第五，对净资产的影响。由表5可以看出，世茂股份在2009年会计政策变更当年，投资性房地产占总资产以及净资产的比重较调整后的2008年有大幅度的增加，分别由0.32%飙升至14.74%，0.65%飙升至33.66%，均增长近50倍。可以看出，投资性房地产已经占领了公司资产很高的权重。同时，随着公司“发行股份购买资产”的持续推进，公司开始越来越多地投入到商业地产的开发及经营业务中，投资性房地产占净资产的比例从2009年的33.66%涨至2011年的83.65%。
总而言之，采用公允价值进行后续计量对以后年度所有者权益的影响，主要是通过公允价值变动影响当期利润，进而影响当期所有者权益。在公允价值模式下，将非投资性房地产变更用途作为投资性房地产使用时，公允价值大于其账面价值的差额计入“资本公积”，由此也会影响当期的所有者权益。由于世茂股份近年来一直进行“发行股票购买资产”的活动，业务重心越来越偏重于投资性房地产，投资性房地产得到持续发展，未有中断，其资产财务状况一直呈现出较好的状态。在公允价值模式下，无论是企业的净资产、利润、所有者权益，还是相关的财务指标如每股净资产、每股收益等，都表现出比在成本模式下更佳的状态。但在分析过程中，不难看出市场环境对公允价值的影响。特别是在近几年政府管控房价的力度加大的情况下，公司的财务状况可能随市场行情的变动出现较大波动。
五、改进措施和建议
（一）构建活跃的房地产市场
只有在成熟的市场环境下，公允价值才能可靠真实地获得。但是我国目前投资性房地产市场环境不成熟，使得准确获得公允价值极具挑战性。我国应该构建一个活跃的房地产市场，这可以借助互联网来完成。利用网络技术建立一个完善的网络房地产交易系统，将与房地产交易相关的部门，如房地产中介、公证、金融、税收等机构全部纳入其中，形成一个信息、交易、管理、服务、监督为一体的大型网络中心，用来归集市场信息，进行网络查询、网上交易、监管监督。
（二）改进会计准则
我国新企业会计准则仅仅说明了公允价值的概念，而对于不同的会计准则中相关的具体用法，并没有做详细的规定和说明。这对新会计准则的具体运用造成一定程度的干扰。那么，制定出完善的公允价值准则是非常有必要的。这既需要有关部门积极参照国际准则以实现与国际的进一步趋同，同时也需要结合中国国情。完善的公允价值准则既包含对公允价值含义的明确，也包括对计量方法和操作流程的规范。
（三）进一步发展第三方评估机构
当企业对投资性房地产采用公允价值计量模式时，评估出来的价值人为控制的可能性比较大。因此为了对投资性房地产进行客观的评估，房地产企业需要邀请具有高质量的评估机构。目前我国具备地产评估资格的有：房地产评估师、资产评估师和土地估价师，分别隶属于建设部、财政部和国土资源部管理，而此三方在进行公允价值估计的时候，分别按照自己的具体评估标准，没有统一的规范，导致投资性房地产的公允价值难以得到一致认可。因此，资产评估协会应当加快制定有关投资性房地产评估的统一细则，对评估方法、适用范围、操作步骤进行规范，以便对第三方的专业评估机构提供技术性指导。同时，应该规范第三方评估机构行业的行业秩序，对具备投资性房地产评估资质的人员进行认证，以确保独立性。
（四）规范信息披露
规范信息披露，使信息披露公开透明化，可以使投资性房地产的信息更为规范、透明，同时也是遏制企业操纵利润的有效方法。2007年开始对投资性房地产采用公允价值计量模式的上市公司没有具体介绍到底是采用哪种方法确定的公允价值。因此对企业投资性房地产的代表性指标，就要求企业必须分类说明。在成本计量模式下，企业也应该说明投资性房地产的公允价值信息及其价值增长的状况；公允价值计量模式下，要说明用什么方法确定的公允价值，有什么依据来证明，包括邀请怎样的评估机构、运用什么样的评估方法、证据都来自哪里以及评估假设等有关的因素，其目的是大大减少主观作用，使信息更加科学、规范。
【参考文献】
[1] 中华人民共和国财政部.企业会计准则第3号――投资性房地产[S].2006.
