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序论：在您撰写房地产企业税收筹划案例时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
关键词：营改增；房地产业；税收筹划
中图分类号：F235.91 文献标识码：A 文章编号：1008-4428（2016）05-67 -02
作为我国结构性改革的重大举措，全面推开“营改增”试点将助力我国供给侧改革，在“营改增”试点过渡期内，房地产企业必须抓住机遇，迎接挑战，把握“营改增”改革的契机，在进行管理变革、提升企业管理水平的同时，通过合理的税收安排降低企业的税收成本，如此，才能顺应政策变革，在国家结构改革的洪流中不被淘汰。
一、房地产业营改增政策规定
为进一步减轻企业负担，促进经济结构转型升级，我国自2016年5月1日起，全面实施“营改增”，一是将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业和生活服务业，实现货物和服务行业全覆盖，打通税收抵扣链条，支持现代服务业发展和制造业升级。二是在之前已将企业购进机器设备所含增值税纳入抵扣范围的基础上，允许将新增不动产纳入抵扣范围，增加进项抵扣，加大企业减负力度，促进扩大有效投资。同时，新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，对特定行业采取过渡性措施，对服务出口实行零税率或免税政策，确保所有行业税负只减不增。
在该政策背景下，根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中关于房地产业“营改增”适用的增值税税收政策，整理如下：
（一）房地产企业销售自建不动产新老项目的计税方法
（二）房地产企业销售不动产的计税方法
此外：1. 房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
2. 房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
以上规定给房地产企业提供了税收筹划空间，由于房地产企业规模一般较大，故暂不考虑房地产企业以小规模纳税人身份缴纳增值税情形。“营改增”中房地产企业可以按照一般纳税人纳税，抵扣进项，可以选择销售自建或非自建不动产，也可根据过渡期税收政策适用差异选择新老项目进行筹划。以下将从这两种筹划方向比较分析：
二、“营改增”下房地产企业税收筹划案例分析
（一）房地产企业新老项目的税负比较分析
案例一：
某房地产开发企业（一般纳税人）专门从事普通商品房的开发，2016年3月拟自行建造普通住宅一幢，还未取得《建筑工程施工许可证》，根据近期销售的同类型，相近地段自建普通住宅的价款，成本状况及房地产市场发展趋势，拟建造该普通商品住宅预计收入总额为A万元，土地价款为B万，进项税额为C万元，不考虑其他税费，假设该企业资金充足，该企业怎样做可减低税负？
1.若该房地产企业签订的《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年5月1日后，即适用房地产新项目的税收政策，适用一般计税法。
该房地产企业销售该普通住宅应交增值税=（A-B）*11% - C（万元）
2.若该房地产企业签订的《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前，即适用房地产老项目的税收政策，可选用简易计税法或一般计税法。
（1）简易计税法
应交增值税=A*5%（万元）
（2）一般计税法
应交增值税=（A-B）*11% - C（万元）
当（A-B）*11% - C > A*5%，即当A>（11B+100C）/6时，若该企业现金流充足，不考虑预缴税款的资金压力，则选用老项目下的简易计税法，企业增值税税负较轻，选用一般计税法税负较重。故在企业现金流充足情况下，企业签订的《建筑工程施工许可证》中房地产项目合同开工日期可定在2016年4月30日前。
当A
企业应综合考虑现金流及抵扣额，税负效应做出合理决策。
（二）房地产企业销售不同方式取得的不动产的税负比较分析
案例二：
某房地产开发企业（一般纳税人）专门从事普通商品房的开发，预计销售其2016年4月30日前取得（不含自建）普通商品住宅和自建普通商品住宅各一幢，预计收入总额均为A万元，自行建造房产的土地价款为B万元，非自建方式取得的房产购买价款为C万元，假设两种方式取得的房产进项均为D，若该企业资金充足，不考虑其他税费，两幢楼盘的应交增值税额为：
1.自建
（1）简易计税法
应交增值税=A*5%（万元）
（2）一般计税法
应交增值税=A*11%-D（万元）
2.非自建
（1）简易计税法
应交增值税=（A-C）*5%（万元）
（2）一般计税法
应交增值税=A*11%-D（万元）
所以，一般计税法下，该房地产企业销售4月30日前取得的自建或非自建不动产的增值税税负相同。而简易计税法下，销售4月30日前取得的非自建不动产的增值税税负较小。
案例三：
若某房地产企业预计销售其2016年5月1日后取得的（不含自建）普通商品住宅和自建普通商品住宅各一幢，其他条件同上。则无论取得自建或非自建不动产，都适用一般计税法。
应交增值税=A*11%-D（万元）
当A*11%-D>（A-C）*5%即A>（100D-5C）/6时，选用简易计税法销售4月30日前取得的非自建不动产比销售5月1日后取得的不动产的增值税税负后小。
综上，在自建和非自建方式取得的房产进项税额相同情况下，房地产企业一般纳税人选择简易计税法计算销售4月30日之前非自建方式取得的不动产相对较优。
从以上分析比较中可看出，房地产企业利用新老项目的不同计税方法及不同销售方式取得的不动产政策进行税收筹划方案的选择，与抵扣额有密切关系。根据全面推开“营改增”试点政策规定“允许将新增不动产纳入抵扣范围，增加进项抵扣”，房地产企业应充分利用这一政策，结合“营改增”试点政策实施前后的业务特点及适用政策，合理安排采购业务，减少“营改增”前的不动产采购业务，采用“先租后买”的方式，将采购业务推至“营改增”后，利用融资租赁实现利息支出进项税抵扣；通过适当提高开发产品配套设施标准、扩大园林绿化范围等方式扩大扣除项目基数，从而减低企业税负。
上述案例分析只是在当前全面推开“营改增”试点背景下运用税制改革过渡期的税收政策对房地产企业所做的简单税收筹划。如果考虑企业的现金流与财务状况，应充分运用“一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报”；“房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税"等税收政策。此时，房地产企业采用一般计税法销售自建房产的预缴税款压力相对较小，特别是采取预售房款方式，可有效延缴税款，发挥资金的时间价值。
总之，企业应结合自身情况，合理合法增加进项税额抵扣，综合考虑各税种间的税负平衡，利用“营改增”过渡期税收政策的筹划点进行有效筹划，促进企业整体税负最小化。
三、结论与建议
综上，房地产企业应结合全面推开“营改增”试点政策，充分利用税制改革带来的机遇，有针对性的进行相关税收筹划，把握不同时期的税收筹划要点，提前做好税收安排和业务规划，减低企业税收负担，为企业创造价值。
参考文献：
[1]财政部.国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税[2016]36号）[Z].2016.
