时间：2023-08-31 16:23:09
序论：在您撰写公司主要经营模式时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
1、我国证券公司的主要经营模式和存在的问题分析
1.1、我国证券公司的主要经营模式
我国证券公司的主要的经营模式一般是通过经纪业务和自己营销的业务来盈利的，经营的周期比较显著，而且波动比较大。从经营模式的角度来分析，我国证券行业的外部结构是我国证券公司能够获利的主要途径，我国证券公司是依靠经纪业务和自己营销的业务来获得利润的，而这两种业务与市场交投的活跃程度是密切相关的。我国的证券市场会有一定的周期性，是繁荣与低沉交替进行的，当证券市场没有其他的业务往来时，就会导致经营模式的周期性波动。
我国证券公司经营模式存在的问题主要是外部的商业结构具有较为明显的周期性，证券公司的大型的业务呈现出剧烈的波动现象，其波动与股票市场的波动是密切相关的，我国的证券市场没有自身的业务模式。我国的财富管理模式还有待深化，低迷周期的资金管理几乎不存在。我国证券公司自身存在行业与外界的结构不能有机的统一，制约了证券公司的盈利水平，导致我国证券公司的经营模式存在不稳定性。
2、我国证券公司经营模式的完善措施
2.1、我国证券公司要积极完善弱周期的经营模式
随着我国资本市场的不断完善和深化，证券公司的经营模式出现了扩展的现象，出现了一批弱周期的经营模式，在对资金进行管理时，是向期货公司收取一定的费用，直接的投资带来的利润和发行上市带来的收益不多。向期货公司收费中介费的业务在一定程度上可以促进资本市场的繁荣，对证券公司的经营模式有一定的影响，所以，证券商家都想要按照自身的经营模式，向弱化的周期经营模式扩张，实现经营的强周期和弱周期的平衡发展。
2.2、我国证券公司要对不同的外部结构采取不同的管理方法，积极调节内部的结构，实现各种经营模式的发展
经纪业务是给投资者提供便利的交易模式，提供投资的咨询，对经纪业务的经营模式进行分析，可以通过具有差异化的服务获得一定利润，经纪业务的核心在于合理的控制成本实现大规模的销售，在经纪业务上要降低成本，调节内部结构，创造出新的运营模式，建立与客户挂钩的模式。投资的业务指的是证券的销售和兼并等，这种方式的经营模式体现在优秀的投研能力上，我国证券公司要提高自身的投研能力，在管理方面采取创新的理念，实行岗位定薪的方法，实现投研人员的薪水与其能力挂钩。强化投行业务的发展，其经营模式是实现提供服务来收取费用，盈利的主要因素在于要有大量的业务，要开展交叉式的经营。我国证券公司要开展投行业务，对于那些已经占有较大市场规模的证券商家可以继续保持其份额，提高公司的公关水平，强化资源的利用能力，积极拓展业务，对于那些规模较小的证券商家，可以进行高投入，将大量的人才引进，努力扩大市场的份额。
2.3、我国证券公司要提高公司抵御风险的能力，实现资金的有效调控
证券公司的经营状况不仅仅要受到业务开展的影响，在很大程度上取决于公司对风险的抵御能力上，因此，我国的证券公司要加强资金的调动能力，证券公司要建立抵御风险的政策，正确地运用经济杠杆进行调节，有效地提升公司的盈利的可能性，确保证券公司经营模式的稳定性。
关键词：创业板；创业板上市公司；成长性问题
2009年深圳交易所正式挂牌创业板上市公司，标志着我国创业板市场正式启动。创业板指交易所主板市场以外的另一个证券市场，其主要目的是为新兴公司提供集资途径，帮助其发展和拓展业务。创业板市场上市公司大多从事高科技业务，具有较高的成长性，但往往成立时间较短，规模较小，主要经营一种业务。相对主板市场，创业板上市公司具有业绩不稳定、经营风险高、退市风险大等特点，往往使投资者面临较大的市场风险。
与主板市场不同，创业板市场现阶段的主要目的是为高科技领域中运作良好、发展前景广阔、成长性较强的新兴中小型公司提供融资场所。由于中小型高科技企业普遍经营规模偏小，营运时间较短，市场前景不确定，盈利能力不稳定，存在一定市场风险，使得银行不敢为其贷款；而我国主板市场因进入门槛过高也易将它们拒于门外，这样就特别需要一个有别于主板市场的创业板市场为它们提供融资渠道。国家政策扶持创业板市场的目的，一则是建立多层次的市场体系；二则是希望创业板公司中能脱颖而出明日之星，产生像美国纳斯达克市场中微软、苹果那样的巨人公司。
