时间：2023-09-19 16:13:39
序论：在您撰写商业地产税收筹划时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
不同的筹资方法下企业所承担的税负是不同的。
（1）通过金融机构贷款筹资。利用金融机构筹措的流动资金，其利息支出可以计入当期损益，实现税前扣除，但与项目有关的长期贷款，其资金成本应该计入项目开发成本。
当企业处于亏损年度或有前五年亏损可资扣抵时，利息支出应尽早资本化；当企业处于盈利年度时，利息支出尽量予以费用化，以期达到费用极大化目的；应尽量向金融机构贷款，保证利息支出的合法性，避免税务机关对超额利息的剔除。
（2）通过发行债券筹资。税法规定资本红利不得在费用中列支，而债券利息可以作为费用列支，因此，它可以作为节税的方法加以利用。
2．主营业务收入的筹划
由于房地产单位价值较高，购买方很难一次拿出大额款项购置房地产，房地产企业一般都采取分期收款方式销售。采用这种方式，企业不能按售价总额确认收入，而应按合同规定的收款时间分次确认收入，并相应地分次结转成本，起到节税作用。
3．成本费用的筹划
（1）费用的转化。费用或支出的形式不同，适用不同的税收政策，并会大大影响企业的税负。譬如，公司董事、监事的酬劳可以工资形式支付，借以增加费用；对持股员工发放的红利可以年终奖金形式发放，借以增加费用；营销人员的工资、奖金合理转化为营业费用，通过包干形式进行薪酬激励，可以合理节税。
（2）固定资产折旧。折旧筹划的重点在于提高折旧额，可以通过资产评估方法确认重估价值。重估后资产在使用期间，每年折旧额较高，账面盈余减少，可减轻税负。进行资产重估可提高账面价值，从而在出售资产时，由于售价与调整后的账面价值相抵，财务利益较小，税负亦较轻。
（3）业务招待费。业务招待费必须是与开发经营业务有关，已取得合法凭证且未超过限额标准的开支。对于业务招待费，应注意以下方面：增加经营收入，以提高限额计算基础；能在其他费用项目列支的，就不要列入业务招待费，以避免超过限额标准；妥善处理企业筹备期间支付的业务招待费，并入开办费摊销，此时无限额约束；业务招待费若超过列支限额，应于申报纳税前先行进行纳税调整，以免税务机关稽查补征税款并罚款。
（4）避免费用和损失被剔除的纳税筹划。费用和损失作为收入的扣抵项目，一旦有与税法不符的加大费用、损失的事项被审查出来，必遭剔除，严重的还会受到惩罚。所以，房地产企业应遵循以下基本原则：应取得税务机关监制的统一发票、收据等合法凭证；应与开发经营活动有关，且业已实现；凡是与形成企业当期收入无关的费用、损失，均不得列入；对税法规定了限额标准的各项费用及损失，企业可以实行内部控制制度管理。
4．合作建房经营方式的税收筹划
（1）合作建房的两种方式：
其一，合作双方通过“以物易物”方式进行交易，双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，一方发生了销售不动产的应税行为，另一方发生了转让土地使用权的应税行为。对这种以房换地行为，双方应分别按其销售房屋的价值和转让土地使用权价值缴纳营业税。合作建房双方将分得房屋出售时，还应按房屋销售额交纳营业税。
其二，合作双方分别以土地使用权和货币资金出资，成立合作企业，合作建房。对此，又存在两种利润分配方式：一是房屋建成后合作双方采取风险共担、利益共享的分配方式；二是房屋建成后双方按一定比例分配房屋。
（2）合作建房的税收政策及筹划思路。根据国家税务总局《营业税税目注释(试行稿)》：“以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，在第一种分配方式下，向合作企业提供的土地使用权视为投资入股不必缴纳营业税，合作企业销售房屋取得的收入按销售不动产缴税，双方分得的利润不必缴营业税；在第二种分配方式下，向合作企业转让的土地使用权，按转让无形资产缴税，合作企业房屋分配后销售时，各自按销售不动产缴纳营业税。
合作建房项目作为一个会计主体，在收入和费用相同时，经营方式不同会导致税负不同，双方合作建房并采取在房屋建成后合作双方风险共担、利益共享的利润分配方式最为节税，只须在销售房屋取得收入时按销售不动产缴税；而成立合作企业并采取在房屋建成后合作双方按一定比例分配房屋的利润分配方式，以土地使用权投资的一方还须在前种方式税负的基础上，就转让的无形资产缴税。
至于“以物易物”的合作建房方式，合作双方应分别按其销售房屋的价值和转让土地使用权价值缴纳营业税，合作建房双方将分得房屋出售时，还应按房屋销售额交纳营业税，其税负最高。因此，房地产企业应利用国家税收杠杆导向，选择最有利的经营方式，达到节税的目的。
5．会计政策选择的筹划
（1）预提费用筹划。房地产企业开发过程中可以合理预提费用，预提方法主要体现在后期配套设施支出的预提、大修费用的预提，以及利息费用的预提等方面。适度、合理地预提可以减少企业所得税税基。因此，在允许的合理范围内费用预提时应就高不就低，先行足额计入成本费用，延缓纳税。
