时间:2023-08-01 16:55:38
序论:在您撰写餐饮经营风险分析时,参考他人的优秀作品可以开阔视野,小编为您整理的7篇范文,希望这些建议能够激发您的创作热情,引导您走向新的创作高度。
什么是风险分级管理
《办法》所称“风险分级管理”,是指食品药品监督管理部门以风险分析为基础,结合食品生产经营者的食品类别、经营业态及生产经营规模、食品安全管理能力和监督管理记录情况,按照风险评价指标,划分食品生产经营者风险等级,并结合当地监管资源和监管能力,对食品生产经营者实施的不同程度的监督管理。
适用范围
《办法》适用于食品药品监管部门对所有获得食品生产经营许可证的食品生产、食品销售和餐饮服务等食品生产经营者及食品添加剂生产者实施风险分级管理。
对婴幼儿配方乳粉、特殊医学用途配方食品、保健食品等特殊食品的生产经营实施风险分级管理也适用本《办法》。
食品生产经营风险等级的划分依据
《办法》规定,食品生产经营风险等级划分应当结合食品生产经营企业风险特点,从生产经营食品类别、经营规模、消费对象等静态风险因素,以及生产经营条件保持、生产经营过程控制、管理制度建立运行等动态风险因素,确定食品生产经营者风险等级。
食品生产经营风险等级划分方法
《办法》规定,对食品生产经营者只需要每年进行一次风险等级评定,下一年度食品生产经营者的风险等级根据上一年度风险等级以及《办法》规定的条件进行相应调整,从而明确下一年度的风险等级。新开办食品生产经营者的风险等级,既可以按照《办法》规定的量化评价程序,通过量化分级评定,也可以按照食品生产经营者的静态风险分值确定。
食品生产经营者风险等级从低到高分为A级风险、B级风险、C级风险和D级风险四个等级。风险等级的确定采用评分方法进行,以百分制计算,其中静态风险因素量化风险分值为40分,动态风险因素量化风险分值为60分。分值越高,风险等级越高。风险分值之和为0~30(含)分的,为A级风险;风险分值之和为30~45(含)分的,为B级风险;风险分值之和为45~60(含)分的,为C级风险;风险分值之和为60分以上的,为D级风险。
风险因素量化指标制定权限
《办法》规定,《食品生产经营静态风险因素量化分值表》由国家食品药品监督管理总局制定,省级食品药品监督管理部门可根据本辖区实际情况对该表进行调整,并在本辖区内组织实施。《食品生产经营动态风险因素评价量化分值表》则由省级食品药品监督管理部门参照《食品生产经营日常监督检查要点表》制定,并组织实施。
食品生产经营静态风险因素按照量化风险分值划分为Ⅰ档、Ⅱ档、Ⅲ档、Ⅳ档四类。对于食品生产企业,按照其生产的食品类别确定静态风险;对于食品销售企业,按照其食品经营场所面积、食品销售单品数和供货者数量确定静态风险;对于餐饮服务企业,按照其经营业态及规模、制售食品类别及其数量确定静态风险。
风险等级实行动态调整
《办法》规定,食品药品监督管理部门可以根据当年食品生产经营者日常监督检查、监督抽检、违法行为查处、食品安全事故应对、不安全食品召回等食品安全监督管理记录情况,对辖区内的食品生产经营者的下一年度风险等级进行动态调整。
《办法》还分别对食品生产经营者的风险等级的调高、不作调整、调低做出了明确规定。
一、存在下列情形之一的,下一年度生产经营者风险等级可视情况调高一个或两个等级:
1.故意违反食品安全法律法规,且受到罚款、没收违法所得(非法财物)、责令停产停业等行政处罚或更重处罚的;
2.有1次及以上国家或省级监督抽检不符合食品安全标准的;
3.违反食品安全法律法规,造成不良社会影响的;
4.发生食品安全事故的;
5.不按规定进行产品召回或者停止经营的;
6.拒绝、逃避、阻挠执法人员进行监督检查,或者拒不配合执法人员依法进行案件调查的;
7.具有省级食品药品监督管理部门规定其他可以上调风险等级情形的。
二、生产经营者遵守食品安全法律法规,当年食品安全监督管理记录中未出现《办法》第二十八条所列情形的,下一年度生产经营者风险等级可不作调整。
三、食品生产经营者符合下列情形之一的,下一年度生产经营者风险等级可以调低一个等级:
1.连续3年食品安全监督管理记录没有违反本办法第二十八条所列情形的;
2.获得良好生产规范、危害分析与关键控制点体系认证的(特殊医学用途配方食品、婴幼儿配方乳粉企业除外);
3.获得地市级以上人民政府质量奖的;
4.被选为总局、省级局试点、示范项目的;
5.具有省级食品药品监督管理部门规定其他可以下调风险等级情形的。
风险分级结果的运用
《办法》对不同风险等级食品生产经营者的监督检查频次做出了明确规定:
A级风险的食品生产经营者,原则上每年至少监督检查1次;
B级风险的食品生产经营者,原则上每年至少监督检查1~2次;
C级风险的食品生产经营者,原则上每年至少监督检查2~3次;
D级风险的食品生产经营者,原则上每年至少监督检查3~4次。
论文关键词:商业房地产投资风险 防范风险 防范
论文摘要:商业房地产的投资在我国乃至于全球都是备受瞩目的,因为房产投资本身的获利有着不可估量的前景,不过跟一般的投资项目一样,商业房地产的投资风险也是存在的,怎样正确认识商业房产的风险并通过有效的措施进行防范,是本文讲述的重点。
由于前期国家出台了很多关于商业房产方面的有利措施,所以现在很多人愿意投资商业房产,以获取既得利益。不过商业房地产有其自身的发展规律和特点,它的投资风险也很大。尤其随着国家近期房产政策的调控,部分城市的房产价格肯定会降下来。作为商业房产,由于投入比较大,房租比较高,房价也一直在攀升,超过了商家所能接受的范围,这样房产投资就很有可能面临巨额资金难以收回的情况。所以我们应该正视商业房地产的投资风险,并采取策略应对其带来的风险。
一、商业房地产的概念及特点
所谓“商业房地产”,顾名思义,就是指用作商业用途的房产。像是商超,酒店,街道上的商铺,还有那些商业广场,批发市场或者是购物中心等所用的房产都属于商业房地产。表现最突出的就是购物中心,它是最典型的一种商业房地产形态。当然,之所以叫做商业房地产,肯定跟住宅地产有明显的差异。首先,商业房地产的收益高。不同于住宅直接贩卖,商业房产主要靠租金来增加收入。所以地段的好坏,建成后的管理层次,开发商的商业品牌,最终的资金流通程度对于房租的多少都会产生作用,而且影响深远。商业房地产的收益还跟当时的物价水平紧密相连,随着物价的上涨,房租也有可能随之上升。其次,商业房地产的经营方式相似,但内容多种多样。虽然商业房地产一般都是将各个店铺租给相应的商家,然后通过租金来获益,但是出租给商户的经营模式是多种多样的,不管是搞餐饮还是搞IT都可以。再次,商业房地产一般投资规模大而且建设周期和资金回收期比较长。就像购物中心,如果要建成一个特色的商业区,前期必须投资大量的资金,而且大部分的商业房地产都要经历两到三年的过渡后才能走向正轨,这就要求房产开发商有雄厚的资金来周转才行。最后,对于商业房地产来讲,经营管理要求也会偏高一些。由于商业房地产经营的好坏直接决定自身的盈利状况,而且现在商业房产的市场竞争特别激烈,所以对于经营管理者的要求也变得比较苛刻。