关键词：房地产；企业所得税；税收筹划；实证
前言：
房地产企业涉及的税收种类相对较多，其中房地产行业企业所得税是房地产企业缴纳的较为主要的税种之一。通过对我国房地产企业缴税情况进行调查我们发现，我国大部分房地产企业在进行税款缴纳的过程中，都会对纳税金额进行控制，通过多种筹划手段，降低企业纳税的成本。但是由于房地产企业在进行筹划的过程中缺乏系统的管理，忽视科学手段的应用等，使得房地产行业企业所得税税收筹划难以达到理想的效果。
1.房地产行业涉税特点
房地产行业的发展在我国具有着一定的特殊性，尤其是在近年来住房价格居高不下的影响下，我国政府以及广大人民群众都对房地产企业的发展十分的重视。房地产企业的纳税情况与房地产企业的运营有着密切的关系，并且对房地产企业的经济效益以及发展方向等都会产生影响。通过对房地产企业的纳税情况进行研究，我们发现房地产企业在纳税方面具有着以下几个方面的特点：（1）不同阶段税收不同。房地产企业在进行运营的过程中是分阶段的，不同的阶段其经营的形式也有所不同。（2）税种多，税额高。我国在对房地产企业进行征税的过程中采取的是分类征税，也就是说在不同的领域进行不同税费的征税。（3）独特的缴费方式。房地产企业在进行税款缴纳的过程中，大多数的税种都按照正常的缴税方式进行。
2.具体案例分析
甲公司是一家经营效益良好的房地产企业，在进行房地产开发的过程中因资金不足，需要进行8000万元资金的筹措。在对资金进行筹措的过程中，甲公司希望通过企业所得税筹划的方式，对企业将要缴纳的企业所得税进行控制，在合法的范围内将企业需要缴纳的个人所得税降到最低。下面（表一）是甲公司成员提出的三个不同的筹资计划，通过对筹资计划进行分析我们可以找出最优的房地产企业税收筹划方案。
通过对日常生活中企业所得税的缴纳方式进行研究我们可知在日常生活中企业所得税的缴纳与企业的借款有着密切的关系，并且随着企业借款的不断提升，个人所得税的数额也会进行相应的下降。因此巧妙的进行资金的借贷成为了房地产企业进行企业所得税筹划的主要方式之一。通过对甲公司的三个筹资计划进行分析，我们又可以发现不同的资金借贷方法产生的企业所得税筹划效果也有所不同，其中通过对三个不同计划进行研究我们可以直观的看到，计划三在可以进行利息抵税的比重更大，其在进行企业所得税的控制方面效果更好。但是，值得注意的是方案三虽然节税效果突出，但是在财务风险上却是最大的因此应被有关房地产企业所重视。
3.房地产行业企业所得税税收筹划
对上述案例进行分析我们可以得出，房地产行业可以通过对企业所得税进行筹划，降低企业所得税的支出，并且进行资金的借贷是主要的应用手段。通过进一步的研究我们可以发现上述案例只是房地产企业进行所得税筹划的一个缩影，在实际的工作过程中，房地产企业可以针对不同的经营阶段进行不同的企业所得税税收筹划。
3.1准备阶段
我国税法对于纳税的对象进行细致的划分，通过有针对性的的税收规定对我国的税收工作进行保障。因此房地产企业在进行企业设立的过程中，首先应对税法进行掌握，明确其在纳税过程中的义务，通过对相关纳税内容的了解，完善税收筹划的依据。其次，房地产企业应对具体的组建形式进行考虑。这主要是因为企业的组建形式不仅关系着企业的运营模式，经济发展等，同时也关系着税收的多少。因此，房地产企业在准备阶段应从税收以及企业发展的角度进行综合的考虑。最后，对分支机构的形式进行把握。企业的分支机构包括分公司和子公司两种，针对不同的分支机构我国法律在企业所得税方面进行了区分的规定。因此，房地产企业在进行分支机构建立的过程中，应用发展的眼光看问题，针对不同条件下分公司以及子公司的税收特点，进行合理的选择。
3.2开发阶段
房地产的开发是一个比较复杂的过程，对房地产开发过程进行合理的把握对于控制企业所得税的缴纳有着重要的意义。因此房地产企业在开发阶段首先，应严格按照国家相关规定进行各项资格的审批，并遵守具体的流程，完善开发过程中的各项工作。其次，进行合理筹资方式的选择。通过案例我们可以知道不同的筹资方式在节税效果以及财务风险上都有所不同，因此房地产企业应对二者进行合理把握，进行科学的税收筹划。
3.3销售阶段
销售是房地产企业经营过程中的重要环节，为了可以对房地产开发的经济效益进行保障，我国大约80%以上的房地产企业在进行房地产开发的过程中都会进行房地产的预售工作。因此一般在对房地产销售阶段进行研究的过程中，习惯性的会将该阶段分为两个部分。就房地产的预售部分而言，房地产企业需要对预售过程中收取的资金进行合理的筹划，并以季度为单位进行利润的预算以便进行企业所得税的缴纳。而对于现售部分来说，在对其进行税收筹划时应着重考虑可实现的经济收入以及经营过程中的资本支出以及经济亏损等因素，对应该缴纳的税额进行合理的计算，避免因资本控制失误造成税款缴纳不准确的现象出现。
4.总结：
综上所述，房地产行业在进行发展的过程中，应从多个角度出发对企业内部的资金支出进行控制。通过加强房地产行业企业所得税税收筹划质量的方式，对房地产企业的纳税额进行合理的控制，促进房地产企业的发展。（作者单位：1.北京开放大学怀柔分校；2.北京京北职业技术学院）
参考文献：
[1] 杜敏.房地产企业的税收筹划分析[J].当代经济，2012，13（14）：56-57
关键词：房地产企业；税收筹划；理论基础；必要性；存在问题；解决对策
0 前言
房地产企业涉及的业务面极广，这就造成了它的涉税种类繁多，面临着沉重的税负压力。如果不进行精心的税收筹划，房地产企业很可能陷入较大的税务风险。尤其是我国税务稽查工作正式开展以来，房地产企业更是面临着更为复杂的税收环境。因此，房地产企业必须尽快做好自己的税收筹划工作，以应对不断变化的外部环境与税收调控政策。
1 房地产企业税收筹划的理论基础
（一）税收筹划的基本内涵
税收筹划这个词汇来源于国外，它经历了一个发展的过程。我们国内对于税收筹划还没有一个定论。本文综合了国内外学者的建议，认为税收筹划就是指一种合理合法的涉税活动，它不同于偷税、漏税等涉税违法活动，它遵守了税收法律与法规，而且是一种事前行为，属于纳税义务产生以前的合理合法行为。