在考察创业板公司时，思考公司的成长性问题显得特别重要。这也是投资者重点考虑的因素之一。本文将从财务会计、业务与技术和发展规划等方面初步探讨创业板公司成长性问题。
一、财务会计问题
（一）法规规定
根据《首次公开发行股票并在创业板上市管理暂行办法》规定：“最近两年连续盈利，最近两年净利润累计不少于一千万元，且持续增长；或者最近一年盈利，且净利润不少于五百万元，最近一年营业收入不少于五千万元，最近两年营业收入增长率均不低于百分之三十。净利润以扣除非经常性损益前后孰低者为计算依据。”
上述规定是两套财务指标，适用其中一种就可以。若采用第一套标准“净利润标准”，即“最近两年连续盈利，最近两年净利润累计不少于一千万元，且持续增长”，只要净利润有增长即可，没有30%的要求；采用第二套指标“营业收入标准”才有30%成长性要求。
（二）实践中应注意的几点问题
1、对于近期净利润波动的情况
以报告期2007年、2008年、2009年为例，“持续增长”按以下标准掌握：
若净利润2009年大于净利润2008年，净利润2008年小于净利润2007年；如果净利润2009年小于净利润2007年，则不符合“持续增长”规定。
如果净利润2009年大于净利润2007年，则符合“持续增长”规定。
2、对于最近一期净利润存在明显下滑的情况
如最近半年净利润不足上一年度净利润的50%，或者前三个季度净利润不足上一年度净利润的75%的，创业板公司应当提供经审计的能证明保持增长的财务报告，或者作盈利预测。
二、业务与技术问题
（一）法规规定
根据《首次公开发行股票并在创业板上市管理暂行办法》第十四条规定：“发行人应当具有持续盈利能力，不存在下列情形：
1、发行人的经营模式、产品或服务的品种结构已经或者将发生重大变化，并对发行人的持续盈利能力构成重大不利影响；
2、发行人的行业地位或发行人所处行业的经营环境已经或者将发生重大变化，并对发行人的持续盈利能力构成重大不利影响；
3、发行人在用的商标、专利、专有技术、特许经营权等重要资产或者技术的取得或者使用存在重大不利变化的风险”。
（二）实践中应注意的几点问题
1、经营模式、产品或服务分析
（1）行业主管部门、行业监管体制、行业主要法律法规及政策等；
（2）行业竞争格局和市场化程度、行业内的主要企业和主要企业的市场份额、行业进入障碍、市场供求状况及变动原因、行业利润水平的变动趋势及变动原因等；
（3）影响行业发展的有利和不利因素，如产业政策、技术替代、行业发展瓶颈、国际市场冲击等；
（4）行业技术水平及技术特点、行业特有的经营模式、行业的周期性、区域性或季节性特征等；
（5）公司所处行业与上下游行业之间的关联性，上下游行业发展状况对本行业及其发展前景的有利和不利影响；
（6）出口业务比例较大的公司，分析产品进口国的有关进口政策、贸易摩擦对产品进口的影响、以及进口国同类产品的竞争格局等情况。
2、公司在行业中的竞争地位分析，包括产品或服务的市场占有率、变化情况及未来变化趋势，主要竞争对手的简要情况等。
（1）主要产品或服务的用途；
（2）主要产品的工艺流程图或服务的流程图；
（3）主要业务模式，如采购模式、生产或服务模式、营销及管理模式，以及盈利模式；
（4）业务及其模式具有创新性的，应分析其独特性、创新性以及持续创新机制。
3、公司主要产品或服务的核心技术分析，包括技术来源、技术水平、成熟程度。公司保持技术创新的机制，研发的组织、促进技术创新的制度安排等。公司核心技术人员、研发人员占员工总数的比例，所取得的专业资质及重要科研成果和获得的奖项等。
三、发展规划问题
（一）关于“创业板公司主要经营一种业务”的问题
根据《首次公开发行股票并在创业板上市管理暂行办法》规定：发行人应当主要经营一种业务。
只要是同一类别业务或相关联、相近的集成业务均认可。关键看是否原有业务自然延伸形成的，是否源于同一技术、或同一原材料、或同一客户，只要不是拼凑的。
同一类别业务或相关联，相近的集成业务；一种业务之外经营其他不相关业务的，最近两个会计年度以合并报表计算同时符合以下标准：其他业务收入占营业收入总额不超过一定比例，按30%计算；其他业务利润占利润总额不超过一定比例，按30%计算。
关键要看是否自然形成的，证监会的认定标准为：同一类别业务或相关联、相近的集成业务；一种业务以外经营其他不相关业务的，最近两个会计年度以合并报表计算
