时间：2023-08-12 09:05:38
序论：在您撰写经济发展的主要方式时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
[关键词] 企业 经济 转变
改革开放三十年,以珠三角地区为例,众多劳动密集型企业面临转型升级的挑战,按照一般规律,企业升级之后,所需劳动力将逐渐减少,这样一方面会导致越来越多的外来务工人员失去就业机会,另一方面若大量外来人口撤离珠三角,会对当地经济收入、消费市场造成极大冲击,所以当前企业发展方式的转变具有必要性和紧迫性,企业的转型势在必行。
作为企业怎样积极推进经济发展方式的转变,笔者认为,首先企业领导者应从思想上进行根本转变,全面准确地理解科学发展观的深刻内涵和基本要求,同时要把握好以下几个问题:一是要紧紧把握科学发展观的第一要义,坚持把握发展作为党执政兴国的第一要务;二是要紧紧把握科学发展的核心,坚持以人为本;三是要紧紧把握科学发展观的基本要求,坚持全面协调可持续发展;四是要紧紧把握科学发展观的根本方法,坚持统筹兼顾。树立和落实科学发展观,必须坚持理论和实际相结合,因地制宜、因时制宜地把科学发展观的要求贯穿于各方面的工作,结合自己的实际情况来落实科学发展,注重解决自身发展中存在的突出矛盾和问题,更好更快地推动经济发展方式的转变。
结合当前我国经济发展的实际,推进企业经济发展方式转变,笔者认为应从以下三个方面做起:
一、创新工业发展方式,走新型工作化道路
大力发展循环经济,实现工业经济长期可持续发展,循环经济是一种新的发展理念和模式,强调资源的循环利用,体现了科学发展观的新要求。其基本原则是资源的减量化、再利用和再资源化,重点是发展清洁生产、推行资源节约和开发资源综合利用。这就要求各类企业特别是国有大中型企业,要根据循环经济的原理,改进产品设计和制造工艺,促进废弃物的再利用,坚定地走新型工业化道路。在资源开发上,要从自然资源的开发尽快转向对知识资源的开发,新型工业应从开发自然资源转向开发人力资源和知识资源,使知识要素成为加快工业化最主要的动力;在生产方式上,要从粗放生产向清洁生产转化,实施清洁生产可以节约资源,最大限度地节省各种环保设施的运行费用和企业的排污费,改善工作环境,保护职工健康,创造良好的企业形象,提高效益和增强竞争力的目的;在产业结构上,要把单纯注重发展资金、技术密集型产业和发展劳动密集型产业很好地结合起来,在促进产业结构不断优化升级的同时,既能发挥劳动力资源丰富、成本相对较低的优势,又能解除信息化条件下劳动力转移的障碍。
二、充分认识科技进步是经济发展方式转变的物质基础
科学技术是第一生产力,科学技术的发展,及其在生产中的应用,是提高经济增长中的科技含量的根本途径,是增加产品附加价值的重要手段。先进技术我们当然要努力学习、引进,也要组织力量做出创造性的突破,这是我国实现四个现代化的需要,必须投入足够的力量,投入必要的资金,务求有所突破。但是现代先进技术需要很强的投入且有一定的风险,目前还不能齐头并进遍地开花,因为我们发展现代先进技术的力量尚感不足,经费投入也受到一定限制。笔者认为,在努力发展现代先进技术的前提下,踏踏实实地大力发展适用技术,以廉价的方式取得较好的经济效益较切合实际。因为,我国劳动力资源丰富,就业压力颇大,适用技术一般都能提供较多的就业机会,所以,大力发展适用技术已是实现转变经济发展方式的重要手段。
三、加强企业管理是转变经济发展方式的重要手段
长期以来,基于经济发展所处的历史阶段及整体技术水平的限制,我国经济增长主要依靠增加生产要素的投入和物质消耗来推动,国民经济的发展也一贯呈现出高投入、高增长、低效益、高污染的典型粗放式增长特征。企业是由人财物等各种资源配置而成,其资源的质量、以及配置、协作关系,决定企业的整体素质。所以我们要从思想上重视管理工作,加强企业管理实现经济发展方式的转变。加强管理实现经济发展方式的转变主要体现在以下两个方面:一是可以有效实现企业发展中数量和质量的统一。企业发展在很大程长上表现为经济总量,按照科学发展观的要求是在质量基础上实现数量和质量的内在统一。我们要求的增长质量,是指经济增长中的健康和持续,是和人力资源、资金、企业实际相协调发展,全盘考虑,在战略目标制定、短期发展速度的选择要从企业实际出发,周密部署,稳健实施,不是头脑发热、竭泽而渔式的短期发展,我们加强管理,就是要实事求是,将不合理的速度降下来,提高增长的质量。二是可以在资源与效益之间取得效益的最大化。任何企业都是在其所能控制、调节资源的范围内开展经营活动,任何企业对资源的占有都是有限的,要在限的资源中求得最大的效益,就必须加强管理。首先,我们要提高对资源的控制能力,主要是加强对人力资源和资本等的争取和利用,在遵循国家法律的前提下,通过企业内部集约化配置,达到资源利用效益的最大化。因此,一定要用好用足资源。要切实抓好人力资源、资本、土地资源、生产资料的管理利用,持之以恒地搞好全面质量管理,最大限度降低资源的浪费,提高资源利用水平,从而提高企业的经济效益,实现推进企业经济发展方式的转变。
四、小结
加快经济发展方式转变是适应全球需求结构重大变化、增强企业抵御国际市场风险能力的必然要求,是提高可持续发展能力的必然要求,是在后国际金融危机时期企业竞争中抢占制高点、争创新优势的必然要求,是实现企业收入分配合理化、促进企业和谐稳定发展的必然要求,企业发展转型取得成效,也会推动实现我国全面建设小康社会、满足人民群众过上更好生活。
参考文献:
[1] 高洪深:区域经济学,中国人民大学出版社,2002
1.1能源消耗过大
改革开放20多年来，我国虽实现了年均增速超过9%的高速度增长，但增长主要依靠投资拉动，增长方式相对粗放。一些产业的盲目投资和低水平重复建设，虽实现了产量的增长，但却以消耗大量资源能源为代价，不但不利于产业结构的调整优化，而且也无益于国民经济的健康发展.
2006年我国以占世界总量15%能耗、30%钢材消耗、54%水泥消耗的巨大投入和消耗仅产出了占全球产值总量的5.5%的国内生产总值①。在过去的20年，能源需求弹性系数平均为0.5，“十五”期间却超过1.0。我国“十五”计划预测，2005年主要污染物排放减少10%，其中二氧化硫排放量由2000年的1995万吨降到2005年的1796万吨，结果反而增长了27%，达到了2549万吨②。从我国与西方7个发达国家能源消耗的比较来看(表3一1)，G一7国家平均创造1美元GDP所消耗的能源为n.7*1O(6)焦，而中国每创造1美元GDP所消耗的能源为:69*10(6)焦，是西方7个发达国家平均的5.9倍，是美国的4.3倍、德国和法国的7.7倍、日本的11.5倍。这说明了中国的经济增长方式是粗放型的③.
1.2环境污染严重
长期以来，我国经济的快速增长没有把环境污染问题放在重要的位置，而是延续了西方国家发展初期所走的道路，先发展经济，后对环境污染进行治理。工业排放废气、废渣、废水污染环境，尤其污染江河直接危害人们的身体健康。例如:我国七大江河水系，有54%的断面受到不同程度的污染，76%的河流受到污染。工业经济发展，大量消耗资源，导致空气中二氧化碳剧增，固体废弃物的大量排放，污染环境.
