时间：2023-08-17 17:35:05
序论：在您撰写房地产价格策略分析时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
关键词：房地产价格 信贷扩张 博弈论分析 实证检验
一、绪论
近年来，随着房产税的出台以及上海、广东、北京等市限购令的颁布，使得房价调控进入白热化阶段。
房价问题无疑是这几年中国经济的热点问题之一，房地产作为人们生产生活的必需品，对国民经济的发展，人民生活水平的提高有着极其重要的影响。新世纪交替的最近十几年里，全球一直被泡沫经济所困扰，世界各地的房地产价格相继上涨我国也出现了房地产业发展过热现象，房地产价格、房地产投资额、商品房空置率持续上升，我国房地产价格的攀升同我国不断加快的经济增长和雄厚的外汇储备一样引起了国内的普遍关注。
从我国房地产开发资金来源方面看，从1999-2010年，我国房地产业贷款占贷款总量的比重从4％升至20％多。如果把“隐身贷款”部分也加入到统计数据中，那么我国的房地产贷款量就占到了银行贷款总量的30％。因此，银行是房地产开发资金的主要“输血者”，因此我国当前的房地产价格不断上升，房地产投资出现过热的迹象，都与银行的信贷政策支持有着不可分割的联系。
本文以银行信贷支持对房价提升的作用为切入点，对银行信贷政策和房地产泡沫的内在关系与机制进行了系统研究，为房价的调控提供可以参照的政策。本文的写作思路是：
1、探讨银行在推动房价上升中的作用，运用博弈论的视角分析，银行部门对房地产部门的信贷扩张决策成因。
2、运用实证检验方法，分析银行信贷和房地产价格上升之间的关系，分析银行信贷扩张在多大程度上影响房地产价格。
3、就博弈论的分析和实证检验结果提出相应的策略对策。
二、理论分析银行对房地产部门的信贷扩张行为
1、模型假设
博弈的参与者为房地产开发企业和商业银行，假设房地产开发企业有两种类型：好的房地产开发企业与差的房地产开发企业。
商业银行支付空间U甲=(U甲1，U甲2，U甲3)，其中U甲1为银行接受好房地产开发企业贷款申请的净收益，U甲2：银行接受坏房地产开发企业申请所遭受的净损失，U甲3，为不贷给信用好房地产开发企业时银行的效用，由于不贷给信用好的房地产开发企业机会成本为U甲1，即U甲3，=一U甲1。
房地产开发企业支付空间U乙=(U乙1，一U乙2，U乙3，一U乙4)，U乙l，U乙2为银行贷与不贷给好房地产开发企业的效用，U乙3，U乙4为银行贷与不贷给坏房地产开发企业的效用。这里U乙3>U乙1，U乙4>U乙2。即坏的房地产商得到贷款的净收益大于好房地产商获得贷款的净收益，坏房地产商得不到贷款的净损失大于好企业得不到贷款的净损失。这是因为坏房地产商并不打算还贷款，因此得到贷款的净收益就大；对于好房地产商，他不愁贷不到款，此即使贷款被拒绝，他还可以向别的银行申请贷款，而坏房地产商不如好房地产商那样容易获得贷款。因此，一旦贷款被拒绝，好房地产商损失小于坏房地产商损失。
2、博弈分析过程
对于房地产开发企业的贷款申请，商业银行只能根据自己所掌握的信息来判断其属于哪种类型，以及进一步决定是否同意贷款。如果其属于好的房地产开发企业，则商业银行会接受住房消费者的贷款申请，发放贷款，否则就拒绝发放贷款。但是由于信息的不对称，房地产开发企业处于信息的优势地位，而银行处于信息的劣势地位，因为房地产开发企业当然都了解自己的情况，也了解银行的收益函数。而商业银行对房地产开发企业项目的风险状况、资信、归还贷款的可能性却不能完全了解，只能通过房地产开发企业所递送的各种报表和其他渠道去获取这些信息，因而这场博弈是不完全信息静态博弈。这时房地产开发企业的策略空间为申请贷款和不申请贷款；商业银行的策略空间为接受贷款和不接受贷款。
假定银行在博弈开始时根据自己掌握的信息认为房地产开发企业是好的概率为P1，对于房地产开发企业贷款申请，商业银行接受的概率是P2；则房地产开发企业是差的概率是1一P1。，商业银行拒绝贷款申请的概率为1一P2。
银行选择贷款的期望效用为El=PlU甲1+(1一P1)U甲2=(U甲1U甲2)Pl+u甲2银行选择不贷的期望效用为E2=P1(一U甲1)+(1一P1)×0=一U甲1Pl
由El=E2，有P0=一U甲2／(2U甲1一U甲2)
因此，银行的最优选择是：当P>P0时，贷款；当P
3、主要结论
银行最终决定是否贷款，关键在于从经验和现实的一般情况看，银行所推断的房地产开发企业经营好坏的概率各有多大。我们知道在房地产业比较繁荣时，银行判断房地产开发企业中经营好的比例较大，即P>一U甲2／(2U甲1一U甲2)，此时的均衡结果都是银行选择贷款，这样会加大对于房地产业的信贷支持，进一步促进房地产业的虚假繁荣。
三、实证检验
1、数据处理
本文引用数据来自国家统计局网站
信贷扩张变量用Y表示，国内贷款主要是银行提供，利用外资也是金融支持的一部分，而其他资金实质上是通过非银行金融机构转化而来的银行资金
房地产价格用X表示，用不同时段的商品房销售额除以销售面积，用该方法确定全国房地产价格X
2、我国房地产信贷扩张与房地产价格上涨关系的协整分析
（1）变量的平稳性检验
对房地产信贷支持量和房地产价格变量时间序列取对数，得到LNX与LNY，它们共同作为计量研究的输入数据 , 这里首先采用ADF检验法检验变量LNX和LNY的平稳性，以判断是否符合协整检验的条件。
两个时间序列自身是非平稳的，但是一阶差分都是平稳的，即它们都是I(1)序列。这样，它们满足协整分析的条件。
从上表可以看出，U，是I(0)序列，LNY与LNX之间存在协整关系。另外，从方程4．10可以得出，我国房地产信贷扩张与房地产价格上涨的关系是有理论根据的。系数0.333302表明，从长期来看，房地产信贷量每扩张l就会使房地产价格上涨0.333302。
3、 格兰杰因果关系检验
协整检验结果告诉我们，我国房地产信贷扩张与房地产价格之间存在长期稳定的均衡关系，但是，我国房地产信贷扩张与房地产价格上涨之间这种均衡关系是否构成因果关系，即是由于房地产信贷的增加带来房地产价格的上涨，还是由于房地产价格的上涨带来了房地产信贷的扩张，则需要进一步验证。进行Granger因果关系检验
由表可知，我国房地产信贷扩张与房地产价格之间存在双向的Granger因果关系。房地产信贷的不断扩张和为房地产市场提供了强大的货币供给。房地产业价格的不断上涨，也为银行的房地产信贷的经济环境奠定了基础，它们之间是相互促进，互为因果的关系。
4、实证结论
对我国房地产信贷扩张与房地产价格上涨关系的实证分析。主要采用的是协整分析的方法，实证分析的结果表明，我国房地产信贷扩张对房地产价格上涨具有重要作用。由于价值量大的特点，房地产价格快速上涨能否出现，一个最根本的条件是市场上有没有大量的资金存在。因此，我们可以说资金支持是房地产价格上涨形成的必要条件，没有银行等金融机构的配合，就不会有房地产价格快速持续上涨的产生。
四、相关政策建议
1、加强对银行贷款的监管
信贷资金的扩张是房地产价格上涨的直接原因，大量的信贷资金集中于房地产业，不仅会对房地产价格的不断上涨提供资金支持，银行将会承受巨大的不良贷款风险。在房地产价格不断上涨时期，由于存在过度自信和羊群行为，银行争相发放房地产贷款，而在房地产价格大幅下降时期，又急剧收缩贷款，从而加大了房地产价格的波动，要防止这种现象的发生，银行要建立房地产资产业务的风险评估模型，正确评估房地产抵押价值，严格控制房地产贷款比例。对于中央银行来说，应着重运用各种金融工具来减少市场上的流动性过剩的问题，防止商业银行向房地产企业过度的贷款。
2、大力拓宽房地产直接融资渠道
单一的银行贷款资金来源向多元化的融资渠道发展，如股权、定向增发、开发项目债券、信托、房地产投资基金、私募融资等方式。
3、完善房地产市场的信息公开制度，规范市场秩序
地产市场信息的公开、透明有利于人们建立合理的预期，有利于规范有序的房地产市场秩序，从而引导房地产理性投资和消费。在信息公开方面，政府应在其中起到主导的作用。
4、防止房地产市场过度投机行为
房地产投机炒作是房地产价格上涨的重要的原因。因此政府主要应制定相关的政策提高投机者的炒作成本，其中重要的是区分投机者和投资的区别。通过设计合理、严格的房地产制度可以有效地打击房地产市场的炒作。
参考文献：
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【关键词】房价；地价；供需关系；政府政策；垄断；房地产税
绪论
