时间：2023-08-27 14:56:29
序论：在您撰写房地产的开发策略时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
Abstract: the real estate comprehensive development enterprise competition is intense, how to in this competition based on, need to real estate developers take corresponding strategies. This article in view of the real estate development put forward several strategies.
Keywords: real estate; Development strategy
中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：
房地产综合开发是对地下设施和地上设施进行综合开发、配套建设，实行“统一规划、合理布局、综合开发配套建设”的方针。通俗地讲房地产综合开发是一种行为方式，通过从地下到地上、从楼内到楼外、从大环境到小环境的综合建设，进而取得回报的一种行为方式。作为房地产企业，要想做好其实并不是很难。可采用各种开发策略，来应对复杂激烈的房地产业内竞争。
一、只有知己知彼，方能百战不殆
作为房地产开发企业，投入少，回报高是每个开发企业都追求的。房地产被炒得爆热，有很多泡沫成分，房地产特别挣钱，那样的时机基本上不会再有了。要面对竞争，只有善于学习、灵活应变、守正出奇方为上策。就房地产而言，建立起一整套实例分析体系是至关重要的，对房地产经营实例进行归纳和综合分类。每个项目都有其不同的背景，这些开发实例当初成功和失败的因由何在，它们之间有哪些共性？又分别有哪些个性？这些项目和我们将要开发的项目有什么异同点？经过分析总结，从而确定我们该向什么方向发展。类似的实力分析体系，开发企业必须了解，但可以不认同它，而另辟新路。对开发商来说，正反两方面的经验了解的越多，那么未来决策的成功率就越高，当别人仍在等待机会之时，我们已经在细细规划了。这就是孙子兵法中所说的“乱己知彼，百战不殆”。
所有的房地产开发企业都是进行以改善人们的居住条件为模式的房地产开发。随着改革开放的深入，随着部分人先富起来外商投资的涌入，人们由解决“住”而逐渐地发展到追求舒适和品位，住宅产品也经历了由普通楼房向高档商品房和别墅的渐变。这个时候，一个开发企业，经过对实例分析，得出结论———不能再沿着以前的模式，如果还是建造以往的住宅楼，那么收益也不会再有多大的提高，所以要创新。于是，某别墅出现。它是一所高档的别墅区，里面无论是装修、户型设计、材料、施工工艺都有了较大的创新。别墅的空调、洁具、门把手等等，都用的是名牌。当时的人们觉得，简直是不得了了。开盘前期，人们还对它存有疑虑，然而，某别墅一经开盘，就出现了异常火爆的场面。证明了人们的担心是多余的。当时，在房地产市场上，商品大部分都是1000多元/平方，高的也不过3000元左右/平方。而那别墅当时的价位是定在1200美元/平方起价，折合人民币约9000元/平米。到后来，涨到了1500美元/平米，还是供不应求。某别墅成为了该市房地产市场上的一朵奇葩。这就是经过实例分析后，市场需要什么样的住宅，达到了知己知彼的程度，从而出奇制胜的经典案例。
另例，在房地产市场上有一条贯有定律，即“金九银十”，说的是每年的九、十月份是房地产市场的黄金季节，而进入冬季后会出现明显的淡季。消费者因天冷不愿出行、冬季不便装修、还要缴纳取暖费等原因持币观望。现场看楼选楼的人流量会显著下降。基于这些原因，房地产开发商也会相应降低营销费用，低调处理。其实这条金规玉律并非是颠扑不破的真理。有个房地产开发公司，他们作了一个项目，通过实例分析后，他们决定为年轻的工薪阶层设计建造了单身公寓，单身公寓是为年轻的工薪阶层准备的，他们需要拥有一个面积适中功能齐全总价在十万元左右的过渡型住宅，白天为生活为事业辛勤奔波，晚上回到属于自己的家，喝着一杯浓浓的咖啡，学习充电，感受那份有家的安全舒适的归属感。这种小户型拥有独立的卫生间和独立的厨房，再配上景观阳台，可谓麻雀虽小，五脏俱全。加之这些年轻的工薪阶级毕竟工作时间短，存款有限，一次交清几万元首付有相当难度，但他们有丰厚的月收入，有强烈的贷款供楼需求，考虑到以上原因，他们又推出了一系列措施：如：单身公寓首付5000元，另赠3000元安家费。首层送私家花园。首层赠送契税、印花税、测绘费、鉴证费、权证费。他们在冬季逆势而动，准备得很充分。单身公寓一经推出，在寒冷的冬季里再次掀起了购房热潮。打破了所谓金九银十所谓惯有定律。这也是实力分析做得好，达到知己知彼的一个实例。
二、降低开发成本，推行品牌战略
曾有个记者采访某城建集团老总时，那位老总说过一句话，他说：“我们的成功应该归功于产品的质量，服务以及企业自身最根本的诚信精神。我们在各项评比中屡获殊荣，这同时塑造了我们的诚信形象。我想这就是客户接受我们的基础。归纳起来，都源于我们牢固的社会责任感。这就是一个企业的品牌，是一种巨大的无形资产。”某房地产开发公司在某市作了个项目，承诺迟交工一天，退回总房款的1‰作为违约金。结果，由于某种原因，确实迟了几天，他们按承诺一一兑现。这种做法得到了人们的认可，进而取得了不俗的业绩，被认可了。这个老板曾是施工企业的老总，做过这个项目后，他说，再也不作施工，就作开发，那么多老百姓都认可他，他所拥有的“诚信”是品牌的重要因素。还有个例子，在金州，房地产高层并不是很火，但是有一条规律，就是凡是那个建筑公司建的楼，就特别好卖，为什
么呢？因为人们都认阿尔滨这个品牌。某建筑公司是一个很注重质量的建筑公司，他们获得了好几个建筑业的最高奖———鲁班奖，他们的老总赵安华给工长开会，就曾说过，“我宁可每年多用几百吨水泥，也决不允许我的工地出现任何质量问题”，这就是造成了品牌，创造了神话。可见品牌的重要性。
三、以顾客为导向的服务营销
作为房地产企业，营销是最本质的职能。如果前期房地产产品已经有了良好的社会信誉、品牌效应。那么需要通过营销来实现产品的经济效益。所谓的房地产营销是发展商全方位、全过程地去适应市场需求的自觉行为，是在对市场深刻理解的基础上开展的高智能的策划。有许多开发商，他们提出了以顾客为导向的服务营销。某开发单位的营销经理，他们提出“售楼不言楼”。这种观点的提出有着一定的市场背景。当前，房地产市场上竞争模仿日益加剧，特别是楼盘同质化现象越来越明显，单纯依靠产品，很难获得长久优势，而现代经济就是服务经济，核心价值就是服务价值，此正所谓：得人心者得天下。这过程就要求房地产企业全体员工增强服务营销的群体意识。形成一条以顾客为导向的企业服务运作链条。在房地产售前、售中、售后的每一个环节都对顾客提供细致、周到、充满人情味的服务，形成以服务文化为核心的企业文化。例如：某集团开发的一个项目，他们着重强化居住的文化的设计理念，以先进文化理念打造社区灵魂，获得了全国金奖楼盘，他们没有因名牌而满足现状，而是推出了一系列的服务项目。诸如：在房交会期间免首期入住；免购房税费；免物业管理维修基金；免宽带网开通费；免开通电话费；免煤气管道初装费；免一年物业费；业主音乐会；家政套餐服务等等。大打服务牌，取得了预期的效果，获得了大量销售收益，成为房交会上的最大卖家。
房地产开发商要有好的开发效益，必须注重优质的开发策略，只有善于学习，灵活应变，守正出奇，才能在房地产开发激烈的竞争中，立于不败之地。
参考文献：
[1]李丽. 基于竞争优势打造的房地产项目开发策略探讨[J]. 时代金融,2011,(24).
