时间：2023-08-16 17:05:40
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可行性分析研究在企业经营开发投资项目的决策与运用中具有十分重要的意义，它是以实现企业经营开发投资项目最小投入、最佳的投资效果为目标的科学性分析方法，它从企业标准评价出发，通过对企业开发项目投资可行性步骤分析，给出企业前期工作重点，以编制项目计划任务书。企业经营开发投资项目可行性分析是一项重要工作，它可以保证企业项目运营成本最小化、企业经营开发投资项目运行得以顺利完成。
二、经营开发投资项目可行性概述
1.经营开发投资项目可行性分析
经营开发投资项目可行性分析是一项较为成熟的理论，它被广泛应用于多项学科，通过对项目的宏观政策、外部环境及发展预期等进行全面分析，以项目拟建市场前景，确定项目在技术上、经济上是否具有可行性，尽可能的保证项目效果最优化，以辅助决策者做出决策；可行性分析不断完善，并且逐渐被运用在许多领域，尤其是在企业项目决策中，其表现出明显的完整与科学性。随着经济体制不断改革，我国经济建议中也引入了可行性研究，国家出台了相关文件，对经营开发投资项目可行性分析加以规定，以保证决策民主与科学性。
经营开发投资项目可行性分析比较复杂，并且需要消耗大量资金，受外部因素的影响，此时企业开发项目面临具大风险及很多不确定性，在进行投资决策时需要研究项目开发可行性，以得到最佳方案，确定项目潜在风险及未来收益，企业在进行决策时充分吸收可行性分析结果，立项过程以可行性分析报告对各项目的可行性做出评价。
2.经营开发投资项目可行性分析特点
首先，经营开发投资项目可行性分析目的是研究项目是否具有可行性，找到适合企业的项目，而项目的可行性需要从：经济可行性及技术可行性入手分析，即企业当前的经济实力与技术能力是否可以有效实施项目。
其次，经营开发投资项目可行性分析是最基础的准备工作，这是一个项目付诸实施的重要支撑，此时它已不只是寻找实施项目的依据，而是为了项目实施过程中尽可能减少决策失误的工具，成为项目的规划图，对整个项目全过程加以思考。
第三，经营开发投资项目可行性分析并非容易的事，需要相关人员进行市场调查，通过调查结果对整个企业项目因素纳入其中，即对各因素进行详实分析，充分调查形成高质量报告，通过充分调研将理论与实际相结合，提出切实可行性报告。
最后，经营开发投资项目可行性具有鲜明、跨学科特点，它可以通过经济环境及需求预测或者以SWOT分析工具进行准确定位，从财务上进行成本、盈利与风险的大致分析，而这些需要大量数据做为依据，考虑相关政策、主体偏好、技术及市场需求等，这些综合特点难以通过一门学科做好，需要跨学科从多角度进行综合考虑。
三、企业经营开发投资项目可行性分析相关理论及评价标准
1.企业经营开发投资项目可行性分析相关理论
首先，PEST分析模型，对企业宏观因素分析。不同企业具体分析过程存在差异，主要分析：法律环境、经济环境、社会环境及技术环境，它可以判断总体形势被广泛应用。
其次，市场需求理论，经营开发投资项目可行性分析过程中进行需求分析十分重要，因此，其需要一定市场需求理论知识，对项目开发进行评价，它对消费者需求总和进行分析，成为最为详尽的需求理论，阐释了需求决定因素及需求曲线导向；受市场需求受价格、货币收入及消费者偏好及相关替代品的影响。
最后，SWOT分析理论，将企业战略、资源及环境有效结合，对分析项目的优劣势、机会及风险通过矩阵表现出来，将各因素综合分析，最后得出决策需要的信息。该理论分析过程考虑了内部及外部环境，是一个全面性的理论。
2.企业经营开发投资项目可行性评价标准
当前，经营开发投资项目可行性分析已经被广泛应用，其分析过程需要以多种科学进行分析，项目投资在市场经济条件下是否可行，其主要标准包括：
首先，经营开发投资项目可行性分析市场需求，当项目建成后会为社会带来商品，而对于项目投资可行性分析就是根据资料对项目未来需求量及变化情况进行概率性的判断，对需求量进行分析是市场分析，对其的分析结果可以保证项目投入与产出多少，所以，项目规模、质量、方案等都要通过预测拟定的。
其次，经营开发投资项目可行性分析需要确定投资方向后，对资源、布置、工艺等进行方案比较，通过比较后找到最优资源配置的方案，即布置紧凑、技术先进的、最具有竞争优势的投资可靠方案。
最后，经营开发投资项目可行性研究以追求利益最大化为动力源泉，通过对项目价格、周期、投资估算、经济效益分析了解资金投入增值情况，决定项目是否进行深入开发。
四、企业经营开发投资项目可行性分析内容及步骤
1.企业经营开发投资项目可行性分析内容
经营开发投资项目可行性研究阶段分析需要深入细致的划分：
首先，项目的投资机会分析，它是指为企业寻求更加具有价值的投资机会，以项目背景、资源及环境状况等进行调查与分析，找到企业战略规划目标，项目投资机会的分析是最为粗略的分析，它不是项目可行性分析过程中必要内容，如果经营开发投资项目已经拟定，则可以直接进入下一阶段。
其次，经营开发投资项目初步分析，其对项目生命力加以判断，在投资机会基础上，对项目的必要性进行论证，它较投资机会分析更深一步，对项目投资机会正确性加以研究，这一过程需要更多更详细的资料对项目因素进行分析，认证项目实施的价值所在，其是否具有可行性，主要包括：目标定位、需求研究、方案构思及建立初步方案等。
最后，对经营开发投资项目可行性进行详细分析，它是分析过程最为关键的环节，进一步分析以上过程的信息，更深入的进行论证，多角度进行合理性及可行性探讨，提出最终意见，为决策者提供依据，主要内容与初步分析相同，但其范围更大，深度更高，准确度更高。
经营开发投资项目可行性分析基本内容包括：项目概况、市场调查、需求预测、项目规划设计建议、进度安排、投资估算、资金筹措、财务评价、风险分析等。
