时间：2023-08-31 16:23:10
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【关键词】房地产；估价；税费；体系；核算
在应用不动产估价三大方法――比较法、收益法、成本法对房地产进行估价时，经常遇到与估价对象密切相关的一些税费问题，这其中尤以收益法和成本法最为突出。因此，有关房地产开发、经营、转让等经济活动中的税费问题也就成为房地产估价师在应用收益法和成本法进行估价时的一个突出问题。
一、税费与房地产估价的关系
我们这里所讨论的税费与房地产估价两种主要方法――收益法和成本法密切相关。如果把估价对象理解是一种权利，而不仅仅是估价对象实体自身，那么这里所述的税费就是权利人拥有该项权利或利用该权利创造收益所必须或者应当支出的成本和费用。
所以，如果不能全面掌握房地产估价中的有关税费并恰当运用，那么可能会造成估价结论的联疵。
二、与房地产估价相关的税法体系
税法是税收的法律表现形式，税收则是税法所确定的具体内容。我国现行税法体系有七大类：包括流转税、资源税、所得税、特定目的税、财产和行为税、农业税、关税。在这七大类税法中，与房地产估价直接相关的有：流转税类：营业税。
资源税类：城镇土地使用税。
所得税类：企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税。
特定目的税类：固定资产投资方向调节税、城市维护建设税、土地增值税、耕地占用税。
财产和行为税类：房产税、城市房地产税、印花税、契税。
三、收益法房地产估价涉及税费的核算
采用收益法对房地产进行估价时，概括地讲，所涉及的税费有：营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、土地使用税（费）、土地增值税、印花税。租赁管理费、保险费、土地收益金和所得税。
在房地产估价中如何确定上述税费，主要根据估价对象、收益途径以及价值定义来判断。
1、出租性收益应当考虑的税费及其确定方法
（1）营业税：其法律依据是1994年1月 l日起施行的《营业税暂行条例》和 2001年 1月 1日起施行的财政部国家税务总局通知，前者适用于单位出租房地产的经济行为，后者适用于个人出租房地产的经济行为。两者的税基均为租金收入，纳税义务人也均为取得租金收入的出租人，所不同的是税率有所差别：前者为5%，后者为3%。
（2）城市维护建设税：其法律依据是《城市维护建设税暂行条例》，税基为营业税额，税率为：城市市区7%、郊县城镇5%、农村1%。
（3）教育费附加：其法律依据是《征收教育费附加的暂行规定》，税基为营业税额，税率不分城市市区。郊县城镇和农村统一为3%。
（4）房产税：其法律依据是《房地产税暂行条例》和221年1月1日起施行的财政部国家税务总局通知，前者适用于单位出租房地产的经济行为，后者适用于个人出租居民住房的经济行为。两者税基均为租金收入，税率分别为12%和4%。
（5）土地使用税（费）：其法律依据是《城镇土地使用税暂行条例》，其计税（费）的基准为实际使用土地的面积，税率由土地所在地的省级或市级人民政府规定。
（6）印花税：其法律依据为《印花税暂行条例》，其税基为租金收N，税率为 0. l%。
（7）所得税：其法律依据为《企业所得税暂行条例》和《个人所得税法》，其税基均为应税所得，对于企业单位有33%、27%、18%、15%等多档比例税率，个人出租适用的税率为10%。
2、产权售让性收益应当考虑的税费及其确定方法
（1）营业税：其法律依据是《营业税暂行条例》，税基为销售房地产的销售收入，税率为5%。
（2）城市维护建设税：其法律依据是《城市维护建设税暂行条例》，税基为营业税额，税率为：城市市区7%、郊县城镇5%、农村1%。
（3）教育费附加：其法律依据是《征收教育费附加的暂行规定》，税基为营业税额，税率不分城市市区。郊县城镇和农村统一为3%。
（4）印花税：其法律依据为《印花税暂行条例》，其税基为销售合同金额即销售收入，税率为0.03%。
