时间：2023-07-30 10:10:46
序论：在您撰写个人贷款风险分析时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
关键词:商业银行;住房抵押贷款;风险
近年来,我国经济的快速发展,城市化进程的加快,居民收入水平的提高以及居民对改善居住条件的渴望,促使我国房地产业迅速发展。与此同时,我国商业银行个人住房抵押贷款业务的增长规模也相应加快,个人住房抵押贷款已经成为银行发放贷款的主要领域之一。美国次贷危机打破了住房抵押贷款是优质资产的神话,同时也给了我国房地产市场及商业银行一个很好的警示,对此我们应该引以为鉴。
一、我国商业银行个人住房抵押贷款业务发展现状
近年来,个人住房抵押贷款已成为我国商业银行具有强劲发展势头的“零售业务”,被视为拓展信贷营销业务、优化信贷资产结构的主要手段,个人住房抵押贷款已成为商业银行重点拓展的贷款投向。1998-2009年,住宅年销售额平均增长率达到35%以上(1998年为2007亿元,2009年为43900亿元),然而,同期的城镇居民可支配收入的年平均增长率却只有10.1%(1998年为5425元,2009年为17175元),两者间悬殊的增长差距再加上政府启动内需的政策,极大地促进了住房抵押贷款这一金融产品需求量的增长。2001-2009年我国个人住房抵押贷款及居民人均可支配收入情况见表1。
从表1我们可以发现,2001年以来,城镇居民人均可支配收入在逐年增加的同时,个人住房抵押贷款每年期末余额基本上都呈现发展迅猛的态势,而且其增长率高出收入增长率很多。原因是近年来我国房地产市场的高涨、房价飙升大大超出了人均收入水平,房贷市场便顺势迅猛发展了起来。截至2007年底,个人住房抵押贷款作为银行消费信贷业务中所占权重最大的一种贷款种类,年末余额已达到30128亿元,个人住房抵押贷款余额占金融机构全部人民币贷款余额的比重一直稳步上升,2007年末首次超过10%。
2008年金融危机的影响开始波及全球,我国国民经济各方面均受到不同程度的冲击,GDP增速减缓,居民可支配收入增长率也出现下滑,我国房地产市场有所调整,商品房成交量减少,房屋价格涨幅有所回落。受房地产市场、个人信贷需求趋降等因素影响,个人住房抵押贷款2008年末余额29800亿元,首次出现下降,占消费性贷款余额的比例比2007年同期下降了2个百分点。
2009年,为应对国际金融危机,我国采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策。商品房销售面积增幅持续增加,房价同比涨幅自6月份开始上涨后不断走高。部分城市商品房销售猛增、价格上涨的特点表现得更为明显。在市场变化的影响和政府大力采用宏观调控手段的作用下,全国房地产信贷也出现较快增长。商业性房地产贷款余额快速增长,个人购房贷款持续回升。2009年末,个人住房抵押贷款年末余额达到47600亿元。
商业银行之所以积极发展个人住房抵押贷款,主要原因有两点:一是近些年我国房地产市场的繁荣以及国家信贷政策的支持;二是商业银行普遍认为个人住房抵押贷款是优质资产,不良贷款率极低,比批发类贷款风险小得多。事实上,个人住房抵押贷款不良贷款率低、风险相对小并非必然,它是同经济环境等因素密切相关的。
二、中美两国关于个人住房抵押贷款风险的比较
(一)房地产金融市场风险
我国房地产金融体系和美国相比相对简单,地产金融参与者相对单一。目前,我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠银行贷款,这种单一地产金融机制,使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。各商业银行既没有建立客户分级体制,也没有对抵押贷款进行分级,个人住房消费信贷市场上的激烈竞争使银行对客户的选择是单方面的,个人贷款客户的市场准入基本上是最低标准,在具体掌握过程中,对符合准入条件的客户,基本上给予全部的优惠条件,缺乏有效明晰的分类产品体系和适当的风险补偿机制。
(二)利率风险
从2004年6月开始的两年时间里,美联储连续17次提息,利率大幅攀升加重了购房者的负担,美国房贷市场逐步出现自2001开始异常火爆后的降温现象,而楼市的低迷正是引发此次次贷危机的导火索。与美国房地产发展相类似的是,我国央行从2004年10月开始连续8次加息,尽管单独一次加息增加的还款额不算大,但多次加息后购房人累积的房贷负担已不小,一旦房价出现波动,违约情况必然大增。这与美国次贷危机的诱因一致,一旦房地产市场出现降温,购房者因此而无法及时还贷,房地产抵押贷款的风险将大量暴露。
(三)信用风险
我国没有美国的次级按揭贷款制度,但并不能否认我国存在着相似制度。“假按揭”,就是一种欺骗行为,主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资,如挪用到房地产开发,或者进入股市,导致商业银行信贷风险大幅上升。这种骗贷行为,很大程度上导致了我国个人住房抵押贷款不良贷款率的上升。在我国房贷体系尚处在发展的过程中,信用风险不容小觑。
(四)银行的风控管理水平
我国银行的风险管理水平较低,征信系统反映借款人个人特征、住房特征、融资特征的信息严重不足,且信息失真问题非常严重。基础数据的缺失使得我国金融机构进行风险特征量化、制定更加科学合理的个人住房抵押贷款审核体系失去了依据和基础。国内很多银行为争夺市场,通过降低审批标准、简化贷款流程等手段放宽了个人住房按揭贷款者的市场进入,而且创新出了气球贷、房贷休假等前期还款压力小、后期按揭成本上涨的贷款产品,增大了房贷资产的风险。这些与美国次级贷款机构预期房价不断上涨而降低信贷审批标准的行为如出一辙。
(五)结构性风险
美国次贷风险的暴露是由于房地产泡沫的破灭,而我国存在同样的隐忧。不过由于目前经济仍处于繁荣高涨的发展阶段,公众对增长的预期非常乐观,因而并未出现调整迹象。一旦出现重大的负面消息,风险就会完全暴露出来,改变投资者的市场预期,从而造成整个宏观经济的系统性风险。我们还没有真正经历过房价大幅下降而导致抵押物不足值的情形,因此国内银行对住房按揭贷款的风险管理水平还没有经受过检验。目前按揭贷款的风险被掩盖了,正如美国次贷市场在2006年以前也是一片大好。然而,自2006年以来,美国的房价出现大幅度下滑,其实只是5%-10%的下跌而已,却能使占总按揭量1/4的次级按揭市场崩溃,尽管房价下降并不是唯一的原因,但是杀伤力足显。
此外,还有政策风险、法律风险等一系列风险都是我国现阶段个人住房抵押贷款业务发展过程中存在的风险,需要我们加以防范。
三、个人住房抵押贷款风险防范的对策和建议
(一)制度建设及风险意识方面
第一,应当高度重视住房抵押贷款的风险。我们必须从美国次贷危机中汲取教训,切实加强和改进房地产信贷管理。管理的具体措施可以分为两个方面:一方面对新的住房抵押贷款实行严格的审核制度,提高贷款条件;另一方面要做好现有房贷价值的重估和压力测试,适时调险拨备,加强银行的住房抵押贷款风险意识,防止出现类似美国的次贷危机。第二,必须科学推进金融创新。美国的次级抵押贷款和次级债,蕴涵着大量的金融创新,金融创新工具本身并没有问题。但在金融创新过程中,控制杠杆是分散业务风险的前提,是控制创新业务风险范围的必须。美国次级债危机很大程度上反映出次级抵押贷款市场制度上的不完善。而制度不完善带来的风险往往是系统性的,破坏力极强且不易扭转。因此,我国在推行住房抵押贷款证券化的同时要重视市场制度建设,把商业银行审慎经营与金融创新有机结合起来,杜绝出现追求利润、忽视风险的非审慎经营行为。第三,应切实加强对金融机构的监管。次贷危机反映出美国规制性监管模式的滞后性和不灵活性。我们必须吸取美国的经验教训,在坚持以规制性监管为主的基础上,实现规制监管与原则监管的有机结合。第四,应当积极弥补我们在信息和分析方面的局限性,对怎样度量住房抵押贷款风险、怎样确定住房抵押贷款风险报酬等问题进行深入的研究,通过信用评价分析来客观地认识贷款证券的信用程度和风险水平,并积累与抵押贷款评级机构沟通合作的相关经验。同时,必须建立起严格的金融创新产品透明度监管标准和公正的信息披露与信用评估机制,稳健推进我国住房抵押贷款证券化与其他结构性金融工具的开发运用,保持金融创新与金融可持续发展的一致性。第五,密切关注行业经济与利率等相关政策导向。要警惕为应对经济周期而制订的宏观政策对某个特定市场的冲击。贷款收紧对房地产开发企业的影响,很可能造成开发商资金链断裂;还款压力的提高对抵押贷款申请者的影响,可能造成抵押贷款违约率的上升。而这两方面的影响最终都会汇集到商业银行系统,造成商业银行不良贷款率上升,作为抵押品的房地产价值下降,最终影响到商业银行的盈利性甚至生存能力。
(二)操作环节方面
首先,把握好信贷关卡。审视美国次贷的贷前尽职调查,贷款机构恰恰就是对不适合条件的借款人提供了贷款。我们应该从中吸取很好的教训,银行永远不要懈怠贷前尽职调查,银行贷前尽职调查的主要作用就是避免对不适合贷款的客户提供信贷支持。其次,不要过分依赖第二还款来源。次贷是建立在房屋静态价值,而非借款人真实偿还能力的基础之上的。因此,除了注重自身流动性风险的管理以外,银行对于客户现金流的管理,即对于客户第一还款来源的关注永远要摆在信贷管理的首位。再次,减少对风险转移的依赖。将风险转移给愿意并有能力承担的投资者是资产证券化的初衷,但实际上风险转移并未降低风险,更不意味着风险消失,而是使风险以一种更加复杂的形式出现。
美国的次贷危机的影响还在继续,值得我们反思的东西太多。我们需要汲取的教训是,无论是基于庞大系统工程的金融创新,还是日复一日反复操作的传统业务,永远都要重视风险管理的基础性工作。
参考文献:
1、王福林.个人住房抵押贷款违约风险影响因素实证研究[D].浙江大学管理学院,2004.
2、张文花.美国次级债危机对我国个人住房抵押贷款业务的警示[D].吉林大学管理学院,2008.