2.企业经营开发投资项目可行性步骤
经营开发投资项目可行性分析需要专门团队做好研究任务：
第一，确定可行性分析对象及目的，明确项目实施后需要达到的目标，可行性研究需要系统有针对性；
第二，对实施的项目进行现场资料收集与整理，对市场调查与研究。主要调查：投资环境，如：外部环境、经济发展及各种配套设施等；市场状况，如：客户群、行业竞争关系等；在进行资料收集过程中应该关注相关法规政策及短中长期的规划等；
第三，经营开发投资项目最优化选择。根据可行性分析结果及相关数据，对经营开发投资项目资源提出规划方案，由专家对不同方案进行总结，选出最优方案；
第四，对方案进行论证与分析，当方案选择后以技术指标对项目可行性进一步分析，包括：财务、经济、效益等评价，并进行风险评估，如：概率、敏感性分析等；
第五，编写项目可行性报告，对研究成本进行总结，通过描述体现出研究结论，为项目决策者提供决策依据。
关键词：房地产信托投资基金；房地产融资；可行性
中图分类号：F832.5 文献标识码：A 文章编号：1003-9031(2008)09-0026-03
在当前我国房地产业飞速发展的趋势下，开发商必须具备强大的金融运作能力和雄厚的资金实力才能够支持房地产开发对资金的巨大需求。从2004年起，我国房地产企业的融资活动空前活跃，一些房地产企业还引入了外资房地产基金和投资商来完成资金的融通。但是由于房地产行业以前长期实行单一的融资模式，使得我国房地产企业的融资模式主要为银行信贷、债券融资、利用外资及上市。随着房地产业的迅猛发展，原有的单一融资结构已不能适应房地产商的融资需求，房地产信托随之发展。由于我国对于房地产信托的法律法规不健全，且房地产信托的功能较为单一，使得房地产信托基本不具有组合投资功能和期限转换的功能。而房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts，以下简称“REITs”)的引入恰可以弥补房地产信托的缺点。
一、我国发展房地产信托投资基金的动因
(一)投资者的需求
1.发展房地产投资信托基金可以满足我国民间储蓄、社会保险资金、企业资本和外国资本的投资需求。我国约有12万亿元的居民储蓄余额、1.1万亿元的保险资金、1708亿元的全国社保基金以及大量企业在发展过程中的闲置资金等。[1]同时，国外大型的房地产投资信托基金以及实力雄厚的像美林、摩根斯坦利之类的资金实力雄厚的投资银行也普遍对我国房地产业纷纷看好。上述这些巨额的社会金融资产存量必然形成巨大的投资需求。
2.从目前我国的金融体制看，投资者可选的各种投资工具并不是很多。由专业性的机构发起并管理的房地产投资信托基金，可以使投资者获得较高的投资收益，有效规避投资者的风险，为社会大众资本进入房地产业提供了有利的条件。
3.对于投资人来说，在投资组合中加入房地产可以达到获得稳定回报并降低风险的效果。REITs具有很强的市场流动性并由专业的管理团队经营管理，投资组合带来的分散风险的作用、专业经验带来的较高经营效率、公开市场带来的高透明度和市场监督机制以及资本市场带来的强融资能力都使得投资者信心增加，投资需求旺盛。
(二)构建房地产行业多元化融资模式的需要
1.我国目前房地产行业的抵抗风险的能力较弱。发展房地产投资信托基金不仅增加了一种新的融资渠道，降低了房地产开发企业对银行贷款的依赖性，还可以为房地产开发企业建立多元化融资结构，增强其风险抵抗能力。[2]
2.引入房地产投资信托基金有利于房地产企业规范化操作。房地产投资信托基金对房地产企业的投资属于股权投资，使得企业的债务负担有所减小，房地产企业股权结构的改善必将对房地产企业的运行起到外部监督的作用。
3.房地产投资基金有利于优化房地产行业内部结构。目前我国有两万九千多家房地产商，且绝大多数属于规模小、管理不规范、专业人才缺乏的小企业。房地产投资基金在利润驱动模式下把资金投向具有一定潜力的房地产企业项目，从而促进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化。同时，在基金支持下还可以通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合，有利于房地产产业大型企业集团的出现，有助于实现资源的优化配置和房地产业良性循环再生产。
(三)资本市场发展的内在需求
房地产投资信托基金的建立对于我国投资基金市场的规范成长有着积极的作用。由于房地产项目的长期性决定了其投资回收的长期性，投资者的收益相对于证券投资而言时间更长更稳定，因而发展REITs有利于增加新的投资基金品种并拓展基金投资者的投资组合空间。REITs在期限、风险等方面进行充分有效的组合，从而减少投资风险，增加投资收益，回报的长期性也有助于培养投资者的长期投资和理性投资理念，而投资者的理性投资又必将推动我国投资基金市场的健康规范发展。再者，发展有助于扩张投资基金规模。[3]
(四)房地产行业市场主体完善的需求
从房地产行业发展的角度来看，成熟的房地产市场是以房地产参与主体的完整性为主要特征的。改革开放以来，我国经济处于持续发展状态但发展水平仍然较低，加之房地产市场发展的时间比较短，使得专业的投资商比较缺乏。近年来，中介服务业和业形成了较好的发展势头，投资房地产金融市场的个人和投资机构的投资需求也正在增强。因此，引入REITs这种全新的金融工具是为房地产业输送金融资源的不错选择，不仅能够促进我国房地产专业投资者队伍的形成，在很大程度上也能促进房地产业的完善和成熟。
二、我国发展房地产信托投资基金的可行性分析
(一)政策与相关法律规定
在现阶段，房地产信托投资基金必须在适合我国的房地产和金融政策，以及适合我国国情的法律环境条件下才能够得以充分、有效地运行。为此，应对于建立REITs有关的政策和法律法规进行充分的分析。
