时间：2023-08-08 16:46:06
序论：在您撰写房地产行业审计重点时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
随着中国市场经济的快速发展，房地产行业经营规模不断扩大，成为支持我国国民经济发展的主导产业，同时各地数量庞大的房地产企业也成为会计师事务所提供审计服务的重要对象之一。由于房地产行业不同于一般工商企业，其产品特殊、建设项目规模大、时间跨度长，且房地产企业审计报告一般情况下都会有诸如银行贷款之类的特殊用途，造成房地产行业审计风险较高，如何做好房地产行业年度会计报表审计工作，提高审计质量，降低审计风险，笔者结合多年房地产行业的审计经验，就审计中应重点关注的几个问题粗谈一二，以期对会计师事务所的同仁们在房地产行业的审计中能有所启发。
一、提前或推迟确认收入
以《企业会计准则第14号-收入》的判断标准为依据，同时考虑房地产的特殊性，房地产企业应在同时满足以下条件的情况下确认商品房销售收入的实现：
(1)商品房已完工且已取得政府相关部门的综合验收证明，并已交付业主使用；
(2)已签订商品房买卖合同；
(3)已收到与商品房有关的全部价款或者已按合同规定收到首付款，收到首付款的其剩余价款应预期能正常收回；
(4)商品房的建筑成本应能够可靠计量。房地产开发企业出于各种不同的需求，往往或提前确认收入或推迟确认收入，这就要求我们审计人员在审计中应细心认真，善于通过核对购房合同、销售清单等会计资料以外相关的业务资料判断其销售收入确认时间的正确性。
二、完工产品的成本结转不准确
房地产企业的成本结转相对一般工商企业具有其特殊性和复杂性，要求企业财会人员不但应具有较高的财务理论水平，更应对房地产行业具有较高的熟悉度，在多年的审计实践中，笔者发现由于企业财会人员水平参次不齐，加上部分企业出于人为调节利润的需要，房地产行业中的产品成本结转问题较突出，成本结转随意性大，甚至有个别企业按商品房销售收入的固定百分比进行估转成本，造成房地产销售成本严重失实，在此笔者将审计中遇到过的成本结转不正确的主要几种情况列举如下：
由于建设周期长，房地产开发企业的完工产品结算进度与账面发生的成本往往不一致，账面发生成本滞后，企业为了增加账面利润，一般会仅按账面成本结转完工产品成本，以达到少转开发成本的目的。
对房地产企业来说，预付账款大多数是开发成本的组成部分，但企业为了少转成本，往往以工程价款未结算为由将预付账款长期挂账。
对于较大的分多期开发的房地产项目，其配套设施一般会在后期开发建设，审计中应索取企业的配套设施预算资料，关注其配套成本是否预计并结转。
出于减少应缴土地增值税和企业所得税的考虑，部分房地产开发公司往往会通过虚开建筑发票而虚列成本，即通过“真票假业务”的列账增加开发成本以达到偷逃税款的目的。
三、税收问题
税收是国家对房地产行业进行宏观调控的主要手段之一，且由于房地产业税收的政策性强，涉及税种多且复杂，所以也是我们对其进行年度会计报表审计时的难点和重点。审计中我们可以重点关注以下几点：
(一)是否存在隐匿收入行为
房地产企业隐匿收入的通常做法有：一是对采取银行按揭方式销售的房地产其按揭收入不入账，不申报纳税；二是对其房屋、商铺、车位的出租收入不入账，不申报纳税。
(二)是否存在虚开建筑发票虚列成本问题
虚开建筑业发票是指在没有真实业务的情况下，到当地税务机关代开建筑发票或取得建筑公司虚开的建筑发票。企业只需支付营业税或者手续费，就可以获取金额巨大的票面金额，入账后就可以在计算企业所得税和土地增值税时得到更多的抵扣。这是一种典型的“真票假业务”偷税行为。
(三)是否存在未按规定预缴和汇算清缴土地增值税问题
欠缴、少缴土地增值税在房地产行业比较普遍，一是未竣工清算项目不按规定预缴土地增值税，二是已完工项目长期按未完工项目核算，不按规定到主管税务机关汇算清缴。
(四)是否存在捐赠、偿债、以房换地等行为未按规定缴税
根据现行税法的相关规定，房地产企业存在将商品房捐赠、偿债和以房换地等特殊房产转让行为时，应按视同销售处理，按规定缴纳相关税金。实际审计中，发现有房地产开发企业在做账务处理时往往通过往来账或者直接冲减成本，不确认销售收入，不申报纳税。
(五)是否存在少缴、不缴印花税的情况
印花税属小税种，企业往往不够重视，同时也是审计人员比较容易忽视的问题。房地产行业的印花税重点涉及以下两项：一是对建筑安装工程承包合同，应按“建筑安装工程承包合同”印花税税目来征税，其税率为万分之三，其计税依据是合同的承包金额或工程标的； 二是对房地产（预售）销售收入，则是按“产权转移书据”税目来征税，其税率为万分之五。
现阶段，我国房地产行业属于高利润行业，如果按照实际盈利进行土地增值税的汇算清缴，很多房地产开发企业都将面临需补缴巨额的税款，为达到少缴或不缴税款的目的，房地产行业几乎不存在主动进行土地增值税汇算清缴的情形，加上相关税务主管部门清缴力度不够，造成房地产行业中已完工项目长期不进行汇算清缴现象极为普遍。
针对以上房地产行业会计报表审计中容易遇到的问题，笔者认为最关键的一点是会计师事务所在选派审计小组时，要选派熟悉房地产企业开发经营和财务管理、熟悉相关的税收法规以及具有一定房地产业审计经验的注册会计师，运用更完善更严谨的审计程序和审计方法，将审计风险降到最低。
参考文献：
关键词：房地产行业 上市公司 非标准审计意见 影响因素
一、文献综述及问题提出
（一）文献综述
国外对非标准审计意见影响因素的研究较为全面，主要从被审计单位的规模、财务状况、其对会计师事务所的重要性、会计师事务所的规模和审计收费的角度进行研究。Mc Keown（2005）的研究结果表明：客户的资产规模越大，发表持续经营疑虑保留意见的概率越小。Mohammad 和 T.E. Cooke（2005）发现，那些处于财务困境的上市公司更容易得到非标准审计意见。De Angelo（2000）、Becker（1998）、Reynolds 和 Francis（2001）研究表明，规模较大的事务所对陷入财务困境的审计客户更容易出具非标准审计意见。Teoh 和 Lim（2005）认为审计费用显著影响审计的独立性。
国内对非标准审计意见影响因素的研究时间较短，研究的重点为被审计单位本身的特征，如公司治理、财务状况、企业盈余管理与审计意见的关系等。张俊瑞、董南雁（2006）研究表明，公司治理的总体质量优劣与审计意见显著相关。江岭（2008）研究表明，目前对我国上市公司审计意见产生影响的主要因素为上市公司的偿债能力、经营能力和盈利能力。章永奎、刘峰（2002）研究发现，被审计单位盈余管理水平与收到非标准审计意见的概率呈正相关关系。
