时间：2023-08-25 16:34:13
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关键词：快递业;问题;对策
1 我国快递业发展现状
目前我国快递业已经基本形成三大市场模块，分别是同城快递、国内异地快递以及国际快递。其中国内快递又可以分为三个阵营。第一阵营以外资为主，其主要有敦豪、联邦快递、联合快递以及天地快递四大巨头，他们经验丰富。网络遍及全球、资金雄厚，占据我国国际快递80%的市场份额。第二阵营是国企阵营。其包括中铁快运、民航快递、中国邮政等。其中EMS依托中国邮政储蓄银行建立网点，覆盖面广、客源资源丰富，在国内快递市场处于领先地位。第三类则是民营阵营，典型代表有顺丰快递、申通快递、宅急送等，大型民营快递企业利用先进的通讯工具在局部市场站稳脚跟之后，逐步向全国市场扩张。目前顺丰快递因之时效快，有着统一的管理服务，在全国快递市场份额占据很大的比例。同时还有许多小型民营快递企业，其在某一地区占据一定的市场，虽然其服务和经营方式比较灵活，但是由于其管理水平较低，竞争力较低，还有待于进一步的发展。目前我国已经从国家邮政局拿到从事快递许可证的企业有8000多家，从事快递服务的企业则有万家之多。但是与国外快递巨头相比，我国快递企业不管是在资金和技术方面都存在着较大的差距。根据2014年中国消费者协会的关于2013年全国投诉分析来看，2013年快递服务投诉量同比增加了77.6%。快递业迅猛发展的同时，其服务质量投诉也猛增8成，快递服务质量已然成为制约快递业快速发展的最大瓶颈。随着快递业的发展，其必须认清自身的优势和劣势，这样才能把握机遇，创造出高质量的品牌快递公司。对此，对快递行业发展存在的问题进行简要的分析。
2 目前快递业存在的主要问题
2.1 快递行业相关法律不健全，缺乏监管
2012年10月1日我国《快递运单》国家标准正式实施。新规则对快递于丹的赔付标准及协议内容进行了规范。虽然《快递运单》对运单格式进行了规范，但是这只是一个“推荐性”内容，并没有相应的处罚措施对其行为进行约束。各快递公司对此均表示十分冷淡，很多快递公司并没有更换快速运单。目前邮政管理局负责快递行业的相关标准的制定，因此在制定与实施过程中难免出现偏袒的情况。目前快递包裹交易过程中出现的新问题是许多原有法律条文没有进行说明和规定的，在实际中很难进行处理，而这给快递行业的发展带来了许多的困难。
2.2从业人员素质较低，服务质量有待提高
目前快递行业普遍存在着服务质量不高的问题，特别是在网购交易量快速增长的时候，各大快递公司纷纷爆仓，使得快速时效很难保证。目前我国快递从业人员并没有落实资格认证，导致从业人员素质普遍较低。根据国家邮政局通告的2013年快递服务满意度调查报告显示，快递服务总体满意度为72.4分。消费者不满意快递服务主要有：不能主动预约上门、普通受理电话接通效率低、取件时间过长、揽收人员不能按照约定的时间上门取件、服务质量差、快件不能按照承诺的时间到达、投诉结果反馈满意度不高等诸多方面，可见快递服务水平还需要改善。
2.3运营成本高，低端市场利润低，面临恶性竞争
快递行业属于劳动密集型行业。随着近年来车辆、原材料、人力成本、场地仓库租金等成本快速增加，为了抢占快递市场，各个快递公司一直在用低价策略打压对手，导致其利润微小。目前快递公司普遍从事的是低端市场，大部分业务来自于网购，而这部分业务的利润一直较低，而快递行业的快速发展又促使这种竞争持续加剧，进一步降低了企业的市场抗压能力，导致很多企业面临亏损。
3 加快我国快递业发展的对策
3.1 加快建立健全快递行业法律法规
快递行业快速健康发展离不开健康安全的市场环境，对此其需要一个统一的市场规则进行支撑。快递行业的健康发展迫切需要建立起完善的相关法律法规体系。对此要尽快出台和快递经营许可制度相配套的法律法规，强制所有的快递企业按照《快递运单》国家标准实施，同时还要配以相应的法律来确保其能够顺利的实施。
3.2 落实快递业从业人员资格认证制度
为了提高服务水平，快递行业从业人员应实施规范化操作。目前我国快递行业资格认证虽已实施多年，但是其考试内容往往很简单，且很多从业人员并没有持证上岗，使得资格认证制度在实际当中并没有很好的落实。对此要加强对快递从业人员的职业道德和相关知识技能的配需，规定快递从业人员必须取得证书才能够正式上岗。同时要求快递人员哦你故意着装，规范操作，实行服务用语。并且在实际当中还可以对从业人员进行消费者评分机制，根据评分情况对其实时奖励和处罚措施，努力提升快递服务水平。
3.3 转变经营理念，调整业务结构
为了防止恶性竞争，要努力发展直营模式，从而降低资源消耗，同时鼓励企业提高技术和管理水平，优化网络节约成本，由现阶段同质化低价竞争转变为以优质服务取胜，注重品牌建设，树立良好的品牌形象和服务意识，并且走出国门，大力发展高利润的国际快递业务。
参考文献
[1] 蔡环宇，陈玲. 浅谈新形势下我国民营快递企业的发展.商场现代化.2013
[2] 陈晓云，孙俊.浅析中国本土快递业的发展策略.产业经济.2014
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参考文献
[1]李征.郝静.《对中国快递业现状及发展研究》.[J].交通与运输.2007.3.
