时间：2023-08-04 16:49:46
序论：在您撰写房地产企业规避风险时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
随着我国国家政策对房价的进一步调控，房地产企业面临的财务风险更加突出，为了解决由此而产生的问题，房企应该建立适应这种风险的财务管理模式。房地产企业应该从战略层面的角度上重视这一问题的变化，从财务风险规避的角度对企业组织结构和企业资源进行战略性的规划，提高资金管理的安全性，增强其竞争力。 一、财务风险识别
企业财务风险的影响因素很多，这种风险对企业的影响参透到企业的每个工作环节中，由于存在这样的风险，因此房企必须对自己所面临的财务风险进行识别并评估，为财务风险规避提供依据。
二、财务风险种类
房地产企业是涉及资金链很广的一种企业经营模式，因此影响其财务管理的风险类型也很多，主要有：基准利率变动风险、偿还能力风险、收益分配风险。
（一）基准利率变动风险
在企业资金结构复杂的今天，基准利率或者货币兑换汇率的轻微变动都会对房企资金链产生重大的影响，特别是当房企处于负债经营的情况下，通货膨胀必将使其贷款利率增长，这样的增长在影响其资金成本的同时，必将影响其筹资的难度，从而影响企业资金的流动性，严重者会造成资金链的断裂，使企业破产。为了降低由于利率波动的影响，房企应该提高应收账款的回收周期，降低被其他公司转移过来的财务风险。
（二）偿还能力风险
目前房地产行业中，房地产开发企业主要以资本金制度为主，但很多房地产开发企业在项目初期都是在债务繁重的情况下进行项目开发的，贷款是公司的重要资金来源，由于自有资金低和企业负责繁重的因素影响，公司财务成本高，这大大降低了其债务偿还能力，而这种低偿还能力使公司信誉受到影响，从而影响其再贷款的可能性和贷款金额，影响企业的资金流通，这就造成了恶性循环，使公司资不抵债，促使公司破产。比如，欧洲隧道公司就是由于先天性的资金风险影响使其被迫申请破产保护，最后进行重组，变成现在的欧洲隧道集团。
（三）收益分配风险
收益是公司资金的另一个重要来源，而收益分配是影响其收益的重要组成部分，特别是在集团公司中。由此推理得知公司收益分配方式间接的影响企业的资本来源。从资金筹集的角度来说，公司分配方法对企业投资者有一定的刺激作用，好的分配方式将会吸引更多的投资者将其资金转移到公司投资中，形成公司重要的资金来源。因此房企进行收益分配制度的制定时应充分的考虑这一点，应该结合公司的实际情况，制定能刺激投资者加大投资的收益分配政策。
三、财务风险规避
由于影响房地产企业财务因素复杂性，房企财务管理风险的规避方法也很多，以下主要从资本回收期、资本结构和投资组合的角度进行风险规避分析。
（一）缩短资本回收期
在企业的活动中，资金回收是企业财务管理的重要环节。应收账款和应付账款是影响资本回收期的两个重要因素。在企业财务管理中， 应收账款虽然是企业利润的一种表现形式，但它又是企业一种现金流出形式，是减少企业现金流的一个原因， 从而增加企业承担应收账款中产生的利税，使现金流出加速，从而影响了资本的回收期。房地产即是消费品也是投资品，这样的性质使得其回收期相对于其他投资产品来说风险要大很多。
（二）丰富投资组合
不要把所有的投资都集中到某个产品上，而是将投资资金分散到其他产品上，这是一种风险分散的方式。分散风险是一种常见的风险规避方式，为了达到降低财务风险的目的，公司应该丰富其投资组合，优化其产品种类，将风险分散到各个领域中。由于房地产行业的复杂性，不同产品所面临的风险不一样，风险严重程度也不一样，为了使公司获得稳定的利润，科学的投资组合是风险规避的重要方法。房地产企业应该结合自己的实际情况，进行合理的投资组合比例分配，扬长避短，对不同类型产品进行功能补充，调整其资金组合，适应市场变动，提高房地产企业规避风险的能力。
（三）优化房企资本结构
在现代企业中，企业资本结构种类繁多，不同企业在长期的发展过程中形成了自己独特的资本结构，从企业资本构成方面研究发现，企业资本结构大体上主要有长期债务资本机构和权益资本结构。不同的资本结构影响其财务资产的构成和企业收益的分配方式，不同的资本结构也会产生不同的财务成本。比如，债务资本会产生财务成本，如果成本结构不合理，过多的债务成本会增加公司的财务风险。
四、结语
在房地产企业经营管理中，财务风险对企业产生重大的影响。因此，加强房地产企业财务风险规避是企业管理活动的重要组成部分，为了规避这种风险，企业应根据项目风险识别和评估体系分析影响财务管理的重要因素，并建立符合企业自身情况的资本结构，实行科学的现金流，缩短资本回收期，从而达到更好的规避风险的目的。
参考文献：
[1]董邦国.房地产企业财务风险管理分析[J].商场现代化，2010（7）.
[2]张鹰，杨和礼.浅议房地产企业财务风险管理[J].现代商业.
