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序论：在您撰写商业综合体行业研究时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2015.08.138
[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1673-0194（2015）08-0183-01
1 我国城市商业综合体的发展
城市商业综合体是将城市中酒店、办公、公园、商业、会所、公寓等生活空间的服务功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成多功能、高效率的综合体。
近年来，不仅北京、上海、广州、深圳等一线城市的商业综合体发展迅猛，二三线和部分三四线城市也把建造商业综合体作为了城市发展的目标。但大部分开发商盲目追求规模与速度，致使开发存在严重的同质化现象，在规模复制、移植效仿的过程中忽视了不同城市的历史、商业、人文、环境等因素，难以满足不同地区消费者的需求。
除了行业内的同质化竞争加剧，城市商业综合体还受到来自互联网行业的巨大冲击。2014年“双十一”，阿里巴巴一天交易额达到了571亿元，这相当于全球零售巨头梅西百货4个多月的营业额，基于互联网的电子商务正一步步蚕食实体零售业的份额。
2 互联网对城市商业综合体的影响
互联网是人类通过各种技术建立的全球性信息交换系统，它连接了一切可连接的人与物，彻底改变了信息的流通与组织方式。作为一种全球性的基础设施，从社会群体的组织方式、分工方式到沟通方式，再到意识形态和商业逻辑，互联网正在改变人类社会的方方面面。互联网引起的信息流巨变是一种底层逻辑的改变，而这种底层逻辑改变将影响每一个人，每一个行业。
城市商业综合体也正受到互联网的冲击和挑战。城市商业综合体的本质是为消费者提供各类功能服务的空间组合，其主要构成是各类功能服务的空间，其主要服务对象为消费者，而互联网从底层逻辑完成了对空间的重构和对消费模式的变更，从而影响着城市商业综合体的发展与未来。
第一，互联网改变了空间的既有属性，让空间可以创造性的重组。互联网改变了人与物、人与人、物与物的连接方式，重构了空间（见图1）。通过互联网，人们可以轻松地在家或咖啡馆工作，把任何一个地方变成会议室，也可以把办公室变成一个网上商店，随时下单购物。任何时候、任何空间都可以被互联网重构成一个工作、生活、消费和娱乐的虚拟综合体，处于实体形态的城市商业综合体的竞争力将会被大大削弱。
第二，互联网变更消费模式，使消费行为多样化。当人类社会的基础设施和人们的生活方式改变时，人们的需求随之改变，重新审视旧有的产品标准和评价体系。随着基于互联网的电子商务的普及，消费由低认知模式转变为高认知模式，消费需求的重点由追求实用转向追求体验。城市商业综合体不能再单纯地以“购物中心”的思维满足消费者对商品享用功能的需求。
3 我国城市商业综合体发展策略
互联网从底层逻辑改变了城市商业综合体的本质，从而影响城市商业综合体的发展和未来，要必须把握住互联网带来的机遇，在不断实践中实现转型。
3.1 发展以“用户为中心”的体验式消费模式
互联网变更消费模式，消费由低认知模式转变为高认知模式，消费模式由追求实用转向追求体验。服务是无形的而商品是有形的，其创造“情感共振”式的体验最为难忘，消费者愿意为这类体验买单。在体验式消费中，消费者不仅可以满足于商品功能的享用，更能从消费商品的过程中获得符合情感偏好和心理需求的特定体验，如上海的K11打造的特色主题商业综合体。
3.2 构建“信息流导向、数据驱动”的智慧型商业综合体
互联网重构、重组了空间。虚拟综合体基于信息流，用虚拟连接代替物理连接，产品和服务被数据化后传输到用户手中，用户的感受、体验与想法也被数据化后传给“外界”（见图2）。这些数据反映着商业价值链的方方面面，驱动着商业发展，拥有这些数据，就等于拥有了商业的未来。拥有物理联接优势的城市商业综合体更应该借助互联网，实现信息化、数据化、云化，利用信息流指导物流和资金流，利用数据驱动商业决策，提高竞争力。
【关键词】小型；设计；发展；展望
1、商业综合体的概述
1.1商业综合体的含义
商业综合体是随着人们物质与精神生活质量的提高而形成的多功能性的、综合性的建筑，是对多种生活功能进行的一种高效的组合，是城市发展到某一阶段的必然产物。为使商业综合体能与城市生活相适应，必须不断对其注入新的发展理念，这就要求设计者不仅要经验丰富，而且能够准确把握市场需求。
1.2商业综合体的特征
第一，功能的复合性与协同性。这种特征有效地激发了不同功能空间的功能，提高了功能效率。可以说，商业综合体的复合性与功能性越高，越能减少人们在城市不同建筑物之间穿梭的时间成本，提高效率。
第二，功能的集聚性。这种特性复杂化了交通与人流设计，立体化了空间组织设计。为了实现商业综合体的功能，避免各个功能分区的相互影响，需要依据性质与目的的不同来有效地分割和组合车流、人流与货物流以及信息流等，统一整个体系。
2、小型商业综合体的设计
2.1科学合理的整合设计