[2]刘敬文.中国快递业发展现状与阻碍因素分析[J].中国产业.第44-45页
[3]课题组.《快递业服务质量对服务价值的影响》[J].《中国流通经济》.2014年第5期
[4]王敏.刘宣杰.《关于降低民营快递公司物流成本的思考》[J].《商业时代》.2014年第11期.
[5]张佳宁.刘芳《快递包装低碳化的设计思考》[J].《包装工程》.2014年第4期.
[6]张慧峰.《基于快递细分市场竞争分析的国内快递服务方式研究》[J].《物流技术》.2013年第12期.
关键词：群体性网络促销；快递业；电子商务
中图分类号：F618 文献标识码：A
Abstract： In this era of rapid economic development， the network has become an indispensable tool in people's daily study and life， online shopping is becoming more people enjoy the new choice of high-quality life water product. People's consumption psychology based on the group network， business promotion means， in the electronic commerce mode of B2C， in pursuit of greater benefits. Through the investigation on the group network marketing present situation analysis， more intuitive to summed up the future development trend of China's logistics industry and the existing problems.
Key words： group network promotion； express industry； electronic commerce
1 群体性网络促销的发展
1.1 群体性网络促销的涵义
群体性网络促销是指某些追求相同利益的团体或组织，在满足客户消费需求的前提下，以某些特定节日或日期，以电子商务发展为基础，以网络销售为手段，进行联合性降价促销的组织活动，以求达到企业团体或组织的利益最大化，提高销售额度。
1.2 国外群体性网络促销的发展
国外的电子商务出现较早，网络促销成为电子商务发展的重要途径，呈现出发展速度快，发展水平较高的趋势，成为全球领先地区。其中，美国的“网购星期一”是出现最早的群体性网络促销模式。每年黑色星期五过后的星期一被人们称为“网购星期一”，是美国民众在感恩节过后网上购物的重要节日。2013年11月29日的“网购星期一”，大约有1.7亿美国消费者上网购物，同比增长超过12%。同样，日本的“福袋”促销也是群体性网络促销的手段之一，在圣诞和新年期间销售“福袋”，“福袋”内商品是未知的，标价1万日元（约合100美元）的“福袋”，其内商品价值可能高达10万日元（约合1 000美元）。这些明显的群体性网络促销活动一定程度上促进消费者购买需求的扩大，为电子商务企业带来利润增长。
1.3 国内群体性网络促销的发展
我国电子商务的快速发展，为群体性网络促销的开展奠定了坚实的基础，对推动经济的整体发展和社会的进步起到积极作用。近几年来，越来越多的特定节日被商家用来开展群体性网络促销活动，例如“双十一”、“双十二”等。大型的促销打折，吸引了更多的消费者和用户进行网上购物，为商家带来了高额的利润。2009年11月11日，淘宝商城举办了第一届“双十一”促销活动，吸引了大批消费者进行购买，也成为我国群体性网络促销活动发展的先河。2013年的“11・11购物狂欢节”总成交额达350亿元，是2012年成交额的1.8倍，是2011年成交额的10.4倍，相当于中国日均社会零售总额的5成。预计累计发运的包裹订单达1 800万个，其中上海、北京、广州、杭州等城市包裹数名列前茅。全国有超过100万快递人员在备战“天猫双11”，国内13大快递公司新增分拨中心超过150个，增加操作场地超过200万平米，其中，EMS的南京处理中心甚至可以容纳19架飞机同时起降，各大快递公司新增了4 000辆车。
2 网络促销与快递业的关系
网络促销俨然已经成为电子商务发展的基础力量，电子商务作为现代服务业中的重要产业，集人流、物流、资金流、信息流于一体，具有高人力资本含量、高技术含量和高附加价值的特点。一定程度上，商家对于产品的促销方式和手段，增进了消费者对产品的需求，消费者完成购买时，快递配送成为商家与消费者间实现各自利益的必要环节。所以，网络促销与快递业两者之间的发展是相辅相成、互相依存的，网络市场的发展离不开快递业的支持，快递业的发展也离不开网络市场的支撑。网络促销呈现规模化之后开始涉足快递业，在快递业看到网络购物的发展前景时，也投身于电子商务市场。网络促销做快递行业，快递业做网络促销，这本身就是市场发展产生的结果，快递业与网络促销之间已从合作关系发展到了竞争与合作关系。