二、商业房地产的投资风险
由于商业房地产本身投资比较高,收益比较慢,所以在此过程中肯定是存在一定的风险,加之商业房地产的投资回报率比较高,所以高收益肯定包含高风险。从宏观和微观两方面考虑,现在商业房地产的投资主要风险如下:
(一)经营风险
经营风险是针对于商业房产投资者而言的,是指由于自身的经营问题而导致收益水平实现率不够或是没有实现收益的问题。也可以说是资金流出与期望不符的风险。这种风险主要来自于投资企业或者投资者自身的内在因素,如果经营管理不善,决策出现严重失误就很有可能导致运营成本增加,期望值减低。值得一提的是,经营风险也是目前商业房地产面临的最主要的风险。
(二)财务风险
财务风险是指商业房地产投资者或者其它主题财务因受到影响而使得商业房地产不能完工或者不能形成资金回收等状况。第一,投资者在运用财务杠杆时可能带来风险。所谓财务杠杆指的是投资者运用借贷的资金来扩大自身的透支产出,这样就会导致投资的不确定性增大,从而不能达到预期收益的可能性也会增大。第二,拖欠风险也是应该考虑的问题。当房屋购买者或者租赁者不按时交房租或者借款的时候,由于拖欠自己所带来的风险就压到了商业房地产投资者的身上。
(三)市场风险
市场风险是指由于商业房地产市场价格得变动而给房产投资者带来损失的风险。这一点是很值得重视的,因为市场风险是最难把握的,它会随着市场的走向而变动。
(四)利率风险
利率风险顾名思义就是指商业房地产投资因为利率的变化而影响收益所带来的风险。众多周知,商业房地产在开发初期的投资力度都是很大的,所以大部分的开发商都会选择跟银行合作,进行贷款等动作,这样一来,银行利率的增减就跟商业房产的投资风险直接挂钩了。 转贴于
(五)无流动性变化风险
由于商业房地产从建房开始都是不能流动的,所以投资进去的资金就不能够随时转出转进,这样就有可能由于投资周期过长,使用周期等早场房地产价值增大,交易成本也很高的局面,也由于这种流动性太差的原因很有可能导致投资收益水平,而造成无流动性变化风险。
(六)自然灾害带来的风险
自然灾害带来的风险估计一般人都可以理解,像是地震,水灾等风险对于商业房地产业也是不可抵挡的,不过这项灾害可以转嫁到保险公司那里,相对风险比较低。
三、商业房地产风险的防范策略
商业房地产的投资收益是建立在对未来房价走势判断的基础上的,只要判断的准确就一定能够得到好的结果。不过由于很多不确定因素的困扰,使得很多情况下房产的实际收益与预期收益偏差太多,所以防范这种预期收益的偏差成了商业房产风险最重要的防范策略。最好的办法就是通过仔细认真的市场调查,考虑各种因素,最终进行归纳统筹,得出最准确的数据最为投资依据。要做到这些,首先作为投资者来讲,要对经济市场比较了解,对于市场的走向要有比较深刻的意识,最重要的是要针对自己所投资的商业房产的未来发展有非常客观的认识,要能统筹全局,掌控趋势。其实防范商业房地产投资风险,大体上有这几种途径:一,风险规避、损失控制与风险转移。简单地讲就是回避一些风险比较大的项目,而选择风险较小的项目进行投资。这是一种最理性的策略,可以将房产投资风险降到最低。二,损失控制。它主要是指通过一些方式方法,而将房产损失控制到最低。就像我们可以通过改善管理方法,减少风险投资。三,风险转移。这点的意思就是把风险转嫁到其它项目或单位上,比如保险公司就是一个很好的平台。
总结
总之,商业房地产的投资风险是不可忽视也不可阻挡的。投资者在选择投资项目的同时一定要根据自身的状况慎重选择,尽量避免不必要的风险,必要时采取一定的措施,防范于未然。
参考文献
[1]杨洋,房地产估价风险分析与防范[J]价值工程,2010,26
关键词:会信息化 内部控制 对策
随着信息技术的日益发展,会计工作也发生了深刻的变化。信息系统的普及使用为企业内部控制带来了许多前所未有的新问题,如无纸化会计带来的数据审核、确认,电子档案的归档保存,会计电算化处理过程中的安全问题等,这些都对内部控制制度造成了极大的冲击,对会计人员在操作上提出了更高的要求。同时,对企业的管理监督也带来了前所未有的挑战。
浙江某大酒店是一家涉外旅游饭店,由国有集团公司投资近2亿元组建而成的。酒店于2000年4月29日正式对外营业。财政部颁布的《内部会计控制规范―基本规范》对企业的内部控制进行了规范。这对企业进行内部控制提出了新的要求。但企业如何结合自身特点进行内部控制建设是一项系统工程。不少企业虽有意进行内部控制建设,却觉得无从下手。由于假期有幸在N酒店财务部进行了实践锻炼,能够详细了解该酒店的情况并收集整理相关的信息,熟悉该酒店的内部管理。因此,借鉴内部控制理论成果和实务经验,研究建立适合N酒店发展相适应的内部控制体系具有非常现实的意义。同时希望通过酒店内部控制的分析,分析其内控的缺陷和问题并提出优化建议,也为其他企业提供借鉴意义。
一、酒店内部控制的现状及存在的问题
笔者设计问卷,并根据深度访谈的内容,对N酒店有了深入了解,在此基础上分析了酒店内部控制的现状及存在的问题。
(一)酒店内部环境
企业内部环境是实施其内部控制的依据。机构设置和权责分配为整个内控系统的运行提供有力的保障。根据访谈了解到,酒店的机构设置做得相对完善。从酒店是否做到不相容职务分离,分级授权控制中了解到,酒店的权责分配做的相对比较好,让权责在不同的部门,不同的岗位分配来完成。但是董事会对于酒店的决策控制力不足。因为经理层位于生产经营的一线,而董事会成员中有一部分是独立董事或外部董事而非执行董事,这类董事来自于不同的行业且不参与企业的日常经营活动,董事会对于管理层的提案无论支持与否都缺乏充分的知识支持和信息支持。
(二)酒店风险评估
酒店的运行与长期发展的目标相一致,但是对于各部门的具体目标却介绍的不够详细。从酒店的员工是否能很好的理解酒店发展的长期战略和明确的目标?这一问题了解到,当酒店管理层制定发展目标后,会传达到各个部门,上下级之间很少出现相互矛盾的情况。但是员工对于本业务单元的目标认同感却并不是很强,大多数的员工只是比较机械的完成自己的工作。
员工对风险的识别,财务部和人力资源部相对较好,康乐部对风险识别能力不是很强。而当员工发现风险,很多时候没有能够向管理人员及时的汇报。
