时间：2023-08-21 16:58:13
序论：在您撰写投资风险分析方法时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
摘要：随着改革开发的不断深化及国家投融资体制改革的发展，我国公路建设经营模式也发生了极大的改变，目前最常见的投资模式包括国家、地方、独立投资者等。因为多元化投资主体的形成及BOT、特许权经营理念及模式的大量引进，形成了一些由投资方构件的独立建设、运用及管理的公路项目公司，这种情况下，公路网络风险提升也引起了投资者的重视。本文主要对投资风险的概况、公路投资风险及投资风险规避方法进行了分析与探究，以期为公路事业发展提供可靠的保障。
关键词 ：公路投资风险 规避方法 概况 风险管理 公路建设 风险清单
作为国民经济与社会发展的基础产业及重要基础设施，公路是交通运输系统的综合性基础。伴随全球化经济发展水平的有效提升，加快了各个国家、地区之间的交流，公路发展趋势也已成为由局部区域网络发展向跨国界、跨地区大型公路网方向发展。公路的安全性及舒适性能够对一个国家、地区的综合国力及经济实力进行充分体现。公路建设规模的扩大，可对沿线经济发展起到推动作用，是实现区域经济与国民经济可持续发展的重要保障。
一、投资风险的概况
投资风险是指对未来投资收益的不确定性，在投资中可能会遭受收益损失甚至本金损失的风险。遵循公路项目投资特性，投资风险来源可分为3个方面：外部环境的不确定性、项目自身复杂性及项目设计者、建设者与运营管理者能力的有限性。
作为资金、技术密集型项目，公路工程建设具有规模大、投资高、工期长等特点，从项目立项至竣工后期整个过程中，其面临着诸多风险因素，各个风险间具有较为复杂的关系。根据投资风险来源的不同，其风险特征如下：
第一，风险存在客观性及普遍性。风险作为损失发生的不确定写那个，其属于超越人们主观意识的客观存在，在公路建设各个阶段，风险随时存在。
第二，具体风险出现的偶然性及大多数风险出现的必然性。大量风险因素与其他因素的共同作用结果是所有具体风险出现的原因，作为一种随机现象，偶然性是个别风险事故出现的特点。通过观察、统计及分析大量风险事故资料，可对风险产生的概率、损失程度进行计算，降低风险。
第三，风险的可变性。在公路工程整个建设过程中，在质和量上各种风险都出现了改变，伴随建设阶段的转变，部分风险可得到有效管控，部分风险出现并得到有效处理，在项目各个阶段都极易出现新的风险。
第四，风险的多样性及多层次性。公路工程具有工期长、规模大等特点，致使其具有大量复杂的风险因素，导致公路建设整个工期内风险量较大，各种风险关系的交叉，导致其呈现出多层次的特点。
二、公路投资风险分析
1.项目建设成本增加
公路项目由投资准备阶段到项目竣工验收阶段，所需费用资金较多。在增加建设成本的同时，将对公路建设项目收益情况造成直接影响。首先，公路建设项目规模改变必将增加成本。因前期规划和后期建设规模存在极大的不同，致使成本支出不断加大，建设期间全部费用，如土地征用费用、拆迁费用、材料预估费用等都会超出设计规划的费用。
其次，在市场体制作用下，市场供求关系将产生物价变化等情况，特别是公路投资建设中的材料、人工费用等。施工前期，公路工程建设具有较低原材料、人工费用，可施工过程中因价格因素的制约，将加大建设成本，导致人工、原材料等大量增加。
再次，设计改变增加成本。公路投资建设时，往往会出现设计前期规划不合理，后期设计变更等问题，这些问题的大量出现，将引发后期索赔矛盾，直接影响到综合成本。
最后，附近土地征用、拆迁费用标准预估不合理。作为公路投资建设的重要内容，建筑物拆迁工作是其投资风险产生的必要因素。拆迁工作的不确定性主要体现在赔偿费用方面。在市场调查时，投资商因无法深入了解当地环境、文化等内容，在开发过程中将大幅度提升拆迁及补偿费用。
2.风险分担问题
（1）建设性风险。建设性风险是指在设计、施工中公路工程存在一定问题，导致运营无法正常进行的风险。作为项目业主，在选择设计单位、审查设计方案等方面投资方并没有直接决定权，往往存在政府参与的现象。公路使用期间，因工程设计、施工存在问题将无法达到公路工程的使用性能，导致投资方不能对预期经营目标风险进行准确判断。
（2）运营风险。车辆通行收费权、广告经营收入权及服务设施经营收入等都是公路项目运营收入的主要来源。在现行制度下，投资方并没有自主定价权，如降低公路车流量及第三产业开发等问题的产生，将影响投资方的预期收益情况，并增加其支付难度。
（3）金融风险。通货膨胀与利率风险等为公路项目的金融风险，因公路项目规模大投资多，通常存在贷款等问题，这种情况下，必定会产生利率风险。当固定利率合同签订后，在降低利率的情况下，投资方的支付费用将对当时市场利率投资成本高出许多。在进行浮动利率合同签订时，同时也会产生上涨利率的现象，进而给投资方带来严重的资金压力。
三、公路投资风险规避方法分析
通过评估与分析项目风险，及充分考虑项目风险出现的概率、损失严重程度及其他因素，可对公路工程出现的各种风险危害性进行确定，同时比较投资者的安全指标，对公路项目的危险等级进行确定，进而选取科学有效的措施进行施工。
1.风险回避
作为一种最彻底的风险处置技术，风险回避是在对公路项目风险及较大损失时，可对该项目主动放弃及终止，以此对该项目风险避免及降低损失的一种方式。在风险事件出现前风险回避可完全消除风险因素，相比其他风险处理方式，这种方式更能降低风险出现率。在预测、识别、评估及分析公路项目风险中，如发现风险损失较大，通过这种方式，可正确估量风险程度，避免不可估量损失的发生。
