时间：2023-09-05 16:32:05
序论：在您撰写师德师风法律法规时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
xxxx年5月23日，我参加了县教育局组织的《教师教育法律法规暨师德师风》培训学习。聆听了韩小雨副处长的精彩讲座，使我受益匪浅，对教育法律法规又有了更深入的了解。
作为一名教师，学好、用好法律是一件重要的事情，是我们老师必修的一门功课。教师既是知识种子的传播者，又是文明之树的培育者，既是人类灵魂的塑造者，又是人类社会发展与进步的开拓者，是年轻一代健康成长的引路人和光辉典范。因而，教师的言行是构成对学生影响的最现实的因素之一，它不仅影响着学生学习状况及其效果，而且影响着学生人格等心理品质的形成和心理健康的发展水平。师德是立教之本，正因为教师职业具有的特殊性和教师使命具有的特定性，社会对教师职业道德要求水准高于其他行业。教师在学生心目中，是知识的化身，是智慧的源泉，是道德的典范，是人格的楷模，是先进思想文化的传播者，是莘莘学子人生可靠的引路人。教师的道德、人品表现会对学生产生极大的影响，甚至会影响其一生。所以，教师的师德不只是个人的问题，同时，一个教师只有有良好的师德，才能认真对待教学工作，才能取得良好的教学效果，才能得到学生的认可。因此，教师以德立教以身示教，与时代同步，锻造不朽师魂！
从事教育就必须为教育做出自己应有的贡献，就要忠于党和人民的教育事业，那就是，做好自己的本质工作。在工作中，我都认真备课上课，批改作业，辅导学生。从不得敷衍塞责。教师的职责是教书育人，而教书育人有其自身的规律。为此，我一方面想尽一切办法上好课，尽可能引导学生掌握和理解要学习的知识。另一方面，努力参加各种培训和业务学习，努力提高自身的文化素养和业务能力。同时，还加强和外界交流，通过交流来学习掌握先进的教学方法。在教学中，我还针对学生实际采用不同的教学方法，根据学生实际因材施教，让所有的学生都有所得。我一直坚持平等公正对待学生，做学生良师益友。尽自己的力量去关心学生健康，维护学生权益。从不讽刺、挖苦、歧视学生，不体罚或变相体罚学生。为学生的学习创造宽松的学习环境，但又要严格指出学生出现的不良行为习惯，让他们学会做人、学会生活、学会爱。
在以后的工作中，我还要继续学习，提高自身法律意识，做好依法执教，严格规范自己的思想和行为，全心全意为学生服务，让学生满意，家长放心，时刻以教师的道德行为规范来要求自己，让自己成为一个合格的教师。
关键词：开放式基金 风险 法律 规制
所谓开放式基金，是相对于封闭式基金而言的。由于投资者可以自由申购或赎回基金单位，这使得开放式基金具有市场选择性强、透明度高等封闭式基金无可比拟的优势，它对投资者的保护更彻底，对基金管理人的激励约束更强。正因为如此，开放式基金在国外基金市场上占据了绝对主导地位，并对一国证券市场的规范化运作发挥着重大作用(((。
有鉴于此，我国也是力主发展开放式基金。从2001年9月至今，市场先后推出开放式基金12只，总规模预计突破400亿元，且新的发行还在源源不断。应该说，它的问世，将会给我国证券市场带来一种全新的运作方式和投资理念，有助于培育成熟的投资队伍。然而，“剃头挑子一头热”，基金公司踊跃，投资者却谈不上热情。今年发行完毕的7只开放式基金中，有两只未达到预定集资额，有三只虽突破了45亿元，但大量信息证明其中的种种违规操作，如银行摊派、行政干预等等。而且，开放式基金的运作也难以令人乐观。(((截至2002年9月26日，仅有华夏成长以1.023元的微弱优势维持了“面子”，其余的均在面值以下。有人甚至预言，今年我国极有可能出现第一只被完全赎回的基金。(((
种种迹象表明，在国外成功运作的开放式基金在我国甫一出现就面临着很大的风险，如何控制和化解这些风险，是在我国基金业和证券市场快速发展面前急需解决的一个课题。本文试从法律的角度，通过借鉴发达国家的成功经验来探讨控制我国开放式基金风险的法律制度构建。
一 我国开放式基金面临的风险
我国开放式基金面临着诸多的风险，如政策法规风险、行政干预风险等系统性风险，流动性风险、管理风险等非系统性风险。这里择其要者来。
[论文关键词]产权式酒店;信贷风险;法律规制
产权式酒店发端于20世纪60年代中期法国的阿尔卑斯地区,由“时权酒店(Timeshare Hotel)”演变而来,最先由瑞士企业家亚历山大耐提出,后在世界范围内得到迅速发展,成为风靡全球的休闲旅游度假方式。产权式酒店是指建设单位开发建设后将客房产权分割出售,酒店配套经营性用房及设施由建设单位或酒店产权人所有并由其统一经营管理的酒店,它是房地产业与酒店业、旅游业相互融合的创新型的投资产品,已成为一种投资时尚。
投资产权式酒店可以通过贷款抵押的方式进行。贷款抵押是指购房人在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余购房款,将所购商品房抵押给银作偿还贷款履行担保的行为付款方式。由于产权式酒店销售方式、投资回报承诺等有违规之嫌,加之存在信息不对称,开发商、酒店管理者追求各自利益,产生道德风险,这些风险都会导致银行产生信贷风险。在国内,产权式酒店业在短短的时间内已开发了200余家,新的纷争也伴随而起,中国农业银行桂林分行诉朱某、陈某、阳朔县某房地产旅游公司金融借贷纠纷一案就是最好的例证。目前,成都多家银行已暂停对产权式酒店贷款,究其原因,与其说是银行收缩银根,还不如说是为了保障银行信贷资金安全。