从深度访谈问题:您是否清楚有哪些外部因素可能引发酒店管理的风险?可以了解到员工了解的比较多的是管理层的管理能力,但是酒店内部人员的流动和财务状况对内部风险的引发,员工的了解比较少。从这两个问题的访谈中可以了解到,员工对于引发酒店风险的因素了解的还不够全面,还需要管理人员在这方面加强对员工的培训。
酒店的风险分析流程还不够全面恰当,而且当风险分析出来之后,没有马上传达给管理层。酒店的员工对风险分析能力很欠缺,无法明确的描述相应的风险。从深度访谈问题,员工对于风险分析基本都停留在表观层次上,而不了解具体风险分析的方法。这样导致的结果就是,即使识别出了风险,也没有办法对风险有一个准确的分析,更没有办法做到良好的风险应对。
(三)酒店控制活动
酒店设置了专门的内部分离监督机构,并且对酒店内部控制控制活动取了适当的程序和方法进行落实和完善。酒店根据经营活动中金批准额大小和事项重要程度不同控制分层级授权审批。酒店管理层的直系亲属系统没有担任酒店财务管理部门控制的管理人员。
没有轮岗不利于岗位人员对于酒店会计工作整体需求和工作要求的了解,而且对酒店整体的利益观和效益观的了解也会有所欠缺,最重要的是,互相牵制人员在长期的搭档中可能会互相包庇。了解到酒店营运分析控制有待进一步加强。酒店目前只有预算执行结束后的考没有建立阶段性考评工作,而这方面的问题亟待改善。
二、酒店内部控制体系的改进建议
笔者根据深度访谈和问卷调查反馈的信息进行加工分析,了解到酒店企业的真实情况,针对酒店在内部控制制度建立和执行过程中的薄弱环节,对内部控制体系进行改进优化,使其发挥更有效的作用。
由于酒店董事会的决策控制能力不够强、酒店并没有将审计委员会与监事会分开;员工职业素养需要提高、对特定岗位的描述不够清楚、对员工的考察次数不够、培训制度贯彻不够认真;管理者对酒店文化的宣传不够、员工违背道德准则时,没有给予足够的惩罚措施、招聘流程不规范等。针对发现的问题,提出以下优化建议:
(一)岗位设置与权责分配
酒店的管理结构完善与否对酒店内部控制体系效果的发挥起到基础性作用。酒店应对各个岗位职责进行准确的描述及规范,从而形成《职位说明书》,其中包括各个职位的称谓、描述、工作职责、工作权限、工作绩效考核标准等。
具体建议:
1、工作内容和流程进一步标准化
由于不同的酒店财务岗位设置不太一样,即使同样的岗位工作内容和流程也大相径庭,能否研究一套标准化的工作内容和流程,是具有很好的推广价值的。建议在明确岗位架构和岗位职责的基础上,进一步研究岗位工作内容和流程,既能够完成酒店财务管理的各项职责,也能够实现工作的高效,最终形成一套标准的岗位工作内容和流程,这套标准可以在酒店其它部门和集团内其它酒店推广。
2、工作流程进一步细化
对现有的工作流程进行细化,尽可能使得一个新手按照工作流程的说明就能够完成该项工作,这样就可以大大缩短一个新手熟悉岗位的时间,无形之中也是对酒店人力成本的节约。
3、采购与存货管理方面问题与建议
(1)采购无任何计划性。计划采购与应急采购无任何区分,各部T对本部门使用物品没有任何月度以及年度的采购计划,所有采购都是即时的。建议酒店制度采购计划,由酒店各部门根据每年物资的消耗率、损耗率和对第二年的预测,在每年年底编制采购计划和预算报财务部审核;计划外采购或临时增加的项目,需要制定计划或报告财务部审核。
(2)采购付款报销方式不够明确。酒店没有明确额度内的报销方式,自由性较大。建议酒店采购员采购的大宗物资的付款要经财务总监审核,经确认批准后方可付款;支票结帐一般由出纳根据采购员提供的准确数字或单据填制支票,若由采购员领空白支票与对方结帐,金额必须限制在一定的范围内;按酒店财务制度,规定额度内的付款可以采用现金,超过的使用支票或委托银行付款结款;超过额度要求付现金者,必须经财务部经理或财务总监审查批准后方可付款,但现金必须在一定的范围内。
(3)资产报损控制不够严格,对员工无惩罚激励机制。酒店对低值易耗等物品的报损控制不够严格,没有明确正常的报损率以及相关的惩罚激励机制。建议明确建立相关的报损率以及相关的惩罚激励机制,以此来鼓励员工降低物品的损耗率,提高工作积极性。
(二)建立健全有效的风险评估体系
酒店应当依据公司设定的具体控制目标,进行全面、系统、不间断的收集相关有效信息,结合酒店的具体经营情况进行风险评估,从而实现有效控制。员工缺乏风险应对能力,对应对风险的策略了解的不够全面。针对发现的问题,提出以下优化建议:
1、设定控制目标
酒店内控控制目标的设定是酒店进行基于风险评估的内部控制运作的前提。酒店内控目标既包含长期战略发展目标,同时也包含酒店近期计划的短期具体目标。目标设定应遵循实事求是和目标指导实践的原则,指定的控制目标要实事求是,切实可行,与酒店的发展规划保持高度一致。需要指定详细的具体目标,指导酒店内部业务活动和协调各个职能部门活动。
2、酒店的风险识别
造成酒店经营风险的因素来自很多方面,总体而言可以分为两类,即内部风险和外部风险。酒店内员工现阶段对于外部风险中的政治与经济因素了解较少,对店内的内部风险的财务状况因素及内部员工流动性风险认识存在不足,酒店需要建立相关培训体系,管理人员应加强对各个业务部门员工的培训。只有对风险因素有明确的认识和理解,才能有效的进行内控体系风险的分析并制定相对应的方法。
3、酒店风险应对
酒店风险评估是为了最终的风险应对,酒店在对自身进行充分的风险分析基础上,结合自身的发展阶段和内外部环境变化,继续搜集分析风险变化信息,从而适时调整应对风险的策略。对员工进行风险应对相关培训,让其了解主要的风险应对策略包含规避风险、降低风险、承担风险、转移风险。
(三)完善信息沟通系统
酒店的运转基于内部信息及外部信息的取得、分析及使用。通畅有效的信息沟通系统是酒店高效运营的重要基础。笔者对酒店信息沟通系统的调查分析中发现如下问题:酒店各部门之间合作有待加强、各个系统协同化不够好、餐饮部对信息收集能力较弱、员工对高质量信息理解不全面。针对发现的问题,提出以下优化建议:
实现信息系统的高效运行主要依托于建立协同化的酒店信息系统,主要由会计信息系统、客房管理系统、餐饮管理系统、购和仓储系统及人力资源管理系统组成,各个系统协同工作,无缝衔接。会计信息系统。会计信息系统需要及时提供符合会计电算化要求的会计信息,并且根据酒店相应的规章制度完善系统的各个分模块,与此同时,酒店应合理安排不相容工作岗位的设置。客房管理系统。建立并完善智能化的客房服务管理系统,从而保障酒店提供服务的智能化及高效。