（二）发展规划问题分析
分析公司发行当年和未来三年的发展规划及发展目标，在增强成长性、增进自主创新能力、提升核心竞争优势等方面拟采取的措施。
结合募集资金运用，审慎分析公司的未来发展及在增强成长性和自主创新方面的情况，具体分析可能涉及扩大市场规模、提高市场占有率、实现现有产品或服务升级、进行技术开发和持续创新、加强管理和技术团队建设、改善公司财务结构等情况。
公司的发展规划和目标应当具体明确，合理分析规划和目标所依据的假设条件，实施过程中可能面临的主要困难，确保实现规划和目标采用的方法或途径。发行人应声明在上市后通过定期报告持续公告规划实施和目标实现的情况。
分析上述业务发展规划和目标与现有业务的关系。若实现上述规划和目标涉及与他人合作的，应对合作方及合作条件予以分析。
四、创新能力及其他问题
创业板公司主要经营领域为新能源、新材料、信息、生物与新医药、节能环保、航空航天、海洋、先进制造、高技术服务。其他领域中具有自主创新能力，成长性强的企业也可以进入创业板。
投资者应重点关注企业的创新能力，深入分析企业是否拥有关键的核心技术、突出的研发优势、创新的业务模式以及较强的市场开拓能力；并结合企业的行业前景及其地位、业务模式、技术水平和研发能力、产品或服务的质量及市场前景、营销能力等因素；同时考虑企业持续成长的制约条件，综合分析判断企业的成长性。
投资者应重点分析企业自主创新能力对成长性的影响。企业的业务属于产品制造类的，分析其核心技术和持续技术创新能力对成长性的影响；企业的业务属于非产品制造类的，分析其业务的特色和业务模式的创新性对成长性的影响。
另外，投资者应重视相关创业板公司的监管治理问题。创业板的监管原则是“以信息披露为主”的原则和“买者自负”的原则。创业板公司规模较小、业务处于初创期等特点都说明创业板是高风险市场，故创业板市场对上市公司的信息披露要求也比主板要求严格。与主板相比，创业板应更注重效益、追求的是高风险和高效益，因此，创业板的投资者主要是对市场有充分了解并希望参与高风险、高增长性公司的投资机构。
参考文献及注解
[1] 中国证监会于2009年3月31日在其官方网站《首次公开发行股票并在创业板上市管理暂行办法》，以下简称《办法》，于2009年5月1日起正式实施。
小贷公司发展的第一重境界为：从事借贷生意。处于这一境界的小贷公司主要经营特点为：仅表面模仿银行从事简单的借贷业务操作；业务操作中主要考虑借款人的抵押物，只关注经营风险和追求公司利润，没有形成自己合理的信贷产品；不注重人才队伍的建设；不太关注公司的长远规划和发展。其经营模式可概括为“典当模式”。
处于第一重境界中的小贷公司，首要做好的是在单笔借款业务中有效地防范法律风险，可采取如下防范风险的具体手段： 一是培养从业人员的法律素养或外聘法律顾问，以降低经营风险。二是制定严密规范的业务合同。严密的合同可以在风险出现时最大程度上维护小贷公司的利益。三是设计采取有效的担保手段，以确保不良贷款损失降到最低。
小贷公司发展的第二重境界为：从事借贷行业。处于这重境界的小贷公司一般制定有中长期经营发展规划，有培养员工的意识和需求，在经营中不完全依赖熟人客户，而是通过市场调研来不断寻找目标客户，并针对目标客户设计信贷产品，能稳健地提高资金的使用效率。
对处于第二重境界中的小贷公司，需进一步为自己的长期可持续发展夯实基础，应从如下方面完善和改进公司经营管理：一是建立有效的公司治理结构。科学、合理、专业、高效的公司治理结构是一个小贷公司可持续发展的组织基础。二是制定有效的各项管理制度，确立公司“法治”。发展到这一阶段的小贷公司不能仍然停留在“个体户式”或“小作坊式”管理，应制定行之有效的管理制度来规范公司经营管理。三是在分析目标客户的前提下，设计实用的信贷产品。在深入了解和研究目标客户的经营方式、盈利模式、回款周期、市场形势等因素，为批量目标客户量身定制信贷产品而不是简单模仿银行后，小贷公司最终可获得自己的忠实客户。
一、行程安排
2018年7月3日，到中粮集团黄岛库考察。
2018年7月4日上午，到青岛康美乐贸易有限公司考察。2018年7月4日下午，到诸城外贸有限责任公司考察。
二、走访企业的基本情况