1.法律可行性。REITs与我国公司法、证券法规定一致，以现有的《公司法》、《证券法》和《证券投资基金法》为依据设立，在我国目前的法律制度下，法律障碍较少。我国2006年1月1日起施行的修改后的《公司法》的有关规定也放宽了我国房地产公司和信托投资公司改造成REITs上市的条件限制，有利于在法律层面上保障REITs在我国现阶段的推出。另外，信托业和证券法律制度的逐步完善也为REITs创造了必要条件。我国于2001 年颁布了《信托法》，使信托在我国有了更权威的法律依据，而2002年颁布的《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托管理暂行办法》，从更细致的角度规范了信托业和个别信托。而在证券制度方面，监管层一直在致力于创新证券衍生产品和保护投资者权益的立法，这无疑为REITs在我国的发展创造了制度环境。
2.政策可行性。2005年9月19日，商务部、财政部、建设部联合下发了《关于进一步做好地级城市商业网点规划工作的通知》。而在2005年11月全国商业地产情况调查组向国务院递交的全国商业地产调查报告中，商务部明确提出了四项建议：尽快出台《城市商业网点规划条例》，开放REITs通道，力促银行对商业地产项目的贷款实行区别对待，发展商业地产中介服务业等。其中，“开放国内REITs融资渠道”的建议表明，REITs在我国的发展脚步将加快。根据央行121号文件规定，各商业银行对未取得“四证”的房地产项目不得提供任何贷款，从资金方面严格规范了对房地产业的融资行为。而央行等政府主管部门也已经多次表示今后要在政策上鼓励发展稳定的、适当的、多元化的房地产融资工具，发展多层次的资本市场，完善房地产企业长期的、直接的融资渠道。这表明了未来我国房地产金融的总体发展方向。
(二)实际操作层面
经过改革开放20多年来的发展，我国金融市场体系已经得到逐步完善，特别是近十年来房地产业已经步入稳步扩张发展阶段，证券投资基金市场也已初具规模。而目前我国拥有巨大的房地产存量资源，且以每年数千万平方米的速度增长，同时也吸引众多的投资者共同参与进来。
1.房地产业的迅速发展为REITs提供了长期增值保障。房地产业是拉动中国经济增长的支柱产业，该行业链条长，可以带动原材料、家用电器等耐用消费品、住宅装修业、服务业等一系列产业的发展，对拉动内需、扩大消费以及促进经济全面发展起着重要的作用。此外，发展房地产金融还可以降低金融风险。因此，从长远发展来看，金融业必定要继续支持房地产业的发展，使其支柱产业的功能得到充分发挥。[4]另一方面，在经过国家从财政、金融、供求等多方面对房地产行业进行宏观调控后，购房客户逐渐成熟，形成对房地产市场发展的理性认知，如房地产短期投资行为逐渐减少，收益型物业投资增速。对于我国房地产行业目前的迅速发展，国家将进行积极、正确的引导，以实现稳步扩张，发展空间非常巨大，在给REITs提供了长期的增值保障的同时，也将给REITs本身带来长期而丰厚的投资回报。
2.REITs发展所需的投资主体已经逐步形成。随着我国保险市场的发展和养老保障制度的改革，我国的机构投资者也已经成型。保险公司、社保基金、企业年金、银行基金和养老基金经过几年的大力发展，已逐渐成为市场上颇具实力的机构投资者，它们都有规模庞大的投资需求。但是，由于我国的资本市场发展还不成熟，机构投资者的投资渠道还仅限于股票市场、债券市场和货币市场，但这些投资方式已不能满足机构投资者高回报的投资要求。此外，由于近几年北京、上海、广州等国内大城市的房地产市场发展速度非常快，吸引了一大批具有外资背景的房地产开发商投资，再加上金融市场对外资开放，这必然会使房地产市场的投资主体更加多元化。[5]而REITs收益高、风险小、回报稳定的特性正好满足机构投资者的要求，对广大中小投资者来说，也提供了一个很好的投资机会。
三、我国发展房地产投资信托基金的对策建议
由以上分析可以得出，房地产投资信托基金是金融信托业与房地产业相互融合的产物，能够成为房地产组合融资的核心，在我国现阶段发展房地产投资信托基金能够规范、促进我国房地产业和金融业的发展，优化房地产金融发展路径，同时也是我国房地产融资切实可行的一个途径。可以从以下三个方面发展房地产投资信托基金。
(一)利用REITs在连接货币市场、资本市场和产业市场综合融资平台的优势
房地产业对资金的需求的量和期限结构是全方位的，对货币市场、资本市场、产业市场的资金都有很强的需求，而REITs在上述市场具有很强的融资能力，所以我国可以综合房地产业对货币市场、资本市场、产业市场资金需求的特点发展REITs。
(二)发挥REITs运用范围广泛、创新性强的特点，降低REITs的融资成本
REITs可以吸纳社会各类资本，同时REITs在投资组合上可塑性强，与其他金融工具相比，运用范围更广、创新性更强，从而使REITs收益高、风险小、回报稳定，最终表现为融资成本低。我国REITs应充分利用成本优势扩大在房地产业的投资规模，利用规模优势壮大自身的发展。
(三)顺应经济金融发展的方向，发挥制度创新的优势
随着经济社会的发展，房地产融资必然朝着多元化的方向发展，政府主管部门在政策上也鼓励发展稳定的、适当的、多元化的房地产融资工具，发展多层次的资本市场，完善房地产企业长期的、直接的融资渠道。因而，REITs应沿着房地产融资发展的方向，加快制度创新，与其他资金优势互补，增大市场供需双方的选择空间，促进我国房地产金融又好又快地发展。
参考文献：
[1] 李伟，黄小平.房地产投资信托在我国的发展前景[J].浙江金融，2004，(10).
[2] 谢经荣，殷红，王玉玫.房地产金融[M].北京：中国人民大学出版社，2002.
[3] 曹华.我国房地产投资信托的发展特征[J].经济导刊，2004，(4).