餐饮管理系统。用计算机系统为顾客点餐提供自动服务,从而完成点菜、送单及收款服务。此系统要与采购销售系统相结合,无缝衔接,发挥其内在分析功能,从而协调采购与销售活动,并结合成本效益最大化原则。同时鉴于调查问卷中发现餐饮部对于信息收集能力很差,餐饮部门的员工在为客户服务时,尽可能多的了解顾客的信息,提高服务质量,在酒店餐饮搞活动时如团购等通知顾客,尽量争取回头客数量的增加。
人力资源管理系统。基于问卷调查的结果,了解到酒店各个部门已经建立了相对完善的信息系统,对于信息系统设计合理,其信息流畅性及保密性均表现良好,但员工对于信息系统架构的了解只在初步阶段,需要进行进一步加强。同时各个系统的协同化不够好,部门之间的合作有待加强,单一系统的强大无法弥补系统协作上的不畅和失误,这是提高酒店管理效率的关键因素之一。对于信息系统的员工培训对于系统高效运行至关重要,酒店应该定期加强对此系统的应用培训,可不定期引进或咨询外部相关领域专家进行相关培训。
(四)规范并完善酒店的控制活动
笔者对酒店控制活动的调查分析中发现如下问题:酒店的职务分离控制做的不够完善、授权责任不清。针对发现的问题,提出以下优化建议:职务分离控制,授权批准控制及会计系统控制。完善健全的会计系统控制是内部控制体系建立及实施的重要组成部分。
1、增加夜审岗
由于夜审很难招到人,所以财务部一直没有设置该岗位。夜审和日审是酒店稽查体系的两个枢纽,只有建立完整的稽查系统才能有效的掌控整个酒店的经营,虽然目前采取由前台收银行使夜间稽核的职能,但实践中前台收银只是完成了过账职能,并没有履行起稽核职能,夜审工作流于形式,这就难免产生漏洞。建议加强夜审岗的招聘工作,在招到合适的人员之前可以采取由日审人员进行突击夜审的办法来加强夜间稽核工作。
2、增加资产管理岗
由于除存货外,大部分实物资产为业主所有,在核算时也未记入损益,所以在资产管理上除专人管理存货外,其它资产的管理相对比较薄弱,如果这些资产管理不善的话,会大大增加酒店的费用支出,影响当期损益。建议设置专门的资产管理岗来管理酒店的资产。
3、制定岗位说明书
目前财务岗位的工作职责主要还是依赖相关人员的经验,并没有形成具有指导意义的文字说明。建议制定包含岗位基本情况、任职条件、工作职责、工作流程等具有现实指导意义的岗位说明书。
三、主要结论
本项目以内部控制理论为基础,以酒店为调研对象,采用了实地调查、深度访谈等方法,对酒店的经营状况和内控现状进行了解,经过对数据的分析,了解酒店内控体系的缺陷及问题。根据内部控制的相关理论,针对发现的实际问题,对酒店内控体系提出相应的优化完善建议。酒店主要问题表现在员工素质考察制度不完善、人力资源成本控制较差、对于企业文化认同感有待加强、风险分析能力有待提高、风险应对策略单一、控制活动职务分离建设较差、内部监督体系尚须完善等等。笔者根据上述问题提供优化内部控制体系思路:改善内部控制环境,优化人力资源系统并建立相应员工培训教育制度,尤其是对风险应对的培训;建立高效信息系统;完善监督体系,制度严格的监督制度及监管流程;明晰酒店各部分控制活动、职务分离并建立严格预算。通过对酒店的内部控制体系提出优化建议及方案,以期为我国本土星级酒店企业的完善和发展提供借鉴。
参考文献:
[1]财政部.财政部关于全面推进我国会计信息化工作的指导意见[J].交通财会, 2009 (6)
关键词:建设银行;商业房地产;金融风险;应对策略
中图分类号:F832.45,F069.9 文献标识码:A 文章编号:1001-828X(2012)06-0-01
由于前期国家出台了很多关于商业房产方面的有利措施,所以现在很多人愿意投资商业房产,以获取既得利益。不过商业房地产有其自身的发展规律和特点,它的投资风险也很大。尤其随着国家近期房产政策的调控,部分城市的房产价格肯定会降下来。作为商业房产,由于投入比较大,房租比较高,房价也一直在攀升,超过了商家所能接受的范围,这样房产投资就很有可能面临巨额资金难以收回的情况。所以我们应该正视商业房地产的投资风险,并采取策略应对其带来的风险。
一、商业房地产的概念及特点
所谓“商业房地产”,顾名思义,就是指用作商业用途的房产。像是商超,酒店,街道上的商铺,还有那些商业广场,批发市场或者是购物中心等所用的房产都属于商业房地产。表现最突出的就是购物中心,它是最典型的一种商业房地产形态。当然,之所以叫做商业房地产,肯定跟住宅地产有明显的差异。首先,商业房地产的收益高。不同于住宅直接贩卖,商业房产主要靠租金来增加收入。所以地段的好坏,建成后的管理层次,开发商的商业品牌,最终的资金流通程度对于房租的多少都会产生作用,而且影响深远。商业房地产的收益还跟当时的物价水平紧密相连,随着物价的上涨,房租也有可能随之上升。其次,商业房地产的经营方式相似,但内容多种多样。虽然商业房地产一般都是将各个店铺租给相应的商家,然后通过租金来获益,但是出租给商户的经营模式是多种多样的,不管是搞餐饮还是搞IT都可以。再次,商业房地产一般投资规模大而且建设周期和资金回收期比较长。就像购物中心,如果要建成一个特色的商业区,前期必须投资大量的资金,而且大部分的商业房地产都要经历两到三年的过渡后才能走向正轨,这就要求房产开发商有雄厚的资金来周转才行。最后,对于商业房地产来讲,经营管理要求也会偏高一些。由于商业房地产经营的好坏直接决定自身的盈利状况,而且现在商业房产的市场竞争特别激烈,所以对于经营管理者的要求也变得比较苛刻。
二、商业房地产的投资风险
由于商业房地产本身投资比较高,收益比较慢,所以在此过程中肯定是存在一定的风险,加之商业房地产的投资回报率比较高,所以高收益肯定包含高风险。从宏观和微观两方面考虑,现在商业房地产的投资主要风险如下:经营风险是针对于商业房产投资者而言的,是指由于自身的经营问题而导致收益水平实现率不够或是没有实现收益的问题。也可以说是资金流出与期望不符的风险。这种风险主要来自于投资企业或者投资者自身的内在因素,如果经营管理不善,决策出现严重失误就很有可能导致运营成本增加,期望值减低。值得一提的是,经营风险也是目前商业房地产面临的最主要的风险。财务风险是指商业房地产投资者或者其它主题财务因受到影响而使得商业房地产不能完工或者不能形成资金回收等状况。第一,投资者在运用财务杠杆时可能带来风险。所谓财务杠杆指的是投资者运用借贷的资金来扩大自身的透支产出,这样就会导致投资的不确定性增大,从而不能达到预期收益的可能性也会增大。第二,拖欠风险也是应该考虑的问题。当房屋购买者或者租赁者不按时交房租或者借款的时候,由于拖欠自己所带来的风险就压到了商业房地产投资者的身上。市场风险是指由于商业房地产市场价格的变动而给房产投资者带来损失的风险。这一点是很值得重视的,因为市场风险是最难把握的,它会随着市场的走向而变动。利率风险顾名思义就是指商业房地产投资因为利率的变化而影响收益所带来的风险。众多周知,商业房地产在开发初期的投资力度都是很大的,所以大部分的开发商都会选择跟银行合作,进行贷款等动作,这样以来,银行利率的增减就跟商业房产的投资风险直接挂钩了。由于商业房地产从建房开始都是不能流动的,所以投资进去的资金就不能够随时转出转进,这样就有可能由于投资周期过长,使用周期等早场房地产价值增大,交易成本也很高的局面,也由于这种流动性太差的原因很有可能导致投资收益水平,而造成无流动性变化风险。自然灾害带来的风险估计一般人都可以理解,像是地震、水灾等风险对于商业房地产业也是不可抵挡的,不过这项灾害可以转嫁到保险公司那里,相对风险比较低。
