时间：2023-09-07 17:29:56
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【关键词】 城投类企业 资产管理 全覆盖
一、城投类企业的资产管理状况
资产管理是指为了实现资产经济效益最大化而围绕确保资产安全完整、优化资产结构、提高资产效率开展的经营管理活动。对于城投类企业资产管理部门而言，资产管理主要是指对企业存货、在建工程、固定资产、投资性房地产、土地使用权、长期股权等资产的管理。
城投类企业作为城府投融资平台，投资规模大、存量资产多，从投资决策开始，其资产管理较市场化的企业而言，存在以下不足。
1、前期论证工作难以深入
前期论证工作难以深入，部分资产在投资立项前并未对相关市场、投资效益进行深入调研或精细测算，导致建设成本过高、效益低下、市场化程度不高等情况出现。
2、统一的管理模式难以形成
资产内部在经济效益、社会效益和环境效益方面有很大的差异，有的具有很大的经济效益，但是社会效益、环境效益却不一定好;有的具有很好的社会和环境效益，但是却没有经济效益，自身产生不了现金流收入。差异巨大导致资产无法形成统一的经营管理模式，需要进行差异化管理。
3、资产盘活难以展开
“重建设，轻经营”的管理模式导致部分存量资产没有得到有效利用，资产盘活手段有限，资产结构调整实施困难。往往需要进行较大程度的资产重组与整合后，才能在资本市场上通过转让、交易、并购、上市等手段加快产权流动或实现资产变现，但大规模的重组与整合往往因账务不清、成本过高、人员分流困难等因素而难以展开。
二、城投类企业资产管理的重要性与紧迫性
随着城市基础设施的日益完善和在建项目的陆续完工，城投类企业承担的建设任务将逐渐减少，存量资产将逐渐增加，企业将逐步由政府功能阶段过渡到自主经营阶段。在向市场化自主经营的转型过程中，资产管理既重要又紧迫。
1、规范资产取得与处置程序是降低企业市场和法律风险的制度保障
城投类企业作为政府投融资平台，政府指令性投资较多，项目前期论证不足，市场调研不够深入，部分资产因取得和处置手续不规范存在涉讼问题。规范资产取得和处置程序，确保资产投资论证的科学合理、转让处置的合法有效，能有效降低城投类企业的市场风险和法律风险。
2、规范固定资产和产权管理程序是实现企业资产安全完整的根本保证
固定资产管理含盖了固定资产的取得、台账建立、调拨、改扩建、养护维修、抵押处置、盘点、核销等环节，产权管理含盖了产权的占有、变更、注销登记和资产权证的管理等事项。规范固定资产管和产权管理程序理能够对企业固定资产进行有效监管，对产权变动进行动态跟踪，确保企业资产的安全完整。
3、明确资产成本、理顺投入产出关系是实现城投类企业成功转型的提前条件
市场经济条件下，投入是产出的前提，投入即资产成本。明确每项资产的成本，才能确定每项资产的盈亏平衡点，才能相对准确的预测每项资产的投资回收期、预期收益，进而开展市场化的经营活动。否则，“成本不明，售价不定，效益不清”，市场化经营无从谈起。
4、盘活存量资产、优化资产结构、提升资产效益是实现城投类企业可持续发展的根本途径
规模巨大的资产，为企业可持续发展奠定了良好基础。但目前城投类企业已投入运营的资产整体效益不高，短期内可变现的经营性资产少，缺乏快速有效的资产盘活手段，资产结构与企业的战略转型要求还存在不适应的地方，迫切需要调整优化。
三、城投类企业资产的全覆盖管理模式
根据城投类企业的资产特点和资产管理现实以及未来的发展趋势，本研究提出资产的全覆盖管理模式。所谓资产的全覆盖管理模式，即根据资产管理工作每个业务板块的要求，结合该板块资产特点，采取差异化的管理方式，确保城投类企业每项资产的每个方面、每个阶段能够管理到位，努力实现每一项资产的保值增值。
1、实物资产的全类别管理
（1）按产业、性质和状态等对企业资产进行分类
根据各项资产的产业归属，将资产分为土地、房产、环保设施、路桥及其衍生资产、绿化资产、片区配套等。按性质（是否能产生收入），可以将资产分为经营性资产和非经营性资产。按状态（是否完工），将每类资产细分为存量资产和在建资产。
（2）确定各类资产的成本、收入、效益
确定原则：根据每类资产特点和性质（市场化经营性资产、区域启动器经营性资产、政府采购类资产、非经营性资产等），分别确定每类资产的成本C（取得成本Ca与运营成本Co之和）、收入R（一次性处置收入Rd和长期运营收入Ro）和效益B以及修正系数。
（3）建立资产质量判断模型、形成结构优化调整方案
对于每一项资产，首先确定其全部成本C，即取得成本Ca（根据资产发生效益的期限长短分摊）和运营成本Co;然后，估算其收R，即资产处置收入Rd或者资产运营收入Ro;最后，通过计算其利润率Rop从而得到资产的效益B。
考核一项资产的质量，一般从盈利能力Ap、偿债能力Adp、发展能力Cd三个方面来综合考量。盈利能力、偿债能力和发展能三者得分之和即为资产质量，即Qa=Ap（Roa）+ Ap（Rg）+Alr+Cd。当Qa≥8时，即为高效资产;当Qa≥5时，即为一般资产;当Qa≥3时，即为低效资产;当Qa<3时，即为无效资产。
对于不同类别的资产，根据其资产质量高低、结合企业发展战略，采取相应的处置方式，从而增加、保持或降低其在企业资产结构中的比重，最终实现优化资产结构的目的。
2、固定资产的全周期管理
全寿命周期管理，即从固定资产取得、日常养护、改扩建、维修、调拨、抵押、处置到最后的报废核销等全部纳入管理范畴。
（1）固定资产的取得
按照不同的取得方式，将固定资产分为自行建造、代建、划拨、购置、租入等五大类。达到竣工条件时，资产管理部门会同工程、建设、监理单位组织验收、实物交接，验收后纳入固定资产台账。
（2）固定资产的日常管理
固定资产的日常管理分为卡片管理、台账管理和清查盘点三部分。
纸质卡片一式三份，资产管理部门、财务部门、使用保管部门各一份，使用部门负责建立电子卡片档案和固定资产台账，定期汇资产运营部门备案，并及时更新。
资产管理部门负责组织清查盘点工作，使用部门向资产管理部门提交资产清查盘点报告，进行分析说明，并提出处理意见，在领导批准后作相应处理。
