时间：2023-09-07 17:29:57
序论：在您撰写征收拆迁涉及的法律法规时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
【关键词】拆迁补偿；司法对策
中图分类号：D92文献标识码：A文章编号：1006-0278(2012)03-056-01
在经济全球一体化的当今，国家要富强，社会要发展，这就使得建设成为必须。然而，建设要使用土地，土地上的建筑就要拆除，建筑的所有人或者使用人就要搬迁。也正是这看似简单的道理，也使得这些年的拆迁问题引发了很多令人咋舌的悲剧。尤其是在最近几年的城市化进程实践中，涉及农村集体土地拆迁工作所带来的问题愈发值得关注，特别是在一些区县的城区扩建和经济开发区建设等项目中，向农村索取集体土地已是必然和常态。这其中的问题如果处理不好，就容易引起矛盾的激化，从而给社会带来许多不安定因素。
一、农村征地过程中存在的问题
农村房屋的拆迁工作是与征地工作同时进行的，主要依据的是《土地管理法》和《土地管理法实施条例》的有关规定、国土资源部的一系列规章以及相应的地方法规和政府规章。虽然这些都为农村集体土地的征地拆迁工作和保护被拆迁人的合法权益提供了法律依据，但在拆迁工程中依然存在很多问题。
（一）相关法律法规的空白
如上所述，当前开展农村房屋的拆迁工作主要依据的是《土地管理法》和《土地管理法实施条例》的有关规定。值得强调的是，这些都不是直接针对农村拆迁问题而存在的法律法规。鉴于此，各省、市人民政府通过参照以上所提及的法律法规，并依职权或多或少的出台了一些地方性法规和政府规章，以便农村拆迁工作的实施。然而，由于各地方政府在解决农村拆迁问题至今没有一个统一的规范标准，也就使得这些法律规章在实际问题的面前没有可操作性。
（二）公共利益界定的缺失
由于《土地管理法》没有对“公共利益”做出明确的规定，加之由于当前农业对于个人来讲是两低一高（低产出、低回报、高风险）的弱质产业而不被重视，越来越多的农民进城务工，因此一些地方政府和官员为了拉动当地GDP和个人政绩，采取征用农民土地后又将土地以出让或出租的方式招商引资用来增加财政收入。以公共利益为借口肆无忌惮地征地用于非公益项目的开发，这种对“公共利益”滥用的结果使得一部分人达到了位高权重或者一夜暴富的目的，同时也使得农民的利益受到了极大的损害。
（三）对农民权利的漠视
现实中，绝大多数征地工作都是由开发商或者是上级政府通过与农村的负责人直接谈判进而签订征地协议，然后由相关部门发文进行公示，拆迁公司进行评估。在征地谈判过程中，罕有村负责人将征地工作和谈判进程向村民汇报或者是与村民共同协商，如此，村民连最基本的知情权都享受不到，更谈何发言权、诉权。在拆迁进行中，一些村民的基本权利更是惨遭践踏，轻则生活上被断水断电，重则人身受到残害、房屋隔三差五遭遇毁损。最终，弱势的村民不得不妥协而签订拆迁协议。
（四）执法有欠公允
在具体拆迁工作中，评估与补偿标准随意性大。对少数强势的拆迁户，征地方情愿以增加补偿的妥协方式来息事宁人，甚至对个别的违建也予以较高的补偿，但对于更多的势力单薄的拆迁户，征地方则通过一定程度的强制力和非法暴力解决。
（五）补偿对象的混乱无根据
在个别地方对农村土地征用后，乡镇或者村委会对能获得补偿的成员范围没有一个法律上或者合理的依据。比如，“外嫁女”或者男方到女方家落户的情况就得不到补偿或者很少的补偿。
二、农村征地过程中问题的解决途径
（一）制定专门性法律法规
农村拆迁引发的问题之所以频发，就是由于目前我国缺乏专门针对农村拆迁方面的法律规范。因此，制定有关农村拆迁的专门性法律是当务之急。对专门性法律法规的制定和完善，能针对性解决实践中的纠纷、填补拆迁程序的缺失、压制公权力的膨胀、保障私权利的合法权益。
（二）对“公共利益”予以清晰界定
对“公共利益”界定的重视在此是为了更好的保障农村被拆迁人的合法权益。当前，我国农村拆迁所依据的《土地管理法》、《物权法》等都没有对公共利益有一个清晰而具体的界定。参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条明确规定的公共利益的六种情形，对于鉴定对农村集体土地的征收，其用途是否是为公共利益有一定的借鉴意义。
（三）对政府予以合理、明确的角色定位和法律责任
对政府角色和责任的明确，表面看为改变其角色错乱的现状，其旨在保障被征收人合法权益的实现。第一，明确政府的主体地位。从做出房屋拆迁、土地征收决定前的组织论证、公告，征求各方意见，到最后做出决定并实施拆迁，并且要对拆迁过程中出现的各种问题负有首要责任。第二，收回政府强制拆迁的权力，改变政府既是“运动员”又是“裁判”的不合理现状。第三，予以政府法律责任约束，保证其权力的正确行使。征地过程中直接负责人和工作人员对其违反任何规定的行为要负相应的行政责任、民事责任，甚至刑事责任。只有这样才能维护被征收人的切身利益，实现征地拆迁利益冲突的平衡，体现公正执法和公正司法。
参考文献：
[1]赖淑春.农村集体土地房屋拆迁法律问题探讨[J].山东大学学报,2008.
