时间：2023-07-27 15:59:03
序论：在您撰写账面价值和公允价值时，参考他人的优秀作品可以开阔视野，小编为您整理的7篇范文，希望这些建议能够激发您的创作热情，引导您走向新的创作高度。
一、新准则与旧准则会计处理的差异
非货币性资产交换会计核算的主要问题是确定换入资产的入账价值，以及是否确定交易损益。
（一）换入资产入账价值计量方面的差异
旧准则以换出资产的账面价值作为换入资产的入账价值。新准则规定非货币易同时满足：该交易具有商业实质和换入或换出资产至少两者之一的公允价值能够可靠计量这两个条件时，以公允价值作为换入资产的入账价值。不同时满足两个条件时，以换出资产的账面价值作为换入资产的入账价值。
1、在不涉及补价的条件下
旧准则以换出资产的账面价值计价：换入资产入账价值=换出资产账面价值＋应支付的相关税费。新准则若以换出资产的公允价值计价：换入资产的入账价值＝换出资产的公允价值＋应支付的相关税费；新准则若以换出资产的账面价值计量：换入资产的入账价值＝换出资产的账面价值＋应支付的相关税费。旧准则与新准则以账面价值计价结果一样。
2、在涉及补价的条件下
（1）支付补价的
旧准则以换出资产的账面价值计量：换入资产的入账价值＝换出资产的账面价值＋补价＋应支付的相关税费。新准则按照换出资产的公允价值计量：换入资产的入账价值＝换出资产的公允价值＋补价＋应支付的相关税费；新准则按照换出资产的账面价值计量：换入资产的入账价值＝换出资产的账面价值＋补价＋应支付的相关税费。旧准则与新准则以账面价值计价结果一样。
（2）收到补价的
旧准则以换出资产的账面价值计量：换入资产的入账价值＝换出资产的账面价值－（补价－应确认的收益）＋应支付的相关税费，其中：应确认的损益＝补价－（补价÷换出资产公允价值）×换出资产账面价值－（补价÷换出资产公允价值）×应支付相关税费。新准则按照换出资产的公允价值计量：换入资产的入账价值＝换出资产的公允价值－补价＋应支付的相关税费；新准则按照换出资产的账面价值计量：换入资产的入账价值＝换出资产的账面价值－补价＋应支付的相关税费；
3、在同时换入多项资产的情况下
不管是否涉及补价，基本原则是按换入各项资产的公允价值与换入资产公允价值总额的比例，对换出资产的账面价值（账面价值计量模式）或公允价值（公允价值计量模式）总额、补价与应支付的相关税费进行分配，以确定各项换入资产的入账价值。新旧准则对换入多项非货币性资产入账价值的分配原则基本一致。
从上面新旧准则对于换入资产入账价值的确认可以看出，在新准则公允价值计量模式下，不管换出资产的账面价值多少，只要换出、换入资产公允价值不变，以公允价值计量换入资产的入账价值均保持不变，这能较好地反映换入资产的实际价值。在旧准则及新准则账面价值法下，由于采用的折旧政策或计提的减值准备不同使换出资产的账面价值发生变化，所确认的换入资产入账价值跟着变化，这显然与实际情况不吻合。
（二）交易损益确认的差异
旧准则以换出资产的账面价值计价，且不涉及补价的非货币易不确认损益。涉及补价的非货币易中，收到补价一方应确认损益，且损益仅以收到的补价所含的损益为限。
新准则不管是以账面价值或公允价值计量换入资产入账价值，不核算收到补价所含收益或损失的确认，而是确认换出资产公允价值与其账面价值之间的差额，直接计入损益。
从前面的分析可以看出，在以换出资产的账面价值作为换入资产的入账价值的情况下，新旧准则只要账面价值发生变化，交易损益随之发生变化。企业采用的折旧政策和计提的减值准备不同，换出资产的账面价值也就不同，对当期损益的影响也不同。新准则在采用公允价值计量的情况下，如果换出资产账面价值与换入资产公允价值差距大，则影响当期损益大，对当期资产结构、所得税费用、净利润及净资产均会产生很大影响。
（三）公允价值运用的差异
旧准则以换出资产的账面价值作为换入资产的入账价值计量，公允价值只是作为换入多项资产时的一个分配标准。
新准则引入了公允价值作为计量基础，但对公允价值的运用限制了较为严格的条件，并分别不同情况确定换入资产的入账价值。
在新准则中采用账面价值还是公允价值计价，关键是看交易是否具有商业实质。对商业实质的判断新准则给出了两个条件：一是换入资产的未来现金流量在风险、时间和金额方面与换出资产显著不同。二是换入资产与换出资产的预计未来现金流量现值不同，且其差额与换入资产和换出资产的公允价值相比是重大的。一般情况是预计换入资产在未来产生现金流量将比换出资产大，换出资产方才可能将其资产换出，换入另一资产，在这种情况下该交换才具有商业实质。
判断商业实质时还要注意交易双方是否存在关联方关系，关联方关系的存在，可能使非货币易不具有商业实质。
因此，只有引起企业现金流量发生变化且交换双方不是关联方关系的非货币性资产交换才具有商业实质。
