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关键词：投资项目;财务评估;意义;方法
财务评估主要是针对投资项目是否具有可行性的评价的重要标准之一，同时也是银行以及相关的金融部门考虑是否对工程项目进行贷款的重要标准。对建设项目的评估主要包括对市场形势、技术投入以其对财务状况的预测等方面提供一定的财务数据，并通过对数据的分析，得出较为准确、客观的财务评价。通过这种方式，为企业的投资项目决策提供依据。
一、财务评估概述
项目评估在企业的投资决策过程中起着挂件性的作用，在国内外对项目评估方法的还是用都已经较为完善，并且形成了一套系统的完整理论作为指导。在欧洲国家，建设项目的品投资评估首先是从财务评估方式开始，然后再进行全面的社会评估。建设工程能否顺利实施主要是基于对社会效益、经济效益以及建造单位的经济效益的综合评价之上。在我国，对投资项目进行全面的财务状况分析依然是投资建设中的重要环节。项目的系统运行以及资源设置等问题的有效解决都依托于建设财务评价的科学性与合理性。对工程项目的财务进行评价主要是通过对项目的相关信息进行收集整理，对相关的投资项目以及计划投资费用、成本回收情况等进行收集，然后通过对财务的分析与对比，最终寻找出最具可行性的项目工程投资方式。这种对工程资金运作的各个环节记性分析的方法就是财务评估。通过对工程项目的财务状况进行分析，对项目实施的活力以及功能使用效率和偿还能力等继续拧综合评价，其目的就是更好的为工程项目的决策提供有效的参考依据。
二、财务评估的意义
（一）财务评估是企业在投资决策过程中的重要依据
总所周知，企业的任何生产活动与经营活动都是为了获得经济效益，对项目的财务状况以及财务预期等通过一定的方式进行分析计算就能够为工程项目建设计算的相应的财务数据作为参考。因此，通过对工程项目进行财务评估，以决定工程项目在实施方面是否具有可行性。
（二）财务评估是银行贷款是否实施的重要影响因素
银行为企业提供一定的项目贷款，其目的也是为了能够获得一定的利润，在收回本金的同时能够获得收益上的提高。因此，银行贷款过程中，特别是在对固定资产进行投资的过程中，更加注重资金回收的稳定性的考虑[1]。因此，银行在为企业的建设项目提供相应的的款之前，也必须要依据财务评估状况，对项目的可行性与盈利预期进行分析，一次作为评价企业对贷款的偿还能力，确定贷款是否实施。
（三）对工程项目的财务评价是有关部门批准项目建设的主要依据
企业的投资项目不仅关系到企业的经济利益，同时对国家资源以及国家的经济收入等都会产生较大的影响。如果企业的投资项目失败，轻则使得地区的经济利益受到损害，在较为严重的形势下，企业投资失败的损失会过国家财政补贴等形式转嫁给国家，导致国家的利益受损。因此，国家相关部门在审批企业的相关建造工程时，应当将财务效益的好坏作为项目审批的重要依据之一。
三、财务评估的原则
对工程项目进行投资决策的主要评价手段就是财务评估，建设工程的所有参与者，如投资者、相关决策机构以及金融机构等都会在财务评估的基础上对工程项目的实施与决决策提供参考。因此，财务评估的准确性与客观性就成为了工程建设的基础，在对项目进行财务评估的过程中，基本原则就是工程建设项目在建设过程中必须确定技术方案的先进性。投资方案与当前的技术发展趋势相一致，当技术性与工程项目的经济性产生矛盾时，则要尽可能的以工程项目的经济效益与社会效益作为工程项目的评价标准，具体来说，财务评价的基本原则有：
（一）系统性原则
投资项目是否具有可行性受到多种综合性因素的影响，首先，从宏观方面来说，项目的可行性受到市场以及资源等因素的影响，同时社会经济与社会环境等对工程影响也不容忽视。其次，工程项目是否具有可行性也受到建造技术以及质量等内部因素的影响。最后，工程项目实施的外部条件，例如国家相关的金融政策以及税收等各种因素对工程实施也有不同程度的影响[2]。因此，工程项目的评价标准必须综合考虑各种因素的对工程项目的影响，以评价项目实施的可行性。
（二）工程实施方案的最优性原则
工程的的投资决策主要是为了使得企业在生产经营过程中获得经济效益的最大化，因此在对项目进行决策的过程中主要是选择最佳方案，保证工程建设项目的投入的各项资源都能够得到经济效益的最大化，在对工程项目进行评价的过程中，依据项目的市局需求，例如生产规模、生产周期以其资源等状况进行比价，制定出若干方案以供选择，最终筛选出最具可行性的优秀方案。
（三）工程评价的统一性原则
判断工程项目是否具有可行性，主要依据的是对工程进行的详细的经济与技术指标的制定，而工程技术与项目的定制主要是通过历年的生产实践等做出的总结，具有较高的科学性与实践性。在对项目进行财务评价时，可以依据工程特点，从不同的侧重对建设项目进行评价，但在筛选过程中注意保持评价标准的统一性。
四、财务评估的实践
投资项目的财务评估方法主要有：非贴现评价法（静态）：包括静态投资回收期法、投资利润法等;贴现评价法（动态）：包括净现值法、净现值率法、获利指数法、内部收益率法等[3]。
（一）投资回收期法
投资回收期指标所衡量的是收回初始投资的速度的快慢。
投资回收期=初始投资额/一期现金流量
如果投资项目投产后每年产生的净现金流入量不等（绝大多数情况下是这样），则需逐年累加，最后计算出投资回收期。
其中，工程建设项目的总投资是包括贷款利息在内的投资总额。工程年收益指的是工程在揉入使用后的第一年所获得收益减去折旧以及无形资产消耗的额度。
目前一般都按年税前利润计算。在计算投资回收期时所以在年收益额外还要加上计提折旧额和无形资产摊销额，是因为折旧额和摊销额是重新购置固定资产和无形资产的资金来源，它虽不是项目的收益，但是它是用以补偿固定资产和无形资产投资的，所以也应将它与收益额一起作为收回的投资。上式算得的投资回收期是从投产之日开始计算的。如按建设期初算起，还要加上建设期[4]。
（二）投资回收指标的特点
投资回收指标的主要特点是易于计算，对投资风险也有一定的考虑因此在很长一算时间里，是决策者较为常用的评价手段。但是通过一定时间的实践与总结，投资回收指标也存在着一定的问题，主要表现在：
结算现金流量的过程中，对资金投入的时间价值考虑不足。同时回收指标的标准在确定过程中具有一定的主观性。
五、总结
项目评估在工程建设初期具有重要作用，其评估手法也具有多样性与多元化的特点，具有一定的综合性。财务评估不仅是工程项决策前期对项目可行性进行决策的基础，同时也是银行贷款的重要条件。通过对财务评估方法中的投资回收进行分析，以提高当前我国财务评估的水平。
参考文献：
[1]丛旭.A酒店投资项目财务评估研究[D].中国海洋大学，2011（17）：121.