然而,在学术研究领域,关于产权式酒店的研究刚起步,学者们对产权式酒店的研究多数集中在经济和管理领域,而且主要是从风险管理的角度研究,从法律领域研究比较少,且有待进一步深入。在法律研究领域,主要是以保护投资者的利益为视角,提出了相关法律法规的完善,在银行利益保护角度,无论是经济还是法律方面,学者们都还未涉足。所以,本文拟以保护融资方银行的利益为视角,探讨对产权式酒店信贷风险的规制,以期银行业、酒店业和旅游业能呈健康而有序的良好发展态势。
一、产权式酒店法律规制的缺陷
在国外,分时度假产品比较发达,对分时度假产品购买者、消费者等相关利益者保护较为完善。如欧洲的《欧洲联盟分时度假指令》,要求成员国必须颁布分时度假产品的法律法规,并对“冷静期”制度、事先告知、标准合同文本等作详细规定。马来西亚的《旅游分时度假政策指南和要求》,要求每半年对外公开财务报表,实行强制信托制度。美国的《分时度假房产法案》,限制违规经营者,规范分时度假市场。但是,在对银行利益方面,仍然是空白。
在我国,目前关于产权式酒店的专门法律法规,仅有《海口市产权式酒店管理暂行办法》,该办法是我国第一部关于产权式酒店管理的规范性法规,明确了用地性质、建设销售流程及产权登记等问题。但该办法是一部地方性法规,不具有普适性,全国性的法律法规还处于空白阶段。融资方所涉及的法律问题主要是依据《中国人民银行法》、《商业银行法》、《中国银行业监督管理法》、《商业银行房地产信贷风险管理指引》、《合同法》、《担保法》、《商品房销售办法》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《广告法》等等。
然而,产权式酒店作为一种“舶来品”,投资方式、法律性质等突破了传统房产的内容,由于法律的滞后性,并未对此作出区分,导致产权式酒店信贷风险远远高于传统地产。如:《商品房销售办法》第11条规定:“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。但在我国,产权式酒店的开发商大多数是高投资高回报率吸引顾客,承诺的投资回报率高达5%-12%不等。所以,开发商承诺的固定回报是有违反国家法律的强制性规定,这可能会导致买卖合同无效或撤销。同时,《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条规定:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持”,该规定大大降低了买卖合同与贷款合同之间的独立性,将买卖合同与贷款合同在效力上做一定程度的结合,使得买卖合同的无效或解除将直接导致贷款合同的解除。所以,一旦出现法律纠纷,银行的合法权益很难得到有效维护。又如,根据《房地产广告暂行规定》的规定:“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容,不得含有固定投资回报的承诺”。由此可见,开发商以固定回报承诺吸引投资者,违反了国家相关金融监管规定的要求,可能会导致合同无效,承诺固定回报将无法得到法律保护,这就必然会直接影响到银行如期收到还款,导致信贷风险的提高。
二、产权式酒店信贷风险法律规制的完善
虽然产权式酒店在国外发展已经比较成熟,制度比较完善,但在我国仍属于新生事物,需与我国现行的法律制度进一步磨合。产权式酒店涉及利益主体众多,法律关系错综复杂,因此,对产权式酒店信贷风险的法律规制,不能简简单单地按照一般房产信贷风险规制。鉴于此,本文提出一些肤浅的建议,希望能引起相关实务部门的关注,以达到抛砖引玉之用。
(一)商业银行应建立严格的风险控制体系
以2004年银监会公布的《商业银行房地产信贷风险管理指引》为指导,实施贷前调查贷后监控相结合的风险控制体系。商业银行贷前应严格审查,对贷款人的房屋买卖合同、有关偿债能力以及其提供的一系列证明文件严格审查并作详细调查,实行严格的审批责任制度,避免发生因房屋买卖合同无效而导致贷款合同无效的情况。同时,银行在对贷款进行审批时,也应将开发商、酒店管理公司的资信作为考察对象,是否具有足够的资金实力、信誉状况、经营能力等等,因为这些会影响到借款人日后的还款资金来源问题。贷后应加强对项目资金的监管,加强跟踪管理,及时发现风险因素,积极采取有效措施应对,以保证银行信贷资金安全。
(二)产权式酒店开发模式:开发商、酒店经营管理公司联合
产权式酒店突破传统的经营模式,委托经营关系中,一方面,酒店经营管理公司是开发商事先选定的,开发商作为理性的经济人,目标是利润最大化,且酒店的经营业绩无利益牵连,所以开发商在选酒店管理公司时,仅以酒店销售业绩为终极目标,不考虑于酒店经营能力。另一方面,产权式酒店的性质决定了投资者不参与公司运营,酒店的经营利润除了受所处的地理环境、配套设施外,更重要的是经营者的经营管理能力,对于涉及到具有专业色彩的市场定位、经营方向、经营战略、经营策略以及管理方案等内容完全由管理者判断和决定。然而,投资者对这些因素无法监督,加之酒店必须整体经营,投资者众多且比较分散,投资者想退出或更换酒店管理者都比较困难,从而产生较大的风险。