（5）土地增值税：其法律依据为《土地增值税暂行条例》，税基为售让取得的增值额。税率为差额累进税率，分别为30%、的院、50%和60%四个档次。
（6）土地收益金：其法律依据为《城市房地产管理法》，计算范围仅限于划拔土地上的房屋出售和转让。通常情况下是房地合一进行估价，估价结果再扣减“补交地价”。
（7）所得税：其法律依据为《企业所得税暂行条例》，其税基均为应税所得，对于企业单位有33%。27%、18%、15%等多档比例税率。
所得税应当作为收益法（包括由收益法演变的其他方法）在计算净现金流量或净收益的扣除项目，理由简述如下：首先，所得税是国家以“法”的形式载明经济行为发生的主体之一必须向国家尽的义务，因此，从现金流量的概念来讲，必定是现金的流出。其次，无论是“出租房地产取得租金收入”途径，还是“售让房地产取得销售收入”途径，从收益法估价理论的角度看，不仅仅是房地产的自然属性，更重要的是一种“权利”，前者是分期让渡房地产的使用权，后者是一次性让渡房地产的所有权。
由于所得税对不同纳税主体，可能会出现税率上的差别，因而，同一宗房地产、不同的人或单位拥有它，导致估价结果会不同。这不是说收益法本身有不严谨的地方，只能说应用收益法进行估价时的复杂性不像应用市场法那么直观。
四、用成本法估价所涉及到的有关税费
1、与取得土地使用权有关的税费
（1）通过征用农地取得的土地使用权，有农地征用费，其法律依据为《土地管理法》。《土地管理法》第四十七条规定：第一款“征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。”第二款“征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。第三款“被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。”第四款“征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。”第五款“依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。”第六款“国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。”
（2）通过在城市中进行房屋拆迁取得的土地使用权，有城市房屋拆迁安置补偿费，其法律依据为《城市房屋拆迁管理条例》。该条例第二十。条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”
（3）通过向政府或市场购买取得的土地使用权，由购地者承担的税费有交易手续费和契税，前者由当地有关部门制定标准，后者根据《契税暂行条例》。税基为成交金额，税率为3-5%。
2、与房地产建设有关的税费分成两个部分
关键词：房地产税 税收体制 政府干预
一、十八届三中全会后的房产税走向
十八届三中全会对房产税的描述是"加快房地产税立法并适时推进改革"，这一描述比此前的理论、试点深邃、准确、实际。这绝非意味着对此前房产税理论、做法（没有法律依据强行试点、妄图强行扩大试点、强行推行房产税带来了社会断裂）的肯定，而是实事求是地提出了"房地产税"、"立法"、"改革"，当然也就绝非意味着房地产税很快就能出台，注定是个很艰难、很漫长的过程。正常来讲征收房地产税涉及了理念、经济伦理、体制、法理、法律依据、操作技术等诸多问题，所有问题的解决都需要改革，需要有法律依据、需要道理支持，构建出征收房地产税的平台，绝非前段时间某些人鼓噪房产税显示的"火烧屁股"跳起来喊叫那般简单、那般粗暴。
或许改革立法应该明确下面的问题，才能搭建好房地产税的法律关系。
（一）房地产税的目的
房产税是政府行政管理者的功能，土地财政是政府的所有者收益，用房产税取代土地违背科学管理，混淆了所有权与行政权，强化了体制弊病，即使真的征收了房产税，体制上不能取消政府土地掌控者功能，政府卖地的机能、利益驱动都存在，土地财政仍然难以根除，而且房产税与土地财政在数量上不可同日而语。虽然说把房产税改为房地产税解决了一些问题，但是，明晰这一手段的目的应该是使用这一手段的前提。