[2]王寅秋.财务评估视角下的酒店项目投资研究――以浙江世贸君澜酒店管理有限公司为例[J].武汉商学院学报，2015，7（12）：12-13.
关键词：风险投资；风险评估；大学生创业
我们一般认为“风险投资”起源于美国，一些风险投资者为了获取高额回报，承担较高的资本风险。风险投资具备高收益等特点，推动着我国资本市场体系的建立，但同时也兼具着高风险等特性。本文以高校学生创业公司及项目风险投资的风险评估方法研究作为基点，展开探讨。目前，越来越多的高校毕业生面临着就业困难问题，而受过高等教育的人群，视野已经难以局限于那些靠体力劳动来获取报酬的低阶级工作，于是大学生创业这一领域被越来越多的人所重视。而其过程所遇到的风险也可见一斑。此时，风险评估便成为了投资者选择项目所需要解决的最大难题。
1.研究背景与意义
1.1研究背景
在当前国际形势下，各个国家对大学生创业，也纷纷持有支持激励的态度。在国内，有三种融资渠道可供选择，分别为，商业融资、亲情融资以及政府推动的创业融资。这样多样化的模式，就需要各个媒介能够相互协调，共同促进，从而为我国的创业环境提供良好的氛围，为我国的大学生创业做好基础保障工作。
除国内之外，国外各国也纷纷表示了对大学生创业的积极态度。美国早在90年代时，就开始成立中小企业管理局，但并不局限于对大学生创业的融资支持，而是面向全国的中小型企业。美国是我国最大的资本主义国家，其商业体制也较为资本化，资金雄厚。为筹得创业的基础资金，大学生开始着眼于风险投资这一大模块。而美国的资金服务机构较为齐全，资金也较为充足，这就为大学生创业提供了良好的创业基础，同时也缓解了国家的就业压力，提高了人才的利用率。
1.2研究意义
虽然我国政府以及社会大环境对大学生创业持有积极态度，但是，毕竟大学生创业拥有着许多的不确定因素。尽管我国政策规定，大学生创业可以向银行提交小面额贷款的申请，但是，并不是硬性规定。这就导致了很多大学生贷款失败的事例出现，其原因大部分是，大学生本身刚成年走向社会，不具有一定的资产保证，而且创业公司初期，存在太多的不确定因素，其风险较大，对于银行这种稳固安全的机构来讲，并没有太大的说服力。此时，就需要探究分析大学生创业案例，调查风险投资影响因素和风险预测评估，总结，从而为项目投资者提供更为简便的借鉴。
2.研究分析
2.1理论分析
大学生创业面临着重重阻碍，其首要问题是资金的筹措。大背景下，政府的政策虽做出相关的推动帮助，但银行方面对此所提供的贷款却并不是很乐观。可供选择的三种渠道可区分为自筹和外助，然而，除去极少家庭本身家底雄厚足够支持创业者外，大部分创业者还是需要依靠风险投资的介入。这一项难点亟待解决。项目方向的选择，是否切合创业者自身的条件，对企业融资和投资者也是极重要的一项指标。
2.2分析大学生创业群体
大学生创业若想更快、更有效的找到正确合适的出路，就应该立足于自身，从根本出发。首先要选择好契合的项目，即自己专业所学的是最捷径的选择。调查数据显示，60%的大学生更愿意选择与自己专业相切合的创业方向，而其余大部分人会选择信息服务业类的项目。但是，从年龄学历上分析，大学生群体从心里到处事上都明显还不够成熟，不足以让投资者给予大量的融资来助公司发展，这也是成为了大学生创业成功率较低的主要原因。
2.3分析创业公司运营模式
当前的创业形式大体可分为合伙创业和自主创业两种，而根据数据调查显示，合伙创业占绝大多数，而自主创业模式只属于个别人群，即自身拥有雄厚财产，足够支撑起企业的正常发展。根据数据汇总显示，网络计算机服务业方向的创业比例最高。传统行业、科技创新、市场开发三方面所占比例相对比较均衡。而这些方面的发展，也需要大量技术人才的投入，此时，合伙创业也成为最好最适合的选择。在如今的社会大潮下，团体合作互助已成为社会发展必要的趋势。
综上所述，创业公司及项目风险投资作为融资的新途径促进着我国创业活动的发展，与此同时极大程度影响着高校学生风险投资的积极性；高校学生创业公司及项目风险投资所面临的问题也远远超出了高校学生的想象。高校学生在创业过程中如何选择出潜力大且投资回报较高的项目，如何正确的规避创业所带来的投资风险以及能否正确的对风险投资项目进行科学合理评估，都是高校学生创业过程中无法规避的问题。全面科学合理的评估风险投资项目可以使得风险投资活动事半功倍，是风险投资的关键所在。本文经过查阅相关的科普文献以及科学理论分析总结得出：风险投资者在进行风险投资时，必须深思熟虑，全面考虑风险投资可能遇到的问题以及如何正确处理和规避投资风险；同时，投资前正确建立科学合理风险投资评价体系，不断完善创新风险评估体制，其重要性不容忽视。
结语
大学生创业融资问题，一直以来都是创业的最大问题。拥有创新的思路、吸引人眼球的项目，能够让投资者从中看到利益，从而自愿投资，实属不易。本文提供的大学生创业项目的评估思路，会对创业者和投资者提供一定的支持。
参考文献：
[1]颜子琦.创业公司及项目风险投资的风险评估方法研究――以高校学生创业公司为例[J].现代商业，2015（17）
[2]李斌，赵弋.风险投资项目评估应用方法――项目效益风险比综合评价模型[J].华东经济管理，2005（01）
[3]马国顺，卢志同.新时期高校大学生创业教育探析[J].中国石油大学学报（社会科学版），2009（05）
［关键词］投资项目；效益评估；经济效益；社会效益
［中图分类号］F230［文献标识码］B［文章编号］1002-2880(2011)03-0137-03
一、财务效益评估
项目财务效益评估是从财务角度，采用实际或者预测的财务价格计算投入物和产出物的价格，分析项目的评价指标和费用，以考察项目的盈利能力、借款偿还能力，进而确定项目投资的财务可行性。