3 群体性网络促销背景下快递行业存在的问题
3.1 从业人员职业道德素质低下
大多数的快递公司并非正规物流企业，在成立初期，一般雇佣少量员工，他们只负责货物的接收和递送，这些员工大多文化水平低且没有从业经验，在对货物进行处理时，只关注货物的外包装是否完好，物流信息是否正确，有时会出现货物的损坏和错发等情况，降低了消费者对物流企业的关注度。同时，企业并不重视对员工的培训和职业道德教育，使得从业人员的专业技能差，服务意识不强，出现服务态度差，管理水平低下等问题，严重影响企业形象，降低客户对企业的好感。
3.2 发配货速度慢
在大型网络促销情况下，货物的大量增加会引起“爆仓”问题，大量的货物等待卖家打包、核对信息、联系发货，由于人手问题，卖家发货延期成为货物速度慢的首要问题。同时，快递企业在接受不同卖家的货物时，也需要对货物进行包装处理、信息核对、装卸等，然后将货物运往不同的地点进行中转和配送。在货物成功安排运送后，运输工具的安全性、天气状况的好坏等也成为影响货物能否按时到达的因素。到达下一中转中心时因收货地人手短缺、车辆安排不畅、天气状况差等原因造成货物迟迟未能到达消费者手中，以至于大量的货物得不到及时处理，发货、配货速度慢，到达消费者手中的时间过长。
3.3 货物质量无法保障
货物在运输过程中会流经不同的中转中心和配送中心，各个中转中心会对货物进行扫描、核对信息、分拣处理，但因货物的大量增加，装卸人员在装卸搬运过程中可能会出现暴力装卸、野蛮搬运等不当行为，货物监管员在监管货物中只进行简单检查，仅注重货物的外包装是否完好，且由于货物在运输途中存在速度慢、时间长等问题，使得某些保鲜品、易腐蚀品、易碎品等出现过期、腐坏、破碎等现象，加上卖家在发货过程对货物的保鲜、防腐、防震等措施考虑不周到，使得货物在运达消费者手中时已经变质、损坏或破碎，货物质量无法得到保证。
4 改进措施和对策
4.1 加强对从业人员的职业教育和管理力度
企业的发展是由企业实力所决定的，企业的服务质量是增强企业实力的关键，速度、服务和时效性是快递企业间竞争的着力点。作为快递企业，要充分发挥自己的优势，为客户提供快速、高效、便捷的服务，以达到客户满意为目标，制定适合本企业发展的计划和对策，增加客户的关注程度，提高企业管理水平，加快货物的投递和运输，加强企业对货物的监管，减少中间环节，延长服务时间，开展特色服务，扩大企业的市场份额和知名度，树立企业品牌。同时，开展对从业人员的技术培训和道德教育，以达到提高员工素质、增强员工忠诚度、加强公司凝聚力的效果。
4.2 建立各企业间的战略伙伴关系
我国快递行业与国外快递企业相比，存在数量多，规模小的问题，各个快递公司的发展受到资金不足的制约。而且，伴随国际市场的开放，国外的一些私营快递公司不断进入中国市场，给我国快递企业的发展带来巨大冲击。为弥补这些缺陷，应将处于不同发展水平的大、中、小型快递企业进行整合和重组，建立健全的网络体系，加强各个企业之间的信息传递和资源共享，划分合作区域，建立联合性的配送中心，共用物流仓库，在不同的快递企业间建立战略联盟，相互合作，相互促进，取长补短，增强快递企业的核心竞争能力，实现我国快递行业的全方位、立体化发展。
4.3 保证货物的实时跟踪
货物的质量问题可能是货物本身的问题，也可能是货物在运输或者装卸过程中出现的问题。因此，24小时信息反馈，是货物从发货到客户收货过程中，收货人了解货物情况的唯一手段。对于很多客户来说，快递公司的查询质量一定程度上代表了快件的安全性。所以，加强对货物的实时监管和跟踪，提高企业货物查询服务水平，加快企业在不同地区间的信息传递速度，实现信息资源共享，运用高效、便捷、快速的网络体系，保障各个环节货物的质量安全，建立安全可靠的企业形象，努力发展成为消费者心目中的放心企业，促进企业的高速发展。
【关键词】避税行为；房地产
随着国民经济的进一步发展，房地产企业的迅速崛起，避税行为的探讨和研究已经成为众多会计从业者关注和研究的热门话题。本文在从实操过程出发，就房地产企业避税行为做简单的探讨，以其为他人的研究深化做一些铺垫性的工作。
广义上避税是指纳税义务人在不违反国家税收法律制度的前提下，通过某些特殊的操作行为来减轻或者免除税负，包含符合法律规定的避税行为和违反国家法律法规的避税行为；狭义方面所讲的避税行为，仅指违反国家法律法规的避税行为。
一、房地产企业避税行为产生的原因分析
1.避税行为产生的客观原因
（1）物价过高，人力资源价值过高导致房地产企业成本居高
就我国目前房地产业而言，问题主要存在于初期的施工环节，在此环节中前期的会计成本核算时猫腻较多。另外，在项目开始运行的过程中采取的是开发商成本不独立核算。这种种操作方法导致了企业责任方在会计核算和税务办理时产生责任不明，不方便也不能够准确的分析显示项目成本。进入销售阶段的时候，按照销售额所进行的纳税管理，也就存在着诸多的问题，所产生的会计核算成本差额的情况必须以营业税收、所得税为根基进行审查和控制，使得企业销售时需要计入的折旧费也会加大企业的损失。长期以往，就会产生房地产企业在开发项目的时候出现成本居高的状况。
（2）国家相关法律法规监管存在漏洞
