时间：2023-09-08 17:00:38
序论：在您撰写房屋租赁的法律法规时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
出于保证房屋价值的充分实现及保护交易安全的需要，笔者认为，有必要区分租赁合同中装饰装修物或增设物的不同使用功能及价值大小，适用不同的添附规则。必要的时候，可以规定双方当事人在一定条件下共有添附的房屋，尤其是在双方对租赁合同的终止均无过错的情况下。有学者论及善意在添附中的意义时，认为“保护无过错当事人的原则不一定要通过使其取得添附物所有权的方式落实”[17]。我想这一理由可能对出租人来说，比较容易接受。但对于耗费巨资装修房屋的承租人来说，如果非因其自身的原因导致合同终止，并且只能向出租人主张返还不当得利以作为其权利丧失的补偿，是远远不够的。因为这种“表面上令人满意的解决方法掩盖不住的是，债权请求权不是所有权全部价值的代替。当受益人陷入财产衰败境地时，这一点就立刻变得显而易见的了。”[16]遗憾的是，法释[2009]11号只是区分合同终止的不同情况，规定承租双方在利益返还和损害赔偿方面的责任，丝毫未涉及装饰装修物或增设物的所有权归属。显然，该司法解释预设的立场仍是依传统的添附制度，由原房屋所有人取得这些附合物的所有权。这既限制了当事人的选择范围，法律适用的结果可能也不符合当事人的意愿，不符合效率原则。
四、租赁房屋添附利益的返还及损害赔偿
对所有权丧失的牺牲者绝对是要进行补偿的。房屋租赁中，因添附而丧失原所有权的一方(通常是实施添附行为的承租人)，可以根据不当得利的规定，请求因物权变更而受有利益的另一方(通常是取得添附形成物所有权的出租人)适当地返还利益，作为其不能要求返还原物或恢复原状的补偿。
(一)对法释[2009]11号相关规定的评析
法释[2009]11号第9到14条的规定，明确了对于房屋租赁合同的装饰装修物，出租人是否应对承租人进行补偿以及如何补偿的问题。最高人民法院民一庭负责人在对立法进行解释和说明时指出，承租人获得补偿依据的是不当得利请求权(详见《妥处房屋租赁纠纷,促进市场健康发展———最高人民法院民一庭负责人就〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉答记者问》,载2009年9月1日《人民法院报》,第4版。)。如果说这是立法的本意，无疑符合各国物权法上添附规则的一般原理，同时也是对我国现有立法的很好的补充和完善。但综观法释[2009]11号有关条文，似乎与不当得利制度又有所区别，分析如下：
1.不当得利请求权是对承租人失去原所有权的补偿，与出租人的主观意愿无关
按照添附规则，房屋装饰装修物构成附合的，无论出租人是否愿意，都取得这些装饰装修物的所有权；承租人依不当得利请求权，可以要求出租人返还全部利益(即全部现值损失)。但法释[2009]11号第9条规定：“租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”实际上，如果这些装饰装修物对于出租人确属强迫得利，则出租人因利益不存在而无须返还，更不必“分担现值损失”。当然，如果各方当事人对合同无效确实有着一定的过错，就需要承担缔约过失责任，赔偿相对方的损失。但在法律关系上，承租人的不当得利请求权与缔约过失责任的承担是不同的。司法解释第9条混淆二者的关系，有可能产生不公平的适用后果(例如,假设装饰装修物的现值为1万元,双方对合同无效各有一半过错。在装饰装修已由承租人出资的情况下,出租人需要给付5000元给承租人。结果就是,承租人承担1万元的费用,最终从出租人处拿回5000元;而出租人分担了5000元的费用后,得到了价值1万元的装饰装修物。)。更何况，以出租人主观上的“不同意利用”代替对“强迫得利”的客观判断，无疑也增加了实践中法官适用这一条文的困难。
2.不当得利不以过错为构成要件，与租赁合同解除的原因无关
民法上的不当得利制度是不以双方当事人的过错为要件的。但法释[2009]11号第11条各项区分租赁合同双方当事人对合同解除的过错责任，规定了对已形成附合的装饰装修物的处理规则，包括：出租人违约时的损害赔偿(第1项)、承租人过错时责任自负(第2项)、双方过错时的过失相抵(第3项)、双方均无过错时的风险分担(第4项)[14]。可以看出，租赁合同解除时，装饰装修物的利益归属与当事人的主观过错密切相关。承租人有可能因为自己的过错丧失全部或部分不当得利返还请求权，也可能因为无法证明出租人的过错而丧失本应享有的该项权利。这样的结果显然放大了承租人承担的房屋租赁的合同风险，使其不仅丧失了具有物权效力的所有权，甚至不能得到债法上的不当得利制度的保障，殊为不公。