我国废弃物排放水平大大高于发达国家，每增加单位GDP的废水排放量比发达国家高4倍，单位工业产值产生的固体废弃物比发达国家高10多倍。2006年我国工业和生活废水排放总量453亿吨，其中化学需氧量排放1348万吨，居世界第一:二氧化硫排放量2120万吨，居世界第一;二氧化碳年排放量仅次于美国，居世界第二。2005年年初，瑞士达沃斯世界经济论坛公布了最新的“环境可持续指数”评价，在全球144个国家和地区的排序中，中国位居第133位，在全世界污染最严重的20多个城市中，有16个在中国。根据中国科学院2003年的估计，我国环境污染和生态破坏所造成的损失占GDP的巧%。①目前，我国关于环境保护的各项法律法规不够完善，财政政策出台滞后，公共财政政策对循环经济的扶持力度不够。如:涉及环境保护的税种太少，目前只有资源税和所得税涉及到环保问题，其他主体税种对综合利用“三废”生产的项目没有优惠政策，这样就限制了税收对环境污染的调控力度，也难以形成专门的用于环保的税收收入来源，弱化了税收在环保方面的作用;对排放污染项目缺乏制约作用，有些税种对环保项目本身免税，却对排污项目没有限制作用，同时，那些有利于环境保护的无污染的产品和清洁生产，又没有享受到优惠的税收政策;就现有涉及环保的资源税来说，税率过低，各档之间的差距过小，征税范围狭窄，对资源的合理利用起不到明显的调节作用，这与我国资源短缺，利用率不高，浪费现象严重的情况极不相称，由于资源税收入大部分归地方，在执行过程中又因为是对使用煤、石油、天然气、盐等自然资源所获得的收益征税，往往起到了鼓励地方对资源过度开发的作用，反而加剧了生态环境的恶化.
1.3投资消费关系不协调
我国长期以来主要是靠投资和出口，特别是靠高投资来拉动经济增长，消费长期不足。据统计，从2003年以来，我国每年固定资产投资的增长率都保持在25%左右，资本形成占国内生产总值的比重超过40%②。但我国最终消费占GDP的比重(消费率)却从上世纪80年代超过62%，下降到2006年的50%，而世界平均的消费率是80.1%(2002年)，我国低于世界平均水平28个百分点①。从国际比较看，我国消费支出尤其是居民消费支出在GDP中所占比重不仅大大低于发达国家，也大大低于发展中国家的平均水平;投资所占比重却过高，分别为发达国家和发展中国家平均比重的2倍和1.6倍(见表3一2)。从世界上一些经济发达、开放度高的国家来看，无论是美国、日本还是欧洲的几个大国，推动经济增长的第一要素都是消费，如美国是国际上进出口第一大国，但出口对经济的贡献率只有百分之十几，它对经济增长的影响远排在国内消费之后。高投资低消费的后果是投资效率低下，部分行业生产能力过剩，影响产业结构调整，影响居民整体生活质量的提升，最终会影响经济的可持续发展.
1.4产业结构不合理
目前我国产业结构不合理，传统产业仍占主导地位，高技术产业比重低。在三次产业结构方面，仍存在农业基础薄弱、工业素质不高、服务业发展滞后等问题.
自2004年以来，我国钢铁、水泥和电解铝3个行业的投资增长过快，不仅引发了这些产品的轮番上涨，加大了物价全面上涨的压力，还使得产业结构的矛盾进一步加剧。由于市场供需矛盾，导致钢材价格上涨，致使钢铁产业盲目扩张，这样的生产规模势必造成高投入、资源浪费、环境污染、效益低下.
改革开放以来，我国第一产业所占比重明显下降，第二产业所占比重基本持平，第三产业所占比重大幅上升。三次产业增加值在GDP中所占的比例由1978年的28.2:47.9:21.9调整为2007年的11.3:48.6:40.1。与1978年相比，2007年第一产业比重下降16.9个百分点，第二产业比重上升0.7个百分点，第三产业比重大幅上升16.2个百分点。但从国际上看，我国第一、二产业尤其是物质资本密集的第二产业所占比重仍然过高，而人力资本相对密集的第三产业所占比重仍然过低:不仅低于世界平均水平，甚至明显低于低收入国家的平均水平(见表3一3).
从三大产业对GDP增长的拉动作用来看，2003年以来，我国的GDP增长率都在10%以上，但第一产业的贡献率都在0.8个百分点以下，第二产业在5.3个百分点以上，第三产业在4个百分点左右。第一和第三产业对经济增长的贡献率比较低，而第二产业的贡献率过高20世纪80年代，我国乡镇企业迅速崛起，同时我国实行改革开放，大量引进外资，主要发展加工产业。90年代后期，中国更成为发达国家与地区加工产业转移的主要对象，从而急剧扩展为世界的“加工车间”。第二产业的急剧拓展成为80年代以来促进中国经济蓬勃发展的主要原因，也是工业化发展阶段的基本特征.
急剧的工业化发展进程也给社会带来了诸如资源的极度浪费、环境的严重污染、农业的相对落后、第三产业的发展不足等一些后遗症。中国目前正处于工业化中期，服务业占GDP比重较小，还不到40%，国际上比较发达的国家一般都在70%以上②。三次产业间的不协调，已经到了不仅影响整个社会经济健康发展，也影响到第二产业本身持续发展的地步.
从第一、二、三次产业的就业比例(各产业就业人数占总就业人数的比重)看，2007年为40.8:26.8:32.4。与一978年相比，2007年第一产业的就业比重大幅下降了29.7个百分点，第二产业就业比重上升了9.5个百分点，第三产业就业比重显著上升了20.2个百分点。但是，我国三次产业的增加值比例与其就业结构严重不相称:第一产业增加值仅占GDP的11%，却集中了40%多的就业人数;第二产业增加值占到GDP的近一半，却只吸纳了l/4多的就业人数;而第三产业的增加值与其就业比重虽然基本相称，但同国际相比较，其就业比重不到发达国家平均水平的一半，也比许多发展中国家低得多(见3一4)。因此，大力发展第三产业不仅是促进经济可持续发展的需要，也是实现充分就业这丫最大民生问题的主要途径.
1.5城乡和区域发展不平衡
改革开放以来，无论是沿海的东部地区，还是广大的内陆地区，都实现了经济的快速发展，区域经济的发展为全国经济的持续、快速增长做出了巨大的贡献.
然而，在发展过程中所形成的区域之间市场分割、地方保护、产业结构类同、无序竞争等问题始终没有得到很好的解决，特别是城乡、区域经济社会发展仍然不平衡.
据2007年2月国家发改委的《2006年中国居民收入分配年度报告》，2005年，我国东部地区与中部地区、西部地区之间的收入差距分别比2004年扩大了462元和545元。同时，各地区内部的“城乡收入差”比上年扩大500元以上;全国农村居民人均收入不及城镇居民人均可支配收入的1/3①.
随着经济增长速度的加快，社会各群体之间的利益差别已经十分明显。我国甚至被国际上称为不平等发展最快的国家，改革已经不能够普遍提高各群体的“收益”。联合国开发计划署公布的2005年《人类发展报告》中就有对中国的地区差距、贫富差距的描述。据国家统计局披露，内地最富裕的10%人口占有了全国财富的45%;而最贫穷的10%的人口所占有的财富仅为1.4%;银行60%的存款掌握在10%的存户手里。这些都表明，中国经济多年高速增长的成果未能被社会各阶层共享，而是聚集在少数人手里。①我国居民收入差距过大，大量居民属于低收入或中低收入阶层是我国GDP中居民消费所占比重过低的根源。这同我国社会保障制度、个人所得税和财产税等税制不健全，再分配作用没有充分发挥直接相关。如:我国个人所得税实行分类所得税制，没有综合考虑居民家庭的人口、生计、健康状况和教育支出等实际负担，税负分配不公.
1.6人力资本资源医乏实现
经济又好又快发展，离不开高素质的劳动者，他们是推动经济发展方式转变的主体力量。教育投资是人力资本形成和积累的主要途径。教育不仅要传授科学知识和技能，还应加强劳动态度和职业道德的教育，为经济发展和转变经济发展方式提供人才基础和智力支持.