2.风险管理
在对公路项目风险全面分析、评估的基础上，应对风险的防范工作进行合理规划，在最小范围内控制风险，降低损失。面对建设性风险时，要求建设施工过程中项目工期必须加强道路养护与维修力度，对路面进行定期检测，保证规范公路项目建设过程等。同时做好可行性研究工作，在技术与施工方案选择应确保其合理性，尽量对风险进行有效控制。在承建商选择中应确保其具有较强的能力与经济实力，并进行工程完工担保措施的建立。在运营风险管理中，交通量降低及增加维护费用为运营风险的主要体现，该风险处理方式可选用风险转移及风险控制。必须对运营管理模式加以创新及改革，确保公路运营管理机构能够与维护机构有效协调，并进行运用维护合同的签订，对奖惩措施加以明确。
3.风险监控
关键词:房地产投资风险;风险调整系数法;肯定当量法
中图分类号:F293.3文献标志码:A 文章编号:1673-291X(2007)01-0174-03
一､房地产投资风险的类型
房地产投资风险涉及政策风险､社会风险､技术风险､自然风险和国际风险等,而这其中对房地产投资影响较大,同时又是可以预测､规避的主要是经济风险｡经济风险主要包含市场风险､经营风险和财务风险等｡
1.市场风险,指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产投资者带来的风险｡其中主要有:
(1)流动性和变现力风险
由于房地产是低流动性资产,这就决定了投资在房地产上的资金流动性差､变现能力弱｡也就是说,当房地产投资者在急需资金时,无法将其手中的房地产很快脱手,即使投资者能较快地完成房地产交易,也很难以合理的价格成交,从而大大影响其投资收益,所以,房地产不能流动及其变现上的困难,给房地产投资者带来了变现及收益上的风险｡
(2)购买力风险
指由于物价水平上升而使投资者出售或出租房地产获得的现金的购买力下降的风险｡这里的风险主要出在投资者提价的“时滞”上,特别是在高通货膨胀时期｡购买力风险也会影响消费者,但在货币购买力水平普遍下降的情况下,人们会把有限的购买力用到最急需的消费上,从而影响了对房地产的消费购买,这样即使房地产本身能够保值,由于人们降低了对它的需求,也会导致房地产投资者遭受一定的损失｡
(3)利率风险
指由于利率的变动给投资者带来损失的可能性｡利率变动对房地产投资者主要有两方面的影响:第一,对房地产实际价值的影响｡一般使用高利率折现,会降低投资者的净现值收益;第二,对房地产债务资金成本的影响｡贷款利率上升,会直接增加投资者的开发成本,加重其债务负担｡
2.经营性风险,指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望偏离的可能性｡这种风险即与企业内在因素有关(由于投资者得不到准确充分的市场信息,而可能导致经济决策的失误),也与经济环境因素的影响有关(如房地产市场､房地产价格､国家政策等)｡
3.财务风险,指由于房地产投资者运用财务杠杆,即在使用贷款的条件下,既扩大了投资的利润范围,同时也增加了不确定性,增加的收入不足以偿还债务的可能性｡另外,违约风险也是财务风险的一种,违约风险指由于投资者财务状况恶化而使房地产投资及其报酬无法全部收回的可能性,或者是房地产购买者不能按约按期支付购买房款,拖欠严重,使投资者入不敷出所造成的一种风险｡
二､房地产风险分析方法
经济的不稳定和市场的不完善,使风险总是客观存在的,因此,在进行投资决策时必须给以充分的重视｡房地产投资风险分析常用的方法是风险调整贴现率法和肯定当量法｡
(一)风险调整贴现率法
这种方法的基本思想是对于高风险的项目,采用较高的贴现率去计算净现值,然后根据净现值法的规则来选择方案｡问题的关键是根据风险的大小确定风险因素的贴现率即风险调整贴现率｡
1.计算公式
风险调整贴现率的计算公式为:K=i+b×Q
式中:K――风险调整贴现率
i――无风险贴现率
b――风险报酬斜率
Q――风险程度
2.风险调整贴现率法的计算步骤:
(1)风险程度的计算
首先,计算方案各年的现金流入的期望值(E);
其次,计算方案各年的现金流入的标准差(d);
再次,计算方案现金流入总的离散程度,即综合标准差(D);
最后,计算方案各年的综合风险程度,即综合变化系数(Q)｡
(2)确定风险报酬斜率
首先,计算风险报酬斜率(b);
其次,根据公式:K=i+b×Q确定项目的风险调整贴现率;
最后,以“风险调整贴现率”为贴现率计算方案的净现值,并根据净现值法的规则来选择方案｡
例如,假设有两个房地产项目方案A､B,两方案的风险和期望的现金流相同,只考虑一年的现金流情况,两方案的资本支出即初始现金流相同,无风险报酬率为6%,投资方案A､B的现金流量如表1:
计算为:
E(A)=E(B)=3000 D(A)=D(B)=632.4 Q(A)=Q(B)=0.21
K(A)=K(B)=I+B*Q=6%+0.1*0.21*100%=8.1%
NPV(A)=1775
NPV(B)=1375
(注:计算过程略｡K代表风险报酬率,I代表无风险报酬率,B代表风险报酬斜率,Q代表风险程度｡B假定为0.1｡)
(二)肯定当量法
这种方法的基本思路是先用一个系数把有风险的现金收支调整为无风险的现金收支,然后用无风险的贴现率去计算净现值,以便用净现值法的规则判断投资机会的可取程度｡
其计算公式为:
式中:at――t年现金流量的肯定当量系数,它在0-1之间
i――无风险的贴现率
CFAT――税后现金流量
在运用肯定当量法时,关键是确定肯定当量系数｡肯定当量系数是指肯定的现金流对与之相当的不肯定的期望现金流的比值,它代表了投资者对风险的态度｡此系数的确定有几种方式,如根据历史资料进行推断､由经验丰富的分析人员进行主观判断､根据变异系数与其之间的关系来确定,在此我们不做详细讨论｡
由上面的计算可知变异系数为0.21,根据变异系数和肯定当量系数的关系,肯定当量系数为0.8(经验数据)｡
因为E(A)=E(B)=3000,所以,两个方案的肯定当量为3000*0.8=2400,由此,我们可以得出NPV(A)=2400/(1+6%)-1000=1264;NPV(B)=1015｡
(三)风险调整贴现率法和肯定当量法的比较分析
从上表可知,运用风险调整贴现率法计算的两方案净现值的差额为400,肯定当量法差额为249｡可见,在房地产投资方案的评价中,风险调整贴现率法比肯定当量法产生的偏差大｡考虑到风险因素,风险调整贴现率有以下两点不足:
第一,此方法把时间价值和风险价值混在一起,并据此对现金流量进行贴现,意味着风险随着时间的推移而加大,这种情况往往与实际情况不符,甚至是相互矛盾的｡因为,在实际中的很多投资在投资初期风险比较大,而随着时间的推移,由于投资者对市场变化的趋势有了清晰的认识及内部管理方式的改进,现金流会逐渐趋向稳定,风险也随之减少｡
对资金投放战略来说,投资项目的现金流入一般发生的时间比较晚､持续时期较长｡所以,在运用风险调整贴现率时偏差更大｡
第二,此方法在计算净现值时,在方案持续时期内运用统一的贴现率｡而我们知道,在项目持续期间内,其风险可能会随着认识的不断加深和环境因素的改变而变成肯定因素｡因此,我们在进行贴现求净现值时,不能每一个期间都采用同一个贴现率｡尤其对于战略方案来说,在较长的时期内风险波动会更激烈,相同的贴现率会严重失实｡
这样,与风险调整贴现率法相比,肯定当量法主要表现出以下两个优点:
第一,此方法充分考虑了时间因素｡风险的不同会体现在不同的变异系数上,从而表现出不同的肯定当量系数,这比较符合现实情况｡当然,为每一年准确确定肯定当量系数,在实践中是很难的｡对此,我们可以将战略项目分为战略引进阶段､战略发展阶段､战略成熟阶段和战略衰退阶段｡在每一个阶段,风险的特征和大小是相似的,具有一定的统一性｡这样就可以为每个时期确定一个肯定当量系数,既保证了效率又保证了效果｡
第二,运用肯定的现金流易被接受｡风险管理思想认为,“肯定的一元钱与不肯定的一元钱的价值是不同的”｡肯定当量法先将不肯定的一元钱转化为肯定的一元钱,将有风险的现金流转化为无风险的现金流｡在现实中,作为风险厌恶型的决策人员从心理上容易接受｡
从以上的分析可以看出,肯定当量法克服了风险调整贴现率法夸大远期风险的缺点,可以根据各年不同的风险程度,分别采用不同的肯定当量系数｡这样,在对投资项目的评价就相当准确,因此,在实际中应对其进行推广｡
三､房地产投资风险的规避与控制
高风险高收益､低风险低收益的关系决定房地产投资既是一种高收益的投资项目,同时也是一种高风险的投资项目｡对于风险,很多人倾向于尽量回避,以最少的风险获得更高的收益｡但是在房地产投资过程中,风险是客观存在的,对风险的认识在于能及时地发现或预测到并能及时地采取有效的措施对其进行化解､减轻和控制,降低投资者预期收益损失的可能性,并减少风险的危害性｡
规避和控制风险的基本思路是对于某种损失出现的可能性大小及其程度高低做出判断并进行调整,进而尽可能地降低这种可能性,具体方法有:
1.风险规避｡规避风险方法的原理非常简单,即在预期收益相同的情况下,投资于风险小的房地产投资项目｡房地产投资项目种类较多,它们的风险度大小不一,有的风险度较大,可能遭遇的不确定性因素也较高,而有些投资项目的风险度较小,选择风险度小的投资项目,可以使投资收益得到有效的保证｡
2.风险转移｡指房地产投资者以某种合理､合法的方式将风险损失转给他人承担｡如:在租赁房地产业务中,租约规定承租人负担所有的经营费用､维修､保养费用甚至税收,就能将经营风险转移给承租人;在长期租约中,规定租金随着物价指数上升而相应地变动,就能把购买力风险转移给承租者｡在开发商与建筑商的施工合同中,规定建筑材料由建筑商采购,也起到了类似的作用｡
3.风险预控｡风险无非是指在投资经营中存在各种不确定因素,从而使实际收益偏离预期收益的可能性｡减少这种不确定性从而减少这种偏离的最好办法,就是通过市场调查,获得尽可能详尽的信息,把不确定性降低到最低限度,从而较好地控制房地产投资过程中的风险｡
Abstract： Monte Carlo Method is a very important risk analysis method of mining investment. This paper mainly introduces the ideological and steps of Monte Carlo Method， and the way of production of random number， and at the same time tells a successful example which used Monte Carlo Method.Finally the advantage and the question of this method is analyzed.