(一)项目的利润及分配情况
1.投资利润率
投资利润率是指项目生产经营期内的年平均利润总额或项目达到生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与总投资之比。它反映的是效益与代价的比例关系。其计算公式为：投资利润率=(年利润总额/总投资)×100%。当项目投资利润率≥行业的社会平均利润率或基准投资利润率时，项目是可行的。
2.投资利税率
投资利税率是指项目生产经营期内的年平均利税总额或项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利税总额与总投资之比。其中，年利税总额＝年利润总额+年销售税金。投资利税率的计算公式为：投资利税率=(年利税总额/总投资)×100%。当项目投资利税率≥行业基准投资利税率时，项目是可行的。在评估一些税大利小的企业的财务效益时，用投资利税率比用投资利润率更合理。
3.资本金利润率
资本金利润率是指项目生产经营期内的年平均利润总额或项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额与资本金之比。它反映的是项目资本金的盈利能力。其计算公式为：资本利润率=(年利润总额/资本金)×100%。
(二)财务盈利能力分析指标
1.投资回收期
投资回收期是指项目从建设之日起，净收益抵偿全部投资所需要的时间。它反映的是投资项目的资金偿还速度。其表达式为:
ptt=1(CIt-COt)=0
式中：Pt为投资回收期；t为项目计算期；CIt、COt为第t年现金流入和流出。项目财务效益评估计算求出的投资回收期＜部门或行业的基准投资回收期时，项目是可行的。且投资回收期越短，项目的财务效益越好。
2.财务净现值
财务净现值是将投资项目在整个计算期内各年的净现金流按设定的基准折现率ic折现为建设期初的现值的代数和，它作为一个动态指标，反映的是项目在计算期内的获利能力。其表达式为：
FNPV=nt=1(CIt-COt)(1+ic)-t
式中：FNPV为财务净现值；CIt和COt为第t年的现金流入与流出；n为项目寿命期；(1+ic)-t为折现系数。当净现值≥0时，说明其收益恰好等于或超过行业的平均收益水平，该项目是可行的，且净现值越大，项目经济效益越显著。
3.财务内部收益率
财务内部收益率是使项目在整个计算期内各年资金净现值累计等于零时的折现率。它反映的是项目对其所占用资金的报酬、补偿和恢复能力。其表达式为：
nt=1(CIt-COt)(1+FIRR)-t=0
式中，FIRR为财务内部收益率。计算得到的财务内部收益率应与各行业的基准收益率比较，内部收益率≥行业基准收益率时，项目可行；内部收益率＜基准收益率时，项目不可行。
(三)清偿能力分析指标
1.借款偿还期
借款偿还期是指项目投产后用于偿还固定资产投资借款本金和建设期利息所需要的时间。其表达式为：
Id=Pdt=1Rt
式中，Id为固定资产投资借款本金和建设期利息之和；Pd为借款偿还期；Rt为第t年可用以还款的资金。项目的借款偿还期在贷款机构期限之内的，说明该项目是有偿还能力的。
2.资产负债率
资产负债率反映的是项目财务抗风险的能力和偿还债务的能力。其计算公式为：资产负债率=负债合计/资产合计×100％。式中，负债合计=(应付账款+流动资金借债+其他流动负债)+建设投资借款；资产合计=(应收账款+现金+累计盈余资金+存货)+在建工程固定资产净值+无形资产及其他资产净值。当项目的资产负债率≤行业的平均水平时，项目是可行的，且资产负债率越低，项目抗风险能力和偿还债务的能力越强。
3.流动比率
流动比率反映的是项目偿还短期债务的能力。其表达式为：流动比率=(流动资产总额/流动负债总额)×100％。式中，流动资产总额=现金+应收账款+有价证券+存货；流动负债总额=应付账款+短期应付票据+未付的工资和税收+一年内到期的其他债务。流动比率越高，项目偿还短期债务的能力越强。
4.速动比率
速动比率往往用来补充说明流动比率。其表达式为：速动比率=((流动资产总额-存货)/流动负债总额)×100％。通常情况下，速动比率大于1为好。
二、国民经济效益评估
投资项目的国民经济效益评估是投资项目经济评估的核心部分，采用较能真实反映资源价值的影子价格计算项目费用和效益，从国家的角度来考察投资项目对国民经济的贡献以及需要国民经济付出的代价，以确定投资的经济合理性。
国民经济评估是以项目对国民经济的净贡献大小来考察的，因此在评估中有必要分析和计算项目的经济费用与经济效益。
（一）经济费用
经济费用是指项目对国民经济所付出的代价，它包括直接费用和间接费用两部分。直接费用是指项目使用投入物所产生并在项目范围以内以影子价格计算的经济费用。根据投入物的不同，直接费用的表现形式也不同。一般表现为其他部门为供应本项目投入物而增加的社会供应量；减少对其他项目投入物的供应而转移过来的那部分效益；国家因增加进口而多耗的外汇支出或因减少出口而损失的外汇收入。而间接费用则是指由项目引起的但在直接费用中未得以反映的费用。
（二）经济效益
经济效益是指项目对国民经济所作的贡献，它包括直接效益和间接效益两个部分。直接效益是指由项目产出物产生并在项目范围以内以影子价格计算的经济效益。根据产出物的不同，直接效益的表现形式也不同。一般表现为项目投入生产以后所增加了的国内的中间产品或最终消费品；被替代企业因为减产而节省的资源的效益；增加出口所增收的外汇及减少进口所节约的外汇。而间接效益则是指由项目引起的但在直接效益中未得以反映的效益。