【关键词】房地产；开发项目；风险管理：策略
中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：
1.前言
房地产产业的健康有序发展对我国的社会稳定和国家的经济发展有着重要的作用，是我国的重要产业。随着经济和社会的不断发展，我国房地产产业面临自身和外部两种环境的挑战和压力。从外部来说，我国房地产市场竞争日益激烈，各项管理也逐渐的完善；从自身产业特点来说，房地产开发项目投资较大、地域特点较强，开发周期也较长。这些挑战和压力都给房地产开发项目带来较大的风险，为了保证企业的利益，积极开展相应的风险管理有着重要的意义。
2. 房地产开发的特点
房地产开发一般指按照国家相关的法律，在获取土地使用权的地块上根据相应的规划要求进行房屋、基础设施建设的行为。在我国，房地产开发项目一般具有以下几个特点[1]：
2.1房地产开发投入大、时间长
要开发一个房地产项目需要较多的流动资金，尤其是近几年国家关于房地产产业的宏观调控政策的不断出台，资金在房地产中的地位逐渐的上升，直接影响到项目的成败。另外，一般房地产项目建设需要较多的时间，也给管理上带来了较多的风险。
2.2房地产开发项目在管理上较难
房地产项目的开发不仅时间较长，几年到十几年，而且还要和众多的部门进行交流和沟通。在项目开发时，需要对多个指标进行管理，如销售利税率、投资回报率等；还要项目投资限额、建设的工期和相应的质量标准进行管理；合作方、监管方的诸多要求等。这些限制条件都要求在进行项目管理时要建立一套规范、完善、科学的管理体系。
2.3涉及的税较多
在房地产开发的项目中，有很多相关的税目如房产税、土地增值税、营业税、附加税、土地使用税、企业所得税等，土地增值税是其中房地产独有的税目。有资料表明，在房地产行业中，一般的税负为13%左右，相对较多，并且政府部门对房地产项目也一直进行严格的监管工作。
2.4房地产开发的政策性很强
尤其是近几年来，房地产的开发受到了各界的重视，政府的相关部门也出台了一系列的政策来指导房地产的开发工作。房地产的开发受到政策的影响较大，和国家对土地供应的政策和国家关于货币的政策都有紧密的关系。另外在进行房地产项目开发时要满足当地对环保和规划的要求。
3. 房地产开发主要面临的风险
房地产项目的风险一般指在项目的投资分析阶段、建设阶段、前期阶段、租售阶段和使用阶段中，由于一些不确定的因素而造成经济损失的可能性。这种风险具有客观存在性，但是发生的风险和结果有着不确定性。
3.1资金上存在的风险
房地产的开发需要大量的资金，从项目的一开始到结束的全过程都需要大量资金的投入。地价在房地产产业中是一项主要的投资之一，尤其是近几年低价的不断攀升，产生了很多的“地王”，企业需要在地价中投入巨大的资金。一般企业的融资都是在立项之后，所以购买土地的资金一般是企业本身的资金，由于国家宏观调控的不断实施，使市场上的不确定增加，也就使整个项目的风险增加[2]。
在项目的实施阶段，一般企业都本身的资金都不能满足施工的需要，都要通过筹资活动来筹集资金，这也就造成了我国房地产开发的项目负债率较高，这也就带来了较大的偿债风险。另外，由于投资资金较多、工期较长，可能会造成资金周转的困难和流动性差的风险。同时，国家对银行政策的调整使银行的放贷条件愈加严格，增加了企业获得贷款的风险，如果资金链出现断裂，很可能造成“烂尾楼”的情况出现。
3.2房地产项目的管理风险
房地产项目在管理的风险主要存在于项目开发的前期的决策和项目实施阶段成本管理上的风险。房地产项目决策阶段的风险可能是由于对信息掌握的不够充分，而导致对项目的投资分析有偏差或是能没觉察到项目的某些风险。由于项目都是不可重复和一次性的，所以如果在决策问题上出现错误，可能导致很难弥补的损失。
在房地产项目开发过程中的管理风险主要是对项目的成本进行管理的风险。建设项目一般工期较长，在施工时可能会发生设计变更、材料价格变动等情况，都可能会造成成本超预算的情况，给资金的管理带来风险。
3.3在纳税中的风险
在进行房地产项目时遇到的税收风险是指相关负责人在纳税时没有利用相关的法规而导致损失的可能性。产生这种风险的原因可能是由于经济环境的多样性、复杂性和纳税人对相关法律法规理解有偏差造成的。在房地产建设的各个阶段涉及较多的资金，缴费方式也不尽相同，这就造成了较大的税务风险：
4.房地产开发项目风险的管理措施
4.1完善项目的事前规划和可行性分析
做好房地产投资项目的可行性分析能够减少或规避前期资金风险，要根据当前的市场环境和现行的政策对项目的各个情况进行详细的分析，并提前做好相关的资金准备工作，包括购买地价的资金和后面的筹资计划，对可能遇到的资金不足情况进行预案分析，这样决策层就能根据相应的情况来决定是否拿地，减少了资金短缺的风险。另外，应该提前做好图纸设计和项目策划等工作，这样就能在拿到土地后尽快的开始施工，也就缩短了项目的工期，提高资金的利用率和周转率。
4.2努力扩展企业的融资渠道
在中国目前的经济环境下，想通过某一种资金来源来保证企业的资金安全风险较大，应当努力扩展企业的融资渠道，提高资金的运作能力，这样才能减少资金的风险[3]。房地产企业可以充分利用市场规律，积极在项目开发前获得市场准入口，出售商品房换取资金，这样就减少了资金的投入，又能是企业的负债率降低。积极寻求股权投资、银行贷款、委托贷款等方式获得资金，保证项目的资金的充足。
4.3做好预算控制工作
应控制和防范预算的风险，预算之外的资金使用要严格的按照相应的规章制度。对于预算内的资金使用要在保证企业信誉的前提下，利用相关的策略尽量延长付款时间，这样就能使资金的使用最大化。对于那些收入的资金要及时入账，加速资金的周转。还应建立科学合理的预算控制体系，做好事前的规划、事中的控制和事后的评价工作，要重视整体规划，在进行预算编制时要做好各个部门、各个层次的协调工作，保证预算控制工作的正常实施。
4.4熟悉税收政策，完善财务核算工作
在房地产项目开发时，要及时关注税收相关的政策变化，根据政策的变化及时学习最新的政策和动向。在进行纳税筹划工作时，要考虑到相应的风险，做出合理的决策。关于核算工作的风险，要严格规范会计核算的基本工作，晚上相应的规章制度，提高财务人员的综合素质和业务水平，避免因核算问题，而造成的多缴税情况。
5.结语
随着社会的不断进步和经济的快速发展，我国房地产开发产业面对着越来越大的竞争压力，这些竞争和压力都会给房地产项目带来较多的风险。由以上分析可知，这些风险种类各异，表现的形式也各有不同，给风险管理工作带来一定的困难。但是房地产企业应正视风险问题，积极应对这些风险，科学合理的对存在的风险进行管理，建立相应的风险管理体系，保证企业健康稳定的发展。
【参考文献】
[1] 赵敏. 房地产开发项目风险分析及应对措施[J]. 现代商业, 2012 (3): 43-44.
