时间:2023-07-24 16:16:29
序论:在您撰写投资估算的步骤时,参考他人的优秀作品可以开阔视野,小编为您整理的7篇范文,希望这些建议能够激发您的创作热情,引导您走向新的创作高度。
1.效益与费用计算的一致性原则。采取旅游项目的效益与费用计算的一致性原则能够正确评价旅游投资项目。如果在某旅游项目投资估算中包含了一项工程,那么因建设该工程而获得的增加效益就应该予以考虑,否则就低估了项目的总体效益;反之,如果起初考虑了该工程对某旅游项目效益的总体贡献,但投资成本却未计算在内,那么该旅游投资项目的效益就可能被高估。所以,只有将收益与投入的估算限定在同一范围内,计算出来的净效益才是投入的真实回报。
2.基础数据准确可靠原则。准确可靠的基础数据对于财务评价结果的准确有着决定性作用。财务评价的大部分基础数据都是通过估算和预测得来的,具有不确定性。基础数据准确可靠原则,可以在最大程度上稳妥地确定和选取基础数据,使财务评价结果的可靠性实现最大化,避免过度乐观估算带来的巨大风险,更好地满足旅游投资决策的需要。
3.静态与动态分析相结合,动态分析为主原则。世界上比较通行的财务评价是以基于资金时间价值理论的动态分析法为主,估算某一项目全部计算期内每年的费用和效益,同时采取现金流量分析的静态分析方法,计算净现值和收益率评价指标。
(二)旅游项目投资财务评价的作用
1.旅游投资项目财务评价可以说是旅游投资项目决策分析与整体评价中不可或缺的重要组成部分。旅游项目评价应从多方面、多角度进行,从旅游项目的前评价、中间评价到后评价,贯穿始终,旅游项目的财务评价都是不可或缺的重要内容。在旅游投资项目的项目建议书、机会研究报告、可行性研究报告中,财务评价都是其不可缺少的重要组成部分。
2.在旅游项目或方案选取比对时,旅游投资项目财务评价也起着十分重要的作用。这种方案比选可以说是旅游投资项目财务分析与评价的精髓。通过方案的比选,适当优化工程、技术、规模等各方面内容,最后的财务分析结果反馈到方案的建设中,以优化旅游项目整体。
3.在旅游投资项目决策过程中,旅游投资项目财务评价的结论是该项目决策的重要依据。在某一旅游项目中,该项目的发起人决策、权益投资人决策、债权人决策、审批人决策等等,都要依据财务评价的结论。对于需要政府审核的项目,审核部门在决策时,也都要以相关财务数据为该旅游项目经济与社会影响力的判断基础。
二、旅游项目投资财务评价的内容与步骤
由于旅游项目的目标和性质不同,旅游投资项目财务评价内容也有所不同。对以经营为目的的旅游项目而言,旅游项目财务评价内容应包括财务费用与效益的估算、偿债能力分析、营利能力评价和财务生存能力分析等;为社会公众提供公共产品和服务的非经营性项目,财务评价有其专门的体系。
(一)旅游项目投资财务评价的内客
1.明确旅游项目评价范围,根据旅游投资项目的融资方式和性质选取适宜的评价方法。
2.通过基础数据对财务费用与效益进行估算,主要包括成本费用、营业收入和相关税金的估算等,并制作相关辅助财务报表。这些估算是旅游项目财务分析与评价的基础准备工作,即对旅游项目财务分析基础数据的确定、分析与估算。
3.进行旅游项目投资财务评价,即计算财务分析指标并编制财务分析报表,主要包括偿债能力分析、营利能力分析和财务生存能力分析。4.在对某旅游项目初期方案进行财务评价后,还需要进行不确定性的分析,主要包括敏感性分析和盈亏平衡分析。这需要将财务分析的结果进行反馈,优化原方案,甚至进行重大调整。
(二)旅游项目投资财务评价的步骤
财务评价的步骤与各组成部分之间的关系,主要包括财务评价与融资方案、投资估算之间的关系。财务分析的基础是融资方案和投资估算,但在实际操作的过程中,三者互有关联,相互影响,这可以体现在财务评价的指标体系设置与方法上。首先要分析融资前的项目投资现金流量,分析结果可以体现出项目方案设计的合理性,以用于未来投资决策或项目方案的比选。这是考察项目是否具备可行性,对项目发起人、债权人、投资者和政府部门有很大用处。假设财务评价的第一步分析结论为“可行”,然后才能继续考虑融资方案,进行该项目的融资后分析,其主要包括项目偿债能力分析、资本金现金流量分析和财务生存能力分析等,它是融资方案必选、融资决策和投资者出资的重要依据。
三、旅游项目投资财务评价的指标计算
1.基础数据的估算基础数据的估算是旅游项目投资财务评价的重要依据,在整个项目的财务评价中起着关键性的作用。基础数据的估算主要包括六个方面:旅游项目总投资的估算、项目经营期的确定、总成本费用的估算、销售收入及销售附加的估算、总利润及分配的估算、借款的本金与利息的估算。2.财务报表的编制财务报表是旅游项目投资财务评价的基础数据源和核心。财务报表一般可分为基础报表和辅助报表两个类别,二者层次不同,互为补充,在编制报表栏目时要充分考虑到二者之间的关联。基础报表是依据辅助报表提供的各要素资料编制而成,用来计算或分析旅游项目的经济评价指标,主要包含利润表、现金流量表、资金负债表、资金来源与运用表和外汇平衡表等。基础报表是旅游项目评价中不可或缺的一套完整报表,并可以通用,适应于各类其他项目的需要。辅助报表则是在调研考察而确定基本数据的基础上,对旅游项目的资产、权益、负债、成本、费用和收入等基本组成部分进行汇总计算而编制出的基本数据估算表,其包括流动资金估算表、建设投资估算表、总成本费用估算表、投资计划与资金筹措表、销售收入和税金估算表等。辅助报表可以因旅游项目的特点和性质的不同而有不同的编制与计算方法。