3.不当得利请求权的内容为不当利益的返还，与损失赔偿无关
根据法释[2009]11号第11条所提出的“现值损失”和“残值损失”概念可以看出，立法上把承租人用于装饰装修的费用视为损失，根据有效合同和无效合同的不同法律效果，采用了两种不同的标准来认定其范围。这种立法充分考虑了租赁合同中添附的特殊性，即承租人基于自己使用的目的，通常会根据合同租期及成本进行装修，尽量使装修利益在租赁合同到期时行使完毕。也就是说，如果合同正常履行而至期限届满的，装饰装修物正好折旧为零，出租人虽然收回了附合着装饰装修物的房屋，但并没有实质上的利益取得。但问题是，在合同因各种原因解除时，承租人未能充分实现的那一部分装饰装修利益依添附规则转而由出租人享有，此时，承租人可以主张的不当得利请求权在内容上指向的就应当是利益返还，而不是“补偿在失去利益者处出现的损失”[16]，不能将其纳入合同无效或解除的损失范围，以损害赔偿责任替代之。
综上，法释[2009] 11号有关添附规定的不足之外在于：一是没有明文规定不同情况下房屋租赁装饰装修物的所有权归属，二是没有明确合同当事人对装饰装修物利益的不当得利返还请求权。对此，当事人应可援用《民法通则》关于不当得利、侵权责任的规定，以及《合同法》有关违约责任和缔约过失责任的规定，以主张自己的合法权益。
(二)承租人的不当得利请求权与主观恶意
如前文所述，在不动产附合的情况下，判断附合形成的新物的所有权是不问行为人的善意或恶意的。但在利益返还请求权方面，有必要对此加以区分。罗马法规定，材料所有人于他人土地上建筑房舍者，该建筑物即属于土地所有人，其建筑行为，如系出于善意，土地所有人尚应从赔偿材料之价金角度考虑建筑费用；如系出于恶意，则其材料及建筑费用，均视为赠与，而土地所有人即无偿取得建筑物之所有权[2]。此处所谓恶意仅指擅自添附，即在明知是他从之物的情况下而未经他人同意进行的添附。(因有害添附对出租人无利益可言，也就没有不当得利的返还问题)对此，法释[2009]11号采取了与各国物权法同样的立场，在第13条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”但同时，该条规定仍有以下两个方面的不足：
1.该法条没有明确，所谓的“承租人承担费用”是否意味着他不能向出租人主张不当得利返还请求权？依笔者理解，此处的“费用”应当作广义的理解，包括财产的消耗和利益的丧失。承租人不能再要求出租人返还利益的另外一个原因是，在承租人恶意附合的情况下，出租人依法有权要求侵权损害赔偿。此时，如果承租人仍可主张不当得利请求权，则与出租人的损害赔偿请求权就会产生一定的冲突。依损益相抵规则，如果承租人的添附行为客观上增加了房屋所有权人的利益，则可能使出租人非但不能获赔，最终必须向承租人返还余额利益。这样的结果不仅不能体现对承租人恶意的惩戒，而且使司法实践中案例的审理变得更为复杂。
2.该法条没有明确，承租人承担费用后，能否主张装饰装修或扩建材料的拆除权或取走权？笔者认为，在形成附合的情况下，出租人根据添附规则已经取得了装饰装修或扩建物的所有权，承租人如拆除或取走，则属于侵权行为。但在未形成附合的情况下，承租人的上述权利因无害于出租人，原则上应当允许，而不必如司法解释之规定，只有出租人才能主张恢复原状。
(三)承租人不当得利请求权的内容
1.请求权的范围
承租人因添附而失去的利益可以依不当得利请求权获得补偿。而对于如何补偿的问题，学者大多认为，法律的规定属于任意性规范。因此出租人和承租人可以协商解决相互间的利益补偿问题；不能达成协议的，依不当得利制度由出租人给予承租人适当的补偿。但问题是，在不动产附合的情况下，承租人装饰装修或增设他物的费用大多数情况下并不等于出租人获得装饰装修物或增设物所有权而产生的利益。那么，在确定补偿范围时起决定性作用的应该是什么呢：是承租人财产的损失，还是出租人财产的增值？德国法学家认为“起决定性作用的一直是在得利人那出现的、客观的财产之增加”，而王利明教授认为，承租人可以请求的是“与动产价值相当的补偿”[4]。笔者认为，在不动产附合的情况下，上述两种观点都有其不妥之处。因为对房屋的装饰装修所产生的利益具有极强的主观性，如依客观标准评价，房屋的增值可能远大于装修费用(即所谓“动产价值”)，但也有可能装修产生的利益小于费用。在前者，如依得利人财产增加的范围返还利益，则有可能使承租人获取不当利益；而在后者，如依动产价值确定返还利益的范围，则有可能使出租人承担无端的损失。