（3）固定资产的改扩建、维修
按照分级分类管理原则，使用保管部门提出改扩建、维修申请，预计单笔改扩建费用在200万元以上、维修费用在10万元以上的，使用部门报资产管理部门审核，经企业领导批准后实施。
（4）固定资产的调拨、抵押、处置
固定资产内部调拨经由各单位主管领导批准后实施，各单位之间无偿拨出或拨入时，需报企业资产运营部门备案，并做好国资管理部门的报批审核工作。
发生抵押情况时，使用部门报资产运营部，经企业领导批准后方可办理。
按照分级管理原则，原值500万元以下固定资产处置事项由公司自行决策;500万以上（包含500万元）由使用部门报资产运营部，由国资管理部门批准并通过产权交易市场进行交易。
（5）固定资产的移交
由企业立项并代建的项目，在项目验收合格且结算、决算完成后移交政府管理部门，包括实物资产盘点、项目资料清单、资产权证的移交。详细的施工、设计、监理等资料文档由企业负责保管。
（6）固定资产的养管
企业制定路桥养护管理实施办法，建立养管台账、明确工作内容及管理责任。每年9月份提出路桥资产养管计划，明确养管范围、养管费用等，政府相关部门审核后，养管费用纳入政府年度财政预算。
3、股权资产的全过程管理
所谓全过程管理，是指股权管理工作要覆盖股权投资的前期论证阶段、参股子公司运营阶段、股权投资退出阶段，确保财务状况报告制度、重大经营决策报告制度、外派董监事工作制度贯彻落实，达到防范投资风险、提高投资收益的目的。
（1）保证投资前充分的调研论证
股权投资前要对相关市场或目标企业进行充分的调研，就市场前景、发展战略、投资规模、回收方式、预期效益等进行详细论证。通过调研论证和审议环节，确保投资决策的科学性、合理性。
（2）强化出资后的过程管理
资产管理部门要建立各级股权台账，通过外派董监事参加董监事会议、参与重大经营决策、定期报告工作，及时掌握所出资企业情况，防范投资风险。外派董监事对拟审议事项要提前研究，重大事项要提请企业领导审议，并遵循企业意见进行表决。
（3）保证退出投资时的规范管理
所谓退出投资是指当细分市场或者被投资企业本身的经营状况等发生重大变化，而导致股权投资实施对外转让、被投资企业依法清算、减资等撤出（收回）全部（部分）出资额的行为。不管发生何种撤资行为，都必须按照国家法律法规的要求，聘请国资委备案的审计和资产评估机构进行审计和评估，履行必要的法律手续，并到产权交易所办理。
五、结论
资产的全覆盖管理模式充分考虑了城投类企业作为政府投融资平台企业资产结构的特殊性，对总体资产的管理做到全面覆盖、规范科学，分别对实物资产管理、固定资产管理、产权和股权管理工作提出了管理办法，对单项资产的管理做到全程跟踪、区别对待，是一套完全符合城投类企业资产现状的科学管理模式。
【参考文献】
[1] 李伟、陈民：投融资规划――架起城市规划与建设的桥梁[M].中国统计出版社，2009.
[2] 韩连胜：企业项目化管理模式模式.机械管理出版社[M].2012.
路林表示，中城投资在发展路径中，已经完成了从房地产投资公司向房地产专业类资产管理公司的升级，正在向多类别资产管理公司转型。此外，路林还透露：中城投资正在构建新三板+红筹的上市模式，其中国内新三板的挂牌将在年内完成。
成长历程：“联合融资、联合投资”落地生根
中城投资成立于2002年，由中国著名房地产企业――如万科、万通、龙湖、建业、华远等――组成的“中国城市房地产开发商策略联盟”成员企业发起成立，成长为中国最大的专业类资产管理公司之一，目前有股东55家。中城投资的成长和发展使得这些企业之间“联合融资、联合投资”的想法逐步落地，并越走越远。
发展路径中，中城投资立足于房地产行业的产业基础，不断扩展业务板块：从联合融资、联合投资拓展到联合财富管理。“中城投资在‘投资+’的道路上，走得比‘互联网+’的历史还要长，这也是中城投资今天最宝贵的财富。”路林表示，联合投资是中城投资“成立到现在最重要的一个使命，在创业投资中互相给力、给信心，在成长投资中互相给赚钱的机会。”
2013年，中城投资改制成为“投资管理股份有限公司”，定向增发12亿股，吸收资本超过16亿元人民币，成为中国资本金最大的私募股权投资机构。中城投资随后启动资本市场上市进程，海外红筹架构和国内新三板均是中城投资考虑的上市途径。在路林看来，以上这些动作直接推动中城投资“进入高速成长的轨道”，业务领域拓展至房地产投资与资产管理、股权投资（VC/PE）与资产管理、证券投资与资产管理及海外投资与资产管理等多个领域。
新三板+红筹：中城投资的资本路径
对投资机构而言，未来行业前景如何？在中城投资策略报告会上，中城投资总裁路林表示，“过去十年是开发的黄金十年，而未来十年是投资的黄金十年。”
“资本市场不仅是中国经济的晴雨表，也是经济的发动机。”在路林看来，资本市场，包括“私募和公募、场内和场外聚集的资本力量”，正在改变中国经济――“以改革预期和资本市场充足的流动性能够盘活存量资产，能够以权益资本重组债务资本、整合过剩产能。”
路林在接受采访时表示，中城投资“正在利用资本市场的机会抓住下一个投资的黄金十年。”
路林评价，新三板能给中城投资带来双重机会：一方面“企业借助新三板，可以实现新的定向增发、做市交易，包括转板交易，帮助企业快速成长。”另一方面，新三板为中城投资“提供了批量的股权投资机会，为资产管理机构新的业务类别提供了直接动力。”因此，中城投资将在新三板私募股权基金产品上“有更大的投入。”
在资本运作方面，路林表示，在国内资本市场，“中城联盟投资股份有限公司已经邀请中介机构进场，制定了详细的方案，今年将在新三板挂牌。”
中城投资于2014年9月在开曼群岛设立了“中城联盟国际投资管理控股有限公司（中城联盟控股CGI）”，由中城投资55家股东在BVI分别设立的SPV共同组建，这将成为中城投资在海外红筹上市的主体。
投资+：梦想家、探险家、行动家
“无论是面对下一个十年，还是下一个大市场、大事件、大周期，中城投资都是从投资开始起步，我们叫‘投资+’。 ”路林如此描述中城投资的使命。“‘投资+’首先是个梦想家，也是个探险家，更是个行动家。”