一、我国房地产企业资产规模估算步骤
估算我国房地产企业资产规模的基本步骤是:
1 根据2004-2008年的数据,采用趋势移动平均法估算2009年房地产企业总数。
2 利用2004年的数据推算2009年各级或各类(房地产中介服务企业按投资来源进行分类)房地产企业数量。首先统计2004年各级房地产企业数量并计算各级企业数量占企业总数的比例;然后用步骤1估算出的2009年房地产企业总数乘以该比例,得到2009年各级或各类房地产企业数量。
3 利用2004年房地产企业平均资产值、2004年和2009年房地产上市公司平均资产值、2004-2008年在管房屋建筑面积年均增速及销售建筑面积年均增速,推算得到2009年各级或各类房地产企业的平均资产值。
4 将步骤2推算出的各级或各类企业数量与步骤3估算出的各级或各类企业的平均资产值分别相乘并加总得到2009年房地产企业的总资产值。
二、我国房地产企业资产规模估算
1 我国房地产开发企业总资产值估算
(1)估算2009年我国房地产开发企业总数
根据2004-2008年房地产开发企业总数,利用趋势移动平均法,令移动长度为2,计算各年企业总数的一次移动平均值mt和二次移动平均值mt,如表1所示。
估算2009年房地产开发企业总数A2009的公式,如式(1)所示:
将表1的数值代入式(1),可计算得出2009年房地产开发企业总数是96679。
(2)推算2009年我国各资质等级房地产开发企业数量
2004年各资质等级房地产开发企业数量及其占企业总数比例Xi,如表2所示。
假设Xi不变,用估算出的2009年房地产开发企业总数乘以Xi,则可推算出2009年各资质等级的房地产开发企业数量,如表3所示。
(3)推算2009年我国各资质等级房地产开发企业平均资产值
首先,计算2004年各资质等级企业与一级企业平均资产值的比值Pi,如表4所示。
其次,计算2004年一级房地产开发企业与房地产上市公司平均资产值的比值Q,如表5所示。
再次,由《2010中国房地产上市公司TOP10研究报告》查得2009年房地产上市公司的平均资产值是91.36亿元。假设Q不变,用这个平均资产值与Q相乘,得出2009年一级房地产开发企业的平均资产值是34.72亿元。
最后,假设Pi不变,用2009年一级房地产开发企业的平均资产值与Pi相乘,推算出2009年各资质等级房地产开发企业的平均资产值,如表6所示。
(4)计算2009年我国房地产开发企业总资产值
将表3的各资质等级企业的数量与表6中各级企业的平均资产值分别相乘并加总得到2009年我国房地产开发企业总资产值,如表7所示。
2 我国物业管理企业总资产值估算
(1)估算2009年我国物业管理企业总数
根据2004-2008年物业管理企业总数,计算各年企业总数的移动平均值,如表8所示。
估算2009年物业管理企业总数的公式同式(1)。同理,根据表8的数值,可推算出2009年物业管理企业总数是65087个。
(2)推算2009年我国各资质等级物业管理企业数量
2004年各资质等级物业管理企业数量及其占企业总数比例Xi,如表9所示。
假设Xi不变,用估算出的2009年物业管理企业总数乘以Xi,则可推算出2009年各资质等级的物业管理企业数量,如表10所示。
(3)推算2009年我国各资质等级物业管理企业平均资产值
2004年各资质等级物业管理企业平均资产值,如表11所示。
在管房屋建筑面积是衡量物业管理企业资产规模的主要指标。本文用在管房屋建筑面积年均增速近似替代物业管理企业资产年均增速M。
由相关研究报告查得2004-2008年在管房屋建筑面积年均增速是13.8%。假设M不变,用2004年各资质等级物业管理企业平均资产值和M(13.8%)进行推算,得到2009年各资质等级物业管理企业的平均资产值,如表12所示。
(4)计算2009年我国物业管理企业总资产值
将表10的各资质等级企业的数量与表12的各级企业的平均资产值分别相乘并加总得到2009年我国物业管理企业总资产值,如表13所示。
3 我国房地产中介服务企业总资产值估算
(1)估算2009年我国房地产中介服务企业总数
根据2004-2008年房地产中介服务企业总数,计算各年企业总数的移动平均值,如表14所示。
估算2009年房地产中介服务企业总数的公式同式(1)。同理,根据表14的数值,可计算得出2009年房地产中介服务企业总数是63640个。
(2)推算2009年我国各投资来源房地产中介服务企业数量
2004年各投资来源房地产中介服务企业数量及其占企业总数比例Xi,如表15所示。
假设Xi不变,用估算出的2009年房地产中介服务企业总数乘以Xi,则可推算出2009年各投资来源房地产中介服务企业数量,如表16所示。
(3)推算2009年我国各投资来源房地产中介服务企业平均资产值
2004年各投资来源房地产中介服务企业平均资产值如表17所示。
销售建筑面积是衡量房地产中介服务企业资产规模的重要指标。本文用销售建筑面积年均增速近似替代房地产中介服务企业资产年均增速N。
由《2009中国房地产百强企业研究报告》查得2004-2008年销售建筑面积年均增速是33.3%。假设N不变,用2004年各投资来源房地产中介服务企业平均资产值和房地产中介服务企业资产年均增速N(33.3%)进行推算,得到2009年各投资来源房地产中介服务企业的平均资产值,如表18所示。