（2）开发商品与出租商品筹划。有些房屋由于原因滞销，或出于其他考虑用于出租经营时，可把商品房转作出租经营房，从“开发商品”转入“出租开发产品”科目，按月计提出租产品摊销额计入成本，使企业库存成本接近实际成本，减少税收支出。如果把房屋继续留在“开发商品”科目提取减值准备，所提减值准备不能作为税前扣除项目。此外，企业还应利用国家税收优惠政策如调低房产契税以及某些地区为处理积压商品房特准以前竣工的空置房免征营业税等，加速库存商品房流通，盘活资金。
（4）营业费用筹划。作为房地产开发企业，各年度广告费支出是一笔庞大的费用项目。广告费支出的多少往往与销售业绩密切相关。房地产企业每一纳税年度的广告费支出在销售收入2%的限额内可以据实扣除。如果广告费由总公司统一策划、统一支付，很可能出现总公司因广告费支出超出2%扣除比例不能全部税前扣除，而其他关联公司广告费不足2%的情况，这时可以实现广告费的合理划转，由关联公司承担部分广告费。
（5）财务费用筹划。如果同时开发几个房地产项目，而其中一个项目准备转让，企业所需部分资金以该项目向银行贷款，在计算土地增值税时该利息就可以按不超过商业银行同期同类贷款利率据实扣除。如果转让该项目缴纳土地增值税负担过高，企业也可考虑以合作建房方式享受暂免征收土地增值税的优惠政策。
6．土地增值税的筹划
土地增值税筹划的关键点就是合理合法地控制、降低增值率。增值额是转让收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。增加可扣除项目金额的途径很多，比如增加房地产开发成本、房地产开发费用等，使商品房的质量进一步提高。但是，在增加房地产开发费用时，应注意税法规定的比例限制：开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10%。
控制普通住宅增值率的另一种方法是降低房屋销售价格，销售收入下降了，而可扣除项目金额不变，增值率自然会降低。当然，这会带来另一种后果，即导致销售收入的减少。此举是否可取，就得比较减少的销售收入和控制增值率减少的税金支出的大小，权衡得失，做出选择。
7．内部组织结构的选择
0 引言
从整体的房地产市场来看，商业类房地产是所有房地产类型中最复杂、最具风险、盈利性最高的不动产形式。在其发展过程中逐渐形成了包括多种类型地产项目的综合物业，在日常生活中常见的商业街、购物大厦、地下商场、电影院、写字楼大型超市等属于商业类房地产的范畴。房地产企业，对商业类房地产进行的税收筹划，本质上是一种事先设计安排的经营活动，可以说是企业财务管理战略的一部分，通过使用巧妙、合法的会计技巧，优化财务管理组合、提升效益，减少或延期缴纳相关税款，以此降低企业付税额。在企业实际运行操作过程中，商业类房地产的税收筹划呈现出以下基本特征：第一，最基本的特点是其具备合法性，这也是税收筹划可以实现的法律保障。第二，事前预测性，企业在确定基本纳税方案时，可以根据企业自身的经营状况，投资计划，进行事前准备，调整相关活动项目，以设计最合理的纳税方案。第三，税收筹划本身具有一定的时效性，现阶段我国的税收政策、税法环境等还处于快速发展变革之中，对商业类房地产企业的税收筹划适应了新的环境需要，及时与新的政策法规接轨，具备一定的时效性。第四，税收筹划体现出的整体综合全局性特征较强。
1 商业类房地产企业税收筹划存在的问题
房地产业近年来多次被国家税务总局列为税务专项检点行业，以下是几类比较常见的重点问题：
1.1 目前，商业类房地产企业的税收筹划仍然存在较高的风险 从房地产业的基本属性来看，商业类房地产企业所涉及到的项目一般都比较大，其资金规模也相对庞大，需要缴纳的税款种类比较多。一般来说，商业类房地产企的税负在25%-30%之间，相对来讲，这是一个很高的税负比例。基于这种基本情况，对于税收筹划的进行，商业类房地产企业是十分迫切的。但是，由于目前相关税收筹划的政策法规没有清晰明确的规定，而企业在进行税收筹划时常常会发生超越法律、法规的界限，潜在隐藏着许多风险。而过高的税收筹划风险，意味着企业税收筹划活动失败的可能性的增加。这不仅使企业无法实现预期的财务目标，还会使企业面临税务机关的处罚，甚至可能还会追究相应的刑事责任。
1.2 企业会计核算制度不健全制约税收筹划实际效果的发挥 商业类房地产企业税收繁琐复杂，对财务管理的水平要求很高，但是，在实际的企业内部，大多缺少与之配套的会计核算制度。对于商业类房地产，比较常见的会计核算跨期摊派，收入的确认，成本的计算冲销会计期内的损益等，不健全的会计核算制度，影响企业真实税收筹划效果。
1.3 企业配备的税收筹划人员水平不高 税收筹划是一种很专业的税务工作，涉及到财务、税务、税法、公司法等多方面的知识，对负责人员和具体执行人员的专业性要求很高。企业人员对税收政策执行不到位或在综合性的税收筹划过程过程中，对于企业的整体性和相关税收政策的宏观性把握不恰当，会造成税收筹划执行效果的不理想。同时，具体执行负责人员的经验不足，也不利于税收筹划的顺利开展。在具体操作环节，有的企业税收筹划人员，为了尽可能的降低企业税负，可能使用一些特别技巧，容易导致企业的故意偷税、漏税，过于急功近利的税收筹划，使得企业偏离了税收筹划的本质，不利于企业的长远发展。