（二）房地产企业进行税收筹划的影响因素
（1）新企业所得税法。我国自从2008年元月开始实施新企业所得税法，它把税前扣除项目增加了，还取消了一些旧的所得税法的优惠政策。这就使得房地产企业必须对税收项目进行重新选择与适当安排。房地产企业应该在收入不变的情况下，尽可能的减少计税基础。这就是新企业所得税法对税收筹划的影响所在。
（2）新企业会计准则。根据新会计准则，房地产企业的毛利会产生一定的波动。房地产企业应该采取正确的应对方法，否则将会大大增加自己的税负。这是因为在取消或限制存货后进先出的计价方法之后，房地产企业的当期损益就会受到直接影响，进而对企业的税金与利润空间产生影响。此外，新会计准则还增加了一项针对投资性房地产的规定。它引入了公允价值计量模式，有利于企业对房地产企业持有的房地产进行科学且合理的分类。但是，如果房地产企业不能正确运用该项规定的话，很可能会导致房地产企业的税负增加。
2 房地产企业进行税收筹划的必要性
（1）有助于减轻企业税收负担。房地产企业涉及的资金面广，税负较为沉重。一旦税收筹划工作做不好，将很可能会增加企业的税收负担，久而久之就会造成极其不利的后果。因此，房地产企业必须做好税收筹划工作，努力降低企业的税收负担，大大提高企业的获利能力，最终提升企业的市场竞争力。
（2）强化了合法纳税意识。房地产企业进行税收筹划，就可以大大提升他们的合法纳税意识，逐步实现涉税零风险。这里的涉税零风险就是指纳税人缴纳的税款及时且足额，就不会面临税收方面的任何风险，或者说风险极小可以忽略不计。虽然说涉税零风险并不是给纳税人带来直接的税收利益，但是，却存在着间接的经济利益。
（3）改善企业的财务管理工作。房地产企业的税收筹划实际上属于一种财务管理手段，它可以大大降低企业的税收支出，改善企业的现金流，让房地产企业更快的实现财务管理战略目标。当然，税收筹划是一项高水平活动，它需要高素质人才来进行配合，因此，房地产企业要做好税收筹划工作，就必然会聘用高水平财务人员，这就客观上提高了自身的会计核算水平。
3 房地产企业税收筹划中存在的问题分析
（1）税收筹划意识仍然不够强。尽管说我国已经明确的税法规定，但是，由于房地产企业涉税金额较大，常常会有偷税或漏税的思想存在。这是因为不少房地产企业认为税收筹划并不实用，反而偷漏税会带来更大的经济收益。因此，一些房地产企业就开始做假账。实际上，这种薄弱的税收筹划意识反而给房地产企业带来了更大的税收风险，一旦被查处，不但会缴纳所欠税款，同时还会遭遇较大的税务罚款，并直接影响到企业声誉，得不偿失。
（2）税收筹划的组织机构不健全。当前，房地产企业进行税收筹划的组织机构还不够健全。具体来说，我国不少房地产企业迄今为止仍然没有设立专门的税务管理部门，这就让税收筹划工作难以顺利开展起来。很多房地产企业只是把税收筹划工作交由财务部门进行负责处理，而这难以实现其工作的专业性与有效性，很难达到税收筹划的实际目标。因此，房地产企业应该尽快设立专门的税收筹划组织机构。
（3）税收筹划的内部管理工作不到位。房地产企业面临的业务多种多样，因此，其税收筹划工作也具有一定的复杂性与系统性。这就需要房地产企业内部形成一个较为完善的内部管理体制，并在各个不同部门之间建立一个良好的沟通机制。但是，现实情况却是很多房地产企业的一些部门之间缺乏沟通，从而造成了税收筹划人员无法全面掌控企业内部各个环节的实际经营状况，进而无法选择最佳的税收筹划方案。
4 房地产企业税收筹划问题的解决对策
当前，国家对于房地产企业的税收管理工作变得愈发严格，这就使得房地产企业面临着更为复杂的涉税环境。因此，房地产企业要想做好税收筹划工作，就必须给出针对性的应对措施，解决目前房地产企业面临的税收筹划实际问题。
（1）树立起科学的税收筹划观念。我国市场经济体制日益完善，税收法律法规也在不断的完善之中。作为在我国国民经济发展中起到支柱性作用的房地产企业来说，它们如果还想通过传统的偷税或漏税手段来进行节税的话，负面效应是巨大的，甚至会带来意想不到的后果。因此，房地产企业应该尽快适应现代企业制度的发展要求，并认真理解与严格遵守新税收法律法规，树立起正确且可行的税收筹划观念。我们的国家机关和相关部门可以通过电视、网络或其他新媒体方式来强化对税收筹划的正确宣传力度，并向房地产企业展示一些税收筹划成功的案例，让它们对原来的那种偷漏税违法行为有一个更为清晰且到位的认知，进而在我国建立起一个正确的税收筹划理论框架，并引导房地产企业把正确的税收筹划理念归入日常管理工作中去，真正以合理合法的税收筹划方式来最大限度的维护自身的权益。
（2）设置专业的税收筹划组织机构。由于我国当前的房地产企业内部组织框架中还缺乏专门的税收筹划组织机构，因此，房地产企业目前的税收筹划工作就面临着缺乏专业指导的问题。因此，房地产企业必须尽快建立并逐步完善税收筹划组织机构，并把它作为企业内部一个独立的管理机构，让其专门负责房地产企业的税收筹划工作，而不是像目前不少房地产企业让自己的财务部门兼职负责税收筹划工作。这样，房地产企业就需要为这个专门的税收筹划部门配备专业的工作人员，并制定具体的税收筹划方案或措施让他们具体实施。首先，房地产企业需要建立不同部门间的沟通机制，让税收筹划部门可以更为准确且及时的掌握企业内部的各种信息，并据此设计出合理的税收筹划方案。其次，房地产企业还应该切实提升税收筹划人员的地位，并为其营造良好的工作环境。这样，房地产企业的税收筹划工作才得以顺利开展起来。
（3）强化税收法律与政策方面的研究工作。我国税收法律政策是一种动态变化的状态，尤其是在我国对房地产市场进行了宏观调控以后，相关的税务监管变得愈发严格。在这样的大背景下，房地产企业相关的税收法律政策会有着较大的变动。因此，房地产企业要想做好税收筹划工作，就需要加强对相关税收法律政策的研究工作，及时关注各种变化，并随时更新企业自身的税收筹划规划，尽可能的分散税收筹划风险。此外，房地产企业还需要设置税收研究专员，让税收筹划工作不仅有专业工作人员来实施税收筹划，还有专职的研究人员来提供税收筹划参考意见。