三、商业房地产风险的防范策略
商业房地产的投资收益是建立在对未来房价走势判断的基础上的,只要判断的准确就一定能够得到好的结果。不过由于很多不确定因素的困扰,使得很多情况下房产的实际收益与预期收益偏差太多,所以防范这种预期收益的偏差成了商业房产风险最重要的防范策略。最好的办法就是通过仔细认真的市场调查,考虑各种因素,最终进行归纳统筹,得出最准确的数据最为投资依据。要做到这些,首先作为投资者来讲,要对经济市场比较了解,对于市场的走向要有比较深刻的意识,最重要的是要针对自己所投资的商业房产的未来发展有非常客观的认识,要能统筹全局,掌控趋势。其实防范商业房地产投资风险,大体上有这几种途径:一,风险规避、损失控制与风险转移。简单地讲就是回避一些风险比较大的项目,而选择风险较小的项目进行投资。这是一种最理性的策略,可以将房产投资风险降到最低。二,损失控制。它主要是指通过一些方式方法,而将房产损失控制到最低。就像我们可以通过改善管理方法,减少风险投资。三,风险转移。这点的意思就是把风险转嫁到其它项目或单位上,比如保险公司就是一个很好的平台。
商业房地产的投资风险是不可忽视也不可阻挡的。建设银行对此投资者在实施投资项目贷款的同时,一定要根据企业自身及市场状况进行金融分析,尽量避免脱离实际的计划付诸行动,必要时采取相应的措施,降低金融风险。
参考文献:
[1]杨洋.房地产估价风险分析与防范[J].价值工程,2010,26.
新修订的《食品安全法》对我国食品安全建设的作用不言而喻,其中明确了食品安全工作实行风险管理的原则,并提出了实施风险分级管理的要求。近日,国家食品药品监督管理总局了《食品生产经营风险分级管理办法》(以下简称《办法》)问答,就有关问题进行了解读。
食品生产经营风险分级管理
按照中华人民共和国国家标准《风险管理 术语》(GB/T 23694-2013),风险指不确定性对目标的影响。风险管理是在风险方面,指导和控制组织的协调活动。食品生产经营风险分级管理是指食品药品监督管理部门以风险分析为基础,结合食品生产经营者的食品类别、经营业态及生产经营规模、食品安全管理能力和监督管理记录情况,按照风险评价指标,划分食品生产经营者风险等级,并结合当地监管资源和监管能力,对食品生产经营者实施的不同程度的监督管理。
《办法》的适用范围
《办法》适用于食品药品监管部门对所有获得食品生产经营许可证的食品生产、食品销售和餐饮服务等食品生产经营者及食品添加剂生产者实施风险分级管理。对婴幼儿配方乳粉、特殊医学用途配方食品、保健食品等特殊食品的生产经营实施风险分级管理适用本《办法》。
食品生产经营风险等级的划分依据
《办法》第七条规定,食品药品监督管理部门对食品生产经营风险等级划分,应当结合食品生产经营企业风险特点,从生产经营食品类别、经营规模、消费对象等静态风险因素和生产经营条件保持、生产经营过程控制、管理制度建立及运行等动态风险因素,确定食品生产经营者风险等级,并根据对食品生产经营者监督检查、监督抽检、投诉举报、案件查处、产品召回等监督管理记录实施动态调整。
食品生产经营风险等级如何确定?
《办法》规定了对食品生产经营者实施风险分级管理的方法,对食品生产经营者只需要每年进行一次风险等级评定,下一年度食品生产经营者的风险等级根据上一年度风险等级以及《办法》规定的条件相应进行调整,从而明确下一年度的风险等级。新开办食品生产经营者的风险等级,既可以按照《办法》规定的量化评价程序,通过量化分级评定,也可以按照食品生产经营者的静态风险分值确定。
食品生产经营者风险等级从低到高分为A级风险、B级风险、C级风险、D级风险四个等级。风险等级的确定采用评分方法进行,以百分制计算,其中静态风险因素量化风险分值为40分,动态风险因素量化风险分值为60分。分值越高,风险等级越高。风险分值之和为0-30(含)分的,为A级风险;风险分值之和为30-45(含)分的,为B级风险;风险分值之和为45-60(含)分的,为C级风险;风险分值之和为60分以上的,为D级风险。
风险等级评定的基本程序
对食品生产经营者开展风险等级评定,一是调取食品生产经营者的许可档案,根据静态风险因素量化分值表所列的项目,逐项计分,累加确定食品生产经营者静态风险因素量化分值。二是结合对食品生产经营者日常监督检查结果或者组织人员进入企业现场按照《动态风险评价表》进行打分评价确定动态风险因素量化分值。需要说明的是,新开办的食品生产经营者可以省略此步骤,可以按照生产经营者静态风险分值折算确定其风险分值。对于食品生产者,也可以省略此步骤,而是按照《食品、食品添加剂生产许可现场核查评分记录表》折算的风险分值确定。三是根据量化评价结果,填写《食品生产经营者风险等级确定表》,确定食品生产经营者风险等级。四是将食品生产经营者风险等级评定结果记入食品安全监管档案。五是应用食品生产经营者风险等级结果开展有关工作。六是根据当年食品生产经营者日常监督检查、监督抽检、违法行为查处、食品安全事故应对、不安全食品召回等食品安全监督管理记录情况,对辖区内的食品生产经营者的下一年度风险等级进行动态调整。
食品生产经营风险等级的相关应用
食品药品监督管理部门根据食品生产经营者风险等级,结合当地监管资源和监管水平,合理确定企业的监督检查频次、监督检查内容、监督检查方式以及其他管理措施,作为制订年度监督检查计划的依据。另外,风险分级的结果也可用于通过统计分析确定监管重点区域、重点行业、重点企业,排查食品安全风险隐患;建立食品生产经营者的分类系统及数据平台,记录、汇总、分析食品生产经营风险分级信息,实行信息化管理;确定基层检查力量及设施配备等,合理调整检查力量分配。
如何通过风险等级确定对食品生产经营者的监督检查频次?