（一）、中粮集团有限公司是立足中国的国际大粮商，是全球布局、全产业链、拥有最大市场和发展潜力的农业及粮油食品企业，集贸易、加工、销售、研发于一体的投资控股公司。中粮贸易有限公司是中粮集团有限公司下属一级子公司，是国内最大的市场化粮食流通企业，重要的饲料生产企业，服务国家粮食宏观调控和小麦、玉米等重要农产品进出口的执行主体。中粮贸易有限公司黄岛粮库自2014年以来与我县****粮食购销有限公司合作经营小麦、玉米业务。今年3月8日中粮贸易华北区***总经理、**经理来我县与***县长就**粮食产业化经营进行了初步交流与探讨。这次考察期间，我们与中粮贸易华北区黄岛库***等就**县粮食产业化等进行了深入的研讨，为进一步推进这项工作落地，双方商定，近期由****带队，组织局机关相关科室和**部分员工等到河北柏乡粮库学习产业化经营模式。
（二）、诸城外贸有限责任公司是全国农业产业化经营重点龙头企业，其牢固树立"农业发展我发展，我与农民共兴衰"的经营指导思想，走"贸工农一体化，产加销一条龙"的产业化发展道路，带领百万户农民参与国际市场竞争。该公司***2017年12月份来**与我县**合作经营玉米业务。走访考察期间，我们与公司董事、副总经理***，山东诸城金鸡饲料有限公司经理***等进行了座谈交流，双方就**县粮食深加工、粮食仓储等合作事宜进行了深入探讨，初步达成了合作意向。我们也诚挚邀请该公司主要领导来我县考察工作，***接受了邀请，表示尽快研究，争取早日成行。
（三）、青岛康美乐贸易有限公司总经理***是**县人，2000年在**开始从事粮食经营，2009年在青岛注册公司。该公司主要经营粮食（高粱、大麦、玉米）进口业务，目前公司年进口高粱、大豆、大麦近50万吨，年产值超过10亿元，利税2000多万元。***总经理对老家有深厚的感情，考察期间，我们与她就粮食进出口贸易、国内玉米市场形势等进行了座谈交流，***总经理对我县的粮食流通工作提出了诚恳的建议，表示尽最大努力支持家乡的粮食流通贸易。
三、几点启示
（一）**县是全国产粮大县，现有耕地面积100万亩 ，粮食种植面积178万亩，其中小麦种植面积84万亩，玉米种植面积94万亩，粮食年产量可达100万吨。农民种植的粮食绝大多数流入了县外的粮食贸易公司和粮食加工转化企业，我县的贸易粮达到70%以上。
（二）**县粮食加工行业较为薄弱，目前全县粮食加工企业十余家，年加工能力不足10万吨；粮食仓储企业两家，仓储能力8万吨。由于我县从事粮食购销的个体工商户较多，没有大型龙头企业，造成本地粮食加工转化能力弱。农民种植的粮食经过层层转销到县外粮食加工企业和贸易企业，导致种粮农民成本较高，效益低，但增值空间也大。
（三）推进粮食产业化经营，实现乡村产业振兴，增加农民收入，主要从一下几点入手：
1.推广优质粮食种植，发展“订单农业”。 2017年县**同中裕集团签定了五千亩的优质小麦“师栾-021”的推广种植计划。从今年收获情况来看产量价格都不错，优质小麦与普通小麦相比，有品质优，价格高，抗病强等优势，2018年计划在现有优质小麦推广种植的基础上，逐步再同中粮集团，中裕集团合作将种植面积推广至2万亩，争取在较短时间内将**县的优质小麦种植推广到全县，以此增加农民收入，提高我县小麦市场竞争力。
关键词：融资性担保；履约担保
担保公司的发展是我国逐步向民营企业开放金融市场的产物，从总体而言，其应归属于金融业。担保公司担保业务与金融机构的担保类业务其实存在一定程度上的对比关系，金融机构的担保类业务主要有：保险公司的保证保险、信用保险业务；商业银行的保函、备用信用证业务；证券公司的信用互换业务（该项业务国内证券公司尚未开展）。
目前，金融机构中财产保险公司的保证保险主要集中在消费贷款保证保险里面，有车贷险，房贷险，学贷险等，信用保险中的出口信用保险主要由中信保一家操作，以承保出口企业的应收款信用风险为主要业务。银行的保函类业务主要集中在工程领域，有履约保函、投标保函、预付款保函、付款保函以及其他类似加工贸易保函、关税保付保函等等，而备用信用证实务应用较少。
担保行业依据的法律法规主要有1995年6月30日《担保法》，2000年12月13日《关于适用若干问题的解释》，2007年3月16日《物权法》，2010年3月8日《融资性担保公司管理暂行办法》。其中法律法规规定了五种典型担保，包括保证、抵押、质押、留置、定金。在法规之外实务领域，还存在着非典型担保，包括按揭、回购、所有权保留、让与担保、押汇、收费权质押、退税托管账户质押等等。