1.4 现阶段的税务行政执法存在一些不合理之处，影响了税收筹划的实施 国家税收法律在制定过程中，主要是从收税的角度考虑的，在企业税收筹划方面的一些细则不够明确，而相关约束性条款又卡得过严、过死。现代社会经济发展迅速，税收的形式和征税的政策，跟不上企业自身的快速发展，随着社会经济制度的日益多元，企业组织形式越来越灵活，而现阶段的税务行政法的诸多条款依然比较滞后，参照标准有很多不合理之处，这些不合理之处，阻碍了企业税收筹划的正常开展，不利于企业降低税务负担。
2 商业类房地产企业进行税收筹划的相关对策分析
2.1 提高对税收风险因素的防范力度 首先加强对营业税纳税风险的防范，根据房地产企业纳税的一般条件，可以得知，营业税纳税风险主要受到以下几种因素的制约：一是开发产品的处理方式。二是开发产品的销售价格。三是开发产品的转让方式。以上这三个因素是决定房地产企业营业税税负的关键因素，因此也是税务风险控制的关键环节，必须进行税负测算和方案选择以降低税收负担及纳税风险。其次加强土地增值税纳税风险防范，对于房地产企业来说，影响土地增值税纳税风险的主要因素有以下几种：一是开发产品的处理方式。二是开发产品的销售价格。三是开发产品的转让方式。四是开发产品的成本。五是共同成本的分摊方法。因此，要从这五个方面，加大对土地增值税纳税风险的防范。第三，企业所得税纳税风险的防范。企业所得税是对房地产企业经营所得和其他所得而征收的一种税。对于房地产企业来说，无论是销售还是持有，无论是有偿转让还是受托代建或投资入股，均需计算缴纳企业所得税。由于企业所得税是对企业经营所得征收的，因此，影响经营所得的收入以及成本水平就是影响企业所得税的关键因素，所以要加大对企业所得税纳税风险的防范。
2.2 及时关注税法变动 在实际操作过程中，企业要做到学法、懂法、守法。只有对税收法律法规的变化了如指掌，才能立足于企业的实际情况，对税收筹划方案及时作出调整；企业应该深刻领会立法精神，全面掌握税收规定，准确把握税收政策内涵，严格按照税法来进行筹划，严守税收筹划合法的底线，正确处理税收筹划与避税、偷税、漏税的关系。
2.3 提升企业税收筹划人员素养 企业税收筹划人员的素养包括道德素养和专业素养。第一，商业类房地产企业的税收筹划人员要提升职业道德素养。企业税收筹划人员自身必须要具备较高的职业道德情操，因为企业的纳税行为不仅关系企业自身的利益，也涉及到国家的利益。任何税收筹划方案的设计，要以现行国家税收政策、税收法规为底线，在法律框架内，通过科学合理的财务运作，降低企业的财务负担，提升企业的税负结构质量。第二，企业内部的税收筹划负责人员要切实提高自身的专业水平，增强实践经验。税收筹划需要综合很多学科的知识，其中税务，法律、金融等学科为主，这就需要税收筹划相关负责人员必须掌握扎实的理论知识，同时在实际企业内部税收筹划设计时，不断丰富实践经验。学习业内先进的税收筹划设计方案，提升税收筹划设计的科学性。
2.4 建立良好的税企关系 税法的具体执行者是税务机关，许多法规条文的制定权和解释权在税务机关。国家在制定税收政策的时候，往往在征税范围、税收优惠、税收减免、税收处罚等方面留有一定的余地，税务机关可以凭借实际操作的经验和对不同企业经营状况的了解，在这个范围之内进行灵活的操作。同时，税务机关会根据各地实际情况采取适合本地的税收征管方法，导致各地税收征管情况存在差异，而房地产企业的业务往往又遍及各省，税收筹划受当地实际情况的影响很大。因此房地产企业应加强与当地税务机关的沟通。
关键词：商业地产 税收筹划 探讨
一、税收筹划的概念与作用
所谓税收筹划是指纳税人在不超出相关税收法律法规范围的基础上，在组织生产经营、投资理财及商品买卖等相关经济活动中选择合理、合法的税收方案，通过税收筹划实现企业利润最大化的经营目标，其本质上是转嫁企业成本，降低企业的涉税风险。税收筹划行为要与相关法律法规相符，并且在纳税人进行生产经营或投资活动前实施税收筹划，其体现出明显的不确定性，由此可见，税收筹划是一种层次更高的财务管理活动。对于房地产企业而言，由于其属于资金密集型组织，因此要做好科学的税收筹划才能更好的适应市场竞争。具体而言，税收筹划对商业地产开发经营的主要作用体现在以下几个方面：首先，通过税收筹划可以实现商业地产开发项目利润最大化的目标；其次，通过税收筹划，可以有效提升商业地产开发项目的项目管理水平与管理效率；再次，商业地产开发项目中进行合理的税收筹划，有利用房地产开发企业树立良好的社会形象；最后，税收筹划也是商业地产开发过程中必不可少的一项重要决策内容。
二、商业地产开发项目中涉及到的主要税种
商业地产开发项目所涉及到的税种主要包括以下几种：首先为营业税，其属于流转税制中的主要税种，营业税的征收对象是国内提供应税劳动、进行无形资产转让及不动产销售的组织单位及个体，对其营业额进行征税；在商业地产开发项目中，由于其与销售不动产的税目规定相符，因此要征收营业税；其次，土地增值税，其征收对象为出让土地使用权及销售建筑产品时产生的价格增值量，而土地价格增值量则是指房地产取得的收入扣除规定的开发成本及其它费用支出后所剩的余额，土地价格增值量由土地增值的多少来决定；其三，印花税，其主要征收对象是房地产交易过程中针对交易金额征收的税种；并且房地产企业在签订建筑合同过程中，也要缴纳一定的印花税；其四，企业所得税，即房地产企业在进行房地产的出租或转让时，会获得相应的净收益，按照会计规定，该部分收益要纳入企业的利润总额中，并缴纳一般税率为25%的企业所得税；最后，房产税，在商业地产开发项目未公开出售前，无需征收房产税，不过，如果出售前的房地产开发企业进行商品房的出租、应用或出借，则要缴纳采用比例税率的房产税，根据房产计税余值计征的税率为1.2%，按照房产租金收入计征的税率为12%。