【关键词】房地产开发企业；规避风险；措施；初探
一、影响房地产开发企业市场风险的因素
（1）消费者需求变动。消费者的购买决策是一种选择行为，而这种选择具有不确定性和受多种因素的影响，单个企业想引导和控制市场需求是非常困难的，而在房地产界这种可能性几乎是没有的。（2）来自竞争者的行动。房地产业的繁荣及该行业独有的投资大、高风险、高收益，会吸引不同行业的投资者参与进来，他们或为富余资金寻找一个期望收益率较高的投资领域，或在市场急剧波动时进行投机活动。市场上原有的竞争者的激烈较量、新的竞争者的加入以及潜在的竞争者的进入威胁，使房地产市场的竞争日趋激烈，竞争手段更加多样化：市场竞争不再仅仅是价格竞争，更要比质量，比服务，比谁为顾客创造的价值多，比谁的信誉更高。（3）政策法规的变化。国家法规政策的变化给房地产市场带来的冲击往往是非常大的。比如政府制定的建设经济实用住房政策就对开发商已开发的普通民用住宅的销售带来很大的困难，企业不得已降价甚至亏本出售，不少企业因此破产：这一政策规定对高档商品房开发商同样带来冲击，部分潜在顾客转而购买眼下更为便宜的普通住宅。国家为了保持国民经济持续稳定地增长，会采取必要的财政、货币政策进行宏观经济调控。
二、房地产开发企业内部风险控制现状
内部风险控制是企业管理的重要组成部分，与企业的经营管理结合在一起，对企业的经营管理起着指导和约束的作用，对整个经营管理活动起着监督控制的作用。（1）风险控制机制不够健全。我国房地产开发企业大多都有本企业的内部风险管理制度，但是，更多的只是制度和规范，没有从内部风险管理的要素出发，切实将内部风险控制作为实现企业经营发展的战略条件之一，对其的理解和执行只是表面化。内部风险控制的并未发挥其真正作用。（2）信息控制系统效能低下。房地产开发企业认为利用信息系统完成内部风险控制，会增加企业运营成本，并且对其是否能真正发挥内部风险控制的作用不确定。因此大部分企业并未利用信息系统推行内部风险控制。我国房地产开发企业重点任务为：筹措资金、拿地存货、销售、工程项目、固定资产、无形资产、预算、成本、费用、对项目公司控制与监督、财务报告的编制、内部审计、人力资源管理等。这些业务如果通过信息系统执行，将会降低由人为因素导致内部风险控制失效的可能性，借助信息系统进行内部风险控制将是企业管理的大趋势。（3）风险控制制度的不够完善。目前，我国大多数房地产企业都是因循公司创立之初订立的规章制度与组织结构，缺乏针对建立内部风险控制而进行的必要变革，即使有的企业建立了内部风险控制机制，但是公司管理层并未重视，更不可能将其重要性融入到企业每位员工的工作中，缺乏有效地监督考核机制。
三、强化房地产开发企业内部风险控制的对策
（1）建立并完善企业内部风险控制机制。完善企业内部风险控制体系，应注意企业内部风险控制环境的建设，包括经营管理的理念、企业的文化理论，制定和分配责任的方法、人力资源管理政策实施等。（2）房地产开发企业内部财务风险控制的信息系统主要通过风险控制的流程建立。在风险评估阶段，能够自动收集市场的各种信息，计算企业所需要的各种相关财务指标，计算出采购预算；在风险管理阶段，根据公司的风险管理策略，信息系统应具备决策咨询和支持的功能，提出解决策略；在实施风险控制方案阶段，信息系统根据预定的方案，在房地产开发前期成本、服务质量、土地成本、等关键环节引导和约束人员按风险管理和合同操作，充分降低开发企业过程的操作风险。（3）建立适于内部风险控制体系运行的公司组织结构。多数房地产商设有前期开发部、合约商务部、项目工程部、营销部等专业的技术部门，大多数的技术风险可以在现场及时解决。但是风险并不局限于技术风险，风险源很多，风险存在于项目的整个生命周期，在项目的每个阶段都会存在。所以在项目开始前期，就要为每个已经识别的风险做好“准备”。这些风险的准备包括政策制度上、人力比配上、资金上准备。
总之，在进行房地产开发投资决策前一定要在考虑自有资金和可能筹集到的资金总量的基础上，选择适合自己企业投资能力的项目，以稳健的发展代替快速扩张，尽可能减少企业财务风险。
参 考 文 献
[1]刘慧萍.小议内部控制理论发展的五个阶段[J].时代金融.2010（3）
我们所说的房地产企业融资也就是指借由金融市场把流通于市场上的货币资金从资金供给方往资金的需求方进行融通。借助于这种融资交易的方式，供给资金的一方通过付出自己的资金的方式得到了自己追求的投资效益，另外，资金需求方则通过付出成本将资金的使用权掌握在自己手中，这样的交易行为对资金供给方与需求方而言是双赢的。