总体上说，从法律概念出发，担保可分为融资性担保、履约担保和其他担保。在国内担保行业，融资性担保市场份额最大的是中科智担保公司，履约担保做的比较好的有长安保证担保公司、中建担保公司等，主要以工程担保为主。其他担保包括向法院出具的诉讼保全担保（中投保对此份额较大）、有关船舶的海事担保、向海关出具的关税担保等。
现阶段担保公司的主要经营模式以融资性担保为主，融资性担保主要包括中小企业流动资金贷款和票据承兑担保、中小企业固定资产贷款担保、中小企业国际贸易融资担保（主要指开立信用证担保，进口押汇担保，担保提货等）、自然人消费贷款担保（主要为车辆贷款、房屋贷款、信用卡透支及学生贷款提供担保），以及股本金贷款担保，过桥贷款担保等。
但融资性担保并不具有经济性，主要原因在于资金的成本问题。通过银行操作需要保证金，担保业务只能放大10倍，按2%的担保费计算收入资产比在20%左右。除去经营费用和风险拨备，所剩利润其实并不多，而且在这种模式下，无法采用规模经济来产生更多的资金效益，导致实务上担保公司很多情况下并不从事担保业务，而是通过银行发放委托贷款，通过高利率来解决资金的使用效率，甚至部分担保供公司不惜违规从相的存款放贷业务，最后沦为地下钱庄，严重的扰乱了国家的金融秩序。
融资性担保其实从法律角度出发，也属于广义范围的履约担保，只不过它只是对借款合同进行担保。市场上除了借款合同，还有更多的是购销合同，工程合同等。如果能对此类合同进行担保（事实上市场存在这些合同担保的需求），业务拓展的空间还是很大的。
履约担保应成为担保公司主要经营模式的关键优势是不占用资金。只要投入适当的人力资源，把握好担保业务的风险控制，短时期内业务规模有较大幅度的上升还是有可能的。目前市场上存在的履约担保主要有：工程投标担保、承包商履约担保、预付款担保、业主支付担保、企业交易履约担保等。
为了进一步缕清履约担保业务的思路，我们可以将现行保险公司、银行操作的履约担保作一下比较：担保公司可以参照的保险公司保证、信用保险业务类有：产品质量担保、住宅质量担保、雇员忠诚担保、国内贸易信用担保；担保公司可以参照的银行保函业务类有：租赁担保、维修担保、工程尾款担保、加工贸易担保。
可见，只要市场上存在任何一种类型的合同，就有相应的合同履约风险，我们可以在风险可控或概率精算的前提下，设计出相应的担保品种，以开拓市场规模。
笔者建议担保公司目前应涉及的主要业务领域主要有以下几个大类：
1、保证担保业务（买方付保费）：主要应用于赊购环节，企业往往急于得到赊销商品，上游企业却担心企业的偿债信用，如果担保公司介入，并由下游企业支付担保费，该模式在一定程度上应该可行。
2、信用担保业务（卖方付保费）：主要应用于赊销环节，由租赁公司的厂商租赁得到启发，是否可以开展厂商信用担保业务，即对厂商产品销售形成的应收款进行担保，担保费由厂商承担，厂商出于权衡应收款催讨及坏账费用的考虑，该模式应该有一定市场空间。
3、大型装备和建设领域的履约担保类（参照长安保证担保公司、中建担保公司模式）
4、雇员忠诚担保类（即对公司员工、特别是关键位置人物发生严重违规违纪或者偷窃公司财产给公司造成损失的行为，由担保人负责赔偿）。
除了业务模式，担保公司应同时配套建设信用审查评估体系，担保公司的风险控制问题比商业银行还难以操作，故不能单纯引入商业银行的风险管理方法和程序。可以考虑引入证券公司关于宏观分析+行业分析+公司分析的理念，采取自上而下的评估方法，财务报表并非主要的风险评估依据，只有把握了企业（甚至是企业的上下游企业）的经营状况，才能得出有实际意义的信用评估结论。
关键词：财务核算 商业地产 服务行业 管理会计体系
一、管理会计体系建设需要摒弃财务核算仅为实现企业对外报告的传统功能，推进财务核算向管理决策功能拓展
对于新兴行业的初创型公司来说，管理会计工作的开展一般会滞后于财务会计工作，管理会计体系构建需要有一个逐步认知和布局的过程，而财务核算体系一般会伴随业务的发展先行建立起来。为了推进企业管理会计体系建设，财务核算体系在设计和建设过程中，需要摒弃财务核算仅为实现企业对外报告的传统功能，推进财务核算向管理决策功能拓展。本文以商业地产服务行业为例，强调用管理会计理念构建财务核算体系，使财务核算体系建设符合企业推进管理会计体系建设的远景目标。