3、杨红.我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析――美国次贷危机对我国的启示[J].财贸研究,2008(1).
4、罗力力.我国个人住房抵押贷款风险控制问题研究[J].黑龙江对外经贸,2009(7).
5、张大龙.基于我国个人住房抵押贷款风险防范问题的研究[J].江西金融职工大学学报,2009(3).
关键词:住房贷款;风险;防范
中图分类号:F830.5文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)18-0074-03
自1998年5月9日中国人民银行颁布《个人住房贷款管理办法》以来,通过按揭购房的方式已被广大消费者接受和认同。住房贷款既是开发商销售楼盘的必要手段,同时也是银行个人消费贷款的重点和信贷业务新的增长点。然而,作为一项新兴的金融业务,个人住房贷款仍处于探索和积累经验阶段,随着房地产业近年的超速发展,个人住房贷款量也迅速增长,其贷款风险也逐渐显现。目前各家银行相继开办了个人住房贷款业务,对于其参与市场竞争,调整信贷结构,培育新的经济增长点起到积极推动作用。个人住房贷款业务的风险影响房地产是中国近十年来发展最快,势头最猛,对国民经济增长贡献最大的行业之一,房地产的发展带动了与房地产业相关的行业,特别是金融业的发展。据相关资料显示,中国银行个人房地产贷款金额从1997年的190亿人民币上升至2003年的1.2万亿人民币,足足增长了63倍。其风险性目前已有显现。因此,讨论和分析个人贷款业务中的风险并施以措施防范,已成为迫在眉睫的重要任务。
一、个人住房贷款的风险种类
(一)借款人风险
借款人风险是指在贷款过程中由于借款人违约而导致银行贷款资金损失,使银行不能按期收回贷款本息的风险。主要体现以下几方面:(1)借款人的道德风险,一些借款人为了取得较高的个人信用等级获得银行贷款,伪造虚假资料提供给贷款银行。(2)借款人的信用风险,首先,在中国市场积极初步建立过程中,市场中的种种失信行为也导致了严重的信用危机。一部分借款人缺乏诚信观念,信用意识淡薄、不重视个人信用,不催不还的淡薄意识人数仍属于一种信用不良的违约现象。其次,由于中国目前尚未建立个人信用系统,因此银行对借款人及其家庭成员的信用状况和偿还能力难以确切查证,只能依据借款人所提供证明材料判定。
借款人的意外风险一方面,由于受整体经济环境的影响,一部分借款人因失业、商业投资、投机失利等原因造成经济收入下降,也是导致借款人还贷能力受到影响的重要因素,因而增加了借款人违约的可能性。另一方面,借款人因疾病或婚姻状况发生变故乃至其他意外情况导致借款人违约。
(二)开发商风险
1.信用风险。开发商信用风险实际上是一种欺诈风险。在目前房地产市场信息不对称,监督管理欠严密的情况下,开发商开发行为与销售行为的不规范,甚至为其经济利益而已诈骗银行的行为屡屡发生。
2.“假按揭”风险。一些开发商由于自身经济实力不强,房屋预售不畅,回款乏力,形成建设资金缺口时,往往利用假按揭方式骗套银行资金,也是严格意义上的开发商信用风险,其发生的程度非常普遍,花样繁多,加之审核判定又有一定难度,往往令银行防不胜防,因而风险较大。
3.房屋价格风险。个人住房按揭贷款本质上属于抵押性质的贷款,因而抵押物价值的大小是决定贷款风险的重要因素。房屋价格风险主要体现在:第一,房价定位过高。第二,环境变化的影响。一些按揭楼盘周围环境发生改变,破坏了原有的房屋环境,也可能影响房屋的市价下降,从而影响抵押物的价值。第三,由于突发性经济风波或地区经济环境的变化导致整个楼价的普遍下跌,也可影响抵押物的价值。
4.房屋“烂尾”风险。个人住房按揭贷款的借款人主体虽然是自然人而非开发商,但作为房屋生产者的开发商却是影响按揭贷款安全的重要因素。因为项目一旦不能按时竣工,产品到期不能按时按质交付使用,就会形成房屋“烂尾”,势必影响借款人的还款意愿,而且“烂尾”形成的风险往往是整体性和大面积的。
(三)银行经营者管理风险
银行经营管理风险,是在发放个人住房贷款是整个过程中,由于银行工作人员失误或银行管理制度的缺陷导致银行贷款产生损失的可能性。
1.贷前调查不实。也要一些银行信贷人员工作责任心不强,综合因为塑造不高,给贷款安全留下隐患。
2.贷时审查不严不细。一是贷款审查人和审批人没有对调查人报审的贷款材料真实性进行认真审查,没有单位出具个人工资收入证明,有的是虚假工资收入证明。二是主次不清,以第二还贷来源未审批依据,造成由于借款人的第一次还款来源不足,导致发放的贷款直接变成高风险贷款。三是部分银行依据借款人第二次还款来源审批发放贷款时,没有对借款人提供担保的合法性、有效性和可靠性进行严格审查,导致抵押物评估报告不真实以及抵押品保险期限短于贷款期限,有的甚至没有保险。
3.贷后检查不及时。一是贷款发放后,没有及时对借款合同、担保合同借据等法律文件及凭证的规范性和完整性进行检查,导致合同要件不全,造成事后无法以法律渠道进行监督。二是贷款发放后,没有监督借款人按借款合同约定用途使用贷款,挪用贷款现象发生。
二、个人住房贷款风险成因的分析
(1)国家宏观经济导向和地区经济环境直接影响住房业的发展水平。(2)中国目前正处于经济体制改革与社会转型时期,个人收入的透明度更加模糊不清,加之中国个人信用体系尚未建立,以有效规避和防范借款人的信用风险。(3)目前房地产市场还不够规范,监督管理乏力。一方面,开发商开发行为与销售行为不规范。另一方面,由于住房市场信息披露不充分,借款人对房屋质量标准、买卖规定等缺乏足够了解。(4)市场经济不成熟,住房二级市场不活跃,抵押房屋处置变现难度大,使银行面临一定风险。(5)住房抵押贷款市场的巨大需求与商业银行等金融机构资金来源有限的矛盾,使银行的长期资金使用和短期资金来源发生严重失衡,大大增加了商业银行的资金压力。
三、个人住房贷款风险的防范与控制
(一)银行应理性地开展房地产信贷业务
(1)银行要提高认识,高度重视房地成信贷风险及其危害性,增强防范金融风险的意识。(2)按照有关规定,严格审批手续,杜绝不符合规定的开发商和购房者获取贷款。(3)加强贷款管理,对发放的贷款实行全过程动态监控。适当提高个人购房首付款。(4)运用利率杠杆,调整楼房开发结构。对高档住宅适当上浮利率。(5)银行要进一步完善房地产抵押贷款风险的措施,形成有效的化解金融风险机制。
(二)加强对房地产信贷业务的监管
(1)要系统研究国内外房地产业的行情和银行房地产信贷风险状况,制定正确的监管方针和策略,为房地产贷款风险的防范、分散和消除创造基本的条件。(2)强化对房地产信贷业务的监管。(3)建立房地产信贷风险监测报告制度,信息共享。(4)对银行房地产信贷违规违法行为进行必要的查处,严力打击。
(三)强化管理,从源头控制风险
1.优选开发商和开发项目。从源头上防范风险,避免“烂尾”项目的出现,确保银行贷款安全;同时,由于开发商实力较强,一旦出现超期违约客户,开发商也具备回购能力,能够履约实现回赎,从而大大降低贷款的风险制度。强化对开发商的审查和监管。(1)加强开发商的贷款申请审查主要包括:1)资信审查,如开发商是否依法设立,是否具有相应的资质等级,公司的资金是否到位,公司以往的经营情况及商业信誉等;2)开发项目的审查,如要求开发商提供开发项目的设计、项目开发资金情况、商品房预售业绩情况以及开发项目的进度等。(2)强化开发商的担保责任在香港的楼盘按揭中,开发商和银行之间不存在任何直接的法律关系,按揭合同当事人一般仅是购房者和银行,与开发商无关系。而在中国的商品房按揭中,除了购房者将房屋本身抵押给银行之外,开发商还要承担如代位偿付或回购等保证责任。笔者认为,这种保证责任是很有必要的。从市场经济的发展来看,竞争越来越激烈,银行贷款的安全性越来越差,单独的房地产抵押已经不能适应银行对贷款安全性的需求。为减少贷款风险,在抵押的基础上再设立一种保险机制,以求达到双重保险已经是房地产抵押的趋势。在房地产抵押贷款十分发达的美国,也出现了“押上加保”的方式,所以,要求开发商提供保证,不仅符合房地产抵押贷款发展趋势,而且符合中国经济发展水平和企业、个人信用等各方面的实际情况。
2.加强银行自身对贷款风险的监控和管理。银行应建立一套全面评估贷款行为的风险监控体系,加强对抵押物的资产评估,加强对房地产市场的研究分析,加强对银行内部的员工和档案管理,以保证房地产金融市场的良性运作。(1)建立个人住房贷款前期评估制度通过对按揭项目的建设条件评价、市场前景分析、开发商信誉和业绩评价,项目的财务盈亏平衡分析和风险分析,可以判断项目是否具备给予按揭支持的条件,从而择优选择好项目;同时对拟提供贷款支持的按揭住房的期房价格进行市场评估,经银行确认后,确定合理的贷款成数。(2)作好商品房预售贷款合同的签订工作其中,对开发商的协议中应明确按揭贷款的房源、质量、贷款资金的使用计划,开发商应协助银行和购房者作好房地产抵押登记等事项。在与购房者签订的按揭贷款的合同中,要明确利率是固定的还是浮动的,同时要求开发商为购房者按期还款付息提供担保,直至回购。另外,还要明确借款人与开发商之间的买卖合同关系,确保其自愿性和合法性,在与借款人签订合同时,还应强化购房者的违约责任,约定一旦购房者违约,银行即可告知贷款提前到期并加收实现债权的费用等,以加大购房者违约成本,使其不愿轻易违约。(3)强化对个人住房贷款业务档案管理工作银行应由专人负责保管个人住房贷款业务档案,实现电脑和文件资料(原件)的双重管理,加强内部监督、内部牵制,以保证业务档案不失真、不失实和不流失。通过电脑化管理,对每月拖欠银行贷款的借款人进行及时催收,并纳入“黑名单”,加大贷后工作力度。
(四)建立个人信用评级制度