【关键词】旧城改造；城市发展；法律问题
旧城改造是指依据城市发展的实际需求，有计划、有步骤的对城市的整体或者是局部进行改造，对城市的物质生活环境进行更新换代，为市民提供更为优质的生存环境，以及为城市的发展创造良好的发展环境。
一、旧城改造拆迁中存在的法律问题
（一）政府的角色定位模糊。房屋对于普通老百姓来讲，可以称得上是人生中最重要的财产！因此，这项财产权利必须要受到法律的保护，如此才能够使百姓安稳的生活，而政府在这一过程中，则需要肩负着保护人民群众财产权利的义务。除此以外，政府对于城市房屋的拆迁工作还具有行政管理权，政府在行使“行政管理权”时实际上处于一种第三方的位置，也就是说这是从政府的角度出发，对一个民事问题加以规范。但是在实际拆迁的过程中，政府往往扮演了拆迁人“后台”的角色，甚至有些时候就是以拆迁人的身份出现的。这种角色定位的模糊使政府在旧城改造的过程中，既扮演了“运动员”的角色，又扮演了“裁判员”的角色，这显然是有悖初衷的。
（二）旧城改造拆迁中的法律关系过于复杂。旧城改造拆迁是基于这样一个前提，即：要给予被拆迁人一定的补偿安置，如此才能获得拆除被拆迁人房屋的权利。这样看来，仿佛其中的法律关系应该是围绕拆迁当事之间而发生的，但实际上却并非如此。我国现行的《城市房屋拆迁管理条例》中规定，政府在拆迁过程中占据主导地位，负责发放相关许可证，对拆迁机构的资格进行审查以及行使强制拆迁权力等等，也就是说政府的行政决定在其中起决定性因素。这样一来，拆迁过程中存在着行政法律关系，同时又存在着民事法律关系，法律关系是非常复杂的。
（三）补偿的标准存在偏低的情况。拆迁房屋的补偿标准是由政府拟定的，属于单方定价，因而很容易造成补偿价格与市场价格不符的情况。有些地方政府是按照当地的财政承受能力来拟定补偿标准的，甚至会在对拆迁价格评估的过程进行直接干预；有些地方政府颁布的拆迁补偿标准没有随着市场变化而变化，几乎多年不变，这与近几年来房价大幅上涨的形势完全脱节；有些地方政府甚至故意制定很低的拆迁补偿标准，而回迁房的定价却很高，致使被拆迁户“流离失所”。
二、改进建议
（一）正确定位政府角色。由于政府在整个拆迁过程中起到的是主导作用，既扮演了“运动员”角色，也扮演了“裁判员”的角色，这种双重身份将会导致社会公众对政府“裁决”的公正性表示怀疑。而且，由于政府在拆迁的整个过程中，其权力与利益易于寻租，这就使得政府的角色定位日益受到社会公众的关注。我们知道，旧城改造拆迁是土地与房屋等不动产的使用权人与所有权人在行使各自的物权时，所产生的一种行为。而这种行为又涉及到了诸多主体，因此，政府最应该扮演的角色就应该是“协调者”的角色，也就是说政府应该以公共服务者的姿态出现，对涉及到拆迁问题的各个主体之间的矛盾与冲突进行协调。这样，一方面能够保护弱势群体的合法权益，另一方面，则能够维护国家的公信力。
（二）完善法律法规。旧城改造的拆迁问题，涉及到了国有土地使用权的划拨与出让、房屋所有权的征收等等，整个过程必须要以完善的法律法规为依据，如此才能做到有法可依，使旧城改造工程有序进行的同时，还能够协调各方面的利益。现阶段所执行的拆迁办法虽然也是由法律法规所拟定的，但是效力低、缺乏细节、不利于执行。因此，想要从根本上解决拆迁中的法律问题，就必须要我国政府制定专门的征收、征用法规，并以此为依据对拆迁行为进行有效规范。
（三）对补偿标准进行公开。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》中的相关规定，各地方政府应当每年者对当地的各类房屋的价格进行估价，并且将估价公布于世。同时，相关部门要根据这些数据，来拟定拆迁补偿标准，如此才能确保拆迁补偿标准能够符合市场的实际情况。除此之外，政府还应当完善相关制定，增强被拆迁人对补偿标准的抗辩机制。这是由于通常情况下，被拆迁方在整个拆迁过程往往处于相对弱势的地位，拆迁行为将会对被拆迁人构成利益影响，因此，政府需要增强被拆迁人对补偿标准的抗辩机制，如此才能保证被拆迁人能够抵抗一些不利因素的侵害。