商业综合体包含着十分丰富的功能，如酒店功能建筑、办公功能建筑、餐饮，娱乐功能设施、居住功能建筑等。而商业综合体的主要特点便是通过合理、科学地组织不同的功能、区间的内在关系，并创造出不同类型的组合，其中核心类型有以下几种：第一，功能互补型，即通过互相补充设计一些不同的功能区间而形成的有机整体。例如餐饮配套就是有力的服务于办公人员的需求。第二，功能系列型，即通过组合一些具有延续性与互通性的功能区间而形成的整体。例如在建筑群体内设置一些早教机构和儿童娱乐场所，这样一来还可以带动其他的店铺生意。第三，功能竞争型，即通过多样性的服务与市场需求，并行设置一些功能类似的区间，以促使其产生集聚化效应。当然，实际存在的商业综合体是根据市场需求，灵活地运用这几种类型的系统组合的结果。
2.2完善合理交通系统
目前来说不管是大城市还是小城市交通问题都是大家出行时一件比较头疼的事情。道路是否拥堵，停车设计组织是否到位，都的直接影响商业的运作效率，同时关系着区间内建筑的运作效率。对停车组织的设计最应该考虑的因素就是顾客所选择的停车方式的不同，这是一个综合性的问题，大多顾客喜欢停车在地上，这样在消费好以后可以非常便捷的离开，但是这就涉及到土地利用与经济等方面的问题。通常情况下，由于地价昂贵，商业综合体的地面空间没有办法满足停车需求，这时便会选择建筑地下停车的方式。然而，地下停车的造价远远高于地面停车，同时出入也不是十分方便。因此，地下停车出入口的设计是否合理就显得尤为关键。完善停车组织设计，就必须通过科学合理的规划，最大程度地增加停车空间。
然后，有关交通系统的设计，就应该充分考虑交通现状与地势特点的因素，结合地形详细、认真地选择商业综合体中交通系统的组织形式。例如出入口的设置，车流的导向都很关键。如果要把人流与车流作为基本市场需求考虑，交通系统组织形式就可以分为人车混行和人车分流这两种形式：首先，人车混行这一模式虽然具有一定程度的灵活性，消费的可达性比较好，但是由于比较强的干扰性，存在着很多的不安全因素。因此，就要在规划时利用边界的曲折性和粗糙的材料来有效地限制车速。其次，人流与车流比较独立的人车分流模式，具有流线清晰、干扰少的优点，只是过长的流线在保证人流方便的同时阻碍了车流的通行。两种方式各有利弊。那就要尽量的综合起来平衡交通组织形式，既方便停车快捷，又能迅速消费购物。
2.3功能空间的设计
商业综合体的内部功能空间设计十分重要。合理的功能分配和布置能非常有效的把各个功能空间串联起来。比如轻餐饮可以在每层都设置，重餐饮集中设置在某一层。这样一来就使顾客即能在逛街的同时喝喝咖啡，买点糕点等等。同时也可以有目的的去商场的大的餐饮店就餐。
3、商业综合体的设计发展趋势
3.1商业综合体中零售行业的发展趋势
零售行业主要包括超市、大卖场以及旗舰店等形式，而随着信息技术的发展，网上购物已成为一种时尚与潮流，现在在大城市网购已经是年轻白领日常生活不可或缺的组成部分。所以经营者应该根据市场变化的情况，对资金投入、产品类型、经营模式以及楼层分布等进行合理的安排，以吸引顾客。
3.2商业综合体中餐饮业的发展趋势
中国目前小型商业的发展，购物功能下降，餐饮、休闲、娱乐等功能上升已经是一个不争的事实。通常情况下，餐饮业并没有固定的布置要求，主要考虑的也就是地区文化、习俗等对消费者的影响，值得一提的是，餐饮行业能够拉动楼层的人流，因此，为促进商场的发展，应该将餐饮业合理地分散在各个楼层，以促进招商的进行。另外，为迎合不同人群的喜好，商场应该根据实际情况，将楼层划分为不同的区间，而且用餐区最好设立在采光比较好的地方，同时，为留住顾客情绪，应该尽可能地保证就餐的舒适，照顾顾客就餐的情绪。
3.3商业综合体中娱乐业的发展趋势
娱乐业主要包括休闲、歌、舞、影、视等类型，有利于消除消费者购物疲劳，陶冶性情，丰富生活。商场为了提高自身竞争力，给消费者带来全新的体验与感觉，可以把娱乐作为特色来经营，根据人群年龄阶段的不同，开设不同的娱乐项目，谨记“顾客就是上帝”的服务宗旨，以顾客为根本建立娱乐设施，并且在抓住经典的同时要不断创新娱乐项目的形式，以保证商场对市场的领导性。
4商业综合体的设计与市场需求的展望
4.1扩建空间与市场需求
近年来国家的调控措施的不断出台，住宅行情不容乐观。商业建筑开始逐渐的占据了主导地位。对此，为进一步满足市场需求，应在规划时对市场变化进行充分的考虑，预留出扩建空间，以便在发展过程逐渐扩建商业营业空间，提高内部环境的质量。
4.2商业综合体生长与市场需求
最新的一项统计数据表明消费者来到一个商圈60%以上是为了娱乐、吃饭和休闲，而只有不到40%的人是专为购物而来。有迹象显示，这个数字还在进一步向前者倾斜。因而，如何将商业与娱乐融为一体，让人们在休闲娱乐中产生购买和消费，已成为了开发商和投资经营者一大挑战，这一问题如果处理的不好，多数商业将很有可能陷入“逛多买少”的窘境，这样可以在一些大型综合项目中预留一定空间，使商业综合体功能空间在满足法规的情况下有一个可互换，达到可持续发展的目的。
5、总结
总而言之，商业综合体的发展关系着市场经济的发展与城市生活水平的提高，而具有功能的复合性、协同性以及集聚性的商业综合体在市场上发挥着重要的作用，是城市化发展的表现。有效、科学、合理地设计商业综合体，有利于优化资源配置与整合，促进效率的提高。而随着商业综合体中不同行业的发展变化，商业综合体必须不断完善自身，实现创新。
【参考文献】
[1]马千里.大型商业综合体室内步行街疏散设计与安全性评估[J].建筑科学.2011.27.（11）：46-47.