(4)计算2009年我国房地产中介服务企业总资产值
将表16中的各投资来源企业的数量与表18的各投资来源企业的平均资产值分别相乘,得到2009年我国房地产中介服务企业总资产值,如表19所示。
三、我国房地产企业资产规模估算
一、建设工程投资估算
对一个建设工程项目来说,费用估算是不可或缺的重要步骤,随着工程的进度实施,工程需要运用的相关信息也更多,工程造价需要进行更加精细的估算,且整个过程也会更加复杂。而在建设项目工程中,投资估算这一步骤相对靠前,在对投资进行估算时,很多因素都没有办法进行详细准确的确定,而且,在工程施工与执行时,不可避免的会出现一些影响因素,对工程造价产生不可预见的影响,这也让项目投资难以进行准确的估算,因此,前期估算就会面临更多的不确定性,估算过程也相对粗糙,但投资估算对整个工程费用的影响程度是非常大的。投资估算主要存在于项目前期,是项目计价最重要的环节,能够对项目的资金筹措与经济评价产生影响,对工程的基础建设规模,投资决策方案、投资实施进度、项目设计成果、投资经济效果等,都有直接影响,更关系到建设工程是否能够顺利进行。传统的估算方法主要有比例估算法、资金周转率法、综合指标法、生产力指数法等,虽然这些方法也能够对投资进行大体上估算,但有些需要细分工程量,有些更倾向于经验估算,在当前条件下,已经无法完全满足建设工程项目在投资方面的估算需求了。而国外一些工程项目在估算过程中,普遍会运用历史数据分析法,在理论方面也有很多投资估算的模型,但在实际操作过程中,这些理论模型并不实用。因此,笔者选用多元统计法对工程项目中的投资进行估算与分析,以确保估算数据的准确与高效。
二、数据的整理与分析
1.数据的收集与分析。
为了构建起数据模型,需要对历史数据进行分析,从工程费用指数入手,对相关费用进行等价转换。历史数据对于模型的构建来说是不可或缺的输入元素,对模型参数与分析方法的选择有很大影响。笔者从某工程咨询企业中获得了89个建设工程的相关数据,主要涉及的内容有:建筑的标号、年限、类型、地点、面积、结构、可利用率等,实际成本主要指的是项目工程的总造价与单位造价。在回归方程中,自变量主要指的是一些比较典型的建筑物参数,这些参数具有一定特征,能够对单位造价产生影响,主要包括:总面积、层数、层高空间可利用率、结构等,这些参数也是在建筑初期能够基本确定下来的。
2.数据的筛选。
因为样本中的工程类型较多,工程类型的不同所产生的单位造价也会不同,为了准确的将变量分布的偏离量鉴别出来,在运用多元回归法进行分析以前,需要检验变量的分布情况,以不同建筑类型为基础,对数据进行合理筛选。可以运用R软件中的plot语句来实现。经过筛选之后,可以剔除一些特殊的样本,本实验中没有发现特殊样本。之后在89个样本中选取9个项目,分别为3号、8号、13号、17号、34号、45号、53号、61号、82号,剩下的80个数据则用于回归模型的构建与分析。
三、以多元统计为基础的分析模型
在会计领域中,回归分析是一种比较常见的数理分析方法,主要以事物发展为基础,对事物的主要矛盾进行分析,并研究主要矛盾之间的关系,之后构建起相应的数学模型,对模型进行预测。在建设工程项目中,投资的估算与上述过程非常类似,单位造价与建设项目工程中的很多因素都有一定的联系,这些因素相结合,能够在很大程度上对工程的单位造价产生影响。由于大部分多元非线性回归问题都能够变成多元线性回归问题,因此,本文在建立模型时选用多元线性回归进行模型的建立与投资的估算。
1.建立数学模型。
将单位造价设成Y,X1表示总面积,X2表示层高,X3表示空间可利用率、X4表示层数,X5与X6表示的是结构因变量(如果X5=1,X6=0,建筑是砖混结构;如果X5=0,X6=1,建筑是框架结构;如果X5、X6=0,建筑是钢结构),上述六个为非随机因素。Y会受到的影响除了这六个因素以外,还会受到随机因素的影响,用ε表示,Y与上述因素之间存在线性联系,可以用公式表示如下:Y=Xβ+ε,其中,β表示的是常数,该式可以看成一元多种回归。
2.拟合回归模型。
将历史数据制作成与之相对应的文本文件,将程序代码输入到R软件中,便可以得到相应的投资估计方程。从计算结果来看,X1与Y之间的关系并不大,因此,可以将这一数据剔除。从逻辑角度看,与投资中单位造价存在较大联系的是空间可利用率,在空间可利用率一定的情况下,总面积的变化不会对单位造价产生太大影响。一般情况下,总面积主要是通过其他变量间接对单位造价产生影响的,举例来说,某建设工程的层数、房间数都一定,总面积的增加会导致空间可利用率变大,单位造价会随之减小;而在层数与空间可利用率一定的情况下,总面积增加会使房间数增多,而单位造价不会发生很大变化,因此,可以剔除总面积这一变量。
3.判断有效性。
在剔除X1以后,可以在R软件中对回归方程进行重新拟合,但所得到数据之间的回归效果并不理想。如果假设模型正确,则可以通过回归函数进行推断,但在此之前,需要对模型的适应性进行检验,以对模型的有效性进行合理判断。从检验结果来看,将X1剔除之后的回归方程残差图呈现出散开的漏斗状,这说明误差方差并不相等,所以,之后需要对Y进行变化,这一过程可以运用Box—Cox的方法。运用回归函数线性、误差齐性、误差独立性以及误差服从性,可以对变化之后的回归方程进行有效性分析,得出新的残差图。新的残差图所显示出来的数据点基本上散布在一条线上,满足同方差性.