综上所述，国内外学者对于非标准审计意见影响因素的研究有以下特点：（1）主要从公司治理、被审计单位财务状况和事务所三个方面进行研究；（2）大多数研究是对上市公司总体或制造业进行研究，对某些行业的特殊性考虑不足。
（二）问题的提出
本文通过对2005-2012年我国沪深A股上市公司审计意见类型的研究发现，房地产行业上市公司收到非标准审计意见的比例明显高于制造业的平均水平（如表1所示），因此，探讨房地产行业非标准审计意见的影响因素是必要的。
二、实证研究设计
（一）研究假设
本文的研究对象侧重房地产行业，因此主要从被审计单位方面提出假设进行研究，而对事务所方面的影响因素进行控制，假设如下：
公司治理方面：
第一大股东持股比例越高，其影响管理层编制不实财务报告的可能性越大，从而导致注册会计师出具非标准审计意见的可能性也越大。独立董事的力量越强，对上市公司经营业绩的监督能力也就越强。因此，这里预期独立董事比例对非标准审计意见影响系数的符号为负。
H1：第一大股东持股比例与非标准审计意见正相关。
H2：独立董事比例与非标准审计意见负相关。
财务状况方面：
H3：流动比率与非标准审计意见负相关。
房地产行业普遍存在着负债率较高的特点，而流动比率是短期偿债能力指标，流动比率越高，企业短期偿债能力越强，被出具非标准审计意见的可能性就越小。
H4：资产负债率与非标准审计意见正相关。
资产偿债率越高，企业的长期偿债能力越差，被注册会计师出具非标准审计意见的可能性就越大。
H5：净资产收益率与非标准审计意见负相关。
企业的盈利能力越高，说明企业经营状况就越好，因此企业被出具非标准审计意见的可能性就会越小。
H6：应收账款周转率与非标准审计意见负相关。
应收账款周转率越高，企业的营运能力越好，被注册会计师出具非标准审计意见的可能性就越小。
H7：成本收入比与非标准审计意见正相关。
房地产行业是高收入高利润行业，企业为了少缴纳土地增值税和企业所得税可能虚增开发成本，因此成本收入比越高的企业被注册会计师出具非标准审计意见的可能性就越大。
H8：预收款项收入比与非标准审计意见正相关。
房地产行业是一个比较特殊的行业，预收款项比较多且容易通过长期挂账达到非法目的，因此预收款项收入比越高的企业被出具非标准审计意见的可能性越大。
H9：其他应付款收入比与非标准审计意见正相关。
部分房地产行业存在着通过其他应付款这一会计科目进行虚假按揭融资情况，因此，其他应付款收入比越高的企业被注册会计师出具非标准审计意见的可能性越高。
H10：非经营损益与净利润之比与非标准审计意见正相关。
部分房地产企业存在着利用非经营损益操纵利润的情况，因此非经营损益与净利润之比越高的企业被注册会计师出具非标准审计意见的可能性越大。
H11：实际所得税率与非标准审计意见正相关。
房地产企业可能人为调节某些利润较大的项目，以达到延迟纳税或平衡纳税的目的。实际所得税是当期所得税（税率25%）经递延所得税调整后的税，当实际所得税率大于 25%时，则存在隐藏利润的可能性，因此被出具非标准审计意见的可能性更大。
（二） 变量选择与模型建立
模型建立：
y=α0+α1X1+α2X2+α3X3+α4X4+α5X5+α6X6+α7X7+α8X8+α9X9+α10X10+α11X11+α12X12+α13X13+α14X14+α15X15+b
其中b为随机干扰项。
（三）样本选取与数据来源
本文以2005-2012年沪深A股128家房地产上市公司（剔除ST股）作为样本，财务指标及审计意见相关信息来自国泰安CSMAR数据库。本文选择的数据分析软件为SPSS11.5 及EXCEL。
三、实证结果与分析
（一）描述性统计分析
由描述性统计分析可知，第一大股东持股比例均值为37.593，说明我国沪深A股128家房地产行业上市公司2005-2012年993个样本中普遍存在着一股独大的情况；资产负债率均值为1.688，明显过高，最大值为877.256，主要是个别公司的资产负债率太高，受个别极大值拉升的缘故；应收账款周转率、预收款项收入比和其他应收款收入比均值也明显偏高，受个别极大值拉升作用明显；非经营损益与净利润之比均值为0.623，标准差为6.217，说明样本公司中非经营损益占净利润的比例普遍偏高；实际所得税率均值为0.325，标准差为1.277，说明样本公司中实际所得税率普遍高于一般税率。
（二）Pearson相关性分析
相关性分析主要是研究变量之间的关联密切程度，通常情况下，如果相关系数大于0.8或小于-0.8，并且同时在统计学上具有显著性，那么可以认为变量间存在严重的多重共线性问题，需要把这些变量剔除。
如表3所示，有相关性的变量间相关性系数绝对值小于0.8，可以认为有相关性的变量间不存在多重共线性问题。
（三）Logistic回归分析
根据上页表4的模型估计结果，本如下分析：
1.第一大股东持股比例：第一大股东持股比率与非标准审计意见显著正相关，在10%的水平下显著，系数符号与预期一致，说明在房地产行业上市公司中股权集中造成的一股独大现象不利于提高财务报告的质量。
2.独立董事比例：独立董事比例与非标准审计意见正相关，符号与预期不符，影响也并不显著，可能的原因是我国独立董事制度建立不久，并且是由监管部门强制要求的，上市公司本身也许并没有设置独立董事的要求，独立董事不过是上市公司为了应付监管部门的“花瓶”而已，并没有起到保护中小投资者利益的作用。
3.流动比率：流动比率与非标准审计意见负相关，与预期符号相符，但影响并不显著，短期偿债能力可能并非影响房地产行业上市公司非标准审计意见的主要影响因素。
4.资产负债率：资产负债率与非标准审计意见显著正相关，在10%的水平下显著，系数符号与预期一致，长期偿债能力可能是房地产行业上市公司非标准审计意见的重要影响因素。
5.净资产收益率：净资产收益率与非标准审计意见显著负相关，在10%的水平下显著，系数符号与预期一致，净资产收益率是盈利能力指标，盈利能力越强的房地产行业上市公司被出具非标准审计意见的可能性越小。
6.应收账款周转率：相关性不明显。
7.营业成本率：营业成本率与非标准审计意见正相关，与预期符号相符，但是影响并不显著，营业成本率并非影响房地产行业上市非标准审计意见的重要因素。
8.预收款项收入比：预收款项收入比与非标准审计意见负相关，即预收款项收入比越高的房地产行业上市公司被出具非标准审计意见的可能性越小，且在10%的水平下显著，这与预期符号不符，可能的原因是预收款项比重比较大的房地产行业上市公司销售业绩较好，经营能力强，因此被出具非标准审计意见的可能性越小。
9.其他应收款收入比：其他应收款收入比与非标准审计意见负相关，影响并不显著，与预期符号不符，可能的原因是其他应收款比重越高的房地产行业上市公司经营能力越强，被出具非标准审计意见的可能性越小。