如何才能利用好未来的黄金十年？路林给出的答案是“创新、升级、转型”――这正是中城投资2015年投资策略报告会的主题。
“创新就是试错、就是探险。没有试措、没有行动、没有历险，就谈不上创新。”这是路林对“创新”的理解，“仅仅停留在口头，停留在关键词上的创新，没有任何意义。”路林转述中城投资董事、万科企业总裁郁亮的观点，“一个企业如果能够生存10年以上，它就有巨大的试错机会和改错机会，在不断试错的基础上进行创新、升级和转型。”――成立于2002年的中城投资正是在不断的创新、升级中发展前行。
对于“升级”，路林认为，“不仅仅是中城投资业务的升级，也是企业战略的升级和产业型态的升级。而对于“转型”，路林强调从开发行业向投资行业的转型――“从宏观经济甚至全球动力来讲，下一个十年是投资的黄金十年，是转型驱动的黄金十年。”
如何实现“创新、升级与转型”？中城投资的策略一是“以新谋旧”，二是“以外促内”。前者强调引入新技术，使用新方法，进入新领域，适应新周期；后者强调“以外延促进内生”，例如通过合资合作、兼并收购、海外战略等外来力量的引入促进成长和发展。
转型与升级：多类别综合类资管公司
“多类别的综合类资产管理公司”是中城投资给自己的定位：“多类别就是从一到十的过程，意味着中城投资从房地产投资与资产管理，逐步走到股权投资与资产管理、证券投资与资产管理、海外投资与资产管理上。”
路林用数字来描述中城投资走过的历程：“过去的13年中，在自有投资只有1个亿的情况下，滚动到2013年，中城投资累计投资超过100亿。2013年，在定向增发和业务的升级转型之后，现在的累计投资规模达500亿，余额超过200亿。”
“中城投资已经完成了从房地产投资公司向房地产专业类资产管理公司的升级。”路林如此概括中城投资的升级。“在500亿投资总额当中，在200亿的管理余额当中，90%是受托投资管理，拿到圈内外、行业内外委托人的资金。”资产管理客户的来源是什么？路林的答案是“来源于中城投资的私人财富管理、特定圈层的客户，也来自于产业转型资本的客户。”
在中城投资的战略定位上，中城投资作为资产管理公司，路林强调了资产配置的重要性。在中城投资的资产管理中，“大类方面有房地产基金和房地产以外的股权基金、证券基金；在流动性方面，有货币基金和股票基金；在区域上，有国内基金和海外基金。”
路林将中城投资“有限多元化”的行业支撑点确立在“投资行业中”，认为“大类决定发展”：“在行业、主题的轮动和波动面前，中城投资会按照投资的规律，走向相对多元化的大类资产配置，而不是停留在单一产品、单一业务、单一周期和单一市场中。
【关键词】房地产；项目开发；投资；科学管理
由于经济运行情况良好,房地产市场持续走强,国内大多数房地产企业存在盲目拿地、盲目投资的现象,随着国家对房地产企业实行从紧的资金政策,很多企业难以为续,度日艰难。同时,目前房地产企业普遍存在投资管理粗放,管理无序的现象,无法对工作起到监督性和指导性的作用,因此,加强投资计划管理势在必行,它是企业的生命线。
1 把好项目关是投资管理的前提
为实现房地产建设项目社会效益和经济效益，避免和降低风险，必须对项目必要性、可行性进行研究。
1.1 进行市场分析。避免决策盲目性，减少和降低投资风险，充分考虑建设项目在未来市场的竞争力，使计划任务更具科学性和可靠性；
1.2 加强实地调研。对工程地质、水文地质，包括征地、水源、供电、运输、环保等情况要了如指掌，使投资估算有充分依据；
1.3 资金落实到位。由于房地产建设项目投资金额大，投资各方必须做到资金到位，必须有资金文件，确保项目得到批准后能按期实施。若需贷款，应对各项贷款条件进行认真仔细分析比较，尽量减轻利息负担和还贷压力。
2 把好设计关是投资管理的灵魂
房地产建设项目，包括编制项目建议书、可行性研究、编制设计任务书等，一旦被认为是切实可行的，就进入影响建设投资最大的设计阶段。
人们称设计阶段虽则设计费一般只占建设工程总费用的1％左右，但对整个工程项目造价影响度要占80％左右。
由于设计阶段分初步、技术、施工图设计三个阶段：在初步设计阶段，要提出设计要求，明确建设项目的外观设计、结构形式、平面布置、装修标准，进行设计招标、方案竞选，选择设计单位并商签委托设计合同等事宜；在技术设计阶段，确定建设项目设计的合理性、可行性、安全性，特别要做好建设项目对复杂工程的重大技术问题进入深化设计，确保质量；在施工图设计阶段，确定建设项目的造价，控制好设计标准和主要设计参数。为此，要做好四方面的工作：
2.1 设计方案优选。为保证设计方案的先进性、准确性、合理性，房地产开发企业对设计方案招投标，对设计方案好中选优；鼓励设计单位平等竞争，择优选定设计方案和设计单位，提高设计质量，保证设计进度，控制工程造价，提高投资效益；
2.2 推行限额设计。限额设计是指按照标准的设计任务书及投资估算控制初步设计，通过计算的数据为依据，控制施工图设计，同时严格控制技术和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破；
2.3 应用价值工程。价值工程是功能或效用与成本的比值，房地产企业应用价值工程，就是要对建设项目进行功能分析，做到功能与造价的统一，在满足功能要求的前提下，达到降低成本的目的；
2.4 注重图纸会审。目的是将建设项目变更的可能性尽量地控制在施工前。就是对初步设计阶段，侧重于工程所采用的技术方案是否符合总体方案的要求，以及是否达到建设项目决策阶段确定的质量标准；对技术设计阶段，侧重于各专业技术是否符合预定的质量标准和要求；对施工图设计，侧重于使用功能及质量要求是否得到满足。通过图纸会审，使技术和经济有机结合，功能和造价互相平衡。
3 把好费用关是投资管理的龙头
房地产建设项目周期长、金额大，通常按建设程序六个阶段费用要严格控制：
3.1 投资估算。在项目决策阶段，必须对建设项目投资估算。其依据是：可行性报告等文件；建设方案；估算指标；材料设备询价；国家有关政策文件；