【关键词】房地产开发；风险；应对策略
房地产项目的开发投资过程是一种预测未知将来需求而进行产品生产的过程，这些特点决定了房地产业是一种典型的风险行业，不确定性伴随其始终；再加上房地产投资数额大、周转慢、变现能力较差，有其自身的不利困素，存在着一定的风险。
1、房地产开发面临的主要风险
1.1 经济风险
是指由于经济形势（如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等）变动导致房地产开发商经济上的损失。由于从可行性研究到楼盘上市的时段内，市场需求变动的可能性很大，消费者对户型结构及单元面积的偏好也会发生变化。原来的细分市场上该类物业还供不应求，而不久却可能大量积压，难免使投资收益远远偏离预期。通货膨胀时期，纸币贬值，价格全面上涨，房地产虽然具有一定的抵抗通货膨胀的能力，但其价格也会上涨。而人们手中持有的货币量是一定的，这样购买力相对下降，可能无力支付日渐升值的房地产，从而导致房地产企业开发的项目难以售出而承担风险。一般来说，房地产开发资金需要量大，完全依靠自有资金周转是非常困难的，通常需要采用外界资金，如向银行贷款和预售。以自己开发的房地产作为抵押获得用于该项投资的贷款时，如果不能按照抵押贷款协议规定的期限偿付本息时，就必须承担作为抵押品的房地产将可能成为他人财产的风险。采用预售房屋筹集开发资金时，如果不能按照预售协议规定的日期交房，就必须承担支付巨额的赔偿金的风险。
1.2 政治风险
是指一个国家所处的国际国内政治环境变动（如战争、罢工、社会动荡）及相应的政策法律调整（如金融政策和财政政策变动、土地使用制度改革、住房制度改革），造成房地产开发商经济上的损失。对房地产开发商影响最为直接的是金融政策和财政政策。就金融政策而言，实行紧的货币政策还是实行松的货币政策直接影响开发者和购买者所持有的资本，影响项目的开发和出售。同时银行关于房地产方面的业务也会对房地产的需求发生影响。就财政政策而论，政府实行紧的财政政策还是实行松的财政政策，对房地产的税收政策，对住宅是实行福利供给政策还是实行对低收入阶层采取有限的补贴政策，政府对房地产的投资等，都会对房地产开发和需求发生影响。
1.3 自然风险
是指由于自然因素（如洪水、火灾、地震等）对房地产开发造成的影响，从而使房地产开发商造成经济上的损失。自然风险出现的机会较少，但是一旦出现，造成的损失是相当大的。
1.4 技术风险
是指由于科技进步、技术结构及其相关变量的变动给房地产开发商可能带来的损失。例如，由于科技进步可能对房地产商品的适用性构成威胁，迫使开发商追加投资进行房地产的更新、翻修和改造。由于建筑设计变动可能导致建安工程成本增加，从而影响项目形成后的租售。
1.5 经营风险
是指由于开发商因开发项目经营管理不善导致预期收益不能实现，或不足以补偿经营费用的可能性。该类风险主要归因于开发商主观上对开发成本、租金售价、开发周期以及资金筹措等的预测错误和决策失误。
2、应对风险的策略
2.1 风险回避
风险回避是根据风险预测评价，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止开发项目，或改变开发项目条件，以避开风险源地，从根本上消除风险隐患的措施。通常潜在威胁发生可能性太大，或可能损失后果太严重，又无其他风险管理措施可用时，常采用风险回避。风险回避的做法大体可分为两种：一种是放弃或终止某项可能引起风险损失的活动；另一种是改变活动方案，或改变工作方法。可以看出，风险回避是一种消极的防范手段，有些迫不得己的意味。因为回避风险虽然能避免损失，但同时也失去了获利的机会。所以，在选取风险应对措施时最好慎用风险回避这种防范手段。
2.2 风险控制
风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。根据风险控制目的，风险控制可以分为风险预防和风险抑制。前者以降低风险损失发生概率为目的；后者以缩小风险的损失程度为目的。风险控制从主动采取预防措施入手，消除和减少风险隐患，降低损失发生频率和损失程度。因而，它是一种积极的风险管理措施。由于风险控制措施成本低、效益好，不会产生不良后遗症。因此对于房地产开发过程中的种种风险，应优先采用风险控制措施。
2.3 风险转移
风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移与风险回避不同，它不是放弃或中止项目开发，而是将开发活动中风险可能所致损失的法律责任转嫁给他人承担。风险转移也不同于风险控制，它不像风险控制那样是直接调节风险因素达到降低风险损失概率和程度，而是将风脸转移出去而间接达到降低自身的损失程度。
风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险。合同形式有固定总价合同、成本报酬合同、单价合同等；保险有财产保险、责任保险和人身险。各种合同的对开发商和承包商的风险影响程度不同，开发商可以根据项目的情况，采取适当的合同形式，合理转移风险。
风险转移一般在以下情况下采用：（1）风险的转移方和被转移方（风险接受方）之间的损失可以清楚地计算和划分，否则双方之间无法进行风险转移；（2）被转移人能够且愿意承担适当的风险；（3）风险转移的成本低于其他风险管理措施。
2.4 风险自留
风险自留是房地产开发者自己承担风险事件所致损失。在房地产开发中，对一些无法回避，难以控制和转移的风险，或因冒该风险可能获得较大利益时，在不影响开发者根本利益、大局利益的前提下，常采取风险自留措施。风险自留可分成两大类：计划性风险自留和非计划性风险自留。计划性风险自留是主动风险自留，其具体措施有：（l）自己保险；（2）专属保险；（3）损失摊销；（4）借款补偿；（5）自负额保险。非计划自留是被动自留，通过风险应急准备金来应对。风险自留对策应与风险控制对策结合使用，实行风险自留对策时，应尽可能地保证重大项目风险己经保险或实施了风险控制计划。风险自留对策也应与保险对策相比较，以便做出更利于节约风险管理成本的决定。
2.5 风险利用