未来中国经济持续景气为房地产行业景气提供了支撑，真实消费需求为1997年以来的需求扩张继续提供保证，政策调控路径在于规范发展市场，2007年依然处于景气延长阶段。爆发式增长的预售房款保证了07年的业绩持续快速增长。
RMB升值、流动性泛滥和新会计准则三驾马车必将驱动行业估值走高，多项证据表明需要把往年12倍动态PE行业估值标准提高到15倍。因调控政策和行业自身调整要求，聚焦于土地、资金和品牌的行业竞争正在加剧，强势大中型企业的成长性变得越来越清晰。他们将不仅取代中小企业的市场份额，还将更多地享受到未来的行业景气延长。
紧缩地根、地价款纳入预算内管理和工业地价必须招拍挂的政策变更，土地供应数量吃紧，人民币升值和流动性泛滥必将促进地价上涨。
07年主流上市公司业绩可以保持25％一40％的高速增长，同时房地产行业存在大股东资产注入、RMB升值、管理层激励、环渤海等区域市场景气、地价上涨和商业地产等丰富的主题投资机会。因此，建议投资者标配和超配房地产行业，且超配者超强。
报告在业内率先界定了强势大中型企业的度量标准，成长动力、暴增的预售房款、加快开发的规模效应、业绩持续高增长趋势、资金供求关系等因素决定着强势大中型企业必须享受更高的成长溢价。
强势大中型企业享受的更高成长溢价体现为其45％的估值标准增幅高出25％的行业标准。即强势开发类企业07年动态PE从15―16倍提高到21―23倍，强势出租类从16―18倍提高到23―26倍。
关键词：公允价值投资性房地产计量属性相关性
作者简介：刘文欢(1984-)，女，山东青岛人，山东经济学院研究生部硕士研究生
一、公允价值计量模式的引入
(一)公允价值的含义及启示国际会计准则委员会(IASC)在IAS32和IAS39中将公允价值定义为在公平交易中，熟悉情况的自愿当事人，进行资产交换或负债清偿的金额。美国财务会计准则委员会(FASB)在SFAS N0．157中将公允价值定义为双方在当前的交易(而不是被迫清算或销售)中，自愿购买(或承担)或出售(或清偿)一项资产(或负债)的金额。英国会计准则委员会(ASB)将金融工具公允价值定义为在公平交易中，亦即在非强制性和非清算性销售中，熟悉情况的当事人自愿据以交易(该金融资产或金融负债)的金额。我国在新颁布的企业会计准则中，将公允价值定义为在公允价值计量下，资产和负债按照公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。我国主要是借鉴国际会计准则委员会对公允价值的定义，将计量对象确定为资产与负债，交易主体确认为市场参与者，更加强调双方的交易是在自愿条件下进行的，价格是双方达成的，任何一方对达成的价格都没有异议。
(二)公允价值的特征分析公允价值是动态的计量，受时间、空间变化的影响较大。同一交易在不同的时间进行，交易双方达成的公允价值可能不同；同一交易由于交易地点的不同，交易双方达成的公允价值也不尽相同。公允价值的运用使得会计信息能够更加及时、全面地反映交易双方所处的经济环境及其变化状况。公允价值有利于会计信息的相关性和可靠性达到完美统一。相关性和可靠性往往是此消彼长的，很难达到统一。与历史信息相比，公允价值是面向现在和未来的，有利于利益相关者做出预测和决策，很大程度上提高了会计信息的相关性；与此同时，根据国际会计界的最新研究表明，随着估价和现值技术的发展，公允价值将能够在各种复杂的经济环境中(存在活跃市场或非理想环境下)取得客观可靠的市场价格或现值，从而能够更好地体现会计信息的最高原则“真实与公允”。公允价值体现交易的公平性。从国内外对公允价值的阐述中可以看出，公平性是公允价值的核心属性。要保证，获得的公允价值具有公平性，必须使交易双方在交易过程中满足四个条件：一是双方的交易是公平交易，而非不平等交易；二是交易-双方相互熟悉彼此的情况，信息较为完备；三是交易双方自愿让渡资产或清偿债务，而不是强制地转让；四是交易双方的经营是持续经营，而不是面临破产清算。
二、投资性房地产公允价值计量的动因分析
(一)投资性房地产的界定国际会计准则委员会(IASC)在IAS40中解释投资性房地产指为赚取租金或为资本增值。或两者兼有而持有的房地产，但不包括用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的的房地产；不包括在正常经营过程中销售的房地产。英国会计准则委员会(ASB)在SSAPl9中和香港在SSAPl3中认为，投资性房地产是指对有关土地和建筑物拥有的权益，这些土地和建筑物必须是：已完成的在建工程和开发项目；是为投资目的而持有，并且其租金收益是可以公平协商的。不包括企业为自己的目的拥有和占用的房地产、出租给并由集团内另一公司占用的房地产。我国新会计准则规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物；并明确指出自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产核算的范围。虽然各国对投资性房地产的定义存在差异，但都表明了投资性房地产具有保值和投资的双重功能。