3.2 概算造价。这是在初步设计阶段，根据设计方案，编制工程概算文件，预测建设项目造价。其依据是：初步设计方案资料；概算编制办法；概算定额或指标；建设项目所在地有关费用文件；
3.3 预算造价。这是在施工图设计阶段确定的工程造价，其依据是：施工图纸；现行材料设备价格；预算定额等；
3.4 合同价格。这是指工程招投标阶段通过签订总承包合同、建筑安装工程承包合同、设备材料采购合同以及技术和咨询服务合同确定的价格。其依据是：招投标文件；施工单位资质；施工方案；
3.5 结算价格。这是指工程结算确定的价格，其依据是：中标价；设计变更；现场签证；
3.6 实际造价。这是竣工决算阶段最后确定的工程造价，其依据是：建设工程费；设备购置费；预备费；其他费用；建设期贷款利息等。
4 把好招标关是投资管理的基础
招标投标时市场经济中的一种重要交易方式，也是房地产企业建设项目投资控制的重要手段。在招投标时，要做好三方面工作：
4.1 合理编制标底。当前，市场上建筑安装工程招标的标底，主要采用以施工图预算、工程概算、扩大综合定额、平方米造价包干为基础等方法来编制，也有按市场价格来报价。但不论以何种方式编制，都应控制在投资范围内；
4.2 规范投标报价。引入竞争机制，一般招投标在三家以上，实行“货比三家”；
4.3 公正进行评标。坚持公开、公平、公正，严格管理要求和管理程序，依靠高素质专家支持，实行工程技术人员的群体评估和决策，顺利进行建设项目。
5 把好协调关是投资管理的保证
推行建设项目责任制是投资管理的保证，特别要加强协调：
5.1 技术协调。提高涉及图纸质量，减少因技术错误带来的协调问题；加强图纸会审和交底是重要环节；
5.2 管理协调。要建立一整套健全的管理制度，包括从管理层到班组的责任制度、奖惩制度，特别要建立以投资方、监理为主的统一领导，由专人统一指挥，解决各施工单位的协调工作；
5.3 组织协调。房产开发企业应建立专门的协调会议制度，解决施工中的各种问题，严格管理签证工作，并进行有效的工程预算。
在建设项目中，要及时总结经验教训，做好电气部分与土建的协调；给排水与建筑结构的协调；建筑的外表功能与结构的协调；各辅助专业之间的协调。把问题、隐患消灭在萌芽状态，保证工程质量。
6 把好施工关是投资管理的根本
施工阶段是建设项目的重要阶段。这一阶段中，要把工程设计图纸变为物质形态的工程实体，因此，这阶段应做好五项工作：
6.1 要优化施工方案。要通过技术比较、经济分析和效果评价，力求在技术先进条件下的经济合理，在经济合理基础上的技术先进。
6.2 合理有效的使用资金。做到筹资与资金使用相协调；做好工程费用支付管理工作；加强对其他费用支付的管理。
6.3 严密细致的施工控制。在施工准备阶段，以工程顺利开工，开工后能连续均衡施工，并能保证工程质量、进度和尽可能节省工程费用为控制目标。主要内容是施工监理单位的选择和施工条件准备；在施工阶段，以全面和实际履行与监理单位和施工单位的合同为手段来实现控制目标。对所建立的各管理机构实行岗位责任制，落实到每个人，共同做好控制工作。
6.4 严格控制工程变更。无论在设计、施工、进度、项目变更都要慎之又慎。要坚决杜绝施工单位擅自变更设计增加投资，对一些确要变更的单价和施工工艺，在得到批准后实施，并做好现场记录和有关数据收集整理工作，以免浪费发生。
6.5 切实加强材料管理。由于材料费用占工程总费用的70％左右，因此，设备、材料计划，控制材料实际与预算价差，材料的采购都是严格管理的范围。
7 把好竣工关是投资管理的关键
在建设项目完成后，房产开发企业正确核定竣工决算，有效实现投资控制要做好三方面工作：
7.1 合理确定造价。这是投资管理的重要环节，为此，房地产开发企业要以现行的工程造价管理规定为依据，按施工合同为准则，实事求是地根据竣工图结合隐蔽签证、现场鉴证和设计变更进行审核。特别计价必须正确，预算人员不但要熟悉工程量的计算规则、原理，还要到现场了解，提高计价的准确性；
7.2 严格结算复审。对施工单位编制的工程竣工验收报告，包括工程进度表、质量验收报告和实物量清单进行核对，并实现工程结算复审制度和工程尾款会签制度，从而确保投资效益；
7.3 做好审计工作。由于工程决算是建设项目经济上的最后结论，故一般委托有资质的审计单位进行审核。
关键词：房地产；项目；成本；管理
中图分类号：F293.33 文献标识码：A
前言
随着社会主义市场经济体制的逐步完善，建筑领域的竞争日渐激烈，企业竞争目标的实现不得不更加依靠房地产投资成本的管理和控制，也可以在获取利润最大化的同时占据市场竞争中的长期优势。其重点和核心是房地产投资成本管理。房地产投资项目成本是指在房地产投资项目上发生的全部费用的总和，包括直接成本和间接成本。而房地产投资成本管理的内容很广泛，贯穿于项目管理活动的全过程和每个方面，每个环节都离不开成本管理工作。以下就房地产投资成本管理问题展开探讨研究。
1.房地产项目经营管理概述
1. 1房地产项目属性
（1）建设投资大。房地产业属于资金密集性产业，开发一个项目往往需要投入大量资金，对开发商的资金实力有很高的要求。
（2）开发周期长。土地及建筑物作为项目开发的对象，其一般工程规模较大。本身需要一定的开发周期，同时，由于客观条件的不可预测性、以及应政府要求，经营房地产开发项目需要办理许多相关部门的繁杂手续。从项目获取施工许可证、预售许可证到竣工验收，所需要的时间都不太可控，都影响着项目开发周期。完成一个开发，甚至更长的时间。
（3）受国家法规政策严格约束和调控。房地产开发项目的过程中，涉及到社会生产生活多个方面。房地产行业己经成为中国经济支柱产业和重要的风向标之一。也同时成为社会广泛关注的焦点问题和中央十分关注的民生问题。其生产过程，必须通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导。从项目立项开始，房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。如项目开发必须严格遵守国家产业政策、法律法规，响应城市统一规划等。