目前，我国对科技人才、教育及研究与开发的投入偏低，严重影响了科技水平及劳动力素质的提高，从而制约了经济增长方式的转变。例如:从教育事业看，2007年发展中国家的教育投资占国民生产总值的比重平均在4%以上，而我国仅为1.32%。我国“十一五”规划提出到2010年前后实现“财政性教育支出占GDP比例达到4%”的目标。同样是发展中人口大国印度，虽然经济发展水平不如我国(按照世界银行的统计，2007年我国人均国民收入为2360美元，而印度只有950美元)，但印度早在2000年就己经达到了该目标，并雄心勃勃地向OECD国家平均为5%的目标努力。②因此，尽管我国政府十分重视教育事业，在财政支出中，教育支出增长速度高于财政支出的平均增长速度，但由于财政收入占GDP的比重太低，所以教育投资占国民生产总值的比例也太低，这必然会制约教育事业的发展。同时，我国劳动力人口众多，但劳动力的整体素质不高。联合国科教文组织提供的研究结果表明，生产率与劳动者的受教育程度呈现高度的正相关关系。与文盲相比，小学毕业生可以提高生产率43%，初中生可以提高108%，大学生可以提高300%.
因此，我国人力资本资源是比较匾乏的，我国的高等教育和职业教育水平急需提高.
1.7自主创新能力低下
与创新型国家相比，我国企业自主创新能力仍显薄弱，自主品牌缺失现象严重，自主知识产权与主要工业化国家相比还存在很大差距。自主创新能力不足，将难以为中国经济发展提供强劲的动力支持，并会造成国家创新地位下滑。据央视报道，2002年一2003年度中国“全球竞争力”的排名为第33位，2004一2005年度的排名为第46位①.
造成我国企业自主创新能力薄弱的主要原因是研发投入不足、科技人才短缺、企业技术创新的主体地位尚未确立、税收政策在促进自主创新的应有功能未得到充分发挥。我国现行激励自主创新税收体系不健全，税收政策目标不明确，缺乏.系统性，税收优惠受益不均。如:在税收优惠政策支持和鼓励的科技发展领域缺乏倾向性，在如何协调发展基础理论研究和应用技术研究、发展高新技术和改革传统技术等方面目标不清晰;现行优惠政策使科技成果的受让者受益较多，而科研单位和科技工作者获益较少。我国对自主创新的税收优惠政策以事后优惠为主，缺乏事前的鼓励和支持。如:我国现行的高新技术产业税收政策激励的重点在产业链的下游，对于高新技术产业的形成和规模化起到了重要的作用，但由于缺少了对产业链上游的政策支持，企业自主创新的积极性受到抑制。缺乏针对风险投融资的相关税收政策。在技术创新的整个过程中，都存在着资金风险，而由于技术创新活动自身所具有的高风险性和收益的不稳定性，一般难以得到商业银行的支持，而仅仅利用政府的直接财政支出来资助企业技术创新的效果是非常小的，所以，我国具有核心技术创新项目的高科技企业和拥有核心技术创新项目的个人，在技术创新的起步阶段，都面临着筹资难、利润低的困难，而我国目前缺乏相关针对风险投融资的税收政策使其在自主创新方面受到影响。我国现行的税收政策中，对于高科技人才的收入并没有明确的个人所得税优惠，尤其是对高科技人才的创新发明所获收入缺乏相应的税收激励，对高科技人才的技术入股、股票期权的个人所得税征收等问题也没有得力的税收措施。这些问题的存在既不利于调动科技人才的积极性，又降低了高科技行业对人才的吸引力，使得大量人才流向海外.
1.8企业海外投资困难
国际投资有利于全球资本、资源、技术等生产要素的合理流动，我国政府越来越重视对外投资问题，部分企业也有对外投资的积极性。但是，由于受到诸因素的限制，我国企业在海外投资方面困难重重，其主要表现在以下几个方面:
1.8.1海外投资法规与政策落后
我国涉外投资法律体系和结构不尽合理，现行涉外投资立法仅限于有关吸引外商来华投资方面，而有关企业海外投资方面的立法工作几乎一片空白。长期以来，我国对海外投资企业发展缺乏总体规划，海外投资处于企业自我发展状态.
境外投资的政策依据主要是《海外投资项目审批所需主要文件的内容和要求》，它完全是按中央各部委文件的内容要求而制定，政府并未制定《境外投资管理办法》.
上述《要求》仅仅涉及国有及集体所有制的企业，没有规定民营、“三资”企业的海外投资审批程序.
1.8.2.境外投资手续烦琐
国家有关部门对境外投资项目进行审批的初衷是试图从严把关，为对外投资项目的落实和实施后的经济效益提供保障。但是，目前参与审批的政府部门层次太多，范围太广，环节太多，加上各部门把握的尺度不同，为企业进行项目申请带来许多困难。这不仅挫伤了企业对外投资的积极性，而且也会延误商机.
1.8.3外汇管制的制约
我国迄今没有实现人民币资本项目自由化，对境外投资所需外汇的汇出管制严格。尽管中央已经定下了促进海外投资的总体方针，但具体的外汇管理措施还没有相应改变。这对我国实施“走出去”战略产生了巨大的影响，主要表现在:资本项目外汇管制过严，阻碍了境外投资的发展:利润汇回保证金管理，对企业资金周转不利;现行《境外投资外汇管理办法》提高了企业的用汇成本，加大;海外中资企业融资的难度.
1.8.4境外投资缺乏资金支持
目前，我国金融保险业的发展还远远不能适应海外投资的需要。主要表现在:海外企业获得的资金支持力度不够，企业能采用的融资方式不够灵活，对国际商业融资的控制，阻碍了企业利用国际资金市场;对租赁业务认识和管理方面存在不足，租赁业的经济地位和作用尚未得到充分肯定，缺乏完善的租赁立法，影响了企业依靠租赁业务增强资金实力并向海外扩展;投资咨询业发展滞后.
1.8.5政策支持措施不完善
我国在对境外投资保护方面缺乏必要的科学机制，利益比较和风险评估方面的工作尚未形成体系，甚至连承担海外投资担保的合适机构也没有，这些问题的存在无疑对我国企业的对外投资形成了不同程度的制约和阻碍.
1.8.6信息服务欠缺，境外投资信息不畅
政府尚未建立和完善海外投资企业服务网络，境外信息渠道少。海外投资尤其是高科技企业的投资，通常要求企业事先做好充分的调查研究。由于由于我国企业实力薄弱，难以独立投入大量人力物力了解国际市场信息，这就要求有关部门建立涵盖广泛市场空间的境外投资服务网络，为国内企业投资提供从考察、调研、注册到办公场所、经营、税务、法律、会计等全面的咨询服务.
1.8.7对企业海外投资保护力度不够
进入海外市场投资，若遇到东道国经济政策、政治形式、国际收支和汇率政策等多方面的影响，具有较大的风险，可能使企业遭受重大损失，因此发达国家对境外企业和境外投资行为都有比较完善的风险保障机制。而我国在这方面做得不够，至今还没有海外投资保险机构为企业进行海外投资保险.
1.8.8企业境外投资实力不足
与国内经营相比，企业开展海外经营需要付出额外的成本，因此需要较强的实力。与西方跨国公司相比，我国企业实力比较薄弱，中小企业尤其突出。从海外投资项目规模来看，发达国家跨国公司平均投资规模为600万美元，发展中国家为260万美元，而我国非贸易性企业平均投资额仅为120万美元。①1.8.9缺乏跨国经营人才成功的跨国企业离不开优秀的管理人才，尤其是高级管理人才。跨国经营更需要高素质的人才，而且要有良好的激励和约束机制。我国在经济快速增长过程中，人才匾乏的问题己经显现，国际性、复合型经营人才更是奇缺，这使得我国企业外派人员素质不高。同时，我国跨国经营企业实力薄弱对人力资源的挖掘和培养也产生了制约作用.