投资性房地产和企业拥有的其他房地产最大的不同表现在持有的目的和产生的现金流。从持有的目的来看，持有投资性房地产是为了取得投资收益，而不是为了使用或作为产品出售；从产生的现金流来看，投资性房地产是一个独立的现金产出单元，产生的现金流量之归属于该房地产，而不会归属于在生产或经营过程中所使用的其他资产。我国新企业会计准则对采用公允价值核算投资性房地产的相关规定。一是采用公允价值模式计量的，应同时满足两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理地估计。二是采用公允价值计量模式，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计人当期损益。三是已采用公允价值模式计量投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
(二)投资性房地产公允价值计量的必要性首先，全球经济一体化要求公允价值的引入。我国加入WTO以后，使我国与全球经济发展的联系越来越紧密。随着更多领域的相继开放，房地产行业也将面临外资企业的挑战与竞争。这要求我国的会计准则尽可能地消除与国际会计准则的差异。运用公允价值能更好地反映我国参与房地产经营的企业的真实价值，使会计信息更加透明、公开，符合广大利益相关者的要求，也有助于我国企业参与国际上的竞争与合作。其次，公允价值能更好地表现投资性房地产的特性。对房地产的投资一般金额大，周期长，流动与变现能力较差，具有高收益和高风险并存的特点。人们习惯将企业的投资性房地产作为固定资产看待，并按其估计使用的年限提取折旧。但根据我国近年来房地产市场的状况，投资性房地产的市场价值往往都高于其账面净值，如果按其历史成本计量不能反映企业的真实情况。如(图1)所示，拥有投资性房地产企业在2006年第三季度，在运用公允价值前后，其租赁收入对毛利率的影响差异明显。公允价值的计量模式更符合投资性房地产的特征，能够更好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力。再次，拥有投资性房地产的企业存在的问题要求引入新的计量模式。一是经营风险加剧。随着投资性房地产市场的繁荣，企业的大部分资金流入该领域，造成了企业内部产品结构的失衡，不可避免地增加了企业的经营风险。企业对房地产的投资，其资金大部分都来自银行贷款，房地产市场涨势凶猛的同时也带来了极大的不稳定性，一旦出现房地产泡沫，企业将会一无所有。根据国家统计局的数据显示，2005年我国房地产开发企业资产负债率高达72.7％，可见房地产企业经受着极大考验。二是对投资性房地产采用历史成本的计量模式不能更好地体现投资者的利益。近年来，我国房地产业发展速度很快，大中城市的市中心商业地产价格长期高涨，持有大量土地或者商业地产的上市公司其资产的实际价值较账面价值溢价很高，如果企业未能合理地反映该部分资产的价值，就不能更好地体现这些公司股东权益。三
是对于主要经营投资性房地产的企业，对投资性房地产的合理计量会影响对企业资产总体价值的衡量。如果采用历史成本对该部分资产进行计量，会造成对投资性房地产价值的低估，从而使企业资产的总体价值降低。在企业进行兼并、破产或重组时不能更好地向利益相关方提供可靠的信息，反映企业资产的真实价值。
(三)投资性房地产公允价值计量的可行性良好的市场环境有利于公允价值的取得。随着我国房地产市场的不断发展和完善，在许多方面已经达到公开市场的有关要求，与其他类型的市场相比，公允价值在房地产市场上较易取得，不容易受特定主体的操纵。与此同时，证券市场的监管机构在很大程度上提高了上市公司运作的透明度，加大了对舞弊的查处力度，将逐渐形成以市场规则为主，相关政府机构监督为辅的机制，为公允价值的运用提供了适宜的“土壤”，企业能够根据自身的需要取得合理的公允价值。房地产评估行业的发展对公允价值的引入意义重大。我国早在1994年就颁布了《城市房地产管理法》，明确了国家实行房地产价格评估制度；1999年又了《国家标准房地产估价规范》，建立了比较完善的房地产估价理论和方法体系。另外，我国拥有较高素质的房地产估价师队伍，目前房地产估价师已有两万多人，全国已注册成立的房地产估价机构有3000多家，其中一级资质机构100多家，这为采用公允价值核算投资性房地产提供了良好的条件。会计人员素质的提高有助于公允价值的选择。近年来我国各相关部门大力开展会计人员的后续教育，及时为会计人员补充新知识、培训新技术，使得会计人员的素质大大增强，有助于会计人员更加理性地选择公允价值，在实务中更加准确地使用公允价值。新会计准则的规定更具操作性。新企业会计准则对投资性房地产采用公允价值进行核算做了细致的规定，充分考虑了我国的国情，使得公允价值的运用对企业的实务更具有操作性，有助于企业较快地掌握公允价值核算方法。如在投资性房地产准则中，规定禁止采用含有较多假设的估计价值，以防止公允价值被滥用。
三、投资性房地产公允价值计量的困境及路径选择
关键词：投资性房地产；公允价值；评估
中图分类号：F233 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 （2013） 22-0000-01
