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关键词：中央银行 货币政策 房地产行业 价格传导机制随着98年房改的深入，人民收入水平的不断提高，城市化进程的加快以及后金融危机时代全球经济恢复中不良因素的影响，房地产市场持续上涨，中央政府和中央银行不断出台政策给房地产市场降温。由此可见，在现阶段研究货币政策对房地产市场价格的影响更具有投资指导意义。
一、货币政策房地产传导机制研究
（一）通过中介指标传导货币政策效果
中央银行在实施货币政策时掌握的都是金融工具，但在过程中会存在不确定性，就制定出了短期、便于操作的中介目标。本文主要研究其中的“三大法宝”对中间目标的影响，传导机制简述如下：
以提高法定存款准备金率为例：法定存款准备金率存款准备超额准备货币乘数信贷规模货币供应量利率
以提高再贴现率为例：再贴现率商行借款成本贷款利率信贷规模货币供应量利率
以央行公开操作卖出有价证券为例：央行有价证券持有量商行超额准备信贷规模货币供应量利率
（二）中介指标对房地产价格的影响
从2003年底的经济数据来看，房地产投资拉动系数为0.1945。因此，将货币政策意向由中介目标反映出来，产生对居民经济行为的影响。其中，主要依靠两种中介目标：货币供应量和利率。传导机制简述如下：
以实行紧缩性货币政策为例：货币供应量利率货币资金和有价证券收益率房地产行业投资性需求房地产价格
以实行紧缩性货币政策为例：货币供应量利率购房成本房地产行业购买性需求房地产价格
（三）房地产价格对实体经济的影响
在房地产市场中购房存在真实、虚假两种消费可能。所以，将从消费和投资两方面支的影响来分析房地产价格对于实体经济的影响。
房地产价格的长期稳健攀升会使居民真实资本的价值增值，消费信心上升，借贷倾向明显，消费支出增加。但长时间的积攒首付、抑或按揭贷款，都会挤占消费者原本用于即期消费支出的那部分财产。如果前者的影响大于后者则房价的上涨会带来消费支出的增加。
价格增长与成本不变形成落差，使得资金流入该市场，并且产生投资联动效应，增加社会总产出。当房地产价格上涨时，买涨不买跌的投资心理将会促进居民对投资的支出。同时，会提升公司的投资价值，使信用额度增加，最终总产出的增加。
（四）小结
因此，我国货币政策房地产价格传导机制可表述为三部分即：中央银行通过运用货币政策工具对中介目标进行直接影响，通过中介目标对房地产价格产生影响，而后，由房地产价格作用于实体经济引起消费支出和投资支出的变化，进而影响实体经济。
三、货币政策在房地产市场中的现实反映及通畅性分析
综上而言，在理论上该传导机制在使用中效率是显著的。但在现实中，通畅性却存在一定的问题。
当货币供应量M2每提高1%，房地产价格提高0.23%，而滞后的货币供应量对房地产价格基本没有影响。同时，利率与房地产价格间不存在联动效应。因此，在我国，通过调控货币供应量的传导是比较畅通的，但通过调控的机制存在问题。
当期的房地产价格对投资没有影响。但是当期房地产价格提高1%，消费即提高2.14%，。因此，我国房地产价格对实体经济传导的消费效应略有效果，但投资效应不显著，房地产价格到实体经济的传导机制也存在一定的问题。
所以总体来看，我国货币政策的房地产价格传导机制存在但不够通畅。
四、货币政策房地产价格传导机制不通畅的阻碍因素分析
在该传导机制中，本文选取从货币政策为切入点研究阻碍因素。
利率管制导致影响方向不明。现阶段我国仍实行官方利率政策，加之利率市场化发展缓慢，通过利率调控实现货币政策目标的可能性不大。同时货币政策具有滞后性，房产价格无法及时做出反应，这使得货币政策失去了及时性和有效性，无法适应当前该市场调控特点的需要。
对货币供应量的控制能力不足。不管是扩张性、紧缩性还是稳健的货币政策，都还未达到预期目标，反而导致货币供应量不断上升，自身削弱了货币政策对房地产市场的调控效果，从而加剧了泡沫的膨胀。
五、对货币政策房地产价格传导机制提出的政策建议
放松对利率的管制，加快利率市场化地步伐。从中介指标来看，利率政策是实现调控效果的一个重要影响因素，其对于房地产市场的调控应有重大影响。所以为了保证货币政策传导渠道的畅通，必须放松对利率的管制，同时进一步加快利率市场化地步伐，加强利率的结构调控，以充分发挥利率政策实现货币政策目标的作用。
控制外汇储备增长，加强对货币供应量的可控性。因为目前我国利率尚未实现市场化，金融市场还不够发达，所以以货币供应量作为中介指标不会改变，同时也使其具有可控性。如若想加强其调控房地产市场的效果，必然需要控制外汇储备的增加对于调控的冲击，控制热钱流入，促进国际收支平衡，强化自身金融系统地抗干扰性。
参考文献：
[1]贺聪.房地长价格与货币政策[D].浙江大学硕士学位论文,2005.11
[2]刘建江.浅议房地产市场财富效应及其传导机制[J].中国房地产金融,2005.7
一、我国的汇率与房地产业现状
（一）我国汇率现状。自2005年7月汇改以来，人民币对美元的升值步伐正在加快，2007年11月9日已经突破7.45元整数关口。按中间价计算，人民币对美元今年以来已经升值了4．85%，汇改以来的累计升幅为8．89%，如果算上汇改时的一次性调整，人民币对美元则升值了11．13%。人民币的升值使我国的对外贸易可以得到相应的改善，对外贸易的摩擦将会降低，同时升值可以提高我国对外贸易的购买力。但是，人民币的升值对我国的经济也存在一定的负面影响。人民币的升值将加重我国的债务负担，降低出口产品的竞争力，而且会吸引国际游资的进入，这些短期的、投机性强的资金将会对我国的金融市场产生不稳定的因素。