关键词：德国；住房租赁；主要经验；启示
中图分类号：F830 文献标识码：B 文章编号：1674-2265(2011)10-0046-04
一、引言
近年来，由于各种利益的驱使，从政策导向和我国居民获取、解决住房问题的意识上看，租赁方式在我国被边缘化。住房市场结构明显失衡，直接影响到房地产市场持续健康发展。
一方面，从整个住房租赁市场来看，我国缺乏专门的房屋租赁法或相关租赁法规，租赁房屋的详细标准及租赁登记备案等缺乏细则，而且租房市场长期缺乏权威的统计信息，供需情况、房源分布、租金等没有统计部门的准确数据，政策制定与居民租房缺乏信息支撑，导致承租人或出租人权益未得到有效保护，租赁市场乱象频生。另一方面，我国缺乏房地产企业涉足的住房租赁供应体系。现行的政策安排基本上是鼓励住房出售，企业经营租赁住房税负占租金收入的30％左右，在这种税率下，企业基本无盈利可言，因此开发商和机构投资者很难涉足住房租赁的投资和经营。而且房地产企业投资经营住房租赁缺乏长期稳定的融资渠道。与投资出售的住房相比，投资供出租的住房需要长期占用资金，且资金量较大，投资回收期一般要30-40年，因此对企业资金实力和融资能力的要求很高，大量规模小的房地产企业缺乏足够的资金。在我国目前的金融体制下，房地产开发企业缺乏长期政策性贷款支持，经营租赁房在融资上面临困难。
另外，对于我国提倡的公共租赁房建设发展(包括廉租房)，由于政府持有房源，后续的维护、更新改造以及管理方面都需要投入大量的人力、物力和财力，这对政府的资格审查、后续管理等效率均提出了更高的要求，而且全国各地建设标准差异较大，国家层面的针对公租房的法规制度或指导性意见无法统一或规范。廉租房覆盖范围有待进一步扩大，公共资源并未实现均等化，加之户籍、教育等基本权利与住房长期挂钩的不合理现象，政府难以有效调配资源，“夹心层”的租住房问题愈发突出。
本文尝试借鉴德国住房租赁市场发展的主要经验，结合中国实际，构建我国住房租赁市场的发展路径。
二、租赁住房的双重属性
根据使用者住房占有方式或住房消费方式的不同，通常将住房分为租赁住房与自有住房两类。对于自有住房，使用者享有完全产权，如所有权、使用权、收益权、处置权等，同时可以在市场上自由买卖住房。对于租赁住房，使用者只具有合同期内的使用权，所有权、收益权、处置权归租赁房主所有。自有住房不一定自住，也可用于租赁。
租赁住房有双重属性。一方面，租赁住房是一种商品，具有商品属性，其租金价格由市场供求关系决定，租金结构中必然包含了房主所要求的利润，一般是比较高的。住房的市场租金和市场买卖价格其实是内在一致的，所以，买不起住房的人也较难长期支付市场租金。市场租赁住房一般为私人或住房机构所有，以盈利为目的，租赁方式是自由寻找、自由成交。
另一方面，租赁住房还有特殊属性，即社会保障性，是解决中低收入人群、新就业人员、外来务工人员等住房困难的一个途径。突出表现在于它是确保居民生存的基本物质条件，是人们最基本的生活资料和必需品。那些中低收入家庭虽然不具备购买住房或市场租赁住房的消费能力，但“居者”应该“有其屋”，住房租赁不能完全由市场决定。保障性租赁住房不归个人所有，而是由政府或公共机构所有，租金价格低于市场价或承租者能承受的价格。对于租赁住房，过于强调其商品属性，忽略其社会保障属性，完全依赖市场实现其供求均衡，必然会引发分配不均、社会不稳定等问题。
保障性租赁住房由于具有特殊性，其投资与建设自然由政府负责。然而，政府财力是有限的，其作用不能仅仅停留在花钱投资上，而且还需引导民间资本投资建造保障性租赁住房。投资建造只租不售的保障性租赁住房，靠民间资本完全自愿是不可能的，这就需要政府的指导和适度的强制性。也就是说政府可以通过法律法规等行政干预形式，强制要求具有一定开发规模的房地产公司建造一定比例的保障性租赁住房，从而实现政府的社会职能。
三、住房租赁市场发展的德国模式
在德国这个欧洲综合经济实力最强的国家，60％的民众选择一辈子租房居住。这并不是因为德国房价高，与其国民收入相比，德国是西方发达国家中房价最低的国家之一。租房，作为大部分国民的规模，在德国有着悠久的历史。长期以来，良好的法律法规、政策条例规范了房屋租赁市场，很好地保障了租客的权益。被称为“福利社会”的德国，对房屋租赁的规范深深地根植于其宪法精神中，这种理念值得国际社会深思与借鉴。
(一)租房供给以房地产企业为主，建设保障性租房享受优惠政策
据德国联邦统计局2008年数据显示，德国出租房源的构成中，93％左右的房子为私房，真正由政府出租的住房仅占出租住房总数1％到2％。由于政府出租的住房数量很少，所以就采取了一些强制措施，保证出租房源。一是法律规定，德国住房合作社建造的住房必须用于出租，不能出售。住房合作社每年建造的房屋数量占全国总数量的1/3左右，如此庞大数量的房屋只能用于出租无疑对出租房源的稳定起到重要作用。二是部分地方政府规定，房地产企业在建造住房过程中，必须预留一定比例的住房，专门卖给或者租予低收入者等特殊群体。如科隆市每年新建的住房数量大约为3800套，而其中的1000套必须作为出租房，专门为低收入群体建造。为支持房地产企业建设保障性住房。政府予以优惠条件支持，如长期贷款、低息贷款甚至是无息贷款、土地优惠、免税等政策优惠。
(二)制定“房租合理价格表”，严格控制住房租赁价格
关于房租价格，德国政府并不任由市场供求关系确定房租水平，而是由市政部门、房东与房客协会、房屋租赁介绍所等机构，根据所租房屋地理位置、交通状况、房屋建筑年份、质量及节能情况，确定一个“房租合理价格表”，每套房屋的租金都要参考该价格表。如果房东不参照该表，对房客漫天要价，就可能会受到惩罚。如法律规定，房东不得随意涨房租，即使要涨到同类住房的通常水平，当事人还必须连续15个月内没涨过价，而且涨幅一般不得超过10％：3年之内不允许房租涨幅超过20％：如果房东的房租超过“合理价格”的20％，就构成违法，超过50％，就构成犯罪，如果不及时改正还可能面临牢狱之灾。
(__)规范租赁市场管理，有效保护租房者与房东合法权益
一是加强租房合同管理。德国的租房合同分为有限期和无限期两种。无限期合同保证租房人能够长久租住一处房产。租房合同的一方若想终止合同，通常
须提前3个月通知对方。如果租期超过5年,须提前半年通知对方；租期为8年，须提前9个月通知；租期达到10年或以上，则须提前1年通知。二是明确规定禁止“二房东”现象，有效地防止住房租赁非法投机。三是在保护房东权益方面，法律规定。签署租房合同前，租房人必须向房东出具3项证明：信用等级证明，即此前支付租金的记录；详细的工作情况：财务状况证明。租房合同通常还规定租房人须按人住时原样交还房屋，租房期间对房屋所做改变须全部恢复。四是在保护租房者权益方面。法律规定如果租房者没钱支付房租，房主不能直接将其赶出去，而需要先上诉到法庭，提供证据证明租房者确实没有足够收入。
(四)提供房租补贴，全力解决低收入者住房问题
房租补贴是目前德国政府对低收入居民住房保障的主要方式。根据规定，德国公民凡家庭收入不足以租赁适当住房者，有权享受住房补贴，以保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力。具体而言，就是先要根据低收人家庭的具体情况，确定一个可以承受租金的数额(一般按家庭收入的25％确定)，然后与该家庭实际缴纳的租金对比，后者与前者的差额由政府负担。房租的补贴资金由联邦政府和地方政府各负担一半。如科隆市有100万人口，其中9万人享受房租补贴。领取房租补贴的家庭，住房负担占家庭税后月收入的比例南45％下降到3l％。