关键词：REITs 可行性 基础
从国际范围来看，房地产投资信托基金在发达国家已经很成熟了，而在我国还是一种新生事物，处于发展初级阶段。
发展房地产投资信托基金的必要条件
发展REITs（房地产投资信托基金）可以在银行紧缩贷款的情况下拓宽资金来源，降低金融风险，为投资者提供多元化的融资渠道，繁荣房地产市场，但前提是必须具备一定的条件：
社会信用体系的支撑。信用制度是市场经济的重要组成部分，也是市场经济制度有效配置资源的重要前提。房地产信托本质上是信任基础上的委托投资，因此完善的信用体系非常重要，它决定了房地产投资信托的各个环节能否继续进行。信用程度高，REITs的风险和收益匹配处于平衡状态，发展也顺畅。
清晰的产权关系。在国外的REITs发展中，由于大都实行的是私有制度，本身具有明确的产权制度和清晰的产权关系，基于财产所形成的法律关系也比较容易理清。而在我国，由于产权制度的不健全，清晰的产权关系是发展REITs非常重要的前提条件，是确定REITs成立、运行、收益分配等的重要考虑因素。
完善宽松的法律环境。REITs是建立在信用基础上的，以利益为目的的，难免会出现由于不规范运作所带来的市场失灵问题，产生风险，虽然一定的风险是必要的，但超出收益匹配的范围，就会损害市场的运行，如道德风险、经营风险等。因此完善的法律环境是必须的，通过一系列法律规范使REITs的发展规范化。同时，REITs在很大程度上属于大众投资的范畴，法律环境需要完善，也需要宽松，才能起到聚集闲散资金、提高大众投资热情、满足房地产资金需求、分散金融风险的目的，否则过紧的法律环境会阻碍REITs的发展。
理性成熟的投资供求主体。REITs的参与主体，如政府部门、投资者队伍、投资基金的管理者，他们是否成熟，是否理性对于REITs的发展和完善同样重要，尤其是在发展的初期阶段。判断投资主体是否成熟、理性关键在于是否具备科学的风险意识。
我国发展REITs的可行性
法律和政策基础。在党的十六大三中全会上，我国第一次将信托提到一个高度，与银行、证券和保险共同成为金融业的支柱。从1979年产生信托业以来，我国先后出台了《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》等，以及的政策文件，如一连串调整房地产融资的文件，这些构成了REITs赖以运行和发展的政策基础。
供求主体基础。如今我国REITs发展面临的情况跟当初美国的情况近似，一方面房地产企业的融资方式发生了变化，过去单一依赖银行的做法很难行的通了，据估测，很长一段时间里，银行贷款占开发投资的比重始终维持在50％－60％，大大高于发达国家的15％－20％，造成了大量的银行不良资产，给金融系统的稳定带来威胁。中央银行在“121号文件”和“212号文件”中对银行贷款的进入门槛进行了重新设置，因此不管是大型还是中小型企业都需要拓展融资渠道，尤其是REITs这样的融资工具。另一方面，个体投资者群体形成，房地产是一项能够产生稳定未来收益现金流的资产，个体投资者希望参与房地产收益的分配，但由于房地产的价值巨大，过去参与的方式就是购买或出租，渠道单一，对象仅限于价值较低的住宅，因此迫切需要一种更加灵活、更加容易的参与方式。还有，就是我国的机构投资者慢慢成熟，数量和质量都在不断提高，包括直接投资的房地产信托公司和国外产业投资基金；间接投资的券商、证券投资基金、人寿保险公司、储蓄机构和退休基金等，它们有着共同的特点就是：资金来源或者负债以长期资金为主，如人寿保险和退休基金，因此它们偏好于具有长期收益结构的投资；追求长期稳定的收益来满足本身或委托人的要求。
经济基础――城乡居民的储蓄额增长。从改革开放以来，人均GDP不断增长，1980年人均GDP为460元，而2005年人均GDP已经达到1703美元。在收入水平迅速增长的同时，无论是定期还是活期，居民储蓄额一直处于上升趋势，重要的原因在于缺少一种稳定灵活的金融工具来吸收这部分存款。从1996年－2005年，不管利率怎样下调，储蓄只升不降，从1996年到2005年底储蓄总量由38520.8亿元增加到14多亿元，九年增加了10亿元多。在1996年之前，年均增长速度在30％以上，而从1996年之后到2000年，年均增长速度不断下降，从1994年的41.5％，一直下滑到1998年、1999年、2000年的15.4％、11.6％、7.9％，同时，新增储蓄存款的增长速度开始出现负值，从2001年起又恢复了加速增长。这一过程中民间资本不断壮大，也在努力寻找可靠的风险投资工具，例如在1996－2000年期间对证券市场股票和债券等的资本转移，我国证券市场的产品结构存在两大缺陷：风险结构不合理，风险结构倒置，高风险产品占主要地位，目前在我国证券市场上的可交易品种，大约80%为风险较高的股权类产品；低风险产品品种单一，不但是市场规模小，而且品种极为单调，只有少量流动性较差的国债及少量企业债、金融债、可转债，不能满足广大投资者的投资理财需求。因此，有侧重地发展低风险市场产品，使我国证券市场的产品结构趋于合理，是证券市场发展的重点之一。在交易所发展REITs交易产品具有可靠的经济基础和相当的可行性。
产业基础。收益性房地产，REITs针对的对象是具有完全产权和持续收益能力的持有型商业地产或者称为出租型商用物业，即所谓成熟物业，如写字楼、工业房产、购物中心等。虽然我国的房地产发展比较落后，并且更加重视住宅房地产，但不可否认的是，商业房地产已经得到了长足的发展，并将在未来得到更大程度上的重视和完善，这将构成发展REITs的产业基础之一。房地产信托在我国已经初具规模。2003年9月，房地产信托计划的发行额30亿元，到了2003年底，猛增至60亿元，2004年底，房地产信托计划发行额达到了111.74亿元，比2003年几乎翻了一番。而2005年截至12月31日，信托市场共发行房地产信托121只，募集资金规模157.27亿元，绝对额大幅增加了27.78亿元，分别较去年同期增长11%和28.73%。