总之，新旧准则的主要差异是：以交易是否具有商业实质作为是否采用公允价值计量换入资产入账价值的重要判断标准。
三、存在的问题
关键词:房地产;投资;会计核算
中图分类号:F606.6
文献标识码:A
2006年财政部颁布的《企业会计准则第3号――投资性房地产》是我国第一部关于投资性房地产方面的准则。在准则中,明确了投资性房地产的定义;投资性房地产是指为赚取租金或资本增值、或两者兼有而持有的房地产。其确认应满足两个条件:一是与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业;二是该投资性房地产的成本能够可靠地计量。对投资性房地产,按现行准则规定有以成本模式计量和公允价值模式计量两种计量模式。两种计量模式在会计科目使用、初始计量、后续计量等经济业务中会计核算均有不同。
一、投资性房地产的计量
投资性房地产初始应按其成本计量,交易费用应包括在初始计量之中。购置的投资性房地产的成本包括买价和任何可直接归属于投资性房地产的支出,借方记“投资性房地产”,贷方记相关科目。自建投资性房地产的成本指投资性房地产建造或开发完工日的成本,借方记“投资性房地产”,贷方记“在建工程”。以其他方式取得的投资性房地产,按取得时的实际成本,借方记“投资性房地产”,贷方记相关科目。对企业原来已记入“固定资产”的投资性房地产和记入“无形资产”的投资性房地产性质的土地使用权,比照房地产用途改变时转换为投资性房地产处理方法核算。投资性房地产的后续支出,如果使可能流入企业的未来经济利益超过了原先的估计,视为对投资性房地产进行改良,应当将其计入投资性房地产的账面价值;反之,应当计人当期费用。
二、投资性房地产的日常核算
(一)成本模式计量。当取得租金收入时,借方记“银行存款”等,贷方记“其他业务收入”;按当期应计提的折旧或应摊销的金额,借记“其他业务支出”,如是固定资产形式的投资性房地产,贷记“累计折旧”,如是无形资产形式的投资性房地产,贷记“投资性房地产”。
(二)公允价值模式计量。取得租金收入时的会计处理同上。每个会计期末,应把投资性房地产的公允价值和账面价值进行对比,如两者相等,则不做账务处理;如公允价值小于账面价值,则按其差额借记“其他业务支出”,贷记“投资性房地产”;如公允价值大于账面价值,则按其差额借记“投资性房地产”,贷记“营业外收入”。
三、房地产的转换
(一)成本模式下,按房地产转换前的账面价值确定转换后的入账价值。投资性房地产开始自用,相应地由投资性房地产转换为自用房地产,借记“固定资产”、“累计折旧――投资性房地产”,贷记“投资性房地产”、“累计折旧――自用房地产”;自用房地产停止自用,拟用于赚取租金或资本增值,相应地由自用房地产转换为投资性房地产,做与以上相反的分录;房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出,相应地由存货转换为投资性房地产,借记“投资性房地产”,贷记“库存商品”;如将投资性房地产转换为存货,则借记“库存商品”、“累计折旧――投资性房地产”,贷记“投资性房地产”。
(二)公允价值模式下,按房地产转换当日的公允价值确定转换后的入账价值。投资性房地产转换为自用房地产时,借记“固定资产”(公允价值)、“营业外支出”(公允价值小于账面价值的部分),贷记“投资性房地产”(账面价值)、“营业外收入”(公允价值大于账面价值的部分);投资性房地产转换为存货时,借记“库存商品”(公允价值)、“营业外支出”(公允价值小于账面价值的部分),贷记“投资性房地产”(账面价值)、“营业外收入”(公允价值大于账面价值的部分)。如果转换当日的公允价值小于原账面价值,自用房地产转换为投资性房地产时,则借记“投资性房地产”(公允价值)、“累计折旧――自用房地产”(账面余额)、“营业外支出”(账面价值――公允价值),贷记“固定资产”(账面余额);存货转换为投资性房地产时,则借记“投资性房地产”(公允价值)、“营业外支出”(账面价值――公允价值),贷记“库存商品”(账面价值)。如果转换当日的公允价值大于原账面价值时,一种情况是公允价值与原账面价值的差额小于已计提的减值准备或跌价准备,如自用房地产转换为投资性房地产,则借记“投资性房地产”(公允价值)、“累计折旧――自用房地产”(账面余额)、“固定资产减值准备”(账面余额),贷记“固定资产”(账面余额)、“营业外收入”(公允价值――账面价值);如为存货转换为投资性房地产,则借记“投资性房地产”(公允价值)、“存货跌价准备”(账面余额),贷记“库存商品”(账面余额)、“营业外收入”(公允价值――账面价值)。另一种情况是公允价值与原账面价值的差额大于已计提的减值准备或跌价准备,如自用房地产转换为投资性房地产,则借记“投资性房地产”(公允价值)、“累计折旧――自用房地产”(账面余额)、“固定资产减值准备”(账面余额),贷记“固定资产”(账面余额)、“营业外收入――固定资产减值准备”(账面余额)、“资本公积”(公允价值――账面价值)、“固定资产减值准备”(账面余额);如为存货转换为投资性房地产,则借记“投资性房地产”(公允价值)、“存货跌价准备”(账面余额),贷记“库存商品”(账面余额――营业外收入)、“存货跌价准备”(账面余额)、“资本公积”(公允价值――账面价值)、“存货跌价准备”(账面余额)。