《会计准则第3号――投资性房地产》首次将投资性房地产作为一项新的资产予以确认，并引入了公允价值计量模式。如果会计上选择了公允价值计量模式，关键就是在这个基础上定量。我国投资性房地产市场刚刚进入加速发展阶段，采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，关键是怎样确定投资性房地产的公允价值？笔者认为应采取以下对策。
一、完善配套制度建设，保证公允价值计量客观有效
从我国目前情况看，中国资产评估协会虽然制定颁布了《投资性房地产评估指导意见（试行）》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》，财政部颁布了《资产评估机构审批和监督管理办法》（财政部令第64号）等规定，规范了企业采用公允价值计量投资性房地产的行为和方法，规定了资产评估机构审批和监督管理办法，但从目前情况看仍缺少完善配套的相应制度，建议不断完善相应的规章、办法，健全配套的相应制度、准则等。
二、建立资产评估的信息服务系统，服务于相应的财务报告
目前，许多资产评估是在不存在活跃市场的情况下进行的，很大程度上依赖于评估人员的主观判断。因此，大量与评估相关的信息有助于评估人员做出正确的判断。所以，利用现代化的设备和科学的方法，对信息进行加工整理，建立服务于财务报告目的资产评估的信息服务系统是必要的。建议有关部门建立行业统一市场信息数据网络和市场信息数据库，向评估机构和人员提供高质量的信息咨询服务，企业可以充分利用数据网络获取地区权威数据，使相关评估人员在进行投资性房地产公允价值评估时，更具有依据，并能保证评估结果的公允性。
三、建立健全公允价值评估体系，确保公允价值的真实性
采用新会计准则中的公允价值计量属性对投资性房地产价值进行计量和评估，笔者认为，首先，政府相关部门应建立一套严格的公允价值评估体系，加强对评估工作的监督，禁止公司自己出具评估报告，对未披露投资性房地产公允价值评估方法的公司应给予处罚。建立有效的专业监督机构对评估机构的评估实行监督的机制。评估机构的评估价，可通过信息公示、独立机构审计等方式接受投资者或专业机构的监督。其次，由于投资性房地产公允价值评估是以财务报告为目的，因此必然会受到会计使用公允价值程度的影响，受会计制度约束。这就要求评估师对会计准则有比较透彻的研究，因为资产评估师的职业素质将影响最后评估结果，所以，必需加强资产评估师的队伍建设。最后，加强资产评估机构的管理，有关部门应严格对评估公司的资质进行审查，并对其评估工作予以监督，对公允价值确认依据进行严格检验，杜绝虚假评估等提供虚假信息的行为，确保公允价值的真实性。
四、明确投资性房地产采用公允价值计量的前提，评估对象
明确投资性房地产评估方法的针对性或适用性。评估师执行投资性房地产评估业务，必须理解相关会计准则的要求，与委托方及会计师进行充分沟通，了解其会计核算与财务报告披露的具体要求与建议。对于投资性房地产公允价值的评估方法，应优先采用市场法与收益法，当这两种评估方法不适用时才可以采用成本法等其他方法。当无法准确评估公允价值时，也可以提供公允价值变动区间等价值分析结论。对于市场法的应用，应着重关注参考交易案例的经营业态、附带租约等差异因素。对于收益法的应用，应着重需注意评估对象资产范围与租金收入内涵的匹配、租金收入与成本项目的匹配、出租收益口径与折现率口径的匹配；需关注租约的详细条款及约定租金与市场租金的差异等。
五、资产评估中介机构应有其相应独立性，并建立高度的诚信机制
评估机构的独立性和诚信对评估结果的可信度影响重大。资产评估机构应建立高度的诚信机制，评估从业人员要有实事求是的态度，严格按照评估程序，广泛搜集国家有关政策、法律、法规、规章制度，深入实际搜集资料，根据科学的方法，认真地进行核实、研究、分析判断，最终得出经得起推敲的评估结果。独立性是资产评估服务的基本特征。评估机构和人员要恪守中立原则，坚持独立自主地做出决定，公正执业，保证其专业判断不受影响，保持客观和公正。
六、完善房地产市场环境，构建公正透明的估价平台
要想取得投资性房地产的公允价值，需要一个公平、公开、公正的市场环境，因此构建透明的、监督机制完善的房地产市场对公允价值计量模式在投资性房地产上的推广具有重大意义。加速市场化的进程需要政府的大力推动，尽快制定、完善相关法律法规，为房地产市场限定规则。中国证监会会计部的《2009年上市公司执行企业会计准则监管报告》显示，从投资性房地产公允价值的确定方法看，有15家上市公司采用了中介机构提供的房地产评估价格，8家上市公司参照同类房地产的市场交易价格确定，1家上市公司按照第三方调查报告确定公允价值。由此可见，我国上市公司在确定投资性房地产公允价值时，多数均采用了中介机构提供的房地产评估价格。因此国家应逐步完善公允价值审计制度，加强对公允价值计量模式的监督，比如企业投资性房地产的评估与企财务报告的审计不能由相同的会计师事务所来完成，通过互相监督，来保证财务报告的真实可靠，以满足财务报告使用者的需要。
参考文献：
[1]王文芳.浅析新形势下企业投资性房地产评估方法[J].财税纵横，2009（3）.