发展REITs的障碍和政策建议
（一） 选择对象方面
目前我国并没有REITs，按照国外的发展经验，REITs一般选择的对象是具有稳定现金流收入的购物中心、办公楼等商业物业。这样的商业物业必须具备几个条件：产权清晰并且完整，房地产的产权包括土地产权和房屋产权，但在这个问题上我国一直纠纷不断，很多的房地产项目在建成后也没有取得土地使用权，另外，获取稳定、持续的现金流意味着开发商是以持有产权为目的，现在中国的商业地产项目多为产权出售，将整个物业大产权分割成小产权出售给小业主。如果要做REITS，整合产权有一定的难度；优质性，只有优质的房地产才能在未来产生稳定、持续的现金流收入，吸引投资者的资金，但目前这样的项目不多，主要集中在一些大城市中。
针对于这样的情况，发展REITs，首先需要完善的产权制度，确保进入REITs的房地产项目的产权清晰，要求房地产的开发、建设、管理和交易必须遵循严格的法律规定。需要转变观念，鼓励投资。对于商业房地产，目前政府强调的政策是支持买房自用，而不是鼓励投资出租。因此今后应该更加强调房地产的投资属性，政府在政策上即使不鼓励房地产投资，至少也应该是引导投资，而不是限制投资。应该允许和鼓励出租，对于合理的租金要确立合理的税收政策。在今后的城市规划和房地产开发建设中，要遵循科学、合理的原则，提高房地产项目的经济、社会和环境效益，在将来能够产生持续、稳定的收益。
（二）法律制度方面
加快立法，目前我国这方面的法律只有《信托法》、《投资基金法》，必须将法律制定工作细化、完备化，首先应进一步完善《公司法》或制定专门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次，制定房地产投资信托基金的专项管理措施，如投资资格的审定、投资方面的限制、投资比例的确认等，以促进基金的规范发展。除此之外，还应逐步完善证券场外交易市场和产权交易市场，使基金的资金收入与回收机制更为完善。另外，我国这方面可参照美国税法的有关规定，对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。建立严格的信息批露制度，从国外基金市场发展来看，信息越公开，基金市场越发达。因此，要尽可能使各类信息包括房地产信息、国家政策信息、金融证券信息及时、准确地传递给信息需求者，使大家在信息公开化情况下，从事REITS的运作，才能促进我国REITS的顺利发展。
（三）完善机构和人才培养
在美国REITS的资金来源中很大一部分是机构投资者的资金。像保险基金、养老基金等机构投资者，资金量大而且信息灵通，投资技术高，能够为REITS提供稳定的资金。我国目前真正意义上的机构投资者还很少，这对于REITS的长远发展是不利的。因为只有在一个机构投资者占主体的市场上，才能保证有一个稳定的市场供给方，保证REITS这一金融产品的每次发售能够快速、足额的发售出去。另外，推动REITS的发展需要尽快建立起一支既精通基金业务，又了解房地产市场，并熟悉业务运作的专门管理人才队伍。而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资信托基金的经营运作，所以发展我国REITS迫切需要更多相关专业人才。
（四）风险控制方面
在REITS运行中，主要存在这样几种风险：道德风险，房地产投资信托在我国还没有形成完善的运作模式，对受托人的有效约束和激励机制尚未形成，容易发生受托人的道德风险。在这种情况下，由于存在信息不对称，信托投资公司在经营管理过程中往往会利用各种机会牺牲投资者的利益为自己谋取好处。项目风险，对项目的选择是REITS的首要工作，如果项目本身存在市场销售前景、内部法律纠纷、建设资金短缺等方面的问题，则投资产品无论怎么设计控制风险，项目本身的先天缺陷是无法避免的。行业风险。房地产行业是一个资金密集型行业，时间周期较长、资金占用量大、利润回报较高。房产本身既是耐用消费品，又是投资品，在一定市场环境下，还可能滋生投机风险，如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力，就可能存在房地产泡沫。如果泡沫达到一定程度，就必然影响REITS。
对于风险的控制，除了制度上的创新外，最关键的是在整个社会中塑造科学的风险意识，践行风险与收益相匹配的投资原则，避免因不理性、盲目的投资造成对REITS的伤害。
参考文献：
1.房产专家建议.房地产投资信托基金亟待政策培育[N].中华工商时报,2005
关键词：畜牧业 项目投资 财务 可行性分析
畜牧业投资项目相对一般的农业投资项目而言，所涉及的内容更加复杂。畜牧业在生产周期、技术要求、运输方案、劳动需求等方面都呈现出和其他农业产业不同的特点。畜牧业的资金和技术要求更高，而且风险性较大，对财务可行性的分析要求也更高。
一、畜牧业投资项目可行性分析的要求
（一）强调概算的科学性
不同的畜牧业项目，因为具体的项目支出和建设内容不同，概算的结构也有很大的区别。概算的科学性、准确性和真实性，在很大程度上影响着项目的实施。因此，在畜牧业投资项目财务可行性分析中，必须要强调概算的准确性，充分考虑到项目建设地的自然条件、经济状况，以各地定额、批复可研报告和初设文件为依据，制定符合项目实际需要的概算方案，获取真实有效的概算数据。
另外，在具体工作中，要严格执行概算。在畜牧业投资项目中，出现更换项目地点等项目变更时，应该要重新制定可行性报告。但是，对于一些小的项目变更，则应该向相关部门申请，审批通过后方可执行。这样做的最终目的，就是要确保畜牧业投资项目能够顺利执行，从而实现国家相关计划的落实。
（二）建立健全制约机制