（二）我国房地产业现状。根据国家统计局2007年1～5月份的房地产投资统计快报数据表明：我国房地产业开发投资比上年1～5月份同比增加了29%，而我国房地产开发投资2006年与2005年同比增加22%，两者相比，2007年1～5月份我国房地产业开发投资增幅同比加快了7个百分点，远远高于同期全国城镇固定资产投资增加的1.8个百分点。在房地产投资增速高位上扬的同时，房地产市场呈现出开发结构改善、房价上涨较快和外资进入房地产市场力度加大等特点。
第一，投资热再现反弹之势。“国八条”和“国六条”的相续出台，对抑制和规范我国房地产开发投资增长曾经取得过明显效果，但进入2007年后，我国房地产投资却在国民经济又好又快发展的大背景下加速反弹，其未来走势令人担忧。
第二，外资助推楼市继续上涨。我国经济又好又快的增长和人民币的稳步升值，使国际资本和国外热钱继续看好和继续投入我国房地产市场。尽管此轮宏观调控对于外商投资房地产提出了一系列的限制政策，但仍然无法阻挡外商和外资对我国房地产投资的兴趣。2008年的北京奥运会和2010年的上海世博会，使得这两个特大型国际大都市成为境外资金投资我国房地产的首选和重点。与此同时，外商和外资已经开始进行房地产投资的战略转移。据国家统计局的最新统计数据表明：2008年进入我国房地产投资领域的外商和外资已从过去单纯投资一线沿海和中心城市的房地产发展策略，开始向二线新兴城市和内陆城市转移。
第三，保障性住房供应仍显不足。国家出台房地产调控政策以后，一些低收入者和住房困难户曾对此寄予厚望，他们宁肯住在租房或祖传的简屋内，也要等房价下调后再购房改善居住条件。然而，2008年以来，房价不但没有因为调控而下降，反而逆势上扬，离消费者的实际购买力越来越远，出现这一问题的关键之一是我国保障性住房的供应仍大大落后于市场需求。
第四，各省和各地区房价上涨出现了涨跌互现的轮动效应。“十五”中后期，当上海和江浙地区房价快速上涨的时候，北京和广东地区的房价基本没有大的波动，而进入“十一五”初期，当上海和江浙地区房价步入调整阶段的时候，北京和广东地区的房价却快速崛起。当北京2008年奥运会的即将召开使房价增长预期开始降温时，上海2010年世博会的举办又将促使房价增长预期开始上涨。
二、人民币升值影响房地产市场的传导途径
人民币升值影响房地产市场主要是依照美元贬值――人民币升值预期强化――境外资金进入中国市场并持有境内不动产――境内通胀压力上升――房地产价格上涨――加大人民币的升值压力――人民币升值这样的路线循环进行的，具体来讲，主要存在以下几方面的效应：
第一，人民币升值的预期效应和资金流入效应。预期效应指在评估升值影响时，应该考虑到人们的心理因素，人们的趋利心理和从众心理非常普遍，并随着市场的升温将表现得非常充分，这会对资本市场和房地产市场价格的上升起到明显的推波助澜的作用。资金流入效应是说人民币升值一般意味着国内经济整体较好，投资机会多而且收益水平客观（至少可以得到额外的汇兑收益），因此将有大量的外资通过各种渠道进入国内市场，股市和房地产等市场由于流通性较好将成为这些资金集中的场所，必将导致房地产价格的上涨。
第二，财富效应。财富效应指人民币升值意味着居民购买力增强，一些进口商品的价格相对中国居民购买力的增强而下降，进而带动国内一般消费品价格的走低，多余的购买力将大量进入资产领域。由于资金方面的充裕、股市的上涨以及整体经济的景气，居民的收入水平将得到较大的提高，刺激人们形成强烈的财富效应，许多居民通过购买房产来实现个人资产的保值增值，房地产市场理所当然成为承接资金的主要场所，于是房地产商品需求增加，从而促使房地产价格的上升。
第三，通货膨胀效应。由于国际游资的大量涌入，央行为了保持人民币汇率的稳定，不得不在外汇市场上投入大量的本币购买外汇；同时，本币升值导致出口减少，进口增加，贸易出现逆差，为刺激出口，需要降低本币利率，企业投资成本下降，银行贷款增加，货币供应量增加，从而形成通货膨胀压力。人们为了避免通货膨胀损失，会倾向于抛出货币，转而投资于保值增值性较强的资产，如房地产等，结果过多的货币供给促使一些地区房价暴涨。
三、解决对策
人民币升值给房地产的影响是多方面的，因此我们要详细地对影响进行分析，找到合理的解决对策，减小人民币升值给地产业带来的冲击，确保我国地产的健康稳定发展。
（一）降低汇率升值对我国经济和房地产业的不利影响。人民币汇率的上升是很难避免的，从汇率改革的情况来看，这种渐进式的升值与我国当前的经济水平是相对应的。我国金融市场还很不完善，外汇市场具有封闭性、管制定价、交易品种单一等缺陷，投资主体不够成熟，风险意识和抗风险能力都比较差，如果将汇率进行大幅的升值会给金融市场带来较大的风险。我国的市场经济体制本身就是一个逐渐完善的过程，因此相对应的人民币汇率升值也应采取逐渐升值的方式。渐进式的升值路径对我国来说，产生的危害程度要低得多，并且也给没有实践经验的我国管理层以更多的研究时间。但是，值得我们注意的是，一旦这种升值和相应的政策合并形成惯性，将会使我们对人民币升值的预测变为现实。这种现实对我国房地产市场来说，将引发我国房地产经济的泡沫继续膨胀，最终将产生无法收拾的局面。
（二）强化银行监管，加大对房地产市场和股票市场的管理力度。从日本泡沫经济的经验教训看，由于日本股市和楼市的相互联系作用直接导致了日本泡沫经济的破灭。银行业大量资本的进入促使日本房价和股价快速上升，泡沫经济呈现快速脱离实体经济的态势膨胀到了极限，使经济稳定变得非常脆弱。股市和楼市联动对经济的影响作用是非常巨大的，正是这种联动效应加快了日本泡沫经济的破灭。所以，我国应当充分认识股市和楼市的联动效应，通过加强对我国银行等金融机构的监管，从而建立金融市场相应的预警机制和体系，防止房地产市场泡沫膨胀后，由此引发的对我国经济健康发展的影响。