民法上的不当得利返还请求权分为侵害型不当得利返还请求权和给付型不当得利返还请求权两种。承租人因添附而享有的是给付型不当得利返还请求权，“对一种虽然为当事人所意愿的、但有瑕疵的、因为缺少原因的财产转移进行回复是它的特征”[16]，理论上其利益返还的范围一般限于现存利益，而不包括对损失的赔偿。因此结合房屋租赁中装饰装修的特点，笔者认为，出租人作为添附物的所有权人，是承租人补偿请求权的债务人，其补偿的范围应当限定在他所得到的、经过租赁期间折旧后剩余的租赁房屋收益范围之内，最高不应当超过承租人为装饰装修或扩建所花的全部费用。
2.强迫得利
租赁房屋的装饰装修是由承租人实际完成的，其中掺杂了强烈的个人审美情趣和利用要求，可能对于出租人来说，完全违背其意愿。因此出租人可能认为自己对装饰装修物所有权的取得是被强迫的。强迫得利的情况通常被视为违反所有权人意思的对所有权人权利范围的干涉，因此不存在所谓的价值补偿义务。根据法释[2009]11号的相关规定，在出租人不同意利用装饰装修物的情况下，不但可以利用强迫得利制度抗辩承租人的不当得利请求权，还有权要求承租人恢复原状，并赔偿因此造成的损失。但必须注意的是，强迫得利理论虽然不失为“以人为本”的新说，但是其所包含的机会主义诱因可能会完全颠覆添附制度[18]。尤其是在装饰装修物已经形成附合，技术上无法恢复原状或恢复原状所需费用过高的情况下，支持出租人恢复原状的请求就有违效益原则。因此，有必要对强迫得利的适用条件作一定的限制，至少是否得利不应当完全取决于出租人的主观意志，特别是在装饰装修已经征得出租人同意的情况下，更不能轻易地承认强迫得利的存在，以维护添附制度的法律价值。
注释:
[1]谢在全.民法物权论•上册[m].台湾三民书局， 2003. 505， 511， 507.
[2]陈朝璧.罗马法原理[m].法律出版社， 2006. 266， 269.
房屋租赁合同效力如何认定?房屋租赁合同有无效力，根据有关法律和地方性行政法规的规定，笔者认为对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查：审查房屋租赁合同的主体是否适格。即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。
对房屋租赁合同效力认定问题
出租人和承租人订立房屋租赁合同，双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，合同视为成立。房屋租赁合同有无效力，根据有关法律和地方性行政法规的规定，笔者认为对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查：
(一)审查房屋租赁合同的主体是否适格。即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人，或限制民事行为能力人等。
(二)审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。但只要法律法规没有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。广东省人大常委会1994年通过的《广东省城镇房屋租赁条例》第六条规定，不得出租的房屋有：1、未取得产权或者经营管理权的;2、产权有争议或者产权受到限制的;3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的;4、属于违章建筑的;5、不符合安全标准的;6、已抵押，未经抵押权人同意的;7、法律、法规禁止的。
一、房屋租赁管理中的难点
随着我国城市化进程的不断加快，我国房屋租赁市场得到了很大的发展，但也存在着很多的管理难点。
（一）诚信缺乏
随着我国城市化进程的不断加快，我国房屋租赁市场也得到了极大的发展，由于觉得有利可图，很多不法分子也乘机进入房屋租赁市场，这些不法分子打着中介的幌子，到处散发虚假的房屋租赁广告，给需要租赁房屋的居民提高虚假的租赁信息和电话，从而取得顾客的信任，骗取顾客的押金和定金，这种欺骗消费者的行为在我国房屋租赁市场中普遍存在，如2004年的“中天恒基”事件就是一个典型的缺乏诚信的例子，诚信的缺乏不仅损害了广大消费者的利益，更不利于我国房屋租赁市场的健康、快速发展，给我国房屋租赁的管理工作带来了极大的困难。
（二）房屋租赁管理的立法滞后