个人信用评级制度,又称个人征信制度,是指专业化的机构依法采集、调查、保存、整理、提供个人的信用信息,并对其资信状况进行评估的有关活动。个人信用评级制度的建设,目的就是要通过评级掌握借款人的个人真实收入和财产。掌握借款人有没有个人负债,借款人以往有没有不良信用记录,从而据以判断借款人的还贷能力和还贷意愿。目前,国外个人信用评级及评分已相当普遍。在美国,个人开立新账户、安装电话、签发个人支票、申请信用卡、购买汽车和房子等,都需要使用信用报告的评级分数。信用评级(评分)高的个人不仅可以轻松获得贷款,还可以享受较低的利率,对于使用单位来说,不仅可以大大降低成本,还能准确掌握个人信用状况,有效降低经营风险。为了建立有效的个人信用评级制度,还应好作以下基础工作:(1)建立独立、公正、权威的资信评级中介机构该机构应由人民银行进行业务指导,能够调阅各商业银行的电脑网络资料,出具的资信评级结论在各商业银行通用,适用于一切个人消费信贷领域,并可进行实时跟踪,一旦发生不良信用记录,随时调整某个人信用等级,对近三年信用良好的个人,可以按操作规程调高其个人资信等级。(2)个人财产申报制度通过个人财产申报可以掌握个人真实收入和财产,评价个人的还款能力。(3)实行个人信用实码制和计算机联网查询系统个人信用实码制就是将可证明、解释和查询的个人信用资料都存储在该编码下,当个人需要向有关方面提供自己的信用情况时,个人资信评级机构通过个人信用实码可以查询所需资料,从而评信用等级。(4)建立个人银行账户将目前个人收支以现金为主,改为以个人银行账户转账收支为主,个人只有零星的现金收支。这样,银行对个人的货币化资产、不动产等非货币资产(通过转账和税收确认),个人收入和到期偿还能力就可以全面掌握并进行评估。(5)加强个人道德教育,普及基本法律知识目前社会上诚信意识缺乏,浮燥之风渐盛,受此影响,许多人对所欠银行贷款能拖就拖,能赖就赖,对自身缺少起码的道德要求。
(五)引入保险机制,保证贷款安全
在开展商品房预售按揭贷款过程中,保险机构主要经营两方面业务:(1)为按揭房地产办理抵押保险,在抵押房地产遭到意外风险时可提供保险;(2)为银行发放抵押贷款办理贷款保险,主要是在借款人无力偿还而至违约时提供保险。
(六)建立健全房地产信贷的法律法规体系并加大处罚力度
(1)修改现行的法律法规,确定房地产信贷的法律地位。用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为;(2)建立健全有关房地产信贷的法律法规,明确规定开发商及个人的权利和义务,使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为,认真履行还款职责,建立良好的合作关系,共同促进国民经济的健康发展;(3)严格执法,依法办事。对于提供假资料、假资信骗取贷款的开发商及个人,应立即停止贷款,并追讨已贷款项。同时通过法律手段,尽量挽回损失,并追究当事人的法律责任。
总之,个人住房贷款的风险成因是复杂的,其防范措施是多种多样的,需要各家银行在实际工作中不断地根据实际情况采取不同的措施,杜绝防范风险发生,确保银行资产不受损。
参考文献:
[1]黄峰.浅论银行信贷的风险[J].河北财会,2008,(5):9-10.
[2]严循建.如何控制风险投资[J].会计之友,2005,(6):17-18.
[3]王学怡.信贷业务操作的几点反思[J].财会通讯,2007,(8):10-11.
[4]林万祥.如何降低贷款风险[J].学术纵横,2008,(3):5-6.
The Analysis of Risk and Prevention with Individual Housing Loans
ZHANG Jun
(Qiqihar Radio and TV University, Qiqihar 161005, China)
关键词：住房公积金；贷款风险；风险类型；防范策略
在市场经济的发展中，金融对我国经济的发展起着重要的作用，特别是近几年来，国家各个机关愈发重视金融发展所带来的重要作用，提高了对金融发展的重视程度。而个人住房公积金贷款是金融发展中重要的一个部分，具有资金融通的重要特征。其中，个人住房公积金贷款问题与居民的住房问题紧密的联系在一起，为此，就需要加强对个人住房公积金贷款业务的管理，使得资金能够在平稳的状态下运行，使得住房公积金能够有效的利用，进而降低个人住房公积金贷款的风险，保障我国城镇居民的住房需求。
一、住房公积金的概念与内涵分析
一般而言，所谓的住房公积金指的是国家机关、国有企业、以外商投资为主的企业、城镇集体企业、私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。从近年来修改的住房公e金有关政策来看，逐渐放宽了对于个人提取住房公积金用于支付房租的规定，部分省市根据自身的发展情况，允许购房时提取职工直系亲属的住房公积金，甚至还放宽了提取住房公积金用于缴纳住宅专项维修资金以及普通自住住房物业费。目前潍坊市住房公积金的缴存比例为单位和个人不低于各6%，不高于各12%。自2016年2月起，将职工住房公积金账户存款利率调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。
二、个人住房公积金贷款的主要风险类型分析
（一）信用风险分析
信用风险是个人住房公积金贷款中普遍存在的，且非常容易发生。从实际中来看，个人住房公积金贷款中，容易出现借款人的信用级别不高、信息不全等问题，借款人有意不履行还款义务，拖欠贷款，保证人有意不承担连带责任风险，蓄意欠资赖账等，借款人履行合同约定的意识过于薄弱，就会存在违约的风险。住房公积金是保障城镇居民用房需求的一种手段，主要的对象是社会中的中低层人员，这些人员的收入有限，偿还贷款的能力低下，在一定程度上就会加大贷款的信用风险。
（二）管理风险分析
住房公积金是居民的一项保障制度，管理的层面广，管理的范围大，在管理上就会存在一定的难度。从内部的管理制度而言，在开展各项工作的时候，如果没有严格的按照规定要求开展，就会存在着违规贷款的可能，存在着各种各样的漏洞，使得公积金中心会承受一定的损失。并且，管理人员对于个人住房公积金贷款的认识不够充分，管理的意识较淡薄，也就在一定程度上弱化了内部监督的能力，在进行对借款人情况调查的时候，容易出现把关不够严格，资料审核不够仔细，加大贷款风险出现的可能性。
（三）抵押风险分析
从当前来看，个人住房公积金贷款是以住房抵押的方式。但是，以这种方式进行抵押，容易出现问题，比如抵押物损毁风险，包括遇到不可抗力的自然灾害，如火灾、地震等情形；还包括人为造成的，如保管不善、拆迁等情形；还包括房价泡沫，房价产生大范围波动会直接影响抵押物价值。另外抵押物处置风险，处置抵押物涉及借款人个人居住问题以及社会问题，由于法律法规的不完善以及住房本身的特性，被抵押房产的拍卖难以强制执行，以及执行起来牵扯精力多，处置时间长，加大了抵押权行使成本。
（四）资金回收风险分析
在住房公积金管理中存在着的贷款资金回收风险，是一种不可规避的风险，指的是由于某种因素的变化，可能使个人住房公积金贷款面临不能及时回收的可能性，其中，包括借款人还款能力风险，比如借款人失业或月收入减少以及不稳定情形，包括利率风险，利率的上行会造成借款人还款成本增加，影响其还款能力；另外包括取消强制担保风险，无担保虽然减轻了借款人的贷款负担，但却加大了个人住房公积金贷款回收的风险。
三、个人住房公积金贷款风险的防范策略
（一）健全个人的信用信息档案库
在个人住房公积金贷款风险中，信用风险是主要的风险类型之一。而为了提高对信用风险的防范措施，就要建立健全的个人信息档案库，以方便查询个人贷款的信用。从实际情况来看，我国的个人住房公积金的贷款时间较长，并且其中还包含着许多不确定的因素，从而加大了个人住房公积金贷款中的风险。在建立健全个人信息档案库的时候，要有一个严格的标准，来对贷款人的信用级别进行分级，评级的指标是借款人的职业信息与职务、收入水平、教育文化程度、家庭信息等，来对此进行统一的评估与考核。并且，住房公积金管理中心还应该要加强与各相关部门之间的交流与沟通，实现资源共享，对于一些拥有不良信用或者是有恶意贷款的人，应强制进行担保或者不予贷款，进而提高个人住房公积金贷款风险的防范能力。
（二）强化内部管理与监督
在实际中，个人住房公积金贷款风险的出现，在一定程度上是由于内部管理制度不够全面与完善，再加上内部监督过于薄弱而造成的。为此，一方面要及时的完善内部的管理制度，强化内部的约束制度与规范制度，制定规范具体的操作规程和实施细则，以规范贷款的发放、管理、控制、收回程序；另一方面要建立完善的审核机制、内控机制，加强个贷台账及档案资料的收集，实行规范化、制度化、科学化管理。另外还需要建立和落实住房公积金贷款终身负责制，使得工作人员能够按照有关的管理制度开展工作，在工作上能够做到相互监督，能够严格、仔细的审核各项资料，更为全面的评估借款人的信息，进而降低个人住房公积金贷款的风险。
（三）提高工作人员的综合素质
要提高住房公积金的风险防范能力，就需要从工作人员入手，提高他们的综合素质。其中，要提高操作风险的预防措施，可以从贷款操作流程的风险化入手。一是要明确各个岗位的职责，提高工作人员的职责意识，让他们能够按照规章制度办事，借助于标准化的贷款流程、业绩考核以及操作，来避免因人员的变动而引起的不确定因素。与此同时，还需要强化对住房公积金信贷人员的管理，提高对他们业务操作能力的监督能力，从而来提高个人住房公积金贷款的管理效率，提高贷款风险防范的措施；二是要善于利用激励与约束机制，来提高信贷从业人员各项工作开展的规范性，并且完善内部的考核机制，来激励员工能够更加认真的对待工作，全身心的投入到工作中；三是要加强对工作人员的教育与培训工作，让工作人员对自身岗位有正确的认识，明确自身的职能，拓展自己的知识面，从而真正的提高工作人员的服务意识、综合素质以及工作效率。
四、结语
个人住房公积金贷款面临着较多方面的风险，贷款风险的存在，就会加大其中的不确定性，进而可能面临损失。为此，就需要从各种手段入手，比如完善内部管理制度，提高监督与管理的能力，提高工作人员的综合素质等，来提高个人住房公积金贷款的风险防范能力，提高住房公积金的管理能力，进而能够更加全面的发挥出住房公积金的作用。
参考文献：
[1]赵茜莹.个人住房公积金贷款风险与防范对策研究[J].财经界：学术版，2015（09）.