关键词： 蒙特卡洛模拟方法；矿业投资；风险分析；随机数
Key words： Monte Carlo Method；mining investment；risk analysis；random number
中图分类号：F407.1 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2014）02-0324-02
0 引言
风险是普遍存在的，任何工程都存在风险，只是大小有所不同。矿业工程作为一项极其复杂的综合工程，也不例外。如今随着矿业的不断发展，投资者们越来越重视投资风险分析，并将其视为矿山可行性研究中不可或缺的重要组成部分[1]。
矿业投资风险分析并不简单，在实际工作中，像采矿这种大型工程往往受到多种不确定因素的影响，这些因素相互联系，相互影响，让矿业投资风险分析变得更加复杂。所以研究矿业投资风险分析的方法显得尤其重要，本文将简单介绍矿业投资分析方法以及发展现状，并具体讲述蒙特卡洛模拟方法[2]。
1 矿业投资风险分析与蒙特卡洛模拟方法
1.1 矿业投资风险分析方法浅析 风险分析的方法有很多种，其中根据风险调整返本期、根据风险调整贴现率、根据风险调整投入参数、经验估值法是矿业投资风险分析中几个比较经典的方法，这些方法在矿业投资风险分析中起到了很大作用。但是任何方法都不可能适用于所有情况，随着矿业发展，富矿易采矿已经开采的差不多了，现在不得不开采那些相对来说的贫矿和难采矿，相应的投资机会也就比以前显得更加难得，前面这几种经典方法由于太过主观，经常会导致很多原本合理的投资机会没有得到应用，这种结果在如今激烈的市场竞争环境下是不能让人满意的。因此学者们和地质采矿工作者们引进了一些定量或者半定量的新方法，比如盈亏平衡分析、敏感性分析、蒙特卡洛模拟、概率分析等。
1.2 蒙特卡洛模拟方法简介 蒙特卡洛模拟方法（Monte Carlo Method）是一种通过设定随机过程，反复生成时间序列，计算参数估计量和统计量，进而研究其分布特征的方法。这种方法可以看做是实际情况的一种模拟，用概率估计的数据输入模式来预计不确定变量的点估计。蒙特卡洛方法既可以用来解决不确定性问题，也可以用来解决确定性问题。该方法在矿业中用内部收益率表示投资的风险程度。
利用蒙特卡洛方法解决矿业投资风险分析问题的基本思想是：首先建立与矿业投资风险有相似性的概率模型，并利用这种模型进行随机模拟，最终利用所得结果求出内部收益率的近似解[3]。
2 蒙特卡洛模拟方法具体实现
2.1 蒙特卡洛模拟方法步骤 ①确定需要模拟的不确定因素即输入随机变量，根据矿业工程师的经验确定每一个不确定变量的可能值及其概率。②根据每一个不确定变量的概率分布，利用随机数确定输入值，再根据输入值计算内部收益率的值。③重复步骤②，每重复一次得到一个指标值，重复n次得到n个数值，然后分组统计这n个值的频率，绘制概率分布直方图，计算均值和方差，最终获得评价指标的概率分布曲线。④分析结果，找出95%置信度的内部收益率，如果该值大于基准收益率，或者达到基准收益率的概率为100%，则说明该项目的抗风险能力强，否则，其抗风险能力较差。
2.2 随机数的产生 随机数的产生是蒙特卡洛模拟方法中的一个关键步骤，下面介绍两种常用的方法[4]。
2.2.1 离散分布随机数的产生 逆变换法（Inverse Transformation Method）常用在离散分布随机数的产生过程中，该法不仅可以解决离散随机数的产生问题，也可用于解析连续分布。其最大优点就是具有一般性意义，理论上适用性很广，不过有时计算可能要复杂一些，其具体步骤为：
①画出随机变量x的分布函数F（x）。
②产生随机数r，0？燮r？燮1。
③在F（x）轴上确定该随机数，令r=F（x），从该点画水平投影线直到与F（x）不连续段相交。
④求得与该点相应的x值，该值就是服从分布的随机变数。
2.2.2 常见特殊形式分布随机数的产生 常见的特殊形式随机数主要有正态分布、矩形分布、三角形分布、泊松分布、对数正态分布、威布尔分布等（这些分布基本包括了工程实际中出现的绝大部分情况），这里仅介绍三角形分布。三角形分布是风险估计中比较常用的一种分布，要确定一个三角形分布需要知道最可能值（m）、最小值（a）和最大值（b）三个参数。三角形分布的概率分布函数如表1。
根据逆变换法，得到三角形分布的随机数如表2。
3 应用举例
云南某矿业工程过去采用一种很基本的投资方案，基准收益率为13.2%。现在工程师们拟定了一种新的投资方案，有望提高收益，通过matlab软件模拟得到结果如表3。
从统计结果看，置信度达到95%的内部收益率为13.7%，大于基准收益率13.2%，说明新投资方案的抗风险能力强，能够采用。
4 结语
本文介绍了蒙特卡洛模拟方法在矿业投资风险分析中的简单应用，但其适用范围绝不局限于此。蒙特卡洛模拟方法能够很好的模拟那种存在许多关键的不确定变量的问题，而且随抽样次数的增大，精度也增大，模拟得出的结果越接近现实情况，当然模拟次数不可能取无限次，实验表明，次数在100～800次，输出结果基本上就收敛了[5]。虽然目前该方法在国外已经得到广泛使用，但是在国内的矿业工程中，使用的还比较少，其主要存在的问题是基础数据缺乏和软件方面受到限制。虽然matlab等软件能够实现蒙特卡洛模拟方法，但需要使用者自己根据使用需要编写程序，对使用者要求比较高，而且很不方便，所以我们在将蒙特卡洛模拟方法与矿业风险分析结合的时候，也迫切的需要一个适合我国实际的蒙特卡洛风险分析程序。
参考文献：
[1]李仲学，赵怡晴等.矿业经济学（第2版）[M].冶金工业出版社，2011.