随着我国社会经济的不断发展，我国房屋租赁市场也得到了很大的发展，在不断的发展中，房屋租赁管理中也出现了各种各样的新问题和新情况，如出租人的多元化、支付租金方式的变化以及集体土地上的房屋租赁等，这些新问题和新情况由于以前没有遇到过，如果出现了这些新问题和新情况，很多的房屋租赁的管理者就会不知所措，不知道该如何去解决问题，因为没有相关的法律法规可以提供相应的解决措施，由此可见，房屋租赁立法的滞后是制约我国房屋租赁市场快速发展的一个重要因素。
（三）房屋租赁合同的不规范
在我国房屋租赁管理难度中，最让我国房屋租赁管理者感到为难的是房屋租赁合同的不规范，由于房屋租赁合同不规范而导致纠纷的情况比比皆是，很多消费者与房屋租赁中介都是以口头的方式来达成协定，而非按照《合同法》的有关规定来签订协议的，在执行中如果一方不遵守协议就会产生纠纷，由于没有签订正规的租赁合同，很多的顾客和房屋租赁中介在纠纷中往往都会不欢而散，如价格的纠纷，很多的价格纠纷都是由于双方口头定价的方式来确定价格的，这就很容易因为没有正规的合同而产生各种纠纷，房屋租赁合同的不规范不仅严重影响了消费者的消费体验，更阻碍了我国房屋租赁市场的发展。
二、对策与措施
上面我们发现了我国房屋租赁管理中存在的各种管理难点，这些管理难点严重制约我国房屋租赁市场的发展。下面就探讨哪些对策与措施可以解决我国房屋租赁管理中存在的种种难点，从而促进我国房屋租赁市场的健康、快速发展。
（一）强化对房屋租赁中介机构的管理，规范中介行为，提高中介诚信意识
我国房屋租赁市场最近几年之所以会得到快速发展，房屋租赁中介在其中起到了很大的推动作用，但不可否认的是，很多欺骗性质的中介机构的存在，严重制约了我国房屋租赁市场的发展，因此，为了为我国房屋租赁市场的发展创造一个良好的客观环境，我国房屋租赁管理部门必须强化对房屋租赁中介机构的管理，规范中介的行为，一方面，房屋租赁管理部门要加强对房屋租赁中介的监督与检查，可以定期或者不定期的组织人员对房屋租赁中介进行相关检查，一旦发现房屋租赁结构存在欺骗行为一定要严肃处理，严重的追究相关的法律责任，绝不能有半点姑息。另一方面，加强对房屋租赁中介的宣传与教育，提高中介从业人员的诚信意识，要每一中介从业人员认识到诚信不仅对顾客有利，更对自己有利，从而使房屋租赁中介的每一个工作人员从思想上树立诚信意识。只有这样才能为我国房屋租赁市场的发展创造一个良好的交易环境，进而促进我国房屋租赁市场的发展和提高我国房屋租赁管理的水平与质量。
（二）健全房屋租赁管理的法律法规
法律法规的不健全是现阶段制约我国房屋租赁市场发展的一个重要因素，因此，要想促进我们房屋租赁市场的快速发展和提高我国房屋租赁管理的水平就必须不断的完善房屋租赁管理方面的法律法规，从而使房屋租赁管理的各项工作可以做到“有法可依，有章可循”。健全房屋租赁的法律法规可以从以下几个方面入手。首先，要尽快清除房屋租赁相关法律法规之间存在的一些冲突和矛盾，保证执法可以顺利进行。其次，对房屋转租问题要尽快予以明确，在法律法规中要进一步明确哪些房屋可以转租，哪些房屋是不可以转租的，只有明确规定，才可以制止现在公房转租的现象。最后，进一步规范房屋中介组织行为。房屋租赁中介在房屋租赁管理中扮演着重要的地位，如何有效的管理与约束给房屋租赁中介的行为对提高我国房屋租赁管理的质量和水平是有很大帮助的，因此，我国房屋租赁管理机构要根据我国房屋租赁中介的实际情况颁布相应的法律法规，以便可以更好的约束房屋租赁中介的行为。总之，要想解决我国房屋租赁管理中的难点就必须健全房屋租赁管理方面的各项法律法规，只有这样才能从根本上解决房屋租赁管理的中存在的难点，提高我国房屋租赁管理的水平与质量。
上面我们探讨了解决我国房屋租赁管理难点的几种措施与对策，当然，不仅仅只有上面几种措施与对策可以解决我国房屋租赁管理方面存在的难点，还有很多的措施都可以帮助我国房屋租赁管理机构解决房屋租赁管理中存在的各种难点，如加快信息化租赁管理体系的建立、加快房屋租赁管理机构的建设等，这里就不再一一阐述与分析了。
总结：
随我国城市化进程的不断加快，房屋租赁管理在我国社会经济以及居民生活中发挥着越来越重要的作用和影响，解决我国房屋租赁管理中存在的各种难点，不仅可以提高我国居民的生活质量和居住质量，更可以提高我国房屋租赁管理的水平与质量，从而促进我国房屋租赁市场的更好更快发展。
参考文献
[1] 李燕，房屋租赁管理缺陷及应对方案分析[J].中国市场，2010（19）.
[2] 汪蕾，连云港市房屋租赁管理的发展对策[J].中国房地产2010（10）.