1. 2房地产项目经营管理简述
1. 2. 1房地产开发项目成本管理
（1）成本管理意识匾乏。更多注意产品成本的事后核算，没有真正理解项目全过程、全成本的管理思想，对导致成本发生的作业一一“合约”缺少事前控制的意识。
（2）无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本。由于伴随项目的开发，时刻发生着成本，成本也在时刻的变化当中。最新动态成本，需要项目内外部多方面的配合才能核算出来，因此动态成本情祝经常滞后。
1. 2. 2房地产开发项目销售管理
（1）年度销售任务是公司根据对市场的预测及工程的进度预计估算的，销售计划很难做准。
（2）团队管理粗放，常常重结果而轻过程，缺乏精细化的销售管控。
（3）定价管理上，销售价格受诸多因素影响，销售率缺乏管控，外部应变能力差。
（4）费用管理上，营销投放缺乏规范和价值分析，而营销策划是一项创造性的工作，其效果无法完全预测。
2.房地产成本管理中存在的问题
2.1不重视决策阶段的成本控制
许多房地产商做前期策划仅仅是为了筹集资金的需要，只想到把策划包装好点，从而达到顺利筹集到资金的目的。这样导致了前期做的策划报告可操作性大大降低。很多策划报告显得虚无缥缈，远未达到“指导企业投资决策”的基本要求。在收集材料的代表性和广泛性，分析指标选择的合理性，逻辑推理的严谨性，计算过程的规范性，计算结果的可靠性等方面都有待根本性的提高。在这样消极的投资决策下，房地产开发企业的过失在有增无减地出现，大量的开发资金损失在有形和无形之中。
2.2不重视图纸设计阶段的成本控制，只重视实施阶段的成本控制
房地产开发商普遍对项目工程实施过程中的施工阶段成本控制非常重视。一般的房地产公司均设有土建安装工程部，同时聘请专业的工程监理公司对项目施工质量、进度等进行直接的监控。房地产开发企业普遍存在一个认知错觉：工程成本主要花在工程建设阶段的“一砖一瓦一水泥”中，加强过程监控就可节约大量的施工成本。为了切实落实到实际中，开发商经常费尽心血，采取多项控制措施。
2.3不重视控制计划，导致成本失控
长期以来房地产开发企业缺乏认识成本控制计划的重要作用。计划一般分为长期计划、年度计划和作业计划几种。很多房地产企业认为长期计划太遥远了，从而忽略了对长期发展计划的规划、制定和实施。这一错误认识的直接影响是企业生产经营发展前景，没有长远规划，走一步算一步。往往使企业投资经营失去连续性，甚至又“断层”现象的出现。企业的资源远没有得到合理规划和利用。我们在评估成本支出时，往往只看重一些表面的显性的支出，而实际上，由于企业资源得不到合理的利用而造成的隐性成本支出却往往更加令人触目惊心。
2.4工程招投标工作没有起到真正的成本控制作用
建设工程实行招投标，是我国建筑管理体制和经营方式的一项重大变革，有利于降低促进公平竞争，提高工程质量，降低工程造价，缩短工期，防止产生腐化现象。特别是在现阶段，不完全统计，目前房地产项目真正实施招投标的不足60%，招投标工作推进不理想的具体原因十分复杂。客观地讲，目前招投标工作实际存在一个困惑点就是施工单位投标的依据是各省市统一的《建筑安装工程预算定额》，而不是企业内部各自的“企业定额”。
3.房地产开发成本的控制
3.1实行设计招标或设计方案竞选
工程设计的优劣对工程项目建设的成败有着重要的影响，所以，在确定设计方案时，必须坚持设计方案的评价，择优确定设计单位和方案。 设计方案的评价包括民用建筑设计评价和居住小区设计评价。 民用建筑设计要坚持“适用、经济、美观”的原则，小区规划设计的核心问题是提高土地利用率。择优选取设计方案招标或设计方案竞选两种方式优选设计方案，达到拟建工程项目能够采用先进的技术和工艺、降低工程造价、缩短建设周期和提高投资效益的目的。
3.2做好施工过程中的成本控制
施工阶段是投资资金使用最为集中的阶段，基本上为总投资费用的 90%以上，因此，发挥技术优势，做好施工阶段的工程投资控制对于实现建设工程全过程成本控制有极其重要的作用。
（1）工程变更。由于工程建设的周期长、涉及的经济关系和法律关系复杂、受自然条件和客观因素的影响大，导致项目的实际情况与项目招投标时的情况相比会发生一些变化。 因此，出现工程变更成为不可回避的问题。 工程在施工中引起变更的原因很多，如工程设计粗糙，使工程实际与发包时提供的图纸不符；当前市场供应的材料规格标准不符合设计要求等。 所以在施工过程中，必须严把变更关，严禁通过设计变更扩大建设规模， 提高设计标准，增加建设内容等，实行“技术管理、分级控制、限额签证”的制度。 对必须发生的设计变更，尤其是涉及到费用增减的设计变更，应尽早尽快解决，减少损失，否则，势必造成重大变更损失。 工程变更分为设计变更和其他变更两大类。 为严格控制工程投资，无论是哪一种变更，必须严格按变更程序、限额审批实现变更，否则，很难实现投资的控制。
（2）施工组织及技术措施的控制。 施工技术措施对工程造价有很大的影响，因此，施工技术措施的审查，除监理单位和建设单位审查外，还可邀请设计人员参与审查，这样施工技术方法就和设计意图做到了有机的结合，从而使施工技术措施更有针对性和时效性。
（3）工程资金筹措支付及施工进度控制。大多数房地产开发企业都会面临资金筹措问题，资金筹措的方式多为银行贷款。 工程资金的筹措、支付情况对工程的开发成本将产生很大的影响。 资金充足、支付及时，就能保证承包单位的施工进度，进而保证整个工程的交、竣工时间和房屋的销售，使建设资金按计划回笼，减少建设资金的贷款利息。
4.结语
房地产投资项目开发主要是以经济效益为目的，衡量房地产开发投资效益的重要经济指标是开发成本。房屋开发成本是影响房产销售价格的重要因素，其开发成本的高低必然引起售房价格的波动。同时只有控制好了开发成本，房地产企业的投资效益才会得到保障。
参考文献：
[1] 吕萍.房地产开发与经营.北京：中国人民大学出版社，2002年
工程进度管理
（一）事前计划制度