目前，我国畜牧业投资项目管理体制仍然存在一定缺陷，缺乏对各项目参与方的约束机制。我国现有的畜牧业项目管理体制是在建设在一般项目管理体制基础上的，这种体制最明显的不足就是缺乏对经济效益责任的约束，导致参与项目的各方都缺乏责任感，而且在项目执行过程中缺乏风险意识，导致畜牧项目执行不力。因此，必须要建立健全制约机制，实现对各项目参与方的有效监督，提高参与方的责任意识。
（三）项目财务可行性分析的规范性
对经济指标的判断和分析是畜牧业投资项目财务可行性分析的重要内容。目前，在对畜牧业投资项目财务可行性的分析中，并没有充分考虑到国民经济现状和环境因素，导致财务可行性分析不到位。而且在现行规范中，也没有对国民经济分和环境影响分析作出要求。
二、提高畜牧业投资项目可行性分析能力的对策
（一）加强对畜牧业投资项目可行性分析的认识
从宏观上讲，畜牧业投资项目财务可行性分析会对国民经济造成一定的影响，关系到国家产业结构调整等方面的问题。做好畜牧业投资项目财务可行性分析工作，能够促进国家相关工作的发展，对实现经济可持续发展具有重要意义。对企业而言，做好畜牧业投资项目财务分析工作，关系到企业自身的发展。企业决策人员需要依据可行性研究报告，对企业的发展做出决策。客观、准确的可行性分析报告能够提高企业决策的科学性，促进企业的健康发展。
（二）采取符合实际的可行性分析方法
在畜牧业投资项目财务可行性分析中，要加强对分析方法的探究和分析。改变现在只强调财务分析而轻视经济分析的现状，在畜牧业投资项目可行性分析工作中，要增加国民经济效益指标。另外，在项目完成后，分析国民经济效益的达标状况。在具体工作中，采用什么样的分析方法，在分析中要重点分析哪些项目，应该视项目的实际情况而定。选择符合企业投资项目实际情况的财务分析方法，能够最大限度的为企业的决策提供科学依据。
（三）实现管理体制的改革
相关部门要加强对畜牧业经济体制的改革，不断完善市场机制，疏通生产中的各个环节，加快生产要素的流通速度。在这个过程中，能够提高工作人员项目财务分析的能力，增强项目财务分析人员的宏观经济意识，实现畜牧业向着市场化方向发展，消除计划经济体制对畜牧业的影响。
（四）加强对畜牧业投资项目财务分析人才的培养
部分畜牧业投资机构已经有一定的财务可行性分析机构，为了提高相关机构的可行性分析能力，应该致力于项目分析机构的社会化发展，促使其成为独立的经济主体。另外，要加强对财务可行性分析人员的培养，不断提高项目分析人员的素质，拓宽畜牧业投资企业财务管理人员工作的深度和广度。
（五）畜牧业可行性分析财务指标和规范
畜牧业投资项目财务可行性分析，通常是根据一系列财务指标来进行的。常用的财务指标有两种――静态指标和动态指标。静态指标具有较强的可操作性，在实际工作中运用广泛，比如畜牧业投资的资金回收期、投资利润率、财务内部收益率等。动态指标是以资金流量为基础的，大大提高财务可行性分析的科学性，比如畜牧业投资收益率、资本金净利润率等。畜牧业财务可行性分析中，必须要做到材料充分，采用科学有效分析方法，实现对畜牧业投资项目可行性的准确判断。在具体分析过程中，包括了对市场环境、项目生命力、企业财务状况、风险等方面的分析。
三、结束语
综上所述，随着我国经济体制改革的不断深入，国家有意加强对畜牧业产业结构的调整，实现畜牧业的市场化发展。畜牧业投资项目的面临许多未知的风险，因此，必须要加强对畜牧业投资项目财务可行性的分析。在明确项目财务可行性分析要求的基础上，不断提高项目可行性分析的能力。随着畜牧业的不断发展，畜牧业投资项目财务可行性分析工作必然出现许多新问题，这就要求相关人员能够进一步深入研究，促进财务可行性分析工作的健康发展。
参考文献：
依据公司运营发展部下发的评估报告要求，市场策划部就项目可行性研究工作中存在的问题进行以下剖析：
可行性研究是决策科学在项目领域的应用。所谓可行性研究，是运用多种科学手段（包括技术科学、社会学、经济学及系统工程等）对一项建设工程进行技术经济论证的综合科学，其基本任务是通过广泛的调查研究，综合论证一个项目在技术上是否先进、实用和可靠，在经济上是否合理，在财务上是否盈利，为投资决策提供科学的依据。
作为投资项目中的前期工作的重要内容，对项目具有十分重要的作用，主要体现在以下几个方面：
（1）可行性研究是公司进行项目投资决策和编制设计任务书的依据；（2）可行性研究是公司筹集资金的重要依据；（3）可行性研究是公司与各有关部门签订各种协议和合同的依据；（4）可行性研究是建设项目进行工程设计、施工、设备购置的重要依据；（5）可行性研究是项目考核和后评估的重要依据；
一、可行性研究工作中存在的问题
作为项目决策的基本内容和主要工作方法:，公司的可行性研究工作现在已经逐步形成了比较规范和稳定的内容和程序，并作为强制性方法:在项目决策中推行，但是，在现今公司的大多数项目当中，可行性研究并没有起到如上所述的作用，或者进行的可行性研究并不符合要求。其中存在的问题主要表现在以下几个方面：
1.编制工作方面
编制一份高质量的投资项目可行性研究报告，要成立由相关专业人员组成的可行性研究小组，需要较多的时间（1-3个月），做大量的基础工作，针对项目搜集大量的、可靠的、及时的资料，作为可行性研究报告的依据和内容。基础工作是否认真细致，搜集的资料是否完整可靠，直接关系到可行性研究工作的质量。然而公司在很多小型项目中由于主、客观因素的限制并没有这样做，只是凭借现有的资料和主观推断，对项目的可行性进行了判断。这样的可行性研究过程不规范、依据不充分、内容不全面、分析不深入，无法起到可行性研究应有的作用。
2.内容方面
很多可行性研究的内容不全面，经常缺少风险分析，社会评价，建筑节能和环境评价等方面的内容。如有些项目受不确定性因素影响很大，却缺少或根本没有风险分析的内容；有些项目与周围环境的关系很密切，却没有社会评价的内容。除此之外，有些项目在设计、施工、融资等方面缺乏多方案的比选，这样的项目进行评价和决策就有很大的局限性，决策工作也十分被动。
3.评价指标方面