四、德国公共租赁住房发展的经验
德国公共租赁房屋的政策根据不同时期的需要而转变，但总体原则始终是保障居者有其屋。从实践看，早期德国调动各种社会资源建设福利房，对于解决住房紧张、稳定房价起到了决定性作用；当前德国政府逐步退出公租房市场，也是适应了形势需要，这并未妨碍低收入者解决住房问题。
(一)保障性住房租赁的发展应由政府主导
在德国，房地产业被视为社会福利机制的重要一环。与医疗、教育等福利一样，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一。其《住宅建设法》明确规定，要建造面积、布局、租金适合广大居民需要的住房。联邦政府自1949年以来，每年都向各州提供数额不等的财政支持用于福利房建设或补贴。自上世纪末开始，大多数居民的住房问题得以解决，福利房逐渐退出历史舞台，联邦政府直接参与的保障房建设也宣告落幕。然而，德国并未放松对整个租房市场的管理，政府通过控制房价、房租等手段保障低收入者的住房。如政策规定，在房屋建成后，住房投资人需要首先与政府合作，在一定的期限内以成本价将房屋出租给政府指定的群体，期限截止后，投资人才可进行市场运作；政府将资助低收入群体租赁合适的住房。通过这些缓阻机制，德国政府力图缓解政府退出带来的后果。正是在政府的积极引导及强烈干预下，德国大力发展租房，租金的稳定得到了保证，更重要的是让广大租房者能够获得稳定的住房。
(二)住房租赁供给应多元化
从德国模式看，政府只供应很少一部分保障性住房，大部分是房地产企业供应的。但为确保市场化供应充足，德国政府重点在政策激励上做文章。一方面出台政策强制性要求房地产企业建设出租房，并保证一定比例用于保障性租房；另一方面又赋予房地产企业政策优惠，如低息或无息贷款、土地优惠、免税等。这样既发挥了财政资金四两拨千金的作用，引导大量民间资金进入租房建设，又保证了房地产企业的利益不受大的损失，确保房地产企业供应的积极性。此外，德国住房合作社也是租赁住房供应的主要力量。住房合作社依靠社员人社资金可获取国家等量资金的资助，并可争取银行等量的低息贷款。房屋建成后分配给社员租住，社员按照入社的先后顺序排队租房。目前，德国有2000个住房合作社，属下拥有200万套住房、300万个会员，统计显示，合作社建造的住宅占德国新建住宅总数的30.9％。
(三)租赁市场快速发展要有法律规范
德国房地产租赁市场快速发展离不开健全的法律体系的支撑。长期以来，良好的法律法规、政策条例规范了房屋租赁市场，很好地保障了租客与房主的合法权益。从住房租赁的认识上看，德国《民法典》把房屋租赁分为“使用租赁”和“收益租赁”两类，对以使用为目的、供普通居民租赁居住的“使用租赁”进行了严格的法律规定；从性质上看，德国《住宅建设法I、II》为租赁住房定下了“公益”、“福利”的基调，“创建面积、布局、租金或负担适合广大居民需要的住房”是其明文规定的宗旨；从市场上，不仅有鼓励修建租住房屋的法律规定，更加专业的法律则是《租房法》，这项法律严格规定房租涨幅在三年内不得超过20％等。房屋租赁市场因为严格的法规而干净透明，租客可以获得巨大的安全感――在德国，租住同一间房子达数十年之久的住客数量相当可观。
(四)政府补贴是低收人者租房的重要保障
德国人普遍持有一种观点：“即便房屋市场从总体上讲是供需均衡的，但仍有一些家庭无法依托本人的力气取得相应的住房。”对于这一低收人群体，政府主要采用财政补贴的方式。根据规定，德国公民凡家庭收入不足以租赁适当住房者，有权享受住房补贴，以保证每个家庭都能够有住房支付能力。具体而言，就是先要根据低收入家庭的具体情况，确定一个可以承受租金的数额(一般按家庭收入的25％确定)，然后与该家庭实际缴纳的租金对比，后者与前者的差额由政府负担。房租的补贴资金由联邦政府和地方政府各负担一半。2009年，德国人均月收入为2400-3000欧元。据此。每月收入在2200欧元以下的独身家庭，两个成年人带一个孩子且月收入在4100欧元以下的家庭，都可以请求房钱上涨补助，即上涨局部的90％由政府承当。
五、我国住房租赁市场的发展路径
(一)政府应加大支持力度，全面推动住房租赁市场的发展
十二五规划要求，对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房保障。这要求我国各级政府应加大政策支持力度，通过税收、法律、补贴等各种政策手段，借鉴德国经验，改变我国住房市场的消费方式，努力打造一个住房租赁与住房买卖并重发展的市场。充分发挥宏观调控职能，为住宅租赁市场创造良好的法规政策环境，大力扶持住房租赁业和相关中介机构的发展，运用政策推进住房租赁业务；在增量结构中逐步扩大租赁比重，加大力度向存量市场拓展，改变长期以出售为中心的住房流通格局。
(二)规范住房租赁市场的交易行为，建立诚信、高效的住房租赁市场
梳理目前住房租赁市场的法律法规，使业主和租户的利益得到充分的法律保障。进一步完善房屋租赁合同网上备案，并加强房屋租赁合同的约束力，监管业主有效执行租约，不得随意提高房租、跟风涨价。尽快将租房市场情况纳入统计范围，并及时向社会公布，以利于根据市场变化调整政策，也利于租房人参考租房。对房地产经纪机构和经纪人的行为进行法律和行业自律约束，保障租赁双方通过经纪机构进行租赁交易时利益不受侵犯。
(三)加大租赁房源筹措，保证租赁住房供给
一是进行住房保障制度创新，增加保障型租赁住房供应。政府鼓励房地产企业新建保障型租赁住房，利用政府掌握的经济杠杆，制定有关鼓励保障性租赁房的融资、税收及土地支持政策，引导企业在投资开发新的商品房时合理配比，增加小户型商品住宅的建设，参与投资和经营保障性租赁房。二是创新资金筹措机制。建立以财政预算为主的住房保障专项基金，加大财政投入，将住房公积金增值净收益全部州于廉租住房建设，建立稳定规范的资金来源制度，确保必要的财政预算资金及时到位。同时，研究探索中长期融资与社会资金筹措的新机制，允许部分住房公积金资金、基金、信托资金、保险资金和房地开发商资金等进入。
[关键词] 智能系统 防盗 报警
联网式商场防盗报警系统克服了单机报警系统的各种缺点，推出后得到很快的普及。报警系统联网后，可以设立接警中心，对商场内的报警器进行综合管理。既快速有效的制止偷盗，又节省人力、物力，同时可加大员工的安全意识，当住户无意中忘记布防系统后，接警中心人员可以电话通知员工或通过电话对员工的报警系统进行布防。这样可有效地杜绝因员工大意而造成的损失，员工的报警系统报警后可自动迅速的拨通接警中心主机，发出警报数据，同时也可拨通系统预先设好的固定电话、手机等。这些有效的功能得到很大的普及。随着大量的使用和推广，基于电信线路的联网报警器存在的问题也逐渐暴露出来。
（1）在反映时间上，因以电信线路为传输网络，需要通过电信部门的拨号程序才能进行信号传输，往往浪费大量的时间，从警情发生到接警中心计算机响应一般要用4秒～5秒或更长，这样在突发事件预防方面往往达不到要求。
（2）使用和维护成本方面，员工的每次有效信息都要通过电话线进行传输，相当于拨通一次电话，电信部门就会收取通话费，按每天30次使用，成本为6元，这也是一笔不小的开支。
（3）在安全和稳定性方面，因传输网络依赖于电信部门的网络，当电信部门的相关设备或线路出现问题时，报警信息就无法传到报警中心，就会发生漏报现象。
（4）在独立性方面，每个部门都配有自己的电话机，报警主机是串接在电话机之间，当个别的电话机性能不良或调制信号不符合规定时，容易导致报警线路的瘫痪。