风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与确实存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，兴利抑弊，谋求自身最大收益的行为。风险利用是风险管理的较高层次，对风险管理人员的管理水平要求较高，必须具有丰富的项目经验，娴熟的技巧和高度的应变能力，才能对风险的可利用性和可利用价值进行分析，有效利用。例如在当前的土地市场化的条件下，经营性土地必须通过招拍挂的方式取得。但是有些精明的房地产开发商却另辟蹊径，从土地一级开发入手，通过争取某地块土地一级开发的开发权，为获得二级开发权打基础。因为如果进行了土地一级开发，就从某种程度上提前对土地的相关信息进行了了解。在进行土地进入二级市场上市交易时具有先天的优势，获取二级开发权的几率就更大。即所谓的“曲线拿地”，就是很好地利用了政策风险。
2.6 减轻风险的损失
经营风险一旦发生，企业就要千方百计采取各种有效的措施，力求减少风险带来的损失。在减轻经营风险时，通常主要采取以下一些方法：精确预测经营项目的费用与收益比率，减少经营过程中的不必要的支出；缩短经营周期或缩小经营规模；通过签订合同同等方式，将那些对利润敏感的变量，如利息、开发建设费用、建设周期和房屋预租预售等固定下来，从而达到减少或缩小风险的目的。
3、结语
房地产开发项目是高投入高风险高回报的项目。在这个高风险的投资环境中想要得到预期目标就必须对整个项目进行开发投资风险分析，并采取适当的对策、方法，以期达到项目风险防范的目的，提高收益的可靠性。
参考文献：
关键词：房地产开发房地产开发项目项目成本控制
Abstract: in today's society, real estate increasingly become the people interested in its own interests and closely related topics. House prices high and low influence factors are many, one of the key of essential factors is real estate development project cost. High cost, house prices corresponding also will improve. So, how to control the cost of real estate development project is not only real estate development enterprise care about, and also with the interests of the person that buy a house is closely linked. This article through to the real estate development in different phases of the cost of the project cost control analysis approach, to further solve real estate market trading interests of mutual concern.
Keywords: real estate development of real estate development project project cost control
中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：
现今，房地产是我国目前最热门的话题之一。2010年3月份，“两会”提案中与高房价有关的提案占到全部提案的7%。据有关部门统计，截止到2009年7月，北京市的“房价收入比”已经达到了27：1，也就是说夫妻双方不吃不喝要努力27年才能买到一套商品房，超出国际平均水平的5倍。全国其他地方与北京的情况也差不多，上海、深圳、重庆、温州等大中城市“地王”不断出现，房价也不断呈现出持续走高的势头。商品房价格涨幅远远超过居民收入的增长速度，房地产在投机者的“看高”预期和社会普遍的“恐慌性购房”中，被赋予了过多的虚拟价值使其远远背离了真正价值。房地产价格日益走高，其原因除了国家宏观政策方面的原因以外，企业内部管理方面的原因很突出，对成本控制不力所造成的高开发成本就是重要原因之一。因此，扼制房地产价格的过快增长，有效控制房地产的开发成本势在必行。
一、房地产开发项目成本构成以及成本控制基本原则
（一）主要成本构成
1、项目前期阶段的成本
项目前期阶段的成本就是一个项目在设计以及施工之前，对这项工程进行的一项可行性研究分析。通过一系列的市场调查以及分析，对工程的可行性进行探讨调研，是最初决定实施这项计划的最初成本。虽然占整项工程成本的很少一部分，可是忽略了这一部分将无法开展工程。
2、土地费用
土地费用是评价一个建筑项目是否可行以及预期利润的最主要经济指标。房地产开发企业获取土地有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。协议、招标出让随着国家宏观调控的不断加大和发展，势头渐渐减弱，代之以拍卖出让，成为房地产开发企业主要获得土地的方式。
3、设计阶段成本
该工程具备了可行性研究分析条件，也通过协议、招标或者是拍卖出让土地的方法获得了土地，接下来就要对工程进行设计和规划了。具体包括：项目设计、计划成本、招标成本、评标成本。具体如，工程勘察费、项目规划、设计费，招标费等等。
4、项目施工阶段成本
项目施工阶段是房地产开发项目的具体实施阶段。这个阶段主要费用有：人工费、材料费、机械费、其他直接费、间接费、施工管理费、监理费等等。
5、管理费用成本
管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括：管理人员的工资差旅费、办公费、保险费、职工教育费等。
6、贷款利息
房地产行业属于资金密集型，所以必须通过银行贷款来筹集资金，所以贷款利息也成为了房地产开发成本之一。
7、税费
与房地产开发建设有关的税收有：房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育附加税、契税、企业所得税、印花税等，项目不同，税费也不同。
8、其他费用
包括宣传费用和各种不可预见费用，不过占有成本构成都比较少。
（二）房地产成本控制的原则
1、责、权、利相结合原则