房地产企业在经营过程中，其业务涉及物业、基建、建材、商业、广告等多方面，涉税种类的多样化使得房地产企业必须精心进行税收筹划，否则将面临较大的税务风险。2002年，我国开始将房地产企业的税务稽查作为税务工作的重点之一，使得房地产企业在快速发展的同时，也面临着日益复杂的税收环境。最近几年，我国政府更是加强了对房地产市场的调控。2013年3月，新国五条出台，提出在二手房交易过程中，对个人所得部分征收20%的税收，这对房地产企业的经营亦会产生一定的影响，对房地产企业的税收筹划工作提出了更高的要求。
一、房地产企业税收筹划的理论基础
房地产企业税收筹划的理论来源于税收筹划的基本理论。从税收筹划的含义入手，探讨当前房地产企业税收筹划的影响因素，有助于正确把握当前房地产企业税收筹划的现状和存在的问题，为本研究提供理论支撑。
（一）税收筹划的含义
税收筹划并不是一个产生于本土的词汇，最早提出税收筹划概念的学者是英国的汤姆林爵士。他指出，纳税人不仅仅有履行纳税的义务，在纳税的过程中，还应享有一定的权利，在不违反税法规定之前提下，纳税人有权利通过合理安排，达到减轻税负的目的，而政府对此没有权力强迫任何一个纳税人多纳税。虽然汤姆林爵士并没有对税收筹划的概念进行明确的界定，但此观点的提出为税收筹划概念的界定打下了坚实的基础。随后不久，荷兰财政文献研究局（IBFD）就对税收筹划进行了界定，认为税收筹划就是纳税人为了实现缴纳最低限额税款的目标，对经营活动进行合理安排的过程。随着研究的进一步深入，国外学者对税收筹划概念的界定越来越准确，美国学者W.B.梅格斯在其专著《会计学》中，认为税收筹划就是企业为了降低税负，在不违反税法基本规定的前提之下，对各项涉税活动进行精心安排，使得纳税时间延迟或少缴税。
就国内而言，当前对税收筹划并没有一个统一的结论，著名税收研究学者盖地教授在其专著《税务会计与纳税筹划》中指出，税收筹划就是在遵守我国基本税收法律与政策的前提之下，市场经济主体通过对企业设立、重组、投资方式、经营方向以及管理理念进行事先筹划，以达到减轻税负、增加收益之目的。综合而言，从国内外学者对税收筹划概念的研究来看，都认为税收筹划是一种合法的涉税活动，与偷税、漏税等涉税违法活动相比，具有较大的区别。一方面，税收筹划遵守了相关的税收法律与政策，是一种合法、合理的行为，而偷税、漏税却是法律所禁止的行为，是故意欺骗征税主体的违法行为；另一方面，税收筹划是一种事前行为，发生在纳税义务产生之前，而偷税、漏税却是事后行为，发生在纳税义务产生之后。
（二）房地产企业税收筹划的影响因素
当前影响房地产企业进行税收筹划的因素主要来自两个方面，即新企业所得税法和新会计准则的实施，正是在不同的税法环境和会计环境之下，使得我国房地产企业在进行税收筹划之时，必须注意外部环境的变化。
1.新企业所得税法对房地产企业税收筹划的影响
2008年1月1日，我国开始实施新的企业所得税法，新企业所得税法与原有的企业所得税法相比，主要突出了两大方面的变化：第一，税前扣除项目增多；第二，取消了一些旧的所得税法规定的优惠政策。这两大内容的变化，使得房地产企业不能继续沿用原有的税收筹划方案，必须重新进行税收项目的选择与安排。房地产企业如何在收入相同的情形下，尽量增加税前扣除项目的金额，以最大限度地减少计税基础，是房地产企业在新企业所得税法下税收筹划的重点内容。
2.新企业会计准则对房地产企业税收筹划的影响
（1）《企业会计准则第1号――存货》中取消了原有的存货发出计价的后进先出法，开始向加权平均法和先进先出法转变。此种计价方法的转变，将对房地产企业的毛利造成一定程度的波动。不仅如此，在我国当前通货膨胀的市场背景之下，原有的后进先出方法可以减免或抵扣一定的税收，而改变此种计价方法之后，如果房地产企业没有采取正确的应对方法，必然会使其税负增加。由于房地产企业与其他行业的企业相比具有建设周期长的特点，一旦取消或限制存货后进先出的计价方法，将直接影响房地产企业的当期损益，进而对房地产企业税金和利润空间产生影响。
（2）《企业会计准则第3号――投资性房地产》是新会计准则增加的一项规定，单从字面上看，该条准则似乎是专门针对房地产企业而出台的会计规范，事实上并非如此，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。因此，它并非专门针对房地产企业而制定的规范，但此条准则对我国房地产企业的影响却较为显著。该规定的出台有助于企业对房地产企业所持有的房地产进行科学而合理的分类。此条准则还引入了公允价值的计量模式，对投资性房地产的计量、确认都作出了明确的说明。从实际效果来看，如果房地产企业不能正确运用此项规定，将使房地产企业的税负增加。
二、房地产企业税收筹划存在的问题
作为当前国民经济的支柱产业，我国房地产业取得了较大的发展，房地产企业也在这个过程中获得了较多的利润。因房地产企业无论在收入还是支出方面，所涉及的金额都较为巨大，加之其涉及的税收项目种类繁多，很多房地产企业往往意图通过偷税或漏税的方式来达到节税之目的，使得税收筹划存在诸多方面的问题。
（一）税收筹划意识薄弱
虽然我国税法明确规定纳税人有依法纳税的义务，但房地产企业大多是大型企业，在涉税过程中纳税金额较大，这使得有些房地产企业往往存在偷税或漏税的思想，认为进行税收筹划并不能给企业减轻多少税负，而偷税或漏税却能够给企业带来较大的节税空间。为此，有些房地产企业设置两套账本，做假账。对外一套账本，专门应对税务机关的检查；对企业内部又是一套账本，以记录企业的真实经营状况。税收筹划意识的薄弱将给房地产企业带来严重的税收风险，一旦被税务机关查处，不仅仅需要补缴税款，还面临高额的罚款，更为重要的是，这将直接影响房地产企业的信誉，对于房地产企业未来的发展也会产生重大影响。
（二）进行税收筹划的组织机构不健全