我们提到的房地产企业开发融资也就是出于对房地产的开发建设的需要，加快房地产的消费以及流通，借助于不同的方式途径给房地产项目的不同活动环节进行资金的筹集以及融资的一项金融活动，如生产环节，销售环节等。融资的最大功能就是促进房地产企业资金能够进行正常的运转，保障好房地产项目以及房地产企业对资金的需求，帮助企业获得更大的价值。我们知道，房地产企业属于一类资金密集型企业，有着如下的三个特点，一是高投入，二是高风险，三是高产出。这一项行业需要用到大量的资金，并且需要很长一个项目开发周期，很多时候资金周转不能满足需要。因此，房地产企业若是只通过内部融资根本不可能跟得上正常经营开发活动中对资金的需求。在这样的情况下，外源性融资则可以很好的解决这一问题，选用何种融资方式，将会对企业的融资成本大小产生非常直接的影响，所以房地产企业也面临着一定的融资风险。
二、造成融资风险的因素分析
（一）单一的融资结构
我们都知道，房地产开发不仅举要巨大的资金投资额，还面临着投资回收期长的境况，极少有开发商能够通过自有资金满足投资需求，大多数的房地产企业是通过商业银行贷款获取足够的房地产开发投资资金。像信托融资、债权融资或者发行股票等这些融资方式在所有的资金来源中只有很少的一部分比例。因此，这样的融资渠道多是放于银行之上，若是资金链出现了某个环节的断裂，那带给房地产企业的将是非常严重的经营风险以及财务风险。另一方面，因为在房地产开发的融资渠道里，最重要的一个就是银行信贷，这一筹资方式在每一个房地产开发环节中都必不可少，所以商业银行就必须要悲伤房地产企业投资带来的风险。
（二）房地产政策带来的影响
我们必须要承认，我国的房地产企业非常的依赖银行信贷，这样的条件会对房地产企业融资来源开展调节打下了基础。现在，我们的国家既对房地产开发企业做出了银行贷款和自有资金方面制定了很多的规定，还制定了严格的居民个人购房信贷条件。这些行为实际上会对房地产企业融资造成间接性的影响。
（三）单一的房地产金融体系
我们单看房地产体系，现在我国还没有创建出一套丰富的、 多层次的房地产方面的金融体系，最明显的就是专业的房地产投资机构、抵押贷款机构、保障机构以及担保机构等出现严重的缺位；另外，在房地产金融产品体系里没有形成规模化、多元化结构。
三、房地产企业融资的风险规避策略
（一）确保融资政策的准确性
我们的房地产企业一定要把自己的着眼点放在贯彻以及实施投资政策与投资项目上，对自身项目的可行性开展准确的研究与评估，同时还要在企业的长远发展规划以及投资框架之下，按照企业自身的投资项目以及财务标准、相关的投资质量、方式以及领域的基本规范，按照开展计划的方法，在行动前就拟出房地产企业整体的资本配置结构、融资进度与时间、融资规模等的相应计划，然后再评估计划，做出统筹规划，合理安排资金的使用。首先要保障好投资项目以及融资项目协调匹配于我们的房地产开发政策，让房地产企业的融资规划处于一种严肃性管理氛围中，才能更好地贯彻执行。
（二）努力发展多元化直接融资
我们的房地产企业可以通过拓展多元化的更加直接的融资渠道，首先是对现有的股票融资政策限制进行调整，适度地放宽，扩大直接融资所占的比例，方可从实际行动中对融资风险进行分散。其次是对现有的房地产债券市场进行不断的完善，并加大培育力度，我们的国家若是能够将限制的条件适当地放宽，加大队长期债权的发行额度，就能够给我国的房地产企业创造一个更好的债券融资条件。再次是在一个适当的时机进行房地产抵押贷款的证券化活动，把我国现有的房地产行业的管理优势和当前的人力、财力、物力资源做出更合理的配置与组合。最后是不断发展壮大我国的房地产产业的投资基金，若是我们国家能够将房地产业投资基金进行更大规模地推行，那一定会在很大程度上增强我国经济的运行质量，这势必是一种多赢的融资渠道。
（三）积极研究多元化组合融资模式
大多数的房地产都有着较长的开发周期，所用的资金数目也比较大，所以风险也更高。这些特性使得它严重依赖金融。在现有的房地产企业资金来源中，银行信贷绝对是最主要的来源渠道。但是现在银行信贷资金面临着收紧的境况，在此背景下，我们的房地产开发企业有必要按照自身的特点，不断探索新的融资渠道，选择更加多元化组合的融资方法。通过扩大融资渠道，能够降低对银行的依赖程度，资金压力得以减轻，企业在面对金融风险的时候具有更强的抵抗能力，以便降低企业的融资风险。例如，我们不妨选择自有资金加上银行贷款与信托计划及股权融资方式、自有资金加上机构投资、自有资金加上银行贷款、自有资金加上基金的不同融资组合实现企业融资。
【关键词】房地产；财务风险；规避措施
一、房地产企业财务管理的独特性
一般来说，房地产开发企业是指“进行城市土地及综合开发、经营和管理，具有独立法人资格，实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织”。我国的房地产企业，是最近十年兴起来的一个未成熟的行业，企业行为远未达到规范化标准，不少企业资产负债率在70%以上，有的甚至高达90%。而一个企业的财务决定了其生死存亡，因此，本文首先总结了房地产企业的财务管理的独特性：（1）房地产企业的开发过程是一项巨额资金投入的过程，此过程具有周期长，资金回笼慢等特点，而目前很多的房地产企业的财务管理工作又缺乏预算和管理意识；（2）房地产开发存在着很多不确定因素，投资决策缺乏灵活变动性、资金管理滞后开发风险大，财务管理控制能力差；（3）房地产企业财务管理工作面广性杂，而房地产企业对财务又缺乏必要的重视。