在该行业发达的欧美国家,酒店经管成功的重要原因是开发商本身就是在酒店行业富有经验的经营者,因此我国可以借鉴他们的成功经验,采取开发商与经营管理商联合开发的模式,这样具有以下优势:1.开发商在酒店修建规划时,会把精力主要集中在影响酒店经营因素上,如:地段、周边的商务环境、配套设施等。2.经营管理公司参与酒店开发,可以把开发商、酒店经营管理公司和投资者利益捆绑在一起,避免三方因利益目标不一致给酒店经营带来的不利影响。3.由于开发商与酒店的经营业绩有着利益关系,开发商少不了会监督酒店的经营管理和支持酒店发展,使之符合星级酒店标准。这样才能使产权式酒店发挥真正优势,才能保证兑现对投资者的回报承诺,进而保证银行还款来源。
(三)担保公司为还款来源提供担保
通过抵押贷款方式支付房款的投资者,还款资金的主要来源是投资收益。投资者在投资的头几年获得的收益,由房开商或酒店经营管理公司统一扣除并打入还款账户,以作为投资者对银行的还款。产权式酒店经营管理公司向投资者承诺的回报率,通常是80%—100%的出租率来计算的,然而,根据中国旅游业统计公报显示:2011年全国饭店出租率为61.07%,2010年全国饭店出租率为60.28%,2009年全国饭店出租率为57.88%。产权式酒店经营状况更为不理想,平均入住率仅有40%,整体收益率偏低,高投资回报率的承诺能否兑现,将是一个未知数。
所有权与经营权分离的性质决定了投资者不参加酒店的实际经营,无法对之进行监督,一旦酒店经营出现问题,投资回报承诺将无法兑现,必然会影响到银行信贷资金安全。因此,银行在放贷过程中,应把投资收益是否进行强制担保作为先决条件,且该责任是无限连带的担保责任。实行强制担保,可以监督开发商或酒店经营着按时并按照约定实现投资者的权利,当酒店经营管理公司或开发商无法实现购买者权利时,担保人承担担保责任,向投资者支付一定的赔偿金,从而更能保护投资者的利益。
国际石油合作是超越国界的合作，有其复杂性。随着合作的不断深化，出现的风险类型也会越来越多，造成的不利影响也会越来越大。基于此，我们有必要对国际石油合作的风险进行规制。但是就目前而言，各国对于国际石油合作风险的研究主要集中于政治方面，对于从法律方面规制国际石油合作的风险的研究相对来说比较少，但是法律是规制国际石油合作风险的最重要的手段之一。从法律的角度，对国际石油合作的风险进行规制具有积极的现实意义。
一、国际石油合作风险法律规制现状及存在的问题
国际石油合作离不开法律的规制，法律包括国际条约和国内法，在国际石油合作过程中涉及到国际法、各国国内法和石油行业准则等，各国主要通过立法的方式来确保石油主权、调整石油合作双方的利益、维护公共安全。国际石油合作的不断加强，法律在规制国际石油合作风险方面的作用越来越大，但是也存在着一些问题和不足。
（一）国际石油合作风险法律规制的现状。
在国际石油合作中各国主要通过立法的方式对国际石油合作过程中产生的风险进行规制，但是并没有专门的法律是关于国际石油合作的，而是分散在各国的石油法规中。国际石油立法方式主要有三种：固定立法式、灵活立法式以及协议方式。各国的石油立法由于各国拥有的资源、需求、行业发展阶段有较大的差异，各国石油立法的目的不尽相同。但是总得来说，有以下几个共同点：首先通过立法，确定资源主权，这是石油立法的最主要的目的。其次是保护环境、维护公共安全。各个国家的石油立法都包含了有关环境保护和公共安全的专门条款，涉及到石油项目的各个环节，还有污染损害的责任、赔偿等。最后，维护国家利益的条款。在各国的石油立法中来说，在依赖石油资源的国家中，国家分成和石油财税这两个章节是必不可少的。
（二）国际石油合作风险法律规制存在的问题。
对于国际石油合作风险法律规制存在的问题主要是以我们国家为例，主要包括一下几个方面：
1.立法问题。
缺乏系统的国际石油合作法律规范，效力层级低。目前关于国际石油合作的法律法规大部分采取的是分割式立法模式，缺乏协调性、系统性。各国与国际石油合作有关的法律散见于国际经济法、矿产资源法、石油法、税法以及环境法中。我国既无专门的石油法，也未在其他法律中对石油工业的管理作详尽的规定，而是通过政府规定来管理石油工业。我国从20世纪70年代末开始对外合作开采海洋石油资源，但是关于海洋石油资源国际合作的立法只有国务院颁布实施的《中华人民共和国对外合作开采海洋石油资源》、《中华人民共和国对外合作开采陆上石油资源条例》进行调整。不仅没有系统的国际石油合作法律规范，而且仅仅只有行政法规，致使无法可依现象频发，这严重制约着国际石油合作事业的稳步向前发展。
2.司法问题。
国际石油合作涉及到经济、文化、政治、社会的各个方面，需要考虑国家的稳定程度和法治程度，司法的不公正会极大的打击合作方的信心。经过近几十年的发展变化，国际反腐败法律制度表现出立法的综合化、机构设置的专门化、职权的广泛化和国际合作的多样化等显著特征。而我国反腐败刑事司法制度与国际反腐败司法制度尚存在较大差距。如果司法腐败就无法公平地判定合作双方的权利和责任，损害一方的利益，不利于建立长期稳定的合作关系。此外，判决的承认与执行也是很大的问题，在当今国际社会，还没有一个中央集权式的组织可以执行该项职能。目前有关国际石油合作的监督管理等均无相应的机构负责执法，专业性强使地方执法系统难以涉足，从而使法律规定无法实施。