因以上的问题是传输网络的依赖性造成的，是基于电信线路报警系统的固有问题，无法根本克服。总线制报警系统通过商场内的局域总线作为基础物理网络，彻底摆脱电信线路的局限，具有先进性、开放性、独立性、扩展性、高效性和经济性等特点。
总线制报警系统还具有以下特点:
（1)使用和维护成本低。因为物理网络为商场内自己铺设的局域总线，在使用和维护上不需要再次投入资金，真正做到一次投资、终生受益。
（2)报警反应快速高效。因其系统是采用数码流直接传输，不需要对信号进行调制，真正做到即时报警、即时接警，从报警发生到中心警示，只需10-1S数量级。
（3)容易扩展、兼容性好。智能商场的大多数子系统都通过商场的局域总线传输信号，增减报警控制器的数量不需要对总线进行改造。
（4)易于安装和维护。总线制报警系统的安装配置可以通过接警中心计算机的软件进行，还能与其他子系统互连互通。
随着信息时代来临，商场进入高速发展时期，商场防盗报警系统作为商场智能化系统中的子系统之一，承载着商场所面临的挑战与机遇。由于消费文化的不同，商场对于防盗报警系统的要求也不是一成不变的。商场防盗报警系统既要易于使用、安装和维护，又要有利于扩展和升级，还要考虑与其他系统的集成和信息共享。
智能化的商场防盗报警系统的主要技术发展趋势及问题可从以下几个方面来看：
（1）控制网的标准化和开放性。这一趋势将影响商场防盗报警系统具有开发性和互操作性，另外值得注意的是，近来工业以太网的发展已有取代现场总线的趋势，或者说现场总线的发展必然向工业以太网靠近，工业以太网因其TCP/IP协议的开放性而具有广泛应用的潜力，控制网中融入IP技术是值得注意的动向。
（2）网络宽带化和引入Internet技术。在我国政府部门制定的信息产业“十五”计划纲要和2010年远景目标框架思路中,提出了抓紧建设国家信息产业基础设施，继续建设宽带传输网络,大力发展高速互联网，高度重视信息资源的开发利用。为了满足日益增长的信息应用以及本身的系统集成和信息融合的需求，商场防盗报警系统的宽带化是必然的。随着光纤的广泛使用,光纤到楼,光纤到桌面,为商场防盗报警系统宽带化创造必要的条件。
（3）逐步使用无线通信技术。商场防盗报警系统选用无线通信技术是发展的趋势，今后随着Internet的无线访问、无线局域网、无线家居智能系统等技术的不断成熟，无线通信技术将会在商场报警系统中广泛应用。
（4）视频传输技术的应用。在数字化视频传输系统包括视频点播系统(VOD)、会议电视系统(MTV)、可视电话系统、可视对讲系统以及用户之间的各种视频传输系统，这些视频传输技术在商场防盗报警系统上将会大量使用。
（5）系统集成化是必然趋势。在目前的智能商场中，可能存在局域网、电话网、双向有线电视网和控制网四类网络，另一方面存在着数据、语音、视频和控制四种信息。系统集成与多种信息融合，有利于优化网络结构、避免功能重复建设、减少投资；有利于资源集中和信息共享；有利于系统的科学管理、集中维护以及系统的发展和扩充等。当通过信息网实现子系统的互动时，要注意实时性和可靠性，同时增加硬件连锁互动，以确保系统的可靠运行。
（6）技术产品方面，从商场防盗报警系统的研究到商场防盗报警产品的开发，缺少政府相关部门必要的引导、协调和支持，缺乏具有自主知识产权的商场防盗报警系统软、硬件产品。
智能化的商场防盗报警系统是现代通信技术、计算机技术、控制技术相结合的产物,具有十分鲜明信息社会的时代特征,也是人类社会进步、生产力发展的必然需求。进入21世纪以来,智能化的商场防盗报警系统迅速发展并呈现了巨大的市场潜力,社会、经济效益显著,为人们提供了更为安全、舒适、方便、高效的购物环境。智能化的商场防盗报警系统应充分体现“以人为本“的思想,不能只看其所装设备器材的先进程度,而主要取决于商场和顾客的需求功能。
参考文献:
转型期 发展方式 思路
【中图分类号】F830.9文献标识码：B文章编号：1673-8005（2013）02-0005-02
进入"十二五"新一轮发展以来，大宝山矿业有限公司面临着实施主业发展调整、战略发展转型期新课题。在机遇和挑战同在，有利因素与不利条件并存的背景下，企业面临着保持经济平稳较快发展、推动经济发展方式转变和生产结构调整的任务艰巨。为此，大宝山矿业有限公司坚持把科技进步和管理创新作为矿山发展的强大动力，加快转变发展方式，以此赢得发展先机和主动权，抢占发展制高点，破解发展难题，增强发展质量、发展意识和发展后劲，提高生产力。
1坚持科技进步，增强科技支撑作用。
大宝山矿业有限公司注重抓好科研工作，建立与企业发展相适应的科研组织体系和技术创新体系，大力抓好产业发展科研计划的制定与实施，进一步明确企业科技创新发展方向和任务，着力解决科技成果向现实生产力转化的问题。当前和今后一个时期重点工作任务是：第一，要加快培育和发展资源节约、综合利用、清洁生产利用技术，切实依靠科技进步突破技术瓶颈。第二，要加大技术研发投入，大力开展资源综合利用实验工艺技术开发、扩大连选试验等内容的研究，着力解决铁、铜资源综合利用的关键技术难题，提高资源综合利用率和产品附加值。第三，要狠抓生产工艺流程优化和技术改造，推进技经指标提高和推进技术降成本。第四，要积极做好高新技术企业申报和企业五项技术专利申请工作，培育和弘扬自主创新和技术能力。
2抓好资源综合利用，培育新的经济增长点。
大宝山矿业有限公司在不断强化铁、铜硫开采主业的前提下，要以铁、铜资源系统为依托，大力打造资源综合利用产业板块，培育企业新的经济增长点。通过资源综合利用提高企业经济效益，确保大宝山矿业有限公司转型发展过渡期保持强劲的、可持续的均衡发展。2012年加大投入力度，加快开展资源综合利用的研发工作和相关生产加工项目投资建设步伐，尽力开发矿山各种资源，最大限度地推进企业内物质的集约再利用。在推进提速、加力矿产资源综合利用上，重点抓好三项工作：一是抓好铁原矿综合利用。一方面大力发展40万吨/年的高硫铁矿加工项目，不断加大对高硫铁矿的利用，缓解铁矿产能下降和采场铁原矿堆存的压力。另一方面抓好沉淀池粉矿生产试验和项目生产建设，尽快形成7万吨/年成品铁矿石的生产能力，解决60万吨低品位沉淀池粉矿综合利用问题，优化资源品质、提升资源效益化。二是抓好尾矿综合利用。做好尾矿钨、锌、铅等伴生矿试验工作，努力解决尾矿伴生金属矿矿产资源开发领域的生产技术问题，以实现铜硫资源系统综合利用目标。要稳步开展槽对坑尾矿库尾砂利用前期基础性研究工作，逐步形成技术成熟项目可行的尾砂开发利用技术方案。三是抓好基础地质经济工作。地测部要深入开展伴生元素地质调查摸底工作，建立完善矿山地质经济档案，为资源综合利用夯实基础。
3坚持管理创新，促进管理脱胎换骨的转变。
加快转变发展方式，必须在长期形成的旧的管理模式和思维方式上进行脱胎换骨的转变。当前刻不容缓的，要从生产经营管理向产品生产与资本运营相结合的管理转变，要从粗放式管理向专业化、精细化管理转变，要从适应稳定经营环境向适应多变经营环境转变，要从人力资源"人口红利"向人才强企转变，要从单纯以销定质向以质定销的营销思路转变，要从追求企业经济规模的发展模式向谋求规模经济的效益模式上转变。