关键词：城市综合体；成本管理；限额设计；分析与探讨
中图分类号：S611文献标识码： A
引言
限额设计是地产项目成本管理中重要的一环，对成本控制的成效具有决定性作用。在住宅项目中，限额设计相对成熟，而对于综合体项目，限额设计工作面临的问题和困难就如同综合体项目的特点一样相对复杂。
一、综合体项目的特点分析
主要就与住宅产品的差异，分析对成本管理有影响和制约的三项主要特征，包括业态全、规模大、商业多。
1、业态全。一般的城市综合体项目，都属于复杂建筑群的集成，其业态涵盖全，包括大型商业MALL、商业街、酒店、写字楼、住宅、底商等，各业态之间相互作用、互为价值链，是与住宅类有很大区别的房地产产品。而每一种业态，都有其不同的管理特点和成本需求，很难像住宅产品一样可以借鉴和类比；各个业态同属于一个地块上开发，在建筑和结构上相互联系，但因大多是先后开发，又是相互制约。
2、规模大。由于城市综合体项目的功能定位，它需要满足人们购物、酒店、办公、居住、出行、文化娱乐等多功能、复合型的需求，它必须是一定规模的建筑群。以上市公司宝龙地产的三大标杆项目为例（上海七宝、杭州滨江、厦门湖边），占地约8万平米，总建筑面积约40万平米。同时，为满足停车的需要，地下建筑面积一般较大，占总建筑面积的35%左右，基本为全地块全地下室，甚至部分或全部二层地下室。
3、商业多。一般的城市综合体项目中，商业属性面积的权重比较高，纯住宅面积权重相对低，甚至于部分项目依托于周边住宅而属于纯商业地产项目；而商业部分，政府在土地出让条件上也会硬性要求较高比例或一定年限的自持。而商业部分的盈利模式，不同于住宅项目，商业的核心收益来自于商业交付后运营的租金回报和物业升值（具体与自持比重有关），而不是在交付前的一次性销售收入。
二、综合体项目的限额设计中面临的问题
我们从2008年的金融危机让地产行业刮起“设计优化”的培训浪潮中可以看到，尽管高房价、高利润在一定时期会掩盖住设计不经济引起的浪费、大部分房企不是很重视“限额设计”，但终究还是回归正道，这六年来，各大房企都制定了有自身特点的限额设计标准，相同产品的限额设计指标也不断被刷新。在此过程中，各大房企在限额设计上已有经验可循，各大设计院也已基本接受和能较好的配合。因此在地产行业，早有领军企业吹响号角“让设计师的那支笔不再显得那么重要”、“让设计决定成本论在房地产行业（住宅产品）中失灵”。
而对于综合体项目，并没有这样乐观。
综合体项目因其业态的复杂性、档次定位的差异化，因而单一性相对住宅尤其突出，我们在确定限额设计目标时，基本没有同类项目可参照，难以确定令设计师信服的标准。尽管最终也能在设计合同中落实限额设计目标，但设计师基本也是抱着试试的态度、或者侥幸心理，何况客观存在着综合体项目的建筑空间大、平面异型、结构受力复杂等这样的理由。同时，如何核算指标，也会因住宅、商业各业态交错、地上地下相互影响，也使得如何核算各业态含量指标变得复杂。在这种复杂的情况下，如何落实限额设计，这是我们需要探讨和解决的问题。
三、问题的探讨和解决
（一）区别对待、合理确定目标
确定一个目标不是难事，但确定一个可以被设计师认同、并且努力去实现的目标不容易。我们可以在网上搜索到“南宝龙、北万达”这样在商业地产界数一数二的企业的限额设计目标，我们对比后会看到有很大差异。如果拿来就用，显然不可行，我们需要考虑结合企业自身特点进行一些调整，然后确定一个符合企业发展阶段和管理特点的目标。
而在限额设计目标的确定原则和方向上，我们需要充分认识到商业产品与住宅产品的差异性，实事求是、区别对待。
我们对于综合体项目中的地上住宅、地下室工程，应设定严格的、处于行业先进水平的限额指标，这一类型的建筑相对简单、限额设计工作相对已成熟，我们力求做得更经济，往精细化设计方向努力，向行业标杆靠齐。
而对于地上商业MALL、酒店、写字楼等产品，因为对物业增值目标的追求，在外立面效果、建筑功能、建筑品质需求相对高得多，不能在限额指标上苛求，以避免制约设计师的建筑发挥。因而可以设定较为保守的指标，或与设计院充分沟通后确定一个双方都可接受的指标，或者是设定一个指标范围、允许上下浮动等较为灵活的目标。也可以同时在合同条款中设定激励条款，如设计结果低于限额可以有奖励，或者设定不同合同单价，以对应不同的设计结果，体现优质优价。不管物业形态的建筑外形有多么特殊、结构计算有多么复杂，限额设计指标必须有。
（二）化整为零、抓住重点和难点。
由于综合体项目中，商业所占面积较大，住宅面积对较少，总体来看，商业是主要部分，是重点。而的地下面积所占比重较大，约占总面积的1/3左右，而其结构成本一般是地上部分的3倍左右，这样看来,对于总体项目的结构成本而言,地下与地上在总金额上大体相当，各占50%。而地下工程对项目品质的影响度弱、客户的敏感度相对低、管理阻力相对小，因而地下部分的结构工程是综合体项目限额设计的重中之重。采取的工作方法与住宅产品相差不大，只是需要注意商业区域与住宅区域的需求差异。
而地上部分，尽管面积大、结构指标离散性大，但因其对项目的品质敏感度高、管理阻力大，而结构成本所占比重相对低，因而结构成本不是地上部分的重点。我们再进一步对大商业的地上部分的成本进行拆分，依次大致是室内精装修、综合机电及设备、外立面幕墙、结构工程等。因此，对地上商业部分的限额设计工作，就不能类似住宅一样局限于结构指标上，应更加关注内外装饰、机电设备等专业上。而这两个专业对项目品质影响较大，因而是综合体项目限额设计的难点。
总之，在限额设计工作的重点分析时，只要充分认识两个区别，即商业与住宅的区别、地下与地上的区别，在此基础上分析其特点，就能把握住限额设计的重点和难点。
（三）化繁为简、剥离矛盾点和化解冲突。