《办法》对不同风险等级食品生产经营者的监督检查频次做出了明确规定。
(一)对风险等级为A级风险的食品生产经营者,原则上每年至少监督检查1次;
(二)对风险等级为B级风险的食品生产经营者,原则上每年至少监督检查1-2次;
(三)对风险等级为C级风险的食品生产经营者,原则上每年至少监督检查2-3次;
(四)对风险等级为D级风险的食品生产经营者,原则上每年至少监督检查3-4次。
具体检查频次和监管重点由各省(区、市)食品药品监督管理部门确定。
关键词:后金融危机时代;中小企业;财务风险
中图分类号:F23文献标识码:A
目前,全球经济已渡过金融危机的恐慌期而进入“后金融危机时代”。财务风险是指公司财务结构不合理、融资不当使公司可能丧失偿债能力而导致投资者预期收益下降的风险。对中小企业的管理者而言,把握后金融危机时代的经济特征,重新审视企业的财务风险管理能力和改进空间,才能更好地迎接新时代所带来的机遇与挑战。
一、后金融危机时代的经济特征
1、经济全球化进程加速。金融危机之后,货币战争、贸易战争不断。资源的全球化争夺、对汇率政策的相互指责、贸易壁垒的纠纷、产业资本的不断迁移、投机资本的全球漂移,都在显示着全球化进程的加速和程度的加深,国内政策对抗整个大趋势的力度和作用在不断降低。如何顺应全球化大趋势,拥有自己的核心竞争力,这些都是摆在各国政府和各个企业面前的课题。
2、产业发展节奏加快。互联网的广泛使用和通信方式的革新,使知识和信息正在以前所未有的速度在全世界传递、普及。一种产品被新产品替代的速度越来越快,一个企业、一个产业从萌芽、成长,至成熟、衰退的周期越来越短,全球化的市场经济中,谁能够形成以自主知识产权为核心的竞争优势,谁就能生存得更好,生存得更久。
3、实体经济生存更加困难。后金融危机时代对经济前景的预期十分模糊,导致各类资本不愿意在周期较长的实体经济领域投资,而更倾向于可以快进快出的虚拟经济领域,或者进行某类资源产品的投资炒作,或者炒作某类资产,比如大蒜、红豆、绿豆的炒作,房产的炒作等。资本流向虚拟经济和资产、资源、特定产品炒作,相比之下,实体经济反而缺乏资本支持,生存困难。
4、通货膨胀预期日趋明显。金融危机带来的新一轮量化宽松政策预期,使得各国货币竞相恶性贬值,全球通货膨胀压力持续上升,各国的通胀率普遍上扬,资产价格相继推高,再度加剧了资产泡沫。为应对金融危机,我国也不得不采取扩张性的财政与货币政策,进入流通领域的货币数量巨大,造成流动性过剩。目前来看,全球通货膨胀问题无法回避,未来压力有增无减,这将是后金融危机时代全球面临的重大问题。
二、后金融危机时代中小企业面临的财务风险
1、筹资风险。筹资风险指的是由于资金供需市场、宏观经济环境的变化,企业筹集资金给财务成果带来的不确定性。融资难、贷款难一直是制约我国中小企业发展的主要问题之一,后金融危机时代的通胀压力,对中小企业来说无疑是雪上加霜,加大了其筹资风险。为应对通胀压力、回收过剩流动性,2010年初以来,我国央行已经连续4次加息、10次提高存款准备金率。我国很多中小企业都是负债经营的,一方面加息后贷款利率的增长必然增加企业现有贷款的资金成本,从而抵减了预期收益;另一方面加息也加大了企业再融资的成本。而提高存款准备金率则冻结了银行大量的资金,制约了银行的放贷能力。在信贷资源稀缺的背景下,很多中小企业不得不走民间借贷的路子。民间借贷利率相对来讲都非常高,这就造成中小企业融资成本一路水涨船高,财务风险加大。
2、投资风险。投资风险是指企业投入一定资金后,因市场需求变化而影响最终收益与预期收益偏离的风险。对于投资风险,我们可以从资产的盈利能力来理解,如果企业投资不能带来更多的收益,那么企业的总资产无疑是减少的,这就会给企业带来投资风险。当前,很多中小企业为了追求市场占有率,盲目投入资金购买固定资产,扩大规模,开发新的生产线,从而给企业带来投资风险。如,温州知名餐饮连锁企业波特曼因为盲目扩张,开了许多连锁机构,因资金链跟不上而于2011年4月倒闭。还有不少中小企业干脆偏离主营业务,将资金投向不熟悉的领域,结果不仅使得大量资金被套牢,而且还使企业损失大量的潜在收益,大大增加了企业的投资风险。比如,浙江霸力集团因为南下广西“开矿”,先后将数千万元砸在了矿上,最终因资不抵债导致霸力集团老总外逃。
3、经营风险。经营风险又称营业风险,是指在企业的生产经营过程中,供、产、销各个环节不确定性因素的影响所导致企业资金运动的迟滞,产生企业价值变动的风险。在后金融危机时代的通胀压力下,由于原材料价格上涨、企业工人工资调高、银行贷款利率提高等因素推高了中小企业的生产经营成本,给企业带来经营风险,很多中小企业先后陷入经营困境。国家工信部的统计数据显示,2011年前两个月,规模以上中小企业亏损面达15.8%,同期增长0.3%,亏损额度增长率高达22.3%。而这仅仅是规模以上企业的经营状况,工信部表示,规模以下的小企业,亏损情况可能更加严重。
4、管理风险。中小企业内部管理不善也会带来财务风险。众所周知,国内大部分中小企业的财务风险管理意识不足,财务管理机构设置不完善,权责分工不明确,检查稽核制度不完整。企业内部材料、周转料管理不到位,材料以领代销或期末盘点不及时、不认真,责任不明确,导致成本上升,材料、周转料丢失情况时有发生,二次购置成本增加,实物流转不清晰增加了财务风险。再加上历史遗留呆坏账多,相关责任人不清,清理困难,应收账款比例过大,资产质量不高,增加财务风险。这次起源于美国的金融危机对国内中小企业财务风险的管理工作提出了更高的要求。
三、后金融危机时代中小企业财务风险防范对策
1、强化内部监控制度,提高财务人员风险意识。中小企业要防范财务风险就必须强化企业内部监控制度建设,确保财务监控制度健全有效,筑起防范和化解财务风险的第一道防线。一方面企业要强化会计控制职能,即必须严格执行会计法律法规,真实的反映会计信息,保证会计核算的合法合规,避免由于财务数据失真而引发的财务风险;另一方面企业要加强内部审计工作,保证内审机构的独立性,使其独立于其他经营管理部门。对中小企业的会计核算和财务管理活动进行再监督,对其他的控制进行再控制。同时,企业要合理规划每个部门的工作,明确各部门在企业财务管理中的地位、作用及职责,真正做到权责分明、各负其责。企业还要让财务管理人员认识到财务风险的重要性,使财务管理人员明白,财务风险存在于财务管理工作的各个环节,并充分调动财务工作人员的工作积极性,使工作人员主动工作。