三、商业地产开发项目税收筹划的方法及实例分析
（一）税收筹划的主要方法
1、压低土地增值额
在进行项目开发时，房地产企业要对项目借款的实际利息支出进行计算，并计算出土地成本与开发成本之和的5%，合理比较两者的大小，从而在项目筹建初期确定一种最佳的利息扣除方法，以充分享受国家规定的土地增值税起征点及相关优惠的税收政策。在出售房产时，可以采取措施以降低单笔销售额的利润，比如整体转让法、分解定价法以及拆分收入法等等；此外，还可以通过有效措施降低课税基础，以减少企业的应纳税金，并且所适用的税率也可能相对更低，以尽量实现“收入最小化”及“成本最大化”的筹划目标。
2、降低企业所得税
在进行商业地产项目开发时，如果条件允许，可以适当的放慢项目竣工时间，通过延迟纳税时间以达到缓解企业资金压力、赢得货币时间价值的目的。此外，还可以在符合税法规定的前提下，在税前扣险员工的福利保障资金，比如失业保险、医疗保险以及养老保险等，这种方法可以在提高企业员工福利的同时降低企业所得税。
3、利息费用的税务筹划
对于房地产企业而言，每个项目均需占用大量资金，相应的这些资金会产生大量的利息费用，因此做好利息费用的税务筹划意义非常。根据利息支出的性质不同，税法上的处理方法也存在差异，有些按资本化处理，有些则按费用化处理，相应的会产生不同的处理结果。无论利用哪种处理方法均要注意以下几个方面：首先，如果企业处于免税期，或者发生亏损的年度，以及有前5年亏损可延续弥补时，可以选择资本化的方式处理借款费用；其次，如果企业处于获利年度，那么尽可能采用费用货的方式处理借款费用，以减轻税负；再次，要注意合法支出利息，否则不得在税前扣除；最后，由于税法对企业金融机构外的借款均做了强制性规定，如果利率大于同期同类商业银行贷款利率，则不得在税前扣除利息，因此，房地产企业尽量不要向金融机构以外的个人或组织贷款，以防止纳税调整额增加。
4、其它税收筹划方法
其它税收筹划方法包括税基筹划技术、紧扣临界点及提高经营销售模式的灵活性等。其中税基筹划是指降低税基以减轻税负，企业在选择集资方式时可以参照税基差异，比如发行股票或债券的税基等，至少选择其中一个集资方式；而紧扣税收的临界点可以获得较好的减轻税负的效果，因为我国相关税法中有所规定，应缴税额超出特定的范围内，税率会发生变化，因此将涉税金额控制在临界点以下，在缴纳税金时可以按照较低税率征收，有效降低税务负担。此外，在商业地产项目标销售过程中，可以采用多种不同的投资方式与经营方式，可以有效降低税收成本。
（二）房地产企业所得税税收筹划实例分析
1、案例一
A房地产企业所承建的普通住宅取得2000万元的销售收入，开发该项目A房地产企业所支付的地价款为550万元，房地产的开发成本为600万元，准予税前扣除的房地产开发成本为110万元，房地产转让所产生的相关税收金额为100万元。A公司为降低税收成本，采用了税收筹划措施，降低该项目住宅的销售价格，由2000万降至1895万元，其增值率为19.8%，根据相关规定可知，如果增值额小于扣除金额20%，则无城缴纳土地增值税，所以，A公司在进行税收筹划后，其利润为315万元，与未进行税收筹划相比，共降低21万元税负，下表1可以直观看出：
表1：税收筹划前后税收利润对比 （单位：万元）
2、案例二
B公司一经过简单装修的住宅项目总售价在1200万元，该项目中还配置了相关设施，按照相关税法规定可知，B公司开发的该项目允许扣除的金额为1000万元，增值额则为600万元。如果采用税收筹划方法，对该住宅项目进行拆分，分为毛坯房出售合同与房屋装修类合同，则不含装饰成本的毛坯房屋的合同价为1000万元，合同款的税收扣除成本则为350万元，该合同可以归类为房地产销售合同，所以需要缴纳相应的土地增值税、营业税、城建税及其它附加税等；而房屋装修类合同中，装修成本的合同价为200万元，在计算上缴税额时可以将50万元成本扣除，并且房屋装修合同归类为装修服务类，所以无需缴纳土地增值税，只需缴纳营业税、城建税及其它附加税。那么B公司这一住宅项目进行税收筹划后，税后收益为985.9万元，下表2可以直观看出：
表2：税收筹划前后税收益对比表 （单位：万元）
3、案例三
某房地产开发公司采购了一套建设专用设备，价值300万，预计资产残值率为2%左右，使用年限在6-10年，计提折旧采用直线法，设计以下两种方案：
一种方案是按10年期限计算折旧，相应的计提折旧额为：
300*（1-2%）/10=29.4 （单位：万元）
设企业资金成本为10%，则期数为10的年金现值系数为6.154，则折合为现值的折旧可降低所得税支出为：
29.4*25%*6.145=45.17 （单位：万元）
第二种方案是按6年期限计算折旧，相应的计提折旧额为：
300*（1-2%）/6=49 （单位：万元）
期数为6的年金现值系数为4.355，则折合为现值的折旧可降低所得税支出为：
49*25%*4。355=53.35 （单位：万元）