房地产商品是房地产市场生产的产品，它能够为居民提供必需的生活和工作的空间，因此是人类生活必不可少的生活资料之一。一般来说，房地产商品具有几个明显的特征：房地产商品价值大、使用期限长，是非常典型的耐用商品；这种耐用性特性决定了房地产商品兼具消费品和投资品的特点，它不但能够作为消费品自用，同时还能够当做投资品投资。正是由于房地产商品具有的二重性特征，在我国目前投资手段缺乏的情况下，很多居民便将房地产作为投资手段，以实现资产的保值增值，这就成为导致我国房价飞涨的原因之一。除此之外，房地产价格还受到地价、供需、政府政策、垄断与管制、房地产税等因素的影响[1]。
1、房地产价格影响因素
1.1 供需因素对房地产价格的影响
商品价格是建立在商品价值的基础上，并随商品的供需关系变化围绕商品价值上下波动。换言之，就是在商品价值一定的情况下，商品价格直接受商品的供求关系的影响。当商品的供应量大于需求量时，商品价格下降；当商品的供应量小于需求量时，商品价格上升。这种商品价格的上升和下降，客观上起到了平衡商品供应量和需求量的作用。
房地产价值由房地产工程建设的社会必要劳动时间决定，社会必要劳动时间是在生产领域中耗费的，不是在流通领域中由供求决定的，供求关系不能决定房地产价值，但可以通过产品价格波动调节不同建设条件下建设工程数量的比重，从而影响加权平均数，影响工程价值的形成。供求关系的变动，使产品价格围绕产品价值这个中心而变动。房地产价格偏离产品价值运动的方向和程度直接决定了供求关系的演变。供不应求，房地产价格在产品价值的基础上向偏高的方向运动；供过于求，房地产价格在产品价值的基础上向偏低的方向运动，至于运动中房地产价格与价值的偏离程度，取决于供给与需求之间平衡与不平衡的程度，从短期看，供求决定价格，从长期看，价格决定供求，由价格决定着供求的平衡与不平衡[2]。
1.2 政府政策对房地产价格的影响
在我国房地产市场上，政府政策一直是影响房地产市场发展的重要因素之一，它直接决定了房地产市场的宏观走势。自1998年以来，房地产价格一直处于上升状态，已经成为社会矛盾的集中点。政府为应对此问题，出台了严厉的调控措施，近两年来取得了一些成效，甚至出现过短暂的下跌情况。
就货币政策对房地产市场的影响来看，已有的研究己经深入探讨了利率、贷款期限、信贷规模、汇率等对房价的冲击作用。按揭方式选择和住宅价格变化存在显著的动态关系，按揭成数、按揭利率和按揭期限对住宅价格均产生影响[3]。同时，引入住宅抵押贷款后，住宅价格对收入增长率的变化非常敏感。住宅价格上涨的重要原因就在于金融对房地产市场强有力的支持[4]。在汇率、利率对房价的关系上，利率对房地产价格有负向影响，汇率对房地产价格有同向影响。房价上涨与银行的金融支持密切相关[5]，银行资金高度向房地产市场聚集，推高了国内房价，催生了市场泡沫。而政府对住房价格的隐性担保，更加剧了房地产价格的上涨。
货币供应量变化对房地产价格有长期的持续正向影响，其对房价变化的贡献率大于利率对房价的贡献率，且呈现加速上升趋势；而利率变化对房地产价格有负向影响，但其影响在长期内逐渐减弱，并最终回归到原点[6]。短期中，中央银行实际贷款利率、存款准备金实际利率、一年期商业贷款实际利率对房价存在负向影响；在长期中，一年期商业贷款实际利率对房价存在正向影响；实际再贴现率无论在长期还是短期对房价影响都不明显，而一年期存款实际利率无论是长期或短期对房价都有负向影响[7]。另外，东、西部地区房价受信贷规模影响很大，中部地区房价受经济增长影响最大，而实际利率对各区域影响差异不大，而且都比较小。从房地产需求来看，它对各地区房价的长期趋势都存在显著的负效应，而需求的短期变动只在西部影响房价的波动。利率对房地产行业冲击存在价格难题，通过利率调节房地产价格存在时滞；货币供给量对房地产业的冲击具有明显的正向冲击主导和瞬时性强的特征[8]。对于不确定性环境下房地产价格的决定因素，房地产价格受到按揭贷款额度、按揭贷款利率、居民可支配收入等因素的影响[9]。居民可支配收入和按揭贷款利率等基本面因素对房地产价格有一定影响，但实际影响相对较小；而居民的“适应性预期”对房价上涨影响很大；短期内，抵押贷款利率工具对控制房价的实际作用并不明显。未来房地产价格的走势仍然取决于政府、房地产开发商和居民的三方博弈。
从汇率对房地产价格的影响来看，汇率对房地产价格的影响是从供需两个方面实施的：从供给角度看，劳动力供给存在“棘轮”效应，无论是汇率低估造成的经济结构倾斜还是汇率调整将要引发的经济结构复位都会导致房地产价格的上涨。从需求方而看，汇率长期低估引起的过度的城市化进程、经常项目的持续顺差、汇率升值预期带来的大员热钱流入共同推动了房价的上涨。所以，当前的高房价是汇率管制下市场自身为经济高速增长选择的应力释放点，它部分缓解了人民币升值的压力，但却进一步扭曲了资源的配置[10]。
1.3 管制、垄断、合谋对房价的影响
我国房地产市场垄断程度较高，并由此造成了房地产价格居高不下：在垄断的市场条件下，开发商之间会达成价格合谋，并造成房价持续上涨。例如，北京房地产市场经历了国有企业垄断、寡头垄断和价格合谋三个阶段[11]。我国房地产市场垄断度很高，并在一定程度上造成了我国近年来的房价刚性问题[12]。垄断也是我国房地产市场价格居高不下的根本原因，我国房地产市场是一个区域性的寡头垄断市场，在这样的市场条件下，开发商的价格合谋就成为可能[13]。
由于房地产市场垄断性的存在，开发商会采取各种价格策略，由此造成房地产市场价格的上涨。房地产产品是一种同质性、低需求的产品，由于房地产市场的区域垄断性特征，行业进入门槛较高，而消费者又以小客户为主，使得价格合谋成为开发商的理性选择[14]。房地产市场是一种具有较强垄断性的市场，因此开发商在制定价格时，会采取一些惯用的价格策略（跟随策略、合谋、价格歧视、拍卖竞价、掠夺性定价等），同时也探索了一些独特的价格策略，如外部效应内部化、增值诱导定价、制造短缺挤压以引致剩余需求扩大等，这就决定了中国房地产业具有较大的市场势力[15]。
关于政府在房地产市场中的作用，我国学者也进行了详细的分析。一般来说，政府介入市场是为了克服市场失灵的存在，但是由于我国的国情和体制安排，政府己经成为房地产市场上一个重要的力量，甚至在某种程度上说，政府成为高房价的推动力。地方政府介入房地产市场是“双重压力”下的体制冲动。这“双重压力”分别是分税制和地方政府作为中央政府的机构的第二重身份。分税制下，地方政府的财政支出和收入严重不成比例，但同时又必须全力配合中央政府实现社会稳定、经济增长、充分就业等社会经济目标，完成自身的政绩考核。随着地方政府手中掌握的资源越来越少，土地就成为现有的政治体制下地方政府手中推动增长的直接资源之一。地方政府通过拉动房地产这么一个高关联度的产业的发展，动员各种社会资金的投入，实现地方经济增长，缓解地方就业压力。在双重压力之下，地方政府通过适度的土地供给控制、房产推动、舆论导向、对房地产产业的支持等手段，来深度介入房地产市场，从而直接推动本地的GDP增长，实现地方政府自身的收益[16]。地方政府是造成房价持续上涨的重要原因之一。地方政府在房地产市场中的行为是其收益与成本比较之后的结果，与预期收益相比地方政府的预期成本非常低，再加管机制的缺失，地方政府就有足够的激励推动房地产价格的上涨[17]。2004—2006年间，管制与垄断显著因素导致的房地产开发平均成本上升了94%，并且这种作用有不断增强的趋势。其中，对中东部地区的影响要大于西部不发达地区，对珠三角地区的影响要大于其它所有地区[18]。
1.4 其他因素对房地产价格的影响
除了上述分析的供给、需求、货币政策、政府管制、垄断等因素对房地产价格的影响外，城市公共品供给、人口迁徙等也是房地产价格上涨的内在动因。城市公共品（如道路交通）的恰当供给能够加剧房地产开发商之间的竞争。在其它条件不变的情况下，能够拉动房价下降[19]。人口迁移会显著地影响房地产价格水平，空间地理因素与城市房地产价格水平存在很直接的联系[20]。对于房地产价格对通货膨胀与产出机制的影响，无论是短期还是长期，物价与产出都能显著正向的影响房价；而房价在长期能够对物价和产出产生显著的正向影响，但短期内影响十分有限[21]。在考虑通货膨胀的条件下，我国房地产价格和国际资本流动的关系表明：短期内房价上涨吸引了外资流入，长期中外资流入会对房价上涨产生影响[22]。另外，城市经济开放度与城市房地产价格之间存在显著的正相关关系，房地产价格受到了房地产市场自身供需因素、城市经济因素和城市开放程度三方面的影响，随着我国经济开放度的不断提高，城市开放度将成为推动房地产价格上涨的主要因素之一。
2、房地产税对房价的影响
房地产税收的作用是作为政府的一种宏观调控手段在总量和结构上控制房地产市场，而不是直接参与其微观价格的形成，房地产价格的形成最终仍由市场供求决定。房地产税收调控活动的主要环节包括：国家制定和实施房地产税收政策法规、房地产税收收入变化和纳税人收入的变化、纳税人决策行为变化、房地产市场供需状况变化及公共政策目标实现。其中，税收政策法规的制定和实施是调控起点，它引起税收调控的后续过程，决定着调控的方向和结果；纳税人收入的变化既是税收调控的中间环节，引起后续活动，又是国家税收调控目标的一个重要方面；住宅开发商和购房者决策行为的变化和房地产市场供需状况的变化是税收调控的目的所在，即达到政府预期的公共政策目标。