2、构建科学的财务决策机制,避免盲目投资。中小企业在进行投资决策时,要发挥民主,在认真调查和研究之后,运用系统的分析手段,运用科学的决策手段,使人的主观意志和客观达到统一。为了保证投资决策的正确性,企业应成立一个由专家、管理人员、技术人员和职工代表共同参加的决策机构,运用科学的决策方法,按照科学的决策程序来实施决策。企业可以通过收益法评估未来现金流,对未来收益情况进行合理预测。企业应运用投资组合理论,分散投资,使多项投资在时间、空间以及利润上相互抵消降低非系统风险。企业还可以采用转移风险法,遵循合理和公平公正的原则,选用保险转移或者是非保险转移。企业也可以采用回避法,在选择财务管理方案的时候评价各种方案可能产生的风险,保证财务管理目标实现的前提下,选择风险小的方案,达到规避风险的目的。
3、优化企业资本结构,避免盲目举债扩张。预防财务风险的一个关键方式就是优化企业的资本结构,一般可以通过调整负债与权益资本的比例,使之有利于资本收益率的提高,保证企业健康发展。同时,中小企业要预防财务风险,在发展的过程中不要跑得太快,企业的经营行为要以稳健为第一原则。在后金融危机时代,我国经济复苏还存在很多不确定性因素,中小企业应谨慎扩张,对变现速度较慢的固定资产(如土地、建筑)的投资更应谨慎。特别是不要进行力不从心的举债扩张,因为高负债极有可能带来管理效率的流失和利润率的下降。从理论上讲,企业资产负债率一般在50%以下为宜。同时,优化企业资本结构,企业还要考虑短期负债与长期负债匹配的问题,并合理运用银行借款、债券和商业信用等不同的筹资方式,从不同来源取得资金,以规避相应的财务风险,使得债务在企业中发挥最大的效用。
4、建立风险预警机制,加强财务风险分析和预测。财务风险预警机制是一种成本低廉的诊断工具,它通过财务风险指标体系来预知财务风险,分析企业的实际财务运行数据,及时向管理层汇报相关的风险,以便做出预防风险的决策。在后金融危机时代,广大中小企业企业要注重发挥企业财务信息的预警作用,建立和运用财务风险预警机制。建立财务风险预警机制时,要灵活选择合适的财务指标和非财务指标:既要有反映国家行业等状况的宏观指标如GDP,也要有针对企业特点的微观经济指标如现金流量指标;既要有准确的定量指标,也要有客观的定性指标。运用财务风险预警机制时,发现重大经营风险或财务风险,要及时调整经营策略。总之,企业要合理运用财务风险分析和预测方法,提高企业财务管理水平,提升企业的战略决策能力。
(作者单位:河南南阳油田通信公司)
主要参考文献:
[1]夏芬娟.3家温州中小企接连倒闭引出一串思考[N].民营经济报,2011.4.28.
[2]赵鹏飞.长三角中小企业普遍停工半停工[N].文汇报,2011.5.16.
[关键词]商业房地产 投资风险 AHP
一、引言
项目投资作为一种新兴的投资方式,因为其具有改善和提高项目经济强度及项目债务承受能力、减少项目投资者的自有资金投入、提高项目投资收益率等诸多优势,所以自出现以来就具有很强的生命力。目前,许多投资者投资于大型工程项目来获得收益。但由于项目投资跨度长、涉及面广,往往伴随着较大的风险。
因此,企业在商业房地产项目投资的过程中如何进行有效的评估风险就显得尤为重要,本文提出了一种利用EXCEL工具来评估投资房地产项目风险的方案选择方法。
二、商业房地产项目投资风险的类型
项目投资的风险一般可分为内部风险与外部风险两大类。内部风险是指项目实体可自行控制和管理的风险。外部风险是指与市场客观环境有关,超出项目自身范围的风险。
1.外部风险
(1)政治风险
商业房地产项目投资的政治风险主要由于各种政治因素如战争、国际形势变幻而导致项目资产的收益受到损害的风险。政治风险的大小也与一国政府的政策的稳定性有关。政治因素的变化往往是难以预料的,其造成的风险也是难于避免的。由于商业房地产与国家经济形式紧密相关,在很大程度上受到政府政策的控制。
(2)法律风险
商业房地产项目的法律风险是指东道国的法律变动或不健全给项目带来的风险。我国当前的商业房地产处在飞速发展的阶段,随着商业竞争的不断加剧,商业房地产中的法律也会逐步改进。法律一旦变动,投资人就必须面对和自已原来投资时点所不同的法律条款,就可能会受到某些方面的损害。
(3)金融风险
金融风险是指项目发起人不能控制的金融市场的可能变化对项目产生的负面影响。金融风险主要表现在利率风险和汇率风险及通货膨胀风险。由于商业房地产项目的回报时间长,所以汇率波动带来的债务负担的加重,利率上升导致融资成本的增加,通货膨胀影响项目的现金流量的变化。
(4)不可抗力风险
商业房地产项目从设计到建成需要一定的时间。在这段时间内,不可避免的会出现一些自然灾害天气,如地震、冰雹、泥石流等自然灾害。在房屋的建造过程中出现给商业房地产的建设造成破坏的自然天气,会对项目带来无法估量的损失。但这种自然灾害是人们无法预测的,所以不可抗力风险是不可以避免的。
2.内部风险
(1)预测风险
预测风险是指项目的制定人在项目规划时面临的项目完成所发生的项目收益变化的风险。由于商业房地产项目在一开始规划时预测其可能会给投资人带来的收益的大小,所以项目的收益是无法预测的。从项目到一开始规划到建成有一定的时间差,在这段时间内,规划人所预测的商机就可能发生变化。如果在投产后没有达到投资人预想的收益,投资人就会不可避免的承担预测风险。
(2)完工风险
项目的完工风险是指项目无法完工、延期完工或完工后无法达到预期运行标准的风险。商业房地产项目融资是以项目为导向,在项目建设阶段,存在各种不确定性因素,如果项目不能按预定计划建设投产,将导致项目建设成本的增加,项目贷款利息的加重,项目不能按计划取得收益。
(3)生产风险
项目的生产风险是指在项目的试和生产经营阶段存在的技术、资源储量、能源和料供应、生产经营和劳动力状况等风险因素的总称。它是项目融资的另一个主要的核心风险。生产风险主要表现在: 技术风险; 资源风险; 能源和原材料供应风险; 经营管理风险。风险主要包括技术风险、资商业房地产是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式。