10. 非经营损益与净利润之比：非经营损益与净利润之比与非标准审计意见正相关，在5%的水平下显著，与预期符号相符，可见，不合理的盈余管理可能是房地产行业上市公司被出具非标准审计意见的重要影响因素。
11.实际所得税率：实际所得税率与非标准审计意见负相关，且在5%的水平下显著，与预期符号不符，可能的原因是缴纳企业所得税多的房地产行业上市公司依法纳税意识比较强，发生偷税漏税的情况比较少，所以被出具非标准审计意见的可能性比较小。
控制变量非本文研究重点，不做详细分析。
四、结论及建议
（一）结论
1.在房地产行业上市公司治理结构的影响因素中，第一大股东持股比例与非标准审计意见显著正相关，独立董事比例对非标准审计意见的影响不显著。
2.在房地产行业上市公司财务状况的影响因素中，资产负债率、非经营损益与净利润之比与非标准审计意见显著正相关，净资产收益率、预收款项收入比、实际所得税率与非标准审计意见显著负相关，其他指标影响不显著。
（二）建议
本文的研究对房地产行业上市公司、注册会计师、财务报告使用者、社会公众、政府监管单位和其他利益相关者都具有一定的意义。在上述分析的基础上，笔者提出如下建议：（1）房地产行业上市公司要进一步完善治理结构。目前在公司管理层控制的董事会中，独立董事基本上是由董事会自己聘请的。应该通过由一个独立于上市公司管理层的第三方来指定独立董事在公司中代表中小股东的利益的方法来改善我国的独立董事聘任制度。（2）降低注册会计师的执业风险。如果影响房地产行业上市公司出具非标准审计意见的因素比较多，注册会计师要谨慎接受业务委托，降低执业风险。（3）改善投资者的投资决策。根据本文总结出来的房地产行业上市公司非标准审计意见影响因素，一般投资者可以预测公司将来的审计意见类型，从而采取更好的投资策略来减少损失或增加收益。（4）强化政府监管。政府监管者可以通过影响房地产行业上市公司非标准审计意见的因素来帮助他们判断审计意见类型的合理性，有利于维持市场秩序。X
参考文献：
1.甘金秀.房地产开发企业审计应关注的几个问题[J].中国注册会计师，2005，（5）.
2.史倩.我国房地产行业上市公司审计意见影响因素研究[D].重庆工商大学，2008.
3.费爱华.非标准无保留意见的实证研究[D].重庆大学，2004.
4.唐越军，左晶晶.上市公司年报非标准审计意见与行业差异分析[J].产业经济研究，2005，（1）.
5.张俊瑞，董南雁.公司治理与审计意见：来自中国上市公司的证据[J].当代财经，2006，（11） .
[关键词]房地产 审计 特别风险
房地产行业近年来的高速发展,使其成为我国经济的重要支柱产业。越来越多的房地产公司成为会计事务所的重要客户,同时随着房地产大规模的跨地域扩张,公司的管理幅度迅速加大,企业业务间关联的复杂性急速增加,以及房地产企业的优胜劣汰进程加快,对注册会计师的专业能力、审计经验都提出了新的要求。本文结合多年的房地产审计经验,着重讨论在房地产企业审计中,注册会计师必须关注的审计风险。
一、法律风险
房地产业涉及众多利害关系人,包括投资者、债权人、购房人、供应商、政府监管机构等。所以约束该行业的法律法规相当多,如果房地产企业稍有不慎或未按法律规定进行房地产开发,很有可能遭受法律方面的惩罚。所以在审计中应关注以下法律风险:
1、房地产企业开发项目未取得合规证件
房地产企业开发过程中主要证件有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。注册会计师审计中应重点关注(1)《建筑工程施工许可证》取得时间,按规定房地产项目只有取得《建筑工程施工许可证》后才允许开工,但较多房地产企业在资金压力较大的情况下,往往提前开工以提前实现销售条件;(2)《商品房预售许可证》取得时间,按政策规定,房地产企业在未取得《商品房预售许可证》前,不能以任何名义向客户收取款项。
故审计中应关注证件取得时间与开工、销售收款时间是否相符,以确定房地产企业是否存在违规开工建设、销售的情况。若有,则必须考虑企业因违反规定而可能遭受的处罚,并考虑对报表的影响。
2、法律诉讼风险
房地产建设中主要涉及主体施工方、材料供应商与开发商的经济关系。在现场施工过程中,由于重大工程变更、各种无法预料的情况(如遭受经济危机,导致工程停工)出现后,双方很有可能在事项补偿金额上达不成一致,被审计单位通常不会对部分义务进行反映。
所以审计中应关注合同的履约情况,必要时到现场核实重点工程进度。注册会计师若发现未按合同约定付款,则必须进一步确认是否存在争议,同时做好与被审计单位律师的沟通,以判断相关事项是否得到准确报告或披露。
3、交房及办证风险
房地产企业对业主的重要义务有(1)按售房合同约定时间,将符合合同标准的商品房交付业主;(2)按售房合同,在约定的时间完成产权备案。故注册会计师在审计中还应关注交房及办证中,被审计单位是否存在的违约行为,若违约是否按售房合同约定合理预计了赔偿费用。
二、税务风险
房地产企业主要的税务风险来自三方面,一是企业所得税,二是土地增值税,三是个人所得税,注册会计师应予以关注。
1、企业所得税风险
所得税风险主要来自商品房交付后,房地产企业以成本不能可靠计量为由,不及时结转收入、成本,导致人为调整某些获利较大项目的所得税清缴时间,达到延迟纳税或平衡纳税的目的。
2、土地增值税风险
土地增值税风险主要来自商品房交付后,房地产企业以未实现100%销售不符合土地增值算主动清算条件为由,不计提已实现销售部分的土地增值税,造成报表反映不实和税务风险。
3、个人所得税风险
房地产企业薪酬在各个行业中处于领先地位,部分房地产企业为减少关键管理员工的个税负担,采用费用报销等多种途径进行逃税。故注册会计会在审计中应重点关注不合理的礼品、服装、房租、会议费等大额支出,尤其关注费用报销较集中,票据报销经手人是关键管理员工的费用。
三、资金运作风险
1、不恰当使用贷款资金风险
房地产业是资本高度集中的产业,据统计,上市公司的房地产企业负债率在40%-80%之间,负债中较重要的部分则是银行贷款,房地产开发贷款都是固定资产投资贷款,贷款资金属于专款专用,不能跨项目、跨地区使用。但目前房地产企业是多项目、全国化开发,房地产企业主观上会尽可能的把受限贷款资金转为可自由支配资金,以提高资金使用效率和经济效益。所以注册会计师审计中应关注被审计单位不恰当使用贷款资金的风险,对违反贷款合同约定,注册会计师应考虑由此可能导致的银行罚息和提前收回贷款对报表的影响。
2、骗取银行按揭贷款风险