受益论认为虽然对房地产征税将增加房地产交易成本，降低房地产预期收益率，改变房地产市场主体对房地产的总需求，进而影响房地产价格。但是对房地产征税并不必然导致房地产价值下降。如果政府把房地产的税收收入用于扩大地方公共支出，改善地方公共基础设施和公共服务，如交通（铁路、公路、公交等）、文化设施（学校、图书馆）、环境（绿化、污染处理）、安全等，就会促使房地产增值。因此房地产价值到底会提高、降低还是不变，取决于房地产税、地方公共支出与房地产价值的关联性。单独来看，房地产税负的提高会导致房地产需求的降低，进而降低房地产价格；地方公共支出的提高会增加房地产的价值，进而提高房地产价格。综合考虑房地产税和地方公共支出对房地产市场的影响时，房地产主体的决策行为取决于房地产税在地方公共支出中所占的比例。例如，房地产税税负提高，使地方财政收入增加，政府就有能力提高地方公共支出。地方公共支出水平的提高表现为公共服务的变化如：城市环境的改善，交通更加便利，学校和图书馆增多，公共安全增强等。当房地产税税负提高给房地产主体带来的损失大于地方公共支出增加所引起的福利时，居民福利增加，房地产价值提高，将吸引更多的人口在该地区购房居住。需求的增加最终导致房地产交易量和房地产价格的上涨[23，24，25]。
3、总结
在国外许多国家和地区，房地产税收制度已相当成熟，有关房地产税收理论研究也比较深入。无论是房地产税定义（房地产税是“受益税”还是“资本税”）或是房地产税收归宿研究，均是学者们研究和争论的焦点。房地产税作为理想的地方税税种，既为地方政府提供了稳定而有效的收入来源，同时也是政府调控房地产市场发展的重要政策工具。近年来国外学者对房地产税与房价关系的进行了较多探讨，并且研究成果对利用房地产税调控房地产价格波动实践起到了一定的指导作用。但由于研究方法使用及相关基础数据缺乏，学术界尤其是国内学术界对房地产税与房价关系进行深入探讨的文献并不多，缺乏对房地产税对房价影响的深入理论分析和实证探讨，因此，现有研究在理论和经验研究上尚有进一步深入探讨的可能与必要。笔者认为，关于房地产税对房价影响的研究至少尚存在以下两个方面的问题有待加强。
（1）房地产税对房地产价格的影响机理
现有关于房地产税对房价影响的理论模型多针对国外的房地产税制形成，难以体现我国房地产税制特点，因此在进行我国房地产税对房价影响机理分析时不宜直接套用国外的研究成果，这也是我国房地产税研究相对缓慢的其中一个重要原因。由于我国房地产税种较多，房地产税制较为复杂，因此，如何构建适当的模型，如何选取合适的解释变量，既能反映房地产税对房价的客观影响，同时又不影响模型的适用性是值得研究的重要命题。
（2）我国房地产税对房地产价格影响的实证分析
近年来，我国学者对房地产税收的研究越来越多，研究内容主要包括：我国房地产税制体系研究、房地产税制改革和税制优化以及税收对房地产市场调控作用。但总体而言，现有研究多为对策探讨和政策分析，缺乏对房地产税影响房价的实证探讨。因此，采用计量经济模型分析我国房地产税对房价影响的经验证据，不仅有助于理清我国房地产税与房价之间的关系，也可为利用税收完善我国房地产市场调控体系提供经验参考。
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关键词：货币政策；房地产信贷风险；脉冲响应分析
一、引言
我国从2007年到2008年，货币政策经历了从紧到从松的转变，货币政策对房地产的调节作用是显而易见的。货币政策的转变，整个市场的金融环境和金融预期都会发生变化。国内商业银行由于受到政策因素的影响，可能再一度跨入信贷快速增长的时期。但是，当今美国经济衰退影响到了中国，中国整个经济增长放缓，加上国内房地产销售快速下降，国内商业银行所面临的信贷风险有可能加大。可见，研究货币政策和商业银行房地产信贷的风险无疑具
有一定的现实的意义。
二、理论回顾与文献综述
目前国内外有关经济货币政策与房地产市场、房地产信贷关系的研究主要包括以下方面：（1）商业银行信贷与资产价格（房地产价格）之间的关系；（2）国家宏观调控、货币政策与房地产价格之间的关系。
在研究商业银行信贷与房地产价格之间的关系时，学者们通常研究的是两者之间的因果关系。Davis and Haibin Zhu(2004)和Gerlach and Peng(2005)都认为房地产价格是银行信贷增长的原因。国内学者皮舜( 2004)运用误差修正模型和Granger因果检验，发现中国房地产市场的发展与金融市场的发展在长期和短期都存在双向线性因果关系。
在国家宏观调控、货币政策对房地产价格影响方面，国外学者Eunkyung(1998)研究发现，货币政策对房地产价格的影响很大。刘洪玉和张宇（2008）认为，在长期，从紧货币政策无法达到调控房地产价格的作用：在短期，数量型的货币政策最终将导致住房市场交易量和价格的“双升”，价格型的货币政策将导致住房市场交易量和价格的“双降”。王来福、郭峰（2007）认为，货币供应量变化对房地产价格有长期的持续正向影响，货币供应量的增加会导致房地产价格上涨；利率变化对房地产价格有负向影响，但在长期其动态影响逐渐减弱，并最终回归到原点；货币供应量变化对房地产价格变化的贡献率大于利率变化对房地产价格变化的贡献率，且前者呈加速上升趋势，而后者则逐渐减小。
国内对于商业银行信贷与房地产价格的关系研究以及货币政策对房地产价格的影响的研究已经比较透彻，但是，在研究货币政策与商业银行房地产信贷风险方面文章还比较少。本文正是从这一角度出发，把银行房地产信贷风险用房地产价格的指标定量化，并进一步研究货币政策和银行房地产信贷风险的关系。最后从规避房地产信贷风险的角度给出若干政策和建议。
三、实证检验
（一）数据说明及处理
本文采用了两种类型的数据，年度数据和月度数据，分别检验货币政策对房地产市场的长期效应和短期影响。年度数据选取了1997年到2007年11年的数据，月度数据选取了2002年2月到2008年7月共88组数据（由于数据缺失，有的月份没有统计，但不影响整体研究）。我国货币政策使用较频繁的工具是存款准备金和利率，而银行的房地产信贷风险是由于房价突然大幅下降引起的，房地产信贷风险与房地产价格密切相关，所以本文选取货币供应量、利率和我国房地产价格三个变量。为了消除价格因素的影响，商品房的平均销售价格、货币供应量和利率都进行了平减处理。由于没有现成的定基消费物价指数，本文以1997为基期来构造一序列消费物价指数来表示通货膨胀率，并对货币供应量进行平减处理。用贷款利率减去当期的CPI上涨率从而求得真实利率。最后，为了消除异方差的影响，本文除了贷款利率外，其它数据均取了自然对数。将商品房的平均销售价格、货币供应量和利率的实际值分别用P、M和R表示，而将商品房的平均销售价格和货币供应量相应的对数值用LP和LM表示。其中，货币供应量和利率的数据来源于中国人民银行网站，商品房销售额、商品房销售面积和CPI指数来源于Wind资讯。
（二）对年度数据的实证检验
运用年度数据进行一个简单的线性回归，结果如下表所示：
由以上的检验结果我们得出回归方程：
LP=0.455LM+0.098R+2.133
(15.909) (5.017) (6.127)
R2=0.971F=134.998
括号里面分别是LM、R和常数C的t值，各t值均大于2，可以认为各自变量的应变量的影响显著。R2=0.971，说明方程的拟合优度很高。从回归方程可以看出，货币供应量每增长1%，房地产价格就上涨0.455%。而利率和房地产的价格呈正向相关的关系，利率的提高也助长了房地产价格的上涨。
（三）对月度数据的实证检验
1.单位根检验
本文运用ADF方法对个变量进行单位根检验。具体检验结果见下表：
在上表中，LP、LM和R分别表示原序列的一阶差分序列，（c,t,n）分别表示单位根检验模型中的截距项、时间趋势项和滞后阶数。
从以上的单位根检验可以看出，所有原时间序列ADF统计量均高于1%和5%的临界值，不能拒绝原假设H0=0，因此，所有原序列都是不平稳的。所有变量在经历一阶差分后，ADF统计量均低于1%和5%的显著性水平，可以接受原假设H0=0，即所有变量的一阶差分平稳。因此得出结论，LP、LM和R是一阶单整序列，即LP~I(1)，LM~I(1)，R~I(1)。
2.协整关系检验
对各序列的ADF检验表明，原始序列都为非平稳序列，但一阶差分之后的变量都在1%和5%的显著性水平下平稳，所以各变量都为I(1)序列，符合协整检验的条件。由于涉及多变量，本文运用Johanson检验。在进行Johanson协整检验之前要估计VAR自回归模型，根据AIC赤池信息原则，将VAR自回归模型中的滞后阶数取为3，另外，由于各个变量具有明显的确定性趋势，因此将协整方程设定为含有截距项。检验结果见下表：