总之,投资性房地产会计处理最大的特点初始计量都是按照成本模式进行,后继计量时企业可以有成本和公允价值两种模式。其中准则对公允价值计量模式做了较为严格的规定,同时两种计量模式的转换是单向进行的。准则也规定了同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不能同时采用两种计量模式。这些规定都能达到防止企业操纵盈利,统一计量模式规范财务报告的目的。另外,在自有资产向投资性房地产转换时,若采取公允价值计量模式,则公允价值与账面余额的差也视其是借差或贷差进行分别处理,这些规定都有效防止企业主观决定公允价值以增加企业当期利润。
参考文献:
1 财政部,企业会计准则第3号――投资性房地产,2006
关键词：换入资产入账价值交易损益公允价值
1998年的非货币易准则将非货币性资产分为同类与不同类资产，分别采用账面价值和公允价值作为换入资产入账价值；2001年对1998年的准则进行修订后均以换出资产的账面价值作为换入资产的入账价值计量，公允价值只是作为换入多项资产时的一个分配标准。新颁布的《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》（以下简称“新准则”）与1998年和2001年修订的《企业会计准则——非货币易》（以下简称“旧准则”）在定义及判断非货币易事项的标准上是一致的，主要的不同在于新准则引入公允价值作为换入资产入账价值计价基础，且对非货币性资产交换损益的确认方式进行了修改。下面对新旧准则的主要差异进行比较。
一、新准则与旧准则会计处理的差异
非货币性资产交换会计核算的主要问题是确定换入资产的入账价值，以及是否确定交易损益。
（一）换入资产入账价值计量方面的差异
旧准则以换出资产的账面价值作为换入资产的入账价值。新准则规定非货币易同时满足：该交易具有商业实质和换入或换出资产至少两者之一的公允价值能够可靠计量这两个条件时，以公允价值作为换入资产的入账价值。不同时满足两个条件时，以换出资产的账面价值作为换入资产的入账价值。
1、在不涉及补价的条件下
旧准则以换出资产的账面价值计价：换入资产入账价值=换出资产账面价值＋应支付的相关税费。新准则若以换出资产的公允价值计价：换入资产的入账价值＝换出资产的公允价值＋应支付的相关税费；新准则若以换出资产的账面价值计量：换入资产的入账价值＝换出资产的账面价值＋应支付的相关税费。旧准则与新准则以账面价值计价结果一样。
2、在涉及补价的条件下
（1）支付补价的
旧准则以换出资产的账面价值计量：换入资产的入账价值＝换出资产的账面价值＋补价＋应支付的相关税费。新准则按照换出资产的公允价值计量：换入资产的入账价值＝换出资产的公允价值＋补价＋应支付的相关税费；新准则按照换出资产的账面价值计量：换入资产的入账价值＝换出资产的账面价值＋补价＋应支付的相关税费。旧准则与新准则以账面价值计价结果一样。
（2）收到补价的
旧准则以换出资产的账面价值计量：换入资产的入账价值＝换出资产的账面价值－（补价－应确认的收益）＋应支付的相关税费，其中：应确认的损益＝补价－（补价÷换出资产公允价值）×换出资产账面价值－（补价÷换出资产公允价值）×应支付相关税费。新准则按照换出资产的公允价值计量：换入资产的入账价值＝换出资产的公允价值－补价＋应支付的相关税费；新准则按照换出资产的账面价值计量：换入资产的入账价值＝换出资产的账面价值－补价＋应支付的相关税费；
3、在同时换入多项资产的情况下
不管是否涉及补价，基本原则是按换入各项资产的公允价值与换入资产公允价值总额的比例，对换出资产的账面价值（账面价值计量模式）或公允价值（公允价值计量模式）总额、补价与应支付的相关税费进行分配，以确定各项换入资产的入账价值。新旧准则对换入多项非货币性资产入账价值的分配原则基本一致。
从上面新旧准则对于换入资产入账价值的确认可以看出，在新准则公允价值计量模式下，不管换出资产的账面价值多少，只要换出、换入资产公允价值不变，以公允价值计量换入资产的入账价值均保持不变，这能较好地反映换入资产的实际价值。在旧准则及新准则账面价值法下，由于采用的折旧政策或计提的减值准备不同使换出资产的账面价值发生变化，所确认的换入资产入账价值跟着变化，这显然与实际情况不吻合。