（三）完善人民币汇率形成机制。就人民币汇率改革而言，我们不能够单单看人民币的汇率水平，更重要的是人民币的汇率形成机制改革。由于我国目前实行的是强制性结售汇体制，在我国贸易顺差一直比较大的情况下，形成了人民币升值的压力。因此，我们在人民币汇改过程中，应加大企业和居民手中持有外汇的数量，藏汇于民，降低结汇的强制性，扩大售汇的自主性，减缓人民币的升值压力。实际上，即使保持人民币名义汇率的稳定，如果缺乏健全的外汇市场，在受到物价因素影响时，人民币同样可能出现升值。
【关键词】房地产 融资渠道 现状 分析
一、引言
房地产行业是我国全面实现城市化、工业化过程中的基础性产业，经过多年的快速发展，已经成为我国国民经济中的重要组成部分，跟人民群众的实际生活紧密相关。另外，房地产行业还有这良好的关联效益，不仅能够带动制造业、工业企业的发展，还能有效促进园林、旅游等第三产业的繁荣。很多地方通过发展房地产行业增加了财政收入，改善了城镇公共基础设施与人民的居住条件。然而，目前我国房地产市场还处在发展阶段，其资金来源仍然严重依赖银行，这样的资金运作模式给整个房地产行业带来了很多潜在风险，很多房地产公司相继出现现金流紧张的情况，给自身发展和银行利益都带来了巨大影响。鉴于此，这样的单一融资模式存在较大弊端。在我国政府的宏观调控下，一系列房地产信贷政策相继出台，房地产企业获得银行贷款的门槛逐渐提高，而股票、证券市场又相对疲软，房地产企业很难通过这些传统融资渠道获取长期、稳定的资金来源，严重影响了企业的健康发展。面对这样的现状，很多房地产企业开始努力探索多元化的融资渠道，私募、房地产信托、买方信贷等措施纷纷走进了房地产企业的视线，并且逐渐开始发挥重要作用。在新的发展形势下，房地产企业能否尽快建立起自身多元化的融资渠道体系，以便获得持续足量的资金支持，已经成为各个房地产企业能否在市场竞争中立足的关键因素。
二、对我国房地产融资现状的分析
（一）房地产企业普遍规模较小，信用层级差
我国房地产企业近年来虽然发展势头迅猛，但是目前我国上市的房地产企业的数量较小，占全国房地产企业数量的比例还很低，这一部分房地产企业当中，有些还并没有完全具备房地产开发的条件。这些房地产企业的规模小，资金管理也比较分散，整体财务管理水平较低，难以满足房地产行业资金需求量大的特点。这些企业的开发能力较差，难以抵御各方面的风险，这些特征都导致企业很难通过各种融资渠道取得资金。另一方面，我国房地产业的信用评级较为靠后，信用差也严重制约了房地产业的融资。金融部门的贷款要以企业的信用作为重要的依据，是对贷款风险的判断。我国房地产企业的资产负债率一直处在较高的水平，再加上国际金融危机的影响，行业内的竞争更加白热化，一些运作不规范，资金不能及时到位的企业都可能面临着被市场淘汰的局面。
（二）我国房地产业发展时间较短
我国在1998年之前都广泛采用福利分房制度，没有将住房视为商品，房地产业的发展也就无从谈起。1998之后我国全面取消福利分房在制度，至此房地产业的发展才正式兴起，到目前为止，也不过十多年的发展历程。在计划经济体制下，人们的住房完全是由政府或者企事业单位负责投资、建设和分配，个人只需交付少量租金就可以享受福利分房，因此企事业单位用于建设住房的资金不可能收回。另外，由于过于强调土地公有制，导致住房难以作为普通商品一样买卖，鲜有住房投资，住宅经济的发展严重滞后于人民群众的实际需求。1998年后，我国明文规定全面停止住房分配政策，开放住房二级市场，我国房地产市场才算真正建立起来。客观来看，我国房地产业的发展时间较短，不少房地产企业都还在经验积累和摸索阶段，这也是造成我国房地产融资渠道单一的重要原因之一。
（三）房地产行业的多元化融资缺乏政策支持
我国房地产行业从起步阶段开始，就一直主要依赖银行信贷筹措资金，由于缺乏政策上的有力支持，多元化融资发展滞后。由于受到传统计划经济时期思维的影响，房地产融资模式较为单一，房地产金融市场的法律体系亟须进一步完善。目前我国有关房地产融资方面的法律主要是《担保法》，主要是通过房地产抵押贷款的途径来获取资金，这也是绝大多数房地产企业采取的融资方式。相比之下，其他融资渠道的政策支持显得非常薄弱，比较突出的有，从上个世纪90年代开始，我国就已经明确提出不鼓励房地产企业上市，兼营房地产业务的公司和房地产业务收入占总收入20%以上的公司都不得上市。另外，我国现行的法律和相关政策对房地产信托、债券等融资渠道也有着一定限制。我国对企业发行债券实施较为严格的审批制度，有评级要求，还需要资产抵押，达不到要求的企业不能发行债券，即便达到要求，对发行数量也有限制。由于缺乏相关法律和政策的扶持，我国房地产行业难以形成科学合理的融资体系，难以保证协调、均衡发展，多元化的融资渠道发展也就停滞不前。
三、拓宽我国房地产行业融资渠道的建议
（一）尽快完善我国房地产行业融资的各项法律法规
实现我国房地产行业的多元化融资渠道需要以健全的法律法规保障作为基础。健全、完善的房地产金融法律体系，不仅能够帮助房地产企业顺利实现多元化融资，还能便于有关部门对房地产企业整个融资过程的监督。目前来看，我国已经出台了类似《土地管理法实施条例》、《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规，这些规定对我国房地产行业的发展提供了法律保障，促进了房地产行业的健康有序发展。但是，为了进一步落实房地产企业的多元化融资，我国还应该出台一些支持性的政策。在完善现有法律法规的基础上，逐步取消对房地产企业进行信托投资的限制，尽快出台符合我国国情的房地产投资基金的相关法律，早日结束房地产投资基金无法可依的尴尬局面。