四、结语
【关键词】政府投资项目;工程造价;公益性项目;社会效益;综合效益;跟踪审计;投资效益
0 引言
政府工程的特点集中表现为规模大、工期紧、质量要求高、社会影响力大。政府工程使用的多为财政资金,因其特殊性不仅需要重视经济效益,同时也需要重视社会效益。怎样合理、高效的利用好这些资金,就成了一个非常值得研究的问题。
1 决策阶段影响工程造价的主要因素
决策的正确性是造价合理性的前提,我国的政府工程因投资决策失误造成的损失是触目惊心的,决策阶段工作成果决定了项目是否成功。
1)建设标准水平的确定;
2)建设地区及建设地点的选择。
2 决策阶段造价控制的主要环节
2.1 做好项目决策前的准备工作
要做好项目的投资预测,需要很多资料,如工程所在地的水电路状况、地质情况、主要材料设备的价格、大宗材料采购地等,对于做经济评价的项目还要收集更多资料。造价人员要对资料的准确性、可靠性认真分析,保证投资预测、经济分析的准确。
2.2 认真做好可行性研究报告
可行性研究,是对建设项目在技术上、工程上、经济上是否合理和可行进行全面分析、论证,提出评价;是确定建设项目和编制设计文件的主要依据。因此,它的质量、深度、投资估算的准确性,对建设项目投资起着举足轻重的作用。国家规定,初步设计总概算和可行性研究报告的投资估算,出入不大于10%,否则,要对拟建项目重新决策。
2.3 全面细致编制投资估算
投资估算是指在整个投资决策过程中,依据现有的资料和一定的方法,对建设项目的投资数额进行的估计。它是项目决策的重要依据之一。在整个投资决策过程中,要对建设工程造价进行估算,在此基础上研究是否建设,因此投资估算要保证必要的准确性,如果误差太大,必将导致决策的失误。准确、全面地估算建设项目的工程造价,是项目可行性研究乃至整个建设项目投资决策阶段造价管理的重要任务。
2.4 建立财务评价指标体系
财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系,分析、计算项目直接发行的财务效益和费用,编制财务报表,计算评价指标,考察项目的盈利能力、清偿能力等财务状况,据以判别项目的财务可行性,它是项目可行性研究的核心内容,其评价结论是项目取舍的重要决策依据。
2.5 科学选优
立项批准之后,需要在可行性研究的基础上,对拟建项目的多个解决方案进行全面的技术经济论证、评价和优选。目前,通常的做法是采用专家论证和招投标方式,力求客观、准确地汇集与项目执行有关的基本数据资料,请有经验的专家根据规定的条件对各种技术方案进行评价,从正反两个方面提出意见,为决策者选择及实施方案提供多方面的建议。
3 决策阶段的投资估算
3.1 投资估算的内容
建设工程项目估算的内容,从构成来讲应包括该项目从筹建、设计、施工,直至竣工投产所需的全部费用,分为建设投资估算和流动资金估算两部分。
估算工作按投资决策过程的进展相应的分为三个阶段,即投资机会研究与项目建议书阶段的投资估算、初步可行性研究阶段的投资估算和详细可行性研究阶段的投资估算。在不同的阶段,工作深度不同,估算的准确程度也不一样。
3.1.1 投资机会研究与项目建议书阶段的投资估算
这一阶段主要是选择有利的投资机会,提出投资建议,该阶段的工作可大致分为两个步骤:
第一个步骤可称为毛估阶段,它属于项目规划的投资估算。估算的目的仅在于判断一个项目是否值得进一步研究。由于资料的综合性很强,因此,估算的工作量小,时间和费用均消耗少,但误差率较大,允许在30%以上。
第二个步骤可称为粗估阶段。它属于项目建议书阶段的投资估算。在此阶段,有了初步的流程图、主要设备的生产能力,并已确定了项目的地理位置。粗估的目的主要是判断一个项目是否可行,指导进一步的研究。此阶段的误差率仍允许达30%。
3.1.2 初步可行性研究阶段的投资估算
这一阶段是介于投资机会研究和详细可行性之间的阶段,此时要进一步明确项目的可行性,以及设备、材料的规格、设备的生产能力、工厂的总平面图、公用设施的初步配置等。进而确定项目是否进行详细可行性研究,并为下一步的研究和投资计划奠定基础,这种估算的误差率为20%。
3.1.3 详细可行性研究阶段的投资估算
详细可行性研究阶段又可称为最终可行性研究阶段。在此阶段,项目已经进行了较详细的技术经济分析,决定了项目是否可行,并比选出最佳投资方案,估算的投资额比较准确,可据此进行项目的筹资。这种估算的误差率范围为±10%。
3.2 投资估算的方法
建设投资的估算方法包括简单估算法和投资分类估算法。简单估算方法有生产能力指数法、比例估算法、系数估算法和投资估算指标法等。这三种估算方法估算精度相对不高,主要适用于投资机会研究和项目预可行性研究阶段。在项目可行性研究阶段应采用投资估算指标法和投资分类估算法。
3.3 投资估算的作用
各个阶段的估算有着各自的作用。项目建议书阶段的投资估算,是项目主管部门审批项目建议书的依据之一,并对项目的规划、规模起参考作用。项目可行性研究阶段的投资估算,是项目投资决策的重要依据,是研究分析项目投资经济效果的重要条件,一旦可行性研究报告被批准,其投资估算额即成为建设项目投资的最高限额;工程项目的估算不仅对其设计概算起到控制作用,还是项目筹措资金及制订建设贷款计划、核算建设项目固定资产投资需要额及编制固定资产投资计划的重要依据。在工程设计招标中,估算是优选设计单位和设计方案,衡量设计方案的经济合理的重要依据。估算也是设计者控制设计方案,实行工程限额设计的论据。
总之,投资决策过程,是一个由浅入深、不断深化的过程,依次分为若干阶段,不同阶段决策的深度不同,投资估算的精确度不同。另外由于在项目建设各阶段中,造价形式之间都存在着前者控制后者,后者补充前者这样的相互关系。按照“前者控制后者”的制约关系,意味着投资估算作为限额目标对其后面的各种形式造价起着制约作用。合理地计算投资估算,才能保证其他阶段的造价被控制在合理范围,使投资控制目标能够实现。