（四）借鉴国外的相关经验。由于旧城改造拆迁中的法律关系是非常复杂的，其中既有民事法律关系，又有行政法律关系，再加上一些不合理的行政权的介入，非常容易出现政府机构权力寻租的情况。为了有效处理上述情况，我们可以借鉴国外的相关经验。在英、法、美、日等发达国家中，为了防止政府机构出现权力寻租的情况，他们制定了公共开发制，即：政府委派一个名为“开发公社”的非营利性机构，来负责实施拆迁工作。比如德国负责旧城改造的单位是社会公共部，负责承办具体事物的单位则是以公益法人为核心的公有制企业；日本也有类似的组织，名为“城市、住宅建设公团”，城市改建工作则是由这一集团来负责的。我国政府可以借鉴这一经验，制定“公共开发制度”，组建负责公共开发的非营利性机构，从而防止政府寻租行为为的出现。
三、结语
综上所述，随着我国市场经济的快速发展，城市化进程不断加快。旧城改造的过程中，出现了许多法律问题，影响了和谐社会的构建，需要我们从正确定位政府角色、完善法律法规、对补偿标准进行公开、借鉴国外的相关经验等方面入手，加以解决。
参考文献
[1] 张迅雷.完善我国城市房屋拆迁补偿法律制度的思考[J].北京工业职业技术学院学报， 2010（01）.
关键词：集体；征收；拆迁
中图分类号： D922.3 文献标识码： A 文章编号： 1674-0432（2013）-18-14-1
1 基本情况
2010年以来，柳河县累计征收集体土地7302亩，拆迁集体土地上房屋794户，5.5万平方米，有力保障了城市建设及重点项目建设用地需求。2012年，全县开展重点项目土地房屋征收“百日会战”活动，仅用三个月时间完成了征收集体土地465亩，拆迁512户，面积3.8万平方米。实现集体土地征收与房屋拆迁平稳有序推进，没有发生一起重大上访事件，有力地维护了社会稳定。
2 主要做法
2.1 依法行政，坚持原则，为实现和谐征地拆迁创造前提条件
2.1.1 统一征收标准，维护征收秩序 集体土地上的房屋征收，结合《征收条例》，迅速出台了房屋征收补偿办法，严格依法程序制定各区域房屋征收补偿安置方案，征地前严格执行告知、确认、听证和“两公告一登记”法定程序，明确“拆一还一”政策，严格按照评估结果补偿，对最终审查确定的低保户、困难家庭给予住房保障特殊扶持。
2.1.2 突出奖励政策，调动动迁热情 征收房屋补偿安置方案实行了奖励政策：在征收第一时段内实行“5、3”奖励政策，即：5000元和300元/m2的搬迁奖；第二时段，实行“3、2”政策，即：3000元和200元/m2的搬迁奖；收尾时段实行“2、1”政策，即：2000元和100元/m2的搬迁奖，超出时限的不予以奖励。
2.1.3 坚持补偿标准，保证公平征收 坚决按照县政府制定的补偿标准操作，做到了一把尺子量到底，一个标准贯始终，对不在补偿范围内或超过补偿标准的坚决不予补偿，保证征收公平、公正；坚决杜绝暗箱操作，扰乱征收秩序的行为，明确要求征收干部，不得违犯法纪，严禁擅自提高补偿标准，严禁接受宴请、礼品等行为。
2.1.4 加大执法力度，维护法律权威 经过前期摸排、违建鉴定领导小组审核公示及群众监督举报，对集体土地征收区域的违建进行了确认，并依法下发了限期拆除通知。在法定期限内不自行拆除、顶风私搭乱的坚决予以。在解决钉子户问题上，县法院提前介入，靠前指导，对司法裁决、限期迁出的重点户，做好政策法规宣讲和劝导工作，促使其达成协议。
2.2 协调联动，综合举措，为推进征地拆迁工作形成强大合力
为协助各包保组工作，柳河县成立了五个包保职能组：征收宣传组、征收管理组、纪律监督检查组、考核管理组和法律指导、司法执行、维稳组。成员主要由住建、国土、纪检监察、检察院、法院、公安、财政、审计、宣传、广电、教育、司法等部门组成，每个组都有牵头部门，各自都有责任包保，有力地促进了工作的开展。
2.3 完善机制，形成优势，为完成征地拆迁任务提供有效保障
2.3.1 健全责任机制，落实包保任务 充分发掘各部门的优势，形成了集体土地征收与房屋拆迁工作以县国土资源局为责任主体、包保部门全体参与、协同部门全面配合的大工作格局。
2.3.2 坚持阳光操作，主动接受监督 探索并制定整套的征地拆迁工作流程，主动接受群众监督。在征地拆迁现场设立办公室，并悬挂、张贴工作进度表、包保部门一览表和各类公示板，做到“三公示、三监督、六到户”坚持征收工作全程公开、透明。
2.3.3 实行包保到户，形成感情优势 感情通、工作通。各包保组坚持以人为本，包保干部包保到户工作，以真心诚意、真实行动做好动员工作，细致周全、有策略地与被征收户们拉近关系，耐心宣讲政策法规、热情地做通思想工作。
3 存在的主要问题