（二）大力发展房地产行业的投资基金
金融危机过后，我国房地产行业从银行获取贷款的难度越来越大，房地产行业的资金困难状况日益严峻。发展房地产行业的投资资金具有明显的优势。首先，能够多元化我国房地产行业的融资渠道，减轻房地产企业单独依靠银行融资的压力。房地产投资基金是凭借发行收益凭证的方式募集资金，能够将房地产市场与资本市场有机结合，直接将资本市场上充裕的资金引入房地产行业，是对银行融资渠道的大力补充。其次，发展房地产行业投资基金，有助于本土房地产企业吸引国际资本，扩大资金的来源范围。这些资金会选择投向那些盈利能力强、发展潜力大的企业作为投资对象，客观上有助于整个行业竞争秩序的建立，实现优胜劣汰的健康发展，有助于优质房地产企业的做大做强。最后，发展房地产投资基金还可能丰富和完善房地产金融体系。我国人口众多，土地稀缺，住房具有很强的投资价值和抗通胀能力，因此，房地产是不少中小投资者眼中的理想投资领域。然而，由于资金有限，投资的准入门槛很高，很多投资者难以分享房地产行业蓬勃发展所带来的盈利。房地产投资基金恰好可以妥当解决这一问题，以其较强的流动性和较低的门槛，成为中小投资者乐意选择的投资机会，逐渐成为一种回报率稳定的理财工具。
（三）将房地产信托投资作为房地产企业融资的有力补充
房地产信托投资是凭借商业信托组织发展起来的，通俗来说，就是聚集众多投资者的资金，为房地产企业进行融资或者收购、持有房地产企业的一种投资方式。跟银行贷款相比，房地产信托投资有着很多显著的优势。首先，房地产信托融资可以有效降低整个企业的融资成本，从而节约大量的财务费用，优化公司的资产负债结构。其次，房地产信托的资金供给方式较为多样，能够满足房地产企业的项目要求，通过资金信托、股权投资模式、贷款模式等渠道进入房地产行业，为企业提供更多融资可能性。最后，信托产品是民间资金的集合，流动性较大，能够缓和系统风险，而且房地产企业只要拿到土地批文之后，就可以进行信托融资和前期建设准备，节约时间。
四、结语
我国房地产企业需要在充分考虑自身条件和需求的前提条件下，谨慎选择最适合自身发展定位的融资渠道。可以说，房地产行业如果能实现多元化的融资渠道，不仅能够帮助房地产企业解决融资难的实际困难，还有助于我国整体金融体系的进一步完善。然而，虽然从理论上可以讨论出不少房地产行业的融资新渠道，但是在实际运作中仍然存在很多困难，不一定都能起到很好的融资效果。因此，要想彻底改善房地产行业的融资环境，不仅需要房地产企业自身的探索，更需要整个国家金融体系的不断建设和完善。
参考文献
[1]尤佳.房地产开发项目资金链管理[J].合作经济与科技，2009（17）.
[2]尹丽敏.我国房地产融资现状分析及对策建议仁[J].大众商务，2009（6）.
【关键词】商业地产；资金需求；融资途径
一、商业地产的发展现状
（1）商业地产的概念。商业地产是具有地产、商业与投资三种特性的综合性行业，它兼有地产、商业和投资三方面的属性，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的地产。广义上的商业地产定义比较宽泛，包括酒店、商场、写字楼等都被纳入到商业地产的范畴。狭义上的商业地产，即作为商业用途的地产物业，包括各种零售、餐饮、娱乐等经营用途的地产。（2）商业地产发展现状。从2000年起，商业地产首先兴起于北京、上海、广州等几个经济比较发达的地区，并迅速蔓延到全国。据国家统计局数据显示，2005年后，我国商业地产呈现出快速发展趋势，2010年1至11月完成投资额12675亿元，比上年同期增长了41.9％，占房地产投资比重的29.8％，办公楼和商业营业用房销售面积分别增长了25.9％和35.2％，销售额分别增长了48.4％和50.2％。
二、商业地产的资金需求特点
（1）资金需求量大，融资周期长。房地产开发对资金需求量大，且投资周期长，而商业地产项目对资金的需求量尤其突出。商业用地的土地使用权出让价格高，商业地产的规划设计水平要求高，建筑结构复杂且广泛采用新材料和新工艺，内部装修和陈设奢华，这些都使得商业地产所需资金远高于普通住宅项目或厂房项目。（2）投资风险大，融资成本高。住宅地产在房屋出售后，开发商就可以获得价值补偿和收益，而商业地产的回收期长，延续到整个商业地产的存续期。商业地产融资规模大、融资周期长，投资商、基金、信托公司等资金提供方为保障资金安全并实现较高收益，一般要求非常高的投资回报率，对开发商而言融资成本非常大。
三、中国商业地产主要的融资途径及存在的问题
（1）银行贷款。中国房地产开发一直以来对银行贷款依赖程度比较高，商业地产开发也不例外，这与我国的金融市场的发达程度密切相关，也与银行贷款融资具有成本低、贷款额度大等优势有关。（2）上市融资。上市融资是指股份有限公司公开发行股票，并在证券交易所挂牌交易进行股权融资，是房地产企业实现资本运营的重要手段和融资方式。上市公司必须遵循有关法规并接受监督，必须对自身财务状况、重大经营决策、并购活动、关联交易等按时向社会公众披露，很少公司能够符合交易所的上市条件；股权融资会稀释原有股东对公司的控制权，且融资成本较高。（3）房地产信托。房地产信托是指信托投资公司通过资金信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，以不动产或其经营的企业为主要标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。房地产信托融资规模小、融资期限短。（4）房地产基金。房地产基金是指通过发行基金份额，将不确定多数投资者的小额资金汇集成大规模的信托资产，交由专门的投资机构管理，按照投资组合原理直接投资于房地产业中的企业或项目。因受到国内政策以及国内企业运作的不规范和房地产市场不透明的影响，海外地产基金在选择合作伙伴时要求较苛刻，而且当前国内地产基金的发展仅处于起步阶段，尚且缺乏相关运作经验以及法律制度的支持。