房地产开发企业在房地产开发项目的成本控制中，要坚持责任、权利和利益相结合的原则，真正地实现项目工作人员责任制，把成本控制和个人利益挂钩，把任务分摊到个人的头上来，这样才能最大限度的激发项目实施人员的工作积极性，做的好的给予奖励，对于自己造成的损失要给予适当的惩罚，利用责任制把成本控制在一定合理范围内。只有充分的贯彻了责、权、利，才能真正符合权责发生制，也才能准确反映产品的成本。只有实行市场为导向的实际成本核算体系，才能紧跟市场的变化，才不会使成本脱离实际，也更加有实际的操作价值。
2、节约原则
该原则主要是强调在房地产开发项目成本控制计划以及实际施行期间，要坚持节约原则。主要表现在，首先应该明确开发项目成本的构成、主要的费用开支、相关的审批程序和财务制度，应该对项目实施人员定期进行管理和监督；其次，要定期进行预防成本失控的技术措施，把钱花在值得花的地方上，不能随便浪费；再次，增强成本的管理力度，从各个方面来提高团队的工作效率，加大员工的激情和积极性，充分利用有利的机会和条件，降低各项资源的消耗水平。
3、过程控制原则
过程控制原则就是在进行房地产开发项目成本控制中，里面是由一些环节来决定的。每个环节过程都是由一些因素来决定其成本的，不同的环节有不同的决定因素，这些环节都是互相联系的，环环相扣，要制度一套行之有效的工作程序和方法，使各个环节都处在良好的状态上。因此，开发项目成本管理还必须认真关注相关环节的情况，联系各个相关环节的成本情况进行系统的分析综合考虑，进行全面管理。
二、房地产开发项目各个阶段成本控制策略
（一）设计阶段的成本控制
设计费在建设工程全过程费用中所占比例一般只占建安成本的1.5%-2.0%，但对工程造价的影响可达75%以上。由此可见，设计阶段质量的好坏直接影响着成本的多少以及施工时间的长短，也直接决定着各项资源比如人力、物力和财力的投入。对于设计阶段的成本控制策略，可以采取修改合同条款和方案的选择两个方法。企业可以在与设计单位签订设计合同时，增设关于设计变更以及修改的费用额度限制等条款，对于设计方法、工程量和预算指标进行规范控制，运用法律手段来对两方利益加以合同规范化。而在选取设计单位上，从最初的设计思路到施工图的设计，都应该进行对比选择，从中选取更加有效率更加经济节约的设计单位来与之合作。
（二）项目招标投标阶段的成本控制
项目招投标阶段主要包括设备材料采购和施工招投标两方面，招投标开发商对施工单位和材料供应商的选择正确与否决定着项目投资的质量和施工的进度。同时在这个阶段也要注意合同的签订问题，明确合同条款，对合同中涉及的价款的结算以及用工期和违约处理等法律问题都应有明确的规定。
（三）施工阶段的成本控制
施工阶段是整个房地产开发最重要的也是成本需求最高的一个阶段环节，是招投标的延伸，也是合同的具体化。那么，合同的严格执行和管理当然是必不可少的了。另外强化建立机制，建立建筑工程监理自身的机制。通过监理公司企业的全面监督工作，不仅可以有效地控制施工阶段的费用支出，而且在效率、施工进度和安全方面提醒施工单位履行合同约定的义务和享受的权利。在此阶段，还应开展技术节约创新，减少成本的支出。
（四）竣工阶段的成本控制
到了竣工阶段，根据合同、预算和费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法律法规，房地产开发企业应该认真审核工程款。以政策为依据，对去送审的竣工决算进行核实工程量，落实各项费用，使审核后的结算真正体现出工程的实际造价。
三、结束语：
房地产开发项目成本控制是一个系统工程，贯穿于房地产开发从最初的通过市场调查而总结出的可行性研究分析方案到竣工之后各项费用的审核，从头到尾都需要贯彻节约原则和责、权、利相结合的原则，进行成本最大限量的控制，把费用的支出通过各种方法途径控制在一个合理的范围之内，只有这样，房地产开发企业和购房者二者利益才能达到平衡，实现双赢，整个市场经济才会越来越繁荣。
参考文献：
[1]赵卓文.房地产发展商成本控制八个误区[J].城市开发，1998(12)：45-48.
[2]李达照.浅谈房地产开发项目管理的成本控制[J].四川建材，2006(2)：149-150.
[3]乔志敏.房地产价格研究[M].北京：经济管理出版社，2002：101.
[4]赵晶晶.房地产施工项目管理中的成本控制[J].会计之友，2004(6)：17-18.
关键词：房地产 顾客类型 顾客特点 购买行为 市场策略
一、房地产顾客的类型和特点
（一）房地产顾客的类型
按照房地产产品的用途将房地产市场分为商业类房地产市场和住宅类房地产市场。
1.商业类房地产是指用作商业用途的房地产，包括酒店、超市、临街店铺、大型住宅项目的商业配套、购物中心、特色商业街区、商业广场、专业批发市场等用途的房地产。商住两用公寓，或建筑物体塔楼用作公寓、写字楼，底层裙楼用作购物中心的大型综合体也属于商业房地产范畴。商业房地产市场中，房地产开发商对应的顾客类型是商户型顾客。
2.住宅类市场主要是房地产开发商向个人消费者出售的房地产产品。在住宅类市场中，房地产开发商最终面向的是个人消费者。对应的顾客类型根据个人消费者购房的用途又可细分为消费型顾客、投资型顾客以及消费投资双重型顾客。
（二）不同类型房地产顾客的特点
1.商户型顾客，商业房地产能够给房地产开发商带来较高的投资回报率，投资价值较高，顾客经济实力强。
2.消费型顾客，消费型顾客主要是购买房屋用于满足自身居住需要的消费群体。我国，消费型顾客居住需求大致分为生存型、富裕型和文明型三种，不同居住需求的顾客对房地产的功能要求不同，导致房地产价值构成也不同。
3.投资型顾客，投资型顾客是为了满足投资获利的心理需求，而购买房地产产品的消费群体。之所以出现这样的消费群体，归因于房地产产品具有保值增值功能、信用担保功能及融资功能等特性。
4.投资、消费双重型顾客，投资、消费双重型顾客购买房地产产品是为了暂时居住使用，等待升值时再销售。
二、房地产顾客的消费行为特征及因素分析
（一）房地产消费过程中的顾客行为特征
1.房地产消费行为是普通产品消费与特殊产品消费行为的综合行为。房地产产品特殊属性决定房地产的投资（生产）、流通、分配、消费都是通过市场来完成，而非传统商品的简单流通行为。
2.顾客的消费行为不仅包括从房地产产品的需求识别到购后房地产后进行价格评价这一简单的单次购买决策过程，而是从购房者的购买心理、购买行为、购买后行为与心理特征进行定义，从购买前的影响因素、决定因素与购买时的决策行为，再到购买后价值评估、实现与消费评价整个过程。