[2]吴和平，詹进，杨珊.基于蒙特卡洛随机模拟法的矿业投资风险分析研究[J].有色矿冶，2007，23（3）：102-104.
[3]朱海宾.蒙特卡洛模型在矿产资源量预测中的应用[J].地质找矿论丛，2010，25（1）：50-54.
2015年12月25日，亚投行宣告成立，缓解了我国海外公路建设项目融资困难的问题，但同时也预示了我国将会进一步增加海外公路建设项目的投资。由于公路建设投资金额巨大，其投资风险具有不确定性，并且投资风险贯通于工程项目建设的整??周期。而现有的风险评价方法不能更好地满足我国海外公路建设项目投资风险评价的需要，因此，为了降低海外公路建设项目投资的风险，关于海外公路建设项目投资风险评价方法的研究势在必行。
工程建设项目风险分析源于美国，早在1970年，便开始将风险评价运用于工程建设、项目运营以及工程投资中，探究投资风险的成本与效益之间的联系和项目风险评价的方法，着重解决单目标投资问题。[1]弗兰克?罗森塔尔认为工程建设风险评价方法可以分为三种，即：回收期法，敏感性分析法和概率分析法。[2]Hyo-Nameho等人在原有的风险评价体系中将模糊评价加入进来，形成了一种新型的风险投资评价方法。[3]
我国高等级公路建设是1980年之后开始的，所以对工程项目投资风险的评价方法探索较晚。2001年，余晓珊经过对比敏感性分析和投资风险这两个评价方法的优缺点，得出了将蒙特?卡罗这种以数理统计为基础的方法运用于公路投资建设风险分析的结论。[4]2008年，向延念研究了高速公路建设项目在施工运营期间面临的各类风险，通过主要的几个风险，构造了公路风险评价体系。[5]
二、海外公路建设项目投资风险因素分析
海外公路投资建设项目投资风险主要体现在政治、经济、环境、法律、管理等诸多方面，因此，分析公路投资建设项目风险首先要分析这些风险的来源。通常来说，海外公路投资建设项目风险主要来自于投资项目的环境、项目主体行为、投资目标和管理过程这4个层次。[6，7]
三、基于AHP方法的海外公路投资建设项目风险分析
（一）评价指标体系构建
层次分析法（AHP），是为较复杂且抽象的问题进行量化，进而提供一种简单决策的方法，特别适用于那些难以进行定量分析的困难问题，也适用于评价不确定性因素繁多的海外公路建设投资的风险分析。
影响投资风险的因素有很多，综合前面的风险分析，在前人研究总结的基础之上，通过对各种投资风险影响因素的对比考量，同时也对比本次研究的具体状况，将海外公路建设项目投资风险A分为7类：政治风险B1、法律风险B2、技术风险B3、建设风险B4、经济风险B5[8，9，10，11，12，13，14，]运营管理风险B6和环境风险B7。同时，将每一种风险因素进行细分，大致可分为以下20个评价指标，即：国家风险C1、政策风险C2、法律责任风险C3、法律的完善性风险C4、法律的稳定性风险C5、新技术风险C6、计划风险C7、人员风险C8、工期风险C9、质量风险C10、费用风险C11、管理决策风险C12、合同风险C13、融资风险C14、金融风险C15、市场风险C16、运营管理体制C17、资源管理风险C18、自然风险C19、社会事件风险C20。
（二）层次结构图
依据上述指标体系，可构建层析分析结构模型图，形成了一个层次分明的风险评价方法，并且通过以上7种比较重要的影响因素对海外公路建设项目投资风险进行全面分析。在层次分析法中，为了使各项抽象的指标能够进行定量表示，在构建判断矩阵时用两个元素相互比较，采用1～9标度法，其标度方法如下表1：
（三）指标体系权重计算
权重的确定使用专家打分法，要确立中间层B和方案层C的权重，首先确立中间层B的判断矩阵并计算其指标权重，然后确定方案层C的权重，最后根据中间层B和方案层C的计算权重值确定各个指标在总评价体系中的权重位置。
第一，准则层权重确定。在构建评价指标体系基础上，首先构造矩阵求解特征向量并得到不同层次之间的相对权重，然后利用计算得到的权重可确定几个主要指标相对于目标层A的权重，最后统计得分与排名。创建一个多层次的判断矩阵，并运用AHP软件对判断矩阵进行求解计算。
经过计算可以得出判断矩阵的一致性指标CR，当CR
第二， 案例分析。中国路桥公司拟在肯尼亚建一条高速公路，根据该公司以前在该地区建设公路的经验和基础，所以本次考虑的准则有政治风险B1，法律风险B2，建设风险B3，经济风险B4，环境风险B5。经过专家组的认定，本次有三个方案可选：
备选方案1：该方案认为该公司在当地已运营多年，管理制度与资金运营已完善，可以只考虑B1，B2，B3，B5。
备选方案2；该方案考虑B1，B2，B3，B4，B5。
备选方案3：该方案考虑该公司和当地人关系融洽，该地区环境友好，可以只考虑B1，B2，B3，B4（如图1）。
一是构造A-B判断矩阵（如表2）。
二是构造不同准则的方案构造矩阵B-P（如表3，表4，表5，表6，表7）。
以上一致性比例CR=CI/TR
三是层次总排序及决策。以准则层的权向量矩阵左乘方案层的权向量，得出一个列向量，这个列向量便是的三个方案优先程度的排序，最大值所对应的方案即为最佳方案（如图2）。