税收筹划组织机构的不健全也是影响房地产企业税收筹划的重要因素，分析当前的房地产企业组织内部建设，可以发现极少有房地产企业会专门设置税务部门，以负责整个企业的税收筹划工作。一般而言，房地产企业的税收筹划工作都是交由财务部门负责。税收筹划工作的专业性程度不会低于财务工作，此项工作不仅仅要以企业财务管理为基础，还需要相关的人员对税收法律和政策有一个全面的了解。特别是在我国税收法律和政策繁多的背景之下，不同区域的涉税项目计算有较大差别，这无疑对税收筹划工作者提出了更高的要求。因此，完全依靠财务人员的专业知识来解决税收筹划问题，显然难以达到实际的目标，需要设立企业税务部门，专门开展税收筹划工作。
（三）税收筹划内部管理缺乏
房地产企业业务的多样化决定了房地产企业税收筹划工作的复杂性与系统性，这就要求房地产企业内部要形成良好的内部管理体系，特别是各部门之间，要有畅通的信息共享机制，才能保证税收筹划工作的正常开展。然而，当前房地产企业有些部门之间的内部合作脱节，比如公司销售部在与客户签订商品房销售合同之时，由于销售人员缺乏必要的税收政策，没有依据我国税法的相关规定进行操作，使得财务部门在核算时，往往出现较多的问题，进而影响到税收筹划工作；比如我国税法针对打折销售和买房送装修两种销售方式规定的计税方式有所不同，其中打折销售的计税方式是依据打折后的金额计算，而买房子送装修是依据购房款加上装修款的合计金额计税。因此，只有在房地产企业内部加强管理，使得税收筹划人员全面掌握企业各个环节的经营情况，才能在税收筹划过程中作出正确的方案选择。
三、解决房地产企业税收筹划问题的对策
在国家越来越重视房地产调控的背景之下，国家对房地产企业的税收管理将越来越严格，房地产企业面临的涉税环境也越来越复杂。由此，房地产企业必须正视当前税收筹划存在的问题，有针对性地采取措施，进行合理的税收筹划。笔者认为，房地产企业应着重从以下三个方面解决当前税收筹划工作中存在的问题。
（一）树立正确的税收筹划理念
随着我国市场经济的进一步发展，我国税收法律制度体系也会越来越完善，如果房地产企业还是想通过偷税或漏税等违法手段来达到节税的目的，显然难以实现。因此，房地产企业需要树立正确的税收筹划理念。建议国家通过电视、网络等媒介加强对税收筹划的宣传力度，展示税收筹划成功的案例，使广大房地产企业对于税收筹划与漏税、偷税的区别有一个正确的认识，以营造良好的税收筹划氛围，让房地产企业树立正确的税收筹划理念，将其纳入日常的财务管理过程之中，通过合法的方式维护自身权利。
（二）设立专门的税收筹划组织，强化税收筹划管理
针对当前房地产企业税收筹划组织缺失的现状，建立专门的税收筹划组织进行税收筹划尤为必要。因此，房地产企业应将税收筹划组织作为一个单设的机构，专门负责企业的税收筹划工作。建议房地产企业在风险管理部下面专设税收筹划部门，设置主管或经理一名，负责领导企业的税收筹划工作，制定各项总的税收筹划方案或措施。在主管或经理下面配置3―5名税收筹划专员，负责企业具体税收筹划事项的执行。
在建立了专门的税收筹划组织之后，就需要充分发挥税收筹划部门的作用，这需要强化企业内部管理。一方面，要建立各部门之间的信息共享机制，使得税收筹划部门能够准确掌握房地产企业各个环节的经营信息，进而设计出科学、合理的税收筹划方案；另一方面，还必须提高税收筹划工作者在房地产公司的地位，给予其良好的职业晋升通道，为其参与公司战略管理营造良好的外部环境。
（三）加强税收法律和政策研究
为了适应社会转型和经济发展的需要，我国会及时调整相应的税收法律和政策。从这个层面上讲，税收法律和政策将呈现出动态变化的特点，特别是在国家对房地产市场调控和监管日益严格的背景之下，与房地产相关的税收法律和政策变动很大。因此，房地产企业只有加强对相关税收法律和政策的研究，及时系统地了解税收法律和政策的变化，才能在设计税收筹划方案时不断更新筹划内容，采取措施分散税收筹划风险。建议房地产企业在设置税收筹划专员的同时，设置税收研究专员，以加强房地产企业对税收法律和政策的研究。
内容摘要:房地产业是一个税费负担较重、涉及税种较多的行业,因而成为税收筹划关注的重点。本文以某房地产公司为例,分析在税收筹划时,房地产企业面临的法律风险、政策风险、财务风险、行业风险等各种风险,指出税收筹划的预先筹划性与项目执行过程存在不确定性之间的矛盾是这些风险产生的主要原因。鉴于此,本文认为房地产企业必须采取必要的措施,尽量降低或减少涉税风险,使税收筹划方案达到风险最小、收益最大。
关键词:风险 税收筹划 房地产企业
某房地产公司税收筹划案例分析
2007年,某房地产公司以7500万元购得一块商业用地,用于普通住宅建设,预计房屋可售面积3万平方米左右,营业税及附加税率总计5.55%,契税3%,所需资金部分来自于银行贷款。具体数据如表1所示:
筹划前:营业税及附加为2164.5万元,土地增值税为9318.075万元,税金合计(不考虑印花税)为11482.575万元。
该房地产公司决定接受税务师的筹划建议,单独成立销售公司。房地产公司先将房屋按每平方米8000元的价格出售给销售公司,再由销售公司按13000元的价格出售给客户。
筹划后:房地产公司应纳税额为营业税及附加1332万元、土地增值税2925.6万元;销售公司应纳税额为:契税720万元、营业税及附加2164.5万元、土地增值税3850.65万元,两公司税金合计为10992.75万元,可以节税489.825万元。
经过上述比较,该公司认可了税务师的方案,可是在方案执行过程中,问题逐渐显现。首先,房屋过户到销售公司后,已经成为二手房,需到二手房交易中心交易,这为房屋的销售带来意想不到的困难。其次,根据营业税条例规定:纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的,主管税务机关有权核定其营业额。该公司将房屋以8000元/平方米的价格转让给销售公司,该价格明显低于同类房屋的交易价格,因而该公司还面临着营业税被重新核定,需补交税款、滞纳金甚至被罚款的可能。
房地产企业税收筹划面临的风险
税收筹划风险,是指纳税人在进行税收筹划时,因各种不确定因素的存在使筹划收益偏离纳税人预期结果的可能性。房地产企业税收筹划风险主要表现在以下几个方面:
法律风险。税收筹划业务在我国还不成熟,它经常在税收法律规定的边缘操作。税收筹划方案的合法性必须经过税务部门的确认,有时房地产企业对税法的理解与税务部门具体执法存在差异,这种差异的存在加大了房地产企业税收筹划的风险。另外房地产企业在税收筹划过程中发生对法律理解的偏差,使税收筹划蜕变成偷税行为,又会导致税收筹划的违法风险。也就是说即使是合法的税收筹划行为,有可能因为税收政策理解偏差导致税收筹划方案无法实际执行,从而使税收筹划方案成一纸空文;或者被税务机关认定为偷税、逃税行为,不但得不到税收利益,反而加重了房地产企业的税收成本,使房地产企业得不偿失。
政策风险。房地产企业受政策影响比较大,这主要是由房地产业在国民经济中所处的地位决定。目前,我国市场经济体制还不成熟,现有的税收规定中法律法规少,规章以及其他税收规范性文件多,从而造成税收法令政策的透明度明显偏低。随着法制建设的不断深入,许多政策会相应地发生变动,政府的税收政策总是具有不定期或相对较短的时效性,这些都容易导致税收筹划的失败。对同一房地产企业而言,在不同时段,往往会由于主、客观条件的变化,使所选择的筹划政策失去原有的效用,甚至与法律相抵触。
财务风险。房地产企业属于资金密集型企业,对资金的需求巨大,若某一个环节的资金出现问题将引起整个房地产项目的瘫痪。因此,房地产企业必须保证资金供应的充足,房地产企业大部分资金都是通过举债而获得,而借入的资本额越大,税收筹划的空间越大,获取可能的税收筹划利益的机会也越大,但由此带来的财务风险也相应增大。
行业风险。房地产行业涉及到社会经济生活的方方面面,受多方面因素影响,它的发展取决于整个行业是否景气,行业的复杂性决定了房地产开发企业税收筹划的难度非常大,容易导致税收筹划风险的产生。
房地产企业税收筹划风险产生的原因
税收筹划的预先筹划性与项目执行过程存在不确定性之间的矛盾,是税收筹划风险产生的主要原因。具体包括以下几个方面:
因税收立法、执法所导致的风险。在我国税收法律中,税务部门与房地产企业之间的权责关系并不完全对等,房地产企业处于一种相对劣势的地位。税务部门相对于房地产企业而言更容易掌握更多税法信息,对于新的法律的了解或获得也滞后于税务部门。由于税收征纳双方关系权力责任的不对称性及在法律中赋予税务部门过多的自由裁量权,造成即使税收筹划人员具有较为充分的空间,税务部门也可以利用“税法解释权归税务机关”而轻易加以否定,从而使房地产企业的税收筹划风险大大增加。
注重“税负最低”,忽视企业整体利益。有的房地产企业认为追求“税负最低”,是税收筹划的目的,这是一种不完全正确的认识,是混淆和颠倒了税收筹划目标和最终目的的关系。例如,误以为用借入资金投资比用自有资金划算(少交税),但很多事例表明,使用借入资金虽然其利息可在所得税前扣除,但由此未必增加房地产企业的净利润,相反它却减少了房地产企业的净利润,另外还有可能引发巨大的财务风险。事实上税负最低只是税收筹划的阶段性目标,而实现房地产企业价值最大化才是税收筹划的最终目的。
片面夸大房地产企业税收筹划的作用。很多房地产企业认为税收筹划无所不能,事实上税收筹划只是房地产企业理财活动的一部分,它的作用是有限的,并受一定的条件制约。税收筹划往往需要与相关的生产经营决策配合使用才能相得益彰,产生较大的总体效益。另外,税收筹划的开展与房地产企业的涉税税种、应纳税额以及财务核算水平等情况息息相关。
因税收筹划人员自身素质所导致的风险。自身专业素质主要反映在税收筹划人员对于税法的全面理解与运用方面,由于税收法规的庞杂和税收政策的频繁变更,税收筹划人员受自身业务素质的限制,对有关税收法规的精神把握不准,虽然主观上没有偷逃税的意愿,但事实上由于筹划不利,违反了税法,产生了税收筹划风险。
房地产企业税收筹划风险的防范措施
税收筹划风险管理的目标是通过采取合理的措施对风险加以控制,规避和降低风险损失。针对风险的类型和产生原因,可以采取以下风险管理方法。
(一)树立依法纳税意识,完善会计核算工作
房地产企业经营决策层必须树立依法纳税的理念,这是成功开展税收筹划的前提。税收筹划可以在一定程度上提高房地产企业的经营利润,但它只是全面提高房地产企业财务管理水平的一个环节,不能将房地产企业利润的上升过多地寄希望于税收筹划。依法设立完整规范的财务核算资料和正确进行会计核算,是房地产企业进行税收筹划的基本前提。税收筹划是否合法,首先必须通过税务检查,而检查的依据就是房地产企业的财务核算资料。因此,房地产企业应依法取得和保全会计核算资料、规范会计基础工作,为提高税收筹划效果提供可靠的依据。
(二)准确把握税法政策,密切注视税法的变动
税法是处理国家与房地产企业税收分配关系的主要法律规范,税收筹划方案主要来自税法政策中对计税依据、税率等的不同规定,对相关税收规定的全面了解,就成为税收筹划的基础环节。只有全面了解,才能预测出不同的纳税方案,并进行比较,优化选择,进而作出对房地产企业最有利的税收决策。反之,如果对有关政策、法规不了解,就无法预测多种纳税方案,税收筹划活动就无法进行。税法常常随经济情况变化或为配合政策的需要,而不断修正和完善。因此,房地产企业在进行税收筹划时,必须密切关注并适时调整自己的筹划方案,以使自己的行为符合法律规范。
(三)增强风险意识,提升自身素质
防范房地产企业税收筹划风险是一项具有高度科学性、综合性、技术性的经济活动,因此对具体操作人员有着较高的要求,税收筹划人员不仅要精通税收法律法规、财务会计和房地产企业管理等方面的知识,而且还应具备经济前景预测能力、项目统筹谋划能力以及与各部门合作配合的协作能力等素质,为房地产企业出具防范税收筹划风险的方案或建议。税收筹划人员素质的提高,一方面依赖于个人的发展,另一方面也依赖于整个房地产行业素质的提高。只有整个房地产行业素质提高了,才能充分进行房地产企业税收筹划。
(四)加强与税务部门联系,搞好税企关系