在上表中。r表示协整关系的个数。由以上的检验结果可以看出，在1%和5%的显著性水平下，三个变量只存在一个协整关系。该协整关系可以表示为：
LP = -6.0899 + 0.0099LM - 32.5681R
（0.5394） (28.8425)
以上三个变量的协整关系式表明了商品房平均销售价格、货币供应量和利率之间的均衡关系。括号内的数字为协整方程系数的标准差。从以上关系式可以看出，货币供应量对房地产价格的弹性是0.0099，在短期内，货币供应量每增长1%，房地产价格就上涨0.0099%，而房地产价格对利率反应敏感，利率每上调一个单位，房地产价格的自然对数就要下跌32.5681个单位。可见在短期内，货币供应量对房地产价格影响不显著，而利率对房地产价格影响显著。
3.脉冲响应分析
在建立VAR自回归模型之后，可以进一步运用脉冲响应分析的方法，给货币供应量和利率一个冲击，检验房地产价格对这个冲击的响应。在下图中，横轴表示冲击作用的滞后期数（单位：月度），纵轴表示房地产价格。
从图3可以看出，当在本期给货币供应量M一个正的冲击后，房地产价格反应灵敏，在第二期达到最高点，第三期后开始趋于平稳。这表明房地产价格受到货币供应量的正冲击后，这一信息传递给房地产市场，房地产价格对这一冲击具有显著的和较长的增长效应。当在本期给利率R一个正的冲击后，房地产价格最初呈现出来的是正效应，在第二期达到正的最高点，大约到第三期开始，利率对房地产的调控作用才逐渐体现出来。从长期来看，房地产价格对这一冲击具有比较显著的和较长的负效应。
四、结论和政策建议
从以上的实证检验可以得出以下结论：（1）货币政策对房地产市场长期均衡的影响效果并不显著。货币政策本身是一种综合调控手段，很难控制对供给和需求两个不同市场力量的调控程度，因此，长期来看，货币政策无法达到调控房地产价格的作用。（2）货币政策对房地产市场短期波动的影响效果显著。从月度数据的短期分析来看，通过脉冲响应分析可知，货币供应量的增加会导致房地产价格上涨，且其影响幅度较大，持续时间较长。与货币供应量相反，利率的上调会在长期内抑制房地产价格的上涨。（3）货币政策与房地产信贷风险关系密切。中央银行的货币政策会影响着商业银行的房地产信贷策略。扩张性的货币政策使商业银行的房地产信贷规模变大了。当这种政策发生转向的时候，房地产价格上行的压力会逐渐增大。一旦房地产价格持续大幅下跌，发展商和建筑商的财务状况恶化，甚至破产，房地产贷款违约的可能性增大，银行贷款质量因此而恶化，从而引发房地产信贷风险。
实证研究表明，中央银行的宏观货币经济政策对房地产调控的作用已经逐渐显现。从实证结果的分析可知，货币政策制约着商业银行房地产信贷策略，与房地产信贷风险紧密相关。在当今国际形势风云变幻下，我国的货币政策经历了从紧到从松的转变，针对房地产市场，商业银行一方面要适度扩张信贷，以促进投资需求，从而拉动经济发展；一方面又要防范信贷风险，防患未然。既要引导商业银行房地产信贷健康稳健发展，又要切实把握国家宏观政策意图以提前防范风险。
参考文献：
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［2］ Gerlach, Stefan and Wensheng Peng.Bank lending and property prices in Hong Kong［J］. Journal of Banking & Finance.2005 ( 29) : 461~481
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［4］ 廖茂林.宏观调空与我国住宅地产市场价格波动［J］.中国金融.2006(11):52~54
一、引言
近年来，我国房地产价格一直上扬，且保持高位运行。而当房地产价格过分偏离内在价值时，泡沫成份被大量转移给了金融机构。而当房地产金融系统中积累的泡沫压力太大时，系统运行的内在机制将以急性和突发性的方式来释放压力，泡沫破裂的最危险的结构甚至会促成整个金融系统风险的爆发。因此，要深入研究我国房地产金融风险形成的特殊机理，促进房地产业和房地产金融业的稳定发展，为完善我国房地产市场体制和宏观调控提供决策支持。本文通过对房地产开发商与银行建立演化博弈模型，并根据房地产市场化以来政府调控和利率调控的不同特点分阶段进行分析，基于不同阶段政府的不同调控行为，房地产开发商与银行不同初始条件，得出不同阶段二者不同的演化稳定策略和房地产金融状况。
二、房地产开发商与银行的演化博弈模型
1．博弈假设。根据模型的设计思想，对房地产开发商与银行的演化博弈模型做出如下假设：假设1：局内人。博弈双方为房地产开发商和银行，且均是风险中性的，博弈双方各为相似个体组成的不同群体，且博弈过程属于非对称的有限理性复制动态进化博弈；假设2：策略空间。在不同的房地产市场发展阶段中，银行群体只存在两种策略集合：（宽松信贷，紧缩信贷），而房地产开发商也只存在两种策略集合：（投资，投机）；假设3：支付。支付是房地产开发商与银行在不同的房地产市场发展阶段中得到的效用水平。
2．博弈模型。以2×2非合作重复博弈为例，对演化博弈论的思想作一些分析，如表1的支付矩阵所示。其中，假设p表示房地产开发商群体在一次博弈中采取策略1(投资)的概率，q表示银行群体在博弈中采取策略1（宽松信贷）的概率，而概率可解释为群体中选取该策略的参与人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分别表示房地产开发商和银行采取不同策略时的收益。根据演化博弈理论，若同种群房地产开发商和银行选择相同的战略S，其利润相等，则任何一个房地产开发商和银行不会改变其战略。当同种群房地产开发商和银行中某个参与者试验不同的战略S'，称之为变异房地产开发商或银行，而当变异房地产开发商或银行获得比同种群其它房地产开发商或银行更高的利润时，其它房地产开发商或银行必然会模仿变异房地产开发商或银行。反之，当变异房地产开发商或银行的利润低于其它房地产开发商或银行的利润时，其它房地产开发商或银行将保持原战略而该变异房地产开发商或银行也将从战略S'调整为战略S这样，战略S成为有限种群演化稳定战略。房地产开发商与银行的复制动态实际上是描述某一特定策略房地产开发商或银行中被采用的频数或频度的动态微分方程。根据演化的原理，一种策略的适应度或支付比种群的平均适应度高，这种策略就会在种群中发展，即适者生存体现在这种策略的增长率大于零，即房地产开发商或银行将持续的选择这一策略。于是动态复制系统平衡点所对应的策略组合为房地产开发商与银行的演化均衡，而房地产开发商与银行演化博弈均衡的稳定性取决于其在合作和非合作时所能带来的收益大小比较，在达到演化稳定策略时群体中的个体仍在不断变化，即呈现出内部不断变化而总体不变的的过程。这样，运用雅克比矩阵局部稳定性原理，通过分析房地产开发商与银行在房地产市场化不同发展阶段中演化稳定策略，可以系统地论述房地产金融风险的演进过程，从而为防范房地产金融风险提供一定的启发和建议。
三、演化博弈稳定性分析
从1998年房地产市场化以来，根据不同发展阶段中政府调控的重点和央行基准利率调控政策的特点，本文将房地产市场化发展阶段分为四个阶段：
1．1998年~2003年：初步繁荣发展阶段。1998年，我国开始实行城镇住房分配制度货币化改革，为了实现经济的快速发展，政府提出了实施增加投资、扩大内需的方针政策，培育房地产业作为新经济增长点，中央银行在五年内共有五次降低存贷款基准利率，推行宽松的货币政策，通过促进房地产业的发展来拉动国民经济的增长。同时由于人们改善居住条件的要求产生了巨大的房地产市场需求，房地产业迅猛发展，而国家政策法规对房地产开发商的限制与要求并不太高，房地产行业的准入门槛比较低，房地产投资额、施工面积等指标均出现大幅增长，与此同时，房价也快速上涨，房地产市场呈现出一片繁荣景象。在该时期内，当银行实行宽松的信贷政策时，由于房地产市场一片繁荣，房地产价格不断攀升，并且处于市场化初期，房地产开发商进行房地产投机行为的违规成本也很小，因此当房地产开发商投资高风险的项目，基于巨大的市场需求，房地产开发商能够及时卖出楼盘，能获得巨大收益；同理在房地产开发商投机的情况下，银行放出更多的贷款，则获得利息等收益也大大高于房地产开发商投资时的收益。此外，若银行实行宽松的信贷政策，贷款总额高于紧缩信贷政策下，从而银行获得更大的收益。当银行实行紧缩的信贷政策时，只有房地产开发商从事投资行为时，才能及时顺利地获得贷款从而取得更大的收益。当处于1998年~2003年的房地产市场初步繁荣阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到演化稳定策略，即房地产开发商采取投机策略且银行采取宽松信贷的策略。在房地产市场初步繁荣发展阶段，房地产需求旺盛，房地产价格持续上扬，银行短期内忽略了房地产的贷款风险，采取宽松的货币政策，而房地产市场不断涌入大量的资金，这进一步加快了房地产价格的上扬，有可能会催生房地产价格泡沫，房地产金融风险开始形成。