客户的按揭贷款是房地产企业的重要资金来源,部分房地产企业在销售不理想、资金紧张的情况下,会采取假按揭以骗取银行按揭贷款资金。故注册会计审计中,应重点关注按揭购房客户、首付款收缴的真实性,以判断被审计单位是否存在骗取按揭贷款的事项。
四、持续经营风险
在房地产行业高速发展的同时,房地产企业的优胜劣汰进程加快,企业之间的分化重组加剧,所以注册会计师应重点关注被审计单位以下方面的风险,来判断房地产企业的可持续经营能力。
1、财务支付能力
财务支付能力是房地产企业持续经营的前提条件。注册会计师应重点关注被审计单位是否有重大到期未偿还的工程款、材料款或银行贷款,且该种状况处于持续状态。
2、新项目生产资料土地的获取能力
关键词：房地产；税务稽查
一、房地产行业税源构成
房地产行业是现行税制下缴纳地方税收的第一大产业，包括12的税和2的额外的营业税、增值税、土地增值税、契税、土地增值税、车船税、房产税、土地使用税、印花税、个人所得税、企业所得税、城市维护城建税、教育附加费、地方教育附加费。根据现行税法，只有当房地产企业在房地产企业出售原材料将支付。旅行税由保险公司征收，不属于税务检查的范围。除税务机关检查检查外，由税务机关征收税款，检查缴纳税款的机关将征收水利建设资金、价格调节基金、残疾人就业保障基金和工会基金。
二、房地产行业特点决定其税务稽查的特殊性
（一）经营周期长，税务监管困难
大多数的房地产开发项目，特别是在开发项目的北方地区，受气候因素的影响，从开始到完成，往往超过一年，加上前期项目审批和销售后，有的项目甚至几个会计期间完成的项目，土地征用、开发、销售全过程的。税务检查往往难以介入房地产行业的性质后，从项目的开始，它为企业提供了肥沃的土壤，甚至逃避税收递延纳税，税务机关控制企业成本核算收入每个时期都不容易，难度增加税收审计调查[3]。
（二）供应链长，会计核算复杂
房地产开发行业从项目、土地收购到开发和销售，涉及9个环节，是一个越来越复杂的过程。特别是在房地产开发部门，建筑成本会计根据不同的产品开发可能会更复杂。企业可能会通过虚列的手段进行成本避税等，如果税务稽查人员对建设和安装的专业知识是稀缺的，这将是很难看到的问题。另一方面，很多房地产开发公司还没有开发出一个项目，开发一个项目已经开始另一个项目开发。通过对工程项目成本的混淆，使企业在进行税务稽查时，难以对每一项目的成本进行划分，增加审计的难度。
（三）涉及监管部门多、涉及税种多
由房地产局、建设局、国土局、规划局从多部门销售的研究和开发，发展房地产业，监察审计局，更多的相关信息，证据是困难的，但也提供证据的真实性的保证。在现行税制下，房地产行业涉及12个税种。除营业税（最早在2015增值税）外，企业所得税、土地增值税、土地使用税、土地税、物业税、税收等都涉及房地产业和非常有特点的行业税收。特别是，土地增值税清算引起了广泛的争议和关注，而且房地产行业在税务检查有重大的困难。
（四）地域性强，各地法规政策、执法尺度不统一
房地产开发行业强大的区域限制，和当地的法律和法规，执法标准不能完全统一。例如，房地产企业将开发成地下车库或车位出售长期使用权，是否应为租赁资产确认，如果按租赁行为，房地产税将收取等问题，各省的具体规定是不一样的。对这一地区的一些省份还没有明确的规定，使得税务稽查执法人员的自由裁量空间变大。
三、对房地产税务稽查的建议
（一）建立健全房地产税务稽查的相关法制
一般来说，中国的税收法律制度立法层次低，许多授权立法，税收法律体系不完善，制约了房地产税收检查的发展。一是税法立法层次不高，地下法律效力的问题。当税收行政法规、规章等部委相关法律冲突时，按照法律优先的原则，税法可以作为执法的基础，执法人员不能提供法律保护。二是税收法律文书太多，自由裁量权过大，税法中存在矛盾，给税务稽查带来衍生风险。目前我国正处于经济发展的转型阶段，为了适应经济的发展，在法律、法规文件的形式只具有指导作用，具体实施措施的制定，由税务机关和地方政府各部委和地方在税收法律的形式规定，导致内部冲突，但也造成了当前税务系统复杂的情况。税务稽查执法往往是很难找到一个强有力的法律依据，为审计人员带来执法风险。三是为了规范房地产行业税收太小，只有一些规范性文件对房地产企业的形式颁布的法规部门是杯水车薪，财务人员，会计舞弊，处罚应设置没有设置太低的书书。这些制约房地产行业税收稽查的问题，亟待解决。因此我们国家要加强立法，让税务人员稽查时有法可依。
（二）建立稽查和管理的信息共享，与房地产一体化系统接轨
房地产综合系统是实现房地产企业开发产品的有效的税务监督税务机关，并建立和房地产管理信息系统。房地产系统集成是实现“以票控税管理、税源监控、网络比对、税收政策的综合管理”的管理，根据“通知”的规定，“国家税务总局关于房地产税收的文件管理系统集成管理实施中的一些问题，结合对房地产税源管理发展的实际情况。房地产综合系统信息传输机制，实现彼此的信息共享，税务登记和税源数据库文件的建立，从根本上把握以前主动房屋产权交易，是对税收和房地产行业之间的资源共享的信息平台。建立共享房地产税收检查和房地产税管理信息是实现检查，检查房地产信息管理软件集成平台，实现对接。在房地产税收稽查的选择过程中，根据房地产企业的房地产销售数据集成系统，分析和比较了企业的税收情况，确定了重点企业的检查。在房地产税检查的检查过程中，准确了解企业销售房屋的产权登记和签订合同，确定房地产企业的真实销售，从而解决收入问题难以准确验证。
（三）加强省市两级房地产税务稽查，实现一级稽查
省、市税务稽查机构对房地产行业的税务检查。为了避免重复检查的房地产企业，浪费资源，增加税务检查的强度。应取消县（区）局的检查机构，并建立审计制度，两省。根据房地产企业分布结构的来源，将县（区）局检验机构纳入省、市检验机构体系，一批专业设立检验机构，检验人员部署省适当的检验局，市和全检力，与全省水平，和城市检验机构。省、市检验制度，将为房地产行业分类考试的实施提供前提和保障。分类机制的实质是解决专业分工问题。也就是说，通过分类机制，打破原有分工的行政区划的审计分工格局，代表经济分工和行业属性，以及企业规模规模，对审计部门布局的性质进行划分。具体来说，“分级”解决方案，明确了省和市审计局的职能任务垂直分工；横向划分分类，以解决和明确各级专业检查局的职能的任务。
总结
总之，房地产行业税收稽查工作，反映了关系的统一与特殊性之间的矛盾。审计工作的统一性，也应遵循税收法律法规，遵循会计准则和其他有关法律、法规的规定。特殊性体现在，由于其行业的特点，其检查方法，检查思路有不同于其他行业。因此，针对行业的税务稽查，我们应该从行业的特点出发，从企业的角度进行分析，总结出一种更有效的审计方法和思路。
参考文献
[1]董恒. 房地产行业税务稽查研究[D].吉林大学，2014.