二、房地产企业财务风险表现形式及原因分析
鉴于以上的财务管理特点，房地产企业必然会面临巨大的财务风险。所谓财务风险，是指“一种财务警示信号，它能够全面反映企业的经营状况，要求企业经营者进行经常性的财务分析，防范财务危机，建立预警分析指标体系，进行适当的财务风险决策”。一般来说，财务风险有以下几钟表现形式：（1）大多数房产企业的开发资金中自有资金的占比相当低，大部分资金来源于银行信贷和其他融资渠道，然而房地产企业的预期利润又具有很大的不确定性，一旦失败，就很可能导致无力偿还债务本息；（2）银行利率时常波动，这对主要以负债经营的方式经营的房地产企业来说，影响比较大。首先，利率上升会使房地产企业成本负担增加，同时，投资者的购买欲望却会随着加息而降低，这意味着整个房地产市场面临着双重压力。房地产企业之所以存在较大的财务风险，其原因主要有：（1）房地产开发的项目中涉及的部门较多，且行业标准不规范，这都使得开发项目缺乏必要的质量管理；（2）很多房地产企业的预算管理职能未能得到充分发挥，使得房地产企业负债率偏高；（3）有些房产企业的成本费用控制缺乏严格的制度，并盲目融资，使得成本负担加重。
三、规避房地产企业财务风险的措施
（1）资本的筹集和融通。房地产企业进行工程项目的开发，往往需要投入大量的资金，而自身的资金量有限，这就使得房地产企业必须通过各种渠道进行资金的筹集和融通。同时，房地产企业的资金流通速度较慢，所以它们的资金更需要多途径的周转。但这就意味着房地产企业开发过程中面临着巨大的资金流压力，且资产负债率越高，其财务风险率也越大。因此，房地产企业应避免盲目举债，而是要根据本企业的实际情况，寻求最佳资本结构，降低财务风险。（2）资本的投资方案。房地产企业的投资额度巨大，资金周转慢，因此，房地产企业的投资项目更易受到多种因素的影响。因此，为了降低投资风险，房地产企业应事先做好投资项目的可行性分析，并作出合理的评估。同时，为了应对一些不确定因素的影响，房地产企业也应该严格科学的制定出一些后备措施，比如市场价格的波动，消费需求的变化，国家政策法规的更新等，后备措施要能最大限度的应对以上几个方面的变故。（3）资本营运管理。日常资金营运风险管理包括现金管理和应收账款管理。房地产企业应该严格控制日常资金运营风险，加强对现金流量的预算，对资金要进行集中统一管理，让企业保持充足的现金流，对资金进行统筹安排，保证企业经营资金需求；此外，房地产企业也应对外面所欠账款进行统一管理。外面的赊帐只是表面账目，没有真正的资金流入的话，那么，企业的负担会更重。因此，房地产企业应重视对外应收账款的追回，降低企业坏账呆账甚至死账的发生率。同时，企业也要努力提高销售率，加速资金的回笼。（4）全面预算管理。房地产企业还应建立一个全面的财务预算体系。这个体系包含了现金流，项目，财务和筹资预算等四个方面，这四个方面都要统筹考虑。房地产企业要以现金流预算为核心，对项目涉及到很多主要流程进行可行性预测分析，然后对资金的使用进行具体安排。当然，在项目投资前，企业还要对筹资情况进行合理预算，构建合理的筹资预算，制定可行的筹资计划。（5）加强成本管理。房地产企业的成本费用涉及的面广，因此，企业应该对产品进行细化分析，对成本对象进行细化核算并管理，尽量使计划成本接近于实际成本，同时，也要建立一个强有力的监督机制，对各个重要环节的成本使用进行有效监督，防止滥用资金，从而增加不必要的成本费用。（6）完善企业内部管理。房地产企业发展过程中，离不开合理的内部审计和管理工作。在项目开始前，要做好事前控制管理，在进行中，要做好事中控制管理工作，充分发挥内部审计的评估和风险防范作用，不留财务隐患。此外，项目竣工后，财务人员要做好各个领域的评估和预算，实现资源的最优化组合，维护企业的合法权益，最大限度的实现经济效益。
四、加强对房地产企业财务风险的监控