四、中国商业地产融资途径建议
（1）合作开发融资。开发商寻找一家或几家有实力的企业进行合作开发，是一种分散和转移融资负担比较好的方法。这种方法对于缓解开发商自身资金压力、转嫁风险大有益处。（2）商业信用融资。商业信用融资是指企业利用其商业信用，在销售商品、提供服务的过程中向客户筹集资金的行为，包括收取客户的应付账款、预收账款、应付票据等。（3）辛迪加贷款融资。辛迪加贷款也称银团贷款，是指由两家或两家以上银行基于相同贷款条件，依据同一贷款协议，按约定时间和比例，通过行向借款人提供的本外币贷款或授信业务。商业地产融资需求量大，一家银行很难满足其资金要求，而仅有一家银行贷款，银行承担的风险较大，通过银团贷款方式可分散风险，同时筹集资金方便快捷。（4）商业抵押贷款支持证券（CMBS）融资。商业抵押贷款支持证券（CMBS）是兴起于美国的一种房地产金融产品，具体做法是将传统商业抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程，以债券形式向投资者发行的融资方式。（5）其他建议。中国的金融市场机制尚未规范和成熟，而房地产金融的创新离不开法律的保障。房地产公司应从两方面入手：一是尽快了解新出台的相关法律法规；二是加强对现有的法律、法规的理解和灵活运用。
参考文献
关键词：房地产；经济评价；对策
一、房地产项目经济评价
（一）概念
房地产项目经济评价是进行房地产投资可行性分析中必不可少核心内容，是保障房产项目科学性决策的重要方法。它主要通过科学化分析手段，对拟建项目进行多个建设方案财务等相关因素对比分析，运用相关经济技术手段筛选出技术上先进、经济上合理的方案，并对其进行全面的技术、经济、社会等方面的评价，提出对投资项目的技术、经济、社会等方面的全面评价意见。
（二）特征
客观性与主观性相结合的特征。客观性是房地产项目经济评价的基本属性，也是保证评价结果准确有效的基础。评价人员的评价依据必须是真实的，是客观存在的。因此，分析人员要善于利用各界的统计资料，对项目进行经济评价时一定要求分析是客观的。但在实践中，评价人员运用评价的方法的能力、专业技能、观念意识等差异都会使评价结果具有高主观性的特征。
高度策划性特征。开展房产项目经济评价分析实质是为投资者出谋划策。由此而来，策划性便是房地产项目经济评价的重要目的。分析人员不仅要告诉投资者所面临的客观投资环境，更重要的是要告知投资者如何去应对和利用客观投资环境，要为投资者分析投资进程中的机会与威胁，提出正确的策略和方法。当客观因素变化难以确定时，要运用概率等科学的方法分析出变化的趋势。
全面性特征。房地产项目经济评价是一个复杂的系统工程。要求分析人员对投资活动的各方面进行全面系统的诊断，从投资的方向选择、形式特征、方案筛选、需求分析、资金筹措到投资收益、投资风险、社会因素评价等，充分运用定量分析的手段以便客观准确的把握开发项目在市场中的实际状况。
责任性特征。由房地产项目经济评价的策划性决定了，进行经济评价的主要目的在于为投资者出谋划策，辅助投资者进行科学正确的投资抉择。一项好的经济评价可为投资者节省大量资金的同时谋得巨额收益，而一项质量较差或错误的经济评价可能使投资者产生巨额亏损。因此，分析者必须要对自己的分析结果负责。
（三）影响因素
首先是财务因素。对于一个拟建房地产开发项目，必须从财务角度厘清相关财务影响因子。包括固定资产投资收益、住宅销售收益、商业部分销售收益、土地转让收益、管理支出、资金投入、财务费用、税费成本、投资回收期、清偿能力和资金平衡能力等，这一系列财务指标都可能对评价产生重要影响。
其次是市场不确定因素。作为对未来事物的评价，房产开发还必须面对市场不确定因素，涵盖从销售单价、去化速度、房屋空置率、容积率、可售面积、开发时序、土地成本、建安费用、融资成本、资金来源等方面。
此外，在充分分析上述因素指标的同时还必须按照《房地产开发项目经济评价方法》制定的原则，同时综合考虑新财会制度、国家现行法规和政策，按照合理合法的原则进行处理。
二、我国房地产项目经济评价中存在的主要问题
（一）“先入为主”，评价带有极强的主观性
在房地产开发实践中，失败项目的开发商总是认为有诸多的不可预见因素影响了项目的成功，在进行相关评价时，带着求证自己心中的某种假设进行相关论证分析，自然而然的将分析重心置于论证分析某种方向可行的方面，人为的忽视项目的负面因素与不利影响。更有甚者在项目开工建设之后才开展项目经济评价分析工作，必然导致项目投资决策失误的可能性大为增加。
（二）评价配套不完善，缺乏专业评价机构与人员
一个成熟可信的经济评价分析报告必须要求数据准确、使用的方法规范科学、观点客观可信，这就要求进行评价的机构和人员必须是业内的专家。一般来讲，房地产项目的经济评价应由这样几种人来主持分析：由经济专家主持的市场调研；由有经验的工程师和财务专家主持的投资预算；由具有丰富市场经验的营销专家进行市场推广。