二、财务核算需要从简单核算向多维度、精益化核算转型，使财务核算数据能够有效运用于管理决策
商业地产服务行业在我国属于新兴行业，除了房地产开发商转型或涉足商业地产领域成立商业地产管理公司以外，第三方商业地产服务机构也逐步发展起来。房地产开发商旗下的商业地产管理公司主要为自身开发的项目提供商业地产管理服务，一般不参与其他房地产企业的商业项目运作，而第三方商业地产管理公司作为专业化的商业地产服务机构，为多个房地产开发商或业主提供商业项目增值服务，其主要商业模式为轻资产、多项目运作。本文所探讨的商业地产服务行业财务核算体系构建以及管理会计信息化基础建设主要针对第三方商业地产运营管理公司。
第三方商业地产运营管理公司主要经营管理模式有受托经营、承租经营、股权投资、商业策划服务等。受托经营模式，即商业地产运营管理机构作为资产管理方，接受商业地产开发商或业主方委托为商业地产项目提供全程资产管理服务，获取资产管理收益并分享项目物业增值收益。承租经营模式，即商业地产运营管理机构作为承租方，以租赁方式取得商业地产项目整体经营权，通过对项目重新定位和改造以及后续运营管理，获得项目租金收入并分享项目物业增值收益。股权投资模式，即商业地产运营管理机构作为投资方，以直接购买或收购兼并方式获得商业地产项目股权，通过对项目的直接投资和直接管理，提升项目整体价值获得股权投资收益。商业策划服务模式，即商业地产运营管理机构作为专业咨询机构，为商业项目提供项目规划、市场定位、招商租赁等服务获取咨询收入。
第三方商业地产运营管理公司主要利润来源于多项目资产管理利润、承租经营利润、商业策划收益、物业增值收益以及股权投资收益等。由于其运营管理的服务对象为商业项目，核算体系设计中，所有的核算元素都必须以项目为中心进行精益化核算。比如，核算细则要求所有的直接成本费用必须核算到项目层级；对于总部层级发生的间接成本费用，凡是受益对象为项目的，必须核算到项目层级；对于受益对象为项目，但无法明确到具体项目的，核算前需要与管理层沟通具体分配原则后核算至具体项目；对于受益对象不能归属于项目的，核算上需要记录为“非项目”成本费用。对于管理层来说，总部层级发生的成本费用受益对象不能最终归属于项目的并不多见，这些成本费用可能是项目的前置成本，也可能是潜在项目的拓展成本，核算上要求财务人员深入到业务前沿，跟踪这些成本的最终归属项目。
由于商业项目经营管理模式不同，财务核算上需要反映不同管理模式下的项目运营状况。此外，不同管理模式下的商业项目可以细分为不同的管理服务阶段。比如，受托经营类和承租经营类项目，可以细分为商业定位阶段、工程改造阶段、招商阶段、预开业阶段、正式开业后运营管理阶段等。商业策划类项目，可以细分为商业定位阶段、工程改造阶段、招商阶段等。财务核算方面，需要根据项目在业务上的多元化属性，对项目进行多维度核算，使经营分析既可以从项目整体又可以从不同维度方面反映项目的财务状况。
从以上第三方商业地产运营管理公司经营管理模式的特点来看，财务核算需要从简单核算向多维度、精益化核算转型，使财务核算数据能够有效运用于管理决策。
三、财务核算系统与业务系统的底层数据需要实现共享，使财务核算系统能及时获取和整合业务信息，跟踪业务活动变化，发挥财务核算决策支持功能
第三方商业地产运营管理公司作为连接商业物业持有者和使用者的媒介，承载了大量的外部资源。比如，房地产开发商、投资者、品牌商、供应商和消费者等。商业地产服务商参与了房地产业、商业服务业、金融业的市场资源整合和重新配置活动。
商业地产服务机构在商业项目管理的各个阶段与众多外部供应商紧密合作，共同服务于商业资产的增值服务。比如，商业项目市场定位和规划阶段，商业地产服务机构需要与专注项目所属区域的市场调研机构紧密合作；商业项目工程改造阶段，需要与工程咨询供应商合作；招商阶段，需要与招商经纪服务商合作；市场推广和营运阶段，需要与媒体和市场运营供应商合作。
第三方商业地产运营管理公司作为市场资源整合者的角色定位，要求财务核算体系设计中必须考虑将外部市场资源沉淀在公司信息化系统的底层数据库中，并实现企业内部各信息子系统数据共享。比如，OA系统、采购系统、合同管理系统、商户销售系统、会员管理系统、租户结算系统等各信息子系统的底层数据库必须与财务核算系统保持信息共享和互换，使财务核算系统能及时获取和整合业务信息，跟踪业务活动变化，发挥财务核算决策支持功能。