（1）房地产企业的财务风险，可以通过对财务管理的宏观把握，结合具体变化来进行认真的分析，增强房地产企业对财务管理不同环境的适应能力，以灵活可行的姿态来应付各种不确定变故。虽说，房地产企业财务管理的宏观环境存在于企业以外，企业不可能直接对其发生作用力，但这并不意味着房地产企业对宏观环境束手无策了。房地产企业为了对可能的财务风险进行适时监控的话，可以适时调整具体的财务管理政策，采取多种方式相结合的财务管理方法，提高企业自身的适应能力，以此来最大限度的降低因很多外在因素所带来的不确定影响，进而降低财务风险。（2）房地产企业应首先提高高层领导的财务知识和风险意识，使决策者具有基本的财务观念。同时，也要不断提高财务管理人员的风险意识，使财务人员注意工作中的任何环节，包括一些细微的地方。这样，房地产企业才有可能建立起一套完善的财务管理系统，才能设立一些科学高效的财务管理机构，配备高水平的财务操作人员，使企业财务管理系统有效的运行，以防范因财务管理系统不适应新环境的变化而产生的财务风险。（3）房地产企业的高层领导大部分出身于建筑行业，对于财务方面的知识比较缺乏，甚至对财务工作没有应该有的重视。这就影响到房地产企业财务决策的科学化水平。为了防止此类事情的发生，房地产企业应该对领导干部首先加强其财务风险意识，必要时进行一定的培训和学习，防止因决策失误而产生的财务风险。因为，财务决策的正确与否，直接关系到企业财务管理工作的效果，没有实际根据的决策往往会使决策失误的可能性大大增加。因此，房地产企业的领导必须结合实际情况，多方倾听论证，采取科学的决策方法，切忌基于主观意志上的决策或出于所谓的经验方面的决策。
五、结语
总之，房地产企业作为一种特殊的生产企业，为了获得更好更长远的发展，必须学会尽可能大限度的规避自身的财务风险，建立健全财务管理制度，规范财务行为，加强成本控制和项目开发管理，加强房地产投资的资金管理，创新财务管理方法，提高财务控制能力定期检查与考核，适时进行财务分析与监督，加强房地产企业财务人员素质的修养与提高。同时，房地产企业的财务风险也要加强监控，建立合理的监控体系，是财务风险降到最低值。
参考文献
[1]李晓梅.《浅析房地产企业的财务风险管理》.《财会研究》.2007（1）
[2]王伟，赵占.《房地产企业财务风险分析与对策》.《价值工程》.2006（8）
[3]盛光明，周会.《房地产企业财务风险研究》.《北京理工大学学报》.2005（8）
关键词：高速运营企业；地产投资；风险控制；项目管理
一、山东高速的相关情况
据上市公司“山东高速”的年报显示，公司2012年实现营业收入52.25亿元，归属于母公司的净利润19.73亿元。经查阅年报发现，在收费公路清理，免费政策等不断出台，收费公路行业和运营企业受到较大影响的情况下，山东高速保持了收入相对平稳增长，同时已将城市运营项目投资悄然纳入，成为第二大主业。截至目前，山东高速运营管理高速公路总里程1880公里，但免费政策对公司影响不小。仅2012年“十一”期间，通行费就少收了1亿多元，公司为了保证通行顺畅，增加了上路人员，无形中增加了成本。目前，山东高速收费路桥资产期限最长的到2034年，短的如黄河大桥等，只有不到5年时间。企业如何保持永续经营，必须要提前考虑。山东高速在做好路桥投资运营的同时，开始谋划转型。按照山东高速的发展思路，在收费业务上，将在全国，特别是在中西部省份，以低价大力收购已建成的收费公路项目，实现公司低成本扩张；同时，考虑到收费公路经营的期限性，谋求多元化发展，充分利用公司的资金优势，将城市运营打造成公司第二大主业。由此一来，寻求科学合理的方法来规避相关地产投资风险就成了当务之急。
二、高速运营企业面临的相关投资风险
由于地产投资其本身具有一定的高风险性和不确定性，因此，在进行相关的地产投资时，全面了解地产投资可能会面临的风险种类十分必要。总的来说，地产投资中存在的风险大致有以下两种。
（一）政策风险
国家作为出台相关政策的主体，其目的是为了促进国家经济的健康、有序发展，但是，作为地产投资者的企业，面对这些政策，却有可能面临巨大风险。例如，国家颁布的土地政策、税收政策、城市规划政策等，在一定程度上都对地产开发中涉及的城市规划、资金、交通情况等造成影响，而这些也正是高速运营企业不能提前预测会产生风险的因素。
（二）经济风险
地产投资不同于其他行业，其投资周期长，投资期间的各种因素变化都会对投资收益造成影响。其中，市场的供需关系、原材料价格波动情况、利率和汇率变动等因素的变化都有可能对相关地产投资产生巨大影响。地产投资的周期越长，各种经济情况的变化的可能性就越大，项目开发建设的费用和收益的风险也就越大，所以，经济风险是地产开发企业所面临的不可忽视的风险之一。另外，还会面对财务风险，如通货膨胀，国家实施积极的财政政策和稳健的货币政策，银行信贷规模增速放缓，银行贷款等融资成本增加，都将在一定程度上影响公司效益。最后，在企业进行相关投资项目的前期调研时，由于调研不够充分、对缺乏气管了解等原因，也会产生一定的风险。
三、应对项目投资风险的思考
在当前高速公路运营企业转型期，在相关地产投资中，寻找项目、监督管理、资金管理和人员等各个阶段都涉及到企业投资风险的控制，因而，针对项目投资的风险控制，我们应从以下几点来思考。
（一）把握投资行情和政策信息