1、总体工程进度计划报审制度单位工程开工前，总包单位应编制其工程总进度计划，上报监理、项目公司审核，批准后报工程管理部、工程副总审批，通过后方可施行。总体进度计划中，应明确各分包单位的配合措施和要求，进驻时间节点，为分包队伍的选择提供时间参考。如因总体进度计划不准，造成分包队伍进场时间拖后致使单位工程工期拖延，由其总包单位承担违约责任。
2、进度措施和方案的上报工程开工前，总包单位编制的施工组织设计中应包括进度措施和方案。总包单位也可以根据工程的实际情况，结合自己的实力编制进度保证措施和方案。保证措施和方案应在工程开工前上报监理、项目公司审核，批准后报工程管理部、主管副总审批，通过后作为合同的附件。在工程施工过程中，施工单位应根据实际施工情况动态调整进度计划和保证方案，计划编制应掌握先紧后松的原则（基础、主体期间要尽量安排的时间紧凑一些），加大进度控制措施和力度，保证合同总体进度计划的有效执行和控制。如有重大进度措施和方案的调整，总包单位应重新编制进度措施和方案，按原审批程序进行审批，通过后执行。但进度措施和方案的调整，不能与整个工期计划相违背，并且其总包单位也推卸不了其工期违约的责任。各分包项目在进场前也应根据总进度计划的要求编制自己分项工程的进度保证措施和方案，报监理、项目公司审核，批准后报工程管理部、主管副总审批。分项工程的进度计划，必须符合总进度计划，并且要为其他项目的施工留有充足余地。
3、施工现场实际要素检查及调整措施工程管理部将在月检中，根据前述的进度计划及保证措施方案检查各个单位工程及其附属的进度计划落实情况。如发现实际进度计划严重滞后，其比原计划拖后7天以上者，工程管理部将调查其拖后原因，让其拖后工期的单位负责人写出加快施工的保证措施和方案，总公司并且保留其拖期罚款的权利。各施工单位要根据实际情况不断调整其计划，保证关键节点的工期不再拖后，否则将按合同约定进行拖期处罚。
（二）建设过程控制制度
1、月检制度工程管理部将在每月月底进行巡查，巡查时将对各单位工程的实际进度情况进度检查，并填报进度确认表格和图像资料。其书面资料项目公司负责人签字后作为执行合同的见证性资料和拨付工程款的控制依据。如工程拖后，工程管理部将延期拨款审批，并且保留采取经济处罚的权利。
关键词：投资控制；工程管理；作用；措施
中图分类号：TL372文献标识码： A
1、投资控制的作用分析
为提高工程整个管理过程的质量，优化管理方法，实时动态控制投资以确保在工程制定决策"进行设计"项目建设开发以及相应的实施环节中，借助巧妙设计"研发工程"保证材料供给等的招标与投标，合理运用项目投资对此进行有效控制#施工期间，受其他因素的影响，需要对各个施工环节进行设计以及根据实际情况及时更正"正确分析项目施工的总体费用，包括对项目施工工程形象快进的相关费用预算，不同期间的费用结算以及核查，整个行业投资情况的合理分析等，从而在保证完成工程建设的前提下，形成良好的经济效益与社会效益。
2、工程管理中投资控制的内容分析
项目审查估算，逐步阐明投资控制的最终目标；标底的复核以及相应的预算；根据工程管理方案，及时协助相关人员做好招投标的工作，并研讨招投标合同，根据研讨结果，及时提供相关的建议，同时做好有关协议的商洽工作；依据施工现场管理情况，及时向相关部门反映因变更工程而产生的费用结算；实时观察所签署的协议管理，做好联系表费用的登记；做好工程索赔数据分析，并制定合理对策；不同环节或阶段的投资审核结算；依据施工进度与工作计划，将不同阶段的工程费用综合比较，找出之间相应的差距，并及时制定纠正措施；对于没有定价的用材，要依据市场价格进行分析定价；综合分析以上投资控制内容，根据相关数据，编写投资控制报告书。
3、强化工程管理中投资控制的有效措施
3.1、设计阶段
3.1.1、要在工程设计阶段积极的推行限额设计，严格标准化的工程设计。相关的工程管理人员在各设计阶段进行投资控制时，要将投资限额按照具体的投资控制目标，细化到各个专业的工程设计人员，并实现分段的考核。同时，建立合理的奖惩制度，使相关的额工程设计人员将工作从技术和经济相结合的角度出发，合理的优化设计，有效确保工程限额目标的实现。
3.1.2、与此同时还要加强对工程设计的变更管理。在具体工程的实施过程中，经常会出现工程设计变更的情况。相关的工程管理人员要及时的对工程变更内容进行认真的核算和调整，尤其是对涉及到工程的建设规模、建设方案以及工艺流程等等这些影响整体工程造价的重大工程设计变更，并及时给相关的业主提供具体资料，在工作中采取先算帐后实现工程变更的解决方法，以此使得建筑工程的造价得到有效控制。而在工作中对于那些实在无法避免的工程设计变更，要注意在实际的工作中将其尽量控制在工程的设计阶段初期，这主要是由于工程变更发生得越早，其相关的损失就会越小。
3.1.3、建立设计监理
充分利用设计监理的监督作用，提高设计的质量a因此构建设计阶段的监理制度是有必要的，其主要包括以下的内容：必须对设计单位的资质，设计人员在资质，专业情况，设计标准和设计规范进行充分的审核，以此向业主单位提供决策的审核意见；对设计的深度，内容和设计的进度进行审核，对设计的方案从经济性，技术性方面进行审核，并分析在施工过程中的可行性，并提出相关的优化建议；协助投资者完成对相关设计单位提交的技术报告的审核，其主要包括对文件的内容，编制的原则和规范等，并对设计单位的执行情况进行监督；参与对设计方案的选择，并对方案中发现的问题作出及时性的处理，对重大的技术问题提出积极性的建议；编制设计监理月报，总结设计监理经验，规范设计监理工作。
3.2、招投标阶段
相关的管理人员在工程的招投标阶段的投资控制中，要根据相关的规范、定额以及取费的标准、工程的施工图纸、工程现场因素以及工期等等认真的审核标底。在具体的审核标底的过程中，相关的管理人员要紧紧控制住工程标底造价是否合理，以免工程的高价承包使业主蒙受投资损失;低价承包又会造成某些承包商为降低成本而不按规范施工，安全没保障，延误工期，增加工程施工质量隐患及工程项目的全寿命后期维修的相关费用。在工程的评标阶段，必须对投资进行有效控制，以此有效防止串通抬标，相关的管理人员要注意使相关的业主认识到合理的工程造价是工程质量的经济保证，并对投标的合理报价做出公正的分析。