（二）影响房地产购买行为的因素分析
1.顾客收入因素。住房消费行为明显受到顾客收入的约束，顾客收入水平的绝对数量上决定了人们消费水平高低，是顾客购买能力、消费能力与消费结构的直接决定因素，顾客的收入直接决定了购买房地产的档次、房屋的面积以及房地产所在区域的选择。
2.顾客行为（消费行为）偏好因素。房地产消费行为是多层次性消费，它表现为受消费水平与结构制约的消费层次性差异，主要是城市房地产消费与农村房地产消费观念差异性、人口构成在消费群体中的结构差异、由于收入等因素决定的消费房地产时的区域差异性。
3.顾客组成结构因素。房地产消费行为具有个体行为与家庭行为的综合性，本文研究的房地产顾客是个人或个人为代表的家庭，不是其他主体。因此，个人的行为往往受到家庭因素的制约，家庭结构、文化层次、总体收入、房地产消费时的心态都是影响房地产购买与评价的综合因素。
4.房地产价格弹性因素。房地产消费行为的弹性主要是需求弹性，由于房地产产品的供给弹性较小，房地产产品生产周期决定了价格弹性对供给的影响不会短期出现，而价格对于房地产需求弹性的影响则可以迅速反映在顾客行为中。顾客同样具有双重需求弹性，为了满足基本的生存需求的房地产价格弹性较小，也即是说生存需求较为刚性，而满足发展与奢侈消费需求的房地产价格弹性大，而这样的房地产价值的创造与形成反过来也具有较大的供给弹性。
5.房地产产品非同质性。房地产产品不可复制，因此房地产消费行为是差异性与不可替代的。顾客对于房地产消费得到的是不可复制的房地产产品自然该产品的价值属性也是不可复制的，因此基于房地产产品的非同质性的价值衍生、延伸与附加就自然成为房地产业价值创造的源泉。
三、房地产开发商的主要市场策略
（一）针对商户型顾客的市场策略
1.产权分割出售模式是将店面或店铺进行分割，并将分割后的房地产产品出售给各个业主。这种模式的优点是使业主多元化，在店铺的使用上业主可以自用也可以出租，从而使用起来比较灵活，而缺点是不便于进行管理。
2.为弥补产权分割出售模式的不足，避免和解决此种模式经营中可能出现的问题，房地产开发商提出售后返租的模式。售后返租模式是指房地产开发商在商业房地产售出之后统一返租、统一招商经营的模式。这种模式以先销售后返租，同时给予一定比例租金回报的方式吸引买家人场。因为售后返租必须附着于租赁行为，所以一般出现在商场、写字楼、商用住宅（如酒店式公寓、商住楼）等的销售过程中。
3.“地产大鳄+商业巨头”的开发运营模式是商业房地产开发运营中一种较新的模式。它充分发挥国际商业巨头的吸引力，是投资价值实现的有效方式之一。这种模式是房地产商在开发商业房地产之前，就先与知名商业企业结成战略联盟。
商户型顾客具有显著特点：商户型顾客不仅对租金的差价和管理费比较关注，还关注终端消费者的价值取向；消费者对房地产项目的支持与否决定了项目的升值空间；商户型顾客价值不仅受房地产项目自身因素的影响，还受到与房地产项目所匹配因素的影响，如增值力、产品力、销售力、招商运营力、经营力和消费力。对房地产开发商来说，如何从这些方面提高商户类顾客的满意度而增加顾客价值是房地产开发商实现价值的根本。
（二）针对消费型顾客的市场策略
具有生存型需求的消费群体主要是低收入家庭。此类消费者以安置为首要目的，对房子的最基本的居住功能更为关注，而对生活的便利性和其他功能关注甚微。
具有富裕型需求的消费群体主要是中等收入家庭。目前，在我国，大多数居民都属于富裕型需求。此类消费者对房地产产品的需求处于生存型和文明型之间。他们对房地产产品的需求层次高于生存型消费者，低于文明型消费者。富裕型消费者要求房地产产品功能齐全、经济适用、面积适当。具备如此功能的房地产产品的价值构成由房子本身价值、物业管理及服务价值三部分组成。
具有文明型需求的消费群体主要是富裕家庭。在我国，这样的消费群体正逐渐增大，将成为房地产产品的一种发展趋势。此类消费者对房地产产品的需求已发展到个性化、生态化的高层次阶段，消费者对房地产产品是否能提高生活质量和有助于事业的成功和孩子的成长。此类消费者对房地产产品的需求类型以高级别墅和高档豪华商品房为主。此类房地产产品的基本价值有房地产产品本身价值、物业管理及服务价值、周边环境与公共资源价值和业主价值四部分构成。
（三）针对投资型顾客的市场策略
此类消费者在购买房地产产品时，更关注购买的房地产产品是否具有一定的价值潜力和升值空间。而在影响房地产产品价格的众多因素中，地理位置这一因素最为重要。因此，投资型顾客在购买房地产产品时，尤其关注房地产产品周边环境与公共资源的价值。
（四）针对投资、消费双重型顾客的市场策略
【关键词】房地产；开发过程；管理内容；优化策略
房地产开发过程中的管理内容较多，作为房地产开发企业的工程管理必须涉及到规划、设计、开发、施工等多方面的管理。并对这些管理内容采取相应的优化措施，才能将工程管理水平提升到一个新的台阶，从而提高自身的核心竞争力。基于此，笔者结合自身工作实践，做出以下几点分析与见解。
一、浅谈房地产开发过程中的管理内容
开发房地产的目的主要是为了盈利，而加强开发房地产过程中的管理则是实现企业利益最大化的重要途径，因而在房地产开发过程中加强管理就显得尤为重要。基于此，笔者就房地产开发过程中的管理内容进行分析。
（一）房地产开发过程中的规划管理
在房地产开发过程中，规划管理是主要是管理内容和不可或缺的管理内容之一。这就需要在房地产开发施工之前，就整个工程项目进行一个整体而又详细的规划和设计，结合工程需要，结合本项目的特点，选取行之有效的施工方案和策略，以保证整个工程项目的施工顺利有序的开展。如果在房地产开发施工之前缺乏相应的规划管理，把可能出现的问题和困难考虑在前面，不仅会使得工程进度被延误，还会浪费大量的人力物力和财力，从而增加房地产开发成本，降低企业效益；另则为保证既定效益，只能提高出售价格，给广大消费者带来购房的经济压力而流失大量的准顾客，同样损失企业的经济效益。因而必须在房地产开发管理中加强规划管理。
（二）房地产开发过程中的设计管理