四、财务核算体系构建需要集团统一核算管理体系，实现财务信息集中管理，为管理会计体系建设做好铺垫
针对第三方商业地产运营管理机构轻资产、多项目运作的商业模式特征，其主要公司构架一般设计为集团管理公司、区域管理公司、项目公司三级。集团管理公司主要核算集团总部费用、集团直接管理的项目池；区域管理公司主要核算区域总部管理费用、区域公司直接管理的项目池；项目公司主要核算特定项目。除了以上三类公司以外，集团公司还会通过持股方式控制专业性功能公司，比如，为项目提供工程改造的工程咨询公司、提供物业管理服务的物业管理公司、提供招商服务的招商咨询公司等，这些专业性功能公司既可以为集团内项目提供服务也可以在市场上独立运作。
以集团直接管理的承租经营类项目为例，项目公司作为承租方，通过租赁方式取得项目整体经营权，会计核算主体为项目公司，主要核算项目租金收入和项目直接经营成本。集团层面对项目的直接管理成本主要体现为集团专业管理部门为项目运营管理服务投入的人力资源成本、集团集中招商职能为项目发生的招商成本、集团集中营销职能为项目发生的营销成本等，这些直接成本记录在集团管理公司的核算账套中。此外，集团内专业性功能公司为项目提供的专业化服务成本，比如，工程咨询服务成本、物业管理服务成本等记录在专业性功能公司的核算账套中。从集团母公司视角，对外报告需要抵消内部公司关联交易产生的内部服务结算收入与支出，反映公司整体经营成果；对内报告需要集合集团内各核算主体的经营数据分析各项目完整的投入产出情况，跟踪项目财务状况的变化。
第三方商业地产运营管理公司集团化统一运营管理、集约化经营的特点，要求在财务核算体系设计方面，必须首先考虑统一集团内各公司核算科目体系、核算细则，统一集团内各公司财务对内和对外报告体系。集团统一核算管理体系，有利于实现财务信息集中管理，为管理会计体系建设做好铺垫。
五、财务核算向管理决策功能拓展，需要企业管理层权衡成本与效益，使财务核算体系建设符合企业推进管理会计体系建设的战略规划
财务核算向管理决策功能拓展，要求财务核算体系随着行业的变革和公司商业模式的变化持续改善。财务核算向管理决策功能拓展，需要企业管理层权衡成本与效益，综合考虑企业发展的阶段性以及推进管理会计体系建设的布局和时间节点，使财务核算体系建设符合企业推进管理会计体系建设的战略规划。 [h: 0px" />
参考文献：
[1]财政部.关于全面推进管理会计体系建设的指导意见（财会[2014]27号）.
商业地产服务行业在我国属于新兴行业，除了房地产开发商转型或涉足商业地产领域成立商业地产管理公司以外，第三方商业地产服务机构也逐步发展起来。房地产开发商旗下的商业地产管理公司主要为自身开发的项目提供商业地产管理服务，一般不参与其他房地产企业的商业项目运作，而第三方商业地产管理公司作为专业化的商业地产服务机构，为多个房地产开发商或业主提供商业项目增值服务，其主要商业模式为轻资产、多项目运作。本文所探讨的商业地产服务行业财务核算体系构建以及管理会计信息化基础建设主要针对第三方商业地产运营管理公司。第三方商业地产运营管理公司主要经营管理模式有受托经营、承租经营、股权投资、商业策划服务等。受托经营模式，即商业地产运营管理机构作为资产管理方，接受商业地产开发商或业主方委托为商业地产项目提供全程资产管理服务，获取资产管理收益并分享项目物业增值收益。承租经营模式，即商业地产运营管理机构作为承租方，以租赁方式取得商业地产项目整体经营权，通过对项目重新定位和改造以及后续运营管理，获得项目租金收入并分享项目物业增值收益。股权投资模式，即商业地产运营管理机构作为投资方，以直接购买或收购兼并方式获得商业地产项目股权，通过对项目的直接投资和直接管理，提升项目整体价值获得股权投资收益。商业策划服务模式，即商业地产运营管理机构作为专业咨询机构，为商业项目提供项目规划、市场定位、招商租赁等服务获取咨询收入。第三方商业地产运营管理公司主要利润来源于多项目资产管理利润、承租经营利润、商业策划收益、物业增值收益以及股权投资收益等。由于其运营管理的服务对象为商业项目，核算体系设计中，所有的核算元素都必须以项目为中心进行精益化核算。比如，核算细则要求所有的直接成本费用必须核算到项目层级；对于总部层级发生的间接成本费用，凡是受益对象为项目的，必须核算到项目层级；对于受益对象为项目，但无法明确到具体项目的，核算前需要与管理层沟通具体分配原则后核算至具体项目；对于受益对象不能归属于项目的，核算上需要记录为“非项目”成本费用。