3.合同问题。
首先，我国对国际石油合作合同进行大致的规定，合同的具体模本和具体的合同条款必须合作双方一一谈判，会耗费大量的金钱和时间。其次，国际石油合作合同一般是长期合同，在此期间国际政治、经济形势不断变化，当时订立的国际石油合作合同可能已经不适应当前的形势，所以有必要对合同进行调整。以上这些在法律上尚未规定，而这些是在国际石油合作中可能会经常出现的，必须尽快解决。最后，合同的有效性问题。如果是由于先前的沟通交流不够，发生重大误解，或者是损害一方的公共利益，造成合同无效或者是可撤销可变更合同，也会严重阻碍国际石油合作的发展，使风险发生的机率变高。
二、加强国际石油合作风险法律规制的对策
加强对国际石油合作风险的法律规制是保障国际石油合作顺利进行的最重要的措施，可以有效的对风险进行规制。国际石油合作涉及到国际法、国内法等法律规范，所以从国际、国内两个层次进行对策分析。
（一）国际层面——积极推进国际石油合作法律制度的构建。
1.建立区域石油合作法律制度。
针对国际石油合作过程中的风险，建立区域石油合作法律制度要确立完善的争端解决机制。可以通过建立国际石油合作仲裁机构或者利用第三方国家的法律进行解决。如果是提交国内法院解决就会涉及到案件的管辖权、法律适用、判决的承认和执行等问题。涉外案件的当事人为了获得对自己有利的判决，通常会采取“挑选法院”的做法，向可能对自己作出有利判决的法院起诉。判决的执行也是一个重要的问题。所有这些必须在法律中明确规定，这有利于风险的快速化解，避免造成更大的损失。此外，在相同的条件下可以约定优先权，类似于在公司法中规定的股东对于公司发行的股票有优先购买权，在国际石油合作中对于合作对象的挑选上规定优先权利。这对于竞争风险来说有一定的规制作用。
2.建立全球性的石油合作法律制度。
该目标的实现是通过渐进的方式，先从双边、区域法律制度的建立开始。各国的政治、经济、文化等存在着较大的差异，所以通过渐进的方式是比较可行的方法。建立全球性的法律制度的目标同建立区域法律制度的目标基本相同。
（二）国内层面——建立完善的国际石油合作法律制度。
1.立法方面。
制定国际石油合作的基本法，形成系统的国际石油合作法律体系，真正做到有法可依。同时国际石油合作涉及环境、税制、合同、金融等众多方面，国际石油合作立法自身需要形成体系，同时必须与其他法律规范相统一，构成完整的法律体系。完善国际石油合作的上、中、下游立法，制定石油消费法，针对国际石油合作后石油消费的限制、节约和替代制度进行立法上的规定。建立生态补偿制度，针对国际石油合作引发的环境问题进行立法规定。此外，根据英美等发达国家的经验，境外投资保险制度作为投资资本安全和企业正常经营的保障，能够有效地促进本国企业的海外投资和国际化发展，对经济风险和政治风险的防范有其独特的作用。
2.合同方面。
首先，规范国际石油合作的主体资格。通过立法的方式，规定参与国际石油合作的主体必须具备一定的资质，在注册资本、风险规制能力、经营管理能力和净资本等方面进行硬性规定。此外，国际石油合作具有涉外性，要明确规定外国石油公司在我国设立的子公司、分支机构、分公司进行合作时的法律适用问题。还要注意“公司面纱”的问题，股东滥用法人资格，也要承担相应的责任。其次，国际石油合作合同的订立是国际石油合作风险法律规制中非常重要的一环，因为国际石油合作的进行依赖国际石油合作合同的订立。纵观石油合作管理的成功案例，一般分为上游协议、中游协议、服务合同、其他合同。每个阶段都会有不同的合同来进行规范，对国际石油合作的每个阶段进行细化管理。最后，在国际石油合作合同中一般都会明确约定风险发生后的纠纷解决途径。但是通过国际石油合作合同约定争端解决途径，比如说约定风险发生后适用中国的法律，中国的法律对于该风险引起的纠纷存在法律空白，如何处理？本文认为，穷尽法律规则时适用法律原则，从与国际石油合作相关的法律法规中探求立法目的。
3.司法方面。
司法体制的改革不仅对于国际石油合作具有重要意义，对于一个国家的健康稳定发展也具有积极意义。推进司法改革具体而言包括：（1）加强政法队伍建设，加强反腐倡廉工作，严肃查处工作人员的违法违纪行为，制定严格的行为规范和职业道德规范。（2）加强监督，包括系统内的监督和系统外的监督，使司法行为透明化。加大执法力度应做到以下几点：（1）转变思想观念。随着法制工作的不断完善，应该克服只管经济效益、不抓法制建设的观念。领导带头学习有关法律知识，提高法制意识。（2）做到有法必依、严肃执法。必须按照法定职权办事，执法的程序要合法，执法行为的内容要合法。做到以事实为依据，以法律为准绳。（3）加强执法队伍建设。加强考核、任用、奖惩等制度建设，实行能者干、懒者换，差者下的用人办法。
[论文关键词]产权式酒店；信贷风险；法律规制
产权式酒店发端于20世纪60年代中期法国的阿尔卑斯地区，由“时权酒店（Timeshare Hotel）”演变而来，最先由瑞士企业家亚历山大耐提出，后在世界范围内得到迅速发展，成为风靡全球的休闲旅游度假方式。产权式酒店是指建设单位开发建设后将客房产权分割出售，酒店配套经营性用房及设施由建设单位或酒店产权人所有并由其统一经营管理的酒店，它是房地产业与酒店业、旅游业相互融合的创新型的投资产品，已成为一种投资时尚。