（三）转移支付
项目与其他社会经济实体之间，不发生资源变动的纯粹货币性质的转移，叫做转移支付。这些转移只反映资源分配的控制权和使用权在项目和其他社会经济实体之间的相互变动，最终并不影响社会资源的增减，因此，它在国民经济效益评估中应予以剔除。转移支付主要包括税金、补贴、国内借款利息及土地费用等项内容。
黄凌栖：投资项目效益评估方法的探讨三、社会效益评估
投资项目社会效益评估，是从社会角度分析出于项目的建设与实施，对社会经济、自然资源利用、生态环境、社会环境等方面的影响，来评价投资项目对实现国家或者地方各项社会发展目标所做的贡献。
(一)社会价格的确定
1.社会价格
社会价格是指在项目收入对社会会产生影响的前提下，项目的投入物和产出物的价格。其表达式为：社会价格=影子价格+收入分配影响。收入分配影响是指项目收入对社会的影响。
2.社会价格的确定
项目产品的价格由价值决定，一般包括三个方面：C、V、M。其中，C指项目费用流量，V指目前的消费，M指积累，则V+M为项目的净收入。因此，C+V+M即为产品的社会价格。要注意的是，这时的社会价格是在未考虑收入在地区之间分配的价值差异情况下确定的。
(二)社会效益评估指标
1.定量指标
(1)就业效果指标
单位投资就业人数=新增总就业人数/项目总投资=单位投资直接就业人数+单位投资间接就业人数
其中，单位投资直接就业人数=本项目新增的就业人数/本项目直接投资(万元)；单位投资间接就业人数=相关项目新增的就业人数/相关项目投资(万元)。若某地待业率高，则其单位投资能提供的就业人数越多越好；若某地劳动力紧张，则该指标的权重应减少。
(2)分配效果指标
分配效果指标，用来检验项目收益分配在国家、地区、企业、职业之间的分配比重的合理性。其表达式为：国家收益比重=项目上缴国家财政的利润、税金/(利润+税金)×100％；地方收益比重=项目上缴地方财政的利润、税金/(利润+税金)×100％；企业收益比重=企业纳税后的利润/(利润+税金)×100％；职工收益比重=职工个人收入/(利润+税金)×100％。
在分析时应考虑以下两方面的因素：一是项目资金来源构成要与收益分配比重相适应。衡量比重时应遵循谁投资谁收益的原则；二是项目的地区分布状况。地区越贫困落后，国家收益比重应越小，地方和企业收益比重应越大。
2.定性指标
对社会经济的影响。主要包括科技进步、国民经济发展、地方经济发展和人民生活水平等方面的影响。
对当地社会环境的影响。主要包括对当地人口、人民文化教育、卫生保健、当地城市建设、社区服务设施、社区安全稳定、社会风俗等方面的影响。
四、不确定性分析
由于投资项目的数据受客观条件和主观预测能力的局限，评估存在诸多不确定因素，计算这些因素对投资决策、经济效益与社会效益的影响程度，进行不确定性分析，以估计项目可能承担的风险。
(一)盈亏平衡分析
盈亏平衡分析是通过计算分析产量、成本和盈利三者之间的关系来确定盈亏平衡点的位置进而判断项目不确定性的一种方法。在平衡点上，企业盈亏相抵，该平衡点越低，表明投资项目对市场变化的适应能力越大，抗风险能力越强。根据生产成本及销售收入和产量之间是否呈线性关系，盈亏平衡分析又分为线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡分析。在此仅分析线性盈亏平衡分析方法，见图1。
图1线性盈亏平衡分析
如图1所示，销售收入线与总成本线的交点A称为盈亏平衡点，即产量为Q0，销售收入为B，成本为C时达到收支平衡。在A点的左边，总成本大于销售收入时，项目发生亏损；在A点的右边，销售收入大于总成本，项目获得盈利。
(二)敏感性分析
敏感性分析是指通过测定各种不确定因素发生变化时所导致的项目经济评价指标的变化幅度，从中找出敏感因素并判断其敏感程度的一种方法。
1.敏感性分析的作用
敏感性分析大致上反映出一个项目的风险程度；敏感性分析提高评估中经济效益指标的可信度；敏感性分析可以鉴别各种不确定性因素，为项目的实施过程提供有用的管理信息；敏感性分析提高管理者对风险的防范意识，使之可以从风险的角度选择优秀的方案，从而提高项目的抗风险能力。
2.敏感性分析方法分类
根据评估中所涉及的不确定因素的个数，敏感性分析可分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。
单因素敏感性分析。单因素敏感性分析就是研究因一个不确定因素变化对项目经济效益影响的敏感程度的方法。在分析时，假定其他因素都不改变，只分析最敏感的一个因素，因而单因素敏感分析往往忽略了各因素之间的相互作用。单因素敏感性分析往往可以得到敏感性曲线。
多因素敏感性分析。多因素敏感性分析要研究可能发生的各种因素不同变化幅度的多种组合情况。若分析两个因素同时变化的敏感性，可得到一个敏感面。
3.敏感性分析的步骤
敏感性分析按照以下步骤进行：确定敏感性分析指标；选择不确定性因素；设定不确定性因素的变化范围；找出敏感性因素并计算敏感性变化幅度；绘制敏感性分析图。
［参考文献］
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［5］瞿天易．长期投资决策的研究——林业投资决策引发的思考［J］．会计之友，2007(5)．(责任编辑：张彤彤)(上接第127页)
五、结语