可在实际工作中，部分评价人员责任心较弱，加之缺乏自我补充学习能力，导致专业技能存在加大缺陷。此外，部分设计单位根本没有配置市场分析、运营管理、财务分析、项目运营管理、资本运作等板块专业人员，导致评价方案可靠性大为降低。甚至有些房地产项目根本没有成立房地产项目经济评价小组，只是由开发商凭主观经验编写一份评价报告，敷衍了事。有些房地产项目即使成立了房地产项目经济评价小组，但其组成成员往外很难同时配备具备丰富经验经济专家、营销专家、工程师等。这样小组在进行评价工作时，往往凭借主观经验，而非运用各种科学的方法进行技术、经济上的研究、论证，从而导致结论缺乏科学性和可靠性。
（三）缺乏市场分析，基础工作不扎实
房地产项目经济评价必须坚持定量为主、定性为辅的分析方法。客观、高质的评价方案，必须建立在大量市场调研数据分析论证的基础上。因此，必须扭转部分开发商将房地产项目经济评价单一的理解为财务分析的意识。实际上，经济评价中首先要解决的是对市场的评价，其次才是财务评价。对于任何一个投资设想，要证明其是否可行，首先要研究它有没有市场，其次才进行财务评价，研究是否可行。在对房地产市场现状和发展趋势、特定的街区功能配置和变化，交通条件、社会和人文环境、社会商业利润水平及其变动进行研究分析的基础上再谈财务评价，才能保证评价真正有效。
（四）忽视项目不确定因素分析
许多房地产开发商在进行项目经济评价过程中，将过多的精力置于论证项目投资回收周期、盈利能力的论证分析，而忽视了对项目不确定性因素的筛选与分析。但是任何一个房产投资项目都具有各式各样的不确定性因素，合理界定项目不确定因子，对其影响因素进行有效分析并据此提出减少或规避风险的方法，对于保障项目评价的科学性与可靠性具有十分重要的作用。
（五）经费不足
我国房产企业或投资者在房产项目决策阶段，普遍依靠经验主义，定性的分析较多。未充分认识到经济评价对房产开发项目的重大指导意义，对项目经济评价的重视程度极为不足，有些开发商即使外表看来很重视，但人力、财力、物力等方面的投入又大幅压缩，严重阻碍了评价方案的系统全面性与科学有效性。
三、对策建议
（一）改变观念，从意识形态角度增强对项目经济评价的重视程度
经济评价对于房地产项目决策的重要作用已毋庸置疑。如果我们在意识形态上为能充分认识到它的重要作用，那么想得到科学、公正、客观的评价结论几乎是不可能的。一方面，作为房产业内人士必须高度重视房产项目经济评价，另一方面作为行业的关联者或管理者的投资方、业主政府管理部门和人员同样也必须高度重视房产项目的经济评价工作。在充分认识到经济评价对房地产开发项目的重大意义的同时，加大对经济评价的资金以及人力支持，保证评价过程的顺利实施。
（二）完善科学的指标评价体系
完善房地产经济评价指标。首先是财务评价体系的规范化，利用相关财务分析指标，如财务盈利能力、资产平衡状况、财务收支水平等明晰项目财务风险及其可行性；其次是充分运用综合评价方法，站在区域发展运营的角度，对房产项目的区域效应与成本进行有效评估，衡量拟建项目对区域经济贡献度，论证项目社会效益的有效性与合理性。
（三）培育专业房地产项目经济评价研究市场，规范房地产咨询业发展
国家建设相关部门应加强对可行性研究工作的管理和引导，培育经济评价研究的专业市场。此外，应鼓励企业与高校进行联合，充分利用高校的人力资源，尤其是高校中的经济专家、营销专家、工程师等，挖掘校企合作的模式，保证房产企业经济评价的客观性与准确性。
（四）提高从业人员素质
在科技迅猛发展的今天，科学技术人员在进行经济评价时必须坚持与时俱进，在不断增强自身业务能力，不断完善与提高自身综合能力的同时必须牢固树立科学发展理念，提升自身使命感与责任感，以适应不断变化的形势的需要。
（五）强化市场调查对房产项目经济评价的重大作用
房地产投资项目经济评价是项目投资决策的重要依据。项目决策必须建立在科学分析、系统论证的基础上，通过大量实地走访调查，获取第一手准确可靠的数据信息，并在其基础上进行细致缜密的数据分析处理，从根源上明晰拟建项目的投资必要性与财务、技术、经济的可行性。
（六）加大对经济评价方案的再评估力度
学会运用专家验证法，将掌握行业专业技术与经验丰富的专家意见同项目经济评价有机结合，对相关评价结论，组织专家团队再评估，将评价过程中不合理因素进行有效的剔除，可极大地增强相关投资决策意见的科学性与合理性。
四、小结
房地产项目经济评价工作，可极大的提高房地产投资经济效益。同时也可为多个单位提供决策参考。它不仅可以作为房地产开发商决策的依据，也能作为政府管理部门房地产项目审批依据，还可以作为金融机构贷款审查依据。合理的房产经济评价报告在完善国家宏观调控、避免项目决策失误、引导投资方向、调整产业结构、合理利用资金、缩短建设工期、节约投资、提高投资效益、提高项目的管理水平等方面具有举足轻重的地位，因此无论是房产从业人员，还是投资者、相关政府部门都应重视房地产项目经济评价在房地产开发过程中的地位与作用，科学合理的进行项目经济评价。（作者单位：成都理工大学）
参考文献：
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[3]游达明.刘亚铮.技术经济与项目经济评价[M].北京：清华大学出版社，2009
[4]洪 红.杜昌盛. 房地产开发项目经济评价的特点[J].合作经济与科技，2010（6）
[5]任长能.浅谈房地产开发项目经济评价时应注意的问题[J].工程经济，2004（1）
【关键词】价值工程；房地产；前期策划阶段成本
1.前言