(4)市场和经营风险
商业房地产具有高风险、高收益的特性。首先,由于位置的固定性,致使其必须面临并承担因项目所处位置的地理条件变化而带来的项目风险;其次,由于商业房地产投资额大,开发周期长、销售经营持续的时间也很长,各种社会经济环境条件发生变化都会对收益产生极大的影响;第三,商业房地产的发展与整个城市经济发展趋势密切相关,商业房地产的投资和消费,依托于城市经济发展的变化和居民消费水平的增减;最后,商业房地产经营过渡期的存在使开发商在这期间内随时可能面临调整和亏损。所以,商业房地产面临的市场和经营风险相当大。
因此,在实际进行商业房地产项目的开发中要考虑多方面的风险。不同的项目面临的风险表现在可能会有不同程度的内部风险和外部风险。对于项目的投资人来说,能够有效的评估其要投资的项目的各类风险的权重对其决策有重要的意义。
三、商业房地产项目投资的风险评价
我们采用层次分析法(简称AHP)对投资决策风险进行综合的度量。AHP是美国匹兹堡大学的运筹学家萨迪(A.L.Saaty)教授于20世纪70年代初期提出的。该方法把复杂问题分解成若干组成因素,又将这些因素按支配关系分组形成递阶层次结构。通过两两比较的方式确定层次中诸因素的相对重要性。然后综合决策者的判断,确定相对重要性的总排序。该方法目前在许多决策规划中得到应用,评价商业房地产项目投资风险也采用此方法进行研究。首先采用AHP法求出指标权重。它为分析复杂的社会系统,对定性问题做定量分析提供了一种简洁的方法。用层次分析法求权重的计算步骤:
1. 对问题所涉及的因素进行分类,建立指标体系。在商业房地产的投资中,面临各种各样的不同的风险。其中包括政治风险、金融风险、完工风险等。在进行层次分析法时必须先把所有涉及到的风险进行分类。
2. 根据指标体系构造各因素相互联系的层次模型。根据对商业房地产项目投资风险的分析,作者构造了如下图的层次模型,如图。投资者可以利用这个体系评价几个相似的投资方案的投资风险。
3. 根据专家的意见,构造关于各个风险的判断矩阵从而确定各个因素的权重。判断矩阵的元素的值反映了人们对各因素相对重要程度的认识,一般采用数字1-9及其倒数的标度方法。专家通过相互比较,当相互比较因素的重要性能够说明实际情况时,判断矩阵相应的值可以取这个比值。
4. 通过判断矩阵的特征根的求解得到特征向量,把判断矩阵经过归一化后几位同一层次相关因素对于上一层次相对重要性的排序权值,并进行一致性检验。
在层次分析法中计算判断矩阵的最大特征值两种方法:方根法和和积法。判断矩阵一致性指标CI=。一致性指标CI的值越大,表明判断矩阵偏离完全一致性的程度越大,CI的值越小,表明判断矩阵越接近于完全一致性。对于多阶判断矩阵,一致性指标CI与同阶平均随机一致性指标RI之比称为随机一致性比率CR=。当CR.< 0.10 时,便认为判断矩阵具有可以接受的一致性。当CR.≥0.10时,即不满足一致性的要求,则将信息反馈给专家,就需要调整和修正判断矩阵,使其满足CR.< 0.10,从而具有满意的一致性。
5. 根据各方案的情况构造每个方案对各个因素判断矩阵,计算各方案对于各个因素的权重,并进行一致性检验。
6. 把第四步所得的各个因素权重和第五步所得的各个方案对因素的权重,求其加权总和。按照所得的百分比情况得到方案的风险综合排序。投资人尽量选择风险最小的方案投资,这个综合排序为商业房地产项目投资人的决策提供依据。
四、商业房地产项目投资的分险评价实例分析
在项目投资之前,投资人会面临多种复杂的风险。本文试图从运用AHP法定量分析商业房地产项目投资的风险,可以在安排项目投资前为投资人提供参考,为投资人进行方案的选择提供重要依据。下面我们以和积法为例说明如何用EXCEL解AHP问题。若某投资人决定投资,经过初步调查研究,确定了三个投资方案A、B、C。从以上分析的商业房地产投资项目风险分析这三个方案的风险的大小,从而帮助投资者确定一个合适的方案。本文运用EXCEL来计算A、B、C三种商业房地产项目投资方案的风险,然后根据计算出的风险大小的排序,来有助于投资者进行科学的决策,从而有利于提高项目的投资成功率。
某房地产开发公司欲投资一个商业房地产项目,计划通过项目融资方式获取资金,经风险辨识后,其风险因素主要有政治风险、市场经营风险、金融风险和完工风险。并建立了如图一的商业房地产项目融资风险评价指标体系,综合专家群体咨询意见,对该项目的融资风险进行了评估。根据专家的意见,列出了判断矩阵,然后运用EXCEL对此矩阵列求和并列规范化得到的结果如表1所示。各个因素的权重和A、B、C方案对各个因素的权重如表2所示。
从以上结论可以看出A、B、C三个投资方案,就其投资风险来说,方案C的风险权重最大为35.64%,其次是方案A为33.68%,相对来说,方案B 的风险最小为30.68%。
五、结论
以层次分析法为数学工具对项目的投资风险进行评价,可以为投资决策者提供科学的决策依据,促进投资决策的科学化和规范化进程,有利于提高项目的投资成功率,从而更有效地发挥投资在国民经济中的作用。本文仅从投资决策的角度对投资风险加以研究,但在现实生活中,投资风险对项目的作用是全过程的,因此,对投资全过程的风险控制与防范将是更具有现实意义的。通过论文所提供的决策期的风险分析方法,可以类似地进行投资全过程的风险研究,但毕竟投资决策是整个投资行为的第一步,只有顺利地通过第一关,才有可能达到投资者获取收效的目的。另外,对于投资决策来说,不仅仅要考虑项目的风险,还必须同时兼顾项目的效益。科学的投资决策是在综合考虑风险和效益两方面的因素后做出的。投资是一项复杂的系统工程,它的成功需要人们在理论和实践上的共同努力,并需要投资决策者与投资项目的管理者等方方面面的人的共同参与。只有这样才能使人们更加理解投资行为的内在规律,掌握它、运用它为经济发展造福。
参考文献:
[1]陈琳 潘蜀健:房地产项目投资[M]. 北京: 中国建筑工业出版社, 2004: 242-246