3.1 集体土地上没有产权房屋问题
没有产权房屋包括：无合法产权和土地使用证明、合法建房手续的房屋。但大多数无证照房屋都是困难群众的安身之所，征收无证照房屋的补偿，没有政策依据，征地拆迁工作与保护群众利益发生矛盾。
3.2 被征地农民的生产资料存放问题
征收集体土地房屋后，计划村民回迁楼房，但农民还有剩余土地，需要继续耕种，部分以农业生产为主农户的生产资料、耕种机械设备存放地点难以解决。
4 今后工作思路
4.1 严格落实法律法规，坚持依法拆迁
在今后集体土地征地拆迁工作中，把严格执行法律法规作为确定拆迁范围、审核安置补偿方案、房屋评估、签定拆迁协议等各个环节的重要依据。
4.2 突出工作重点，确保征地拆迁客观公正
在实施农房拆迁过程中，突出被拆迁群众的经济利益放在首位，坚决把握“严细”标准，坚持一把尺子量到底，对评估结果严格细致地审核，确保征地拆迁客观公正，确保补偿价格合理。
4.3 耐心周到服务，坚持人性化拆迁
【关键词】城市；拆迁；国有出让、土地使用权；补偿
随着我国工业化、城镇化的快速推进，为了城市、工业发展需要，各地都将面临着对旧城及城郊村庄进行拆迁的问题，拆迁过程中也必将涉及到提前收回国有出让土地使用权的补偿问题。我国现行的法律法规对提前收回国有出让土地使用权的补偿问题虽有所涉及，但是未能对如何补偿、补偿标准作出明确的规定。各地在城市拆迁中对提前收回国有出让土地使用权的补偿问题由于缺少明确法律法规依据，在实际城市拆迁实施过程中不可避免的出现各种各样的问题。
1 国有出让土地使用权概念
国有土出让地使用权是土地使用者以向国有土地所有者代表支付出让金为对价而原始取得的有期限限制的国有土地使用权。简单说来，就是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
2 国有出让土地使用权补偿的理论依据
《城市房地产管理法》规定：“国有土地使用权可以依法出让、划拨，依法取得的土地使用权可以转让、抵押、出资、作价入股。”《物权法》第一百三十五条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”这样以立法的形式确立了国有土地使用权全新的涵义：依法取得的从国有土地所有权中分离出来的土地使用权，成为一种新的不动产物权形式，成为了用益物权。[1]明确了土地使用权是一项用益物权――财产权的法律属性，也就确立了城市拆迁中收回国有土地使用权补偿的理论基础。
3 对现行法律法规对城市拆迁中提前收回国有出让土地使用权补偿问题的规定的分析
《土地管理法》第二条、第五十八条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”“为公共利益需要使用土地的；为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的，收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公众利益的需要，国家依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。”《城市房地产管理法》第十九条规定：“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。”以上法律法规对收回国有出让土地使用权的表述有很大差异，反映在“给予补偿”、“给予相应的补偿”和“给予适当的补偿”的文字表述的内涵上，这对城市房屋拆迁管理的实践必然产生疑义，在拆迁人与被拆迁人之间引发权益争议，产生利益纠纷。[1]我国唯一一部关于城市房屋拆迁的法规《国有土地上房屋征收与补偿条例》对国有出让土地使用权的补偿没有明确的规定，仅将土地使用权的价值隐含在房屋价值当中，土地资产价值未能得到显现。
另外，对于土地使用权的具体补偿规定仅在《物权法》第一百四十八条规定：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”简单的退还剩余年限的土地出让金，未能考虑土地使用权人已有的土地开发投资对土地资产增值效应的影响，也未考虑地价上涨的因素，如果仅仅退还剩余年限的出让金让土地使用权人丧失了未来一定的土地收益，恐有失公允。因此加快提前收回国有土地使用权补偿的立法，规定收回国有土地使用权补偿标准迫在眉睫。