关键词：房屋租赁市场；租赁方式；中介
中图分类号：F7文献标识码：A文章编号：1672-3198（2009）01-0309-02
1 发展房屋租赁市场的必要性
1.1 房屋租赁市场是未来我国房地产市场发展的关键
任何一个健康完整的住房市场，都应该由买卖和租赁两个大部分组成，如果缺少租赁市场的支持，必然导致市场仅由消费性置业单独支撑，对房地产市场会形成不安定因素，最终对住房市场产生破坏性伤害。大力发展房屋租赁市场，是满足房地产市场有效需求，提高人民群众生活居住水平的必然选择。房地产租赁市场的需求上升后，整个房地产市场就会在市场机制这只看不见的手的作用下，自动产生房地产存量市场进而是增量市场以致土地市场的均衡，最终提高存量房的供给。因此，搞活房地产租赁市场是促进房地产市场持续发展的关键。
1.2 租房是解决居民住房问题的第二途径
目前，我国各大城市的租赁户所占的比例一般只有18%―25%。可是总体来说，当前我国居民的平均生活水平还不是很高，许多家庭没有能力购买住房。而且各大城市流动人口的居住方式欠稳定且带有临时性质，就成为一个地区房屋租赁市场的主要需求者。我国加入WTO以后，来自境外的流动人口大幅度增多，增加了对高档次租赁性住宅的需求。针对境外流动人口的新兴房屋租赁业务为我国房屋租赁市场注入了新鲜血液。由此可见，随着城镇流动人口的不断增加，在加上本地区部分居民对租房的需求，租房俨然已经成为居民解决住房问题不可缺少的方式之一。
1.3 房屋租赁作为新型投资方式受到投资者的青睐
随着我国加入WTO，海外房地产商特别是欧美发达国家的房地产投资企业逐渐进入我国房地产业领域，他们一般看好写字楼、酒店以及服务式公寓这些比较稳定的投资项目。国内开发商也开始注意到房屋租赁市场的巨大潜力，在开发商品房时，专门开发租赁楼盘，如白领单身公寓，酒店式租赁公寓，或是专为学生提供的学生公寓来满足不同群体的租赁需求。除了开发商，对于有资金结余的小型投资者，他们也开始选择先买房然后出租这种较为稳定的方式来获得利益。从目前的房屋租赁市场发展的总趋势来看，买房出租，以租养房，待机出售已经成为一种新型的投资方式受到投资者的青睐。
2 房屋租赁市场发展存在的问题分析
2.1 房屋租赁市场管理体制不健全、管理方法落后
房屋租赁管理不仅是一个简单的租赁市场管理，而是一项复杂的社会系统工程。就当前的房屋租赁管理体制而言，各行政管理部门在相关法律、法规、规章的基础上各自为政，不同的部门针对同一房屋租赁市场都有属于自己的一套管理方法，导致房屋租赁市场管理混乱，没有一个统一而健全的管理体制。从管理方法上看，房屋租赁管理长期依靠管理人员逐户清查、督促或群众举报查办的办法，管理效率较低且主动性较差，而且备案率低下，对登记备案后的后续跟踪管理更是缺乏。
2.2 房屋租赁市场上存在着普遍的诚信问题
传统中介在房屋租赁市场的重要性是毋庸置疑的，因为房屋租赁市场还很薄弱，信息不完全，房屋的出租人和承租人必须通过中介来达成交易。可是各大城市从事房屋租赁业务的中介机构，数量庞大却没有形成规模，使得信息有限、陈旧、虚假、不可靠。诚信是中介一个十分大的问题。无论是传统中介，还是“房屋银行”或是通过网络从事房屋租赁业务都存在十分严重的诚信问题。虚假广告，对消费者收取不合理费用，携保证金和租金潜逃现象屡屡发生。
2.3 从事房屋租赁业务的服务人员素质偏低
因为房屋租赁中介服务业发展没有多长时间，从业人员资格认证制度还没有完整的建立起来，许多从事房屋租赁业务的人员都没有专门的上岗证，或是没有任何房地产中介的相关工作经验。即使有上岗证，在普遍缺乏诚信的市场环境下，他们过分地追求商业利益，不讲诚信，欺骗出租人或承租人的事件时有发生。而且，由于从业人员很难提供像法律咨询、评估、与银行签订收付租金的协议等等多样化的服务。
2.4 房屋租赁业务提供的服务较为简单
目前的中介服务只停留于居间介绍、撮合交易的层次，租赁房屋的维修保养、税收缴纳等后续服务，中介公司一概不管。出租人希望中介可以提供更多更全面的服务，例如，随着租赁期限的结束继续为出租人寻找新的租客；根据不同租客的需要提醒出租人配备什么样的家具设备；帮助出租人与银行接洽办理房屋水电煤物业费的结算、租赁税的缴纳。很多人拥有多套住房或者一段时间内住房空置，而不选择出租就是因为缺少可以提供全方位服务的中介机构。
3 完善租赁方式的若干建议