虽然从数字上看，改变折旧期限对企业所得税税负总和的影响不太明显，但是将资金的时间价值考虑在内，显然6年期的折旧期限更加有利，可以节约8.18万元，因此选择6年期更为合理。
参考文献：
[1]赵岩.警惕美国地产税务陷阱[J].金融博览（银行客户）.2008（05）： 70-71
摘 要 随着我国税收法规的不断完善，高税负的压力使不少房地产企业将部分高利润率的开发产品转为投资性房地产，论文在新会计准则开始实行的背景下，探讨房地产开发企业转向投资性房地产的利弊及相应的税务筹划。
关健词 投资性房地产 利弊 税务 筹划
房价无疑是目前中国最热门的话题，国家近期颁布的与房地产有关的政策都是为了遏制房价，这对于房地产开发企业来说，确实是一个不利消息。客观来说，我国房价过高的原因很复杂，其中税费比重大也是一个重要的原因。国家税务总局2010年6月正式下发《关于土地增值税清算有关问题的通知》，加大了土地增值税清算工作的力度，并调增了预征比率。有实力的地产公司为减少高利润开发产品所带来的高额土地增值税转向商业地产经营，已成为一种新模式。如何认清利弊、有效地进行投资性房地产税收筹划逐步成为房地产开发企业发展思路中的重点。
一、投资性房地产的利弊分析
对于房地产开发企业将开发的部分房地产转为用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。这无疑有效地避免了利润率高的商业地产部分的高额土地增值税。开发企业自留商业地产项目要进行立项审批，同时存在着一些弊端：
1.减少现金流，增加企业财务成本和资金占用率。对于资金链易断裂的房产开发行业来说，房地产开发企业并非都具有自留商业地产项目经营的实力。另外由于商业地产一切要靠收益率说话，开发商为了营造商业氛围只能延长周期，这将在一定程度上减弱周转速度。
2.投资性房地产避免了土地增值税，但要负担房产税。
3.房产发生产权转让时仍然要征缴土地增值税。
二、投资性房地产的税务筹划
投资性房地产指为赚取租金或资本增值，或两者目的兼有而持有的房地产。自用和作为存货的房地产不属于投资性房地产。
（一）投资性房地产会计核算的计量方法
新会计准则对于投资性房地产的核算规定了两种计量方法，成本法和公允价值法。成本法下可以对投资性房地产计提折旧，折旧减少当期利润，具有递延纳税的意义;而公允价值法虽然在一定程度上更能反映资产的真实价值，但不可以计提折旧，即使当期发生了资产减值，因此减少的企业所得税只能作为递延资产，等到资产处置时才能确认。
（二）租金收入的筹划
1.将出租业务策划为承包业务
房产税的计算有从价计征和从租计征两种方法。随着中国经济的高速发展，许多早期建造的房屋尽管账面原值很低，由于地处市区中心地段，现在的市场价格远高于原建造成本反应出来的账面价值，其每年的租金收入甚至远高于其账面原值。但租金则偏高，这样就造成了两种计税方法下房产税负担不公平的现象，从租计征税负重，从价计征税负轻。房屋出租除了需要交纳租金收入12%的房产税，还需缴纳营业税、城市建设维护税和教育费附加、印花税等等，税收负担偏重。而从价计征房产税是对纳税人自有非出租房屋，以房产余值作为计税依据，其税率是1.2%。如果企业以自己的名义领取营业执照和税务登记证，将房屋承租人招聘为经纪人，将房屋出租行为变为自办商场再承包出去，收取资产管理费，那么原有的房产税就可以按从价计征方法征收房产税，也可以避免了营业税及其附加，从而减轻了企业负担。成都中心商业街则出现将40年的商业产权转化成10年、20年的经营权出售给小商家，产权不变的情况。
2.租金收入分解为其他形式
如果房地产开发企业将投资性房地产出租以赚取租金收入，租金收入的高低直接关系到应缴纳的营业税和房产税，应尽量考虑分解租金收入，将部分租金收入以其他形式表现，这样既可以减少租金进而减轻企业税负，又不影响企业收入。
案例：某房地产开发公司将所开发的商住楼中的1-6层商业地产部份3万平方米自留打造成童装批发中心用于对外出租，公司计划由所属物业公司作为中介按照平均每月每平方米1500元的价格出租，该价格包含了所有费用。
筹划前公司需要缴纳的税金如下:
营业税及其附加:由于每月租金总收入为4500万，需要缴纳营业税及附加为 4500×5.5%=247.5万。
房产税:企业的房产税应按照房屋租金收入的12%缴纳，因此房产税为4500×12%=540万。
企业所得税等其他税费本例中暂不考虑。
筹划分析：从合理分解租金的角度进行筹划。将水电费、卫生费、中央空调维护费、保安费、会员费（房租可打折）、物业费从房租中分解出来，与客户签订房租合同注明其他各项费用的收取标准，单独收取房租。假设该公司每月收取客户的其他各项费用合计为1500万元，那么，由于租金收入直接减少1500万元，甲公司写字楼的出租将直接减少房产税为180万元(1500×12%)，而水电费、卫生费、中央空调维护费、保安费也降低了营业税及其附加。可见合理的分解租金收入，可以在不影响公司收入的同时，有效降低了公司的税负。
由以上分析我们可以看出，利用投资性房地产税收筹划可以为企业带来一定的节税空间，而应结合企业的实际经营情况，并依据税法的具体规定，再利用计算、比较分析等方法手段来甄选具体的操作方案。
参考文献：
[1]章颖凌,常苏芬.论房地产开发企业土地增值税税收筹划.会计之友.2010(11).