4 对城市拆迁中提前收回国有出让土地使用权补偿问题的几点建设性建议
为维护国有土地使用权人的合法权益，避免城市拆迁中因提前收回国有土地使用权引发纠纷的发生，笔者结合自己多年工作实际，对于收回国有土地使用权补偿问题提一下几点建设性建议：
4.1 严格区分“公益性拆迁”、“非公益性拆迁”（商业拆迁）
根据法律法规的规定，为了社会公共利益的需要可以提前收回国有土地使用权。但是什么是“公共利益”却没有明确的界定，实际也很难界定。实际当中，很多明明是非公益性拆迁（商业拆迁），却被冠以公益性拆迁的名衔，因此应严格界定公益性拆迁的范畴。对于非公益性拆迁（商业拆迁），应由开发商与土地使用权人通过民事流转来实现土地使用权的变更，并由双方基于诚实信用、公平合理的原则进行补偿。[2]
4.2 实行房屋与土地使用权的分离评估
新颁布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》仅仅规定了对房屋的补偿，将土地使用权的补偿隐含于房屋补偿中，土地资产未能得到体现。另外没有考虑到房屋面积与占地面积比率的差异。实行房屋与土地使用权分离评估，分开补偿，有利于真实显示土地使用权的市场价值。
4.3 国有出让土地使用权的补偿应按照市场价值进行补偿
依据土地级别、基准地价和土地用途建立国有出让土地使用权价格评估体现和评估标准，从市场价格出发，实行以市场为导向的国有出让土地使用权价格浮动机制。还应根据国有出让土地使用权剩余年限、拆迁后土地级差等因素的影响，设置调整系数。[1]
4.4 完善和规范有关收回国有出让土地使用权补偿的立法
有关机关对有关拆迁的行政法规、地方性立法进行全面的审核，对相关法律法规进行进一步的规范和完善，使收回国有出让土地使用权的补偿有统一的法律依据。
只有在城市拆迁中对国有出让使用权采取科学合理的补偿，才能有效避免因提前收回国有出让土地使用权引发纠纷的发生，土地使用权人的合法权益才能得到有效的保障和维护。
参考文献：
一、房屋拆迁现状调查
拆迁是一项错综复杂的社会系统工程,牵涉面广,工作难度大,也是城市建设中直接影响广大人民群众利益、矛盾最集中、最容易影响社会稳定的关键环节。
(一)政府在拆迁中的行为及职能方面存在一些“错位”现象
一些政府部门没有把维护最广大人民群众的根本利益作为拆迁工作的出发点和归宿,为吸引城市投资,给予房地产开发商诸多的特权和优惠,不尊重普通群众的财产权和基本利益。对群众反映的问题不够重视,处理不及时;有些部门不能依法行政,在未经拆迁当事人申请、缺乏公开的听证程序下,滥用行政裁决或擅自实施强制拆迁。
(二)法律法规存在缺位、不完善问题
1. 对城市房屋拆迁项目性质未作实质区分。修改后的《城市房地产管理法》中增加一条:“为了公共利益的需要,国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋,并依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”它在法律层面上给城市房屋拆迁戴上了公共利益的“紧箍”,有利于维护社会公共利益,保障被征收人的合法权益以及城市建设的顺利进行,也有利于保持社会稳定。但何为公共利益是个非常抽象的问题,是个不甚明确的条款。造成在涉及城市拆迁这样的重大实际问题时,我们仍然需要与物权法相配套的法律法规,重新面对如何对公共利益进行界定的困难问题。
2. 城市拆迁相关配套法律出现缺位现象。随着《物权法》的实施和《城市房屋拆迁管理条例》的暂停执行,一方面因公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位个人房屋及其他不动产。另一方面对城镇国有土地上的单位和个人房屋的征收与拆迁的权限和程序尚无法律规定,造成一些地方政府有较大的自由裁量权,为实现快速拆迁的目的,往往避开司法机关的审查,自行其是,因此就不可避免地存在侵害群众合法权益的强制拆迁行为。
(三)被拆迁人的补偿要求越来越高,拆迁工作社会化的趋势日益明显
不少被拆迁人对拆迁安置政策意见较大,即使对在政策范围内较为偏向被拆迁方的补偿方案仍然不满意,一味追求自身利益,甚至“漫天要价”、“无理取闹”、“无理上访”,在一定程度上影响了工程推进及社会风气。同时,不少被拆迁人将拆迁当作解决困难问题的平台,不仅要求解决拆迁补偿安置问题,还希望能通过拆迁解决其生活困难、私房落实政策以及一些历史遗留问题,给拆迁协商带来了很大的困难。