2．2004年~2007年：宏观调控、抑制投机阶段。2003年以来，房地产价格持续上扬，大部分城市住房销售价格上涨明显，部分城市住房价格上涨过快，房地产市场出现投资过热的趋势。针对房地产市场的过热现象，政府出台了一系列密集的调控措施，期间房地产投资过热的现象有所遏制，但是随着居民住房需求持续快速增长以及住房购买力的不断增强，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加。该时期内来自国内贷款的房地产开发投资快速上涨，贷款增速也基本保持较高水平。虽然受到政府宏观调控和加息等方式，但由于房地产市场供需两旺的势头强劲，房地产市场火热，同时对房地产开发商投机行为的打击力度不够，房地产开发商从事投机行为获得的收益仍然远大于所付出的成本。因此在该时期内，无论银行采取何种信贷政策，房地产开发商的投机行为利益仍高于投资行为的利益所得。但在此时期政府目标着重于宏观调控、抑制投机，因此无论银行采取何种信贷政策，房地产开发商的投机行为时的银行收益将小于房地产开发商投资行为时的利益所得。此外，若银行实行宽松的信贷政策，贷款总额将高于紧缩信贷政策下，从而银行获得更大的收益。则当处于2004年~2007年的政府机制投机阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到演化稳定策略，即房地产开发商采取投机策略且银行采取宽松信贷的策略。此时处于房地产市场初步宏观调控时期，尽管政策采取了一系列宏观调控措施，房地产市场发展势头有所抑制，但房地产需求依旧异常旺盛，房地产价格快速上涨，在银行采取宽松的信贷政策情况下，银行贷款规模迅速扩大，使得银行贷款的潜在风险处于急剧积累的过程中，同时贷款规模的扩大也进一步助长了房地产价格的上涨和投机活动的升级，二者之间形成了一种互相推动的螺旋式前进的恶性循环，房地产金融风险不断膨胀。#p#分页标题#e#
3．2008年~2009年：鼓励合理住房消费阶段。自2007年底起，一方面受到全球金融危机和经济衰退的影响，整个房地产市场观望情绪浓重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央银行连续五次降息，同时采取一系列税费优惠政策，以鼓励合理住房消费，从而能再次拉动国民经济的增长。但2009年下半年以来，基于房地产市场迅速反弹，房地产市场供需两旺的势头明显，政府出台了一系列密集且严厉的调控政策，旨在打击投机性住房行为，维持正常的住房需求。在此时期内，房地产开发商从事投机行为获得的收益将小于其违规成本。因此，在此时期内，当房地产开发商采取投资行为时获得的收益将大于其采取投机行为取得的收益。而在该时期内，无论银行采取宽松还是紧缩的信贷政策，若房地产开发商采取投机行为，由于惩罚力度较大，投机行为的收益很小，如果资金链发生断裂，则无法保证按时还款付息，从而银行的收益较小。而当房地产开发商采取投资行为时，若银行采取宽松的信贷政策将比紧缩的信贷政策取得的收益大。则该阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到演化稳定策略，即房地产开发商采取投资策略且银行采取宽松信贷的策略。在鼓励合理住房消费阶段，受国际整体经济的消极影响，房地产价格开始回落，房地产市场陷入不景气的局面，房地产抵押贷款价值降低，房地产贷款风险将迅速增加，房地产贷款的呆账坏账将有所增加，如果此时银行采取紧缩的信贷政策，提高贷款标准，减少房地产贷款，则将加剧房地产市场的不景气现象，加快房地产价格的下降，最终会使得房地产泡沫破灭，形成金融危机。
4．2010年~2011年：加强保障性住房建设、严厉打击投机行为。自2010年起，政府出台一系列房地产重拳调控政策，综合运用土地、信贷、税收等手段，先后出台了房地产税、限购令等严厉政策，极大地加强和改善对房地产市场的调控，遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。在此时期内，房地产开发商从事投机行为获得的收益远远小于其付出的成本。因此，在此时期内，当房地产开发商采取投资行为时获得的收益将远大于其采取投机行为取得的收益。而在该时期内，无论银行采取宽松还是紧缩的信贷政策，若房地产开发商采取投机行为，由于惩罚力度较大，投机行为的收益很小，如果资金链发生断裂，则无法保证按时还款付息，从而银行的收益较小。则当处于该阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到房地产开发商采取投资策略且银行采取宽松信贷的策略；或者房地产开发商采取投资策略且银行采取紧缩信贷的策略。在严厉打击房地产市场投机阶段，房地产价格将会受到调控影响，价格增速回落，房地产市场的投机行为将逐渐消失，无论银行采取宽松或紧缩的信贷政策，房地产开发商都将采取投资的策略，房地产市场将会实现稳定健康快速的发展。
四、结语
【关键词】房地产价格 银行信贷 多变量协整 VAR模型
一、引言
随着我国城镇化的建设和扩展，房地产业逐步成为国民经济的支柱性产业。房地产具有实物资产和虚拟资产的双重特征，房地产价格关系到老百姓的生活安居，也关系到地方城市发展的潜力，更关系到国家各项宏观调控政策。近年来，各地加大了房地产市场投资力度，使得房地产市场成为投资的热点，商品房价格持续高升。而针对房地产局部过热迹象，中央以及地方政府出台多项经济货币政策来稳定房地产市场，包括调整银行贷款利率、提高房地产抵押贷款首付比例、限制购房套数、征收房产税等，但是中国的房地产价格总体上处于一直持续快速上涨的水平。从世界范围内看，特别是2007年美国次债危机之后，房地产市场的泡沫形成、伴随着资产价格的破灭，加剧了经济的不稳定性。因此，对房地产价格与银行信贷的影响理论分析和实证检验具有重要的意义。
二、文献综述
房地产价格的波动通过影响银行信贷需求和银行信贷供给，从而影响到银行信贷扩张总量。利率通过房地产市场的传导，影响房地产的价格。从房地产价格影响银行信贷需求的角度来看，房地产价格的波动会对居民和企业的信贷需求产生影响。房地产的开发建设工程量大，前期要投入大量资金，才有可能进行资本的增值以及获得投资收益。而在房地产流通以及消费环节，商品住房价值高，大部分消费者选择负债消费，即向银行等金融机构贷款购买住房。房地产市场自身的这些特点决定了其发展需要金融市场的支持，即无论房地产市场的需求者还是供给者，都离不开银行的信贷支持。金融市场对房地产市场提供房屋抵押贷款的同时，金融资本就会获得保值增值的机会。
Davis、Haibin Zhu（2004）利用17个国家的跨国数据对银行贷款和商用房地产价格之间的关系进行了实证分析，结论是，房地产价格的上涨导致了银行信贷的扩张，而不是过度的银行信贷扩张导致了房地产价格的上涨。Gerlach、Peng（2005）利用香港1982年1季度至2001年4季度的季度数据，实证分析了银行贷款、房地产价格、GDP等变量之间的长期均衡与短期波动关系，结论是，房地产价格的波动影响银行的信贷扩张，而银行的贷款却不影响房地产价格。Chen、Wang（2006）使用台湾1991～2001年之间的台湾交易数据，研究表明可抵押资产的价值对地产抵押贷款的规模存在正向和显著的影响，同时，抵押物的杠杆效应对资产价格波动是顺周期的。武康平、皮舜等（2004）建立了房地产市场与信贷市场的一般均衡模型，通过对均衡解的比较静态分析，其研究结论认为房地产价格的上涨导致了银行信贷的增加，银行信贷供给增加导致房地产价格的上涨，二者之间存在正反馈的作用机制。李健飞、史晨昱（2005）采用协整分析方法，利用1998年1月至2004年9月之间的季度数据，对我国房地产价格波动和银行信贷之间的关系进行了实证研究，结论是，银行的过度放贷并不是目前房地产价格上涨的根源，而房地产价格上涨对银行信贷扩张的作用却不能忽视。张涛、龚六堂、卜永祥（2006）对中国房地产价格与房地产贷款的关系进行了实证分析，结果表明中国房地产价格水平与银行房地产贷款有较强的正相关关系。段忠东，曾令华，黄泽先（2007）运用多变量协整分析技术对房地产价格与银行信贷之间的长期均衡和短期动态关系进行检验。结果显示，在长期均衡水平上，房地产价格和银行贷款之间存在双向因果关系；在短期内，房地产价格波动不是短期银行信贷增长的直接Granger原因，而是通过协整关系成为短期银行信贷增长的Granger原因。