房地产市场的税制结构不合理，房地产行业相关法律法规在一定层面上还不够完善，在一定意义上为房地产企业提供了可乘之机。房地产企业现今涉及的诸多环节中，从项目的审批、项目的开发、转让以及持有等，牵扯到的税收名目竟达十多种。税收名目之多、之杂让人瞠目结舌，且各种税收的征收标准大不相同。纷繁复杂的税收计算过程，是行家看的发愁，外行更是看不明白，由此而引起的是税收征收难度加大，税收来源把控存在很多的漏洞，导致国家税收收入流失相对严重。这就给房地产企业以浑水摸鱼的机会，利用外行和内行都搞不太清楚的行业规定来完成避税，避税行为更加隐蔽。
2.避税行为产生的有利原因
（1）高额利润诱惑下权力寻租
随着经济体制的逐步改革，很多房地产企业的负责人由原来与政府职能相关的部门转变成股份制企业的负责人，凭借着出色的活动能力和强大的人际关系，在地产项目立项、融资、开发、销售等诸多环节中攻城略地，凭借着和政府相关权力机构的特殊关系所向披靡。房地产企业为了获得更大的利益，不断的用企业主自身的社会地位和所掌控的各种渠道的资源，对税收征管不断地采取干扰措施。他们会千方百计的利用税收监管的漏洞，利用国家对于偷税漏税处罚力度低的原因，采用各式各样的方式方法，进行偷税漏税，N取国家财产。而此时，政府本应该是出面监管处罚违法犯企业，事实恰恰相反此时的政府因为地产业能够获得巨大的财政收入，在为地产企业充当后盾，这种无形的利益交易损害了国家税收的权威性，以及政府的公信力。
（2）地产开发中涉及的环节众多、时间较长
正规的开发商，在业务程序上一般要经过申请土地使用许可证、对所开发的项目进行立项、审批和规划设计投资计划、以及申请施工许可证，这一系列的流程下来已经花费很多的人力物力，但是这些环节所涉及的费用就不涉及到税务，所以这些环节的费用无法计入到应收费中去。而我国的税务相关部门并不具有执法权力，所涉及到的行为都具有滞后性，时间时机的错过，导致无法有效监控管理，不能够准确的控制房地产开发中所牵扯到的成本信息情况。房地产开发商又利用地产项目开发周期较长的特性，不按照财务制度和国家税收法律相关规定进行财务核算，以及所应当的纳税申报，从而导致了房地产企业形成了偷税漏税的重点对象。
（3）国家机关对于避税行为惩治力度不大
国家税务机关监管不力，为房地产业偷逃税款提供了可乘之机。我国目前形势下，涉及到房地产项目开发的国家机构之间，交流少，互相独立，没有综合部门负责整个项目信息的收集整理交流，因此无法全面掌控信息区评判房地产开发活动是否有偷逃税务的行为，客观上给了房地产业纳税人偷逃税款的机会。税务人员在查处涉税案件过程中受到各种因素干扰，以补代罚、以罚代刑，导致行政处罚力度低，对房地产企业的震慑力度不够。相对于国家的第惩罚力度而言，偷税漏税带来的高额回报是值得房地产企业冒险的重要原因。
二、房地产企业避税行为的方法
在市场经济条件下，房地产企业作为商家追逐高额利润本质没有变，这种情况下必然导致追求税收成本最小化，于是避税就成了许多房地产企业必然的选择。当前，房地产企业运用各种避税手段规避企业所得税的现象日趋严重，避税与反避税的斗争日益激烈。房地产企业所得税是以会计利润为基础计征的税种，征管复杂、弹性大，更便于纳税人利用避税的手段追求税收成本的最小化。
1.利用国家税收的优惠政策合理避税
企业可以通过政府对房地产企业的相应的优惠政策，选择合理的避税的方式和方法，进行合理避税。房地产企业利用税法中大量的优惠信息，进行会计实施细则，以此达到避税的目的。
2.合理的股权转让
在我国现有的税收政策和规定中已经明确的标明多对股权转让，可以免征流转税，制定此项规定的目的就是为了方便房地产企业在经营过程中合理的规避企业的营业税，国家为企业合理的避税敞开了绿灯。
（3）合理利用资源互换
房地产企业通常利用合作开发的方式及其产生的营业性差异来达到减少自己的应缴纳的税赋。其中的一方提供资金，一方提供土地的使用权，双方共同开发，共同获取利润。用彼此的资源置换成彼此所需的资源，优势互补强强联合。
（4）制定合理的销售价格
房地产企业会主动选择通过调节房产项目楼盘的售价，来主动规避国家税收。按照我国的税收相关政策规定，开发普通的住房时，销售的增值比例低于百分之二十时，就可以对房地产企业减免土地增值税。利用这一规定，往往在开发指定销售价格时，可以利用将含税纳入到交易的过程中，即可制定合理且可行的免税价格。
这些避税方法大多是利用国家现有政策和调整自身业务结构进行避税等两大类型，这些手段极为隐蔽不易发现。
三、整治房地产企业避税行为的对策
1.完善房地产企业税收流程
国家相关机构应该在过对各类行业综合指标进行分析加工后，建立行业基准税负模型，设立预警税负及峰值，通过先进的科技手段予以监控，低于基准税负的，要进入评估程序，案情复杂的，相关法律部门可以介入。
2.改进税收征管手段，加大处罚力度
税务部门应该加强对项目成本的审核以及对其票据的管理，切实保证房地产企业及其项目成本的真实性，切实整治房地产企业使用虚假合同文本、虚开成本信息，达到偷逃国家税收的不良企图。
加大避税处罚力度，增加处罚规定。比如，对调增所得税净额达到一定幅度以上，按调增额予以重罚，令避税企业望而生畏，堵塞税收漏洞。
3.加强对房地产企业销售环节的监督