[2]王伟一. 房地产业地税稽查分析系统的设计[D].吉林大学，2014.
一、中小房地产企业加强开发项目成本控制的现实意义
房地产企业开发项目是指：依法取得土地使用权的使用者在国有土地上按照已通过的审核设计方案进行基础设施、房屋住宅的建设。其成本则是在一定时期内为完成该项目而耗费的物质资源（人力、物力和财力）。中小房地产企业开发项目成本亦是如此，主要包括土地出让金、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施建设费、销售推广费用、财务费用、税费等。
从2010年初开始，房地产行业政策逐步趋紧，国家通过金融、税收、土地、财政、法律、行政等一揽子政策对房地产市场进行轮番调控。2011年，对房地产行业的调控延续了2010年的调控方向，目标更加明确，政策更为严厉。在多种调控手段并用的情况下，全国一二线主要城市房价涨幅明显放缓，成交量也有所下滑，房地产市场已进入一个调整时期。
由于前些年土地及资本市场运作不够规范，以及房地产消费市场的不成熟，房地产开发企业经历着粗放式的管理状态。但国家宏观环境宽松，刚性需求旺盛，很多房地产开发企业抓住了这段黄金时期，在这段时间内得到了快速发展和壮大，房地产开发企业如雨后春笋般设立起来，大大小小的房地产企业到处都是，新设立了许多房地产企业，甚至很多原本不从事房地产行业的老企业也设立了房地产公司，在大家眼里，房地产这个行业是个堆满黄金的行业，所以只要有钱、有地，全都涌入房地产行业，在一定程度上造成了这个行业的粗放式发展。
但随着房地产行业的日益规范，房地产开发企业开始逐步走上了集约化、规范化、精细化的发展道路。近年来，国家加强了金融市场管理，同时逐步加大了对房地产行业的宏观调控力度，特别是在2011年，银行多次上调存贷款基准利率、银行存款准备金率，各大城市限购、限贷政策出台，就在今年10月份多个城市上调首套房贷款利率水平，幅度在5%—50%不等。这一切措施都导致购房者的购房成本不断提高、开发商的销售压力和融资压力不断加大，加之房地产市场的竞争日趋激烈，房地产行业的获利水平已大大下降。
综上看来，从一定程度上说，开发成本控制得好与否将是未来房地产企业决胜的关键砝码。
二、中小房地产企业发项目成本控制不力的主要原因
中小房企在开发项目成本的控制过程中，存在许多现实的的控制难点，这些难点是导致成本控制的效果不佳的主要原因，其主要有：
1.开发项目成本繁多复杂
房地产开发成本项目涉及面广、内容繁多、计算复杂，导致成本控制难度较大。
2.招投标过程控制不严为后期建设成本控制埋下了隐患
招投标过程控制不严，甚至招投标变成形式主义，招标前期考察、招标、开标、评标等环节把关不严，失去招投标的预期效果，让本来不合格的合作方进入，为后期建设中的成本控制埋下了隐患。
3.合同签订时把关不严导致成本失控
在合同签订时把关不严，合同中约定的工作内容不完整或约定不明确，导致在合同执行过程中承包方或施工方不断要求签订补充协议或补充合同，而开发商为了保证工程进度和工程内容，以保证按期交房，不得不一而再、再而三地答应签订补充协议或补充合同，被承包商或施工方“挟持”，使得最初签订的合同变为开口合同，从而导致新增加许多工程项目，成本支出也相应大大增加，导致成本失控。
4.施工方与监理方串通一气导致成本控制相应失效
施工单位与监理单位之间可能会串通一气，导致监理失去独立、客观、公正的立场，使监理的监督职能弱化或完全失效，从而导致成本控制相应失效。
5.委派的现场工程师责任心不强
甲方委派的现场工程师责任心不强，监督不到位，甚至可能会被施工单位或监理单位拉拢而没有尽到委派监督责任，从而导致现场成本控制力度减弱。
6.前期设计考虑不周全致使后期变更成本增加
前期设计时考虑不周全或不成熟，在施工前或施工过程中不断进行设计变更，导致原来的设计不被采纳而形成浪费，或者因设计的变更带来工程量的增加或修改，从而导致成本的增加或浪费。
7.抢工现象严重导致成本控制有心无力
时间就是金钱——这一道理房地产企业非常清楚，所以由于房地产开发企业普遍存在的抢工问题，导致成本控制有心无力。由于抢工，建设过程中的各时间节点被大大压缩，最初的建设计划可能被完全打乱。由于招投标过程较长、合同审批程序复杂，但为了抢时间和进度，房地产企业普遍存在的一个现象就是：公开招投标演化成邀标或议标，承包商先组织进场施工后补签合同，先使用材料后谈判价格并签订合同等等，此类“先上车后补票”的行为致使房地产企业的主动权被大大削弱，进而导致成本控制手段失效，最后只能感叹“都是抢工惹的祸”。
8.成本控制与工程质量之间的矛盾导致成本难以控制
部分有决策权的领导为了打造“精品工程”、追求产品档次和视觉效果，常常是不惜代价使用质量不好但价格贵的材料，将成本二字置之脑后，这也让成本控制变得十分无奈和苍白无力。
三、中小房地产企业加强开发项目成本控制的主要措施
1.梳理项目开发作业流程
要有效地进行房地产开发成本的控制，首先必须要对开发作业流程进行认真梳理，根据梳理出的各阶段开发作业工作内容，确定各阶段的成本支出内容有哪些，它们的结构比重情况如何，以此确定各阶段成本控制的重点项目和关键节点分布，同时根据重要性原则对梳理出来的那些在各阶段成本金额中所占比重较高、影响较大的成本项目进行重点关注和控制。
2.作好目标成本预测
在正式开工建设前，要根据整个开发项目的规划、设计和定位情况，作好目标成本预测工作。进行目标成本预测时，一定要严格按照规划设计情况，尽可能地将成本项目考虑周全，特别不能遗漏大的工程项目和支出内容，否则目标成本就不准确，导致失去其指导、控制意义。特别是如果进行了设计变更，可能会对目标成本的影响较大，那么此时就要进行目标成本的修正和调整。例如重庆的龙湖、金科等企业，就专门设置了经济测算岗位，专门负责对项目的目标成本、预期利润进行前期测算和后期调整。
3.做好前期设计和减少各类变更