因此，根据决策结果，应该首选方案一，其次为方案二，再次为方案三。
四、结语
我国公路交通网的发展加快了我国经济和社会发展的步伐，目前国内公路的建设增量逐渐趋于平缓，国家在海外公路建设上加大了投资。但由于海外公路建设项目所面临的情况与国内存在一定的区别，这类公路建设项目所需建设资金规模巨大、施工时间较长，不确定因素过多，风险类别众多，不同风险间无明显联系。因此，海外公路建设项目投资风险的评价具有一定的不确定性，本文所采用的AHP分析法，也有一定的局限性，主要体现在以下几方面：
第一，在预测和识别海外公路建设项目投资风险时，出于各种原因，往往不能全面地识别出各类风险因素，有时甚至会出现一些遗漏。所以未来应该根据建设项目的实际状况，综合采用多种评价方法进行风险的预测。如何精准地识别出大部分相对关键的风险因素，这依然是一个值得我们去研究的问题。
第二，由于公路建设项目投资风险分析属于项目在建前期的分析预测，采用什么方法对定性的指标进行量化及建立量化标准，缩小那些由于人的经验有限性和认识的局限性而导致的误差，目前尚难解决，这还要联系心理学、行为科学等相关学科知识进行全面的分析。
总之，由于海外公路建设项目投资风险的复杂性，本文提供的方法不可能作为一个固定的模式来解决这个问题，只能为投资企业提供一个分析该类问题的思路，对传统的那些海外公路建设项目投资风险评价方法做一个补充。同时，AHP方法对样本有一定要求，限于?Y料收集的困难，本课题只找了7个主要因素，有一定的局限性。为了完善海外公路建设项目投资风险分析的研究，更好地发挥对海外公路建设项目投资风险的识别和降低风险的指导作用，还需进一步探究完善此方法。
摘 要 本文提出了一种房地产投资风险评价指标体系，运用层次分析法（AHP法）与模糊综合评价方法进行了风险指标权重的确定和投资风险的评价为房地产开发企业提供了科学决策的依据。
关键词 房地产投资风险 风险评价指标体系 层次分析法 模糊综合评价
一、引言
当前我国在投资风险评价研究方面主要存在以下不足：一、所涉及风险影响因素较少；二、各种风险因素间的相关性研究不充分；三、一般采用静态分析方式（如盈亏平衡分析、灵敏度分析及概率分析方法等）。为此，本文针对以上情况提出了一种房地产投资风险综合评价体系，利用模糊综合评价方法对投资项目的风险进行综合评价。为房地产开发企业全面科学的评价投资项目的风险提供了一种有效的方法。
二、房地产投资风险综合指标评价体系
（一）评价指标体系构建的原则
1．全面性。指标体系作为一个有机整体，既有反映项目收益的指标，又有反映总投资和工期方面的指标；既有确定性指标，又有风险性指标。
2．科学性。指标体系的设计要力求反映客观实际，对评价的结果需要复核和检验。
3．可行性。指标体系不仅在理论上行得通，在实际操作上也要简单易行。
4．系统性。指标体系要注意结构层次，横向可比，纵向可比，重点突出。
（二）指标评价体系的构成
在分析房地产投资风险影响因素的基础上，根据构建原则，构建房地产投资风险的评价指标层次体系，包括：目标层A、准则层B和指标层C。
三、模糊综合评价方法
模糊综合评价方法是一种综合运用层次分析法和模糊评价法来评价具有“模糊性”事物的系统分析方法。模糊评价法解决了层次分析法的各方案对各评价因素优劣性评分的问题；层次分析法则为模糊综合评价提供了较为科学的评价指标体系和各因素的权重。
（一）建立综合评价指标体系层次结构模型
利用层次分析法进行房地产投资系统风险分析时，最重要的一步是进行投资风险辨识，并在此基础上建立房地产投资风险的层次结构模型。本文所建立模型如下表所示。
在评价过程中，评价者不可能精确判断矩阵元素bij的值，只能对它进行估计。如果在估计时有误差，必然导致判断矩阵的特征值有偏差。在构造判断矩阵时，并不要求判断具有严格的一致性。这是客观事物的复杂性与人们认识的多样性所决定的。但是，要求判断具有大体的一致性。即在求出λmax后进行一致性检验。
过程分为两步，首先计算一致性指标CI=（λmax-n）/（n-1）。然后随机引入一致性指标RI，计算一致性检验系数CR=CI/RI，计算结果CR≤0.1，则这个判断矩阵有满意的一致性，其特征向量W表示的层次排序的权重基本合理；否则调整判断矩阵，直到获得满意的一致性指标为止。
（三）计算组合权重
根据指标层C风险因素相对准则层B风险因素的特征向量集W和准则层B风险因素相对评判目标A系统风险的特征向量V，可以计算得出指标层C风险因素相对于评判目标A的系统特征向量U，即系统权重向量，相应的计算公式为：U=W×V。
（四）建立多层次模糊综合评价模型
确定评价指标的评价集T=t1，t2，…tm以及相应的风险隶属度向量。最后，得出模糊综合评价模型。
四、结语
模糊综合评价方法克服了传统决策方法只能衡量房地产投资中某单一风险的弊病，将房地产投资作为一个系统来衡量其整体风险程度。该方法不仅可以得出对项目评价的优劣性定位．而且可以周全地考虑各因素对项目实施效果的影响程度的大小。为投资者的投资决策做出参考依据，具有较大的应用空间应用价值。
参考文献：
[1]刘秋燕.房地产投资分析.大连:东北财经大学出版社.2007:308-324.