在房地产施工过程中，设计管理具有决定性和关键性的作用，直接影响项目的开发成本。为确保建筑工程项目施工顺利有序的进行，作为设计人员就必须在建筑工程项目方案和扩初阶段，依据项目性质、功能需求、项目定位、档次等等因素，对整个开发项目进行整体设计。在设计过程中，还应充分考虑客户的需求，根据项目所在地段，进行市场充分调研，摸清潜在客户如对户型大小，总价等需求，以尽可能的满足客户需求和刺激客户消费为目的，进行针对性和个性化的设计，才能确保企业经济效益的最大化。
（三）房地产开发过程中的开发管理
开发管理同样是确保房地产开发项目顺利有序进行重要管理措施。作为房地产开发商，应结合工程项目所在地的实际情况及施工现场的实际，制定行之有效的开发方案，如施工单位的选择，工程款支付方式、何时开始施工、何时达到销售条件等等。并在开发方案制定过程中根据市场需求情况，合理确定房屋销售价格，以便于业主结合自身经济实力与实际需求确定购买意向，并加强与潜在客户的沟通确定出最佳的开发方案，从而最大程度的确保开发方案的科学合理性。
（四）房地产开发过程中的施工管理
在房地产开发过程中，施工管理尤为重要，其不仅同一般的建筑工程项目有一定的差别，而且所涉及施工技术和专业知识及其复杂，因而在工程施工管理中也存在较大的难度。这就需要开发商严格要求管理人员加强开发工程项目的管理，特别对质量和进度这对矛盾体加强过程管理，使其能成矛盾的统一体，以及各施工单位之间、工种之间、施工工作面的组织和相互协调。在国家法律法规的许可下，在坚持公开公正的原则下，采用现代建筑施工技术和材料，确保工程质量达标的同时保证工程项目的进度和安全，从而为取得整个开发项目的成功奠定坚实的基础，也是为企业实现经济效益最大化的重要内容。
二、当前房地产开发管理过程中面临的问题
在房地产开发管理过程中经常会面临很多问题，但主要问题主要表现在以下几个方面：房地产开发管理过程中面临的成本、质量、进度、安全等方面的问题。
（一）房地产开发管理过程中面临的成本问题
任何企业存在都是在合法的情况下获得正当利益的前提下，因而对房地产开发商更是如此。在房地产开发过程中，其一，在保证相同品质的前提下，加强管理，加强材料招投标控制，合理选用性价比高的材料，能减少投入，达到降低成本目的；其二，主要是通过销售房屋提高企业的资金投资回馈力度，减少开发过程的资金成本。开发商必须抓住时机，合理定价，这就需要开发商准确测算房屋的建安成本、财务成本、销售成本等等，综合测定合理的房屋销售成本，并结合市场需求，确定合理市场定价。成本投入多少直接影响产品的质量和销售资金回笼。成本过高会给广大购房者带来经济压力而减少房屋销售数量，这样开发商的资金就难以回笼，成本过低房屋质量就无法保障，因而成本问题是房地产开发企业在开发过程中必须科学妥善处理的问题，在回笼资金的同时取得一定的经济效益。
（二）房地产开发管理过程中面临的质量问题
房屋质量如果无法保障，那么开发商的就会失去在房地产业生产的命脉，因而质量问题是开发商必须处理好的问题，只有合格的质量才能确保房屋正常的销售，从而提高企业的经济利益。质量就是生命，作为开开发商必须在施工过程中加强各方的沟通和协调，着力提高工程质量。俗话说：“千杯万杯不如老百姓的口碑”。只有着力做好产品质量，企业才能立足于市场。
（三）房地产开发管理过程中面临的进度问题
进度问题始终贯穿于整个工程项目开发之中的问题，因而必须在工程开工之前就必须制定严格的进度计划，并在施工过程中严格执行，对于出现的进度变更应尽可能的分析进度问题，及时纠偏，采取有效的措施，确保工程如期完工，否则不仅会增加企业的运行成本，还会影响企业的社会效益。
（四）房地产开发管理过程中面临的安全问题
安全无小事，房地产开发本来就具有较高的危险性，企业要想获得利益的最大化必须加强安全管理，注重安全问题的分析，尽可能的找出影响工程安全的隐患，并制定相应的预警和应急措施，加强施工人员的安全教育与培训，加大安全管理和投入，始终确保工程项目安全高效的运行是目前遇到的最大问题。
三、加强房地产开发管理的优化策略
企业要发展，离不开企业的有效管理，为确保管理的有效性，实现企业经济效益的最大化，就必须结合管理内容及面临的管理问题，采取相应的优化措施，才能更好的实现企业经济效益的最大化。基于此，笔者结合自身实践，提出以下几点关于加强房地产开发管理的优化策略。
第一，工程的成本控制对工程整体来说都是非常重要的，而工程成本控制的关键就在前期方案阶段或者说是设计阶段，选择一个优秀的勘探和设计单位是非常必要的。工程的勘探和设计是决定工程成本的两大主要环节。在房地产开发中，能够准确对土质情况进行定位以及提供合理的设计依据，就会将大大的降低工程的造价成本。地底下的物质是人肉眼看不见的，情况相当复杂，设计时为确保安全性往往会放很大的安全系数，增加投入。如能够准确分析土质情况和土质受力，必将大大减小设计安全系数，节约成本。可见，选择一家技术实力强和负责任的勘探单位多么重要。另外，在设计阶段结构模型搭建的合理性和优化设计，在很大程度上节约成本。设计阶段方案的确定，基本上可以说项目投资成本的约百分之七十已经确定。
第二，监理工作是提高工程质量的一个重要保证，所以，在选择监理公司方面也要慎重，要选择高效负责任的监理公司，并要求在不同阶段施工配备不同专业监理工程师，有针对性的对项目进行监理。监理的负责任程度直接影响了房地产公司的对外形象以及工程的管理成本，通过监理工作所反映出来的问题就可以间接的判断工程的整体质量以及公司的信誉。所以，在监理公司的选择上也是要格外注意的。
第三，随着房地产的发展，人们的工程质量意思也不断增强，对房地产企业的要求越来越高，特别是其开发工程的质量，市场信誉度和口碑，以及与客户沟通时的服务态度。所以一个信誉好的施工企业、素质高的项目经理和有责任性的项目团队对一个房地产施工来说是非常重要的，直接关系着工程的进度以及工程质量。
第四，工程管理的主要内容有很多，其中还包括与工程相关的资料、各个部门之间的关系协调、销售分区图的确认和统一等等。由于其涉及到的内容相对来说比较复杂，没有一个合理高效的管理模式，工程的施工就得不到顺利进行，从而影响整个工程的开发周期。
四、结语
总之，作为房地产开发企业应结合开发管理内容和面临的管理问题，选择优秀的勘探和设计单位和高效负责任的监理公司以及信誉好的施工企业和素质高的项目经理，并加强工程项目的开发管理，才能更好的提高开发管理水平，实现企业经济效益的最大化，助推我国房地产业的可持续发展。
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[关键词]新时期；房地产开发；经营；策略；转变