（二）交易损益确认的差异
旧准则以换出资产的账面价值计价，且不涉及补价的非货币易不确认损益。涉及补价的非货币易中，收到补价一方应确认损益，且损益仅以收到的补价所含的损益为限。
新准则不管是以账面价值或公允价值计量换入资产入账价值，不核算收到补价所含收益或损失的确认，而是确认换出资产公允价值与其账面价值之间的差额，直接计入损益。
从前面的分析可以看出，在以换出资产的账面价值作为换入资产的入账价值的情况下，新旧准则只要账面价值发生变化，交易损益随之发生变化。企业采用的折旧政策和计提的减值准备不同，换出资产的账面价值也就不同，对当期损益的影响也不同。新准则在采用公允价值计量的情况下，如果换出资产账面价值与换入资产公允价值差距大，则影响当期损益大，对当期资产结构、所得税费用、净利润及净资产均会产生很大影响。
（三）公允价值运用的差异
旧准则以换出资产的账面价值作为换入资产的入账价值计量，公允价值只是作为换入多项资产时的一个分配标准。
新准则引入了公允价值作为计量基础，但对公允价值的运用限制了较为严格的条件，并分别不同情况确定换入资产的入账价值。
在新准则中采用账面价值还是公允价值计价，关键是看交易是否具有商业实质。对商业实质的判断新准则给出了两个条件：一是换入资产的未来现金流量在风险、时间和金额方面与换出资产显著不同。二是换入资产与换出资产的预计未来现金流量现值不同，且其差额与换入资产和换出资产的公允价值相比是重大的。一般情况是预计换入资产在未来产生现金流量将比换出资产大，换出资产方才可能将其资产换出，换入另一资产，在这种情况下该交换才具有商业实质。
判断商业实质时还要注意交易双方是否存在关联方关系，关联方关系的存在，可能使非货币易不具有商业实质。
因此，只有引起企业现金流量发生变化且交换双方不是关联方关系的非货币性资产交换才具有商业实质。
总之，新旧准则的主要差异是：以交易是否具有商业实质作为是否采用公允价值计量换入资产入账价值的重要判断标准。
三、存在的问题
新准则的使用仍然为操纵利润留下了空间。从准则的制订过程看，从98年准则制订开始引入公允价值到2001年修改为以账面价值计量再回到新准则以公允价值计量，除了与国际会计准则趋同的原因外，另一个重要原因是为了控制上市公司操纵利润。新准则为了防止上市公司操纵利润对公允价值的使用有严格的限制条件，但是，对商业实质和公允价值的判断往往具有不确定性，易成为关联方作为操纵利润的工具。
非货币性资产（存货、固定资产等）期末以历史成本与市价（可变现净值）孰低计价，市价低于历史成本时，计提减值准备，账面价值趋近公允价值，此时，进行非货币易，在公允价值计量法下，无法产生交易收益；而当企业改变折旧政策或计提减值准备的金额使换出资产的账面价值远远低于公允价值，进行非货币易可以产生大量收益，可借此作为盈余管理的工具。所以对于公允价值的使用应严格限定其使用条件和范围。
参考资料
关键词：非货币性；交易；会计处理
2006年，财政部了《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》，对1999年《企业会计准则——非货币易》进行了修订，新准则的和实施，使中国非货币性资产交换准则和国际准则实现了“实质性趋同”，把非货币性资产交换的基础由账面价值更正为公允价值，并按照国际会计惯例对会计信息的生成作了更科学更严格的规定。本文就新旧两准则在非货币性资产交换中处理的异同作以下分析：。
一、非货币交易及非货币易资产的定义及判断标准
一般情况下，非货币性资产主要包括：存货、固定资产、无形资产、股权投资、预付账款、工程物资、再建工程及不准备持有至到期的债券投资等。而非货币易与货币易的界定遵循了会计的重要性原则。即如果支付的货币性资产占换人资产公允价值比例低于25%（含25%），则视为非货币易；反之，如果这一比例高于25%（不含25%），则视为货币易。
二、新旧会计准则对非货币易业务处理的异同
新非货币性资产交换的会计准则与旧的非货币易准则相比，在对换入资产入账价值计价基础和对非货币性资产交换损益的确认等有较大区别，主要表现为：
1、换入或者换出资产价值判断标准：
在旧准则中，以换出资产的账面价值计价，且不涉及补价的非货币易不确认损益。涉及补价的非货币易中，收到补价一方应确认损益，且损益仅以收到的补价所含的损益为限。而新准则明确规定，非货币易同时满足两个条件时，以公允价值计量。两个条件为：一是该交易具有商业性质；二是换入或换出资产至少两者之一的公允价值能够可靠计量。不满足两个条件之一时，以换出资产的账面价值计量。不管以何种基础计价，不核算收到补价所含收益或损失的确认，而是确认换出资产公允价值与其账面价值之间的差额，直接计入损益。