综上所述，几种循环经济模式各自的特征又能对其他企业具有一定的借鉴意义。吸取成功模式的经验，运用到自身的生产过程当中，开拓出最适合本企业发展的循环经济模式是企业发展循环经济的首要任务。企业应形成并逐步改善生产过程中的共生链，全盘考虑各个生产环节中可能产生的废弃物和相应的处理方法，加大资金和技术投入，形成切实可行的循环经济模式。建立合理的循环经济模式既能获得经济效益又能获得环境效益，同时实现企业的可持续发展。
［参考文献］
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[关键词] 创业投资 评估模型 因子分析 定量
创业投资项目评估是一个既包括效益，也包括风险在内的综合评估，从当前创业投资的评估模型和方法上看，过分复杂、主观，计算繁琐。例如层次分析法，这是学术界常讨论的一种方法，一是层次划分复杂，而是决定权重太主观，同时计算起来也比较繁琐。为此，本文采用SPSS软件中的因子分析，建立了创业投资的因子分析评估模型，克服了以上评估不足。
一、SPSS中因子分析方法介绍
1.因子分析方法介绍。因子分析方法是统计学中一种多元问题的数据处理方法，这种方法的目的是要对多元数据进行最佳综合简化，也就是说要在力保数据信息丢失最小原则下，对高维变量、空间进行降维处理。因子分析出发点就是用较少的相互独立的因子变量来代替原来变量的大部分信息，而且因子变量名具有解释性，即该变量是对某些原始变量信息的综合和反映。通过计算因子综合得分反映创业投资项目的风险值。其数学模型是通过因子提取，构造综合评价函数，根据各因子贡献率的大小，选取前个因子，使得。前s个元素的线性组合为：
用和构造评价因子函数如下：
其中为第i个因子得分。为因子权重，为系数阵。越大风险就越大，投资者可根据这个风险值对比其他一些创业投资项目做出判断，以决定是否进行投资。
2.SPSS中因子分析基本步骤。因子分析有两个核心问题：一是如何构造因子变量；二是如何对因子变量进行命名解释。因子分析有下面5个基本步骤：（1)确定待分析的原有若干变量是否适合因子分析；（2)构造因子变量;（3)利用旋转使得因子变量更具有可解释性;（4)计算因子变量的得分;(5)综合因子得分。
二、因子分析法在风险投资项目评估中的应用
1.定风险投资项目风险种类并提请风险投资各方专家打分，获得风险投资项目的风险样本空间。对于风险类型的划分针对某一具体项目确定，而专家打分采用1～10分制，分值越低，风险越小。
2.将数据表转化为数据矩阵，输入SPSS数据管理器中，并通过SPSS中Correlation Matrix 对数据进行因子分析检验，通常相关系数越大，进行因子分析效果越明显。
3.对数据进行因子分析，SPSS中因子提取方法有7种，通常采用主成分分析法。该方法假定原变量的线形组合。第一主成分有最大的方差，后续成分，其可解释的方差越来越小。这也是使用最多的因子提取法。
4.计算单个因子得分和综合因子得分。综合得分通常比较科学的方法就是采用前面主成分提取时的因子贡献率作为权重，当然，也可采用专家确定权重的方法进行。
5.对因子变量进行解释和创业项目风险综合得分评价基础上，提交创业投资决策层进行最后项目的取舍。
三、应用实例
1.根据专家对10个风险投资项目的政策风险、技术风险、市场风险、管理风险和环境风险进行打分，得出结果如表1。
表1 风险投资项目风险评价表
2.将表2数据输入SPSS数据管理器中，利用相关性分析得到各组数据的相关性系数矩阵。
3.采用SPSS中的主成分分析得到因子提取结果，利用前面三个因子既可使累积贡献率达到89.03%，计算结果略。
4.计算因子得分函数。通过SPSS根据回归算法计算得出的因子得分函数系数。如下式。
根据前3个因子的特征值的贡献率作为权重计算项目评估的综合得分。综合得分函数见下：
采用上式得到结果见表2。
表2 各创业投资项目的F1,F2,F3和F值
从前面分析知道，主要代表了市场风险，从表2第二列来看，项目5的市场风险最大；当某一创业投资公司进行投资决策时如果对市场风险规避能力差，则应该考虑选择其他项目。同理可以分析和的情况。综合起来看，项目6的风险值最小，项目10的风险值最大，在决策时选择项目6比较适当。
总之，创业项目评估所要做的就是正确划分风险类型，获取样本数据，大大减少风险评估的工作量。更重要的是充分考虑了创业投资公司的投资偏好等因素，从而将项目同投资机构有机结合在一起。
参考文献：
【关键词】项目风险；投资评估；多属性群决策
对一个项目风险管理的好坏，在某种意义上决定了项目最终管理目标的实现。对项目的风险进行评价是项目投资决策中的重要环节，因为对其风险进行分析和评价，可以了解到各种风险因素发生的可能性和导致损失的后果，从而确定风险大小的先后次序和风险因素之间的内在关系。运用综合评价方法对项目风险进行评价，首先要识别风险因素或风险事件和可能发生风险的具体环节，罗列出风险调查表；然后由相关专家对可能出现的风险因素或者风险事件的重要性进行打分，以此来确定一个项目的综合风险。
一、问题的提出
基于上述综合评价方法，在一个项目投资决策中，个别专家因受个人情感等主观因素的影响而对某些项目阶段的风险做出失真的评价是无法避免的，这就必然会导致不合理的评估结果。而基于有序加权平均算子（WA算子）和加权算术平均算子（CWAA算子）的多属性群决策方法则是：首先利用OWA算子进行纵向集结（即对一个专家所给定的某一项目阶段的所有风险分值进行集结）；然后利用CWAA算子对纵向集结结果进行横向集结（即对不同专家得到的同一项目阶段的综合风险值进行集结），其结果可用于项目投资的风险评估。该算子不仅能充分考虑专家自身的重要性程度，还尽可能地消除了上文所述的那些不合理因素的影响，并增加了中间值的作用（主要是通过对过高或过低的某投资项目阶段风险综合属性值赋予较大或较小的权重），从而增强投资评估结果的合理性。