近年来，随着我国经济的快速发展，我国的房地产行业也得到了快速的发展，从2010年至2012年，全国房地产投资总额占固定资产投资的比例都在20%左右，房地产行业已成为我国国民经济的支柱产业。房地产行业的健康发展也直接影响着我国经济的良性发展。而房地产开发商如何在控制成本的条件下生产出能够满足各类消费者需求的住房，从而降低空置率，回收资金，进行再投资。这不仅能够实现消费者效益最大化，更能使房地产开发商效益最大化，这样的双赢局面是房地产业健康发展的趋势。运用价值工程理论对房地产项目全寿命周期成本控制进行研究，这样有利于房地产开发企业提升竞争力，使企业在激烈的市场竞争中凭借较高的功能和相对较低的成本而占有一席之地。
2.房地产项目成本控制的特点及原则
2.1 房地产项目成本的构成
房地产项目的全寿命周期分为前期策划与立项、规划设计、施工、运营维护四个阶段， 其成本即是房地产开发企业在这四个阶段所发生的成本和费用。房地产开发项目的成本，与其他一般商品生产成本相比，具有产品生产周期长、投入量大、成本控制变化大等特性，给企业的成本管理带来了一定难度。
根据资料显示，前期策划与立项阶段对工程造价的影响程度最高，可达80%～95%；规划设计阶段次之，这个阶段对工程造价的影响程度为5% ～75%；而施工及后续阶段对工程造价的影响程度仅为5%以内。因此，在前期策划与立项阶段及规划设计阶段进行成本控制是房地产项目成本控制的关键与重点，它可以最大限度地减少事后变动带来的成本增加。实践表明，合理科学的前期策划与设计，可降低工程造价的10%～30%。
本文主要以房地产项目前期策划阶段为研究对象，分析该阶段成本控制的特点及方法。
2.2 房地产项目前期策划阶段成本控制特点
对于房地产项目来说，前期策划是进行成本控制的最为重点和关键的阶段之一，相对于其他阶段的成本控制，该阶段的成本控制具有以下特点。
2.2.1 该阶段的成本控制应为事前管理活动的成本控制活动。
2.2.2 该阶段进行成本控制需要较高的技术性。
2.2.3 该阶段进行成本控制对房地产项目的成本影响最大。
3.价值工程在房地产项目成本控制中的适用性
3.1 价值工程简述
价值工程又称为价值分析，是以最低的寿命周期费用，可靠地实现必要的功能，着重于项目的功能分析的有组织的活动。价值的高低可以用价值指数（V）来反映，而价值指数（V）可以用以下公式来表达：
V=F/C 在公式中，F表示功能，C表示成本。
从该公式可知，可从下列途径提高项目的价值：
1） 功能F不变，成本C降低。2） 成本C不变，功能F提高。3） 功能F提高，成本C降低。 4） 成本C略有提高，功能F大幅度提高。5） 功能F略有下降，成本C大幅度下降
该公式中的成本，不是一般意义上的成本，而是房地产项目寿命周期的总成本。房地产项目的寿命周期，应从前期策划开始到运营维护结束，其寿命周期成本也应包括这期间的全部成本和费用。
3.2 价值工程的主要特点
价值工程是一项通过对研究对象的功能进行分析，从而提高对象价值，然后进行效果评价的有组织的活动过程。其特点体现了价值工程的基本原理和思想方法，主要表现在以下几个方面：
3.2.1 着重于提高项目价值。价值工程既不单纯追求降低成本，也不片面追求提高功能，而是以提高它们之间的比值（即价值）为目标，研究多角度、多项目的最佳匹配，然后进行评价。
3.2.2 功能分析是研究的核心。价值工程方法着重对项目进行功能分析，通过功能分析，明确和保障项目的必要功能，尽可能减少或消除其多余的不必要功能，并补充不足功能，使项目的功能结构更加合理，以达到降低成本提高价值的目的。
3.2.3 价值工程是有组织的创造性活动，需要进行系统的分析、研究。房地产项目的价值涉及到投资、收益、管理、成本和政策等，需要调动多方面共同协作，寻找最佳方案。
3.3 利用价值工程，在前期策划与设计阶段对房地产项目进行优化的步骤
在前期策划阶段中，不同方案间的比较选择是一个非常重要的环节。利用价值工程的方法，可以比较准确地评估房地产项目的价值功能，测算出工程项目总体功能的优良程度，是一种比较适宜的评价方式，其操作步骤如下：
3.3.1 确定各项功能指标及其权重。对于房地产项目，根据其不同用途和要求，确定功能指标及其权重。现在有甲、乙、丙三个备选方案，假定销售价格、市场环境、社会环境、期间费用、经营管理风险为功能评价指标。可以利用强制打分法或层次分析法，确定各项评价指标的权重，现假定这5项评价指标的权重分别为0.42、0.22、0.12、0.14、0.1。
3.3.2 求出各被选方案的功能系数F。由若干位专家组成前期策划方案评审小组，对各方案的功能满足程度分别打分，将几位专家对同一项功能指标的打分取平均值，其形式如表1所示；得出每个方案各项功能的得分后，按照各项功能指标权重加权平均，得到各方案的加权总分；然后计算各方案的功能系数F，如表2所示。
3.3.3求出各方案的成本系数和价值系数，如表3所示：从价值工程的角度分析，乙方案相对比较是最佳方案。说明乙方案均衡其功能和成本方面的因素，其价值最高，即能够得到较高的投资效果，故应选择乙方案作为该房地产项目的优选投资方案。
4.结论
房地产开发项目在国外已经成为价值工程应用的主要领域，我国近些年也有所重视。综合比较国内外推行价值工程的项目工作效果，该方法是一种系统的、全方位的管理技术。笔者仅对房地产项目前期策划阶段成本控制方法进行初步探讨，其在各阶段如何开展工作还需进一步深入探讨。
参考文献：
[1]傅家骥，仝允恒.工业技术经济学（第三版）[M].北京：清华大学出版社，2001.
[2]王军.化学工业出版社，2008.