因此，在新准则中是采用账面价值还是公允价值计价，对交易是否具有商业实质的判断是关键。
2、新准则与旧准则会计处理的差异
（1）在不涉及补价的条件下
新准则：若以公允价值计价，以换出资产的公允价值加上应支付的相关税费，作为换入资产的入账价值，换出资产公允价值与其账面价值的差额计入当期损益。公式为：
换入资产的入账价值=换出资产的公允价值+应支付的相关税费。
若以账面价值计价，以换出资产的账面价值加上应支付的相关税费作为换入资产的入账价值，不涉及损益，则
换入资产的入账价值=换出资产的账面价值+应支付的相关税费。
旧准则：以换出资产的账面价值，加上应支付的相关税费，作为换入资产的入账价值，不涉及损益。 公式：
换入资产入账价值=换出资产账面价值+应支付的相关税费。此时与与新准则账面价值计价结果相同。
例1：A、B两公司出于生产经营需要，经协商，A公司决定以账面价值为9000元、公允价值为10000元的甲材料，换入B公司账面价值为11000元，公允价值为10000元的乙材料，A公司支付运费300元，B公司支付运费500元。A、B两公司均未对存货计提跌价准备，增值税率均为17%。对A公司业务处理如下：
分析：该交易具有商业实质，且甲、乙材料公允价值是可靠的，应采用公允价值计价。 会计分录：
借：材料──乙材料 10300
应交税费──应交增值税（进项税） 1700
贷：材料──甲材料 9000
应交税费──应交增值税（销项税） 1700
银行存款 300
营业外损益──非货币易损益 1000
B公司：借：材料──甲材料 10200
应交税费──应交增值税（进项税） 1700
营业外损益──非货币易损益 1000
贷：材料──乙材料 11000
应交税费──应交增值税（销项税）1700
银行存款 200
即A公司确认1000元非货币易收益；B公司确认1000元非货币易损失。
（2）在涉及补价的条件下
Ⅰ 支付补价的的情况下，新准则：按照公允价值计量的情况下，以换出资产的公允价值，加上补价和应支付的相关税费，作为换入资产的入账价值。换出资产公允价值与其账面价值的差额计入当期损益。公式：
换入资产的入账价值=换出资产的公允价值+补价+应支付的相关税费
按照账面价值计量的情况下，以换出资产的账面价值，加上补价和应支付的相关税费，作为换入资产的入账价值，不涉及损益。公式：
换入资产的入账价值=换出资产的账面价值+补价+应支付的相关税费
而旧准则则以换出资产的账面价值，加上补价及应支付的相关税费，作为换入资产的入账价值，不涉及损益。
公式：换入资产的入账价值=换出资产的账面价值+补价+应支付的相关税费
Ⅱ收到补价的
新准则：按照公允价值计量的情况下，以换出资产的公允价值，减去补价和应支付的相关税费，作为换入资产的入账价值。换出资产公允价值与其账面价值的差额计入当期损益。公式：
换入资产的入账价值=换出资产的公允价值-补价+应支付的相关税费
按照账面价值计量的情况下，以换出资产的账面价值，减去补价和应支付的相关税费，作为换入资产的入账价值，不涉及损益。公式：
换入资产的入账价值=换出资产的账面价值-补价+应支付的相关税费
旧准则：以换出资产的账面价值，减去补价所含账面价值加上应支付的相关税费，作为换入资产的入账价值；并计算补价所含损益计入当期损益。公式：
收到补价应确认的损益=补价-（补价÷换出资产公允价值）×换出资产账面价值-（补价÷换出资产公允价值）×应支付相关税费
换入资产的入账价值=换出资产的账面价值-（补价-应确认的收益）+应支付的相关税费
Ⅲ 在同时换入多项资产的情况下
不管是否涉及补价，基本原则是按换入各项资产的公允价值与换入资产公允价值总额的比例，对按不同计量方法算出的换入资产入账价值总额按比例进行分配，以确定各项换入资产的入账价值。
新旧准则对换入多项非货币性资产入账价值的分配原则一致。
三、非货币易披露方面的差异
新准则存在有不足之处，分述如下：
一、债务重组的定义及方式
旧准则中将债务重组定义为“债权人按照其与债务人达成的协议或法院的裁决同意债务人修改债务条件的事项。”因此，任何修改某项债务条款均是在债务重组准则的范围之内。《企业会计准则第12号――债务重组》将债务重组定义为“在债务人发生财务困难的情况下，债权人按照其与债务人达成的协议或者法院的裁定做出让步的事项。”从该定义可以看出，只有债权人做出让步的事项才属于债务重组的范畴。债务人发生财务困难是因债务人出现资金周转困难、经营陷入困境或者其他方面的原因等，导致其无法或者没有能力按原顶条件偿还债务的情况。债权人做出让步是债权人同意发生财务困难的债务人现在或者将来以低于重组债务账面价值的金额或者价值偿还债务。因此，笔者认为新准则突出强调了债务人发生财务困难的前提和债权人做出让步，使企业间的债务重组行为更加具有实质性。新准则比旧准则的范围更小，随之重组的方式也有所改变，债务重组的方式也由旧准则的5种变为新准则的4种方式，包括：1.以资产清偿债务；2.将债务转为资本；3.修改其他债务条件，如减少债务本金、减少债务利息等，不包括上述1和2两种方式；4.以上三种方式的组合等。