4 决策阶段存在的问题及其对控制造价的影响
决策阶段最核心的工作是明确项目目标定义,即投资数额、质量标准、进度要求等。而在国内历年来的重大工程中,盲目决策造成的投资浪费、效率损失简直无法估量。目前在可行性研究阶段,一般由发改局委托设计单位、勘察设计单位编制可行性研究报告,并编制投资估算。但由于本阶段以经济分析和方案为主,工程量不明确,所以本阶段的投资估算,准确性较差,同时由于对工艺流程和方案缺乏认真研究,增加了估算的不准确性。由此可见,只有加强项目决策的深度,采用科学的估算方法和可靠的数据资料,合理地计算投资估算,才能保证其它阶段的造价被控制在合理范围,避免“三超”现象的发生。
5 结束语
总之,政府投资工程的造价控制是一项系统工程,需要相关部门配合,进行全过程、全方位的管理。只有作到科学决策、设计合理、精心施工和严格审核,才能对政府工程造价实施有效的管理与控制,以保证最大限度的利用财政资金。
【参考文献】
关键词:项目建设;前期工作;工程造价
中图分类号:TU723.3 文献标识码:A 文章编号:
对于工程项目的承接以及建设的全过程,一般来说,从制定项目建议书开始,然后是对项目可行性的研究,之后便是对项目是否实施进行决策。然后便可以开始进行项目的设计和建设,顺利建设完工经过验收合格后便可以竣工投入使用。企业如果在工程建设之前,没有制定一整套方案,不能在以上每一个步骤的过程中严格控制项目工程造价,那么就很可能导致工程造价超出合理计划的范围,最终总的投资额可能超过预算。这不仅仅会造成人力、财力以及物力的浪费,严重时甚至可能威胁到企业的生存和发展。一个优秀的企业必须能够对项目建设的每一个阶段进行牢牢的掌控,把最终的工程造价控制在预定的范围内。对于项目工程造价的控制方面,项目建设的前期工作至关重要。项目建设的前期工作一般指从项目建议书开始到项目工程准备建设的阶段。有研究表明,项目建设的前期工作对最终的项目工程造价的影响可以达到大约85%,而剩下的步骤仅仅对项目工程造价造成大约15%的影响而已[1]。当前的大部分企业往往只是注重在项目施工时进行严格的工程造价的控制,而对项目实施前的工程造价控制则相对没有那么重视。最终造成企业对工程项目的造价控制效果不理想,出现工程项目的最终实际造价超出原来预算的情况。企业要改变这种局面,必须在项目建设前期工作即对项目工程造价进行严格的控制,这样才能充分利用好企业掌握的资源,取得更好的经济效益以及社会效益。项目建设前期工作对项目工程造价的影响具体表现为以下几个方面。
1 正确的项目决策和估算为项目的成功奠定基础
1.1 正确的项目决策和投资估算是项目成功的开始
投资者根据企业的需要,经过详细的调查,缜密的分析后,对某个项目是否进行投资以及投资资金如何分配等问题做出决策。同时根据投资的项目工程的情况,估算出项目工程的投资规模。对于投资规模的估算,也成为了项目建议书以及后面的可行性报告必不可少的组成部分,可以为项目的决策提供重要的依据。项目建设的特殊性决定了前期的决策至关重要,如果等到开始动工后,才发现决策失误,已经动工的项目很难能够做出修改,企业将因此蒙受巨大的损失。投资估算同样十分重要,只有经过缜密的计划,充分考虑到所投资建设的项目的风险以及未来的收益,才能做出准确、全面的估算,保证项目工程的顺利进展。
1.2 工程项目决策的过程
国家、社会、行业等方面的相关信息都会对工程项目的决策发挥或多或少的影响。因此,尽可能全面地收集与所投资的工程项目有关的信息,并对其做出正确的分析和把握对做出正确的工程项目决策有着至关重要的作用。掌握了工程项目相关的资料,便能够对市场做出准确的分析,合理分配企业的资源,制定适合的建设方案等,从而做出全面的工程项目决策分析。
1.3 提高工程项目决策以及投资估算的合理性的方法
在制定工程项目决策前,必须明确直接责任人。遵循工程项目决策的正规程序和科学的分析,对多个决策方案进行比较和分析,得出最优化的方案。在确定投资估算上,可参考过去已经完成的项目的造价来进行估算。通过造价工程师的专业知识对投资估算的专业审核,最终做出更加合理、准确的投资估算。
2 通过项目工程的设计控制工程的造价
2.1 工程项目设计的重要性
在做好工程项目的决策以及投资估算后,就可以开始设计工程项目。在工程项目所要求、设计任务书以及合同所规定的框架内,分析项目工程所需要的资源,经过全面周密的考虑,同时在项目投资估算的范围内,制定出工程项目的施工图以及设计文件。工程项目的设计是把工程项目从计划变为现实的桥梁,优秀的工程项目设计能够在现有的投资估算和技术水平的基础上,解决工程项目的问题。一个项目工程的优劣与其设计质量的好坏息息相关。
2.2 项目工程设计的实施步骤
首先要收集和所要进行的项目工程有关的信息,从而对项目工程的布局形成一个初步的构想。然后对工程项目的拟建地点和工期做出合理的估算,并计算出项目的总概算。总概算即为项目工程造价的最高限额,此限额不得超出之前做出的项目的投资估算。然后就是将项目工程的设计具体化,对初步的设计方案进行必要的修改。最后,将设计方案通过施工图的形式表达出来,并确定施工图预算,以此作为制定标底的依据。
2.3 项目工程设计对工程造价控制的重要性
项目工程设计在很大程度上影响工程造价的控制。通过项目工程设计的施工图,可以很直观的反应出项目工程的概况。详细,严密的项目工程设计能够有效控制施工阶段的造价,避免工程造价超出预算。
2.4 通过项目工程设计有效控制工程造价