3.3、施工阶段
3.3.1、相关的管理人员要对工程施工组织设计认真审核。尤其是工程施工方案中选用的垂直运输机械与实际工程现场使用的是否一致进行认真的核查，挖运土方的建筑施工方案和现场的实际情况是否存在差异。相关的模板选用的是钢模还是木模，相关的脚手架搭设方案，由于这些都会对建筑工程的造价产生很大的影响。
3.3.2、相关的管理人员要对工程进度款的支付要严格控制。工程进度款支付是投资控制的有效手段，是工程质量和进度的有力保证。只有按图施工，并通过监理人员质量检验合格，计量核实的工程项目，造价工程师才给予审核支付。
3.3.3、相关的管理人员要正确处理和防范施工索赔。在工程的施工过程中，引起索赔的原因很多，但最终目的归结到工程费用的增加和工程工期的延长。所以预防工程索赔事件的发生也是控制建筑工程造价的重要方面，这就要求相关的管理人员要精通工程施工合同条款，熟悉建筑工程项目的专业技术标准以及各项法律法规，协助好相关的业主做好工程施工合同的签订工作，及时提醒业主规范好自身的相关行为，不给承包商以可乘之机。发生索赔事件时，相关的管理人员要认真的研究工程合同的条款，认真的核查工程索赔报告是否在工程索赔事件的发生后28天内提出的，否则相关的索赔不成立。进而对工程索赔要求进行辨别和分析，分清具体的原因和责任，并要求工程承包商提供相关的证据，公正地当好工程索赔事件的裁判员的角色，正确处理工程合同双方的合法权益得到保障。
3.4、工程竣工结算阶段
相关管理人员要注意在工程结算阶段的投资控制中认真、及时的审核工程竣工结算。这是工程施工阶段进行投资控制的重要环节。相关的审核的注意内容包括:工程竣工结算是否符合合同条款、相关的招投标文件，工程结算是否按定额、工程计量规则和造价主管部门的调价规定进行编制。要根据工程合同、图纸以及定额及预算书等，对工程的变更、工程量增减等逐项的进行审核，不重不漏。与此同时，相关的管理人员要及时掌握工程施工方法和材料价格对造价的影响，不偏不倚，正确审核竣工结算，使竣工结算真实反映工程造价。
总言之，在实际工作中，工程管理作为一项复杂的管理系统，其涉及的面之广，工期之长给项目的管理带来了很大隐患。要保障工程管理中对投资的有效控制，就应在工作中从建筑的设计招标阶段开始，有效提高管理意识，采用相关的价值管理以及建立监理制度等方面进行了保障，以此才能保障后期工程的顺利开展和自身投资利益的保障。
参考文献
[1]林海欧.如何做好建设工程投资控制[J].四川水泥,2014,08:70.
[2]史冬梅.建筑工程项目的投资管理与控制机制[J].企业技术开发,2014,21:138-139.
关键词：房地产开发；成本管理；投资估算；影响因素
中图分类号：F045.33 文献标识码：A 文章编号：
1、工程投资估算的重要性
从工程项目策划、决策，甚至有意向开始，投资者最关心的莫过于工程建设投资，据此对工程项目取舍做出最初的判断和决策，它不能肯定一个项目，但完全可以否定一个项目。投资估算是工程建设前期重要工作内容，其作用可归纳为以下几点：(1)是项目前期决策的重要依据；(2)进行项目经济评价的基础；(3)控制工程造价的最高限额；(4)项目资金筹措和制订贷款计划的依据。
2、投资估算要求
估算编制人员应深入现场，搜集工程所在地有关基础资料，包括人工工资、主要材料价格、运输和施工条件、费用标准等，并全面了解建设项目的资金筹措、实施计划、水电供应、配套工程、征地拆迁补偿等情况。具体应做到以下方面：(1)据主体专业设计阶段和深度，结合行业特点，所采用生产工艺流程成熟性，以及编制单位所掌握的国家及地区、行业或部门相关投资估算基础资料和数据的合理、可靠、完整程度，采用合适方法进行建设项目投资估算；(2)应做到工程内容和费用构成齐全，计算合理，不重复计算，不提高或降低估算标准，不漏项、不少算；(3)应充分考虑拟建项目设计的技术参数和投资估算所采用的估算系数、估算指标在质和量方面所综合内容，遵循口径一致原则；(4)应将所采用的估算系数和估算指标价格、费用水平调整到项目建设所在地及投资估算编制年的实际水平。对于由建设项目的边界条件所产生的与主要生产内容投资无必然关联的费用，应结合建设项目实际情况修正；(5)对影响造价变动的因素进行敏感性分析，注意分析市场的变动因素，充分估计物价上涨因素和市场供求情况对造价的影响；(6)投资估算精度应能满足控制初步设计概算要求，并尽量减少投资估算的误差。
3、房地产开发项目投资的影响因素分析
3.1 项目投资环境
(1)外部因素
政策因素，燃料动力供应，运输及通讯条件，环保。要力求全面、细致地了解、掌握这些因素的详细资料，避免工程支出有不必要的损失，尽可能地实现项目价值的最佳。
(2)技术配套因素
先进的生产技术及装备是项目规模效益赖以存在的基础，相应的管理技术水平是实现规模效益的保障。若获取技术的成本过高或当前技术及装备还没有达到与经济规模生产相适应的先进水平，将会给项目日后的发展带来危机，导致项目投资效益低下，工程造价支出严重浪费。
(3)市场因素
根据项目本身的要求，结合建设期的长短，对于“工料机”的市场供求及费用涨落要提前做好摸底工作，并依照市场规律，尽可能准确地作好推算，汇制图表，了解工程造价可能发生范围，从而做到心中有数，保证资金的充足供应。
3.2 项目的技术方案
(1)市场定位
项目的市场定位可通过市场调查，运用市场顾问和物业顾问以及建筑师等专业力量，在充分了解项目目标客户情况和需求的基础上，结合已建项目的市场反映情况、使用过程的优缺点和未来发展趋势，通过充分讨论，确定决策者对项目定位的要求。明确的市场定位使方案设计有据可依，使设计标准有一个预先的控制。只有将项目定位进一步细化、分解、明确，才一能以此为指导确定项目各分项建设标准。
(2)建设标准