二、 基于OWA算子和CWAA算子的多属性群决策评估方法
1．OWA算子和CWAA算子的定义。（1）定义1：设FOWA：RnR，若F（a,a,…,a）=wb(j=1,2,…,n)（公式1）
其中，w=(w1,w2,…,wn)T是与函数FOWA相关联的加权向量，且wj∈［0，1］，w=1；bj是一组数据ai(i=1,2,…,n))中第j个最大的元素，则称函数FOWA是n维有序加权平均算子，即OWA算子。（a,a,…,a）是任一组数据向量，（β,β,…,β）是（a,a,…,a）中的元素按下降序组成的向量，则有（a,a,…,a）=f（β,β,…,β）。根据上述定义，令w=
(1-a)/n,i=1a∈[0,1]，为一调节值。则有fw=(a,a,…,a)=af1(a,a,…,a)+(1-a)f*(a,a,…,a)（公式2）。其中f*(a,a,…,a)是i≠1的情况。若a=0，fw=(a,a,…,a)=f*(a,a,…,a)，若a=1，则fw=(a,a,…,a)=f1(a,a,…,a)。（2）定义2：设FOWA：RnR，若F（a,a,…,a）=wb(j=1,2,…,n)（公式3）。式中，w=(w1,w2,…,wn)T是与F函数相关联的加权向量。bj是一组加权向量(nw1a1,nw2a2,…,nwnan)中第j大的元素，n是平衡因子，则称函数F是n维组合加权算术平均算子，即CAWW算子。
2．评估过程。（1）决策矩阵的构造。在指标权重信息完全未知的状况下，请k位相关风险专家dk对该项目计取权重，设X和U分别为方案集和属性集，属性权重信息完全未知。D={d1,d2,…,dn}为决策者集，λ={λ1,λ2,…,λn}为决策者的权重向量，其中λk∈[0,1]，k=1，2，…，t，λk=1。假定决策者dk(dk∈D)给出方案xi(xi∈X)在属性uj(uj∈U)的属性值为a(k)ij，从而构成决策矩阵Ak。Ak经过规范化处理后，得到规范化矩阵Rk=(r(k)ij)nxm。（2）综合属性值计算。利用OWA算子对决策矩阵Rk中第i行的属性值进行集结，得到决策者dk所给出的方案综合属性值z(w)=F(r,r,…,r)=wb （公式4）。（3）群体综合属性值的计算。利用CWAA算子对位决策者给出的方案xi的综合属性值z(w)进行集结，得到方案xi的群体综合属性值 z(λ,w′)=FCWAA[z(w),z(w),…,z(w)]=w′b（公式5）。
其中，w=(w,w,…,w)T是FCWAA的加权向量（投资单位应综合考虑不同专家对风险的把握程度来判定各专家的打分在最终决策中所占的权重），b是相应的一组加权向量(tλ1z(w))，tλ2z(w)，...，tλtz(w)中第k大的元素，t是平衡因子。（4）风险评估。利用 z(λ,w′)对方案进行排序。投资者根据以往对相关项目的投资经验以及在项目可行性研究、项目投资招标、投资实施等环节投资单位所能承受的风险能力，给出项目投资的各个阶段的风险标准值Ri，在z(λ,w′)
基于OWA和CWAA算子的多属性群决策方法在实际项目风险投资评估中，计算比较简单，同时也考虑到了众多风险因素对各个项目投资阶段风险的影响程度，因此，这一方法的评估结果的可信度比仅考虑单一因素的评估结果要高。
参 考 文 献
[1]徐泽水．不确定多属性决策方法及应用[M]．北京：清华大学出版社，2004：15～22
一、生产项目的投机估算分析
不同的生产项目、不同的生产阶段投机估算也有着很大的差异。在生产项目的建议书阶段，由于投机估算的精确度相对较低，可以采用匡算法，从而有利于建议书的编制。匡算法的计算主要包括单位生产能力法、生产能力指数法、系数估算法。可以参照下式：
单位生产能力估算法：I2=N2（I1/N1）P
其中I2表示生产项目所需要的固定资产投资额，I1表示可比项目实际固定资产投资额，N2表示拟建项目生产规模，N1表示可比项目生产规模，P表示物价换算系数。
系数估算法，常用的方法主要有化设备系数法以及主体专业系数法，需要注意的是，主体专业系数法是指以拟建项目中，投资比重大并且与生产能力直接相关的工艺设备投资作为基数，另外根据类似工程的统计资料，从而计算出拟建项目各专业与生产项目工艺设备投资的百分比，从而以此估算出投资项目的所需的工程费用，并进一步计算出整个生产项目的静态投资。
在可行性研究阶段，如果要求较高的投资精度，需要采用更加详细的计算方法，例如指标估算法。指标估算法是将生产项目分为单项工程或者是单位工程，并按照工程费用的性质划分为建筑工程、设备购置费用、安装工程等等。同时，根据投资估算指标，进行各单位以及各工程投资的估算，进行汇总后，进而得出整个工程费用[1]。另外，再按照相关的规定，对生产项目的其他费用、预备费用等方面进行估算，最后形成拟建项目的静态投资。
在生产项目的其他费用的估算中，对于在合同以及协议中，已经明确的费用需要计算在内，对于未能明确的费用，需要按照国家、行业或者是项目所在地的相关规定进行计算。
二、生产项目的经济评价方法
（一）项目的财务评价
财务评价是指生产项目遵循现行的财税制度以及规定，并根据当前的市场价格，对项目在财务上的支出以及收入进行计算，同时，独立测算本项目在资金投入所能带来的利润，不对社会经济效果进行广泛考虑。从不同的评价角度出发，财务评价可以分为企业财务评价以及国家财务评价。企业财务评价的主要内容有：投资获利分析、财务清偿能力分析以及资金流动性分析。财务的评价的主要指标众多，主要包括以下几种：投资收益率、投资利润率、财务净现值以及资产负债率、速动比率等等。下面仅从投资收益率以及财务清偿能力展开分析。