目前，以上海降低税率促进市场的“上房置换模式”、贵州房屋使用权货币化的“房屋租赁”模式、深圳租赁所与派出所、物业管理公司“三位一体”、“房户合一”的部门协作模式为代表，我国房屋租赁市场在完善租赁方式方面取得了探索性的经验。其它城市都在争相效仿。但是，我国的房屋租赁方式仍然存在许多不足，需要进一步的改进。本文对改善我国房屋租赁市场所提出的若干建议。
3.1 充分利用高新科技提供更专业的服务
（1）全面启用地理信息系统（Geographic Information System，缩写GIS）。
基于GIS的房屋租赁系统将当前传统的手工业或计算机房屋租赁系统与GIS技术结合起来，在房屋租赁业务的管理中，开发出适合租赁行业的GIS信息系统，使客户能更方便地获得有关房屋位置及周边交通的信息，便于房屋租赁业务操作。该系统的主要功能结构如下图所示，整个租赁系统形成一个自上而下的树型结构，其中，租赁管理、用户管理、数据查询是系统的三大环节。
使用了GIS技术，房屋租赁中介在向承租人介绍出租房的时候可以在门店内的计算机上向其介绍满足要求的房屋，承租人可以从中挑选出更为适合自己的房屋，还可以通过网络搜索到房屋的具置、周边的标志性建筑以及详细的公车路线和驾驶路线。
（2）利用计算机软件实现全景看房。
网上租房网站可以通过将房屋的实景照片进行加工制作成可在网络上用360度视角方便浏览的全景图，从而让有意租房的网民可先在互联网上实景看房并进行筛选。想要通过网络出租房子的网民也可以通过上传房子的实景照片或是DV片段来介绍自己想要出租的房子。不仅是网站，就连中介公司也可以使用这种方法来向客户介绍房源。一方面，客户既可以节约看房的时间和精力，也可以节省一笔看房费；另一方面，房屋租赁中介也可以通过使用高科技产品提高企业的竞争力，实现客户和企业的“双赢”。利用计算机相关软件进行全景看房最重要的前提条件是这种创新必须建立在诚信的基础上，出租人或是房屋租赁中介提供的房屋资料必须真实可靠。
3.2 健全相关法律法规规范中介行为
（1）全面实行银行代收租金。
我国房屋租赁中介骗取租金保证金的不规范行为严重损害了出租人以及承租人的利益，解决这个问题的办法就是尽可能地不让租赁中介直接处理租金、保证金。通过银行代收代付租金可以大大减少租赁中介骗取租金的违法行为。北京国土资源和房屋管理局就针对房屋租赁中介的不规范行为提出在全北京范围内实行银行代收、付租金的办法，从而使得出租人和承租人的利益都得到法律保障。可是办法并没有在全国范围内得到普及，各城市应该引起高度重视，采取相同措施，从而规范房屋租赁中介的行为。
（2）制定专门法律法规规范中介行为。
我国房屋租赁中介数量多却没有形成规模，而且大多中介经营不规范。出台有关查处房屋中介不规范经营行为的相关法律法规是当务之急。通过法律法规和实施条例的制定，适当提高中介行业的准入门槛、明确提出房屋租赁中介的经营标准、操作程序和行为规则等，从而为政府各部门规范房屋租赁中介行为提供法律准绳。适合房屋租赁市场的法律法规要详细说明中介机构要具备什么样的条件才可以从事房屋租赁的中介业务。而且，房屋租赁业务涉及房地产行政主管部门、工商部门、财税部门、城管部门、公安局和法院等。希望通过各个部门的通力合作、严格执法，逐步完善房屋租赁方式促进房屋租赁市场的健康发展。
（3）对房屋租赁中介进行等级评估，加强行业诚信。
在行业监管方面，应该加大行业协会内部自行管理的力度。政府部门要将相关行业管理职能转移给行业协会，让房屋租赁市场的中介行业实现内部自治。行业协会在政府部门的监督下将具有合法资格的房屋租赁中介机构，根据他们的信誉度、经营规模等真实数据按一定的等级标准进行评估、分级，然后公布于众，并且定期抽查更新信息。在行业协会和各中介机构的合作下，建立地区性甚至全国性的中介机构信用档案，全面提高整个中介行业的诚信。
（4）加强岗位培训，建立高素质的行业人才队伍。
房屋租赁业务工作涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力体现。因此，从事房屋租赁业务的人员不仅要精通房地产租赁的相关业务，还要掌握现代化信息设备的操作技巧，同时还要具备公关能力和敬业精神。日益发展的房屋租赁市场对从业人员的要求越来越高，制定严格的认证制度，加强员工的岗位培训，提高从业人员各方面的素质，从而逐步抬升行业的整体从业水平。
参考文献
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［3］喻琦.论积极完善和发展房屋租赁市场［J］.江西科技师范学院学报，2005，（2）：28-30.