由于高速运营企业对路桥运营之外的产业了解不多，因而在进行相关地产投资之前，必须要全面的进行产业行情分析，全面了解市场行情，做到对地产投资环境、市场支付能力、价格因素、竞争情况以及未来趋势等各方面深入了解。通过全面的市场调查和充分的市场研究，在获取尽可能详细的、高质量的信息资料的基础上，对市场的走向做出合理的估计，从而使项目投资从选择阶段到实施阶段再到项目开始运营的各个阶段始终把风险降到最低。同时，要时刻关注国家相关方针政策，对国家或政府可能出现的政策变化进行预测，以便尽可能地顺着国家或政府的政策来进行房地产的开发与经营，从而更好地得到国家或政府的支持。对该地区的环境条件、天文资料、地理地貌、气候条件等做一定的了解和分析。还有政府部门在地产投资等方面的态度、政策动向，如税收、贷款等财政政策和货币政策要仔细研究，从而能正确的确定投资开发方向，预测未来市场需求，最大限度的控制投资风险。
（二）综合项目投资，降低项目投资风险。
不同项目的风险及收益能力是不尽相同的，将投资额分别投入到不同的投资对象中去，既开发住宅，又经营写字楼，还可以从事土地转让等多种房地产项目的开发，可以获得比集中于一个项目或一种方式上更稳定的收入，又能够有效分担风险。可在开发业态中将投资项目，如住宅，商业、酒店、公寓等，综合考虑，分散投资。各区域房地产市场和经济周期的波动都存在差异，跨区域的房地产投资组合可以均衡地区经济发展不平衡的影响，同时减少个别地区经济动荡带来的风险。选择不同投资区域的房地产项目组合可降低投资风险。同时，地产投资的不同项目各有其不同的生产周期，周期越长，相应所需承担的风险越大。因此，将投资周期长短不同的投资项目结合起来，这样起到分散投资风险的作用，达到一个较为理想的投资策略。
（三）增强投资项目的运营能力
当前市场经济是竞争的经济，若想在市场中处于优势地位，必须不断的提高自身的运营能力。首先，必须要提高企业管理人员和决策者自身的素质、增强管理技能、吸收先进经验、加强财务管理、减少决策失误。在投资之前，使企业自身具有良好的预测能力和项目进展中的管理协调能力。其次，在企业人员方面，进行相关的人员培训、人才引进制度。由于高速运营企业原业务范围与现开发项目间具有一定的行业跨度，原企业员工的业务知识和技能可能与地产开发领域所需的知识有一定的差距，因而，企业定期开展员工培训，引进相关行业高素质人才，采取与业内知名企业合作代建的方式，有效防范风险，保证收益，这样可使得房地产开发企业在激烈的竞争中处于有利地位。
结语
高速运营企业面对不断变化发展的市场经济，做出科学的企业转型是必要的。而针对地产投资经营中存在的各种不确定性因素，企业要通过提高自身地产投资项目的运营能力、增强风险防范意识，将相关信息尽可能的详细化，才能把不确定因素降到最低，切实的把风险规避和控制措施落到实处。
参考文献：
[1] 张协奎，文卫平，《房地产投资风险分析》，估计方法与应用，2001
一、关于增值额和扣除项目的涉税风险点
土地增值税计算增值额时，主要取决于房地产转让收入和扣除项目这两个因素，最重要是对扣除项目的准确把握，房地产企业如果虚增扣除项目，增值额就会相对“缩水”，扣除项目计算时要注意以下三点：
1．扣除项目凭证必须提供合法有效凭证，不能提供者不能予以扣除。然而在实际业务中购买土地使用权有时很难取得全部合法真实的发票，不能取得部分就不允许扣除，比如某房地产商地价款支付金额为13640.78万元，取得合法凭证9870.3万元，地价支付费用无合法凭证3770.48万元就不能税前扣除和加计扣除。
2．房地产开发成本主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费等，要注意开发成本会计口径和税法口径两者的不一致，税法不包括资本化利息，而会计开发成本允许包括资本化利息。
3．与转让房地产有关的税金要注意不包括印花税。
二、关于清算对象的涉税风险点
土地增值税清算对象一般指的是按照房地产成本核算的最基本的核算项目或者核算对象，但是对于不同开发项目，如果同时符合特殊条件，可以合并为一个清算对象。如果既建普通标准住宅又建其他类型房产则要求按“二条线”分别核算，如果未分别核算，那么就不能享受免税政策，即如果故意不分别核算，把盈利高的非普通住宅与普通住宅的亏损混在一块互相抵消，使总增值额减少从而少交税的话会有很大税务风险。
对于同一宗土地上建造的综合楼，即既建住宅又建写字楼、商铺等非住宅的，应按照不同的房产类型归属于不同的清算对象进行清算。
三、关于清算条件的涉税风险点
对于取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的和已转让和自用的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，税务会要求进行清算。要注意：1．所谓的总建筑面积特殊情况下要含地下建筑面积；2．无产权架空层的建筑面积不属于可售建筑面积；3.对于因账务不全难以确定转让收入、扣除项目金额，未进行清算的，税务机关有权进行核定征收，会面临补税和滞纳金的风险。