1.投资盈利性
投资盈利性是指生产项目基于实际收入与支出，对涉及到生产项目的投入与产出、市场与价格、组织与经营等各种因素，并通过对实际交易年份的收入以及支出对现金流量展开分析，测算出单个代表年份以及整个生产项目寿命期的净收益以及投资收益率，以此作为整个生产项目获利能力的评判标准[2]。
2.财务清偿能力
财务清偿能力是指检验生产项目在整个有效寿命期之内，每个年份资金盈亏状况，以及生产项目对借贷资金的偿还能力。其受生产项目的投资盈利能力直接影响，如果企业的盈利能力较强，其偿还债款的速度也就越快。对清偿能力的分析则需要包括对所有的资金流入以及流出，例如保险费、利息以及股息等等。
（二）项目不确定性分析
不确定分析是指衡量经济评价的过程中，由于预测与估算数据产生的不确定因素，产生对评价指标的影响，进而了解对项目的可靠性。不确定性分析主要包括盈亏平衡分析、敏感性分析以及概率分析[3]。
1.盈亏平衡分析
盈亏分析主要是指不同生产水平的成本收益之间的关系进行分析与研究，主要是根据生产项目的总成本、收入等各方面的数据，对项目的产量盈亏平衡点进行确定，进而对项目的盈亏与产品产量之间的影响进行预测。盈亏平衡点会随着项目产量的变化而发生变化。当盈亏平衡点越低时，经营的安全系数也就越高，表示项目的盈利具有更大的可能性；当项目的盈亏平衡点越高时，其所承担的风险也就越大。
2.敏感性分析
敏感性分析是对一个或者是多个不确定性因素的变化进行预测与分析，从而确定其对生产项目经济效果的影响。例如，项目投资、建设期、总成本以及项目的寿命期等多种因素[4]。在实际的分析过程中，不需要对每种因素进行确定，只需要找出生产项目的敏感因素，进而对其敏感程度进行确定，并预测生产项目所要承担的风险。在对生产项目进行经济评价中，需要对项目内部收益率或者是净现值等经济指标采取敏感性分析。
[关键词]商业房地产 投资风险 AHP
一、引言
项目投资作为一种新兴的投资方式,因为其具有改善和提高项目经济强度及项目债务承受能力、减少项目投资者的自有资金投入、提高项目投资收益率等诸多优势,所以自出现以来就具有很强的生命力。目前,许多投资者投资于大型工程项目来获得收益。但由于项目投资跨度长、涉及面广,往往伴随着较大的风险。
因此,企业在商业房地产项目投资的过程中如何进行有效的评估风险就显得尤为重要,本文提出了一种利用EXCEL工具来评估投资房地产项目风险的方案选择方法。
二、商业房地产项目投资风险的类型
项目投资的风险一般可分为内部风险与外部风险两大类。内部风险是指项目实体可自行控制和管理的风险。外部风险是指与市场客观环境有关,超出项目自身范围的风险。
1.外部风险
(1)政治风险
商业房地产项目投资的政治风险主要由于各种政治因素如战争、国际形势变幻而导致项目资产的收益受到损害的风险。政治风险的大小也与一国政府的政策的稳定性有关。政治因素的变化往往是难以预料的,其造成的风险也是难于避免的。由于商业房地产与国家经济形式紧密相关,在很大程度上受到政府政策的控制。
(2)法律风险
商业房地产项目的法律风险是指东道国的法律变动或不健全给项目带来的风险。我国当前的商业房地产处在飞速发展的阶段,随着商业竞争的不断加剧,商业房地产中的法律也会逐步改进。法律一旦变动,投资人就必须面对和自已原来投资时点所不同的法律条款,就可能会受到某些方面的损害。
(3)金融风险
金融风险是指项目发起人不能控制的金融市场的可能变化对项目产生的负面影响。金融风险主要表现在利率风险和汇率风险及通货膨胀风险。由于商业房地产项目的回报时间长,所以汇率波动带来的债务负担的加重,利率上升导致融资成本的增加,通货膨胀影响项目的现金流量的变化。
(4)不可抗力风险
商业房地产项目从设计到建成需要一定的时间。在这段时间内,不可避免的会出现一些自然灾害天气,如地震、冰雹、泥石流等自然灾害。在房屋的建造过程中出现给商业房地产的建设造成破坏的自然天气,会对项目带来无法估量的损失。但这种自然灾害是人们无法预测的,所以不可抗力风险是不可以避免的。
2.内部风险
(1)预测风险
预测风险是指项目的制定人在项目规划时面临的项目完成所发生的项目收益变化的风险。由于商业房地产项目在一开始规划时预测其可能会给投资人带来的收益的大小,所以项目的收益是无法预测的。从项目到一开始规划到建成有一定的时间差,在这段时间内,规划人所预测的商机就可能发生变化。如果在投产后没有达到投资人预想的收益,投资人就会不可避免的承担预测风险。
(2)完工风险
项目的完工风险是指项目无法完工、延期完工或完工后无法达到预期运行标准的风险。商业房地产项目融资是以项目为导向,在项目建设阶段,存在各种不确定性因素,如果项目不能按预定计划建设投产,将导致项目建设成本的增加,项目贷款利息的加重,项目不能按计划取得收益。
(3)生产风险
项目的生产风险是指在项目的试和生产经营阶段存在的技术、资源储量、能源和料供应、生产经营和劳动力状况等风险因素的总称。它是项目融资的另一个主要的核心风险。生产风险主要表现在: 技术风险; 资源风险; 能源和原材料供应风险; 经营管理风险。风险主要包括技术风险、资商业房地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式。
(4)市场和经营风险
商业房地产具有高风险、高收益的特性。首先,由于位置的固定性,致使其必须面临并承担因项目所处位置的地理条件变化而带来的项目风险;其次,由于商业房地产投资额大,开发周期长、销售经营持续的时间也很长,各种社会经济环境条件发生变化都会对收益产生极大的影响;第三,商业房地产的发展与整个城市经济发展趋势密切相关,商业房地产的投资和消费,依托于城市经济发展的变化和居民消费水平的增减;最后,商业房地产经营过渡期的存在使开发商在这期间内随时可能面临调整和亏损。所以,商业房地产面临的市场和经营风险相当大。