[2]梁玉双.个人住房公积金贷款风险成因与防范对策[J].经营者，2015（09）.
[3]史利霞.论加强个人住房公积金贷款风险的管理及防范措施[J].经济研究导刊，2015（02）.
[4]李宪典.个人住房公积金贷款面临的风险及防范措施探讨[J].市场周刊：理论研究，2015（01）.
观察美国次级贷款危机，对比一下中国的住房抵押贷款市场，有很多值得吸取的教训和值得借鉴的经验，加强对个人住房抵押贷款风险的防范十分必要。当前的主要任务是积累和完善数据资源，建立和提高个人住房抵押贷款风险管理的定量化分析技术水平，以便定量评估具有中国持征的个人住房抵押贷款的风险度。此外，还要强化对个人住房抵押贷款风险管理的政策支持，并将住房从完全市场化回归民生本质。
关键词：次级贷；商业银行；住房抵押贷款；风险
中图分类号：F830.572文献标识码：A文章编号：1001-6260(2008)01-0109-05
根据央行最新的《中国货币政策执行报告》，2007年上半年，我国商业银行贷款继续快速增长。其中，居民消费性贷款比年初增加3800亿元，同比多增3699亿元。主要用于购房需要的居民中长期消费性贷款同比多增3206亿元。与此同时，国家发改委和统计局公布的数据显示，全国70个大中城市房屋销售价格6月同比上涨7.1%。当我国个人贷款发展如火如荼的时候，美国的次级债市场却危机四伏，并蔓延开来。一场由美国次级抵押贷款市场危机引发的风暴正在席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。观察美国次级贷款危机，对比一下中国的住房抵押贷款市场，有很多值得吸取的教训和值得借鉴的经验。
一、美国次贷危机的启示
美国次级抵押贷款危机产生的最根本原因是资产价格泡沫增加了市场投资者的风险偏好，贷款机构在利益驱动下放松了信用风险的管理,信用风险最终借助金融衍生产品的渠道进行放大和扩散。次级抵押贷款是一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款，出发点应该是好的，在最初10年里也取得了显著的效果：1994―2006年，美国的房屋拥有率持续上升。在利用次级房贷获得房屋的人群里，有一半以上是少数族裔，其中大部分是低收入者，这些人由于信用记录较差或付不起首付而无法取得普通抵押贷款。次级抵押贷款为低收入者提供了选择权，而不是直接拒绝为他们提供房贷。从2001年到2004年，美联储的低利率政策刺激了房地产业的发展，美国人的买房热情不断升温，贷款机构判断房价还将不断上涨，一些在通常情况下被认为不具备偿还能力的借款人也被给予了购房贷款。放贷机构间竞争的加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品如只付利息的抵押贷款，它与传统的固定利率抵押贷款不同，允许借款人在借款的前几年只付利息不付本金，借款人的还贷负担远低于固定利率贷款。一些贷款机构甚至推出了 “零文件”的贷款方式，即借款人可以且仅需申报其收入情况而无需提供任何有关偿还能力的证明，如工资条、完税证明等。弗吉尼亚州的一家咨询机构――住房抵押贷款资产研究所（Mortgage Asset Research Institute）2006年4月对100笔此类“零文件”贷款进行了一项跟踪调研，调研者将贷款人在申请贷款时申报的收入，同其提交给国内税务署（IRS）的税务申报进行比较，发现90％的贷款人高报个人收入5％或以上，其中60％的借款人虚报收入超过实际收入50%以上。德意志银行的一份报告称，在2006年发放的全部次级房贷中，此类“骗子贷款”占到40％，而2001年此比例为21％。这些“金融创新”使得一些中低收入者纷纷入市购房。大量的次级抵押贷款在房地产市场创造出巨大的购买力，在帮助中低收入群体获得住房的同时推动了房地产价格的上涨和行业的繁荣。美联储数据显示，2006年次级贷款占全部住房抵押贷款的比例已高达20％。
美国利率上升是引爆次贷危机的直接原因。在截至2006年6月的两年时间里，美国联邦储备委员会连续17次提息，将联邦基金利率从1%提升到5.25%。利率大幅攀升加重了购房者的还贷负担，相比普通抵押贷款6％～8％的利率，次级房贷的利率有可能高达10％～12％，而且大部分次级抵押贷款采取可调整利率（ARM）的形式，随着美联储多次上调利率，次级房贷的还款利率越来越高，最终导致拖欠债务比率和丧失抵押品赎回率的上升。与此同时，美国住房市场却逐步出现降温迹象。据美国全国房地产经纪人协会公布的数据，2006年美国房地产市场在经历5年牛市后全面降温，销售量占整个房市85%的旧房销售量比前年下降8.4%，创下17年来的最大跌幅。
二、文献综述
目前国外学者对个人住房抵押贷款一级市场风险的研究主要集中在如下一些领域：
1.个人住房抵押贷款风险与LTV关系研究
Quercia 和Stegman(1992) 认为，住房净资产或贷款与住宅价值的比率LTV(loantovalue)影响着违约决策。Quigley等(1993)认为，个人住房抵押贷款违约损失不仅取决于违约频率，还取决于清算时抵押品的价值损失程度。Lambrecht 和 Perraudin(1997)用标准威布尔分布和一般威布尔分布模型研究了1987―1991年英国个人住房抵押贷款动态违约情况。他们选取的主要变量是LTV、工资、婚姻状况和利率。研究发现：在标准威布尔分布模型中工资和利率在决定违约与否时起着主要作用，婚姻状况和贷款价值比对违约的影响并不显著；而在一般威布尔分布模型中贷款价值比的影响较显著。Archer等(1999)通过对美国1991―1996年间9639例多户住房抵押贷款(multifamily mortgage loans)违约案例的研究发现，个人住房抵押贷款风险是由贷款发放过程和住宅销售过程内生的，而与LTV变量无关。因为银行在发放贷款时针对借款人的特征尽可能地压低LTV以减小风险，所以说具有中低贷款价值比的住房抵押贷款与具有较高贷款价值比的抵押贷款在违约概率上是没有显著性差异的。
2.不同个人住房抵押贷款工具的风险比较研究
Chou 等（2000）、Chou 和 Liu (2003)的研究发现，35%的香港个人住房抵押贷款采用浮动利率加可变期限(variable tenor，VRT)的办法。随着利率的变动，虽然每月偿还额不变，但贷款到期日则要进行相应调整。换句话说，与固定期限可变偿还额抵押贷款(VRP)相比，VRT抵押贷款的抵押人不仅承受利率风险，同时还要承受期限风险。他们应用数学模型对VRT抵押贷款价值进行了评价，并将结果与传统的VRP抵押贷款进行了比较，发现，从借款人的视角看，VRT贷款比VRP贷款更实惠，但是如果将贷款期限上限考虑在VRT贷款中，则两种贷款的差异性就变得不显著。
3.应用期权理论研究个人住房抵押贷款违约风险
期权理论的前提假设源于经济理论中的经济人假说。期权理论认为：每个借款人都是一个理性的决策者，其目标是追求一定约束条件下的个人效用最大化。因此，在特定经济条件下，借款人是否采取违约策略完全取决于经济利益上是否合算。违约决策过程实际上是一个收益与成本的权衡过程，当违约在经济上有利于借款人时，即当住宅价值(资产净值)降到低于抵押贷款价值时违约就会发生。
4.个人住房抵押贷款违约风险与信息不对称、道德风险
Posey 和 Yavas(2001)研究了不同风险等级的借款人对固定利率(FRM)和浮动利率(ARM)住房抵押贷款的自选择问题。江世银( 2006)认为，在信息不对称条件下，由于借款人的风险类型是一种私人信息，只有借款人自己最清楚，贷款人却知之不多，因而就会存在分离均衡(separating equilibrium)，高风险的借款人会选择浮动利率抵押贷款，低风险的借款人则选择固定利率抵押贷款。因此，借款人的抵押贷款选择倾向应该被贷款人当作甄别高风险与低风险借款人的一种信号予以考虑。
5.个人住房抵押贷款违约风险微观因素研究
近十年来，国内外大量学者选择了借款人特征、贷款特征、住房特征和当地的经济特征相关变量来预测和计算违约概率以及可能招致的损失。王福林（2004）认为，特征变量一般应包含上述四个纬度的各相关要素来综合分析解释违约驱动因素。
除了上述文献外，还有文献从更广泛的角度对个人住房抵押贷款风险进行研究。如，从宏观层面研究公共政策对银行住房抵押贷款业务风险的影响，区域法律条文的变化对银行实现抵押权的影响等。
三、我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析
近两年来，随着房价上涨，中国国内大量发放抵押贷款，在抵押贷款发放最多、竞争最激烈的上海，风险在一定程度上开始显现。2004年初―2006年9月末，上海中资银行个人房贷平均不良率在两年多的时间里上升了7倍多，商业性房贷逾期违约率上升 10倍。银行诉客户房贷违约的案件，也从过去的零星案件发展成为常规性案件。由此可见，中国的抵押贷款市场也存在着重大的风险隐患，美国发生的次贷危机应该让中国保持警惕，防患于未然。
一是我国房地产金融体系相对简单，地产金融参与者相对单一。目前，我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠银行贷款，这种单一地产金融机制，使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。各商业银行既没有建立客户分级体制，也没有对抵押贷款进行分级，个人住房消费信贷市场上的激烈竞争使银行对客户的选择是单方面的，个人贷款客户的市场准入基本上是最低标准，在具体掌握过程中，对符合准入条件的客户，基本上给予全部的优惠条件，缺乏有效明晰的分类产品体系和适当的风险补偿机制。