加快开发使用房地产交易管理信息系统，把房地产交易过户税收的受理、审核、审批、查询以及纳税通知书、完税证明书的打印等工作内容纳入信息化管理范围，实现全程网上办公和实时监控、查询，提高房地产交易税收审核的工作效率，方便快捷有效的管理各类信息，为打击违法犯罪活动提供保障。
四、结束语
房地产企业在经营中可以选择在国家法律范围允许的条件下，选择某些手段合理避税，但是切忌使用非法手段避税，合理避税利国利民，非法避税害人害己。
但是我们依旧是发展中国家，虽然我们的GDP总量已经高居世界第二，我们还是需要虚心学习先进国家经济发展的优点，少走弯路。
参考文献：
[1]徐一千，赵彤 房地产企业合理避税方法探讨[J].建筑经济，2009.（07）
【关键词】投资性房地产；公允价值；财务指标
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产在用途、状态、目的等方面与企业自用的厂房、办公楼等作为生产经营场所的房地产和房地产开发企业用于销售的房地产是不同的。投资性房地产是一种经营活动，主要形式是出租建筑物、已出租土地的使用权，这实质上是让渡资产使用权而取得的使用费收入。投资活动的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权，其目的是为了增值后转让赚取增值收入。公允价值，是指在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换的金额。公允价值计价，使投资性房地产公司的巨额资产浮出水面，净资产值将会得到较大幅度的提升，同时，公司对于市场的依赖更大。而在后续计量中，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
一、投资性房地产的初始计量
（1）外购的投资性房地产。对于企业外购的投资性房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，再从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。（2）自行建造的投资性房地产。企业自行建造的房地产，只有在自行建造或开发活动完成的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。企业自行建造的房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产。
二、采用公允价值计量模式进行后续计量的投资性房地产
企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：第一，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。第二，企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。
三、公允价值计量模式对投资性房地产会计信息的影响
1．增强投资性房地产会计信息的相关性。对于投资性房地产，我国原来的处理是，把其作为存货、固定资产或无形资产核算，对后两者要按期计提折旧或摊销，这样其账面价值在逐渐减少，而事实是近年我国房地产价格快速上涨，有的甚至上涨几十倍，我们按原来的核算方法不能反映企业资产的真实价值，不利于会计报表使用人对企业做出准确的评估，那么在采用公允价值计量投资性房地产后，会计报表可以实时的反映出企业资产的市场价格，增强了会计信息的相关性，真实满足报表使用人的需要。
2．增强投资性房地产会计信息的可靠性。在增强相关性的同时，我们还要考虑投资性房地产的公允价值是否可靠，我国新的会计准则对判定投资性房地产公允价值的标准比国际会计准则更为严格，其要求公司应从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计，不允许公司采用评估手段，确定投资性房地产的公允价值，这样的规定使公允价值的取得更有依据，不容易引起争议。
3．增强投资性房地产会计信息的可比性。新的会计准则中，对投资性房地产按国际目标会计准则的形式单独核算，同时又规定了严格的前提条件，这既与国际会计准则趋同，又适应我国的国情，也增强了会计信息的可比性。
四、公允价值计量模式对企业财务指标的影响
因为投资性房地产的公允价值要随市场变化而上下波动，这样势必会给企业总资产、净资产、利润、净资产收益率等重要财务指标带来影响。最初采用公允价值模式时，由于近年我国房地产价格的大幅上涨，现在的市场价格是取得时的几倍甚至几十倍，这使企业总资产、净资产大幅增加，但是由于新准则规定自用房地产或作为存货的房地产转换为投资性房地产时，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入公允价值变动损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入资本公积――其他资本公积，这样投资性房地产溢价部分就不会增加企业利润，但会大幅增加所有者权益，导致净资产收益率大幅降低，其他相关指标也会出现大幅波动，而在后续计量中，由于不计提折旧和摊销，则会增加利润，又因为后续计量中公允价值变动损益都被计入利润，如果公允价值随市场价格下降，则又会引起资产和利润的减少，这样导致利润随房地产市场价格的波动而变化，但却不会带来实际的现金流。采用公允价值后，利润的信息含量更加丰富，房地产的市场价格成为利润波动的重要因素，增大经营成果的不稳定性，也影响到许多重要的财务指标变化，这些都会影响报表使用人对企业价值的判断，也增加其分析财务报告的难度。