房地产企业要想进行税收筹划,必须取得当地税务机关的支持,以确保合法性。进行税收筹划,由于许多活动是在法律的边界运作,税收筹划人员很难准确把握其确切的界限,有些问题在概念的界定上本来就很模糊,比如税收筹划与避税的区别等,况且各地具体的税收征管方式有所不同,税收执法部门拥有较大的自由裁量权。这就要求从事税收筹划者在正确理解税收政策的规定性,正确应用财务知识的同时,随时关注当地税务机关税收征管的特点和具体方法。经常与税务机关保持友好联系,使税收筹划活动适应主管税务机关的管理特点,或者使房地产企业税收筹划方案得到当地主管税务部门的认可,从而避免税收筹划风险,取得应有的收益。
(五)顾全企业整体利益,注重税收筹划方案的综合性
从根本上讲,税收筹划归结于企业财务管理的范畴。它的目标是由企业财务管理的目标――企业价值最大化所决定的。税收筹划必须围绕这一总体目标进行综合策划,将其纳入房地产企业的整体投资和经营战略,不能局限于个别税种,也不能仅仅着眼于节税。单纯看税收筹划是分税种进行的,对每个具体的税种进行筹划,但房地产企业税收筹划是一项系统工程,房地产企业的经济活动要涉及到数种税,即便一项具体业务也可能要涉及若干税,例如一笔销售收入是否确认、何时确认、可能会影响营业税、所得税、土地增值税、城建税、教育费附加等,针对众多的征税对象、税率、减免税等,税务筹划时不能仅盯住个别税种的税负高低,而要着眼于整体税负的轻重。另外,如果单纯追求最大扣除项目、最小的计税收入,会掩盖企业真实的经营成果和获利能力,影响企业的筹资和投资能力,进而影响房地产企业财务目标的实现;所以不能以税负轻重作为选择筹划方案的唯一标准,而应以确保房地产企业财务目标实现下的税收筹划方案要具有可操作性。
通过以上分析,文章指出,随着税收筹划活动在房地产企业经营活动中价值的体现,房地产企业税收筹划风险也该受到更多的关注,由于税收筹划主要侧重于事前的筹划,因此不可能完全消除税收筹划的风险,但尽量降低或分散涉税风险是房地产企业税收筹划的重要内容。成功的税收筹划方案应该是风险最小、收益最大的方案。
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1.1合理的增加扣除项目一般来说，影响房地产企业土地增值税的主要因素之一就是增值税的税额与扣除项目金额之间的比率，即增值率是以累进税率进行计算的，也就是说，曾氏率越大，所适用的税率越高，而企业所上缴的税款越多。因此要降低增值率应该采用合理的增加扣除项目，使企业的土地增值税适用于比较低的税率，降低企业的税负。按照我国的税法，房地产企业从转让收入额中扣除项目的主要部分有一下几种：第一，支付取得土地使用权的费用；第二，房地产企业的开发费用以及开发成本；第三，与企业转让房地产使用权有关的税金；第四，其他国际规定的应扣除项目，这部分应扣除项目主要是指从事房地产开发业务的纳税人可以按照取得土地使用权所支付的金额以及开发成本的和中加计扣除20%。另外，值得注意的是，房地产开发企业除了必要的利息费用之外，期间费用的扣除不应该按照实际发生的金额进行扣除，而是按照企业支付土地使用权的金额以及开发费用的综合的5%进行扣除。在企业制定税收筹划的过程中，纳税人可以将这部分期间费用转入房地产企业的直接成本中，一旦在税收筹划之后转移，就被认为是偷税行为，因此一定要进行事前筹划。房地产企业员工的工资、办公费用、招待费用以及相关的福利费用都属于期间费用，这部分在计算土地增值税时可以全部扣除，这也为房地产企业提供了一个降低税收的机会。
1.2合理利用国家税收优惠政策根据我国《土地增值税暂行条例》中的规定，房地产企业的纳税人在出售建造的普通住宅时，如果增值税额中没有超过扣除项目金额的20%的部分，可以免征土地增值税，一旦超过，就应该按照规定进行扣除。另外，税法还规定，对于房地产企业的纳税人既是建造普通住宅的有实际进行房地产开发的，就应该分别核算增值税额，对于不分别进行计算的，其建造普通住宅的纳税人不适用于免税的规定，因此合理利用国家的税收优惠政策可以降低房地产企业自身的税负，根据自身的经营状况制定合理的税收筹划。
1.3合理利用土地增值税的征税范围在我国的房地产企业土地增值税的税收筹划中对于土地增值税的征税范围的规定十分重要，首先，土地增值税的课税对象是对具有土地使用权以及其他地上建筑物的转让行为进行合理的征税，根据税法的规定，可以将房地产企业发生的装修费用计入开发成本中，并予以合理的扣除；其次，房地产企业土地增值税的征税范围不包括转让土地使用权以及房产产权的行为；最后，房地产企业土地增值税是对国有土地使用权以及地上建筑物及附着物进行转让的行为，我国的房地产企业在进行土地增值税的税收筹划时可以根据以上三点进行合理的规划。总而言之，以上三种房地产企业土地增值税税收筹划的具体方法应该根据企业自身的实际经营情况进行，在不违反国家税法的相关规定的前提下，灵活的利用房地产企业土地增值税的税收筹划为企业减轻税收成本，以实现房地产企业利润的最大化目标。
2.房地产企业土地增值税税收筹划的案例分析
案例描述：A企业使一家房地产开发企业，2014年6月出售一栋普通住宅，面积总为110000平方米，支付土地出让金5000万元，开发成本12000万元，利息支出2000万元，根据国家规定，城市建设税率为7%，教育税附加征收率为3%，营业税税率为5%，印花税税率为0.05%，当地政府部门对房地产开发费用所允许扣除的比例为10%，试问房地产企业应该怎样制定销售方案，才能保证税收筹划方案最合理？两方案的所得税税前利润差额为7493.225-6538.7＝954.525（万元）从上述两种方案可以看出，虽然方案2降低了销售价格，但是免征了土地增值税，一定程度上降低了税收成本，使企业的利润额增加了954.525万元。
3.结束语
关键词 房地产企业 税收筹划 案例分析
一、研究背景
税收筹划近年来在税收管理领域的应用研究和企业决策中占有非常重要的地位。那些知名的国际公司已成立专门的纳税筹划部门，深入研究各国税收法律法规，针对这些法律法规制定出合理的纳税筹划方案，并取得了很大的经济 效益。税务筹划能够提高企业的财务效益及增强企业的竞争力，因而获得了管理者及学术研究者的普遍关注。