二、债务重组的会计处理
（一）公允价值计量
旧准则规定债务人清偿债务按换出资产的账面价值或清偿债务的资本的账面价值计算；修改其他债务条件的，如果债务人重组债务的账面价值大于将来应付金额，债务人应将重组债务的账面价值减记至将来应付金额；如果重组债务的账面价值等于或小于将来应付金额，债务人不作账务处理。债权人按重组债权的账面金额作为受让的资产或资本的入账价值。仅在债权人涉及受让多项非现金资产、股权时，使用公允价值对重组债权的账面价值进行分配，以确认各项非现金资产、股权的入账价值。
新准则规定，债务人以资产清偿债务按换出资产的公允价值计量；将债务转为资本的，债务人应当按股份的公允价值清偿。债权人接受资产偿债的，债权人应当按受让资产的公允价值入账；将债务转为资本的，债权人将享有股份的公允价值确认为对债务人的投资。
新准则与旧准则相比较，新准则中按公允价值计量债务人或债权人在债务重组中所换出或收到的资产或资本。
（二）损益的确认
旧准则规定债务人将重组债务的账面价值与支付的现金的差额、重组债务的账面价值与转让的非现金资产资产的账面价值之间的差额以及重组债务的账面价值与债权人享有的股份份额之间的差额直接计入所有者权益中的资本公积；以修改其他债务条件进行债务重组的，如果债务人重组债务的账面价值大于将来应付金额，债务人应将重组债务的帐面价值减记至将来应付金额，减记的金额直接计入所有者权益中的资本公积，而不确认债务重组收益。债权人不确认债务重组损失。
新准则规定，债务人以现金清偿债务的，债务人应当将重组债务的账面价值与实际支付现金之间的差额计入当期损益；以非现金资产清偿债务的，债务人应当将重组债务的账面价值与转让的非现金资产公允价值之间的差额计入当期损益；转让的非现金资产公允价值与其账面价值之间的差额计入当期损益；将债务转为资本的，债务人应当将债权人放弃债权而享有股份的面值总额确认为股本，股份的公允价值总额与股本之间的差额确认为资本公积。重组债务的账面价值与股份的公允价值之间的差额计入当期损益；修改其他债务条件的，债务人应当将修改其他债务条件后债务的公允价值作为重组后债务的入账价值。重组债务的账面价值与重组后债务的入账价值之间的差额计入当期损益。
新准则中债权人将债务重组的账面价值与接受的资产、资本合伙重组后债务公允价值之间的差额确认为债务重组损失，计入当期损益。对于修改其他条件的，如果涉及了或有应收金额的，债权人不应将或有应收金额包括在将来应收金额中确认重组损失，或有应收金额实际发生时计入当期损益。
三、新准则中存在的问题及建议
（一）存在的问题
1.资产计量的不真实
新准则中债务计量的基础由原有的账面价值改为公允价值计量。而我国目前的市场机制还不是很规范，法律还不是很健全，资本市场还不是很完善，存货、固定资产、无形资产、投资企业对被投资单位不具有共同控制或重大影响，并且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资等非现金资产缺少相对活跃的市场和公允的市价。因此，如果这部分资产仍然按公允价值计量，则会造成计量的不客观性和真实性。此外，对不具有商业实质、存在关联方交易的债务重组，如果采用公允价值计量，也将容易导致资产计量的不真实，导致资产的虚增。
2.利润操纵
新准则改变了过去的一刀切，由原来的不确认债务重组损益，债务人将重组债务的账面价值与支付现金的差额、重组债务的账面价值与转让的非现金资产资产的账面价值之间的差额以及重组债务的账面价值与债权人享有的股份份额之间的差额直接计入所有者权益中的资本公积，变为债务人要确认债务重组的收益，而债权人要确认债务重组的损失。这样，对那些无力清偿债务的上市公司而言，一旦债务被全部或者部分赦免，则可能大大提高其每股收益。而通过评估等方式，企业还可以人为调高所转让资产的公允价值，公允价值与其账面价值的差额可计入当期损益。新准则将为企业操纵利润、粉饰业绩提供可能。
3.没有考虑资金的时间价值