二是我国银行的风控水平远不及美国的次级按揭机构，征信系统反映借款人个人特征、住房特征、融资特征的信息严重不足，且信息失真问题非常严重。基础数据的缺失使得我国金融机构进行风险特征量化、制定更加科学合理的个人住房抵押贷款审核体系失去了依据和基础。相当部分贷款的发放是基于未经证实或虚假的收入文件。可以说我们的按揭中夹杂着不小比例的“中国式”次级按揭。个人按揭贷款市场上普遍存在着重视抵押物价值，轻视第一还款来源的现象，认为房地产市场长期向好，短期之内不会出现跌势，出现风险时，只要处理房产就可以较容易地清偿借款人所欠贷款。国内很多银行为争夺市场，竞相攀比放松信贷政策和审批尺度。通过降低审批标准、简化贷款流程等手段放宽了个人住房按揭贷款者的市场进入，而且创新出了气球贷、房贷休假等前期还款压力小、后期按揭成本上涨的贷款产品，增大了房贷资产的风险。这些与美国次级贷款机构预期房价不断上涨而降低信贷审批标准的行为如出一辙。所以，房贷的风险可能比想象的要大很多，只不过在目前国内房地产市场依然繁荣的情况下，并未暴露而已。
三是商业银行对住房按揭贷款的风险准备并不充足，监管当局对商业银行房贷业务的风险权重相对较低，一旦商业银行被暴露在房贷违约风险面前，其应对能力可能相当脆弱。
四是目前我国经济存在过快向过热转化的可能性，物价持续走高，央行已经进入加息通道。从2004年10月开始，央行已经连续8次加息，金融机构一年期存、贷款基准利率分别由1.98%和5.31%上调到3.87%和7.29%，5年以上个人住房贷款利率由5.04%上调到7.83%。尽管单独一次加息增加的还款额不算大，但多次加息后购房人累积的房贷负担已不小，以50万元20年期贷款计算，还款额增幅超过了10%。一旦房价出现波动，违约情况必然大增。这与美国次级贷款危机的诱因一致。一旦房地产市场出现降温，购房者因此而无法及时还贷，房地产抵押贷款的风险将大量暴露。
五是中国住房按揭贷款尚未证券化，其不良信用贷款的风险基本聚集在银行体系内，缺乏风险市场共担机制，不利于我国商业银行信用风险的分散和转移。转移信用风险的一个基础工具就是资产证券化。但目前国内银行对资产证券化并不热衷，主要原因是在国内流动性充裕、受管制的存贷利差依然优厚的背景下，商业银行在市场上依然竞争不足，过度追逐短期盈利能力，不愿意与其他投资者分享优秀业务的利润。因此，银行持续扩大房贷业务的过程也就成了持续积聚信用风险的过程。但对于银行而言，在当前房价大幅飙升的情况下，如果继续大量依赖房贷业务来获取利润，无异于“火中取栗”。从长期看，银行将为其短视行为付出代价。
六是通胀压力、证券市场泡沫、房地产市场过热等因素，都对未来经济的发展构成很大的调整压力，需警惕经济繁荣背后的结构性风险。美国次级抵押贷款风险的暴露是由于房地产市场的降温，而我国存在同样的隐忧。但由于经济仍处于繁荣景气的周期阶段，公众对增长的预期非常乐观，因而并未出现调整迹象。一旦出现重大的负面消息，风险就会完全暴露出来，改变投资者的市场预期，从而造成整个宏观经济的系统性风险。我们还没有真正经历过房价大幅下降而导致抵押物不足值的情形，因此国内银行对住房按揭贷款的风险管理水平还没有经受过检验。在房价持续上升的情况下，按揭贷款的风险是被掩盖了的，正如美国的次级按揭在2006年以前也是一派大好。然而，自2006年以来，美国的房价出现下滑，其实只是5%到10%的下跌而已，已使占总按揭量1/4的次级按揭市场崩溃，尽管房价下降并不是惟一的原因。
四、个人住房抵押贷款风险防范的对策和建议
第一，我国个人住房抵押贷款风险管理的定量化分析技术急需建立和提高。从国外银行业务发展趋势来看，个人消费信贷特别是个人住房抵押贷款成为银行贷款发放的主要领域之一，并有稳定增长之势，如美国个人住房抵押贷款余额占到银行信贷余额的22%左右。而我国个人住房抵押贷款业务发展却因风险管理的滞后面临着看似统一却又矛盾的两难困境。当前，跨国银行风险管理技术发展日趋定量化和模型化，一般在其风险识别、度量、评价过程以及风险管理措施的制定中均有大量的历史实证数据作支持，特别是在风险的度量中通常应用数理统计模型准确量化特定特征风险发生的概率和可能导致的损失程度，使得风险管理越来越体现出客观性和科学性的特点。因此，对我国商业银行来说，必须认真学习国际经验，加强对个人住房抵押贷款业务的认识，当前的主要任务是积累和完善数据资源以便定量评估具有中国特征的个人住房抵押贷款业务的风险度。为此，首先应获得个人住房抵押贷款指标的特征数据；其次是模型的选取，这方面完全可以参照跨国银行的一些成熟模型；再次进行个人住房抵押贷款风险的定量化分析；最后根据定量分析反馈结果，调整个人住房抵押贷款业务审核体系，将个人住房抵押贷款风险控制在合理的范围之内，逐步提高银行风险评估技术和管理水平，从而实现我国银行个人住房抵押贷款风险管理的定量化、科学化、标准化和制度化。
第二，个人住房抵押贷款风险管理需政策支持。目前，我国监管当局对各商业银行的住房按揭贷款业务管理存在矛盾的要求，一方面要求严格审核借款人信用状况和收入状况，另一方面又要求商业银行履行企业社会责任，支持中低收入家庭购买自住保障型住房。应该借鉴国际经验，由政府设立专门机构对特定类别的个人住房抵押贷款提供担保，购房者违约，政府机构代为承担清偿贷款本息的责任。如美国联邦政府设有联邦住房管理局、退伍军人管理局等机构，为中低收入家庭和退伍军人提供个人住房贷款担保，不仅使美国众多的家庭取得贷款购买住房的机会，而且降低了个人住房贷款的风险，同时还吸引了私人保险机构介入住房抵押市场。政府提供保险、保证，乃至出资设立金融机构，并不意味着政府要拿出大量资金，它只是表明政府坚定地立于一种“最终贷款者”的地位上，其要旨是给借贷双方以信心，并为整个融资活动确立规范。这种政府对抵押贷款市场的干预，是一种间接干预，比目前我国银监会的政策主导型的强制干预要好。
第三，建立符合中国国情的住房建设、消费模式，将住房从完全市场化回归民生本质。1998年以来的中国住房制度全面市场化改革取得了瞩目成绩，作为中国渐进式改革的重要组成部分，城镇住房市场化改革对于改善城镇居民的居住条件、促进房地产及相关行业与市场的发育起到了极大的推动作用。但其副作用也是明显的：与西方七国比较，我国居民以最低的人均GDP实现了最高的住房拥有率,加剧了低收入群体的生存压力。应该尽快针对低收入群体推出住房保障制度，实现“居者有其屋”的最低保障，即人人有房住，而不是把低收入群体简单地推向市场。
参考文献：
江世银. 2006. 论信息不对称条件下的消费信贷市场［J］. 经济研究(6).
王福林. 2004. 个人住房抵押贷款违约风险影响因素实证研究 ［D］. 杭州：浙江大学.
ARCHER W R, ELMER P J, HARRISON D M. 1999. The determinants of multifamily mortgage default［J］. The Real Estate Finance Journal,14(3):25-34.
CHOU Yingfoon, CHARLES A H, LIU Ming. 2000. Valuation of adjustable rate mortgages with automatic stretching maturity［J］. Journal of Banking and Finance, 24(November):1809-1829.
CHOU Yingfoon, LIU Ming. 2003. The value of the variable tenor mortgage feature in Hong Kong ［J］. Pacific-Basin Finance Journal,11(1):61-80.
LAMBRECHT B, PERRAUDIN S W. 1997. Time to default in the UK mortgage market［J］. Economic Modelling, 14(4):485-499.
POSEY L L, YAVAS A. 2001. Adjustable and fixed rate mortgages as a screening mechanism for default risk［J］. Journal of Urban Economics,49:54-79.
QUERCIA R G, STEGMAN M A. 1992. Residential mortgage default:a review of the literature［J］. Journal of Housing Research,3: 341-379.
QUIGLEY J M, et al. 1993. The competing risks for mortgage termination by default and prepayment in the residential housing market［R］. Paper Presented at the NBER Summer Institute,Mimeo.