在目前完成的可行性研究报告中，制定的评价指标数目较少，而且不成系统，如在财务评价当中，对于盈利能力、财务净现值、投资回收期、财务内部收益率和投资利润率等指标的分析不是很全面和系统。如财务评价中只有对盈利能力的分析，而没有偿债能力和生存能力的分析；对项目是否可行的判断有相当大的影响。在指标使用时应对指标的有效性和预期性进行更新和分析，如一些计算期相对较长的项目，在财务评价中，运用一些静态指标，计算出来的结果将会很不准确的，不能在现实条件下对项目是否可行作出有效判断。没有采用动态经济评价的方法:对可行性分析中的所有数据进行验证。
二、可行性研究工作的改进建议
为了使项目的可行性分析真正能为公司的决策提供科学、全面、准确的决策依据，发挥其重要作用，应采取下列措施：
1．对项目投资的可行性分析工作，分层进行，层层推进。项目的可行性分析可分为三阶段，即机会分析，初步可行性分析和详细可行性分析。首先是投资机会分析，房地产投资时机的选择应将银川市国民经济发展状况放在首位分析，要预测银川市国民经济的发展趋势，认真分析与房地产业相关的国家产业政策，金融政策及房地产与国民经济总体发展状况的关系，从项目投资的环境、背景、目的、基础、条件等方面进行调查分析通过对投资初步设想的鉴别，若可行，就要进行初步可行性分析。初步可行性分析将对项目所在地区域市场的常规条件和项目特点，就其投资效果和可能出现的技术经济问题进行分析，若可行，再进行详细可行性分析。详细可行性分析将作进一步的市场调查，掌握足够的资料，对投资项目进行深入的技术经济分析、论证，这是可行性分析的关键。分析的结果将是投资决策的依据。
2．项目投资可行性分析必须具备两个以上方案。有了可对比的方案，才能选择最佳方案，可行性分析才能够向公司决策层提供评价决策的依据。
3．认真研究和预测项目的现金流量。房地产项目投资巨大，影响现金流入，流出的因素很多。项目的现金流量的准确性对可行性分析的结果具有决定性作用，因此认真研究和预测项目的现金流量，具有十分重要的意义。
关键词:经济投资 可行性分析 效益
对经济投资进行可行性分析是当今社会发展中的重要经济行为。目前，世界经济一体化趋势明显加剧，我国国内外市场竞争日趋激烈复杂，经济投资风险也越来越大。投资者在投资决策前必须针对项目投资的可行性进行系统分析，构建合理的经济投资机制、优化投资决策流程、遴选最适合投资方案，提出合理建议和控制风险的方法，以切实提高经济投资的效益。
一、经济投资可行性分析的重要性
可行性分析是通过对项目的主要内容和配套条件从技术、经济、工程等方面进行调查研究、分析比较和科学论证，并对项目建成后可能创造的经济收益及对社会环境所造成的影响进行提前预测，从而得出该项目是否值得投资和如何进行建设的投资方案。可行性分析是项目决策的重要依据和参考。在经济发展中，投资具有先导作用，对于经济增长有着重要的贡献。在传统计划经济体制中，我们过分重视经济投资项目的规模和数量，却忽视了投资效益这一指标，严重影响了经济评价的科学性、合理性，也造成了产业结构不合理、经济投资增长粗放型等制约经济发展的重大问题，在一定程度上影响了我国国民经济的健康发展。目前，随着我国市场经济改革的纵深化，提高经济投资效益已经成为经济发展的新增长点。对经济投资进行可行性分析，有利于提高投资效益、避免无效或低效投资，更有效地发挥投资对经济的带动作用。
二、经济投资可行性分析的原则
经济投资的可行性分析是一个对经济投资项目的资金状况、运营方式、外部经济环境、社会效益和经济效益等情况进行细致考察、全面了解、动态分析的系统工程。具体来说，经济投资可行性分析应坚持以下原则：
(一)预见性原则
预见性原则是可行性分析的本质属性。预见性是指对事物发展的预判和前瞻。从经济管理角度来说，可行性分析属于事前控制的重要组成部分，是对尚未发生的经济投资行为进行合理性预测、分析和判断。因此，可行性分析本身就具备着预见性的本质特征。在具体的可行性分析论证过程中，要坚持预见性原则，对影响经济投资效益的各种未知因素进行预知性考虑，使经济投资可行性分析的结论具有较高的参考价值。
(二)公正性原则
公正性原则是可行性分析产生经济价值的关键因素。可行性分析是经济投资行为的重要环节。分析人员要以高度的责任感，坚持公正、客观的立场，屏蔽一切影响和妨碍可行性分析的主客观因素，做好经济投资基础资料的收集工作，并采用科学的方法对这些客观数据进行论证、分析，从而使得出的结论能够如实地反映客观经济规律，为经济投资决策提供重要依据。
(三)可靠性原则
可靠性原则是可行性分析科学化、合理化的重要保障。分析人员要用严谨、审慎的科学态度，严格遵循国家规定的标准，按照可行性分析的相关流程、步骤和要求，确保所获取资料的全面性、重要性、客观性和连续性，认真细致地进行全面分析、比较和论证，避免粗制滥造和草率行事，严格杜绝形式主义。
三、经济投资可行性分析的具体步骤
要保证经济持续较快发展，不但要保证投资的数量和规模，还必须把提高经济投资的效益和效率作为今后投资发展的重点。要重视投资可行性分析，严格遵守以下几个步骤进行操作，切实可行性分析的预见性、公正性和可靠性。
(一)前期准备
经济投资可行性分析的前期准备工作十分重要。分析人员要针对经济投资项目的资金状况、投资类型、投资方式以及投资环境等方面，深入实际搜集相关数据，寻找相关法律法规、政策和投资依据，考察内外部投资环境。如果这一经济投资属于后续投资或者是比较常见的投资类型，还要对已经实行的投资项目进行实地考察，这样才能得到最为真实、全面、有效的参考数据。
(二)资料处理
经济投资的效益，既包含可以计量的经济效益，也包含不可计量的社会效益。针对可以计量的经济成果，要由分析人员在搜集整理相关数据，结合经济投资项目的不同类型，针对投资额、产品成本、销售量、销售价格、投资项目寿命期等方面，采用科学有效的成本核算方式计算项目投入的费用和产出的效益，考察该经济投资项目的盈利性。而不可计量的社会效益，要综合考量，深入分析，提出合理建议。全面考虑上述两方面情况后，最终形成投资方案，以便经济投资项目者进行优化和挑选。