新准则规定“在修改其他债务条件方式下进行的债务重组，债务人应将修改债务其他债务条件后债务的公允价值作为重组债务的入账价值。”修改债务条件往往会修改债务偿还期限，如将偿还期限延长一年、三年、五年，十年等。而资金是具有时间价值的，在不同的时间，资金的价值是不同的。由于资金都具有时间价值，就可能会出现重组债权的账面价值小于未来应收金额，却大于未来应收金额现值的情况，也就是说，债权人实际上是作出了让步的，发生了让步损失，由于忽略了资金的时间价值而不认为是属于债务重组。因此在确认重组后的债务的价值采用公允价值而不是采用现值，将把实质上属于债务重组范围的排除在外，使债务重组的损益确认不真实。例如，上市A公司欠丙企业货款230000元，到期时A公司因资金周转出现困难无法还款，经协商，丙企业同意将债务金额减记至200000元，并延期两年，年利率为当时市场利率的9%，到期一次还本付息。则A公司在修改债务条件后未来应付金额为200000×（1+9%×2）=236000元，大于重组前债务的账面价值。而考虑资金的时间价值后，A公司未来应付金额的现值为236000×1/（1+9%）2=198636.47元，小于重组前的账面价值230000元，则债务人实际上获得了230000-198636.47=31363.53元的债务重组收益，而债权人乙企业实际上发生了230000-198636.47=31363.53元的债务重组损失。
（二）建议
1.公允价值和账面价值计量并存
根据谨慎性原则对于那些缺少相对活跃的市场和公允市价的非现金资产以及不具有商业实质的债务重组，则按账面价值计量，不确认债务重组损益。对于那些存在活跃市场、公允价值能可靠取得的非现金资产以及具有商业实质的交易则采用公允价值计量，重组债务的账面价值和公允价值之间的差额确认为债务重组损益。
投资性房地产为规范企业投资性房地产的行为,我国财政部在2006年2月了《投资性房地产准则》,对投资性房地产的概念做了明确的界定。投资性房地产就是指为了赚取租金或者资本增值,或者两者兼有而持有的房地产。主要包括房产和地产两方面的内容。由于我国的土地所有权的拥有者是国家和集体,因此,企业所拥有的只是土地的使用权。因此,在《投资性房地产准则》中的房地产主要包括“土地使用权”以及建设在这些拥有土地使用权土地上的建筑物,其内容主要包括:已经出租给其他企业或者个人的土地使用权,其出租是指经营性的租赁,而不包含融资租赁。企业持有的闲置土地。在投资性房地产过程中,企业常常持有大量的闲置土地,以便在土地增值后转让获取利润。但是,由于企业只拥有土地的使用权,如果土地在一定时间内不进行开发,那么国家就要收回该公司对于该闲置土地的使用权。已经出租给其他企业或者个人的建筑物。(二)投资性房地产的界定在投资性房地产界定的过程中,首先必须严格依据《投资性房地产准则》中关于投资性房地产的概念,其次要对和该项房地产相关联的经济利益是不是已经流入到企业中,第三要看该项房地产的成本是不是能够进行可靠的计量。
投资性房地产的会计核算问题
在投资性房地产转换核算中存在的问题所谓投资性房地产转换,就是在房地产使用性质发生变化时房地产的再分类。在《投资性房地产准则》中这样规定:在进行公允价值模式下的投资房地产转变成自用房地产后,必须将转换当天的公允价值当作转变完成后的该项目的账面价值,其公允价值和原来账面价值之间的差额要记入到公允价值的变动损益的项目之中;当存货或者自用性房地产转换为投资性房地产后,投资性房地产必须按照转换完成后的当天的公允价值进行计价,账面价值大于转换当天的公允价值,那么,其差额就要记入到公允价值的变动损益项目之中,如果账面价值大于公允价值,其差额就记入到资本公积项目之中。(二)在投资性房地产公允价值变动情况下会计核算中的问题在《投资性房地产准则》中,对于投资性房地产公允价值变动情况下的会计核算做了这样的规定:在计量过程中按照公允价值模式,对于投资性房地产不进行计提折旧或者摊销,要按照资产负债表日的公允价值作为调整投资性房地产账面价值的基础,原账面价值和公允价值存在的差额要公允价值变动损益项目之中。(三)在投资性房地产被处置情况下会计核算中的问题在《投资性房地产准则》中,对于投资性房地产被处置情况下的会计核算做了这样的规定:企业转让、出售、报废或者损毁投资性房地产时,应该把扣除账面价值以及相关税费后的处置收入记入:请记住我站域名到当期损益之中,也就是说收入要计入到奇特业务收入之中,相对应的成本所产生的费用要计入到其他业务成本之中。
投资性房地产会计核算问题的改进措施
在投资性房地产转换核算中存在问题的改进措施在投资性房地产转换核算过程中,同样都是账面价值与公允价值之间的差值,在进行会计核算时后续计量和初始计量却出现了不一致的状况,这样就和会计信息质量的可比性原则相违背。在实际操作中,要想不再发生类似的问题,在完成转换后的当天不管房地产的账面价值和公允价值谁高谁低,存在着多大的差额,都必须按照房地产的实际账面价值计入到该项投资性房地产的成本项目之中;账面价值和公允价值之间存在的差额,要同时计入到该项投资性房地产的公允价值变动项目以及资本公积的项目之中。为了以后更好的对投资性房地产进行转换处理或者和另外的资本公积进行区别,在会计核算过程中,有必要在资本公积项目之下添加变动公积项目,这样就能够准确判断投资性房地产进行转换过程中的价值变化,确保会计信息可比、一致。