(四)拆迁个体矛盾更加突出,个别拆迁户对抗情绪严重
几年来,虽然通过宣传引导、做细工作,拆迁量大量减少,但是仍有个别“钉子户”、“抗法户”对抗和上访、拒不搬迁,甚至采取一些过激行为,影响了社会稳定。
(五)群众对《物权法》的理解有失偏颇,动迁难度加大
随着《物权法》出台,许多群众对拆迁工作存在着一定的模糊认识。特别是不少被拆迁人认为《物权法》规定了“公有私有财产平等保护”的原则,就认定私人财产同公共财产一样神圣不可侵犯,以后拆迁只能走协商途径、不能再进行强拆,普遍存有要挟心理和抵触情绪。忽视了《物权法》规定的为公共利益的需要,政府拥有的最后强制权。
(六)被拆迁人钻法律漏洞,套取补偿资金的现象时有发生
有些拆迁户利用房地产开发商急于实施项目而迁就的心理,为获得更多的拆迁补偿,突击搭建违法建筑,增加属于补偿范围内的附属物,套取补偿。另外,专发拆迁财的“房虫”购买一些拆迁户的房屋产权,充当拆迁户要求对自己进行补偿和安置,在安置房建好后,“房虫”们再将其以当时的商品价出售,以达到赚取中间差价的目的。
二、对房屋拆迁存在问题的思考
(一)科学定位政府职能,合法、合理、高效地推进城市拆迁工作
城市建设和发展离不开政府,拆迁问题的解决同样离不开政府,为有效推动城市拆迁工作的顺利进行,政府应在宏观层面加紧构建城市拆迁的制度化和法制化运行环境。一方面,坚持市场化、社会化的改革方向,促使企事业单位和社会中介组织参与到城市房屋拆迁管理工作中,改革政府大包大揽的模式,对那些通过市场可以调节、通过社会中介服务机构可以解决的事项,都应当从行政管理职能中剥离出来;另一方面,充分发挥政府的监督、指导和协调作用。采取一系列行之有效的措施协调政府与拆迁人、拆迁评估机构、拆迁执行单位、被拆迁人以及拆迁工作人员之间的关系,维护被拆迁人的合法利益,规范房产开发商和拆迁公司的行为,建立正常的拆迁秩序。
(二)完善城市拆迁的法律法规
由于拆迁事关被拆迁人的主要经济利益,虽然《物权法》强调了对私有财产的保护,但它是对宪法条义的适用和具体化,并且囿于物权法本身的法律性质,对征收中的“公共利益”和“补偿标准”等规定仍然比较原则,因此制定具有操作性的城市房屋拆迁法律、法规尤为重要。
(三)以人为本,依法行政,把维护群众利益放在首位
拆迁工作涉及群众的切身利益,是一项政策性很强的工作,必须牢牢树立以人为本的指导思想,在拆迁工作中坚持依法行政、执法为民,从拆迁决策、政策制定及建章立制到工作落实,从拆迁全过程到各个环节,严格做到依法依规、阳光透明、合理规范,不得超越法定权限和违反法定程序,提高拆迁透明度和公开度,确保被拆迁群众的合法权益。
(四)加强宣传和引导,充分发挥基层“两委”班子的作用
城市房屋拆迁涉及千家万户,要确保顺利推进,就要加强对拆迁政策的宣传力度,争取社会各界的支持。特别是要加强对《物权法》和《河南省城市房屋拆迁管理条例》等法律法规的宣传,进一步澄清群众对“公共利益”和“合理补偿”的模糊认识。同时充分发挥村委和街道办干部的作用,发挥骨干分子的示范作用,做好拆迁户的政策宣传和思想工作,解决拆迁户与业主、开发商和政府之间的矛盾。
(五)发挥政府部门的职能,加强对拆迁活动的监管
政府拆迁管理部门必须加强对拆迁各个环节的监督检查,尤其是加强对拆迁人和相关政府部门的检查,加大对违法行为的处罚力度,严惩拆迁领域侵犯公民人身权和财产权的行政违法行为。同时对那些故意阻碍拆迁工作的不法行为进行有效打击,对个别为了经济利益,无视法律、法规和规章,采取不正当手段骗取、讹诈政府的拆迁户要打击其不法行为,对于情节严重的应追究相关人员的行政责任或刑事责任,切实保护拆迁双方的合法权益。努力完善最低保障措施,充分体现人性化拆迁。通过保证住宅房屋的拆迁安置最低面积套型以及住宅房屋的拆迁补偿最低保障标准来解决“低收入居民”买房难、住房难的问题。加快廉租房建设,完善廉租房机制,解决最困难被拆迁人的安置问题。
一、目前拆迁管理主要问题
1．政策操作性不强。