关键词：商业地产、开发、涉税筹划
中图分类号：D922.22文献标识码： A 文章编号：
我们公司是来自一家欧洲血统的商业地产开发商，开发的项目类型既有可出售的SOHO公寓、酒店式公寓、豪华式公寓，又有超强国际一线品牌入驻的商业广场。鉴于工作过程中遇到的税收筹划点，结合我们商业地产项目的实际情况，现将几方面的税收筹划点在此学习探讨。
商业地产中房产税的筹划技巧
我国《中华人民共和国房产税暂行条例》（以下简称《房产税暂行条例》）规定，房产税的纳税义务人是房屋的产权所有人，征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区；计税依据是房产的计税价值或房产的租金收入；税率分别为1.2％和12％。按照房产计税价值征税的，称为从价计征。《房产税暂行条例》规定，房产税依照房产原值一次减征10％～30％的余值计算缴纳。所谓房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋造价，它包括与房屋不可分割的各种附属的配套设施。由此可知，合理地减少原值是减少房产税的关键。
1、在与商户租赁合同签订过程中，应注意将用于商场店面租赁的部分与用于存放货品的仓库分别签订〈房屋租赁合同〉和〈仓储保管合同〉。
2、在与大型主力店商户签订租赁合同时，应考虑将租金中所含的物业费单独与成立的所属物业管理公司签订〈物业服务合同〉。
以上两个技巧都是从签订合同的类型来考虑的，因为〈仓储保管合同〉和〈物业服务合同〉都不需要按照租金缴纳12%的房产税，只缴纳5%的营业税。这样可以为企业税减少房产税的税负，合理避税。
3、关于附属设备的确定。
在房产税中，财税地字[1987]第003号文《关于房地产税和车船使用税及各业务问题的解释与规定》第二条规定：“属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起，电灯网、照明线从进线盒算起”，这条规定是很含糊的，为纳税筹划提供了一个空间。
对于中央空调，我国房地产税规定，如中央空调设备已计算在房产原值之中，则房产原值应包括中央空调设备；如中央空调设备作单项固定资产入账，单独核算并提取折旧，则房地产原值不应包括中央空调设备。这说明，在建房时，完全可以将中央空调作为固定资产单独核算，不计入房地产原值中，从而减少房产税。
作为与房屋不可分割的各种附属设备如：中央空调、暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备，蒸汽、压缩空气、石油给水排水等管道和电力、电讯、电缆导线等各种管线，以及电梯、升降机、过道、晒台等，无论是否计入固定资产，都应作为应税
房产原值，征收房产税。
4.关于公共设施的确定
项目建设时，除了筑建厂房、办公用房外，还包括水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等建筑物。对于这些公共设施，如果也算入房产原值的话，则企业将面临很重的房产税。其实，按我国税法规定，房产是指以房屋形态表现的财产；房屋是指有屋结构，可供人们在其中生产、工作、居住或储藏物资的场所，不包括独立于房屋之外的建筑物，如厂区围墙、水塔、变电塔、停车场、露天凉亭、游泳池、喷泉设施等。因此，企业应该把停车场、游泳池等都建成露天的，并且把这些独立建筑物的造价同厂房、办公用房的造价分开，在会计账簿中单独记载，则这部分建筑物的造价不计入房产原值，不缴纳房产税。
二、商业地产中营业税的筹划技巧
1、在与国际一线品牌的优质商户签订房屋租赁合同时，可考虑变租赁合同为投资联营合同，以商场投资入股，按利润抽成。 [2002]191号〈关于股权转让有关营业税问题的通知〉中规定：以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税，对股权转让不征收营业税。这样以优质客户良好的销售渠道和客源取得的利润分成来替代租金收入，合理地为企业节省了5.6%的营业税及附加。
2、代收费用的税务处理。房地产开发企业在收取销售房款时，往往会存在代相关政府部门收取费用的情况，代收费用在满足一定条件的情况下可不缴纳营业税。
〈营业税暂行条例实施细则〉第十三条规定，价外费用不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：
（1）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；
（2）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；
（3）所收款项全额上缴财政。
由此可见，尽管〈营业税暂行条例实施细则〉中规定，房地产企业的价外费用包括：“补贴、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、罚金”等。均应按照规定缴纳营业税，但如果同时符合上述三个条件的是不需要缴纳营业税的。
三、商业地产中土地增值税的筹划技巧