在项目工程设计的每一个阶段,都尽可能地对多个方案进行比较,从而选出最优方案。每一个设计阶段,都要严格控制在所分配的限额内进行设计,保证最终的设计不能超过规定的总的投资估算。设计图纸要进行严格的审查,尤其是对项目概算以及施工图预算要加强审查。同时如果发现设计过程中出现超出所分配的限额的情况,要分清责任,给予处罚。
3 通过招投标以控制工程造价
招投标可以充分发挥市场经济的调节机制,通过招投标可以使工程的造价符合市场经济的规律,提高投资的效率。企业按照项目建设的前期工作,编制出工程项目的标底。通过合理,正规的招投标手续,在市场经济的机制的调节下,挑选出最适合承接项目的企业。既保证了工程的质量,也在合理的范围内,降低了项目的预算。
4 讨论
综上所述,项目建设前期工作对工程造价具有举足轻重的影响,体现了企业管理者对项目工程造价的把握能力,能够真正达到事半功倍的效果[2]。只有从项目建设的前期就对工程造价进行严格的控制,才能既保证了项目工程的顺利完成,有将工程的实际投资额控制在预算之内,真正做到对企业资源的优化配置,保证项目工程有好的经济效益,又能有好的社会效益。
参考文献
【关键词】建筑项目;设计参数;工程造价;模型;估算
对建筑工程项目的造价进行科学合理的预测,是控制工程成本的重要手段,目标在于实现工程的经济性。而造价估算工作,需要分析诸多的造价影响因素。这其中,工程设计是不可忽视的一个方面。通过分析工程设计与造价之间的关系,能够促使设计师在建筑设计过程中加入工程经济性的考虑,从而通过造价的预测来为方案决策提供科学的依据。
一、工程造价估算的重要性
对于一项工程项目而言,造价是整个建设之中始终贯穿的因素之一。工程建设具有周期长、规模大、施工复杂等特点,因此具有很大的不确定性,在这种情况下就会导致项目价格经常发生变化。对工程造价进行合理的估算,一方面是工程可行性研究的组成部分,另一方面有利于工程施工的顺利开展。因此,造价估算在项目建设中具有重要的作用,具体包括以下几点:
(一)指导投资决策
就目前经济发展情况来说,我国的市场竞争非常激烈,快速准确的对工程造价进行估算,成为建筑投资方首要考虑的问题。工程造价决定了工程项目的投资费用,对工程造价进行估算,能够清晰地看到工程建设所需要的资金,以及经济利润收益。投资方看到这些数据信息,才能够进行投资决策。
(二)控制工程成本
对工程造价进行估算,是工程项目必须进行的一项工作,因为估算结果将会作为控制工程成本的依据。在成本控制上,主要体现在以下两个方面:第一,对于投资方而言,根据施工的不同阶段,对成本进行估算从而进一步控制,最后在工程决算中确定工程项目的最终成本。第二,站在施工方的角度考虑,以工程造价的估算为依据,指导成本控制措施,从而实现以最低的成本获取最大的经济利益的目标。只有这样,才能促进施工企业的长久发展。
(三)筹集工程资金
估算工程造价,同时也是投资方进行资金筹集的重要根据。只有保证估算方法的高效性,才能准确计算出工程项目建设的所需资金,从而提供给投资方一个资金额度。另外,如果是向金融机构进行贷款,这些机构也会对工程造价进行估算,从而评估该项目的偿还能力。
二、工程造价的估算模型
(一)定额法
定额法,简单来说就是对分部工程、分项工程的单价和工程量进行估算,然后通过乘积来估算工程造价。定额法的估算分为三个步骤:第一步,了解工程总体情况,分析工程项目的结构和特征,使用定额法估算工程投资情况。第二步,以估算指标为依据,对工程建设的直接成本、间接成本、利润、税收等情况进行计算。第三步,对各项成本进行汇总处理,从而得到总的工程项目造价估算。我国建筑领域大多采用定额法进行造价的估算,它以各个地区的生产水平和工作生产率为基础进行计算,因此能够反映出一个地区的经济情况和主要特点。
定额法的优点在于:第一,采用定额法估算工程成本,能够较为准确的反映出当地的经济发展水平,能够明确平均劳动生产率,这对于造价的宏观调控具有重要的作用。第二,定额法进行成本估算时操作简单,对于编制人员而言要求并不高,不需要具有丰富的知识结构就能够完成工作。定额法的缺点在于:第一,存在一定的滞后性,对于最新的科学技术成果并不能及时的反映出来。第二,定额法在计算过程中用到的造价是国家或地方统一规定的,对于投标竞争而言是不利的。第三,通过定额法估算工程造价,并不能反映工程的进度和质量目标。
(二)实物法
实物法,主要是计算施工中各种资源的消耗和单价来估算工程造价,基本思路也是分为三个步骤:第一步,对分部工程、分项工程中用到的人工、材料、机械费用和单价进行计算,从而确定出直接成本。第二步,将施工中的管理费和财务费,作为间接成本。第三步,将直接成本和间接成本汇总,从而得到工程总造价。
实物法和定额法相比,主要的优点在于能够根据市场的情况随时变动,能够根据工程中实际的情况确定各种资源的利用。因此,实物法可以反映出市场变化和技术管理水平,更加合理、更加准确。但是,它的缺点在于:第一,该方法对造价估算的过程比较繁杂,工作量过多,对工作人员的要求也比较高。第二,实物法操作的基础是需要很多的工程资料,这对投资决策和可行性研究而言是不利的。介于以上两点,实物法并没有真正得到普及使用。
(三)回归分析法
回归分析法,是根据工程建设中的历史数据,通过统计学的方法进行加工整理,从而得出和变量之间的关系,以此来预测工程造价在未来一段时间内的发展变化。现如今,越来越多的学者参与到这一方法之中,因此回归分析法在不断地完善。
回归分析法的模型表达是:
y=α0jβ0+α1jβ1X1j+α2jβ2X2j+……+αnjβnXnj(β≥0),这其中,nj指代回归系数,xnj指代工程变量,n指代残余平方和最小拟合系数。相关调查研究显示,线性回归方法结合解释模型,能够使工程造价估算更加准确,使误差控制在5%以内。不过,使用回归分析法,需要对工程样本进行分析,因此,准确率在很大程度上取决于样本的规模大小,以及和真实工程的相似程度。