An Analysis of Risks Attributed in Personal Housing Mortgage Loans
in China and the Subprime Mortgage Loans in America
YANG HONG
(School of Economics & Management, Tongji University, Shanghai 200070)
摘 要：本文首先通过对2014年的房地产开发贷款和个人购房贷款等数据来分析我国商业银行个人住房贷款业务的现状。基于限购政策的放开，主要分析了来自购房者、开发商和商业银行三方面的风险变化，从而提出相关的意见和建议。
关键词：个人住房贷款； 风险分析； 商业银行
一、我国商业银行个人住房贷款业务的现状
截至2014年12月末，我国房地产开发贷款余额5.63万亿元，同比增长22.6%，增速比上年末高7.9个百分点；其中，房产开发贷款余额 4.28万亿元，同比增长21.7%，增速比上年末高5.3个百分点；地产开发贷款余额1.35万亿元，同比增长25.7%，增速比上年末高 15.9个百分点。可见，房地产开发贷款增速明显上升。
而我国个人购房贷款继续保持平稳态势。2014年末，我国个人购房贷款余额为11.52万亿元，同比增长17.5%，增速高于同期各项贷款增速3.9个百分点；全年增加1.72万亿元，同比多增196亿元。
随着限购政策在各大城市相继解除，我国房地产市场平稳回升，使得房地产企业的信心得以恢复，拿地热情较高，融资需求有所增加，因此地产开发贷款增速较大，而限购松绑并没有冲垮人民大众的理性思维，大家普遍持观望态度，因此个人购房贷款依旧保持平稳增长。
二、商业银行个人住房贷款业务的风险分析
面对楼市下行，不少地区放开了此前的限购政策，因此房地产风险已经成为某些地区商业银行不良贷款上升的主要原因。前几年，部分地区在房地产市场膨胀和银行短期效益激励下，大量企业和个人参与房地产投资，银行贷款激增，风险迅速上升。2014年以来，随着国内经济下行，房地产价格回落，出现经济增长乏力、投资回报下降等情况，这样的风险迅速波及银行体系，银行贷款随之过度紧缩甚至冻结，加剧了金融和经济波动，造成不良贷款上升。
由万德数据显示，2014年第四季度末，商业银行不良贷款余额比第一季度增加1064.22亿元，增长26.62%，不良贷款率为1.04%，比年初上升0.04个百分点。本文预计，银行业金融机构不良贷款增长仍将继续。
（一）购房者引发的风险
对于购房者来说，由于投资渠道相对比较狭窄，而房地产具有很好的保值增值功能，许多人就把购买房地产当做一种投资手段。但是对于那些具有刚性需求的购房者来说，限购松绑并不能使他们获得真正的优惠，反而会放进来一部分投机者。如果消费者购房属于自住的，对还款相对重视，逾期或不还款的情况相对较小；但如果消费者买房是投机之用，可能会对市场的行情判断不准确，投资不理性，加之房价波动较大，会导致投资失败，违约概率上升。正是因为很多投机性购房者的炒房资金很大比例来自于商业银行。因此，商业银行需要承担更多的风险。
（二）房地产开发商引发的风险
由于房地产开发商的经营管理不善，也会导致银行风险上升。经营不善导致楼盘烂尾、施工企业的工程款未结、未及时给购房者办理产权证、或是因房屋的质量问题影响交房日期，继而使已购房者不能按期入住。这时购房者可能会提出解除购房合同的要求，从而造成银行的损失。而且，在实际商品房建设中，通常都是由施工方垫钱修建的，或者是开发商以各种理由拖欠施工款，在一段时间内开发商手中就会拥有银行贷款。如果开发商把这些资金用了，就会导致在经营上出现了混乱，最终导致银行的风险不断升高，造成重大的经济损失。
（三）商业银行内部的风险
商业银行为了追逐利润而激烈竞争，银行信货部门为完成专项考核任务，降低货款准入门槛并对借款人的货款资料放松审查，尤其是商业银行没有严格的个人住房抵押贷款审核制度，或者只是宏观的制度，没有能细化到商业银行员工的操作中，那么个人住房抵押贷款的规模越增大，银行所承担的风险就会相应的提高。此外，个人住房货款业务的档案管理非常重要，因为在如此长的借款期内，银行工作人员必然产生变动，领导或客户经理都会更换，目前已发生的因工作人员变动而造成个人住房货款业务档案流失的案例也很多。银行内部有人与外部勾结，问题会更加严重，若出现个人住房货款业务档案的失真、失实，银行的货款就会面临极大的风险。
三、防范个人住房贷款风险的建议
（一）建立完善的个人信用体系
首先，建立个人信息共享平台。在各金融机构内部建立信息资源库，通过对信息共享平台的运用，尽快在全国范围内实施各商业银行个人信用档案联网，实现信息的共享。力争通过一个透明公平的公共平台，促使贷款双方可以真实详细的获取有关信息，增强个人住房抵押贷款的透明化。其次，制定完善的个人信用制度评估标准，在个人住房货款业务的受理过程中，客户经理对货款申请者的个人信用评估是不可缺少的环节因此，建立一套实用、客观、定性、定量的个人信用评估体系，对于防范住房货款中的信用风险是非常重要的。最后，完善个人信用体系的法律环境。通过法律手段维护个人信用系统的正常运行，制定相关法律法规，对违背诚信原则的个人给予严厉惩罚，使个人违约成本大于违约收益，降低个人住房货款的违约风险。对守约的借款人，根据其信用评定等级，给予延长货款期限、降低利率水平等优惠政策。
（二）加强对房地产开发商的审查与监管
加强开发商的货款申请审查，应重点审查开发商的资质、实力、诚信情况、股东构成等，选择有实力、重诚信、管理规范的开发商做为合作对象，这对防范烂尾楼的出现、开发商为套取信贷资金实施的“假个贷”行为的发生具有较好的防范作用。另外，建立对开发商的动态跟踪系统，商业银行应该通过定期调阅财务报表、实地走访楼盘现场等管理手段，实时掌握开发商所开发项目的工程进度、资金投放运用等重大的企业行为，避免出现不能完工的项目。
（三）改善商业银行内部管理体系
首先，完善商业银行对于货款机制的建立。建立偿还比例机制，根据借款人的收入、负债、支出、资产、贷款用途、担保情况等条件进行分析对比，对借款人申请的借款金额进行风险衡量，给出合理的贷款额度与贷款年限，控制好每一笔房贷每月的支出与收入的比例，保证借款人每月实际收入足以偿还每月的房贷支出。其次，建立个人住房货款前期评估制度，通过对按揭项目的建设条件评价、市场前景分析、开发商信誉和业绩评价，可以判断项目是否具备给予按揭支持的条件，从而择优选择好项目。最后，强化对个人住房货款业务的档案管理，银行应由专人负责保管个人住房货款业务档案，加强内部监督、内部牵制，对每月施欠银行货款的借款人进行及时催收，加强贷后管理工作。
（作者单位：河北经贸大学）
参考文献：
通常情况下，居民获得个人住房贷款购买房产有两个主要渠道，一是商业银行等金融机构，二是住房公积金管理中心。由于住房公积金贷款商业银行主要承担受托业务，基本不承担信用风险，因此本文讨论的个人住房贷款限于银监会统计口径的商业银行类金融机构发放的个人住房贷款。同时，由于商用房贷款的占比较低，且按揭成数较低，亦不再单独讨论。
一、个人住房贷款信用风险分析的一般方法
发达国家开办个人住房贷款的历史相对较长，且由于数据积累较为充分，对个人住房贷款信用风险的研究相对较早，便出现了较多有分量的研究成果。早期学者Jung(1962)认为贷款价值比和个人住房贷款利率与违约风险之间存在正相关关系；Gau(1978)用借款人特征维度、房地产特征维度和融资特征维度的64个变量对个人住房贷款违约风险进行了研究，并建立了个人住房贷款违约风险分类模型；Foster(1984)认为权益价值(住房价格+借款人违约所需承担的费用-抵押贷款价值)可以解释主要违约原因，研究方法主要为期权理论和或有求偿权理论(国内学者一般称此现象为理性违约，相对应的借款人无力偿还称为被迫违约)；Terrence M. Clauretie和Mel Jameson综合考虑借贷双方的交易费用和利得，建立了再协商模型(或者称为再协商理论)；Smith，Sanchez&lawrence(1996)则利用马尔科夫递推过程(Markovian recursion)为按揭贷款违约的预测提供了一个新的视角；Quercia和Stegman(1992)，Quigley、Van Order和Deng(1993)以及国内一些学者对个人住房贷款违约与贷款价值比、借款人特征(婚姻、收入、学历、年龄、职业等)、房地产特征(区域、一手房与二手房等)、贷款特征(金额、首付比例、期限、剩余期限)、贷款利率(固定或者浮动利率)的关系进行了研究，但得到的结论并不一致。次贷危机发生前，国外个人住房贷款信用风险的主要研究方向为违约对按揭资产池(或者证券化资产组合)价值的影响。国内对个人住房贷款违约比较系统的研究相对较少，较系统和较规范的研究见王福林(2005)的著作。另外，国内一些学者在研究个人住房贷款的信用风险时将提前还款风险纳入其中，这是十分错误的，因为提前还款风险属于利率风险和资金再运用风险，是典型的市场风险问题。
(一)研究方法
研究方法上，国外学者一般采用多元线性回归、Logistic模型、Logit模型、Probit模型、Tobit模型、聚类分析、判别分析和期权模型，国外及我国台湾地区较为经典的研究总结见表1。
1.判别分析
判别分析是根据已知个人住房贷款分类(违约贷款或正常贷款)和表明贷款分类特征的变量推导出判别函数，再根据判别函数对未知贷款所属类别进行判别的一种分析方法。应用判别分析可以研究各个变量对个人住房贷款违约风险的影响方向及影响程度，进而达到判别未知分类贷款可能所属类别的目的。
判别函数的一般形式是：
判别函数分析的程序首先是将所调查的样本分为违约贷款组和正常贷款组，根据组内离散性最小、组间离散性最大的原则建立判别函数来预测未知分组属性的样本可能所属的组别。判别函数可用判别指数检验，判别指数越大说明判别函数越重要。判别函数的系数可用标准化判别系数，哪个变量的标准化系数绝对值大，说明对判别值有更大的影响，从而可比较各变量对判别值的相对重要性。
2.Logit模型和Logistic模型