（二）房地产税的经济伦理
高房价背后有很多体制原因，如资源过多聚集在城市和大城市、货币超发、税负过重等等，如今中国在失去劳动力红利以后，过重的税负让产品逐渐失去了竞争力，减税应该是中国经济今后必须的改革。在鼓噪房产税、试点的过程中，只是强调单纯开征房产税而没有伴随开发、购买环节的减税，违背经济伦理，同时也会像提高油价一样，增加社会经济运行成本，让相对低迷的经济运行更加艰难。
（三）房地产税的法理支持
中国房地产基本制度是土地有偿有期限转让，政府作为土地所有者是理论上的房产税受益人，如果征收房地产税，必须在法理上对此有通顺的解释，在没有解决这一问题以前就强行开征房地产税，没有法理支持影响政府的声誉，房地产税永远都会伴随质疑。
（四）房地产税的法律依据
十八届三中全会以前妄图强行征收房产税的依据是《中华人民共和国房产税暂行条例》， 十八届三中全明确提出了房地产税概念否定了房产税，自然要先行立法以后才行，立法本身就是一个首先要有"改革"旧经济关系、设立新型经济关系的过程，无论如何这都会比在缺乏法律依据的前提下试点、推行都显得更加文明、特别有意义。
二、国外房地产税对住宅价格影响
房地产税的征收在世界各国有着悠久的历史，国外学者很早就开始对房产税展开了研究，至今国外关于房产税的文献已不仅仅局限于税制，其涉及面非常广，包括了经济、社会的方方面面。
Boelhouwer（2004）研究了世界各国房地产价格，根据其变化情况来分析税收政策对房地产市场的调控作用，结果表明小部分国家的税收政策并没有达到期望的效果，比如法国、比利时、英国等，但是还有一部分国家达到了预期的结果，如丹麦、德国、瑞典等。
在欧美，只要房屋产权属于私人所有，即便房屋的主人去世，也必须缴纳房产税，每年缴纳的税率从1%到3%不等（视房子所属的不同地域而定），平均为2%。假如你花20万美元买一栋房子，那么，你每年就要为这栋房子缴纳4000美元的房产税，且房产税的征收计算，是根据你所拥有房子的实际价值来决定的。
1992年，英国政府颁布《1992年地方财政法案》，规定从1993年8月1日起执行议会税（又称住宅房地产税），并一直沿用至今。该法案短期内刺激英国实际房价出现一定增长。
三、 房地产税收对房价的作用机理
房地产价格的决定根本是由供需决定的，房地产税的作用是通过增加交易成本和降低预期收入调节房地产市场的交易量和需求结构进而调节房地产价格。本文借鉴陈多长和杜雪军等关于房地产价格影响的理论模型进行分析。
五、结果分析
运用OLS估计方法对数据进行计量分析结果如表所示。根据得出的结果可知，房地产税对房地产交易量的波动具有一定的解释能力，而房产税对房价的影响并没有达到预期的效果，模型的拟合系数 =0.63，具有较好的拟合程度。征收个人房产税并没有达到抑制房价的目的，其中原因有很多。
六、结论
频繁调控无效与中国缺乏房地产经济模式有关，正因如此才导致了调控思路混乱，每次调控都只考虑房价，根本不考量越来越重要的租赁市场，限购、房产税都典型地反映了这一问题。或许，政府在构建新经济模式、新房地产经济模式以后，对商品房、保障房、租赁市场等等都会有新的考量，这是房地产税合理的重要前提之一。房产税横空出世的前前后后、形形的说法和争论，有很多元素值得整个社会思索，作为一个梦想迈进现代化的国家，在管理经济过程中不顾约束条件、不讲法律依据"霸王硬上弓"是件危险的事情。在我国全面弘扬法治社会的今天，法治观念已深入人心，而与人民生活息息相关的房产税更应该符合法律法规、受法律监督。房产税只有尽快纳入到法治轨道，房产税成功扩围才能指日可待，人民大众的纳税权利与义务才能得到更好的保障。
参考文献：
[1]十八届三中全会报告全文[R].2013
[2] 钱静芳.物业税制度国际比较及对我国的启示[J].财会月刊.2010（6）：36-37.
[3]高培勇.共和国财税60 年[M].人民出版社，2009
[4]《中华人民共和国房产税暂行条例》1986
[5]巴曙松，刘孝红，尹煜等.物业税改革对房地产市场的影响研究[M].首都经济贸易大学出版社，2011.