建设标准的明确是投资估算准确的前提。在根据方案设计进行投资估算时，要充分了解设计意图及建设标准。只有明确了相应的建设标准和设计思路，并结合对同类项目经验指标的分析，才能准确地估算出各项目的投资。对于机电设备工程要发挥机电专业顾问作用，根据定位要求提出主要设备配置标准。根据各方意见经充分讨论。形成指导工程建设的项目材料设备配置清单。以此作为编制投资估算的基础形成准确完整的投资估算。
(3)项目规模
项目规模的大小直接关系到造价的高低。有效的实际的项目规模的确定，会减少早期造价的估算不确定性，增加估算的准确性。应坚持经济、适用、安全、朴实的原则，合理确定建设规模。
(4)设计参数的确定
随着科技的发展，现代建筑的功能要求和设备标准在不断提高和完善，设计内容也日趋复杂。设计参数的定量化和尽早确定，可以给估算提供更为可靠的估算资料。目前，我国在项目早期阶段还无法对项目设计参数有较全面的认识，这对估算精度的影响是较大的。房地产开发项目的主要技术参数包括：建筑面积、层高、层数、结构形式、基础形式、各种动力参数等。主要设备材料选型、价格。建设地区及建设地点的选择：建设地区的选择是指在几个不同地区之间，对拟建项目适宜配置在哪个地区或范围的选择。建设地区选择的合理与否，在很大程度上决定着拟建项目的命运，影响着项目投资的高低。另外，通常所说的投资估算，以社会平均管理水平为基础的，没有考虑管理水平对项目的造价影响，所以，除了上述比较普遍的影响因素之外，项目管理者的经验、设计师的经验水平、估算者的经验水平也会影响投资估算的准确性。
3.3 选择的项目投资估算编制方法
(l)估算资料的适用性
在早期估算中，往往是用类似工程的原理进行类比估算，所用到的估算资料的适用性对于估算结果的影响是非常重要的。例如，同为框架结构形式的多层建筑，如果地基条件和基础形式不一样，形成造价的大小是不同的。所以，在进行估算前，首先应确认造价资料的适用性。
(2)估算资料的精度
根据己建工程的造价资料对拟建工程进行估算，需要保证己建成工程资料的精度，也就是说，已成资料中尽可能的包含了工程实际中客观信息以及在造价中的反映。
(3)估算资料的完善性
由于建设项目的日趋复杂化和施工工艺的不同，导致了项目的个体差异性。所以，对拟建工程进行有效的估算，必须建立在估算资料较为完善的基础之上，才能充分考虑不同的工程特点对拟建项目的影响情况。
4、房地产开发项目投资估算工作中存在的问题
房地产开发项目的投资估算一经确定，参建各方都要围绕着这一目标开展工作，成本管理就蕴含在项目建设的每一个阶段中。长期以来，工程项目一定程度上存在着投资失控，结算>预算>概算>估算的情况比比皆是，从投资估算分析，主要体现在以下几个方面：
4.1 指标收集、编制、发行的时限性
指标的收集、编制、发行都有时限要求，应根据项目实际情况分别确定现金、应收账款、存货和应付款的最低周转天数，并考虑一定的保险系数；此外，在不同生产负荷下的流动资金，应按不同的生产负荷所需的各项费用金额，分别按照上述公式进行计算，而不能直接按照100%生产负荷下的流动资金承压生产负荷百分比求的；最后还应该考虑不同时期汇率变化对涉外建设项目动态投资的影响及计算方法。因此要使用最新的数据，同时使用数据的来源应尽量可靠。
4.2 政策、法规的不了解
随着我国基本建设管理体制改革的不断深入，地区建筑市场的壁垒已被打破，异地承揽或跨行业承揽工程设计、施工的单位和企业逐年增多。由于我国现行的预算定额、取费基础、取费标准和预算编制的规定因地区和行业的差别而有所不同，致使一些跨地区跨行业承担工程设计与施工的企业不甚了解工程所在地或相关行业的有关规定，在实际编制工程造价过程中，难免出现差错。所以，应当通过对工程经济指标的测算，确定合理的工程投资估算指标和设计概算依据。
4.3 建设地点选址不当
建设地点的选择，对建设项目投资的总额，效益的影响都是非常关键的。代征地的比重增大，相应的征地及拆迁费也增多；拆迁量的增加，拆迁补偿费和安置费也相对较多。因此，对代征地的调查必须在立项前加以足够重视，对拆迁量调查足够细致，否则将造成大幅度的追加投资。
4.4 投资估算编制不够重视
有些合资建设项目在合资双方协议立项阶段，往往对编制投资估算的准确程度重视不够，造成多数合资项目估算漏项或估价不准确，使得工程建设过程中不得不修正概算，追加投资。
5、房地产投资估算工作的改进建议
5.1 明确项目定位
房地产项目的设计主要是根据建筑物的功能要求来确定建筑物具体的标准、空间、平面布置、结构形式以及建筑群体的总体安排等。一般在项目可行性研究时，并没有开始进行设计，但是也可以通过一定的方法来对建筑项目的平面布置，建筑层数以及结构方案进行定位，例如根据项目的功能要求，并结合项目管理部门的限定要求以及市场需求等就能够进行定位。
5.2 加强基础资料的搜集和积累
要确保工程造价的真实性、科学性、合理性就需要准确采集基础数据，增强编制依据的可信度取得全面、正确的调查资料。就我国当前的估算、概算的现状来看，有必要建立一个类似的在线分析系统，广泛收集实际工程案例，分门别类形成各项技术经济指标并实时更新，在通过预定的计算规则进行自动分析之后，形成案例数据库。在使用的时候，根据时期、地域等指数来进行调整，从而得出待建项目的参考估价，最终减少估价偏差对项目决策的不利影响。
5.3 加强不同专业人员之间的沟通
在进行投资估算编制时，通常会用到其他专业人员的工作成果。例如，方案设计人员本着技术先进性的原则，注重工艺技术方案，不考虑项目经济成本；投资估算人员若是机械般的参照方案设计以及布局来对工程量进行测算，进行项目投资估算，可能会导致项目的投资远远超过建设单位投资能力。因此，需要加强投资估算人员与不同专业人员的沟通，避免在工作中出现不能有效衔接的情况。
结束语
房地产开发项目投资估算在投资决策中具有非常重要的地位，是项目资金筹措以及制定建设贷款计算的依据，同时也能够控制工程概算。只有合理的投资估算才能够确定工程的总造价，同时也是工程投资控制的目标，只有将投资估算编制合理才能有效的实现项目成本的控制。
参考文献
[1]谢秀杰.施工企业如何进行工程造价管理[J].中国高新技术企业，2007.