投资性房地产为规范企业投资性房地产的行为，我国财政部在2006年2月了《投资性房地产准则》，对投资性房地产的概念做了明确的界定。投资性房地产就是指为了赚取租金或者资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。主要包括房产和地产两方面的内容。由于我国的土地所有权的拥有者是国家和集体，因此，企业所拥有的只是土地的使用权。因此，在《投资性房地产准则》中的房地产主要包括“土地使用权”以及建设在这些拥有土地使用权土地上的建筑物，其内容主要包括：已经出租给其他企业或者个人的土地使用权，其出租是指经营性的租赁，而不包含融资租赁。企业持有的闲置土地。在投资性房地产过程中，企业常常持有大量的闲置土地，以便在土地增值后转让获取利润。但是，由于企业只拥有土地的使用权，如果土地在一定时间内不进行开发，那么国家就要收回该公司对于该闲置土地的使用权。已经出租给其他企业或者个人的建筑物。(二)投资性房地产的界定在投资性房地产界定的过程中，首先必须严格依据《投资性房地产准则》中关于投资性房地产的概念，其次要对和该项房地产相关联的经济利益是不是已经流入到企业中，第三要看该项房地产的成本是不是能够进行可靠的计量。
投资性房地产的会计核算问题
在投资性房地产转换核算中存在的问题所谓投资性房地产转换，就是在房地产使用性质发生变化时房地产的再分类。在《投资性房地产准则》中这样规定：在进行公允价值模式下的投资房地产转变成自用房地产后，必须将转换当天的公允价值当作转变完成后的该项目的账面价值，其公允价值和原来账面价值之间的差额要记入到公允价值的变动损益的项目之中；当存货或者自用性房地产转换为投资性房地产后，投资性房地产必须按照转换完成后的当天的公允价值进行计价，账面价值大于转换当天的公允价值，那么，其差额就要记入到公允价值的变动损益项目之中，如果账面价值大于公允价值，其差额就记入到资本公积项目之中。(二)在投资性房地产公允价值变动情况下会计核算中的问题在《投资性房地产准则》中，对于投资性房地产公允价值变动情况下的会计核算做了这样的规定：在计量过程中按照公允价值模式，对于投资性房地产不进行计提折旧或者摊销，要按照资产负债表日的公允价值作为调整投资性房地产账面价值的基础，原账面价值和公允价值存在的差额要公允价值变动损益项目之中。(三)在投资性房地产被处置情况下会计核算中的问题在《投资性房地产准则》中，对于投资性房地产被处置情况下的会计核算做了这样的规定：企业转让、出售、报废或者损毁投资性房地产时，应该把扣除账面价值以及相关税费后的处置收入记入到当期损益之中，也就是说收入要计入到奇特业务收入之中，相对应的成本所产生的费用要计入到其他业务成本之中。
投资性房地产会计核算问题的改进措施
在投资性房地产转换核算中存在问题的改进措施在投资性房地产转换核算过程中，同样都是账面价值与公允价值之间的差值，在进行会计核算时后续计量和初始计量却出现了不一致的状况，这样就和会计信息质量的可比性原则相违背。在实际操作中，要想不再发生类似的问题，在完成转换后的当天不管房地产的账面价值和公允价值谁高谁低，存在着多大的差额，都必须按照房地产的实际账面价值计入到该项投资性房地产的成本项目之中；账面价值和公允价值之间存在的差额，要同时计入到该项投资性房地产的公允价值变动项目以及资本公积的项目之中。为了以后更好的对投资性房地产进行转换处理或者和另外的资本公积进行区别，在会计核算过程中，有必要在资本公积项目之下添加变动公积项目，这样就能够准确判断投资性房地产进行转换过程中的价值变化，确保会计信息可比、一致。
在投资性房地产公允价值变动情况下会计核算中问题的改进当整个房地产行业呈现蒸蒸日上的态势时，如果进行公允价值模式进行计量，对投资性房地产在资产负债表日进行重估的过程中，由于公允价值发生变化而产生的收益也要纳入利润总额，但是，这部分收益并没有产生相应的现金流量。由于房地产的价值比重特别大，在房地产的价格发生比较大的波动时，由房地产产生的利润空间就会呈现相当大的变化。这样就使企业操纵利润的空间相对放大，还对企业管理人员在解读财务报表以及企业盈利能力产生重大影响，进而对企业管理层的决策产生影响。正是因为这样，在公允价值发生变化的情况下，投资性房地产账面价值和公允价值间存在的差额应该同时计入到公允价值变动项目以及公允价值变动公积项目之中。这样做尽管会引发资产总额以及所有者的权益总额发生变动，但是这样做更加符合进行长期性的资产价值重估，从而使企业的账面信息更准确、更真实、更可靠。