前期设计在整个项目开发过程中起着决定性的作用，成本控制必须围绕设计情况进行，如果设计不断变更，则成本控制效果就会大打折扣。部分开发项目为了抢工期尽快开工，前期设计较粗糙，要么设计内容不完全，要么设计不科学，加上部分领导在建设过程中临时改变想法，导致对最初的设计进行变更，这就会导致成本相应会发生变化。所以做好前期设计、减少后期的各类变更是进行有效成本控制很重要的一环。
4.严格招投标管理及合同管理
通过招投标确定了施工单位和合同价格后，开发项目的建设总成本基本上就确定了。但在实际操作中，可能会出现标底泻漏、围标串标等不规范行为的发生，这就会影响招投标的公开、公平、公正，不利于合同成本的有效控制；同时，合同签订时也要注意，是签订总价包干合同还是据实结算合同，对项目总成本的影响会很大，而且开发项目建设周期较长，建材的价格波动较大，对于价格变动的处理约定也会直接影响到项目总成本的高低。所以严格招投标管理和合同管理，将会有助于成本的有效控制。
5.控制作业节点并安排好工期
建设过程中要根据项目设计情况、施工工艺特点、材料使用要求、当地天气、劳动力变化情况等影响因素安排计划好各阶段的作业节点，并据以安排好建设工期，尽量使作业节点和工期安排合理，避免不合理的停工、窝工、待工，也不会造成不合理的工期压缩，以保证工程质量，减少因赶工抢工导致出现工程质量问题而增加的返工支出和维修支出。
6.严格控制现场签证
现场签证是否规范是成本是否得以合理确认的关键资料，要事先明确规定现场签证人员及其权限，并严格执行现场签证规定，以避免随意签证导致的不合理成本支出增加。实际执行中，部分公司在确定项目现场签证人员时不明确，金额权限规定也不明确，导致出现无权签证的人签证、签证不规范、超金额权限签证等情况的发生，在成本认定的时候就存在相应的困难，这给成本控制也增加了难度。
7.加强质量监督
项目开发建设过程中，开发商一定要重视加强对建设工程质量的监督和管理，安排专业人员对施工过程和材料使用情况进行监督和全过程跟踪。就实践经验来看，虽然聘请了监理单位对施工单位进行监督，但事实上因双方人员长期在一起工作，很容易导致监理单位最后与施工单位站在一起，失去了应有的独立性，监理在工作中“睁只眼闭只眼”，其监督效果就可想而知了。
8.加强结算审计
在各项目工程竣工后，根据施工单位报送的结算资料，及时进行工程的结算审计。比如金科地产集团在结算时一般要进行三重审计：首先是由公司工程管理部和成本管理部联合进行初步审计，称为一审；其次是聘请外部造价事务所或咨询公司在一审的基础上再进行审计，称为二审；最后是由集团内部审计部门在二审的基础上再进行审计，称为三审。三审后的审定金额作为公司与施工单位结算的标准和依据。当然，在审计过程中，一定要做好与施工单位之间的沟通和解释工作，特别是在审减金额时，一定要准备充足的证据并进行充分的沟通，以确保审计结果得到施工单位的认可。
[关键词]房地产企业；内部控制；现状；对策
[中图分类号]F293.3[文献标识码]A[文章编号]1005-6432（2014）51-0145-02
1房地产企业内部控制制度
1.1内部控制制度的含义
广义的内部控制制度主要说的是经济单位以及各个组织在经济活动中建立的一种相互制约的业务形式以及职责分工制度。其主要目的是为了有效改善经营管理办法，提升经济效益。内部控制制度是在经营管理需求上面建立的，并伴随着经营管理的需要不断完善其发展。最早控制活动的核心内容是保护财产的安全完整，保障会计信息的质量，其侧重点主要在于钱物分管，一定要不断加强手续管理，并严格审核各个方面的内容。随着商品经济的不断发展、生产规模的不断扩大，才会逐步形成现代内部控制管理系统。
1.2中小房地产企业内部控制制度建立的重要性
内部控制制度能够有效提升企业管理水平，是不断提升企业竞争力的重要手段，假使不重视内部控制制度的完善，就一定会影响房地产行业的不断发展，所以，加强房地产企业内部控制意义十分重大。
首先，健全内部控制制度能够有效保障企业在竞争环境中保持健康规范的经营方式，房地产行业具有一定的特殊性，其开发时间较长，前期投入的比重较大，因此，存在较大的经营风险，对其实施有效的内部控制程序，使其能够对企业生产经营各个环节实施监督，以便及时发现其中存在的各种问题，继而降低运营成本，提升企业的经济效益；其次，健全内部控制制度有利于企业健康稳定的发展，能够监督考核企业各个部门的工作，真实反映工作实际情况，继而充分发挥企业整体性同时保障经营效率提升，保障企业能够顺利完成既定的经营管理目标。
2房地产企业内部控制制度存在的问题
2.1企业对内部控制制度认识不足、执行力度不够
房地产企业经营发展过程中，想要建立、完善内控制度需要花费大量的人力、物力，并且不能够有效产生经济效益，就算是间接效益也需要很长一段时间才能够观察出来，这样情形就很容易致使企业内部控制制度的建立产生误解，以为实施内部控制制度一定程度上会降低工作效率，分散、制约管理层的权利，使其不愿意或者是不积极推动内部控制制度的实施，使其内部控制流于表面形式，降低了企业防范风险的能力与管理水平。
2.2企业内部缺乏监督力
我国中小房地产企业内部控制失效是一种较为普遍的现象，难以管理与监督提供较为有效、可供参考的资料，致使监督失去控制，致使经济效率低下。虽然我国形成了包括政府监督与社会监督在内的企业外部监督体系，但是建立的监督管理体系最终效果却并不尽如人意。我国企业的各项监督功能较差，标准制定不够统一，其实行分散管理，缺乏有效的信息沟通，并且没有形成有效的监督管理系统。监督工作也没有按照预期目标实行，弱化问题较为严重。另外，外部环境较差以及不正当的业务竞争也促使监督效果不能够真正发挥作用。
2.3内部控制风险意识淡薄，对内部控制认知不足