一、存在问题：
1.房屋租赁市场管理体制不健全。城市规划建设管理办公室负责人孙丕洁表示，从管理主体上看，目前介入房屋租赁管理的政府部门除房地产管理部门外，还有公安、工商、税务、劳动及街道等，没有统一协调，造成管理主体的重叠；从管理方法上看，房屋租赁管理长期依靠管理人员逐户清查、督促，管理效率低，且主动性差。
2.缺少规范化的房屋租赁市场和中介机构。社会事务办负责人孟萌表示，目前房屋租赁多以房屋出租人以口头或订立书面合同的形式将房屋交付承租人占有、使用与收益，90%以上的房屋租赁交易都是“私下授予”的方式进行，95%的个人住宅租赁是管理“盲区”。
3.房屋租赁中介诚信度较低。社区居委会主任韩志光表示，目前从事房屋租赁业务的中介机构数量多且没有形成规模，房屋租赁信息有限、陈旧、虚假、不可靠，有相当多的房屋中介机构属于“小散户”，缺乏政策引导。
4.租赁双方纠纷不断。社区党支部书记解本晨表示，由于人们对房屋租赁相关知识缺乏了解，导致房屋出租市场鱼龙混杂，纠纷不断，甚至引发刑事案件。
二、建议：
1.健全房屋租赁市场管理长效机制。政府职能部门应制定房屋租赁市场的协调机制，尽快理顺管理关系，确立以住建部门为主、其他部门为辅的管理新体制，与物业公司、街道办事处、社区服务中心合作搭建多功能的服务平台，进一步提高工作效率。
2.规范房屋租赁中介市场。房屋租赁市场管理部门应出台有关查处房屋中介不规范经营行为的相关法律法规，明确提出房屋租赁中介的经营标准、操作程序和行为规则等。
其中交付租赁物供对方使用、收益的一方称为出租人,使用租赁物并支付租金的一方称为承租人。豍而房屋租赁合同属于租赁合同的一种,是以房屋为标的物的租赁合同,具体是指出租人将房屋交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。
房屋租赁合同的标的物为房屋。根据《关于审理城镇房屋租赁合同案件纠纷司法解释》,把房屋分为城市、镇规划区内的房屋,乡、村庄规划区内的房屋,以及当事人依照国家福利政策租赁的公有住房、廉租住房、经济适用房。根据本司法解释的精神及实践操作,对城镇和乡村房屋租赁基本做同样处理,在本文中讨论的一般问题中也对此不做区分。而一个例外是依照国家福利政策租赁公有住房,廉租住房,经济适用房租赁不按照城镇房屋租赁合同来处理,有学者认为限价房也应当在此限制之列。这些房屋都是政府给城镇住房极端困难户的优惠,价格低,政策性针对性强,行政干预明显,有其特殊规定,因此不在本文所探讨的房屋范围内。
房屋租赁合同是合同的一种,其效力问题的处理基本参照《合同法》第三章中关于合同效力的一般规定,但作为不动产租赁合同的典型代表,其标的物具有特殊性,在实践操作中情况复杂,因此关于其效力认定也存在需要探讨的特殊问题。
房屋租赁合同的成立、生效、效力待定和可撤销的情况认定与普通合同基本一致,但是在其无效问题上,则存在特殊的认定情况与处理规则,相关法律法规中也对房屋租赁合同无效认定及其法律后果做了特殊的规定。此外,关于房屋租赁的登记备案对房屋租赁合同效力的影响问题也受到广泛关注。从立法趋势上看,登记备案对不动产占有和使用权转移的公示公信作用得到进一步重视。
下面,我将对房屋租赁合同效力的特殊问题进行探讨,而对于其与一般合同的相通适用之处不作赘述。
《合同法》中对合同的无效情形作了概括性的规定。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》、《商品房屋租赁管理办法》等法律法规中又进一步规定了关于房屋租赁合同无效的特殊特殊情况。据此,可将在实践中被认定为房屋租赁合同无效的情形总结为以下几种:
根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》、《商品房屋租赁管理办法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》的规定,建筑物在建造之前,建设单位和个人必须取得土地使用权、建设工程规划许可证和施工许可证,否则为违法建筑物,法律规定以违法建筑物为标的的屋租赁合同无效。
同原《办法》相比，新《办法》更具“亮点”，更适应当前的房屋租赁市场管理工作，也顺应了房屋租赁市场未来发展需要，解决了部分工作中的难点，也填补了部分法规“真空”。但新《办法》也存在部分“疑点”和“盲点”，在此，笔者就有关问题进行探讨。
一、新《办法》的“亮点”