投资产权式酒店可以通过贷款抵押的方式进行。贷款抵押是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余购房款，将所购商品房抵押给银作偿还贷款履行担保的行为付款方式。由于产权式酒店销售方式、投资回报承诺等有违规之嫌，加之存在信息不对称，开发商、酒店管理者追求各自利益，产生道德风险，这些风险都会导致银行产生信贷风险。在国内，产权式酒店业在短短的时间内已开发了200余家，新的纷争也伴随而起，中国农业银行桂林分行诉朱某、陈某、阳朔县某房地产旅游公司金融借贷纠纷一案就是最好的例证。目前，成都多家银行已暂停对产权式酒店贷款，究其原因，与其说是银行收缩银根，还不如说是为了保障银行信贷资金安全。
然而，在学术研究领域，关于产权式酒店的研究刚起步，学者们对产权式酒店的研究多数集中在经济和管理领域，而且主要是从风险管理的角度研究，从法律领域研究比较少，且有待进一步深入。在法律研究领域，主要是以保护投资者的利益为视角，提出了相关法律法规的完善，在银行利益保护角度，无论是经济还是法律方面，学者们都还未涉足。所以，本文拟以保护融资方银行的利益为视角，探讨对产权式酒店信贷风险的规制，以期银行业、酒店业和旅游业能呈健康而有序的良好发展态势。
一、产权式酒店法律规制的缺陷
在国外，分时度假产品比较发达，对分时度假产品购买者、消费者等相关利益者保护较为完善。如欧洲的《欧洲联盟分时度假指令》，要求成员国必须颁布分时度假产品的法律法规，并对“冷静期”制度、事先告知、标准合同文本等作详细规定。马来西亚的《旅游分时度假政策指南和要求》，要求每半年对外公开财务报表，实行强制信托制度。美国的《分时度假房产法案》，限制违规经营者，规范分时度假市场。但是，在对银行利益方面，仍然是空白。
在我国，目前关于产权式酒店的专门法律法规，仅有《海口市产权式酒店管理暂行办法》，该办法是我国第一部关于产权式酒店管理的规范性法规，明确了用地性质、建设销售流程及产权登记等问题。但该办法是一部地方性法规，不具有普适性，全国性的法律法规还处于空白阶段。融资方所涉及的法律问题主要是依据《中国人民银行法》、《商业银行法》、《中国银行业监督管理法》、《商业银行房地产信贷风险管理指引》、《合同法》、《担保法》、《商品房销售办法》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《广告法》等等。
然而，产权式酒店作为一种“舶来品”，投资方式、法律性质等突破了传统房产的内容，由于法律的滞后性，并未对此作出区分，导致产权式酒店信贷风险远远高于传统地产。如：《商品房销售办法》第11条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。但在我国，产权式酒店的开发商大多数是高投资高回报率吸引顾客，承诺的投资回报率高达5%-12%不等。所以，开发商承诺的固定回报是有违反国家法律的强制性规定，这可能会导致买卖合同无效或撤销。同时，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，该规定大大降低了买卖合同与贷款合同之间的独立性，将买卖合同与贷款合同在效力上做一定程度的结合，使得买卖合同的无效或解除将直接导致贷款合同的解除。所以，一旦出现法律纠纷，银行的合法权益很难得到有效维护。又如，根据《房地产广告暂行规定》的规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有固定投资回报的承诺”。由此可见，开发商以固定回报承诺吸引投资者，违反了国家相关金融监管规定的要求，可能会导致合同无效，承诺固定回报将无法得到法律保护，这就必然会直接影响到银行如期收到还款，导致信贷风险的提高。
二、产权式酒店信贷风险法律规制的完善
虽然产权式酒店在国外发展已经比较成熟，制度比较完善，但在我国仍属于新生事物，需与我国现行的法律制度进一步磨合。产权式酒店涉及利益主体众多，法律关系错综复杂，因此，对产权式酒店信贷风险的法律规制，不能简简单单地按照一般房产信贷风险规制。鉴于此，本文提出一些肤浅的建议，希望能引起相关实务部门的关注，以达到抛砖引玉之用。
（一）商业银行应建立严格的风险控制体系
以2004年银监会公布的《商业银行房地产信贷风险管理指引》为指导，实施贷前调查贷后监控相结合的风险控制体系。商业银行贷前应严格审查，对贷款人的房屋买卖合同、有关偿债能力以及其提供的一系列证明文件严格审查并作详细调查，实行严格的审批责任制度，避免发生因房屋买卖合同无效而导致贷款合同无效的情况。同时，银行在对贷款进行审批时，也应将开发商、酒店管理公司的资信作为考察对象，是否具有足够的资金实力、信誉状况、经营能力等等，因为这些会影响到借款人日后的还款资金来源问题。贷后应加强对项目资金的监管，加强跟踪管理，及时发现风险因素，积极采取有效措施应对，以保证银行信贷资金安全。
（二）产权式酒店开发模式：开发商、酒店经营管理公司联合
产权式酒店突破传统的经营模式，委托经营关系中，一方面，酒店经营管理公司是开发商事先选定的，开发商作为理性的经济人，目标是利润最大化，且酒店的经营业绩无利益牵连，所以开发商在选酒店管理公司时，仅以酒店销售业绩为终极目标，不考虑于酒店经营能力。另一方面，产权式酒店的性质决定了投资者不参与公司运营，酒店的经营利润除了受所处的地理环境、配套设施外，更重要的是经营者的经营管理能力，对于涉及到具有专业色彩的市场定位、经营方向、经营战略、经营策略以及管理方案等内容完全由管理者判断和决定。然而，投资者对这些因素无法监督，加之酒店必须整体经营，投资者众多且比较分散，投资者想退出或更换酒店管理者都比较困难，从而产生较大的风险。