五、公允价值计量模式对企业纳税的影响
“企业提供的会计信息应当与财务报告使用者的经济决策需要相关，有助于财务会计报告使用者对企业过去、现在或者未来的情况作出评价或预测。”相关性是企业基本准则对会计信息的质量要求之一，因而历史成本不再是唯一的主要计量属性，公允价值被正式引入我国会计准则体系。与国际财务报告准则相比，虽然我国的《投资性房地产准则》增加了采用公允价值模式的前提条件，即只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，限制了采用其他的估值技术来确定公允价值。但公允价值计量属性的启用，必然使其在不同会计期间的价值产生变动。公允价值的引入在《投资性房地产准则》中会对当期损益产生影响的情况主要有：一是将投资性房地产转换为自用房地产，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。二是将自用房地产或存货转换为投资性房地产，公允价值小于原账面价值的差额计入当期损益。公允价值大于原账面价值的差额计入资本公积，而处置时需从资本公积转入当期损益。三是期末计价时，投资性房地产应按当日的公允价值调整账面价值，差额计入当期损益。《企业会计准则――基本准则》中明确规定企业应当以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告，而税法的理念则是强调收付实现制，即以企业实际产生的现金流为征税依据。当会计和税法规定存在不同观念时，税金的计算应遵循税法规定，对会计利润进行纳税调整。所以在成本模式下，对已出租的建筑物或土地使用权可以计提折旧或摊销，现行税法规定当期计提的折旧费用和摊销费用可在税前全额或部分抵扣(超过税法税前扣除标准需作纳税调整)；企业采用公允价值模式计量的，则不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，也就享受不到税前抵扣的优惠。
《投资性房地产》采用公允价值模式计量是为了与目标会计准则趋同，采用公允价值模式也能更真实的反映企业在市场中的价值，但是，对于投资性房地产的公允价值计量，我们还需要继续探讨，对其中的一些概念、方法还要有更细致、更有操作性的规范，减少企业采用公允价值模式的一些顾虑。同时我们也要看到公允价值随着市场变化而波动，给企业带来的影响只能改变企业资产账面上的数字，并不能改变企业的核心盈利能力，公允价值的波动最终还是要回到自身真实的价值上，所以企业要想得到认可，还是要靠实实在在的经营，才能让自己的企业立于不败之地。
参考文献
[1]企业会计准则委员会编．《企业会计准则――应用指南》．立信会计出版社，2006（11）
关键词：房地产行业；会计信息质量；对策
中图分类号：F275 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）006-000-02
前言
我国房地产行业的会计信息质量是房地产行业经济发展状况的重要体现，房地产行业较为特殊，在生产与销售过程中出现众多繁杂的环节，在众多环节中存在复杂的成本核算和收入核算等大量的会计核算业务，因此给房地产会计核算业务工作带来很大困难，同时房地产行业会计人员的职业道德素质和企业内部的一些管理因素等造成我国房地产行业会计信息质量问题，本文针对这些问题提出完善我国房地产行业会计信息质量的对策，进而更好的完善房地产行业会计工作，保证会计信息的真实、规范、公开。
一、我国房地产行业会计信息质量存在的问题
由于房地产行业的特殊性，其开发周期长，利润产生阶段性影响较大，资金投入需求巨大，因此存在众多的股东等投资者，这些繁杂特殊因素致使房地产行业会计信息质量存在大量问题。而这些问题的存在，一方面造成大量会计信息的失真，无法根据会计信息进行决策，另外一方面也会导致房地产行业失去公信力，最终会影响到房地产行业的发展，下面结合房地产行业会计信息质量存在着的问题进行详细的分析。
1.房地产行业会计信息披露不真实
房地产会计信息的虚假现象尤为严重，不真实的会计信息披露严重影响了房地产企业投资者对企业经济收入的真实掌握，在一定程度上影响了不知情的股东等投资者的投资信心，部分房地产企业内部管理结构形成相互制约的局面，不能够真确有效发挥监管作用也是造成企业会计信息披露不真实的重要原因[1]。部分房地产行业为了达到某些不良目的，对会计信息暗地操控，扭曲真实的收入状况。这种不真实的会计信息披露不仅损害了部分投资者的利益还很大程度上影响了国家对房地产行业的宏观调控政策，进而影响了社会经济秩序的正常发展。同时会计信息披露的不真实性违背了会计人员的职业道德，严重违反了国家的法律法规，甚至使会计人员会受到相应法律制裁。
2.房地产行业会计信息披露延时