在商业产品上，由于业态的复杂性、建筑和结构相对复杂，加之我们自身有追求品质、效果的愿望，因而限额设计的落实的阻力和难度更大。比如我们在进行商业区域地下车位的优化时，要减少柱距、降低层高，那我们会面临这样的矛盾“地下柱距小了，地上商业开间就不够了，品质就降低了；地下车位数量少了，今后客流量增加了就缺少车位了”等等。
在目标的实现每一个环节，我们会面对很多类似的矛盾和质疑，需要我们转变思路，在商业产品的限额设计管理中，不局限于技术经济指标的衡量，而需要以满足公司对品质的追求为核心，以价值工程为手段，以最大化的投入产出比为衡量标准，进行多方案比较、多材料比较的技术经济分析、比较、决策。
同时，我们也需要运用“化繁为简”的方法，对复杂的综合体建筑构造进行拆分，剥离出有矛盾、有问题的局部区域，然后一一化解。我们可以把综合体项目在平面上划分为住宅、商业，在立体上分割为地下、地上。然后分别分析各个区域在设计、成本上的特点，区别对待。例如在确定车位数量时，商业区域需要考虑今后若干年的客流量进行车位预留，而住宅区域要尽量减少车位数量；在确定地下室柱距时，商业区域的地下室，有一部分在地上商业的投影下，会受地上建筑的约束，难以按经济柱距设计，但投影面积以外的区域仍应按经济柱距设计；在确定地下室层高时，也需要区域分住宅区、商业区，住宅区按最小层高设计，但商业区要考虑因素较多，既受地下有局部商业、局部货运通道的影响，又要考虑在预留机械车位的方案。
（四）工作前置、流程优化，为管理工作留出时间和空间。
在制度层面，需要我们甲方做更多的产品标准研究、技术方案的比选等前置性工作，用标准化的文件更清晰地表达我司的设计意图和要求，指导设计院去落实。同时，通过对设计工作流程的优化和再造，减少在专业设计上的等待时间、减少各专业间的错漏碰缺问题。
例如在结构专业上共性问题的研究应前置，如基坑支护方案的比较、基础形式的选择、地下室顶板结构形式、主体结构选型的比较与优化等专业性的总结和研究应有计划性的完成并形成标准化成果，可以指导各个项目的设计管理工作；
在部品的研究方面，针对综合体项目的特点，对于一些综合体项目特有的、通用的构件进行研究、总结和规范管理。比如万达集团对采光顶的结构设计进行总结和研究，于2012年就制定了《采光顶的结构限额设计管控标准》，在综合体项目的限额设计管理进程上迈出了精细化的步伐。
关键词：城市旅游综合体；概念；界定；机制；途径
随着日益提升的城市化水平，加剧了城市旅游用地和城市发展的矛盾。而旅游产业和城市之间形成和谐互动的必然趋势，就是融入旅游资源的城市空间综合开发。城市开发和建设的重点，是怎样才能以城市空间高效聚集为基础，对城市旅游规划进行完善，正是基于此，本文对城市旅游综合体发展途径进行了探索。
一、旅游综合体的内涵
旅游综合体的功能包括了度假、休闲、观光和旅游，它是在土地和一定的旅游资源的基础上，所形成的高档服务配套设施。它有着齐全的功能、较高的品质和良好的服务。其显著特征是：以高品质服务为保障、以休闲产品为核心、以土地综合开发为手段、以旅游休闲功能为主导，以一定土地和旅游资源与为基础的综合旅游功能的特定空间。它既是一个旅游经济系统，同时也是一个旅游休闲目的地
二、城市旅游综合体形成机制
1、需求因素
当前中国旅游业发展正在由传统的度假观光转变为会展商务和康体休闲。旅游消费模式在这种旅游需求的转变下，也发生了根本性的变化。原有的长距离、多景点的消费已经逐渐转变为点对点的深度体验。随着不断集聚的人口及旅游城市的日益发展，原有的僵化的商业模式和单一的服务业态，已经和当今的旅游产业布局及旅游深度舒适体验产生了不可调和的矛盾。所以城市旅游发展迫切需要实现旅游用地复合化，改造区域内各项旅游资源，为旅游者提供高品质的体验，把旅游资源融入到当地居民生活中，将旅游区域的运作效率提升。正是在这样的一种需求下，城市旅游综合体，这种具有强大作用的要素聚集体产生。
2、旅游供给能力升级
随着日益深化的对旅游资源的认识，及旅游产业的迅速发展。区域旅游发展大大降低
了对观光资源的依赖性。同时也进一步增加了对相关服务要素的配置要求，对旅游要素集中布局进行了展现。而随着不断增强的旅游产业经济效益，，投资商和各级政府也逐渐增大了对单个旅游项目投资规模，并保障了资金的投入，这些都为建设大型旅游综合体项目提供了必要的保障。而近年来，随着互联网、文化创业、房地产与旅游产业的不断融合，旅游业开始涌入了大量的行业外资本。在对旅游新业态进行培育的同时，也创新了旅游行业的商业模式。旅游综合体通过对各项资源的整合，以新型的商业模式，实现了一种全新的全产业链掌控，促进了旅游产业的升级换代。
三、旅游综合体发展模式
1、娱乐旅游综合体
主要是以餐饮、商场和酒店功能为辅、以娱乐和文化设施为主，不在过分的依赖传统的旅游资源，可以兼容并存各种不同风格的旅游项目，不在受特定的文化主题和资源条件的约束。娱乐综合旅游体模式所提供的活动内容是多元化的，其主题个性鲜明，能够营造一种愉悦和轻松的场所感，能将更多的消费人群吸引过来，而旅游综合体吸引力的来源，正是在于此。该模式能产生较高的旅游收益，能拉动多种产业链的发展，促进旅游产业链的完善。
2、休闲度假旅游综合体
度假功能是该种发展模式的核心驱动力，它对环境质量有较强的依赖性，能在区域内配置餐饮、会展和商业等其他的辅助功能。它凭借区域条件，对健身房、游乐园等各种休闲度假设施进行开发，满足了游客高品位和高质量的生活追求，是对传统的单一的旅游观光功能的拓展。在休闲时代背景下，休闲度假旅游综合体能对客流产生较大的吸引力，因此具有较大的规模体量。
3、会展旅游综合体