1.代建房屋的筹划点。若房地产企业在开发之初就能确定最终用户，符合代建房的条件，其收入可按“服务业――业”税目缴营业税，而避免开发后销售缴纳土地增值税；同时，若企业不符合代建房条件，不论双方如何签定协议，也不论其财务会计帐务如何核算，应全额按“销售不动产”税目缴纳营业税。如：全部结算收入为1000万元，代建手续费330万元，不符合“代建房”要求则应纳营业税1000×50%=50万元：若符合则应纳营业税330×5% =16.5万元。2.合作建房的筹划点。税法规定，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收。企业应用足用好这一优惠政策。3.随着装修费在房款中所占比重逐年递增，若企业与购房者签定合同时稍加变通则可取得意想不到的效果。若房地产公司事先设立一家装修公司，同时与客户签定两份合同：一份房屋销售合同，一份房屋装修合同，则只需就第一份合同注明金额缴纳土地增值税，第二份合同不用交纳土地增值税，税基和税率减少，从而减轻了税负。4.我们的外资地产公司，为了提高开发产品的质量、品质与档次，与很多的国际化团队合作，支付境外劳务费，包括工程设计费、项目交通、标识、内装、照明、景观、绿色认证、可持续发展、幕墙、机电等咨询费。这些境外咨询和设计劳务在支付时，不论劳务是否发生在境内，都由我公司代扣代缴这一部分的企业所得税、营业税及附加，代缴的税款，如果我们与境外公司签订的是含税价的合同，就可以计入开发成本中，在计算土地增值税时按扣除项目进行抵扣，可以使企业少纳土地增值税。由于我公司这部分代扣代缴的税额较大，在利用这一税收筹划技巧时，给公司节省了很大一块土地增值税的税收。综上所述，税收筹划的目标不仅仅是降低企业某一税种或者整体的税收负担，还在于提高企业的税收净利润以及企业价值的稳定增长。房地产销售活动的金额大，涉及面广，处理也较为复杂，房地产企业一定要结合自身的条件和外部的销售环境合理开展税收筹划。而且税收筹划作为企业的一项经营管理活动，不仅要耗费成本，也存在一定的风险性。房地产企业在进行税收筹划时，事先要进行必要的成本收益分析，并注意风险的防范与控制，进行综合性的考虑。只有这样，才能够充分发挥税收筹划的作用。
参考文献：
“营改增”，简单说就是原来按营业税征收的行业，现改为按增值税征收。“营改增”对大多数企业来说是减的是企业纳税负担，增的是企业发展底气。商业地产业实施“营改增”后，对地产企业会有两方面的内容变化。第一，企业管理模式的转变，是商业地产企业的减轻税负的时代，通过“营改增”政策的落实，加上一些业务操作规范、各类收支票据齐全、财务健全的商业地产企业，容易享受到“营改增”带来的益处。而一些包括供应商的材料采购、成本核算不清晰的房企，反而会税负增加。所以这个政策会使得房企有动力去改进企业管理模式和财务核算模式。第二，企业产品开发模式的转变。从商业地产企业避税的角度看，后续精装修住房的投资力度或加大。因为进项税额的抵扣可以减轻企业纳税负担，而精装修住房能够扩大抵扣额度，这使得企业对传统的毛坯房的投资规模会减少。假设商业地产企业在销售房屋100万时，由于土地成本、建筑成本、装修成本等大约占了70万，也就是说房屋的增值部分大概只有30万，而增值税是按照增值部分进行征税的，也就是30万×11%=3.3万；如果是按营业税来征税的话，也就是100万×5%=5万，也就是说，“营改增”后该房地产企业税负减少了1.7万元。
一、商业地产企业增值税纳税筹划现状研究
2015年，全国营业税收入1.9万亿元，其中房地产业占的比重最大，占比31.6%。由于营业税没有抵扣机制，营业税成本只能由企业自行承担。2016年5月1日，全面“营改增”后，房地产业从原来缴纳营业税的税率5%变更为增值税税率11%，且税改前是按企业的销售收入来计征营业税，税改后是按增值部分征税的。据国家税务总局相关报道，2016年5月-11月，房地产业减税111亿元，税负下降7.9%。对于增值税，符合抵扣条件的，企业就有一定可抵扣的进项税额，税负便不会上升，这是房地产业税负下降的主要原因。目前商品房库存巨大，有增无减，各企业应制定相应的策略，特别“营改增”后，开发企业的成本会有所增加，在选择施工合作企业的时候，除了企业资质外，还要将增值税发票的出具作为重要的问题来考量。
二、商业地产企业增值税纳税筹划问题分析
营业税改增值税是我国结构性减税的一项重要举措，其目的在于完善我国流转税制度，减轻企业纳税人的税负并促进第三产业的融合发展。但并不是所有房地产业在“营改增”中都能减轻税负，如对于房地产企业自身无法解决且有行业共性的问题，如土地成本抵扣、销项进项不匹配等，都会增加企业纳税负担。商业地产企业的实际税负，由于业务模式、成本构成的不同，存在不同程度的差异。房地产业对于材料、劳务费等可能无法获得增值税发票或发票抵扣等的问题存在，也会增加企业纳税负担。因为行业中许多原材料可能由小规模纳税人、个体户、个人等供应商提供的，增值税专用发票几乎很难拿到。我国商业地产业全面推行“营改增”后，有些商业地产企业依旧不重视寻找与一般纳税人资质企业的合作，这将会失去可以在税前抵扣的机会。同时，商业地产项目分布的广泛性，也加大了发票收集管控的难度。商业地产投入项目的周期较长，大多数成本与收入周期背离，如固定资产等，容易导致“营改增”实施过程中销项税额与相应的进项税额匹配不上。有些商业地产业所需劳务人员多，但流动性也很大，没有与资质好的劳务公司合作，没有取得劳务服?赵鲋邓胺⑵保?也就不能在税前抵扣，导致劳务成本也很高。没有取得合法的材料增值税发票、劳务增值税发票，以及固定资产的购买或租赁发票等，都会导致商业地产项目成本不断增加，最终影响房地产项目的定价，使商业地产企业在同地段地产项目中的销售价格处于弱势地位。
此外，“营改增”后商业地产企业可能会出现税收风险大过于减税的机会。由于商业地产产业增值税税率11%比原营业税5%高，而土地成本也不一定能抵扣，这些因素极有可能增加企业的税负；若土地成本无法作为进项税额抵扣，开发商会因为建造成本、安装成本占的比重大，也会面临税负增大的风险；若开发商的毛利越大，增值部分大，税收负担越大；有些企业有可能出现未能及时确认销售收入，导致大量的留抵税无法抵扣，这也是房地产行业要面临的一大税收风险。
在土地成本上，按照《土地增值税税法》规定，纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；但增值额超过扣除项目金额20%的，应对其全部增值额计税（包括未超过扣除项目金额20%的部分）。有些房地产企业没有理解透彻该政策，所以在土地增值税方面出现纳税筹划失败的问题。