对于管理层来说，总部层级发生的成本费用受益对象不能最终归属于项目的并不多见，这些成本费用可能是项目的前置成本，也可能是潜在项目的拓展成本，核算上要求财务人员深入到业务前沿，跟踪这些成本的最终归属项目。由于商业项目经营管理模式不同，财务核算上需要反映不同管理模式下的项目运营状况。此外，不同管理模式下的商业项目可以细分为不同的管理服务阶段。比如，受托经营类和承租经营类项目，可以细分为商业定位阶段、工程改造阶段、招商阶段、预开业阶段、正式开业后运营管理阶段等。商业策划类项目，可以细分为商业定位阶段、工程改造阶段、招商阶段等。财务核算方面，需要根据项目在业务上的多元化属性，对项目进行多维度核算，使经营分析既可以从项目整体又可以从不同维度方面反映项目的财务状况。从以上第三方商业地产运营管理公司经营管理模式的特点来看，财务核算需要从简单核算向多维度、精益化核算转型，使财务核算数据能够有效运用于管理决策。
二、财务核算系统与业务系统的底层数据需要实现共享，使财务核算系统能及时获取和整合业务信息，跟踪业务活动变化，发挥财务核算决策支持功能
第三方商业地产运营管理公司作为连接商业物业持有者和使用者的媒介，承载了大量的外部资源。比如，房地产开发商、投资者、品牌商、供应商和消费者等。商业地产服务商参与了房地产业、商业服务业、金融业的市场资源整合和重新配置活动。商业地产服务机构在商业项目管理的各个阶段与众多外部供应商紧密合作，共同服务于商业资产的增值服务。比如，商业项目市场定位和规划阶段，商业地产服务机构需要与专注项目所属区域的市场调研机构紧密合作；商业项目工程改造阶段，需要与工程咨询供应商合作；招商阶段，需要与招商经纪服务商合作；市场推广和营运阶段，需要与媒体和市场运营供应商合作。第三方商业地产运营管理公司作为市场资源整合者的角色定位，要求财务核算体系设计中必须考虑将外部市场资源沉淀在公司信息化系统的底层数据库中，并实现企业内部各信息子系统数据共享。比如，OA系统、采购系统、合同管理系统、商户销售系统、会员管理系统、租户结算系统等各信息子系统的底层数据库必须与财务核算系统保持信息共享和互换，使财务核算系统能及时获取和整合业务信息，跟踪业务活动变化，发挥财务核算决策支持功能。
三、财务核算体系构建需要集团统一核算管理体系，实现财务信息集中管理，为管理会计体系建设做好铺垫
针对第三方商业地产运营管理机构轻资产、多项目运作的商业模式特征，其主要公司构架一般设计为集团管理公司、区域管理公司、项目公司三级。集团管理公司主要核算集团总部费用、集团直接管理的项目池；区域管理公司主要核算区域总部管理费用、区域公司直接管理的项目池；项目公司主要核算特定项目。除了以上三类公司以外，集团公司还会通过持股方式控制专业公司，比如，为项目提供工程改造的工程咨询公司、提供物业管理服务的物业管理公司、提供招商服务的招商咨询公司等，这些专业公司既可以为集团内项目提供服务也可以在市场上独立运作。以集团直接管理的承租经营类项目为例，项目公司作为承租方，通过租赁方式取得项目整体经营权，会计核算主体为项目公司，主要核算项目租金收入和项目直接经营成本。集团层面对项目的直接管理成本主要体现为集团专业管理部门为项目运营管理服务投入的人力资源成本、集团集中招商职能为项目发生的招商成本、集团集中营销职能为项目发生的营销成本等，这些直接成本记录在集团管理公司的核算账套中。此外，集团内专业公司为项目提供的专业化服务成本，比如，工程咨询服务成本、物业管理服务成本等记录在专业公司的核算账套中。从集团母公司视角，对外报告需要抵消内部公司关联交易产生的内部服务结算收入与支出，反映公司整体经营成果；对内报告需要集合集团内各核算主体的经营数据分析各项目完整的投入产出情况，跟踪项目财务状况的变化。第三方商业地产运营管理公司集团化统一运营管理、集约化经营的特点，要求在财务核算体系设计方面，必须首先考虑统一集团内各公司核算科目体系、核算细则，统一集团内各公司财务对内和对外报告体系。集团统一核算管理体系，有利于实现财务信息集中管理，为管理会计体系建设做好铺垫。
四、财务核算向管理决策功能拓展，需要企业管理层权衡成本与效益，使财务核算体系建设符合企业推进管理会计体系建设的战略规划