(三)方案论证
投资者要从经济可操作性、操作可行性两方面入手，站在市场经济发展的客观角度，结合具体经济投资的具体情况，充分考虑近期、远期的经济效益以及社会影响等多方面因素，充分考虑社会发展的现实需要，审慎考虑和选择符合社会需要的，并为市场所接受的投资项目，优化和挑选出投资建设方案。
四、结束语
投资是拉动经济增长的基本推动力，也是影响经济发展方式转变的必要前提。实践证明，投资对经济发展的作用力取决于投资总量和投资效益两个方面。随着我国产业结构的不断调整和升级，提高经济效益、走集约发展道路，已经成为经济发展的必然选择。重视经济投资可行性分析，加强经济效益的考核，合理制订经济效益的指标，完善效益指标的评价方法，有利于创造公平竞争的环境，规范经济投资活动，切实提高经济投资的“质”，是当前经济工作的一项重要任务。
参考文献:
[1]樊潇彦.经济增长与中国宏观经济投资效率研究[M].上海:上海人民出版社,2005
【关键词】商业地产 可行性分析 经济效益 风险分析
自20世纪80年代末，房地产业作为一个行业正式被列入我国第三产业以来，经过近30年的发展，房地产业逐步形成了商业地产、住宅地产和工业地产等三种重要业态。由于住宅地产的超前发展，使得商业配套面积严重不足，商业资源配置不均衡，这种状况进一步制约了城市功能布局和房地产业均衡发展。为改变这一局面，迫使商业地产加速发展。
近年来，有三个重要因素促进我国商业地产迅猛发展。一是由于我国宏观经济的持续增长和城镇化进程的不断推进，为商业地产发展提供了良机。二是住宅地产行业不断受国家宏观政策挤压（主要指保障房建设和商品住宅限购、限贷政策），导致大量民间资本涌入商业地产行业，为商业地产发展提供必要的资金源泉。三是品牌零售企业实施向一体化战略，大举进入商业地产领域的动力，为商业地产的发展提供了新的动力。基于以上因素，可以预期在未来10年内，我国商业地产必将获得持续快速增长，并逐步由产业成长期步入成熟期，成为房地产业的主力军。
商业地产是商业和地产的复合体，它包含了商业、房地产、金融等三重基本属性，是一门新兴的边缘科学和复合产业，其产业特性和可行性分析方法与住宅地产存在较大区别。商业地产项目投资有耗资大、周期长、风险高的特点。伴随着改革开发的推进，我国市场经济竞争性特点越来越突出。因此，在投资决策前，如何依据项目特性，做好商业地产项目可行性研究工作，确保项目在市场竞争中处于优势地位，就显得十分重要。完善商业地产项目可行性分析内容，提高可行性分析质量，避免投资的盲目性，助力于民间中小资本涉足商业地产领域。
一、可行性分析的概念
为了降低风险，对将要上马的项目在经济技术层面进行分析论证，被称作可行性分析。一般来说包括市场分析、技术分析、经济效益分析和抗风险能力分析。以分析论证的结果来判定项目建设方案的合理性、可操作性，为项目决策提供依据。可行性研究的过程既是深入调查研究的过程，又是多方案比较研究的过程，它是建设项目决策分析与评价阶段最重要的工作。
由以上概念可见，可行性分析可以理解为一门集合了工程技术、管理科学的综合性学科；也可以理解为在投资决策阶段，综合运用市场调查与预测、多方案构建与必选、技术经济分析、风险分析等多种分析方法的实践活动。
二、可行性分析的作用
可行性分析最终形成的可行性分析报告主要有以下五点基本作用：
（一）开发商投资决策的重要依据
（二）政府主管部门立项和行政审批的依据
（三）向金融机构融资的依据
（四）各投资方谈判的重要依据
（五）项目后评价的依据
商业地产项目可行性分析报告不仅具备以上五点基础作用，还应该为进一步的商业规划、建筑设计、建造实施和后期运营管理提供指导原则和框架思路，成为项目开发纲领性文件。
三、可行性分析的依据
商业地产项目可行性分析依据主要有：国家和地区经济建设政策和经济发展水平、商业地产价格、居民收入水平和消费习惯、城市总体规划、商业网点建设规划、批准的项目建议书、土地利用规划及城市规划设计条件、自然地理气象资料、开发技术水平、城镇化水平、经济运行参数和指标等。
可行性分析指导文件主要是1983年国家计委颁布的《关于建设项目可行性研究的试行管理办法》、1987年颁布的《建设项目经济评价方法与参数》。它们对可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法做了详细规定，指导我国可行性分析研究工作。
四、可行性分析的内容
依据可行性分析的概念，商业地产项目可行性分析内容可以归纳为市场分析、技术分析分析、经济效益分析和风险分析四大方面，其中经济效益分析又可细分为投资估算分析、融资分析、财务评价分析。因此商业地产项目可行性分析可以归纳为如图1所示六大关键因素，这六大因素也构成本论文分析框架。需要重点说明的是，技术可行性分析的主要内容包括规划设计方案、建设条件可行性和工程进度分析。规划设计方案一方面要充分反映市场分析成果，另一方面必须符合城市规划强制性要求；建设条件可行性和工程进度分析主要由具备资质的施工单位或监理单位承担。由此可见，商业地产项目技术分析具有较强的专业性，本论文中不着重研究。
五、结语
商业地产在国外起步较早，发展至今已经形成了架构完善、内容充实，包含消费者行为空间理论、商圈理论等方面的理论体系。国外有成熟完善的理论体系，国内有针对本土特色的相关研究，且商业地产交易的实例丰富，这一切都对我国商业地产的可行性研究具有很重要的借鉴和参考价值。
参考文献
[1]肖彦，路立敏，张莉.投资项目财务评价指标体系的修正[J].改革与战略，2007.
[2]刘洪玉.房地产业与社会经济[M].北京：清华大学出版社，2006.
[3]陈敏.关于工业地产项目投资决策的研究[D].上海：上海交通大学，2012.