关键词：房屋征收；补偿档案体系；档案管理
中图分类号：F24 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2017）11-0166-02
随着国家的发展以及现代化建设的不断推进，有关土地的征用以及房屋征收补偿方面的社会需求也在不断增多；随着公民法律意识的不断增强以及政府政务公开的相应实施，建立一套房屋征收补偿档案体系无论是对于政府的管理工作还是个人的经济利益都具有重要的作用。另外，建立房屋征收补偿档案除了在经济方面可以做好相应的法律依据，同时也是为见证国家历史的变迁以及社会经济发展做了一个良好的准备。房屋征收补偿档案管理是顺应社会潮流的产物，是经济社会发展到一定程度的必然需求，然而在建立房屋征收补偿档案体系的具体落实过程中还存在一些未能解决的问题，对于老百姓的接受程度以及理解程度也是一个不小的考验，房屋征收补偿体系的建立还需要进一步完善。
一、建立房屋征收补偿档案体系的重要意义
（一）建立房屋征收补偿档案体系具有重要历史见证意义
建立房屋征收补偿档案体系不但是经济利益的合法依据，更是历史发展过程中的必然要求，具有明显的见证历史变迁以及社会发展的重要作用。档案的定义中就明确指出，档案是指本身具有一定记录功能的文案。在实际的房屋征收补偿档案体系中，档案的建立更是具有历史性意义。首先，从城市改造的变迁上讲，由于房屋征收是城市发展的必然阶段，那么房屋征收实际上就是城市发展的镜子，建立档案记录这件事情本身就具有历史见证性。另外，从家庭的角度上看，大多数拆迁往往都意味着居住环境的改善甚至经济条件的改善。生活的方式也会由此改变，大多数都是从大家庭分出无数小家庭，各自组建自己的生活，这也是我国乃至世界主要家庭模式发展的一个小小的缩影。另外，房屋征收在很多时候还意味着一部分产业以及传统生活方式的改变或消失，取而代之的是新兴产业的崛起以及更加现代化、更加舒适的生活方式。总的来说，档案的建立具有重要历史见证意义，特别是房屋的征收补偿档案体系的建立，保护的不仅是我们的经济利益，更是我们宝贵的童年和回忆。
（二）建立房屋征收补偿档案体系具有经济学意义
从经济学的角度上来看，特别是在当前社会主义建设逐步进入关键时期的大环境下，建立房屋征收补偿档案体系的经济学意义十分明显。这一切都是建立在国家有关国有土地房屋征收的补偿条例上的，条例中明确指出，我国的土地征收必须要遵从经济补偿先行政策，经济补偿先行就是说要将涉及经济利益的部分首先弄清楚，然后在实行好经济利益分配的前提之下才允许实行拆迁等工作。而房屋拆迁中往往又存在各种各样的问题，包括宅基地的归属与变更问题，过度费用的发放问题、土地开发与储备以及人口计划生育的问题，还有一些有关商业门面建设和违章建筑的拆迁问题。总的来说，建立健全房屋征收补偿档案体系对于经济学领域的保障以及法律法规的执行度具有重要的影响和价值。而从个人经济利益的角度上来看，建立房屋征收补偿档案体系更是具有重要的保障作用。举例来看，老王家的房子是二层小楼，其中二楼盖于1998年，然而，由于缺乏档案管理体系的建立，在2010年时当地做普查与规划时并没有及时上报，所以档案的记录中并没有记载该房屋的具体建造时间。到了2015年本地要进行房屋征收以及拆迁工作时，对于这件事情，老王立即前往调取了档案记录，记录中明确记载了房屋的建造历程，因此二楼顺利进入补贴目录，仅此一项老王就获得了几十万元的经济补偿。这也充分说明了我国建立健全房屋征收补偿档案体系在经济学体系中的重要作用。
（三）对于缓解社会矛盾，保障公民合法权益具有参考意义
建立健全房屋征收补偿档案体系对于维护公平正义以及保障公民的合法权益都具有重要的作用。在实际拆迁活动中，经常会遇到因为希望多分一部分拆迁款而进行违章改造、违章建造的情况，这部分违章建筑不但给当地的治安和安全带来了危险，也是在浪费国家资源，并没有实际意义。而通过房屋征收补偿档案体系就可以轻松解决这个问题，通过档案的管理就可以很清晰地了解地方上建筑物的覆盖面积以及建筑情况，而违章改建不但不会影响拆迁款的数额还有可能会影响整体收益，而且违章建筑还有可能会形成罚款，从而保证了其他合法公民的权益。
（四）对于依法征收房屋提供了法律凭证
征收房屋本身是一个不断完善的过程，而档案管理体系的建立与发展正是记录这个发展的重要体现。房屋征收部门补偿工作存在的不足以及智慧也体现在档案当中，这样既有利于后期的管理与归纳总结，更是为我国政府部门的协调发展提供了第一手的宝贵资料。由于房屋的征收牵扯到的经济利益较大，对于家庭来说也是比较重要的事项，针对这类重大事项的解决最有说服力的就是法律依据，而征收房屋补偿档案体系的建立正是弥补了法律依据方面的空缺。不能简单说是为了保证开发商的利益还是为了保护个人住户的经济利益，应该是上升到法律的公平正义的高度上来保障双方的合法利益。征收房屋的规划与工作的开展在许多地区开展时间长、难度大等矛盾的主要问题就是缺乏足够的法律依据，双方僵持不下，各抒己见，这样既不利于双方当事人的合法权益，更是不利于人民的安居乐业以及社会的长治久安。