(四)模糊数学法
模糊数学法,指的是找到一项与待建工程类似的已建工程,通过模糊数学理论确定出两项工程之间的相似程度,建立数学模型后估算出工程的造价。主要分为四个步骤完成:第一步,建立数学模型,对工程造价进行估算。第二步,确定模糊关系的系数。第三步,计算加权海明贴工程进度。第四步,对工程造价进行估算。
这其中,加权海明贴工程进度的计算是最为重要的环节,选择的样本越合理,其最终估算的造价才能越精确。实践证明,样本相似程度选择好,合理确定评估系数,就能够将造价的估算准确度控制在5%以内。
(五)灰色预测法
灰色系统是指信息内容部分已知、部分未知,基于灰色理论的方程模型被称为GM模型,通过应用GM模型进行预测就是灰色预测。具体来说,使用灰色预测法在估算工程造价,需要找出一项类似于待建工程的已建工程,分析两个工程之间的灰色联系,从而使用已建工程的造价资料来预测待建工程的造价。其步骤分为四步:第一步,确定系统的主导因素和关联因素。第二步,分别对主导因素和关联因素建立GM模型。第三步,从GM模型出发,建立系统方程。第四步,对系统方程求解,对计算结果进行累计还原,从而得到预测值。
灰色预测法是一种新型的造价估算方法,显著的特点是简便、快速。但是,由于影响造价的因素有很多,所以对不同因素进行预测其结果是不同的。为了提高预测的准确性,就应该对预测因素进行合理优化。
(六)人工神经网络法
人工神经网络模型是一种非线性自适应的动态网络系统,它是由数量较多、较简单的神经元连接形成的,这一系统的应用始于上个世纪90年代。使用这种方法来估算工程造价,主要分为三个步骤,即模块建立、模块训练、模块测试。在模块的建立中,要确定造价的影响因素,对数据进行分析,选择网络结构和内部规则等。网络结构体系由输入层、输出层、隐含层组成,造价影响因素在输入层的帮助下进入结构体系之中,隐含层对信息进行特征的提取,最后在输出层的作用下进行汇总,从而得到造价的估算值。训练模块主要负责数据的收集,以及制定网络学习准则。测试模块能够将预算造价和实际造价相对比,从而评价预测精度。人工神经网络法的优点在于适应性强、学习能力强,造价估算的准确度高。但是缺点是在运行过程中可能会陷入局部极小点,从而增大了误差。
三、设计参数分析下的造价估算模型的应用
(一)模型的建立
所谓结构模型,就是利用有向连接图来表明系统不同环节之间的联系,从而建立一个几何体的系统模型。模型建立的过程中,会涉及到ISM(解释结构模型)技术,它是建立结构模型最为常用的方法。应用ISM,主要的优点在于能够把复杂的系统分解成为数量较多的子系统,然后在经验值和计算机的帮助下,将系统构建成为多级递阶的结构。
另外,在研究建筑设计参数和造价之间的关系时,各个参数之间的制约和影响比较繁杂,且不同的参数对工程造价的影响程度和侧重点也是不同的,因此,在研究过程中可以加入ISM技术,它能够深入分析参数变化对造价造成的影响。综上,对工程造价进行估算时,想要提高估算的效率和准确度,可以选用层级较高的设计参数,同时选用指标估算、神经网络的方式。
(二)模型的运算
运用ISM模型对设计参数分析的步骤如下:第一步,确定研究系统,对系统中各种元素之间的关系进行梳理;第二步,制作网络图,能够表达出各种元素之间的关系。这其中,逻辑关系的建立十分重要,在不同的逻辑关系下能够得出不同的关系网络图。因此,制定网络图的前提是分析各项设计参数之间的相互影响关系。这个过程中,不仅要用到数学知识,同时还要涉及到结构工程、建筑学、建筑配套系统等学科,以及相对丰富的项目经验。第三步,在各种要素的关系网络图基础上,建立系统要素的邻接矩阵。第四步,以邻接矩阵为依据,通过计算得到可达矩阵。第五步,对可达矩阵进行层级划分,具体来说,这个矩阵中的元素列向量包含的元素个数是不相同的,以包含数量为划分依据,含量最多的就排列在矩阵的最左边,含量少的排列在右边,依次排列。第六步,对各元素之间的层级关系、相互制约和影响进行分析,从而得出元素之间的关系结构图,并且实现抽象图和影响关系之间的相互转化。
(三)模型的分析
在该模型中,由于参数的设计比较多,因此其中一项参数发生变化,就有可能引起其它参数发生变化,并最终影响到工程造价的估算。举例来说,在墙体设计上,外墙造价在总墙体造价上占据很大的比例,但是墙体的设计往往会受到其它因素的影响和制约,例如装修、通风、电力等。因此,如果只把外墙作为主要的设计参数来控制造价,就是不合理的。
通过ISM的分析,设计参数层级越高,对造价的影响就越大。在设计参数系统中,建筑规模是第一层级,对项目进行决策时,就可以依据建筑规模进行估算。随着设计方案的进一步发展,建筑的形状、结构、层数等各种元素,都是估算体系中的一部分。只有将所有影响因素都考虑在内,才能够提高估算的准确性。以ISM模型中前4个层级为例,通过建立估算模型,来对设计参数进行量化处理:
(四)基于ISM的多元线性回归估算分析
将ISM技术和多元回归分析结合在一起来应用,通过快速估算模型的建立,能够将造价估算误差控制在5%以内。因此,该种方法的造价估算准确率远远高于其它方式的估算。因此我们可以得出结论,将ISM模型和多元回归结合在一起,能够在造价估算中发挥较好的作用。
应用这种方法进行造价估算工作时,如果误差比较大,就应该对设计参数之间的关系进行分析与研究。建立多元回归分析模型时要注意:第一,自变量的选择,应该是数量比较多的设计参数;第二,要收集到尽量多的工程造价信息。
结语
综上所述,通过本文分析我们可以看出,为了提高工程造价估算的准确性,在工作中应该使用科学、客观的方法,并且保证模型的高效性、数据的准确性。在建筑设计参数分析模型之下进行造价估算的方法,经过实践证明具有很好地成本控制效果,能够最大程度上节约资源,因此使用价值显著,满足建筑行业的发展规律,从而促进我国建筑行业的稳定、健康、可持续发展。