三、商业地产企业增值税纳税筹划的对策和建议
商业地产行业在进行纳税筹划时，应全面贯彻“有效税收筹划”这一理论，企业的其他非税成本和隐性成本等指标也要进行纳税筹划。对于如何解决当前商业地产企业增值税纳税筹划存在的问题提出了以下几点对策。
第一，“营改增”的政策给企业带来了新的机遇与挑战，商业地产企业财务人员不仅要熟悉和掌握“营改增”政策及征管操作流程，也要根据“营改增”政策和自身涉及的具体“营改增”涉税业务，做好税收筹划。“营改增”将成为企业发展壮大的契机，充分运用增值税可进项税额抵扣的特征，逐渐扩大业务范围，加快其业务的转型升级。
第二，加强财务人员财务管理与管理会计的运用。“营改增”改革对商业地产企业的财务管理与具体会计处理的影响是非常明显的。所以，要求财会人员要加强对财务管理和管理会计的运用，多与内部采购、销售人员沟通，了解各方面的信息，思考并运用具体措施达到合理降低税负与经营成本的目的。同时还必须提高企业全体人员的法律意识，不要被纳税筹划风险的突袭打得措手不及，应当随时能应对风险以及充分了解和掌握现有的法律知识，谨慎选择税收政策，尽可能的避免风险。还得提高财务人员的综合能力，全面掌握各种相关的税收信息，选择科学恰当的纳税筹划政策。
第三，企业应选择能够提供合法增值税专用发票的一般纳税人的供应商，取得可抵扣的合法增值税专用发票，从而降低税负。
第四，制定合理的销售价格，增加销售量有利于降低税负。较低的价格，销售数量的增加，有时会使营业收入减少，但销售利润可能会增多。
营改增始于2012年1月，首先在上海交通运输业及若干服务业进行试点，此后逐渐将试点范围扩大到全国各个地区和行业。2016年5月1日起我国全面推开营业税改增值税试点，至此营业税彻底退出了中国的税收舞台，房地产行业迎来了重大变革。数据显示，2016年我国减税总规模超过5000亿元。财政部和国家税务总局表示将适时启动增值税立法，积极推进房地产税立法，增值税税率合并也将提上日程。
二、营改增对房地产开发企业的影响
营改增之前房地产开发企业的营业税税率为5%，而营改增以后适用的增值税率为11%。按照政策规定，房地产开发企业销售房地产老项目或者出租试点前取得的不动产，允许选择简易计税方法，按照5%的征收率计税，增值税率不会突然提高到11%。营改增后，房地产开发企业可以抵扣甲供材料的进项税额，这有效降低了企业的增值税税负。在房地产开发成本中土地出让金占比最大，为30%-40%，按照《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》，土地增值税应税收入为不含税收入，企业预交土地增值税的计税依据为预收款扣除应预缴增值税税款，土地价款可从销售额中扣除，因此，营改增后房地产开发企业的税负将显著降低。房地产开发企业购置的不动产都可以用来抵税，购入当年可抵扣60%，次年再抵扣剩余的40%，这有利于企业加快投资改造的步伐。营改增前，房地产开发企业应按预售营业款的5%预缴税，而营改增后预收款的预征率降至3%，这有利于提高企业的现金流通率。长期来看，营改增有利于房地产开发企业调整产品结构，同时提升行业集中度。
三、营改增后房地产开发企业的税务筹划方案
（一）加强会计基础工作管理
营改增是我国税制改革的必然趋势，房地产开发企业应增强自身的税收意识，健全会计核算制度，调整会计核算科目，规范账务处理流程，使各税收款项能够更加清晰。营改增后税负的高低跟增值税抵扣息息相关，因此房地产开发企业要加强供应商管理，尽量选择具有一般纳税人资格的建筑企业和材料供应商，确认能够取得正规、足额的增值税专用发票，确保能够顺利抵扣进项税。企业要加强发票的认证和收集，规范发票的开具和保管，以防进项税无法抵扣所带来的不必要损失。同时认真反思和弥补税务漏洞，保证原始依据的合法合规，提高会计核算的准确性，确保账实相符，以减少企业的法律风险，避免发票流失、偷税漏税等问题。
（二）甲供材涉税问题的处理
在实际工程中，房地产企业的开发成本相当复杂，一般有包工包料和甲供材料两种计价模式。营改增前，两种计价模式对房地产开发企业影响不大，而营改增后两种计价模式对于房地产开发企业的赋税会产生巨大的影响。总体来看，营改增后房地产开发企业与一般纳税人合作有利于降低税负，而且选择甲供材料模式更为有利，但是甲供比例太高时施工单位应纳增值税额增大，就倾向于选择简易计税，此时房地产开发企业取得的进项税额也会降低。为此房地产开发企业和施工单位可采取联合采购模式，由房地产开发企业付款，供应商直接开具17%增值税发票给施工单位。为了解决甲供材料供应中存在的价差问题，房地产开发企业还可以成立专门的采购类贸易公司。项目公司具备物资经销资质和一般纳税人资格，负责从供应商处采购“甲供材料”，然后提供给施工单位，同时开具甲供材料的增值税专用发票供施工方抵扣，?M而降低工程成本。
（三）积极开展税收筹划工作
营改增后，房地产开发企业要与税务机关保持及时沟通，及时争取各种优惠，并且合理运用各种优惠政策开展税收筹划工作。例如，一般材料物资的税率是 17%，而房地产业适用的增值税率为11%，企业应积极利用这种税率差异，自己采购大额物资，以获得尽量多的抵扣。如果购货对象是小规模纳税人，就可以要求尽量高的价格折扣。在实际招标采购中，可实施批量采购或集中采购，提高议价能力，确保高质低价，还能获取增值税专用发票。如果部分项目无法获得进项税额抵扣，就可以采取外包的方法，以降低管理成本，实现税负转移。企业应合理利用纳税与抵扣的时间差，尽快取得进项税发票，与此同时尽量延迟开出销售发票，以提高资金的时间价值。营改增后企业购置的不动产都可以用来抵税，这利好商业地产，房地产开发企业可积极投资与持有商业地产，为企业开辟新的利润空间。