因为内部控制是不能够直接产生经济效益的，并且间接效益也需要较长时间才能够体现出来，需要设置很多人员岗位，并制定大量的规章制度，并且一定要增设办事环节以及程序。导致大部分房地产业主将主要精力放在房地产商品的开发以及销售上面，继而忽视了内部控制制度的建立。许多房地产企业往往对于市场竞争环境中一些外部因素考虑较多，但对本身因为内部控制带来的风险因素考虑的很少，特别是对盲目扩张带来的管理以及控制方面的缺陷考虑不周。
3加强房地产企业内部控制的措施
3.1完善房地产企业内部控制环境
一定要加大力度进行宣传，提升管理人员的内部控制意识。注重内部控制的设计与实施，保障企业中每个岗位以及人员、业务环节都能够按照一定的规章制度处理工作。真正将内部控制制度的建设作为一项长期任务来执行。有效发挥房地产企业董事会的作用，积极建立完善董事会的建设，只有这样，当董事会拥有足够权限的时候，才能够对其适当进行管理，并履行相应的监控、引导、监督的责任。另外，要不断加强企业文化的建设，一般情况下，企业员工的道德思想素质被认为是内控环境的重要因素之一，正直诚实的品格、高尚的敬业精神对企业内部控制会产生非常重要的影响。房地产行业的人员流动性较大，管理者尤其需要重视内部控制，为员工树立榜样，起到带头作用，遵守内部控制制度，并稳步经营，实施科学管理。
3.2建立外部约束机制
内部控制因为制度本身以及认为因素的制约，存在一定的局限性，企业在发展过程中能够建立完善内部控制制度，仍旧依赖于外部监督机制。只有有效地做到内外结合，才能够有效降低房地产企业的经营风险，提升房地产企业的经营水平，并且还能够不断提升房地产纰漏信息的可靠性，有效保障投资者的利益。针对房地产企业内部的控制管理现状，为了有效加强、完善房地产企业的内部控制，可以采取下述办法：首先，加强房地产企业管理人才的培养工作，用职业经理人代替不称职的管理人员，并实施有效的激励机制；其次，充分调动人员的积极性，实现房地产企业的经营目标；再次，有效拓展房地产企业的资金来源，鼓励其在资本市场进行融资活动，发展正常的经营管理模式，采取善意的收购合并模式，使其能够形成良性竞争机制，不断强化内部检查机制。
3.3健全风险评估机制
风险评估说的是识别、分析、评估风险的一个过程，是实施内部控制的一个重要环节。房地产行业具有一定的特殊性，房地产行业前期发展过程中需要的投资较多，房地产行业属于一种高风险行业，其面临的风险不能够全凭管理层的经验判断就断定其过程。所以，房地产企业一定要不断强化风险管理意识，吸纳一些专业的管理人才组成相应的风险分析团队，并严格按照规章制度，及时分辨、有效分析相关的风险，并合理确定风险的应对措施，将风险控制在一个范围之内，避免企业管理人员因为个人对风险的判断，为企业带来经济损失。
3.4完善成本控制
现阶段，房地产行业竞争的核心内容是对成本的有效控制，有效的成本控制一定要建立在完善的内部控制制度上面才能够实行。现代企业的成本控制可以分为“粗放型”与“集约型”两种。粗放型成本控制说的是对生产技术、产品工艺方面的控制，单纯依靠减少材料的使用，对其降低成本的一种控制办法。集约型成本控制说的是依靠高技术水平的办法有效改善生产技术、产品工艺，继而有效降低成本的办法，将这两种办法结合起来，就是现代成本控制。
3.5完善内部监督机制
内部监督机制通常情况下是通过内部审计来实现的。所以，房地产行业一定要不断加强内部审计机构与审计人员的独立性，简单来说，就是在董事会下面设置一个相对独立的内部审计部门，对企业的内部情况独立行使审计与监督。内部审计部门对房地产企业发生的问题应该直接向董事会、监事会报告，并且还应该设置专职的内部审计人员，严禁财务会计人员兼职内部审计工作，使其能够真正做到职务分离，保障审计人员能够发挥自己真正作用，保持自身独立性。其次，内部审计部门需要有相应的权限与智能，保障审计部门能够在企业日常经营过程中发挥其应有的作用，保障其能够真正发挥监督作用。
3.6完善考核评价制度
考察企业实施内部控制制度是否有效的关键是完善考核评价制度。大部分房地产企业都制定了较为完整的内部控制制度。但是却忽视了怎样执行以及怎么判断执行的效果，最终导致内部控制制度执行力度不够。就此，企业一定要建立完善内部控制考核、评价制度，定期对企业各项管理活动进行评价、考核，并对其中存在的问题提出改进意见，有效提升内部控制的水平。
4结论
现阶段，内部控制已经成为衡量现代企业经营管理的一项重要标志，按照房地产企业管理系统来讲，实事求是地建立自我调整、检查以及制约的内部控制制度，是房地产企业组织管理的客观要求，这也是房地产企业在生产经营过程中顺利运行的根本保障，使其能够在竞争激烈的市场环境中立于不败之地。
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内容摘要：论文拟分析房地产开发企业在日常税收缴纳过程中存在的主要问题，供有关方面进行房地产开发企业专项审计时做参考。
改革开放以来，特别是1998年以来，随着《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发【1998】23号）的颁布实施，我国城镇住房制度市场化程度不断提高，城乡居民住房消费观念明显改变，住房消费有效启动，房地产市场蓬勃发展。房地产市场的发展，在不断完善城市功能、改善居民居住条件的同时，促进了国民经济的发展。房地产开发企业迅速发展的同时，房地产开发企业会计也开始逐步形成并完善。
房地产开发企业生产的产品是不动产，直接决定了房地产开发企业的生产经营与其他行业不同。作为审计来说，本文重点关注的是房地产开发企业是否足额及时申报缴纳相关税费，地税部门对房地产行业的征管是否到位，国家相关的财税政策是否得到落实。本文通过探寻我国房地产开发企业各税种存在的主要问题，并对存在的问题提出审计对策和建议。这对房地产开发企业的税务审计和房地产行业的健康发展具有重要的理论和实践意义。
房地产开发企业的主要税种