加强人力资源管理。人才兴则事业兴，人才强则企业强。在新的发展阶段，我们要从四个层面，加强人力资源管理：一是要全面贯彻落实大宝山矿业有限公司人力资源计划、矿山中长期人力资源五年建设规划和人才强企战略等重大举措，坚定不移地走"人才强企"复兴崛起之路。二是加强人力资源基础性管理工作和创新工作。做好人力资源调研和定员定岗工作，重点摸清人力资源配置结构情况，逐步调整人力资源结构，全面提升人力资源管理效能。要积极稳妥推进企业用工制度的市场化改革，坚持更加积极有效的用工方式，降低用工成本。规范劳务市场的用工归口管理工作。三是要加强人才资源能力建设，加大培训力度，重点抓好员工选送外派学习培训和青年英才后备人才库建设等重大人才工程。四是统筹推进各类人才队伍引进和建设的同时，要严格控制进矿员工数量，保持高效、精干的队伍，实现"精兵"的目的。
抓精细化管理。全面深入推进精细化管理，提升大宝山矿业有限公司综合竞争力，把突出精细化管理作为工作的着力点，把工作重点落实到成本的可控化、经济责任制考核指标体系的精细化、经营的效益化、管理工作的精益化、控制风险的敏锐化、执行能力的高效化上来。为此，着重抓好六个方面：一是抓好成本费用节约，确保成本可控化。加强费用控制，严格成本考核，实行成本监督，进一步完善细化"降成本，控费用"具体措施方案，管理上深挖掘，防反复，防止经济好转成本反弹的周期现象。二是抓好经济责任制考核，达到指标体系的精细化。严格落实经济责任制考核办法、抓好生产经营目标责任考核，是大宝山矿业有限公司经营管理工作的核心内容。进一步完善生产、安全、质量、成本费用和流程管理环节精细化指标体系建设，生产主材要细化到单位消耗，实行物资消耗定额考核，以量化、可考核的手段和措施，实现对企业生产经营的有效管理。三是抓好企业管理，做到管理工作的精益化。进一步加强企业基础管理，完善各项规章制度，严格实行各个环节的岗位责任制，细化管理，加强管理，切实改变管理粗放、不严不细、流于形式、管理效率低下、落实不到位、执行力不强的管理上突出问题。
大宝山矿业有限公司发展正处于调整转型，爬坡越坎的关键时期和攻坚阶段，形势逼人。大宝山矿业有限公司坚定信心看清经济发展的大方向，充分估计经营发展中存在困难和压力，通过加快转变发展方式，打牢经济发展的基础，力争新一年取得更大成效。
新时期对做好宣传工作的几点思考
[关键词]房屋销售 计量模型 经济因素影响 异方差检验 ADF法
从2009年10月起，各地区的房价开始疯长，少则提高50％，多则如海南般从炒出了7万元一平米的天价，房地产市场已然到了泡沫经济破裂的边缘。同时各地也开始限购令等措施企图抑制房价的飙升，逐步推出物业税、房产税等政策实施调控，以期将泡沫经济的房地产业拉回正轨。而高房价的源头实际在土地价格，土地价格更多掌握在少部分人手里进行炒作，要治理应该首先从根上解决土地流通的高价格。
当前研究影响房地产销售的主要经济因素，将为政策调控者提供一些有价值的参考数据，可以通过对这些因素的分析，进一步分析其风险性，有效采取措施规避风险。在学术上，一般而言，认为对房地产销售的主要几大影响因素包括：国内经济状况、居民收入水平、房地产投资情况以及由于市场偏向性明显而引入的货币流动性。关于这几个因素，可以相应的用GDP，居民平均收入，房地产投资额及M2。本文正是希望在短期，通过调整以上四个主要宏观变量的办法，来实现局部性的市场健康，使房地产市场偏离较小些，以为出台根本治理政策腾出时间和空间。
一、实证分析
首先，设定五个变量，即房屋销售额(SALE)与GDP、居民平均收入(INCOME)、房地产投资额(INVEST)以及M2等，其中设定房屋销售额是因变量，而其他四者是自变量。样本时间是从2005年到2009年的各个季度。数据来源于中国统计署网站及参考文献数据。
将以上数据在EVIEWS6.0下建模，分别得到以下四个结果：
模型一：SALE=0.196569*GDP-3807.647；模型二：SALE=117158000*INCOME(由于居民平均收入单位是元，而房屋销售额单位是亿元，故需要给系数成上10的8次方)；模型三：SALE=1，297095*INVEST-1088.059；模型四：SALE=0.008375*M2-2828.738。
首先，做经济意义检验。模型一中，GDP系数为正，GDP对房地产销售正相关符合经济意义。且房地产作为GDP中的重要―部分内容，常数项应当为负。模型二中，居民平均收入提高应该提高了房地产销售额，但由于此处是个人收入水平，故系数较大且为正，符合经济意义。模型三中，房地产的投资额与销售额成正相关，系数为正，符合经济意义。模型四中，M2由于流动性偏向于房地产，故其系数为正，符合经济意义。
其次，做统计检验。模型一，其T(t=11.19985)检验和F(F=125.4366)检验都通过，且拟合优度(R-squared=0.850783)较好，D.w.值(2.485862)也较好，统计检验通过。模型二，其T(t=6.217661)检验通过，D.w.值(I，530392)也通过，但拟合优度(R-squared=0.197351)较差，需要进一步修正模型。模型三，T(t=8.113526)检验和F(F=65，82930)均通过了检验，拟合优度(R-squared=0.749514)也相对较好，D.w.值(1.874327)也很好，该模型通过统计检验。模型四，其T(t=4.543239)检验和F(F=20.64102)检验通过，D.W.值(1.853102)也很好，但拟合优度(R squared=0.484065)相对较差，需要进一步修正模型。
经检验，模型一和模型3不存在异方差；而模型二和模型四存在递增性异方差。需要进行修正。通过对模型二、四加权消除异方差，可以得出结果如下：
模型二修正后为：SALE=139072300*INCOME；模型四修正为：SALE=0.005626.M2
经过修正后的模型，无论是经济意义检验或是统计检验都通过，且消除了异方差，故该模型较好。
由于四个模型均是单变量模型，无须作多重共线性分析，同时五个变量均有明显季度性，且变化规律相同，序列相关分析对结果并没有经济意义，可不做序列相关分析。
另外，由于研究的房屋销售额具有明显的季度性，对其作时间序列检验，根据ADF法建立模型，由于模型的统计检验均通过，可以根据其分析得出，房屋销售额对于其滞后一、二、三期均有明显的时间序列影响和滞后性影响。在研究房屋销售额问题时应相应得根据其季度滞后作用，分析其变化规律。
二、综合分析
根据前文得出的最终修正后的四个模型，可以得出：SALE=0.196569*GDP-3807.647,SALE=1 39072300*INCOME SALE=I，297095*INVEST-1088.05％SALE=0.005626，M2这四个模型。从中看出四个因素的乘数影响程度依次为居民收入水平、房地产投资额、GDP、M2。但可以明确地是，GDP和M2又深刻影响了前两者，同时GDP对前两者影响程度更高。
(一)居民收入水平
居民收入水平作为居民买房的首要条件，直接有效的影响着房屋的销售额。中国人对衣食住行，尤其是“住”十分讲究。有房才能有家，成家才能立业，因而无论有多少收入，购房的首要目的是居住安家，其次才考虑买房投资。所以居民即使没有太多的富余资金，也会尽可能地通过各类途径贷款购买住房。从我国国情来看，只要房地产泡沫适中，尚未脱离居民收入水平太巨大(如北海90年代的房地产泡沫)，房屋的销售还是有相当保证的。当然，收人多了，才能保证买房的资金充足，才能有效消化泡沫。因此当前我国迫切要求提高居民收入水平，还富于人民是十分必要的，有利于各方，尤其是对我国经济发展有重要影响作用的房地产业。当个人有足够资金购买住房，则当前所谓的房地产泡沫市场也会回到健康发展的道路上了，因此，解决房地产市场的首要任务是解决收入问题，同时收入问题的解决也切实的解决了许多当前矛盾突出问题。