二、建立房屋征收补偿档案体系的原则与方法
如果是国家所有，政府征用，就不是征用，是代表国家使用，不需要给违法在土地上种植的人补偿的。
如果是集体所有，那么应当根据规定予以补偿。征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
【法律依据】《民法典》第二百四十三条，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅；
对集体土地实施征收的法律依据主要是《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、《征收土地公告办法》。对国有土地上的房屋实施征收的法律依据主要是《物权法》、《房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地房屋征收评估办法》。
诉讼程序适用《行政诉讼法》、最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释、最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定等等。
二、征收、拆迁的法定程序
（一）集体土地征收的程序
①征地公告。②征询村民意见。③实地调查与登记。
④一书四方案。⑤张帖征地公告。⑥张贴征地补偿安置方案公告。⑦报批征地补偿安置方案。⑧批准征地补偿安置方案。⑨土地补偿登记。⑩实施征地补偿与土地交付。
根据《征收土地公告办法（2010修正）》第二条“征收土地公告和征地补偿、安置方案公告，适用本办法。”
第三条“征收农民集体所有土地的，征收土地方案和征地补偿、安置方案应当在被征收土地所在地的村、组内以书面形式公告。其中，征收乡（镇）农民集体所有土地的，在乡（镇）人民政府所在地进行公告。”
第七条“有关市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征收土地方案，在征收土地公告之日起45日内以被征收土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。”
根据《中华人民共和国土地管理法》第四十六条“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”“被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。”
第四十八条“征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。”
根据《国土资源部办公厅关于进一步做好市县征地信息公开工作有关问题的通知》明确规定：市、县政府用地报批时拟定的“一书四方案”（建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案、供地方案；城市建设用地为“一书三方案”，即建设用地项目呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案）。
（二）房屋诉迁的程序
①确定房屋征收范围。②拟定征收补偿方案。③征收补偿方案与听证。④征收补偿方案征求公众意见。⑤修改征收补偿方案。⑥社会稳定风险评估。⑦落实征收补偿费用。⑧公告。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”“市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”
第十条“房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。”
“市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。”
第十二条“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。”
三、土地征收、房屋拆迁的行政救济
（一）政府信息公開制度在拆迁中的作用
《政府信息公开条例》的实施是为了保障公民的知情权，在征地、拆迁行政案件中政府信息公开是非常重要的程序。如果行政机关不愿意公开手中的信息，或者是不履行《政府信息公开条例》中的规定的义务，没有对申请做出回复是违法的。申请人可以通过在国土资源局、规划局、环保局等相关部门依法申请相关信息，可见《政府信息公开条例》给当事人提供了依法调取对自己有利证据的法律依据。
（二）行政复议制度