会展功能是该发展模式的核心，会展服务设施是其核心驱动力。它对所在区域经济发展水平、地理区位、软硬件环境等方面都有着较高要求。设置会展功能也进一步的扩展了游客对文化娱乐、餐饮等功能的使用，能积极的促进旅游综合体的发展，因为对地理区位和软硬件条件都有着较高的要求。会展功能因为具有较强的经营管理的复杂性，所以在对该功能的设置时，应对政府的支持力度综合考虑，同时还应对辐射区内会展的实际需求给予满足。
4、商业旅游综合体
综合商业是该种发展模式的主要功能，其辅助功能是酒店和休闲娱乐等。商业旅游综合体一般都有较强的景观特色，浓郁的文化氛围和新颖的经营主题。其购物环境的休闲和时尚，可产生巨大的集聚效应。相比于传统的商业布局，商业旅游综合体具有的优势非常的显著。
四、促进旅游综合体可持续发展途径
旅游经济增长的主要动力就是旅游综合体，同时它也是重要的窗口，展现了城市的旅游形象。为了进一步促进城市的可持续发展，可采取以下的发展策略：
1、促进商业型旅游综合体的发展的措施
可采用政府扶植，对购物环境建设进行强化，并适应城市发展规划。对配套设施和基础设施进行完善，将专业化操作引入到各个运营环节中，对服务功能进行强化，提高购物对旅游顾客的吸引力。
2、促进会展型综合旅游体的发展措施
和金融部门及政府保持合作伙伴关系，密切合作、注重建设会馆的功能，采用多元化的区域配套设施，对旅游服务功能和会展功能的互动关系进行强化。围绕会展功能，高效配套相关系统的服务功能。
3、促进娱乐型旅游综合体的发展措施
实现多元化的市场目标，保持主题内容的参与性，设计高标准的规划目标，主要是针对高活力人群，有明确的选址区位，政府应加大支持力度，合理布置空间布局。
4、促进休闲度假旅游综合体的发展
提供个性化和优质化的服务，对服务理念进行创新，打造有特色的配套设施，有效衔接周围的高等级交通体系，面向游客和居民两个高端客源市场，由旅游观光过渡为休闲度假。
结论：旅游综合体作为一种新的旅游业态，是对城市旅游与城市发展融合的一种创新，与旅游业产业转型升级发展趋势相适应。本文对城市旅游综合体的形成机制、内涵、发展途径进行了分析，旨在能够进一步促进城市旅游综合体可持续和健康发展。（作者单位：广西大学）
参考文献：
[1]陈雯婷，金权杰，程澄.基于城市化背景下的旅游综合体研究[J].现代城市.2011（02）
[2]吴必虎，徐小波.旅游导向型土地综合开发（TOLD）：一种旅游―房地产模式[J].旅游学刊.2010（08）
[3]刘贵文，曹健宁.城市综合体业态选择及组合比例[J].城市问题.2010（05）
现在，以体验式商业为核心的“1+x”模式(“x”为酒店、或写字楼、或公寓)，将带领商业综合体全面迈向“3G'’时代，从而引发中国商业地产的重大变革。本文将从多个角度，对30时代的商业综合体，尤其是城市中心区的商业综合体的发展进行简单预测。
开发主体多元化
商业综合体资金投入量大、回收周期长、专业要求高等特点是房地产业内的常识，在房地产开发的暴利时代，众多房地产企业更愿意参与住宅开发而不愿涉足商业综合体。
随着住宅开发逐步成熟，政府的供地结构由住宅为主转向商住均衡，房地产企业拿地成本不断提高，利润空间大幅缩减，部分住宅开发企业不得不转战商业地产，并用住宅快速开发的理念进行商业综合体的开发，通过商业综合体内公寓或写字楼的销售快速回笼资金。这种方式，促进了商业综合体2G时代的快速发展。
但国家针对房地产的从严的信贷政策，使得资金链本已紧张的房地产开发企业更是举步维艰，一些大型房地产企业的资产负债率更达到了四年来的新高。此时，部分非房地产开发企业，开始进入商业综合体市场，致力于突破商业综合体2G时代，将其所属行业的特色引入商业综合体的开发。这些非房地产开发企业，拥有雄厚的资金优势和强大的产业链整合能力，未来将成为一股不可小觑的力量。零售商业核心地位逐渐突出
以前，很多商业综合体是以酒店或写字楼作为核心，通过高星级酒店提升综合体的档次，通过写字楼的租售带动综合体的人气，而零售商业往往只是“花瓶”。
但是，随着房地产市场的发展，以酒店和写字楼为核心的商业综合体有减少的趋势，而以零售商业为核心的综合体则日益增多。根据雅高酒店集团关于未来中国的发展报告来看，中国奢华型酒店市场竞争已过于激烈，经济型酒店将迎来发展高峰期。而商业综合体的中高端定位又不适合经济型酒店的入驻，显而易见，以酒店为核心的商业综合体会逐步减少。从写字楼市场角度来看，写字楼有高端化和专业聚集的趋势，这也促使写字楼转向独立化，而非综台体的形式。因此，零售商业在综合体中的地位将逐渐突出，其它物业类型则将成为配角。
去卖场化
在商业综合体2G时代，大卖场作为商业综合体的主力店，促成了许多项目的成功。但在新的商业综合体的开发中，若开发商不经过研究分析，仍将大卖场作为制胜法宝，最终可能导致项目的失败。
从大卖场在中国的发展来看，伴随着商业综合体2G时代的繁荣，大卖场基本完成了全国主要城市的布局，开始进入社区超市的巷战阶段。
进入商业综合体3G时代，由于大卖场一方面承租能力较弱，租期过长，另一方面客户群相对低端，不利于在中心区打造中高端项目，因此，大卖场将不可避免地退出这一舞台。不难看到，在城市中心区原有的部分商业综合体中，已经出现大卖场撤离的情况，同时，新开的商业综合体中也罕有大卖场的身影。
接驳公共交通
“十一五”期间，中央批复了许多城市的轨道交通，尤其是全球金融危机后，数万亿的刺激计划为高铁等公共交通的快速发展奠定了基础，也为商业综合体3G时代带来了发展契机。以往国内的公共交通相对单一，在与地铁、轻轨、高铁等城市公共交通相结合的商业开发方面经验欠缺，尤其是地下空间的有效利用，更是一片空白。
随着城市基础设施建设的新一轮发展，在公共交通的节点必然出现众多的商业综合体，这些商业综合体出现的意图也非常明显：分享公共交通的人流，做足地块价值。在开发这些商业综合体的时候，必然要考虑与公共交通的对接，研究分析人流对商业的影响，从而做出最有利于商业综合体开发的判断。