Logistic模型的最大优点在于它解决了因变量不连续回归的问题，特别是因变量为分类变量时非常适合使用该模型进行研究。应用Logistic模型分析可识别自变量对个人住房贷款违约风险的影响方向，达到识别影响个人住房贷款违约风险主要因素的目的。Logistic模型由Logit模型变换而来。Logit模型采用的是逻辑概率分布函数(cumulative logistic probability function)，具体表达式为：
Logistic模型采用极大似然估计法来检验模型的拟合效果，回归系数的检验采用Wald统计量检验，Wald值越大表明该自变量的作用越显著。
3.聚类分析
聚类分析是根据个人住房贷款本身特征将借款人分为不同风险类别的方法。聚类分析的原则是同一类别中的个人住房贷款样本具有较大违约风险相似性，不同类别中的样本具有较大的违约风险差异性。因此，应用聚类分析可以实现对个人住房贷款样本进行违约风险分类，进而达到对不同违约风险等级贷款的本质特征进行识别的目的。在聚类分析中，对距离的测度可采用欧氏平方法。
(二)变量的选择
变量的选取大体包括四个维度：一是借款人特征维度，二是贷款特征维度，三是房产特征维度，四是地区特征维度。从目前研究成果来看，各维度变量的选择一般包括以下内容。
总体来看，以上主流研究成果的分析逻辑可作如下总结：从违约驱动力来看，分为理性违约和被迫违约两种；从被迫违约的形成原因来看，主要考虑了利率、收入、职业、年龄等因素；从理性违约的形成原因来看，主要考虑了贷款期限、房地产价格周期和交易费用等因素。但相对于我国的国情，以上研究方法和结论存在以下不足或者不可借鉴的地方：一是没有从全国的角度去研究银行业面对的整体风险；二是简单地套用国外的模型进行对比分析，没有充分考虑我国宏观经济和房地产业的发展阶段，存在明显的模型风险；三是没有从购买动机进行分类，而是将所有购买者均视为自住需求；四是研究结论常常相互矛盾，且未经得住现实的检验(如很多学者自本世纪初就指出个人住房贷款风险 已较大，但实践证明这些结论都是值得商榷的)。
二、我国个人住房贷款信用风险分析一般方法修正
从我国主要商业银行的数据积累看，以上提到的研究方法和变量选择均是可以实现的。但是，由于东西方信贷文化和商业银行管理方式的差异，加之个人住房贷款发展阶段的不同，以上方法的应用需有所取舍，并且需要加入新的自变量和调整变量。
1.房产特征维度应加入政策性住房贷款变量。由于我国目前存在经济适用房、两限房和保障房政策，而上述几种住房的产权特征、单位价格和购买人群差异明显，因此需要单独作为一类进行分析。
2.房产特征维度应对一手房或二手房进行区分。二手房由于贷款时评估价格的人为影响因素比较严重(如人为做高评估价格以获得高额银行贷款)，且二手房针对的人群亦有其自身特征，应将该因素加入模型。
3.房产特征维度应加入住房套数变量。购房目的不同住房贷款的安全性也会不同，自住房、改善房、投资房和炒房的贷款风险程度应该有明显差异，区别住房套数是区分购房目的和贷款质量比较可行的方法。
4.贷款特征维度应加入首付比例变量。表2中仅把贷款价值比作为自变量，忽略了购房首付比例这个重要变量，由于首付比例是反映借款人购房实力和购房目的的重要变量，因此对该因素进行充分考虑。
另外，应加大对虚假住房贷款的关注和研究，利用更为科学和有效的方法估计虚假住房贷款的总量和质量。根据笔者的调研，虚假按揭是住房贷款的重灾区，由于期限长、利率低、金额大，一些借款者会通过不真实的房地产交易套取银行资金进行投资，甚至进入股市进行投机，这部分贷款的风险是相当大的，虽然规模并不占主流，但违约比例较高，且违约损失率较大，应引起商业银行足够的重视，应作为调整变量加入模型。
借助完整规范的数据，修正后的实证模型可以比较全面地反映我国住房贷款的违约规律，并对未来信用风险状况进行预测。但是，作为常规的信用风险分析模式，以上分析方法仍然存在以下不足：一是限于数据的保密性，除了监管机构和银行内部相关部门，一般研究人员很难得到充分数据，因此需要寻找更为直接或者简单易行的方法；二是以上方法在国民经济出现较大波动、房价出现较多下跌的情况下很难规避趋势性的错误，美国次贷危机就是最具代表性的案例，这属于系统性风险问题，下文将作专门分析。
三、个人住房贷款信用风险压力测试分析方法
近几年我国房地产市场处于异常繁荣的时期，房价不断上涨，成交量一再扩大，在房地产行业的上升期，不良贷款率维持在较低水平是正常的。但是，如果房地产遇到周期性拐点或者单边上涨过后出现深幅下跌，根据国外经验个人贷款资产质量存在较大滑坡的可能。次贷危机的前车之鉴告诉我们，由于个人住房贷款规模较大，一旦出现系统性风险对商业银行将造成重大影响，因此研究价格调整压力下个人住房贷款的信用风险问题就成为个人住房贷款信用风险管理中的重要补充。显然，如何测度房价出现大幅下跌的情况下个人住房贷款的违约率和违约损失率的变化，属于敏感性分析或者压力测试研究的范畴。
当系统性风险发生时(如房地产的周期性波动)，本文前两部分所述信用风险模型由于没有考虑或者很难考虑特殊时期信用风险参数的设定问题，常常不能有效发现和规避系统性风险，从目前国内外的研究成果来看，压力测试成为常规信用风险测度方法的有益补充。在IMF和World Bank联合开展的金融部门评估规划(FSAP，Financial Sector Assessment Programme)框架下，压力测试已成为评估商业银行应对各类冲击能力的重要手段。关于信用风险压力测试的英文文献可分为两类，一类是关于压力测试基本原理和方法的研究，Marco Sorge(2004)对这类文献进行了较好的总结。另一类是则侧重于压力测试的实证分析，大多是基于时间序列数据和面板数据的简化压力测试模型分析，如PetrKadeábek等(2008)对个人贷款的违约概率进行了压力情景下的分析。另有一些学者的研究相对深入，为解决线性假设和前人在数据处理上的不足提出了一些新的思路，如Michael C S Wong and Yat-fai Lam(2008)利用KMV模型的思想，提出了一个基于历史违约数据的压力测试模型，以期解决监管机构压力测试结果的定制问题；Mathias Drehmann(2005)利用改进的Merton模型，对英国银行业的公司贷款进行了宏观压力测试等。
虽然银监会、各大商业银行均声明进行了个人住房贷款的压力测试，但国内对于个人住房贷款压力测试的公开研究尚非常少见，李树林(2010)对各大商业银行压力测试的结果进行了分析和介绍，方舟(2011)对国内某股份制商业银行个人住房贷款质量进行房价压力测试，均尚处于压力测试的探索阶段。总结国外对于个人住房贷款压力测试的文章我们发现，其基本思路是首先通过计量的方法确定宏观经济和金融变量与个人住房贷款违约率(其中违约损失率常常按50%进行假设)的关系，然后按照历史事件或者假设情景设定压力情景下各宏观经济和金融变量可能的取值，最后计算压力情景下的违约概率。例如，对基于Logistic模型的压力测试，我们可以将上文提到的模型的变量由首付比例、贷款利率、借款人职业等变量替换为国民收入增长率、贷款利率、房地产价格指数等变量，进而确定各变量与个人住房贷款违约概率间的关系。因此，如果拥有充足的数据，可先用聚类分析的方法对所有样本进行分类，然后分别用Logistic模型进行分类压力测试，以得到更加精确的结果。
但是，由于我国房地产业没有经历过较严重的衰退，亦未形成较为完整、连续和相对稳定的房地产业长波周期，尤其难以确定在房价短时间内迅速上涨后调整的幅度和时间如何，压力情景下各变量取值存在相当大的难度，以国外流行的压力测试方法进行计量分析其意义可能并不大。
四、我国个人住房贷款整体信用风险定性判断
结合前文的讨论，本论文不再采用常规的计量方法进行信用风险估计，而是以定性分析为主，通过分析宏观和商业银行的公开数据，以简单数据的逻辑推理方式对压力情景下个人住房贷款的质量情况进行总体判断。
(一)判断依据一：储蓄率仍处于较高水平
美国抵押贷款银行家协会的数据显示，2002年美国家庭债务为8.5万亿美元，2007年扩大到14万亿美元，高达家庭年可支配收入的133%，创历史新高。其中，家庭抵押贷款从2002年的5万亿美元增加到20 07年的10.6万亿美元，家庭消费信贷从2002年的1.9万亿美元增加到2007年的2.5万亿美元。2001年，美国次贷总规模仅占抵押贷款市场总规模的5.6%，2006年则上升为20%。同期，美国的个人储蓄率持续下滑(图1)，2005年至2007年间接近于零，分别为0.4%、0.7%、0.6%，2005年仅次于1932年负0.9%和1933年负1.5%的历史最低纪录，创下自“大萧条”时期以来历史最低点。
图1 美国个人储蓄率(1929-2007)
资料来源：美国经济分析局(BEA)。
图2 我国个人储蓄率(1992-2007)(单位：%)
资料来源：、石春华(2010)。
由经济学常识及以上数据可以看出，储蓄率的变化是衡量购房者最终偿债能力的最终和重要指标，虽然近几年我国住房贷款额迅速攀升，但是储蓄率仍处于较高水平。
因此，简单从储蓄率判断，虽然我国房地产价格持续上涨，成交量一再扩大，个人住房贷款迅速增加，但从宏观整体情况来看，负债的增长并未超出居民的最终承受能力，居民在迅速上涨的房地产市场中购房，损失的是总体福利水平，并没有严重危及个人住房贷款本身的安全。
(二)判断依据二：LTV仍处于合理范围
根据笔者对国内某银行的调研情况，如果按2008年的房地产价格对抵押物价值进行调整，该行部分分行贷款余额/抵押物价值比在80%以上的比例不足1%，且主要是部分政策性住房(部分享受10%的首付优惠政策)。根据我国政策性住房的相关政策，政策性住房的单价较低，月供较少，主要面向有当地户口的家庭(收入不高但相对稳定)，由于贷款总额较小，且借款人收入稳定，即使出现风险影响亦有限。以上情况与我国个人住房贷款政策密切相关，即使在政策最为宽松的2008年，首套房首付比例也不能低于20%。根据李树林(2010)的研究，2009年全国个人住房贷款自付比例达到46.2%；另根据方舟(2011)的研究成果整理，按国内某股份制商业银行2010年3月31日数据，LTV大于80%的比例仅为3.28%。同时，随着2010年房地产价格的进一步上涨，2008-2009年发放的首付比例在20%的个人住房贷款其贷款余额/抵押物价值比亦已大大下降，相应风险进一步降低。另外，虽然2010年以来在房地产价格相对较高的时期住房贷款仍持续增长，但国家相应出台了针对多套房的住房信贷政策，导致风险仍然可控。