[关键词] 房地产投资 价值链 风险分析
一、引言
2007年至2010年是中国房地产行业波澜壮阔的几年,房地产业先后经历了国际金融危机,而后又一路率先反弹,房价持续高涨,成为国民经济复苏引擎机。持续走强的房地产市场固然值得我们期待,然而业界对房地产市场投资风险的识别与分析,对房地产投资的决策机制等方面的研究还存在着很大的欠缺,这不仅导致部分房地产企业的经营出现危机,而且在一定程度上助长了房价的上涨,对整个国民经济造成不良的影响。目前价值链理论在房地产企业的管理实践中已发挥越来越重要的作用,本文试图将价值链理论应用于房地产风险管理实践中,
二、价值链理论
1.理论回顾
价值链理论是由波特在《竞争优势》一书中提出的概念,他指出“每一个企业都是用来进行设计、生产、营销、交货以及对产品起辅助作用的各种活动的集合,所有这些活动都可以用价值链表示出来”。他认为“协调一致的价值链将支持企业在相关产业的竞争中获取竞争优势”。波特提出了每一个企业的价值链都是由以独特方式联结在一起的九种基本的活动类别构成的,“价值链将一个企业分解为战略性相关的许多活动,企业正是通过比其竞争对手更廉价或更出色地开展这些重要的战略活动来赢得竞争优势的。”
房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。房地产开发企业的价值链分析也是以波特的价值链理论为基石,国内房地产发企业的价值链构成依然遵循波特的价值链理论基本结构。根据房地产开发企业所涉及的诸多环节,将企业价值链的基本活动分为投资决策、项目建设前期、项目施工建设、项目营销、物业管理五个方面;企业价值链的辅助活动由企业基础设施管理、人力资源、技术开发、材料采购组合而成。这九项活动构成房地产开发企业的价值链,其核心就是充分运用项目全生命周期理论,通过企业的运作和管理,实现对开发项目全过程控制的管理模式。
根据上述分析我们可以绘出房地产开发企业价值链图,如图1。
2.风险价值链
通过以上分析可以看出,传统的价值链概念并未考虑风险的影响。事实上,企业生产经营活动的每一环节都潜藏着风险,它所进行的每一项活动都是与风险密不可分的。因此,有必要在价值链分析中增加风险对企业的影响。
所谓风险价值链,就是在传统价值链的基础上,将风险影响注入其中,从风险角度考虑各项活动的价值创造和转移,探索企业风险的识别、评估和防范的整个过程。由于风险价值链突出了风险对企业生产经营活动的影响,因而这一概念更加具有现实意义。
三、房地产投资风险识别
房地产开发是一种通过预测未知的将来需求而进行的产品开发过程。因而,不确定性也就是房地产投资获取未来利益的风险性是整个房地产开发过程的根基,房地产项目投资的过程通常也可以分为投资决策、建设前期、项目建设和项目营销4个阶段,不同的阶段存在着不同的风险。
(1)投资决策阶段。由于存在大量的不确定因素,因而在房地产投资过程中,这一阶段的风险最大,直接影响着投资项目的成败。这一阶段主要的风险因素可大致分为政策风险,经济风险,区域社会环境风险和开发时机风险。(2)建设前期。这一时期的工作量大、涉及面广、不确定因素较多,仅次于投资决策阶段,融资风险和设计风险是这阶段的主要风险因素。(3)项目建设阶段。这一阶段的风险主要有成本控制风险、工程质量风险、工期风险。(4)项目营销阶段。项目开发完毕后,开发商应尽快将商品房租售出去以实回收资金并获取利润;相反,已建好的商品房因种种原因不能租售出去,则会房屋滞销、资金积压,影响公司的经营和发展。售价风险和市场营销风险是这一阶段的主要风险。
房地产项目投资过程各阶段主要风险如图3所示。
四、房地产投资风险评估
所谓风险评估,是指在风险识别的基础上,对房地产开发过程中存在的风险进行量化,确定这些风险可能的影响程度,客观的予以衡量,以便进一步对风险进行决策分析,正确的选择风险处理的方法和房地产开发的方案。风险结果的不确定性意味着风险事件发生后果不止一种,几种都有可能出现,每种后果都有对应的发生概率。因此,可以将风险作为一种随机变量,引入概率分布来描述风险的变化规律。
风险作为一种随机变量,可以通过期望值、标准差以及风险度来描述其特性。
1.期望值
期望值E(X),也称均值,是指一个随机变量的几种可能后果以其各自概率进行加权平均所得到的平均数,它反映随机变量重复发生时结果的平均值。
期望值
式中: ―随机变量;
―随机变量的第 个取值;i =1,2,3,…,n
―随机变量取的概率。
从风险衡量的角度,某一风险事件的期望值反映事件的实际产出。实际产出与目标之间的偏离程度反映该风险事件的风险程度。该偏离程度越大,说明风险事件的风险程度也越大。
2.标准差
标准差SD(Standard Deviation),也记作,是指随机变量各个可能后果与期望值的绝对偏差程度。它反映随机事件可能后果值与期望值之间的分散程度。
标准差 =
=
式中: ―随机变量的第个取值;=1,2,3,…,n
―随机变量取的概率。
标准差数值的大小,反映了随机变量在期望值附近的集中程度。一般来说,标准差数值越小,随机变量在期望值附近越集中,随机变量风险越小。标准差数值越大,随机变量在期望值离散程度越大,随机变量风险越大。
3.风险度的正态分布描述
期望值、标准差只能从一个侧面反映方案的风险程度,单纯依靠期望值、标准差无法判断方案风险程度的高低。因此这里提出风险度的定义,以求用一个统一的指标全面反映方案的风险程度。如果估计风险变量变化在任意一范围之间,均值出现的可能性最大,大于或小于均值的数值出现的机会均等,则可以采用正态分布来描述。
所以房地产开发的整体过程中的风险度也是可以用正态分布描述的。
正态分布的密度函数为: =
式中:都是常数,则称随机变量x服从参数为的正态分布,记作。随机变量x的数学期望,标准差 。
4.房地产投资风险的综合评价方法
对于房地产投资风险的综合分析,在实践工作中主要是应用层次分析法。