在该行业发达的欧美国家，酒店经管成功的重要原因是开发商本身就是在酒店行业富有经验的经营者，因此我国可以借鉴他们的成功经验，采取开发商与经营管理商联合开发的模式，这样具有以下优势：1.开发商在酒店修建规划时，会把精力主要集中在影响酒店经营因素上，如：地段、周边的商务环境、配套设施等。2.经营管理公司参与酒店开发，可以把开发商、酒店经营管理公司和投资者利益捆绑在一起，避免三方因利益目标不一致给酒店经营带来的不利影响。3.由于开发商与酒店的经营业绩有着利益关系，开发商少不了会监督酒店的经营管理和支持酒店发展，使之符合星级酒店标准。这样才能使产权式酒店发挥真正优势，才能保证兑现对投资者的回报承诺，进而保证银行还款来源。
（三）担保公司为还款来源提供担保
通过抵押贷款方式支付房款的投资者，还款资金的主要来源是投资收益。投资者在投资的头几年获得的收益，由房开商或酒店经营管理公司统一扣除并打入还款账户，以作为投资者对银行的还款。产权式酒店经营管理公司向投资者承诺的回报率，通常是80%—100%的出租率来计算的，然而，根据中国旅游业统计公报显示：2011年全国饭店出租率为61.07%，2010年全国饭店出租率为60.28%，2009年全国饭店出租率为57.88%。产权式酒店经营状况更为不理想，平均入住率仅有40%，整体收益率偏低，高投资回报率的承诺能否兑现，将是一个未知数。
所有权与经营权分离的性质决定了投资者不参加酒店的实际经营，无法对之进行监督，一旦酒店经营出现问题，投资回报承诺将无法兑现，必然会影响到银行信贷资金安全。因此，银行在放贷过程中，应把投资收益是否进行强制担保作为先决条件，且该责任是无限连带的担保责任。实行强制担保，可以监督开发商或酒店经营着按时并按照约定实现投资者的权利，当酒店经营管理公司或开发商无法实现购买者权利时，担保人承担担保责任，向投资者支付一定的赔偿金，从而更能保护投资者的利益。
摘要：在我国，名人代言影视广告风波不断，又前仆后继。究其根源，归结起来主要是利益的驱使、法律规制的缺位和监督约束的不力。在各种规制名人代言不实影视广告的手段中，法律是最有效的也是最后的手段。
关键词：依据 现状 设想
作者简介：侯睿 山东警察学院侦查系讲师，法学硕士，研究方向：民商法
近年来，名人代言不实影视广告风波横生，从葛优代言的“亿霖木业”到郭德纲代言的“藏秘排油减肥茶”，从傅艺伟代言的“胡师傅锅王”到今年诸多名人代言的“三鹿奶粉”等，申讨名人代言不实影视广告也一浪高过一浪。
在我国，名人代言影视广告为什么风波不断，又前仆后继呢？究其根源，归结起来主要是利益的驱使、法律规制的缺位和监督约束的不力。本文仅从法律规制层面探讨如何根治名人代言不实影视广告。
一、法律规制名人代言不实影视广告的原因
1.名人代言不实影视广告具有严重危害，这些危害的存在和泛滥毒化了社会风气，导致正确的是非观的缺失，荣辱观的颠倒，从而污染了社会主义市场经济的良性发展的环境，不利于社会主义和谐社会的构建
在我国，名人代言不实影视广告的危害表现在：首先，不实影视广告使消费者上当，给消费者带来财产上、人身上或心理上的伤害。其次，名人不实影视广告会损害播发影视广告的媒体的形象，导致媒体的公信力下降。第三，名人不实影视广告会给企业的长远发展埋下地雷，损害企业的利益，同时不利于市场主体之间的公平竞争。第四，名人不实影视广告对影视广告产品所在的行业也是一种打击，会导致消费者对整个行业失去信心。第五，名人不实影视广告的出台会让消费者觉得政府管理不力，对各级政府威信造成损害。最后，名人代言不实影视广告导致整个社会的诚信体系受到影响。
2在规制名人代言不实影视广告的各种手段中，法律是不可缺少的手段
长期以来，名人代言不实影视广告之所以长盛不衰，国人屡屡上当而痛并快乐着，一个重要的事实是我国消费者消费心态的不成熟与过分的宽容与善良。一般消费者模仿、崇拜名人，进而购买名人们推荐的商品或服务。上当过后，善良的消费者却认为名人也是人，谁都有被骗的时候，他们也不例外，代言虚假影视广告的同时他们也是受害者，已经受到了道义上的惩罚，不应该再给他们比常人更严格的处罚。
笔者认为，在我国当前的社会主义的初级阶段，在消费者消费心态普遍不成熟和社会主义机制不健全的情况下，仅靠良心、道义、舆论是无法有效遏制名人代言不实影视广告的，因为这些方法没有国家的强制力做后盾。在运用道德的手段遏制名人代言不实影视广告时，应该动用法律手段。只有法律、唯有法律才能让那些为金钱而疯狂的名人们“痛其筋骨”，彻底清除其内心无限膨胀而贪婪的心魔。在各种规制名人代言不实影视广告的手段中，法律是最有效的也是最后的手段。
二、法律规制名人代言不实影视广告的现状
（一）立法现状
在我国，在立法层面，是否存在规制名人代言不实影视广告的法律规范或法律原则？答案是肯定的，但很少，不系统，不全面，不配套，实践中缺乏可操作性。