当前执行的法律政策主要包括《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《宁夏回族自治区城市房屋拆迁管理办法》、《固原市城市房屋拆迁管理暂行办法》。这些法律法规，对规范拆迁行为起到积极作用。但由于法律法规原则性强，客观上较难按市场实际去相机抉择。尤其是涉及到集体土地上的房屋拆迁，无法可依。
2．拆迁补偿标准滞后。
目前我市作为拆迁补偿价的依据主要是《固原市人民政府关于房屋拆迁补偿基准价格及临时安置补助标准细化执行办法的批复》（固政函〔2003〕42号）。由于自2003年以来，房地产价格逐年快速上涨，客观上造成“基准价”与市场价差距较大，同时也导致被拆迁户的期望值趋高，拆迁矛盾突出。
3．拆迁补偿费拖欠严重。
由于地方财力的紧缺，市政工程拆迁拖欠拆迁补偿费现象严重，客观上造成了不稳定因素。
4． 从业人员素质有待提高。
市政工程房屋拆迁工作作为城市化进程的重要体现，它无疑是一种系统的社会行为，涉及到各种利益主体的相互博弈。目前我市市政工程拆迁管理人员总体素质较好，确保了拆迁工作有序稳定推进。但仍存在如下问题。
一是人员素质良莠不齐。目前我国对拆迁管理尚未作为一门“管理”学来进行理论研究和教育。拆迁管理主要靠个人经验摸索，不少从业人员不是内行，达不到“五会”要求：会掌握政策、会制定计划、会谈判协调、会组织拆迁、会办理结案。对重点、难点、热点问题解决方法不多，沟通协调能力不强。
二是重专业培训轻政治素质。这几年，对拆迁从业人员进行征地拆迁政策、拆迁裁决等基础知识培训方面得到明显加强，但对党的政策、社会心理、谈判艺术、工作方法等综合素质培养还不够重视。少数从业人员大局意识薄弱、工作方式简单粗暴、对突况反应迟钝，往往容易导致或扩大社会矛盾，这些都应当引起高度重视。
二、拆迁管理对策思路
（一）从宏观管理上制定合理政策。
按照《物权法》“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿；征收居民房屋的，还应当保障被征收人的居住条件”，及国务院就房屋征收与补偿条例二次征求民意的思路，我市建设行政主管部门也在加紧研究调整拆迁补偿标准。这些宏观背景，将有利于拆迁工作朝着符合市场和居民生活实际的方向发展。我们建议乘这股东风，由市建设行政主管部门主管部门在《固原市城市房屋拆迁管理暂行办法》基础上制定报批具体管理细则，落实以市场评估价为基础的定价原则，明确各种地段、各种性质房屋的补偿标准，并对该标准每23年进行适当调整；同时由市土地行政主管部门主管部门制定报批集体土地上房屋拆迁补偿安置办法，使我市在集体土地上房屋拆迁补偿安置有法可依。
（二）明确市政工程拆迁管理机制。
市政工程拆迁管理涉及到千家万户切身利益，关系到社会和谐稳定，因此我们主张仍然以政府主导拆迁工作。
一是建立较高层协调机制。建议由市国土资源局牵头、市住建局、市城管局、市监察局、市审计局、市财政局参加，成立较高层次的政策协调小组，定期召开会议专门研究和拍板解决征地和拆迁个案，及时解决热点难点问题，弥补政策上的不完善。
二是落实职能部门责任。考虑到市政工程建设拆迁的实际，按照责任分工，明确各相关单位的职责，相互协调，各司其职。
三是落实通报和责任追究制度。市政工程建设拆迁，由牵头实施单位定期向协调小组通报情况，真正落实责任追究。
四是完善监控机制。要进一步解决拆迁过程中“裁判”和“运动员”角色模糊问题，理顺拆迁监管部门、业主、拆迁单位、被拆迁户四者关系，确保资金到位，防止虚报冒报，化解拆迁风险。
【关键词】农村 拆迁 成因 解决
一、案例介绍及其争议焦点
被拆迁人刘鹏鹏是某村一农民，由于县政府实施旧城改造计划，刘鹏鹏家的房屋被列入了拆迁的范围，随后政府拆迁小组就刘鹏鹏家的房屋拆迁补偿与刘鹏鹏多次进行协商，但一直未达成协议。刘鹏鹏认为其占地面积600平方米的房屋及其附属设施，至少应得到300万元的补偿费，而政府提出的补偿费用尽然只有150万元，故刘鹏鹏一直居住在其房屋，当起了专业的“钉子户”。后经过权威的房产评估机构评估，认定刘鹏鹏的房屋及其附属设施价值200万元，遂政府将对其补偿费用提高到210万元（其中200万元为刘鹏鹏的房屋价值，10万元作为对其搬迁的奖励），但刘鹏鹏一口咬定，那个补偿文件的补偿标准过低，不给300万坚决不同意拆迁。因为不能拆除刘鹏鹏的房屋，政府的旧城改造计划不能顺利进行。
本案中的争议即拆迁人与被拆迁人不能就拆迁补偿费用达成一致意见，因而被拆迁人当起了“钉子户”，导致拆迁难以进行。