追求垂直空间
早期的商业综合体，仅满足基本的商业功能，建筑结构比较呆板，单层面积过小，层高不足，未充分重视室内外空间及景观处理。随着商业的升级，原有商业综合体开始走向衰败。
商业综合体2G开始注重室外大广场、室内动线设计以及停车的充分配置。但目前，全国主要城市中心区都出现供地紧张的局面，通过整理和拆迁腾挪出的用地周边环境都比较复杂，需要更多考虑垂直空间的设计和利用，多做室内垂直大空间，设计屋顶停车，引入垂直绿化系统，增加商业综合体的开放性和趣味性。
运用高科技节约运营成本
从城市中心区实际成交的土地价格可以看到，地段的稀缺性导致所有城市中心区的土地价格直线上升，这对于商业综合体来说，最直接的影响就是租金的同步大幅提升，在商家利润增长速度不及租金的情况下，商家的盈利空间将被压缩。
摘要：近年来，城市化的发展趋势日益迅猛，建筑行业的商业综合体由此衍生，它是融合商业、办公、餐饮等多重功能为一体的建筑模式，使其作为唇齿关系相互促进，在漫长的岁月中使之成为一种享有多重功能的商业综合体制。具体来说，属于商业综合体的这类工程建筑多位于城市核心地段，将功能全面、商业运营模式紧凑作为自身发展特色，使之成为城市化过程中不可或缺的建筑模式。为了实现城市综合体商业运行的健康发展，完善综合体内部的给排水系统起着非常重要的作用，对此，本文将从多角度对这一问题进行分析。
一、消防给水系统
在城市商业综合体建筑中，由于人流量庞大，建筑物占地面积较广，倘若发生火灾，火势将非常迅猛而且不易被扑灭，使得人员逃离火灾的机会渺茫，这会在一定程度上给身处于商业综合体中人民的生命安全带来巨大威胁。对此，在城市综合体中建立健全消防系统是相当重要的。
（一）智能化喷水装置
建筑工程人员为了确保当火灾发生时，智能化喷水装置能够及时做出反应，有效控制火势，因此在安装这一设备的初期阶段，应切实依据实际情况安置合适的喷头。具体来说：在办公楼区域或者是地下车库，只需要安装普通的喷头装置就可以了；餐厅区域应选择高温喷头装置；而对于人流量较大的娱乐场所，工程人员应选择能快速响应的喷头装置。研究发现，快速喷头装置在一般情况下，它对热量的敏感性能高于普通喷头很多倍。对此运用这种喷头装置，则可在火灾发生前期及时对火灾情况做出反应。在火势还未蔓延的时候，第一时间喷水，有效缓解火势，迅速地开展灭火行动，在尽可能降低人员伤亡的前提上，最大范围地减小火灾损失。目前大量商业综合体中庭内街与商铺之间采用钢化玻璃隔断，针对此类设计，应考虑增设水幕冷却系统或采用专用窗式喷头，以达到火灾时隔断火源的作用。
对于城市综合体的消防水系统建设而言，应根据实际情况，对不同场所功能进行危机判定，分等级为消防用水进行配量。详细来说，通过工程计量的方式，得出以下数据：对于办公楼、居住场所应将其火灾危险度定为第1等级的区域，消防水量最好维系在21L/s，尽量将灭火时间控制在1h左右；对于地下车市、商圈以及娱乐场所应将其火灾危险度定为第2等级的区域，消防水量最好维系在30L/s，尽量将灭火时间控制在1h左右；对于复合式停车通道，应在综合考量底层车架喷头数量的基础上，分析场地顶板的喷头数量，消防水量最好维系在50L/s，尽量将灭火时间控制在1h左右；对于室内空高在9m左右的空间，例如影院、酒店大厅消防水量最好维系在21L/s左右，尽量将灭火时间控制在1h左右；对于百货市场消防水建设，可应将其火灾危险度定为第2等级的区域开展消防水设施设计，平均用水量维系在60L/s，灭火时间控制在1h左右。
（二）消防栓设置
城市综合体通常依据商业运行状态进行划分，建筑内部各楼层之间包含了公共设施、楼梯走道、管井等，其分隔墙很难达到统一，这就在一定程度上制约了消防设施的建设。与此同时，商业综合体伴随着后期招商活动的开展，租客入住商业大楼，综合体建筑物室内格局也会发生相应变化，倘若依据连接管道的模式来对消防栓实行规划和安装，那么则会给建筑工程后期的改装工作带来一定的困难。对此，工程人员在开展消防栓安装时，应在相隔楼层中安装消防管道，通过各层设施将各管道间连接起来。运用这种消防栓安装方式，虽然会在工程前期增加一定的投资费用，但是也会给工程后期的改建工作带来益处，即使拆除后也不会对消防管道设施产生较大的影响，为工程后期的建设工作带来益处。
（三）大范围的智能灭火装置
以商业综合体中范围较大的建筑大厅或者是大型电影院为例，这类建筑物的空间通常较为广阔，就室内单纯的空高就有12m，对于这种类型的建筑物而言，如果仅选取普通的喷淋设施显然是无法满足灭火需求的。对此，工程人员可以大范围地安装智能灭火装置，如自动寻的智能消防水炮、高空智能水炮、大空间灭火系统以及大空间消防水炮等进行灭火，在确保灭火系统安全运行的基础上，使灭火装置能及时灭火。
二、生活给水系统
（一）商业综合区生活用水容量的计算
在商业综合体生活给水系统中，对于它整体建筑用水量的建设应具体做到以下几个方面：第一，在商业综合体大型建筑体系中，如办公大楼、以及大型商场等中，严格根据我国建筑法规中大楼给水量的相关规范进行设置，遵循给水标准25L/（人・d），在杜绝水资源浪费的基础上，给建筑大楼提供水源。第二，就商业综合体中的餐饮行业供水量计算标准而言，通常可以采用两种计量方式进行运算。一方面，详实调查餐饮行业日均人流量，利用人口计算来进行用水量运算，将所得数据提供给建筑方。然而当建筑方无法获悉准确的人口数值的时候，供给中餐的酒店一般按照0.85m3/位-1.3m3/位进行用水量计算。另一方面，关于商业综合体内用水量计算，可以通过用餐空间面积大小来进行运算，一般情况下是依据25L/（人・d）左右进行计算。第三，针对商业综合区中的大型影院而言，用水容量的计算通常是依据影院流动人口来进行运算的，观看率通常维系在85%左右，电影放映次数依照6场/d来计算。