首先，民法通则第130条规定：“二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。如果影视广告商和代言人串通，那就构成故意，根据共同侵权的规定，也可以追究影视广告代言人的责任；如果明知是虚假影视广告，代言人仍然要为之代言以获得高额报酬，也可以推定代言人有共同故意，同样构成共同侵权。影视广告法毕竟是一个“小”法，要受基本法律民法通则的约束。将来如果修改影视广告法，把代言人的法律责任加进去当然更好；但即便没有影视广告法的规定，追究虚假违法影视广告代言人的责任，也不存在无法可依。
其次，我国民法通则第四条规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。因此，笔者认为，法院在没有具体法律规范的情况下，完全可以依诚实信用原则做出裁判来追究名人代言不实影视广告的法律责任。
另外，由于名人代言活动本身就是一个民事和商业活动，民事活动和商业活动必然要受到民法、消费者权益保护法、产品质量法等法律的约束，所以也可以从其它的法律中找到一定的法律规范。
我国1994年的《广告法》，第四条规定：“影视广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。”第三十八条规定：“违反本法规定，虚假影视广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由影视广告主依法承担民事责任；影视广告经营者、影视广告者明知或者应知影视广告虚假仍设计、制作、的，应当依法承担连带责任。”
也就是说，如果虚假影视广告，承担责任的是影视广告主、影视广告经营者和影视广告者。
名人代言在影视广告活动中既非法律定义的影视广告主，也非影视广告者，是影视广告经营者吗？《广告法》第二条第四款规定：“本法所称影视广告经营者，是指受委托提供影视广告设计、制作、服务的法人，其它经济组织或者个人。”名人在影视广告制作过程中提供了代言演出，这种代言演出是否是本法所称所委托提供影视广告制作、服务的个人，法律未作明文规定，也无任何司法解释。因此，从法律的角度，目前法律规定的虚假影视广告的责任主体对于影视广告代言人来说是个空白。《广告法》对代言人是否真正参与过功能产品的使用，过程由谁来证明，其使用产品产生的效果由谁来认定怎么认定，如果存在与代言证言不实的情况代言人应承担怎样的法律责任等等也未作明确规定。
“我国的影视广告法缺少量化和刚化的规定，已经不符合社会经济的发展。我们亟须一份规定明确、措施具体，对影视广告市场的规范起促进作用的影视广告法。”
（2）名人代言不实影视广告的构成要件及其应该承担的法律责任的类型和形式没有规定
应该来说，不是任何情况下，名人对其代言的不实影视广告都应该承担法律责任，如名人主观上不存在过错，名人在代言不实影视广告之前履行了他应该履行的必要义务则不应该承担法律责任。也就是说，在规制名人代言不实影视广告的法律责任时，我们应该明确名人代言不实影视广告承担法律责任的构成要件。
另外现行法律也没有规定名人代言不是影视广告的类型，包括民事责任、行政责任和刑事责任。各项责任的形式或具体内容也没有规定。
参考文献：
【关键词】： 建筑工程 质量事故 处理办法 法律风险 规避
中图分类号： TU761 文献标识码： A 文章编号：
1 何为建设工程质量事故，及其是怎样产生的
从广义上来说，只要是建设工程的性能上没有达到预计要求都是质量问题。其实质是未使工程达到设计要求，没有使其具备应当具备的性能。专业角度来说，可以理解为：某一工程竣工移交后，包括任何图纸或规范，以及任何关于工程的质量，工艺，履行或者设计的默示条款的工程项目，任意一项或多项未能遵从合同的明示描述或要求。我们常说的质量问题通常是指工程竣工后的整体质量。然而实际上，许多质量问题是体现在质量上的施工中具体问题。并且最容易引发问题的恰恰是在施工过程中。最容易发生质量问题的几个方面，如地基不稳，主体结构失衡，屋面的渗漏等等问题的出现都是由于施工过程中出现了质量问题。凡发生经济损失费满8000元的质量问题，均为质量事故。简单地说，质量事故就是严重的质量问题。就其本身的特征而言，其一定义为经技术鉴定，确认其对建筑质量造成重大影响。具体体现在：影响工程主要构件强度及使用年限或造成不可挽回的历史性的缺陷（如发生坍落、倒塌、基础严重下沉、标高错误等现象，均为重大质量事故）；影响下一道工序在一个月内不能继续进行施工（后续影响性）；施工工程质量不符合设计要求或达不到质量标准，以至于必须进行全部或部分拆除，重做修补或加固工作。经调查研究发现，质量事故产生的原因有三个方面：
其一，在地质勘查时未能发现问题，导致是施工工程本身存在很大的地质风险。属于先天缺陷未被发现的人工错误。
其二，建筑工程设计存在错误，设计本身就存在限制因素，直接隐藏了质量危机。
其三，施工方施工不当，由于在工程的结构质量或操作系统、管理方面存在失误和问题，造成了竣工后的质量事故。
2 应对质量事故应采取什么处理办法
质量事故发生后，要视其具体情况进行具体分析，视其严重情况，经过分析、论证、法定检测单位鉴定和设计等有关单位认可进行相应的处理。主要的处理办法有：
首先，立即组织力量进行调查。弄清事故现场状况、造成的影响、分析其原因是只要发生质量事故就必须首先要做的。遇到重大质量事故，项目经理和项目总工应配合公司质量部认真调查妥善处理，必要需配合政府部门，做到事故处理不留隐患。为此可以定期观测。