四、销售收入的涉税风险点
要对销售收入确认标准进行严格把关，注意以下几点：
1．房地产开发企业将预收销售房款挂入预收账款或其他应付款或者不进行账务处理都会存在较大的涉税风险。
2．房地产开发企业应重点关注代收收入事项，如代收费用、非直接销售和自用房地产的收入对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不应扣除代收费用。
3．在对销售方式确认时，要注意区别于预售款，预售房款要按照规定预缴税款，实际中房地产企业常采取各种手段隐瞒或转移预收款收入，或者以预售的名义延迟纳税，达到拖延纳税或不纳税的目的税务风险极大；同时注意没收的购房定金要及时转做收入并缴纳土地增值税。
4．开发产品出售后要按照税法规定的六大原则确认收入的实现。例如对已办妥移交手续，因购房者原因未及时收回房款的，企业如果采取不及时入账的方式推迟收入的确认存在税务风险，要进行规避。
5．将房地产用于对外捐赠没有按照税法规定确认收入和利润的风险。在当前税收政策下仅有两种情况下捐赠房地产不缴纳土地增值税。比如以继承、赠与方式无偿转让房地产给直系亲属或承担直接赡养义务人以及非营利的社会团体和公益事业等等。除这两种情况之外的捐赠行为都应计入收入缴纳土地增值税。
6．视同销售未按照税法规定确认收入和利润的风险。房地产开发企业将自建房产用于对外投资、分配给股东以及职工福利等视同销售时，如果所有权发生转移应当视同销售房地产缴纳土地增值税，如果产权没有发生转移，则不必缴纳土地增值税;但是如果在税款清算时不列收入不征收增值税的，那么对应的成本也不允许扣除。
7．房地产企业进行房地产的交换，应属于土地增值税的征税范围，因为实务中房地产交换可以看做交换双方取得了实物收入，需要申报缴纳土地增值税。
8．以房地产作价入股进行投资或联营的注意点
如果所投资、联营的企业是从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的属于土地增值税纳税范围，也就是说只要有一方是房地产企业就需要缴纳土地增值税。
9．如果代建工程建设期超过一年的，需要按照完工百分比法确认收入的实现，同时工程节约的材料以及下脚料等如果归企业所有的，应该按公允价确认收入纳税。
五、关于土地成本的涉税风险点
1.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税可以扣除。
2.房地产开发企业交纳的土地闲置费所得税可以税前扣除，但是土地增值税不允许单独扣除。
3.按照当地政府要求建设的道路、桥梁等公共设施发生的成本费用，要分清是否属于房地产开发项目立项时所确定的各类设施投资，如果属于可据实扣除，如果不属于则不允许扣除。
4.一个项目为另一个项目提供了部分安置房，土地成本的构成原则是房地产企业支付补差价款的，计入拆迁补偿费；回迁户支付的补差价款的，应抵减本项目的拆迁补偿费。
六、关于前期工程费和建筑安装工程费的涉税风险点
1.公共配套设施和基础设施对应的建筑安装成本不包括在内，而是计入相应的公共配套设施费或基础设施建设费。
随着市场经济的不断发展，房地产企业面临着越来越激烈的市场竞争，而当前我国大多数房地产企业的风险管理意识相对薄弱。房地产企业为了在激烈的市场竞争中脱颖而出就必须加强风险管理，提高风险防范意识，吸收先进的风险管理理念，强化企业的风险管理实践，寻求适合企业经营现状的风险管理模式，着力于提高企业的核心竞争力。
1房地产风险管理基本内容
房地产经营风险的主要类型。房地产经营受许多不确定性因素影响，往往会产生较大的风险，房地产经营风险主要分为系统风险和个别风险。系统风险即为市场风险，是一种不可控的经营风险，主要包括购买力风险、周期风险、利率风险、政策风险，市场供应风险、变现风险等。房地产企业在经营过程中同时也存在可控风险，个别风险即为能通过投资组合分散抵消的可控风险。房地产经营个别风险主要包括收益现金流风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险、未来运营费用风险、持有期风险等。
房地产经营风险管理。房地产风险管理是指房地产企业在经营过程中对可能遇到的风险及时进行预测、识别、评估，在科学分析的基础上有效处置风险，合理规避风险，争取以最低成本实现经营风险最小化，确保企业的经济利益，促进房地产企业健康长远发展。风险管理的本质是加强对不确定性因素的管理，这种经营过程中的不确定性一方面会给房地产企业带来威胁和挑战，另一方面也会给企业带来极大的发展机遇，房地产企业加强风险管理不仅要做到将经营风险降到最低，还需帮助企业寻求更多发展机遇。风险管理体系包括风险管理计划、风险识别、风险定性分析、风险定量分析、风险应对措施、风险监控等内容，风险管理分为事前管理、事中管理、事后管理，企业在进行风险管理时需做到及早发现风险、及早采取措施规避风险，适当的风险规避措施有利于降低企业风险管理的成本，增加企业的经济效益。