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关键词:经济分析;投资决策;房地产开发;项目投资
房地产开发是一项涉及面较广的经济活动。为了让房地产开发项目达到良好的经济效果,项目负责人应该进行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地产项目投资前,经过一定的分析,为项目投资者提供诸多方面的决策参考,如经济风险、运作方式等。同时,它也是房地产项目投资决策的重要根据,应该值得加以重视并研究。
一、经济分析的内涵剖析
第一,经济分析的概念界定。经济分析就是按照国家财税方面的相关制度与法规,分析某一项目的可行性,研究项目的投资、收益等方面信息,从而为项目承担人的投资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分析的前提是分析人员能够对项目相关的所有因素均可作出合理的判断。由于社会的变化与发展,项目也会因各种社会因素而发生变化,因此,经济分析面对多变环境时应该能够应付自如。
第二,经济分析的基本步骤。分析人员对房地产项目进行经济分析时,必须以提供有效决策为目标,对项目相关的财务进行评价。其基本的步骤描述如下:首先,收集足够的基础数据。经济分析主要是针对数据进行分析,然后对数据与相关信息进行比较与估算。因此,数据收集是至关重要的。其次,编制相关财务方面的报表,同时针对财务评价指标,计算和评价相关数据信息,对房地产项目所涉及到的财务情况作出评价。再次,以基本财务数据为基础进行一些不确定性方面的经济分析,包括该房地产项目可能遇到的风险以及抗风险的能力。最后,根据财务评价方面的结果,做出该房地产项目投资是否可行的决策。
二、房地产项目的投资估算
第一,投资成本方面的估算。房地产项目投资可行性分析中的一个重要方面就是投资成本方面的估算。首先,分析人员要对房地产项目的土地开发费进行估算。土地开发费主要包括:出让金额、土地转让费用以及各种附加费用;土地征用以及安装补偿费用;管理人员工资等开销费用等。其次,分析人员要对附属公共配置设施费进行估算。公共配置设施费主要是指房地产项目中,建造一些并不是直接用于营业的一些公共设施而产生的一些费用。另外,还有房地产项目当地市政工程方面的建设费、建筑勘测设计费以及城市建设费用等。
总之,房地产成本估算是否正确,是否合理,将直接关系到房地产项目投资的回收以及利润的大小。
第二,项目销售收入方面的估算。任何房地产公司开发的项目,最终肯定要面向社会、面向客户。项目销售收入是房地产项目保证收益的前提。销售收入方面的预测要在充分调查与统计的基础上完成,可以根据房地产公司以往的销售业绩,利用相关方法,对房地产项目所在地未来销售状况有个合理的预测与估算。房地产项目销售收入的估算是否正确与销售价格有关,在实际定价的过程中,可以根据某种定位法来确定,也可以使用多种定位法的组合。如常用的定价法有:成本导向定价法、客户导向定价法以及竞争导向定价法。
通常情况下,房地产公司分析人员可以根据竞争导向定价法实现销售价格的确定。因为房地产项目的投资成功,一方面可以获利;另一方面可以在房地产市场竞争中立于不败地位。房地产公司可以根据社会因素以及企业自身因素,决定本项目销售价格是稍高于还是稍等于同类竞争者。确定某房地产的比准价格如公式①所示:
比价价格=■①
在公式①中,n表示的房地产企业进行比较的实例个数,Mi表示第n个比较实例的可比价格。一般在房地产销售定价的过程中,根据公式①确定最后销售价格外,还要进行诸多方面的判断,以最大限度地保证最终销售价格的合理性。如要考虑房地产开发公司的营销状况、要考虑外界宏观环境对价格的动态影响、房地产市场中的需求状况等。
第三,项目销售税金及附加方面的合理估算。房地产开发项目销售税金及附加方面涉及到的东西比较多,主要有:项目营业税、建设过程中的维护税、土地增值税以及房地产开发公司的所得税等。其中土地增值税是指有偿转让土地使用权或者地上附有物,而获取增值收入的个人或者单位所交纳的税。但在通常情况下,因为增值税只能在房地产开发项目投入完成,并且销售成功后才能有效计算,所以可以在实际销售之际按销售额的1%实施提前征收,最后再统一进行计算后补缴。而房地产开发公司的所得税是指公司生产经营过程中所得利润的征收税。一般是以25%的利率进行征收,但对于一些利润较少、规模不大的房地产开发企业,可以实施一定的优惠额度,而对于一些特定行业的新办房地产开发公司,甚至可以考虑免所得税。
第四,项目不确定性方面的评价。房地产开发项目不确定性方面的评价主要涉及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理论研究预测各种不确定性因素和风险因素的发生对项目评价指标影响的一种定量分析方法。而通过敏感性分析,可以找出影响项目经济效益的关键因素,使项目评价人员将注意力集中于这些关键因素,必要时可以对某些最敏感的关键因素重新预测和估算,并在此基础上重新进行经济评价,以减少投资风险。
三、总结
房地产开发项目投资决策的经济分析是一个相对复杂的过程。为了让决策者提出的决策结果更为合理,更为有效,财务数据方面的估算和预测是至关重要的。特别需要注意的是,在具体评估预测时,应该尽可能地因不同人、不同方法而造成的估算预测结果的不一致性,或者差异过大。因此,在经济分析时,应该明确不确定的因素,估计项目可能遇到的风险,从而加强房地产开发投资项目决策的可靠。
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