本文在已有研究的基础上，运用多变量协整分析技术对房地产价格与银行信贷之间的长期均衡和短期动态关系进行检验。本文实证研究最新的时间序列区域样本，利用并且在计量模型中加入城乡居民储蓄存款年底余额、贷款利率变量，从而使检验结论更有针对性。
三、VAR实证模型的建立
（一）数据来源与变量定义
本文利用2000年至2011年的江苏省商品房平均销售价格、银行贷款、城乡居民储蓄存款年底余额与银行贷款利率的年度数据，来对房地产价格波动与银行信贷之间的关系进行实证检验。其中，银行贷款数据是用金融机构各项贷款来表示，银行贷款利率用5年期以上的银行贷款利率表示。将除银行贷款利率以外的其他数据实际值取自然对数，避免数据的剧烈波动以消除异方差的影响。将商品房平均销售价格、银行贷款、城乡居民储蓄存款年底余额、银行贷款利率分别用变量HP、L、SD和LI表示，而将前三个变量相应的对数值分别用LHP、LL、LSD表示。所有原始数据均来自各期的《中经网统计数据库》、《江苏省统计年鉴》和《中国人民银行统计年鉴》。
（二）单位根检验
为对各变量之间的长期关系进行协整检验，首先要对各变量时间序列的平稳性进行检验。本文运用ADF方法对各个变量的平整性进行单位根检验。对LHP、LL、LSD、LI等变量单位根的检验结果见表1。
注：（ctn）分别表示单位根检验中的截距项、时间趋势项和滞后阶数。滞后项阶数的选取是根据AIC原则，所选择的滞后阶数是使AIC统计量为最小。以上所有数据分析是根据Eviews6.0软件进行。 由以上的单位根检验结果可以看出，原时间序列变量ADF统计量的绝对值均高于5%临界值，序列在5%的显著性水平上均接受零假设H0=0，因此，原时间序列都是不平稳的。4个变量在经过一阶差分后，所有变量的ADF统计量都在5%的水平上显著，这说明这四个一阶差分序列在5%的显著性水平是平稳的，由此可以判定LHP、LL、LSD、LI都是一阶单整序列，即I（1），满足协整检验前提。
（三）协整关系检验
本文运用多变量协整关系的检验—扩展的E-G检验来对多变量系统进行检验。用变量LL对LHP、LSD、LI进行普通最小二乘回归。并对该模型估计残差序列E做单位根检验，ADF检验结果见表2。
由于检验统计量为-4.287794，小于显著性水平0.01时的临界值-2.816740，可认为估计残差序列E为平稳序列，进而得出序列LL和LHP、LSD、LI具有协整关系。该协整关系可以表示为：
LL=-1.554+0.151*LHP+2.473*LSD+0.0112*LI
（0.277） （0.489） （0.037）
以上四变量之间的协整关系式表明了银行贷款、房地产价格、城乡居民储蓄存款年底余额和贷款利率之间的长期均衡关系，括号内的数字为协整方程系数的标准差。可见，各系数的t统计量十分显著。其中，银行贷款对房地产价格的长期均衡弹性为0.151，即长期看来，房地产价格每上涨1%，银行贷款相应增加0.151%，银行贷款对城乡居民储蓄存款年底余额的长期均衡弹性最大，对利率的长期均衡弹性不是很明显。可见，房地产价格在长期内对银行贷款的正面作用有一定的影响。
（四）长期因果关系检验
向量自回归（VAR）模型常用于多变量时间序列系统的预测和描述随机扰动对变量系统的动态影响。本文选取自回归滞后阶数分别为1和2，对各变量的因果关系检验结果见表3。
表3 各变量之间的长期因果关系检验结果
从上面的长期因果性检验结果可以得出，在10%的显著性水平上，在江苏省内，存在从银行贷款、城乡居民储蓄存款年底余额到房地产价格的Granger单向因果关系，可以解释为银行贷款、城乡居民储蓄存款年底余额是房地产价格的变化的原因；在5%的显著性水平上，房地产价格的变化不是银行贷款、城乡居民储蓄存款年底余额变动的原因。在10%的显著性水平上，银行贷款利率不是房地产价格的Granger原因，房地产价格是银行利率的Granger单向因果关系，在滞后2期的基础上。因此可以判断，在长期均衡水平上，房地产价格与银行贷款之间存在单向因果关系，而城乡居民储蓄存款年底余额的提高会推动房地产价格。
四、结论和政策建议
从以上的实证检验可以得出关于我国房地产价格波动影响银行信贷增长的主要结论有：房地产价格与银行信贷之间具有长期均衡稳定关系。房地产价格在长期内对银行贷款有一定的正向影响，从长期看来，房地产价格每上涨1%，银行贷款相应增加0.151%。而银行贷款、城乡居民储蓄存款年底余额构成房地产价格的Granger单向因果关系。在此基础上，我们提出如下政策建议：
一方面，合理控制房地产消费的信贷规模，加强信贷审核，提高信贷质量，尤其要严格控制对房地产投机的信贷，引导房地产投资合理化发展。作为抵押品的房地产通过价格的波动影响信贷市场。信贷的扩张反过来又增加房价。为了防止房地产市场泡沫和尽量减少房地产价格下跌对银行业绩的不利影响，银行需要更严格的贷款管理。更确切地说，作为银行要强制执行风险管理策略，控制投资组合限定在房价方面的直接或间接的风险暴露。银行对房地产开发商和个人住房贷款的信用评估，以及充足的资本储备是必要的，有助于积极防范信贷风险。
另一方面，政府当局制定更加合理的利率政策，使得名义利率更加真实地反映市场资金的供需状况，实行对购房者差别化的信贷政策，积极引导居民的房地产消费需求，保持货币信贷总量和社会融资规模平稳适度增长。同时调整房地产供给结构，加大经济适用房、廉租房等保障房的建设，抑制房地产价格过快上涨，使之回归到合理水平。加强对房地产市场和金融市场的有效监管，有助于促进经济的稳定和满足居民自住和改善性需求。
参考文献
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关键词：房地产；营销策略；经济影响
1、经济危机给房地产造成的影响
2008年，美国经济危机在全球范围内引发了新一轮的金融动荡，对我国经济的快速平稳增长造成了极大的冲击，这种金融动荡逐渐蔓延到许多领域，包括中国的房地产市场。经济危机爆发后，尽管政府已经采取了住房消费贷款、减轻住房转让环节营业税等诸多经济政策试图刺激日益低迷的房地产市场，但是效果并不明显。因此，经济危机使得我国的房地产营销现状并不明朗。
经济危机之前，由于房地产行业房价的不断上涨，新楼盘开发层出不穷，为了尽快实现资金的回流，获得巨额利润回报，开发商往往在营销上大动手脚，楼盘广告铺天盖地，各种促销手段五花八门。经济危机爆发之后，房地产开发商为了摆脱金融困境，营销手段更是无所不用其极，有的开发商甚至打出“零首付购房”的险招，整个房地产市场呈现出过度营销的局面。
2、强化产品策略在营销组合中的地位
①品质。面对经济危机的到来，房地产企业首先要做好产品，产品是营销的基础，品质是营销的核心和保证。现在人们在购房时，更注重房地产商品质量。房地产开发商不能因为金融风暴来临，资金紧张，就偷工减料，要按照国家抗震烈度设防标准进行设计、施工，对建筑主体结构所需每一批钢筋、水泥等主材质量标准；每一处工程细节的质量标准；每一次施工的技术标准都应进行严格质量控制。并对有关质量方面的信息进行公开，以及对消费者高度负责等实事进行宣传报导，这就是房地产企业在金融风暴后必须注重的企业新形象，这样来消除购房者的不安全心理因素，达到不断扩大市场的目的。
②差异性。房地产企业要突出本企业的产品、服务和品牌差异，形成有别于竞争对手的产品的特殊品质与功能，从而提高本企业房地产商品的价值，形成竞争优势，其中产品差异是最基础的，也是要首先考虑的。
③品牌。品牌就是借助语言、文字、符号确定能概括反映商品主要特性的称号。建立良好的品牌对房地产营销十分重要。目前，房地产市场竞争日趋激烈，房地产品牌的作用日益凸现。品牌不仅是企业或产品标识，更是宝贵的无形资产，能强化企业在市场和行业中的地位。要建立良好的品牌，必须要以优良的品质，适合的价格提高品牌美誉度。同时，兼以完善的售后服务提高品牌忠诚度，以及参加各类大型的房地产展销会展示公司形象，推销公司的楼盘等树立品牌形象的手段来提高品牌影响力，这样创造出来的品牌，才是真正的品牌，才是能促进商品房销售的品牌，才是人们信赖的品牌，才能使得品牌成为企业的竞争优势。
④人文。房地产营销应该是以人为本的，为顾客创造良好的环境，体现人文情怀。文化是人文的重要组成部分，深厚的文化底蕴或高品位文化景观和楼盘的结合可以给顾客以享受。人文的另一个方面体现在房地产开发商与顾客的关系建立上。“顾客就是上帝”，对于现在正处于买方市场的房地产企业，更应该注重与顾客建立良好的关系，与顾客形成互动，展示企业形象的同时，更让顾客感受到关怀，在选择时倾向性更加明显。人文营销的再一个方面体现在为买主提供最大便利上。所以，从房地产开发到售后的全过程贯彻以人为本的原则，是提升销售量的重要手段之一。