由于房地产经营具有项目开发周期较长及销售不同阶段利润额存在波动系数较大的特点，制约了房地产会计信息披露的准时性。同时部分房地产企业为了自身利益，有意将对企业有利的会计信息进行夸大事实提前披露，而对影响企业利益的不利的会计信息进行掩盖或是延时披露[2]。大部分房地产企业的不良会计信息都是在事发之后很长一段时间才公开披露，房地产企业这种会计信息披露问题不利于房地产行业投资者的正确决策，不利于及时发现房地产行业在开发销售经营中存在的重大问题，不利于我国经济监控部门及时准确了解房地产行业发展动态，造成我国经济发展秩序混乱，严重影响了我国经济调控政策，影响了我国经济建设的有序进行。
3.房地产行业会计信息披露不规范
我国房地产行业会计信息存在披露不规范的问题，房地产为掩盖对企业不利的会计信息，通常以商业机密为借口，对会计信息的披露不够细致，致使这些年我国出现了很多重大经济案件。严重侵犯了我国的法律法规，严重阻碍了我国经济建设的发展。目前我国现有的一些制度不够完善成为不良企业有机可乘的漏洞，影响了房地产企业会计信息披露的规范化[3]。我国法律规定企业在会计信息披露时应严格遵循会计信息披露原则，保证会计信息的规范性、合法性、真实性等原则。房地产行业会计信息的披露不规范严重影响了会计信息的严谨、准确性，影响了投资者的利益和国家的利益。
二、完善我国房地产行业会计信息质量问题的对策
我国房地产行业的会计信息质量存在众多问题，为保障房地产行业的会计信息真实、规范、及时、有效的披露，为我国对房地产行业的业绩状况进行有效的监察提供依据，保证我国在房产方面的经济调控政策的正确决策，完善我国房地产行业会计信息质量问题的对策尤为重要。下面主要从会计信息内容公开化、提高会计职业道德素质与业务能力、完善房地产行业会计规范体系等几方面的内容着手进行解决。
1.我国房地产行业会计信息内容公开化
目前我国房地产行业会计信息的披露存在很多问题，企业会计信息内容的披露公开化程度较小，对企业项目开发的成本核算信息及企业在销售经营阶段的预售及销售利润情况及整个房地产开发到销售环节的各部分成本核算及收入核算信息披露均不够公开化，致使房地产投资人不能够对投资项目一目了然，对投入资金的流动情况和最终去向不能够正确的掌握。因此房地产行业的会计披露应严格按照相关规定对项目经营中的各环节资金流动信息及销售信息等会计信息进行公开化的披露，提高房地产行业会计信息透明度，不应以商业机密为借口进行不良会计信息的掩盖。我国房地产行业会计信息内容公开化不仅为我国经济监控部门对房地产企业的监察提供依据还为房地产投资者的正确投资决策提供重要信息。同时有利于我国经济的快速发展。
2.提高我国房地产行业会计职业道德素质与业务能力
我国房地产行业的会计信息为投资者对企业的财务状况的了解和投资决策提供依据，为国家相关部门的经济调控政策提供保障，因此我国房地产行业的会计工作尤为重要，会计人员的职业道德素质与业务能力是维持房地产行业健康、持续发展的重要因素[4]。目前房地产行业的会计信息质量问题严重，出现大量的假账、会计信息不够透明化、会计信息混乱等会计信息质量问题，这与会计人员的职业道德素质与业务能力有着直接关系。因此提高我国房地产行业的会计职业道德素质与业务能力至关重要。提高会计职业道德素质要求会计人员按照会计准则严格规范自己的行为，要求会计人员要爱岗敬业、熟悉相关法律法规、依法核算、按会计披露原则进行客观公正的会计信息披露。提高会计业务能力素质，要求会计熟练掌握会计核算业务知识，将繁杂的房地产行业各环节的成本与收入核算进行准确分类，做好票据分类与保管，使会计核算工作有序进行。另外企业要对会计人员的业务水平进行阶段性的考核，促使会计人员不断学习，以高标准的业务能力进行房地产的会计工作。
3.完善房地产行业会计规范体系
对房地产行业的一些特殊环节的会计信息质量要制定严格的规范制度，使有不良企图的房产企业及会计人员的不良操作无机可乘，同时对房地产行业的会计制定严厉的奖惩制度，约束会计人员的不良行为。根据会计工作方式的多样化制定制约会计工作的规律，并保证其具有很好的操作性，尤其是涉及会计信息披露的规律，使房地产行业会计信息的披露真实、准时、准确、公开[5]。同时还要加强企业内部的管理规范，加强企业管理部门对会计信息的有效监管，进而完善房地产行业会计规范体系，提高会计信息质量，为房地产行业的健康，有序发展提供有利条件。
三、结论
综上所述，我国房地产行业的会计信息质量存在大量问题，使房地产行业的经济发展状况不能够真实、透明化，并且影响到房地产企业在市场上的信誉度，造成房地产企业市场竞争力的下降，同时也会危及到整个房地产行业的发展。因此提高房地产行业会计信息质量，使房地产行业的会计部门能够正常发挥其在房地产行业的真正价值，并建立健全的房地产行业法规制度和监管制度，确保房地产行业的稳定发展势在必行。另外，在未来的发展中，房地产行业会计信息问题会依然出现，需要不断的发现并及时的解决，确保房地产会计信息质量的提高。
参考文献：
[1]窦亚芹，郑其明.投资性房地产准则对房地产行业会计处理的影响[J].商业时代，2010（15）.
[2]帕孜来提・依不拉音.房地产行业会计信息质量问题的探讨[J].时代金融，2014（29）.
[3]师红聪.房地产企业会计信息质量存在的问题与完善对策[J].中国集体经济，2010（04）.