二、本案中上述争议产生的原因
缺乏专门的法律法规。在我国，虽然近年来进行了许许多多的农村房屋拆迁工作，而且农村房屋拆迁纠纷也是此起彼伏，但是政府从未就农村房屋拆迁补偿制定一部专门的法律法规进行规制，而是在部分法律中直接规定参考适用《土地管理法》、《城市房屋拆迁条例》等法律法规，或者直接规定由当地政府制定相关文件。笔者认为这样的做法实属不妥：首先农村房屋拆迁是一个大工程，值得制定一部效力较高的全国统一适用的法律或者行政法规；其次，《土地管理法》侧重国家对土地的管理规定，而并不将农村房屋拆迁作为其规制对象，显得不够专业；而《城市房屋拆迁条例》也只是针对城市的房屋拆迁进行规制，在我国，农村与城市的土地制度是有很大差别的，因而《城市房屋拆迁条例》也很难适用到农村房屋拆迁中来。因此需要制定一部专门规范农村房屋拆迁的法律。
拆迁补偿标准低。不管是已有的《土地管理法》还是《城市房屋拆迁条例》，或者当地人民政府制定的拆迁补偿法律文件，其规定的补偿标准都比较低。这种补偿标准低不仅体现在每一项目的补偿标准较低，而且还表现在补偿的项目不够完善，没有充分考虑到被拆迁人的处境。笔者通过查找相关文件，仍未发现有任何一部拆迁法律法规或者地方规章有关注到被拆迁农民的日后生活和就业问题，农民本来生活在他世世代代居住的庭院里，但是突然让他们住进了高楼大厦，给他们的农业耕作带来很多不便，有的地方甚至在拆迁的时候也同时将农民的土地征收，使得农民更是无业可抄，精神更是陷入空虚之中。若是在此种情况下，还不对农民进行较好的一个物质补偿，农民当然不乐意，纠纷也因此产生。
政府服务意识差。政府服务意识差、失信于民，使得百姓对政府的行为缺乏认可，即使是完全合法的行为，在百姓看来就是政府官员贪赃枉法，非法作出的。事实上，在拆迁中政府部门枉法行政的行为也确实屡见不鲜，有时候往往拆迁房屋的面积和地段都差不多，但是，政府给出的补偿费用却相差悬殊。而只要被拆迁人闹腾的比较厉害，政府就会大额增加其补偿的标准。在这种背景下，只要涉及到拆迁补偿，哪怕政府给出的补偿非常合理，拆迁户都会想当然地认为给出的标准低，必须闹，只要闹就会多给钱，因而各种纠纷就不断了。
三、关于本案争议的解决途径
针对上述争议产生的原因，笔者认为应该从以下几个方面着手解决上述争议：
（一）制定一部专门规范农村房屋拆迁的法律
通过上述分析可知，由于一部专门规范农村房屋拆迁的法律法规，使得在农村房屋拆迁补偿的实际操作中，出现了种种矛盾纠纷，更严重者可能闹出人命。故笔者认为，针对这一情况，现阶段我国急需制定一部专门规范农村房屋拆迁补偿的法律，使得政府工作部门或者被拆迁农民在解决房屋拆迁补偿费用问题的时候，能够有法可依，从源头上减少纠纷的产生。同时，基于我国目前尚无关于农村房屋拆迁补偿的法律文件，故考虑到法律文件的急迫需要性与我国的现实情况，笔者认为也可以考虑先由国务院制定一部行政法规，以解决各地此起彼伏的拆迁纠纷，待时机成熟后再制定法律。
（二）适当提高农村房屋拆迁补偿标准
农村房屋拆迁纠纷产生的一个很大的原因就是利益驱动，许多农民就是为了获得一个更高的补偿额才去当钉子户，才会冒着生命危险去与政府对抗。因此，适当提高拆迁补偿的标准能够在一定程度上解决这一问题。笔者认为，对农村房屋拆迁补偿的标准在一定程度上应高于城市，尤其不应该以上一年度平均收入为参考进行补偿。因为一方面农村居民每年的收入都是很少的，以收入为标准进行补偿显然是不合理的。另一方面，城市居民能够享受到较好的社会保障，而对于农民来说，最大的社会保障就是那块地，且农民在精神上也依赖于那一片土地，因此对农民的补偿应该适当地提高，必要时可以高于城市。
（三）提高政府服务意识
政府失信于民，源于政府职能的沦陷。卢梭在《社会契约论》里已经论述的很清楚了：人民通过公共契约让渡自己的部分权利，政府集权力于自身，其承担着运用公权力对社会进行管理的职能，若其不能积极行使权力，定分止争，使百姓安居乐业，其首先已经违反了公共契约，则社会公民有权利解散共同体，那么政府将面临的危险。从我国法律的规定来看，政府拿着纳税人的钱，同时也承担着为纳税人服务的公共职能。所以应积极提高政府的服务意识，积极为百姓服务，建立人民可信的政府。只有人民对政府产生信任，百姓才能够积极配合政府部门的拆迁工作，才能减少拆迁纠纷。