（二）二次用水的供应方案
在商业综合体建筑内部，它的日均用水量是非常大的。在商业圈运作工程中，为了保障安全稳定的水资源供应，针对二次供水方案，工程人员可选择运用加压供水系统以及变频供水设置来开展水资源供应。具体而言就是利用水箱设施，在水箱内部保留一定的水资源，以便水量不足的时候，综合体内部工作人员可及时调用水箱中的水进行水源供给，从而保证水资源的稳定供应。在此基础上，定期地对水箱进行清洁，将水箱中的水全部排出，清除水箱中的污垢，从而保障综合体内部人员可以使用干净的水资源。同时，完善供水系统各方面功能，确保能为商业综合建筑提供日常的水源供应，在有效降低市政机构供水压力的基础上，确保城市经济持续稳定的发展。
三、生活污水排水系统
商业综合体属于占地面积广阔的大型商圈集合点，因此在雨季，内部的雨水流量是非常庞大的。对此，工程人员可以通过虹吸雨水的方式来帮助综合体建筑内部进行排水。相较于传统排水方式，采用这种方式可以更好地将大量的自由水排出。所以，运用这种排水模式，不仅可以节约商圈内设置雨水管道的成本，还可以在减少管道数量的基础上，让整体的商业综合体建筑更加大方美观。与此同时，因为雨水在管道内部呈现出的是流动状态，因此楼道下的雨水管道可以直接设置为直角，通过这种方式可以让管道安装更加简便。这对过去所采用的大口径以及需要设置楼板坡度的排水管道而言，是具有较大进步的。所以运用虹吸雨水的方式来进行排水，可在符合建筑空高的条件下，进一步降低建筑物楼层高度，在减少工程成本的同时，优化商业综合体建筑排水设计工程的建设。
结束语
本文通过对商业综合体建筑给排水工程的深入研究，分别站在消防水建设、生活给水以及生活污水排放的角度上对给排水现状提出了一系列优化措施，以期为后期工程人员给排水建设工作提供借鉴。
参考文献
[1]董立强.关于城市建筑综合体给排水工程设计的探讨[J].城市建设理论研究（电子版），2012（13）
[2]曾杉.超大型城市综合体消防给水设计中若干问题浅谈[J].城市建设 ，2013（16）
关键词： 综合体、商业规划、差异、特征、原则方法
正 文：
随着中国市场经济的迅速发展，商业建筑形态已经发生了巨大的变化，从原来单一的商业业态或简单的组合业态形式，逐渐演化发展，产生许多商业业态综合程度高、功能齐备、组合结构复杂的城市综合体项目。而且随着目前国家城镇化趋势的加强以及房地产行业的政策倾斜，商业地产的发展趋势日益火热，越来越多的城市综合体如雨后春笋般拔地而起，形成一个又一个的城市地标。
然而，细究这些城市综合体项目实际操作状况，我们发现有许多项目存在半途搁浅、后续经营运作不利等现象。仔细分析其原因，主要是这些开发商对于商业地产项目操作的高度专业化认识不够，常常凭借以往住宅开发经验及常规操作模式来进行商业地产的操作，结果导致项目整体开发运作的困难。初步分析一下两者的差异，主要存在于以下4个方面：
1、销售产品的不同：住宅销售的是居住产品，而综合体项目销售的是经营渠道。
2、销售对象的不同：住宅销售对象是有居住需求的广大老百姓，他们对于产品的要求以合理地满足居住需要为基础。而综合体项目的销售对象是商业经营办公服务机构。而商家评估一个产品是否有经营前途，主要取决于以下三个方面：一是项目区位、市场支撑与业态定位；二是项目设施的规划设计是否满足商家的专业需求；三是从回报的角度看，是否具备商家资源整合的专业化管理水准。
3、操作模式的不同：住宅产品的开发模式基本上是：商业策划 规划设计 施工建造 销售招商。综合体项目开发模式：商业策划 招商、商业规划 规划设计 施工建造 商家入住/持续招商，该种模式以万达订单式操作为典型。
4、产品构成及设计特点的不同：住宅产品以住宅为主，适当设置公建设施、沿街商铺等辅助配套产品。设计内容、深度、各专业衔接协调工作均相对较为简单。而综合体项目产品构成：包括大型shoppingmall、商业街、写字楼、酒店、公寓住宅等多种产品，而某类产品内部涉及业态又较多：如大型shoppingmall，可能有超市、百货、餐饮、影视院线、休闲健身以及大型KTV等，产品类型丰富、功能结构复杂、规模庞大。其内部业态布局、动线设计、主力店设置、地下车库设计、视线装修设计等内容繁复。整个产品设计内容、深度要求、专业协调等工作要求相当高、工作量也要大得多。
由此可见，综合体项目与住宅项目在很多方面存在巨大的差别，在开发的过程中需引起足够的重视。就综合体本身而言，它是城市进化的结果，是体现城市经济实力的重要载体，也是多种业态相互作用、互为价值链的空间、文化意识形态的高度集约。各类业态在功能上的互补性和实际生活中的互动性，使各业态互为配套，互为支持，最大程度地形成资源共享，从而使各产业类型有可能在综合体自身一体化价值平台上，实现自身价值链的全面超越。
通过我们对一系列综合体项目的研究分析，我们认识到综合体项目具备如下特征：
1、 功能复合性：可实现自身完整的工作、生活、商业经营配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。
2、 高密度、集约性：高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，时间功能不同而形成互补。
3、 整体统一性：建筑群整体建筑风格统一，且与外部空间整体环境协调。
4、 土地使用均衡性：最大限度地利用土地资源，且注重均衡的土地使用方式，可避免土地过分集中于某一特定功能。
5、 空间连续性：鉴于都市综合体各功能的相互联系，其在平面、立面、空间以及交通流线均表现为连续性、一致性，形成互补、流动、连续的空间体系。