因此,在实际进行商业房地产项目的开发中要考虑多方面的风险。不同的项目面临的风险表现在可能会有不同程度的内部风险和外部风险。对于项目的投资人来说,能够有效的评估其要投资的项目的各类风险的权重对其决策有重要的意义。
三、商业房地产项目投资的风险评价
我们采用层次分析法(简称AHP)对投资决策风险进行综合的度量。AHP是美国匹兹堡大学的运筹学家萨迪(A.L.Saaty)教授于20世纪70年代初期提出的。该方法把复杂问题分解成若干组成因素,又将这些因素按支配关系分组形成递阶层次结构。通过两两比较的方式确定层次中诸因素的相对重要性。然后综合决策者的判断,确定相对重要性的总排序。该方法目前在许多决策规划中得到应用,评价商业房地产项目投资风险也采用此方法进行研究。首先采用AHP法求出指标权重。它为分析复杂的社会系统,对定性问题做定量分析提供了一种简洁的方法。用层次分析法求权重的计算步骤:
1. 对问题所涉及的因素进行分类,建立指标体系。在商业房地产的投资中,面临各种各样的不同的风险。其中包括政治风险、金融风险、完工风险等。在进行层次分析法时必须先把所有涉及到的风险进行分类。
2. 根据指标体系构造各因素相互联系的层次模型。根据对商业房地产项目投资风险的分析,作者构造了如下图的层次模型,如图。投资者可以利用这个体系评价几个相似的投资方案的投资风险。
3. 根据专家的意见,构造关于各个风险的判断矩阵从而确定各个因素的权重。判断矩阵的元素的值反映了人们对各因素相对重要程度的认识,一般采用数字1-9及其倒数的标度方法。专家通过相互比较,当相互比较因素的重要性能够说明实际情况时,判断矩阵相应的值可以取这个比值。
4. 通过判断矩阵的特征根的求解得到特征向量,把判断矩阵经过归一化后几位同一层次相关因素对于上一层次相对重要性的排序权值,并进行一致性检验。
在层次分析法中计算判断矩阵的最大特征值两种方法:方根法和和积法。判断矩阵一致性指标CI=。一致性指标CI的值越大,表明判断矩阵偏离完全一致性的程度越大,CI的值越小,表明判断矩阵越接近于完全一致性。对于多阶判断矩阵,一致性指标CI与同阶平均随机一致性指标RI之比称为随机一致性比率CR=。当CR.< 0.10 时,便认为判断矩阵具有可以接受的一致性。当CR.≥0.10时,即不满足一致性的要求,则将信息反馈给专家,就需要调整和修正判断矩阵,使其满足CR.< 0.10,从而具有满意的一致性。
5. 根据各方案的情况构造每个方案对各个因素判断矩阵,计算各方案对于各个因素的权重,并进行一致性检验。
6. 把第四步所得的各个因素权重和第五步所得的各个方案对因素的权重,求其加权总和。按照所得的百分比情况得到方案的风险综合排序。投资人尽量选择风险最小的方案投资,这个综合排序为商业房地产项目投资人的决策提供依据。
四、商业房地产项目投资的分险评价实例分析
在项目投资之前,投资人会面临多种复杂的风险。本文试图从运用AHP法定量分析商业房地产项目投资的风险,可以在安排项目投资前为投资人提供参考,为投资人进行方案的选择提供重要依据。下面我们以和积法为例说明如何用EXCEL解AHP问题。若某投资人决定投资,经过初步调查研究,确定了三个投资方案A、B、C。从以上分析的商业房地产投资项目风险分析这三个方案的风险的大小,从而帮助投资者确定一个合适的方案。本文运用EXCEL来计算A、B、C三种商业房地产项目投资方案的风险,然后根据计算出的风险大小的排序,来有助于投资者进行科学的决策,从而有利于提高项目的投资成功率。
某房地产开发公司欲投资一个商业房地产项目,计划通过项目融资方式获取资金,经风险辨识后,其风险因素主要有政治风险、市场经营风险、金融风险和完工风险。并建立了如图一的商业房地产项目融资风险评价指标体系,综合专家群体咨询意见,对该项目的融资风险进行了评估。根据专家的意见,列出了判断矩阵,然后运用EXCEL对此矩阵列求和并列规范化得到的结果如表1所示。各个因素的权重和A、B、C方案对各个因素的权重如表2所示。
从以上结论可以看出A、B、C三个投资方案,就其投资风险来说,方案C的风险权重最大为35.64%,其次是方案A为33.68%,相对来说,方案B 的风险最小为30.68%。
五、结论
以层次分析法为数学工具对项目的投资风险进行评价,可以为投资决策者提供科学的决策依据,促进投资决策的科学化和规范化进程,有利于提高项目的投资成功率,从而更有效地发挥投资在国民经济中的作用。本文仅从投资决策的角度对投资风险加以研究,但在现实生活中,投资风险对项目的作用是全过程的,因此,对投资全过程的风险控制与防范将是更具有现实意义的。通过论文所提供的决策期的风险分析方法,可以类似地进行投资全过程的风险研究,但毕竟投资决策是整个投资行为的第一步,只有顺利地通过第一关,才有可能达到投资者获取收效的目的。另外,对于投资决策来说,不仅仅要考虑项目的风险,还必须同时兼顾项目的效益。科学的投资决策是在综合考虑风险和效益两方面的因素后做出的。投资是一项复杂的系统工程,它的成功需要人们在理论和实践上的共同努力,并需要投资决策者与投资项目的管理者等方方面面的人的共同参与。只有这样才能使人们更加理解投资行为的内在规律,掌握它、运用它为经济发展造福。
参考文献:
[1]陈琳 潘蜀健:房地产项目投资[M]. 北京: 中国建筑工业出版社, 2004: 242-246