二、国内外现状
（一）国内现状
在西方国家视为“智慧者的文明行为”的税收筹划，在我国过去很长一段时间被视为。税收筹划在国外早已发展成为一个成熟的行业，而在我国，关于纳税收筹划的研究才是近些年的事情，税收筹划在企业中的应用更是少之又少。1994年，我国才有了第一本关于税收筹划的专著；2000年，我国才开始全国范围内的注册税务师资格考试；2001年，中国税务报社举办了关于纳税筹划的研讨会，至此，税收筹划才在我国开始得到认可。
（二）国外现状
在国外，企业进行税务筹划已经不是什么新鲜事了，早在20世纪初期，税收筹划便取得了西方多国各政党及政府各界的承认并批准实施。经过这么多年的发展，税收筹划的理论研究上在经济发达的国家已达到成熟甚至狂热的阶段。近几年来，国外税收筹划的研究有了进一步的扩展和深入，针对不同的行业，学者们提出了不同的税收筹划思路与方法。
（三）国内外研究现状比较
综观国外研究者的成果，可以看出国外研究呈现出以下特点：首先，国外大多数学者的宏观研究都是以发达国家税制结构为背景，重点研究所得税的避税问题。这与发达国家税制结构以所得税占主要地位有关。其次，国外大多数对企业税收筹划的微观研究都是以跨国公司的国际避税为主。特别研究发达国家的资本流向发展中国家，利用这些国家之间的税制差异及漏洞，通过运用关联交易价格方式达到调节跨国公司纳税事务的效果。
三、房地产企业的概念
关于房地产企业，我国官方并没有给出明确的界定。《城市房地产管理法》中明确指出：“房地产开发企业是指以营利为目的，进行房地产开发和经营的企业。”从该法的规定可以看出，国家只是对房地开发企业进行了界定，而事实上，房地产开发企业只是众多房地产企业的一部分，还有诸如房地产销售企业、房地产租赁企业、房地产物业等等。
四、房地产企业的特征
不同的行业有不同的特征。房地产企业因为其业务的复杂和多样性，其特点更加鲜明。下面简要阐述一下房地产企业的主要特征。
（一）业务范围广
房地产企业业务多元化且运作程序复杂。其业务面通常涵盖规划设计、征地拆迁、房产建设、工程验收、销售管理及物业服务等领域、贯穿第二产业和第三产业，业务实施过程中涉及市政、园林、环卫、金融、财政、税务。房地产企业税负特征及纳税筹划的理论分析等各个职能部门，牵扯面广，运作程序比较复杂。
（二）生产经营周期长、资金需求量大
房地产企业生产经营周期比较长，资金需求量比较大。由于房地产企业业务的复杂性，我国房地产企业从立项、开发、建设、销售到结项一般需要几个年度，特别是一些大型项目的开发，需要的时间更长，我国商品房的平均经营周期大约4年。同时，房地产企业又处于资金密集型行业当中，整个房地产企业生产经营流程中需要大量的资金。
五、税收筹划的定义和特点
（一）税收筹划的定义
“税收筹划”又称“合理避税”。它来源于 1935 年英国的“税务局长诉温斯特大公”案。当时参与此案的英国上议院议员汤姆林爵士对税收筹划作了这样的表述：“任何一个人都有权安排自己的事业。如果依据法律所做的某些安排可以少缴税，那就不能强迫他多缴税收。”这一观点得到了法律界的认同。
（二）房地产企业税收筹划的目的与意义
（1）房地产企业税收筹划的目的。税收筹划的基本目标是在可接受的税收风险水平下降低企业税收负担，实现利润最大化。为实现这一目标，具体可细分如下： 1）合理进行纳税申报。 宏观经济形势和税收法规政策不断地变化和调整，作为纳税人需要不断的学习，即使准确的理解把握现行税法，只有这样才能进行有效的税收筹划，能降低企业的税收筹划风险，防止额外成本费用的发生。2）降低纳税成本。纳税成本包括直接成本和间接成本两部分。直接成本指的是企业在纳税申报过程中直接发生的人、财、物等成本费用。3）全面减轻税收负担。这是企业税收筹划的最终目标。税收负担的轻重不是具体纳税数额的多少，而是税收负担的比率。
（2）房地产企业税收筹划的意义。税收筹划对于企业的经营管理及企业目标的实现具有重要的意义，具体有以下几点： 1）税收筹划可以促进企业纳税意识的提高。税收筹划和纳税意识具有一致性，税收筹划本身就意味着企业纳税意识的提高。2）税收筹划可以健全企业的财务管理体系，促进企业财务管理水平的提高。
（三）房地产企业税收筹划的方法
税收筹划的方法比较多，但是无论哪一种税收筹划方法归根结底都是在具体的背景下的运用，是对具体税制要素的选择，其目的都是达到事先确定的税收筹划目标，减轻企业税收负担。
（1）充分利用税收优惠政策。利用税法关于减免退税的优惠进行纳税筹划的方法。例如，税法规定持有非经营用的房产免交房产税，房地产企业可以利用税法关于其涉税环节的减免税退政策进行合理的纳税安排以获得节税的收益。
（2）努力适用低税率。尽力选择低税率进行纳税筹划的方法。房地产企业销售房产需要按5%缴纳营业税，而建筑安装服务只需要按3%缴纳营业税，同时土地增值税是四级累进税率，房地产企业应该通过一些必要的手段尽量按照较低的税率纳税。
（3）扩大可抵扣项目金额。通过可抵扣项目的调节进行纳税筹划。房地产企业涉及的税种中，土地增值税、企业所得税、个人所得税和房产税都涉及成本费用的扣除。房地产企业应该充分利用这些可抵扣项目，努力增加可抵扣项目的金额，进而相应地减小税基，税基的减小会使应纳税额得到明显的下降。
（四）房地产企业税收筹划的影响因素
（1）新企业所得税法对房地产企业的影响。2008年1月1日开始，我国开始实施新的企业所得税法，新企业所得税法与原有的企业所得税法相比，主要突出了两大方面的变化：第一，税前扣除项目增多。第二，取消了一些旧的所得税法规定的优惠政策。这两大内容的变化，使得房地产企业不能继续沿用原有的税收筹划方案，必须重新进行税收项目的选择与安排。
（2）新企业会计准则对税收筹划的影响。2007年1月1日，我国开始推行新的企业会计准则，新会计准则对于房地产企业开展税收筹划仍然会产生很大影响。一方面，在新会计准则里面，公允价值计量属性被引入进来，计量属性将直接影响着房地产企业流转税的计算，房地产企业在开展税收筹划之时，必须选择合适的计量属性。
六、结论