1.新《办法》规定“直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当……，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息”，为各地方建立房屋租赁市场指导租金价格制度提供了法律依据。政府房屋租赁市场指导租金，是政府行政部门服务房屋租赁市场的重要体现之一。通过进一步严格房屋租赁登记备案制度，积累房屋租赁市场租金基础资料，建立房屋租赁租金指导价格制度，对引导房屋租赁市场规范化发展，切实起到调控作用。
2.新《办法》对人均最低租住建筑面积做出了相应规定，同时规定“厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住”。当前，由于城市化速度不断加快，特别是经济较为发达的大中城市，外来务工人员、刚就业毕业生成为租赁市场主流，受收入水平所限，群租、合租等现象非常普遍，存在着安全等隐患。新《办法》对各地根据实际制定租赁房屋面积控制线，探索加强对群租、合租、住宅的分割出租、经营性的集体宿舍(包括变相的分割出租的“小旅馆”)的监管制度，以及开展整治工作等提供了法律支持。
3.新《办法》对禁止出租的情形由原《办法》的九种情形减少为四种，并根据减少的限制性规定拓展了登记备案所需要件的内涵，将“房屋所有权证书”拓展为“房屋所有权证书或者其他合法权属证明”。这不仅尊重了当前租赁市场中出租房屋产权多元化的现实，增加市场主体的容量，将进一步推动房屋租赁市场的繁荣，也增强了管理部门在实际工作中的可操作性。
4.新《办法》规定的“城市规划区外国有土地上的房屋租赁和监督管理，参照本办法执行”为制定集体土地上房屋租赁相关规定提供了法规依据。近年来，由于城市的快速扩张，原郊区成建制纳入城市规划区的范围，由于土地价格、房屋租金相对较低，集体所有制土地上的房屋租赁不断扩大，成为外来务工人员主要居住地，以及各种产业园区的聚集地，原集体所有制土地上房屋租赁已经产业化，成为城市房屋租赁市场不可分割的重要组成部分。由于有关法律法规对集体所有制土地上的房屋租赁的管理缺少相关规定，因此，集体所有制土地上的房屋租赁管理一直处于失控状态。因此，将集体所有制土地上的房屋租赁纳入管理范畴，将对维护社会稳定起到积极的作用。
5.新《办法》规定的“房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平”尽管对随意提高租金的制约方式、理由、期限等规定的尚不具体、详细，但对保护承租人的合法权益，打击随意哄抬租金的行为进行了强有力的管理和约束，具有较大意义，也为各地制定相关管理办法提供了法律依据。
6.细化了处罚条款。长期以来，原《办法》对不办理房屋租赁登记备案缺乏制约措施，除少数城市外，房屋租赁管理工作开展均不理想，登记备案率不高。处罚条款的细化，将有效解决依法行政难的问题。
二、新《办法》的“疑点”
1.商品房屋租赁的概念问题。笔者认为，提出“商品房屋租赁”这一概念的本意是将以市场租金价格出租房屋的行为，区别于廉租房屋和公共租赁房屋。但新《办法》未对“商品房屋租赁”这一新概念加以必要、明确的规定，实际工作中，行政管理人与行政管理相对人容易产生混淆或异议，会因为理解不同，增加日常的行政难度，甚至可能产生执法冲突。
2.房屋租赁行为的界定问题。随着市场经济的不断发展，房屋租赁行为呈多样化，包括以联营、合作、入股、合伙经营但不发生权属性质变更行为，大型商场、市场等建筑物内的摊位、柜台等分割出租行为以及出借、代管、经营等行为，新《办法》并未延续原《办法》对房屋租赁行为界定的相关规定，未将大量本属于房屋租赁的其他行为纳入房屋租赁管理范畴，在实际工作中可能造成房屋租赁当事人为逃避监管，以其他方式的租赁行为出现。
3.“房屋租赁登记备案证明”的作用。新《办法》未延续原《办法》对“房屋租赁登记备案证明”的规定，容易淡化房屋租赁登记备案的意义。
事实上，在我国凡涉及法人或其他组织的注册登记、证照年检、资质(资格)审查等法律法规以及实际操作中，均要求行政管理相对人具有“合法的经营场所”并提供相关证明。而结合房产行政管理部门的相关规定，能够证明拥有合法的经营场所的证件，最主要的就是“房屋所有权证”和“房屋租赁登记备案证明”，且目前各城市也在积极致力于拓展“房屋租赁登记备案证明”的作用，将其纳入公安、工商、税务、民政等有关部门办理暂住人口登记、法人或其他组织的注册登记、证照年检、税务登记、资质(资格)审查的必要要件以及生产、经营、办公或居住场所的合法证明。因此，笔者建议应将“房屋租赁登记备案证明”的具体法律地位予以明确，以便指导实际工作开展。
三、新《办法》的“盲点”