一、抵债资产的定义
按照《企业会计制度》的定义：“资产，是指过去的交易、事项形成并由企业拥有或者控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。”而抵债资产无非是商业银行收回的用于抵偿债务的非现金资产（本文以后所提到的抵债资产均指非现金资产）。因此，根据企业会计制度有关资产的定义，并结合抵债资产形成的具体特点，我们可以将抵债资产做如下说明：抵债资产是一种非现金资产，它是商业银行遵循债权债务协议，依照法定程序行使债权和担保物权而拥有所有权的资产，或者虽未拥有资产的所有权但已被债权银行实际控制而且有未来预期使用收益的资产。
根据上述，抵债资产主要分为以下两大类：
1.银行拥有的抵债资产。该类抵债资产主要是指，因银行与企业之间的债权债务关系，受让债务企业的资产，导致抵债资产的所有权归属于受让资产的银行。这类资产主要包括：通过资产抵债协议获得的资产、通过法院裁定获得的资产等。
2.银行控制的抵债资产。该类抵债资产主要是指，因银行与企业之间的债权债务关系，控制债务企业的资产，并获得该资产的未来预期收益，但该资产的所有权并没有归属于控制该资产的债权银行。这类资产主要包括：商业银行因其逾期债权而通过法院查封控制但并未处置的抵押资产和质押资产，通过有关协议而使银行债权转化为使用权的资产等。
二、抵债资产入账价值的确认
截止到目前，我国对抵债资产入账价值的确认问题，有以下三种规定：
1.财政部《关于加强金融企业财务监督若干问题的通知》（财债字[1999]217号）规定：“金融企业按照法定程序取得的抵债资产，要按法院裁决的价值或借贷双方协商议定的价值（扣除法定抵债资产接收、管理和处理变现费用）入账”。但是，在实务操作过程中，由于受地方政府行政干预、评估机构按评估标的收费等因素的影响，法院裁定的抵债资产的价格往往远高于市场价格，而银行方面不得不被迫接受，使得抵债资产的入账价值远高于其未来变现价值，缺乏科学性。
2.按照《金融资产管理公司财务制度（试行）》（财政部财金[2000]17号文）规定：“待处置资产应按取得时的公允价值计价”。此处的待处置资产亦即本文的抵债资产。我们知道：公允价值只是一个理论上的概念，其在企业的推广尚缺乏足够的理论基础及实践经验。因此，在一个因不成熟的市场经济而存在的非完全竞争市场中，由于信息的不对称性，要寻求抵债资产的公允价值是非常困难的，缺乏可操作性。
3.按照《金融企业会计制度》（财政部财会[2001]49号）规定：“金融企业取得抵债资产时，按实际抵债部分的贷款本金和已确认的利息作为抵债资产的入账价值”。回收资产抵偿银行的债务，属于债务重组的范畴，因此，按照新颁布的《债务重组会计准则》的规定：“以非现金资产清偿某项债务的，债权人应按重组债权的账面价值作为受让的非现金资产的入账价值。”从上面的《金融企业会计制度》和《债务重组会计准则》的规定可以看出：对于抵债资产的入账价值问题，制度和准则的规定是一致的，与《金融资产管理公司财务制度（试行）》规定相比，具有很强的可操作性。同时，制度和准则的规定考虑了：抵债资产的取得和处置不属于以盈利为目的的交易行为，而是以保全银行资产为目的，因此在确认抵债资产的入账价值时，基本上只按照银行债权的账面本金数额确认（按照现行的有关规定，逾期贷款利息要冲回），尽量不确认收入，降低了银行的税收负担，这比财政部《关于加强金融企业财务监督若干问题的通知》规定更加科学。但是，制度和准则的规定只是针对商业银行已拥有的抵债资产，亦即只规范了第一类抵债资产的入账价值问题；而对于商业银行实际控制的抵债资产的入账价值问题并没有规定，缺乏完整性。值得注意的是，从严格意义上讲，银行控制的抵债资产的入账价值问题应该是其派生的无形资产——资产使用权的入账价值问题。
鉴于以上三种规定的分析及其存在的问题，笔者认为：可以按照商业银行抵债资产的分类标准将抵债资产分为两类，并参照《金融企业会计制度》和《债务重组会计准则》的规定，在不考虑相关税费的情况下（在下面的论述中皆不考虑相关税费），对抵债资产的入账价值分别作出如下规定：
（1）银行拥有的抵债资产入账价值的确定：以实际抵债部分的贷款本金和已确认的利息作为抵债资产的入账价值；
（2）银行控制的抵债资产的入账价值的确定：以使用该抵债资产而产生的未来预期收益作为抵债资产的入账价值。
值得注意的是，上述关于对抵债资产入账价值的规定比较原则；而在实务操作过程中，很可能具体出现以下几种情况：
（1）债务人与债权银行达成协议，以债务人的非现金资产抵偿其在银行的全部债务，可按照银行债权账面本息数额确定抵债资产的入账价值。
（2）债务人与债权银行达成协议，以债务人的非现金资产抵偿其在银行的部分债务，而且所抵偿的债务数额在协议中已确定；债权银行可以按照协议金额确定抵债资产的入账价值。
（3）债务人与债权银行没有达成还款协议，银行先行回收部分非现金资产，剩余债权数额继续清收。对于这种情况，如果债务人能够协助提供有关抵债资产的原始入账凭证，那么可按抵债资产的原始人账价值入账；否则，可以对该抵债资产暂估入账。
（4）债务人与债权银行达成协议，或者根据法律规定，债权银行拥有抵债资产一段时间内的使用权，并获得预期收益，则抵债资产入账价值根据协议规定的抵债数额确定，或者是根据该资产使用权的市场行情并考虑预计使用时间而计算的预期收益确定。