层次分析法(AHP,the Analytical Hierarchy Process)是将与决策总是有关的元素分解成目标、准则、方案等层次,在此基础之上进行定性和定量分析的决策方法。这种方法的特点是在对复杂的决策问题的本质、影响因素及其内在关系等进行深入分析的基础上,利用较少的定量信息使决策的思维过程数学化,从而为多目标、多准则或无结构特性的复杂决策问题提供简便的决策方法。尤其适合于对决策结果难于直接准确计量的场合。
五、结论
本文回顾并深入分析了价值链理论,对风险在价值链中的作用做了详细论述。房地产企业在投资决策阶段、建设前期、项目建设期、营销阶段和物业管理阶段可能遇到各种风险,本文通过风险价值链对其进行了识别并加以分析,在风险识别的基础上通过期望值、标准差和风险度三个指标进行了风险评估,并引入层次分析法作为房地产投资风险的综合评价方法。风险价值链管理是一种项目全过程整合的管理方式,它细化了房地产开发过程中可能发生的风险,为决策者正确认识并有效防范风险提供了很好的方法。
参考文献:
[1]迈克尔•波特:竞争优势[M].华夏出版社,2003
[2]李宝山:管理经济学[M]. 北京:企业管理出版社,1997
【关键词】投资性房地产；会计计量；成本模式；公允价值模式
公允价值计量在近十几年一直是国际会计理论前沿一个极富挑战性的热点和难点问题，国际金融危机的爆发把公允价值会计的争议推上一个新的。在这一过程中，作为非金融资产项目的投资性房地产会计计量问题格外引人注目。目前国际会计准则规定企业从公允价值以及成本模式两种会计模式中任选其一对投资性房地产进行计量，并将选定的会计模式一贯地应用于其全部投资性房地产。
2006年2月15日我国颁布了新企业会计准则，将投资性房地产作为单独的一项资产列报并引入了公允价值计量方法，我国会计准则的国际趋同迈出了实质性的步伐。2011年是我国会计准则在国际趋同方面的关键时期，至该年基本实现了新旧准则的平稳过渡。与国际接轨，采用公允价值对投资性房地产进行计量是财务会计发展的趋势。随着我国经济持续迅速发展，房地产价格亦持续上涨，对持有大量投资性房地产的公司来说，资产实际价值远超账面价值，运用公允价值计量模式比成本计量模式能更好地反映其真实价值，使企业会计信息披露更恰当、更相关。按预期上市公司应偏好公允价值计量模式，但实际情况是否如此呢？受到的影响因素有哪些？应该如何解决呢？
一、公允价值模式在投资性房地产后续计量中的应用现状
基于对我国国情和与国际接轨需求的双重考虑，《企业会计准则第3号——投资性房地产》（简称CAS3）允许企业有条件地采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量，以提高会计信息质量。CAS3实施已五年有余，其效果如何呢？根据财政部会计司于2010年7月的《我国上市公司2009年执行企业会计准则情况分析报告》，2007年至2009年间，存在投资性房地产的上市公司分别为630家、690家和772家，绝大部分采用成本模式计量，采用公允价值计量的极少，三年分别是18家、20家和25家，所占比例分别仅为2.86%、2.9%、3.24%。具体如表1、图1所示：
由图1可以看出，虽然采用公允价值模式计量的企业数量以及所占全部拥有投资性房地产企业的比例都在逐渐增加，但总体来看变化不大，很多企业仍持观望态度，与准则的预期相去甚远。
尽管我国市场成熟度不高，但房地产市场近几年来一直比较活跃，加之受我国土地制度国情影响，上市公司持有的投资性房地产绝大部分都位于大中城市，一般而言都是满足运用公允价值计量模式要求的，是什么原因导致只有如此少的公司采用公允价值计量模式呢?根据2009年、2010年披露的年报和2011年公告，许多房地产企业拥有众多投资性房地产，商业地产资源丰富，但他们中的绝大多数对投资性房地产仍旧采用成本模式进行计量。
更令人深思的是，发行外资股的上市公司，需按照境外会计准则的规定编制财务报告，即便在国内采用成本模式计量也需要在境外采用公允价值计量模式（国际财务报告准则中将公允价值模式规定为基准模式），因此对于这些“A+H公司”或“A+B公司”，采用投资性房地产公允价值模式计量显得更为合理。但事实上，除深发展、中国银行外，大多企业仍采用了成本计量模式，如浦东金桥(A+B)、北辰实业(A+H)就是在境内外分别采用了两种计量模式，在境内仍坚持成本模式计量，这样多此一举的行为，令人困惑。
二、投资性房地产应用公允价值计量模式的影响因素
公允价值的应用是CAS3的一大亮点，与成本模式相比，公允价值模式更能反映拥有大量投资性物业上市公司的真实价值，有助于提高公司会计信息的相关性，但经过前面的分析发现，上市公司对投资性房地产公允价值计量模式的偏好与预期相去甚远，绝大多数都对公允价值计量持回避态度，下面我们就对其原因从外部因素和内部因素两方面进行分析，具体如下：
（一）投资性房地产应用公允价值计量模式受企业外部因素影响分析
1.市场条件
众所周知，公允价值来源于活跃的房地产交易市场，因此，建立一个有序的、理性的、公平的房地产市场价格体系是实行公允价值计量模式的前提条件。我国现行会计准则要求公允价值的运用只有具备活跃的市场，即市场必须是有序的、理性的、公平的，才能够为公允价值提供计量依据。如果市场不活跃，缺乏公平价格的形成机制，势必会影响投资性房地产合理价值的判断。在我国城市特别是一些大中型城市，房地产市场近年来发展迅速，初步具备公允价值计量运用的“土壤”，促使CAS3引入公允价值；同时除北京、上海等少数一线城市外，大部分城市尚未建立成熟的房地产二级市场，说明我国房地产市场竞争不够充分和规范。充分考虑中国市场发展的现状，新准则对公允价值在投资性房地产比较谨慎地运用。据此可以看出，市场条件和资本市场成熟度制约了投资性房地产公允价值计量模式在我国的应用。
2.准则限制条件与市场监管层态度
关键词：投资性房地产；公允价值计量；应用
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-0-02
对于采用公允价值计量模式的投资性房地产，平时不计提折旧，也不进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。由于是按公允价值对其期末的账面价值进行调整，因而公允价值计量模式下的投资性房地产不存在减值的问题。