(三)判断依据三：理性违约可能性小
理性违约的基本逻辑是如果房地产价值小于剩余的贷款余额，理性借款人将宁愿放弃对房屋的拥有而不再还款。笔者认为，这种情况在我国目前阶段基本上是不会大面积出现的。首先，我国目前的信贷制度规定，除被抵押的房屋外，个人是以连带责任对银行贷款承担责任的，假设贷款前期调查时认为该借款人以其自身收入可以归还月供，那么房地产价格下降影响的是借款人的资产净值，而不是月供能力(当然部分炒房者除外)；同时，由于我国没有个人破产制度，不会出现像美国次贷危机期间大规模个人破产导致的债务逃避行为；即使房地产价值下降到一定的水平使得借款人有理性违约的可能，还需考虑失去住房给借款人带来的代价，以及借款人大都认为房地产价格经历短暂的下跌后仍然会反弹的预期，以上两项因素决定了大多数借款人不会放弃还贷从而放弃对住房的拥有，我国香港在亚洲金融危机期间面临房地产价格的深度下跌时极低的违约率就是个很好的例证；另外，假设房地产出现30%的下跌幅度，经过简单的计算可以知道，绝大部分个人住房贷款其贷款余额/抵押物价值仍然是小于1的，当然不会存在大规模的理性违约问题。
(四)判断依据四：被迫违约可能性不大
被迫违约通常是借款人收入下降，导致无力偿还贷款的情况。通常情况下，如果房地产行业出现严重衰退，那么GDP增长速度将受到较大影响，从而国民收入减少或者借款人的支付能力削弱。但是，一方面我国目前的贷款价值/抵押物价值比较低，即使发生违约银行的损失也不会太大；另一方面，我国目前的借款人结构并不像美国次贷危机发生前一样，贷款大量发放给没有实际偿还能力，仅依靠房地产价格上涨预期维持信心的借款人，而是严格按照监管机构的首付比例和借款人相对稳定的收入水平发放个人住房贷款，风险是可控的。另外，虽然近一年多来人民币利率处于上升通道，2010年来进行了5次加息，但基准利率仍低于2007年和2008的水平，因按揭成本上升导致大面积违约可能性也较小。同样根据李树林(2010)的统计数据，2008和2009年，国内借款人月供和月收入之比分别为35.3%和34.2%。由于数据取得的难度问题，我们未得到受调研银行一手房住房贷款客户结构相关数据，仅得到二手房客户结构数据，考虑到整体来看二手房贷款质量差于一手房贷款，从保守角度考虑，可以二手房贷款质量分析一手房贷款风险状况。某银行二手房个人住房贷款按职业分类图如图3所示。
图3 某银行2008年二手房个人住房贷款按职业分占比
图3的启示是，目前商业银行对借款者收入稳定性的控制是十分严格的，即使对资产总额较高的个人业主，仍然不作为积极营销对象，而对于工作不十分稳定的从业人员，则要求大幅提高首付比例。同时，这个统计结果也可以从我们周围的实际情况出发来观察，目前我国个人按揭贷款的深度还远远不够，大量具备偿还能力的借款人由于不愿意接受高房价而没有办理个人住房贷款，各大商业银行开拓个人住房贷款的重点不是像美国那样放宽借款人的偿还能力标准，将借款人按偿债能力分级发放所谓次级债，我国目前发放的个人贷款都是在严格审查并符合监管机构规定基础上发放的，营销重点仍然是以楼盘开发贷款为基础的房地产卖方市场下的优质客户群体，因此发生大规模被迫违约的可能性同样很小。
四、小结
关键词：个人住房抵押贷款；提前还款风险；影响因素
中图分类号：F83 文献标识码：A
原标题：个人住房抵押贷款提前还款风险及其影响因素分析
收录日期：2013年3月4日
一、引言
我国个人住房抵押贷款业务发展较晚，随着1998年国家住房分配货币化政策的实施，房地产市场和房地产业得到了快速发展，从而导致了个人住房抵押贷款业务的迅速发展，个人住房抵押贷款普遍成为许多家庭购买房子的第一选择。因其风险低、利润稳定，在我国也存在巨大的市场潜力，所以个人住房抵押贷款业务成为我国各大银行争相抢占的重点。随着个人住房抵押贷款业务的迅猛发展，其存在的潜在风险也不断地暴露出来。特别是近年来房价的不断上涨，个人收入水平的不断提高，传统的中国人不愿意欠债，一旦自己有能力还清贷款的时候会选择提前还款，再加上近年来贷款利率的不断提高，提前还款风险已经成为我国个人住房抵押贷款风险的最主要的表现形式。借款人提前还款会给银行造成各种负面影响，例如会增加银行的管理成本、减少银行的利息收入、影响银行的现金流等等。2007年美国次贷危机的爆发更加说明对个人住房抵押贷款风险的研究已经成为大家关注的重点。因此，本文将对产生提前还款风险的原因，会给商业银行带来哪些风险，银行又该如何面对提前还款风险等问题进行分析。
二、提前还款风险的定义
提前还款风险是指借款人在贷款期限到期之前偿还贷款，导致银行现金流的失衡，造成利益受损的风险。由于提前还款行为的不确定性，会给银行带来利息收入的减少，也会造成银行资金流量的不稳定。那么，提前还款风险可能造成的损失具体包括以下方面：
1、影响银行的资金现金流平衡。由于提前还款行为的不确定性，使银行无法对提前还款部分的资金进行合理分配，对银行造成不确定的现金流，而银行需要为该闲置资金付出管理成本，造成利益损失。
2、银行的服务成本得不到补偿。如果借款人选择提前还款，银行只能收回属于还贷期内的部分服务成本，其他未能收回的服务成本直接导致银行的收益受损。
3、利息收入减少。大量的提前还款行为一般都是发生在利率上升时候，银行原预期的利息收入将会因为提前还款行为而中断，从而导致银行利息收入的减少。
三、提前还款风险影响因素分析
影响提前还款风险的因素多种多样，本文这里细分为四大特征的因素：借款人特征因素、贷款合同特征因素、房屋特征因素、宏观经济特征因素。
1、借款人特征因素。包括借款人性别、年龄、家庭月收入、婚姻状况、受教育程度和是否为本地人6个影响因素。其中，对提前还款风险影响最大的因素就是家庭月收入。借款人的家庭月收入能够直接影响借款人的还款能力。一般认为，家庭月收入高的借款人对资金的分配更为充裕，利用闲置的资金进行提前还款的可能性也更大。
2、贷款合同特征因素。包括贷款总额、贷款期限、贷款利率、还款方式和贷款价值比5个影响因素。一般而言贷款总额大的借款人，月还款额就多，财务负担也越大，在收入不是很充裕的情况下，提前还款的可能性就越小；借款人的贷款期限越短，每个月的还款额就越高，财务负担就越重，提前还款的可能性就越小。目前，我国个人住房抵押贷款一般都是采用浮动利率，一般认为贷款利率高的借款人，利息负担就更重，提前还款的意愿就更强烈，发生提前还款的可能性就更大。我国个人住房抵押贷款的还款方式主要有等额本金法和等额本息法两种，一般来说选择等额本金还款方式的借款人初期还款的负担会比等额本息还款方式的重，自身的财务状况应该良好，因此提前还款的可能性就较大；而贷款价值比就是贷款金额与房屋价值的比值，贷款价值比越大说明借款人贷款金额越大，财务负担重，提前还款的可能性就越低。
3、房屋特征因素。包括房屋价格、房屋面积、房屋类型、房屋区域和房屋用途5个影响因素。房屋价格的高低通常决定了借款金额的多少，我们认为房屋价格越高说明借款人的财务状况越好，还款压力越小，导致借款人提前还款。房屋面积大的房屋自然价格也高，贷款金额就比较多，从而反映了借款人的收入水平高，经济实力强，越容易提前还款。房屋类型主要是指一手房和二手房。一般认为借款人购房二手房是属于资金不够充裕，收入不是太高，所以提前还款的可能性就比购买一手房的借款人低。如果借款人购买的房屋位于城市中心地段，价格也高，未来的价值上涨空间也大，说明借款人的经济状况良好，更容易提前还款。房屋用途主要是指借款人购房的目的，一般认为如果借款人购房是用来投资，说明借款人的经济实力强，提前还款的几率就大，而借款人购房只是为了居住，经济情况一般都不是很好，提前还款的几率就小。
4、宏观经济特征因素。包括房地产价格指数、GDP增长率和经济周期3个影响因素。房地产价格指数是反映房地产价格变动趋势和变动程度的相对数，当房地产价格指数高时，说明该时期房价上涨幅度大，这段时间选择购房的借款人资金比较充裕，收入水平也高，提前还款的可能性较大；GDP增长率可以反映该地区的经济状况，我们认为当GDP增长率高时，说明房地产市场的繁荣发展，也可以反映出大部分消费者的购买能力和负债能力的提高，提前还款的能力自然也高；一般来说，当经济处于繁荣时期，借款人的收入增加，经济状况良好，借款人就有意愿去改善住房条件，导致住房周转率的提高，住房转手的情况变多，提前还款的可能性也随之上升；相反，当经济处于萧条时期，提前还款的可能性也较低。
四、提前还款风险管理对策建议
1、掌握提前还款行为规律，准确预测提前偿付率。对提前还款风险进行有效管理的前提是准确预测提前偿付率，确定提前还款导致的现金流量变化。需要全面分析影响提前还款行为的各种因素及其作用机理，并运用累积的历史数据建立提前还款模型，量化各因素与提前还款行为的关系，估计出提前还款比率随时间的分布，进而调整相应的资产负债结构，以避免提前还款给现金管理带来的损失。
2、构建个人住房抵押贷款提前还款数据库。目前，我国商业银行没有对个人住房抵押贷款中可能出现的各种风险给予太多的关注，有关提前还款行为的统计数据几乎是一片空白，而我国对住房抵押贷款提前还款问题的研究存在较大不足的一个重要的原因就是实证研究所需数据的缺乏。当务之急，我国商业银行应建立有关提前还款行为的数据库系统，对借款人的提前还款行为进行监测，进而掌握我国提前还款行为的发生规律，加强对提前还款风险的管理。
3、积极推进住房抵押贷款证券化。抵押贷款证券化是国外常用的一种方式，通过对贷款规模和期限等结构的搭配，可以有效地规避非系统性风险对银行的影响。成功的抵押贷款证券化要求对该类贷款的提前偿付规律必须有较好的掌握，否则难以合理确定MBS的发行定价。积极推进住房抵押贷款证券化，可以使商业银行把风险管理的精力集中在银行内部可控范围内，以提高风险管理效率和效果。
4、政府合适的宏观调控。政府的宏观调控对于住房抵押贷款市场的稳定性有着重大的作用。对提前还款风险而言，其中最主要的两个系统性影响因素利率和房价的波动性都是与政府的宏观调控密切相关。合适的宏观调控能够使利率预期相对明朗和稳定，有助于银行进行风险管理，并且宏观政策的有效性也对减小房价的波动性至关重要，从而也能起到稳定住房抵押贷款市场的作用。
主要参考文献：
[1]王重润，曹振良.住房抵押贷款中的提前偿还风险分析[J].中国房地产，2002.7.
[2]施方.住房抵押贷款提前偿付预测[J].商业研究，2005.2.