房地产风险管理目标的设置必须立足于房地产企业的发展目标，在充分考虑到企业内外部环境的前提下，不断调险管理目标，风险管理目标一般分为损失前目标和损失后目标两种。事前目标的设置必须充分考虑到企业经营的经济性、合法性，增强全体员工的风险防范意识，给予员工足够的安全保障，尽可能消除风险损失带来的负面效应，履行相应的社会义务，承担相应的社会责任。事后目标的设置应充分考虑到企业的生存问题，保证企业具有适当的盈利能力，确保企业具有稳定的收益，帮助企业尽快渡过难关，保障企业日后具有长远发展的能力，尽可能减少风险损失带来的负面影响，为企业树立良好的社会形象，确保房地产企业的社会效益和经济效益。
2金融危机给中国房地产企业带来的影响
金融危机给中国房地产企业带来的风险。金融危机大大削弱了欧美大投资银行的购买力，金融危机带来的通货膨胀使得大投资银行资金周转不灵不得已选择从中国收缩资金，中国房地产企业面临着通货膨胀带来的未来收益价值下降风险。金融危机会带来变现风险，不利于刺激消费需求，房地产项目投资减少，市场成交量锐减，抗风险能力较弱的房地产企业往往会因金融债务问题濒临破产。金融危机往往会增加未来经营的不确定性，会在一定程度上影响消费者的消费积极性，削弱消费者的消费能力，消费市场的消费能力减弱也会削弱房地产行业的投资需求，房地产市场供大于求，属于买方市场，给房地产企业带来了极大的资金成本压力。
金融危机给房地产投资带来的机遇。金融危机导致市场的不确定性，也给中国房地产企业带来了巨大的投资机遇。欧美市场资产贬值国内有利于国内部分实力较强的企业到欧美进行投资，市场上部分没有受到金融危机冲击的投资基金则可以通过设立房地产投资基金的方式，在中国中小城市的房地产市场进行股权投资，创造良好的投资效益。
3金融危机下我国房地产企业开发经营状况
企业表面盈利，实际风险增长。当前我国大多数房地产企业盈利数据较为乐观，甚至处于净利润增长态势，多数房地产企业表面盈利上升，但实际经营状况不容乐观。受金融危机的影响，房地产市场销售疲软，资金回笼速度较慢，资金损失严重，甚至需要通过新债偿还旧债或者利用股市圈钱等方式来偿还相应债务，我国房地产行业普遍存在资金链压力大、偿债风险大等问题。我国房地产企业盈利能力显著下降，甚至有不少房地产企业的利润增长贡献来自于非主营业务增长，房地产企业的主营业务盈利能力堪忧。
房地产企业经营面临诸多风险。金融危机往往会导致房地产企业经营能力下降，从而增加企业投资决策、建设投入等战略风险，给公司增长、股东价值、商业模式的核心能力带来极大的负面影响。金融危机带来的通货膨胀使得消费市场不断萎缩，市场购买力日益下降，企业自身的经营管理不善往往也会给房地产企业带来巨大的经营风险，使得企业面临巨大的生存危机，另外企业内部控制体系对房地产企业经营至关重要，因此当企业内部控制体系和内部业务流程出现问题时也会给房地产企业带来经营风险。金融危机引发的市场购买力不足和市场资金量减少会给企业带来资不抵债的财务风险，增加企业的融资难度，部分房地产企业缺乏足够的流动资金维持企业正常运转，甚至会出现资金链断裂。
4加强房地产企业风险管理的相关措施
及时监控市场变化评估经营风险。房地产企业在经营管理过程中需认真分析市场经济环境，实时监控市场变化，及时识别企业在经营管理中的风险，对经营风险做出准确评估并进行科学系统分析，采取合适的风险应对措施，制定严密的风险应对方案，合理规避风险。
加强内部风险防范。房地产企业进行开发建设项目投资决策时需要进行可行性研究分析，企业需重视对市场需求预测和竞争情况的分析，确保房地产相关项目决策的科学性和合理性，尽可能减少因企业经营不善带来的经济损失。企业管理者需充分考虑各种投资款项的付款特点，合理编制资金使用计划，加强建设项目全过程的投资控制，合理安排项目资金，确保企业的投资效益。企业经营者需重视多方案的设计和选择，加强合同管理，加强企业与有关部门的协调沟通，制定相应的财务风险警戒线并严格执行财务监控警示制度。
建立全面管理体系，增强抗风险能力。房地产企业应在企业战略上制定有效的风险控制计划，建立全面的管理体系，合理配置资产，降低固定成本，提高土地的综合效益，降低企业风险。调整经营模式，提高经营管理的标准化水平，明确项目定位，细分目标客户市场，尽可能避免因经营管理不善带来的风险。提高产品价值，整合价值链，提高企业的核心竞争力，增强企业的竞争优势，提高企业的抗风险能力。