⑤服务。服务是产品的组成部分，是产品的延伸或附属。在当今激烈竞争的房地产市场上要想取胜，企业活动的基本准则应是使顾客满意。对于企业来讲，一个满意的顾客会对产品、品牌乃至公司保持忠诚，从而给企业带来有形和无形的好处：一方面，顾客会上门光顾，从而增加公司盈利；另一方面，他们的口头传播又可以扩大产品知名度，提升企业形象，形成潜在顾客的推荐者，吸收新的客源，从而为公司带来巨大的经济效益。因此，开发商首先必须真正树立以消费者为中心的观念，并将此观念贯穿于企业经营的全过程。另外，切实关心顾客利益，提供满意的服务。
3、经济危机下的房地产价格营销策略
房地产价格营销的目标是追求利润最大化、提高市场占有率、树立企业形象、应对市场竞争。其手段主要包括房地产心理定价策略、房地产组合定价策略、房地产折扣定价策略，但是关键在于经济危机中价格营销策略是否依然有效或者需要调整呢？
3.1 房产与其价格之间的内在联系
所谓房产，即地上建筑物、附着物。可以将房产进行如下分类：住宅建筑物、生产用房、办公用房、其他楼宇。
从营销学角度来看，房地产价格是消费者对于房地产商品价值(实用价值、贵重价值、稀少价值)判断的货币表现。房地产之所以有价格，需要三个条件：有用性、稀缺性、需求性。
与一般商品的价格相比，房地产价格有其共同之处，如用货币表示、受供求关系影响而发生波动、优质优价等，但是，房地产价格也有区别于一般商品的特性。①房地产价格是由房价、地价统一的房地产商品的物质构成，从总体上来说，是建筑物与土地的统一，相应的房地产价格是建筑物价格与土地价格的统一。从经济意义上来讲，它是地租的资本化，这一特征说明了房地产价格的本质。②房地产价格是地租的资本化以一定期限内的租金表示房地产价格与租金的关系，如本金与利息的关系。③房地产价格是房产权利利益价格，因为每种权利利益均可形成其价格，所以进行估价时必须明确发生转移的房地产权利利益性质。④房地产价格有明显的地区性，主要表现为不同城市区域之间的房地产差价。⑤房地产价格有土地不动性、不增性和个别性等特点，使房地产只能依赖房地产估价工作。⑥房地产价格在市场的动态变化中形成，受诸多固定因素影响，因此，房地产价格必须联系特定时日房地产的用途及市场的动态变化情况。
3.2 消费者在经济危机中的价值取向
经济危机下，全球经济面临景气持续低迷、复苏前景惨淡的态势。在此经济背景之下，消费者本能地陷入一种对于不确定风险的恐慌的境地，捂紧口袋缩减开支，花钱意愿降低。相对应的，对于商品价值缺乏信心，引发怀疑与迷惑，而对价格越来越看重，甚至于达到一种视价格为唯一购买驱使欲望的地步。主要体现在以下几方面：①在面对经济危机时，从心理上讲，不确定风险性的升高使得消费者对于自身掌握的信息量越多越觉得安全，因此往往需要获得更多信息量来支持自己的购买决定。②消费者以削减不必要商品的消费、选择性价比高的商品或打折促销商品来抵制经济危机的侵害。
显然，经济危机下的价格营销应进行调整，消费者对价格的敏感度来源于其对房地产价格的判断，各房地产企业的情况不尽相同，有的是资金雄厚型的就应提高产品的功能与质量甚至服务，反之可能就要关注从价格方面进行调整了。
4、积极拓宽营销渠道
①直销。它是指房地产开发商利用自己的销售部门，通过营销人员对房地产商品进行直接销售。直销的优势在于可以节省一笔委托的费用， 而且对于房地产开发商收集房地产市场信息、树立企业信誉等有着特殊的作用。但它对营销人员的经验、素质要求较高。
②委托推销。它是指房地产开发商委托房地产推销商寻找顾客来推销其房产的行为。相对于直销模式，委托分散了企业开发房地产的风险，更容易把握市场机会，能够更快地实现房地产的销售。
③网络营销。这是房地产业借助互联网进行有效营销的一种手段。它可以打破地域限制，进行远程信息传播，拓展业务窗口，具有强大的消费市场。目前，国内出现了一些以房地产为主要内容的网站，如房网和中房网等。随着电子商务的发展，网络营销应用在房地产业上将具有更大的发展潜力。
④隐性营销。所谓隐性营销是指企业通过采用树立企业形象；进行公关宣传和质量认证；传递与产品相关的科普知识；实施品牌战略等手段，扩大企业和产品的知名度、信誉度，让顾客信任企业和产品，促进服务产品的交换的一种营销策略。
关键词：房地产金融风险；形成机制；房地产开发商；银行；演化博弈
一、 引言
近年来，我国房地产价格一直上扬，且保持高位运行。而当房地产价格过分偏离内在价值时，泡沫成份被大量转移给了金融机构。而当房地产金融系统中积累的泡沫压力太大时，系统运行的内在机制将以急性和突发性的方式来释放压力，泡沫破裂的最危险的结构甚至会促成整个金融系统风险的爆发。因此，要深入研究我国房地产金融风险形成的特殊机理，促进房地产业和房地产金融业的稳定发展，为完善我国房地产市场体制和宏观调控提供决策支持。
本文通过对房地产开发商与银行建立演化博弈模型，并根据房地产市场化以来政府调控和利率调控的不同特点分阶段进行分析，基于不同阶段政府的不同调控行为，房地产开发商与银行不同初始条件，得出不同阶段二者不同的演化稳定策略和房地产金融状况。
二、 房地产开发商与银行的演化博弈模型
1． 博弈假设。根据模型的设计思想，对房地产开发商与银行的演化博弈模型做出如下假设：
假设1：局内人。博弈双方为房地产开发商和银行，且均是风险中性的，博弈双方各为相似个体组成的不同群体，且博弈过程属于非对称的有限理性复制动态进化博弈；
假设2：策略空间。在不同的房地产市场发展阶段中，银行群体只存在两种策略集合：（宽松信贷，紧缩信贷），而房地产开发商也只存在两种策略集合：（投资，投机）；
假设3：支付。支付是房地产开发商与银行在不同的房地产市场发展阶段中得到的效用水平。
2． 博弈模型。以2×2非合作重复博弈为例，对演化博弈论的思想作一些分析，如表1的支付矩阵所示。
其中，假设p表示房地产开发商群体在一次博弈中采取策略1(投资)的概率，q表示银行群体在博弈中采取策略1（宽松信贷）的概率，而概率可解释为群体中选取该策略的参与人的比例；An，Bn（n=1，2，3，4）分别表示房地产开发商和银行采取不同策略时的收益。
通过分析可得：
房地产开发商以p和（1-p）的概率选取策略1和2的平均收益是：
u=p*u1+（1-p）*u2=p*[A1*q+A2*（1-q）]+（1-p）*[A3*q+A4*（1-q）]
同理：
银行以q和（1-q）的概率选取策略1和2的平均收益是：
u=q*u1+（1-q）*u2=q*[B1*q+B3*（1-P）]+（1-q）*[B2*p+B4*（1-P）]
根据演化博弈理论，若同种群房地产开发商和银行选择相同的战略S，其利润相等，则任何一个房地产开发商和银行不会改变其战略。当同种群房地产开发商和银行中某个参与者试验不同的战略S'，称之为变异房地产开发商或银行，而当变异房地产开发商或银行获得比同种群其它房地产开发商或银行更高的利润时，其它房地产开发商或银行必然会模仿变异房地产开发商或银行。反之，当变异房地产开发商或银行的利润低于其它房地产开发商或银行的利润时，其它房地产开发商或银行将保持原战略而该变异房地产开发商或银行也将从战略S'调整为战略S这样，战略S成为有限种群演化稳定战略。
房地产开发商与银行的复制动态实际上是描述某一特定策略房地产开发商或银行中被采用的频数或频度的动态微分方程。根据演化的原理，一种策略的适应度或支付比种群的平均适应度高，这种策略就会在种群中发展，即适者生存体现在这种策略的增长率大于零，即房地产开发商或银行将持续的选择这一策略。
复制动态方程为：
房地产开发商：
dp/dt=p*（u1-u）=p*（1-p）[（A1-A3+A4-A2）*q-（A4-A2）]
银行：
dq/dt=q*（u1-u）=q*（1-q）[（B1-B3+B4-B2）*p-（B4-B2）]
于是动态复制系统平衡点所对应的策略组合为房地产开发商与银行的演化均衡，而房地产开发商与银行演化博弈均衡的稳定性取决于其在合作和非合作时所能带来的收益大小比较，在达到演化稳定策略时群体中的个体仍在不断变化，即呈现出内部不断变化而总体不变的的过程。
对于上述由微分方程表示的群体动态演化过程，其均衡点的局部稳定性可由该系统的相应的雅克比矩阵局部稳定性分析得到：
J=
（1-2p）[（A1-A3+A4-A2）q-（A4-A2）] p（1-p）（A1-A3+A4-A2）q（1-q）（B1-B3+B4-B2） （1-2q）[（B1-B3+B4-B2）P-（B4-B2）]
这样，运用雅克比矩阵局部稳定性原理，通过分析房地产开发商与银行在房地产市场化不同发展阶段中演化稳定策略，可以系统地论述房地产金融风险的演进过程，从而为防范房地产金融风险提供一定的启发和建议。
三、 演化博弈稳定性分析