一、投资性房地产定义及确认条件
1.投资性房地产的定义
投资性房地产同时满足下列条件时，才能予以确认：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。新企业所得税法没有对投资性房地产作出专门的定义，而将其包括在固定资产的税务处理中[1]。
2.成本的确定
新企业会计准则规定，投资性房地产的成本，按照以下规定确定：（1）外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。（2）自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。（3）投资者投入的投资性房地产的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。（4）非货币性资产交换取得的投资性房地产的成本，分别以下情况确定：①该项交换具有商业实质，且公允价值能够可靠计量的，换入投资性房地产的成本按照换出资产的公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本，公允价值与换出资产账面价值的差额计入当期损益。如果有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠，则以换入资产的公允价值为确定换入投资性房地产的成本的基础。②该项交换不具有商业实质，或者公允价值不能够可靠计量的，换入投资性房地产的成本应当按照换出资产的账面价值和应支付的相关税费，并加减相关补价后的金额确定其成本。（5）债务重组取得的投资性房地产成本，按照所取得投资性房地产的公允价值确定其成本。（6）企业合并所取得的投资性房地产成本，分别以下情况处理：①属于同一控制下企业合并所取得的投资性房地产，按照被合并方账面价值确定其成本。②属于非同一控制下企业合并所取得的投资性房地产，按照购买日该项投资性房地产的公允价值确定其成本。新企业所得税法没有单独涉及投资性房地产，其相关成本的确定按照固定资产成本确定方法确定[2]。
二、公允价值模式计量的投资性房地产采用的条件
采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当同时满足以下条件：
1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易场所；2.企业能够从活跃的房地产交易场所取得同类或类似的房地产市场信息，从而对投资性房地产的公允价值作出估计。同类或类似的房地产，对土地使用权而言，是指同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地；对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相似、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相似的建筑物。
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。一旦选择采用公允价值计量模式，企业就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。所在地，通常是指投资性房地产所在的城市。对于大中城市，应当为投资性房地产所在的城区。（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。同类或类似的房地产，对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。企业可以参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格（市场公开报价）来确定投资性房地产的公允价值；无法取得同类或类似房地产现行市场价格的，可以参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑交易情况、交易日期、所在区域等因素予以确定[3]。
三、公允价值计量模式投资性房地产初始确认和计量
采用公允价值模式计量的投资性房地产，企业应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目，分别计量取得时的成本和持有期间的公允价值变动情况。
1.外购投资性房地产
外购投资性房地产，应当按照取得时的实际成本进行初始计量，其成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。按照初始取得的成本，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”科目。
2.企业自行建造取得或开发完成的投资性房地产
其成本包括建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建安成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。如果企业自行建造或开发完成但尚未使用的建筑物，且企业管理当局正式作出书面决议，明确表明其自行建造或开发产品用于经营出租、持有意图短期内不再发生变化的，可视为存货转换为投资性房地产，转换日为企业管理当局作出书面决议的日期。企业自行建造取得或开发完成的投资性房地产，应按照该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出，借记“投资性房地产”，贷记“在建工程（无形资产）”或“开发产品”科目[4]。
3.将非投资性房地产转换为投资性房地产