6、 高可达性：位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市交通网络和信息网络。
7、 内外部联系完整性：内部拥有复杂、完善的交通体系，通过立体交通网络的建立，使各功能建筑体有机结合。
8、 巨大的社会效应及升值潜力：因所处的城市位置和庞大的规模，注定其必将成为城市的名片，产生巨大的社会效应；同时作为地产物业的HOPSCA，随着城市的不断发展，其物业自身也具有升值潜力。
通过对综合体项目特征的认识和理解，我们充分认识到前期正确的规划定位对于综合体项目的顺利开发有多么重要的意义。而这里的规划定位工作包括两方面内容：硬件设施的规划和软件设施的规划。所谓硬件设施规划是指建筑格局规划，而软件设施规划是指商业经营规划。“商业经营规划应先于建筑格局规划”——这一科学的现代商业地产开发思路，正逐渐成为中国商业地产届的主流思想。这种观念强调的是整体开发战略，强调现代商业的硬件与软件规划是一个不可分割的整体，而在一定程度上，商业经营规划比建筑格局规划更为重要。
那么，如何根据需要做好城市综合体的商业规划呢？我们分析许多综合体项目业态分布特征，结合万达、万象城等大型商业地产开发商的先进运作模式，总结出如下规划设计原则、方法，以期对后续综合体商业规划工作起到一定的指导借鉴作用：
1、 定位主题：成功的商业需要明确的主题定位，具备主题特色且定位明确的商业空间会加强消费者的印象及来访的动机，并提升消费购物的附加价值。
2、 业态组合及规模：可原引万达的业态定位的若干条理论，
1）、根据所属区位以及项目定位的不同，确定项目的开发模式：以商业零售业为核心或以办公业为核心或以酒店业为核心等进行业态规划；
2）、综合体销售部分可以定位为占项目整体比列40～60%的公寓住宅、写字楼和社区/小型独立商铺等产品，避免对持有商业的整体经营部分产生冲击；
3）、购物中心70%商家定位应适合当地70%的消费人群；其中商业：娱乐：餐饮=52：30：18，满足商业黄金分割定律…
3、 公寓类住宅产品：是最接近住宅的商业性质物业，也是城市综合体平衡现金流的
挡箭牌；其配置总量以其总销售额在可能的前提下，尽量达到或超过整个综合体
的总投资额为宜；高端公寓（住宅）同商业零售属于天敌关系，交通设计中须充
分分区。
4、 办公类产品：性价比较高的抗通货膨胀资产；可实现局部回款，但在二、三线城
市中属于高风险性物业；在非产业区域应严格控制放量比例；写字楼的四大直观产品指标 —— 电梯、大堂、空调、玻璃幕墙需重点设计。
5、 酒店：成本投入最高，回收难度极大，一般以持有为主；优质酒店对于运营管理要求很高；除下述四种状况，不建议开发或持有：（1）、已上市公司；（2）、待上市公司；（3）、政府强制要求；（4）、体量实在过剩。不同区域不同档次的酒店设置不同。高档酒店设置应有标志性、彰显力。
6、商业零售业：
（1）大型shoppingmall：操作难度最高，经济效益实现最慢；2万平米以上单体
必须多业态操作；主力店设置需谨慎，只能出现局部散售，且存在销售比例风险；
在不存在其他回款物业的前提下，大型商业单体的开发现金流很难支持。
（2）商业街：对用地强度要求最高，适合低密度商业用地；有效渠道的前提下，
套现能力最强；常规单位铺面不高于400平米；在无法保证充足消费人流的基础
上，原则上不要出现内街。
（3）住宅及办公楼底商：受到一定程度的业态限制；较好操作，易于套现；尽量
通过转换结构将商业部分处理为框架模式，剪力墙对商业价值影响很大；原则上
设计层数不要高于两层。
（4）裙房：由于建筑格局及单元面积，造成风险系数最高，销售困难，最难套现；
受上方附着建筑核心筒下落位置的影响很大；即便租赁，通常也为大面积低租金
业态（同样受底商业态限制）。
7、主力店选择与设置：主力店是商业招商成功与否的关键因素。高知名度的主力店
有助于渠道的建立、商业形象的提升，并增加商场的辨识度。所以在商业规划阶
段，要充分了解主力店对于卖场面积、交通组织、货架陈列、停车需求的一系列
要求，可以向万达学习其订单式开发模式，以便减低风险、缓解资金压力、促进
开业之际满铺开张。
8、平面布局与竖向功能设计：根据不同产品业态的需要，进行总体平面的商业布局、
竖向功能联系设计，综合考虑各种商业业态各自经营的特点，形成整体合理统一、
各经营单位相对独立且符合自身经营需求的商业布置格局。以万达广场为例：
1）、百货或超市楼的摆位，一般情况下建在项目两条主干道的交叉显眼位置；
2）、娱乐业态以及餐饮业态一般会建在相对比较偏的地方；
3）、步行街作为“灵魂的纽带”，可以把几种业态串接起来；
4）、主力店一般选择交通流线末端或偏僻之处，拉动其余店铺的商业氛围…
9、动线的设计：区分人流、车流与货流，妥善配置各类业态之间及各类业态内部的动线，避免动线冲突。规划流畅的人流动线，强调水平与垂直动线的连续性，应规划简易辨识的动线系统，尽量让水平动线形成回路，并加强垂直动线的可见度，避免产生死角空间……
结 语：
城市综合体的建立将大大提升城市区域的价值，带来巨大的社会价值；其发展是适应区域开发和提高土地集约利用的趋势，也将成为中国未来商业地产发展的主流模式之一。先商业经营规划，再建筑格局规划，将有利于形成综合体最合理的商业布局，这也是成熟地产运营商的基本开发原则之一。采用该开发原则及方法，将有利于实现商业低成本的运营，缩短整个项目的开发周期，构成整体效益对散件效益的优势，提高商业中心的核心竞争力。
参考文献：
1、《城市综合体》 ，香港理工国际出版社，2011-3-1
2、《商业综合体设计解读》 ，奚亮，天津大学出版社，2011-9-1