(二)房地产投资额
正如上文所说，我国的国情所决定房地产业需求是相对刚性的，所以说投资额的影响作用乘数性极大。当然，房地产的投资额是与房屋销售额呈紧密地正相关关系是毫无疑问的。一旦市场机制的深入完善，这种程度的扩张投资必将导致房地产泡沫的破裂，而当前出台和即将出台很多政策都只是对于开发商和投资者的限制，只能是治标不治本的。这么多年各种紧缩手段以控制房地产投资的扩张，并未对房地产泡沫起到彻底的抑制作用，泡沫风险依旧存在且摇摇欲坠。
(三)GDP
从模型一中可以看出，GDP对房屋销售额的影响是正相关，积极的。而房地产产业在我国也是一大重要的GDP构成成分，同时，GDP
也在很大程度上直接决定了居民收入水平和房地产投资额。GDP作为整体宏观环境的重要指标，意味着我国的房地产产业发展必须紧跟着整体环境的变化而变化，国家一直的GDP保8的增长速度，对于房地产产业是受益颇深的，就08年全球金融危机中可以看出，一旦GDP增长速度放缓，甚至衰退，房地产立即受挫，且销售情况相当冷清。但当国家保8政策出台后，其销售额迅速回暖，在09年下半年的经济复苏时期，房地产整体行业一路高歌猛进，甚至是翻倍的增长，其中与GDP大环境的回暖是密不可分的。经济的高速发展必将会推动房地产业的快速发展，GDP特别是人均GDP在某种程度上反映了一个国家的整体经济发展水平。根据国际经验，人均GDP在1000美元左右时，是一个国家房地产行业迅猛发展的黄金阶段。2005年我国人均GDP超过1700美元，与此相应，房地产行业进入了一个快速发展的黄金时期。国家统计局有关统计显示，1998年至2004年，我国经济增长的速度平均在8.6％以上，房地产投资直接拉动GDP增长达2至3个百分点，其对GDP增长的贡献率持续保持在10％至20％之间。所以，作为反映整个宏观经济发展水平和房地产业发展经济背景的GDP，同房地产价格之间必然存在着一定的相关性。但值得注意的是，在当前紧缩放贷政策时期，抑制房地产的过快扩张会反作用于GDP，导致国民经济环境受挫。GDP这一因素进入两难的处境，究竟是保民生，还是求发展，将成为一大难点。从当局的行为可以发现，逐步放缓GDP的增长，乃至持平是当前良策，宁可短期损失部分增长，来调整产业风险，使之进入健康的发展轨道是关键，抑制房地产的泡沫膨胀才是短期内的首要目标。
(四)货币供给量M2
货币供应量将从供给方面影响房地产投资信贷规模，从需求方面影响购买水平。同时，自国家鼓励发展个人住房消费信贷的政策放宽后，个人住房信贷消费逐渐发展成为住房消费最主要的形式。1997年全国个人住房消费贷款余额仅为190亿元，到2004年增加到15853亿元，比2003年增加4073亿元，是1997年的83倍。从模型四中也会发现，其对房屋销售额具有正相关关系，但其贡献作用比前三者，不够明显。但不得不承认，对货币供给量的调整，是央行在控制房地产产业发展过程中最有效、最可控的工具。每一次对货币政策的调整，往往不能直接明确的对房屋销售额和房价起到效果，但经过一段时间的推行后，总能收到其想要的结果，M2不失为一种带有丰富间接影响效果的因素。
(五)季度性
房地产销售额的季度性特点是，某一季度的销售额，对其后一季度均有影响，相关性极强。同时就样本数据分析，往往四季度是销售额大幅提高的季度，同时，上年第四季度的销售额，将成为当年销售情况的基准，逐步提高。这点也符合实际房屋销售情况。因此，在对房地产产业的政策调整和规划，易于在四季度末推出，将起到显著的效果，并在下一年逐步调整适应，达到其目的。
三、结论与预测
转变经济发展方式的市场条件
转变经济发展方式涉及多方面的问题，但首先是生产力发展的问题。生产力发展水平与经济发展方式转变有着内在关联，没有生产力发展水平的提高，就难以实现经济发展方式的转变。提高生产力发展水平与转变经济发展方式在根本上是一个问题，因为，经济发展方式的转变实际上是生产力发展在经济结构以及经济发展驱动力结构变化上的表现。生产力发展的载体是企业，因而企业也是转变经济发展方式的主体，只有把转变经济发展方式落实于企业，才能使我国转变经济发展方式取得实质性进展。在促进企业发展的各种要素中，市场机制是最重要的。可以说，创造完善的市场条件是促进企业加快转变经济发展方式的关键。
市场机制具有促进企业自觉转变经济发展方式的功能，主要是通过竞争机制来实现的。因此，重要的是要创造能够使市场机制充分发挥作用的市场条件。市场机制在为企业创造有利于转变经济发展方式外部环境的同时，也促进了企业转变经济发展方式能力的提高。对于企业来说，无论是观念的转变还是能力的提高，都离不开良好的市场条件。客观的市场条件迫使企业必须有这样的观念才能适应市场经济发展的要求，市场竞争条件越充分，企业这―观念也就越强烈。
加快经济发展方式的转变必须遵循生产力发展的规律，按照客观经济规律的要求，把加快转变经济发展方式的重心转到创造更好的市场条件、塑造更好的市场环境和增强企业自身转变发展方式的能力上，使加快转变经济发展方式成为企业的自觉行为。
转变经济发展方式的体制条件
十七届五中全会提出，坚持把保障和改善民生作为加快转变经济发展方式的根本出发点和落脚点，就是要为实现经济增长拉动力的转变提供体制保证。具体而言，需要完善以下几方面的体制：
完善对消费品生产，特别是对服务业发展的投资体制。必须在投资体制上保证政府加大对保障和改善民生项目的投资力度和比重，放宽对社会资金投向服务业的限制，使提高消费比重、保障和改善民生需要都能够得到体制上保证，把转变经济发展方式的出发点和落脚点落到实处。
完善国民收入分配体制，提高居民收入在国民收入分配中的比重。从体制上保证国民收入再分配更多地向直接形成居民收入的方面倾斜，加大转移支付的力度和数量，使更多的人能够通过再分配途径获得更多的收入。
完善初次分配体制，提高劳动报酬的比重。必须从体制上扭转压低劳动报酬作为降低生产成本最主要途径的这种观念和做法，使企业逐步提高报酬在生产成本中的比重。提高劳动报酬在初次分配中的比重，既能够保证企业创造的总收入中有更多的份额成为劳动者的收入，又能够促进经济发展方式的转变。
经济发展由主要依靠增加物质资源消耗向主要依靠科技进步、劳动者素质提高、管理创新转变，实质上是实现经济发展源的转变，即经济发展主要靠要素驱动向主要靠创新驱动转变。经济发展源的不同，反映的是国家创新能力的强弱。坚持把科技进步和创新作为加快转变经济发展方式的重要支撑，要在体制上保证经济发展主要来源于科技进步和创新。
转变经济发展方式的政策条件
加快转变经济发展方式是关系国民经济全局的战略任务，政府作为政策的制订者和宏观经济调控者，对转变经济发展方式起着重要作用。政府对加快转变经济发展方式的作用主要通过制订政策来实现，而政策是政府功能最主要的体现。政府政策能够影响所有的生产主体，所以，政府的作用远大于任何一个经济主体。经济发展政策不仅从宏观上主导着经济发展方式的转变，同时也从微观上规范着企业的行为。加快转变经济发展方式是政府从整个经济发展的全局性、长远性、根本性要求出发提出的战略任务，政策是实现这一目标的基本保证。政策的另一个特点是具有针对性和灵活性，它能够按照国家对经济发展的总要求，根据经济发展过程中出现的实际情况，有针对性地或对哪些方面给予支持或对哪些方面进行限制，并能够进行灵活的调整。政策具有的这种独特优势和作用，决定了研究和制订加快转变经济发展方式的政策体系，为整个社会实现这一转变创造良好的政策条件，是政府要做的一项基础性工作。