根据《行政复议法》“第二条公民、法人或者其他组织认为具体行政行为侵犯其合法权益，向行政机关提出行政复议申请，行政机关受理行政复议申请、作出行政复议决定，适用本法。”
“第五条公民、法人或者其他组织对行政复议决定不服的，可以依照行政诉讼法的规定向人民法院提起行政诉讼，但是法律规定行政复议决定为最终裁决的除外。”
“第七条公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为所依据的下列规定不合法，在对具体行政行为申请行政复议时，可以一并向行政复议机关提出对该规定的审查申请：①国务院部门的规定；②县级以上地方各级人民政府及其工作部门的规定；③乡、镇人民政府的规定。前款所列规定不含国务院部、委员会规章和地方人民政府规章。规章的审查依照法律、行政法规办理。”
（三）土地监察制度
土地监察法律制度，是随着我国加强土地管理工作、特别是土地管理立法工作而建立和完善起来的。根据“《土地管理法》第六十六条县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查。土地管理监督检查人员应当熟悉土地管理法律、法规，忠于职守、秉公执法。”
“第六十九条有关单位和个人对县级以上人民政府土地行政主管部门就土地违法行为进行的监督检查应当支持与配合，并提供工作方便，不得拒绝与阻碍土地管理监督检查人员依法执行职务。”
四、被拆迁人的诉讼救济
（一）征收与拆迁案件的受案范围
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十四条和第二十六条第三款分别规定：“被征收人对市、县级人民政府做出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼，被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼”。
《行政诉讼法》第十二条第（五）项规定“对征收、征用决定及其补偿决定不服的”。第十二条第（十一）项规定“认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的”提起诉讼的属人民法院行政诉讼的受案范围。
（二）征收与拆迁案件地域和级别管辖
根据《行政诉讼法》第二十条的规定，应“由不动产所在地的人民法院管辖”。
根据《行政诉讼法》第十五条的规定可知，房屋征收决定和房屋补偿决定案件都应由中级人民法院作为一审管辖法院。
（三）征收与拆迁案件的起诉与受理
被征收人不服房屋征收决定和房屋补偿决定提起行政诉讼的起诉状内容：
（1）征收人和被征收人的基本情况。
（2）写明因不服某市、县级人民政府所作出的房屋征收决定或房屋补偿决定的名称、编号。
（3）写明诉讼请求，包括请求撤销、变更或确认违法等具体诉讼请求，如同时要求政府赔偿的还要写明具体赔偿请求的数额。如果请求对规范性文件进行合法性审查的应单独列出一项诉讼请求。
（四）征收与拆迁案件原告、被告主体资格的认定
房屋征收决定和房屋补偿决定中的相对人都是房屋被征收人，被征收人包括：①公民个人。当公民个人的房屋被政府征收时，其就会成为房屋征收决定或房屋征收补偿决定的行政相对人。②法人。具备法人资格的单位成为房屋征收相对人时，如果对房屋征收决定或房屋征收补偿决定不服均可以自己的名义提起行政诉讼。③其他组织。被告包括：a.市、县级人民政府担当被告。b.房屋征收部门。
五、结语
土地房屋征收與补偿事关人民群众切身利益和社会稳定大局，是社会高度关注的焦点和问题，也是矛盾多发的领域。因此，近年来，房屋征收行政诉讼已上升趋势的增加，随着2015年行政诉讼的新修改明确有关房屋征收的法律内容，更是与当今中国社会经济的发展与时俱进，依法慎重处理好每一起行政征收、拆迁案件，可以减轻矛盾激化，减少恶性事件，为推进社会和谐有着不可替代的作用，因时间紧凑，相关法律知识研究并不全面，今后希望与大家一起探讨，共同进步。
参考文献：
[1]中国法制出版社编，《中华人民共和国土地管理法》案例注释版（第二版），2013年5月.
[2]中国法制出版社编，《中华人民共和国拆迁补偿法典》，2014年5月.
珠海征收土地补偿标准是按照土地原用途和价值，考虑当地经济水平等因素而制定的。
[法律依据]
《土地管理法》第四十七条规定了征地的补偿标准：征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。
（来源：文章屋网 ）
征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。
【法律依据】
《土地管理法》规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。按照该耕地被征收前三年平均年产值倍数进行计算，补偿倍数最高不得超过30倍。
（来源：文章屋网 ）