[3]黄波.基于价值工程与模糊评价方法的商业项目投资决策分析.商场现代化，2008 年2 月.
关键词：房地产经济 政策 问题 走势分析
1.我国房地产经济现状
2008年至2010年我国的房地产建设快速发展，我国房地产现阶段已经达到了比较大的规模，其影响因素是多方面的。2008年的经济危机阻碍了我国经济的发展，为了稳定经济，政府投资4万亿以扩大内需和刺激经济市场发展。而这些资金中有相当大一部分通过银行贷款给大型国有企业进行房地产投资建设。虽然房地产业可以带动多个产业的发展，但之前很长一段时间住房价格一直偏高，同时投资规模过大，成本无法快速收回，阻碍了房地产业的进一步发展，很多房地产业发生投资亏空，成为政府的负担。
2.房地产业的调控政策简述
2010年4月，国务院了旨在抑制房价过快上涨的“新国十条”，新国十条要求有关部门稳定房价，保障住房，建立问责机制，抑制住房的不合理需求，住房信贷采用差别化政策，限制投机行为，利用税收杠杆的作用调节住房消费，调整住房供应，增加有效供给，加快棚户区改造和建设保障性住房，加强房地产业融资监管，完善信息披露制度。
为了加强商品房限制，政府先后出台了货币从紧政策，限贷、限购、限价、限售、限利的“五限”政策等，但这些政策都并没有完全达到预期的效果，房地产业仍然是调控GDP走势的杠杆。今年我国依旧不断调整房地产政策。
我国目前对房地产的政策依然是完善、调整、继续整顿，不断改正政策，促进房地产经济健康发展。坚持房地产调控，继续贯彻限购政策，促进房价合理回归，同时调控政策要做到保压结合，抑制投资性需求，保障自住需求，推行差别化信贷来支持首套房的贷款。各部门不断完善保障住房建设使用政策和土地供应政策，完善保障性住房的有关制度，加大资金支持力度，目标更加务实。
3.我国房地产业存在的问题和高房价的危害
3.1我国房地产业存在的问题
尽管政府在不断进行宏观政策调控，我国房地产业依然存在着诸多问题，例如：①融资渠道单一。我国房地产业的金融市场还很不完善，目前房地产开发上的资金融通主要方式为银行贷款，利用贷款资金发展地产进而带动水泥、运输、家具等诸多产业的发展，但如果资金不能及时回收的话则可能会导致资金链断裂，甚至导致企业破产，资金融通困难是房地产企业面临的一个重要问题。
②不合理的招商模式。很多房地产企业都急于招商，产权式商铺零售是商业地产项目经常采用的一种招商模式，这种模式下经营权、产权和管理权分离，有可能导致各业主忽视公共空间维护，这些都对以后的经营管理留下了隐患。
③忽视营销方案设计。合理的营销决策对后期的销售有着很大的推动作用，如果缺乏合理的营销政策可能会造成项目亏损。
3.2高房价的危害
可以说在持续的价格上涨后，房屋的价格已经超过了价值，这会导致很多真正需要住房的人买不起房，抑制住房的真正需求。房地产的大量贷款也会增加银行业的风险，还会进一步拉大贫富差距，严重影响社会的稳定性。同时对土地使用权的争夺也容易造成腐败现象，使各种社会资源形成价格泡沫。
4.解决措施探讨
我国目前的住房供求结构还不够合理，房屋价格偏高。要改善这种状况就要大力发展经济适用房和廉租房，加强普通商品住房建设，制定住房建设计划，规范住房结构，努力平衡市场供求。还可以充分利用税收的杠杆作用，如根据人均住房面积征税或提高高档住房价格实现贫富之间的转移支付，缓解住房结构矛盾。
随着我国经济的不断发展和城市化进程的加快，房地产市场经济也在快速发展。居民对住房的需求是刚性的，因此房价在很长的一段时间内都处于上涨之中，房地产市场存在着很大的潜在价值和盈利性。政府已经开始逐渐认识到与土地征用、市场管理等有关的政策的价值，房地产市场也不可避免的会存在着不公平竞争的现象。各地政府都出台了与房地产有关的政策，但带有行政强制的政策可能会导致市场扭曲。政府的政策应该旨在化解结构性矛盾，消除不公平竞争。用同样的市场规则规范各类开发商，依靠市场这只看不见得手来实现资源的有效配置，缓解结构性矛盾。
同时还要推行多元化融资，构建资本循环系统。企业应该从单一的银行贷款逐渐向股权、债券、信托基金等多元化融资方式发展，鼓励金融产品创新，构建资本融通渠道和循环系统。
5.房地产经济政策取向和未来走势分析
从新国十条颁布至今，这一轮的调控已经进行了接近三年，目前我国的房价开始趋于平稳，少数城市略有下降。而在限购政策出台后，投资性住房需求也开始减少，保障性住房投资增加，调控已经初见成效。尽管如此，房价只是不再暴涨，人们期待的下降并没有出现。而对于限购限贷政策人们也是褒贬不一，房地产业健全的行业机制还没有完全建立。
5.1房地产政策取向——市场供求变化
①需求方面。房地产调控政策以限购限贷政策为核心，从2011和2012年的数据来看，今年房地产成交量基本是负增长，但市场正在逐步回升，同时价格也在趋于稳定。同时今年房地产市场金九银十的特点表现的并不明显，消费者开始趋于理性。
②供给方面。房地产的供给要考虑到资金和土地资源两方面的因素。为了稳定增长，我国在采取略有宽松的货币政策，这至少在宏观层面不会在资金上对房地产业造成阻碍。而今年房地产企业的销售回款一般都状况良好，有利于企业再投资的进行。而大的房地产企业融资是比较宽松的，这些都在资金层面有利于房地产开发。从土地的角度来看，由于上半年土地出让量下降，在财政压力下政府会增加土地供给。而企业融资改善后也要购地保持后续发展，今年下半年土地市场也活跃起来，所以供给方面在逐渐好转。
5.2未来走势分析