（1）将存货的房地产转换为投资性房地产，企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按照该房地产转换日的公允价值入账，借记“投资性房地产——成本”科目；原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目；按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。
（2）企业将自用的建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目，按已计提的累计折旧（累计摊销），借记“累计折旧（累计摊销）”科目；原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备（无形资产减值准备）”科目；按其账面余额，贷记“固定资产（无形资产）”科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目[5]。
4.由成本计量模式转换为公允价值模式计量的投资性房地产
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时的公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。即：当满足公允价值计量条件时，按照转换日公允价值，借记“投资性房地产——成本”科目；按照原已经计提的折旧和减值准备，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”和“投资性房地产减值准备”科目；按照原来确认的成本，贷记“投资性房地产”科目；按其借贷方差额，借记（或贷记）“利润分配——未分配利润”、“盈余公积”科目。
投资性房地产采用公允价值模式计量的，不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量，企业应当设置“公允价值变动损益”账户。“公允价值变动损益”账户核算企业投资性房地产、交易性金融资产等公允价值变动而形成的应计入当期的损益，贷方登记资产负债表日企业持有的投资性房地产、交易性金融资产等的公允价值高于账面余额的差额，借方登记资产负债表日企业持有的投资性房地产、交易性金融资产等的公允价值低于账面余额的差额。期末，应将本账户余额转入“本年利润”账户，结转后本账户无余额。
四、投资性房地产中公允价值计量模式的应用
1.后续计量
新企业会计准则规定，企业应当在资产负债表日对投资性房地产选择采用不同的后续计量方法：（1）采用成本模式对投资性房地产进行后续计量的，按照固定资产后续计量的原则进行处理。（2）对于有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠获得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，于资产负债表日对投资性房地产以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。新企业所得税法没有单独涉及投资性房地产，对于投资性房地产按照固定资产的预计使用年限和折旧方法计提的折旧在计算应纳税所得额时予以扣除。对于按照新企业会计准则规定选择采用公允价值模式计量的投资性房地产，期末公允价值变动计入当期损益的金额，在计算应纳税所得额时予以调整，即公允价值大于原账面价值的差额计入当期利润总额的金额，在计算应纳税所得额时予以调减；公允价值小于原账面价值的差额计入当期利润总额的金额，在计算应纳税所得额时予以调增[6]。
2.减值的处理
（1）新企业会计准则规定，对于采用成本模式进行后续计量的投资性房地产发生减值所计提的减值准备，计入当期损益。（2）新企业所得税法对于按照新企业会计准则规定计提的减值准备在计算应纳税所得额时予以调增。
3.应用案例
2011年8月20日，G银行购买一块土地使用权，购买价款为18000000元，支付相关手续费300000元，款项全部以存放中央银行款项支付。企业购买后用于对外出租。G银行对该投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。该项投资性房地产2011年取得租金收入为800000元，已存入银行，假定不考虑其他相关税费。经复核，该投资性房地产2011年12月31日的公允价值为19000000元。2012年2月，G银行出售了该项投资性房地产，取得价款22000000元。
根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量。在后续计量时，通常应当采用成本模式，满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。企业存在确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值计量模式。企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。
五、结论
“投资性房地产”账户也可以用以核算采用公允价值模式计量的投资性房地产的公允价值。企业取得投资性房地产和期末投资性房地产的公允价值高于其账面余额时，记入借方；期末投资性房地产公允价值低于其账面余额和处置按公允价值计量的投资性房地产时，记入贷方；期末余额在借方，表示结存的投资性房地产的公允价值。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
参考文献：
[1]李俚.公允价值计量投资性房地产在我国上市公司的运用分析[J].科技致富向导，2008（22）.
[2]徐琼，高云朝.试论投资性房地产公允价值模式的应用[J].内蒙古科技与经济，2009（08）.
[3]王艳，张晗.我国投资性房地产采用公允价值计量的现状分析[J].中国证券期货，2011（02）.
[4]王晶晶.投资性房地产采用公允价值模式的影响[J].合作经济与科技，2010（09）.