从1998年房地产市场化以来，根据不同发展阶段中政府调控的重点和央行基准利率调控政策的特点，本文将房地产市场化发展阶段分为四个阶段：
1． 1998年~2003年：初步繁荣发展阶段。1998年，我国开始实行城镇住房分配制度货币化改革，为了实现经济的快速发展，政府提出了实施增加投资、扩大内需的方针政策，培育房地产业作为新经济增长点，中央银行在五年内共有五次降低存贷款基准利率，推行宽松的货币政策，通过促进房地产业的发展来拉动国民经济的增长。
同时由于人们改善居住条件的要求产生了巨大的房地产市场需求，房地产业迅猛发展，而国家政策法规对房地产开发商的限制与要求并不太高，房地产行业的准入门槛比较低，房地产投资额、施工面积等指标均出现大幅增长，与此同时，房价也快速上涨，房地产市场呈现出一片繁荣景象。
在该时期内，当银行实行宽松的信贷政策时，由于房地产市场一片繁荣，房地产价格不断攀升，并且处于市场化初期，房地产开发商进行房地产投机行为的违规成本也很小，因此当房地产开发商投资高风险的项目，基于巨大的市场需求，房地产开发商能够及时卖出楼盘，能获得巨大收益；同理在房地产开发商投机的情况下，银行放出更多的贷款，则获得利息等收益也大大高于房地产开发商投资时的收益。此外，若银行实行宽松的信贷政策，贷款总额高于紧缩信贷政策下，从而银行获得更大的收益。
当银行实行紧缩的信贷政策时，只有房地产开发商从事投资行为时，才能及时顺利地获得贷款从而取得更大的收益。
当处于1998年~2003年的房地产市场初步繁荣阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到演化稳定策略，即房地产开发商采取投机策略且银行采取宽松信贷的策略。
在房地产市场初步繁荣发展阶段，房地产需求旺盛，房地产价格持续上扬，银行短期内忽略了房地产的贷款风险，采取宽松的货币政策，而房地产市场不断涌入大量的资金，这进一步加快了房地产价格的上扬，有可能会催生房地产价格泡沫，房地产金融风险开始形成。
2． 2004年~2007年：宏观调控、抑制投机阶段。2003年以来，房地产价格持续上扬，大部分城市住房销售价格上涨明显，部分城市住房价格上涨过快，房地产市场出现投资过热的趋势。
针对房地产市场的过热现象，政府出台了一系列密集的调控措施，期间房地产投资过热的现象有所遏制，但是随着居民住房需求持续快速增长以及住房购买力的不断增强，部分地区投资性购房和投机性购房大量增加。该时期内来自国内贷款的房地产开发投资快速上涨，贷款增速也基本保持较高水平。
虽然受到政府宏观调控和加息等方式，但由于房地产市场供需两旺的势头强劲，房地产市场火热，同时对房地产开发商投机行为的打击力度不够，房地产开发商从事投机行为获得的收益仍然远大于所付出的成本。因此在该时期内，无论银行采取何种信贷政策，房地产开发商的投机行为利益仍高于投资行为的利益所得。
但在此时期政府目标着重于宏观调控、抑制投机，因此无论银行采取何种信贷政策，房地产开发商的投机行为时的银行收益将小于房地产开发商投资行为时的利益所得。此外，若银行实行宽松的信贷政策，贷款总额将高于紧缩信贷政策下，从而银行获得更大的收益。
则当处于2004年~2007年的政府机制投机阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到演化稳定策略，即房地产开发商采取投机策略且银行采取宽松信贷的策略。
此时处于房地产市场初步宏观调控时期，尽管政策采取了一系列宏观调控措施，房地产市场发展势头有所抑制，但房地产需求依旧异常旺盛，房地产价格快速上涨，在银行采取宽松的信贷政策情况下，银行贷款规模迅速扩大，使得银行贷款的潜在风险处于急剧积累的过程中，同时贷款规模的扩大也进一步助长了房地产价格的上涨和投机活动的升级，二者之间形成了一种互相推动的螺旋式前进的恶性循环，房地产金融风险不断膨胀。
3． 2008年~2009年：鼓励合理住房消费阶段。自2007年底起，一方面受到全球金融危机和经济衰退的影响，整个房地产市场观望情绪浓重，商品房交易量大幅下滑。其中在2008年下半年，中央银行连续五次降息，同时采取一系列税费优惠政策，以鼓励合理住房消费，从而能再次拉动国民经济的增长。但2009年下半年以来，基于房地产市场迅速反弹，房地产市场供需两旺的势头明显，政府出台了一系列密集且严厉的调控政策，旨在打击投机性住房行为，维持正常的住房需求。
在此时期内，房地产开发商从事投机行为获得的收益将小于其违规成本。因此，在此时期内，当房地产开发商采取投资行为时获得的收益将大于其采取投机行为取得的收益。
而在该时期内，无论银行采取宽松还是紧缩的信贷政策，若房地产开发商采取投机行为，由于惩罚力度较大，投机行为的收益很小，如果资金链发生断裂，则无法保证按时还款付息，从而银行的收益较小。而当房地产开发商采取投资行为时，若银行采取宽松的信贷政策将比紧缩的信贷政策取得的收益大。
则该阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到演化稳定策略，即房地产开发商采取投资策略且银行采取宽松信贷的策略。
在鼓励合理住房消费阶段，受国际整体经济的消极影响，房地产价格开始回落，房地产市场陷入不景气的局面，房地产抵押贷款价值降低，房地产贷款风险将迅速增加，房地产贷款的呆账坏账将有所增加，如果此时银行采取紧缩的信贷政策，提高贷款标准，减少房地产贷款，则将加剧房地产市场的不景气现象，加快房地产价格的下降，最终会使得房地产泡沫破灭，形成金融危机。
4． 2010年~2011年：加强保障性住房建设、严厉打击投机行为。自2010年起，政府出台一系列房地产重拳调控政策，综合运用土地、信贷、税收等手段，先后出台了房地产税、限购令等严厉政策，极大地加强和改善对房地产市场的调控，遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。
在此时期内，房地产开发商从事投机行为获得的收益远远小于其付出的成本。因此，在此时期内，当房地产开发商采取投资行为时获得的收益将远大于其采取投机行为取得的收益。
而在该时期内，无论银行采取宽松还是紧缩的信贷政策，若房地产开发商采取投机行为，由于惩罚力度较大，投机行为的收益很小，如果资金链发生断裂，则无法保证按时还款付息，从而银行的收益较小。
则当处于该阶段时，无论房地产开发商与银行初始状态采取什么样的博弈策略，最终都会回到房地产开发商采取投资策略且银行采取宽松信贷的策略；或者房地产开发商采取投资策略且银行采取紧缩信贷的策略。
在严厉打击房地产市场投机阶段，房地产价格将会受到调控影响，价格增速回落，房地产市场的投机行为将逐渐消失，无论银行采取宽松或紧缩的信贷政策，房地产开发商都将采取投资的策略，房地产市场将会实现稳定健康快速的发展。
四、 结语
在房地产开发商与银行的演化博弈模型中，当房地产市场处于市场化初期阶段时和政府初步的不断进行宏观调控阶段，房地产市场持续火热，房地产开发商和银行的演化稳定策略均为银行采取宽松的信贷政策，房地产开发商采取投机的策略。这意味着当房地产市场繁荣发展时，供需两旺的势头明显，房地产价格迅速上涨，房地产业有利可图，银行忽略了房地产的贷款风险，纷纷扩大贷款规模，使得房地产市场不断涌入大量的资金，同时这进一步加快了房地产价格的上扬，两者交互作用，房地产金融风险开始形成并且不断加剧。
而当处于鼓励合理住房消费时，房地产市场不景气，房地产开发商的演化稳定策略为投资策略，银行采取宽松的信贷政策。这意味着房地产价格开始下滑，房地产抵押贷款价值降低，房地产贷款风险将迅速增加，而如果此时银行采取紧缩的信贷政策，控制房地产贷款规模，则将加剧房地产市场的不景气现象，加快房地产价格的下降，最终会使得房地产泡沫破灭，形成金融危机。
因此，为了促进房地产市场健康稳定发展，减少房地产市场投机行为，需要政府严格、持续的执行有效的房地产调控政策。从宏观政策的角度分析，政府可从以下几方面着手调控房地产市场：
（1）从信贷政策的角度来看，根据现在的市场状况，宽松的信贷政策对房地产市场效果不大，因此央行应加紧市场流动性的回收工作，继续实施紧缩的信贷政策，降低房地产市场泡沫破灭的风险，同时也有助于降低通货膨胀。
（2）从政府财政政策角度来看，政府应将资金重心向基础制造业倾斜，大力发展实业，防止产业空心化危机的发生，以加强房地产泡沫破灭时的风险的抵御能力。
（3）从政府的金融体系改革来看，政府一方面要对整个金融体系加强监管力度，一方面应该进一步完善房地产开发商的贷款制度，促进其技术创新及产业结构调整，将股市与楼市之间的资金向实业转移，从而在根本上解决房地产金融风险的问题。
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