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.12.052
[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2016）12-00-02
0 引 言
我国经济在高速发展的过程中，给予了房地产领域极大的发展空间，经营者在过去很长一段时间里，为了追求经济利益，不断地进行土地的开发，却严重忽视了土地资源的节省及充分利用。从长远的角度来看，不仅不利于房地产领域的发展，还将给我国未来的发展造成严重的影响。在这种情况下，新时期我国房地产企业在积极进行土地开发和经营的过程中，应注重转变传统的土地资源利用策略，实施土地集约利用方式，为实现我国的长期可持续发展奠定良好的基础。
1 房地产开发与经营策略向土地集约利用方向转变的原因
1.1 房地产业实现土地集约利用是城市化发展的关键
空间集聚是城市发展过程中的本质，也就是说城市在建设过程中，需要对各种生产要素进行有效的集聚，包括技术、资源及人口等，而这一过程实际上也是土地集约利用的关键。房地产领域是我国基本的产业部门之一，开发、建设以及销售的主体是土地和建筑物。在城市当中，构成国民经济的各个机构在运行过程中，需要对相关的物质载体进行利用才能够从事社会以及经济活动，这一物质载体就是房地产，它对城市的功能以及景观等具有决定影响，现阶段，几乎可以成为衡量城市经济发展及建设水平的关键因素。在投资领域当中，房地产是一个关键的组成部分，决定着城市各项资源是否能够充分发挥功能。现阶段，我国的城市是房地产业快速发展的关键地区，产生这种现象最主要的原因是城市土地价格较高，房地产市场需求量大。因此，房地产业的土地集约化直接影响着城市化建设水平。
1.2 我国未来的发展要求实现土地集约化利用
我国人口众多，然而土地资源有限，在实现可持续发展的过程中，节约土地资源势在必行。房地产是对土地资源利用相对较多的领域，因此，房地产开发与经营策略向土地集约方式转变至关重要。例如：在进行旧城改造的过程中，提升单位面积土地中的建筑容量，能够有效节约城市规划中的土地资源，提升城市规划的科学性。在城市规模扩大的过程中，节约土地最主要的方式就是土地的集约利用，促使城市建设过程中对土地资源利用的扩张速度得以减缓，并对耕地进行有力保护，从而促使动态平衡在耕地总量中得以实现。在城市中实施土地集约利用，能够有效控制房地产业的发展，在利用行政管理方式限制房地产用地的过程中，政府可以对房地产的发展提供政策支持，对提升企业综合竞争力具有重要意义。在实施土地集约利用的过程中，能使城市进步、农业发展等因素之间的冲突减少，实现我国的协调发展。
2 房地产开发与经营中的土地利用问题
首先，房地产投资不合理。现阶段，我国房地产领域呈现出严重的滞销现象，商品房空置面积越来越大。多数人认为产生这一现象最主要的原因是房价过高造成的，同时现阶段的高档住宅、办公楼及商场建筑逐渐增多，形成严重不合理的房地产开发结构。而从房地产投资的角度来看，产生这一现象最主要的原因就是投资过量。其次，土地利用效益较低。近年来，我国在进行房地产开发的过程中，一种重要的方式就是土地成片开发，房地产领域在开发区广泛建设的过程中迎来了更加广阔的发展空间。与此同时，由于现阶段我国的务农收入远远低于非农劳动收入，人们在利用土地的过程中，非农经济产出相对较高。在这种情况下，将部分土地资源规划到工业建设所用，在有效提升农民生活质量的过程中，还能够为我国经济的发展贡献一份力量，与此同时，这也是我国适应经济全球化的关键措施之一。在利用这部分土地资源的过程中，通过招商引资、引进先进技术等方式，可以开拓国际市场，这也是城市化建设的关键措施之一。然而，由于过多地设置开发区，导致经济规模严重不合理，失去了集聚效应，投资环境应由的作用及吸引力消失。由于这部分土地没有得到充分利用，土地资源的功能无法得到充分的发挥。
3 新时期房地产开发与经营中土地集约利用的策略
3.1 有效结合土地资源管理和资产管理
新时期，我国必须制定相关措施，保证房地产领域在利用土地资源的过程中，能够提升土地资源的利用率，最大限度地节约土地资源。这就需要应用有限、有偿土地使用方式替代无偿、无限期使用方式。这一转变需要传统的土地资源管理与资产管理充分结合。我国房地产企业在开发和经营的过程中，充分证明其要想实现长期可持续发展，必须在优化配置土地资源的过程中，充分利用市场机制，而政府在这一过程中也必须充分发挥宏观调控的能力，提升土地利用模式的科学性。
从房地产领域来看，政策的导向作用得到充分发挥是得到理想投资环境的关键，健全的法制能够促使城市和土地利用效率的提升。在这种情况下，投资环境应有较强的透明度，才能使房地产企业经营过程中面对的不确定因素和风险都能够有效降低。在投资过程中加强针对性，就能够实现对土地资源的合理规划和利用，这也是房地产领域提升市场竞争力的关键。
3.2 提升房地产企业市场竞争力
在房地产行业发展过程中，各企业之间的有效竞争是实现土地集约利用的关键。房地产企业在经营过程中，应首先进行详细地分析投资环，并提升投资项目管理能力。企业在运行过程中，还应当详细了解国家政策以及经济发展政策，及时掌握市场经济发生波动的过程中所带来的发展机遇，并采取有效措施规避风险，提升自身竞争力。房地产企业还应当科学地预测该领域的需求及变化，科学地把握企业未来的发展方向。当房地产供大于求时，应详细分析结构动态变化在房地产供求中的体现，并及时找到相关供不应求的因素，充分调动企业运行过程中的人力、物力和财力等资源，及时开辟并占领全新的市场，将自身的优势进行充分发挥的同时，创造更多的经济效益，实现可持续发展。此外，还要应用创新性思维，科学地设计和规划房地产，积极引进并应用先进的工艺和材料，努力提升建筑物质量及工程实施速度，促进房地产行业的发展。
4 结 语
近年来，在科学和信息技术不断发展的情况下，我国各行各业都迎来了广阔的发展空间，房地产作为我国独立的经济实体，在长期的经营过程中，以追求经济效益最大化为目标，一定程度上忽视了对土地资源的合理利用。然而，我国是人口大国，在发展过程中，必须注重对各项资源的节约利用，在这种情况下，我国房地产企业必须转变开发与经营策略，应用土地集约利用策略提升自身的竞争力。
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