最重要的，积极整改修补补救。必要时，返工处理。当工程存在着严重质量问题，质量未达到规定的标准和要求，以至于对结构的使用和安全构成重大影响，且又无法通过修补处理的情况下，可对检验批、分项、分部甚至整个工程返工处理。在整改时要进行方案比较。同类型和同一性质的事故可先设计多种处理方案，然后结合当地的资源情况、施工条件等逐项给出权重，做出对比，从而选择具有较高处理效果又便于施工的处理方案。
继而，调查轻质量事故原因后，对于人为原因造成的质量事故，问责到具体的人、组织、部门。对于造成质量事故的人，项目经理应根据责任的大小，予以行政或经济上的处罚。
3如何规避法律风险
建筑工程风险很多，法律风险只是工程风险中的一种，对承包商而言主要表现在施工合同方面。通常是也就是由于缺少法律意识，在签订、履行合同时注意不够，或者违反法律规定或受制于人，最终可能导致损失的发生。因此规避法律风险显得十分必要。为此我们要首先搞清楚几点：
3.1质量风险的类别，可能的原因判断及责任承担.基础工程，结构工程，屋面工程等几个方面。1，基础工程的质量问题，它导致的危害后果主要是导致建筑物变形（倾斜，沉降），基础裂缝，地基强度不足等，这些如果属于意外因素由保险人承担，如属于设计勘察失误由业主承担。2，结构工程的的质量问题，包括混凝土裂缝，错位或者变形，钢筋工程事故，混凝土工程事故，在这些质量事故中，原因可能是由设计的原因，也有可能使原材料的原因，也可能与施工有关。责任的承担和上面的地基工程是类似的。在实践中我们会发现，某一质量的发生它的原因并不是一目了然的这些都给我们进行原因分析，确定民事责任的承担带来了麻烦，从而引起了法律上的争议。
3.2法律争议的解决，手段，途径。建设工程质量问题的法律争议主要包括几个方面，质量问题的确认；责任承担主体的确认；责任承担范围的确定。1，建设工程质量问题的确认。质量问题的确认往往是在阶段性工程完工的中间验收或者全部工程完工的竣工验收中发现的。对工程验收是业主的权利，但业主由于专业知识的缺乏往往是由监理工程师验收的，当然竣工验收现在还是由质检站验收。验收时间的掌握和验收的程序在实务上有什么重要的作用。2，责任承担主体的确认。A,质量原因确定，一旦出现工程质量事故，施工人应当及时通知业主和保险人，根据施工资料对质量原因进行分析，在三方能够达成一致意见的情况下，可以共同以确认书的形式确认质量原因；如果三方无法对质量原因达成一致意见，那么根据我们现在的通常做法还是要求有建筑质量监督站出具事故调查报告，事故原因分析报告以及事故责任裁决书。建设行政主管机关一般不参与事故的处理，但可能会根据事故的损害后果进行政处罚，这个不属于今天的讲课内容。B责任承担主体确认。事故责任裁决只是对质量事故损害责任的划分，也就是说可以据此确认业主和施工人的责任划分问题，但是实际民事责任的承担并不完全依据此。3，赔偿范围的确定。主要是指赔偿民事责任范围，个案差异很大，具体地说，保险人只赔偿保险项目上的范围，没有列入的不予赔偿，因此保险人能够予以赔偿往往不能涵盖损失的全部。
由此可见，要想规避法律从风险，要把握住以下几点：
（1）提高避险意识，增强防险能力。按照国家有关规范、标准和设计要求进行施工避免造成质量缺陷、要求返修等经济责任风险。从事工程质量监督的工作人员尤其要避免、、、贪污受贿等违法犯罪行为，避免刑事法律责任风险。 （2）依法确立合同。市场经济为法制经济。我国加入WTO后，法制的要求更高，企业决策者应认真学法，并在经营活动中，自觉地运用法律手段来保护自己的利益，对合同中所涉及的法律问题不能掉以轻心，做到款款明晰，条条踏实。
（3）动用法律武器，提高维护自身权益能力；防范并化解无效（或黑白）合同的风险；应合法分包，不转包，保证分包合同有效，在指定分包时，总包应力争在合同中限制自己的责任。积极进行变更、索赔甚至提起法律诉讼。合同签的再好，在履行中都会出现当初预测之外的风险,合同双方都希望转移风险，对承包方来说，当初签订合同时，由于市场竞争激烈，讨价还价能力受限，但在履行和诉讼中就不一样，完全可以积极主动地通过变更、索赔合法合理转移风险：
（4）做好投标（或非招标工程签约）前对发包人资信的审查：首先应深入了解发包人主体资格、投资许可是否合法真实和支付价款能力，提防“工程骗子”；其次在有权部门了解工程立项手续、相关许可证、相邻关系处理、开发资质、业绩、社会信誉等情况，如果是受托发包，还要审查有无委托手续等以求合同本身合法有效。
五，律师的参与。律师从事建筑工程质量管理及施工风险管理的目标首先是避免质量风险的产生，其次是即使产生质量风险，也能使自己处于有利的索赔位置。在建设工程的质量纠纷中，无论是在施工过程中还是在竣工后，律师的全面参与提供法律服务，以过错责任为原则，结合建设工程施工的特点，律师的参与在维护当事人的合法权益，促进建设市场的法制化规范化，无论对业主还是施工人都将起到重要的作用。
【总结】：相信对安全事故的原因及处理办法的分析会对安全事故的防范和顺利解决产生正面影响，继而顺利实现建筑工程法律风险的规避。
参考文献：
1、李亮;如何搞好土建工程质量监督工作[J];现代装饰(理论);2011年04期
2、罗宗权;工程技术管理的有效方法[J];China's Foreign Trade;2011年14期