一、房地产投资风险的种类
在房地产投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。房地产投资风险主要包括政策风险、利率风险、市场供求风险、金融风险、技术风险以及其他风险。
二、新风景房地产开发有限公司投资风险分析
平顶山市新风景房地产开发有限公司作为鹰城房地产企业中的后起之秀，其投资风险决策的分析是不容忽视的。
（一）开发前期投资风险分析
1.政策风险
平顶山市作为一个三线城市，房价处在中间水平，涨幅比较平稳，投资性和投机性购房比例有限。在房地产投资过程中，平顶山市政府出台的《平顶山市住房建设规划意见书》相关土地、房产限购、住房、价格等政策等，均有可能对本企业房地产投资收益目标的实现产生巨大的影响。
2.金融风险
新风景房地产开发公司65%的资金来源于外部融资，其中长期债券融资占55%，长期借款占7.5%，短期借款占2.5%，这种融资结构扩大了投资的利润范围。但是这种融资方式财务风险很高，若在公司发展不景气时，还本付息可能将成为公司沉重的财务负担，甚至有可能导致本公司破产。
3.法律风险
一个受法律保护的合法房地产项目必须拥有合法受让的国有土地使用权、房地产企业资质以及行政主管部门的批准。有的项目虽然开发前景看好，可如果不顾及农民利益，征地拆迁无法做完，更谈不上开发。如：在楼盘的审核验收中、买卖交易过程中、租赁中等都有可能造成投资损失。
（二）建设实施阶段投资风险分析
1.工期风险
建设阶段任何环节的时间损失都会使工期拖延。平顶山是小麦玉米的优良产区，受本、外地农民工受到春种夏收等条件的制约，以及由于资金不到位所引起的建筑工程物资不能及时到位使用等都会引起工期的延误。
2.工程质量风险
工程质量是根据国家现行的有关法律法规、技术标准设计文件及工程合同中对工程的安全、使用经济、美观和环境特性的综合要求。在工程建设中，影响工程质量的五个重要因素是：人、材料、机械设备、方法和环境。
（三）投资回收阶段风险分析
1.市场供求风险
房地产的供给和需求是不断变化的。供求关系的变化会使房地产投资的预期收益率发生偏离。
2.经营风险
根据调查结果显示平顶山市消费者大多数青睐于80-200平方米的中等户型，其中150-200平方米的需求量最高。但是新风景房地产开发公司投资建造四栋17层的商品住宅房，80%的户型均为三室两厅120-150平方米的大户型，户型较为单一，所以其面临的经营销售风险不可小觑。
3.购买力风险
由于居民消费价格是反映商品经过流通各环节形成的最终价格，它最全面地反映了商品流通对货币的需要量。目前，世界各国基本上均用居民消费价格指数来反映通货膨胀的程度。在通货膨胀率很高的情况下，消费者可能将消费从住房中转移，从而影响房地产消费需求，最终给投资者带来损失。
三、防范投资风险的建议
（一）高度重视可行性研究
在房地产开发的整个过程中，可行性研究阶段是房地产投资过程中关键的一步。房地产开发企业对项目进行可行性研究，从而通过科学预测，对项目准确定位，选择适宜的投资项目类型、投资区位和开发时机，减少房地产投资开发的盲目性 。
（二）灵活应用投资组合理论
在投资领域里，要懂得分散投资以达到分散风险、降低风险的目的。房地产投资可以选择不同区域、房产类型的投资组合，甚至是同一类型不同项目的投资组合来达到分散风险的目的。例如：房地产开发商可以投入一部分资金，在普通住宅投资一部分，在高档写字楼投资一部分等等。
（三）关注政策变动
我国房地产受政府政策影响大。因此，要时刻关注国家各项方针政策及我市政府政策的变化。研究各项政策，有助于房地产投资确定正确的投资开发方向，并根据政策变动及时调整投资策略，进而有效控制政策风险。
（四）合理融通资金，减少金融风险
房地产投资数额巨大，通常采取融资的方式满足其投资需求。而金融风险的存在，要求房地产投资者考虑贷款规模减少和利率可能升高因素，合理安排投资资金。另外，房地产投资者可以合理利用固定利率的抵押贷款，将因利率引起的金融风险转嫁给银行。
（五）建立健全企业风险管理组织系统
为了更好地实现房地产投资决策，新风景房地产开发有限公司必须对风险投资决策工作进行具体的组织，确定风险管理组织结构，明确其职能，使企业各部门协调工作，保证风险管理目标的实现。
四、结论
关键词：房地产开发；投资风险；成本控制
Abstract: In real estate development process, by many restrict factors, make investment in real estate development is confronted with some investment risk, in the invisible affected the whole project of the smooth development. At the same time, if the project cost control has occurred in the weak link, also will seriously restrict the validity of investment in real estate development. This paper according to the writer's many years of work experience, real estate development investment risk and cost control problem, from its own perspective to explore in depth the forehead.