国务院办公厅于2005年5月9日下发了《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，之后国家税务总局、财政部、建设部联合下发了《关于加强房地产税收管理的通知》等文件。这些文件的主要精神就是进一步加强房地产税收的征收管理，全面征收房地产交易过程中应缴纳的各项税收，简称为房地产税收。房地产税收涉及的税种较多，只有正确了解各税种，才能更好的对其进行专项审计。
房地产开发企业应纳税费主要有：以自建建筑物以及出售不动产为计税依据的营业税及相应城市维护建设税、教育费附加。以应纳税所得额为计税依据的企业所得税。书立、领受税法列举的应税凭证、按照规定计缴的印花税。以拥有的房产的计税余值和以房产租金收入为计税依据的房产税。个人所得税。以转让房地产所取得的增值额为计税依据的土地增值税。房地产开发商使用国有土地，以使用的土地面积为计税依据的城镇土地使用税。建筑用地在承接出让土地时，房地产开发商需向土地管理部门缴纳契税以及代收代缴的契税。
营业税及企业所得税的审计
房地产开发企业主营业务收入一般来自销售商品房收入和出租产品租金收入。房地产开发商在每一次开盘出售产品时，可对外销售的产品总数都非常有限，但每一单位商品的销售金额却非常巨大。因此，开发产品的一个微小的销售百分比折扣都会影响企业收入的确认金额。在审查中，这部分对企业实际税负影响最明显的是企业确认为收入的销售价格。通常企业在进行开发项目立项时，必须进行项目可行性分析，当项目由初步可行性分析深化到详细可行性分析时，必然会进行项目的收益测算及总收入计算。
另外一种更加隐蔽的偷逃纳税手段是，不少企业假借鼓励员工推销本企业开发产品为名，对介绍消费者购买本企业开发产品的员工给予巨额现金奖励。对于这些人为减少企业收入，同时变相增加员工福利的情况，应该区分不同情况予以处理：如果企业对员工工作期间购买本企业开发产品套数不限，同时折扣远远超过市场正常推销产品给予的销售折扣（对于前几年房地产行业，该折扣一般以不超过九折为宜），则应该将企业出售给员工的开发产品按照市场销售价格，即按照税法规定中的视同销售价格调整企业的应纳税销售收入，调增营业税和企业所得税的税基。在审查中，还应注意部分以出包方式将开发项目承包给施工单位建设的房地产开发商违反税法规定，没有完成代扣代缴义务的情况。
印花税的审计
印花税是房地产开发企业存在问题较多的一个税种。在审查中，房地产开发企业偷逃印花税款特别严重，最严重的是购销合同的税基。大部分购销合同几乎均未纳税。纳税时间方面，大量企业将印花税单列“应交税金——印花税”，按照半年或者一年进行汇总缴纳。现行税法规定印花税应税行为在发生书立合同或者书立书据时必须立即购买印花税票并划销以完成缴纳义务。尽管企业解释这样处理是为了方便统计各年度发生的印花税额，但实际上是延迟缴纳印花税。
房产税的审计
对房地产企业产生重大税收影响的另一主要税种是房产税。房产税分为以房产余值和以租金收入计税两种计税方法，税率分别为1.2%和12%。现行税法在体现税收公平公正的立法原则上，对房地产开发企业房产税的缴纳作了以下规定：房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对这部分商品房在出售前不征收房产税。但是出售前房地产企业已使用或者出租、出借的产品应该按规定征收房产税。
土地增值税的审计
土地增值税是影响房地产开发企业税后利润的一个重要因素。加强对房地产开发企业土地增值税的清算，是审计房地产开发企业土地增值税的重点。房地产开发企业通过虚构合作开发建房模式避税，《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》中对合作开发土地有明确规定：“一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。”如某房地产开发企业实际购得一块土地的使用权准备修建住宅，而又同土地转让方签定合作建房协议。
城镇土地使用税的审计
在对房地产开发企业城镇土地使用税审计时，发现有以下几个问题：房地产开发企业认为征用的是耕地或者还没有进行开发的荒地；有的房地产开发企业虽然与政府签订土地出让合同，但由于拆迁未到位，不能进行开发施工；有的房地产开发企业出让合同占地面积大于已办理的土地证上的面积；有的房地产开企业业部分商品房已销售，但土地证上的面积没有减少，而不交或少交城镇土地使用税。
契税的审计
房地产企业的契税审计主要有房地产开发企业自身所缴的国有土地使用权出让的契税以及代收代缴购房者的契税。房地产开发企业在前期阶段涉及的土地出让金是否足额缴纳，土地契税是否及时缴纳。可以充分利用国土部门和财政部门提供的外部数据，审计时将国土部门提供的土地出让情况和财政部门提供的出让金缴纳情况进行比对，找出未缴纳土地出让金或缴纳土地出让金不足的企业，然后分析其原因，查看相关合同；另外将国土部门提供的土地出让情况以及发证情况表与财政部门征收的契税数据进行比对，分析是否存在未缴纳契税。
随着市场经济体制的深入进行，房地产行业已成为国家的支柱产业之一，对国民经济和社会发展的影响日益深远。针对房地产开发企业税务审计的情况，要对房地产开发企业的税收征管和检查力度，以及加快改革税制，建立比较公正、合理、科学的房地产业税制。在房地产开发企业税收审计过程中发现房地产开发企业偷逃税款发生在房地产开发的每一个环节。因此，要遏制房地业偷逃税行为，需要税务部门对房地产开发各环节进行跟踪，强化对房地产业的全程监控。
一是加强部门配合，建立信息传递制度，实现税收的源泉控管。房地产开发业务的每一个环节都必须通过政府部门办理相关手续，税务机关应加强与土地管理、城市规划、城市建设、房产管理等部门的联系建立信息传递制度，及时掌握房地产开发企业的涉税资料，并建立档案，全程跟踪，努力获取企业建筑成本等信息。为了增强纳税人信息的真实性，税务人员在取得纳税人税务登记资料后，应到现场进行实地调查及到相关部门核实情况。因此税务人员只有通过实地调查和核实，才能杜绝超范围享受税收优惠的现象发生。