Keywords: Real estate development; Investment risk; Cost control
中图分类号：[F235.91]文献标识码：A文章编号：
引言
随着市场经济的快速发展，房地产的项目开发还有待完善。为了提高房地产投资的有效性，必须对投资风险因素进行详细分析，以有针对性地提出成本控制措施，在降低开发成本的基础上，实现房地产开发项目的经济效益最大化。
1房地产投资项目风险分析
因房地产开发行业的特殊行业性质，其行业风险具有一定的客观性、多样性与可预测性，具体包括以下几个方面：
1.1自然风险与意外风险。主要是指因自然因素与不可抗力因素对房地产在开发经营过程中所造成的不利影响，从而给开发商造成一定的经济损失。
1.2财务风险。主要是指投资者在使用财务杠杆的情况下，在扩大投资范围的同时，也给房地产投资开发造成了不确定性因素的增加，即增长的经济效益不足以偿还未来到期的债务增长。
1.3经营风险。该风险因素主要是指在投资经营决策上的失误而造成的投资风险，从而导致实际的经营状况偏离了预先设定的期望值，这种风险因素主要包括经营不善、管理水平低下等。
1.4市场风险。是因市场行情的不确定性波动给房地产投资所带来的投资风险，主要包括材料价格上涨、材料供应紧缺以及房地产市场竞争激烈等因素造成的。
1.5政策风险。主要是指政府机关有关房地产政策的变化而给投资者造成的经济损失，这种因素的产生主要是由法律手续、城市规划政策、土地政策等因素的变化而产生的。
对于以上谈到的这些风险因素，多是投资者无法控制的，但投资者可以通过减少决策失误的方式来对财务风险与经营风险进行合理控制，从而确保投资项目能获得既定的经济效益。
2房地产开发投资项目进行风险管理的有效措施
对于房地产投资项目而言，因其具有跨领域多、专业技术性强等特点，是房地产行业非常关键的经营管理活动。为降低风险给项目投资造成的影响，使企业生产获得最大的经济效益，必须采取合理的经营策略加强对风险意识的控制与管理，主要包括以下几个方面：
2.1加强风险识别
对于该环节而言，是风险管理中的关键要素，指对风险发生可能性的判断。在此过程中，应对风险性质进行科学归类，并弄清各种因素之间的关系，寻求合适的方式来进行风险识别。在具体的分析识别过程中，可运用问询法、财务报表法与现场视察法等。
2.2增强投资风险意识，完善风险管理机制
对于一些房地产开发企业而言，往往缺乏高度的风险意识，从而导致以片面的角度进行项目投资与评估。为此，应首先建立起完善的投资风险管理机制，强化投资者风险意识。对于房地产企业的管理者而言，应树立起正确的投资观念，对管家政策、投资环境、项目规划合理性、企业实际情况等诸多方面进行合理的考虑与分析，不断总结投资经验，以有效避投资风险现象的出现。值得一提的是，必须按照国家政策与地方政府相关规定进行开发，以确保房地产投资项目的合法性。
2.3转移项目投资风险，强化投资布局
为有效降低房地产开发的投资风险，可以考虑将投资项目风险进行合理转移。为此，参加项目保险是实现风险转移的一种有效途径。同时，在投资项目的布局过程中，应注重布局的合理性，针对不同的项目采取不同的投资组合方式，以在满足房地产投资合理性的同时，有效实现投资风险防范的目的。
2.4强化投资风险控制
在房地产的投资开发过程中，往往有些企业忽略了房地产行业的实际供求，从而使投资项目与市场需求出现了矛盾。因此，要避免房地产投资过程中的风险因素，就必须强化供求变化的调查与预测，对调查结果进行充分总结、分析，以在满足社会需求的同时，实现房地产投资效益的最大化。与此同时，在房地产项目开发过程中，开发商应对工期、项目指标等内容进行详细制定，并加强对项目施工过程的监督，避免因成本与质量问题而造成投资风险的产生。
3房地产投资项目在开发过程中的成本控制措施
在房地产项目投资开发过程中，在注意投资风险因素控制的同时，还应采取合理的措施，加强项目成本的控制，有效降低项目成本，增加企业经济效益。
3.1设计阶段的成本控制
3.1.1实行投招标制度，选择优秀的设计单位
在项目设计阶段，应使用建筑方案与经济方案相结合的方法，以多家竞标，组织专家进行综合评比的方式来选择设计单位，这样既能选择具有相关资质的设计单位，还能促使项目设计方案在整体布局、造型、使用功能等方面开拓创新，实现对工程造价的有效控制。笔者所参与的本项目因受到市区标办监管，必须进行进场交易。同时，根据标办要求，需通过严格的资质审核来确定最终投标单位，并且只向资格预审合格的投标方发出投标邀请。资格预审方式的运用有效简化了招投标工作量与程序，并且有效避免了对社会资源的浪费，能有效对招投标的成本进行优化。同时，笔者参与的该项目使用了合格制审查方式来确定资审合格的单位，并能根据项目的规模、结构形式等来设置必要的审查条件与附件合格条件，并最终确定合格的投标人。
